Welke zaken horen wel en welke niet bij een huis (onroerende en roerende zaken)?

Als u een huis koopt of verkoopt, dan is dat huis op het moment van de koop vaak nog ingericht. Hoe weet u nu welke zaken er bij het huis horen en welke tot de inboedel? En wat is precies het verschil tussen onroerende en roerende zaken? We leggen het graag uit.

1) Inleiding

De kans is groot dat u op deze pagina terecht bent gekomen omdat u op het internet op zoek was naar informatie over dit onderwerp. Vermoedelijk bent u al meerdere pagina's tegengekomen met voorbeelden of 'lijstjes'. Lijstjes met onroerende zaken die bij het huis horen en lijstjes met roerende zaken die tot de inboedel behoren.

Wij geloven niet zo in dit soort lijstjes. Want een ingebouwde vaatwasser is vrijwel altijd een onderdeel van de keuken en dus onroerend. Maar als de vaatwasser los staat, dan is hij in beginsel roerend en behoort hij dus tot de inboedel. Een gelijmde of gespijkerde parketvloer is onroerend, een zwevende en los-gelegde parketvloer roerend. 

Of iets roerend of onroerend is, hangt heel vaak af van de concrete situatie. Graag leggen we u uit hoe het precies zit. Zodat u zelf in staat bent om te bepalen of iets roerend is of onroerend. En aan het einde van deze blog krijgt u van ons alsnog een lijstje ;-).

2) Wat hoort en wel niet bij het huis volgens de model-koopovereenkomst

Wat de koop en verkoop van een huis precies omvat en wat er dus wel of niet bij de woning hoort, is geregeld in artikel 1 van de model-koopovereenkomst voor woningen en appartementen: Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het (1) perceel grond met (2) woning en (3) verdere aanhorigheden (...) hierna te noemen: “de onroerende zaak” (...) met inbegrip van de (roerende) (4) zaken zoals omschreven in de bij deze koopovereenkomst behorende lijst.

De koop en verkoop omvat dus als eerste de grond en vervolgens het huis dat op die grond is gebouwd met de zaken die bij het huis horen. Dit zijn de onroerende zaken. En daarnaast omvat de verkoop uitsluitend de roerende zaken indien en voor zover die expliciet zijn benoemd op de 'lijst van roerende zaken'.

2.1 het perceel grond met (2) woning

Als u een woning op eigen grond koopt, dan koopt u allereerst de grond. Daarnaast koopt u ook het huis omdat het huis 'duurzaam met de grond is verenigd'. Een huis is op allerlei manieren en langdurig verbonden met de grond en daarom onroerend. Ook bomen en struiken zijn om diezelfde reden onroerend.

Wie een perceel grond koopt waarop op het moment van het afsluiten van de koop een auto, stacaravan of huifkar staat geparkeerd, zal niet verwachten dat deze inbegrepen zijn bij de koop. Noch de auto, noch de stacaravan noch de huifkar zijn immers 'duurzaam met de grond verbonden'. Maar hoe zit het dan met een woonwagen? Dat lijkt een twijfelgeval, omdat sommige woonwagens technisch verplaatsbaar zijn en daarmee dus niet definitief verbonden met de grond. De Hoge Raad heeft echter bepaald dat dàt criterium (het technisch verplaatsbaar zijn) niet doorslaggevend is. Als er een technische mogelijkheid is dat een bouwsel wordt verplaatst, maar het zichtbaar is dat het bouwsel 'naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven', dan is dat bouwsel onroerend. Een woonwagen waarvan duidelijk is dat deze bestemd is om op zijn plek te blijven staan, is dus onroerend.

2.2 en verdere aanhorigheden

Een aanhorigheid is 'iets dat bij het huis hoort'. Het Burgerlijk wetboek gebruikt daarvoor de term 'bestanddelen'. Een bestanddeel is geen zelfstandige roerende zaak (meer), maar maakt onderdeel uit van een groter geheel. Er zijn op grond van Artikel 3 Burgerlijk Wetboek Boek 3 twee criteria die kunnen maken dat een object wordt beschouwd als bestanddeel van het huis.

2.2.1 het bestanddeel hoort volgens verkeersopvattingen bij het huis

Verkeersopvattingen geven weer hoe er over een bepaalde kwestie in de maatschappij wordt gedacht. De term 'verkeersopvattingen' is juridisch jargon voor 'gezond verstand'. Natuurlijk is het technisch mogelijk om de buitendeuren van een huis te verwijderen of de toiletpotten of c.v.-installatie uit het huis te slopen. Maar elk redelijk denkend mens met een beetje gezond verstand zal dan toch echt tot de conclusie komen dat het huis niet langer compleet is.

Toch is het soms heel lastig om vast te stellen of iets bij het huis hoort. Denk bijvoorbeeld aan keukenapparatuur. Een los koffiezetapparaat of een losse magnetron hoort niet bij het huis. Een los fornuis ook niet. Maar een complete inbouwkeuken weer wel. In geval van twijfel zijn er twee hulpvragen te stellen:

1) zijn het desbetreffende bestanddeel en de keuken in constructief opzicht specifiek op elkaar afgestemd? (zo ja: onderdeel van de keuken en dus horend bij het huis)
2) als het bestanddeel zou ontbreken, is daarmee de keuken dan incompleet? (zo ja: onderdeel van de keuken en dus horend bij het huis)

Een vaatwasser die los in de keuken staat, hoort niet bij de keuken en dus niet bij het huis. Een vaatwasser die is ingebouwd en omgebouwd en daarom één geheel vormt met de rest van de keuken, hoort wel bij de keuken en dus wel bij het huis. Een keuken is incompleet zonder afzuig- of wasemkap. Ook als de afzuigkap iets afwijkt qua model of kleur, mag een koper er van uitgaan dat de afzuigkap in de keuken achterblijft en niet door de verkopers wordt meegenomen.

2.2.2 het bestanddeel is of wordt zodanig verbonden met het huis dat afscheiden zonder beschadiging van betekenis niet meer mogelijk is

Een zaak die op zo'n manier met het huis wordt verbonden dat deze zonder serieuze beschadigingen niet meer kan worden verwijderd, wordt automatisch onderdeel van dat huis. Roerende zaken worden dus onroerende zaken, zodra ze 'aard- en nagelvast' aan het huis worden vastgemaakt. Voordat deze zaken werden bevestigd, waren het zelfstandige en roerende zaken. Na de bevestiging worden de voorheen zelfstandige roerende zaken onderdeel van het huis en daarmee een onroerend bestanddeel van dat huis. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een parketvloer.

Een zwevende parketvloer die los is gelegd, niet is verlijmd en / of gespijkerd, kan net als een vloerkleed probleemloos uit een huis worden verwijderd zonder de vloer of het huis te beschadigen. Een dergelijke vloer is geen onderdeel van het huis. Een gelijmde en / of gespijkerde parketvloer kan niet worden verwijderd zonder de vloer of het huis te beschadigen. Een dergelijke vloer is een onderdeel van het huis geworden en is daarmee dus onroerend.

Het is natuurlijk duidelijk dat het begrip 'beschadiging van betekenis' voor meerdere uitleg vatbaar is. Alles dat in een huis is geschroefd of gespijkerd, laat na verwijdering schroef- of spijkergaatjes achter. Maar niet elk schroef- of spijkergaatje is een 'beschadiging van betekenis'. Wat met een beetje Alabastine en een likje verf kan worden weggewerkt, is geen 'schade van betekenis'.

3) Waarom is het belangrijk dat u als koper of verkoper weet wat er wel en niet bij het huis hoort?

3.1 tenzij anders is afgesproken omvat de koop alle onroerende zaken en geen enkele roerende zaak

Onroerende zaken worden geacht bij de koop van een woning of appartement te zijn inbegrepen. Als een verkoper voornemens is om bepaalde onroerende zaken niet te leveren, dan moeten daarover goede afspraken worden gemaakt, bij voorkeur vastgelegd in de koopakte. Met roerende zaken is het net andersom. Roerende zaken behoren niet tot het huis maar tot de inboedel van de verkoper en worden geacht geen deel uit te maken van de koop. Als roerende zaken overigens expliciet zijn opgenomen in de beschrijving van de woning op Funda, op de website van de makelaar en / of de brochure van de woning, dan mag u daaruit opmaken dat deze roerende zaken wèl onderdeel uitmaken van de koop.

3.2 geen overdrachtsbelasting over roerende zaken

De koper betaalt bij de overdracht van het huis bij de notaris 2% overdrachtsbelasting over de onroerende zaken. Over de verkoop van roerende zaken wordt geen overdrachtsbelasting geheven. Als in de koopsom een bedrag is opgenomen voor roerende zaken, dan is het belangrijk om dat in de koopovereenkomst aan te geven. Daarmee wordt voorkomen dat er ook overdrachtsbelasting wordt geheven over de meeverkochte roerende zaken.

3.3 ... maar ook geen hypotheek op roerende zaken...

Elk voordeel heeft zijn nadeel. De bank verstrekt geen hypotheek over roerende zaken. Als de totale koopsom bijvoorbeeld € 250.000 bedraagt waarin € 25.000 is inbegrepen voor de levering van roerende zaken, dan zal de bank u geen hypotheek verstrekken die hoger is dan € 250.000 min € 25.000 is € 225.000.

4) De weerbarstige praktijk...

Het onderscheid tussen de als uitgangspunt bij de koop en verkoop inbegrepen onroerende zaken en de als uitgangspunt niet bij de koop en verkoop inbegrepen roerende zaken is ook in figuurlijke zin niet 'in beton gegoten'. Of iets wel of niet bij het huis hoort, is afhankelijk van de feitelijke omstandigheden van het geval.

Een losse vaatwasser hoort niet bij het huis, een vaatwasser die met een bij de rest van de keuken passend frontje onderdeel is geworden van de inbouwkeuken hoort wel bij het huis. Maar wat nu als dat frontje na een aantal jaren verloren gaat en wordt vervangen door een op zichzelf wel bijpassend maar niet volledig identiek frontje?

Als er geen concrete afspraken worden gemaakt over alle zaken die een twijfelgeval zouden kunnen vormen, dan is de kans op onenigheid tussen verkopers en kopers groot.

5) De praktische oplossing: gebruik ALTIJD een 'lijst van zaken'

De verkoper van een woning doet er zeer verstandig om, vanaf het begin van de verkoop, zeer duidelijk te zijn over welke zaken in de woning zullen achterblijven en welke zaken ter overname worden aangeboden. Het maakt daarbij niet uit of die zaken normaliter als roerend of als onroerend worden beschouwd. NVM-makelaars maken daarbij gebruik van een uitgebreide 'lijst van zaken' waarin alle mogelijke zaken worden benoemd.

Als u belangstelling heeft voor een (bewoonde) woning, dan is het belangrijk dat u kennis neemt van de 'lijst van zaken'. Daarmee voorkomt u teleurstellingen als blijkt dat de verkoper andere opvattingen heeft dan u over dit onderwerp.

Ons belangrijkste advies: als u een woning verkoopt of koopt, maak dan ALTIJD gebruik van de lijst van roerende zaken!

6) Wat hoort wel en wat hoort niet bij het huis, voorbeelden

Als de lijst van zaken ontbreekt, dan denken we dat onderstaande lijst een professioneel verantwoord overzicht geeft van welke zaken wel of niet bij het huis horen. Hoe een rechter daarover zal oordelen, is ALTIJD! afhankelijk van de concrete feitelijke omstandigheden van het geval.

Een persoonlijke noot

Tenslotte nog dit. Soms gaat het niet om de vraag of iets wel of niet bij het huis hoort, maar om goed fatsoen. Ik - de schrijver van deze blog - kocht ooit een woning waarin vrijwel alle verlichting was ingebouwd in verlaagde plafonds. Het transport bij de notaris vond plaats tijdens de wintermaanden, aan het einde van de middag. Toen ik, na het transport, voor het eerst mijn nieuwe huis binnenkwam, bleek en bleef het hele huis aardedonker. Alle lampjes uit de overgenomen verlichting waren verwijderd. En nadat ik nieuwe lampjes had gekocht, bleef het aardedonker, omdat ook alle stoppen uit de stoppenkast waren verwijderd. Strikt genomen zijn zowel de lampen als de stoppen roerend. En strikt genomen mogen deze dus worden meegenomen door de verkoper. Maar wat mij betreft blonk de verkoper niet uit in inlevingsvermogen...