De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zeven tips voor kandidaat-kopers van een appartement

Het kopen van een appartement is vaak wat ingewikkelder dan het kopen van een huis. Wij geven u zeven tips om vervelende verrassingen te voorkomen.

 

1) Zorg dat u alle relevante stukken van de Vereniging van Eigenaren in bezit krijgt

De splitsingsakte is opgemaakt door een notaris. In deze akte staat het gebouw beschreven en in welke delen het is gesplitst. Voor het wijzigen van de splitsingsakte is een besluit van de Vereniging van Eigenaars (VvE) nodig.

Bij de splitsingsakte hoort ook een splitsingstekening. Op die tekening kunt u terugvinden welke gedeelten van het gebouw tot uw appartement behoort en welke gedeelten onderdeel uitmaken van de gemeenschappelijke gedeelten

Het (model) reglement bevat de regels die van toepassing zijn op de Vereniging van Eigenaren. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) stelt met enige regelmaat een nieuw modelreglement vast dat als uitgangspunt wordt gebruikt als een gebouw in appartementen wordt gesplitst.

Het huishoudelijk reglement is een aanvulling op de wet, de splitsingakte en het modelreglement. In het huishoudelijk reglement kunnen regels opgenomen zijn over het gebruik van gemeenschappelijke èn privegedeelten. Denk daarbij aan regels over het gebruik van de appartementen, regels over het tuinonderhoud, regels over het verloop van vergaderingen, taken en functies van commissies enzovoorts.

Het MJOP of Meer Jaren Onderhouds Plan is een begroting van de te verwachten onderhoudskosten op de lange termijn. Een MJOP geeft inzicht in de bouwkundige staat van het gebouw en geeft inzicht in de onderhoudskosten op de kortere en langere termijn. Een goed MJOP voorkomt dat er te veel of te weinig wordt gereserveerd en bijgedragen door de gezamenlijke eigenaren van het gebouw.

De Vereniging van Eigenaren hoort tenminste eenmaal per jaar te vergaderen. Van deze vergaderingen notulen en actie- en besluitenlijsten gemaakt.  Uit de notulen bljkt welke afspraken er zijn gemaakt over mogelijke eenmalige stortingen in het reservefonds, maar ook of er sprake is van (dreigende) juridische procedures.

Elke VvE moet beschikken over een financieel plan, een begroting en een financiële rapportage in de vorm van een balans met verlies- en winstrekening. Het MJOP vormt de basis voor de grootste kostenpost van de VvE omdat er jaarlijks gespaard moet worden in het reservefonds.

2) Onderzoek de verzekeringen van de Vereniging van Eigenaren

De Vereniging van Eigenaren moet een aantal verzekeringen afsluiten.

Allereerst is er de opstalverzekering voor het gehele gebouw. Het is daarom niet nodig om individueel een opstalverzekering voor het eigen appartement af te sluiten. Deze verzekering moet voorzien zijn van een Appartementenclausule. Als er sprake is van opzet of grove schuld van een verzekerde, dan hoeft een verzekeraar niet uit te keren. De appartementenclausule voorkomt dat u het slachtoffer wordt van de opzet of grove schuld van een mede-eigenaar, de verzekeraar is verplicht om uit te keren en zal daarna de schade verhalen op de individuele bewoner die de schade door opzet of grove schuld veroorzaakte.

De eigenaar van een gebouw is wettelijk aansprakelijk voor schade die door een gebrek aan het gebouw wordt veroorzaakt aan anderen. De VvE moet daarom een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten.

Het kan handig zijn als de VvE een rechtsbijstandsverzekering heeft afgesloten. Dat voorkomt dat de VvE - en daarmee de gezamenlijke eigenaren - worden geconfronteerd met extra kosten als de VvE in een juridische procedure wordt betrokken.

Veel VvE's hebben een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering, die voorkomt dat bestuurders die hun taak niet naar behoren hebben vervuld of hun bevoegdheid te buiten zijn gegaan, daardoor (privé) aansprakelijk worden gesteld.

3) Onderzoek of er een eigenaar in het appartemenentencomplex is met meer dan 50% van het aantal stemmen

Er zijn situaties waarbij één eigenaar meer dan 50% van het aantal stemmen binnen het appartementencomplex heeft. Denk daarbij aan een situatie waarbij een woningbouwcorporatie of belegger besluit om een appartementengebouw uit te ponden. Zolang meer dan de helft van het gebouw nog in handen is van één eigenaar, zal deze de overige individuele bewoners kunnen 'wegstemmen'.

4) Onderzoek welke vormen van verhuur zijn toegestaan in het gebouw

Elke appartement is onderdeel van een collectief. Dat heeft voordelen, bijvoorbeeld dat u zich als individuele eigenaar van een gebouw niet druk hoeft te maken over het onderhoud aan het gebouw zelf. Dat collectief heeft ook nadelen. En één daarvan is dat ook het gebruik van individuele appartementen soms aan regels is gebonden die door de Vereniging van Eigenaren zijn vastgesteld. In onze blog Een huis kopen om te verhuren? Let op deze aandachtspunten! schreven we daarover: In beginsel is verhuur van een appartement toegestaan. Dat verandert als er in de akte van splitsing is opgenomen dat verhuur verboden is. Als er in de akte van splitsing staat dat de appartementen een woonbestemming moeten hebben, dan levert verhuur als Bed & Breakfast / Airbnb problemen op, want dit wordt beschouwd als 'bedrijfsmatige exploitatie' die strijdig is met de woonbestemming. Vaak is de woonbestemming van appartementen nauwkeurig omschreven, bijvoorbeeld met de woorden "als woning voor hun gezin of bij hen inwonenden te gebruiken". Het mag duidelijk zijn dat kamerverhuur niet aan deze omschrijving voldoet.

5) Onderzoek of de verkoper een schuld heeft aan de Vereniging van Eigenaars

De nieuwe appartementseigenaar is naast de vorige eigenaar van het appartement aansprakelijk voor bijdragen aan de VvE die opeisbaar zijn geworden in de twee jaar voorafgaande aan de verkoop. Als de verkoper een betalingsachterstand heeft aan de VvE, loopt u als nieuwe eigenaar het risico om op te draaien voor deze schulden. Ga dus altijd na of de verkoper zijn verplichtingen jegens de VvE volledig heeft voldaan.

6) Onderzoek of er sprake is van welstandsbepalingen / ballotage

Het komt nog steeds voor dat er een ballotageregeling of welstandsbepaling van toepasing is op de verkoop van een appartement. Dat houdt in dat de VvE een zeker toezicht kan uitoefenen op de toelating van nieuwe bewoners met als doel om te voorkomen dat ongewenste personen de reputatie en waarde van een appartementengebouw schaden. Zo zijn er serviceflats waarbij  leeftijdsgrenzen worden gehanteerd.

7) Onderzoek of het huishoudelijk reglement beperkende bepalingen bevat met betrekking tot huisdieren

In het huishoudelijk reglement van sommige appartementengebouwen zijn regels opgenomen die beperkend werken op de mogelijkheid om huisdieren te houden. De VvE zal daarbij wel moeten aantonen wat haar redelijk belang is om dat te verbieden, bijvoorbeeld omdat dat van invloed is op het leef- en woongenot van de bewoners van het gebouw. De regel dat een eigenaar maximaal één hond of kat mag hebben zal door een rechter niet snel als onredelijk worden aangemerkt.

Het nut van een (NVM-) aankoopmakelaar

Er zijn tenminste 10 redenen waarom u juist in deze tijd een NVM-aankoopmakelaar zou moeten inschakelen. Bij de aankoop van een appartement zijn er dus tenminste 17 redenen.

Als uw aankoopmakelaar staan wij in voor een geslaagde en zorgeloze aankoop tegen een optimale prijs!

Vragen?

Uw vragen over het kopen van een appartement kunt u hieronder aan ons stellen!

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
dinsdag 23 oktober 2018

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.