Het is misschien wel de belangrijkste (en spannendste!) stap bij het kopen van jouw droomhuis: bieden. Bieden en onderhandelen, wat mag wel en niet? Wij geven je graag helderheid over de spelregels bij onderhandeling over de aankoop van een huis.

Vraag 1 - Als ik (meer) dan de vraagprijs bied, mag een verkoper dan toch nog met iemand anders onderhandelen?
Ja, dat mag. Als je een bod op een huis uitbrengt, dan ben je nog niet automatisch in onderhandeling. De onderhandeling start pas als de verkopend NVM-makelaar op jouw bod reageert door het doen van een tegenbod. Het staat de verkopend NVM-makelaar volledig vrij om wel of niet de onderhandelingen aan te gaan. En dus ook om door te onderhandelen met een ander, ook als je kenbaar hebt gemaakt de vraagprijs te willen betalen.

Vraag 2 - Als ik een hoger bod uitbreng dan een andere kandidaat-koper, mag een verkoper mijn bod dan zomaar negeren?
Ja, dat mag. Een verkopend NVM-makelaar hoeft op geen enkel bod in te gaan. Ook niet op een bod dat hoger is dan een ander bod. Zelfs niet op een bod op of boven de vraagprijs. Het hoogste bod hoeft niet het meest aantrekkelijke voorstel voor de verkoper te zijn. Het kan zijn dat de verkoper een bod van € 295.000 onder ontbindende voorwaarden interessanter vindt dan een bod van € 300.000 mèt ontbindende voorwaarden. Maar ook andere voorwaarden, zoals de overname van roerende zaken of de opleveringsdatum, kunnen van belang zijn. 

Vraag 3 - Als ik (meer dan) de vraagprijs biedt, mag de verkopend makelaar dan doorgaan met de bezichtigingen?
Ja, dat mag. Een verkoper/verkopend NVM-makelaar hoeft op geen enkel bod te reageren en mag doorgaan met de bezichtigingen, ook nadat er biedingen zijn uitgebracht.

Vraag 4 - We hadden al een afspraak voor een bezichtiging in de agenda staan, maar nu blijkt dat de makelaar in onderhandeling is gegaan. Moet niet iedereen een eerlijke kans krijgen? Mag dat zomaar?
Ja, dat mag. Het staat een verkopend NVM-makelaar volkomen vrij om met een gegadigde de onderhandelingen aan te gaan, ook als er nog afspraken in de agenda staan.

Vraag 5 - We waren in onderhandeling met de verkopend makelaar, maar opeens liet deze ons weten dat we ons bod zeer serieus moesten verhogen. En dat hij anders met een andere partij zou gaan onderhandelen. Mag dat zomaar?
Ja, dat mag. Ook als je eenmaal in onderhandeling bent, dan mogen beide partijen de onderhandelingen afbreken. Als de verkopend NVM-makelaar denkt er met een gegadigde niet uit te kunnen komen omdat hij de indruk heeft dat een andere gegadigde meer zal bieden, dan mag hij uiteraard de onderhandelingen afbreken. Een NVM-makelaar mag niet met meerdere partijen tegelijkertijd onderhandelen. Dat wordt 'uitspelen' genoemd. Maar uiteraard mag een NVM-makelaar de onderhandelingen met de een wel beëindigen als hij denkt dat met een andere gegadigde een beter resultaat voor de verkoper te bereiken is. 

Vraag 6 - We waren in onderhandeling, maar opeens liet de makelaar ons weten dat hij niet verder wilde onderhandelen, omdat er een 'inschrijving' zou worden georganiseerd. Mag dat zomaar?
Ja, dat mag. Ook als je eenmaal in onderhandeling bent, dan mogen beide partijen de onderhandelingen afbreken als een akkoord niet meer te verwachten is. Natuurlijk kan daarbij de belangstelling van andere gegadigden een rol spelen. Als een NVM-makelaar de indruk heeft dat er heel veel andere gegadigden zijn, dan kan er gekozen worden voor een 'inschrijving'. Dat houdt in dat alle belangstellenden een eenmalig schriftelijk bod mogen uitbrengen. En dat de verkoper in overleg met de verkopend NVM-makelaar een keuze maakt voor één van de uitgebrachte voorstellen.

Vraag 7 - Ik wist als eerste dat het huis te koop zou gaan komen. Ik heb het huis als eerste bezichtigd. Als ik dan als eerste een bod doe, dan moet de makelaar toch met mij onderhandelen?
Nee, de NVM-makelaar is vrij om te bepalen met wie hij de onderhandelingen aangaat. Het is een misverstand dat 'de eerste kijker' of 'de eerste bieder' een bijzondere positie bij de onderhandelingen toekomt. 

Vraag 8 - Klopt het dat er héél weinig regels zijn over wat er bij de onderhandeling over een woning wel en niet mag?
Ja, dat klopt. De enige spelregels die er bij een onderhandeling over een woning gelden, zijn afkomstig uit het tuchtrecht van de NVM-makelaars. NVM-makelaars mogen gegadigden niet uitspelen. Er zijn geen wettelijke of tuchtregels over de vraag welk bod van welke gegadigde voorrang zou moeten hebben boven een ander bod. De eerste kijker heeft geen recht op 'een eerste bod'. En wie 'het eerste bod' doet, heeft daarmee geen enkel recht of voorkeurspositie. Ook als er eenmaal sprake is van onderhandelingen, dan mag een verkopend NVM-makelaar een kandidaat-koper vragen om een uiterste bod uit te brengen. En als dat bod te laag is, dan staat het de verkopend NVM-makelaar vrij om met een andere partij te gaan onderhandelen.

Meer weten? Lees ook: Spelregels bij onderhandeling, het verbod op uitspelen