Welke zaken horen wel en welke niet bij een huis (onroerende en roerende zaken)?

Beste Alfred,

Ik wil jullie vraag graag beantwoorden. Daar heb ik echter nog wat nadere informatie voor nodig.

Of iets roerend of onroerend is, hangt heel vaak af van de feitelijke omstandigheden van het geval.

Je zegt dat jullie er van uitgingen dat de waterontharder bij de koop in zat. Waarom gingen jullie daar vanuit? Hoe wisten jullie van de waterontharder of? Hebben jullie die tijdens de bezichtiging van het huis zien zitten? Zo ja, heeft de makelaar of de verkoper zich over de waterontharder uitgelaten? Was deze wellicht opgenomen in de beschrijving van het huis of is de waterontharder door de makelaar expliciet 'aangeprezen' tijdens de bezichtiging?

Als je hieronder je antwoord geeft, kan ik daaronder mijn definitieve antwoord geven!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Wim,
De waterontharder is bij twee bezichtigingen getoond (en er is uitgelegd hoe deze werkt). Hij stond niet op de lijst der zaken ter overname of gaat mee. Op de vragenlijst B staat vermeld dat het onderhoudscontract kan worden voortgezet. Derhalve zijn wij ervan uitgegaan dat deze bij de koop inbegrepen zat. Daarnaast kom ik tegen dat alles wat met leidingen is bevestigd aan de zaak, onderdeel uit is gaan maken van de zaak. Dus volgens mij kun je ook nog een discussie opstarten of deze roerend is of onroerend is geworden. Jouw antwoord, ook al is deze nog niet volledig, geeft mij al wel de indruk dat het achteraf na mondeling akkoord eenzijdig wijzigen van de lijst der zaken, op zijn minst als niet sjiek bestempeld mag worden.

Beste Alfred,

Ik denk dat 'niet sjiek' een te diplomatieke beschrijving is van de casus.

Je kunt van dit soort dingen een ongelofelijk ingewikkelde juridische discussie maken. Wanneer is er nu sprake van 'afscheiden zonder beschadiging van betekenis' of niet. Maar uiteindelijk gaat het wat mij betreft om redelijkheid en om het nakomen van gewekte verwachtingen. Dat is ook waarom ik mijn blog heb afgesloten met mijn persoonlijke noot. Want NATUURLIJK zijn losse lampjes uit verlichtingsarmaturen niet onroerend en NATUURLIJK zijn die niet inbegrepen in de koop. Maar NATUURLIJK ben je als verkoper een ongelofelijke treurige type als je net voor het transport nog al die lampjes staat los te peuteren en in een schoenendoos meeneemt voor naar het volgende huis. Brrrrrr.

Of de waterontharder nou roerend is of niet, als deze nadrukkelijk wordt getoond en de werking wordt uitgelegd èn dat het onderhoudscontract kan worden voortgezet.... en er wordt door de verkoper of makelaar niet bijgezegd dat de waterontharder een roerende zaak is die niet standaard in de koop zit en dus apart moet worden overgenomen, dan kan ik me voorstellen dat er bij jullie verwachtingen zijn gewekt en dat jullie het gevoel hebben dat de spelregels achteraf zijn gewijzigd.

Ook het gegeven dat de lijst met roerende zaken op dit punt is gewijzigd, geeft aan dat het zaakje stinkt.

Kortom, ik kan me voorstellen dat jullie hiervan balen. Ik vind het ook juridisch 'ver over het randje'. En vind het vooral niet correct en ongelofelijk triest gedrag.

Realiseer je dat als als je als koper je handtekening nog niet hebt gezet, je nog aan niets bent gebonden. Het staat je in dat geval om er een principe-zaak van te maken. En dat is in elk geval een goedkoper oplossing dan om er achteraf een juridische zaak van te maken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Jeroen,

Of een prieel roerend is of onroerend, kan ik zo niet beantwoorden. Als ik google op afbeeldingen van een prieel, dan zie ik prieëlen in allerlei varianten. Sommigen zou ik als onroerend beschouwen, anderen als roerend.

Het antwoord kan worden bepaald door de wijze waarop het prieel al dan niet is bevestigd aan de grond.
Als je een prieel bij-wijze-van-spreken zo kunt oppakken en ergens anders neerzetten, dan is het roerend en als dat niet kan omdat er sprake is van een fundering, onroerend.

Het antwoord kan ook worden bepaald door het uiterlijk van het prieel. Als deze overduidelijk één lijn vormt met het huis in uitvoering, kleurstelling en stijl, dan kan ook dat een prieel onroerend maken.

Kortom, het hangt ervan af...

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Marinus,

Mijn blog is geschreven voor het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken tussen koper en verkoper. En daarbij is de scheidslijn niet altijd glashelder.

Ik twijfel. Want als je een dieselgenerator in je achtertuintje neerzet, dan bereik je hetzelfde resultaat. Een hoge capaciteit, aangesloten op de meterkast en de woning kan off-grid draaien. Maar dat maakt de dieselgenerator nog niet onroerend.

Jouw vraag moet je niet stellen aan een makelaar, maar aan de bank waar je je hypotheek wilt aanvragen.

Ik denk dat de bank de accu niet, en in elk geval niet op normale voorwaarden, zal opnemen in de hypotheek. Al was het alleen maar omdat het huis er over 30 jaar nog staat, maar die accu tegen die tijd wel de geest heeft gegeven.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Martinus,

Ik zeg ook niet dat een accu niet onroerend kan worden. Want natuurlijk kan elke installatie, net zoals een c.v., boiler of warmtepomp, zodanig met het huis worden verbonden dat er sprake is van een aard- en nagelvaste verbinding dan wel dat het duidelijk is dat de accu 'naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven'.

Maar het enkele feit dat een woning 'off grid' zou kunnen gaan door deze buiten de woning opgestelde accu's maakt ze echter nog niet onroerend. Mijn inschatting is dat op dit moment banken nog geen vastomlijnd beleid hebben gevormd en dat dus het antwoord op uw vraag in de praktijk afhankelijk zal zijn van de concrete feiten en omstandigheden.

Het is evident dat uw vraag relevant is en ook veel relevanter gaat worden. Ik heb uw vraag daarom door één van onze specialisten laten neerleggen in een discussiegroep voor hypotheekadviseurs. Mocht er uit dat beleid een duidelijke lijn naar voren komen, dan zal ik u dat laten weten.

Natuurlijk leidt een hypotheek met een langere looptijd dan 30 jaar tot lagere lasten en een grotere bereikbaarheid. Het probleem is echter dat hypotheekrente slechts gedurende maximaal 30 jaar aftrekbaar is.

Dat fiscale aspect speelt overigens ook een rol bij de discussie over 'roerend en onroerend'. Deels gaat het daarbij om de omvang van het onderpand van de bank, maar ook om de vraag of dat gedeelte van de hypotheek door de fiscus zal worden beschouwd als aftrekbaar (onroerend) of niet aftrekbaar (roerend).

Wordt vervolgd.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Edwin,

Het gaat er niet om dat je zaken met een minimale beschadiging kunt weghalen. Ik denk dat het probleemloos mogelijk is om uit elke woning de c.v.-ketel te verwijderen. Afkoppelen, losschroeven en je hebt een roerende zaak.

In beginsel zijn rolluiken natuurlijk precies afgestemd op de ramen. En dat zo'n rolluik bij een rijtjeswoning ook prima past op de ramen van het huis van de buren, verandert daar niets aan.

Van mij betreft horen rolluiken - tenzij er afwijkende afspraken tussen partijen zijn gemaakt - bij het huis.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Raf,

Het is allereerst de vraag of deze zonnepanelen roerend of onroerend zijn. Dat hangt ervan af, allereerst van de wijze van bevestiging. In de juridische literatuur kom ik steeds vaker tegen dat zonnepanelen als onroerend worden beschouwd.

In beginsel doet de belastingdienst niet moeilijk bij bedragen tot circa € 5.000,=. Daarboven is het verstandig om de waarde van de onroerende zaken goed te onderbouwen. Hou er overigens rekening mee dat je voor het bedrag aan roerende zaken geen hypotheek zult krijgen.

Ik kan je niet adviseren over de waarderingsmethode. Ik ben makelaar in onroerende zaken, niet in zonnepanelen ;-).

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Gast,

Ik vrees dat ik slecht nieuws voor u heb.

U staat in uw recht. Alle roerende zaken die op grond van bijvoorbeeld de aanbiedingsteksten en de lijst van roerende zaken deel uitmaken van de koop, moeten door de verkoper geleverd worden. Het is de plicht van de verkoper om te leveren wat hij verkocht heeft. U heeft gelijk. En dus kunt u de verkoper in gebreke stellen.

Maar het is niet rendabel om dat recht af te dwingen. De kosten van een proces over deze kwestie zullen VEEL hoger zijn dan de opbrengsten. Zelfs als u het proces wint, dan zal dat u een hoop geld kosten en in elk geval veel meer geld dan een paar tweedehands rolgordijnen waard zijn.

Wat jammer dat u geen eigen (NVM-) aankoopmakelaar in de arm heeft genomen. Want dan was dit nooit gebeurd. Wat u tijdens die inspectie niet is opgevallen, was een aankoopmakelaar namelijk DIRECT opgevallen. En een aankoopmakelaar had direct geweten dat het moment van de overdracht hèt meest belangrijke moment - maar ook de laatste kans was - om zonder kosten uw gelijk te halen. Dat had op een aantal manieren gekund. U had bij de notaris achteraf nog een korting op de koopsom kunnen bedingen. U had ook kunnen eisen dat de notaris een bepaald bedrag in depot zou houden - dus niet zou uitkeren aan de verkopers - tenzij er aan de voorwaarde werd voldaan dat u de rolgordijnen geleverd had gekregen.

U heeft recht op levering van de rolgordijnen. De verkopers zijn daartoe verplicht. En als u hen in gebreke stelt, dan doet u er verstandig aan om hen daarvoor een redelijke termijn te gunnen. En vervolgens kunt u alleen hopen dat de verkopers zelf hun verantwoordelijkheid nemen. Want als ze dat niet doen, dan kunt u hen daar niet op een rendabele manier toe dwingen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Peter,

Zuiver juridisch beschouwd denk ik dat losse dakpannen die in de schuur liggen, als roerend zullen worden beschouwd.

Als een koper verlichtingsarmaturen overneemt, dan zijn ook de daarin aanwezige gloeilampen, zuiver juridisch beschouwd, roerend.

Ik heb ooit een huis gekocht mèt verlichtingsarmaturen. En kwam er na de overdracht achter dat alle gloeilampen waren meegenomen.

Zo'n verkoper staat misschien in zijn recht, maar hoort wat mij betreft tot een zeer treurige, zielige categorie mensen. Dat heeft niets te maken met 'recht'. Maar alles met 'fatsoen'.

Maar strikt genomen heeft een koper geen afdwingbaar recht op levering van die dakpannen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Laura,

Ik denk dat ik geen goed nieuws voor je heb.

Alles wat met een schroef vast zit in de muur, laat bij verwijdering een gat achter. Daarmee is er nog geen sprake van "schade van betekenis". Alabastine er over heen, een muurverfje en je ziet er helemaal niets meer van. Dat geldt voor één plank in een garage. En dat geldt uiteraard ook voor heel veel planken in de garage. Vandaar ook mijn advies om over dit soort dingen VOORAF goede afspraken te maken. En, als je geen ervaring hebt met de aankoop van een woning, mijn advies om een eigen (NVM-) aankoopmakelaar in te schakelen.

De eigenaar van een woning heeft geen enkele verplichting om een c.v.-ketel te onderhouden. Dat is één van de redenen dat het handig is om tijdens de bezichtiging opmerkzaam te zijn op aanwezigheid van die stickers. Het feit dat die stickers niet op de ketel zaten, had een aanleiding moeten zijn om tijdens de bezichtiging te vragen naar het onderhoud van die c.v.-ketel. De vragenlijst verkoop woningen bevat een vraag over aanwezige onderhoudscontracten, als daar niets staat over een onderhoudscontract op de c.v., dan was dat een tweede signaal te zijn om hier scherp op te zijn. Eigenlijk had je hier rekening mee moeten houden bij het bepalen van jullie bod. Als de c.v.-installatie werkte op het moment van oplevering, kan je de verkoper niet meer aanspreken als de c.v. het op een later moment begeeft. Ook daarbij had een NVM-makelaar zijn toegevoegde waarde kunnen bewijzen overigens!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Pia,

Zaken die 'ter overname' werden aangeboden door de verkoper, maar die door de koper niet overgenomen zijn, moeten worden verwijderd.

Gelijmde vloerbedekking waarvan is aangegeven dat het achterblijft in de woning, hoeft niet te worden verwijderd tenzij daar vooraf andere afspraken over gemaakt zijn.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Wilandree,

Ik ben zo vrij geweest om jullie twee vragen samen te voegen.

Ik vrees dat ik jullie teleur ga stellen.

Mijn blog over dit onderwerp is bedoeld om kopers bewust te maken DAT JE GOEDE AFSPRAKEN MOET MAKEN OVER ROERENDE EN ROERENDE ZAKEN. Of iets roerend of onroerend is, hangt af van heel veel factoren. Als je over de vraag welke zaken roerend zijn en welke zaken onroerend zijn geen glasheldere afspraken maakt, dan is de kans op gezeur achteraf levensgroot. En dat blijkt maar weer.

Je geeft aan dat het appartement duurder was dan een ander appartement in het gebouw. Ik kan best begrijpen dat je op basis daarvan verwachtingen over wat er wel en niet was inbegrepen in de koopsom. Maar die twee staan volkomen los van elkaar.

Je schrijft dat je "vanaf het begin hebt gehamerd op de lijst met roerende zaken", maar dat je "deze nog steeds niets hebt ontvangen" en "wel het koopcontract hebt ondertekend". Tsjah.... Dat is wat mij betreft vragen om problemen, die je dan ook meteen hebt gekregen. Je hebt een huis gekocht zonder vooraf duidelijkheid te vragen over wat er wel en niet achter blijft. En dus sta je met 10-0 achter.

Rolgordijnen zijn in beginsel roerende zaken.
Ook een Quooker is in beginsel roerend. En dat een keuken wordt aangeboden met 'alle denkbare apparatuur' wil niet zeggen dat alle denkbare apparatuur dan ook automatisch mag worden beschouwd als onderdeel van de koop.

Voor de volgende keer: Maak goede afspraken over wat roerend en wat onroerend is. En veel belangrijker nog, als je je volgende huis aankoopt of verkoopt, maak dan gebruik van de diensten van een eigen makelaar.

Wat je nu nog kunt doen, is in alle redelijkheid het gesprek aangaan met de verkoper of de verkopend makelaar. Geef daarbij aan dat je een serieuze prijs hebt betaald voor het huis en dat je op basis daarvan en op basis van de omschrijving op Funda de verwachting had dat het huis in een zeer complete staat zou worden afgeleverd. En dat er niet achteraf nog een onderhandeling zou moeten volgen over de rolgordijnen en de Quooker. Misschien dat je daar iets mee bereikt. Maar als je er op deze manier niet uitkomt, wordt het een (tè) kostbare en te onzekere zaak om je gelijk te halen langs de juridische weg.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Wim, dank u wel....waarvan nota!
Er rest mijn 1 vraag aan u en mede hierdoor ben ik u gaan schrijven.
In hoeverre mag/kan ik dit meenemen als het dreigt fout te gaan? De omschrijving op Funda is wellicht niet expliciet genoeg?
Quote
Als roerende zaken overigens expliciet zijn opgenomen in de beschrijving van de woning op Funda, op de website van de makelaar en / of de brochure van de woning, dan mag u daaruit opmaken dat deze roerende zaken wèl onderdeel uitmaken van de koop.
Unquote



Nogmaals hartelijk dank!
Wilandree

Beste Wilandree,

Ik denk inderdaad dat de omschrijving op Funda niet expliciet genoeg is om juridisch ècht heel stevig te staan. De verkopers zullen het vermoedelijk niet in hun hoofd halen om de expliciet genoemde wijnkoelkast mee te nemen.

Succes met het gesprek met deze verkopers!

Groeten, Wim de Leeuw

Beste Dominique,

Zoals uit mijn blog blijkt is het vaak afhankelijk van de feitelijke situatie en omstandigheden of een zaak roerend is of niet. Dat is ook de reden dat we iedereen adviseren om hier als koper en verkoper glasheldere afspraken over te maken.

Ik denk dat het zeer discutabel is. En dat heeft er mede mee te maken dat er - voor zover mij bekend - nog niet is geprocedeerd over deze kwestie.

Dat een elektrisch oplaadpunt 'volledig is geïnstalleerd', dat zegt niet zoveel. En dat een nieuw oplaadpunt veel geld kost, maakt het laadpunt ook nog niet onroerend. Ook een dure Robotmaaier is 'volledig geïnstalleerd', maar toch zou ik die niet als onroerend maar als onroerend willen kwalificeren. Er zijn losstaande elektrische kooktoestellen die een eigen 380-Volt aansluiting vereisen, maar dat maakt nog niet automatisch dat zo'n kooktoestel onroerend is.

De vraag is of het oplaadpunt 'duurzaam het het huis is verbonden'. Van een echt fysieke verbinding lijkt me geen sprake, want zo'n oplaadpunt zou volgens mij probleemloos kunnen worden losgeschroefd zonder dat er sprake is van grote beschadigingen aan het laadpunt of aan het huis. Een 'laadpaal' die is bevestigd door een cementblok op een meter diepte te plaatsen in de grond en wordt verbonden met het elektriciteitsnet zal als onroerend worden beschouwd. Maar dat geldt wat mij betreft niet voor een 'laadstekker-aansluiting' die tegen een muur is aangeschroefd.

Kortom, het is inderdaad een grijs gebied. En ik neig ernaar om te zeggen dat het oplaadpunt roerend is en niet onroerend.

Je zou in gesprek kunnen gaan met de verkoper om er samen uit te komen. Tenzij je heel blij wordt om een bijdrage te leveren aan de rechtsontwikkeling in een land, zou ik je niet adviseren om voor een belang van € 1.000 een juridische procedure te starten. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Als dat het geval is, zou je hen nog kunnen vragen om een 'brief op poten' te versturen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Foekje,

De koper zal met de eigenaar van die roerende zaken moeten overleggen, want alleen de eigenaar is rechthebbend. Als jij de eigenaar bent, moet de koper met jou overleggen. Als je ex de eigenaar is, met hem.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Yvonne,

Als de verkoper het contract nog niet heeft ondertekend, dan is er nog geen sprake van een definitieve / afdwingbare koopovereenkomst. Jullie kunnen dus gewoon (door) onderhandelen over de roerende zaken. De verkoper kan overigens ook nog de onderhandelingen starten met andere partijen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw