De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Verborgen gebreken (2/5) : De juridische spelregels voor kopers en verkopers

Verborgen gebrekenDe aan- of verkoop van een huis is voor veel mensen de meest kostbare beslissing van hun leven. Hoe voorkomt u als verkoper en koper teleurstellingen en juridische problemen rondom ‘verborgen gebreken’? Over de juridische spelregels voor kopers en verkopers.

Inleiding

Onlangs werd me gevraagd of ik een ‘blogje’ wilde schrijven over ‘verborgen gebreken’. ‘Verborgen gebreken’ zijn problemen met een huis die zich pas openbaren na de koop en meestal pas na de overdracht. Als er achteraf problemen ontstaan na een verkoop van een huis of appartement, dan gaat het vrijwel altijd over dit onderwerp. Er bestaan veel misverstanden over verborgen gebreken. En er is dus veel over te zeggen. En dus werd het niet ‘één blogje’, maar werden het er vijf.

1) De verkoper en diens mededelingsplicht

Als de verkoper een gebrek aan zijn huis kent, dan zal hij de koper daarvan meestal moeten informeren.
Het gaat daarbij om eigenschappen van het huis:
1)  die hij kent of behoort te kennen
2)  die niet bekend zijn bij de koper
3)  terwijl de verkoper wel weet dat die eigenschap voor de koper van belang is

Dat laatste is van bijzonder belang, de mededelingsplicht van de verkoper is verbonden aan zaken waarvan hij weet dat die van belang zijn voor de koper. Sommige eigenschappen van een huis zijn belangrijk voor alle kopers. Maar als een koper bijzondere eisen aan het huis stelt, dan zal hij daarover duidelijk moeten zijn ten opzichte van de verkoper.

Twee voorbeelden:
Als uw buurjongen elke dag met zijn heavy metal bandje oefent en daarbij dagelijks enorme overlast veroorzaakt, dan is dat iets dat voor alle kopers van belang zouden is en aan alle kopers vooraf moet worden medegedeeld.
Als uw buurman dagelijks tussen 18:00 en 19:00 dwarsfluit speelt, dan is dat niet voor alle kopers van belang. Maar kan het wel van belang zijn voor een koper die nadrukkelijk te kennen geeft dat hij wil verhuizen omdat hij in zijn nieuwe huis ‘absolute rust’ zoekt.

2) De rol van de verkopend makelaar

De verkopend makelaar wordt ingeschakeld door de verkoper en behartigt diens belangen. De primaire taak van de verkopend makelaar in het kader van ‘verborgen gebreken’ is het ondersteunen van de verkoper bij het invullen van diens mededelingsplicht. De positie van de verkopend makelaar is een bijzondere. Enerzijds is hij een deskundige en professionele partij op wiens informatie en uitspraken een koper moet kunnen vertrouwen. Maar anderzijds wordt een verkopend makelaar ingehuurd en betaald door de verkoper bij de behartiging van diens belangen. De verkopend makelaar zal u eerlijk moeten informeren over de gebreken die hij kent en die u zelf niet kunt waarnemen. Van een makelaar wordt verwacht dat hij weet wat hij verkoopt.

Dat houdt echter niet in dat een verkopend makelaar de volledige onderzoeksplicht van een koper overbodig maakt. Makelaars geven op een professionele manier invulling aan de mededelingsplicht 'namens' de verkoper. Er zijn soms 'belangstellenden' voor een woning die een makelaar, voordat er een bezichtiging heeft plaatsgevonden, vragen dat er een compleet en lijvig dossier wordt ingevuld en aangeleverd. Makelaars maken werkelijk van alles mee.

  • Kunt u me ALLES vertellen over het bestemmingsplan? (Heeft u een paar dagen?) 
  • Kunt u ons de garantie geven dat het uitzicht altijd vrij zal blijven? (Onze makelaars gebruiken vijf zintuigen, helaas geen zes) 
  • Heeft u een overzicht van de onderhoudsuitgaven van de huidige eigenaars van de afgelopen tien jaar? (Zelfs de fiscus vraagt u uw administratie maar vijf jaar te bewaren) 
  • Kunt u ons informeren over alle bekende en verborgen gebreken (Onze vacature voor Superman-makelaar met röntgen-zicht is helaas nog niet ingevuld) 
  • Kunt u ons alle bijzonderheden vertellen over de overburen (Zou u willen dat wij over uw bijzonderheden zouden vertellen bij uw buren?)

Alle gekheid op een stokje. Makelaars informeren u graag en uitgebreid over alle bijzonderheden van een woning. Maar dat houdt niet in dat een makelaar de verantwoordelijkheid van de onderzoeksplicht van een koper overneemt. Als verkopend makelaar vragen wij onze opdrachtgevers het spreekwoordelijke hemd van het lijf. En met die informatie voorzien verkopend makelaars gegadigden van de benodigde informatie. Professionele makelaars maken daarbij gebruikt van de zogenaamde ‘vragenlijst verkoop woningen’.

3) De vragenlijst verkoop woningen

Er zijn verschillende modellen in omloop van de ‘Vragenlijst Verkoop Woningen’. Elke makelaarsorganisatie (NVM, VBO en LMV) gebruikt een eigen model. En vooral de grotere makelaarsorganisaties werken vaak met een eigen variant op die modellen. De vragenlijst verkoop woningen bestaat vaak uit twee delen. Het eerste gedeelte gaat vooral over de hypotheek op de woning en is uitsluitend bestemd voor intern gebruik door de verkopend makelaar. Het tweede gedeelte gaat over alle bijzonderheden van de woning. Dit gedeelte wordt als bijlage toegevoegd aan de koopovereenkomst en is vaak ook opgenomen in de (digitale) brochure van de woning. Althans, wel bij De Leeuw Makelaardij. Het NVM-model van de Vragenlijst verkoop woningen bestaat uit de volgende hoofdstukken:

  1. Bijzonderheden over de grond / het perceel
  2. Gevels
  3. Daken
  4. Kozijnen, ramen en deuren
  5. Vloeren, plafonds en wanden
  6. Kelder, kruipruimte en fundering
  7. Installaties
  8. Sanitair en riolering
  9. Diversen
  10. Vaste lasten
  11. Garanties

Het is voor een verkoper erg belangrijk om de Vragenlijst verkoop woningen zeer nauwkeurig èn naar waarheid in te vullen. Een koper mag namelijk vertrouwen op de inhoud van de Vragenlijst. Tegelijkertijd moeten verkopers ook voorzichtig zijn bij de beantwoording van de vragen. Als u als verkoper het antwoord op een vraag niet zeker weet, dan kan het gevaarlijk zijn om een vraag met ja of nee te beantwoorden omdat een koper op uw antwoorden mag vertrouwen.

4) De koper en diens onderzoeksplicht

De koper van een huis heeft een onderzoeksplicht om te onderzoeken of er sprake is van zichtbare gebreken. Zichtbare gebreken zijn gebreken die door een normaal oplettende koper bij de bezichtiging van een huis ontdekt kunnen worden. Van een koper wordt verwacht dat hij of zij zorgvuldig en actief op onderzoek uit gaat. Als koper mag u er van uitgaan dat een huis de eigenschappen heeft waaraan u niet hoeft te twijfelen. Als u als koper twijfelt of als een zorgvuldig koper zou moeten twijfelen, dan geldt voor u een nadere onderzoeksplicht. Een koper kan daarvoor een eigen makelaar inschakelen. In sommige gevallen kan het raadzaam zijn om daarnaast een bouwkundige in te schakelen voor het verrichten van een bouwkundige keuring.

5) De rol van de aankopend makelaar

De aankopend makelaar wordt ingeschakeld door de koper en behartigt diens belangen. De primaire taak van de aankopend makelaar in het kader van ‘verborgen gebreken’ is het ondersteunen van de koper bij het invullen van diens onderzoeksplicht. Als u als koper een aankopend makelaar inschakelt, dan is het van belang dat u uw makelaar goed informeert over de bijzondere eisen die u als toekomstige eigenaar van het huis stelt.

Meer weten?

Lees de overige blogs over dit onderwerp:

Verborgen gebreken (1/6) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis
Verborgen gebreken (2/6) : De juridische spelregels voor kopers en verkopers (deze blog)
Verborgen gebreken (3/6) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst
Verborgen gebreken (4/6) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord
Verborgen gebreken (5/6) : Praktische tips voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (6/6) - Stappenplan bij verborgen gebreken
 

Vragen & Reacties 177

Rick op zaterdag 16 juli 2016 19:36

Beste Wim,

Hoe zit het als een verkoper niet meewerkt aan de onderzoeksplicht van de koper? De vraag heeft betrekking op funderingsonderzoek. De betreffende woning is 15 jaar geleden onderzocht en de fundering is destijds goed bevonden. Nu wil ik in de mogelijke koop overeenkomst een voorbehoud op laten nemen aangaande de fundering en deze laten onderzoeken. Hierbij wordt de fundering gedeeltelijk opgegraven en onderzocht volgens de F3O richtlijn.

Mocht de verkopende partij hier niet aan mee willen werken, dan kan ik niet aan mijn onderzoeksplicht voldoen.

Kan ik dan als achteraf blijkt dat de fundering slecht is dit verhalen op de verkopende partij?

Wim de Leeuw op zondag 17 juli 2016 01:52

Beste Rick,

Nee, het is niet zo dat als een verkoper weigert om mee te werken aan de onderzoeksplicht, hij daardoor automatisch aansprakelijk wordt voor hetgeen uit dat onderzoek naar boven had kunnen komen. Het staat jou als kandidaat-koper immers vrij om af te zien van de aankoop van het huis als de verkoper zijn medewerking weigert.

Je zult je misschien afvragen welke redenen een verkoper zou kunnen hebben om mee te werken. Één van die redenen kan zijn dat er voor wat betreft die fundering op dit moment sprake zou kunnen zijn van een verborgen gebrek (risico van de koper). En dat als uit jouw onderzoek blijkt dat er iets loos is met de fundering, die wetenschap tot de mededelingsplicht van de verkoper gaat behoren.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Ani op maandag 05 december 2016 16:53

Als een koper besluit om een bouwkundig onderzoek uit te voeren voordat hij/zij het koopovereenkomst tekent, omdat dit aspect niet wordt meegenomen in de ontbindende factoren. En achteraf besluit de koper om van de koop af te zien, omdat de herstelkosten te hoog oplopen. Dit wordt gemeld aan de verkopers en die willen graag een kopie van het bouwkundig rapport. Is een verkoper dan verplicht om een kopie toe te sturen?

Wim de Leeuw op maandag 05 december 2016 17:54

Dag Ani,

De kopers hebben geen enkel argument, geen enkele onderbouwing en geen enkel rapport nodig om een beroep te mogen doen op hun drie dagen bedenktijd. Wie betaald, die bepaald. De kandidaat-koper is ook daarom niet verplicht om de verkoper een kopie van het rapport toe te sturen.

Overigens heeft de kandidaat-koper natuurlijk er geen enkel belang bij om de verkoper niet te informeren over de inhoud van het rapport. Maar het is zijn of haar goed recht de informatie voor zichzelf te houden.

Bij een beroep op een ontbindende voorwaarde ligt dat overigens anders. Een koper die de koopovereenkomst ontbindt op grond van een ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek, is wel verplicht om zijn beroep op ontbinding te onderbouwen. Zie daarover onze blog: Ontbindende voorwaarden, een niet vrijblijvend voorbehoud.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Semali op woensdag 21 december 2016 09:34

Goedendag,
Helaas hebben ook verborgen gebreken zich gemeld bij onze nieuwe woning.
Het luidt als volgd;
Bij de bezichtiging zagen wij zeer kleine haarscheurtjes in de voegen van de badkamer. Deze zijn ontstaan bij/door een dakkapel. Na onderzoek, zijn wij erachter gekomen dat de vorige bewoner het dakkapel zelf heeft gemonteerd.

Na vraag bij de makelaar zij de makelaar dat de haarscheurtjes normaal waren en niet erger zouden worden.
Helaas is dit niet het geval..
Tevens zijn de scheurotjes niet vermeld in het koopcontract, wel andere gebreken. De andere gebreken zijn reeds hersteld door ons.

Dato vandaag, na ruim een half jaar; na aankoop; Kijken wij tegen kieren in de voegen van enkele millimeters die nu tot de grond toe rijken.

Hierbij onze vraag aan u;
Kunnen wij de mogelijk foutieve montage en reparatie van het dakkapel verhalen op de vorige bewoner? (Mits dit is vastgesteld door een expert)

Alvast bedankt voor uw terugkoppeling.
Me vriendelijke groet,
Tayra Semali - Van Dijk

Wim de Leeuw op woensdag 21 december 2016 16:10

Dag Tayra,

Een verborgen gebrek is geen gebrek waarvoor je de verkoper aansprakelijk kunt stellen. De essentie is andersom. Je koopt een huis INCLUSIEF ALLE ZICHTBARE EN ONZICHTBARE (VERBORGEN) gebreken.

Het is een eigenaar niet verboden om zelf werkzaamheden aan zijn huis uit te voeren. En als het huis wordt verkocht, dan hoeft ook een koper niet uitgebreid te worden gewaarschuwd dat er werkzaamheden door de eigenaar zelf zijn uitgevoerd. En het is ook niet zo dat de verkoper van een huis aansprakelijk blijft voor zaken die hij eigenhandig aan het huis heeft opgeknapt.

Als het voor u belangrijk was geweest dat alle onderhoudswerkzaamheden aan het door u gekochte huis door een vakman uitgevoerd waren, dan had u daar specifiek naar moeten vragen. Het had ook geholpen als u bijvoorbeeld een bouwkundige had ingeschakeld. En vermoedelijk zou een aankoopmakelaar ook al tot de conclusie zijn gekomen dat er werkzaamheden waren uitgevoerd door een doe-het-zelver en dat het dus raadzaam was geweest om een nader bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren.

De verkoper heeft geen mededelingsplicht over zelf uitgevoerde werkzaamheden, u heeft er zelf ook geen nader onderzoek naar gedaan.

Nu dat allemaal niet is gebeurd, kunt u de kosten reparatie naar mijn mening niet verhalen op de vorige bewoner.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Sofie op dinsdag 28 november 2017 11:10

Beste Wim de Leeuw,

Ook in mijn situatie is - helaas- sprake van een geborgen gebrek. Bij aankoop van de woning, bleek door navraag bij de verkopende partij/makelaar er geen lekkages noch geborgen gebreken aanwezig te zijn. Nu is door meerdere specialisten vastgesteld dat er wel degelijk sprake is van een geborgen gebrek: immers is door de verkopende partij werkzaamheden zijn verricht om de lekkages tegen te gaan. Ik mag er dan toch van uit gaan dat - gezien de verkoper de plicht heeft om de gebreken te melden - dat wij hiervan op de hoogte gesteld moesten worden?

Verder vraag ik mij af of een makelaar - lid van het NVM - verplicht om een vragenlijst beschikking te stellen aan de koper? Wij hebben deze namelijk nooit ontvangen, noch zijn wij hier op gewezen. Mij lijkt het dat hier nog nuttige informatie in kan staan.

Graag ontvang ik een reactie. Alvast bedankt!

Sofie.

lia op donderdag 11 oktober 2018 13:15

Bij verkoop van onze woning is schriftelijk vermeld dat het water in de douche in eerste instantie niet snel wegloopt. de koper van onze woning geeft aan dat het water tot aan het badmeubel komt en heeft onderzoek laten doen. daaruit zou blijken dat er sprake is van een verstopping , waarschijnlijk veroorzaakt door een fout in de constructie van de beluchting van de afvoer. mijn vraag is nu kunnen wij als verkopers aansprakelijk gesteld worden hiervoor

Wim de Leeuw op donderdag 11 oktober 2018 14:47

Dag Lia,

Ik ben benieuwd naar de manier waarop deze schriftelijke melding heeft plaatsgevonden. Stond er een opmerking in de brochure of is er wellicht een clausule toegevoegd aan de koopovereenkomst?

Als ik het goed begrijp, dan wisten jullie dat het water niet snel weg liep en hebben jullie de koper daarover geïnformeerd, maar wisten jullie niet dat er sprake was van een fout in de constructie. Als dat zo is, dan vormt die fout een verborgen gebrek dat voor rekening en risico van de koper komt, zodat jullie daarvoor niet aansprakelijk kunnen worden gesteld!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Lia op donderdag 11 oktober 2018 15:32

Hallo Wim,
allereerst hartelijk dank voor je snelle reactie, super!De melding is via de vragenlijst voor de verkoop van de woning gedaan.
De koper heeft deze ook gewoon ontvangen. Nu steld de koper ons schriftelijk aansprakelijk voor de reparatiekosten . Ze beroept zich ook op de meldingsplicht van verborgen gebreken, terwijl wij dit dus wel gemeld hebben. Ze wil graag binnen 14 dagen bericht of wij akkoord gaan met deze aansprakelijkheidsstelling en of wij een onderzoek willen instellen naar de hoogte van het schadebedrag. Hoe kunnen we het beste hierop reageren?
Met vriendelijke groet
Lia

Wim de Leeuw op vrijdag 12 oktober 2018 08:59

Dag Lia,

Het zou prettig zijn als jullie een rechtsbijstandsverzekering hebben. In dat geval kan je je verzekeraar vragen om te reageren.

Je kunt volstaan met het afwijzen van de aansprakelijkheid. Op internet zijn ongetwijfeld voorbeeldbrieven te vinden!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Richard Schilder op zondag 08 januari 2017 17:01

Goedenavond,

Ik heb een vraag over de NVM vragenlijst. Ik woon nu een maand in mijn nieuwe woning en ik kom achter wat gebreken. Heb ik nu nog steeds recht op de vragenlijst op te vragen?

Met vriendelijk groet
Richard Schilder

Wim de Leeuw op zondag 08 januari 2017 19:15

Dag Richard,

Realiseer je dat het uitgangspunt bij 'verborgen gebreken' is dat ze voor rekening en risico van de koper komen. Je hebt een huis gekocht inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Als koper heb jij de plicht om te onderzoeken, de verkoper heeft de plicht om gebreken te melden voor zover die het normale gebruik van het huis in de weg staan. En dan heb je het echt over ernstige zaken.

Veel makelaars hebben de (goede) gewoonte om de vragenlijst aan de koopovereenkomst te hechten. En bij sommige makelaars is verkoopdocumentatie nog lange tijd op de eigen website aanwezig.

Maar als die vragenlijst geen onderdeel uitmaakt van de koopakte en niet ergens op het internet vindbaar is, dan heb je uiteraard het recht om de vragenlijst op te vragen. Maar de verkoper of de verkopend makelaar heeft niet de plicht om je de vragenlijst ter beschikking te stellen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Bianca Gerritsen op woensdag 08 februari 2017 15:17

Nu ben ik wel heel benieuwd: Wij hebben een huis in Arnhem gekocht van een makelaar zelf! Hij is mede-eigenaar van een makelaarskantoor in Arnhem. Na overdracht blijkt dat de stop van het bad defect is. Het is een draaimechanisme. Loodgieter zegt dat kosten rond de 900 euro komen te liggen, omdat bad geheel demonteerd moet worden. Deze makelaar zegt dat we bij bezichtiging hadden moeten zien dat er een stop in de vensterbank van de badkamer lag, en hadden kunnen aannemen dat dit van het bad was. Hij is een NVM makelaar. Hij heeft bij NVM navraag gedaan, en blijft bij het standpunt dat wij dit hadden moeten constateren. Ondertussen moesten we binnen een week na overdracht ook apparatuur in de keuken vervangen: Vaatwasser was het hele afdichtingsrubber vergaan. Koelkast blijkt achteraf al een half jaar te lekken. Deze signalen zijn al door de vorige bewoner (huurder) aan deze makelaar doorgegeven. Maar dit is ons allemaal niet vermeld bij bezichtiging of aankoop. Wij hebben gekocht met VBO makelaar (die er overigens niets meer aan doet) en gekocht van een NVM makelaar. Die er dus ook niets aan doet.. Momenteel ligt het bij rechtsbijstand, maar daar is de kennis niet afdoende op dit gebied. Kunnen we ergens een beroep op doen? Als koper voelen we ons echt in de kou gezet, zowel door verkopende makelaar als onze eigen makelaar.

Wim de Leeuw op woensdag 08 februari 2017 17:34

Dag Bianca,

Ik vrees dat ik geen heel goed nieuws voor je heb.

Je hebt een huis gekocht inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Er zijn drie partijen betrokken, de verkoper (die makelaar is maar het pand niet zelf heeft bewoond), de aankopend makelaar en jij.

Ik denk dat een zaak tegen de verkoper weinig kans heeft. De verkoper heeft het pand niet zelf bewoond. Ik ga ervan uit dat dat tegen jou is gezegd of dat het voor jou duidelijk is geweest dat het huis uit de verhuur kwam. De mededelingsplicht van een verkoper-niet bewoner is beperkter als die van een verkoper-bewoner. De huurder zegt dat hij de klachten bij het makelaarskantoor bekend heeft gemaakt. Maar het makelaarskantoor is niet de verkoper, de verkoper is een mede-eigenaar van het makelaarskantoor. Daarmee staat nog niet vast dat de verkoper van de problemen heeft geweten. Dit lijkt een kinderachtig woordspelletje, maar dat is het niet.

Stel dat ik als privépersoon een woning koop. Ik laat de verhuur, het administratief en technisch beheer over aan mijn eigen makelaarskantoor. Dat houdt in dat mijn medewerkers contactpersoon zijn voor klachten van de huurder. En dat zij bijvoorbeeld gemachtigd zijn om een loodgieter in te schakelen als dat nodig mocht zijn. En stel nu eens dat ik na een aantal jaren besluit om mijn woning niet langer te verhuren maar te verkopen. Wordt ik dan opeens geacht om alles dat aan mijn medewerkers is verteld, te weten en te vertellen tegen een potentiële koper? Ik denk dat het zo niet werkt.

Wat je zaak ten opzichte van de verkoper verder afzwakt, is het feit dat jij een aankopend makelaar hebt ingeschakeld. Dat reduceert de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid van de verkoper, ook als die verkoper zelf makelaar is.

Dit hele verhaal verandert als je zou kunnen bewijzen dat deze verkoper persoonlijk moet hebben afgeweten van de genoemde problemen. En hij de feiten dus bewust heeft verzwegen. Alleen als je dat kunt bewijzen, zou je een sterke zaak kunnen hebben.


Dan je aankopend makelaar. Ik vrees dat ook die zaak niet heel sterk zal zijn. Moet een aankopend makelaar, omdat er een stop in de vensterbank ligt, tot de conclusie komen dat het bad stuk is? Als ik mijn bad wil laten leeglopen, dan draai ik de stop omhoog. Ik kan die stop er ook als geheel uittrekken, zodat het bad sneller leegloopt. Een badstop die niet in het bad zit, is niet noodzakelijkerwijs een signaal dat er iets mis is met draaimechanisme. Ik twijfel ook een beetje ten aanzien van de vaatwasser. Als dat afdichtingsrubber zo slecht was, dan had jij dat als koper toch ook zelf kunnen constateren? Je schakelt een aankopend makelaar in om je te waarschuwen voor verborgen gebreken. Maar toch niet om te constateren wat je zelf ook kunt ontdekken?

De aankoop verdient niet de schoonheidsprijs, dat niet. Je kunt natuurlijk om de tafel gaan met de aankopend makelaar en hem uitleggen dat deze manier van werken toch niet bepaald reclame voor zijn bedrijf is. Je kunt, als dat niet werkt, proberen om de druk wat op te voeren door een minder positieve recensie te schrijven. Misschien een bericht te posten op social media, waarin je je teleurstelling uitspreekt. Vreemd dat je vertelt dat je rechtsbijstandsverzekeraar de kennis niet heeft op dit gebied. Zo ingewikkeld is deze zaak toch niet? Je rechtsbijstandsverzekeraar zou in elk geval de aankopend makelaar een pittige brief kunnen schrijven. Misschien dat de aankopend makelaar nog iets zou willen regelen met je.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Ali op woensdag 08 februari 2017 18:52

Beste Wim,
Ik heb een vraag mbt een bouwkundig rapport.
We hebben bij een huis een bouwkundig expert het huis laten checken en waren nog al wat gebreken.
De verkopende partij heeft via een nvm lijst alles ingevuld en daaruit blijkt dat alles in goede staat is en heeft overal nee ingevuld bij vragen of er gebreken zijn lekkage, dak, fundering e.d
De verkopende partij heeft het koopcontract al getekend maar ik heb een raar onderbuikgevoel, want er klopt van voor naar achter niks van naar aanleiding van het bouwkundig rapport. Wat kan ik hiermee... en de makelaar Vd tegen partij is ook een nvm makelaar. Deze verborgen gebreken hadden toch gemeld moeten worden?
Gr Ali

Wim de Leeuw op donderdag 09 februari 2017 07:57

Dag Ali,

Je hebt een verkeerde indruk van het 'vragenformulier verkoop woningen'. Op dat formulier staat aangegeven waar het voor is bedoeld:
Deze vragenlijst is gemaakt omdat u als verkoper verplicht bent om uitvoerig informatie te verstrekken over uw huis, ook als die informatie minder gunstig lijkt voor de verkoop. De informatielijst beoogt niets anders dan vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van u als verkoper. De mededelingsplicht strekt niet verder dan dat u als verkoper ten tijde van het sluiten van de overeenkomst aan de koper meedeelt wat u bekend is omtrent de woning. Als gebreken e.d. tijdig gemeld worden, kan uw NVM-makelaar ervoor zorgen dat daarover goede afspraken met de koper gemaakt worden. U kunt bijvoorbeeld afspreken dat bepaalde gebreken geheel voor rekening en risico van koper komen. Als het gebrek niet ter sprake komt loopt u het risico dat de koper u daar achteraf alsnog aansprakelijk voor stelt. De lijst is bedoeld om u te helpen bij het verzamelen van informatie over het huis. Vul de lijst daarom volledig en naar waarheid in.


Uit het vragenformulier blijkt dus niet 'dat alles in goede staat is en dat er geen gebreken zijn'. Uit het vragenformulier blijkt dat

de verkoper heeft verklaard

dat

hem geen gebreken bekend zijn

.

Zoals jij het stelt, ben je eigenlijk verbaasd dat een bouwkundige dingen ontdekt die de eigenaar niet heeft opgegeven. Mijn bedrijf heeft inmiddels vele tienduizenden woningen verkocht. En ik kan je melden dat een bouwkundige bij een aankoopkeuring ALTIJD dingen ontdekt die voor een verkoper een verrassing zijn. Laat een bouwkundige van bijvoorbeeld Vereniging Eigen Huis een nieuwbouwwoning van anderhalf miljoen euro keuren. En hij komt nog steeds met een waslijst aan gebreken.

Dat een bouwkundige, die het huis vanuit zijn specifieke expertise en ervaring, allerlei gebreken ontdekt, vind ik niet zo verwonderlijk. Allereerst komt die bouwkundige op plaatsen waar een eigenaar-bewoner niet dagelijks komt. Plaatsen die hij ook niet bezoekt voordat hij vragen beantwoordt op het vragenformulier. Een bouwkundige kruipt wel onder de begane grondvloer en klimt wel op het dak. Daarnaast ontdekt een eigenaar bewoner bouwkundige problemen of gebreken pas als ze gevolgschade opleveren. Een plat dak wordt vaak pas vervangen als er een lekkage optreedt. Een bouwkundige inspecteert vanuit zijn expertise de kwaliteit van een plat dak en geeft dan bijvoorbeeld het advies om het platte dak binnen nu en twee jaar te vervangen. En bovendien is zo'n bouwkundige verantwoordelijkheid voor de juistheid van zijn rapport. Hij zal van een mug niet meteen een olifant maken, maar op zijn minst een flinke bromvlieg.

Als je de overeenkomst nog niet hebt getekend of nog gebruik kunt maken van je bedenktijd, dan kan je nog van de overeenkomst af. Je kunt dit rapport dan gebruiken als aanleiding om de onderhandelingen opnieuw te openen. Of dat kansrijk is, hangt af van de hoeveelheid concurrentie die je als koper hebt. In één van de studentensteden van Nederland zal de verkoper het huis probleemloos aan een ander kunnen verkopen, aan de randen van Nederland maak je misschien nog kans op een succesje.

Eén ding is wel zeker. Jij bent hier als koper nu van op de hoogte. Als je de koopakte met deze wetenschap wel ondertekent en geen gebruik maakt van de drie dagen bedenktijd, dan weet je wat de consequenties zijn van de koop. En dan heb je ook geen mogelijkheid meer om de verkoper daar achteraf op aan te spreken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Peter van der Graaf op donderdag 09 februari 2017 15:20

Geachte Dhr de Leeuw,

Op 1 augustus 2016 is de overdracht van ons huis geweest.
De koper zei dat in de eerste week het toilet op de begane grond niet goed doorliep.De oplossing die hij heeft genomen is door het toilet op de eerste verdieping te gebruiken. Op 15 augustus is er een aannemer begonnen met het slopen van de badkamer en het sanitair. Na de verbouwing van 3 weken liep de toilet nog niet goed door..de badkamerinstallateur heeft nog gekeken het te verhelpen en dacht dat het nu goed was. In de week van 10 september kregen ze weer de zelfde problemen. Een andere installateur constateerde een verstoppinging in de afvoer onder de garage en heeft de afvoer doorgespoten . In het weekend van 15 oktober ontstonden er weer problemen. Op 17 oktober kwam er weer een andere specialist die vond een knik in de riolering buiten de woning. We kregen op 15 november een mail van de makelaar of wij de kosten willen betalen. totaal €1641,85 Ze hebben ons niet eerder ingelicht over de problemen. Moet ik deze kosten betalen.

Met vriendelijke groet
Peter

Wim de Leeuw op donderdag 09 februari 2017 18:37

Beste Peter,

Betreft dit een mail van jullie / verkopend makelaar? Of een mail van de makelaar van de koper? Als het jullie makelaar is geweest, dan maakt jullie makelaar wel een heel rare draai... Interessant! Laat me dat nog even weten, als je wilt.

Tenzij jullie als verkopers op de hoogte waren van de knik in de riolering, lijkt me dit een verborgen gebrek. En het risico daarvoor ligt bij de kopers, niet bij jullie.

Kortom, ik zou de kosten niet betalen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Roland Bersee op maandag 27 februari 2017 09:38

Hallo Wim,

De situatie is als volgt.
Wij wonen in een tussen woning en de buurman heeft last van ons wanneer de kinderen spelen. Het is een woning uit ongeveer 1970. We hebben een houten vloer en er zit een normale ondervloer onder. Volgens de politie zijn het normale leef geluiden en hoeven wij niets aan de vloer te doen. Wij hebben nu besloten te gaan verhuizen. Nu komt mijn vraag: moeten wij dit melden aan de kopende partij? Wij vinden dit een lastige situatie.

Alvast bedankt voor uw reactie.

Met vriendelijke groet,

Roland

Wim de Leeuw op maandag 27 februari 2017 11:11

Dag Roland,

Wat een lastige situatie.

Heb je het idee dat jullie huis buitengewoon gehorig is? Of heb je het idee dat je een buitengewoon 'gevoelige' buurman hebt?

Ik twijfel. Ik sluit niet uit dat er rechters te vinden zijn die vinden dat je dit als verkoper zou moeten melden. Ik neig er zelf naar om te zeggen dat je het niet spontaan hoeft te melden. Maar als de koper of zijn makelaar een opmerking maakt die ertoe leidt dat jij met zekerheid weet dat er gedoe gaat ontstaan met de buurman, dan zou ik er wel melding van maken. Ook als de kandidaat-koper vraagt naar problemen, geschillen of ruzies met de buren, dan moet je daar eerlijk een antwoord op te geven.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

ronald op donderdag 02 maart 2017 13:21

Ik heb in 2012 aan appartement gekocht en krijg nu een aanschrijving van Eneco dat de boiler eigendom is van Eneco en dat ik huur moet gaan betalen. Sinds 2012 tot heden (Eneco laat contract ingaan per 1 maart 2017) nimmer iets betaald of gehoord van Eneco. Ook kan ik de boiler overnemen voor € 670,00
In het koopcontract in 2012 is niet vermeld dat sprake was van een huurboiler.
Mijn vraag is eigenlijk 2-ledig:
- Is de "vordering"van Eneco inmiddels verjaard en ben ik dus eigenaar geworden van de boiler
- Is er geen sprake van verjaring kan ik dan mijn schade verhalen bij de makelaar of verkoper (onvoldoende voldaan aan zijn onderzoeks- en mededelingsplicht)?
Ik heb namelijk het appartement inmiddels verkocht (oplevering in april a.s.) en ook in het verkoopcontract is hierover niets opgenomen. Tijdens de verkoop wist ik nog niet van dit problee

Wim de Leeuw op donderdag 02 maart 2017 14:15

Dag Ronald,

Degene van wie jij de woning hebt gekocht, was geen eigenaar van de boiler maar huurder. Je bent geen eigenaar geworden door verjaring. Het zou wat moois zijn als iedereen met gehuurde spullen in huis daar geen melding van maakt naar de kopers en dat de nieuwe eigenaar van het huis dan doodleuk eigenaar door verjaring wordt ;-).

Ben je er zeker van dat nergens in de verkoopdocumentatie - of in andere stukken - iets staat over de boiler? Ik kan me dat heel moeilijk voorstellen. In de door NVM-makelaars gebruikte 'vragenlijst verkoop woningen' wordt namelijk expliciet gevraagd naar dit soort dingen. Staat er ook nergens op de boiler aangegeven dat deze eigendom is van Eneco? Heb je de boiler laten onderhouden? Wie heeft dat onderhoud betaald? Wat staat er op je elektriciteitsrekening?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Marcel op donderdag 23 maart 2017 20:58

Hallo,

Maakt het uit of een nvm vragenlijst ondertekent is, of niet ondertekent is? Er staat immers alleen dat de verkoper niet bekend is met een gebrek. Als ik het goed begrijp moet een verkoper het melden als hij weet dat er iets mis is met het huis. DUs ongeacht of er een getekende NVM lijst is of niet, is achteraf alleen maar de vraag of de verkoper had moeten weten dat er iets mis is. Of is er nog wel een voordeel van eeng getekende NVM lijst boven een niet getekende lijst?

Met vriendelijke groet,
Marcel

Wim de Leeuw op donderdag 23 maart 2017 22:37

Dag Marcel,

Of het uitmaakt of de NVM-vragenlijst ondertekend is, hangt af van de concrete omstandigheden.

De essentie van de vragenlijst is dat de verkoper verklaart wat hem bekend is over het huis. Het gaat daarbij niet alleen om wat de verkoper bekend is, maar ook wat hem 'redelijkerwijs bekend zou moeten zijn".

Is dat een antwoord op je vraag?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

F, Brekvoort op dinsdag 28 maart 2017 12:36

Beste Wim,

Ik heb een huis aangekocht en nu blijkt dat de elektra niet goed is aangelegd. Er blijken verkeerde kabels te zijn gebruikt, en bedrading die los ligt en niet goed is geïnstalleerd. Ik heb een offerte op laten maken door een elektricien, en deze opgestuurd naar de verkopende partij als verborgen gebreken. Hij wou een second opinion, en heeft een andere elektricien langs gestuurd voor een offerte. Deze elektricien kwam achter nog meer gebreken. Ik wil deze elektricien inhuren om alles te laten maken, aangezien hij het ook heeft geconstateerd. Nu zegt de verkoper dat de elektricien daar niet voor was ingehuurd, en dit niet gaat betalen. Maar volgens mij gaat het erom dat de gebreken worden gerepareerd, ook al kom je er later achter door beter onderzoek. Van het één rol je soms in het ander, blijkt wel weer. Nu is mijn vraag, kan hij dit zomaar zeggen en vooral doen. Of kan ik de gebreken die door de second opinion zijn geconstateerd, ook opvoeren bij de verkopende partij.? Ik hoor graag van je.

Met vriendelijke groet,

Frank.

Wim de Leeuw op dinsdag 28 maart 2017 14:47

Beste Frank,

Er kan sprake zijn van een 'ernstig gebrek' als de elektrische installatie onveilig is. Want in dat geval is verdedigbaar dat de woning niet geschikt is voor het doel waarvoor je het huis hebt gekocht namelijk dat je er veilig kan wonen.

Logisch dat je stappen onderneemt. Je hebt recht op een huis waarin de elektrische installatie geen risico voor de bewoner oplevert, maar waarin deze gewoon functioneert. Wie de problemen ontdekt, is volkomen irrelevant. Mocht de verkoper ingewikkeld blijven doen, dan adviseer ik je om een advocaat in de arm te nemen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

maria op donderdag 30 maart 2017 09:38

Hallo Peter,

Wij hebben afgelopen oktober een huis gekocht en zagen gelijk na het schilderen dat in het plafond van de badkamer bruine plekken zichtbaar waren. Mijn man vond op zolder achter het Schot 2 grote gaten volgestopt met pur, hij dacht dat die kleur daar vandaan kwam. Nu 3 maanden verder beginnen 3 slaapkamers lekkage plekken te vertonen, we hebben een aannemer laten komen en deze zei dat de dakgoot voor verrot was en dat er in het afgelopen jaar nog iemand bij is geweest dit zag hij aan nog heel vers kit. Achter zit er een scheur in de muur waardoor water binnen komt. Van een buurman hoorden we dat deze mensen ook al lekkage hebben gehad in de badkamer. het enige wat in de vragenlijst staat is dat er in 2010 lekkage was en dat dit verholpen is.

Nu heb ik de makelaar gebeld en hij heeft contact gehad met de mensen die hier woonden en hun zeggen niks hiervan te weten. Ik heb alle foto's naar hem toegestuurd en vanmiddag belt hij me terug. ik ben me een beetje aan het inlezen omdat ik niet weet wat me rechten zijn en of wij in ons recht staan als we zeggen dat het een verborgen gebrek is.

Heb jij tips voor ons hoe dit aan te pakken? Alvast bedankt!

Wim de Leeuw op donderdag 30 maart 2017 12:09

Dag Maria,

Peter??? Mag 'Wim' ook? ;-)

Het is een ingewikkeld onderwerp.

Als je je koopakte er nog een keer bij pakt, dan zal je ontdekken dat je het huis hebt gekocht in de staat waarin het zich bevond ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. Kortom, een verborgen gebrek komt voor rekening en risico van jullie als koper.

Waar het hier om gaat, is dat je het serieuze vermoeden hebt dat de verkoper tekort is geschoten in zijn verplichting om jullie informatie te verschaffen. Sterker nog, het lijkt erop alsof de verkoper bouwkundige problemen bewust heeft weggewerkt.

De verkopend makelaar kan hier vermoedelijk ook niet zoveel mee. Dit is een zaak tussen jullie en de verkoper.

Wat jullie zelf kunnen doen, is bewijs verzamelen. Het is handig als je foto's maakt en als de deskundigen die aanwezig zijn geweest, een verklaring op papier zetten. Het kan zelfs handig zijn om (ook) een onafhankelijk bouwkundige een rapport te laten maken.

Als je het bewijs op orde krijgt, dan adviseer ik je om contact op te nemen met een advocaat. Dat is niet gratis en ook niet zonder financieel risico. Zelfs als je gelijk krijgt, dan zal je een deel van je proceskosten zelf moeten betalen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Martin op zondag 02 april 2017 16:28

Dag Wim,

Ik heb in 2013 een tussenwoning gekocht. Nu irriteer ik mij mateloos aan het geluid wat ik van de buren hoor. ( dit zijn normale leefgeluiden) mijn huis is buitengewoon gehorig en al het geluid en contact-geluid word in mijn huis als een klankkast versterkt. vergeleken met al mijn vrienden die ook een tussenwoning hebben is er bij hen niks te horen.

De volgende geluiden hoor ik zelf

- kraan open draaien,
- water door de afvoer stromen
- praten ( normaal)
- wc rol houder hoor je ratelen als ze papier eraf halen,
- deurgeklapper,
- toiletgebruik
- waterkoker borrelen
- keukenlades en kastjes
- deurkrukken naar beneden doen voor openen van de deur.
- etc..

Als ik had geweten dat deze woningen zo gehorig waren was ik nooit over gegaan tot koop. ik heb nu een hele verbouwing van boven tot beneden achter de rug. verkopen zit er voor mij dus ook niet in. ( wel over nagedacht) Tevens is de spouw van bij huis en de buren nog geen 3 cm hierdoor raken de cementdelen elkaar waardoor er contactgeluid ontstaat.

Achteraf hoor ik van heel veel mensen waarmee ik spreek en als ze vragen waar ik woon dan zeggen ze oooh dat zijn de gehorige woningen. het blijkt bij veel mensen bekend te zijn en de makelaar heeft mij hierin niet geïnformeerd ( en ik zou het vreemd vinden dat een makelaar dit niet zou weten)

Mijn vraag is
-Kan ik de makelaar aansprakelijk stellen omdat deze nalatig is geweest voor het verstrekken van informatie van de woning. En dat we samen kunnen gaan kijken voor een oplossing hierin ( vb: geluidsisolerende materialen toe te passen)

Graag hoor ik van u,

Wim de Leeuw op zondag 02 april 2017 18:07

Dag Martin,

Als het huis niet geschikt zou zijn voor normaal gebruik als woonhuis, dan heeft de verkoper een sterkere mededelingsplicht. Maar dat feit lijkt me wat lastig te verdedigen, gezien het feit dat je al bijna vier jaar in het huis woont. Als er sprake zou zijn van dwaling (je hebt het huis dan gekocht onder een verkeerde voorstelling van zaken), dan is deze inmiddels (er zijn drie jaar verstreken) verjaard.

Ook een vordering in de richting van de makelaar lijkt me om die reden weinig kans te hebben. Tenzij u bijvoorbeeld schriftelijk kunt aantonen dat u de makelaar hebt laten weten dat u bijzonder gevoelig bent voor geluid en dat u uitsluitend op zoek was naar een woning met een minimaal contactgeluid. Vermoedelijk had de makelaar u dan direct geadviseerd om een nieuwbouwwoning of in elk geval een zeer recent gebouwde woning te kopen.

Tussen 1930 en 1995 zijn er heel veel woningen gebouwd waarbij relatief weinig aandacht werd besteedt aan geluidsisolatie. Perfectkeur zegt hierover op haar website: "Zo kan het in een dergelijk woning heel goed voorkomen, dat u altijd meegeniet als de buren de trap oplopen, het toilet doorspoelen of de keukenkraan gebruiken. Let daarom goed op de ligging van intensief gebruikte gedeeltes van de woning en vraag ernaar bij de huidige eigenaars."

Ik denk dat u noch de verkoper noch de makelaar met succes aansprakelijk kunt stellen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

linda op zondag 29 december 2019 08:19

hallo Wim,

in November hebben we de sleut van onze nieuwe woning gekregen, een jaren 70 tussenwoning.
bij de bezichtigingen heb ik met de verkopers gesproken over de wijk en expliciet gevraagd naar de buren.
hun reactie was dat het een rustige wijk is, goed contact met de buren. ze werden door iedereen welkom geheten in de wijk en hebben kaartjes ontvangen. Zelf hebben ze hier maar anderhalf jaat gewoond. nu na ruim anderhalve maand snap ik wel waarom zij zijn weggegaan.

hun situatie is dezelfde als de onze ; jong stel, geen kinderen, beide werkend.

probleem ; we hebben veel geluid overlast van de buren aan 1 kant. stoelen schuiven, zingen, rennen, gillen, janken, schreeuwen.
nu snap ik dat het normaal is dat je je buren af en toe hoort.
maar, ik zet tegenwoordig standaard de tv of de radio aan wanneer ik uit mijn werk thuiskom , om de buren maar niet te hoeven horen.
uitslapen gaat niet meer, want ik word wakker van de buren. in het weekeinde rond 8.00.

wanneer ik na een dag werken thuiskom geniet ik graag even van de rust. ik heb nu het gevoel dat ik niet tot rust kan komen in mn eigen huis.
als ik dit had geweten, had ik het huis nooooit gekocht.

de vraag is kunnen we hier nog iets mee? juridisch gezien.

ik heb al een hoop gegoogled maar wordt er niet veel wijzer van. de bepalingen zijn voor mijn idee vaag beschreven, en het lijkt een groot grijs gebied te zijn.

help!

Wim de Leeuw op zondag 29 december 2019 19:56

Dag Linda,

De situatie is nogal complex in die zin dat de juridische kansen op succes sterk afhankelijk zijn van de feiten en omstandigheden van de situatie. Huizen uit de zeventiger jaren zijn vaak wat gehoriger dan meer recent gebouwde woningen. Dus op zichzelf hoeft er geen sprake te zijn van een gebrek.

Wat heb je precies aan de verkopers gevraagd? En wat was precies het antwoord dat de verkopers gaven? Kan jij bewijzen wat je hebt gevraagd en welk antwoord je hebt gekregen? Was er iemand bij die voor je zou kunnen getuigen? Staat er in de Vragenlijst Verkoop Woningen niets over situaties met de buren?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Corrien op vrijdag 06 oktober 2017 16:21

Goede middag,

Wij hebben 3 weken geleden een huis gekocht.
Tijdens het tekenen van het voorlopig koopcontract heb ik de makelaar gevraagd naar de nvm lijst met eventuele gebreken. De makelaar had ons laten weten dat deze er niet was en onzin is.
Nu hebben we diverse gebreken. De gebreken hebben wij doorgegeven aan de verkopende makelaar, deze had contact opgenomen met de verkoopster. Zijn antwoord was dat de verkoopster dit aangegeven had op de vragenlijst. Deze lijst hebben wij nooit gezien/gekregen terwijl wij hier wel naar gevraagd hadden voordat we het kochten.

Nu vraag ik me af wat wij hier nog mee kunnen. De verkopende makelaar reageert nergens meer op.

Gr

Wim de Leeuw op vrijdag 06 oktober 2017 17:46

Dag Corrien,

Op het moment dat de verkopend makelaar aangaf dat er geen vragenlijst was èn dat hij deze als onzin beschouwde, hadden er direct 1.001 alarmbellen moeten afgaan. Dit was het moment geweest om een aankopend makelaar in te schakelen. Een aankoopkeuring te laten verrichten. Deskundigen in te huren.

Wat ik niet zo goed begrijp, is dat die vragenlijst voor jullie pas aan de orde kwam nadat jullie het koopcontract hadden ondertekend. Dan ben je toch veel te laat? Die vragenlijst moet je bestuderen VOORDAT je een bod doet. Niet daarna.

Tip voor je volgende aankoop: Als je zelf NIET deskundig ben, huur dan expertise in. Dat had je nu wat geld gekost, maar vermoedelijk heel veel problemen bespaard!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Ik begrijp dat je dat niet hebt gedaan.

Nu, achteraf, zal het heel ingewikkeld worden om alsnog je gelijk te halen. Als je kunt aantonen dat de gebrekenlijst er wel was maar dat de makelaar die bewust heeft achtergehouden, dan zou je sterk kunnen staan. Maar dat lijkt me een heel zware bewijslast!

Corrien op vrijdag 06 oktober 2017 19:10

Goede avond wim,

Inderdaad er hadden alarmen moet afgaan.
Helaas waren wij perplex en hadden we gewoon het koopcontract getekend.

Het was de verkoopster die uiteindelijk aangaf dat ze die lijst wel ingevuld had, en de makelaar zelf verwijst ons naar deze lijst per mail ( maar deze hebben wij dus niet ontvangen en nog steeds niet gezien).

Ik vraag me dan af, als wij kunnen bewijzen dat de vragenlijst er wel was voor het tekenen en de makelaar deze niet aan ons heeft laten zien, wie wij dan aansprakelijk kunnen stellen; de makelaar of verkoopster.
Ik begrijp dat een makelaar niet verplicht is deze te overhandigen, maar zijn ze dit wel verplicht als deze er wel is en de koper vraagt ernaar?

Gr

Corrien

Wim de Leeuw op zaterdag 07 oktober 2017 08:42

Dag Corrien,

Er wordt me vrijwel dagelijks gezegd dat ik als makelaar wel heel blij moet zijn met de huidige situatie op de woningmarkt. Natuurlijk is het fijn voor onze verkoop-opdrachtgevers dat woningen snel en tegen een goede prijs kunnen worden verkocht. Maar voor mensen die een woning willen kopen, is het een dramatische markt die mensen ertoe uitlokt om te snel, te weinig gefundeerd en te weinig weloverwogen een koopbeslissing te nemen. Simpelweg omdat er nog 25 anderen in de rij staan. Dus ik kan me goed voorstellen dat ook jullie veel te laat aan die vragenlijst hebben gedacht.

Er is één ding dat je heel goed moet begrijpen voordat je een advocaat inhuurt. En dat is dat zowel de verkoper als de koper een verantwoordelijkheid hebben waar het gaat om het voorkomen van een verkeerde voorstelling van zaken bij de koper. Als koper hebben jullie een onderzoeksplicht, de verkoper heeft een mededelingsplicht. Een koper die zijn eigen plicht heeft verzaakt, staat minder sterk als hij de verkoper verwijt zijn plicht te hebben verzaakt. Je kunt jezelf op het standpunt stellen dat jullie de vragenlijst niet hebben gezien, anderzijds hebben jullie blijkbaar ook niet om die vragenlijst gevraagd. De verantwoordelijkheid van de makelaar gaat wat mij betreft niet zo ver dat hij jullie als 'wederpartij' aan het handje moet nemen en jullie spontaan moet informeren over welke informatiebronnen hij allemaal ter beschikking heeft. Dat verandert overigens als het gaat om dingen die zo ernstig zijn dat er - bij wijze van spreken - een spreekplicht ontstaat. Een voorbeeldje. Als de buurman van het huis een professionele heavy-metal drummer is die dagelijks voor overlast zorgt en een kandidaat-koper geeft aan dat hij erg gevoelig is voor lawaai en daarom een huis zoekt waar het doodstil is, dan MOET zo'n kandidaat koper door de makelaar of verkoper worden geïnformeerd.

Je kunt de verkopers niets verwijten. Die hebben blijkbaar het formulier ingevuld en de informatievoorziening overgelaten aan de makelaar. Ik zie niet in wat zij anders hadden moeten doen.

Wat mij betreft heeft die makelaar een vies spelletje gespeeld, hij heeft gelogen en wellicht bewust informatie achtergehouden. Ik schrijf 'wellicht', omdat het belang van die vragenlijst natuurlijk veel zwaarder gaat wegen als er ook daadwerkelijk informatie staat die voor kopers van belang kan zijn. Ik vind dat onprofessioneel gedrag. En misschien is het zo dat dit zelfs verwijtbaar gedrag is in de ogen van een tuchtrechter of een geschillencommissie. Of het leidt tot aansprakelijkheid, dat vind ik zeer de vraag, simpelweg omdat jullie het huis al hadden gekocht voordat de vragenlijst ter discussie kwam. Dus als jullie het huis gekocht zouden hebben onder een verkeerde voorstelling van zaken, dan is dat mede jullie eigen schuld.

In één situatie denk ik dat je een aardige kans zou kunnen maken om de makelaar aansprakelijk te stellen. En dat is als je kunt bewijzen dat je voor het tekenen van de koopovereenkomst om die vragenlijst hebt gevraagd en de inhoud van het formulier informatie bevat die voor jullie reden was geweest om gebruik te maken van de bedenktijd om 1) de koop helemaal niet te laten doorgaan of 2) de onderhandelingen opnieuw aan te gaan over de prijs of over de voorwaarden van de koop. Je zou kunnen beginnen met het indienen van een klacht tegen deze makelaar. Dat is een goedkope procedure waar je geen advocaat voor nodig hebt. Het is wel handig als je je laat bijstaan door iemand met wat juridische kennis overigens, omdat jullie insteek bij de start van de procedure van belang is voor de inhoud van de uiteindelijke uitspraak tegen de makelaar. Als de makelaar lid is van een beroepsorganisatie zoals de NVM, dan is dat heel eenvoudig. En als tijdens die klachtenprocedure vast komt te staan dat de makelaar inderdaad de boel geflest heeft, heb je daarmee een leuk begin voor een procedure tegen de makelaar. Dat laatste heeft natuurlijk alleen zin als je echt een serieuze schade hebt. Want ook als je in je recht staat, is het nog niet altijd gemakkelijk om je recht te halen. En helemaal gratis is dat nooit.

Succes!
Groeten, Wim de Leeuw

Samantha op donderdag 02 november 2017 17:01

Goedenavond meneer,

Ik heb afgelopen maand mijn huis verkocht. De koper van mijn huis dreigt juridische stappen te ondernemen vanwege de volgende reden: er is geen stankafsluiter in de vloer van de badkamer geïnstalleerd. Maar ik als bewoner destijds heb nooit last gehad van stank of iets dergelijks. Ik ben nu erg benieuwd of hier sprake is van een verborgen gebrek.

Ik hoor graag van u.

Met vriendelijke groet,
Samantha

Wim de Leeuw op donderdag 02 november 2017 22:53

Dag Samantha,

Als jij dit gebrek aan je huis niet kende, dan is er DUS sprake van een verborgen gebrek. Iets wat jij niet weet, kan je ook niet melden en hoef je dus ook niet te melden. En dus is het een verborgen gebrek. En daarmee is het het probleem van de koper en niet van jou als verkoper.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

ton op zaterdag 04 november 2017 10:38

Het antwoord op de vraag van Marcel is mij nog niet helemaal duidelijk. Ik neem aan dat er toch wel enige waarde zit in het vragenformulier. Is het een oplossing om het vragenformulier aan het koopcontract te laten hechten? Zelf zoekende naar een nieuw appartement en kom nogal eens een niet getekend vragenformulier tegen.

Wim de Leeuw op zaterdag 04 november 2017 11:46

Dag Ton,

Dit betreft een vraag van vorig jaar, dus ik heb hem er nog even bijgezocht ;-).

De vraag: Hallo, Maakt het uit of een nvm vragenlijst ondertekent is, of niet ondertekent is? Er staat immers alleen dat de verkoper niet bekend is met een gebrek. Als ik het goed begrijp moet een verkoper het melden als hij weet dat er iets mis is met het huis. DUs ongeacht of er een getekende NVM lijst is of niet, is achteraf alleen maar de vraag of de verkoper had moeten weten dat er iets mis is. Of is er nog wel een voordeel van een getekende NVM lijst boven een niet getekende lijst? Met vriendelijke groet, Marcel

Mijn antwoord: Dag Marcel, Of het uitmaakt of de NVM-vragenlijst ondertekend is, hangt af van de concrete omstandigheden. De essentie van de vragenlijst is dat de verkoper verklaart wat hem bekend is over het huis. Het gaat daarbij niet alleen om wat de verkoper bekend is, maar ook wat hem 'redelijkerwijs bekend zou moeten zijn". Is dat een antwoord op je vraag? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw

Ton, uiteraard zit er (een enorme) waarde in het vragenformulier. Of het formulier wel of niet is ondertekend, lijkt me van minder belang.

Waarom? Het formulier is ongelofelijk belangrijk. Het grote verschil tussen gelijk hebben en gelijk krijgen zit hem vaak in de bewijsvoering. En als het gaat om bewijs over de manier waarop de verkoper een koper heeft geïnformeerd over de eigenschappen en gebreken van de woning, dan speelt het vragenformulier een heel belangrijke rol. Natuurlijk is het van belang dat het formulier door de verkoper is ingevuld en niet door de kerstman ;-). Maar het feit dat het formulier onderdeel uitmaakt van het verkoopdossier, zegt wat mij betreft voldoende. In het ergste geval gaat een verkoper ooit ontkennen dat hij het formulier heeft ingevuld. En in dat geval kan je de makelaar aanspreken omdat hij blijkbaar een fake-informatiebron heeft gebruikt bij de verkoop van de woning.

Het komt steeds vaker voor dat dat formulier niet ondertekend is, bijvoorbeeld omdat het formulier vroeger met de hand werd ingevuld door de verkoper en het tegenwoordig het resultaat is van een digitaal of online-proces.

Het belangrijkste is dat het formulier aan een koper ter beschikking is gesteld. Dat het formulier niet is ondertekend, maakt niet zoveel uit.

UITERAARD! moet het vragenformulier aan het koopcontract worden gehecht. Bij ons bedrijf maakt het vragenformulier ALTIJD! deel uit van het verkoopdossier en wordt de vragenlijst ALTIJD! toegevoegd aan de koopovereenkomst. De problematiek van de verborgen gebreken is niet alleen belangrijk voor kopers, maar ook voor makelaars.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw




Wim en Linda Zuiderwijk op zondag 19 november 2017 21:41

Hallo
Wij hebben een huis gekocht waarin de brochure en op funda duidelijk stond dat er een vliering en vlizo trap aanwezig waren. Helaas hebben wij hier niet aan gedacht om deze ruimte te bekijken omdat er ook weinig tijd was beiden keren. Nu hebben we de sleutel en nu blijkt dat er geen vliering en vlizo trap is. Wat kunnen we nu nog verhalen. Wij vinden dat we misleid zijn. Want wij hadden wel op deze bergruimte gerekend.
Ondertussen hebben wij wel gelijk de makelaar gemaild.
Graag horen wij u advies.

Wim de Leeuw op maandag 20 november 2017 21:19

Beste Wim en Linda,

Eerlijk gezegd vind ik dat jullie een ingewikkelde casus hebben.

Klaarblijkelijk heeft de makelaar zitten slapen en zijn er blijkbaar verkeerde 'vinkjes' gezet in het digitale dossier van deze woning. En de output daarvan komt automatisch terecht op Funda en in de brochure. In de meeste gevallen bevat de woningbrochure allerlei clausules waarmee de makelaar zijn aansprakelijkheid voor fouten in de brochure vermindert. In onze brochures staan teksten als "Al onze aanbiedingen geschieden geheel vrijblijvend en dienen derhalve slechts te worden beschouwd als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen aan de omschrijving geen rechten worden ontleend".

Anderzijds zijn ook jullie niet scherp geweest tijdens de bezichtiging. Ook als je weinig tijd hebt, dan moet het toch zijn opgevallen dat er geen vliering aanwezig was. Als het jullie niet is opgevallen, dan was de aanwezigheid van die vliering blijkbaar voor jullie niet heel belangrijk. Als het goed is, is jullie ook voor het transport nog de gelegenheid geboden om de woning te inspecteren.

Als je hier werkelijk werk van wilt maken, dan komt je vermoedelijk terecht in langdurige en kostbare procedures. Natuurlijk is er een fout gemaakt. Maar als jullie zelf hadden opgelet, dan was deze fout direct opgevallen. Blijkbaar was de aanwezigheid van die vliering toch niet zo belangrijk. Voor de goede orde, dat is niet mijn mening, maar dat is wat je van de advocaten van de verkopend makelaar en de verkoper terug zult krijgen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Susanna op maandag 20 november 2017 21:48

Beste meneer de Leeuw.

Mijn vraag is hoe lang na de particuliere verkoop kun je als eigenaar nog aansprakelijk gesteld worden voor een gebrek aan de fundering. Is het een normaal verborgen gebrek dat voor koper zou vallen> omdat het een ernstig gebrek zou kunnen zijn. Ik neem aan dat funderingsproblemen ernstig zijn, maar wij hebben er altijd normaal gewoond> hij heeft er 10 jaar normaal gewoond en een reparatie staat pas gepland voor over een jaar, dus er is geen direct instortingsgevaar.( denk ik). MAar als hij er niets aan laat doen wellicht wel? Wij hebben 10 jaar geleden ons vorige huis verkocht waar we van 2005 tot 2010 hebben gewoond. Nu horen wij van ons voormalige buurvrouw dat er in de wijk funderingsproblemen zijn gevonden. Kosten van herstel 50 000 per woning. Plus ten tijden van het herstel vervangende woonruimte boedelopslag e.d. Iedereen moet mee op straffe van onteigening door de gemeente bij weigering. Wij vrezen een poging tot aansprakelijkheidsstelling.

Ons verkoopcontract bevatte een ouderdomsclausule ( huis is uit ongeveer 1955 met daarin de woorden dat de Koper aanvaardt alle in verband met de lagere bouwkwaliteit voorzienbare of te verwachten tekortkomingen ....in het bijzonder wat betreft de fundering....etc ook voor zover die een tijdelijke belemmering voor het normaal gebruik van de onroerende zaak zouden kunnen zijn. Natuurlijk wisten wij ook niet van een funderingsprobleem, en hij heeft zelf ook een bouwkundige keuring laten doen. Ze zijn doordat de kruipruimte blank stond met water niet onder de vloer geweest. Van dat water in de kruipruimte zijn we allemaal wel geschrokken. Zijn moeder ook. IK heb gezocht op verjaring bij verborgen gebreken. Ik lees dat je het na ontdekken binnen twee maanden moet melden. Ik zie dat voor aannemers de aansprakelijkheid word begrensd op 5 jaar na de onderhoudstermijn van 6 maanden dus 5,5 jaar na oplevering en voor ernstige gebreken ( fundering??) 20 jaar.

Maar ik heb geen enkele invloed of controle op de bouw of fundering kunnen uitoefenen ik heb het huis alleen bewoond en particulier verkocht geld voor mij een langere termijn dan die 5,5 jaar? Wat ik begrijp is dat de palen naar de maatstaf van nu tekort zouden zijn en of dat de palen inmiddels worden aangetast door bacterien. Iets wat mij ook wel logisch lijkt na 62 jaar.

Kortom ik probeer overal de jurisprudentie naar mijn hand te lezen maar maak me ( gezien het enorme bedrag) toch zorgen dat er rechters zijn die voor aansprakelijkheid van de verkoper opteren?

Wim de Leeuw op dinsdag 21 november 2017 08:24

Beste Susana,

Het eerste waar ik aan denk als ik jouw verhaal lees, gaat niet over 'verborgen gebreken'. Maar het is een les die mijn wijze moeder me vaak voorhield: "Een mens vreest dikwijls het meest, door het lijden dat hij vreest".

Allereerst is het de vraag of er, ten tijde van jullie verkoop, al sprake was van dit 'gebrek'. Het is goed mogelijk dat er destijds geen sprake was van een gebrek, maar dat dit gebrek pas veel later is ontstaan.

De koper heeft het huis bouwkundig laten keuren en heeft geaccepteerd dat de fundering niet kon worden geïnspecteerd omdat er water in de kruipruimte stond. Ik denk dat dat iets is dat de koper zou kunnen worden verweten.

Ik zou me hier vooral niet te druk over maken. Staar jezelf in elk geval niet blind op individuele uitspraken van individuele rechters. Als je goed zoekt, kom je zelfs in rechterlijke uitspraken allerlei missers tegen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Susanna op dinsdag 21 november 2017 19:48

Beste meneer de Leeuw,

Het is de spijker op de kop, u had mijn broer kunnen wezen, althans mijn dito wijze moeder zei dit ook vaker tegen mij.
Laten we dan inderdaad hopen dat dit lijden inderdaad nimmer op komt dagen.
Bedankt voor uw inzicht. Het is niet wat ik verwacht had maar wel nuttig en toch enigszins geruststellend.
Fijne avond.

Susanna.

Wim de Leeuw op dinsdag 21 november 2017 22:21

Beste Susanna,

Er zijn zoveel oorzaken waardoor er iets mis kan gaan met een fundering, dat het ook onmogelijk is om iets zinnigs te roepen voordat het probleem bekend is en advocaten zich er tegenaan gaan bemoeien.

Mocht het zo ver komen, dan kan ik er misschien concreter op reageren. Je weet ons te vinden!

Groeten, Wim de Leeuw

Sofie op dinsdag 28 november 2017 16:12

Beste Wim de Leeuw, Ook in mijn situatie is - helaas- sprake van een geborgen gebrek. Bij aankoop van de woning, bleek door navraag bij de verkopende partij/makelaar er geen lekkages noch geborgen gebreken aanwezig te zijn. Nu is door meerdere specialisten vastgesteld dat er wel degelijk sprake is van een geborgen gebrek: immers is door de verkopende partij werkzaamheden zijn verricht om de lekkages tegen te gaan. Ik mag er dan toch van uit gaan dat - gezien de verkoper de plicht heeft om de gebreken te melden - dat wij hiervan op de hoogte gesteld moesten worden? Verder vraag ik mij af of een makelaar - lid van het NVM - verplicht om een vragenlijst beschikking te stellen aan de koper? Wij hebben deze namelijk nooit ontvangen, noch zijn wij hier op gewezen. Mij lijkt het dat hier nog nuttige informatie in kan staan. Graag ontvang ik een reactie. Alvast bedankt! Sofie.

Wim de Leeuw op dinsdag 28 november 2017 16:22

Beste Sofie,

Ik heb je bericht even moeten 'herplaatsen'. Er was blijkbaar iets misgegaan.

Een zichtbare lekkage is per definitie geen verborgen gebrek, want het is immers zichtbaar.

Als de verkoper de lekkage laat repareren, bijvoorbeeld een dakdekker laat komen en daarna een likje verf over de lekkagesporen haalt, dan hoeft hij daarna niets meer te melden. Het probleem is immers opgelost. Anders wordt het als je kunt bewijzen dat de verkoper het probleem niet heeft 'opgelost' maar het heeft 'weggepoetst'.

Het is overigens mogelijk dat er wel lekkagesporen zijn, maar geen gebrek. De combinatie van stuifsneeuw en harde wind kan soms maken dat ook een vakkundig gemaakt dak gaat lekken. Een lekkagespoor houdt dus niet per definitie in dat er sprake is van een gebrek.

Realiseer je dat er twee partijen hun best moeten doen om te voorkomen dat een koper onder een verkeerde voorstelling van zaken een woning koopt. De verkoper heeft de plicht om informatie te verstrekken, maar de koper is verplicht om te onderzoeken. Het had voor de hand gelegen om als koper naar die vragenlijst te vragen voordat er een bod werd gedaan.

Een makelaar, of die nu lid is van de NVM of niet, is niet verplicht om een vragenlijst ter beschikking te stellen.

Mijn tip voor de volgende keer: schakel een aankoopmakelaar in. Dat kost je wellicht wat geld, maar dit soort teleurstellingen worden er wel mee voorkomen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Lennaert op woensdag 03 januari 2018 15:08

Beste mijnheer de Leeuw,

Ik heb een half jaar geleden een woning gekocht en nu is vorige week tijdens werkzaamheden aan de HR-ketel een lekkage ontstaan doordat de ketel niet op de juiste wijze is aangesloten. De condensafvoer loopt namelijk door een koperen pijp, wat absoluut niet mag bij een HR ketel. Hierdoor is de afvoer nu gescheurd en kwam het water door het plafond naar beneden.

Ik heb destijds wel een bouwkundige keuring laten uitvoeren, maar dit is niet naar voren gekomen. Ook de verkoper heeft hier geen melding van gemaakt en zegt van niets te weten.

Nu is mijn vraag: Betreft dit een verborgen gebrek en kan ik dit verhalen op de verkoper?

Met vriendelijke groet,

Lennaert

Wim de Leeuw op woensdag 03 januari 2018 18:06

Dag Lennaert,

Dit lijkt me inderdaad een verborgen gebrek. En dat houdt per definitie in dat dat gebrek voor jouw rekening en risico komt en dat je dus de schade niet kunt verhalen op de verkoper. Dat is namelijk zo geregeld in de koopakte, waarin staat dat jij als koper het huis accepteert in de staat waarin het zich bevindt inclusief alle zichtbare en onzichtbare (=verborgen) gebreken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Marieke op maandag 08 januari 2018 07:13

Beste meneer de Leeuw.

De overdracht van ons guis was 21 november jl. in de advertentietekst staat dat de vloer in de huiskamer een hardhouten(afzelia) vloer is. In de opsomming van de details wordt gezegd dat t een massief houten vloer is. De koper heeft vorige week via haar makelaar een klacht ingediend omdat blijkt dat t een parketlamel is met een afzelia toplaag. Dat klopt ook: onderlaag is van een houtsoort met een afzelia toplaag. Ons is gezegd dat dit qua duurzaamheid en kwaliteit niet onder doet voor een vloer uit 1 houtsoort. Deze vloer kan net zo vaak geschuurd worden en gaat dus net zo vaak mee. Wij hebben in de advertentie niet gezegd dat t een massief afzelia vloer is. Punt is wij hebben in goede trouw het zo geformuleerd, denkende dat t een goede omschrijving is. Kunnen wij aansprakelijk worden gesteld(koper claimt minder woongenot)of hadden beide makelaars ook beter advies moeten geven?
Dank vast en hartelijke groet,
Marieke

Wim de Leeuw op maandag 08 januari 2018 10:48

Dag Marieke,

Als je een verkopend makelaar inschakelt, dan is het uitgangspunt dat deze verkopend makelaar in hoge mate verantwoordelijk voor een goede voorlichting aan kandidaat-kopers. Zodra er een makelaar in het spel is, dan is deze makelaar al snel aansprakelijk. Dat gaat echter niet zover dat een makelaar verantwoordelijk kan worden gesteld voor onjuiste informatie die hem door een verkoper of koper is verstrekt. Kortom, als jullie met de goede intenties (te goeder trouw) de verkeerde informatie verschaffen, zijn jullie daarvoor aansprakelijk. Niet de makelaar.

Verkopend makelaars doen er in zijn algemeenheid heel veel aan om te voorkomen dat ze verkeerde informatie verstrekken aan kandidaat-kopers. Daarvoor is onder andere het uitgebreide Vragenformulier bedoeld, dat alle verkopers vooraf moeten invullen en ondertekenen. Dat formulier wordt gebruikt voor het maken van de teksten op Funda en op de website van de makelaar. En vaak wordt aan de opdrachtgever ook gevraagd om deze informatie vooraf te controleren.

Of er sprake is van een massieve of een lamellenparketvloer is voor een makelaar vaak niet te controleren. En dus zal hij in deze afgaan op informatie van de verkoper. Maar zal hij er wel voor zorgen dat hij ook kan aantonen hoe hij aan zijn informatie komt.

Het feit dat een parketlamel voor wat betreft duurzaamheid niet onder doet voor een vloer uit één houtsoort, maakt natuurlijk nog niet dat een parketlamel daarmee automatisch een massief hout wordt. Voor zover ik weet kan je een massieve vloer vaker schuren en nabehandelen dan een vloer met parketlamel. En volgens mij is een massieve vloer vaak duurder dan een lamellenparketvloer. Kortom, het feit dat een parketlamel eigenschappen heeft die vergelijkbaar zijn met massief parket, maakt nog steeds niet dat de vloeren volledig identiek zijn.

Kortom, àls er een probleem is en als de makelaar kan bewijzen dat jullie de vloer als massief hebben beschreven, dan is dit jullie probleem en niet dat van jullie makelaar. Althans, dat is mijn persoonlijke en professionele mening.

De vraag is even òf er daadwerkelijk een probleem is. En zo ja, hoe groot dat probleem is. Het verschil tussen een massieve vloer en een lamellenvloer lijkt mij niet te zitten in 'woongenot' maar meer in een lagere restwaarde. Als de lamellenvloer door de huidige eigenaars net helemaal geschuurd en gelakt is, dan zie je nauwelijks verschil. Dat verschil kan er wel zijn als bijvoorbeeld de vloer inmiddels te dun is geworden om nog een keer geschuurd te worden, terwijl een massieve vloer nog wel een of meerdere keren zou kunnen worden opgeknapt. Maar misschien is jullie lamellenparket wel van een zodanige topkwaliteit dat de vloer net zovaak of misschien nog wel vaker geschuurd kan worden dan een massieve vloer.

Of de koper benadeeld is, hangt af van de feitelijke omstandigheden. Als je gaat procederen, dan ontstaat er een soort juridische Russische roulette. Je weet dat er een keer geschoten gaat worden, maar nooit wie er als eerste wordt geraakt. Dan hangt het er heel sterk van af hoe de verkoper, de koper en de betrokken makelaars de feiten presenteren en hoe de pet van de rechter staat die er een beslissing over moet nemen.

Als de koper een redelijke eis neerlegt, dan kan het verstandig zijn om dat serieus te overwegen. Als de koper er persé een slaatje uit wil slaan, dan zou ik minder toeschietelijk zijn...

Hebben jullie een rechtsbijstandsverzekering? Zo ja, dan kan het handig zijn om jullie verzekeraar om een standpunt te vragen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


John op donderdag 25 januari 2018 19:41

Goedendag, ik zit met de volgende situatie:

Woning verkocht. Tussen koop en overdracht is er helaas een lek ontstaan in een waterleiding. Koper wil mij nu volledig aansprakelijk stellen voor alle hieruit voortvloeiende kosten. Ik was echt zelf niet op de hoogte van het gebrek. Ben ik hier volledig aansprakelijk voor?

Met vriendelijke groet.

Wim de Leeuw op donderdag 25 januari 2018 22:00

Beste John,

Kort gezegd: Met een vraag in telegram-stijl, met zo weinig informatie, kan ik niet meer dan een algemeen antwoord geven.
Iets uitgebreider: de problematiek omtrent verborgen gebreken is dermate complex dat het antwoord op vrijwel elke vraag over dit onderwerp zeer afhankelijk is van de feitelijke omstandigheden van het geval.

In beginsel draagt de koper het risico voor verborgen gebreken, tenzij het huis door het gebrek niet langer geschikt is om als huis te worden gebruikt of tenzij de koper bewust op het verkeerde been is gezet.

Op basis van uitgebreider input krijg je ook uitgebreider reactie van me.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Lourens op maandag 05 februari 2018 07:06

Wij hebben een huis gekocht met passeerdstum 1 feb 18 nu blijkt dat de afvoer van het bad het niet doet ook de komt er een piesstratje uit valt dit inde geborgengebreken zo ja waar moet ik deze melden?

Wim de Leeuw op zaterdag 28 juli 2018 20:49

Dag Laurens,

Ik denk dat dit geen 'gebreken' zijn.

De afvoer van een bad, douche of wastafel moet je eens in de zoveel tijd reinigen. En als niets helpt, dan helpt een gootsteenontstopper gegarandeerd.

Het piesstraaltje van een bad of douche kan worden opgelost door de kraan of de douchekop met azijn te ontkalken!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Adrienn op donderdag 08 februari 2018 05:27

Beste meneer de Leeuw,

We hebben afgelopen jaar in oktober een huis gekocht. Volgens het advies van de makelaar hebben we de cv-ketel laten vervangen, omdat hier in het huis nog de originele was uit 1996. Na de overdracht hebben we gemerkt dat de radiatoren op de 1e etage niet warm werden. Met de nieuwe cv-ketel is helaas ook niks veranderd. Tot nu toe hebben we de cv installatie met 3 verschillende bedrijven laten gecontroleerd waarvan alle 3 zegt dat de radiatoren op de 1e etage niet correct aangesloten zijn en het kan ook zijn dat de leiding ergens verstopt is en dat de vorige eigenaren hiervan ook last hadden moeten hebben. Ze hebben ook aangegeven(2e bedrijf) dat de nieuwe cv-ketel niks te maken heeft met de cv leidingen en dat de cv-ketel prima doet. Ik heb 3 verschillende rapporten waarvan de 3e de meest uitgebreide toelichting heeft op het probleem.
Door de 3e bedrijf is geconstateerd dat de aanvoer
leidingen op de zolder 14 mm inwendig zijn en er een plaatselijke door stoom aansluiting is
van ongeveer 4 mm, voor het voeden van 4 radiatoren met een gezamenlijke capaciteit van
ongeveer 4000 watt is dit aan de kleine kant.
Voorts is het een zogenaamde 50% installatie, waarbij het niet wordt aangeraden om
radiatoren bij te plaatsen met een 100% regeling, ( bij ons uitgevoerd met twee radiatoren door de vorige eigenaar )
indien deze radiatoren niet juist worden aangesloten bestaat de mogelijkheid dat de gehele
verdieping niet meer warm wordt, dit is bij u niet te controleren daar er een 100% aangesloten
radiator in de badkamer is aangesloten en de aansluiting niet zichtbaar is.
Bij de inspectie hadden we alleen de cv-ketel gecheckt of de lampje brandde, zoals dat op het papier stond.Ik heb een voice-opname gedaan tijdens een bezoek van de makelaar, want de vorige eigenaar zegt anders. Hij zei dat de radiatoren bij de inspectie warm werden terwijl we de thermostaat niet hebben aangezet. Hij zei ook dat eventuele problemen moeten ontstaan zijn nadat we wijzigingen in het huis hebben aangebracht(nieuwe cv-ketel), waarvoor ze niet aansprakelijk zijn.
De kosten van het oplossen dit probleem kan oplopen tot 2000 euro.
Wat zijn onze kansen en mogelijkheden in dit geval?

Alvast bedankt.

Met vriendelijke groeten,
Adrienn

Wim de Leeuw op donderdag 08 februari 2018 09:24

Beste Adrienn,

Ik denk dat er in dit geval sprake is van een verborgen gebrek. In tegenstelling tot wat veel mensen denken, is een verborgen gebrek in beginsel het probleem van de koper, niet van de verkoper. Dat is pas anders als het huis door het gebrek niet geschikt is om als huis te worden gebruikt (dat lijkt me wat ver gaan) of als het bewijs te leveren is dat de verkoper het probleem ten onrechte niet heeft gemeld.

Het probleem zal hem vooral in de bewijslast zitten. Als de radiatoren in de woonkamer niet goed werken, dan is dat voor iedereen een serieus probleem. Bij radiatoren op een slaapverdieping ligt dat wat mij betreft anders. Warmte trekt naar boven en bovendien zijn er voldoende mensen die hun slaapkamer maar nauwelijks verwarmen. Het is dus niet gezegd dat de verkopers de beperkter capaciteit van de c.v.-installatie als een probleem hebben ervaren.

Ik denk dat het lastig wordt om een rechter daarvan te overtuigen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Adrienn op donderdag 08 februari 2018 10:45

Bedankt voor uw snelle reactie. Het huis kan inderdaad alleen op de slaapverdieping niet verwarmd worden, maar daar is het wel heel erg koud. Vooral nu in de winterperiode. Op de begane grond hebben we alleen een radiator in de hal, maar ook als de warmte boven trekt, merken we helaas niks er van. In de slaapkamers en in de badkamer hebben we toch last van kou. We hebben nog 2 radiatoren beneden(1 in de woonkamer en een andere in de keuken), maar de deur van deze ruimte is altijd dicht.
Ik snap de vorige eigenaar gewoon niet. De vrouw werkt als jurist (arbeidsrecht).Ze wist zeker dat deze zaak erg lastig zou zijn voor de koper om te bewijzen dat er sprake is van een verborgen gebrek.
Ik weet wat ik weet. Ik bedoel we hebben 3 verschillende rapporten gekregen. Ten eerste heeft iedereen bevestigd dat de radiatoren op de 1e etage niet warm worden. Ten tweede heb ik een foto dat de vorige eigenaar een kachel heeft gebruikt die op zolder stond. Als in een huis de verwarming goed is waarvoor wordt dat dan gebruikt, vraag ik van me af. Ten deerde heeft dat ook iedereen aangegeven dat het plaatsen van een nieuwe cv-ketel heeft geen invloed op de installatie van de leidingen.
Ik ben heel erg zat en verdrietig dat er erg weinig kan worden gedaan en dat de vorige bewoners zomaar weg kunnen lopen.

Met vriendelijke groet,
Adrienn

Wim de Leeuw op donderdag 08 februari 2018 15:35

Dag Adrienn,

Ik kan me je gevoel voorstellen.

Heb je een rechtsbijstandverzekering? Zo ja, dan zou je hen wellicht kunnen bewegen om de verkoper een gepeperde brief te sturen, misschien dat je daarmee een reactie forceert.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

marrit op maandag 12 februari 2018 17:08

Hallo,

ik heb een woning gekocht in april 2016. aan de achterkant van deze woning hebben wij een erker gebouwd. De kozijnen en ramen zijn gedaan door een bedrijf, de rest hebben wij zelf gedaan. Wij zijn verder geen timmerman/vrouw. Maar kunnen zelf wel aardig wat doen.
Op het dak hebben wij EPDM neergelegd, dit kregen wij als tip. Dit epdm is aan de zijkanten volledig vastgemaakt en in het midden vast gezet met stenen, wij zouden hier mos op leggen voor de isolatie maar niet aan toe gekomen want het huis was ondertussen alweer verkocht (november 2017). Dit is allemaal meerdere malen gemeld aan de koper.

Nu geeft de koper aan dat zij lekkage heeft, en geeft aan dat ik als verkoper hier verantwoordelijk voor ben.

Nu is mijn vraag: Ben ik hier ook verantwoordelijk voor?

wat ik er nog aan toe wil voegen is dat zij lekkage heeft gehad na de dikke storm van een paar weken terug.

Wim de Leeuw op maandag 12 februari 2018 21:17

Beste Marrit,

Veel kopers hebben het idee dat elk gebrek een 'verborgen gebrek' is èn dat verkopers in beginsel aansprakelijk zijn voor verborgen gebreken. De waarheid is net andersom.

Als het is gegaan zoals jullie beschrijven, dan is er geen enkele reden waarom de lekkage jullie probleem zou zijn. Het zou wel handig zijn als de afspraken ook schriftelijk zijn vastgelegd.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Jack op maandag 19 maart 2018 15:04

Deze week is de officiële verkoop van ons huis......de voorlopige koopakte is bijna 2 maanden geleden getekent na het tekenen hebben de kopers een offerte opgevraagd voor het reinigen van de gevels....7 febr. is iemand van het reinigingsbedrijf samen met de koper komen kijken....op de hoeken van de woning zitten scheuren in de voegen die zaten er bij de bezichtigingen ook al.....bij het uitbrengen van de offerte blijkt het repareren van de scheuren € 6.000,00 te gaan kosten.....nu kregen we afgelopen vrijdag 18 maart, een week voor het passeren van de akte, een voorstel om de kosten te delen.....ziet dit als verborgen gebreken.......wat is te doen in deze situatie?

Wim de Leeuw op maandag 19 maart 2018 17:49

Dag Jack,

Het lijkt mij dat scheuren in de gevel per definitie geen 'verborgen' gebreken kunnen zijn.

De kopers hebben vermoedelijk de hoofdprijs betaald. En een brutaal mens heeft de halve wereld. En dus wagen de kopers het erop.

Ik zou mijn poot stijf houden!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Folkert op donderdag 19 april 2018 14:38

Ike heb een vraag. Ik heb een klein jaar geleden mijn woning verkocht warabij ik de koper en de taxateur heb geinformeerd over een lakkage. Dit is echter niet vastgelegd in een vragenlijst. Nu heeft de koper lekkage en stelt mij hiervoor aansprakelijk omdat ik dit volgens hem niet heb gemeld, hetgeen wel degelijk is gebeurd. Hoe nu verder?

Wim de Leeuw op donderdag 19 april 2018 18:49

Dag Folkert,

Gelijk hebben is één ding, gelijk krijgen is iets anders. En bewijsvoering speelt daarbij een belangrijke rol. Dat is de reden dat NVM-makelaars werken met uitgebreide vragenlijsten en speciale clausules voor de koopovereenkomst.

Er is geen sprake van een ernstig gebrek dat het gebruik als woonhuis in de weg staat. Bij een gebrek dat normaal gebruik van de woning niet in de weg staat, is de verkoper alleen aansprakelijk als 1) het gebrek er al was voor de overdracht, en 2) als de verkoper wist van het bestaan ervan, maar niets heeft gezegd. In het laatste geval is de mededelingsplicht geschonden.

Omdat je niet kunt bewijzen dat je de koper hebt geïnformeerd, sta je in beginsel met 1-0 achter.

In heel veel gevallen dreigen kopers wel met maatregelen, maar dat wil nog niet zeggen dat ze naar een advocaat stappen en een procedure starten. Ik zou dat rustig afwachten.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Harry op dinsdag 24 april 2018 07:54

Ik heb mijn huis verkocht en nu bijna een maand later krijg ik een bericht dat van de koper dat de vaatwasser niet goed werkt.

Ik heb deze werkend achtergelaten en verder ook nooit problemen gehad.

Is dit nu voor de koper of de verkoper ?

Op de vragen lijst ben ik 100% eerlijk geweest over alle bekende gebreken in het huis.

(kan zijn dat ik een diubble posting heb kan mijn vorige posting niet terug vinden)

Wim de Leeuw op dinsdag 24 april 2018 09:11

Dag Harry,

Het klopt dat je de posting nog niet terug kon vinden. Om te voorkomen dat mensen "baggerberichten" op deze website zetten, moeten vragen eerst worden goedgekeurd voordat ze verschijnen.

Ik heb mijn blogs over het onderwerp 'verborgen gebreken' geschreven omdat vrijwel iedereen er een verkeerd beeld bij heeft.

Het enige dat telt, is dat de kopers bij de overdracht geleverd hebben gekregen wat ze hebben gekocht. Als de vaatwasser goed werkte op het moment van de koop, dan moet hij ook goed werken op het moment van levering. Maar uiteraard hebben jullie niet gegarandeerd dat die vaatwasser ook blijft werken, of nog tien jaar meegaat.

Dit lijkt mij het probleem van de koper, tenzij zij kunnen bewijzen dat de vaatwasser al niet goed werkte op het moment van de koop èn zij kunnen bewijzen dat jullie daar als verkopers vanaf moeten hebben geweten.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Harry op dinsdag 24 april 2018 09:16

Ik begrijpt de moderatie kwestie

De vaatwasser werkte prima. de dag voor verhuizing nog gebruikt.

En om nu een maand later te komen dat die nu niet meer goed werkt is ook een beetje laat naar mijn mening.

Het was ook geen nieuwe keuken is ook niet vermeldt in de brochure / advertentie


Mirelle Wellner op maandag 04 juni 2018 10:31

Beste Wim de Leeuw,

Op 4 mei jl. heb ik een oud huisje uit 1910 gekocht. Ik weet dat ik met zo'n oud huis tegen gebreken op ga lopen. Ik had dus ook een bouwtechnische keurig laten uitvoeren.
Helaas ben ik verkeerd ingelicht door de verkopende partij. Zij vertelde mij dat er iets was met de vloer maar dat ze niet zeker wisten wat. Nadat wij het laminaat verwijderd hadden zakte wij op meerdere plekken door de vloer heen. De vloerbalken zijn aangetast door houtrot. Er staat in de vragenlijst dat er een vochtprobleem is en dat er iets is met de vloer maar niks specifiek.
Ook hadden ze ons meerdere malen verteld dat de badkamer op beton was gestort. Dit bleek helaas niet zo te zijn, ook de badkamer vloerbalken zijn rot en alles moet eruit. Er was zelfs een aannemer die daar aan twijfelde en zelfs toen zei de verkopende partij dat de vloer op beton was gestort.
Tijdens de eindopname zag ik boven in een slaapkamer een zeer ernstig schimmel/vocht vlekken. Ik vroeg hiernaar waarop de verkopende partij zei dat dit een oude lekkage was, letterlijk zei hij tja dat heb je nou eenmaal met oude huizen. En hij gaf aan dat het inmiddels verholpen was.
Twee weken geleden had ik een dakdekker langs laten komen en hij gaf aan dat er een gat zat precies op de plek waar aan de binnenzijde de schimmel/vocht zit.
De elektriciteit was door de bouwkundige inspecteur niet gecontroleerd, nu blijkt dat niks geaard is en dat de muren grote diepe scheuren vertonen op de plekken waar de koperen leidingen doorheen lopen.
Van alle gesprekken die ik had met de verkopende partij en met aannemers heb ik geluidsopnames gemaakt. In hoeverre mag en kan ik dit gebruiken? Hierop hoor je duidelijk dat ze liegen over de stand van zaken.
Wat zijn mijn rechten? En in hoeverre kan ik de verkopende partij in gebreke stellen?
Alvast bedankt
Mirelle

Wim de Leeuw op maandag 04 juni 2018 14:06

Beste Mirelle,

De rechten van een koper in dit soort zaken zijn zeer afhankelijk van de individuele omstandigheden van het geval, de deskundigheid van de betrokken partijen, de manier waarop jij als koper je onderzoeksplicht hebt ingevuld, de manier waarop de verkoper zijn mededelingsplicht heeft ingevuld, deskundigen die door jullie wel of niet zijn ingeschakeld en - niet te vergeten - welke clausules onderdeel uitmaakten van de koopovereenkomst. Verander één van deze elementen in een casus en je krijgt gegarandeerd een totaal andere uitkomst in een juridische procedure. Daarnaast is recht spreken ook mensenwerk. De exacte uitkomst is nooit te voorspellen. Het is onmogelijk om een juridische procedure te voeren zonder risico dat je veel kosten maakt en uiteindelijk niet in het gelijk wordt gesteld.

Om de verkopers met succes aansprakelijk te stellen is het noodzakelijk om te kunnen bewijzen dat ze je 'bewust' verkeerde informatie hebben verschaft. Ik kan me voorstellen dat jij de overtuiging hebt dat dat het geval is. Maar het is wel de vraag of je een rechter daarvan kunt overtuigen, zeker omdat je aangeeft dat een bouwkundige (èn een aannemer) bij betrokken is geweest. Dat is een door jou in geschakelde deskundige die je voor dit soort fouten had moeten behoeden.

Het is in elk geval verstandig dat je het huis bouwkundig hebt laten keuren. Maar tegelijkertijd kan dat gegeven ook tegen je werken. Bijvoorbeeld in een situatie waarin ook een ingeschakelde bouwkundige bepaalde gebreken niet heeft ontdekt, die pas aan het licht zijn gekomen nadat het laminaat werd verwijderd. Het zal erg lastig zijn, zo niet onmogelijk, om te bewijzen dat de verkoper op de hoogte moet zijn geweest van narigheid die een bouwkundige ook niet heeft ontdekt omdat het gebrek verborgen was onder het laminaat.

De betekenis van een badkamervloer die op beton was gestort is wat mij betreft voor meerdere uitleg vatbaar. Houdt dat in dat de badkamer als geheel een betonnen vloer heeft? Of houdt het in dat er op de houten vloer een dun aluminium profiel is gelegd waarop een dunne laag beton is aangebracht? In huizen met houten balklagen komt het vaak voor dat het betonlaagje in badkamers relatief dun is, omdat de balklagen immers niet zijn berekend op het aanbrengen van een dikke laag beton.

Je geeft aan dat de verkopers hebben aangegeven dat er sprake was van een vochtprobleem, zonder concreet aan te geven waar dat probleem zich in welke mate voordeed. Dan had het toch op jouw weg gelegen om dat uit te zoeken voordat je het huis kocht? Bij de inspectie kwam je een plek tegen met schimmel en vochtplekken. Maar ook deze plek had de bouwkundige niet ontdekt en ook hier komt de verklaring pas aan de oppervlakte als er een dakdekker aan de gang gaat.

Er bestaat geen verplichting om stopcontacten te laten aarden. Heeft de bouwkundige niets gezegd over de elektrische installatie? Want vaak is het mogelijk om de bedrading en elektrische leidingen te controleren door het inspecteren van de meterkast of het simpel afschroeven van een stopcontactplaatje. Als je daar oude bedrading tegenkomt of, in het ergste geval, bedrading met een 'stoffen' bescherming, dan weet elke bouwkundige hoe laat het is.

Voor wat betreft de geluidsopnames heb ik wel goed nieuws voor je. Allereerst: Afluisteren kan alleen betrekking hebben op een gesprek waarbij je zelf niet aanwezig bent. Het afluisteren van een gesprek tussen anderen is een strafbaar feit, het opnemen van gesprekken waar je zelf aan meedoet is dat niet. Het is onder omstandigheden wel denkbaar dat het gebruiken van een bandopname in een procedure in strijd is met het recht op privacy, maar daarvan lijkt me in jouw casus (waar het over zakelijkheden gaat) geen sprake. In een civiele procedure geldt het uitgangspunt van de 'vrije bewijsleer': Een rechter mag zelf bepalen welk bewijs hij toelaatbaar acht.

Je kunt de verkopende partij aansprakelijk stellen. Maar heel eerlijk gezegd lijken me er ook redenen aanwezig om ook kritisch te laten kijken naar de aansprakelijkheid van die bouwkundige. Ik hoop voor je dat het daarbij ging om een echt bouwtechnisch onderzoek en niet om het mondelinge advies van een 'aannemertje'.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Johan op zaterdag 09 juni 2018 19:55

Hallo Wim,
Misschien heb ik dit probleem al eerder gepost maar ik weet het niet zeker, ik kan hem niet terug
vinden.
Na het ondertekenen van de koopovereenkomst maar voor de overdracht is mijn
onderbouwkoelkast van 17.5 jaar kapot gegaan.
Ik kan uiteraard geen gelijkwaardige kopen en dan nog wie moet hem installeren.
De koper is geinformeerd, maar we komen er niet uit hoe dit geregeld moet worden.
Er zit waarschijnlijk niets anders op dan dat er een nieuwe geplaatst moet worden .
Maar voor wie zijn de kosten
De oude koelkast is compleet afgeschreven derhalve dagwaarde is nul.
Weet jij een oplossing

Wim de Leeuw op zondag 10 juni 2018 10:26

Dag Johan,

Je had deze vraag al gesteld en ik had hem al beantwoord en wel op de volgende manier:

De koper van jullie huis heeft er recht op dat het huis aan hem wordt geleverd in de staat waarin het huis zich bevond bij de koop.

Tenzij de koper bij het sluiten van de koopovereenkomst wist dat de koelkast niet meer functioneerde, heeft de koper recht op levering van het huis inclusief een in of bij de keuken passende en functionerende koelkast van een tenminste vergelijkbare kwaliteit, leeftijd en functionaliteit. De kopers hebben geen recht op een nieuwe koelkast.

Mijn advies: ga vooral in contact met de kopers en leg hen het probleem voor. Biedt hen een compensatie aan. Of biedt aan dat je bereid bent om een nieuwe koelkast in de keuken te laten plaatsen, maar in dat geval wel met een aanzienlijke bijdrage van de kopers. Jouw maximale schade kan niet hoger zijn dan de waarde van een 17,5 jaar oude koelkast.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Isabel Frikkee op dinsdag 26 juni 2018 11:42

Beste Wim,

De situatie is als volgt:
Mijn vriend heeft in mei een huis gekocht, maar wel zonder makelaar. De mensen die in het huis verkochten, hebben in de tussentijd van na de bezichting van het huis tot de koopovereenkomst een dure kraan in de keuken vervangen voor een goedkopere kraan. Ze hebben dat niet gemeld en wij zijn er pas een maand na de koopovereenkomst achter gekomen dat deze zonder te melden vervangen is. Kunnen wij hier iets tegen doen op juridisch gebied?

Met vriendelijke groet,

Isabel Frikkee

Wim de Leeuw op dinsdag 26 juni 2018 15:00

Dag Isabel,

In de koopovereenkomst staat het volgende artikel:

artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik
6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.


Dat houdt in dat de woning moet worden geleverd in de staat waarin de woning zich bevond op het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam. Voor de goede orde, dat is met een GEBRUIKTE, dus OUDERE 'dure kraan'. Als die kraan kapot gaat, dan heeft de koper niet zonder meer recht op een identieke NIEUWE 'dure kraan'. Als de 'goedkopere (maar nieuwe) kraan' redelijkerwijs vergelijkbaar is met de 'duurdere (maar oude) kraan, dan denk ik niet dat je veel kunt doen.

Overigens zijn dit de dingen die een aankoopmakelaar bij de inspectie, die vooraf gaat aan het transport, zou opmerken. En op dat moment, als het transport nog niet heeft plaatsgevonden, dan sta je ook wat sterker ten opzichte van de verkoper!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Tim op vrijdag 29 juni 2018 15:26

Vraagje over kopen van een huis. Wat als er net voor het tekenen van de overdracht blijkt dat deel van de tuin gehuurd is van de gemeente? Er stond niks over in de koopovereenkomst

Wim de Leeuw op zaterdag 30 juni 2018 23:42

Dag Tim,

Op zichzelf komt dit vaker voor. Er zijn talloze woningen waarbij een gedeelte van de tuin geen eigendom is maar wordt gehuurd van de gemeente.

Het is volstrekt logisch dat daarover niets in een koopovereenkomst staat. Want wat je niet bezit, kan je ook niet verkopen.

Veel belangrijker is welke indruk de verkopers jullie als kopers hebben gegeven tijdens de bezichtigingen. Is er nadrukkelijk gezegd dat niet de hele tuin eigendom is maar dat een gedeelte van de gemeente is gehuurd? Of was het min of meer evident dat er veel meer meters tuin bij het huis hoorden dan correspondeerde met de opgegeven grondoppervlakte?

Mijn advies: als je een woning koopt en zelf onvoldoende ervaring hebt met dit soort transacties, huur dan altijd! een (NVM-) aankoopmakelaar in!

Met vriendelijke groet,
Wim de leeuw

Yvette op donderdag 05 juli 2018 15:26

Hallo, Ik wil graag weten of de verkoper aansprakelijk is. Mijn koelkast werkt maar de deur en de deur van de vriezer sluiten niet volledig waardoor er een stukje open blijft. Dit gaat natuurlijk voor enorme rekeningen zorgen en dat is niet de bedoeling. Er is te zien dat ze er zelf al mee bezig zijn geweest omdat er vele schroeven op rare plaatsen bij zitten. (wat ze bij mij niet verteld hebben!) Ik heb net 3 dagen de sleutel. Ik wil graag een normaal werkende koelkast zonder overige kosten. Voor ik de sleutel kreeg hebben we een rondje gelopen en zagen tussen de vriezerdeur een spons zitten. Dat vonden we al vreemd en dachten dat het daardoor verbogen kon zijn i.p.v. dat ze hem gewoon open hadden laten staan. Bij de koelkast deur zat er niets tussen maar ook deze is verbogen en blijft een opening te zien. meteen van de vriezerdeur gezegd tegen de makelaar maar die ging er niet op in? Ik hoop dat ik de verkoper aansprakelijk kan stellen.

Mvg.

Wim de Leeuw op donderdag 05 juli 2018 16:10

Dag Yvette,

Ik denk dat dit typisch een casus is die draait om het verschil tussen 'gelijk hebben' en 'gelijk krijgen'.

Ik kan me goed voorstellen dat je het gevoel hebt dat je gelijk hebt, omdat je blijkbaar een huis hebt gekocht met daarin een 'vaste' koelkast die blijkbaar zoveel kuren vertoonde dat de verkopers van alles en nog wat hebben geprobeerd. Aan de andere kant heb je een ongelofelijk belangrijke kans gemist bij de inspectie van het huis, toen je de spons ontdekte en je je door de makelaar met een kluitje het riet liet insturen.

Wat nu? Je hebt in beginsel recht op een 'functionerende inbouwkoelkast' met een vergelijkbare kwaliteit en leeftijd als de koelkast die je bij de bezichtiging hebt gezien. Als ik op Marktplaats ga zoeken, dan zie ik talloze tweedehands inbouwkoelkasten die voor een paar tientjes te koop zijn.

Je kunt je gelijk proberen te halen. De verkoper aansprakelijk stellen. Brieven sturen. Afwachten. Dreigen met advocaten. Een kostbaar juridisch proces met een onzekere uitkomst. Waarvoor? Voor een paar tientjes??? Zonde van je tijd en je energie, lijkt me.

Als ik jou was, zou ik mijn schouders ophalen. En een mooie nieuwe koelkast aanschaffen. Dat is niet zozeer een 'juridisch advies' dat enorm recht zal doen aan je rechtsgevoel. Maar wel heel praktisch!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Patti op zaterdag 14 juli 2018 11:19

Als ik een huis koop en bouwkundig onderzoek laat doorvoeren en er blijkt dat asbest aanwezig is, wat de verkoper met nee heeft beantwoord in de lijst, kan ik dan alsnog afzien van de koop en de verkoper in gebreke stellen?

Wim de Leeuw op zaterdag 14 juli 2018 17:01

Dag Patti,

Je staat sterk in een procedure tegen de verkopers als de aanwezigheid van het asbest het normale gebruik van de woning in de weg staat èn / of als je aannemelijk kunt maken dat de verkopers je bewust verkeerd hebben geïnformeerd.

Persoonlijk denk ik dat veel bewoners bij wie zich asbest in een woning bevindt, daar geen enkel idee van hebben. Asbest bevindt zich vaak op plaatsen waar bewoners niet of nauwelijks oog voor hebben, zoals afvoerbuizen, leidingen, kanalen of vloertegels die zich soms onder vloerbedekking of parket bevinden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Marnix op zaterdag 28 juli 2018 11:41

huis verkocht , akte verleden -reeds 17/07/2018
eigenaar claimt dat het niet opgeruimd was
Hij klaagt nu dat een matras en ..? op de zolder achtergelaten was
bij deze eist hij nu de verwijdering of gaat de feiten laten vaststellen en laten verwijderen op ons kosten?


kan dit en wat is onze rechtspositie

Wim de Leeuw op zaterdag 28 juli 2018 20:55

Beste Marnix,

Bij de overdracht van een woning moeten roerende zaken, tenzij die zijn overgenomen in de verkoop van de woning, worden verwijderd. Daar heeft de koper / nieuwe eigenaar geljk in.

Maar, met alle respect, als dat gaat over één achtergelaten matras, dan begrijp ik werkelijk niet dat aanleiding zou moeten zijn voor een geschil. Mijn advies: haal het matras op en daarmee moet het probleem opgelost zijn.

Groeten,
Wim de Leeuw

Gerrie op dinsdag 31 juli 2018 11:54

Beste meneer De Leeuw,

Op 01-08-2017 betrokken wij ons huis in Delft. Wij hadden voor de aankoop hiervan een bouwkundige keuring door iemand van Eigen Huis laten doen.
Tijdens deze keuring is een door ons gefotografeerde lekkagevlek in het plafond van de achterkamer boven ter sprake gekomen. Navraag door de bouwkundige in mijn bijzijn leverde het volgende antwoord op van de verkoper: "er was aan het dak lekkage geweest, maar dit was gerepareerd".
Op 13 -08 -2017 valt de voor 't eerst sinds de bewoning een regenbui. Direct daarna tekenen zich lekkagevlekken af in de muur van de achterkamer boven. Bij nader onderzoek blijkt na het verwijderen van de plint hierachter grote, al langer bestaande, lekkagevlekken te zitten.
Op 30-08-2017 Ontdekken wij 's ochtends na een fikse regenbui lekkage in de keuken: het water loopt van de muur af de keuken in. Er wordt een loodgieter ingeschakeld, maar hij kan de bron van de lekkage niet vaststellen.
Op 22-09-2017 De lekkages in de muur en het plafond aan de achterkamer nemen steeds grotere vormen aan en er staat nu permanent een emmer onder sommige delen van het plafond. De kamer kan niet bewoond worden.
Op 22- 09-2017 wordt er een lekdetectiebureau ingeschakeld om de diverse lekkages op te sporen. Die stelt een aantal bouwkundige gebreken vast die de lekkages veroorzaken. Het onderzoek vindt plaats in bijzijn van de verkopers.

Inmiddels zijn alle lekkages die het lekdetectiebureau heeft vastgesteld gerepareerd. De kosten bedroegen in totaal €2500,- Wij wilden deze kosten verhalen op de verkoper, maar die weigert deze te vergoeden. Zij biedt slechts een "gift" van €250,- voor alle ongemak.

Onze vraag luidt: is de verkoper verplicht ons deze onkosten te vergoeden in het kader van verborgen gebreken? In het aankoopcontract staan geen bijzondere regels.

Dank alvast,
Met vriendelijke groet,

Gerrie

Wim de Leeuw op woensdag 01 augustus 2018 11:05

Beste Gerrie,

Ik kan me goed voorstellen dat dit een frustrerende ervaring is. Tegelijkertijd denk ik dat de verkoper niet verplicht is jullie onkosten te vergoeden. Dat verandert als aantoonbaar is dat de verkoper op de hoogte was van de problemen of als er nooit sprake is geweest van een reparatie. In dat geval heeft de verkoper gelogen en niet voldaan aan zijn mededelingsplicht.

Als dat niet vast te stellen is, dan is er sprake van een verborgen gebrek. En verborgen gebreken komen voor rekening en risico van de koper, niet van de verkoper.

Het feit dat zelfs een loodgieter de bron niet kon vinden en dat er een gespecialiseerd lekdetectiebureau moest worden ingeschakeld, toont aan dat het gebrek verborgen was.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Nicolaas op donderdag 09 augustus 2018 21:44

Goedenavond Wim,
Ben je als 'nieuwbouwer' verplicht om voor aanvang de fundering van de, gedateerde, woning van de buren te laten onderzoeken?

Wim de Leeuw op vrijdag 10 augustus 2018 11:05

Dag Nicolaas,

Nee, je bent als nieuwbouwer niet verplicht om de fundering van het huis van je buren te laten onderzoeken.

Wel is het verstandig om als buren met elkaar afspraken te maken over dit soort situaties. Dat er bij het plegen van nieuwbouw of renovatie schade kan staan aan belendende panden, is algemeen bekend.

Als ik jouw buurman zou zijn, dan zou ik je een bouwexploit overhandigen. Daarmee wordt je vooraf aansprakelijk gesteld voor schade die de bouw kan veroorzaken. Het is ook mogelijk dat de buren jouw aannemer vragen om vooraf een nulmeting uit te voeren. De aannemer is daartoe niet verplicht, maar het kan natuurlijk wel een hoop ellende voorkomen met de bewijslast. Een nulmeting voorkomt dat bestaande beschadigingen aan het huis alsnog voor rekening komen van de bouwer.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Marina op woensdag 15 augustus 2018 10:21

Goedemorgen Wim,

Koper van onze vorige woning wil reparatiekosten nav lekkage in badkamer op ons verhalen. Passeerdatum was 18-7-2016. Wij hebben aangegeven niet op de hoogte te zijn geweest van lekkage. Zijn verzekering keert niet uit ivm constatering verzekeringsinspecteur van achterstallig ondehoud van kit en voegwerk.

De badkamer hebben wij begin 2016 geheel gerenoveerd. nu wil hij op basis van artikel 7.4 van koopovereenkomst zijn recht op overgave van garantie claimen en wil de contactgegevens van de aannemer hebben. nu is het zo dat het een bevriende tegelzetter en loodgieter samen met mijn man de badkamer hebben gerenoveerd. dus eigenlijk hebben we zelf als woningeigenaar aanpassingen gedaan. we willen liever niet de bevriende tegelzetter en loodgieter opzadelen met dit probleem, maar kan de koper ons zelf verantwoordelijk achten voor de werkzaamheden?

verder dreigt hij nu met een advocaat en dat baart ons zorgen.

Wim de Leeuw op woensdag 15 augustus 2018 13:37

Dag Marina,

Je kunt de koper van jullie huis toch vertellen dat er geen garantie is afgegeven omdat jullie de badkamer - met een beetje hulp - zelf hebben gerenoveerd? Wat er niet is, kan je ook niet overdragen.

Nee, de koper kan jullie niet verantwoordelijk stellen voor het probleem tenzij hij kan bewijzen dat jullie van de oorzaak van de problemen af wisten.

Ik zou me geen zorgen maken over dreigen met een advocaat. Blaffende honden bijten niet en vaak blijft het bij dreigen met een advocaat. Totdat de verkoper van een advocaat te horen krijgt dat procederen niet gratis is, zelfs niet als je volledig in het gelijk wordt gesteld!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Marina op woensdag 15 augustus 2018 14:40

Bedankt Wim voor je antwoord en snelle reactie. Ben nu minder bang boor gedreig van de koper met advocaat.

In een van je eerdere reacties las ik ook nog een aantal keer over reparaties van bijv. Lekkages en dat dat al een tijd voor de overdracht is opgelost. In hoeverre kan dat nog invloed zijn op het verhaal?

We hebben namelijk een aantal jaar daarvoor wel een lekkage gehad (doucheputje bleek verzakt te zijn.) maar die door loodgieter laten verhelpen. Dus op moment van koop en overdracht was van lekkage geen sprake.

Ben bang dat de koper gaat of laat beweren (door inspecteur bijv) dat de lekkage al er was voor de overdracht.

We hebben niet over eerdere in het verleden opgeloste gebreken gehad ten tijde van de koop.

In hoeverre is de vragenlijst verkoop woning nog van invloed?

Mvg Marina

Wim de Leeuw op donderdag 16 augustus 2018 09:59

Dag Marina,

Als er tussen de koop (bezichtiging en ondertekenen koopovereenkomst) en de levering (het tekenen van de transportakte bij de notaris) iets kapot gaat, dan moet de verkoper dat in beginsel herstellen.

Dat is een totaal andere situatie dan bij jullie, want jullie hebben het huis in 2016 overgedragen en nu ontstaan er problemen (die destijds niet bekend of zichtbaar waren).

Als de koper gaat beweren dat de lekkage er al was voor de overdracht, dan brengt hij zichzelf in de problemen. Er staat een regeling in de wet die de verkoper beschermt tegen te late klachten van de koper. Zodra de koper een gebrek ontdekt, begint de periode waarbinnen de koper zijn klacht kenbaar moet maken bij de verkoper. Of de koper dat op tijd heeft gedaan, is afhankelijk van de feitelijke omstandigheden van het geval. De koper moet 'binnen bekwame tijd' in actie komen. Omstandigheden die daarbij van belang zijn, zijn de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de ernst van het gebrek, de ingewikkeldheid van het onderzoek en de deskundigheid van de koper.

De vragenlijst gaat over bij de verkoper bekende problemen, niet over verborgen gebreken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Marina op donderdag 16 augustus 2018 10:14

Wim,

Heel erg bedankt voor je advies en informatie,
Mvg Marina

P.Pors op dinsdag 04 september 2018 23:48

Goedemorgen Wim,

Wij hebben een huis gekocht en het voorlopig koopcontract is getekend, drie weken geleden is er een lekkage geweest op de boven verdieping, daar er niemand thuis was heeft het water naar schatting een tot twee dagen gelopen. Er is behoorlijk wat schade aan plafonds en muren. daar het allemaal niet opschiet met de reparaties, aannemer heeft vorige week offerte aan de verzekerings expert gestuurd. verder worden we niet op de hoogte gehouden door de verkoper.
De overdracht is over ongeveer 3/4 weken. volgens de aannemer duurt het reparen ongeveer 3/4 weken.
Denk dat wij morgen een ingebrekestelling gaan sturen. omdat de verkoper het niet gaat halen voor de overdracht.
wat zijn onze rechten hierbij??

Met vriendelijke groet,

Peter Pors.

Wim de Leeuw op woensdag 05 september 2018 09:34

Beste Peter,

Het huis zal aan jullie moeten worden geleverd in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevond.

Mocht het huis, tijdens de inspectie voorafgaand aan de overdracht, nog schade vertonen die in direct verband kan worden gebracht met de lekkage, dan is het verstandig als er een bedrag bij de notaris in depot wordt gehouden.

Het lastige is dat de verkoper op dit moment nog niet 'in gebreke is' en dat pas op het moment voor het transport kan worden vastgesteld of dat zo is. Een ingebrekestelling lijkt me daarom in dit stadium nog wat prematuur.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw









mw F op donderdag 11 oktober 2018 11:11

goedendag,
is de makelaar verplicht om te vermelden dat de verkoper problemen heeft met de buren, en dat,dat de oorzaak is dat het huis te koop staat?

Wim de Leeuw op donderdag 11 oktober 2018 12:08

Beste mevrouw F.,

De koper heeft een onderzoeksplicht, de verkoper heeft een mededelingsplicht. Eigenlijk is het dus niet zozeer de verplichting van de makelaar maar de verplichting van u als verkoper, die in de praktijk grotendeels door de makelaar zal worden ingevuld.

Op de 'vragenlijst verkoop woningen', die door u als verkoper moet worden ingevuld en die door de makelaar aan gegadigden zal worden overhandigd, staat een vraag over dit onderwerp:

Is er over het pand een geschil / procedures gaande, al dan niet bij de rechter, huurcommissie of een andere instantie? nee / ja
(Bijvoorbeeld onteigening / kwesties met buren.)
Zo ja, welke is/zijn dat?


Daarnaast eindigt de vragenlijst met de vraag "Nadere informatie (overige zaken die de koper naar uw mening moet weten".

Als de problemen met de buurman zodanig zijn dat het voor u een reden vormt om te willen verhuizen, dan loopt u een groot risico als u de kopers hierover niet informeert.

Ik vond een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 19-06-2013 (Zaaknummer C-13-497629 - HA ZA 11-2354) over dit onderwerp.

Deze uitspraak gaat over de verkoop van drie verhuurde appartementen die plaatsvond in 2000. Eén van de huurders geeft aan zeer ernstige geluidsoverlast te ondervinden van een onderbuurvrouw die in aanmerking zou kunnen komen voor de Tokkie-Trofee ;-).

Een belangrijke overweging van de rechter is deze: De kern van het geschil tussen partijen wordt gevormd door de vraag of [gedaagde] in de gegeven omstandigheden voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst melding had moeten maken van overlast veroorzaakt door [naam 2] dan wel haar huisgenoten en of, door dat niet te doen, het appartement niet die mate van woongenot verschaft die [eiseres] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten dan wel dat zij op dat punt heeft gedwaald. In dat verband dient voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst sprake te zijn geweest van langdurige en structurele overlast van [naam 2] (dan wel van haar huisgenoten) waarvan naar objectieve maatstaven genomen verwacht kon worden dat zulke overlast zich ook in de toekomst structureel en langdurig zou voortzetten en van welke overlast [gedaagde] ten tijde van de onderhandelingen met [eiseres] op de hoogte is geweest.

Deze zaak werd door de kopers overigens niet gewonnen, omdat er van structurele en ernstige overlast geen sprake was. Uit het politierapport bleek immers van slechts (!) vier meldingen in een tijdsbestek van twee jaar.

Een groot verschil tussen deze uitspraak en uw situatie is dat het hier ging over overlast die werd ervaren door huurders van beleggingspanden. En die overlast hoeft natuurlijk niet bekend te zijn bij de verkoper. In uw situatie is dat anders omdat u zelf degene bent die last heeft van de buren.

Samengevat: dit probleem is niet op te lossen door de woning te verkopen aan een onwetende koper.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Born op donderdag 11 oktober 2018 15:56

Goedemiddag Wim,,
Ik heb een aantal vragen. Als de verkopende partij heeft verzwegen dat bijvoorbeeld:

- De schroeven, welke zijn gebruikt om de gaspitten op de kookplaat te bevestigd, gebroken zijn en gewoon er terug zijn in gestopt. Dit is gedaan omdat de ontsteking het niet deed. Vermoedelijk hebben de vorige eigenaren geprobeerd om dit te repareren maar kwamen zij erachter dat de schroeven verroest waren en dus afbraken. De afgebroken schroeven zijn echter gewoon weer in de gaten gelegd.

- Een muur is dichtgemaakt met een grote plak hout (te dun om iets in op te hangen), niet zichtbaar bij keuring dan wel koop van het huis, vanwege behang wat hier overheen was gesmeerd.

- De elektra welke levensgevaarlijk in elkaar was gezet in de kelder door vorige eigenaar. Hiervoor hebben wij een elektricien laten komen welke dit constateerde.

Is hier wat mee te doen? Ik heb een bouwtechnische keuring laten doen maar deze dingen zijn hierbij niet gezien. Kan ik de vorige eigenaren aansprakelijk stellen?

Born op donderdag 11 oktober 2018 16:00

Bovenstaand ben ik vergeten aan te vullen dat het gat gedicht is met een dunne houten plaat, omdat er in het verleden een deur heeft gezeten. De deur is er uitgehaald en met een plank is het gat gedicht. Hier overheen is behangen waardoor voor ons niet zichtbaar was of er een fatsoenlijke muur zat, waar wij wel van uit gingen. De naastgelegen muren zijn wel van steen.

Wim de Leeuw op vrijdag 12 oktober 2018 10:29

Beste Born,

Ik heb het hier weleens vaker gezegd: Je kunt altijd iedereen voor alles aansprakelijk stellen. Maar wie eist, bewijst. En procederen is niet gratis. Zelfs als je in een proces volledig in het gelijk wordt gesteld, dan krijg je niet alle kosten vergoed. Je moet je vooraf dus heel goed de vraag stellen of het de moeite gaat lonen om ergens over te procederen.

Wat de kookplaat betreft vraag ik me af of je dit een 'gebrek' of 'tekortkoming' mag noemen.

Ook wat de muur betreft, heb ik mijn twijfels. Het enkele feit dat je aan een muur niets kunt ophangen omdat een deuropening met planken is dichtgemaakt, maakt nog niet persé dat er sprake is van een gebrek of tekortkoming. Overigens is het wel opvallend dat de bouwkundige niet heeft geconstateerd dat er wat loos was met deze muur.

De problemen met de elektriciteit zijn van een andere orde. Daarbij is het overigens wel de vraag of de verkoper op de hoogte was van deze situatie. Weet je zeker dat de verkopende partij zelf de elektrische installatie heeft aangelegd? Of is het mogelijk dat een rechtsvoorganger dat heeft gedaan, of iemand die in opdracht van de verkoper op een amateuristische manier aan de slag is geweest?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.