Op het internet wemelt het van de artikelen die een antwoord geven op de vraag wat het beste moment is om een huis te verkopen. Het lijkt erop alsof alle makelaars elkaar een beetje napraten. Juist daarom leest u onderstaand onze analyse, gebaseerd op feiten èn cijfers. En uiteraard gebaseerd op 'de waarde van ervaring'.
Nepnieuws
Het ene artikel over 'het optimale verkoopmoment' is nog stelliger dan het andere. Zo zouden volgens sommige artikelen uitsluitend de voorjaars- (maart / april) en najaarsmaanden (september / oktober) geschikt zijn om een woning te verkopen en zouden er tijdens de zomervakantie nauwelijks kopers actief zijn. Een gedeelde van de artikelen zegt zich te baseren op bronnen van het kadaster en de daarop gebaseerde CBS-cijfers over 'verkochte woningen'. Uiteraard is dat complete onzin. Als een woning wordt verkocht, duurt het daarna gemiddeld 2 à 3 maanden voordat de overdracht plaatsvindt en de notaris deze overdracht laat registreren bij het kadaster. Pas op dat moment neemt het kadaster kennis van de overdracht van een al veel eerder verkochte woning. Het kadaster registreert overdrachten, geen verkopen. En de cijfers van het kadaster en het CBS lopen per definitie 2 à 3 maanden achter op die van de NVM, zoals blijkt uit onderstaande grafiek. 
Cijfers en feiten over de seizoensbewegingen van de woningmarkt
De Leeuw Makelaardij heeft een uitgebreide analyse gemaakt van het aantal verkochte woningen, het woningaanbod, de krapte en de prijsontwikkeling in de periode tussen januari 2013 en december 2018.
(voor deze cijfers: zie hieronder)
verkopen
In de afgelopen 6 jaar werden de meeste woningen steeds verkocht in het 2e of 4e kwartaal. In 5 van de 6 jaar werden de meeste woningen verkocht in het 4e kwartaal en slechts één keer in het 2e. In 4 van de 6 jaar werden de meeste woningen verkocht in november en in de overige jaren in juli en april.
aanbod
Het woningaanbod vertoonde in de afgelopen zes jaar een sterk dalende tendens. Deze tendens is zo sterk dat de seizoensinvloeden in het woningaanbod nauwelijks meer zichtbaar zijn. Van duidelijke seizoensinvloeden op het woningaanbod is hierdoor geen sprake.
krapte
Toelichting: De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Hoe lager de krapte-indicator, hoe krapper de markt is. Bij een krapte onder de 5 is er sprake van een verkopersmarkt, bij een krapte tussen 5 en 10 is er sprake van een evenwichtige markt en vanaf een krapte van 10 is er sprake van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld.
Ook de krapte vertoont sinds zes jaar een dalende tendens, maar het is opvallend dat de krapte in november vaak het grootste is.
prijsontwikkeling
De prijzen vertonen al zes jaar een stijgende tendens. Toch zijn er soms pieken waarneembaar die op andere trendbewegingen duiden. Met enige regelmaat werden er pieken geconstateerd in de zomermaanden, terwijl de prijzen in oktober soms fractioneel hoger lijken als die van november.
conclusies
Hoewel in de ontwikkeling van het aanbod geen seizoensinvloed aanwezig lijkt, zijn er wel maanden waarin er iets meer woningen worden verkocht dan in andere maanden. De prijsontwikkeling versterkt dat beeld echter niet, de maanden waarin er iets meer woningen worden verkocht zijn niet de maanden waarin de prijzen iets hoger zijn.
Dit versterkt het beeld dat wij al hadden. Dè woningmarkt bestaat niet. En de woningmarkt in zijn algemeenheid kent dan ook geen 'beste verkoopmoment'.
Optimale verkoopmomenten voor specifieke doelgroepen
Voor individuele woningen kan dat overigens anders zijn en kan er wel sprake zijn van een optimaal verkoopmoment. We geven u een aantal voorbeelden.
Een huis met een mooie tuin ziet er vaak in het voorjaar het beste uit. Maar een woning in de redelijk dicht bebouwde binnenstad, die het van de toetreding van zonlicht vaak veel minder moet hebben, kan juist tijdens de wintermaanden een unieke en fantastisch sfeervolle indruk maken.Tijdens de zomervakantie en tijdens de wintermaanden zijn er in zijn algemeenheid wat minder zoekers actief dan in het voor- en najaar. Aan de andere kant, de kopers die in deze periode actief blijven, zijn vaak zeer serieus en hebben vaker dan andere kopersgroepen haast om tot een beslissing te komen.
Het koperspubliek van een moderne eengezinswoning in een kinderrijke buurt zal in zijn algemeenheid in de school-vakanties, dus ook tijdens de zomervakantie, met vakantie gaan. Het koperspubliek voor een appartement dat meer geschikt is voor senioren of tweeverdieners zonder kinderen blijft tijdens de zomermaanden vaak wel in Nederland.
Heeft u verkoopplannen?
De makelaars van De Leeuw zijn u graag van dienst. Onze beproefde verkoopmethode staat garant voor het beste resultaat. Wij kiezen voor een persoonlijke aanpak, daarom bieden wij u de mogelijkheid om zelf uw makelaar te kiezen. Maak hier kennis met onze makelaars.
Het succes van een verkoop is veel meer afhankelijk van een slimme verkoopstrategie en een gedegen voorbereiding dan van het moment van de start van de verkoop. Alhoewel de markt iets minder hectisch lijkt, blijft het aanbod laag en blijven de prijzen stijgen. U kunt zelf een belangrijke bijdrage leveren aan het succes door uw huis ‘ver-koopklaar’ te maken. Bijvoorbeeld door al te persoonlijke elementen uit uw interieur te verwijderen en daarmee uw huis wat soberder in te richten. Dat maakt het voor kopers een stuk gemakkelijker om zich in te kunnen leven in uw huis als hun toekomstig thuis.Wij gaan graag met u in gesprek om het beste resultaat te bereiken bij de verkoop van uw woning of appartement!
Gebruikte cijfers:
| MND | TRANSACTIES | AANBOD | KRAPTE | VERKOOPPRIJS | |||||||
| KWARTAAL | MAAND | KWARTAAL | MAAND | KWARTAAL | MAAND | KWARTAAL | MAAND | ||||
| jan-13 | 17.213 | 7.528 | 419.461 | 139.892 | 24 | 18,6 | 187.467 | 196.510 | |||
| feb-13 | 4.448 | 139.635 | 31,4 | 185.276 | |||||||
| mrt-13 | 5.237 | 139.934 | 26,7 | 180.615 | |||||||
| apr-13 | 20.666 | 6.173 | 422.871 | 141.198 | 20 | 22,9 | 188.630 | 185.607 | |||
| mei-13 | 6.992 | 140.801 | 20,1 | 189.505 | |||||||
| jun-13 | 7.501 | 140.872 | 18,8 | 190.778 | |||||||
| jul-13 | 22.507 | 7.993 | 414.238 | 139.313 | 18 | 17,4 | 188.169 | 187.768 | |||
| aug-13 | 7.217 | 137.590 | 19,1 | 186.666 | |||||||
| sep-13 | 7.297 | 137.335 | 18,8 | 190.074 | |||||||
| okt-13 | 26.518 | 8.509 | 403.469 | 136.956 | 15 | 16,1 | 191.415 | 190.549 | |||
| nov-13 | 9.586 | 134.462 | 14,0 | 191.859 | |||||||
| dec-13 | 8.423 | 132.051 | 15,7 | 191.837 | |||||||
| TRANSACTIES | AANBOD | KRAPTE | VERKOOPPRIJS | ||||||||
| KWARTAAL | MAAND | KWARTAAL | MAAND | KWARTAAL | MAAND | KWARTAAL | MAAND | ||||
| jan-14 | 24.336 | 7.703 | 386.638 | 129.124 | 16 | 16,8 | 194.231 | 193.386 | |||
| feb-14 | 8.524 | 128.579 | 15,1 | 194.457 | |||||||
| mrt-14 | 8.109 | 128.935 | 15,9 | 194.849 | |||||||
| apr-14 | 29.101 | 9.841 | 392.034 | 130.908 | 13 | 13,3 | 199.057 | 197.538 | |||
| mei-14 | 9.954 | 130.351 | 13,1 | 198.449 | |||||||
| jun-14 | 9.306 | 130.775 | 14,1 | 201.185 | |||||||
| jul-14 | 28.564 | 10.142 | 383.192 | 129.436 | 13 | 12,8 | 198.145 | 201.022 | |||
| aug-14 | 9.439 | 126.733 | 13,4 | 195.674 | |||||||
| sep-14 | 8.983 | 127.023 | 14,1 | 197.740 | |||||||
| okt-14 | 34.842 | 11.392 | 373.510 | 127.129 | 11 | 11,2 | 199.698 | 199.804 | |||
| nov-14 | 12.266 | 124.635 | 10,2 | 201.228 | |||||||
| dec-14 | 11.184 | 121.746 | 10,9 | 198.062 | |||||||
| TRANSACTIES | AANBOD | KRAPTE | VERKOOPPRIJS | ||||||||
| KWARTAAL | MAAND | KWARTAAL | MAAND | KWARTAAL | MAAND | KWARTAAL | MAAND | ||||
| jan-15 | 29.080 | 9.735 | 355.010 | 118.447 | 12 | 12,2 | 197.455 | 192.012 | |||
| feb-15 | 9.552 | 118.036 | 12,4 | 200.944 | |||||||
| mrt-15 | 9.793 | 118.527 | 12,1 | 199.408 | |||||||
| apr-15 | 37.292 | 12.410 | 355.669 | 119.110 | 10 | 9,6 | 207.310 | 204.555 | |||
| mei-15 | 12.117 | 118.459 | 9,8 | 209.535 | |||||||
| jun-15 | 12.765 | 118.100 | 9,3 | 207.841 | |||||||
| jul-15 | 35.707 | 14.320 | 339.497 | 114.713 | 10 | 8,0 | 206.676 | 208.385 | |||
| aug-15 | 10.805 | 112.107 | 10,4 | 207.094 | |||||||
| sep-15 | 10.582 | 112.677 | 10,6 | 204.548 | |||||||
| okt-15 | 39.749 | 13.325 | 325.890 | 111.985 | 8 | 8,4 | 208.896 | 210.230 | |||
| nov-15 | 13.466 | 108.791 | 8,1 | 208.000 | |||||||
| dec-15 | 12.958 | 105.114 | 8,1 | 208.459 | |||||||
| TRANSACTIES | AANBOD | KRAPTE | VERKOOPPRIJS | ||||||||
| KWARTAAL | MAAND | KWARTAAL | MAAND | KWARTAAL | MAAND | KWARTAAL | MAAND | ||||
| jan-16 | 35.119 | 11.337 | 298.422 | 101.338 | 8 | 8,9 | 208.829 | 207.057 | |||
| feb-16 | 11.031 | 99.089 | 9,0 | 210.073 | |||||||
| mrt-16 | 12.751 | 97.995 | 7,7 | 209.358 | |||||||
| apr-16 | 42.976 | 14.994 | 286.749 | 97.467 | 7 | 6,5 | 217.786 | 212.857 | |||
| mei-16 | 13.386 | 95.002 | 7,1 | 218.944 | |||||||
| jun-16 | 14.596 | 94.280 | 6,5 | 221.557 | |||||||
| jul-16 | 40.895 | 15.423 | 263.594 | 90.987 | 6 | 5,9 | 221.514 | 225.045 | |||
| aug-16 | 12.675 | 86.395 | 6,8 | 219.665 | |||||||
| sep-16 | 12.797 | 86.212 | 6,7 | 219.833 | |||||||
| okt-16 | 45.992 | 15.004 | 239.551 | 84.115 | 5 | 5,6 | 229.069 | 229.121 | |||
| nov-16 | 15.656 | 79.832 | 5,1 | 228.805 | |||||||
| dec-16 | 15.332 | 75.604 | 4,9 | 229.281 | |||||||
| TRANSACTIES | AANBOD | KRAPTE | VERKOOPPRIJS | ||||||||
| KWARTAAL | MAAND | KWARTAAL | MAAND | KWARTAAL | MAAND | KWARTAAL | MAAND | ||||
| jan-17 | 38.767 | 12.604 | 205.738 | 70.800 | 5 | 5,6 | 231.425 | 228.859 | |||
| feb-17 | 13.035 | 68.287 | 5,2 | 232.436 | |||||||
| mrt-17 | 13.128 | 66.651 | 5,1 | 232.980 | |||||||
| apr-17 | 43.205 | 15.931 | 192.880 | 65.535 | 4 | 4,1 | 240.104 | 237.606 | |||
| mei-17 | 13.102 | 63.916 | 4,9 | 239.655 | |||||||
| jun-17 | 14.172 | 63.429 | 4,5 | 243.050 | |||||||
| jul-17 | 40.763 | 14.872 | 174.577 | 60.746 | 4 | 4,1 | 241.603 | 245.454 | |||
| aug-17 | 13.227 | 56.358 | 4,3 | 240.016 | |||||||
| sep-17 | 12.664 | 57.473 | 4,5 | 239.339 | |||||||
| okt-17 | 42.742 | 13.985 | 160.914 | 55.897 | 4 | 4,0 | 248.102 | 248.792 | |||
| nov-17 | 14.908 | 53.987 | 3,6 | 246.718 | |||||||
| dec-17 | 13.849 | 51.030 | 3,7 | 248.796 | |||||||
| TRANSACTIES | AANBOD | KRAPTE | VERKOOPPRIJS | ||||||||
| KWARTAAL | MAAND | KWARTAAL | MAAND | KWARTAAL | MAAND | KWARTAAL | MAAND | ||||
| jan-18 | 33.916 | 9.883 | 141.248 | 48.267 | 4 | 4,9 | 252.241 | 250.065 | |||
| feb-18 | 11.980 | 46.882 | 3,9 | 253.760 | |||||||
| mrt-18 | 12.053 | 46.099 | 3,8 | 252.899 | |||||||
| apr-18 | 38.467 | 12.507 | 138.659 | 45.946 | 4 | 3,7 | 266.287 | 262.421 | |||
| mei-18 | 12.598 | 45.484 | 3,6 | 265.723 | |||||||
| jun-18 | 13.362 | 47.229 | 3,5 | 270.716 | |||||||
| jul-18 | 36.048 | 12.875 | 134.285 | 46.160 | 4 | 3,6 | 269.293 | 275.592 | |||
| aug-18 | 12.464 | 42.691 | 3,4 | 267.489 | |||||||
| sep-18 | 10.709 | 45.434 | 4,2 | 264.797 | |||||||
| okt-18 | 39.730 | 12.847 | 137.338 | 46.201 | 3 | 3,6 | 275.976 | 276.447 | |||
| nov-18 | 14.286 | 45.981 | 3,2 | 276.603 | |||||||
| dec-18 | 12.597 | 45.156 | 3,6 | 274.877 | |||||||
