De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Een huis kopen om te verhuren? Let op deze aandachtspunten!

VerhurenSpaargeld levert nauwelijks iets op en de hypotheekrente is lager dan ooit. Het is niet verwonderlijk dat steeds meer particulieren een huis kopen om te verhuren. We geven u een aantal aandachtspunten om rekening mee te houden.

 De opkomst van de particuliere belegger

percentage Particuliere beleggers.jpg

Steeds meer woningen worden gekocht door particuliere beleggers. Volgens Vastgoedmarkt in beeld 2017 (NVM) werd in 2017 één op de tien woningen opgekocht door een particuliere belegger. Uit gegevens van het kadaster blijkt dat het aantal particuliere beleggers in de afgelopen 10 jaar is verdubbeld. Vooral starterswoningen in de grote (studenten) steden zijn populair.

 

Het financieren van een beleggingswoning

Het financieren van een beleggingswoning werkt anders dan het financieren van een eigen woning. Wie een beleggingspand wil kopen, moet over flink wat eigen geld beschikken. Het aantal banken dat beleggingshypotheken aanbiedt, is zeer beperkt. De maximale hypotheek bedraagt circa 70% van de waarde van de woning in verhuurde staat en het deel boven 50% van de waarde moet vaak binnen 10 jaar lineair worden afgelost.

Een rekenvoorbeeld:
Een woning is verkocht voor € 250.000. Een taxateur heeft de marktwaarde vastgesteld op € 240.000 en de waarde in verhuurde staat op € 200.000. De geldverstrekker geeft een hypotheek van maximaal 70% van de waarde in verhuurde staat is € 140.000. De koper moet tenminste over € 110.000 aan eigen middelen beschikken, nog los van de kosten-koper.

 

Waarom een beleggingshypotheek duurder is dan een normale hypotheek

Er zijn tenminste drie redenen waarom een beleggingshypotheek duurder is dan een normale hypotheek:

  1. De rente op een beleggingshypotheek is gemiddeld 1 tot 2 procent-punten hoger dan een normale hypotheek;
  2. De hypotheekrente op een beleggingshypotheek is niet aftrekbaar;
  3. Het is niet mogelijk om gebruik te maken van de Nationale Hypotheek Garantie als het om een beleggingshypotheek gaat;

Vastgoed als belegging

Vastgoed is relatief waardevast en de verhuur van woningen kan een prima rendement opleveren. Toch zijn er ook nadelen verbonden aan vastgoed als belegging. Vastgoed moet onderhouden worden en onderhoud kost geld. Een aardige vuistregel is dat de jaarlijkse onderhoudskosten neerkomen op 1% van de marktwaarde van de woning.

Ook het beheer van een huurwoning kost tijd of geld. De huur moet worden geïncasseerd en jaarlijks moet de huur worden verhoogd. Bij aanvang van de verhuur moet de woning worden geïnspecteerd en deze inspectie moet in een rapport worden vastgelegd. Dat geeft de mogelijkheid om, aan het einde van de huur, te controleren of de huurder de woning in dezelfde staat heeft achtergelaten.

Nog iets om rekening mee te houden: Als de huurprijs (per 2018) minder dan € 710,68 bedraagt, dan is er sprake van een sociale-huurwoning. Voor sociale huurwoningen gelden maximale huurprijzen (die in verhouding moet staan tot het aantal punten dat een woning scoort binnen het puntenstelsel) en een maximale huurverhoging. De huurder van een sociale huurwoning kan huurtoeslag krijgen, dat kan niet bij een huurwoning in de vrije sector.

Het is mogelijk om het administratief beheer en / of het technisch beheer uit te besteden aan een beheerder. De kosten daarvoor variëren van enkele tientjes per maand tot enkele procenten van de huuropbrengst.

 

Kamerverhuur als belegging

Onttrekkingsvergunning

Voor kamerverhuur bestaan aparte regels. Op grond van plaatselijke Huisvestingsverordeningen is het vaak verboden om zonder omzettings- of ontrekkingsvergunning een zelfstandige woonruimte voor kamerverhuur te bestemmen. Gemeenten doen dat, omdat ze betaalbare en bereikbare woningen willen behouden voor de reguliere woningmarkt en grip willen houden op de leefbaarheid in de wijk. Er zijn gemeenten die een vergunning pas verlenen als er een (financiële) compensatie is geboden voor het verlies van de zelfstandige woonruimte.

Bouwbesluit

Voor kamerverhuur gelden bijzondere regels waar het gaat om brandveiligheid, deze zijn gebaseerd op het Bouwbesluit 2012. Zodra er in een woning 5 of meer wooneenheden (kamers) worden bewoond, gelden er speciale regels. Er moeten rookmelders geplaatst worden en blusmiddelen aanwezig zijn. Er kunnen ook eisen worden gesteld ten aanzien van vluchtwegen.

Appartementen

In beginsel is verhuur van een appartement toegestaan. Dat verandert als er in de akte van splitsing is opgenomen dat verhuur verboden is. Als er in de akte van splitsing staat dat de appartementen een woonbestemming moeten hebben, dan levert verhuur als Bed & Breakfast problemen op, want dit wordt beschouwd als 'bedrijfsmatige exploitatie' die strijdig is met de woonbestemming. Vaak is de woonbestemming van appartementen nauwkeurig omschreven, bijvoorbeeld met de woorden "als woning voor hun gezin of bij hen inwonenden te gebruiken". Het mag duidelijk zijn dat kamerverhuur niet aan deze omschrijving voldoet.

Toenemende maatschappelijke druk

Vooral in studentensteden neemt de weerstand tegen 'verkamering' toe. Sommige lokale politieke partijen bepleiten een maximum aan het aantal verkamerde woningen per straat of per wijk. Het ligt in de lijn der verwachting dat steeds meer steden met nieuwe regels zullen komen over verkamering. In NRC van 12 januari 2018 stond een opsomming van de beperkende regels die van toepassing waren in Amsterdam, Delft, Eindhoven, Enschede, Groningen, Leiden, Nijmegen, Rotterdam, Tilburg, Utrecht en Wageningen.

 

Ons advies

Het kan aantrekkelijk zijn om een woning te kopen en die vervolgens te verhuren. Maar rendement gaat altijd samen met risico en ook beleggen in een verhuurde woning is niet zonder risico's. We adviseren 'nieuwe beleggers' dan ook om zich goed voor te bereiden en bij voorkeur een eigen (NVM-) makelaar in te schakelen. Het spreekt voor zich dat onze makelaars en hypotheekadviseurs u graag van dienst zijn!

 

Vragen?

 Vragen over dit artikel kunt u hieronder stellen.

 

Vragen & Reacties 8

David Kleiterp op donderdag 16 augustus 2018 07:48

Ik heb een woning gezien in amsterdam van ongeveer eur 300k, ik zie dat ik deze kan verhuren voor 1,400/1,500 eur. Als ik de helft zelf wil inleggen, kan ik dan met de bank overleggen om alle huur te gebruiken voor het afbetalen van de hypotheek?

Ik heb een woning gezien in amsterdam van ongeveer eur 300k, ik zie dat ik deze kan verhuren voor 1,400/1,500 eur. Als ik de helft zelf wil inleggen, kan ik dan met de bank overleggen om alle huur te gebruiken voor het afbetalen van de hypotheek?
Wim de Leeuw op donderdag 16 augustus 2018 10:10

Beste David,

Naarmate er meer particulieren komen die willen beleggen in vastgoed, neemt ook het aantal aanbieders weer toe.

Er zijn inmiddels diverse aanbieders in de markt die financieringen aanbieden tussen 50 en 80% van de koopsom. Het uiteindelijke percentage is afhankelijk van het type pand.

Als die hypotheek wordt verstrekt, dan zal er ook een aflossingsschema worden besproken. Of een vervroegde of versnelde aflossing mogelijk is (en zo ja tegen welke boete), verschilt per bank.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste David, Naarmate er meer particulieren komen die willen beleggen in vastgoed, neemt ook het aantal aanbieders weer toe. Er zijn inmiddels diverse aanbieders in de markt die financieringen aanbieden tussen 50 en 80% van de koopsom. Het uiteindelijke percentage is afhankelijk van het type pand. Als die hypotheek wordt verstrekt, dan zal er ook een aflossingsschema worden besproken. Of een vervroegde of versnelde aflossing mogelijk is (en zo ja tegen welke boete), verschilt per bank. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Hermelien op dinsdag 09 oktober 2018 13:31

Hallo. Ik las dat je middels een LLC in de VS zelf individuele woningen kan kopen met een cashflow bruto van 20% en netto 12%. Dus zelf huizen kopen en die middels een soort bv (LLC) en plaatselijke makelaar verhuren. Is dat niet beter dan in Nederland kopen en verhuren? Woningen in de buitenwijken in goede staat kosten rond de 50.000 dollar. Huur 700 euro gemiddeld. Bedankt.

Hallo. Ik las dat je middels een LLC in de VS zelf individuele woningen kan kopen met een cashflow bruto van 20% en netto 12%. Dus zelf huizen kopen en die middels een soort bv (LLC) en plaatselijke makelaar verhuren. Is dat niet beter dan in Nederland kopen en verhuren? Woningen in de buitenwijken in goede staat kosten rond de 50.000 dollar. Huur 700 euro gemiddeld. Bedankt.
Wim de Leeuw op dinsdag 09 oktober 2018 13:59

Beste Hermelien,

Onze expertise op het gebied van de woningmakelaardij beperkt zich tot ons werkgebied. We hebben geen verstand van beleggingen in het buitenland, laat staan beleggingen via een LLC in Amerikaans vastgoed.

Ik weet wel één ding zeker. Rendement gaat ALTIJD hand in hand met risico. Daarop bestaat geen enkele uitzondering. Nu niet. Nooit. Als er rendementen worden beloofd van bruto 20% en netto 12%, dan is er DUS sprake van een ongelofelijk groot risico.

Ik kan me voorstellen dat ik daarmee wat conservatief klink. Maar als iets te mooi lijkt om waar te zijn, dan ìs het te mooi om waar te zijn.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Hermelien, Onze expertise op het gebied van de woningmakelaardij beperkt zich tot ons werkgebied. We hebben geen verstand van beleggingen in het buitenland, laat staan beleggingen via een LLC in Amerikaans vastgoed. Ik weet wel één ding zeker. Rendement gaat ALTIJD hand in hand met risico. Daarop bestaat geen enkele uitzondering. Nu niet. Nooit. Als er rendementen worden beloofd van bruto 20% en netto 12%, dan is er DUS sprake van een ongelofelijk groot risico. Ik kan me voorstellen dat ik daarmee wat conservatief klink. Maar als iets te mooi lijkt om waar te zijn, dan ìs het te mooi om waar te zijn. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Giegie op donderdag 01 november 2018 18:45

Hallo Wim, mag je een koophuis verhuren zonder toestemming? Heb je daar misschien wat tips voor? Dankjewel

Hallo Wim, mag je een koophuis verhuren zonder toestemming? Heb je daar misschien wat tips voor? Dankjewel
Wim de Leeuw op donderdag 01 november 2018 20:56

Dag Giegie,

In beginsel ben je vrij om jouw eigendom wel of niet te verhuren. Als je daarvoor toestemming nodig hebt, komt dat vrijwel altijd omdat er daarover afwijkende afspraken zijn gemaakt die voor jou gelden.

Als je een hypotheek hebt op je huis, dan heb je in de hypotheekakte afspraken gemaakt over verhuur. Bij een normale woninghypotheek is verhuur van de woning zonder toestemming van de bank verboden. Dat is begrijpelijk, omdat verhuur van invloed is op de waarde van een huis, in het bijzonder in geval van een gedwongen verkoop. Bij een gedwongen verkoop brengt een onverhuurde woning meestal meer op dan een verhuurde woning. Als je een hypotheek wilt voor een woning die je gaat verhuren, dan moet je daarvoor een speciale hypotheek aanvragen. De rente op dit soort hypotheken is vaak hoger en bovendien krijg je nooit de volledige koopsom gefinancierd. Als je, tegen deze regels in, je woning toch gaat verhuren en je bank ontdekt dat, dan loop je een behoorlijke kans dat de bank de lening opzegt. Daarmee zal je de hypotheek op een zeer korte termijn moeten aflossen, bijvoorbeeld in 14 dagen.

Als je een appartement hebt, dan heb je je akkoord verklaart met de 'akte van splitsing'. Daarin kunnen regels zijn opgenomen die bepaalde vormen van verhuur verbieden.

Los van deze afspraken zijn er in sommige gemeenten regels van toepassing die kamerverhuur verbieden. Dan is verhuur dus wel toegestaan, maar verhuur in de vorm van kamerverhuur niet.

Kortom, als je je huis wilt verhuren, vraag dan vooraf toestemming aan de bank. En ga na of het soort verhuur dat je van plan bent past binnen de afspraken van de Vereniging van Eigenaren dan wel de gemeentelijke regels.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Giegie, In beginsel ben je vrij om jouw eigendom wel of niet te verhuren. Als je daarvoor toestemming nodig hebt, komt dat vrijwel altijd omdat er daarover afwijkende afspraken zijn gemaakt die voor jou gelden. Als je een hypotheek hebt op je huis, dan heb je in de hypotheekakte afspraken gemaakt over verhuur. Bij een normale woninghypotheek is verhuur van de woning zonder toestemming van de bank verboden. Dat is begrijpelijk, omdat verhuur van invloed is op de waarde van een huis, in het bijzonder in geval van een gedwongen verkoop. Bij een gedwongen verkoop brengt een onverhuurde woning meestal meer op dan een verhuurde woning. Als je een hypotheek wilt voor een woning die je gaat verhuren, dan moet je daarvoor een speciale hypotheek aanvragen. De rente op dit soort hypotheken is vaak hoger en bovendien krijg je nooit de volledige koopsom gefinancierd. Als je, tegen deze regels in, je woning toch gaat verhuren en je bank ontdekt dat, dan loop je een behoorlijke kans dat de bank de lening opzegt. Daarmee zal je de hypotheek op een zeer korte termijn moeten aflossen, bijvoorbeeld in 14 dagen. Als je een appartement hebt, dan heb je je akkoord verklaart met de 'akte van splitsing'. Daarin kunnen regels zijn opgenomen die bepaalde vormen van verhuur verbieden. Los van deze afspraken zijn er in sommige gemeenten regels van toepassing die kamerverhuur verbieden. Dan is verhuur dus wel toegestaan, maar verhuur in de vorm van kamerverhuur niet. Kortom, als je je huis wilt verhuren, vraag dan vooraf toestemming aan de bank. En ga na of het soort verhuur dat je van plan bent past binnen de afspraken van de Vereniging van Eigenaren dan wel de gemeentelijke regels. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Orpheo op dinsdag 20 november 2018 12:01

Beste,

Ik heb een kamerruimte die ik graag wil verhuren. Maar dank zij uw blog lees ik over het bouwbesluit. Gelden de regels van dit besluit ook voor het verhuren van een kamerruimte?

Beste, Ik heb een kamerruimte die ik graag wil verhuren. Maar dank zij uw blog lees ik over het bouwbesluit. Gelden de regels van dit besluit ook voor het verhuren van een kamerruimte?
Wim de Leeuw op dinsdag 20 november 2018 14:33

Beste Orpheo,

Kamerverhuur is niet bepaald ons specialisme. Daar zijn, vooral in studentensteden, gespecialiseerde bureaus voor.

Voor zover ik weet zijn de in deze blog genoemde regels van het bouwbesluit van toepassing als een woning wordt verdeeld in separaat te verhuren kamers, niet over de situatie waarbij er in een woning één kamer wordt verhuurd.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Orpheo, Kamerverhuur is niet bepaald ons specialisme. Daar zijn, vooral in studentensteden, gespecialiseerde bureaus voor. Voor zover ik weet zijn de in deze blog genoemde regels van het bouwbesluit van toepassing als een woning wordt verdeeld in separaat te verhuren kamers, niet over de situatie waarbij er in een woning één kamer wordt verhuurd. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
maandag 17 december 2018

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.