De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Verborgen gebreken (2/5) : De juridische spelregels voor kopers en verkopers

Verborgen gebrekenDe aan- of verkoop van een huis is voor veel mensen de meest kostbare beslissing van hun leven. Hoe voorkomt u als verkoper en koper teleurstellingen en juridische problemen rondom ‘verborgen gebreken’? Over de juridische spelregels voor kopers en verkopers.

Inleiding

Onlangs werd me gevraagd of ik een ‘blogje’ wilde schrijven over ‘verborgen gebreken’. ‘Verborgen gebreken’ zijn problemen met een huis die zich pas openbaren na de koop en meestal pas na de overdracht. Als er achteraf problemen ontstaan na een verkoop van een huis of appartement, dan gaat het vrijwel altijd over dit onderwerp. Er bestaan veel misverstanden over verborgen gebreken. En er is dus veel over te zeggen. En dus werd het niet ‘één blogje’, maar werden het er vijf.

1) De verkoper en diens mededelingsplicht

Als de verkoper een gebrek aan zijn huis kent, dan zal hij de koper daarvan meestal moeten informeren.
Het gaat daarbij om eigenschappen van het huis:
1)  die hij kent of behoort te kennen
2)  die niet bekend zijn bij de koper
3)  terwijl de verkoper wel weet dat die eigenschap voor de koper van belang is

Dat laatste is van bijzonder belang, de mededelingsplicht van de verkoper is verbonden aan zaken waarvan hij weet dat die van belang zijn voor de koper. Sommige eigenschappen van een huis zijn belangrijk voor alle kopers. Maar als een koper bijzondere eisen aan het huis stelt, dan zal hij daarover duidelijk moeten zijn ten opzichte van de verkoper.

Twee voorbeelden:
Als uw buurjongen elke dag met zijn heavy metal bandje oefent en daarbij dagelijks enorme overlast veroorzaakt, dan is dat iets dat voor alle kopers van belang zouden is en aan alle kopers vooraf moet worden medegedeeld.
Als uw buurman dagelijks tussen 18:00 en 19:00 dwarsfluit speelt, dan is dat niet voor alle kopers van belang. Maar kan het wel van belang zijn voor een koper die nadrukkelijk te kennen geeft dat hij wil verhuizen omdat hij in zijn nieuwe huis ‘absolute rust’ zoekt.

2) De rol van de verkopend makelaar

De verkopend makelaar wordt ingeschakeld door de verkoper en behartigt diens belangen. De primaire taak van de verkopend makelaar in het kader van ‘verborgen gebreken’ is het ondersteunen van de verkoper bij het invullen van diens mededelingsplicht. De positie van de verkopend makelaar is een bijzondere. Enerzijds is hij een deskundige en professionele partij op wiens informatie en uitspraken een koper moet kunnen vertrouwen. Maar anderzijds wordt een verkopend makelaar ingehuurd en betaald door de verkoper bij de behartiging van diens belangen. De verkopend makelaar zal u eerlijk moeten informeren over de gebreken die hij kent en die u zelf niet kunt waarnemen. Van een makelaar wordt verwacht dat hij weet wat hij verkoopt.

Dat houdt echter niet in dat een verkopend makelaar de volledige onderzoeksplicht van een koper overbodig maakt. Makelaars geven op een professionele manier invulling aan de mededelingsplicht 'namens' de verkoper. Er zijn soms 'belangstellenden' voor een woning die een makelaar, voordat er een bezichtiging heeft plaatsgevonden, vragen dat er een compleet en lijvig dossier wordt ingevuld en aangeleverd. Makelaars maken werkelijk van alles mee.

  • Kunt u me ALLES vertellen over het bestemmingsplan? (Heeft u een paar dagen?) 
  • Kunt u ons de garantie geven dat het uitzicht altijd vrij zal blijven? (Onze makelaars gebruiken vijf zintuigen, helaas geen zes) 
  • Heeft u een overzicht van de onderhoudsuitgaven van de huidige eigenaars van de afgelopen tien jaar? (Zelfs de fiscus vraagt u uw administratie maar vijf jaar te bewaren) 
  • Kunt u ons informeren over alle bekende en verborgen gebreken (Onze vacature voor Superman-makelaar met röntgen-zicht is helaas nog niet ingevuld) 
  • Kunt u ons alle bijzonderheden vertellen over de overburen (Zou u willen dat wij over uw bijzonderheden zouden vertellen bij uw buren?)

Alle gekheid op een stokje. Makelaars informeren u graag en uitgebreid over alle bijzonderheden van een woning. Maar dat houdt niet in dat een makelaar de verantwoordelijkheid van de onderzoeksplicht van een koper overneemt. Als verkopend makelaar vragen wij onze opdrachtgevers het spreekwoordelijke hemd van het lijf. En met die informatie voorzien verkopend makelaars gegadigden van de benodigde informatie. Professionele makelaars maken daarbij gebruikt van de zogenaamde ‘vragenlijst verkoop woningen’.

3) De vragenlijst verkoop woningen

Er zijn verschillende modellen in omloop van de ‘Vragenlijst Verkoop Woningen’. Elke makelaarsorganisatie (NVM, VBO en LMV) gebruikt een eigen model. En vooral de grotere makelaarsorganisaties werken vaak met een eigen variant op die modellen. De vragenlijst verkoop woningen bestaat vaak uit twee delen. Het eerste gedeelte gaat vooral over de hypotheek op de woning en is uitsluitend bestemd voor intern gebruik door de verkopend makelaar. Het tweede gedeelte gaat over alle bijzonderheden van de woning. Dit gedeelte wordt als bijlage toegevoegd aan de koopovereenkomst en is vaak ook opgenomen in de (digitale) brochure van de woning. Althans, wel bij De Leeuw Makelaardij. Het NVM-model van de Vragenlijst verkoop woningen bestaat uit de volgende hoofdstukken:

  1. Bijzonderheden over de grond / het perceel
  2. Gevels
  3. Daken
  4. Kozijnen, ramen en deuren
  5. Vloeren, plafonds en wanden
  6. Kelder, kruipruimte en fundering
  7. Installaties
  8. Sanitair en riolering
  9. Diversen
  10. Vaste lasten
  11. Garanties

Het is voor een verkoper erg belangrijk om de Vragenlijst verkoop woningen zeer nauwkeurig èn naar waarheid in te vullen. Een koper mag namelijk vertrouwen op de inhoud van de Vragenlijst. Tegelijkertijd moeten verkopers ook voorzichtig zijn bij de beantwoording van de vragen. Als u als verkoper het antwoord op een vraag niet zeker weet, dan kan het gevaarlijk zijn om een vraag met ja of nee te beantwoorden omdat een koper op uw antwoorden mag vertrouwen.

4) De koper en diens onderzoeksplicht

De koper van een huis heeft een onderzoeksplicht om te onderzoeken of er sprake is van zichtbare gebreken. Zichtbare gebreken zijn gebreken die door een normaal oplettende koper bij de bezichtiging van een huis ontdekt kunnen worden. Van een koper wordt verwacht dat hij of zij zorgvuldig en actief op onderzoek uit gaat. Als koper mag u er van uitgaan dat een huis de eigenschappen heeft waaraan u niet hoeft te twijfelen. Als u als koper twijfelt of als een zorgvuldig koper zou moeten twijfelen, dan geldt voor u een nadere onderzoeksplicht. Een koper kan daarvoor een eigen makelaar inschakelen. In sommige gevallen kan het raadzaam zijn om daarnaast een bouwkundige in te schakelen voor het verrichten van een bouwkundige keuring.

5) De rol van de aankopend makelaar

De aankopend makelaar wordt ingeschakeld door de koper en behartigt diens belangen. De primaire taak van de aankopend makelaar in het kader van ‘verborgen gebreken’ is het ondersteunen van de koper bij het invullen van diens onderzoeksplicht. Als u als koper een aankopend makelaar inschakelt, dan is het van belang dat u uw makelaar goed informeert over de bijzondere eisen die u als toekomstige eigenaar van het huis stelt.

Meer weten?

Lees de overige blogs over dit onderwerp:

Verborgen gebreken (1/6) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis
Verborgen gebreken (2/6) : De juridische spelregels voor kopers en verkopers (deze blog)
Verborgen gebreken (3/6) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst
Verborgen gebreken (4/6) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord
Verborgen gebreken (5/6) : Praktische tips voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (6/6) - Stappenplan bij verborgen gebreken

Vragen?

U kunt hieronder uw vragen stellen over dit onderwerp

 

Vragen & Reacties 171

Kelly op donderdag 25 oktober 2018 13:00

Hallo, 28 sep jl heb ik mijn woning verkocht. Tijdens de laatste inspectie heb ik aan kunnen tonen dat de cv ketel naar toebehoren werkt. De kopende partij was hierbij aanwezig en mijn makelaar. De cv ketel heeft 28 dec 2016 een onderhoudsbeurt gehad en er zijn 2 sensoren vervangen n.a.v. een storing in de ketel. Na deze onderhoudsbeurt heb ik geen problemen meer gehad met de cv. Nu een maand later komt de koper bij mij dat de cv ketel storingen heeft en wilt mij hiervoor aansprakelijk stellen. Dit mag toch niet?

Hallo, 28 sep jl heb ik mijn woning verkocht. Tijdens de laatste inspectie heb ik aan kunnen tonen dat de cv ketel naar toebehoren werkt. De kopende partij was hierbij aanwezig en mijn makelaar. De cv ketel heeft 28 dec 2016 een onderhoudsbeurt gehad en er zijn 2 sensoren vervangen n.a.v. een storing in de ketel. Na deze onderhoudsbeurt heb ik geen problemen meer gehad met de cv. Nu een maand later komt de koper bij mij dat de cv ketel storingen heeft en wilt mij hiervoor aansprakelijk stellen. Dit mag toch niet?
Wim de Leeuw op donderdag 25 oktober 2018 15:08

Beste Kelly,

Ja hoor, de koper mag jou daar best voor aansprakelijk stellen. Je mag namelijk altijd iedereen overal voor aansprakelijk stellen en je mag in elk geval dreigen met een procedure. En dat is precies wat deze koper ook doet. Dreigen. Maar wat mij betreft heeft hij geen poot om op te staan.

Als verkoper geef je geen garantie op een woning of op de onderdelen van een woning, tenzij dat expliciet is af overeengekomen.

Het enige dat de verkoper moet doen, is de woning aan de koper overdragen in de staat waarin de woning zich bevond op het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam. En dat heb je gedaan. De woning is verkocht met een werkende c.v.-installatie en de woning is geleverd met een werkende c.v.-installatie. Dat de c.v.-ketel het daarna begeeft is jammer voor de koper, maar dit komt voor rekening en risico van de koper.

Wat mij betreft hoef je je geen zorgen te maken. De koper speelt blufpoker of is slecht geïnformeerd!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Kelly, Ja hoor, de koper mag jou daar best voor aansprakelijk stellen. Je mag namelijk altijd iedereen overal voor aansprakelijk stellen en je mag in elk geval dreigen met een procedure. En dat is precies wat deze koper ook doet. Dreigen. Maar wat mij betreft heeft hij geen poot om op te staan. Als verkoper geef je geen garantie op een woning of op de onderdelen van een woning, tenzij dat expliciet is af overeengekomen. Het enige dat de verkoper moet doen, is de woning aan de koper overdragen in de staat waarin de woning zich bevond op het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam. En dat heb je gedaan. De woning is verkocht met een werkende c.v.-installatie en de woning is geleverd met een werkende c.v.-installatie. Dat de c.v.-ketel het daarna begeeft is jammer voor de koper, maar dit komt voor rekening en risico van de koper. Wat mij betreft hoef je je geen zorgen te maken. De koper speelt blufpoker of is slecht geïnformeerd! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Robbie Jansen op woensdag 14 november 2018 13:32

Hallo, rust op de verkopende partij middels de (NVM) makelaar de verplichting om te melden dat een perceel mogelijk vervuild is. Dat is in dit geval niet gebeurd, terwijl de mogelijke vervuiling wel openbaar op http://www.bodemloket.nl in te zien was. De melding voor dit perceel was “dat uit historisch onderzoek (2005) is gebleken dat er een mogelijke vervuiling aanwezig is en dat verder bodemonderzoek noodzakelijk is”. De verkopende partij en makelaar hebben tijdens het koopproces vermeld “niet op de hoogte te zijn van mogelijke vervuiling”. De kopende partij had hier natuurlijk ook zelf naar kunnen informeren, maar rust er niet de plicht op de makelaar van de verkopende partij (professional!) om deze informatie actief aan te leveren; cq. Had hij niet pro-actief op http://www.bodemloket.nl moeten kijken of er mogelijke bodemvervuiling op het perceel aanwezig was? Het perceel blijkt na de koop vervuild te zijn en dient gesaneerd te worden (kosten € 40.000).

Hallo, rust op de verkopende partij middels de (NVM) makelaar de verplichting om te melden dat een perceel mogelijk vervuild is. Dat is in dit geval niet gebeurd, terwijl de mogelijke vervuiling wel openbaar op www.bodemloket.nl in te zien was. De melding voor dit perceel was “dat uit historisch onderzoek (2005) is gebleken dat er een mogelijke vervuiling aanwezig is en dat verder bodemonderzoek noodzakelijk is”. De verkopende partij en makelaar hebben tijdens het koopproces vermeld “niet op de hoogte te zijn van mogelijke vervuiling”. De kopende partij had hier natuurlijk ook zelf naar kunnen informeren, maar rust er niet de plicht op de makelaar van de verkopende partij (professional!) om deze informatie actief aan te leveren; cq. Had hij niet pro-actief op www.bodemloket.nl moeten kijken of er mogelijke bodemvervuiling op het perceel aanwezig was? Het perceel blijkt na de koop vervuild te zijn en dient gesaneerd te worden (kosten € 40.000).
Wim de Leeuw op woensdag 14 november 2018 16:46

Geachte heer Jansen / Beste Robbie,

Zoals heel vaak bij dit onderwerp luidt het enige juiste antwoord: "dat hangt ervan af".

Het bodemloket is één van de talloze openbare bronnen met 'vastgoedinformatie', zoals (onder andere) het kadaster, en de website ruimtelijke plannen.nl. Laatstgenoemde website bevat met informatie over bestemmingsplannen, structuurvisies en algemene regels die gemaakt zijn door gemeentes, provincies en het Rijk.

Ook een professionele verkoper is niet per definitie verplicht om een niet-professionele koper ongevraagd alle mogelijke informatie uit alle mogelijke bronnen te verschaffen. De koper wordt geacht zijn onderzoeksplicht op een actieve manier in te vullen.

Als de verkoper op het moment van de verkoop wist dat er sprake van een serieuze vervuiling, dan was er wat mij betreft wel sprake van een mededelingsplicht. En als de verkoper of diens makelaar op de hoogte waren en onjuiste informatie hebben verstrekt, dan heeft de koper grond voor een claim.

Het is denkbaar dat daarvan geen sprake is geweest, omdat het kadaster vanaf 1 januari 1995 de besluiten van de overheid over bodemvervuiling registreert. Het gaat daarbij om beschikkingen en bevelen. De beschikking bepaalt of er sprake is van een ernstige vervuiling en of er sprake is van een urgente sanering.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Jansen / Beste Robbie, Zoals heel vaak bij dit onderwerp luidt het enige juiste antwoord: "dat hangt ervan af". Het bodemloket is één van de talloze openbare bronnen met 'vastgoedinformatie', zoals (onder andere) het kadaster, en de website ruimtelijke plannen.nl. Laatstgenoemde website bevat met informatie over bestemmingsplannen, structuurvisies en algemene regels die gemaakt zijn door gemeentes, provincies en het Rijk. Ook een professionele verkoper is niet per definitie verplicht om een niet-professionele koper ongevraagd alle mogelijke informatie uit alle mogelijke bronnen te verschaffen. De koper wordt geacht zijn onderzoeksplicht op een actieve manier in te vullen. Als de verkoper op het moment van de verkoop wist dat er sprake van een serieuze vervuiling, dan was er wat mij betreft wel sprake van een mededelingsplicht. En als de verkoper of diens makelaar op de hoogte waren en onjuiste informatie hebben verstrekt, dan heeft de koper grond voor een claim. Het is denkbaar dat daarvan geen sprake is geweest, omdat het kadaster vanaf 1 januari 1995 de besluiten van de overheid over bodemvervuiling registreert. Het gaat daarbij om beschikkingen en bevelen. De beschikking bepaalt of er sprake is van een ernstige vervuiling en of er sprake is van een urgente sanering. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
H Rugenbrink op vrijdag 16 november 2018 14:40

Hallo Wim,
In 2001 hebben wij een huis laten bouwen en deze verkocht in Augustus 2016. Gedurende de 15 jaar dat wij er hebben gewoond hebben wij geen enkel probleem ondervonden. Nu, na 2 jaar, zeggen de kopers een verborgen gebrek te hebben ontdekt. Er zou iets mis zijn met leidingen waardoor de kopers last hebben van verstoppingen. Kunnen de kopers de kosten op ons verhalen?

Henk.

Hallo Wim, In 2001 hebben wij een huis laten bouwen en deze verkocht in Augustus 2016. Gedurende de 15 jaar dat wij er hebben gewoond hebben wij geen enkel probleem ondervonden. Nu, na 2 jaar, zeggen de kopers een verborgen gebrek te hebben ontdekt. Er zou iets mis zijn met leidingen waardoor de kopers last hebben van verstoppingen. Kunnen de kopers de kosten op ons verhalen? Henk.
Wim de Leeuw op vrijdag 16 november 2018 15:55

Beste Henk,

Uiteraard ben ik zeer bereid om je vraag te beantwoorden. Ik ben echter erg benieuwd waar de onduidelijkheid in mijn blogs zit. Want wat mij betreft is dit een 'schoolvoorbeeld'. En ik had gehoopt dat mijn blogs voldoende helder zouden zijn voor de lezers van mijn blogs om een antwoord te vinden. Dus als je de moeite zou willen nemen om me uit te leggen waar de onduidelijkheid voor jou precies zat.... heel graag!

Er is blijkbaar sprake van 'een gebrek'. Dat is helder.

Eerste stap : geen ernstig gebrek

Als er sprake zou zijn van een ernstig gebrek waarvan vaststaat dat het gebrek al aanwezig was ten tijde van de overdracht, dan zouden jullie als verkopers aansprakelijk kunnen zijn.

Daarvan is geen sprake. Een ernstig gebrek doet zich voor als het gebrek het normale gebruik van een huis in de weg staat. Het huis is dan niet geschikt om als huis te worden gebruikt. Maar blijkbaar wonen de nieuwe eigenaars al twee jaar in het huis en wordt het huis dus al twee jaar als zodanig gebruikt.

Geen ernstig gebrek dus.

Volgende stap : Is er sprake van een gebrek in de zin van de koopovereenkomst?

Bij non-conformiteit ofwel 'verborgen gebreken' gaat het over gebreken die aanwezig zijn op het moment van levering van de woning. Ook daarvan kan moeilijk sprake zijn. Want als het gebrek bij de levering aanwezig was, waarom heeft het dan twee jaar geduurd voordat de nieuwe eigenaren het gebrek ontdekten?

Wat mij betreft is er geen gebrek in de zin van de koopovereenkomst.

De essentie van 'verborgen gebreken'

Een van de belangrijkste redenen waarom ik mijn blogs heb geschreven, is omdat ik een bijdrage wilde leveren aan het oplossen van één van de grootste misverstanden bij de koop van een huis. En dat misverstand is dat de aanwezigheid van een verborgen gebrek een probleem is van de verkoper. Ook deze koper redeneert op die manier. Het huis heeft een verborgen gebrek en DUS overwegen ze om jullie als verkopers aansprakelijk te stellen. Het werkt juist andersom. Een verborgen gebrek is niet het probleem van de verkoper, maar het probleem van de koper.

De koopakte die jullie in 2016 hebben ondertekend, bevatte vermoedelijk de volgende passage:

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.


In het kort: De koper kocht het huis met alle zichtbare en onzichtbare gebreken.

Een verkoper is uitsluitend aansprakelijk als er sprake is van een ernstig gebrek dan wel wanneer er sprake is van (1) een gebrek dat voor de overdracht al aanwezig was en dat (2) bekend was bij de verkoper en (3) niet gemeld is aan de koper.

Kortom, deze kopers hebben wat mij betreft geen schijn van kans!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Henk, Uiteraard ben ik zeer bereid om je vraag te beantwoorden. Ik ben echter erg benieuwd waar de onduidelijkheid in mijn blogs zit. Want wat mij betreft is dit een 'schoolvoorbeeld'. En ik had gehoopt dat mijn blogs voldoende helder zouden zijn voor de lezers van mijn blogs om een antwoord te vinden. Dus als je de moeite zou willen nemen om me uit te leggen waar de onduidelijkheid voor jou precies zat.... heel graag! Er is blijkbaar sprake van 'een gebrek'. Dat is helder. [u][b]Eerste stap : geen ernstig gebrek[/b][/u] Als er sprake zou zijn van een ernstig gebrek waarvan vaststaat dat het gebrek al aanwezig was ten tijde van de overdracht, dan zouden jullie als verkopers aansprakelijk kunnen zijn. Daarvan is geen sprake. Een ernstig gebrek doet zich voor als het gebrek het normale gebruik van een huis in de weg staat. Het huis is dan niet geschikt om als huis te worden gebruikt. Maar blijkbaar wonen de nieuwe eigenaars al twee jaar in het huis en wordt het huis dus al twee jaar als zodanig gebruikt. Geen ernstig gebrek dus. [u][b]Volgende stap : Is er sprake van een gebrek in de zin van de koopovereenkomst?[/b][/u] Bij non-conformiteit ofwel 'verborgen gebreken' gaat het over gebreken die aanwezig zijn op het moment van levering van de woning. Ook daarvan kan moeilijk sprake zijn. Want als het gebrek bij de levering aanwezig was, waarom heeft het dan twee jaar geduurd voordat de nieuwe eigenaren het gebrek ontdekten? Wat mij betreft is er geen gebrek in de zin van de koopovereenkomst. [u][b]De essentie van 'verborgen gebreken'[/b][/u] Een van de belangrijkste redenen waarom ik mijn blogs heb geschreven, is omdat ik een bijdrage wilde leveren aan het oplossen van één van de grootste misverstanden bij de koop van een huis. En dat misverstand is dat de aanwezigheid van een verborgen gebrek een probleem is van de verkoper. Ook deze koper redeneert op die manier. Het huis heeft een verborgen gebrek en DUS overwegen ze om jullie als verkopers aansprakelijk te stellen. Het werkt juist andersom. Een verborgen gebrek is niet het probleem van de verkoper, maar het probleem van de koper. De koopakte die jullie in 2016 hebben ondertekend, bevatte vermoedelijk de volgende passage: [i]artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 6.1. [b]De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende[/b] rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, [b]zichtbare en onzichtbare gebreken[/b] en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.[/i] In het kort: De koper kocht het huis met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Een verkoper is uitsluitend aansprakelijk als er sprake is van een [b]ernstig gebrek[/b] dan wel wanneer er sprake is van (1) een gebrek dat voor de overdracht al aanwezig was en dat (2) bekend was bij de verkoper en (3) niet gemeld is aan de koper. Kortom, deze kopers hebben wat mij betreft geen schijn van kans! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
H Rugenbrink op vrijdag 16 november 2018 20:51

Hallo Wim,
Sorry dat ik een vraag stelde die ik zelf uit de blogs had kunnen halen maar soms twijfel ik en wil ik graag een bevestiging of ik het goed heb gelezen. Dat ga je krijgen als gepensioneerde.
Heel hartelijk bedankt voor het antwoord op mijn vraag.

Met vriendelijke groet,

Henk

Hallo Wim, Sorry dat ik een vraag stelde die ik zelf uit de blogs had kunnen halen maar soms twijfel ik en wil ik graag een bevestiging of ik het goed heb gelezen. Dat ga je krijgen als gepensioneerde. Heel hartelijk bedankt voor het antwoord op mijn vraag. Met vriendelijke groet, Henk
Wim de Leeuw op maandag 19 november 2018 12:01

Graag gedaan, Henk!

Graag gedaan, Henk!
Jean Weinfeld op vrijdag 23 november 2018 17:11

in English.
We sold a recreation bungalow in the NL and the buyer requires us sellers to pay for repairs (roof) that we did not know about at the time of the sale (we had such minor leaks before but we took care of them: at the time of the delivery no leak was known by us and anyway the buyer had seen the bungalow); these problems (water leaks) were declared by the buyer to us AFTER the delivery of the good. The buyer declared then new problems repetedly so that we fear that this could become a "never ending story".

So, who should pay for these problems occurred after the delivery: buyer or seller, according to Dutch Law at that point in time?

If you needed more information, under circumstances I could give them to you.

Thanks in advance for giving us a hint.

in English. We sold a recreation bungalow in the NL and the buyer requires us sellers to pay for repairs (roof) that we did not know about at the time of the sale (we had such minor leaks before but we took care of them: at the time of the delivery no leak was known by us and anyway the buyer had seen the bungalow); these problems (water leaks) were declared by the buyer to us AFTER the delivery of the good. The buyer declared then new problems repetedly so that we fear that this could become a "never ending story". So, who should pay for these problems occurred after the delivery: buyer or seller, according to Dutch Law at that point in time? If you needed more information, under circumstances I could give them to you. Thanks in advance for giving us a hint.
Wim de Leeuw op zaterdag 24 november 2018 10:44

Dear Jean,

The agreements about the purchase of the bungalow are probably laid down in a model purchase agreement. Article 6 of that agreement, translated by Google Translate:

Article 6 State of the immovable property / Use
6.1. The immovable property will be transferred to the buyer in ownership in the state in which it is at the conclusion of this contract of sale, therefore with all the associated rights and claims, prevailing servitudes and qualitative rights, visible and invisible defects and free of mortgages, herds and registrations thereof. Buyer accepts this state and with it the public law restrictions on the immovable property, insofar as these are not 'special charges'.


In an English-language explanation of the purchase agreement, I found the following translation

Article 5 Condition of the real estate, use
5.1
The real estate in the condition of the purchase was in the conclusion of this contract with all rights and claims pertaining thereto, latent and patent defects, dominant easements and qualitative rights, and free of mortgages, attachments and registrations thereof.


If there would be a serious defect (a defect that prevents the house from being used as a home), you would be liable. And if there would be is a 'legal defect', you would be liable as well.
Both situations do not occur here.

And so it is all about the question whether this defect was present when the house was handed over and whether you knew about the defect. In Dutch law applies: "who demands, proves". The buyers will therefore have to prove that the defect was present and that you knew about it defect.

If I were you, I would not worry too much about this 'claim'. Many Dutch people think that a 'hidden defect' is a defect that was known to the seller and was then deliberately hidden from the vendors. The meaning is just the opposite: a hidden defect is a defect that was hidden from both buyers and sellers. Hidden in the sense of 'not perceptible'.

Sincerely,
Wim de Leeuw

Dear Jean, The agreements about the purchase of the bungalow are probably laid down in a model purchase agreement. Article 6 of that agreement, translated by Google Translate: [i]Article 6 State of the immovable property / Use 6.1. The immovable property will be transferred to the buyer in ownership in the state in which it is at the conclusion of this contract of sale, therefore with all the associated rights and claims, prevailing servitudes and qualitative rights, visible and invisible defects and free of mortgages, herds and registrations thereof. Buyer accepts this state and with it the public law restrictions on the immovable property, insofar as these are not 'special charges'.[/i] In an English-language explanation of the purchase agreement, I found the following translation [i]Article 5 Condition of the real estate, use 5.1 The real estate in the condition of the purchase was in the conclusion of this contract with all rights and claims pertaining thereto, latent and patent defects, dominant easements and qualitative rights, and free of mortgages, attachments and registrations thereof.[/i] If there would be a serious defect (a defect that prevents the house from being used as a home), you would be liable. And if there would be is a 'legal defect', you would be liable as well. Both situations do not occur here. And so it is all about the question whether this defect was present when the house was handed over and whether you knew about the defect. In Dutch law applies: "who demands, proves". The buyers will therefore have to prove that the defect was present and that you knew about it defect. If I were you, I would not worry too much about this 'claim'. Many Dutch people think that a 'hidden defect' is a defect that was known to the seller and was then deliberately hidden from the vendors. The meaning is just the opposite: a hidden defect is a defect that was hidden from both buyers and sellers. Hidden in the sense of 'not perceptible'. Sincerely, Wim de Leeuw
Eline van den Vonder-van der Hoorn op vrijdag 30 november 2018 22:45

Beste Wim.

begin 2018 waren wij, doorgroeiende starters, voornemens ons huis te verkopen om groter te gaan wonen. Echter deed zich een probleem voor: er bleek vochthoping te ontstaan die in de keuken zichtbaar werd aan het plafond. Dit werd steeds erger. Wij hebben toen hier een 3-delige vraag gesteld waar ook dit probleem in was benoemd. Door mede uw antwoord op een vraag van een half jaar geleden, (u was nog zo blij dat wij als kopers zo grondig bezig waren) hebben wij toen besloten de verkoop van ons huis uit te stellen om het niet met verborgen gebreken te verkopen. (Brave burgers dat we zijn).
Stap 1: de verzekering gebeld. Deze stuurde iemand om het lek te detecteren, waar uit het rapport kwam dat het ging om achterstallig onderhoud aan het kit-, en voegwerk. 
Dit zou kunnen kloppen. Het was ons eerste koophuis, dus wij wisten niet dat dit mettertijd kon gebeuren. De verzekering vergoed achterstallig onderhoud natuurlijk niet, we hebben het dan ook zelf opgelost.

Oplossing: Wij hebben de gehele badkamer verniewd, alles is opnieuw betegeld en gekit en gevoegd. Het oude doucheputje is verplaatst met een nieuwe, alles is met egaliseer behandeld, en alles in de badkamer is echt gloedje gloedje nieuw. Er kan simpelweg niets meer mis zijn met het kit-en voegwerk.
Dit heeft echter door meermalig niet nakomen van afspraken door de badkamerbouwers bij elkaar een half jaar geduurd.

Wij waren supergelukkig toen wij, na het begin van de bouw in mei 2018, (en het niet meer in eigen huis douchen sinds februari) begin november jl weer konden douchen in ons eigen huis. Na de badkamer verbouwd te hebben wisten wij niet beter dan dat het lek was gemaakt. Wij hebben in dat halve jaar ook de rest van ons huis opgeknapt, welke nu te koop staat. A.s. dinsdag komen de eerste kijkers. Het hele verhaal hebben wij ook gemeld in de lijsten die de makelaar heeft gestuurd ter invulling, wij hebben niets verzwegen. Op de vraag naar gebreken/lekkages in de lijst van zaken hebben wij zowel het probleem als de oplossing vermeld.

Dit is inmiddels 2 weken geleden ingeleverd bij de makelaar.

Echter kwamen wij er gisteravond achter dat de originele vochtplek weer zichtbaar wordt. Het lek is blijkbaar niet gemaakt, het kan echt het kit-en voegwerk niet zijn. Dus hebben wij direct weer de verzekering gebeld met de uitleg, welke weer opnieuw een lekdetectierapport laten opmaken. Ook hebben wij de verkopende makelaar op de hoogte gestekd van het probleem, zij hebben de badkamer nog in aanbouw gezien en 3 weken geleden voor het eerst af; alle verbeteringen zagen er goed uit.

De door de verzekering aangewezen lekdetectie wordt a.s. dinsdag, de dag van de kijkers, gedaan, door hetzelfde bedrijf en zelfs dezelfde persoon als de vorige keer. Ter voorbereiding op de uitkomst hiervan vraag ik mij af wat onze rechten zijn. Stel dat het lek uit de pijpleiding blijkt te komen, zou dit onder onze verzekering moeten vallen. Dan zouden ze het moeten maken. Maar stel dat ze nu iets vinden dat niet onder de verzekering valt, zullen wij dit, ter voorkomen van 'verborgen gebreken' graag oplossen en dit met eventuele kopers overleggen. Wij willen het natuurlijk oplossen voor de verkoop. Kunnen wij het lekdetectiebedrijf voor de eerste lekdetectie, die dus blijkbaar niet goed is geweest, verantwoordelijk stellen voor eventuele schade (niet van de bouw van de badkamer, maar voor de eventuele verbouwingen die er nu plaats zouden moeten vinden)? Wat zijn onze rechten en plichten m.b.t. de verkoop? Wij zijn eerlijke mensen en willen niemand met iets 'opzadelen', zeker niet omdat wij al duizenden euros in de eerste 'oplossing' hebben gestoken.

Met de makelaar overleggen wij a.s. dinsdag na de lekdetectie. Ik wil gewoon voorbereid zijn op wat me te doen staat in deze, zoner problemen, al spannende tijd.

Ps, het probleem met de buren heeft zichzelf opgelost; er is een wisseling in samenstelling geweest van de bewoners. Mocht u het zich afvragen. Ook de schutting is gerepareerd bij de verbouwingen in het afgelopen jaar.

Groetjes
Een radeloze brave verkoper die het echt niet meezit.

Beste Wim. begin 2018 waren wij, doorgroeiende starters, voornemens ons huis te verkopen om groter te gaan wonen. Echter deed zich een probleem voor: er bleek vochthoping te ontstaan die in de keuken zichtbaar werd aan het plafond. Dit werd steeds erger. Wij hebben toen hier een 3-delige vraag gesteld waar ook dit probleem in was benoemd. Door mede uw antwoord op een vraag van een half jaar geleden, (u was nog zo blij dat wij als kopers zo grondig bezig waren) hebben wij toen besloten de verkoop van ons huis uit te stellen om het niet met verborgen gebreken te verkopen. (Brave burgers dat we zijn). Stap 1: de verzekering gebeld. Deze stuurde iemand om het lek te detecteren, waar uit het rapport kwam dat het ging om achterstallig onderhoud aan het kit-, en voegwerk.  Dit zou kunnen kloppen. Het was ons eerste koophuis, dus wij wisten niet dat dit mettertijd kon gebeuren. De verzekering vergoed achterstallig onderhoud natuurlijk niet, we hebben het dan ook zelf opgelost. Oplossing: Wij hebben de gehele badkamer verniewd, alles is opnieuw betegeld en gekit en gevoegd. Het oude doucheputje is verplaatst met een nieuwe, alles is met egaliseer behandeld, en alles in de badkamer is echt gloedje gloedje nieuw. Er kan simpelweg niets meer mis zijn met het kit-en voegwerk. Dit heeft echter door meermalig niet nakomen van afspraken door de badkamerbouwers bij elkaar een half jaar geduurd. Wij waren supergelukkig toen wij, na het begin van de bouw in mei 2018, (en het niet meer in eigen huis douchen sinds februari) begin november jl weer konden douchen in ons eigen huis. Na de badkamer verbouwd te hebben wisten wij niet beter dan dat het lek was gemaakt. Wij hebben in dat halve jaar ook de rest van ons huis opgeknapt, welke nu te koop staat. A.s. dinsdag komen de eerste kijkers. Het hele verhaal hebben wij ook gemeld in de lijsten die de makelaar heeft gestuurd ter invulling, wij hebben niets verzwegen. Op de vraag naar gebreken/lekkages in de lijst van zaken hebben wij zowel het probleem als de oplossing vermeld. Dit is inmiddels 2 weken geleden ingeleverd bij de makelaar. Echter kwamen wij er gisteravond achter dat de originele vochtplek weer zichtbaar wordt. Het lek is blijkbaar niet gemaakt, het kan echt het kit-en voegwerk niet zijn. Dus hebben wij direct weer de verzekering gebeld met de uitleg, welke weer opnieuw een lekdetectierapport laten opmaken. Ook hebben wij de verkopende makelaar op de hoogte gestekd van het probleem, zij hebben de badkamer nog in aanbouw gezien en 3 weken geleden voor het eerst af; alle verbeteringen zagen er goed uit. De door de verzekering aangewezen lekdetectie wordt a.s. dinsdag, de dag van de kijkers, gedaan, door hetzelfde bedrijf en zelfs dezelfde persoon als de vorige keer. Ter voorbereiding op de uitkomst hiervan vraag ik mij af wat onze rechten zijn. Stel dat het lek uit de pijpleiding blijkt te komen, zou dit onder onze verzekering moeten vallen. Dan zouden ze het moeten maken. Maar stel dat ze nu iets vinden dat niet onder de verzekering valt, zullen wij dit, ter voorkomen van 'verborgen gebreken' graag oplossen en dit met eventuele kopers overleggen. Wij willen het natuurlijk oplossen voor de verkoop. Kunnen wij het lekdetectiebedrijf voor de eerste lekdetectie, die dus blijkbaar niet goed is geweest, verantwoordelijk stellen voor eventuele schade (niet van de bouw van de badkamer, maar voor de eventuele verbouwingen die er nu plaats zouden moeten vinden)? Wat zijn onze rechten en plichten m.b.t. de verkoop? Wij zijn eerlijke mensen en willen niemand met iets 'opzadelen', zeker niet omdat wij al duizenden euros in de eerste 'oplossing' hebben gestoken. Met de makelaar overleggen wij a.s. dinsdag na de lekdetectie. Ik wil gewoon voorbereid zijn op wat me te doen staat in deze, zoner problemen, al spannende tijd. Ps, het probleem met de buren heeft zichzelf opgelost; er is een wisseling in samenstelling geweest van de bewoners. Mocht u het zich afvragen. Ook de schutting is gerepareerd bij de verbouwingen in het afgelopen jaar. Groetjes Een radeloze brave verkoper die het echt niet meezit.
Wim de Leeuw op zaterdag 01 december 2018 11:51

Beste Eline,

Het leven van een verkoper gaat niet altijd over rozen. Het zit jullie niet mee.

Nu je de problemen kent, kun je niet anders dan eventuele kopers informeren over de situatie. Je moet de kopers informeren. Je hoeft niet noodzakelijkerwijs het probleem op te lossen. Het is daarbij de vraag of jullie als verkopers het probleem gaan oplossen dan wel dat de kopers de situatie accepteren al dan niet na compensatie in de vorm van een lagere verkoopprijs.

Er zijn volgens mij twee mogelijkheden.
Of de werkelijke oorzaak van de lekkage is niet weggenomen en in dat geval heeft wellicht het bedrijf dat de lekdetectie heeft uitgevoerd, een fout gemaakt. Ik zou je dan ook adviseren om een second opinion te vragen bij een ander bedrijf in plaats van hetzelfde bedrijf met dezelfde medewerker de klus nog een keer te laten klaren.
Een andere mogelijkheid lijkt me dat de verbouwing van de badkamer op een ondeugdelijke manier uitgevoerd is. Ook dat zou kunnen blijken uit een second opinion van de lekdetectie.

Fijn dat de overige problemen inmiddels wel zijn opgelost!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Eline, Het leven van een verkoper gaat niet altijd over rozen. Het zit jullie niet mee. Nu je de problemen kent, kun je niet anders dan eventuele kopers informeren over de situatie. Je moet de kopers informeren. Je hoeft niet noodzakelijkerwijs het probleem op te lossen. Het is daarbij de vraag of jullie als verkopers het probleem gaan oplossen dan wel dat de kopers de situatie accepteren al dan niet na compensatie in de vorm van een lagere verkoopprijs. Er zijn volgens mij twee mogelijkheden. Of de werkelijke oorzaak van de lekkage is niet weggenomen en in dat geval heeft wellicht het bedrijf dat de lekdetectie heeft uitgevoerd, een fout gemaakt. Ik zou je dan ook adviseren om een second opinion te vragen bij een ander bedrijf in plaats van hetzelfde bedrijf met dezelfde medewerker de klus nog een keer te laten klaren. Een andere mogelijkheid lijkt me dat de verbouwing van de badkamer op een ondeugdelijke manier uitgevoerd is. Ook dat zou kunnen blijken uit een second opinion van de lekdetectie. Fijn dat de overige problemen inmiddels wel zijn opgelost! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Daniëlle Tetteroo op woensdag 02 januari 2019 20:51

Zeer geachte heer de Leeuw,

Van Yannick kreeg ik in de chat om mijn vraag hier bij u neer te leggen.
Ik hoop van harte dat u mij kunt helpen en van advies kunt voorzien.

Mijn vriend en ik hebben zeer recent een recreatiebungalow gekocht en nu blijkt de gehele vloer, onder het laminaat, volledig beschimmeld te zijn, deze zal in zijn geheel moeten worden vervangen voor een nieuwe vloer, de bungalow is hierdoor absoluut onbewoonbaar momenteel.

Het volgende speelt mee, de oud bewoner heeft zijn neef gemachtigd om de verkoop te doen omdat hij daar door zijn slechte fysieke toestand niet zelf toe in staat toe is. Deze neef heeft zelf nooit in de bungalow gewoond. In het koopcontract staat netjes dat verborgen gebreken na de koop, voor rekening van de verkoper komt. Maar in ons koopcontract is een clausule bijgevoegd die deze regeling teniet lijkt te doen, aangezien er in deze clausule te lezen valt dat als de verkoper nooit in de woning heeft gewoond, hij niet aansprakelijk kan worden gesteld voor het verborgen gebrek en de herstelkosten daarvan. Dit zou dus inhouden dat alle kosten voor ons als koper komen door deze clausule? Klopt deze conclusie of overruled zo'n z.g.n. niet zelf bewoningsclausule niet perse het artikel 6.3, dat aangeeft dat gebreken die het normale gebruik belemmeren, en niet kenbaar waren gemaakt aan de koper voor het tot stand komen van de koopovereenkomst, verkoper uitsluitend aansprakelijk maakt voor de herstelkosten?

Daarbij heb ik het koopcontract nog eens heel gedetailleerd overgenomen en er zit een lijst bij van de over te nemen goederen zoals meubels, raamdecoratie én dus ook het laminaat. Wij zijn als kopers er steeds van uit gegaan dat het laminaat achter zou blijven. Wij wilden ook schappelijk zijn omdat de bewoner naar een verpleeghuis is gegaan en niet in staat was om de woning leeg te halen en zijn neef, die enkel voor de verkoop gemachtigd was, en met wie wij een zeer vriendelijk contact hadden, ook niet nog eens verantwoordelijk wilden stellen voor het volledig leeghalen van de woning. Wij gaan de woning sowieso geheel opknappen dus dan is het voor ons een kleine moeite om alle achtergebleven inboedel af te voeren. Máár.... nu blijkt in de lijst met over te nemen inboedel, het laminaat NIET staat aangekruist!!! Dat moet een vergissing zijn vermoed ik, maar dit is een onderdeel van de officiële ondertekende koopakte. Zou dit onze "redding" kunnen zijn? Of zijn er nog andere juridische zaken, waar wij geen weet van hebben, die in ons voordeel (of nadeel) kunnen werken?

En daarbij komt ook nog het feit dat we per 1-2-2019 onze huidige woning moeten verlaten en de planning was om dan al verhuisd te zijn. Dus extra huren of verblijven op een andere plek, brengt ook de nodige kosten met zich mee. Is dit ook te verhalen op de verkoper?

Graag wil ik tenslotte nog wel duidelijk maken (ook al klink ik wellicht nogal ferm in de mail ;-)
dat onze intentie écht is om hier op een rustige wijze uit te komen met de verkoper. Ons belang is dit zo spoedig mogelijk te regelen en niet voor (alle) kosten op te hoeven draaien. Juridische procedures willen we vooral vermijden!! Maar we willen het wel naar tevredenheid opgelost hebben en van onze rechten gebruik maken!

Nou, een heel verhaal. Ik hoop dat ik de situatie duidelijk geschetst heb en dat u mij van het nodige advies kunt voorzien.

Alvast hartelijk voor uw aandacht en wacht uw reactie met belangstelling tegemoet!

Met zeer vriendelijke groeten,
Daniëlle Tetteroo

Zeer geachte heer de Leeuw, Van Yannick kreeg ik in de chat om mijn vraag hier bij u neer te leggen. Ik hoop van harte dat u mij kunt helpen en van advies kunt voorzien. Mijn vriend en ik hebben zeer recent een recreatiebungalow gekocht en nu blijkt de gehele vloer, onder het laminaat, volledig beschimmeld te zijn, deze zal in zijn geheel moeten worden vervangen voor een nieuwe vloer, de bungalow is hierdoor absoluut onbewoonbaar momenteel. Het volgende speelt mee, de oud bewoner heeft zijn neef gemachtigd om de verkoop te doen omdat hij daar door zijn slechte fysieke toestand niet zelf toe in staat toe is. Deze neef heeft zelf nooit in de bungalow gewoond. In het koopcontract staat netjes dat verborgen gebreken na de koop, voor rekening van de verkoper komt. Maar in ons koopcontract is een clausule bijgevoegd die deze regeling teniet lijkt te doen, aangezien er in deze clausule te lezen valt dat als de verkoper nooit in de woning heeft gewoond, hij niet aansprakelijk kan worden gesteld voor het verborgen gebrek en de herstelkosten daarvan. Dit zou dus inhouden dat alle kosten voor ons als koper komen door deze clausule? Klopt deze conclusie of overruled zo'n z.g.n. niet zelf bewoningsclausule niet perse het artikel 6.3, dat aangeeft dat gebreken die het normale gebruik belemmeren, en niet kenbaar waren gemaakt aan de koper voor het tot stand komen van de koopovereenkomst, verkoper uitsluitend aansprakelijk maakt voor de herstelkosten? Daarbij heb ik het koopcontract nog eens heel gedetailleerd overgenomen en er zit een lijst bij van de over te nemen goederen zoals meubels, raamdecoratie én dus ook het laminaat. Wij zijn als kopers er steeds van uit gegaan dat het laminaat achter zou blijven. Wij wilden ook schappelijk zijn omdat de bewoner naar een verpleeghuis is gegaan en niet in staat was om de woning leeg te halen en zijn neef, die enkel voor de verkoop gemachtigd was, en met wie wij een zeer vriendelijk contact hadden, ook niet nog eens verantwoordelijk wilden stellen voor het volledig leeghalen van de woning. Wij gaan de woning sowieso geheel opknappen dus dan is het voor ons een kleine moeite om alle achtergebleven inboedel af te voeren. Máár.... nu blijkt in de lijst met over te nemen inboedel, het laminaat NIET staat aangekruist!!! Dat moet een vergissing zijn vermoed ik, maar dit is een onderdeel van de officiële ondertekende koopakte. Zou dit onze "redding" kunnen zijn? Of zijn er nog andere juridische zaken, waar wij geen weet van hebben, die in ons voordeel (of nadeel) kunnen werken? En daarbij komt ook nog het feit dat we per 1-2-2019 onze huidige woning moeten verlaten en de planning was om dan al verhuisd te zijn. Dus extra huren of verblijven op een andere plek, brengt ook de nodige kosten met zich mee. Is dit ook te verhalen op de verkoper? Graag wil ik tenslotte nog wel duidelijk maken (ook al klink ik wellicht nogal ferm in de mail ;-) dat onze intentie écht is om hier op een rustige wijze uit te komen met de verkoper. Ons belang is dit zo spoedig mogelijk te regelen en niet voor (alle) kosten op te hoeven draaien. Juridische procedures willen we vooral vermijden!! Maar we willen het wel naar tevredenheid opgelost hebben en van onze rechten gebruik maken! Nou, een heel verhaal. Ik hoop dat ik de situatie duidelijk geschetst heb en dat u mij van het nodige advies kunt voorzien. Alvast hartelijk voor uw aandacht en wacht uw reactie met belangstelling tegemoet! Met zeer vriendelijke groeten, Daniëlle Tetteroo
Wim de Leeuw op donderdag 03 januari 2019 10:31

Geachte mevrouw Tetteroo / beste Daniëlle,

Mijn eerste indruk is dat u geen sterke zaak heeft.

Tenzij de verkoper direct aangeeft dat hij u tegemoet wil komen, adviseer ik u om uw zaak op korte termijn te bespreken met een advocaat. Ik vrees echter dat deze u zal bevestigen dat u niet heel sterk staat en dat u dus het risico loopt om veel geld kwijt te zijn aan advocaat- en proceskosten met een onzekere uitkomst.

Eerste vraag is of er inderdaad sprake is van een ernstig gebrek dat het normale gebruik als woning in de weg staat. U zegt dat het zo is, maar de verkoper denkt daar vermoedelijk anders over. En het is onzeker tot welke conclusie een rechter zal komen.

De 'Niet zelf-bewoningsclausule' heeft tot gevolg dat er op u als kopers een grotere verantwoordelijkheid kwam te liggen op het punt van uw onderzoeksplicht. Als u de woning niet bouwkundig heeft laten keuren en geen gebruik heeft gemaakt van een aankoopmakelaar, dan staat u met 3-0 achter. De verkoper heeft immers aangegeven dat hij niet in voldoende mate in staat was om invulling te geven aan zijn mededelingsplicht. Daar kunt u als koper ofwel iets aan doen, door uw onderzoeksplicht maximaal in te vullen. Of u kunt er niets mee doen. Maar in het laatste geval zijn de consequenties wel voor uw rekening en risico.

Voor wat betreft het laminaat verwijs ik u naar mijn blog Welke zaken horen wel en welke niet bij een huis (onroerende en roerende zaken)?
. Ik denk dat hierin niet de redding zit waar u naar op zoek bent. Als het laminaat los ligt, dan zou het kunnen worden beschouwd als een roerende zaak. Als het laminaat gelijmd of gespijkerd is, zou het onroerend kunnen zijn. Dat feit is hooguit van belang voor de vraag wie het laminaat zou moeten verwijderen, maar als het laminaat is opgenomen in de verkoopdocumentatie of in de beschrijving op Funda, dan hoeft dat daarvoor niet van doorslaggevend belang te zijn. Hoe dan ook, wat niet verandert is dat er sprake was van een verborgen gebrek, dat verborgen zat onder het roerende of onroerende laminaat.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte mevrouw Tetteroo / beste Daniëlle, Mijn eerste indruk is dat u geen sterke zaak heeft. Tenzij de verkoper direct aangeeft dat hij u tegemoet wil komen, adviseer ik u om uw zaak op korte termijn te bespreken met een advocaat. Ik vrees echter dat deze u zal bevestigen dat u niet heel sterk staat en dat u dus het risico loopt om veel geld kwijt te zijn aan advocaat- en proceskosten met een onzekere uitkomst. Eerste vraag is of er inderdaad sprake is van een ernstig gebrek dat het normale gebruik als woning in de weg staat. U zegt dat het zo is, maar de verkoper denkt daar vermoedelijk anders over. En het is onzeker tot welke conclusie een rechter zal komen. De 'Niet zelf-bewoningsclausule' heeft tot gevolg dat er op u als kopers een grotere verantwoordelijkheid kwam te liggen op het punt van uw onderzoeksplicht. Als u de woning niet bouwkundig heeft laten keuren en geen gebruik heeft gemaakt van een aankoopmakelaar, dan staat u met 3-0 achter. De verkoper heeft immers aangegeven dat hij niet in voldoende mate in staat was om invulling te geven aan zijn mededelingsplicht. Daar kunt u als koper ofwel iets aan doen, door uw onderzoeksplicht maximaal in te vullen. Of u kunt er niets mee doen. Maar in het laatste geval zijn de consequenties wel voor uw rekening en risico. Voor wat betreft het laminaat verwijs ik u naar mijn blog[url=https://www.deleeuw.nl/blog/woningmarkt/731-welke-zaken-horen-wel-en-welke-niet-bij-een-huis-roerend-of-onroerend] Welke zaken horen wel en welke niet bij een huis (onroerende en roerende zaken)? [/url]. Ik denk dat hierin niet de redding zit waar u naar op zoek bent. Als het laminaat los ligt, dan zou het kunnen worden beschouwd als een roerende zaak. Als het laminaat gelijmd of gespijkerd is, zou het onroerend kunnen zijn. Dat feit is hooguit van belang voor de vraag wie het laminaat zou moeten verwijderen, maar als het laminaat is opgenomen in de verkoopdocumentatie of in de beschrijving op Funda, dan hoeft dat daarvoor niet van doorslaggevend belang te zijn. Hoe dan ook, wat niet verandert is dat er sprake was van een verborgen gebrek, dat verborgen zat onder het roerende of onroerende laminaat. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Schippers op dinsdag 15 januari 2019 14:02

Hallo onze huis is verkocht per 1 december 2018. Vorige week werden we gebeld dat de nieuwe eigenaar een klacht heeft over 3 ramen boven de deuren binnen in het huis. In die ramen zaten barsten in. Wij hadden die ramen al 10 jaar afgeplakt met zwarte stickers omdat het licht anders binnen de slaapkamers scheen. Nu zegt haar aankoop makelaar dat wij de ramen hadden beplakt en dat hun dat niet hadden kunnen zien. Maar als je goed kijkt dan kon je dat wel zien. Ook heeft ze een klacht over een deur in de slaapkamer die aan 1 kant van het scharnier kapot is. Wij hadden er ducktape erop geplakt. Nu zegt de aankoop makelaar dat ze dat niet hadden gezien omdat de tape erop zat. Mijn vraag is hebben hun het recht om vergoeding aan ons te vragen. Of hadden hun beter moeten opletten tijdens de bezichtiging?

Hallo onze huis is verkocht per 1 december 2018. Vorige week werden we gebeld dat de nieuwe eigenaar een klacht heeft over 3 ramen boven de deuren binnen in het huis. In die ramen zaten barsten in. Wij hadden die ramen al 10 jaar afgeplakt met zwarte stickers omdat het licht anders binnen de slaapkamers scheen. Nu zegt haar aankoop makelaar dat wij de ramen hadden beplakt en dat hun dat niet hadden kunnen zien. Maar als je goed kijkt dan kon je dat wel zien. Ook heeft ze een klacht over een deur in de slaapkamer die aan 1 kant van het scharnier kapot is. Wij hadden er ducktape erop geplakt. Nu zegt de aankoop makelaar dat ze dat niet hadden gezien omdat de tape erop zat. Mijn vraag is hebben hun het recht om vergoeding aan ons te vragen. Of hadden hun beter moeten opletten tijdens de bezichtiging?
Wim de Leeuw op dinsdag 15 januari 2019 14:52

Geachte heer / mevrouw Schippers,

Ik zeg weleens dat je altijd iedereen overal voor aansprakelijk kunt stellen. Zo heeft ook iedereen het recht om een schadevergoeding te vragen. Natuurlijk mag en kan de koper u aansprakelijk stellen. Het is echter de vraag of u ook aansprakelijk bent. Ik denk dat dat niet het geval is.

Met zwarte stickers afgeplakte ramen met barsten. En een deur die met duckttape is gerepareerd. Het komt op mij allemaal wat rommelig over. Maar wel zichtbaar-rommelig, niet verborgen-rommelig. Het had naar mijn idee op de weg van de kopers gelegen om daar vragen over te stellen. En om te constateren dat er achter de stickers dan wel achter het duckttape misschien problemen schuil gingen. De aankoopmakelaar had daar ook op moeten wijzen.

Degene die hier het meest bang moet zijn voor een aansprakelijkheidsclaim, is de aankopend makelaar. Hij had de kopers hiervoor kunnen en moeten behoeden. Logisch dat de aankoopmakelaar met een vinger naar u wijst. Maar wat mij betreft lijkt het erop alsof de aankoopmakelaar zich ervan bewust moet zijn dat er op dat moment drie vingers naar hemzelf terugwijzen ;-).

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Geachte heer / mevrouw Schippers, Ik zeg weleens dat je altijd iedereen overal voor aansprakelijk kunt stellen. Zo heeft ook iedereen het recht om een schadevergoeding te vragen. Natuurlijk mag en kan de koper u aansprakelijk stellen. Het is echter de vraag of u ook aansprakelijk bent. Ik denk dat dat niet het geval is. Met zwarte stickers afgeplakte ramen met barsten. En een deur die met duckttape is gerepareerd. Het komt op mij allemaal wat rommelig over. Maar wel zichtbaar-rommelig, niet verborgen-rommelig. Het had naar mijn idee op de weg van de kopers gelegen om daar vragen over te stellen. En om te constateren dat er achter de stickers dan wel achter het duckttape misschien problemen schuil gingen. De aankoopmakelaar had daar ook op moeten wijzen. Degene die hier het meest bang moet zijn voor een aansprakelijkheidsclaim, is de aankopend makelaar. Hij had de kopers hiervoor kunnen en moeten behoeden. Logisch dat de aankoopmakelaar met een vinger naar u wijst. Maar wat mij betreft lijkt het erop alsof de aankoopmakelaar zich ervan bewust moet zijn dat er op dat moment drie vingers naar hemzelf terugwijzen ;-). Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
T.C.A. Ernst op donderdag 17 januari 2019 13:13

Geachte Lezer,
Wij zijn sinds 29 november 2018 eigenaar van een hoekwoning; op 27 december jl. kregen we een aangetekende brief van de buurman over geluidsoverlast over honden en 2 wc's. We worden aansprakelijk gehouden voor het in stand houden van een onrechtmatige situatie en als we niets aan het probleem doen we gerechtelijke stappen kunnen verwachten. We hebben geen honden en we wonen er nog niet; de kwestie geluidsoverlast speelt - in een meegestuurd rapport daarover - sinds september 2017. Wij voelen ons niet aangesproken en waren -tot nu - onbekend met dat conflict met de buurman en de voormalige huurder van de nu door ons aangekochte woning. Vanwege dit onvermelde feit door makelaar en verkoper willen we van die koop af , naast alle gevonden problemen ondanks een bouwkundige keuring van iemand die in een ander universum leeft! De badkamer is lek en zou voor € 7500,00 wel opgeknapt kunnen worden .> na 'n offerte is dat ± € 11500,00 . Het Velux dakraam is aan vervanging toe vlgs. opgave bouwkundige € 750,00 maar dat blijkt € 1350,00 te zijn en zo komen er steeds meer geldverslindende gebreken aan bod, terwijl wij als koper dachten er goed aan gedaan te hebben.
Al met al willen we van de koop af, maar de rechtsbijstandverzekering zegt, dat dat geen optie is, gezien de voorwaarden uit het getekende koopcontract. Wij vinden van wel........ ( tenzij er een mogelijkheid is tot gedeeltelijke ontbinden van de koopovereenkomst. Maar daar heeft de Rechtsbijstand niet op gewezen ...)
We zijn er mee an, hebben slapeloze nachten en weten er geen raad mee ......
Wta vind U ?
met vr. groet en bij voorbaat dank voor een reactie,
T.C.A. Ernst

Geachte Lezer, Wij zijn sinds 29 november 2018 eigenaar van een hoekwoning; op 27 december jl. kregen we een aangetekende brief van de buurman over geluidsoverlast over honden en 2 wc's. We worden aansprakelijk gehouden voor het in stand houden van een onrechtmatige situatie en als we niets aan het probleem doen we gerechtelijke stappen kunnen verwachten. We hebben geen honden en we wonen er nog niet; de kwestie geluidsoverlast speelt - in een meegestuurd rapport daarover - sinds september 2017. Wij voelen ons niet aangesproken en waren -tot nu - onbekend met dat conflict met de buurman en de voormalige huurder van de nu door ons aangekochte woning. Vanwege dit onvermelde feit door makelaar en verkoper willen we van die koop af , naast alle gevonden problemen ondanks een bouwkundige keuring van iemand die in een ander universum leeft! De badkamer is lek en zou voor € 7500,00 wel opgeknapt kunnen worden .> na 'n offerte is dat ± € 11500,00 . Het Velux dakraam is aan vervanging toe vlgs. opgave bouwkundige € 750,00 maar dat blijkt € 1350,00 te zijn en zo komen er steeds meer geldverslindende gebreken aan bod, terwijl wij als koper dachten er goed aan gedaan te hebben. Al met al willen we van de koop af, maar de rechtsbijstandverzekering zegt, dat dat geen optie is, gezien de voorwaarden uit het getekende koopcontract. Wij vinden van wel........ ( tenzij er een mogelijkheid is tot gedeeltelijke ontbinden van de koopovereenkomst. Maar daar heeft de Rechtsbijstand niet op gewezen ...) We zijn er mee an, hebben slapeloze nachten en weten er geen raad mee ...... Wta vind U ? met vr. groet en bij voorbaat dank voor een reactie, T.C.A. Ernst
Wim de Leeuw op donderdag 17 januari 2019 17:21

Geachte heer / mevrouw Ernst,

Er kan, onder zeer bijzondere omstandigheden, sprake zijn van een meldplicht in geval van conflicten met de buren. Daarover heeft het Hof Amsterdam zich in 2007 uitgesproken (ECLI:NL:GHAMS:2007:BC2940 - Gerechtshof Amsterdam, 08-11-2007 / 1635/06). In die casus bleek wel van belang te zijn dat de kopers bij de verkopers het onderwerp 'buren' ter sprake hadden gebracht. Als ze dat niet hadden gedaan - en dus als u dat niet heeft gedaan - dan was de uitspraak vermoedelijk anders uitgevallen. Er moet bovendien sprake zijn van overlast die 'gezien de duur, de intensiteit en de aard ervan, naar objectieve maatstaven onaanvaardbaar was'.

Het is overigens interessant wat er precies op de 'vragenlijst verkoop woningen' heeft gestaan. Bij vraag 6 wordt de verkoper geacht informatie te verstrekken over problemen met de buren:
6. Buren Zijn er geschillen of overlast van de buren? nee / ja
Toelichting: ................................................................................................................................


Ik denk niet dat er - op basis van deze casus - voldoende grond is om de koop terug te laten draaien. Het conflict met de buren lijkt mij daarvoor in elk geval onvoldoende en als ik de casus lees, dan vrees ik dat u de woning hebt gekocht met een 'Niet zelf-bewoningsclausule' waardoor het lastig wordt om de verkoper een verwijt te maken over de 'feitelijke gebreken aan de woning'. Leest u daarvoor onze blog Verborgen gebreken (3/6) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst.

Maar wat let u om in gesprek te gaan met deze buurman, die zich wellicht terecht jarenlang heeft geïrriteerd aan de vorige bewoner. Misschien is de buurman wel erg gelukkig met u als nieuwe bewoner!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Ernst, Er kan, onder zeer bijzondere omstandigheden, sprake zijn van een meldplicht in geval van conflicten met de buren. Daarover heeft het Hof Amsterdam zich in 2007 uitgesproken ([url=http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2007:BC2940]ECLI:NL:GHAMS:2007:BC2940 - Gerechtshof Amsterdam, 08-11-2007 / 1635/06[/url]). In die casus bleek wel van belang te zijn dat de kopers bij de verkopers het onderwerp 'buren' ter sprake hadden gebracht. Als ze dat niet hadden gedaan - en dus als u dat niet heeft gedaan - dan was de uitspraak vermoedelijk anders uitgevallen. Er moet bovendien sprake zijn van overlast die 'gezien de duur, de intensiteit en de aard ervan, naar objectieve maatstaven onaanvaardbaar was'. Het is overigens interessant wat er precies op de 'vragenlijst verkoop woningen' heeft gestaan. Bij vraag 6 wordt de verkoper geacht informatie te verstrekken over problemen met de buren: [i]6. Buren Zijn er geschillen of overlast van de buren? nee / ja Toelichting: ................................................................................................................................[/i] Ik denk niet dat er - op basis van deze casus - voldoende grond is om de koop terug te laten draaien. Het conflict met de buren lijkt mij daarvoor in elk geval onvoldoende en als ik de casus lees, dan vrees ik dat u de woning hebt gekocht met een 'Niet zelf-bewoningsclausule' waardoor het lastig wordt om de verkoper een verwijt te maken over de 'feitelijke gebreken aan de woning'. Leest u daarvoor onze blog V[url=https://deleeuw.nl/blog/woningmarkt/584-verborgen-gebreken-3-5-vastlegging-van-bijzonderheden-in-de-koopovereenkomst]erborgen gebreken (3/6) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst[/url]. Maar wat let u om in gesprek te gaan met deze buurman, die zich wellicht terecht jarenlang heeft geïrriteerd aan de vorige bewoner. Misschien is de buurman wel erg gelukkig met u als nieuwe bewoner! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Stefan van Glabbeek op dinsdag 22 januari 2019 15:30

Wij willen een huis kopen en gaan nu een bouwtechnische keuring laten doen. Mocht er later een verborgen gebrek zijn, die de bouwkundige en wij niet gezien hebben, dan willen we natuurlijk wel een juridische situatie waarin wij ons aan de onderzoeksplicht hebben gehouden.
Moeten we dan een bouwkundig rapport kunnen overleggen in het kader van de onderzoeksplicht, of is het voldoende als we de factuur hebben van de bouwkundige die in een meeloopsessie mondeling heeft vertelt over de bouwkundige staat van de woning? Dus, er is dan een bouwtechnische keuring, maar mondeling en dus zonder rapport. Is dat voldoende voor de onderzoeksplicht ?

Wij willen een huis kopen en gaan nu een bouwtechnische keuring laten doen. Mocht er later een verborgen gebrek zijn, die de bouwkundige en wij niet gezien hebben, dan willen we natuurlijk wel een juridische situatie waarin wij ons aan de onderzoeksplicht hebben gehouden. Moeten we dan een bouwkundig rapport kunnen overleggen in het kader van de onderzoeksplicht, of is het voldoende als we de factuur hebben van de bouwkundige die in een meeloopsessie mondeling heeft vertelt over de bouwkundige staat van de woning? Dus, er is dan een bouwtechnische keuring, maar mondeling en dus zonder rapport. Is dat voldoende voor de onderzoeksplicht ?
Wim de Leeuw op dinsdag 22 januari 2019 22:25

Beste Stefan,

Als er sprake is van een verborgen gebrek (en dat het een verborgen gebrek is, wordt dan bevestigd door het gegeven dat het gebrek zelfs niet door een bouwkundige is ontdekt) dan is het volstrekt irrelevant of jullie je wel of niet aan je onderzoeksplicht hebben gehouden. Een verborgen gebrek komt voor rekening en risico van jullie als kopers. Daar verandert een bouwkundig onderzoek niets aan. Een verborgen gebrek is iets dat ook verborgen was voor de verkopers. En waarvoor de verkopers dus niet aansprakelijk zijn en niet aansprakelijk worden. Ongeacht hoe je je onderzoeksplicht als koper hebt ingevuld.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Stefan, Als er sprake is van een verborgen gebrek (en dat het een verborgen gebrek is, wordt dan bevestigd door het gegeven dat het gebrek zelfs niet door een bouwkundige is ontdekt) dan is het volstrekt irrelevant of jullie je wel of niet aan je onderzoeksplicht hebben gehouden. Een verborgen gebrek komt voor rekening en risico van jullie als kopers. Daar verandert een bouwkundig onderzoek niets aan. Een verborgen gebrek is iets dat ook verborgen was voor de verkopers. En waarvoor de verkopers dus niet aansprakelijk zijn en niet aansprakelijk worden. Ongeacht hoe je je onderzoeksplicht als koper hebt ingevuld. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Stefan van Glabbeek op woensdag 23 januari 2019 08:49

Beste Wim,

Hartelijk bedankt voor dit antwoord. Echter, wat ik bedoelde is dat het mogelijk is dat de verkopende partij wel van een gebrek op de hoogte is, maar dat zowel wij als de bouwkundige hebben het gebrek niet hebben gezien. Ik ga er vanuit dat we in dat geval wel bij de verkoper verhaal kunnen halen? Hebben we in zo'n geval genoeg aan een bewijs dat we een bouwkundig onderzoek hebben laten verrichten (waarvan de conclusies mondeling met ons zijn gedeeld), of hebben we dan daadwerkelijk een bouwkundig rapport nodig om te bewijzen dat we aan onze onderzoeksplicht hebben voldaan ?

Met vriendelijke groet,

Stefan van Glabbeek

Beste Wim, Hartelijk bedankt voor dit antwoord. Echter, wat ik bedoelde is dat het mogelijk is dat de verkopende partij wel van een gebrek op de hoogte is, maar dat zowel wij als de bouwkundige hebben het gebrek niet hebben gezien. Ik ga er vanuit dat we in dat geval wel bij de verkoper verhaal kunnen halen? Hebben we in zo'n geval genoeg aan een bewijs dat we een bouwkundig onderzoek hebben laten verrichten (waarvan de conclusies mondeling met ons zijn gedeeld), of hebben we dan daadwerkelijk een bouwkundig rapport nodig om te bewijzen dat we aan onze onderzoeksplicht hebben voldaan ? Met vriendelijke groet, Stefan van Glabbeek
Wim de Leeuw op woensdag 23 januari 2019 10:00

Dag Stefan,

Je haalt volgens mij twee dingen door elkaar.

De verkoper moet jullie eerlijk informeren, bijvoorbeeld door de vragen op de 'vragenlijst verkoop woningen' eerlijk in te vullen en eerlijk te antwoorden op vragen die hem of haar worden gesteld. Als kopers moeten jullie onderzoek doen, de verkopers moeten eerlijke informatie verstrekken. Dat gaat allemaal over zaken die bij de verkoper bekend zijn.

Een verkoper KAN niets zeggen over 'verborgen gebreken', want een verborgen gebrek is een gebrek dat de eigenaar niet kent. Een verkoper heeft geen mededelingsplicht over verborgen gebreken, want als je iets niet kent kan je er ook geen mededelingen over doen. Een verborgen gebrek komt voor rekening en risico van de koper.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw







Dag Stefan, Je haalt volgens mij twee dingen door elkaar. De verkoper moet jullie eerlijk informeren, bijvoorbeeld door de vragen op de 'vragenlijst verkoop woningen' eerlijk in te vullen en eerlijk te antwoorden op vragen die hem of haar worden gesteld. Als kopers moeten jullie onderzoek doen, de verkopers moeten eerlijke informatie verstrekken. Dat gaat allemaal over zaken die bij de verkoper bekend zijn. Een verkoper KAN niets zeggen over 'verborgen gebreken', want een verborgen gebrek is een gebrek dat de eigenaar niet kent. Een verkoper heeft geen mededelingsplicht over verborgen gebreken, want als je iets niet kent kan je er ook geen mededelingen over doen. Een verborgen gebrek komt voor rekening en risico van de koper. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Stefan van Glabbeek op woensdag 23 januari 2019 10:23

Dag Wim,

Wederom hartelijk bedankt voor het antwoord. Ik heb inderdaad twee zaken doorelkaar gehaald. Echter, zoals je hierboven al schrijft worden we wel geacht om onderzoek te doen. Er zijn dus kennelijk juridische situaties denkbaar waarin moet blijken dat we voldoende onderzoek hebben gedaan? Ik ben niet deskundig genoeg om te weten in welke situaties dat precies zou zijn.
In dat soort situaties, waarin we dus moeten kunnen laten zien dat we voldoende onderzoek hebben verricht, hebben we dan een schriftelijk bouwkundig rapport nodig of is het voldoende als we kunnen bewijzen dat we met een bouwkundige door de woning zijn gelopen waarbij de conclusies mondeling aan ons zijn verstrekt?

Nogmaals hartelijk bedankt voor de antwoorden,

Stefan van Glabbeek

Dag Wim, Wederom hartelijk bedankt voor het antwoord. Ik heb inderdaad twee zaken doorelkaar gehaald. Echter, zoals je hierboven al schrijft worden we wel geacht om onderzoek te doen. Er zijn dus kennelijk juridische situaties denkbaar waarin moet blijken dat we voldoende onderzoek hebben gedaan? Ik ben niet deskundig genoeg om te weten in welke situaties dat precies zou zijn. In dat soort situaties, waarin we dus moeten kunnen laten zien dat we voldoende onderzoek hebben verricht, hebben we dan een schriftelijk bouwkundig rapport nodig of is het voldoende als we kunnen bewijzen dat we met een bouwkundige door de woning zijn gelopen waarbij de conclusies mondeling aan ons zijn verstrekt? Nogmaals hartelijk bedankt voor de antwoorden, Stefan van Glabbeek
Wim de Leeuw op woensdag 23 januari 2019 12:17

Dag Stefan,

Zelf zou ik altijd een schriftelijk bouwkundig rapport willen hebben. Zodat ook exact vastligt wat de bouwkundige wel en niet heeft geconstateerd en hoe hij tot zijn conclusies is gekomen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw




Dag Stefan, Zelf zou ik altijd een schriftelijk bouwkundig rapport willen hebben. Zodat ook exact vastligt wat de bouwkundige wel en niet heeft geconstateerd en hoe hij tot zijn conclusies is gekomen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Monique op woensdag 23 januari 2019 14:47

Geachte heer de Leeuw,
wij hebben onze woning verkocht, de overdracht zal plaatsvinden op 6 maart.
Nu is vandaag gebleken dat één van de radiatoren lekt en vervangen dient te worden.
Zijn wij als verkopende partij volledig verantwoordelijk voor de kosten die dit met zich meebrengt of dient de kopende partij hier ook iets in te betekenen. Het huis stamt uit 1996 en voor zover wij weten zijn dit de eerste radiatoren. Met vriendelijke groet, Monique

Geachte heer de Leeuw, wij hebben onze woning verkocht, de overdracht zal plaatsvinden op 6 maart. Nu is vandaag gebleken dat één van de radiatoren lekt en vervangen dient te worden. Zijn wij als verkopende partij volledig verantwoordelijk voor de kosten die dit met zich meebrengt of dient de kopende partij hier ook iets in te betekenen. Het huis stamt uit 1996 en voor zover wij weten zijn dit de eerste radiatoren. Met vriendelijke groet, Monique
Wim de Leeuw op woensdag 23 januari 2019 15:47

Beste Monique,

Jullie zijn verantwoordelijk voor oplevering van het huis in de staat waarin het huis zich bevond ten tijde van de koop. Dat houdt in dat de schade moet worden hersteld.

Strikt genomen wordt de koper er beter van als je radiatoren van bijna 25 jaar oud vervangt door een nieuwe radiator. Je mag dus gewoon een goed lijkend tweedehands exemplaar aanschaffen. Het is verstandig om de situatie met de kopers te bespreken. Wellicht hadden ze al plannen om de radiatoren te vervangen. En misschien geven ze de voorkeur aan het ontvangen van een schade-bedrag in plaats van vervanging van de radiator.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Monique, Jullie zijn verantwoordelijk voor oplevering van het huis in de staat waarin het huis zich bevond ten tijde van de koop. Dat houdt in dat de schade moet worden hersteld. Strikt genomen wordt de koper er beter van als je radiatoren van bijna 25 jaar oud vervangt door een nieuwe radiator. Je mag dus gewoon een goed lijkend tweedehands exemplaar aanschaffen. Het is verstandig om de situatie met de kopers te bespreken. Wellicht hadden ze al plannen om de radiatoren te vervangen. En misschien geven ze de voorkeur aan het ontvangen van een schade-bedrag in plaats van vervanging van de radiator. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Elise Wijma op dinsdag 05 februari 2019 16:22

Hallo Wim,

Wij hebben ons huis gekocht in 2016 en volledig laten verbouwen. Halverwege 2017 zijn wij er zelf gaan wonen. Toen kwamen we er tevens achter dat het plafond kraakte precies bij onze slaapkamer. Omdat we hier last van hadden hebben we dit laten verhelpen (door de betreffende aannemer die de hele verbouwing heeft gedaan). Omdat wij naar het buitenland zijn verhuist hebben wij ons huis inmiddels verkocht. De koper heeft zonder ontbindende voorwaarden gekocht. Wij hebben tijdens de verkoop vermeld dat wij na de verbouwing last hebben gehad van een krakend plafond en dat we het probleem hebben verholpen.

Nu ben ik benaderd door de oudbewoners. Ze hebben sinds ze er wonen ontzettende overlast van een krakend plafond. Nu is onze aannemer daar weer gaan kijken. Hij heeft bevestigd dat het probleem destijds verholpen was en tevens geeft hij aan dat hij niet helemaal begrijpt hoe het nu opspeelt. Hij geeft aan dat het op een andere plek zit en dat hij het idee heeft dat het met de vloer van de bovenbuurjongen te maken heeft.

De nieuwe bewoonster geeft aan dat een nieuwe vloer 10000 euro kost en dat wij dat moeten betalen. Tevens zegt ze dat dat niet meer dan normaal gezien de overwaarde die we hebben.

Ik heb aan haar gevraagd of ze een second opinion heeft gedaan. Dit is so far niet het geval.

Ik zou graag horen wat onze rechten/plichten zijn. Wij hebben naar eer en geweten gehandeld en tevens vind ik het ontzettend vervelend dat ze met dit probleem zitten.
Komt dit nu op ons bordje? en speelt het kopen van een huis zonder ontbindende factoren hierbij een rol? mogen zij ons hiervoor aansprakelijk stellen?

Ik hoor het graag!
Dank.

Vriendelijke groeten,
Elise

Hallo Wim, Wij hebben ons huis gekocht in 2016 en volledig laten verbouwen. Halverwege 2017 zijn wij er zelf gaan wonen. Toen kwamen we er tevens achter dat het plafond kraakte precies bij onze slaapkamer. Omdat we hier last van hadden hebben we dit laten verhelpen (door de betreffende aannemer die de hele verbouwing heeft gedaan). Omdat wij naar het buitenland zijn verhuist hebben wij ons huis inmiddels verkocht. De koper heeft zonder ontbindende voorwaarden gekocht. Wij hebben tijdens de verkoop vermeld dat wij na de verbouwing last hebben gehad van een krakend plafond en dat we het probleem hebben verholpen. Nu ben ik benaderd door de oudbewoners. Ze hebben sinds ze er wonen ontzettende overlast van een krakend plafond. Nu is onze aannemer daar weer gaan kijken. Hij heeft bevestigd dat het probleem destijds verholpen was en tevens geeft hij aan dat hij niet helemaal begrijpt hoe het nu opspeelt. Hij geeft aan dat het op een andere plek zit en dat hij het idee heeft dat het met de vloer van de bovenbuurjongen te maken heeft. De nieuwe bewoonster geeft aan dat een nieuwe vloer 10000 euro kost en dat wij dat moeten betalen. Tevens zegt ze dat dat niet meer dan normaal gezien de overwaarde die we hebben. Ik heb aan haar gevraagd of ze een second opinion heeft gedaan. Dit is so far niet het geval. Ik zou graag horen wat onze rechten/plichten zijn. Wij hebben naar eer en geweten gehandeld en tevens vind ik het ontzettend vervelend dat ze met dit probleem zitten. Komt dit nu op ons bordje? en speelt het kopen van een huis zonder ontbindende factoren hierbij een rol? mogen zij ons hiervoor aansprakelijk stellen? Ik hoor het graag! Dank. Vriendelijke groeten, Elise
Wim de Leeuw op dinsdag 05 februari 2019 23:03

Dag Elise,

Wees gerust.

Om met je laatste vraag te beginnen: Iedereen kan en mag iedereen altijd overal voor aansprakelijk stellen. Maar 'wie eist, bewijst'.

De nieuwe bewoonster heeft wat mij betreft juridisch 'geen poot om op te staan'. En aansprakelijkheid heeft NIETS te maken met overwaarde of met het kopen zonder ontbindende voorwaarden.

Als jullie verhaal klopt, dan hebben jullie de kopers eerlijk geïnformeerd over een probleem. En is er nu sprake van een nieuw en ander probleem.

De meeste blaffende honden bijten niet. En dat geldt ook voor de meeste kopers die denken dat een verborgen gebrek het probleem is van de verkoper, terwijl verborgen gebreken volgens de koopakte voor rekening en risico van de koper komen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw








Dag Elise, Wees gerust. Om met je laatste vraag te beginnen: Iedereen kan en mag iedereen altijd overal voor aansprakelijk stellen. Maar 'wie eist, bewijst'. De nieuwe bewoonster heeft wat mij betreft juridisch 'geen poot om op te staan'. En aansprakelijkheid heeft NIETS te maken met overwaarde of met het kopen zonder ontbindende voorwaarden. Als jullie verhaal klopt, dan hebben jullie de kopers eerlijk geïnformeerd over een probleem. En is er nu sprake van een nieuw en ander probleem. De meeste blaffende honden bijten niet. En dat geldt ook voor de meeste kopers die denken dat een verborgen gebrek het probleem is van de verkoper, terwijl verborgen gebreken volgens de koopakte voor rekening en risico van de koper komen! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Karlien op zondag 17 februari 2019 18:11

Goedenmiddag,
Twee maanden geleden hebben wij ons huis (gerenoveerde jaren 20 woning) verkocht, na een korte bezichtiging en zonder aanvullende vragen. In de koopovereenkomst is geen ouderdomsclausule opgenomen.

Nu stellen de kopers ons aansprakelijk voor het volgende:
1. (Vocht)plek zijgevel woning:
- wij wisten dat er een (zichtbare) vlek bovenin op de gevel zat maar wisten niet dat dit vocht was. We hebben dat toen wij het huis hadden gekocht onderzocht en het leek een olievlek oid op de gevel. Er was geen sprake van vocht.
- Een week voor de overdracht gaf de buurman aan dat hij dacht dat het een vochtvlek betreft, wij hebben dit bij de overdracht niet gemeld aan de kopers omdat we er zeker van waren dat het een andersoortige vlek was (die niet verandert, er al zeker 8 jaar zit en er geen sprake is van witte vochtkringen, algaanslag of schimmel).
- Kopers hebben een bouwkeuring uitgevoerd en deze keurder heeft niet de zijgevel bekeken omdat hij aangaf niet op het erf van de buren te mogen staan (dit heeft hij noch aan de buren noch aan onze aanwezige makelaar gevraagd). Als hij dit wel had gedaan, had hij het onmiddellijk gezien.
- Kopers hebben na sleuteloverdacht de vlek nader laten inspecteren (door dezelfde keurder). Nu blijkt het wel vocht te zijn. Ze geven aan dat wij dit hadden moeten melden omdat we wisten dat er een vlek was en de buurman het had aangegeven.
- Hadden wij hier iets moeten melden? Zijn wij aansprakelijk voor de herstelkosten?

2. Dak bijkeuken/garage:
- een halve maand na de overdacht ontstaat er lekkage bij het bijkeuken-/garagedak. Bij de verkoop, overdracht en toen wij er woonden was het binnen kurkdroog. Ook toen het tijdens de sleuteloverdracht aan het regenen was..
- Het betreffende dak is in 2012 door een professioneel dakdekker gelegd. De kopers hebben er na overdracht door andere dakdekkers naar laten kijken en volgens hen ligt het bitumen er slecht op en stellen zij dat het eerder heeft moeten lekken.
- In 2017 was er een kleine lekkage aan het dak wat we hebben laten herstellen. De betreffende dakdekker heeft toen geen andere lekkages gevonden.
- De keurder van de bouwkeuring geeft aan dat er planken voor de garagemuur zouden hebben gestaan waardoor hij eventuele vochtvlekken in het dak niet had gezien.
- Kopers noemen dit een verborgen gebrek, omdat de garage te vol zou hebben gestaan waardoor het niet waarneembaar zou zijn geweest.
- Het klopt dat de vloer van de garage ten tijde van de keuring vol stond, maar de muren en het dak waren goed zichtbaar. Ook toen alles leeg was na de verhuizing hebben wij geen lekkage gezien.
- Is dit een verborgen gebrek? Moeten wij voor deze kosten opdraaien?

3. Erfgrens
- wij hebben aangegeven dat de erfgrenzen kloppen, die waren net als toen wij het huis kochten.
- De poer van de garage staat een klein stukje op de grond van de buurman. Dit staat al ruim 20 jaar zo en hebben de bewoners voor ons met hun toenmalige buurman samen zo gemetseld. Uitgaande van verjaring (die al na 10 jaar optrad) hebben wij op het formulier hierover niets opgenomen.
- Tijdens de sleuteloverdacht (maar nadat ze tekenden omdat ze haast hadden met het uitladen van de spullen) hebben we dat van die poer wel gemeld.
- Nu meldt de buurman aan de kopers dat de hele garage 10 cm op zijn grond staat. Dit horen we voor het eerst en is volgens ons (en onze makelaar) ook niet juist.
- Ons wordt nu verweten dat we niet eerder die poer hebben gemeld. Is dit terecht?

Alvast bedankt en hartelijke groet,

Goedenmiddag, Twee maanden geleden hebben wij ons huis (gerenoveerde jaren 20 woning) verkocht, na een korte bezichtiging en zonder aanvullende vragen. In de koopovereenkomst is geen ouderdomsclausule opgenomen. Nu stellen de kopers ons aansprakelijk voor het volgende: 1. (Vocht)plek zijgevel woning: - wij wisten dat er een (zichtbare) vlek bovenin op de gevel zat maar wisten niet dat dit vocht was. We hebben dat toen wij het huis hadden gekocht onderzocht en het leek een olievlek oid op de gevel. Er was geen sprake van vocht. - Een week voor de overdracht gaf de buurman aan dat hij dacht dat het een vochtvlek betreft, wij hebben dit bij de overdracht niet gemeld aan de kopers omdat we er zeker van waren dat het een andersoortige vlek was (die niet verandert, er al zeker 8 jaar zit en er geen sprake is van witte vochtkringen, algaanslag of schimmel). - Kopers hebben een bouwkeuring uitgevoerd en deze keurder heeft niet de zijgevel bekeken omdat hij aangaf niet op het erf van de buren te mogen staan (dit heeft hij noch aan de buren noch aan onze aanwezige makelaar gevraagd). Als hij dit wel had gedaan, had hij het onmiddellijk gezien. - Kopers hebben na sleuteloverdacht de vlek nader laten inspecteren (door dezelfde keurder). Nu blijkt het wel vocht te zijn. Ze geven aan dat wij dit hadden moeten melden omdat we wisten dat er een vlek was en de buurman het had aangegeven. - Hadden wij hier iets moeten melden? Zijn wij aansprakelijk voor de herstelkosten? 2. Dak bijkeuken/garage: - een halve maand na de overdacht ontstaat er lekkage bij het bijkeuken-/garagedak. Bij de verkoop, overdracht en toen wij er woonden was het binnen kurkdroog. Ook toen het tijdens de sleuteloverdracht aan het regenen was.. - Het betreffende dak is in 2012 door een professioneel dakdekker gelegd. De kopers hebben er na overdracht door andere dakdekkers naar laten kijken en volgens hen ligt het bitumen er slecht op en stellen zij dat het eerder heeft moeten lekken. - In 2017 was er een kleine lekkage aan het dak wat we hebben laten herstellen. De betreffende dakdekker heeft toen geen andere lekkages gevonden. - De keurder van de bouwkeuring geeft aan dat er planken voor de garagemuur zouden hebben gestaan waardoor hij eventuele vochtvlekken in het dak niet had gezien. - Kopers noemen dit een verborgen gebrek, omdat de garage te vol zou hebben gestaan waardoor het niet waarneembaar zou zijn geweest. - Het klopt dat de vloer van de garage ten tijde van de keuring vol stond, maar de muren en het dak waren goed zichtbaar. Ook toen alles leeg was na de verhuizing hebben wij geen lekkage gezien. - Is dit een verborgen gebrek? Moeten wij voor deze kosten opdraaien? 3. Erfgrens - wij hebben aangegeven dat de erfgrenzen kloppen, die waren net als toen wij het huis kochten. - De poer van de garage staat een klein stukje op de grond van de buurman. Dit staat al ruim 20 jaar zo en hebben de bewoners voor ons met hun toenmalige buurman samen zo gemetseld. Uitgaande van verjaring (die al na 10 jaar optrad) hebben wij op het formulier hierover niets opgenomen. - Tijdens de sleuteloverdacht (maar nadat ze tekenden omdat ze haast hadden met het uitladen van de spullen) hebben we dat van die poer wel gemeld. - Nu meldt de buurman aan de kopers dat de hele garage 10 cm op zijn grond staat. Dit horen we voor het eerst en is volgens ons (en onze makelaar) ook niet juist. - Ons wordt nu verweten dat we niet eerder die poer hebben gemeld. Is dit terecht? Alvast bedankt en hartelijke groet,
Wim de Leeuw op maandag 18 februari 2019 00:04

Beste Karlien,

Tenzij het gaat om gebreken die de woonfunctie van het huis in de weg staan, kan een koper jullie in beginsel alleen met succes aansprakelijk stellen als jullie informatie hebben achtergehouden en de kopers hun onderzoeksplicht serieus hebben ingevuld.

Ik zou me hier niet heel druk over maken.
Wat de vochtplek betreft: een zichtbaar probleem hoeft niet expliciet te worden medegedeeld.

Wat het dak betreft geven de kopers er blijk van niets te begrijpen van het onderwerp ‘verborgen gebreken’. Een verborgen gebrek is geen ‘weggepoetst’ gebrek. Een verborgen gebrek is iets dat op grond van de koopovereenkomst in beginsel voor rekening en risico komt van de kopers.

Wat betreft de erfgrens is er volgens mij wel sprake van een probleempje. Het was handiger geweest als jullie de kopers hierover hadden geïnformeerd.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Beste Karlien, Tenzij het gaat om gebreken die de woonfunctie van het huis in de weg staan, kan een koper jullie in beginsel alleen met succes aansprakelijk stellen als jullie informatie hebben achtergehouden en de kopers hun onderzoeksplicht serieus hebben ingevuld. Ik zou me hier niet heel druk over maken. Wat de vochtplek betreft: een zichtbaar probleem hoeft niet expliciet te worden medegedeeld. Wat het dak betreft geven de kopers er blijk van niets te begrijpen van het onderwerp ‘verborgen gebreken’. Een verborgen gebrek is geen ‘weggepoetst’ gebrek. Een verborgen gebrek is iets dat op grond van de koopovereenkomst in beginsel voor rekening en risico komt van de kopers. Wat betreft de erfgrens is er volgens mij wel sprake van een probleempje. Het was handiger geweest als jullie de kopers hierover hadden geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Karlien op maandag 18 februari 2019 11:35

Hartelijk bedankt voor uw snelle reactie.
Nog even voor de zekerheid, bedoelt u "een zichtbare vlek hoeft NIET expliciet te worden medegedeeld"?
Nogmaals bedankt en vriendelijke groet!

Hartelijk bedankt voor uw snelle reactie. Nog even voor de zekerheid, bedoelt u "een zichtbare vlek hoeft NIET expliciet te worden medegedeeld"? Nogmaals bedankt en vriendelijke groet!
Wim de Leeuw op dinsdag 19 februari 2019 08:58

Klopt, Karlien, heb het hierboven gecorrigeerd!

Klopt, Karlien, heb het hierboven gecorrigeerd!
Gait op donderdag 28 februari 2019 09:49

Hallo,

heb mijn woning verkocht in november, nu (27 febr.) komt de koper met de volgende klachten,

1 Het raam op de ouderlijke slaapkamer is klaarblijkelijk thermisch lek, je ziet binnenin het glas een water/olieachtige substantie,
2 De radiatorknop van de radiator op de ouderlijke slaapkamer is defect en kan niet aan of uit, hij staat standaard altijd aan
3 De radiator op het kleine slaapkamertje aan de voorzijde wordt alleen aan de bovenzijde warm. (Kachel is reeds ontlucht en dat werkte niet)

Mijn vraag is valt dit onder verborgen gebreken en kan ik e.v.t. aangeven dat de kosten voor het raam voor mij zijn maar niet de kosten voor de radiator en raditorknop.
Wij hebben begin vorig jaar op zolder een raam laten vervangen omdat deze lek was.
Op het moment van de overdracht waren de aangegeven klachten bij ons zeer zeker niet bekend.

met vriendelijke groeten,
gait

Hallo, heb mijn woning verkocht in november, nu (27 febr.) komt de koper met de volgende klachten, 1 Het raam op de ouderlijke slaapkamer is klaarblijkelijk thermisch lek, je ziet binnenin het glas een water/olieachtige substantie, 2 De radiatorknop van de radiator op de ouderlijke slaapkamer is defect en kan niet aan of uit, hij staat standaard altijd aan 3 De radiator op het kleine slaapkamertje aan de voorzijde wordt alleen aan de bovenzijde warm. (Kachel is reeds ontlucht en dat werkte niet) Mijn vraag is valt dit onder verborgen gebreken en kan ik e.v.t. aangeven dat de kosten voor het raam voor mij zijn maar niet de kosten voor de radiator en raditorknop. Wij hebben begin vorig jaar op zolder een raam laten vervangen omdat deze lek was. Op het moment van de overdracht waren de aangegeven klachten bij ons zeer zeker niet bekend. met vriendelijke groeten, gait
Ed Hooijmans op maandag 11 maart 2019 15:35

Gm, is voor eventuele verborgen gebrekentermijn van 2 jaar de datum van dagtekening Koopovereenkomst geldig, of de passeer datum Akte?

Gm, is voor eventuele verborgen gebrekentermijn van 2 jaar de datum van dagtekening Koopovereenkomst geldig, of de passeer datum Akte?
Wim de Leeuw op maandag 11 maart 2019 16:19

Beste Ed,

Het juiste antwoord is 'Geen van beiden'.

Er is een 'klachttermijn'. Zodra de koper een verborgen gebrek ontdekt, dan begint de periode te lopen waarin de koper zijn klacht kenbaar moet maken. Dat moet binnen 'bekwame tijd' gebeuren, de koper moet het onderzoek uitvoeren met een voortvarendheid die, gelet op de omstandigheden van het geval, in redelijkheid van hem kan worden gevergd. Daarbij zijn onder andere van belang de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de ernst van het gebrek, de ingewikkeldheid van het onderzoek en de deskundigheid van de koper.

Als de koper er met de verkoper niet uitkomt, moet hij rekening houden met een verjaringstermijn van twee jaar. Deze termijn gaat lopen zodra de koper geklaagd heeft.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Ed, Het juiste antwoord is 'Geen van beiden'. Er is een 'klachttermijn'. Zodra de koper een verborgen gebrek ontdekt, dan begint de periode te lopen waarin de koper zijn klacht kenbaar moet maken. Dat moet binnen 'bekwame tijd' gebeuren, de koper moet het onderzoek uitvoeren met een voortvarendheid die, gelet op de omstandigheden van het geval, in redelijkheid van hem kan worden gevergd. Daarbij zijn onder andere van belang de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de ernst van het gebrek, de ingewikkeldheid van het onderzoek en de deskundigheid van de koper. Als de koper er met de verkoper niet uitkomt, moet hij rekening houden met een verjaringstermijn van twee jaar. Deze termijn gaat lopen zodra de koper geklaagd heeft. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Ed Hooijmans op donderdag 14 maart 2019 10:05

Beste Wim, bedankt voor de snelle en vooral duidelijke reactie. Ik ga zekerheidshalve de verkoper waarvan wij destijds zelf het huis hebben gekocht aansprakelijk stellen. Indien de claim van de eisers door de rechter wordt gehonoreerd, zal ik op mijn beurt bij de toenmalige verkoper een claim in ga dienen voor hetzelfde bedrag.

Met vriendelijke groet,
Ed Hooijmans

Beste Wim, bedankt voor de snelle en vooral duidelijke reactie. Ik ga zekerheidshalve de verkoper waarvan wij destijds zelf het huis hebben gekocht aansprakelijk stellen. Indien de claim van de eisers door de rechter wordt gehonoreerd, zal ik op mijn beurt bij de toenmalige verkoper een claim in ga dienen voor hetzelfde bedrag. Met vriendelijke groet, Ed Hooijmans
Wim de Leeuw op vrijdag 15 maart 2019 08:21

Beste Ed,

Succes met deze procedure! Hou er rekening mee dat je een HEEL lange adem moet hebben. Rechters zijn zeer bedreven in het verzinnen van allerlei excuses waarom een zaak nog een maand uitstel moet hebben. Je bent zomaar een paar jaar bezig, ook over schijnbaar eenvoudige zaken.

Groeten, Wim de Leeuw

Beste Ed, Succes met deze procedure! Hou er rekening mee dat je een HEEL lange adem moet hebben. Rechters zijn zeer bedreven in het verzinnen van allerlei excuses waarom een zaak nog een maand uitstel moet hebben. Je bent zomaar een paar jaar bezig, ook over schijnbaar eenvoudige zaken. Groeten, Wim de Leeuw
maaike op woensdag 27 maart 2019 15:21

Hallo Wim,

Ook ik zit met een vervelend probleem. In december 2018 kocht ik zelfstandig een woning (mijn familie woont niet in de buurt). Gezien mijn onervarenheid liet ik daarom een bouwkundige inspectie verrichten, daar de woning gebouwd is in 1928.
In het keuringsrapport werd alleen vastgesteld, dat er sprake is van een scheur in een ruit in de gang en dat er sprake was van een lekkende cv ketel (de ernst hiervan kon niet overzien worden). De inspecteur heeft deze lekkage gemeld aan de verkopende partij en het zou opgelost worden. Daarbij moet ik vermelden dat de verkopende partij mij nooit op de hoogte heeft gesteld van een eventuele lekkage van de cv installatie en in de vragenlijst ook heeft aangegeven dat er niks mis is met de cv ketel en dat er in 2018 nog onderhoud heeft plaatsgevonden (overigens is dit door de verkopende partij zelf gedaan en niet door een professional).

Nog geen 2 weken geleden ontving ik de sleutel van mijn koopwoning en ging ik samen met mijn familie aan de slag om minimale werkzaamheden te verrichten (schilderen, wc vervangen, nieuwe douchecabine). Echter tijdens het verwijderen van de douchecabine en nauwkeurige inspectie van de badkamer kwamen wij erachter dat er sprake was van scheuren en gaatjes in de voegen (niet aangegeven door de bouwkundig of de verkoper). Bij het vervangen van de kitranden kwamen er direct een aantal wandtegels mee naar beneden. Ik heb hier direct een melding van gemaakt bij zowel de verkopende partij als de bouwkundig inspecteur.
Er blijkt sprake te zijn van vochtschade aan de gipsplaten muur van de badkamer, waarbij er sprake is van het ontbreken van een vochtwerende coating in de douchehoek. Door de lekkende voegen is het vocht in de muur terecht gekomen. De bouwkundige verklaart dit niet gezien te kunnen hebben vanwege goede vochtmetingen in de douchehoek en de verkoper geeft aan hier ook niet van op de hoogte te zijn. Gezien het een probleem van de gehele douchehoek betreft, zijn de muren van de douchehoek vervangen en moeten deze opnieuw betegeld worden etc. Hierdoor kan ik momenteel geen normaal gebruik maken van mijn woning, aangezien ik de badkamer niet naar behoren kan gebruiken. Ik ben van mening dat de verkopende partij hiervoor aansprakelijk is, aangezien er onvoldoende onderhoud aan de voegen heeft plaatsgevonden met alle schade van dien.
Bijkomend blijkt de lekkage schade van de cv ketel in zijn geheel niet opgelost te zijn en moet deze zo spoedig mogelijk vervangen worden. Hiervan ben ik door de verkoper nooit op de hoogte gesteld. Deze verklaarde tijdens de overdracht dat er recent nog onderhoud aan de ketel heeft plaatsgevonden. Ik ben van mening dat ook het probleem van de cv ketel onder de aansprakelijkheid van de verkopende partij valt.

Ik hoor graag hoe u over bovenstaande situatie denkt en wat u mij kunt aanraden met betrekking tot afhandeling van de situatie.

Met vriendelijke groet,

Maaike

Hallo Wim, Ook ik zit met een vervelend probleem. In december 2018 kocht ik zelfstandig een woning (mijn familie woont niet in de buurt). Gezien mijn onervarenheid liet ik daarom een bouwkundige inspectie verrichten, daar de woning gebouwd is in 1928. In het keuringsrapport werd alleen vastgesteld, dat er sprake is van een scheur in een ruit in de gang en dat er sprake was van een lekkende cv ketel (de ernst hiervan kon niet overzien worden). De inspecteur heeft deze lekkage gemeld aan de verkopende partij en het zou opgelost worden. Daarbij moet ik vermelden dat de verkopende partij mij nooit op de hoogte heeft gesteld van een eventuele lekkage van de cv installatie en in de vragenlijst ook heeft aangegeven dat er niks mis is met de cv ketel en dat er in 2018 nog onderhoud heeft plaatsgevonden (overigens is dit door de verkopende partij zelf gedaan en niet door een professional). Nog geen 2 weken geleden ontving ik de sleutel van mijn koopwoning en ging ik samen met mijn familie aan de slag om minimale werkzaamheden te verrichten (schilderen, wc vervangen, nieuwe douchecabine). Echter tijdens het verwijderen van de douchecabine en nauwkeurige inspectie van de badkamer kwamen wij erachter dat er sprake was van scheuren en gaatjes in de voegen (niet aangegeven door de bouwkundig of de verkoper). Bij het vervangen van de kitranden kwamen er direct een aantal wandtegels mee naar beneden. Ik heb hier direct een melding van gemaakt bij zowel de verkopende partij als de bouwkundig inspecteur. Er blijkt sprake te zijn van vochtschade aan de gipsplaten muur van de badkamer, waarbij er sprake is van het ontbreken van een vochtwerende coating in de douchehoek. Door de lekkende voegen is het vocht in de muur terecht gekomen. De bouwkundige verklaart dit niet gezien te kunnen hebben vanwege goede vochtmetingen in de douchehoek en de verkoper geeft aan hier ook niet van op de hoogte te zijn. Gezien het een probleem van de gehele douchehoek betreft, zijn de muren van de douchehoek vervangen en moeten deze opnieuw betegeld worden etc. Hierdoor kan ik momenteel geen normaal gebruik maken van mijn woning, aangezien ik de badkamer niet naar behoren kan gebruiken. Ik ben van mening dat de verkopende partij hiervoor aansprakelijk is, aangezien er onvoldoende onderhoud aan de voegen heeft plaatsgevonden met alle schade van dien. Bijkomend blijkt de lekkage schade van de cv ketel in zijn geheel niet opgelost te zijn en moet deze zo spoedig mogelijk vervangen worden. Hiervan ben ik door de verkoper nooit op de hoogte gesteld. Deze verklaarde tijdens de overdracht dat er recent nog onderhoud aan de ketel heeft plaatsgevonden. Ik ben van mening dat ook het probleem van de cv ketel onder de aansprakelijkheid van de verkopende partij valt. Ik hoor graag hoe u over bovenstaande situatie denkt en wat u mij kunt aanraden met betrekking tot afhandeling van de situatie. Met vriendelijke groet, Maaike
Wim de Leeuw op woensdag 27 maart 2019 17:44

Beste Maaike,

Het is opvallend dat de bouwkundige niet heeft ontdekt dat er zoveel loos was met de voegen, de betegeling in de badkamer en de achterliggende gipsplaten. Bij een bouwkundig onderzoek van een woning klopt de bouwkundige vaak met een hard voorwerp op de tegels. Aan het geluid is dan te beoordelen of de tegels nog goed vastzitten of niet.

Dat de verkopers hier niet van op de hoogte waren, vind ik niet zo raar. Een rechter zal dat ook niet raar vinden, omdat ook de bouwkundige het probleem ook niet heeft ontdekt en jullie het pas ontdekten na het verwijderen van de douchecabine.

Je zegt dat jij de verkopende partij aansprakelijk vindt, omdat er onvoldoende onderhoud aan de voegen heeft plaatsgevonden. Ik begrip je redenering, maar het is nadrukkelijk NIET zo dat een verkoper naar een koper aansprakelijk zou zijn voor de gevolgen van 'onvoldoende onderhoud'.

Dit is waar je je handtekening onder hebt gezet:

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(..)
6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als [woning]. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. (...).

Ik denk dat je weinig kans van slagen hebt om de schade te verhalen op de verkopers.

Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, zou je hen wel kunnen vragen om te onderzoeken of je met succes de bouwkundige aansprakelijk kunt stellen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Maaike, Het is opvallend dat de bouwkundige niet heeft ontdekt dat er zoveel loos was met de voegen, de betegeling in de badkamer en de achterliggende gipsplaten. Bij een bouwkundig onderzoek van een woning klopt de bouwkundige vaak met een hard voorwerp op de tegels. Aan het geluid is dan te beoordelen of de tegels nog goed vastzitten of niet. Dat de verkopers hier niet van op de hoogte waren, vind ik niet zo raar. Een rechter zal dat ook niet raar vinden, omdat ook de bouwkundige het probleem ook niet heeft ontdekt en jullie het pas ontdekten na het verwijderen van de douchecabine. Je zegt dat jij de verkopende partij aansprakelijk vindt, omdat er onvoldoende onderhoud aan de voegen heeft plaatsgevonden. Ik begrip je redenering, maar het is nadrukkelijk NIET zo dat een verkoper naar een koper aansprakelijk zou zijn voor de gevolgen van 'onvoldoende onderhoud'. Dit is waar je je handtekening onder hebt gezet: artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 6.1. [b]De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken[/b] en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. (..) [b]6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als [woning].[/b] Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. (...). Ik denk dat je weinig kans van slagen hebt om de schade te verhalen op de verkopers. Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, zou je hen wel kunnen vragen om te onderzoeken of je met succes de bouwkundige aansprakelijk kunt stellen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Maaike op woensdag 27 maart 2019 18:10

Hallo Wim,

Dank voor je reactie. Maar wat is jouw advies met betrekking tot de situatie rondom de cv ketel?

Vriendelijke groet,

Maaike

Hallo Wim, Dank voor je reactie. Maar wat is jouw advies met betrekking tot de situatie rondom de cv ketel? Vriendelijke groet, Maaike
Wim de Leeuw op woensdag 27 maart 2019 18:28

Beste Maaike,

Sorry, die had ik even over het hoofd gezien!

Wat was het prettig geweest als je je had laten bijstaan door een eigen (NVM-) aankoopmakelaar. Er zijn zoveel dingen die een aankoopmakelaar had kunnen verhelderen voor je. Bijvoorbeeld hoe je had moeten omgaan met de gebreken die zijn geconstateerd aan de c.v.-ketel.

Er is voor de verkoper geen enkele verplichting om iets te doen met de uitkomsten van een bouwkundige keuring. En er is zeker geen verplichting dat een verkoper alle problemen die naar boven komen tijdens een bouwkundige keuring, zou moeten oplossen.

De verkoper heeft een mededelingsplicht, als koper heb jij een onderzoeksplicht die je onder andere hebt ingevuld door een bouwkundige in te schakelen. Daarna was jij bekend met dit gebrek. Blijkbaar is de verkoper daar ook over geïnformeerd. En vervolgens heeft de verkoper - zoals elke andere verkoper zou doen - daar niets mee gedaan.

Wat je had kunnen doen, is een serieus punt maken van de uitkomst van het bouwkundig onderzoek. Bijvoorbeeld door de overeenkomst tijdens de bedenktijd te herroepen. Daarna had je opnieuw kunnen onderhandelen met de verkoper, over het herstel van de geconstateerde problemen of over een compensatie in de zin van een lagere koopsom.

Het is niet zo vreemd dat de verkoper verklaart onbekend te zijn met dit probleem. Tegen de tijd dat een c.v.-ketel zodanig lekt dat een verkoper weet dat er iets loos is, dan zou jij tijdens de bezichtiging ongetwijfeld ook de lekkagesporen hebben kunnen zien. En het is heel goed mogelijk dat een c.v.-ketel, ook als er onderhoud aan de ketel is uitgevoerd, gaat lekken.

Het spijt me je ook op dit punt te moeten teleurstellen. Voor de volgende keer: Laat je bij een koop begeleiden door een goede aankoopmakelaar!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Maaike, Sorry, die had ik even over het hoofd gezien! Wat was het prettig geweest als je je had laten bijstaan door een eigen (NVM-) aankoopmakelaar. Er zijn zoveel dingen die een aankoopmakelaar had kunnen verhelderen voor je. Bijvoorbeeld hoe je had moeten omgaan met de gebreken die zijn geconstateerd aan de c.v.-ketel. Er is voor de verkoper geen enkele verplichting om iets te doen met de uitkomsten van een bouwkundige keuring. En er is zeker geen verplichting dat een verkoper alle problemen die naar boven komen tijdens een bouwkundige keuring, zou moeten oplossen. De verkoper heeft een mededelingsplicht, als koper heb jij een onderzoeksplicht die je onder andere hebt ingevuld door een bouwkundige in te schakelen. Daarna was jij bekend met dit gebrek. Blijkbaar is de verkoper daar ook over geïnformeerd. En vervolgens heeft de verkoper - zoals elke andere verkoper zou doen - daar niets mee gedaan. Wat je had kunnen doen, is een serieus punt maken van de uitkomst van het bouwkundig onderzoek. Bijvoorbeeld door de overeenkomst tijdens de bedenktijd te herroepen. Daarna had je opnieuw kunnen onderhandelen met de verkoper, over het herstel van de geconstateerde problemen of over een compensatie in de zin van een lagere koopsom. Het is niet zo vreemd dat de verkoper verklaart onbekend te zijn met dit probleem. Tegen de tijd dat een c.v.-ketel zodanig lekt dat een verkoper weet dat er iets loos is, dan zou jij tijdens de bezichtiging ongetwijfeld ook de lekkagesporen hebben kunnen zien. En het is heel goed mogelijk dat een c.v.-ketel, ook als er onderhoud aan de ketel is uitgevoerd, gaat lekken. Het spijt me je ook op dit punt te moeten teleurstellen. Voor de volgende keer: Laat je bij een koop begeleiden door een goede aankoopmakelaar! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Dave op donderdag 04 april 2019 19:51

Beste Wim ,

momenteel zitten wij in een geschil met de verkopers van onze huidige woning. Na 1.5 jaar hier gewoond te hebben, besloten we om de gevels te laten stralen en opnieuw te laten voegen, De openingen die hierbij ontstonden lieten zien dat er totaal geen gevel isolatie aanwezig is. Dit is echter wel toegezegd in vragenlijst behorende bij de koopovereenkomst. Er is al een isolatiekundige langs geweest die inwendig heeft gekeken en verklaarde dat er ook nooit isolatie in heeft gezeten.

Er heeft al contact plaatsgevonden met de verkopende makelaar welke nu verklaard dat de verkopers zich beroepen op tekst en uitleg van de NVM dat een vragenlijst geen garanderende strekking bevat. Ze willen dus een "coulance" bod doen van circa 30% van de herstelkosten

Echter zien wij de totale afwezigheid van isolatie in combinatie met de toezegging op de vragenlijst meer als een leugen, dan een onwetendheid, en voelen ons dan ook afgewimpeld met een dergelijk bod.

In hoeverre is zo'n situatie verhaalbaar op de verkopers van de woning?

We zien uw antwoord graag tegemoet, bij voorbaat bedankt !!

Mvg,
Dave en Marlinda

Beste Wim , momenteel zitten wij in een geschil met de verkopers van onze huidige woning. Na 1.5 jaar hier gewoond te hebben, besloten we om de gevels te laten stralen en opnieuw te laten voegen, De openingen die hierbij ontstonden lieten zien dat er totaal geen gevel isolatie aanwezig is. Dit is echter wel toegezegd in vragenlijst behorende bij de koopovereenkomst. Er is al een isolatiekundige langs geweest die inwendig heeft gekeken en verklaarde dat er ook nooit isolatie in heeft gezeten. Er heeft al contact plaatsgevonden met de verkopende makelaar welke nu verklaard dat de verkopers zich beroepen op tekst en uitleg van de NVM dat een vragenlijst geen garanderende strekking bevat. Ze willen dus een "coulance" bod doen van circa 30% van de herstelkosten Echter zien wij de totale afwezigheid van isolatie in combinatie met de toezegging op de vragenlijst meer als een leugen, dan een onwetendheid, en voelen ons dan ook afgewimpeld met een dergelijk bod. In hoeverre is zo'n situatie verhaalbaar op de verkopers van de woning? We zien uw antwoord graag tegemoet, bij voorbaat bedankt !! Mvg, Dave en Marlinda
Wim de Leeuw op vrijdag 05 april 2019 08:12

Beste Dave en Marlinda,

Jullie vraag lijkt eenvoudig. De verkopers hebben bij het invullen van de vragenlijst blijkbaar een fout gemaakt en aangegeven dat de woning - in strijd met de werkelijke situatie - voorzien was van gevelisolatie. Je zou dan zeggen dat de verkoper jullie alsnog zou moeten leveren waar jullie recht op hebben, namelijk een woning mèt gevelisolatie.

Ik vrees echter dat het zo niet werkt.

Er is over een vergelijkbare kwestie in een redelijk recent verleden geprocedeerd. Ik neem uitspraken van kantonrechters niet per definitie serieus, maar over deze zaak heeft het Gerechtshof Leeuwarden zich uitgesproken. Ik zal de belangrijkste passages van deze uitspraak hieronder overnemen:

5.5. [partij A] hebben op de aan de koopovereenkomst gehechte (standaard NVM-) "Vragenlijst voor de verkoop van een woning" bij de vraag of er isolerende voorzieningen zijn aangebracht, aangegeven dat sprake is van vloer- en muurisolatie.

(...)

9. Het hof overweegt dat op grond van artikel 7:17 lid 1 BW een afgeleverde zaak aan de overeenkomst dient te beantwoorden. Dit is volgens lid 2 van dit wetsartikel niet het geval indien de zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De beantwoording van de vraag wat kopers mochten verwachten is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en wordt ingevuld onder meer met een verwijzing naar hetgeen de koper reeds wist omtrent de gekochte woning en naar hetgeen verkopers hebben medegedeeld of juist niet hebben medegedeeld, waarbij onder meer van belang is de aard van de zaak en de hoedanigheid van partijen.

(...)

isolatie van muren en vloer

21. [partij A] betwisten voorts hun aansprakelijkheid voor de door [partij B] gestelde (onvolledige) isolatie van muren en vloer. Zij betogen in het bijzonder dat uit hun antwoorden op de relevante vragen in de hiervoor bedoelde (standaard NVM-)vragenlijst niet afgeleid mag worden dat zij hebben gegarandeerd dat vloer en muren geheel zijn geïsoleerd.

22. Naar het oordeel van het hof beoogt de vragenlijst niet garanties te geven, maar heeft deze een informatieve strekking en is deze van algemene aard: de verkoper deelt de koper mee wat hem bekend is omtrent de woning.

23. Het gaat in dit geval dan ook om de vraag of [partij B] er - in het licht van het voorgaande - op basis van de desbetreffende antwoorden van [partij A] vanuit mochten gaan dat de muren en vloer van de woning volledig waren geïsoleerd. Dit is naar het oordeel van het hof niet het geval. Uit de antwoorden van [partij A] volgt niet meer dan dat zij ermee bekend waren dat er vloer- en muurisolatie in het pand is aangebracht. Hieruit volgt nog niet dat vloer en muren volledig zijn geïsoleerd. In het licht van de ouderdom van het verkochte mochten [partij B] die antwoorden ook niet zonder meer in deze zin opvatten.

24. [partij B] beroepen zich voorts ook wat betreft de onvolledige isolatie van vloer en muren op een mededelingsplicht aan de zijde van [partij A] Het hof gaat hieraan op dezelfde gronden voorbij als aan de door [partij B] gestelde mededelingsplicht ten aanzien van de onvolledige dakisolatie. Het beroep op non-conformiteit en dwaling strandt op dezelfde grond als hiervoor overwogen onder r.o. 19 tot en met 21.


De conclusie hiervan is dat de vragenlijst geen garanties geeft, maar slechts een informatieve strekking. De vragenlijst geeft vorm, inhoud en structuur aan de mededelingsplicht van de verkoper, maar de verkoper is niet automatisch aansprakelijk voor de fout in de vragenlijst.

Er zijn andere uitspraken die in exact dezelfde richting wijzen.

Ik begrijp jullie teleurstelling, maar denk dat het coulance-bod van circa 30% van de herstelkosten meer dan redelijk is. Als jullie besluiten om over deze kwestie te gaan procederen, dan is de kans groot dat je vele duizenden euro aan proceskosten kwijt bent met een uiteindelijk negatief resultaat. En tegen die tijd zal dit aanbod niet meer geldig zijn.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Dave en Marlinda, Jullie vraag lijkt eenvoudig. De verkopers hebben bij het invullen van de vragenlijst blijkbaar een fout gemaakt en aangegeven dat de woning - in strijd met de werkelijke situatie - voorzien was van gevelisolatie. Je zou dan zeggen dat de verkoper jullie alsnog zou moeten leveren waar jullie recht op hebben, namelijk een woning mèt gevelisolatie. Ik vrees echter dat het zo niet werkt. Er is over een vergelijkbare kwestie in een redelijk recent verleden geprocedeerd. Ik neem uitspraken van kantonrechters niet per definitie serieus, maar over [url=http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHLEE:2010:BP1106]deze zaak[/url] heeft het Gerechtshof Leeuwarden zich uitgesproken. Ik zal de belangrijkste passages van deze uitspraak hieronder overnemen: [i]5.5. [partij A] hebben op de aan de koopovereenkomst gehechte (standaard NVM-) "Vragenlijst voor de verkoop van een woning" bij de vraag of er isolerende voorzieningen zijn aangebracht, aangegeven dat sprake is van vloer- en muurisolatie. (...) 9. Het hof overweegt dat op grond van artikel 7:17 lid 1 BW een afgeleverde zaak aan de overeenkomst dient te beantwoorden. Dit is volgens lid 2 van dit wetsartikel niet het geval indien de zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De beantwoording van de vraag wat kopers mochten verwachten is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en wordt ingevuld onder meer met een verwijzing naar hetgeen de koper reeds wist omtrent de gekochte woning en naar hetgeen verkopers hebben medegedeeld of juist niet hebben medegedeeld, waarbij onder meer van belang is de aard van de zaak en de hoedanigheid van partijen. (...) isolatie van muren en vloer 21. [partij A] betwisten voorts hun aansprakelijkheid voor de door [partij B] gestelde (onvolledige) isolatie van muren en vloer. Zij betogen in het bijzonder dat uit hun antwoorden op de relevante vragen in de hiervoor bedoelde (standaard NVM-)vragenlijst niet afgeleid mag worden dat zij hebben gegarandeerd dat vloer en muren geheel zijn geïsoleerd. [b]22. Naar het oordeel van het hof beoogt de vragenlijst niet garanties te geven, maar heeft deze een informatieve strekking en is deze van algemene aard: de verkoper deelt de koper mee wat hem bekend is omtrent de woning.[/b] 23. Het gaat in dit geval dan ook om de vraag of [partij B] er - in het licht van het voorgaande - op basis van de desbetreffende antwoorden van [partij A] vanuit mochten gaan dat de muren en vloer van de woning volledig waren geïsoleerd. Dit is naar het oordeel van het hof niet het geval. Uit de antwoorden van [partij A] volgt niet meer dan dat zij ermee bekend waren dat er vloer- en muurisolatie in het pand is aangebracht. Hieruit volgt nog niet dat vloer en muren volledig zijn geïsoleerd. In het licht van de ouderdom van het verkochte mochten [partij B] die antwoorden ook niet zonder meer in deze zin opvatten. 24. [partij B] beroepen zich voorts ook wat betreft de onvolledige isolatie van vloer en muren op een mededelingsplicht aan de zijde van [partij A] Het hof gaat hieraan op dezelfde gronden voorbij als aan de door [partij B] gestelde mededelingsplicht ten aanzien van de onvolledige dakisolatie. Het beroep op non-conformiteit en dwaling strandt op dezelfde grond als hiervoor overwogen onder r.o. 19 tot en met 21.[/i] De conclusie hiervan is dat de vragenlijst geen garanties geeft, maar slechts een informatieve strekking. De vragenlijst geeft vorm, inhoud en structuur aan de mededelingsplicht van de verkoper, maar de verkoper is niet automatisch aansprakelijk voor de fout in de vragenlijst. Er zijn andere uitspraken die in exact dezelfde richting wijzen. Ik begrijp jullie teleurstelling, maar denk dat het coulance-bod van circa 30% van de herstelkosten meer dan redelijk is. Als jullie besluiten om over deze kwestie te gaan procederen, dan is de kans groot dat je vele duizenden euro aan proceskosten kwijt bent met een uiteindelijk negatief resultaat. En tegen die tijd zal dit aanbod niet meer geldig zijn. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Helena op dinsdag 09 april 2019 19:59

Goedenavond Wim,
Ik heb een vraag over een gegeven wat niet gemeld is door de verkoper en de verkopende makelaar.
We hebben een beneden woning met daarin een achterdeur en ramen aan de achterkant . Wij willen met de fiets van en naar deze achterdeur .
Na een flink conflict met onze achterburen blijken wij geen recht van overpad te hebben en blijken de deur en de ramen onrechtmatig .
Dit is ons niet verteld bij de aankoop van onze woning ( nov 2017).
Ik weet dat wij zelf hadden moeten bedenken of er een recht van overpad zou zijn maar als er een deur inzitten mogen we toch aannemen dat deze ook gebruikt mag worden ?
De achterburen eisen van ons middels een advocaat dat we de deur en de ramen dichtmetselen.
Kunnen wij de verkoper / verkopende makelaar aansprakelijk stellen hiervoor ? In verband met een verminderde waarde van het huis hierdoor ?

Goedenavond Wim, Ik heb een vraag over een gegeven wat niet gemeld is door de verkoper en de verkopende makelaar. We hebben een beneden woning met daarin een achterdeur en ramen aan de achterkant . Wij willen met de fiets van en naar deze achterdeur . Na een flink conflict met onze achterburen blijken wij geen recht van overpad te hebben en blijken de deur en de ramen onrechtmatig . Dit is ons niet verteld bij de aankoop van onze woning ( nov 2017). Ik weet dat wij zelf hadden moeten bedenken of er een recht van overpad zou zijn maar als er een deur inzitten mogen we toch aannemen dat deze ook gebruikt mag worden ? De achterburen eisen van ons middels een advocaat dat we de deur en de ramen dichtmetselen. Kunnen wij de verkoper / verkopende makelaar aansprakelijk stellen hiervoor ? In verband met een verminderde waarde van het huis hierdoor ?
Wim de Leeuw op dinsdag 09 april 2019 23:54

Beste Helena,

Je begint je vraag me de opmerking dat de verkoper en de verkopend makelaar iets niet hebben gemeld. Het klopt dat de verkoper een mededelingsplicht heeft. Maar als kopers hebben jullie een onderzoeksplicht.

Ik ben uiteraard niet bekend met de feitelijke situatie van jullie huis. En ik vind het ook lastig om er een voorstelling van te maken. Hadden jullie ten tijde van de koop de indruk dat, als je die achterdeur uit stapte, je op je eigen terrein stond?
Zo ja, had je ook de indruk dat je van je eigen terrein op de openbare weg zou kunnen komen via je eigen terrein?
En zo niet, heb je je dan ooit afgevraagd hoe dat recht om - van je eigen achterdeur naar de openbare weg te komen - juridisch geregeld was?

Ik mag toch aannemen dat je wist wat je kocht? En dat de verkoper en zijn makelaar duidelijk zijn geweest over de omvang van de grond onder het huis en over de erfgrenzen?

Heb je vragen gesteld over de situatie? Kan je dat bewijzen? En welke antwoorden heb je dan gekregen? En kan je die bewijzen?

Zoals gezegd, het is lastig om de situatie vanaf een afstand te beoordelen. Ik adviseer jullie vooral om een goede en deskundige advocaat in te huren!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Helena, Je begint je vraag me de opmerking dat de verkoper en de verkopend makelaar iets niet hebben gemeld. Het klopt dat de verkoper een mededelingsplicht heeft. Maar als kopers hebben jullie een onderzoeksplicht. Ik ben uiteraard niet bekend met de feitelijke situatie van jullie huis. En ik vind het ook lastig om er een voorstelling van te maken. Hadden jullie ten tijde van de koop de indruk dat, als je die achterdeur uit stapte, je op je eigen terrein stond? Zo ja, had je ook de indruk dat je van je eigen terrein op de openbare weg zou kunnen komen via je eigen terrein? En zo niet, heb je je dan ooit afgevraagd hoe dat recht om - van je eigen achterdeur naar de openbare weg te komen - juridisch geregeld was? Ik mag toch aannemen dat je wist wat je kocht? En dat de verkoper en zijn makelaar duidelijk zijn geweest over de omvang van de grond onder het huis en over de erfgrenzen? Heb je vragen gesteld over de situatie? Kan je dat bewijzen? En welke antwoorden heb je dan gekregen? En kan je die bewijzen? Zoals gezegd, het is lastig om de situatie vanaf een afstand te beoordelen. Ik adviseer jullie vooral om een goede en deskundige advocaat in te huren! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Anouk op donderdag 25 april 2019 13:51

Dag. Wij hebben 3 weken geleden een huis gekocht. Nu gebruikte ik gisteren voor de eerste keer de vaatwasser. De vaatwasser draait netjes zijn hele programma, maar aan het einde gaat hij piepen en geeft hij een foutmelding. De vaat is ook koud als ik de vaatwasser opendoe. De foutmelding betekent bij nazoeken dat het verwarmingselement defect is. Kan ik dit onder verborgen gebreken scharen?

Dag. Wij hebben 3 weken geleden een huis gekocht. Nu gebruikte ik gisteren voor de eerste keer de vaatwasser. De vaatwasser draait netjes zijn hele programma, maar aan het einde gaat hij piepen en geeft hij een foutmelding. De vaat is ook koud als ik de vaatwasser opendoe. De foutmelding betekent bij nazoeken dat het verwarmingselement defect is. Kan ik dit onder verborgen gebreken scharen?
Wim de Leeuw op donderdag 25 april 2019 14:22

Dag Anouk,

Zijn mijn blogs en de antwoorden op gestelde vragen zo onduidelijk? Of stelt iedereen doodleuk dezelfde vragen zonder de moeite te nemen wat andere mensen eerder hebben gevraagd en welk antwoord daarop werd gegeven?

Als iets een verborgen gebrek is, dan houdt dat (tenzij het gebrek zo ernstig is dat je het huis niet als huis kunt gebruiken) in dat de verkoper niets te verwijten valt en dat het geconstateerde probleem dus niet te verhalen valt op de verkoper. En daarmee is het het probleem van jullie als koper. Tenzij de verkopers dit probleem kenden - tenzij je dat dus kunt bewijzen - is het niet te verhalen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Anouk, Zijn mijn blogs en de antwoorden op gestelde vragen zo onduidelijk? Of stelt iedereen doodleuk dezelfde vragen zonder de moeite te nemen wat andere mensen eerder hebben gevraagd en welk antwoord daarop werd gegeven? Als iets een verborgen gebrek is, dan houdt dat (tenzij het gebrek zo ernstig is dat je het huis niet als huis kunt gebruiken) in dat de verkoper niets te verwijten valt en dat het geconstateerde probleem dus niet te verhalen valt op de verkoper. En daarmee is het het probleem van jullie als koper. Tenzij de verkopers dit probleem kenden - tenzij je dat dus kunt bewijzen - is het niet te verhalen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Roos op vrijdag 03 mei 2019 16:05

Beste heer de Leeuw, ik heb een woning gekocht en hoorde steeds geluiden alsof de buurman in de garage met de deuren gooide. Toen ik afgelopen week op de slaapkamer met de strijk bezig was hoorde ik opeens dat mijn dak deze harde geluiden maakt. Het is niet maar af en toe, toen het een paar dagen mooi weer was begon het al 's-morgens tussen 5 en 6 uur, het is soms zo hard dat ik er gewoon van schrik. Ik vrees dat dit nog veel vroeger gaat beginnen en later gaat stoppen naarmate het echt warm word in de zomer. Het dak is aan de binnenkant helemaal afgewerkt en zit strak in het spuitwerk dus er valt niets te zien. Verkoper heeft geen woord gerept hierover en ook niets gemeld in de vragenlijst, ze hebben hier ruim 2 jaar gewoond en moeten dit toch ook gehoord hebben. De woning is uit '90. Heeft u enig advies wat nu te doen, verkopers aansprakelijk stellen, maar wat als ze gewoon zeggen nooit iets gehoord te hebben? Ik vind het heel moeilijk en weet niet wat wijsheid is dus heel graag uw advies.

Vriendelijke groet,
Roos

Beste heer de Leeuw, ik heb een woning gekocht en hoorde steeds geluiden alsof de buurman in de garage met de deuren gooide. Toen ik afgelopen week op de slaapkamer met de strijk bezig was hoorde ik opeens dat mijn dak deze harde geluiden maakt. Het is niet maar af en toe, toen het een paar dagen mooi weer was begon het al 's-morgens tussen 5 en 6 uur, het is soms zo hard dat ik er gewoon van schrik. Ik vrees dat dit nog veel vroeger gaat beginnen en later gaat stoppen naarmate het echt warm word in de zomer. Het dak is aan de binnenkant helemaal afgewerkt en zit strak in het spuitwerk dus er valt niets te zien. Verkoper heeft geen woord gerept hierover en ook niets gemeld in de vragenlijst, ze hebben hier ruim 2 jaar gewoond en moeten dit toch ook gehoord hebben. De woning is uit '90. Heeft u enig advies wat nu te doen, verkopers aansprakelijk stellen, maar wat als ze gewoon zeggen nooit iets gehoord te hebben? Ik vind het heel moeilijk en weet niet wat wijsheid is dus heel graag uw advies. Vriendelijke groet, Roos
Wim de Leeuw op vrijdag 03 mei 2019 16:30

Dag Roos,

Het uitgangspunt bij de koop van een woning is dat de verkoper in beginsel alleen aansprakelijk is voor 1) gebreken die zo ernstig zijn dat het huis niet voor normaal gebruik als woning geschikt is en voor 2) gebreken waarvan het bewijs kan geleverd worden dat de verkoper ze had moeten kennen en die de koper niet zelf had kunnen ontdekken.

Verder geldt dat wie eist, ook het bewijs moet leveren. Ik denk dat het niet heel gemakkelijk is om de verkopers aansprakelijk te stellen, vooral omdat het bewijs heel lastig te leveren is. En wie eist, die bewijst. Het is op dit moment blijkbaar niet duidelijk waar het geluid vandaan komt. Dus is het ook niet duidelijk wanneer het probleem is ontstaan. Misschien is dat wel heel recent ontstaan, pas na de overdracht van het huis. Als dat niet duidelijk is, dan is het ook niet duidelijk of de verkopers last hebben gehad van dit probleem. En dan is het ook lastig om te bewijzen dat ze tekort zijn geschoten in hun mededelingsplicht.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Dag Roos, Het uitgangspunt bij de koop van een woning is dat de verkoper in beginsel alleen aansprakelijk is voor 1) gebreken die zo ernstig zijn dat het huis niet voor normaal gebruik als woning geschikt is en voor 2) gebreken waarvan het bewijs kan geleverd worden dat de verkoper ze had moeten kennen en die de koper niet zelf had kunnen ontdekken. Verder geldt dat wie eist, ook het bewijs moet leveren. Ik denk dat het niet heel gemakkelijk is om de verkopers aansprakelijk te stellen, vooral omdat het bewijs heel lastig te leveren is. En wie eist, die bewijst. Het is op dit moment blijkbaar niet duidelijk waar het geluid vandaan komt. Dus is het ook niet duidelijk wanneer het probleem is ontstaan. Misschien is dat wel heel recent ontstaan, pas na de overdracht van het huis. Als dat niet duidelijk is, dan is het ook niet duidelijk of de verkopers last hebben gehad van dit probleem. En dan is het ook lastig om te bewijzen dat ze tekort zijn geschoten in hun mededelingsplicht. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Carolien op maandag 06 mei 2019 08:33

Hoi Wim,

Ik heb pas geleden een huis gekocht zonder tussenkomst van een makelaar.
Op de dag van passeren liepen wij nog een rondje door het huis, de verkoopster en ik. Op die dag gaf zij aan dat er een lekkage in de keuken was (onder de gootsteen). Zij had een handdoek in het kastje gelegd om het water op te vangen, maar die handdoek was al kletsnat. Als gevolg van de lekkage is het keukenkastje gaan schimmelen.
De verkoopster gaf aan dat ik de lekkage op haar kosten mocht laten repareren. Er zijn inmiddels 2 monteurs geweest, maar de lekkage is nog altijd niet verholpen. Ik heb contact gezocht met de monteur en gevraagd of hij nogmaals wil komen kijken. Ook heb ik contact gezocht met de verkoopster, omdat ik niet weet of er nog meer kosten komen. Ze zegt dat zij de rekening van de monteur betaald heeft, dat klopt ook, maar de lekkage is nog niet verholpen. Ze wil nu niets meer betalen.
Daarnaast was er nog een lekkage bij een verwarming op zolder. Ook die zou ik op haar kosten mogen laten maken. Dat is nog niet gebeurd, omdat de verwarming eraf gehaald is ivm stuken. Ik heb dat direct bij de monteur aangegeven. Hij zou daar voor terugkomen op het mom,ent dat de verwarming weer hangt. De verkoopster zegt daar nu niet meer voor te willen betalen. Mijn vraag is nu, mag en kan ik de verkoopster nog aansprakelijk stellen voor de kosten van beide lekkages? Kan ik de verkoopster aansprakelijk stellen voor de schimmel in het keukenkastje?

Groetjes,

Carolien

Hoi Wim, Ik heb pas geleden een huis gekocht zonder tussenkomst van een makelaar. Op de dag van passeren liepen wij nog een rondje door het huis, de verkoopster en ik. Op die dag gaf zij aan dat er een lekkage in de keuken was (onder de gootsteen). Zij had een handdoek in het kastje gelegd om het water op te vangen, maar die handdoek was al kletsnat. Als gevolg van de lekkage is het keukenkastje gaan schimmelen. De verkoopster gaf aan dat ik de lekkage op haar kosten mocht laten repareren. Er zijn inmiddels 2 monteurs geweest, maar de lekkage is nog altijd niet verholpen. Ik heb contact gezocht met de monteur en gevraagd of hij nogmaals wil komen kijken. Ook heb ik contact gezocht met de verkoopster, omdat ik niet weet of er nog meer kosten komen. Ze zegt dat zij de rekening van de monteur betaald heeft, dat klopt ook, maar de lekkage is nog niet verholpen. Ze wil nu niets meer betalen. Daarnaast was er nog een lekkage bij een verwarming op zolder. Ook die zou ik op haar kosten mogen laten maken. Dat is nog niet gebeurd, omdat de verwarming eraf gehaald is ivm stuken. Ik heb dat direct bij de monteur aangegeven. Hij zou daar voor terugkomen op het mom,ent dat de verwarming weer hangt. De verkoopster zegt daar nu niet meer voor te willen betalen. Mijn vraag is nu, mag en kan ik de verkoopster nog aansprakelijk stellen voor de kosten van beide lekkages? Kan ik de verkoopster aansprakelijk stellen voor de schimmel in het keukenkastje? Groetjes, Carolien
Wim de Leeuw op maandag 06 mei 2019 10:48

Dag Carolien,

Heb je mijn blog De eindinspectie van uw nieuwe koopwoning, waar moet u als koper op letten? ook gelezen?

Als ik je goed begrijp dan heeft de verkoopster erkend dat er op het moment van oplevering sprake was van twee specifieke gebreken en heeft ze toegezegd dat ze de kosten van reparatie daarvan voor haar rekening zou nemen. Het is jammer dat je geen eigen (NVM-) aankoopmakelaar hebt ingehuurd. Dan had je een getuige gehad. En een goede aankoopmakelaar had je bovendien het dringende advies gegeven om bij de overdracht van het huis een bedrag in depot te laten staan bij de notaris. Daarmee had je zekerheid gehad over de nakoming van deze verplichting. Nu heb je dat niet, omdat er blijkbaar ook geen getuigen aanwezig waren tijdens die inspectie.

Natuurlijk kan je de verkoopster aansprakelijk stellen. Ik heb hier al eerder als antwoord gegeven 'dat je altijd iedereen voor alles aansprakelijk kunt stellen'. Het probleem is echter dat 'wie eist, die bewijst'. Je zult het bewijs zult moeten leveren dat deze toezeggingen zijn gedaan. En daarbij geldt dat jouw woord net zoveel waard is als dat van de verkoper. En procederen is duur, het is volkomen zinloos om voor een bedrag van een paar honderd euro een civiele procedure te starten. Zelfs als je wint, zullen niet automatisch al je kosten worden vergoed.

Dat houdt natuurlijk niet in dat je het er nu al bij zou moeten laten zitten.

Wat jou zou kunnen doen, is de verkoper bellen met een goed voorbereid telefoongesprek, waarbij je haar herinnert aan de verkoop, de inspectie en de toezeggingen over de reparaties, waarbij je haar uiteindelijk vraagt waarom ze haar toezeggingen niet nakomt. Je mag dat gesprek opnemen. Het maken van een geluidsopname van een gesprek is alleen strafbaar (afluisteren) als je zelf geen deel uitmaakt van het gesprek, je mag dus je eigen telefoongesprekken met anderen wel opnemen en je hoeft daarvoor geen toestemming van de ander te hebben. Tenzij in dat gesprek zaken aan de orde zijn over de persoonlijke levenssfeer van de verkoper, zal dat bewijs voor een civiele procedure volkomen rechtmatig zijn.

Als de verkoper zich in dat gesprek laat verleiden om de gemaakte afspraken te herhalen en te bevestigen, dan zou je haar vervolgens schriftelijk in gebreke kunnen stellen. Op het internet zijn allerlei modellen en voorbeelden te vinden van een ingebrekestelling. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Zo ja, dan is dit het moment om daarvan gebruik te maken!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Dag Carolien, Heb je mijn blog [url=https://deleeuw.nl/blog/ervaring-van-waarde/723-de-eindinspectie-van-uw-nieuwe-huis,-waar-moet-u-op-letten]De eindinspectie van uw nieuwe koopwoning, waar moet u als koper op letten?[/url] ook gelezen? Als ik je goed begrijp dan heeft de verkoopster erkend dat er op het moment van oplevering sprake was van twee specifieke gebreken en heeft ze toegezegd dat ze de kosten van reparatie daarvan voor haar rekening zou nemen. Het is jammer dat je geen eigen (NVM-) aankoopmakelaar hebt ingehuurd. Dan had je een getuige gehad. En een goede aankoopmakelaar had je bovendien het dringende advies gegeven om bij de overdracht van het huis een bedrag in depot te laten staan bij de notaris. Daarmee had je zekerheid gehad over de nakoming van deze verplichting. Nu heb je dat niet, omdat er blijkbaar ook geen getuigen aanwezig waren tijdens die inspectie. Natuurlijk kan je de verkoopster aansprakelijk stellen. Ik heb hier al eerder als antwoord gegeven 'dat je altijd iedereen voor alles aansprakelijk kunt stellen'. Het probleem is echter dat 'wie eist, die bewijst'. Je zult het bewijs zult moeten leveren dat deze toezeggingen zijn gedaan. En daarbij geldt dat jouw woord net zoveel waard is als dat van de verkoper. En procederen is duur, het is volkomen zinloos om voor een bedrag van een paar honderd euro een civiele procedure te starten. Zelfs als je wint, zullen niet automatisch al je kosten worden vergoed. Dat houdt natuurlijk niet in dat je het er nu al bij zou moeten laten zitten. Wat jou zou kunnen doen, is de verkoper bellen met een goed voorbereid telefoongesprek, waarbij je haar herinnert aan de verkoop, de inspectie en de toezeggingen over de reparaties, waarbij je haar uiteindelijk vraagt waarom ze haar toezeggingen niet nakomt. Je mag dat gesprek opnemen. Het maken van een geluidsopname van een gesprek is alleen strafbaar (afluisteren) als je zelf geen deel uitmaakt van het gesprek, je mag dus je eigen telefoongesprekken met anderen wel opnemen en je hoeft daarvoor geen toestemming van de ander te hebben. Tenzij in dat gesprek zaken aan de orde zijn over de persoonlijke levenssfeer van de verkoper, zal dat bewijs voor een civiele procedure volkomen rechtmatig zijn. Als de verkoper zich in dat gesprek laat verleiden om de gemaakte afspraken te herhalen en te bevestigen, dan zou je haar vervolgens schriftelijk in gebreke kunnen stellen. Op het internet zijn allerlei modellen en voorbeelden te vinden van een ingebrekestelling. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Zo ja, dan is dit het moment om daarvan gebruik te maken! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
marion vd akker op vrijdag 31 mei 2019 10:41

hallo mij zoon koopt in september een huis van mij schoonmoeder heeft een bouwkundig rapport laten maken en er blijkt betonrot in 1 element te zitten en moet vervangen worden. Verlopig koopcontract is al getekent maar wie is hier verantwoordelijk voor. Mij schoonmoeder weet dit.

hallo mij zoon koopt in september een huis van mij schoonmoeder heeft een bouwkundig rapport laten maken en er blijkt betonrot in 1 element te zitten en moet vervangen worden. Verlopig koopcontract is al getekent maar wie is hier verantwoordelijk voor. Mij schoonmoeder weet dit.
Wim de Leeuw op vrijdag 31 mei 2019 11:27

Geachte mevrouw vd Akker / Beste Marion,

Een verkoper heeft een mededelingsplicht, een koper een onderzoeksplicht. Als een koper bij het uitvoeren van dat onderzoek gebreken ontdekt, dan hoeft de verkoper die problemen niet op te lossen.

Uiteraard kan de koper gebruik maken van zijn drie dagen bedenktijd, de koopovereenkomst ontbinden en opnieuw de onderhandelingen aangaan. Maar de verkoper is tot niets verplicht.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte mevrouw vd Akker / Beste Marion, Een verkoper heeft een mededelingsplicht, een koper een onderzoeksplicht. Als een koper bij het uitvoeren van dat onderzoek gebreken ontdekt, dan hoeft de verkoper die problemen niet op te lossen. Uiteraard kan de koper gebruik maken van zijn drie dagen bedenktijd, de koopovereenkomst ontbinden en opnieuw de onderhandelingen aangaan. Maar de verkoper is tot niets verplicht. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
M. op vrijdag 30 augustus 2019 18:45

Wie is er verantwoordelijk om de vragenlijst die de verkopende partij in moet vullen te overhandigen aan de kopende partij? En op welk moment moet deze vrangenlijst bij de kopende partij terecht komen?

Wie is er verantwoordelijk om de vragenlijst die de verkopende partij in moet vullen te overhandigen aan de kopende partij? En op welk moment moet deze vrangenlijst bij de kopende partij terecht komen?
Wim de Leeuw op zaterdag 31 augustus 2019 07:29

Beste M.,

De verkoper heeft een mededelingsplicht. En één van de middelen die hem ten dienste staan om die mededelingsplicht in te vullen, is de vragenlijst. Die vragenlijst maakt vaak deel uit van de verkoopbrochure die van een woning wordt gemaakt en die vaak te downloaden is vanaf Funda of vanaf de website van de verkopend makelaar.

De koper heeft een onderzoeksplicht. Wat inhoudt dat van een koper wordt verwacht dat hij actief op zoek gaat naar de aanwezige informatiebronnen. Waaronder de vragenlijst. Een professionele makelaar behoort de vragenlijst in zijn dossier te hebben.

Maar een koper die een bod uitbrengt op een woning zonder vooraf kennis te nemen van de inhoud van de vragenlijst, verspeelt daarmee wat mij betreft al zijn rechten. Die koper kiest er zelf voor om vermoedelijk de duurste uitgave van zijn leven te doen zonder kennis te nemen van informatie die beschikbaar is. Kortom, de realiteit ligt iets anders dan jij met je vraagstelling suggereert. Het is niet zo dat een koper achterover kan hangen en kan afwachten totdat alle beschikbare informatie hem op een presenteerblaadje door de verkoper wordt aangereikt en dat de verkoper aansprakelijk is als de koper niet volledig of niet tijdig op zijn wensen is bediend...

De koper moet zijn onderzoeksplicht actief invullen. Als hij dat niet doet, dan verspeelt hij (voor een belangrijk deel) zijn rechten om achteraf te klagen over wat hem allemaal wel en niet door de verkoper verteld had moeten worden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw




Beste M., De verkoper heeft een mededelingsplicht. En één van de middelen die hem ten dienste staan om die mededelingsplicht in te vullen, is de vragenlijst. Die vragenlijst maakt vaak deel uit van de verkoopbrochure die van een woning wordt gemaakt en die vaak te downloaden is vanaf Funda of vanaf de website van de verkopend makelaar. De koper heeft een onderzoeksplicht. Wat inhoudt dat van een koper wordt verwacht dat hij actief op zoek gaat naar de aanwezige informatiebronnen. Waaronder de vragenlijst. Een professionele makelaar behoort de vragenlijst in zijn dossier te hebben. Maar een koper die een bod uitbrengt op een woning zonder vooraf kennis te nemen van de inhoud van de vragenlijst, verspeelt daarmee wat mij betreft al zijn rechten. Die koper kiest er zelf voor om vermoedelijk de duurste uitgave van zijn leven te doen zonder kennis te nemen van informatie die beschikbaar is. Kortom, de realiteit ligt iets anders dan jij met je vraagstelling suggereert. Het is niet zo dat een koper achterover kan hangen en kan afwachten totdat alle beschikbare informatie hem op een presenteerblaadje door de verkoper wordt aangereikt en dat de verkoper aansprakelijk is als de koper niet volledig of niet tijdig op zijn wensen is bediend... De koper moet zijn onderzoeksplicht actief invullen. Als hij dat niet doet, dan verspeelt hij (voor een belangrijk deel) zijn rechten om achteraf te klagen over wat hem allemaal wel en niet door de verkoper verteld had moeten worden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
andre op donderdag 05 september 2019 09:51

We zijn bezig met een woning maar we lopen tegen nogal wat tegenstrijdig heden aan qua informatie

eerst was de woning van 1979 na onderzoek bleek dit 1976
verder ontdekte we een holle ruimte onder de badkamer verkoper geeft nu aan dat het om een houtskeletbouw gaat

terwijl makelaar ons vermelde dat te tussen vloer een betonnen vloer zou zijn

Zijn bovenstaande met name houtskeletbouw gewoon niet verplicht te melden in brochure en anders bij een bezichtiging ?

We zijn bezig met een woning maar we lopen tegen nogal wat tegenstrijdig heden aan qua informatie eerst was de woning van 1979 na onderzoek bleek dit 1976 verder ontdekte we een holle ruimte onder de badkamer verkoper geeft nu aan dat het om een houtskeletbouw gaat terwijl makelaar ons vermelde dat te tussen vloer een betonnen vloer zou zijn Zijn bovenstaande met name houtskeletbouw gewoon niet verplicht te melden in brochure en anders bij een bezichtiging ?
Wim de Leeuw op donderdag 05 september 2019 19:00

Beste Andre,

Wat is precies de vraag waar je een antwoord op wilt? Of een makelaar correcte informatie moet verstrekken over de woningen die hij koopt???

Sinds 2001 mag iedereen zich makelaar noemen, André. Tot die tijd wist je dat als iemand zich makelaar noemde, hij een gedegen vakopleiding had genoten en zijn vakbekwaamheid had bewezen ten opzichte van een comité kritische collega's. Nu mag elke mafklep zichzelf makelaar noemen. En zeker in een hectische markt zoals we die kennen, denkt de ene na de andere snelle jongen weer dat hij verstand van zaken heeft.

Als ik jou was, zou ik een eigen (NVM-) aankoopmakelaar inhuren en het huis bouwkundig laten keuren!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Andre, Wat is precies de vraag waar je een antwoord op wilt? Of een makelaar correcte informatie moet verstrekken over de woningen die hij koopt??? Sinds 2001 mag iedereen zich makelaar noemen, André. Tot die tijd wist je dat als iemand zich makelaar noemde, hij een gedegen vakopleiding had genoten en zijn vakbekwaamheid had bewezen ten opzichte van een comité kritische collega's. Nu mag elke mafklep zichzelf makelaar noemen. En zeker in een hectische markt zoals we die kennen, denkt de ene na de andere snelle jongen weer dat hij verstand van zaken heeft. Als ik jou was, zou ik een eigen (NVM-) aankoopmakelaar inhuren en het huis bouwkundig laten keuren! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
M op maandag 23 december 2019 17:24

Ik heb een bouwkundig keuringsbureau een huis laten controleren voordat we het huis aanschafde, nu blijkt dat de meterkast niet verzegeld is en dit stond ook niet in het keuringsrapport. Dit kost ons extra geld om het te laten verzegelen (twee verzegelingen) en misschien ook nog verder gedoe met de netbeheerder. De aankoopmakelaar kon door ziekte ook niet aanwezig zijn bij de laatste inspectie. Kunnen wij deze kosten verhalen en op wie?

Ik heb een bouwkundig keuringsbureau een huis laten controleren voordat we het huis aanschafde, nu blijkt dat de meterkast niet verzegeld is en dit stond ook niet in het keuringsrapport. Dit kost ons extra geld om het te laten verzegelen (twee verzegelingen) en misschien ook nog verder gedoe met de netbeheerder. De aankoopmakelaar kon door ziekte ook niet aanwezig zijn bij de laatste inspectie. Kunnen wij deze kosten verhalen en op wie?
Wim de Leeuw op maandag 23 december 2019 18:27

Beste M.,

Het 'zegelrecht' is bedoeld om te voorkomen dat niet-deskundige mensen gaan rommelen met een groepenkast. Als er sprake is van zegelrecht dan mag een installateur het zegel van een groepenkast verwijderen, aanpassingen verrichten aan de groepenkast en daarna weer een zegel aanbrengen.

Ik denk dat degene die de keuring heeft uitgevoerd, dit had moeten constateren. De aankoopmakelaar lijkt mij hiervoor niet aansprakelijk. Hebben jullie een rechtsbijstandsverzekering? Zo ja, vraag dan aan je assuradeur om het bedrijf dat de keuring heeft uitgevoerd, aansprakelijk te stellen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste M., Het 'zegelrecht' is bedoeld om te voorkomen dat niet-deskundige mensen gaan rommelen met een groepenkast. Als er sprake is van zegelrecht dan mag een installateur het zegel van een groepenkast verwijderen, aanpassingen verrichten aan de groepenkast en daarna weer een zegel aanbrengen. Ik denk dat degene die de keuring heeft uitgevoerd, dit had moeten constateren. De aankoopmakelaar lijkt mij hiervoor niet aansprakelijk. Hebben jullie een rechtsbijstandsverzekering? Zo ja, vraag dan aan je assuradeur om het bedrijf dat de keuring heeft uitgevoerd, aansprakelijk te stellen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jo op woensdag 15 januari 2020 10:37

Goedemorgen Wim,

We hebben een ingebrekstellingsbrief mogen ontvangen n.a.v. Verkoop woning afgelopen maart 2019 10 maanden geleden.

De koopovereenkomst bevat artikel 6.1, 6.3 en heeft artikel 20.2 erbinnen staan: koper bekend dat onroerende zaak meer dan 90 jaar oud is en bouwkwaliteit ligt aanzienlijk lager dan bij nieuwe woning. In afwijking van art. 6.3 en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van 1 of meerdere eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en eventuele anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan overeenkomst voor rekening en risico van koper.

Betreft badkamer douchecabine hiervan is de achterwand spontaan geknapt 50 dgn geleden (die ongeveer 8 jaar oud is) en nu blijkt er volgens de bewoners schimmel aan de buitenmuur erachter te zitten omdat de cabine niet bevestigd zou zijn aan de muur, deze stond van de kant 5 cm af. Ze hebben het over een buitenmuur wat een spouwmuur is, de cabine stond los van de muur omdat het hier betreft om een niet verstelbare stoom/douchecabine met douchebak, hiervoor hebben we gekozen omdat de muren gewoonweg schots en scheef waren. De muur zou geen stucwerk bevatten toch kijk ik op hun gemaakte foto en zie ik geen rode baksteen maar een witte plaster/stucwerk zitten.
Zij vragen zich ook af waarom er geen tegels achter zitten omdat volgens hun is dat ook een gebrek, wij hadden er tegels achter moeten plaatsen want dat was gebruikelijk/noodzaak bij het plaatsen van een douchecabine.

Zij beweren dat deze gebreken niet kenbaar of zichtbaar waren bij bezichtiging terwijl er duidelijk op de foto vd verkoopbrochure te zien is dat er spleten van 5cm aan beide kanten was vd cabine tot aan muur, overigens hebben zij zelfs ervoor gekozen hun onderzoeksplicht niet te voldoen door een bouwkundige keuring, 1 vd vaders had bouwkundige inzicht en bevond de woning goed.

Ze maken een taxatie van herstelkosten op en willen dat wij alles betalen, nieuwe douchecabine, schimmelverwijdering, nieuwe stucwerk met tegels.

Ik heb geen idee hoe nu verder, ik moet wel reageren binnen 7 dgn ik weet me geen raad
Heeft u nog suggesties voor me?

Mvg Jo

Goedemorgen Wim, We hebben een ingebrekstellingsbrief mogen ontvangen n.a.v. Verkoop woning afgelopen maart 2019 10 maanden geleden. De koopovereenkomst bevat artikel 6.1, 6.3 en heeft artikel 20.2 erbinnen staan: koper bekend dat onroerende zaak meer dan 90 jaar oud is en bouwkwaliteit ligt aanzienlijk lager dan bij nieuwe woning. In afwijking van art. 6.3 en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van 1 of meerdere eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en eventuele anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan overeenkomst voor rekening en risico van koper. Betreft badkamer douchecabine hiervan is de achterwand spontaan geknapt 50 dgn geleden (die ongeveer 8 jaar oud is) en nu blijkt er volgens de bewoners schimmel aan de buitenmuur erachter te zitten omdat de cabine niet bevestigd zou zijn aan de muur, deze stond van de kant 5 cm af. Ze hebben het over een buitenmuur wat een spouwmuur is, de cabine stond los van de muur omdat het hier betreft om een niet verstelbare stoom/douchecabine met douchebak, hiervoor hebben we gekozen omdat de muren gewoonweg schots en scheef waren. De muur zou geen stucwerk bevatten toch kijk ik op hun gemaakte foto en zie ik geen rode baksteen maar een witte plaster/stucwerk zitten. Zij vragen zich ook af waarom er geen tegels achter zitten omdat volgens hun is dat ook een gebrek, wij hadden er tegels achter moeten plaatsen want dat was gebruikelijk/noodzaak bij het plaatsen van een douchecabine. Zij beweren dat deze gebreken niet kenbaar of zichtbaar waren bij bezichtiging terwijl er duidelijk op de foto vd verkoopbrochure te zien is dat er spleten van 5cm aan beide kanten was vd cabine tot aan muur, overigens hebben zij zelfs ervoor gekozen hun onderzoeksplicht niet te voldoen door een bouwkundige keuring, 1 vd vaders had bouwkundige inzicht en bevond de woning goed. Ze maken een taxatie van herstelkosten op en willen dat wij alles betalen, nieuwe douchecabine, schimmelverwijdering, nieuwe stucwerk met tegels. Ik heb geen idee hoe nu verder, ik moet wel reageren binnen 7 dgn ik weet me geen raad Heeft u nog suggesties voor me? Mvg Jo
Wim de Leeuw op woensdag 15 januari 2020 11:52

Beste Jo,

Adem in, adem uit! Het feit dat iemand je aansprakelijk stelt, wil nog niet zeggen dat je ook aansprakelijk bent.

Als ik de casus zo lees, dan denk ik dat de eiser niet heel sterk staat tenzij ze kunnen bewijzen dat jullie wisten dat er van alles mis was met de badkamer en douchecabine.

Heb je een rechtsbijstandverzekering? Zo ja, dan is dit HET moment om daar gebruik van te maken.

Als je die niet hebt, dan zou ik de verkoper bellen en hem of hen 'het bos insturen' omdat er sprake is van een verborgen gebrek en dat gebrek voor hun rekening en risico komt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Jo, Adem in, adem uit! Het feit dat iemand je aansprakelijk stelt, wil nog niet zeggen dat je ook aansprakelijk bent. Als ik de casus zo lees, dan denk ik dat de eiser niet heel sterk staat tenzij ze kunnen bewijzen dat jullie wisten dat er van alles mis was met de badkamer en douchecabine. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Zo ja, dan is dit HET moment om daar gebruik van te maken. Als je die niet hebt, dan zou ik de verkoper bellen en hem of hen 'het bos insturen' omdat er sprake is van een verborgen gebrek en dat gebrek voor hun rekening en risico komt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jo op woensdag 15 januari 2020 12:30

Beste Wim

Bedankt voor je reactie
Ja dat is het hem nu juist rechtsbijstand die heb ik wel maar we zijn verhuist naar Duitsland en hier weten ze er geen raad mee.

Dus is het wijs als ik simpelweg een brief opstel waarin ik beroep doe op de 3 artikels die vermeld staan in de koopovereenkomst en dit als reactie verstuur aan hun direct of via mijn toenmalige verkoopmakelaar?

Mvg jo

Beste Wim Bedankt voor je reactie Ja dat is het hem nu juist rechtsbijstand die heb ik wel maar we zijn verhuist naar Duitsland en hier weten ze er geen raad mee. Dus is het wijs als ik simpelweg een brief opstel waarin ik beroep doe op de 3 artikels die vermeld staan in de koopovereenkomst en dit als reactie verstuur aan hun direct of via mijn toenmalige verkoopmakelaar? Mvg jo
Wim de Leeuw op woensdag 15 januari 2020 15:15

Beste Jo,

De reden waarom ik je adviseer om te bellen en niet te schrijven, is dat wat je schrijft, door een handige jurist misschien tegen je zou kunnen worden gebruikt.

Met een beetje geluk is je verkoopmakelaar bereid om die brief te versturen. Dat zou het beste zijn.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Jo, De reden waarom ik je adviseer om te bellen en niet te schrijven, is dat wat je schrijft, door een handige jurist misschien tegen je zou kunnen worden gebruikt. Met een beetje geluk is je verkoopmakelaar bereid om die brief te versturen. Dat zou het beste zijn. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Peggy op zaterdag 18 januari 2020 20:44

Beste. Het niet werken van de vaatwasser is mondeling door ons vermeld tijdens de bouwkundige inspectie. Hier heb ik ook vermeld contact op te nemen met de makelaar. Deze heeft plaatsgevonden vooraf de koopakte is getekend. Wij hebben eerder het contract getekend en ditnog als extra opmerking op de lijst van zaken vermeld en ondertekend. De koper heeft 3 dagen later getekend en waren dus bekend met de situatie. Ze hebben dus getekend voor de staat waarin de woning op moment van tekenen zich bevond. Graag ontvang ik de correspondentie van de verkoper dan kunnen we hierop schriftelijk een reactie geven. Het is niet de intentie om de vaatwasser nu nog op onze kosten te vervangen. We hebben reeds voor de koper ook al onderhoud gedaan aan de cv installatie en een schoorsteen reparatie volgens afspraak in de mail wisseling. Zijn wij aansprakelijk en moeten we de vaatwasser vervangen?

Beste. Het niet werken van de vaatwasser is mondeling door ons vermeld tijdens de bouwkundige inspectie. Hier heb ik ook vermeld contact op te nemen met de makelaar. Deze heeft plaatsgevonden vooraf de koopakte is getekend. Wij hebben eerder het contract getekend en ditnog als extra opmerking op de lijst van zaken vermeld en ondertekend. De koper heeft 3 dagen later getekend en waren dus bekend met de situatie. Ze hebben dus getekend voor de staat waarin de woning op moment van tekenen zich bevond. Graag ontvang ik de correspondentie van de verkoper dan kunnen we hierop schriftelijk een reactie geven. Het is niet de intentie om de vaatwasser nu nog op onze kosten te vervangen. We hebben reeds voor de koper ook al onderhoud gedaan aan de cv installatie en een schoorsteen reparatie volgens afspraak in de mail wisseling. Zijn wij aansprakelijk en moeten we de vaatwasser vervangen?
Wim de Leeuw op zondag 19 januari 2020 15:55

Beste Peggy,

Als je de kopers eerlijk en goed hebt geïnformeerd, dan hoef je je nergens zorgen over te maken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Peggy, Als je de kopers eerlijk en goed hebt geïnformeerd, dan hoef je je nergens zorgen over te maken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Katrien Scheppers op donderdag 30 januari 2020 18:50

Beste Wim

Ik heb deze week een bod gedaan per mail op een huis dat ik tweemaal bezocht heb en heb gisteren vernomen dat het bod werd aanvaard. Door de makelaar werd mij allerhande informatie doorgestuurd, alsook de voorlopige compromis die we aanstaande dinsdag, 4/2, zullen tekenen. Bij het doornemen van de informatie merkte ik dat er heel wat zaken verdraaid waren, waarvan ik eerst niet op de hoogte was. Zo werd in de beschrijving van het huis geschreven dat het huis niet in overstromingsgevoelig gebied lag, maar nu blijkt van wel. Erger: de makelaar heeft de informatie op zijn website zitten aanpassen (heb wel screenshots van de oorspronkelijke beschrijving). Daarnaast staat er in een van de documenten dat de vergunning voor een tuinhuisje geweigerd is in het verleden. In de tuin staat wel een tuinhuisje en bij beide rondleidingen heeft de makelaar niets vermeldt over het feit dat het er onrechtmatig staat. Ik vind een tuinhuisje wel noodzakelijk en heb tijdens de rondleiding ook laten vallen dat ik het fijn vond dat het er stond. Nu is mijn vraag: kan het bod nietig verklaard worden, zonder dat ik schadevergoedingen of dergelijke moet betalen? De makelaar heeft valse informatie verschaft en gewijzigd nadat ik mijn bod uitgevoerd had. Dit kan toch zomaar niet? Alvast bedankt voor de verduidelijking.

Beste Wim Ik heb deze week een bod gedaan per mail op een huis dat ik tweemaal bezocht heb en heb gisteren vernomen dat het bod werd aanvaard. Door de makelaar werd mij allerhande informatie doorgestuurd, alsook de voorlopige compromis die we aanstaande dinsdag, 4/2, zullen tekenen. Bij het doornemen van de informatie merkte ik dat er heel wat zaken verdraaid waren, waarvan ik eerst niet op de hoogte was. Zo werd in de beschrijving van het huis geschreven dat het huis niet in overstromingsgevoelig gebied lag, maar nu blijkt van wel. Erger: de makelaar heeft de informatie op zijn website zitten aanpassen (heb wel screenshots van de oorspronkelijke beschrijving). Daarnaast staat er in een van de documenten dat de vergunning voor een tuinhuisje geweigerd is in het verleden. In de tuin staat wel een tuinhuisje en bij beide rondleidingen heeft de makelaar niets vermeldt over het feit dat het er onrechtmatig staat. Ik vind een tuinhuisje wel noodzakelijk en heb tijdens de rondleiding ook laten vallen dat ik het fijn vond dat het er stond. Nu is mijn vraag: kan het bod nietig verklaard worden, zonder dat ik schadevergoedingen of dergelijke moet betalen? De makelaar heeft valse informatie verschaft en gewijzigd nadat ik mijn bod uitgevoerd had. Dit kan toch zomaar niet? Alvast bedankt voor de verduidelijking.
Wim de Leeuw op donderdag 30 januari 2020 19:32

Beste Katrien,

Als jouw vraag gaat over de particuliere aankoop van een woonhuis in Nederland, dan hoef je je bod niet nietig te verklaren. Een mondelinge afspraak tussen particulieren over een woning is namelijk juridisch weinig waard.

Het staat je volledig vrij om je te bedenken en je bod in te trekken.

Maar realiseer je dat als je je bod niet intrekt nadat je kennis hebt genomen van deze problematiek, je achteraf bijzonder zwak staat als je alsnog iets ten opzichte van de verkoper wilt ondernemen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Katrien, Als jouw vraag gaat over de particuliere aankoop van een woonhuis in Nederland, dan hoef je je bod niet nietig te verklaren. Een mondelinge afspraak tussen particulieren over een woning is namelijk juridisch weinig waard. Het staat je volledig vrij om je te bedenken en je bod in te trekken. Maar realiseer je dat als je je bod niet intrekt nadat je kennis hebt genomen van deze problematiek, je achteraf bijzonder zwak staat als je alsnog iets ten opzichte van de verkoper wilt ondernemen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Nick op dinsdag 25 februari 2020 09:21

Beste,

Begin dit jaar heb ik mijn woning verkocht. Het gaat om een woning uit 1976 met een houten vloer constructie op de boven verdiepingen. In juli vorig jaar heb ik van deze woning de badkamer zelf gerenoveerd na dat er lekkage is ontstaan.

Tijdens de verkoop is er een bouwkundige keuring uitgevoerd door de kopende partij. Hieruit is gebleken dat er nog wel een aantal dingen vervangen moeten worden. Na aanleiding van het keurrapport is de vraagprijs aangepast en zijn we tot de verkoop van de woning gekomen. Vanaf dat moment is het een aflopende zaak. binnen een week had ik meerdere mails ontvangen met daarin ,volgens de kopers, verborgen gebreken waar ik zelf echter niets van af weet. Het gaat voornamelijk over kleine dingen zoals een verkeerd type afvoerslang aan de afzuigkap.

Nou is het volgende punt eigenlijk nog over gebleven.
Volgens de kopers loopt het douche water niet naar de afvoer maar naar de andere kant van de badkamer. Echter is dit bij mij niet gebeurd. Sinds te plaatsing van de badkamer heb ik dagelijks gedoucht en heb niet gemerkt dat het water de verkeerde kant op liep. Het is een inloop douche zonder dorpels. De verkopers blijven mij verwijten dat ik dit had moeten weten en had moeten melden. Alleen heb ik dit dus niet mee gemaakt dus hoe had ik dit dan kunnen weten en melden.

Graag verneem ik een antwoord of advies van u.

Beste, Begin dit jaar heb ik mijn woning verkocht. Het gaat om een woning uit 1976 met een houten vloer constructie op de boven verdiepingen. In juli vorig jaar heb ik van deze woning de badkamer zelf gerenoveerd na dat er lekkage is ontstaan. Tijdens de verkoop is er een bouwkundige keuring uitgevoerd door de kopende partij. Hieruit is gebleken dat er nog wel een aantal dingen vervangen moeten worden. Na aanleiding van het keurrapport is de vraagprijs aangepast en zijn we tot de verkoop van de woning gekomen. Vanaf dat moment is het een aflopende zaak. binnen een week had ik meerdere mails ontvangen met daarin ,volgens de kopers, verborgen gebreken waar ik zelf echter niets van af weet. Het gaat voornamelijk over kleine dingen zoals een verkeerd type afvoerslang aan de afzuigkap. Nou is het volgende punt eigenlijk nog over gebleven. Volgens de kopers loopt het douche water niet naar de afvoer maar naar de andere kant van de badkamer. Echter is dit bij mij niet gebeurd. Sinds te plaatsing van de badkamer heb ik dagelijks gedoucht en heb niet gemerkt dat het water de verkeerde kant op liep. Het is een inloop douche zonder dorpels. De verkopers blijven mij verwijten dat ik dit had moeten weten en had moeten melden. Alleen heb ik dit dus niet mee gemaakt dus hoe had ik dit dan kunnen weten en melden. Graag verneem ik een antwoord of advies van u.
Wim de Leeuw op dinsdag 25 februari 2020 14:33

Beste Nick,

Het is prachtig dat de kopers klagen over 'verborgen gebreken'. Je kunt hen heel eenvoudig verwijzen naar de inhoud van de koopakte, waarin geregeld is dat het risico voor zichtbare en onzichtbare gebreken voor rekening van de koper komt.

Problemen die door de verkoper verzwegen zijn, zijn het probleem van de verkoper. Problemen die niet verzwegen zijn maar verborgen waren voor zowel de verkoper als de koper, komen in beginsel voor rekening van de koper.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Nick, Het is prachtig dat de kopers klagen over 'verborgen gebreken'. Je kunt hen heel eenvoudig verwijzen naar de inhoud van de koopakte, waarin geregeld is dat het risico voor zichtbare en onzichtbare gebreken voor rekening van de koper komt. Problemen die door de verkoper verzwegen zijn, zijn het probleem van de verkoper. Problemen die niet verzwegen zijn maar verborgen waren voor zowel de verkoper als de koper, komen in beginsel voor rekening van de koper. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Wittehan Meijer op donderdag 02 april 2020 13:54

Hoe kan ik toch nog mijn recht halen als de verkopende partij zich niets gelegen laat liggen en achterover leunt en de makelaar van de verkoper het allemaal heel erg vindt wat er allemaal aan het huis mankeert?

Hoe kan ik toch nog mijn recht halen als de verkopende partij zich niets gelegen laat liggen en achterover leunt en de makelaar van de verkoper het allemaal heel erg vindt wat er allemaal aan het huis mankeert?
Wim de Leeuw op donderdag 02 april 2020 20:13

Beste Wittehan,

Mijn advies is dat je allereerst mijn blogs en de diverse antwoorden die ik op talloze vragen heb gegeven, doorleest.

Mocht je daarna van mening zijn dat je een sterke zaak hebt, dan lijkt me dat je contact op zult moeten nemen met een vastgoedadvocaat!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Wittehan, Mijn advies is dat je allereerst mijn blogs en de diverse antwoorden die ik op talloze vragen heb gegeven, doorleest. Mocht je daarna van mening zijn dat je een sterke zaak hebt, dan lijkt me dat je contact op zult moeten nemen met een vastgoedadvocaat! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
zondag 05 april 2020

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.