De aan- of verkoop van een huis is voor veel mensen de meest kostbare beslissing van hun leven. Hoe voorkomt je als verkoper en koper teleurstellingen en juridische problemen rondom ‘verborgen gebreken’? Praktische tips voor kopers en verkopers.

Verborgen gebreken
‘Verborgen gebreken’ zijn problemen met een huis die zich pas openbaren na de koop en meestal pas na de overdracht. Als er achteraf problemen ontstaan na een verkoop van een huis of appartement, dan gaat het vrijwel altijd over dit onderwerp. Het zal je maar gebeuren. Je koopt een huis en na de overdracht blijkt er van alles mis te zijn. Of andersom: je hebt je huis verkocht en het gevoel dat je eerlijk en duidelijk bent geweest naar de koper en alle nodige informatie hebt verstrekt. Maar de koper ontdekt een gebrek en stelt je aansprakelijk.

• De c.v.-ketel gaat stuk.
• De dakkapel blijkt illegaal te zijn aangebracht.
• Er zit condens tussen de dubbele beglazing van het dakraam.
• De vloerbalken blijken verrot te zijn.
• Er wordt asbest aangetroffen achter de betimmering.
• Het dak blijkt zo lek als een mandje. 

1. Bij twijfel? Niet doe-het-zelven!
Schakel een NVM-makelaar in voor de verkoop van jouw woning. Een goede makelaar helpt je om optimaal te voldoen aan jouw mededelingsplicht als verkoper. Als er achteraf problemen ontstaan, sta je er met een professionele makelaar altijd beter voor.

2. Zorg voor een goede rechtsbijstandverzekering met een dekking voor geschillen over ‘wonen’
Als er problemen ontstaan met een door jouw verkochte woning, dan is het prettig als je jouw belangen uit handen kunt geven aan een juridisch adviseur of advocaat zonder dat dat direct enorm in de papieren loopt. Een rechtsbijstandsverzekering met een dekking voor geschillen over wonen kan dan goed van pas komen.

3. Wees ongevraagd open en eerlijk
Vul de Vragenlijst verkoop woningen zorgvuldig en naar waarheid in. Wees eerlijk over de voordelen en kwaliteiten van het huis, maar ook over grotere en kleinere gebreken.

4. Wees gevraagd open en eerlijk
Informeer een koper eerlijk over die zaken waarvan hij of zij aangeeft dat ze voor hem of haar bijzonder van belang zijn met betrekking over hun toekomstige woning.

5. Zorg dat je kunt instaan voor informatie die je verstrekt
Als je niet bekend bent met de kwaliteit van bepaalde onderdelen van jouw huis, doe dan ook geen enkele uitspraak over die onderdelen. Als een koper je vraagt of de kruipruimte droog is, antwoord daarop dan alleen bevestigend als je ervan overtuigd bent dat die kruipruimte ook daadwerkelijk droog is en droog blijft.

6. Laat het informeren van een koper over aan jouw NVM-makelaar
Ook als je een verkopend NVM-makelaar inschakelt, dan kan het voorkomen dat je zelf contact krijgt met een kandidaat-koper, bijvoorbeeld tijdens een Open Huizen Dag. Laat vooral jouw woning zien aan mogelijke geïnteresseerden, maar laat de beantwoording van specifieke vragen over aan jouw NVM-makelaar.

7. Los problemen aan uw woning daadwerkelijk op en doe niet aan symptoombestrijding
Als de dakkapel lekkage sporen vertoont, laat dan de dakbedekking repareren of vervangen en schilder daarna de dakkapel opnieuw. Als een opvallend 'fris' geschilderde dakkapel bij de volgende eigenaar weer gaat lekken, dan heb je alle schijn tegen dat je een gebrek bewust hebt 'weggewerkt'. Als je plannen hebt om jouw woning te verkopen, zorg er dan voor dat alle zichtbare gebreken op een professionele manier worden opgelost. Bewaar de facturen en garantiebewijzen, zodat je deze kunt overdragen aan een koper.

Praktische tips voor kopers

1. Bij twijfel? Niet doe-het-zelven
Schakel een NVM-makelaar in voor de aankoop van jouw woning. Een goede makelaar helpt je om optimaal te voldoen aan jouw onderzoeksplicht als koper. Als er achteraf problemen ontstaan, staat je er met een professionele makelaar altijd beter voor.

2. Zorg voor een goede rechtsbijstandverzekering met een dekking voor geschillen over ‘wonen’
Als er problemen ontstaan met een gekochte woning, dan is het prettig als je jouw belangen uit handen kunt geven aan een juridisch adviseur of advocaat zonder dat dat direct enorm in de papieren loopt. Een rechtsbijstandsverzekering met een dekking voor geschillen over wonen kan dan goed van pas komen.

3. Wees duidelijk over de specifieke eisen die je aan jouw toekomstige huis stelt
Een verkoper of verkopend makelaar is verplicht om je te informeren over de gebreken van het huis die zij kennen, die je zelf niet kunt waarnemen en waarvan zeker is dat ze voor jou van belang zijn. Als je niet aangeeft dat bepaalde zaken voor jou van belang zijn, dan bestaat de kans dat je daardoor informatie misloopt.

4. Tips voor een bezichtiging o.a.:

• Let op zaken die wijzen op problemen met het huis. Een scheur in een plafond of muur hoeft geen signaal te zijn dat er iets mis is met de fundering. Maar dat kan wel.
• Let op of deuren goed en gemakkelijk sluiten. Als deuren klemmen, dan kan dat soms wijzen op problemen met de fundering. Let op de leeftijd van de c.v.-ketel. De technische levensduur van een ketel is circa 15 jaar, de economische levensduur is vaak korter.
• Meer tips: Een huis kopen: het aankoopproces in 8 stappen

5. Laat  – zeker bij de aankoop van een oudere woning – een bouwkundig rapport opmaken
Een makelaar is een deskundige, maar een goede deskundige kent ook zijn beperkingen. Als makelaars van De Leeuw Makelaardij optreden voor een koper, zullen we bij oudere woningen altijd het dringende advies geven om de woning bouwkundig te laten keuren.

6. Zijn er problemen aan een gekochte woning? Onderneem dan direct actie
Op grond van de wet moet een koper gebreken 'binnen bekwame tijd' (een consument heeft tijdig geklaagd indien hij dat binnen twee maanden na de ontdekking van het gebrek heeft gedaan) melden aan de verkoper. Als er problemen zijn met de gekochte woning, dan is het dus van belang om niet te lang te wachten met het ondernemen van actie in de richting van de verkoper.