NVM-makelaars mogen tijdens een onderhandeling verschillende partijen niet tegen elkaar uitspelen. Wat is uitspelen? We leggen het uit.

Het verbod op uitspelen
In tegenstelling tot wat veel mensen denken, bestaan er nauwelijks spelregels voor de onderhandeling door NVM-makelaars. Er zijn er slechts twee. Allereerst is in artikel 4 van de Erecode van de NVM vastgelegd dat als makelaars met meerdere partijen tegelijkertijd onderhandelen, ze dat aan alle betrokkenen kenbaar moeten maken. De tweede regel is dat NVM-makelaars partijen niet tegen elkaar mogen 'uitspelen'. Deze regel is gebaseerd op het interne tuchtrecht van NVM-makelaars. Er zijn nogal wat misverstanden over de betekenis van de term 'uitspelen'.

Uitspelen volgens De Leeuw Makelaardij
Het verbod op uitspelen houdt in dat verkopend NVM-makelaars (en verkopers) de bedragen van biedingen niet mogen misbruiken om een hoger bod uit te lokken bij belangstellenden. Een NVM-makelaar mag ook niet vertellen of er een hoger bod ligt op een woning. Aangeven dat er een beter bod ligt mag wel. Van uitspelen is wat ons betreft sprake als meerdere partijen een bod op een huis hebben uitgebracht en de makelaar de hoogte van het bod van de ene partij gebruikt om een andere partij onder druk te zetten om zijn bod te verhogen. Vaak wordt er dan niet eens onderhandeld, er worden vooral nieuwe biedingen 'uitgelokt'.

Een voorbeeld

• Een makelaar heeft een huis te koop met een vraagprijs van € 355.000.
• Partij A doet bij deze makelaar een bod van € 240.000. Partij B doet een bod van € 350.000.
• De makelaar gaat met geen van de partijen in onderhandeling, maar laat partij A weten dat er een andere bieder is die € 350.000 heeft geboden en dat partij A zijn bod moet verhogen om in aanmerking te komen voor het huis. Partij A verhoogt zijn bod naar € 351.000.
• Daarna gaat de makelaar terug naar partij B en laat deze weten dat zijn bod inmiddels is overtroffen door het bod van partij A van € 351.000 en dat hij toch echt een hoger moet moet uitbrengen om serieus te worden genomen. Partij B verhoogt zijn bod naar € 353.000.
• Daarmee gaat de makelaar terug naar partij A. En zo verder.

Een NVM-makelaar mag partijen niet tegen elkaar uitspelen. Uiteraard houdt dat niet in dat een NVM-makelaar moet blijven onderhandelen met een gegadigde die minder wil betalen dan anderen hebben geboden.

Een voorbeeld

• Een makelaar heeft een huis te koop met een vraagprijs van € 355.000.
• Partij A doet bij deze makelaar een bod van € 320.000 waarna de onderhandelingen worden gestart.
• Na enkele weken onderhandelen en touwtrekken brengt partij A zijn 'laatste' bod uit van € 340.000.
• En dan doet opeens partij B een bod van € 350.000.

Natuurlijk moet deze NVM-makelaar, in het belang van zijn (verkoop)opdrachtgever, iets doen met de wetenschap dat partij B bereid is om meer te betalen dan partij A waarmee de NVM-makelaar al enige tijd in onderhandeling is. Een professionele NVM-makelaar zal partij A confronteren met het gegeven dat er een bod is gedaan door een andere gegadigde en partij A vragen om zijn uiterste bod uit te brengen. Als dat uiterste bod lager is dan € 350.000 dan zal de NVM-makelaar de onderhandelingen met partij afbreken en in onderhandeling treden met partij B. Dit mag. Dit is in het belang van de verkoper/opdrachtgever. En er is geen enkele wettelijke of tuchtrechtelijke regel die dit verbiedt. Uiteraard zal in dit voorbeeld partij A niet gelukkig zijn met de gang van zaken.

Uitspelen, wat mag wel en wat mag niet? 

• Een NVM-makelaar mag verschillende belangstellenden niet tegen elkaar uitspelen. Dat betekent dat hij niet mag doen alsof hij exclusief in onderhandeling is met één partij, terwijl er meerdere gegadigden zijn waarmee er wordt onderhandeld. 
• Een NVM-makelaar mag - terwijl hij in onderhandeling is - doorgaan met bezichtigen. 
• Als een NVM-makelaar een bod binnenkrijgt van een tweede bieder, dan mag hij de vraagprijs verhogen en de eerste bieder verzoeken om een uiterste- of eindbod uit te brengen. 
• Als de eerste bieder dit bod niet uitbrengt of een bod uitbrengt dat niet hoog genoeg is, staat het de NVM-makelaar vrij om de onderhandelingen met de eerste gegadigde af te breken en de onderhandelingen met een volgende bieder te beginnen.

Meer weten? Lees ook: Bieden op een huis, wat mag wel, wat mag niet?