De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Waarom makelaars soms zo nieuwsgierig zijn (Over de WWFT en de makelaardij)

shutterstock 13870750444Het zal je maar gebeuren. Je koopt, al dan niet gedwongen door de marktomstandigheden, een huis zonder financieringsvoorbehoud. En vervolgens wil die nieuwsgierige makelaar weten hoe je aan je geld bent gekomen. Over de WWFT en de makelaardij.

WWFT: Wet ter voorkoming van Witwassen en Financieren van Terrorisme

Veel mensen weten dat een notaris zowel ondernemer is als een (door de koning) benoemd openbaar ambtenaar. Dat ook makelaars een zelfde dubbelrol werd opgedrongen, is minder bekend. In 2008 werden makelaars bij de invoering van de WWFT 'bevorderd' tot onbetaalde fiscale opsporingsambtenaren. De WWFT is een nationale wet die voor een deel het gevolg is van regels die op Europees niveau werden vastgesteld in diverse anti-witwasrichtlijnen.

Het doel van de WWFT is om te voorkomen dat financieel dienstverleners zoals banken, advocaten, notarissen, accountants èn makelaars worden misbruikt om geld wit te wassen om daarmee de criminele herkomst van geld te maskeren of om terroristische activiteiten te financieren. Er is een 40 pagina's tellende uitgebreide leidraad voor deze wet met gedetailleerde richtlijnen voor makelaars en taxateurs. De belangrijkste verplichting van makelaars zijn: onderzoeken, melden en bewaren.

Makelaars worden met regelmaat gecontroleerd op de naleving van de WWFT. En de sancties die de overheid kan opleggen, liegen er niet om. Allereerst kan er een bestuurlijke boete worden opgelegd van maximaal €4.000.000,-. Daarnaast is overtreding van een aantal WWFT-regels een economisch delict waarvoor zes maanden hechtenis kan worden opgelegd, een taakstaf of een maximale boete van (op dit moment) €19.000,-.

Verplichting één: onderzoeken

Op grond van de WWT is het niet toegestaan voor makelaars om diensten te verlenen aan anonieme klanten. Dat houdt in dat een makelaar moet kunnen bewijzen dat hij de identiteit van een particuliere opdrachtgever vooraf heeft gecontroleerd door inzage van een origineel identiteitsbewijs. Als een makelaar zaken doet met een bedrijf, dan is de makelaar verplicht om te onderzoeken wie de uiteindelijk belanghebbende (UBO) achter de transactie is.

Maar de wet gaat een stuk verder. Makelaars zijn verplicht om in hokjes te denken en datgene te doen waarvoor de media in ons land inmiddels angstvallig terugdeinzen. Makelaars moeten hun opdrachtgever en de wederpartij 'profileren' en zich daarmee een oordeel vormen over het 'risicoprofiel' van zijn klanten. Dat profileren doet een makelaar op basis van 'het type cliënt', de 'activiteiten' van de cliënt, het 'land van herkomst' en de maatschappelijke omgeving' van de cliënt. Als een makelaar zaken doet met iemand die een prominente politieke functie bekleed - of met een familielid of zakelijke relatie van deze persoon - dan gaat de onderzoeksplicht nog verder. 

Verplichting twee: melden

Een makelaar is daarnaast verplicht om ongebruikelijke transacties te melden bij de FIU, de Financial Intelligence Unit. Een belangrijke vraag is dan natuurlijk wat een transactie wel of niet ongebruikelijk maakt.

Elke transactie met een persoon of bedrijf afkomstig uit een door de FATF of de EU 'aangewezen staat' is per definitie (objectief) ongebruikelijk. Over etnisch profileren gesproken: volgens richtlijnen van dit moment (mei 2019) is elke koper uit Tunesië, Servië of Cambodja direct verdacht. Ook objectief verdacht zijn transacties boven €10.000,- met verdachte betaalmiddelen, zoals cashgeld, toonderchecques of prepaid-kaarten. Maar daarnaast zijn er ook indicatoren die subjectief zijn en waarbij de makelaar een zorgvuldige afweging moet maken zodra de indruk bestaat dat er sprake zou kunnen zijn van witwassen of het financieren van terrorisme.

Een voorbeeld: Als een makelaar het verzoek krijgt om een overeengekomen koopprijs van een huis van €210.000,- in de koopakte te zetten terwijl de koper akkoord ging met een prijs van €250.000,-, dan is de makelaar verplicht om dit te melden. Als de makelaar naar de achtergrond van dit verzoek informeert en de koper haakt af, dan is de makelaar ook verplicht om daarvan melding te doen.

Verplichting drie: bewaren

Makelaars zijn verplicht om de identiteits- en verificatiegegevens van hun cliënten - inclusief de wederpartij - tot vijf jaar na het eindigen van de zakelijke relatie te bewaren.

Kopen zonder financieringsvoorbehoud?

Als er een woning wordt gekocht zonder financieringsvoorbehoud, dan hoeft er niet persé sprake te zijn van een ongebruikelijke transactie. Wat wel en niet ongebruikelijk is, hangt ook dan af van de concrete feiten en omstandigheden van het geval. De richtlijn voor makelaars noemt de volgende voorbeelden:

1. Een echtpaar van middelbare leeftijd wil van uw cliënt een woning kopen. De mensen maken geen financieringsvoorbehoud. Ze vertellen u dat ze hun oude woning net voor een goede prijs verkocht hebben en dat ze iets kleiner willen gaan wonen, omdat de kinderen het huis uit zijn. Uit ervaring weet u ongeveer wat de woningen in hun oude buurt opbrengen. Het zijn mensen met goede banen. U heeft geen reden om aan hun verhaal te twijfelen. In deze situatie hoeft u niet verder te vragen en ook niet te melden.

2. Een jongeman van in de twintig wil van uw cliënt een woning kopen. Hij maakt geen financieringsvoorbehoud. Hij doet schimmig over hoe hij de woning denkt te gaan financieren en over zijn inkomsten. In deze situatie is het wenselijk om door te vragen, u kunt bijvoorbeeld vragen naar een recent bankafschrift. Als ook het doorvragen geen helderheid verschaft, is een melding op zijn plaats.

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen.

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
zondag 22 september 2019

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.