De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Uw huis verkopen. Wat is de beste vraagprijs? Moet die niet te laag zijn of vooral niet te hoog?

Wat is de beste vraagprijs voor uw woning. Moet die vraagprijs vooral niet te laag zijn, omdat u anders het risico loopt op een te lage opbrengst? Of moet die vraagprijs vooral niet te hoog zijn, omdat u anders het risico loopt dat uw woning onverkocht op de markt blijft staan? We leggen het uit.

 

 

 

 


De ideale vraagprijs. Supermarkt-science of Premium-prijsstelling?

Een willekeurige zoektocht op koophuizen naar Funda levert me acht woningen op met de volgende vraagprijzen:

€ 749.000
€ 539.000
€ 729.000
€ 400.000
€ 719.000
€ 795.000
€ 325.000
€ 699.000

Acht prijzen. Waarvan twee 'afgerond'. En zes 'supermarktprijzen'.

Als u rondloopt in de supermarkt, dan is het vrijwel onmogelijk om een product te vinden waarvan de prijs niet eindigt op 95 of 99 cent. En dat is geen onzin. Wetenschappers hebben het over het 'Left-Digit Effect': de consument schijnt vooral oog te hebben voor de getallen die zich aan de linkerkant van de komma bevinden. Voor een consument is er dus nauwelijks verschil tussen een prijs van € 3,70 en € 3,99, alhoewel het prijsverschil toch echt bijna 8% bedraagt. Maar het verschil tussen € 3,95 en € 4,00 is slechts 1,27%. Maar de consument ziet vooral het verschil tussen 3 euro en vier euro. In de supermarkt waar het vooral draait om voordeel, korting, kiloknallers en aanbiedingen zijn 'kruideniersprijzen' dus bewezen effectief.

Bij duurdere en meer exclusieve producten, zoals parfum en merkkleding, worden prijzen veel vaker afgerond. Want als exclusieve producten te goedkoop lijken, dan verliezen ze hun aantrekkelijkheid. Huizen zijn exclusieve producten. En dus lijkt dat een argument om de vraagprijs van een huis vooral naar boven af te ronden.

Toch komen er nog met regelmaat 'supermarktprijzen' voor. Soms op de uitdrukkelijke wens van de opdrachtgever, soms omdat met een prijs van bijvoorbeeld € 299.000 een signaal wordt afgegeven dat een serieus bog onder € 300.000 perspectief zou kunnen bieden voor de onderhandelingen.

Vraagprijzen en Funda

Wie op Funda naar een woning zoekt, moet daarbij een prijsrange aangeven zodat u zoekt naar huizen VANAF een bepaalde prijsklasse TOT een bepaalde prijsklasse. Er zijn maar weinig mensen - en zelfs weinig makelaars - die weten dat 'TOT' bij Funda staat voor 'TOT EN MET'. Als uw woning of appartement € 400.000 moet opbrengen, dan is het veel verstandiger om voor uw huis ook een prijs van € 400.000 te hanteren dan een vraagprijs van € 399.000. Een vraagprijs van € 400.000 komt zowel terug in de selecties van woningen TOT € 400.000 als in die VANAF € 400.000. Met een vraagprijs van € 399.000 komt uw huis niet terug in selecties VANAF € 400.000.

Kortom, als de verwachte opbrengst van uw woning in de buurt ligt van één van de Funda-grenzen, dan is het onverstandig om daarbij een 'supermarktprijs' te hanteren. Als u een afgeronde prijs hanteert, dan komt u woning onder de aandacht van meer gegadigden.

Funda heeft onderzoek gedaan naar het effect van 'psychologisch prijzen'. Garikai van Wydom, Marketing Analyst van Funda, deed onderzoek naar het psychologisch prijzen van objecten op basis van 84.000 koopwoningen die in het eerste kwartaal van 2019 op Funda hebben gestaan. Uit zijn onderzoek blijkt dat 41,5% van de woning op Funda psychologisch geprijsd zijn. En dat deze woningen gemiddeld 15% minder paginaweergaven hebben en gemiddeld 20% minder contactaanvragen dan woningen met een 'afgeronde' prijsstelling.

Als de vermoedelijk opbrengst van uw woning zich in de buurt van een Funda-grens bevindt, dan kan het dus heel strategisch zijn om juist niet te kiezen voor een 'supermarktprijs' maar voor een 'afgeronde prijs'.

De vraagprijs: de maximale prijs, een uitnodiging tot onderhandelen of vooral een marketinginstrument?

Tot nu toe hebben we het gehad over het verschil tussen een 'supermarktprijs' en een 'afgeronde prijs'. Dat verschil is belangrijk. Maar als het gaat om de vraag wat de juiste vraagprijs van een woning is, dan gaat het verschil tussen een 'supermarktprijs' en een 'afgeronde prijs' nog steeds over kleine details. Dit verschil is best belangrijk. Maar er zijn nog veel belangrijker aspecten die meetellen als het gaat om de vraag wat de juiste vraagprijs voor een woning is.

Er zijn belangrijke verschillen in de manier waarop de consument naar een vraagprijs kijkt en de manier waarop een professionele makelaar dat doet. Voor veel consumenten is de vraagprijs 'de maximale prijs'- in elk geval gevoelsmatig - de 'maximale prijs' die een verkoper kan krijgen. En die vraagprijs mag dan nooit te laag zijn. Want verhogen kan niet meer. En verlagen kan altijd nog. Voor een professionele makelaar is dat anders. Voor een professionele makelaar is de vraagprijs een marketinginstrument, een middel om de juiste doelgroep te benaderen. En dus is het niet altijd verstandig om de vraagprijs zo hoog mogelijk te stellen. Want met een juiste vraagprijs is de kans groot dat er uiteindelijk boven de vraagprijs wordt geboden.

Strategisch gebruik van de Funda-prijsgrenzen

Eén van de mogelijkheden die Funda biedt is de "Vraagscan".  Met behulp van de Vraagscan is het mogelijk om te onderzoeken hoeveel zoekers voor een specifieke woning of voor een specifieke wijk, woonplaats of gemeente in geschreven staan. Per prijssegment.

 

Als voorbeeld hebben we een straat genomen in de Leidse merenwijk. Blijkbaar zijn er 168 zoekers geregistreerd voor een woning in dat gebied. De prijsrange tussen € 350.000 en € 375.000 is daarbij duidelijk het meest populair. Als een woning in de markt wordt gezet met een vraagprijs van € 374.000 dan zullen 30 zoekers op Funda daarover worden geïnformeerd, bij een vraagprijs van € 376.000 zijn dat er 18. Maar bij een vraagprijs van € 375.000 komt de woning in beide segmenten naar voren en worden 48 zoekers geïnformeerd.

Een te hoge vraagprijs leidt vaak tot een lagere opbrengst

In de huidige onstuimige woningmarkt verwachten woningzoekenden dat er tijdens de onderhandelingsprocedure moet worden overboden. Dat heeft tot gevolg dat kopers afhaken wanneer de vraagprijs te hoog lijkt, want er moet immers boven de vraagprijs worden geboden. Soms leidt een vraagprijs van € 360.000 niet tot serieuze belangstelling en bezichtigingen. Terwijl na een aanpassing van de vraagprijs naar € 350.000 er wel biedingen binnenkomen die net boven de vraagprijs liggen.

Zoals gezegd, een vraagprijs is voor een makelaar niet een maximum maar een uitgangspunt voor de onderhandelingen. En waar in de huidige markt vaker woningen boven de vraagprijs worden verkocht dan onder de vraagprijs, is het vooral van belang om een vraagprijs te hanteren die woningzoekenden nieuwsgierig maakt en uitnodigt om een bod uit te brengen.

De hoogte van de vraagprijs en uw keuze voor een makelaar

Het komt met regelmaat voor dat iemand die overweegt zijn of haar woning te verkopen, meerdere makelaars uitnodigt. Dat kan verstandig zijn, als u een indruk wilt krijgen van de werkwijze en professionaliteit van een makelaar. Of als u wilt controleren of u een klik heeft met de man of vrouw die straks, misschien in uw afwezigheid, met onbekende mensen door uw huis met uw eigendommen wandelt. Als u dat overweegt, dan is het erg belangrijk om vooraf te bepalen op basis van welke criteria u uw keuze gaat baseren. En vooral ook in welke mate de inschatting van de hoogte van de uiteindelijke verkoopopbrengst en de daarop gebaseerde vraagprijs doorslaggevend zou moeten zijn.

Een makelaar moet ook objectief zijn. Veel huizenbezitters zijn van mening dat zij in het leukste huis van de straat wonen. En dat de bijzondere keuken of badkamer maakt dat het huis toch echt veel meer zal moeten opbrengen dan het huis van de overburen. En misschien is dat ook wel zo. Maar een makelaar ziet wekelijks tientallen huizen, vaak honderden per jaar. En een makelaar is dus in staat om te beoordelen hoe een huis het in het verkoopproces gaat doen met die leuke ligging en met die badkamer of keuken. En misschien is het wel zo dat de makelaar die niet meteen de hoogste prijs afgeeft, het uiteindelijk aan het rechte eind heeft. Misschien is de makelaar die de laagste waarde inschat wel het meest realistisch en zijn collega's onrealistisch optimistisch of vooral bezig om een potentiële opdrachtgever naar de mond te praten. Er zijn belangrijker verschillen tussen makelaars dan alleen de inschatting van de waarde en de vraagprijs.

Misschien buiten het kader van deze blog, maar wel in dezelfde lijn als de alinea hierboven. Als u een makelaar selecteert om uw huis te verkopen, dan zoekt u vooral een makelaar die uw belangen behartigd en beschermd zoals hij zijn eigen belangen zou behartigen en beschermen. Toch? Uw woning is vermoedelijk uw meest waardevolle bezit. En dus wilt u een makelaar die in de onderhandeling knokt voor uw belangen en er de maximale prijs uitsleept. Wat denkt u? Denkt u dat de makelaar die in onderhandeling met u het snelste akkoord gaat met een lagere courtage, die niet knokt voor zijn eigen financiële belangen, wel voor u blijft knokken voor de laatste duizend euro? Wij denken van niet...

Kortom, maak vooral kennis met meerdere makelaars. Maar bepaal vooraf welke criteria u hanteert. En waarom u dat doet. En de onderbouwing van de te verwachten opbrengst en de onderbouwing van de te hanteren vraagprijs zouden daarbij belangrijker moeten zijn dan de inschatting van die waarde.

Vragen?

Uw vragen over dit blog kunt u hieronder aan ons stellen.

 

 

 

 
 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
maandag 14 oktober 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.