De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Verborgen gebreken (1/6) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis

Verborgen gebreken

De aan- of verkoop van een huis is voor veel mensen de meest kostbare beslissing van hun leven. Hoe voorkomt u als verkoper en koper teleurstellingen en juridische problemen rondom ‘verborgen gebreken’? Inleiding 'verborgen gebreken'. 

 

Inleiding

Onlangs werd me gevraagd of ik een ‘blogje’ wilde schrijven over ‘verborgen gebreken’. ‘Verborgen gebreken’ zijn problemen met een huis die zich pas openbaren na de koop en meestal pas na de overdracht. Als er achteraf problemen ontstaan na een verkoop van een huis of appartement, dan gaat het vrijwel altijd over dit onderwerp. Er bestaan veel misverstanden over verborgen gebreken. En er is dus veel over te zeggen. En dus werd het niet ‘één blogje’, maar werden het er vijf.

Ellende achteraf

Het zal je maar gebeuren. Je koopt een huis en na de overdracht blijkt er van alles mis te zijn. Of andersom: je hebt je huis verkocht en het gevoel dat je eerlijk en duidelijk bent geweest naar de koper en alle nodige informatie hebt verstrekt. Maar de koper ontdekt een gebrek en stelt je aansprakelijk.

  • De c.v.-ketel gaat stuk.
  • De dakkapel blijkt illegaal te zijn aangebracht.
  • Er zit condens tussen de dubbele beglazing van het dakraam.
  • De vloerbalken blijken verrot te zijn.
  • Er wordt asbest aangetroffen achter de betimmering.
  • Het dak blijkt zo lek als een mandje. 

Zichtbare en verborgen gebreken

Er zijn gebreken die iedereen aan een huis kan ontdekken tijdens een eerste bezichtiging, zoals matig schilderwerk, scheuren in de gevel, scheefstand of houtrot. Veel onderdelen van het huis zijn echter minder gemakkelijk te inspecteren.Denkt u daarbij bijvoorbeeld aan houten vloeren, die verstopt zijn onder vloerbedekking of parket. Denkt u aan de fundering, die onder de grond of onder de vloer zit. Denkt u ook aan technische installaties, waarvan de leidingen soms verstopt zitten onder de vloer, in de muren, achter timmerwerk of in de plafonds. Als u een technisch mankement heeft aan uw auto, dan merkt u dat vrij snel. Bij een huis is dat anders. Als er bij het ontwerp, bij de materiaalkeuze of bij de bouw van een huis iets is misgegaan, dan blijkt dat soms pas na jaren en soms pas na tientallen jaren. Er zijn ook gebreken aan een huis die zich uitsluitend onder bijzondere omstandigheden openbaren. De waterleiding in de douche bevriest alleen bij zeer ernstige vorst. De dakkapel lekt alleen als er sprake is van een enorme regenbui en dan alleen nog bij harde wind uit een specifieke windrichting.

Conclusie: Een huis is een ‘complexe’ zaak. Voor een deel kunt u zelf beoordelen wat u koopt. Maar er zijn aspecten aan het huis alleen met voldoende bouwkundige kennis en ervaring kunnen worden beoordeeld. Er er zijn zelfs technische problemen die voor een bouwkundige lastig te ontdekken zijn.

De algemene juridische spelregels voor kopers en verkopers

Zowel de verkoper van een huis als de koper hebben er belang bij dat er achteraf geen problemen ontstaan na de verkoop van een huis. En ook de makelaar van verkoper en koper hebben daar belang bij. Voor alle betrokken partijen gelden een aantal juridische spelregels. Een koper accepteert het huis in beginsel inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Maar alle partijen bij de aan- of verkoop van een huis hebben eigen rechten en verplichtingen om ‘problemen achteraf’ te voorkomen.

De belangrijkste juridische spelregel is dat een verkoper een mededelingsplicht heeft en dat de koper een onderzoeksplicht heeft. Beide partijen hebben dus verplichtingen om problemen bij de koop te voorkomen. En daar ligt meteen ook het probleem, want in de praktijk vindt de koper meestal dat de verkoper tekort is geschoten in zijn mededelingsplicht, terwijl de verkoper vindt dat de koper tekort is geschoten in zijn onderzoeksplicht.

Waar concreet de mededelingsplicht van een verkoper ophoudt en de onderzoeksplicht van een koper begint, is niet te zeggen. De grens hangt af van allerlei feitelijke omstandigheden.  Een paar voorbeelden:

  • Van deskundige of professionele kopers en verkopers wordt meer verwacht dan van niet-deskundige kopers en verkopers 
  • Hoe ouder een huis, hoe groter de onderzoeksplicht van de koper 
  • Op een verkoper die het huis zelf heeft bewoond rust een zwaardere mededelingsplicht dan op de verkoper die het huis niet zelf heeft bewoond 
  • Door bijzondere clausules in de verkoopdocumentatie kan er in een concreet geval sprake zijn van een zwaardere onderzoeksplicht voor de koper.

Meer weten?

Lees de overige blogs over dit onderwerp:

Verborgen gebreken (1/6) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis (deze blog)
Verborgen gebreken (2/6) : De juridische spelregels voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (3/6) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst
Verborgen gebreken (4/6) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord
Verborgen gebreken (5/6) : Verborgen gebreken: Praktische tips voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken

Vragen?

U kunt hieronder uw vragen stellen over dit onderwerp

 

Vragen & Reacties 52

T. Beenes op zondag 14 februari 2016 18:24

Heb een huis gekocht met zwam onder de vloer, de verkoper heeft op het NVM-formulier gezet ‘geen zwam onder de vloer aanwezig. Kan ik hem hierop aanspreken? Hij heeft ook gezegd dat de c.v. ok was, maar ook die heeft lekkage.

Heb een huis gekocht met zwam onder de vloer, de verkoper heeft op het NVM-formulier gezet ‘geen zwam onder de vloer aanwezig. Kan ik hem hierop aanspreken? Hij heeft ook gezegd dat de c.v. ok was, maar ook die heeft lekkage.
Wim de Leeuw op zondag 14 februari 2016 18:31

Geachte heer / mevrouw Beenes,

Heeft de verkoper op het formulier gezet 'geen zwam onder de vloer aanwezig' en 'geen problemen met de c.v.'? Of heeft de verkoper in de vragenlijst verklaard dat hij niet bekend was met zwam onder de grond of problemen met de c.v.? Vermoedelijk gaat het om het laatste.

Heeft u het vermoeden dat de verkoper wist, of had moeten kunnen weten van de zwam onder de vloer of problemen met de c.v.?

Met vriendelijke groet,
mr Wim H. de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Beenes, Heeft de verkoper op het formulier gezet 'geen zwam onder de vloer aanwezig' en 'geen problemen met de c.v.'? Of heeft de verkoper in de vragenlijst verklaard dat hij niet bekend was met zwam onder de grond of problemen met de c.v.? Vermoedelijk gaat het om het laatste. Heeft u het vermoeden dat de verkoper wist, of had moeten kunnen weten van de zwam onder de vloer of problemen met de c.v.? Met vriendelijke groet, mr Wim H. de Leeuw
T Beenes op zondag 14 februari 2016 18:57

Wat ik nog even wilde zeggen de verkoper heeft dit verklaart op de vragenlijst van de NVM

Wat ik nog even wilde zeggen de verkoper heeft dit verklaart op de vragenlijst van de NVM
Wim de Leeuw op maandag 15 februari 2016 19:38

Geachte heer / mevrouw Beenes, op die vragenlijst staan inderdaad vragen zoals "Is de woning aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam?" en "Is meer dan 1 keer per jaar bijvullen van de CV-installatie noodzakelijk?". Met het beantwoorden van deze vragen geeft de verkoper nog geen geen garantie. Met andere woorden, het is niet zo dat de verkoper aansprakelijk is als er sprake is van een gebrek dat hij niet kende, en waarover hij u ook niet kon informeren.

Dat wordt pas anders als u kunt bewijzen dat de verkoper u bewust verkeerd heeft geïnformeerd. Een voorbeeld, als u de c.v.-ketel ook kort na de aankoop van het huis wekelijks moet bijvullen omdat de installatie zo lek is als een mandje, dan ligt het voor de hand dat dit probleem ook bij de verkopers bekend had moeten zijn. Het is niet gemakkelijk om dit bewijs te leveren. Een gebrek dat de verkoper niet kende, is ook voor de verkoper een verborgen gebrek. En verborgen gebreken zijn het risico van de koper.

Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Beenes, op die vragenlijst staan inderdaad vragen zoals "Is de woning aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam?" en "Is meer dan 1 keer per jaar bijvullen van de CV-installatie noodzakelijk?". Met het beantwoorden van deze vragen geeft de verkoper nog geen geen garantie. Met andere woorden, het is niet zo dat de verkoper aansprakelijk is als er sprake is van een gebrek dat hij niet kende, en waarover hij u ook niet kon informeren. Dat wordt pas anders als u kunt bewijzen dat de verkoper u bewust verkeerd heeft geïnformeerd. Een voorbeeld, als u de c.v.-ketel ook kort na de aankoop van het huis wekelijks moet bijvullen omdat de installatie zo lek is als een mandje, dan ligt het voor de hand dat dit probleem ook bij de verkopers bekend had moeten zijn. Het is niet gemakkelijk om dit bewijs te leveren. Een gebrek dat de verkoper niet kende, is ook voor de verkoper een verborgen gebrek. En verborgen gebreken zijn het risico van de koper. Wim de Leeuw
Dennis van Vugt op maandag 06 juni 2016 15:43

Beste,

Op 21 december was de passeerdatum van mijn huidig koophuis.
Het wordt door mij nog niet bewoond doordat er nu nog geklust wordt.

Nu blijkt dat het dak lekt. Heb de mannen van de nieuwe huurketel hiervoor al laten terug komen, omdat toen de ketel vervangen werd het ook lekte. Dit hebben ze dachten we opgelost door een omhoog staand stuk lood terug te duwen. Deze mannen zijn terug het dak opgegaan, maar de tegel van de afvoer van de ketel zaten geen scheuren of enig andere beschadigen aan.

Wat ze wel vonden is een fikse scheur in het lood bij de schoorsteen.
Het lood dat de achterkant van het dakkapel waterdicht maakt sluit niet goed aan en ook daar gescheurd. En daarnaast is het specie van enkele nokvorsten zeer slecht.

Ten tijde voor de aankoop heb ik een bouwkundige keuring laten doen. Hieruit is niet gebleken dat het dak lekte. De zolder was nagenoeg vochtvrij.

Wat kan ik nog na zoveel tijd? Mag ik dit nog als een verborgen gebrek bij de verkopers claimen?

Als u meer wilt weten zal ik proberen al uw vragen te beantwoorden.

Dennis van Vugt

Beste, Op 21 december was de passeerdatum van mijn huidig koophuis. Het wordt door mij nog niet bewoond doordat er nu nog geklust wordt. Nu blijkt dat het dak lekt. Heb de mannen van de nieuwe huurketel hiervoor al laten terug komen, omdat toen de ketel vervangen werd het ook lekte. Dit hebben ze dachten we opgelost door een omhoog staand stuk lood terug te duwen. Deze mannen zijn terug het dak opgegaan, maar de tegel van de afvoer van de ketel zaten geen scheuren of enig andere beschadigen aan. Wat ze wel vonden is een fikse scheur in het lood bij de schoorsteen. Het lood dat de achterkant van het dakkapel waterdicht maakt sluit niet goed aan en ook daar gescheurd. En daarnaast is het specie van enkele nokvorsten zeer slecht. Ten tijde voor de aankoop heb ik een bouwkundige keuring laten doen. Hieruit is niet gebleken dat het dak lekte. De zolder was nagenoeg vochtvrij. Wat kan ik nog na zoveel tijd? Mag ik dit nog als een verborgen gebrek bij de verkopers claimen? Als u meer wilt weten zal ik proberen al uw vragen te beantwoorden. Dennis van Vugt
Wim de Leeuw op maandag 06 juni 2016 21:11

Beste Dennis,

Misschien is mijn blog is onvoldoende duidelijk.

Het allerbelangrijkste dat mensen zouden moeten weten over dit onderwerp is dat een verborgen gebrek

niet

iets dat je kunt claimen bij de verkopers. Een verborgen gebrek komt voor rekening en risico van jou als koper. In de koopovereenkomst die je hebt ondertekend, staat vermoedelijk het volgende artikel:

artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt

met alle daarbij behorende

rechten en aanspraken,

zichtbare en onzichtbare gebreken

, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

Dat houdt in dat je het huis hebt gekocht INCLUSIEF VERBORGEN GEBREKEN. Dat lijkt me ook wel logisch. Op welke manier zijn de verkopers tekort geschoten in hun informatieplicht? Wat hebben ze fout gedaan? Je bent al bijna een half jaar eigenaar van het huis. En nu blijkt dat het dak lekt. En als een aantal technische mannetjes het dak opklimt dan vinden ze uiteindelijk een scheur in het lood bij de schoorsteen. Ook de door jou ingeschakelde bouwkundige heeft dat niet ontdekt. Het dak leek immers nagenoeg vochtvrij.

Als blijkt dat de verkopers bewust informatie hebben achtergehouden, dan zou je ze aansprakelijk kunnen stellen. Omdat ze op dit punt een mededelingsplicht zouden hebben verzaakt. Maar daar kan hier geen sprake van zijn. Iets dat ook de verkopers niet wisten, kunnen ze jou als koper ook niet mededelen.

Het spijt me je niet anders te kunnen berichten.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Dennis, Misschien is mijn blog is onvoldoende duidelijk. Het allerbelangrijkste dat mensen zouden moeten weten over dit onderwerp is dat een verborgen gebrek

niet

iets dat je kunt claimen bij de verkopers. Een verborgen gebrek komt voor rekening en risico van jou als koper. In de koopovereenkomst die je hebt ondertekend, staat vermoedelijk het volgende artikel: artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik. 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt

met alle daarbij behorende

rechten en aanspraken,

zichtbare en onzichtbare gebreken

, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Dat houdt in dat je het huis hebt gekocht INCLUSIEF VERBORGEN GEBREKEN. Dat lijkt me ook wel logisch. Op welke manier zijn de verkopers tekort geschoten in hun informatieplicht? Wat hebben ze fout gedaan? Je bent al bijna een half jaar eigenaar van het huis. En nu blijkt dat het dak lekt. En als een aantal technische mannetjes het dak opklimt dan vinden ze uiteindelijk een scheur in het lood bij de schoorsteen. Ook de door jou ingeschakelde bouwkundige heeft dat niet ontdekt. Het dak leek immers nagenoeg vochtvrij. Als blijkt dat de verkopers bewust informatie hebben achtergehouden, dan zou je ze aansprakelijk kunnen stellen. Omdat ze op dit punt een mededelingsplicht zouden hebben verzaakt. Maar daar kan hier geen sprake van zijn. Iets dat ook de verkopers niet wisten, kunnen ze jou als koper ook niet mededelen. Het spijt me je niet anders te kunnen berichten. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Marianne op woensdag 03 augustus 2016 10:41

Geachte Mijnheer,

Wij hebben op 1 Juni jl. ons huis verkocht. De koper zegt nu dat de dakgoot lekt en wil ons hier aansprakelijk voor stellen.
Wij hebben 3 jaar geleden de dakgoot laten repareren in een noodsituatie. Sindsdien hebben we geen problemen gehad, maar bij de buurvrouw was er wel een lekkage (was op dezelfde tijd vernieuwd)
Mijn vraag is, kunnen de kopers ons aansprakelijk stellen?

Ik zou u zeer erkentelijk zijn voor een antwoord.
Met vriendelijke groet,
Marianne

Geachte Mijnheer, Wij hebben op 1 Juni jl. ons huis verkocht. De koper zegt nu dat de dakgoot lekt en wil ons hier aansprakelijk voor stellen. Wij hebben 3 jaar geleden de dakgoot laten repareren in een noodsituatie. Sindsdien hebben we geen problemen gehad, maar bij de buurvrouw was er wel een lekkage (was op dezelfde tijd vernieuwd) Mijn vraag is, kunnen de kopers ons aansprakelijk stellen? Ik zou u zeer erkentelijk zijn voor een antwoord. Met vriendelijke groet, Marianne
Wim de Leeuw op woensdag 03 augustus 2016 11:09

Dag Marianne,

Allereerst: Je kunt iedereen voor alles aansprakelijk stellen. Maar gelukkig is het de vraag of je ook aansprakelijk bent.

Veel kopers denken dat er op een bestaande woning garantie zit. En dat alles dat er aan problemen boven water komt, meteen het probleem van de verkoper is. Eigenlijk is het bij een woning andersom. Een koper koopt het huis INCLUSIEF alle bekende en verborgen gebreken. In gewoon Nederlands: je moet als verkoper de koper bijna bewust om de tuin hebben geleid wil je met succes aansprakelijk worden gesteld voor gebreken die niet in de weg staan aan de woonfunctie van het huis.

Kortom, tenzij de koper kan bewijzen dat er sprake was van een lekkage die jullie bewust hebben verzwegen of weggepoetst, is het niet jullie probleem.

Hebben jullie een rechtsbijstandverzekering met een woon-dekking? Zo ja, dan komt die prachtig van pas mocht de koper moeilijk gaan doen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Marianne, Allereerst: Je kunt iedereen voor alles aansprakelijk stellen. Maar gelukkig is het de vraag of je ook aansprakelijk bent. Veel kopers denken dat er op een bestaande woning garantie zit. En dat alles dat er aan problemen boven water komt, meteen het probleem van de verkoper is. Eigenlijk is het bij een woning andersom. Een koper koopt het huis INCLUSIEF alle bekende en verborgen gebreken. In gewoon Nederlands: je moet als verkoper de koper bijna bewust om de tuin hebben geleid wil je met succes aansprakelijk worden gesteld voor gebreken die niet in de weg staan aan de woonfunctie van het huis. Kortom, tenzij de koper kan bewijzen dat er sprake was van een lekkage die jullie bewust hebben verzwegen of weggepoetst, is het niet jullie probleem. Hebben jullie een rechtsbijstandverzekering met een woon-dekking? Zo ja, dan komt die prachtig van pas mocht de koper moeilijk gaan doen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Dhr. Peters op donderdag 29 september 2016 20:18

Mijn dochter heeft een in april hun aangekochte woning betrokken. Nu blijkt dat alle hemelwater afvoeren onder de grond zijn verzakt en gebroken, zodat het water gewoon de grond in zakt en niet naar het riool toe loopt. kunnen wij hier iets mee richting de verkoper. Huis is 22 jaar oud.

Mijn dochter heeft een in april hun aangekochte woning betrokken. Nu blijkt dat alle hemelwater afvoeren onder de grond zijn verzakt en gebroken, zodat het water gewoon de grond in zakt en niet naar het riool toe loopt. kunnen wij hier iets mee richting de verkoper. Huis is 22 jaar oud.
Wim de Leeuw op donderdag 29 september 2016 20:32

Geachte heer Peters,

Zoals uit mijn blogs over het onderwerp 'verborgen gebreken' blijkt, is het antwoord op uw vraag niet eenduidig te geven.

Ik denk dat het heel lastig wordt om de verkopers met succes aansprakelijk te stellen. Op zichzelf is het natuurlijk een gebrek, maar geen gebrek dat een 'wezenlijke aantasting van het woongenot' vormt. Daarvoor lijkt mij het probleem te gering. Tenzij vast komt te staan dat de verkopers het probleem bewust hebben verzwegen, horen dit soort dingen bij de staat waarin de koper een huis accepteert, namelijk 'inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken'.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Peters, Zoals uit mijn blogs over het onderwerp 'verborgen gebreken' blijkt, is het antwoord op uw vraag niet eenduidig te geven. Ik denk dat het heel lastig wordt om de verkopers met succes aansprakelijk te stellen. Op zichzelf is het natuurlijk een gebrek, maar geen gebrek dat een 'wezenlijke aantasting van het woongenot' vormt. Daarvoor lijkt mij het probleem te gering. Tenzij vast komt te staan dat de verkopers het probleem bewust hebben verzwegen, horen dit soort dingen bij de staat waarin de koper een huis accepteert, namelijk 'inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken'. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Rita op woensdag 14 december 2016 12:56

De aankoop van een woning behoord een heugelijke gebeurtenis te zijn.
Nog geen drie dagen na het ondertekenen bij de notaris stopte de cv ketel met het uitvoeren van zijn functie.
Monteur erbij geweest en deze is zeer geschrokken van wat hij aantrof.
Deze wil zelfs per mail bevestigen dat hij het vermoeden heeft dat er nooit onderhoud is gepleegd aan de ketel en dat de verkopende partij hinder zou moeten hebben ondervonden aan de functionaliteit van de cv installatie.
Maar is onze koopakte staat dat hij nog onderhouden is in 2014

wat nu? zou ik in mijn gelijk kunnen krijgen wegens meldingsplicht?

De aankoop van een woning behoord een heugelijke gebeurtenis te zijn. Nog geen drie dagen na het ondertekenen bij de notaris stopte de cv ketel met het uitvoeren van zijn functie. Monteur erbij geweest en deze is zeer geschrokken van wat hij aantrof. Deze wil zelfs per mail bevestigen dat hij het vermoeden heeft dat er nooit onderhoud is gepleegd aan de ketel en dat de verkopende partij hinder zou moeten hebben ondervonden aan de functionaliteit van de cv installatie. Maar is onze koopakte staat dat hij nog onderhouden is in 2014 wat nu? zou ik in mijn gelijk kunnen krijgen wegens meldingsplicht?
Wim de Leeuw op woensdag 14 december 2016 14:57

Dag Rita,

Wat een vervelend verhaal.

De eigenaar van een woning is niet verplicht om zijn c.v.-installatie te laten onderhouden en ook niet verplicht om naar een kandidaat-koper te melden dat er géén onderhoud is gepleegd. Maar als de verkoper heeft verklaard dat de ketel in 2014 nog onderhoud heeft gehad, dan mag je daar wel op afgaan.

Als je kunt bewijzen dat de verkopers gelogen hebben en dat er inderdaad nooit onderhoud is gepleegd, dan zou je sterk kunnen staan. Maar dat bewijs lijkt me heel lastig te leveren. Misschien is de c.v.-ketel intensief gebruikt vanaf 2014 en is de huidige staat te danken aan twee jaren zonder onderhoud.

Het is het woord van de c.v.-monteur (die in deze een eigen commercieel belang heeft, maar dat terzijde) ten opzichte van dat van de verkopers. Als je kunt bewijzen dat de verkopers onjuiste informatie hebben verstrekt, dan heb je in elk geval een begin van een positie. Maar daarmee is het bewijs van 'bedrog' nog niet geleverd.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Rita, Wat een vervelend verhaal. De eigenaar van een woning is niet verplicht om zijn c.v.-installatie te laten onderhouden en ook niet verplicht om naar een kandidaat-koper te melden dat er géén onderhoud is gepleegd. Maar als de verkoper heeft verklaard dat de ketel in 2014 nog onderhoud heeft gehad, dan mag je daar wel op afgaan. Als je kunt bewijzen dat de verkopers gelogen hebben en dat er inderdaad nooit onderhoud is gepleegd, dan zou je sterk kunnen staan. Maar dat bewijs lijkt me heel lastig te leveren. Misschien is de c.v.-ketel intensief gebruikt vanaf 2014 en is de huidige staat te danken aan twee jaren zonder onderhoud. Het is het woord van de c.v.-monteur (die in deze een eigen commercieel belang heeft, maar dat terzijde) ten opzichte van dat van de verkopers. Als je kunt bewijzen dat de verkopers onjuiste informatie hebben verstrekt, dan heb je in elk geval een begin van een positie. Maar daarmee is het bewijs van 'bedrog' nog niet geleverd. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Ernst op woensdag 14 december 2016 16:29

In oktober 2015 een maisonnette gekocht op de begane grond binnen een complex van gestapelde bouw. Het geheel is gefundeerd op palen met funderingsbalken, waarop vervolgens de stapelbouw is doorgezet met broodjesvloeren etc.
Voor de aankoop hebben wij als koper een bouwkundige rapportage laten uitvoeren, temeer daar wij zelf geen verstand hebben van bouwkundige zaken. Wat wij wisten is dat in deze woning de kruipruimte was uitgegraven tot een beloopbare kelder ruimte, toegankelijk vanuit de aangrenzende garage. Wat wij niet wisten dat dit op een ondeskundige wijze heeft plaatsgevonden. De ruimte tussen de funderingspalen en de betonnen funderingsbalken is afgezet met houten beplating. Daarachter bevind zich dus de Vochtige/natte grond van de buren en onze achtertuin. DeZe beplating is aan het verspochten en begint deels al uit te zakken agv de gronddruk. Ook in onze tuin zien we al dat de grond naar binnen gaat zakken.
E.e.a. Werd toevallig ontdekt door een bouwkundig familielid die wij onze kelder toonden. Hij wees ons erop dat E.e.a. Vrijwel zeker illegaal is uitgevoerd maar bovendien de nodige gevaren met zich brengt. Naast verzakkende grond, ook grote knikbelasting op de palen.
Hoewel er inmiddels meer dan een jaar voorbij is na de verkoop, voelen wij toch dat ons onrecht is aangedaan. Wij willen dan ook tot aansprakelijkheidstelling overgaan. Onze vraag is of dan zinvol is en zo ja bij wie dan. Bij de verkoper vanwege wij weten dat gij ook niet deskundig is en het voor ons ook zo gekocht heet, of bij de bouwkundig inspecteur op wie wij immers vertrouwd hebben dat dit ons niet zou overkomen? Uit zijn rapportage blijkt dat hij in de betreffende ruimte is geweest, maar zonder ook maar een woord te reppen over de o.i. zichtbare houten afschutting onder de funderingsbalken.

In oktober 2015 een maisonnette gekocht op de begane grond binnen een complex van gestapelde bouw. Het geheel is gefundeerd op palen met funderingsbalken, waarop vervolgens de stapelbouw is doorgezet met broodjesvloeren etc. Voor de aankoop hebben wij als koper een bouwkundige rapportage laten uitvoeren, temeer daar wij zelf geen verstand hebben van bouwkundige zaken. Wat wij wisten is dat in deze woning de kruipruimte was uitgegraven tot een beloopbare kelder ruimte, toegankelijk vanuit de aangrenzende garage. Wat wij niet wisten dat dit op een ondeskundige wijze heeft plaatsgevonden. De ruimte tussen de funderingspalen en de betonnen funderingsbalken is afgezet met houten beplating. Daarachter bevind zich dus de Vochtige/natte grond van de buren en onze achtertuin. DeZe beplating is aan het verspochten en begint deels al uit te zakken agv de gronddruk. Ook in onze tuin zien we al dat de grond naar binnen gaat zakken. E.e.a. Werd toevallig ontdekt door een bouwkundig familielid die wij onze kelder toonden. Hij wees ons erop dat E.e.a. Vrijwel zeker illegaal is uitgevoerd maar bovendien de nodige gevaren met zich brengt. Naast verzakkende grond, ook grote knikbelasting op de palen. Hoewel er inmiddels meer dan een jaar voorbij is na de verkoop, voelen wij toch dat ons onrecht is aangedaan. Wij willen dan ook tot aansprakelijkheidstelling overgaan. Onze vraag is of dan zinvol is en zo ja bij wie dan. Bij de verkoper vanwege wij weten dat gij ook niet deskundig is en het voor ons ook zo gekocht heet, of bij de bouwkundig inspecteur op wie wij immers vertrouwd hebben dat dit ons niet zou overkomen? Uit zijn rapportage blijkt dat hij in de betreffende ruimte is geweest, maar zonder ook maar een woord te reppen over de o.i. zichtbare houten afschutting onder de funderingsbalken.
Wim de Leeuw op woensdag 14 december 2016 21:36

Dag Ernst,

Grappig dat je schrijft geen verstand te hebben van bouwkundige zaken. Als ik termen lees als "verspochten", "uitzakken" en "knikbelasting" dan zou ik bijna een andere indruk krijgen.

Voor een aansprakelijkheidsstelling heb je (uiteindelijk) een advocaat nodig. Ik denk dat je die advocaat moet voorzien van alle documentatie die je over de aankoop hebt. En dan zal je advocaat op basis van die informatie ongetwijfeld het advies geven hoe je proceskansen liggen. En welke partij of partijen je aansprakelijk zou kunnen stellen. Ik kan daar weinig zinnigs over zeggen behalve een paar algemene opmerkingen.

Als de verkoper niet ter zake kundig was en de woning op deze manier heeft gekocht, dan denk ik dat hem in elk geval geen verwijt te maken valt. Blijft over de bouwkundige, zij het dat deze ongetwijfeld zijn aansprakelijkheid contractueel zal hebben beperkt. Voor een rapport waar je een paar honderd euro hebt betaald kan je geen tonnen aansprakelijkheid verwachten. Een bekende bouwkundigenclub heeft zijn aansprakelijkheid als volgt beperkt:

Aansprakelijkheid
1. X BV is slechts aansprakelijk voor schade die Opdrachtgever lijdt als gevolg van een toerekenbare tekortkoming door X BV, en Opdrachtgever bovendien kan aantonen dat er sprake is van grove schuld aan de zijde van X BV.
2. X BV kan slechts aansprakelijk zijn voor schade, die het rechtstreekse gevolg is van de achterwege gebleven prestatie tot een maximum van € 4.500,00. Iedere andere vorm van schadevergoeding, zoals gevolgschade, indirecte schade, schade wegens gederfde winst of vertragingsschade is uitgesloten.
3. Opdrachtgever is gehouden schade die een recht op schadevergoeding kan doen ontstaan binnen 4 weken na oplevering schriftelijk aan X BV te melden.

Kortom, ga in gesprek met een advocaat en vraag hen - voor een vast bedrag - om een inschatting te maken van de proceskosten en proceskansen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Ernst, Grappig dat je schrijft geen verstand te hebben van bouwkundige zaken. Als ik termen lees als "verspochten", "uitzakken" en "knikbelasting" dan zou ik bijna een andere indruk krijgen. Voor een aansprakelijkheidsstelling heb je (uiteindelijk) een advocaat nodig. Ik denk dat je die advocaat moet voorzien van alle documentatie die je over de aankoop hebt. En dan zal je advocaat op basis van die informatie ongetwijfeld het advies geven hoe je proceskansen liggen. En welke partij of partijen je aansprakelijk zou kunnen stellen. Ik kan daar weinig zinnigs over zeggen behalve een paar algemene opmerkingen. Als de verkoper niet ter zake kundig was en de woning op deze manier heeft gekocht, dan denk ik dat hem in elk geval geen verwijt te maken valt. Blijft over de bouwkundige, zij het dat deze ongetwijfeld zijn aansprakelijkheid contractueel zal hebben beperkt. Voor een rapport waar je een paar honderd euro hebt betaald kan je geen tonnen aansprakelijkheid verwachten. Een bekende bouwkundigenclub heeft zijn aansprakelijkheid als volgt beperkt: Aansprakelijkheid 1. X BV is slechts aansprakelijk voor schade die Opdrachtgever lijdt als gevolg van een toerekenbare tekortkoming door X BV, en Opdrachtgever bovendien kan aantonen dat er sprake is van grove schuld aan de zijde van X BV. 2. X BV kan slechts aansprakelijk zijn voor schade, die het rechtstreekse gevolg is van de achterwege gebleven prestatie tot een maximum van € 4.500,00. Iedere andere vorm van schadevergoeding, zoals gevolgschade, indirecte schade, schade wegens gederfde winst of vertragingsschade is uitgesloten. 3. Opdrachtgever is gehouden schade die een recht op schadevergoeding kan doen ontstaan binnen 4 weken na oplevering schriftelijk aan X BV te melden. Kortom, ga in gesprek met een advocaat en vraag hen - voor een vast bedrag - om een inschatting te maken van de proceskosten en proceskansen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Nina Rikkers op donderdag 19 oktober 2017 15:58

Mijn dochter heeft overboden op een woning en het bod is geaccepteerd, aangezien het om een woning uit 1977 gaat en zij tevens ontdekte dat de kruipruimte onder water stond heeft zij het onder voorbehoud Technische Keuring gedaan. Zij heeft nog geen koopcontract getekend. Nu komt uit de technische keuring dat er een Manta-vloer in de kruipruimte ligt en dat ze om deze te keuren een gespecialiseerd bedrijf zal moeten inhuren. Om dat te kunnen doen, moet eerst de kruipruimte leeggepompt worden.
Zowel verkoper, verkoopmakelaar als haar aankoopmakelaar hebben haar niet op de hoogte gebracht van de aanwezigheid van deze vloer. Heeft zij nu onderzoeksplicht, of betreft het een gebrek, die je niet kan zien? Zij gaat nu specialistische hulp inhuren voor de keuring, waardoor zij op kosten wordt gedreven. Zijn deze kosten niet voor de verkoper?

Mijn dochter heeft overboden op een woning en het bod is geaccepteerd, aangezien het om een woning uit 1977 gaat en zij tevens ontdekte dat de kruipruimte onder water stond heeft zij het onder voorbehoud Technische Keuring gedaan. Zij heeft nog geen koopcontract getekend. Nu komt uit de technische keuring dat er een Manta-vloer in de kruipruimte ligt en dat ze om deze te keuren een gespecialiseerd bedrijf zal moeten inhuren. Om dat te kunnen doen, moet eerst de kruipruimte leeggepompt worden. Zowel verkoper, verkoopmakelaar als haar aankoopmakelaar hebben haar niet op de hoogte gebracht van de aanwezigheid van deze vloer. Heeft zij nu onderzoeksplicht, of betreft het een gebrek, die je niet kan zien? Zij gaat nu specialistische hulp inhuren voor de keuring, waardoor zij op kosten wordt gedreven. Zijn deze kosten niet voor de verkoper?
Wim de Leeuw op dinsdag 03 juli 2018 14:31

Wim de Leeuw op donderdag 19 oktober 2017 23:21:
(in verband met correctie opmaak opnieuw geplaatst op 3 juli 2018)

Dag Nina,

Deze soep wordt niet zo heet gegeten als ze wordt opgediend. Het is niet zo dat elke Manta- of Kwaaitaalvloer per definitie gebrekkig is.

Op de website van Perfectkeur vond ik de volgende tekst:

Kwaaitaalvloeren.
In het hele land zijn in bepaalde woningen, gebouwd tussen 1965 en 1981, betonvloeren gelegd van het type Kwaaitaal. Door het gebruik van Calciumchloride in het beton kan roestvorming ontstaan op de metalen wapening. Op den duur kunnen door de roestvorming stukken beton afbreken, waardoor de sterkte en daarmee de veiligheid van de vloer afneemt. De kosten van herstel zijn voor rekening van de eigenaar van de woning. Zo'n 110.000 Nederlandse woningen hebben hier last van. In het ergste geval betekent dit dat de begane grondvloer kan breken, in de minst ernstige situatie kun je er nog rustig 25 jaar op leven. Hoe weet je of een vloer betonschade heeft en wat kun je er dan aan doen? In 1997 zag een bewoner in de kruipruimte onder zijn huis losse brokken beton op de grond liggen. Onderzoek wees uit dat er sprake was van betonrot. Ook veel andere woningen in de wijk hadden hier last van. Tussen 1965 en 1981 zijn betonnen vloerdelen gebruikt waar calciumchloride aan is toegevoegd om het verhardingsproces van de vloerelementen te versnellen. Bij een onjuiste toepassing kan de ijzeren wapening van de vloerdelen echter gaan roesten, vooral wanneer de wapening in aanraking komt met vocht en zuurstof. Hierdoor zet de wapening uit en wordt het beton er afgedrukt.

”Slechts” 25 procent van de vloeren is aangetast: Uit dit CUR-onderzoek blijkt dat betonschade mogelijk is bij 110.000 Nederlandse woningen. In 75 procent van de gevallen hoeft de vloer echter niet te worden versterkt: hiervan zijn bij 48 procent geen en bij 27 procent wel schadeverschijnselen waargenomen, maar niet zodanig dat in de komende 25 jaar versterking van de vloer nodig is of zal zijn. Bij 25 procent van de vloeren moeten nu of op termijn wél maatregelen worden genomen.


Dus het is verstandig om dat nader te laten onderzoeken. De koop is nog niet definitief, want er is nog niets ondertekend. Als je dochter het risico te groot vindt, moet ze de woning niet kopen. Je dochter wordt niet op kosten gedreven, je dochter verkiest vrijwillig om de vloer nader te laten onderzoeken. En dus komen die kosten ook voor haar rekening.

Zolang de koop nog niet is gesloten, kan er nog over alles worden onderhandeld. Dus ook over deze kosten. Het staat jouw dochter en haar aankoopmakelaar vrij om daarover de onderhandelingen met de verkoper aan te gaan.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Wim de Leeuw op donderdag 19 oktober 2017 23:21: (in verband met correctie opmaak opnieuw geplaatst op 3 juli 2018) Dag Nina, Deze soep wordt niet zo heet gegeten als ze wordt opgediend. Het is niet zo dat elke Manta- of Kwaaitaalvloer per definitie gebrekkig is. Op de website van Perfectkeur vond ik de volgende tekst: Kwaaitaalvloeren. In het hele land zijn in bepaalde woningen, gebouwd tussen 1965 en 1981, betonvloeren gelegd van het type Kwaaitaal. Door het gebruik van Calciumchloride in het beton kan roestvorming ontstaan op de metalen wapening. Op den duur kunnen door de roestvorming stukken beton afbreken, waardoor de sterkte en daarmee de veiligheid van de vloer afneemt. De kosten van herstel zijn voor rekening van de eigenaar van de woning. Zo'n 110.000 Nederlandse woningen hebben hier last van. In het ergste geval betekent dit dat de begane grondvloer kan breken, in de minst ernstige situatie kun je er nog rustig 25 jaar op leven. Hoe weet je of een vloer betonschade heeft en wat kun je er dan aan doen? In 1997 zag een bewoner in de kruipruimte onder zijn huis losse brokken beton op de grond liggen. Onderzoek wees uit dat er sprake was van betonrot. Ook veel andere woningen in de wijk hadden hier last van. Tussen 1965 en 1981 zijn betonnen vloerdelen gebruikt waar calciumchloride aan is toegevoegd om het verhardingsproces van de vloerelementen te versnellen. Bij een onjuiste toepassing kan de ijzeren wapening van de vloerdelen echter gaan roesten, vooral wanneer de wapening in aanraking komt met vocht en zuurstof. Hierdoor zet de wapening uit en wordt het beton er afgedrukt. ”Slechts” 25 procent van de vloeren is aangetast: Uit dit CUR-onderzoek blijkt dat betonschade mogelijk is bij 110.000 Nederlandse woningen. In 75 procent van de gevallen hoeft de vloer echter niet te worden versterkt: hiervan zijn bij 48 procent geen en bij 27 procent wel schadeverschijnselen waargenomen, maar niet zodanig dat in de komende 25 jaar versterking van de vloer nodig is of zal zijn. Bij 25 procent van de vloeren moeten nu of op termijn wél maatregelen worden genomen. Dus het is verstandig om dat nader te laten onderzoeken. De koop is nog niet definitief, want er is nog niets ondertekend. Als je dochter het risico te groot vindt, moet ze de woning niet kopen. Je dochter wordt niet op kosten gedreven, je dochter verkiest vrijwillig om de vloer nader te laten onderzoeken. En dus komen die kosten ook voor haar rekening. Zolang de koop nog niet is gesloten, kan er nog over alles worden onderhandeld. Dus ook over deze kosten. Het staat jouw dochter en haar aankoopmakelaar vrij om daarover de onderhandelingen met de verkoper aan te gaan. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Dany De Witte op dinsdag 09 oktober 2018 16:04

Beste, onze dochter heeft een bod gedaan op een huis die aanvaardt is en de compromis wordt nu donderdag ondertekent maar nu hebben we gezien dat er een grote barst is in de gevel boven het voorste raam waardoor de mogelijkheid bestaat dat een stuk van de voorgevel boven dat raam zal verzakken, het immokantoor zegt dat die barst er al was op de foto's maar dit is heel moeilijk te zien en bovendien heeft mijn dochter bij het bezoek een foto genomen van die bewuste gevel en daarop kunt ge die barst niet zien. Mijn vraag is nu kunnen we daar nog iets aan doen voor het ondertekenen van de compromis?

Beste, onze dochter heeft een bod gedaan op een huis die aanvaardt is en de compromis wordt nu donderdag ondertekent maar nu hebben we gezien dat er een grote barst is in de gevel boven het voorste raam waardoor de mogelijkheid bestaat dat een stuk van de voorgevel boven dat raam zal verzakken, het immokantoor zegt dat die barst er al was op de foto's maar dit is heel moeilijk te zien en bovendien heeft mijn dochter bij het bezoek een foto genomen van die bewuste gevel en daarop kunt ge die barst niet zien. Mijn vraag is nu kunnen we daar nog iets aan doen voor het ondertekenen van de compromis?
Wim de Leeuw op dinsdag 09 oktober 2018 16:28

Geachte heer / mevrouw De Witte,

Uw mailadres is Belgisch en u heeft het over 'de compromis' en 'het immokantoor'. Klopt het dat dit gaat over een situatie in België? In dat geval wijs ik u er graag op dat het Nederlands recht en het Belgisch recht totaal van elkaar kunnen verschillen.

Ik zou u graag helpen maar ik ben niet deskundig op gebied van het Belgische vastgoedrecht!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Geachte heer / mevrouw De Witte, Uw mailadres is Belgisch en u heeft het over 'de compromis' en 'het immokantoor'. Klopt het dat dit gaat over een situatie in België? In dat geval wijs ik u er graag op dat het Nederlands recht en het Belgisch recht totaal van elkaar kunnen verschillen. Ik zou u graag helpen maar ik ben niet deskundig op gebied van het Belgische vastgoedrecht! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jays op dinsdag 09 januari 2018 19:20

Hallo,
Ik heb een vraag inzake de cv-ketel van mijn verkochte woning.

Op 1 december 2017 heb ik mijn woning overgedragen. Voor deze tijd werkte de ketel goed en was voor het laatst eind 2016 volledig onderhouden, schoongemaakt, etc.

Afgelopen week heeft de koper een bericht gestuurd dat er geen warm water zou zijn. Koper wilt dit door een specialist laten controleren en eventuele kosten op mij verhalen.

Tijdens de eindinspectie heeft de makelaar op meerder kranen gecontroleerd of er warm water was en het water ook warm bleef. Alles werkte naar behoren.
Vanaf het moment dat de koper de woning heeft verkregen heeft hij ook veel verbouwd.

Is dit een verborgen gebrek waarvoor ik aansprakelijk kan worden gesteld?

Hallo, Ik heb een vraag inzake de cv-ketel van mijn verkochte woning. Op 1 december 2017 heb ik mijn woning overgedragen. Voor deze tijd werkte de ketel goed en was voor het laatst eind 2016 volledig onderhouden, schoongemaakt, etc. Afgelopen week heeft de koper een bericht gestuurd dat er geen warm water zou zijn. Koper wilt dit door een specialist laten controleren en eventuele kosten op mij verhalen. Tijdens de eindinspectie heeft de makelaar op meerder kranen gecontroleerd of er warm water was en het water ook warm bleef. Alles werkte naar behoren. Vanaf het moment dat de koper de woning heeft verkregen heeft hij ook veel verbouwd. Is dit een verborgen gebrek waarvoor ik aansprakelijk kan worden gesteld?
Wim de Leeuw op dinsdag 03 juli 2018 14:32


Wim de Leeuw op woensdag 10 januari 2018 00:28
(in verband met correctie opmaak opnieuw geplaatst op 3 juli 2018)

Beste Jays,

Wat mij betreft is er geen sprake van een gebrek. De ketel werkte goed, ook tijdens de inspectie. De koper heeft het huis gekocht zoals het was ten tijde van de koop, inclusief alle bekende en onbekende gebreken.

Je hoeft je hier geen zorgen over te maken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Wim de Leeuw op woensdag 10 januari 2018 00:28 (in verband met correctie opmaak opnieuw geplaatst op 3 juli 2018) Beste Jays, Wat mij betreft is er geen sprake van een gebrek. De ketel werkte goed, ook tijdens de inspectie. De koper heeft het huis gekocht zoals het was ten tijde van de koop, inclusief alle bekende en onbekende gebreken. Je hoeft je hier geen zorgen over te maken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Ingrid op vrijdag 26 januari 2018 15:34

huis gekocht, paar weken na de sleuteloverdracht kwamen we er achter dat er in de nieuwe aanbouw van 2016 de electriciteit enorm gevaarlijk aangesloten is, met het nodige brandgevaar. dit was weggewerkt achter een zelfgemaakte muur waar de keuken voor stond. ook zijn er geen nieuwe aardlekschakelaars geplaatst (we hebben nu 10 groepen op 1 aardlekschakelaar)
verkoper geeft aan dat een 'startende zzper' de electra aangelegd heeft, weet ineens geen naam of niets meer. (wij denken dat hij dit zelf heeft gedaan) na onderzoek is gebleken dat de gehele electra niet volgens de NEN1010 aangesloten is. We hebben 3 erkende electiciens gevraagd te komen kijken en die schrokken alle3 van de aanleg van de electra. verschillende punten zijn al zwartgeblakerd, en ze zeiden ook dat we geluk hadden dat er nog geen brand is geweest.
verkoper verklaarde eerst ook dat de meterkast door een firma onder handen is genomen, daarna beweerd hij dat er niets aan de meterkast gedaan is.
het is verplicht als je de electra niet door een firma hebt aan laten leggen om deze te laten keuren volgens de NEN1010. meermaals om het bewijs gevraagd van deze keuring maar dit ontwijkt verkoper ook.

wat kunnen we hier nog mee doen? en staan wij in ons recht om de kosten te verhalen op de verkoper?

huis gekocht, paar weken na de sleuteloverdracht kwamen we er achter dat er in de nieuwe aanbouw van 2016 de electriciteit enorm gevaarlijk aangesloten is, met het nodige brandgevaar. dit was weggewerkt achter een zelfgemaakte muur waar de keuken voor stond. ook zijn er geen nieuwe aardlekschakelaars geplaatst (we hebben nu 10 groepen op 1 aardlekschakelaar) verkoper geeft aan dat een 'startende zzper' de electra aangelegd heeft, weet ineens geen naam of niets meer. (wij denken dat hij dit zelf heeft gedaan) na onderzoek is gebleken dat de gehele electra niet volgens de NEN1010 aangesloten is. We hebben 3 erkende electiciens gevraagd te komen kijken en die schrokken alle3 van de aanleg van de electra. verschillende punten zijn al zwartgeblakerd, en ze zeiden ook dat we geluk hadden dat er nog geen brand is geweest. verkoper verklaarde eerst ook dat de meterkast door een firma onder handen is genomen, daarna beweerd hij dat er niets aan de meterkast gedaan is. het is verplicht als je de electra niet door een firma hebt aan laten leggen om deze te laten keuren volgens de NEN1010. meermaals om het bewijs gevraagd van deze keuring maar dit ontwijkt verkoper ook. wat kunnen we hier nog mee doen? en staan wij in ons recht om de kosten te verhalen op de verkoper?
Wim de Leeuw op dinsdag 03 juli 2018 14:33


Wim de Leeuw op zaterdag 27 januari 2018 08:44
(in verband met correctie opmaak opnieuw geplaatst op 3 juli 2018)

Beste Ingrid,

Volgens de standaard-koopovereenkomst komen eventuele gebreken aan de woning voor rekening van de koper. Afhankelijk van de omstandigheden zijn er twee uitzonderingen waarin de verkoper toch aansprakelijk kan zijn. Er moet sprake zijn van een 1) ernstig gebrek of 2) een gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld. Er is niet heel snel sprake van een ernstig gebrek.

Toen ik jouw casus las, twijfelde ik in eerste instantie. Op zichzelf is een verouderde installatie, een installatie die ooit aan de regels heeft voldaan maar inmiddels niet meer voldoet aan nieuwe regels, niet meteen een ernstig gebrek. Maar dit lijkt me toch een andere situatie. Hier heeft een verkoper of een prutser wijzigingen aangebracht die voor jullie onzichtbaar waren en die inmiddels gevaarlijk blijken te zijn. Dus ben ik op zoek gegaan naar uitspraken van rechters.

Je kunt dat overigens ook zelf doen, je zult ongetwijfeld meer uitspraken vinden dan degene die ik hieronder aanhaal. Ga naar https://uitspraken.rechtspraak.nl/ en zoek op non-conformiteit en elektrische installatie. Het Hof Den Bosch heeft op 15 september 2015 een uitspraak gedaan in een vergelijkbare zaak.

Het huis behoort geschikt te zijn voor 'normaal gebruik'. Het Hof deed daarover de volgende uitspraken:

Onder 'normaal gebruik' wordt in het algemeen verstaan dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn, dat sprake dient te zijn van een redelijke mate van duurzaamheid en dat het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast. Het feit dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn betekent wat een elektrische installatie betreft dat ervan mag worden uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften (vergelijk HR 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383). Elektriciteit is immers een niet ongevaarlijk iets, terwijl het voor de bruikbaarheid van de woning zeer belangrijk is. Er mag hierbij verder van worden uitgegaan dat het niet ongebruikelijk is dat tijdens het gebruik van een woning veranderingen aan een elektrische installatie worden aangebracht.

Dit uitgangspunt brengt met zich dat het hof de vraag dient te beantwoorden of de onderhavige elektriciteitsinstallatie voldoet aan de voorschriften zoals die golden ten tijde van de bouw van de woning. Uit r.o. 7.6.1 blijkt reeds dat dit niet het geval is. Zo zijn voor sommige draden kleuren gebruikt die voor die betreffende functie niet zijn toegelaten krachtens enige NEN-norm, ongeacht het antwoord op de vraag of de woning voor of na 1970 is gebouwd. Het hof begrijpt verder uit het rapport van [deskundige van appellant] dat ook al bij woningbouw in 1968 VD bedrading in buisbescherming moest worden gelegd (zie ook nr. 15 memorie van antwoord) en dat voor leidingsystemen ook toen al had te gelden dat dat geleiders zo aangelegd of aangeduid moesten worden dat deze kunnen worden geïdentificeerd voor inspectie, beproevingen, reparatie of verandering van de installatie. De conclusie uit dit alles is dan ook dat het gebrek in de elektrische installatie in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning in de zin van art. 5.3 van de koopakte.

Het lijkt me dat het in elk geval de moeite waard is om een poging te doen om de kosten te verhalen op de verkoper. Het zou fijn zijn als jullie een rechtsbijstandsverzekering zouden hebben. Als je die niet hebt, dan zal je een advocaat moeten inschakelen. Hou er rekening mee dat, àls het tot een procedure komt, niet alle kosten te verhalen zijn op de verkoper. Maar het lijkt me wel de moeite waard om een zaak aan te spannen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Wim de Leeuw op zaterdag 27 januari 2018 08:44 (in verband met correctie opmaak opnieuw geplaatst op 3 juli 2018) Beste Ingrid, Volgens de standaard-koopovereenkomst komen eventuele gebreken aan de woning voor rekening van de koper. Afhankelijk van de omstandigheden zijn er twee uitzonderingen waarin de verkoper toch aansprakelijk kan zijn. Er moet sprake zijn van een 1) ernstig gebrek of 2) een gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld. Er is niet heel snel sprake van een ernstig gebrek. Toen ik jouw casus las, twijfelde ik in eerste instantie. Op zichzelf is een verouderde installatie, een installatie die ooit aan de regels heeft voldaan maar inmiddels niet meer voldoet aan nieuwe regels, niet meteen een ernstig gebrek. Maar dit lijkt me toch een andere situatie. Hier heeft een verkoper of een prutser wijzigingen aangebracht die voor jullie onzichtbaar waren en die inmiddels gevaarlijk blijken te zijn. Dus ben ik op zoek gegaan naar uitspraken van rechters. Je kunt dat overigens ook zelf doen, je zult ongetwijfeld meer uitspraken vinden dan degene die ik hieronder aanhaal. Ga naar https://uitspraken.rechtspraak.nl/ en zoek op non-conformiteit en elektrische installatie. Het Hof Den Bosch heeft op 15 september 2015 een uitspraak gedaan in een vergelijkbare zaak. Het huis behoort geschikt te zijn voor 'normaal gebruik'. Het Hof deed daarover de volgende uitspraken: Onder 'normaal gebruik' wordt in het algemeen verstaan dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn, dat sprake dient te zijn van een redelijke mate van duurzaamheid en dat het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast. Het feit dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn betekent wat een elektrische installatie betreft dat ervan mag worden uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften (vergelijk HR 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383). Elektriciteit is immers een niet ongevaarlijk iets, terwijl het voor de bruikbaarheid van de woning zeer belangrijk is. Er mag hierbij verder van worden uitgegaan dat het niet ongebruikelijk is dat tijdens het gebruik van een woning veranderingen aan een elektrische installatie worden aangebracht. Dit uitgangspunt brengt met zich dat het hof de vraag dient te beantwoorden of de onderhavige elektriciteitsinstallatie voldoet aan de voorschriften zoals die golden ten tijde van de bouw van de woning. Uit r.o. 7.6.1 blijkt reeds dat dit niet het geval is. Zo zijn voor sommige draden kleuren gebruikt die voor die betreffende functie niet zijn toegelaten krachtens enige NEN-norm, ongeacht het antwoord op de vraag of de woning voor of na 1970 is gebouwd. Het hof begrijpt verder uit het rapport van [deskundige van appellant] dat ook al bij woningbouw in 1968 VD bedrading in buisbescherming moest worden gelegd (zie ook nr. 15 memorie van antwoord) en dat voor leidingsystemen ook toen al had te gelden dat dat geleiders zo aangelegd of aangeduid moesten worden dat deze kunnen worden geïdentificeerd voor inspectie, beproevingen, reparatie of verandering van de installatie. De conclusie uit dit alles is dan ook dat het gebrek in de elektrische installatie in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning in de zin van art. 5.3 van de koopakte. Het lijkt me dat het in elk geval de moeite waard is om een poging te doen om de kosten te verhalen op de verkoper. Het zou fijn zijn als jullie een rechtsbijstandsverzekering zouden hebben. Als je die niet hebt, dan zal je een advocaat moeten inschakelen. Hou er rekening mee dat, àls het tot een procedure komt, niet alle kosten te verhalen zijn op de verkoper. Maar het lijkt me wel de moeite waard om een zaak aan te spannen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Belinda Aaij op donderdag 26 april 2018 08:06

08:59
Goedemorgen, we hebben ons huis verkocht per 21 februari 2018. De CV ketel is in 2016 vervangen. Nu willen de nieuwe bewoners een onderhoudsbeurt contract afsluiten op de CV en is deze nagekeken. Nu blijkt de pijp naar het dak stuk te zijn. Wat wij ook niet wisten. Nu is mijn vraag wie moet deze kosten nu betalen.

08:59 Goedemorgen, we hebben ons huis verkocht per 21 februari 2018. De CV ketel is in 2016 vervangen. Nu willen de nieuwe bewoners een onderhoudsbeurt contract afsluiten op de CV en is deze nagekeken. Nu blijkt de pijp naar het dak stuk te zijn. Wat wij ook niet wisten. Nu is mijn vraag wie moet deze kosten nu betalen.
Wim de Leeuw op dinsdag 03 juli 2018 14:34


Wim de Leeuw op donderdag 26 april 2018 14:19
(In verband met correctie opmaak opnieuw geplaatst op 3 juli 2018)

Beste Belinda,

Als jullie het niet wisten, is het een verborgen gebrek. En verborgen gebreken komen volgens artikel 6.1 van de standaard-koopovereenkomst voor rekening van de koper:

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

De rekening is uiteraard voor de nieuwe eigenaars, niet voor jullie!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Wim de Leeuw op donderdag 26 april 2018 14:19 (In verband met correctie opmaak opnieuw geplaatst op 3 juli 2018) Beste Belinda, Als jullie het niet wisten, is het een verborgen gebrek. En verborgen gebreken komen volgens artikel 6.1 van de standaard-koopovereenkomst voor rekening van de koper: De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. De rekening is uiteraard voor de nieuwe eigenaars, niet voor jullie! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
M.de.vries op zaterdag 28 april 2018 13:06




Wij hebben onlangs ons huis verkocht


Dit is in februari getekend.. de koper is 2x bij ons huis geweest om te kijken.. toen was er een zichtbare schade aan de gevel.. daar heeft hij het niet over gehad bij het tekenen van de koopovereenkomst.. nu na de tijd wil hij dat wij opdragen voor de reparatie van de gevel
Ik heb op de vragenlijst over de gevel met de vraag is er schade aan de gevel een nee geantwoord omdat het al zo was 13 jaar geleden hebben wij daar niet bij stil gestaan.. hij heeft bij het tekenen niks gezegd over de gevel.. en zei nog dat i alles had doorgelezen.. wat moeten we hier nu mee?

Groet m

Wij hebben onlangs ons huis verkocht Dit is in februari getekend.. de koper is 2x bij ons huis geweest om te kijken.. toen was er een zichtbare schade aan de gevel.. daar heeft hij het niet over gehad bij het tekenen van de koopovereenkomst.. nu na de tijd wil hij dat wij opdragen voor de reparatie van de gevel Ik heb op de vragenlijst over de gevel met de vraag is er schade aan de gevel een nee geantwoord omdat het al zo was 13 jaar geleden hebben wij daar niet bij stil gestaan.. hij heeft bij het tekenen niks gezegd over de gevel.. en zei nog dat i alles had doorgelezen.. wat moeten we hier nu mee? Groet m
Wim de Leeuw op zondag 29 april 2018 13:09

Geachte heer / mevrouw de Vries, beste M.,

Allereerst: er is een zeker risico aan verbonden om verkeerde informatie op het vragen formulier te verstrekken. Een koper hoeft er natuurlijk niet bij stil te staan dat een verkoper het formulier heeft ingevuld zònder er bij stil te staan.

Toch denk ik dat het zo'n vaart niet zal lopen, omdat er klaarblijkelijk geen sprake is van een 'onzichtbaar gebrek' maar van een 'zichtbaar gebrek'. Een zichtbaar gebrek is een gebrek dat door een normaal oplettende koper bij de bezichtiging van een huis had kunnen worden geconstateerd. Voorbeelden daarvan zijn een duidelijke scheefstand van een huis, duidelijk achterstallig schilderwerk maar ook de scheuren in een gevel als die duidelijk waarneembaar zijn.

Wat jullie hier mee moeten? Helemaal niets. De koper heeft het huis - op grond van artikel 6 van de koopovereenkomst - gekocht inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Als als de scheur voor een oplettende koper zichtbaar was geweest, dan heeft de koper zijn onderzoeksplicht blijkbaar niet serieus genomen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw de Vries, beste M., Allereerst: er is een zeker risico aan verbonden om verkeerde informatie op het vragen formulier te verstrekken. Een koper hoeft er natuurlijk niet bij stil te staan dat een verkoper het formulier heeft ingevuld zònder er bij stil te staan. Toch denk ik dat het zo'n vaart niet zal lopen, omdat er klaarblijkelijk geen sprake is van een 'onzichtbaar gebrek' maar van een 'zichtbaar gebrek'. Een zichtbaar gebrek is een gebrek dat door een normaal oplettende koper bij de bezichtiging van een huis had kunnen worden geconstateerd. Voorbeelden daarvan zijn een duidelijke scheefstand van een huis, duidelijk achterstallig schilderwerk maar ook de scheuren in een gevel als die duidelijk waarneembaar zijn. Wat jullie hier mee moeten? Helemaal niets. De koper heeft het huis - op grond van artikel 6 van de koopovereenkomst - gekocht inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Als als de scheur voor een oplettende koper zichtbaar was geweest, dan heeft de koper zijn onderzoeksplicht blijkbaar niet serieus genomen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Petra op dinsdag 18 september 2018 16:27

Beste meneer de Leeuw,
Ik verkoop mijn huis, 3 jaar terug is er eenmalig lekkage opgetreden in de badkamer. Het stucwerk aan het plafond brokkelde daarna af. Kortgeleden is dit bij gewerkt, maar zichtbaar anders als de rest van de badkamer. Valt dit onder zichtbaar of verborgen gebrek en dien ik dit gebrek mede te delen?

Beste meneer de Leeuw, Ik verkoop mijn huis, 3 jaar terug is er eenmalig lekkage opgetreden in de badkamer. Het stucwerk aan het plafond brokkelde daarna af. Kortgeleden is dit bij gewerkt, maar zichtbaar anders als de rest van de badkamer. Valt dit onder zichtbaar of verborgen gebrek en dien ik dit gebrek mede te delen?
Wim de Leeuw op dinsdag 18 september 2018 17:35

Dag Petra,

Eerlijkheid duurt het langst. Zèker omdat de plek er afwijkend uitziet, zou ik volledig open kaart spelen naar de verkopend makelaar en deze informatie opnemen op de 'vragenlijst verkoop woningen'.

Als je dat niet doet, krijg je er gegarandeerd vragen over. Dat maakt gegadigden voor het huis alleen maar argwanend.

Het allermooiste is als je het plafond helemaal laat bijwerken, zodat het er weer helemaal goed uitziet!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Dag Petra, Eerlijkheid duurt het langst. Zèker omdat de plek er afwijkend uitziet, zou ik volledig open kaart spelen naar de verkopend makelaar en deze informatie opnemen op de 'vragenlijst verkoop woningen'. Als je dat niet doet, krijg je er gegarandeerd vragen over. Dat maakt gegadigden voor het huis alleen maar argwanend. Het allermooiste is als je het plafond helemaal laat bijwerken, zodat het er weer helemaal goed uitziet! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Kristel Visser op vrijdag 21 september 2018 07:54

Beste Wim,

Gister heb ik een woning bezichtigd. In de brochure waar de "Vragenlijst voor de verkoop van een woning" stond bij de volgende vraag het volgende: "Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden? Ja

Zo ja, waar? : _______________________________________________

En er stond niks ingevuld waar het was of is.

Dit aan de makelaar gevraagd, letterlijk: In de brochure stond dat er schimmel is in de woning of was geweest. Waar is/was dit?

Makelaar: De schimmels zijn nu niet meer actief. (Dat was mijn vraag niet, en als ze nu niet actief zijn, betekent het dat het weer actief kan worden. Als er geen schimmels meer zijn, zou men gewoon zeggen dat er geen schimmels meer aanwezig is of deze al opgelost/weg zijn.)

Later bij eind bezichtiging vroeg ik nog een keer: Betreft de schimmels, waar zitten/zaten die?

Makelaar: Dat weet ik niet, dat moet ik navragen.

Zulke dingen hoort een makelaar toch te weten en als hij het echt niet weet, waarom kon hij niet eerlijk zijn en mijn vraag met iets anders beantwoorden?

En wij vroegen ook naar de reden van vertrek van de eigenaars waarop hij zei: Ze gaan huren.
Toen mijn vriend doorvroeg, zo van: Gaan ze groter wonen?
Makelaar: Ze gaan huren.
Vervolgens nogmaals vragen omdat het vaag bleef naar ons mening, zei makelaar: Ze willen dichter bij het centrum wonen.

Wat opviel was dat de makelaar benadrukte dat de eigenaars snel van de woning af wilden. Wat alles nog vreemder maakt.

Mijn vraag: mogen makelaars zo vaag doen? En betreft de vragenlijst, ik dacht dat deze volgens waarheid en volledig moet worden ingevuld, wat hier niet het geval is. Mag dit wel?

Met vriendelijke groet,

Kristel

Beste Wim, Gister heb ik een woning bezichtigd. In de brochure waar de "Vragenlijst voor de verkoop van een woning" stond bij de volgende vraag het volgende: "Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden? Ja Zo ja, waar? : _______________________________________________ En er stond niks ingevuld waar het was of is. Dit aan de makelaar gevraagd, letterlijk: In de brochure stond dat er schimmel is in de woning of was geweest. Waar is/was dit? Makelaar: De schimmels zijn nu niet meer actief. (Dat was mijn vraag niet, en als ze nu niet actief zijn, betekent het dat het weer actief kan worden. Als er geen schimmels meer zijn, zou men gewoon zeggen dat er geen schimmels meer aanwezig is of deze al opgelost/weg zijn.) Later bij eind bezichtiging vroeg ik nog een keer: Betreft de schimmels, waar zitten/zaten die? Makelaar: Dat weet ik niet, dat moet ik navragen. Zulke dingen hoort een makelaar toch te weten en als hij het echt niet weet, waarom kon hij niet eerlijk zijn en mijn vraag met iets anders beantwoorden? En wij vroegen ook naar de reden van vertrek van de eigenaars waarop hij zei: Ze gaan huren. Toen mijn vriend doorvroeg, zo van: Gaan ze groter wonen? Makelaar: Ze gaan huren. Vervolgens nogmaals vragen omdat het vaag bleef naar ons mening, zei makelaar: Ze willen dichter bij het centrum wonen. Wat opviel was dat de makelaar benadrukte dat de eigenaars snel van de woning af wilden. Wat alles nog vreemder maakt. Mijn vraag: mogen makelaars zo vaag doen? En betreft de vragenlijst, ik dacht dat deze volgens waarheid en volledig moet worden ingevuld, wat hier niet het geval is. Mag dit wel? Met vriendelijke groet, Kristel
Wim de Leeuw op vrijdag 21 september 2018 08:43

Beste Kristel,

De doorloopsnelheid van woningverkopen is op dit moment - althans in de randstad en in veel erfgoedsteden buiten de randstad - buitengewoon hectisch. De doorlooptijden zijn buitengewoon kort en de drukte is groot. Daardoor kan het best een keer voorkomen dat een makelaar een bezichtiging doet van een woning die hij minder goed kent. Maar UITERAARD mag je van een makelaar wel verwachten dat als hij het antwoord op een belangrijke vraag OVER HET HUIS niet direct kan geven, hij daar werk van maakt en er bij jullie op terug komt.

Doordat hij dat niet doet, verliezen jullie je vertrouwen. En lijkt opeens alles geheimzinnig te worden.

Want, heel eerlijk gezegd, wat is voor jullie de relevantie van de vraag of verkopers groter of kleiner gaan wonen? Wat maakt het uit wat de reden is van verkoop? Welk antwoord verwacht je daar precies op? En wat kan je met die informatie? Ik vind het non-informatie. Bovendien is er maar zelden sprake van één reden waarom mensen iets wel of niet doen. Misschien is de reden van de verhuizing ook wel vertrouwelijk, misschien nog niet in de relatie tussen verkopers en hun makelaars. Maar wel in de richting van jullie als potentiële kopers. Misschien zijn er persoonlijke redenen waarom deze verkopers willen verhuizen, een ernstige ziekte van de verkopers, ziekte van familieden, relatieproblemen, het kan van alles zijn waarmee je als verkoper niet meteen te koop loopt. En waarvan je niet vrolijk wordt als je verkopend makelaar het gaat rondbazuinen. Zaken die niet over het huis gaan en dus privé zijn.

Wat mij betreft mogen makelaars best vaag doen als het over persoonlijke keuzes, persoonlijke motiveringen van hun opdrachtgever gaat. Sterker nog, als makelaars openheid geven over persoonlijke zaken van hun opdrachtgever, dan overtreden ze daarmee niet alleen fatsoensregels maar ook beroepsregels en wetten.

Als het gaat over de eigenschappen van het huis, dan moeten makelaars inderdaad concreet zijn. En dan mag je een goed en volledig antwoord op vragen over het huis verwachten.

En ja, het klopt dat de vragenlijst naar waarheid en volledig moet worden ingevuld. Maar wie zegt dat de verkopers dat niet zijn geweest? Ik kan me eerder voorstellen dat de verkopers tè zorgvuldig zijn geweest. Ik denk dat in 90% van de Nederlandse huishoudens mensen hun badkamer eens in de zoveel tijd onder handen nemen omdat er sprake is van wat schimmelvorming in de douche of in een badkamer. En als er weer goed wordt geventileerd, dan is die schimmel verdwenen. De meerderheid van de verkopers zal dit soort zaken niet eens op een formulier zetten. Deze verkopers hebben dat wel gedaan. En zijn misschien juist heel erg volledig geweest.

Mijn advies: als jullie serieus overwegen het huis te kopen, stel de makelaar hier dan schriftelijk een vraag over. En maak hem duidelijk dat je dat doet in het kader van jullie onderzoeksplicht. Als de verkopend makelaar hier navraag over doet bij jullie verkoper, ontstaat er ongetwijfeld helderheid!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Kristel, De doorloopsnelheid van woningverkopen is op dit moment - althans in de randstad en in veel erfgoedsteden buiten de randstad - buitengewoon hectisch. De doorlooptijden zijn buitengewoon kort en de drukte is groot. Daardoor kan het best een keer voorkomen dat een makelaar een bezichtiging doet van een woning die hij minder goed kent. Maar UITERAARD mag je van een makelaar wel verwachten dat als hij het antwoord op een belangrijke vraag OVER HET HUIS niet direct kan geven, hij daar werk van maakt en er bij jullie op terug komt. Doordat hij dat niet doet, verliezen jullie je vertrouwen. En lijkt opeens alles geheimzinnig te worden. Want, heel eerlijk gezegd, wat is voor jullie de relevantie van de vraag of verkopers groter of kleiner gaan wonen? Wat maakt het uit wat de reden is van verkoop? Welk antwoord verwacht je daar precies op? En wat kan je met die informatie? Ik vind het non-informatie. Bovendien is er maar zelden sprake van één reden waarom mensen iets wel of niet doen. Misschien is de reden van de verhuizing ook wel vertrouwelijk, misschien nog niet in de relatie tussen verkopers en hun makelaars. Maar wel in de richting van jullie als potentiële kopers. Misschien zijn er persoonlijke redenen waarom deze verkopers willen verhuizen, een ernstige ziekte van de verkopers, ziekte van familieden, relatieproblemen, het kan van alles zijn waarmee je als verkoper niet meteen te koop loopt. En waarvan je niet vrolijk wordt als je verkopend makelaar het gaat rondbazuinen. Zaken die niet over het huis gaan en dus privé zijn. Wat mij betreft mogen makelaars best vaag doen als het over persoonlijke keuzes, persoonlijke motiveringen van hun opdrachtgever gaat. Sterker nog, als makelaars openheid geven over persoonlijke zaken van hun opdrachtgever, dan overtreden ze daarmee niet alleen fatsoensregels maar ook beroepsregels en wetten. Als het gaat over de eigenschappen van het huis, dan moeten makelaars inderdaad concreet zijn. En dan mag je een goed en volledig antwoord op vragen over het huis verwachten. En ja, het klopt dat de vragenlijst naar waarheid en volledig moet worden ingevuld. Maar wie zegt dat de verkopers dat niet zijn geweest? Ik kan me eerder voorstellen dat de verkopers tè zorgvuldig zijn geweest. Ik denk dat in 90% van de Nederlandse huishoudens mensen hun badkamer eens in de zoveel tijd onder handen nemen omdat er sprake is van wat schimmelvorming in de douche of in een badkamer. En als er weer goed wordt geventileerd, dan is die schimmel verdwenen. De meerderheid van de verkopers zal dit soort zaken niet eens op een formulier zetten. Deze verkopers hebben dat wel gedaan. En zijn misschien juist heel erg volledig geweest. Mijn advies: als jullie serieus overwegen het huis te kopen, stel de makelaar hier dan schriftelijk een vraag over. En maak hem duidelijk dat je dat doet in het kader van jullie onderzoeksplicht. Als de verkopend makelaar hier navraag over doet bij jullie verkoper, ontstaat er ongetwijfeld helderheid! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Vera op maandag 24 september 2018 12:20

Beste heer de Leeuw,

July 2017 hebben wij ons huis verkocht. Nu stellen de kopers ons in het gebrek voor een fundering van 2,4 m uitbouw. Wij hebben destijds aan de makelaar aangegeven dat het om heipalen ( die in de grond staan) gaat voor het realiseren van een 1.20 en/of 2.40 m uitbouw. De koper attendeert ons nu op de verkoopbrochure daar staat in dat er een fundering voor een 2.40 meter uitbouw aan de achterzijde van de woning aanwezig is. Wij hebben dat destijds niet goed ingelezen en de makelaar heeft er 'fundering' van gemaakt. Wat kunnen wij hier nu mee? Staan wij in ons recht? De tegenpartij vraagt binnen een week te berichten met hun gevraagde bedrag van 2500 euro. Welke stappen moeten we ondernemen?

Beste heer de Leeuw, July 2017 hebben wij ons huis verkocht. Nu stellen de kopers ons in het gebrek voor een fundering van 2,4 m uitbouw. Wij hebben destijds aan de makelaar aangegeven dat het om heipalen ( die in de grond staan) gaat voor het realiseren van een 1.20 en/of 2.40 m uitbouw. De koper attendeert ons nu op de verkoopbrochure daar staat in dat er een fundering voor een 2.40 meter uitbouw aan de achterzijde van de woning aanwezig is. Wij hebben dat destijds niet goed ingelezen en de makelaar heeft er 'fundering' van gemaakt. Wat kunnen wij hier nu mee? Staan wij in ons recht? De tegenpartij vraagt binnen een week te berichten met hun gevraagde bedrag van 2500 euro. Welke stappen moeten we ondernemen?
Wim de Leeuw op maandag 24 september 2018 15:51

Beste Vera,

Begrijp ik je goed als ik tot de conclusie kom dat jullie destijds als verkoper de makelaar hebben verteld dat er bij de bouw van jullie voormalige woning (slechts) EXTRA HEIPALEN zijn aangebracht, maar dat de makelaar dat in de brochure heeft vertaald als dat er een complete FUNDERING is aangebracht?

Ik kan me goed voorstellen dat de koper dit als een probleem ervaart en daarvoor een oplossing wenst te zien. Het is echter wel de vraag wie die oplossing gaat betalen.

Als aantoonbaar is dat jullie de verkopend makelaar slechts hebben geïnformeerd over de aanwezigheid van heipalen, terwijl de verkopend makelaar de verwachting heeft gewekt dat er sprake was van een complete fundering, dan lijkt me dat de makelaar daarvoor aansprakelijk is.

Het is echter de vraag of de makelaar de enige is die een verwijt te maken valt. De makelaar zal zich ongetwijfeld op het standpunt stellen dat hij de aanwezigheid van een fundering niet heeft verzonnen, maar dat heeft gebaseerd op jullie informatie. Makelaars zijn in zijn algemeenheid zorgvuldig bij het vervaardigen van hun verkoopbrochures, omdat ze uit ervaring weten dat elke vorm van foutieve of onvolledige informatie gegarandeerd leidt tot problemen met kopers. Bij de vervaardiging van de verkoopdocumentatie wordt gebruik gemaakt van informatie die door de verkopers is aangeleverd, zoals de 'vragenlijst verkoop woningen'. Veel makelaars zenden hun verkoopbrochures eerst in als concept naar hun opdrachtgever met het verzoek om het materiaal te controleren op feitelijke onjuistheden om pas daarna de verkoopbrochure ter beschikking te stellen aan kandidaten. Als jullie makelaar dat heeft gedaan - en als hij dat kan bewijzen - dan valt ook jullie als opdrachtgevers iets te verwijten.

Het is van belang om te kijken naar andere informatiebronnen die deze kopers hebben ontvangen. Is er bij de verkoop van jullie woning wellicht gebruik gemaakt van andere documentatie? Soms wordt de originele 'nieuwbouwbrochure' van een woning opgenomen in de verkoopdocumentatie en misschien blijkt uit andere informatie die de kopers ook tot hebben ontvangen, dat er geen sprake was van een complete fundering maar slechts van heipalen. Is jullie bekend of de kopers hebben gesproken over hun voornemen om het huis uit te bouwen? Hebben ze wellicht specifieke vragen gesteld over de heipalen en / of de vermeende fundering?

Hoe dan ook, de kopers hebben een probleem dat ze opgelost zullen willen zien. Hoe de schade verdeeld zal moeten worden over jullie als opdrachtgever en de verkopend makelaar, zal afhangen van de feitelijke omstandigheden, de 'schuldverdeling' tussen jullie en de verkopend makelaar en het bewijs dat daarover nu nog te leveren valt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Vera, Begrijp ik je goed als ik tot de conclusie kom dat jullie destijds als verkoper de makelaar hebben verteld dat er bij de bouw van jullie voormalige woning (slechts) EXTRA HEIPALEN zijn aangebracht, maar dat de makelaar dat in de brochure heeft vertaald als dat er een complete FUNDERING is aangebracht? Ik kan me goed voorstellen dat de koper dit als een probleem ervaart en daarvoor een oplossing wenst te zien. Het is echter wel de vraag wie die oplossing gaat betalen. Als aantoonbaar is dat jullie de verkopend makelaar slechts hebben geïnformeerd over de aanwezigheid van heipalen, terwijl de verkopend makelaar de verwachting heeft gewekt dat er sprake was van een complete fundering, dan lijkt me dat de makelaar daarvoor aansprakelijk is. Het is echter de vraag of de makelaar de enige is die een verwijt te maken valt. De makelaar zal zich ongetwijfeld op het standpunt stellen dat hij de aanwezigheid van een fundering niet heeft verzonnen, maar dat heeft gebaseerd op jullie informatie. Makelaars zijn in zijn algemeenheid zorgvuldig bij het vervaardigen van hun verkoopbrochures, omdat ze uit ervaring weten dat elke vorm van foutieve of onvolledige informatie gegarandeerd leidt tot problemen met kopers. Bij de vervaardiging van de verkoopdocumentatie wordt gebruik gemaakt van informatie die door de verkopers is aangeleverd, zoals de 'vragenlijst verkoop woningen'. Veel makelaars zenden hun verkoopbrochures eerst in als concept naar hun opdrachtgever met het verzoek om het materiaal te controleren op feitelijke onjuistheden om pas daarna de verkoopbrochure ter beschikking te stellen aan kandidaten. Als jullie makelaar dat heeft gedaan - en als hij dat kan bewijzen - dan valt ook jullie als opdrachtgevers iets te verwijten. Het is van belang om te kijken naar andere informatiebronnen die deze kopers hebben ontvangen. Is er bij de verkoop van jullie woning wellicht gebruik gemaakt van andere documentatie? Soms wordt de originele 'nieuwbouwbrochure' van een woning opgenomen in de verkoopdocumentatie en misschien blijkt uit andere informatie die de kopers ook tot hebben ontvangen, dat er geen sprake was van een complete fundering maar slechts van heipalen. Is jullie bekend of de kopers hebben gesproken over hun voornemen om het huis uit te bouwen? Hebben ze wellicht specifieke vragen gesteld over de heipalen en / of de vermeende fundering? Hoe dan ook, de kopers hebben een probleem dat ze opgelost zullen willen zien. Hoe de schade verdeeld zal moeten worden over jullie als opdrachtgever en de verkopend makelaar, zal afhangen van de feitelijke omstandigheden, de 'schuldverdeling' tussen jullie en de verkopend makelaar en het bewijs dat daarover nu nog te leveren valt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Herma op zondag 11 november 2018 17:14

Goedenavond,
Afgelopen woensdag ben ik de trotse eigenaresse geworden van een mooie woning uit 1997. In de tuin van de woning is een oude zitkuil aanwezig. Op de bodem van deze zitkuil zit een strook hout verwerkt die van links naar rechts loopt en ongeveer een meter breed is. Tijdens de bezichtiging heb ik juist in de tuin nog gevraagd of er zaken waren die de makelaar mij in het kader van de aankoop zou moeten melden waarop hij ontkennend antwoordde.
Nu ik eigenaar ben, ben ik gisteren in de zitkuil gesprongen en zag ik tot mijn grote schrik dat onder het hout een sloot loopt!!!
Ik ben hierover niet geïnformeerd.
Ook geen mogelijkheid om deze kuil en of sloot dicht te gooien omdat bestaande waterafvoeren beschikbaar moeten blijven. Dus dit gaat aardig in de financiële papieren lopen. Is hier volgens u sprake van een terecht ‘verborgen gebrek’?
Ik hoor graag uw mening.

Met hartelijke groet, Herma

Goedenavond, Afgelopen woensdag ben ik de trotse eigenaresse geworden van een mooie woning uit 1997. In de tuin van de woning is een oude zitkuil aanwezig. Op de bodem van deze zitkuil zit een strook hout verwerkt die van links naar rechts loopt en ongeveer een meter breed is. Tijdens de bezichtiging heb ik juist in de tuin nog gevraagd of er zaken waren die de makelaar mij in het kader van de aankoop zou moeten melden waarop hij ontkennend antwoordde. Nu ik eigenaar ben, ben ik gisteren in de zitkuil gesprongen en zag ik tot mijn grote schrik dat onder het hout een sloot loopt!!! Ik ben hierover niet geïnformeerd. Ook geen mogelijkheid om deze kuil en of sloot dicht te gooien omdat bestaande waterafvoeren beschikbaar moeten blijven. Dus dit gaat aardig in de financiële papieren lopen. Is hier volgens u sprake van een terecht ‘verborgen gebrek’? Ik hoor graag uw mening. Met hartelijke groet, Herma
Wim de Leeuw op maandag 12 november 2018 07:49

Beste Herma,

Wat mij betreft is hier geen sprake van een 'gebrek'. Je zou het begrip 'gebrek' kunnen definiëren als "Het ontbreken van een eigenschap, waardoor een zaak of goed niet kan worden gebruikt voor het beoogde doel.". Ik zie niet in waarom daar sprake van zou zijn. Ik kan me zelfs voorstellen dat er mensen zijn die dit niet als een nadeel zouden zien, maar als een leuke originele eigenschap van het huis.

Een verkoper heeft een mededelingsplicht, de koper een onderzoeksplicht. Maar eerlijk gezegd vind ik een algemene vraag als "zijn er zaken die u mij zou moeten melden" een zeer magere invulling van die onderzoeksplicht. Je kunt moeilijk van een verkoper vragen dat hij je verplicht informeert over alle zaken die je heel gemakkelijk zelf kunt waarnemen. En omdat het hier niet gaat om een gebrek, kan ik me ook goed voorstellen dat de makelaar niet direct aan de sloot heeft gedacht toen jij je vraag stelde. Als je tijdens de bezichtiging de moeite had genomen om die zitkuil iets beter te inspecteren, dan was je vermoedelijk direct opgevallen dat er een sloot onder de zitkuil liep.

Mijn conclusie is dat het geen gebrek is. En zelfs àls het een gebrek zou zijn, dan denk ik dat het heel lastig wordt om de verkopers daarvoor aansprakelijk te stellen wegens het verzaken van een mededelingsplicht als je zelf je onderzoeksplicht op een minimale wijze hebt ingevuld.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Herma, Wat mij betreft is hier geen sprake van een 'gebrek'. Je zou het begrip 'gebrek' kunnen definiëren als "Het ontbreken van een eigenschap, waardoor een zaak of goed niet kan worden gebruikt voor het beoogde doel.". Ik zie niet in waarom daar sprake van zou zijn. Ik kan me zelfs voorstellen dat er mensen zijn die dit niet als een nadeel zouden zien, maar als een leuke originele eigenschap van het huis. Een verkoper heeft een mededelingsplicht, de koper een onderzoeksplicht. Maar eerlijk gezegd vind ik een algemene vraag als "zijn er zaken die u mij zou moeten melden" een zeer magere invulling van die onderzoeksplicht. Je kunt moeilijk van een verkoper vragen dat hij je verplicht informeert over alle zaken die je heel gemakkelijk zelf kunt waarnemen. En omdat het hier niet gaat om een gebrek, kan ik me ook goed voorstellen dat de makelaar niet direct aan de sloot heeft gedacht toen jij je vraag stelde. Als je tijdens de bezichtiging de moeite had genomen om die zitkuil iets beter te inspecteren, dan was je vermoedelijk direct opgevallen dat er een sloot onder de zitkuil liep. Mijn conclusie is dat het geen gebrek is. En zelfs àls het een gebrek zou zijn, dan denk ik dat het heel lastig wordt om de verkopers daarvoor aansprakelijk te stellen wegens het verzaken van een mededelingsplicht als je zelf je onderzoeksplicht op een minimale wijze hebt ingevuld. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Esther op woensdag 16 januari 2019 11:57

Beste,
We hebben een huis gekocht en krijgen 1 feb de sleutel. Vorige week waren we eenmalig in het huis om wat zaken op te nemen voor de verbouwing. Tijdens dat bezoek bleek de CV ketel te lekken (er lagen handdoeken onder) en volgens onze installateur die er toevallig bij was (hij mocht de ketel openmaken van de makelaar) is deze niet meer te repareren en ook al langer niet meer onderhouden. Het complete binnenwerk bleek verroest, de lekkage bestaat dus al veel langer. De verkopers hebben op de vragenlijst (ingevuld in november) niets aangegeven en ook de makelaar heeft tijdens onze bezichtigingen letterlijk gezegd dat 'de ketel nog jaren mee kan'. Wij willen naar een oplossing zoeken, maar de verkopers geven niet thuis en vinden het ons probleem. Welk recht hebben we?

Groet, Esther

Beste, We hebben een huis gekocht en krijgen 1 feb de sleutel. Vorige week waren we eenmalig in het huis om wat zaken op te nemen voor de verbouwing. Tijdens dat bezoek bleek de CV ketel te lekken (er lagen handdoeken onder) en volgens onze installateur die er toevallig bij was (hij mocht de ketel openmaken van de makelaar) is deze niet meer te repareren en ook al langer niet meer onderhouden. Het complete binnenwerk bleek verroest, de lekkage bestaat dus al veel langer. De verkopers hebben op de vragenlijst (ingevuld in november) niets aangegeven en ook de makelaar heeft tijdens onze bezichtigingen letterlijk gezegd dat 'de ketel nog jaren mee kan'. Wij willen naar een oplossing zoeken, maar de verkopers geven niet thuis en vinden het ons probleem. Welk recht hebben we? Groet, Esther
Wim de Leeuw op woensdag 16 januari 2019 16:29

Dag Esther,

Het is verstandig als je ook nog deze blog even leest: De eindinspectie van uw nieuwe koopwoning, waar moet u als koper op letten?

Allereerst ben ik benieuwd welke informatie de verkoper jullie heeft gegeven. Stond er iets over de c.v.-ketel in de brochure / verkoopdocumentatie of in de beschrijving op Funda? Wat was er ingevuld op de 'vragenlijst verkoop woningen', in het bijzonder bij vraag 7a? Deze vraag luidt als volgt:
7. Installaties
a. Is er een CV-installatie aanwezig? nee / ja
Zo ja, welk type CV-ketel is het en hoe oud is deze?
Wanneer is deze voor het laatst onderhouden?


Wat hebben jullie als kopers gedaan om jullie onderzoeksplicht in te vullen? Als de ketel blijkbaar al zo serieus lekte dat het hele binnenwerk verroest is, dan hadden de lekkagesporen van die lekkage toch ook zichtbaar moeten zijn aan de c.v.-ketel of aan de vloer daaronder? Zit er een zichtbaar labeltje met het bouwjaar op de c.v.-ketel? Hebben jullie gebruik gemaakt van een aankoopmakelaar of een bouwkundige ingehuurd om het huis te laten keuren?

In beginsel heeft u recht op een woning met een werkende c.v.-ketel. En als de verkoper u dat niet kan leveren, dan moet hij uw schade vergoeden. En dan gaat het ingewikkeld worden. Want als het duidelijk was dat de ketel bijvoorbeeld 15 jaar oud was, dan heeft u recht op de waarde van een c.v.-ketel van vijftien jaar oud. U mag er van uitgaan dat een gemiddelde ketel 12 jaar meegaat (economische levensduur), ook al is de technische levensduur misschien langer.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Dag Esther, Het is verstandig als je ook nog deze blog even leest: [url=https://deleeuw.nl/blog/ervaring-van-waarde/723-de-eindinspectie-van-uw-nieuwe-huis,-waar-moet-u-op-letten]De eindinspectie van uw nieuwe koopwoning, waar moet u als koper op letten?[/url] Allereerst ben ik benieuwd welke informatie de verkoper jullie heeft gegeven. Stond er iets over de c.v.-ketel in de brochure / verkoopdocumentatie of in de beschrijving op Funda? Wat was er ingevuld op de 'vragenlijst verkoop woningen', in het bijzonder bij vraag 7a? Deze vraag luidt als volgt: [i]7. Installaties a. Is er een CV-installatie aanwezig? nee / ja Zo ja, welk type CV-ketel is het en hoe oud is deze? Wanneer is deze voor het laatst onderhouden?[/i] Wat hebben jullie als kopers gedaan om jullie onderzoeksplicht in te vullen? Als de ketel blijkbaar al zo serieus lekte dat het hele binnenwerk verroest is, dan hadden de lekkagesporen van die lekkage toch ook zichtbaar moeten zijn aan de c.v.-ketel of aan de vloer daaronder? Zit er een zichtbaar labeltje met het bouwjaar op de c.v.-ketel? Hebben jullie gebruik gemaakt van een aankoopmakelaar of een bouwkundige ingehuurd om het huis te laten keuren? In beginsel heeft u recht op een woning met een werkende c.v.-ketel. En als de verkoper u dat niet kan leveren, dan moet hij uw schade vergoeden. En dan gaat het ingewikkeld worden. Want als het duidelijk was dat de ketel bijvoorbeeld 15 jaar oud was, dan heeft u recht op de waarde van een c.v.-ketel van vijftien jaar oud. U mag er van uitgaan dat een gemiddelde ketel 12 jaar meegaat (economische levensduur), ook al is de technische levensduur misschien langer. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Esther op donderdag 17 januari 2019 18:49

Geachte heer de Leeuw,
Dank voor uw reactie. Er was een ingevulde vragenlijst, alleen niet van de NVM, maar het model van de VBO makelaar. Daarin staat dat het een Remeha ketel is uit 1997, dus dat was ons bekend. Men heeft echter 'nee' geantwoord bij de vraag: "Zijn u gebreken of bezwaren bekend van de technische installaties? (Denk hierbij aan de leidingen voor gas, water en electra, CV, thermostaat, etc.)". Daarbij heeft de verkoper ook aangegeven dat er een onderhoudscontract was voor de CV ketel.

Wij hebben inderdaad het huis gekocht met een aankoopmakelaar. Tijdens die bezoeken hebben we niet aan het (donkergekleurde) tapijt, of aan de CV ketel zelf gevoeld of deze nat was, omdat we uitgingen van wat de verkoopmakelaar ons vertelde toen wij vroegen naar de staat van de CV-ketel. De aankoopmakelaar heeft de CV ketel ook niet opengemaakt. De verkoopmakelaar zei letterlijk: 'deze kan nog jaren mee'.

Tijdens het laatste bezoek (vorige week dus) lagen er dus handdoeken onder de CV-ketel. Deze lagen er bij de bezichtigingen niet. Echter geeft de installateur (die met ons mee was om wat ander werk op te nemen) aan dat de lekkage zeker al veel langer aanwezig is en hij betwijfelt of er in 2018 überhaupt onderhoud is geweest aan de CV-ketel, gezien de hoeveelheid roest die zich erin bevindt. Hij heeft het vermoeden uitgesproken dat men tijdens de bezichtigingen de handdoeken gewoon even heeft weggehaald.

Nu begrijpen wij ook wel dat een CV ketel van 1997 echt wel is afgeschreven en dat deze niet nog vele 'jaren meegaat'. En we begrijpen ook dat de verkoper geen compleet nieuwe CV ketel zou hoeven betalen. Echter wat ons dwarszit, is dat men bewust informatie heeft achtergehouden en verdraait, terwijl die voor ons wel van belang was. De verkoper beweert nu dat hij de ketel heeft laten repareren, maar er is op geen enkel moment daarover overleg met ons geweest. Ik heb dan ook het vermoeden dat we op de opleverdatum discussie gaan krijgen over de kwaliteit van deze reparatie, wanneer we de eindinspectie gaan doen. We hadden liever gehad dat ze ons gewoon een bedrag ter compensatie hadden geboden, wat we weer kunnen investeren in een nieuwe ketel. Maar de verkopers vinden het ons probleem. Is dat ook zo?

Groet,
Esther

Geachte heer de Leeuw, Dank voor uw reactie. Er was een ingevulde vragenlijst, alleen niet van de NVM, maar het model van de VBO makelaar. Daarin staat dat het een Remeha ketel is uit 1997, dus dat was ons bekend. Men heeft echter 'nee' geantwoord bij de vraag: "Zijn u gebreken of bezwaren bekend van de technische installaties? (Denk hierbij aan de leidingen voor gas, water en electra, CV, thermostaat, etc.)". Daarbij heeft de verkoper ook aangegeven dat er een onderhoudscontract was voor de CV ketel. Wij hebben inderdaad het huis gekocht met een aankoopmakelaar. Tijdens die bezoeken hebben we niet aan het (donkergekleurde) tapijt, of aan de CV ketel zelf gevoeld of deze nat was, omdat we uitgingen van wat de verkoopmakelaar ons vertelde toen wij vroegen naar de staat van de CV-ketel. De aankoopmakelaar heeft de CV ketel ook niet opengemaakt. De verkoopmakelaar zei letterlijk: 'deze kan nog jaren mee'. Tijdens het laatste bezoek (vorige week dus) lagen er dus handdoeken onder de CV-ketel. Deze lagen er bij de bezichtigingen niet. Echter geeft de installateur (die met ons mee was om wat ander werk op te nemen) aan dat de lekkage zeker al veel langer aanwezig is en hij betwijfelt of er in 2018 überhaupt onderhoud is geweest aan de CV-ketel, gezien de hoeveelheid roest die zich erin bevindt. Hij heeft het vermoeden uitgesproken dat men tijdens de bezichtigingen de handdoeken gewoon even heeft weggehaald. Nu begrijpen wij ook wel dat een CV ketel van 1997 echt wel is afgeschreven en dat deze niet nog vele 'jaren meegaat'. En we begrijpen ook dat de verkoper geen compleet nieuwe CV ketel zou hoeven betalen. Echter wat ons dwarszit, is dat men bewust informatie heeft achtergehouden en verdraait, terwijl die voor ons wel van belang was. De verkoper beweert nu dat hij de ketel heeft laten repareren, maar er is op geen enkel moment daarover overleg met ons geweest. Ik heb dan ook het vermoeden dat we op de opleverdatum discussie gaan krijgen over de kwaliteit van deze reparatie, wanneer we de eindinspectie gaan doen. We hadden liever gehad dat ze ons gewoon een bedrag ter compensatie hadden geboden, wat we weer kunnen investeren in een nieuwe ketel. Maar de verkopers vinden het ons probleem. Is dat ook zo? Groet, Esther
Wim de Leeuw op vrijdag 18 januari 2019 13:18

Beste Esther,

Misschien is het wel zo dat deze 22 jaar oude c.v.-ketel ten tijde van de bezichtiging en niet lekte. En inmiddels wel. De verkopers hebben immers geen garantie afgegeven over de kwaliteit van de ketel, de verkopers hebben slechts verklaard dat hen geen gebreken of bezwaren bekend waren.

Ook het aspect van het onderhoudscontract vind ik discutabel. Dat er een onderhoudscontract op een c.v.-ketel loopt, wil nog niet zeggen dat er recent onderhoud heeft plaatsgevonden of dat een 22 jaar oude c.v.-ketel in een goede staat zou verkeren. Dat een vakman zoals een installateur geen hoge pet op heeft van de verrichtingen van zijn voorganger / concurrent, ligt voor de hand. Ik ben nog nooit een schilder, loodgieter, electriciën, tuinman of wat dan ook tegengekomen die in zeer lovende bewoordingen sprak over de verrichtingen van zijn concurrent.

En ik ben zelf niet anders. Ik stam nog uit de tijd dat de term ‘makelaar’ een beschermde titel was. Die titel kon je alleen krijgen na (1) het afleggen van een zwaar theoretisch examen en (2) het opdoen van enkele jaren ervaring onder het toeziend oog van een ervaren collega. Na een paar jaar mocht je dan een (3) vaktest afleggen die werd afgenomen door een gezelschap van in driedelig grijs gehulde semi-bejaarde knarren. En die zaten helemaal niet te wachten op de komst van weer zo’n nieuwe snotneus die graag hun concurrent wilde worden.
Bij NVM-makelaars werkt dat vrijwel nog op dezelfde manier. Maar wettelijk mag iedereen sinds 2000 zich makelaar noemen, de titel is niet langer beschermd. Iedereen mag zich makelaar noemen. Elke idioot mag zich zelfs makelaar noemen. En onder de huidige makelaars zijn dus soms ook idioten te vinden.

Je hebt wat mij betreft de pech gehad dat je twee van die exemplaren bent tegengekomen. Want een verkopend makelaar die beweert dat een c.v.-ketel van 22 jaar ‘nog vele jaren meekan’ is een schande voor het vak en verdient wat mij betreft een enkele reis naar de vastgoedwereld van Siberië. En een aankoopmakelaar die dit soort hersenloos gezwets kan aanhoren zonder in een zodanige lachbui verstrikt te raken dat hem kunstmatig zuurstof moet worden toegediend, hoort ook niet in het vak thuis.

Ik kan me, een heel klein beetje, voorstellen dat je jezelf op het verkeerde been gezet voelt door de informatie van de verkoper en de verkopend makelaar. En je aankoopmakelaar had je direct moeten adviseren om die ketel direct te vervangen door een modern en energiezuinig exemplaar.

Ik heb echter goed nieuws voor je.

Een fonkelnieuwe c.v.-ketel kost je circa € 1.500,=. Zelfs als je op dit moment 2% rente van de bank zou krijgen, komt dat bedrag je inclusief de afschrijving (in 12 jaar) neer op een kleine € 12,= per maand. Dit bedrag verdien je PROBLEEMLOOS terug in een lager gasgebruik ten opzichte van een c.v.-ketel die niet meer in een huis thuishoort maar in een museum voor antieke techniek.

Een bedrag ter compensatie??? De waarde van deze ketel is wat mij betreft negatief.

Kortom, verspil hier geen energie aan. En prijs je gelukkig met de aanschaf van een nieuwe en moderne ketel!

Ten opzichte van de verkoper sta je niet heel sterk. Als je er tijd en energie voor hebt, zou ik ZEKER een klacht indienen tegen de betrokken 'makelaars'.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Esther, Misschien is het wel zo dat deze 22 jaar oude c.v.-ketel ten tijde van de bezichtiging en niet lekte. En inmiddels wel. De verkopers hebben immers geen garantie afgegeven over de kwaliteit van de ketel, de verkopers hebben slechts verklaard dat hen geen gebreken of bezwaren bekend waren. Ook het aspect van het onderhoudscontract vind ik discutabel. Dat er een onderhoudscontract op een c.v.-ketel loopt, wil nog niet zeggen dat er recent onderhoud heeft plaatsgevonden of dat een 22 jaar oude c.v.-ketel in een goede staat zou verkeren. Dat een vakman zoals een installateur geen hoge pet op heeft van de verrichtingen van zijn voorganger / concurrent, ligt voor de hand. Ik ben nog nooit een schilder, loodgieter, electriciën, tuinman of wat dan ook tegengekomen die in zeer lovende bewoordingen sprak over de verrichtingen van zijn concurrent. En ik ben zelf niet anders. Ik stam nog uit de tijd dat de term ‘makelaar’ een beschermde titel was. Die titel kon je alleen krijgen na (1) het afleggen van een zwaar theoretisch examen en (2) het opdoen van enkele jaren ervaring onder het toeziend oog van een ervaren collega. Na een paar jaar mocht je dan een (3) vaktest afleggen die werd afgenomen door een gezelschap van in driedelig grijs gehulde semi-bejaarde knarren. En die zaten helemaal niet te wachten op de komst van weer zo’n nieuwe snotneus die graag hun concurrent wilde worden. Bij NVM-makelaars werkt dat vrijwel nog op dezelfde manier. Maar wettelijk mag iedereen sinds 2000 zich makelaar noemen, de titel is niet langer beschermd. Iedereen mag zich makelaar noemen. Elke idioot mag zich zelfs makelaar noemen. En onder de huidige makelaars zijn dus soms ook idioten te vinden. Je hebt wat mij betreft de pech gehad dat je twee van die exemplaren bent tegengekomen. Want een verkopend makelaar die beweert dat een c.v.-ketel van 22 jaar ‘nog vele jaren meekan’ is een schande voor het vak en verdient wat mij betreft een enkele reis naar de vastgoedwereld van Siberië. En een aankoopmakelaar die dit soort hersenloos gezwets kan aanhoren zonder in een zodanige lachbui verstrikt te raken dat hem kunstmatig zuurstof moet worden toegediend, hoort ook niet in het vak thuis. Ik kan me, een heel klein beetje, voorstellen dat je jezelf op het verkeerde been gezet voelt door de informatie van de verkoper en de verkopend makelaar. En je aankoopmakelaar had je direct moeten adviseren om die ketel direct te vervangen door een modern en energiezuinig exemplaar. Ik heb echter goed nieuws voor je. Een fonkelnieuwe c.v.-ketel kost je circa € 1.500,=. Zelfs als je op dit moment 2% rente van de bank zou krijgen, komt dat bedrag je inclusief de afschrijving (in 12 jaar) neer op een kleine € 12,= per maand. Dit bedrag verdien je PROBLEEMLOOS terug in een lager gasgebruik ten opzichte van een c.v.-ketel die niet meer in een huis thuishoort maar in een museum voor antieke techniek. Een bedrag ter compensatie??? De waarde van deze ketel is wat mij betreft negatief. Kortom, verspil hier geen energie aan. En prijs je gelukkig met de aanschaf van een nieuwe en moderne ketel! Ten opzichte van de verkoper sta je niet heel sterk. Als je er tijd en energie voor hebt, zou ik ZEKER een klacht indienen tegen de betrokken 'makelaars'. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Bienty op woensdag 24 april 2019 16:05

Ik heb een woning gekocht via een aankoopmakelaar en na een bouwkundige keuring. Nu blijkt na oplevering dat het grote bubbelbad defect is. Dit was makkelijk te constateren geweest als men de kranen had open gedraaid (die spuiten nml alle kanten op ipv in het bad en de onderdelen zitten los). Reparatie wordt omvangrijk omdat het hele systeem kapot is. In de bouwkundige keuring staat dat alles ok is qua sanitair. Verkopende partij heeft ook niets gemeld. Wat kan ik hier mee? Kan ik 1 van de 3 partijen aansprakelijk stellen?

Ik heb een woning gekocht via een aankoopmakelaar en na een bouwkundige keuring. Nu blijkt na oplevering dat het grote bubbelbad defect is. Dit was makkelijk te constateren geweest als men de kranen had open gedraaid (die spuiten nml alle kanten op ipv in het bad en de onderdelen zitten los). Reparatie wordt omvangrijk omdat het hele systeem kapot is. In de bouwkundige keuring staat dat alles ok is qua sanitair. Verkopende partij heeft ook niets gemeld. Wat kan ik hier mee? Kan ik 1 van de 3 partijen aansprakelijk stellen?
Wim de Leeuw op donderdag 25 april 2019 00:18

Beste Bienty,

Ik kan me voorstellen dat dit een vervelende tegenvaller is.

Maar vergeef me een introductie die je misschien niet als sympathiek ervaart. Maar je zegt dat "dit makkelijk te constateren geweest als MEN de kranen had open gedraaid". Onder "MEN " reken jij de aankoopmakelaar en de bouwkundige. Die huur je in om jou te adviseren met hun specifieke expertise, toch niet om datgene te doen wat je zelf ook heel gemakkelijk had kunnen doen?

Als het bad werkelijk niet als zodanig te gebruiken is, dan lijkt mij dat het verwijt in eerste instantie in de richting van de verkopers zou moeten gaan. En hun positie is minder sterk als het bubbelbad bijvoorbeeld expliciet is genoemd in de beschrijving van de woning of de advertentietekst. Als het bad niet functioneert en ook niet gaat functioneren zonder aanzienlijke kosten, dan denk ik dat de verkopers daarvoor verantwoordelijk zijn. Dat wordt anders als zij expliciet hebben aangegeven dat ze het bad niet of niet recent hebben gebruikt. Dat had dan een signaal moeten zij om specifiek onderzoek te laten doen naar de werking van het bad door de aankoopmakelaar of door de bouwkundige.

Als ik jou was, dan zou ik dit probleem bespreken met je aankoopmakelaar en hem vragen om je te assisteren bij de aansprakelijkheidsstelling van de verkoper.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw













Beste Bienty, Ik kan me voorstellen dat dit een vervelende tegenvaller is. Maar vergeef me een introductie die je misschien niet als sympathiek ervaart. Maar je zegt dat "dit makkelijk te constateren geweest als MEN de kranen had open gedraaid". Onder "MEN " reken jij de aankoopmakelaar en de bouwkundige. Die huur je in om jou te adviseren met hun specifieke expertise, toch niet om datgene te doen wat je zelf ook heel gemakkelijk had kunnen doen? Als het bad werkelijk niet als zodanig te gebruiken is, dan lijkt mij dat het verwijt in eerste instantie in de richting van de verkopers zou moeten gaan. En hun positie is minder sterk als het bubbelbad bijvoorbeeld expliciet is genoemd in de beschrijving van de woning of de advertentietekst. Als het bad niet functioneert en ook niet gaat functioneren zonder aanzienlijke kosten, dan denk ik dat de verkopers daarvoor verantwoordelijk zijn. Dat wordt anders als zij expliciet hebben aangegeven dat ze het bad niet of niet recent hebben gebruikt. Dat had dan een signaal moeten zij om specifiek onderzoek te laten doen naar de werking van het bad door de aankoopmakelaar of door de bouwkundige. Als ik jou was, dan zou ik dit probleem bespreken met je aankoopmakelaar en hem vragen om je te assisteren bij de aansprakelijkheidsstelling van de verkoper. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Willemijn op maandag 20 mei 2019 15:37

Man en ik huis gezien, prachtig vrijstaand en net op de markt regio Achterhoek. Vraagprijs ruim 5 ton. Nu wil de makelaar ons niet vertellen (uit oogpunt van privacy) wat de reden van verkoop is. Het was iig geen grondvervuiling, geluidsoverlast oid zei ze.
Maar wij willen wel graag weten of de verkopers bijv in scheiding liggen (dat vermoeden hebben we nl.). Is dat waar dat een makelaar niks over scheiding mag zeggen?

Man en ik huis gezien, prachtig vrijstaand en net op de markt regio Achterhoek. Vraagprijs ruim 5 ton. Nu wil de makelaar ons niet vertellen (uit oogpunt van privacy) wat de reden van verkoop is. Het was iig geen grondvervuiling, geluidsoverlast oid zei ze. Maar wij willen wel graag weten of de verkopers bijv in scheiding liggen (dat vermoeden hebben we nl.). Is dat waar dat een makelaar niks over scheiding mag zeggen?
Wim de Leeuw op maandag 20 mei 2019 22:04

Beste Willemijn,

Verkopers en verkopend makelaars zijn verplicht om jullie als kandidaat-kopers zo goed mogelijk te informeren over het huis. Wat mij betreft hoort dit inderdaad tot de privacy van de opdrachtgever.

Waarom zou je willen weten of de verkopers in scheiding liggen?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Beste Willemijn, Verkopers en verkopend makelaars zijn verplicht om jullie als kandidaat-kopers zo goed mogelijk te informeren [u]over het huis.[/u] Wat mij betreft hoort dit inderdaad tot de privacy van de opdrachtgever. Waarom zou je willen weten of de verkopers in scheiding liggen? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
B. Mulder op woensdag 12 juni 2019 11:06

Goedemiddag,

Met aandacht bovenstaand artikel gelezen. Ik heb onlangs zelf een huis gekocht en kwam er na aankoop achter dat de inductiekookplaat die vermeld stond in de beschrijving van het huis op Funda, eigenlijk een keramische kookplaat is.

Kan ik hier na aankoop nog iets van zeggen? Valt dit onder mijn onderzoeksplicht?

Goedemiddag, Met aandacht bovenstaand artikel gelezen. Ik heb onlangs zelf een huis gekocht en kwam er na aankoop achter dat de inductiekookplaat die vermeld stond in de beschrijving van het huis op Funda, eigenlijk een keramische kookplaat is. Kan ik hier na aankoop nog iets van zeggen? Valt dit onder mijn onderzoeksplicht?
Wim de Leeuw op woensdag 12 juni 2019 15:16

Geachte heer / mevrouw Mulder,

Wat een vervelend probleem, want een inductie kookplaat is "sneller, veiliger en energiezuiniger dan een keramisch model".

Eigenlijk is dit geen 'gebrek'. Want u heeft geleverd gekregen wat u gezien en dus gekocht heeft, zij het dat er een fout in de beschrijving stond. Ik denk dat het heel lastig is om de verkopers daarop juridisch aan te spreken omdat brochures en websites meestal voorzien zijn van waarschuwingen zoals "Er kunnen aan de omschrijving geen rechten worden ontleend". Als het alleen gaat om een fout in de beschrijving, dan staat u niet sterk.

Dat verandert als er tijdens de bezichtigingen door u expliciet is gesproken over de kookplaat en u bijvoorbeeld zou hebben aangegeven dat u blij bent met het feit dat er in de keuken van dit huis een inductiekookplaat aanwezig is. Dan hebben we het niet meer over een foutje in de beschrijving, maar dan zou u bewust op het verkeerde been zijn gezet over iets waarvan de verkopers hadden moeten weten dat het voor u van belang was.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Geachte heer / mevrouw Mulder, Wat een vervelend probleem, want een inductie kookplaat is "sneller, veiliger en energiezuiniger dan een keramisch model". Eigenlijk is dit geen 'gebrek'. Want u heeft geleverd gekregen wat u gezien en dus gekocht heeft, zij het dat er een fout in de beschrijving stond. Ik denk dat het heel lastig is om de verkopers daarop juridisch aan te spreken omdat brochures en websites meestal voorzien zijn van waarschuwingen zoals "Er kunnen aan de omschrijving geen rechten worden ontleend". Als het alleen gaat om een fout in de beschrijving, dan staat u niet sterk. Dat verandert als er tijdens de bezichtigingen door u expliciet is gesproken over de kookplaat en u bijvoorbeeld zou hebben aangegeven dat u blij bent met het feit dat er in de keuken van dit huis een inductiekookplaat aanwezig is. Dan hebben we het niet meer over een foutje in de beschrijving, maar dan zou u bewust op het verkeerde been zijn gezet over iets waarvan de verkopers hadden moeten weten dat het voor u van belang was. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Robbie Zwart op zaterdag 06 juli 2019 09:28

Hallo, Ik heb een huis gekocht, waarvan nu blijkt dat de grond vervuild is en er gesaneerd moet worden. Het huis is getaxeerd door een gecertificeerde taxateur. De taxateur heeft de mogelijke grondvervuiling niet opgemerkt terwijl, naar nu blijkt, op http://www.bodemloket.nl openbaar beschikbaar was dat het hier ging om een potentieel verdachte locatie.
Is de taxateur aansprakelijk voor de schade?

Hallo, Ik heb een huis gekocht, waarvan nu blijkt dat de grond vervuild is en er gesaneerd moet worden. Het huis is getaxeerd door een gecertificeerde taxateur. De taxateur heeft de mogelijke grondvervuiling niet opgemerkt terwijl, naar nu blijkt, op www.bodemloket.nl openbaar beschikbaar was dat het hier ging om een potentieel verdachte locatie. Is de taxateur aansprakelijk voor de schade?
Wim de Leeuw op zaterdag 06 juli 2019 11:07

Geachte heer Zwart / beste Robbie,

Laat ik controleren of ik u begrijp.

U heeft een huis gekocht. En als koper heeft u een onderzoeksplicht. Een instantie als Vereniging Eigen Huis maakt op haar voor iedereen toegankelijke pagina's duidelijk dat u moet letten op de staat van onderhoud, de aanwezigheid van erfdienstbaarheden, kettingbedingen, het bestemmingplan en de vraag of er sprake is van 'erfpacht of bodemverontreiniging'.

U heeft als kandidaat-koper deze openbare bron niet geraadpleegd. En u heeft zich bij de aankoop van het huis niet laten adviseren door een eigen (NVM-) aankoopmakelaar en het huis ook niet door een bouwkundige laten keuren.

Na de koop heeft u een gevalideerd taxatierapport laten maken, blijkbaar op verzoek van de bank. Zo'n taxatierapport is bedoeld voor de bank om op basis daarvan te beoordelen of het gekochte huis voldoende zekerheid biedt voor de bank in het geval u niet langer aan uw verplichtingen voldoet. Een financieringstaxatie is niet hetzelfde als een aankooptaxatie.

En u vraagt zich af of de taxateur aansprakelijk is voor de schade.


Het ziet er naar uit dat de taxateur hier inderdaad een foutje heeft gemaakt. Want bij een taxatie hoort het bodemloket geraadpleegd te worden.

Heel iets anders is de vraag of de taxateur aansprakelijk is voor de schade.

Ik vind eerlijk gezegd dat die aansprakelijkheidskwestie in eerste instantie beoordeeld zou moeten worden op basis van de koopovereenkomst. Het staat vast dat u uw onderzoeksplicht in onvoldoende mate heeft ingevuld en daarmee de kans op dit soort narigheid hebt vergroot. Anderzijds is het goed denkbaar dat ook de verkopende partij hier steken heeft laten vallen. Als de verkoper bekend was met de registratie bij het bodemloket of met de verontreiniging, dan had hij daarvan melding moeten maken.

NVM-makelaars maken gebruik van de 'vragenlijst verkoop woning' die door de verkoper moet worden ingevuld. Op die vragenlijst staat de volgende vraag:

9e Is de grond verontreinigd? ☐ niet bekend ☐ ja ☐ nee
Zo ja, is er een onderzoeksrapport? ☐ ja ☐ nee
Zo ja, heeft de gemeente/provincie een onderzoeks- of saneringsbevel opgelegd? ☐ ja ☐ nee


Overigens is daarmee niet gezegd dat de verkoper aansprakelijk is. Als de verkoper geen gebruik heeft gemaakt van een (NVM-) makelaar dan is het goed mogelijk dat deze vragenlijst niet is opgemaakt. En er zijn situaties denkbaar waarbij de verkoper geen verwijt kan worden gemaakt. Denk daarbij aan een woning die niet door de verkopers is bewoond (verhuurde woningen, woningen die vanuit een nalatenschap worden verkocht) enzovoorts.

U heeft een fout gemaakt. Misschien hebben de verkopers een fout gemaakt. En helemaal als laatste in de reeks heeft de taxateur een fout gemaakt.

Als de verontreiniging echt heel ernstig is, dan zal de bank wellicht geen hypotheek verstrekken. Als u een ontbindende voorwaarde heeft opgenomen voor het verkrijgen van een hypotheek, dan kunt u op basis daarvan de overeenkomst ontbinden. Als u overigens binnen de drie-dagen bedenktijd bent geïnformeerd over de vervuiling, dan had u de overeenkomst direct kunnen ontbinden.

Uw vraag is inderdaad voer voor juristen. Maar als ik de taxateur zou moeten verdedigen, dan zou ik die handschoen vol overtuiging oppakken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Zwart / beste Robbie, Laat ik controleren of ik u begrijp. [i]U heeft een huis gekocht. En als koper heeft u een onderzoeksplicht. Een instantie als Vereniging Eigen Huis maakt op haar voor [url=https://www.eigenhuis.nl/huis-kopen/bestaande-bouw/bieden/huis-bezichtigen-denk-aan-de-onderzoeksplicht#/]iedereen toegankelijke pagina's[/url] duidelijk dat u moet letten op de staat van onderhoud, de aanwezigheid van erfdienstbaarheden, kettingbedingen, het bestemmingplan [b]en de vraag of er sprake is van 'erfpacht of bodemverontreiniging[/b]'. U heeft als kandidaat-koper deze openbare bron niet geraadpleegd. En u heeft zich bij de aankoop van het huis niet laten adviseren door een eigen (NVM-) aankoopmakelaar en het huis ook niet door een bouwkundige laten keuren. Na de koop heeft u een gevalideerd taxatierapport laten maken, blijkbaar op verzoek van de bank. Zo'n taxatierapport is bedoeld voor de bank om op basis daarvan te beoordelen of het gekochte huis voldoende zekerheid biedt voor de bank in het geval u niet langer aan uw verplichtingen voldoet. Een financieringstaxatie is niet hetzelfde als een aankooptaxatie. En u vraagt zich af of de taxateur aansprakelijk is voor de schade.[/i] Het ziet er naar uit dat de taxateur hier inderdaad een foutje heeft gemaakt. Want bij een taxatie hoort het bodemloket geraadpleegd te worden. Heel iets anders is de vraag of de taxateur [b]aansprakelijk[/b] is voor de [b]schade[/b]. Ik vind eerlijk gezegd dat die aansprakelijkheidskwestie in eerste instantie beoordeeld zou moeten worden op basis van de koopovereenkomst. Het staat vast dat u uw onderzoeksplicht in onvoldoende mate heeft ingevuld en daarmee de kans op dit soort narigheid hebt vergroot. Anderzijds is het goed denkbaar dat ook de verkopende partij hier steken heeft laten vallen. Als de verkoper bekend was met de registratie bij het bodemloket of met de verontreiniging, dan had hij daarvan melding moeten maken. NVM-makelaars maken gebruik van de 'vragenlijst verkoop woning' die door de verkoper moet worden ingevuld. Op die vragenlijst staat de volgende vraag: [i]9e Is de grond verontreinigd? ☐ niet bekend ☐ ja ☐ nee Zo ja, is er een onderzoeksrapport? ☐ ja ☐ nee Zo ja, heeft de gemeente/provincie een onderzoeks- of saneringsbevel opgelegd? ☐ ja ☐ nee[/i] Overigens is daarmee niet gezegd dat de verkoper aansprakelijk is. Als de verkoper geen gebruik heeft gemaakt van een (NVM-) makelaar dan is het goed mogelijk dat deze vragenlijst niet is opgemaakt. En er zijn situaties denkbaar waarbij de verkoper geen verwijt kan worden gemaakt. Denk daarbij aan een woning die niet door de verkopers is bewoond (verhuurde woningen, woningen die vanuit een nalatenschap worden verkocht) enzovoorts. U heeft een fout gemaakt. Misschien hebben de verkopers een fout gemaakt. En helemaal als laatste in de reeks heeft de taxateur een fout gemaakt. Als de verontreiniging echt heel ernstig is, dan zal de bank wellicht geen hypotheek verstrekken. Als u een ontbindende voorwaarde heeft opgenomen voor het verkrijgen van een hypotheek, dan kunt u op basis daarvan de overeenkomst ontbinden. Als u overigens binnen de drie-dagen bedenktijd bent geïnformeerd over de vervuiling, dan had u de overeenkomst direct kunnen ontbinden. Uw vraag is inderdaad voer voor juristen. Maar als ik de taxateur zou moeten verdedigen, dan zou ik die handschoen vol overtuiging oppakken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Feline op vrijdag 27 september 2019 23:22

Geachte heer de Leeuw,

Allereerst mijn complimenten voor uw blogs en heldere advies en antwoorden op vragen. Op 1 oktober staat de overdracht van onze nieuwe woning ingepland. Bij een derde bezichtiging, vorige week, hebben wij ongedierte (muizen) geconstateerd in de woning. Dit hebben wij aan de verkopers gemeld. De verkopers hebben een bedrijf ingeschakeld om de overlast te bestrijden en een aantal maatregelen genomen om de ongedierte buiten te sluiten. Wat zijn onze mogelijkheden om eventuele vervolgschade aan de woning te claimen bij de huidige eigenaren. En in welke mate is ongedierte om de bewoner aan te spreken op basis van artikel 6.3 tijdens het transport. Wij hebben de verkopers voorgesteld om een bepaald bedrag in depot te zetten bij de notaris maar de eigenaren willen niet meewerken. Welke mogelijkheden zijn voor ons nu beschikbaar om de vervolgschade en de kosten van de bestrijding van het ongedierte op de verkopers te verhalen? Alvast bedankt voor uw antwoord. Vriendelijke groet, Feline

Geachte heer de Leeuw, Allereerst mijn complimenten voor uw blogs en heldere advies en antwoorden op vragen. Op 1 oktober staat de overdracht van onze nieuwe woning ingepland. Bij een derde bezichtiging, vorige week, hebben wij ongedierte (muizen) geconstateerd in de woning. Dit hebben wij aan de verkopers gemeld. De verkopers hebben een bedrijf ingeschakeld om de overlast te bestrijden en een aantal maatregelen genomen om de ongedierte buiten te sluiten. Wat zijn onze mogelijkheden om eventuele vervolgschade aan de woning te claimen bij de huidige eigenaren. En in welke mate is ongedierte om de bewoner aan te spreken op basis van artikel 6.3 tijdens het transport. Wij hebben de verkopers voorgesteld om een bepaald bedrag in depot te zetten bij de notaris maar de eigenaren willen niet meewerken. Welke mogelijkheden zijn voor ons nu beschikbaar om de vervolgschade en de kosten van de bestrijding van het ongedierte op de verkopers te verhalen? Alvast bedankt voor uw antwoord. Vriendelijke groet, Feline
Wim de Leeuw op zaterdag 28 september 2019 09:28

Beste Feline,

Bedankt voor het compliment. En wat een interessante vraag, die me inspireerde tot enig 'huiswerk' op de zaterdagmorgen.

Ongedierte is allereerst een belangrijk thema, dat immers niet voor niets expliciet is opgenomen in de Vragenlijst Verkoop Woningen:

9.Diversen
(...)
g. Is er sprake van overlast door ongedierte in of (rond)om de woning(denk aan muizen, ratten, kakkerlakken, etc.)?
☐ j a☐ nee Zo ja, waar?
h. Is de woning aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam?
☐ niet bekend ☐ ja ☐ nee Zo ja, waar


Ik heb op rechtspraak.nl gezocht naar uitspraken over dit onderwerp. Het grootste gedeelte van de uitspraken gaat daarbij niet zozeer over 'enkele overlast van ongedierte' maar over 'aantasting van onderdelen van de woning door ongedierte zoals houtworm, boktor en zwam. De laatste categorie wordt toch als wat ernstiger beschouwd.

Toch vond ik één interessante uitspraak over een zaak waarin in een woning - ten tijde van de levering - heel veel 'herfstvliegen' aanwezig waren. Herfstvliegen zijn vliegen die zomers in het gras leven maar in het najaar een plek zoeken om te overwinteren. Spouwmuren zijn voor hen een ideale verblijfplaats.

De aanwezigheid van vele honderden herfstvliegen was voor de rechtbank voldoende aanleiding om tot de conclusie te komen dat de woning niet alle eigenschappen bezat die een koper mag verwachten, omdat er sprake was van een grote mate van hinder en delen van de woning tijdelijk niet konden worden gebruikt waardoor de woning in feite onverkoopbaar was geworden.

Daar ligt hem nou net het probleem, Feline. Eén zwaluw maakt nog geen zomer en de aanwezigheid van een paar muisjes maakt nog niet dat er sprake is van een woning die niet geschikt is voor normaal gebruik als woning. Pas als er ècht sprake is van serieuze overlast, dan heb je een punt. En als de overlast zo serieus is, dan is het ook niet meer dan redelijk dat er een bedrag in depot blijft van waaruit jullie zelf maatregelen kunnen nemen om de overlast te bestrijden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Feline, Bedankt voor het compliment. En wat een interessante vraag, die me inspireerde tot enig 'huiswerk' op de zaterdagmorgen. Ongedierte is allereerst een belangrijk thema, dat immers niet voor niets expliciet is opgenomen in de Vragenlijst Verkoop Woningen: 9.Diversen (...) [i]g. Is er sprake van overlast door ongedierte in of (rond)om de woning(denk aan muizen, ratten, kakkerlakken, etc.)? ☐ j a☐ nee Zo ja, waar? h. Is de woning aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam? ☐ niet bekend ☐ ja ☐ nee Zo ja, waar[/i] Ik heb op rechtspraak.nl gezocht naar uitspraken over dit onderwerp. Het grootste gedeelte van de uitspraken gaat daarbij niet zozeer over 'enkele overlast van ongedierte' maar over 'aantasting van onderdelen van de woning door ongedierte zoals houtworm, boktor en zwam. De laatste categorie wordt toch als wat ernstiger beschouwd. Toch vond ik één interessante uitspraak over een zaak waarin in een woning - ten tijde van de levering - heel veel 'herfstvliegen' aanwezig waren. Herfstvliegen zijn vliegen die zomers in het gras leven maar in het najaar een plek zoeken om te overwinteren. Spouwmuren zijn voor hen een ideale verblijfplaats. De aanwezigheid van vele honderden herfstvliegen was voor de rechtbank voldoende aanleiding om tot de conclusie te komen dat de woning niet alle eigenschappen bezat die een koper mag verwachten, omdat er sprake was van een grote mate van hinder en delen van de woning tijdelijk niet konden worden gebruikt waardoor de woning in feite onverkoopbaar was geworden. Daar ligt hem nou net het probleem, Feline. Eén zwaluw maakt nog geen zomer en de aanwezigheid van een paar muisjes maakt nog niet dat er sprake is van een woning die niet geschikt is voor normaal gebruik als woning. Pas als er ècht sprake is van serieuze overlast, dan heb je een punt. En als de overlast zo serieus is, dan is het ook niet meer dan redelijk dat er een bedrag in depot blijft van waaruit jullie zelf maatregelen kunnen nemen om de overlast te bestrijden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Feline op zaterdag 28 september 2019 23:17

Beste Wim,
Hartelijk dank voor het antwoord. Toch nog een vervolgvraag. Ik begrijp de terugkoppeling met betrekking tot de "beperkte" overlast van een aantal muisjes en de onmogelijkheden / beperkte mogelijkheden om een woning af te wijzen op basis van artikel 6.3. Mijn vraag gaat niet zozeer over de overlast (oorzaak) maar meer over het gevolg. Muizen knagen aan onderdelen van een huis zoals elektriciteit draden, waterslagen etc. Een grotere plaag zal ongezond worden voor de bewoners. Dit is naar mijn mening een reden om de woning op basis van artikel 6.3 af te wijzen. Maar hoe zit het vervolgschade. Kortsluiting of forse wateroverlast kan ik potentie een woning eveneens onbewoonbaar maken of de waarde laten dalen. Kan een verkoper worden aangesproken op potentiële schade als gevolg van ongedierte. De meeste kopers zijn in deze situatie bezig met de overlast. Ik ben meer bezorgd over het gevolg. Een plaag is tegen geringe kosten op te lossen maar de vervolgschade kan aanzienlijke hogere kosten met zich meebrengen. Hoe kijkt u naar deze zienswijze en wat is eventueel hier aan te doen? De terugkoppeling van juristen is op dit punt niet eenduidig. Alvast bedankt. Vriendelijke groet, Feline



Beste Wim, Hartelijk dank voor het antwoord. Toch nog een vervolgvraag. Ik begrijp de terugkoppeling met betrekking tot de "beperkte" overlast van een aantal muisjes en de onmogelijkheden / beperkte mogelijkheden om een woning af te wijzen op basis van artikel 6.3. Mijn vraag gaat niet zozeer over de overlast (oorzaak) maar meer over het gevolg. Muizen knagen aan onderdelen van een huis zoals elektriciteit draden, waterslagen etc. Een grotere plaag zal ongezond worden voor de bewoners. Dit is naar mijn mening een reden om de woning op basis van artikel 6.3 af te wijzen. Maar hoe zit het vervolgschade. Kortsluiting of forse wateroverlast kan ik potentie een woning eveneens onbewoonbaar maken of de waarde laten dalen. Kan een verkoper worden aangesproken op potentiële schade als gevolg van ongedierte. De meeste kopers zijn in deze situatie bezig met de overlast. Ik ben meer bezorgd over het gevolg. Een plaag is tegen geringe kosten op te lossen maar de vervolgschade kan aanzienlijke hogere kosten met zich meebrengen. Hoe kijkt u naar deze zienswijze en wat is eventueel hier aan te doen? De terugkoppeling van juristen is op dit punt niet eenduidig. Alvast bedankt. Vriendelijke groet, Feline
Wim de Leeuw op maandag 30 september 2019 07:04

Beste Feline,

Ik begrijp je zorgen voor de gevolgschade.

Het zou goed zijn als je naar deze uitspraak kijkt:
https://www.recht.nl/rechtspraak/uitspraak/?ecli=ECLI:NL:RBHAA:2004:BD7026

In deze zaak over de herfstvliegen vordert de koper ontbinding van de koopsom, vermeerderd met rente en kosten. Daarvoor worden drie rechtsmiddelen ingezet:
1) non-conformiteit, het huis voldoet niet aan de koopovereenkomst omdat het huis niet de eigenschappen heeft die de koper mocht verwachten;
2) bedrog, omdat de verkopers in kwestie de aanwezigheid van de herfstvliegen hebben verzwegen;
3) dwaling, omdat de kopers, als ze van de gebreken zouden hebben geweten, de koopovereenkomst niet zouden hebben gesloten dan wel niet onder de zelfde condities zouden hebben gesloten.

De rechter is van oordeel dat het eerste argument al doorslaggevend is, zij het dat de verkoper nog het recht krijgt om te bewijzen dat de herfstvliegen op het moment van de levering nog niet aanwezig waren.

Zoals gezegd, er zijn veel meer uitspraken over zwam, boktor en houtworm en hun gevolgschade dan over overlast door knaagdieren en hun gevolgschade. Als je actie wilt ondernemen, dan adviseer ik je om contact op te nemen met een advocaat die gespecialiseerd is in vastgoedrecht / contractenrecht.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Feline, Ik begrijp je zorgen voor de gevolgschade. Het zou goed zijn als je naar deze uitspraak kijkt: https://www.recht.nl/rechtspraak/uitspraak/?ecli=ECLI:NL:RBHAA:2004:BD7026 In deze zaak over de herfstvliegen vordert de koper ontbinding van de koopsom, vermeerderd met rente en kosten. Daarvoor worden drie rechtsmiddelen ingezet: 1) non-conformiteit, het huis voldoet niet aan de koopovereenkomst omdat het huis niet de eigenschappen heeft die de koper mocht verwachten; 2) bedrog, omdat de verkopers in kwestie de aanwezigheid van de herfstvliegen hebben verzwegen; 3) dwaling, omdat de kopers, als ze van de gebreken zouden hebben geweten, de koopovereenkomst niet zouden hebben gesloten dan wel niet onder de zelfde condities zouden hebben gesloten. De rechter is van oordeel dat het eerste argument al doorslaggevend is, zij het dat de verkoper nog het recht krijgt om te bewijzen dat de herfstvliegen op het moment van de levering nog niet aanwezig waren. Zoals gezegd, er zijn veel meer uitspraken over zwam, boktor en houtworm en hun gevolgschade dan over overlast door knaagdieren en hun gevolgschade. Als je actie wilt ondernemen, dan adviseer ik je om contact op te nemen met een advocaat die gespecialiseerd is in vastgoedrecht / contractenrecht. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Tuan BUI op zondag 12 januari 2020 12:25

Hello,

I am sorry to write it here in English, because it is VERY URGENT, and my Dutch is unfortunately not good enough to describe such a long situation.

Our story is:

- On 24-12-2019, our bid on a house built in 1967 was accepted. Our broker did ask about Kwaaitaal floor, but the seller said he is not aware of that. So we put technical inspection as a resolutive condition.

- A technical inspection was scheduled on 08-01-2020. The deed was prepared on 06-01-2020, signed by the seller on 07-01, and we will sign it after the inspection.

- However, during the inspection, no access to the crawl space was found, the selling broker said they don't know where it is. So the concrete floor was not inspected.

- After the inspection, I managed to ask 2 neighbours. They said they did inspect their houses when moving in, and their floors are both Kwaaitaal, but still good state. They also showed where the access is (usual place, next to entrance door).

- So even now I am quite sure that the floor is Kwaaitaal, but I cannot inspect, because the access is covered by tiles and the owner is not willing to reopen the access to the underfloor.

My questions are:

- Can I negotiate with the seller, for example to reduce the cost, or to add a condition that if I inspect it later after buying and find damages, we share the cost?
- If they don't accept, and I still buy that house and inspect it later, and if serious damage is found, can I blame on the seller based on article 6.3 (normal usage condition)?

Thank you very much

Hello, I am sorry to write it here in English, because it is VERY URGENT, and my Dutch is unfortunately not good enough to describe such a long situation. Our story is: - On 24-12-2019, our bid on a house built in 1967 was accepted. Our broker did ask about Kwaaitaal floor, but the seller said he is not aware of that. So we put technical inspection as a resolutive condition. - A technical inspection was scheduled on 08-01-2020. The deed was prepared on 06-01-2020, signed by the seller on 07-01, and we will sign it after the inspection. - However, during the inspection, no access to the crawl space was found, the selling broker said they don't know where it is. So the concrete floor was not inspected. - After the inspection, I managed to ask 2 neighbours. They said they did inspect their houses when moving in, and their floors are both Kwaaitaal, but still good state. They also showed where the access is (usual place, next to entrance door). - So even now I am quite sure that the floor is Kwaaitaal, but I cannot inspect, because the access is covered by tiles and the owner is not willing to reopen the access to the underfloor. My questions are: - Can I negotiate with the seller, for example to reduce the cost, or to add a condition that if I inspect it later after buying and find damages, we share the cost? - If they don't accept, and I still buy that house and inspect it later, and if serious damage is found, can I blame on the seller based on article 6.3 (normal usage condition)? Thank you very much
Wim de Leeuw op maandag 13 januari 2020 09:29

Dear Tuan,

First of all: if the Kwaaitaal floor of both neighbors is in good condition, then the chances are very high that your floor will also be in good condition.

You could be blamed afterwards if you continued the purchase knowing that you could not determine the quality of the floor.

It is wise to negotiate with the sellers about the (possible) costs of repair.

Kind regards,
Wim de Leeuw

Dear Tuan, First of all: if the Kwaaitaal floor of both neighbors is in good condition, then the chances are very high that your floor will also be in good condition. You could be blamed afterwards if you continued the purchase knowing that you could not determine the quality of the floor. It is wise to negotiate with the sellers about the (possible) costs of repair. Kind regards, Wim de Leeuw
Gast
zondag 29 maart 2020

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.