Naast de regels van het bieden en onderhandelen is het belangrijk om stil te staan bij de verschillende biedsystemen, die tijdens een verkoopproces kunnen worden gehanteerd. Er zijn verschillende manieren om te bieden op een huis. Dit wordt bepaald door de verkoper. Je kunt de volgende vormen tegenkomen: onderhandelen, verkoop bij inschrijving, online bieden en veiling.
Onderhandelen
Bij deze biedingsvorm doe je als geïnteresseerde, mondeling of schriftelijk, een openingsbod. Kies je ervoor om een bod mondeling te doen, dan het is verstandig om dit altijd schriftelijk te bevestigen. Zodra je een tegenbod krijgt, ben je in onderhandeling. Je kunt er als bieder ook voor kiezen om direct een eindbod neer te leggen, waarop je voor een bepaalde datum en tijd een reactie van de verkoper wenst. Een NVM-makelaar mag niet met meerdere partijen tegelijkertijd onderhandelen. Dat wordt 'uitspelen' genoemd. Eén-op-één bieden is transparant vanuit het oogpunt dat onderhandeld wordt met één partij. De potentiële koper weet zeker dat hij als enige in onderhandeling is. Eventuele andere bieders zijn geïnformeerd dat zij als het ware ‘in de wacht’ staan. Maar uiteraard mag een NVM-makelaar de onderhandelingen met de een wel beëindigen als hij denkt dat met een andere gegadigde een beter resultaat voor de verkoper te bereiken is.
Verkoop bij inschrijving
Kiest de verkoper voor verkoop bij inschrijving, dan is onderhandelen niet mogelijk. Alle bieders kunnen slechts eenmalig een eindbod doen. Als je (meer dan) eens een bod uitgebracht hebt, dan heb je waarschijnlijk al een keer met een inschrijving te maken gehad. Het kan zijn dat je dit te horen kreeg vóórdat je een bezichtiging had aangevraagd, maar ook nadat je al een bod had uitgebracht. Beiden is mogelijk, want ook tijdens de onderhandelingen mag een NVM-makelaar het biedsysteem wijzigen. Het kan natuurlijk zijn dat een woning opeens populairder bleek te zijn dan in eerste instantie werd verwacht. Wel moet de NVM-makelaar de lopende onderhandeling stopzetten en alle overige bieders en kijkers inlichten. Tijdens een inschrijving gaat een NVM-makelaar niet in onderhandeling met één van de belangstellenden. Alle belangstellenden mogen éénmalig een eindbod doen, voor een bepaalde datum en tijd. Met een eindbod geef je als koper aan wat jij maximaal voor de woning kan en wil betalen, inclusief onder welke voorwaarden. Dit is anders dan met een openingsbod (bij één-op-één-bieden), waarbij je veelal uitgaat van een tegenvoorstel en dus een onderhandeling.
Online bieden
Soms is het mogelijk om voor een huis online te bieden. Via een digitaal platform, zoals NVM Online Bieden, kun je precies zien wat er geboden is en je kun je jouw bieding gedurende het biedproces aanpassen. Inclusief de ontbindende voorwaarden. Online bieden is te vergelijken met een veiling: Iedereen die meedoet kan direct zien welke biedingen er gedaan zijn en overbieden totdat er niet langer geboden wordt.
Een NVM-makelaar mag geen bedragen noemen, maar bij online bieden krijgt iedereen wél van elkaar te zien welke bedragen geboden zijn. Dit komt omdat dit biedsysteem te vergelijken is met een veiling, waarbij het hele principe juist is dat mensen tegen elkaar opbieden. Online bieden mag wel vanwege de NVM-regel dat een NVM-makelaar transparant moet zijn. Zolang een NVM-makelaar duidelijk uitlegt wat het proces is en hoe er afgeweken wordt van de basisregels, is online bieden toegestaan. Het grootste voordeel is dat bieders meteen kunnen zien wat voor bod anderen hebben uitgebracht. Hiermee neemt de onzekerheid over wat je moet bieden af en krijg je als bieder meer gevoel bij de concurrentie. Voorbehouden zijn niet in alle systemen zichtbaar voor andere bieders, waardoor die systemen dan niet niet geheel transparant zijn.
Veiling
Tot slot is er de veiling. Dit kan een vrijwillige veiling of een executieveiling zijn. De verkoper kiest voor een veiling, als wordt verwacht dat deze vorm van openbare verkoop meer zal opbrengen. De executieveiling is een onvrijwillige openbare verkoop, waarbij bezit wordt verkocht om openstaande schulden af te lossen. Een veiling werkt dus heel anders dan alle eerder beschreven biedsystemen. De belangrijkste verschillen zijn dat een veiling áltijd openbaar is en dat álle voorwaarden (denk aan voorbehouden en aanvaardingsdatum), behalve de prijs, al vastliggen vóórdat de woning geveild wordt. Om zowel de koper als verkoper de vrijheid te geven afspraken te maken over de verkoopvoorwaarden, wordt er niet vaak voor een vrijwillige veiling gekozen. De executieveiling is de meest voorkomende reden dat een woning via een veiling wordt verkocht. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer de eigenaar van de woning de maandelijkse kosten voor de hypotheek niet meer kan betalen. Om (een deel van) de schuld van de eigenaar van de woning terug te krijgen, verkoopt de bank de woning vervolgens via een veiling.
Het biedlogboek bij de verkoop van woningen/appartementen
Per 1 januari 2023 is het gebruik van het digitale biedlogboek bij verkoop van woningen verplicht voor leden van de NVM. Dat betekent dat als je biedt op een huis, je inzicht kunt krijgen in de biedingen. Daardoor is het koopproces bij een NVM-makelaar transparant voor iedereen. Alle biedingen van kandidaat-kopers worden automatisch vastgelegd in een geanonimiseerd Biedlogboek. Het biedlogboek bevat alle biedingen (met roerende zaken) met tijdstip van ontvangst, eventuele voorbehouden en of er een persoonlijke boodschap door de kandidaat-koper is toegevoegd. De inhoud van de voorbehouden en/of persoonlijke boodschap wordt niet in het biedlogboek opgenomen. Het biedlogboek is na afloop van de bedenktijd en/of ontbindende voorwaarden beschikbaar voor kandidaat-kopers. Alle kandidaat-kopers, dat zijn kopers die een bod hebben uitgebracht hebben recht op inzage in het biedlogboek.
Meer weten? Lees ook: Het Biedlogboek
Bron: https://www.nvm.nl/wonen/kopen/bieden-op-een-huis/
