Verborgen gebrekenDe aan- of verkoop van een huis is voor veel mensen de meest kostbare beslissing van hun leven. Hoe voorkomt u als verkoper en koper teleurstellingen en juridische problemen rondom ‘verborgen gebreken’? Over de juridische spelregels voor kopers en verkopers.

Inleiding

Onlangs werd me gevraagd of ik een ‘blogje’ wilde schrijven over ‘verborgen gebreken’. ‘Verborgen gebreken’ zijn problemen met een huis die zich pas openbaren na de koop en meestal pas na de overdracht. Als er achteraf problemen ontstaan na een verkoop van een huis of appartement, dan gaat het vrijwel altijd over dit onderwerp. Er bestaan veel misverstanden over verborgen gebreken. En er is dus veel over te zeggen. En dus werd het niet ‘één blogje’, maar werden het er vijf.

1) De verkoper en diens mededelingsplicht

Als de verkoper een gebrek aan zijn huis kent, dan zal hij de koper daarvan meestal moeten informeren.
Het gaat daarbij om eigenschappen van het huis:
1)  die hij kent of behoort te kennen
2)  die niet bekend zijn bij de koper
3)  terwijl de verkoper wel weet dat die eigenschap voor de koper van belang is

Dat laatste is van bijzonder belang, de mededelingsplicht van de verkoper is verbonden aan zaken waarvan hij weet dat die van belang zijn voor de koper. Sommige eigenschappen van een huis zijn belangrijk voor alle kopers. Maar als een koper bijzondere eisen aan het huis stelt, dan zal hij daarover duidelijk moeten zijn ten opzichte van de verkoper.

Twee voorbeelden:
Als uw buurjongen elke dag met zijn heavy metal bandje oefent en daarbij dagelijks enorme overlast veroorzaakt, dan is dat iets dat voor alle kopers van belang zouden is en aan alle kopers vooraf moet worden medegedeeld.
Als uw buurman dagelijks tussen 18:00 en 19:00 dwarsfluit speelt, dan is dat niet voor alle kopers van belang. Maar kan het wel van belang zijn voor een koper die nadrukkelijk te kennen geeft dat hij wil verhuizen omdat hij in zijn nieuwe huis ‘absolute rust’ zoekt.

2) De rol van de verkopend makelaar

De verkopend makelaar wordt ingeschakeld door de verkoper en behartigt diens belangen. De primaire taak van de verkopend makelaar in het kader van ‘verborgen gebreken’ is het ondersteunen van de verkoper bij het invullen van diens mededelingsplicht. De positie van de verkopend makelaar is een bijzondere. Enerzijds is hij een deskundige en professionele partij op wiens informatie en uitspraken een koper moet kunnen vertrouwen. Maar anderzijds wordt een verkopend makelaar ingehuurd en betaald door de verkoper bij de behartiging van diens belangen. De verkopend makelaar zal u eerlijk moeten informeren over de gebreken die hij kent en die u zelf niet kunt waarnemen. Van een makelaar wordt verwacht dat hij weet wat hij verkoopt.

Dat houdt echter niet in dat een verkopend makelaar de volledige onderzoeksplicht van een koper overbodig maakt. Makelaars geven op een professionele manier invulling aan de mededelingsplicht 'namens' de verkoper. Er zijn soms 'belangstellenden' voor een woning die een makelaar, voordat er een bezichtiging heeft plaatsgevonden, vragen dat er een compleet en lijvig dossier wordt ingevuld en aangeleverd. Makelaars maken werkelijk van alles mee.

Alle gekheid op een stokje. Makelaars informeren u graag en uitgebreid over alle bijzonderheden van een woning. Maar dat houdt niet in dat een makelaar de verantwoordelijkheid van de onderzoeksplicht van een koper overneemt. Als verkopend makelaar vragen wij onze opdrachtgevers het spreekwoordelijke hemd van het lijf. En met die informatie voorzien verkopend makelaars gegadigden van de benodigde informatie. Professionele makelaars maken daarbij gebruikt van de zogenaamde ‘vragenlijst verkoop woningen’.

3) De vragenlijst verkoop woningen

Er zijn verschillende modellen in omloop van de ‘Vragenlijst Verkoop Woningen’. Elke makelaarsorganisatie (NVM, VBO en LMV) gebruikt een eigen model. En vooral de grotere makelaarsorganisaties werken vaak met een eigen variant op die modellen. De vragenlijst verkoop woningen bestaat vaak uit twee delen. Het eerste gedeelte gaat vooral over de hypotheek op de woning en is uitsluitend bestemd voor intern gebruik door de verkopend makelaar. Het tweede gedeelte gaat over alle bijzonderheden van de woning. Dit gedeelte wordt als bijlage toegevoegd aan de koopovereenkomst en is vaak ook opgenomen in de (digitale) brochure van de woning. Althans, wel bij De Leeuw Makelaardij. Het NVM-model van de Vragenlijst verkoop woningen bestaat uit de volgende hoofdstukken:

  1. Bijzonderheden over de grond / het perceel
  2. Gevels
  3. Daken
  4. Kozijnen, ramen en deuren
  5. Vloeren, plafonds en wanden
  6. Kelder, kruipruimte en fundering
  7. Installaties
  8. Sanitair en riolering
  9. Diversen
  10. Vaste lasten
  11. Garanties

Het is voor een verkoper erg belangrijk om de Vragenlijst verkoop woningen zeer nauwkeurig èn naar waarheid in te vullen. Een koper mag namelijk vertrouwen op de inhoud van de Vragenlijst. Tegelijkertijd moeten verkopers ook voorzichtig zijn bij de beantwoording van de vragen. Als u als verkoper het antwoord op een vraag niet zeker weet, dan kan het gevaarlijk zijn om een vraag met ja of nee te beantwoorden omdat een koper op uw antwoorden mag vertrouwen.

4) De koper en diens onderzoeksplicht

De koper van een huis heeft een onderzoeksplicht om te onderzoeken of er sprake is van zichtbare gebreken. Zichtbare gebreken zijn gebreken die door een normaal oplettende koper bij de bezichtiging van een huis ontdekt kunnen worden. Van een koper wordt verwacht dat hij of zij zorgvuldig en actief op onderzoek uit gaat. Als koper mag u er van uitgaan dat een huis de eigenschappen heeft waaraan u niet hoeft te twijfelen. Als u als koper twijfelt of als een zorgvuldig koper zou moeten twijfelen, dan geldt voor u een nadere onderzoeksplicht. Een koper kan daarvoor een eigen makelaar inschakelen. In sommige gevallen kan het raadzaam zijn om daarnaast een bouwkundige in te schakelen voor het verrichten van een bouwkundige keuring.

5) De rol van de aankopend makelaar

De aankopend makelaar wordt ingeschakeld door de koper en behartigt diens belangen. De primaire taak van de aankopend makelaar in het kader van ‘verborgen gebreken’ is het ondersteunen van de koper bij het invullen van diens onderzoeksplicht. Als u als koper een aankopend makelaar inschakelt, dan is het van belang dat u uw makelaar goed informeert over de bijzondere eisen die u als toekomstige eigenaar van het huis stelt.

Meer weten?

Lees de overige blogs over dit onderwerp:

Verborgen gebreken (1/6) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis
Verborgen gebreken (2/6) : De juridische spelregels voor kopers en verkopers (deze blog)
Verborgen gebreken (3/6) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst
Verborgen gebreken (4/6) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord
Verborgen gebreken (5/6) : Praktische tips voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (6/6) - Stappenplan bij verborgen gebreken

Vragen?

U kunt hieronder uw vragen stellen over dit onderwerp