De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Verborgen gebreken (3/6) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst

Verborgen gebreken

De aan- of verkoop van een huis is voor veel mensen de meest kostbare beslissing van hun leven. Hoe voorkomt u als verkoper en koper teleurstellingen en juridische problemen rondom ‘verborgen gebreken’? Het belang van een goede koopovereenkomst.

Inleiding

Onlangs werd me gevraagd of ik een ‘blogje’ wilde schrijven over ‘verborgen gebreken’. ‘Verborgen gebreken’ zijn problemen met een huis die zich pas openbaren na de koop en meestal pas na de overdracht. Als er achteraf problemen ontstaan na een verkoop van een huis of appartement, dan gaat het vrijwel altijd over dit onderwerp. Er bestaan veel misverstanden over verborgen gebreken. En er is dus veel over te zeggen. En dus werd het niet ‘één blogje’, maar werden het er vijf.

Het belang van een goede koopovereenkomst

De koopovereenkomst van een woning wordt soms onterecht een ‘voorlopige koopakte’ genoemd omdat er ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst kunnen staan. Verder is voor de overdracht van het huis nog een andere akte nodig, de akte van levering of transportakte. Deze wordt door de notaris opgemaakt. Hoe ‘voorlopig’ de koopakte ook is, als het gaat om het voorkomen van problemen achteraf, in het bijzonder problemen over ‘verborgen gebreken’, dan is de inhoud van de koopovereenkomst ongelofelijk belangrijk. In de eerste blog over dit onderwerp gaf ik aan dat het van allerlei feitelijke omstandigheden afhangt of bepaalde informatie door de verkoper had moeten worden medegedeeld of dat het op de weg van de koper had gelegen om de informatie uit eigen onderzoek te verkrijgen. Die feitelijke omstandigheden moeten dus ook worden vastgelegd in de koopovereenkomst.

Als de verkoper in het kader van zijn mededelingsplicht heeft verklaard dat er sprake is van bepaalde gebreken, dan moet dat in de koopovereenkomst worden vastgelegd. Het verdient voorkeur om ook de Vragenlijst verkoop woningen als bijlage van de koopovereenkomst op te nemen. Daarmee komt vast te liggen welke informatie de verkoper wel en niet heeft verstrekt.

Bijzondere clausules in de koopovereenkomst

Er zijn allerlei clausules die in een koopovereenkomst kunnen worden opgenomen, die belangrijke consequenties hebben voor het risico van verborgen gebreken. De drie meest voorkomende clausules worden hieronder besproken.

Asbestclausules

Er zijn diverse 'asbestclausules' in omloop, die afhankelijk van de feitelijke situatie van invloed zijn op de aansprakelijkheid van de verkoper. Een aantal voorbeelden:

In de onroerende zaak kunnen asbesthoudende stoffen aanwezig zijn. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen moeten speciale maatregelen worden getroffen, die staan beschreven in de Milieuwet. De koper verklaart in de clausule dat hij hiermee bekend is. Hij vrijwaart daarmee de verkoper van iedere aansprakelijkheid als er inderdaad asbest wordt gevonden.

Het is Verkoper niet bekend dat zich asbestverdachte materialen bevinden in het verkochte of in het gebouw met toebehoren waarvan het Verkochte deel uitmaakt; 

Aan verkoper is niet bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt anders dan ten tijde van de bouw te doen gebruikelijk. In de onroerende zaak kunnen derhalve asbesthoudende stoffen aanwezig zijn. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van de milieuwetgeving special maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak kanvoortvloeien.

Niet zelf-bewoningsclausule

Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening mee is gehouden. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden.

Toelichting: deze clausule wordt gebruikt bij de verkoop van woningen door erfgenamen, maar ook bij uitponding (verkoop van woningen) door een woningbouwcoöperatie of belegger. In beide situaties gaat het om een verkoper die de woning niet zelf heeft bewoond en de bijzonderheden van de woning dus ook minder goed kent. Er rust daardoor automatisch een grotere verantwoordelijkheid op de onderzoeksplicht van de koper.

Ouderdomsclausule

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan (…) jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroe­rende zaak voor normaal en bijzonder gebruik  en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.

Toelichting: deze clausule wordt toegepast bij de verkoop van oudere woningen. Afhankelijk van de bouwperiode komen bij oudere woningen vaker bepaalde problemen voor. Een voorbeeld van die problemen per bouwperiode kunt u bijvoorbeeld hier bekijken. Naarmate een woning ouder is, wordt van een koper verwacht dat hij meer onderzoek verricht naar de gebreken van de woning.

Meer weten?

Lees de overige blogs over dit onderwerp:

Verborgen gebreken (1/6) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis
Verborgen gebreken (2/6) : De juridische spelregels voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (3/6) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst (deze blog)
Verborgen gebreken (4/6) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord
Verborgen gebreken (5/6) : Praktische tips voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken

 

Vragen?

U kunt hieronder uw vragen stellen over dit onderwerp

 

Vragen & Reacties 39

P. Schipper op maandag 06 juni 2016 09:53

Ik vraag mij af of de niet bewoners clausule toegepast mag worden indien de woning toch bewoond wordt door de eigenaar.

Ik vraag mij af of de niet bewoners clausule toegepast mag worden indien de woning toch bewoond wordt door de eigenaar.
Wim de Leeuw op maandag 06 juni 2016 10:00

Geachte heer Schipper,

De niet zelf-bewoningsclausule verschuift een gedeelte van de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid van de verkoper naar de risicosfeer van de koper. De koper wordt door deze clausule eigenlijk gewaarschuwd voor het feit dat op hem een grotere onderzoeksplicht rust, omdat de verkoper niet in voldoende mate kan voldoen aan zijn mededelingsplicht. Immers, hij heeft niet in het huis gewoond en is dus minder op de hoogte van de gebreken. Als koper moet u nooit akkoord gaan met opname van deze clausule in de overeenkomst, als dat niet correspondeert met de werkelijkheid.

Wim de Leeuw

Geachte heer Schipper, De niet zelf-bewoningsclausule verschuift een gedeelte van de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid van de verkoper naar de risicosfeer van de koper. De koper wordt door deze clausule eigenlijk gewaarschuwd voor het feit dat op hem een grotere onderzoeksplicht rust, omdat de verkoper niet in voldoende mate kan voldoen aan zijn mededelingsplicht. Immers, hij heeft niet in het huis gewoond en is dus minder op de hoogte van de gebreken. Als koper moet u nooit akkoord gaan met opname van deze clausule in de overeenkomst, als dat niet correspondeert met de werkelijkheid. Wim de Leeuw
Kevin op zondag 19 juni 2016 21:07

Goedenavond,

Ik heb een bovenwoning gekocht, waar de verkoper in de koopovereenkomst zowel de Niet-Zelf bewoningsclausule als de ouderdomsclause heeft meegenomen.

Tijdens het verbouwen kom ik rotte vloerdelen tegen, de draagbalken van de begane grond naar de 1e verdieping zijn ook aangetast. Mijn woning is de 1e en 2e verdieping, de verkoper is nog eigenaar van de begane grond.

Is de verkoper volledig vrijgesteld door zijn clausules, of kan hij gedeeltelijk aansprakelijk worden gesteld van de rotte delen op de 1e verdiepingsvloer en de balken?


Groeten,
Kevin

Goedenavond, Ik heb een bovenwoning gekocht, waar de verkoper in de koopovereenkomst zowel de Niet-Zelf bewoningsclausule als de ouderdomsclause heeft meegenomen. Tijdens het verbouwen kom ik rotte vloerdelen tegen, de draagbalken van de begane grond naar de 1e verdieping zijn ook aangetast. Mijn woning is de 1e en 2e verdieping, de verkoper is nog eigenaar van de begane grond. Is de verkoper volledig vrijgesteld door zijn clausules, of kan hij gedeeltelijk aansprakelijk worden gesteld van de rotte delen op de 1e verdiepingsvloer en de balken? Groeten, Kevin
Wim de Leeuw op maandag 20 juni 2016 09:35

Dag Kevin,

Begrijp ik het goed dat de verkoper, ook op het moment dat jij de woning kocht, op de begane grond woonde en dus ook daadwerkelijk de 1e en 2e woning niet gebruikte?

De combinatie van een niet-zelfbewoningsclausule en een ouderdomsclausule maakt het heel lastig om de verkoper aansprakelijk te stellen. Denk je dat de verkoper de gebreken kende? Of had kunnen kennen? En, belangrijker nog, denk je dat dat te bewijzen is? Alleen in dat geval zou je nog een kans kunnen maken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Kevin, Begrijp ik het goed dat de verkoper, ook op het moment dat jij de woning kocht, op de begane grond woonde en dus ook daadwerkelijk de 1e en 2e woning niet gebruikte? De combinatie van een niet-zelfbewoningsclausule en een ouderdomsclausule maakt het heel lastig om de verkoper aansprakelijk te stellen. Denk je dat de verkoper de gebreken kende? Of had kunnen kennen? En, belangrijker nog, denk je dat dat te bewijzen is? Alleen in dat geval zou je nog een kans kunnen maken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Siobhan op maandag 07 november 2016 13:07

Geachte heer Wim,

Ik heb een woonhuis bijna gekocht en de financiering moet voor 11 november rond zijn. Echter is onze aanvraag afgewezen omdat het woonhuis een bestemmingsplan heeft als winkel- woonhuis. In de koopakte wordt alleen woonhuis vermeld.

Is de verkoper fout? Of moeten wij nu een hele dure hypotheek afnemen om een winkel te kunnen kopen?

Geldt dit als een verborgen gebreke?
Zij waren overigens de eigendomsbewijs kwijt en dit heeft onze taxateur moeten opvragen waar dit aan het licht is gekomen.

Groet,

Siobhan

Geachte heer Wim, Ik heb een woonhuis bijna gekocht en de financiering moet voor 11 november rond zijn. Echter is onze aanvraag afgewezen omdat het woonhuis een bestemmingsplan heeft als winkel- woonhuis. In de koopakte wordt alleen woonhuis vermeld. Is de verkoper fout? Of moeten wij nu een hele dure hypotheek afnemen om een winkel te kunnen kopen? Geldt dit als een verborgen gebreke? Zij waren overigens de eigendomsbewijs kwijt en dit heeft onze taxateur moeten opvragen waar dit aan het licht is gekomen. Groet, Siobhan
Wim de Leeuw op maandag 07 november 2016 14:29

Beste Siobhan,

Wat een vreemd verhaal.

Ik heb nog niet eerder begrepen dat je geen hypotheek zou kunnen krijgen op een woning met de enkele reden dat er in het bestemmingsplan staat dat het pand een bestemming heeft als winkel-woonhuis. Is dat de enige reden van de afwijzing? Heeft de bank dat aangegeven en staat dat op papier?

Als je een ontbindende voorwaarde hebt opgenomen voor de financiering, dan kan je een beroep doen op die voorwaarde en ben je van de koop af.

Met een verborgen gebrek heeft dit niets te maken. Dat doet er toch ook niet toe? Je krijgt geen hypotheek, kunt de overeenkomst ontbinden en bent van de koop af.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Siobhan, Wat een vreemd verhaal. Ik heb nog niet eerder begrepen dat je geen hypotheek zou kunnen krijgen op een woning met de enkele reden dat er in het bestemmingsplan staat dat het pand een bestemming heeft als winkel-woonhuis. Is dat de enige reden van de afwijzing? Heeft de bank dat aangegeven en staat dat op papier? Als je een ontbindende voorwaarde hebt opgenomen voor de financiering, dan kan je een beroep doen op die voorwaarde en ben je van de koop af. Met een verborgen gebrek heeft dit niets te maken. Dat doet er toch ook niet toe? Je krijgt geen hypotheek, kunt de overeenkomst ontbinden en bent van de koop af. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
K. van de Griend op donderdag 15 december 2016 14:12

Geachte Wim. Mijn vriend heeft onlangs een huis gekocht met een Niet-bewoningsclausule. Op de dag van de sleuteloverdracht wat in de avond was is er een laatste inspectie gedaan. Direct de volgende dag ben ik komen kijken naar het huis van mijn vriend en ontdekte ik een lekkage plek aan het plafond van de wc beneden. Tevens de dagen erna is hij 3x in bad geweest en is de plek nu groter geworden. Dus er zit een lek waarvan hij niets wist. Ondanks dat de verkoper het huis zelf niet heeft bewoond maar wel heeft verhuurd vraag ik mij af hoe het dan zit met die Niet-bewoningsclausule want het huis is dus wel bewoond geweest maar niet door de eigenaar. En de plek aan het plafond is wel duidelijk te zien met daglicht en de verkoper is de dagen ervoor ook nog aanwezig geweest...die moet dit ook gezien hebben! Of hadden de huurders dit dan weer moeten melden bij de verkoper...? Ik vindt die clausule in dit geval niet relevant omdat het huis toch bewoond is geweest... Hoor graag uw mening. Mvg Kimberley

Geachte Wim. Mijn vriend heeft onlangs een huis gekocht met een Niet-bewoningsclausule. Op de dag van de sleuteloverdracht wat in de avond was is er een laatste inspectie gedaan. Direct de volgende dag ben ik komen kijken naar het huis van mijn vriend en ontdekte ik een lekkage plek aan het plafond van de wc beneden. Tevens de dagen erna is hij 3x in bad geweest en is de plek nu groter geworden. Dus er zit een lek waarvan hij niets wist. Ondanks dat de verkoper het huis zelf niet heeft bewoond maar wel heeft verhuurd vraag ik mij af hoe het dan zit met die Niet-bewoningsclausule want het huis is dus wel bewoond geweest maar niet door de eigenaar. En de plek aan het plafond is wel duidelijk te zien met daglicht en de verkoper is de dagen ervoor ook nog aanwezig geweest...die moet dit ook gezien hebben! Of hadden de huurders dit dan weer moeten melden bij de verkoper...? Ik vindt die clausule in dit geval niet relevant omdat het huis toch bewoond is geweest... Hoor graag uw mening. Mvg Kimberley
Wim de Leeuw op donderdag 15 december 2016 18:22

Dag Kimberley,

Een niet-bewoningsclausule betekent niet dat het huis onbewoond is geweest. Een niet-bewoningsclausule betekent dat de VERKOPER niet in het huis heeft gewoond. En dus reduceert deze clausule de mededelingsplicht en dus de aansprakelijkheid van de verkoper ten aanzien van gebreken, tot het minimale.

Je vriend heeft de lekkage tijdens de bezichtigingen niet gezien. Waarom zou de verkoper de lekkage dan wel moeten hebben gezien?

De verkoper heeft in de overeenkomst laten vastleggen dat hij de staat van het huis niet kende en ook niet hoefde te kennen. Daardoor komen problemen automatisch op het bordje van de koper terecht.

Ik denk dat de kansen op een succesvol verhaal van de schade minimaal zijn.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


De casus roept allerlei vragen bij me op. Zat de lekkageplek er niet tijdens de bezichtiging van het huis? Die inspectie is bedoeld om het huis visueel te inspecteren voorafgaand aan de levering. Waarom heeft die inspectie 's-avonds plaatsgevonden?

Ik denk dat de verkoper er heel verstandig aan gedaan heeft om die niet-bewoningsclausule op te nemen.

Dag Kimberley, Een niet-bewoningsclausule betekent niet dat het huis onbewoond is geweest. Een niet-bewoningsclausule betekent dat de VERKOPER niet in het huis heeft gewoond. En dus reduceert deze clausule de mededelingsplicht en dus de aansprakelijkheid van de verkoper ten aanzien van gebreken, tot het minimale. Je vriend heeft de lekkage tijdens de bezichtigingen niet gezien. Waarom zou de verkoper de lekkage dan wel moeten hebben gezien? De verkoper heeft in de overeenkomst laten vastleggen dat hij de staat van het huis niet kende en ook niet hoefde te kennen. Daardoor komen problemen automatisch op het bordje van de koper terecht. Ik denk dat de kansen op een succesvol verhaal van de schade minimaal zijn. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw De casus roept allerlei vragen bij me op. Zat de lekkageplek er niet tijdens de bezichtiging van het huis? Die inspectie is bedoeld om het huis visueel te inspecteren voorafgaand aan de levering. Waarom heeft die inspectie 's-avonds plaatsgevonden? Ik denk dat de verkoper er heel verstandig aan gedaan heeft om die niet-bewoningsclausule op te nemen.
tjin op zondag 19 maart 2017 20:26

Geachte heer de Leeuw,
In koopakte van mijn te verkopen woning is de niet zelf-bewoningsclausule opgenomen. Moet deze clausule ook in de akte van levering uitdrukkelijk worden opgenomen of volstaat het volgende : ''De bepalingen van het koopcontract en met name de in het koopcontract door partijen verstrekte garanties blijven onverkort van kracht, voorzover daarvan thans niet uitdrukkelijk is afgeweken en voorzover deze nog van kracht kunnen zijn." ?
mvg
R Tijn

Geachte heer de Leeuw, In koopakte van mijn te verkopen woning is de niet zelf-bewoningsclausule opgenomen. Moet deze clausule ook in de akte van levering uitdrukkelijk worden opgenomen of volstaat het volgende : ''De bepalingen van het koopcontract en met name de in het koopcontract door partijen verstrekte garanties blijven onverkort van kracht, voorzover daarvan thans niet uitdrukkelijk is afgeweken en voorzover deze nog van kracht kunnen zijn." ? mvg R Tijn
Wim de Leeuw op zondag 19 maart 2017 21:37

Geachte heer / mevrouw Tijn,

Het is niet noodzakelijk om de niet-zelfbewoningsclausule in de transportakte op te nemen. De geciteerde clausule volstaat!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Tijn, Het is niet noodzakelijk om de niet-zelfbewoningsclausule in de transportakte op te nemen. De geciteerde clausule volstaat! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Paul Spoor op vrijdag 12 juli 2019 16:54

Geachte heer de Leeuw,

Mijn vraag lijkt op deze hierboven. We hebben een huis aangekocht. Op het inschrijfformulier voor bieden op een woning staat: niet bewoningsclausule van toepassing. Het is ons uitgelegd als: de verkopende partij is zelf al verhuist.

Echter in het later overlegd koopcontract bij de notaris is hier niets van terug te zien. In artikel 19 wordt geen verwijzing gedaan naar clausules. Ook is er geen sprake geweest van een lijst van gebreken en of aandachtspunten. Uitgaande van dit contract alleen staan we erg sterk weet ik onmiddels. De woning is als woonhuis bestemd en de gebreken staat normaal gebruik op deze wijze in de weg.

Maakt het ondertekenende inschrijfformulier voor bieden ons beroep op verborgen gebreken ongeldig?

Ik dank u bij voorbaat voor de moeite.

Geachte heer de Leeuw, Mijn vraag lijkt op deze hierboven. We hebben een huis aangekocht. Op het inschrijfformulier voor bieden op een woning staat: niet bewoningsclausule van toepassing. Het is ons uitgelegd als: de verkopende partij is zelf al verhuist. Echter in het later overlegd koopcontract bij de notaris is hier niets van terug te zien. In artikel 19 wordt geen verwijzing gedaan naar clausules. Ook is er geen sprake geweest van een lijst van gebreken en of aandachtspunten. Uitgaande van dit contract alleen staan we erg sterk weet ik onmiddels. De woning is als woonhuis bestemd en de gebreken staat normaal gebruik op deze wijze in de weg. Maakt het ondertekenende inschrijfformulier voor bieden ons beroep op verborgen gebreken ongeldig? Ik dank u bij voorbaat voor de moeite.
Wim de Leeuw op zondag 14 juli 2019 08:27

Geachte heer Spoor / Beste Paul,

Een ouderdomsclausule is te vergelijken met een waarschuwingsbordje. En op dat waarschuwingsbordje staat:

"Pas op, deze verkoper is niet in staat om zijn mededelingsplicht te vervullen want hij heeft niet zelf in het huis gewoond. Als koper houdt dat in dat u extra maatregelen moet nemen om te voorkomen dat u een huis koopt met gebreken. Kopen op eigen risico".

Of die clausule nou wel of niet letterlijk in de koopovereenkomst is opgenomen, is irrelevant. Waar het om gaat is dat de koper gewaarschuwd is. En dat de verkoper kan bewijzen dàt de koper is gewaarschuwd en dat hij dit grotere risico dus nadrukkelijk heeft geaccepteerd. En dat de verkoper, tenzij hij een eigen (NVM-) aankoopmakelaar en / of een bouwkundige inschakelt, een enorm groot risico neemt.

Dat er geen lijst van gebreken is, is volstrekt logisch in situaties waarin de verkoper niet recent in het huis heeft gewoond. Een lijst van gebreken is een opsomming van de gebreken die bij een verkoper bekend zijn, omdat hij in het huis heeft gewoond. Deze verkoper kende geen gebreken want hij of zij heeft nooit - of niet recent - in het huis gewoond. In dat soort situaties kan het dus voorkomen dat de gebrekenlijst niet aanwezig is of niet ingevuld is.

Ik ben benieuwd wie u heeft overtuigd 'dat u erg sterk staat'. Ik denk namelijk dat uw juridische positie positie juist zeer zwak is. Er zijn mij meerdere uitspraken bekend waarbij het effect van de niet-zelfbewoningsclausule zo sterk wordt geacht dat deze zwaarder weegt dan de norm dat een woning als woning moet kunnen worden gebruikt.

Uw situatie ligt anders als de niet bewoningsclausule ten onrechte is gebruikt, dus als de verkoper wel degelijk (ook recent) in het huis heeft gewoond. Maar ook als de verkoper bijvoorbeeld tot 10 jaar geleden in het huis heeft gewoond en het huis daarna verhuurd is geweest, zal die niet bewoningsclausule zijn werk doen voor gebreken die alleen een 'recente' bewoner zou hebben kunnen kennen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Spoor / Beste Paul, Een ouderdomsclausule is te vergelijken met een waarschuwingsbordje. En op dat waarschuwingsbordje staat: [i]"Pas op, deze verkoper is niet in staat om zijn mededelingsplicht te vervullen want hij heeft niet zelf in het huis gewoond. Als koper houdt dat in dat u extra maatregelen moet nemen om te voorkomen dat u een huis koopt met gebreken. Kopen op eigen risico".[/i] Of die clausule nou wel of niet letterlijk in de koopovereenkomst is opgenomen, is irrelevant. Waar het om gaat is dat de koper gewaarschuwd is. En dat de verkoper kan bewijzen dàt de koper is gewaarschuwd en dat hij dit grotere risico dus nadrukkelijk heeft geaccepteerd. En dat de verkoper, tenzij hij een eigen (NVM-) aankoopmakelaar en / of een bouwkundige inschakelt, een enorm groot risico neemt. Dat er geen lijst van gebreken is, is volstrekt logisch in situaties waarin de verkoper niet recent in het huis heeft gewoond. Een lijst van gebreken is een opsomming van de gebreken die bij een verkoper bekend zijn, omdat hij in het huis heeft gewoond. Deze verkoper kende geen gebreken want hij of zij heeft nooit - of niet recent - in het huis gewoond. In dat soort situaties kan het dus voorkomen dat de gebrekenlijst niet aanwezig is of niet ingevuld is. Ik ben benieuwd wie u heeft overtuigd 'dat u erg sterk staat'. Ik denk namelijk dat uw juridische positie positie juist zeer zwak is. Er zijn mij meerdere uitspraken bekend waarbij het effect van de niet-zelfbewoningsclausule zo sterk wordt geacht dat deze zwaarder weegt dan de norm dat een woning als woning moet kunnen worden gebruikt. Uw situatie ligt anders als de niet bewoningsclausule ten onrechte is gebruikt, dus als de verkoper wel degelijk (ook recent) in het huis heeft gewoond. Maar ook als de verkoper bijvoorbeeld tot 10 jaar geleden in het huis heeft gewoond en het huis daarna verhuurd is geweest, zal die niet bewoningsclausule zijn werk doen voor gebreken die alleen een 'recente' bewoner zou hebben kunnen kennen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
P.C. Spoor op zondag 14 juli 2019 09:43

Geachte heer de Leeuw,

Dank voor uw uitgebreide reactie. De bewoners hebben tot enkele dagen vóór de daadwerkelijke passage in het huis gewoond. Of de clause nu is opgenomen of niet. Hij is dus onjuist. Ik heb een jurist in de hand, maar deze is nog niet op de hoogte van het inschrijfformulier welke ik later pas las. Mag een dergelijke clause ten onrechte gebruikt worden?

Vriendelijke groet, Paul Spoor

Geachte heer de Leeuw, Dank voor uw uitgebreide reactie. De bewoners hebben tot enkele dagen vóór de daadwerkelijke passage in het huis gewoond. Of de clause nu is opgenomen of niet. Hij is dus onjuist. Ik heb een jurist in de hand, maar deze is nog niet op de hoogte van het inschrijfformulier welke ik later pas las. Mag een dergelijke clause ten onrechte gebruikt worden? Vriendelijke groet, Paul Spoor
Wim de Leeuw op zondag 14 juli 2019 15:41

Geachte heer Spoor,

In dat geval is de niet bewoningsclausule ten onrechte op het inschrijfformulier opgenomen. En dat hoort niet.

Een rechter zal daar vermoedelijk rekening mee houden. Maar wat blijft, is dat ook u als koper uw onderzoeksplicht blijkbaar in onvoldoende mate hebt ingevuld dan wel dat u akkoord bent gegaan met een zeer summiere invulling van de mededelingsplicht van de verkoper. En vermoedelijk zal dat iets zijn dat ook een rechter u zal aanrekenen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Geachte heer Spoor, In dat geval is de niet bewoningsclausule ten onrechte op het inschrijfformulier opgenomen. En dat hoort niet. Een rechter zal daar vermoedelijk rekening mee houden. Maar wat blijft, is dat ook u als koper uw onderzoeksplicht blijkbaar in onvoldoende mate hebt ingevuld dan wel dat u akkoord bent gegaan met een zeer summiere invulling van de mededelingsplicht van de verkoper. En vermoedelijk zal dat iets zijn dat ook een rechter u zal aanrekenen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
P.C. Spoor op zondag 14 juli 2019 17:19

De makelaar deed deze zin af als zijnde 'ze zijn al verhuist'. We hebben ons foutief laten informeren dus. Spijtig. Ik ben benieuwd. Dank voor uw tijd en moeite.

Vriendelijke groet, Paul Spoor

De makelaar deed deze zin af als zijnde 'ze zijn al verhuist'. We hebben ons foutief laten informeren dus. Spijtig. Ik ben benieuwd. Dank voor uw tijd en moeite. Vriendelijke groet, Paul Spoor
P.C. Spoor op zondag 14 juli 2019 18:50

Toch nog een kleine aanvulling. Ik ontdek zojuist dat het biedingsformulier met daarop de vermelding van de niet-bewoningsclausule van een bod is wat niet geaccepteerd is. Later hebben we met een email een finalebod uitgebracht. Deze staat los van eerdere communicatie en is het uiteindelijk geaccepteerde bod geworden. Klopt het dat met het niet accepteren van het bod door de verkopende partij ook de -op het inschrijfformulier vermeldde voorwaarden als bijvoorbeeld de niet-bewoningsclausule komen te vervallen? En dat als ons uiteindelijk geaccepteerde bod zonder vermelding van deze voorwaarde is gedaan, er geen sprake meer van is?

Toch nog een kleine aanvulling. Ik ontdek zojuist dat het biedingsformulier met daarop de vermelding van de niet-bewoningsclausule van een bod is wat niet geaccepteerd is. Later hebben we met een email een finalebod uitgebracht. Deze staat los van eerdere communicatie en is het uiteindelijk geaccepteerde bod geworden. Klopt het dat met het niet accepteren van het bod door de verkopende partij ook de -op het inschrijfformulier vermeldde voorwaarden als bijvoorbeeld de niet-bewoningsclausule komen te vervallen? En dat als ons uiteindelijk geaccepteerde bod zonder vermelding van deze voorwaarde is gedaan, er geen sprake meer van is?
Wim de Leeuw op zondag 14 juli 2019 21:14

Geachte heer Spoor,

Ik verwijs u naar mijn eerdere reactie. Blijkbaar was u bekend met het voorbehoud van de niet-bewoningsclausule.

Wat er daarna gebeurd is, verandert daar wat mij betreft niet zoveel aan. U kende de clausule. En heeft desondanks het huis gekocht zonder nadere expertise.

Geen sterk punt van de verkopende partij dat deze clausule is ingebracht terwijl de woning achteraf wel degelijk bewoond blijkt te zijn door de verkopers.

Geen sterk punt van u als kopende partij om uzelf niet in te dekken door het inhuren van een aankoopmakelaar of bouwkundige.

Ik ben benieuwd hoe deze zaak zal gaan eindigen als het uiteindelijk voor een rechter komt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Spoor, Ik verwijs u naar mijn eerdere reactie. Blijkbaar was u bekend met het voorbehoud van de niet-bewoningsclausule. Wat er daarna gebeurd is, verandert daar wat mij betreft niet zoveel aan. U kende de clausule. En heeft desondanks het huis gekocht zonder nadere expertise. Geen sterk punt van de verkopende partij dat deze clausule is ingebracht terwijl de woning achteraf wel degelijk bewoond blijkt te zijn door de verkopers. Geen sterk punt van u als kopende partij om uzelf niet in te dekken door het inhuren van een aankoopmakelaar of bouwkundige. Ik ben benieuwd hoe deze zaak zal gaan eindigen als het uiteindelijk voor een rechter komt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Westermann op donderdag 15 maart 2018 16:17

Wij overwegen een huis aan te kopen. In de concept-akte is opgenomen de niet-bewoners clausule. Daarin is het woord 'verkoper' echter vervangen door 'gevolmachtigde', aangezien de verkoper een oude dame is die niet meer aanspreekbaar is. Haar dochter probeert nu het huis te verkopen. Zij heeft zelf nooit in het huis gewoond. Mijn vragen zijn nu: 1. mag dit juridisch: in de niet-bewonersclausule het woord 'verkoper' vervangen door 'gevolmachtigde'?
U schrijft: 'als de niet-bewonersclausule niet correspondeert met de werkelijkheid moet u hier als koper nooit mee akkoord gaan'. Een extra riscico waar u op wijst is namelijk dat naast de niet-bewonersclausule er ook een ouderdomsclausule is opgenomen. En bovendien nog een artikel de rechtbank nog toestemming geven aan de dochter om als bewindvoerder of gevolmachtigde te mogen optreden. Blijkbaar is deze toestemming nog niet binnen van de rechtbank. Mag je in zo'n geval ueberhaupt al het huis van een ander verkopen?
De aankoopmakelaar die ik hierover belde, wist ook niet goed hoe hij dit juridisch moet stellen. Volgens hem betrof het een 'formaliteit', die verkrijging van de rechtbank. Dat moge zo zijn, maar alle factoren in combinatie bij elkaar maken dat ik toch de zaken wel helder wil krijgen. Hoe kan een verkoopmakelaar uberhaupt een huis in de verkoop doen voor iemand die hiertoe nog niet eens volmacht of bewindvoering van de rechtbank heeft ontvangen?

Wij overwegen een huis aan te kopen. In de concept-akte is opgenomen de niet-bewoners clausule. Daarin is het woord 'verkoper' echter vervangen door 'gevolmachtigde', aangezien de verkoper een oude dame is die niet meer aanspreekbaar is. Haar dochter probeert nu het huis te verkopen. Zij heeft zelf nooit in het huis gewoond. Mijn vragen zijn nu: 1. mag dit juridisch: in de niet-bewonersclausule het woord 'verkoper' vervangen door 'gevolmachtigde'? U schrijft: 'als de niet-bewonersclausule niet correspondeert met de werkelijkheid moet u hier als koper nooit mee akkoord gaan'. Een extra riscico waar u op wijst is namelijk dat naast de niet-bewonersclausule er ook een ouderdomsclausule is opgenomen. En bovendien nog een artikel de rechtbank nog toestemming geven aan de dochter om als bewindvoerder of gevolmachtigde te mogen optreden. Blijkbaar is deze toestemming nog niet binnen van de rechtbank. Mag je in zo'n geval ueberhaupt al het huis van een ander verkopen? De aankoopmakelaar die ik hierover belde, wist ook niet goed hoe hij dit juridisch moet stellen. Volgens hem betrof het een 'formaliteit', die verkrijging van de rechtbank. Dat moge zo zijn, maar alle factoren in combinatie bij elkaar maken dat ik toch de zaken wel helder wil krijgen. Hoe kan een verkoopmakelaar uberhaupt een huis in de verkoop doen voor iemand die hiertoe nog niet eens volmacht of bewindvoering van de rechtbank heeft ontvangen?
Wim de Leeuw op donderdag 15 maart 2018 18:26

Geachte heer / mevrouw Westermann,

Waarom zou iemand die geen eigenaar is maar optreedt als gevolmachtigde van de verkoper, zichzelf in een koopovereenkomst geen gevolmachtigde mogen noemen??? Ik begrijp het belang van uw vraag niet goed. De meeste NVM-makelaars zullen gebruik maken van de clausules die door de juridische dienst van de NVM zijn ontworpen. Maar er zijn 1.001 manieren om een niet-bewoners clausule te formuleren. Een koopovereenkomst is vormvrij. Als koper en verkoper het lollig vinden om een koopakte-op-rijm te ondertekenen, dan staat hen dat volkomen vrij.

Ook uw tweede vraag begrijp ik niet zo goed. Mag iemand een woning verkopen onder een voorbehoud. Kopers doen dat toch ook?? Kopers kopen toch ook een huis onder de voorwaarde dat ze hun aankoop gefinancierd krijgen? Kopers kopen toch ook huizen onder de voorwaarde dat het bouwkundig rapport niet heel negatief uitvalt? Waarom zou een verkoper niet het voorbehoud mogen opnemen dat de rechtbank nog toestemming moet geven voor de transactie???

Als u een aankoopmakelaar heeft en desondanks met dit soort vragen rondloopt, dan begin ik me wat ongerust te maken. Vermoedelijk zal het gaan om een aankoopmakelaar met een ernstig concurrerend tarief. Althans, dat koop ik voor u. Want als uw aankoopmakelaar niet goed weet hoe het met dit soort zaken zit, dan krijg ik mijn bange vermoedens over de vakkennis van deze 'makelaar'. De titel van makelaars is sinds enkele decennia niet meer beschermd. In de praktijk houdt dat in dat elke ongeletterde, onvoldoende opgeleide en onvoldoende ervaren klojo zich makelaar mag noemen. En talloze klojo's doen dat dan ook, vooral in de huidige woningmarkt.

In deze situatie is het blijkbaar nodig dat de verkoper in bescherming wordt genomen. De verkoper is blijkbaar niet meer in staat tot - wat juristen zo mooi kunnen omschrijven als - 'rechtens relevante wilsbepaling'. Een rechter geeft geen algemene toestemming voor de verkoop, aan wie dan ook of onder welke condities dan ook. De rechter wil kunnen controleren of de rechthebbende niet wordt benadeeld. En daarvoor moet hij kennis nemen van de koopovereenkomst. Een rechter wordt bijvoorbeeld nerveus als een appartement in Amsterdam voor een schijntje zou worden verkocht aan een koper die heel toevallig dezelfde achternaam heeft als de gemachtigde. De rechter wil de koopovereenkomst zien voordat hij goedkeurt dat de toestemming van de gemachtigde de toestemming van de eigenaar vervangt. Daar is ook alle gelegenheid voor, omdat die toestemming pas nodig is voor de notariële overdracht.

Een beetje makelaar kent deze procedure of is in staat om al de vragen van zijn cliënten over deze procedure te beantwoorden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Geachte heer / mevrouw Westermann, Waarom zou iemand die geen eigenaar is maar optreedt als gevolmachtigde van de verkoper, zichzelf in een koopovereenkomst geen gevolmachtigde mogen noemen??? Ik begrijp het belang van uw vraag niet goed. De meeste NVM-makelaars zullen gebruik maken van de clausules die door de juridische dienst van de NVM zijn ontworpen. Maar er zijn 1.001 manieren om een niet-bewoners clausule te formuleren. Een koopovereenkomst is vormvrij. Als koper en verkoper het lollig vinden om een koopakte-op-rijm te ondertekenen, dan staat hen dat volkomen vrij. Ook uw tweede vraag begrijp ik niet zo goed. Mag iemand een woning verkopen onder een voorbehoud. Kopers doen dat toch ook?? Kopers kopen toch ook een huis onder de voorwaarde dat ze hun aankoop gefinancierd krijgen? Kopers kopen toch ook huizen onder de voorwaarde dat het bouwkundig rapport niet heel negatief uitvalt? Waarom zou een verkoper niet het voorbehoud mogen opnemen dat de rechtbank nog toestemming moet geven voor de transactie??? Als u een aankoopmakelaar heeft en desondanks met dit soort vragen rondloopt, dan begin ik me wat ongerust te maken. Vermoedelijk zal het gaan om een aankoopmakelaar met een ernstig concurrerend tarief. Althans, dat koop ik voor u. Want als uw aankoopmakelaar niet goed weet hoe het met dit soort zaken zit, dan krijg ik mijn bange vermoedens over de vakkennis van deze 'makelaar'. De titel van makelaars is sinds enkele decennia niet meer beschermd. In de praktijk houdt dat in dat elke ongeletterde, onvoldoende opgeleide en onvoldoende ervaren klojo zich makelaar mag noemen. En talloze klojo's doen dat dan ook, vooral in de huidige woningmarkt. In deze situatie is het blijkbaar nodig dat de verkoper in bescherming wordt genomen. De verkoper is blijkbaar niet meer in staat tot - wat juristen zo mooi kunnen omschrijven als - 'rechtens relevante wilsbepaling'. Een rechter geeft geen algemene toestemming voor de verkoop, aan wie dan ook of onder welke condities dan ook. De rechter wil kunnen controleren of de rechthebbende niet wordt benadeeld. En daarvoor moet hij kennis nemen van de koopovereenkomst. Een rechter wordt bijvoorbeeld nerveus als een appartement in Amsterdam voor een schijntje zou worden verkocht aan een koper die heel toevallig dezelfde achternaam heeft als de gemachtigde. De rechter wil de koopovereenkomst zien voordat hij goedkeurt dat de toestemming van de gemachtigde de toestemming van de eigenaar vervangt. Daar is ook alle gelegenheid voor, omdat die toestemming pas nodig is voor de notariële overdracht. Een beetje makelaar kent deze procedure of is in staat om al de vragen van zijn cliënten over deze procedure te beantwoorden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
J. Janssen op zondag 10 juni 2018 12:03

Mijn dochter en haar vriend hebben 6 maanden geleden een oude woning gekocht. In de koopovereenkomst staat een niet zelf bewoningsclausule en een ouderdomsclausule. Nu zijn er problemen met het riool (loopt onder het huis door). Deze blijkt verzakt. Het riool bestaat uit gresbuis en zelfs nog een eterniet (asbest) afvoer van het toilet. In de vragenlijst behorende bij het koopcontract heeft de verkopende partij bij vragen over de riolering ingevuld: "aangesloten middels pvc buis welke enkele jaren geleden vervangen is". En bij de vraag waaruit bestaat de riolering: "PVC". Beide antwoorden zijn pertinent niet waar. De verzekering geeft ook niet thuis. Kunnen we de verkopende partij nog aansprakelijk stellen. Bij de koop was deze buis natuurlijk niet te zien zonder de vloer open te breken. Over het putje in de tuinwaren tegels in de cement gelegd. Dus niet te zien zonder hak en breekwerk.

Graag advies.

Met vriendelijke groet,

J. Janssen

Mijn dochter en haar vriend hebben 6 maanden geleden een oude woning gekocht. In de koopovereenkomst staat een niet zelf bewoningsclausule en een ouderdomsclausule. Nu zijn er problemen met het riool (loopt onder het huis door). Deze blijkt verzakt. Het riool bestaat uit gresbuis en zelfs nog een eterniet (asbest) afvoer van het toilet. In de vragenlijst behorende bij het koopcontract heeft de verkopende partij bij vragen over de riolering ingevuld: "aangesloten middels pvc buis welke enkele jaren geleden vervangen is". En bij de vraag waaruit bestaat de riolering: "PVC". Beide antwoorden zijn pertinent niet waar. De verzekering geeft ook niet thuis. Kunnen we de verkopende partij nog aansprakelijk stellen. Bij de koop was deze buis natuurlijk niet te zien zonder de vloer open te breken. Over het putje in de tuinwaren tegels in de cement gelegd. Dus niet te zien zonder hak en breekwerk. Graag advies. Met vriendelijke groet, J. Janssen
Wim de Leeuw op zondag 10 juni 2018 17:50

Geachte heer / mevrouw Janssen,

Verkopers nemen in normale gevallen een niet bewoningsclausule en een ouderdomsclausule op als er een oudere woning wordt verkocht die door de verkopers niet of niet recent zelf is bewoond. Een verkoper die gebruik maakt van deze clausules geeft daarmee aan dat hij niet over de informatie beschikt waarover verkopers die wel zelf in de woning hebben gewoond wel zouden beschikken.

Mijn advies komt te laat. Want bij een koper die een oudere woning koopt met deze clausules in de koopovereenkomst, zouden werkelijk alle alarmbellen moeten gaan rinkelen. Want als een verkoper vooraf aangeeft dat zijn mededelingsplicht niet anders dan beperkt kan zijn omdat hij de woning immers onvoldoende kent, dan rust er per definitie een ongelofelijk zware onderzoeksplicht op de kopers.

Het was verstandig geweest als jullie een aankopend (NVM-) makelaar hadden ingeschakeld. Of tenminste vooraf of tijdens de bedenktijd een bouwkundige aankoopkeuring hadden laten verrichten.

Vermoedelijk is er nu geen enkele grond meer om de verkopers aan te pakken, simpelweg omdat ze vooraf hebben aangegeven over beperkte informatie te beschikken en omdat hen dus niets te verwijten valt.

Voor de volgende keer:
1) Schakel een aankoopmakelaar in (Blog: 10 redenen waarom u juist nu een NVM-aankoopmakelaar zou moeten inschakelen).
2) Laat het huis bouwkundig keuren (Blog: Het bouwkundig voorbehoud standaard in het koopcontract).

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Janssen, Verkopers nemen in normale gevallen een niet bewoningsclausule en een ouderdomsclausule op als er een oudere woning wordt verkocht die door de verkopers niet of niet recent zelf is bewoond. Een verkoper die gebruik maakt van deze clausules geeft daarmee aan dat hij niet over de informatie beschikt waarover verkopers die wel zelf in de woning hebben gewoond wel zouden beschikken. Mijn advies komt te laat. Want bij een koper die een oudere woning koopt met deze clausules in de koopovereenkomst, zouden werkelijk alle alarmbellen moeten gaan rinkelen. Want als een verkoper vooraf aangeeft dat zijn mededelingsplicht niet anders dan beperkt kan zijn omdat hij de woning immers onvoldoende kent, dan rust er per definitie een ongelofelijk zware onderzoeksplicht op de kopers. Het was verstandig geweest als jullie een aankopend (NVM-) makelaar hadden ingeschakeld. Of tenminste vooraf of tijdens de bedenktijd een bouwkundige aankoopkeuring hadden laten verrichten. Vermoedelijk is er nu geen enkele grond meer om de verkopers aan te pakken, simpelweg omdat ze vooraf hebben aangegeven over beperkte informatie te beschikken en omdat hen dus niets te verwijten valt. Voor de volgende keer: 1) Schakel een aankoopmakelaar in (Blog: [url=https://deleeuw.nl/blog/nieuws/721-10-redenen-waarom-u-juist-nu-een-nvm-aankoopmakelaar-zou-moeten-inschakelen]10 redenen waarom u juist nu een NVM-aankoopmakelaar zou moeten inschakelen[/url]). 2) Laat het huis bouwkundig keuren (Blog: [url=https://deleeuw.nl/blog/nieuws/710-het-bouwkundig-voorbehoud]Het bouwkundig voorbehoud standaard in het koopcontract[/url]). Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Edwin op woensdag 08 augustus 2018 09:32

Goeden dag,

Ik zou u graag een korte casus willen voorleggen. Wij hebben een huis gekocht. In de verkoopakte staat een niet bewonersclausule opgenomen omdat de vorige eigenaar is overleden en het door de erfgenamen wordt verkocht.

Tijdens de eindinspectie bleek dat er geen warm water was en de cv ketel geen druk had. Dit hebben we tijdens aangegeven en zwart op wit staan.

Nu is er een loodgieter langs geweest en die geeft aan dat er in de vloer een lekkage zit waardoor de ketel steeds leeg loopt waardoor er geen druk is, geen warm water en geen werkende verwarming.

In hoeverre kan ik ze nu aansprakelijk stellen voor de reparatie kosten (die aanzienlijk zullen zijn omdat de vloer open gebroken moet worden). Kunnen zij zich op de niet bewoners clausule beroepen ondanks dat ze wisten dat er geen warm water was, de cv ketel geen druk had (wat makkelijk te zien is) er geen werkende verwarming is in het huis en we dit tijdens de eindinspectie geconstateerd hebben.

Het huis is in de maanden voorafgaand aan de verkoop ontruimd en schoon gemaakt. Het leek ons aannemelijk dat je dan merkt dat er geen warm water is. Ook dat er geen druk in de ketel is, is duidelijk te zien en het feit dat de verwarming het niet deed moeten ze ook gemerkt hebben.

Wij zijn nu wat algemene tips en advies aan het inwinnen.


Edwin Kragten

Goeden dag, Ik zou u graag een korte casus willen voorleggen. Wij hebben een huis gekocht. In de verkoopakte staat een niet bewonersclausule opgenomen omdat de vorige eigenaar is overleden en het door de erfgenamen wordt verkocht. Tijdens de eindinspectie bleek dat er geen warm water was en de cv ketel geen druk had. Dit hebben we tijdens aangegeven en zwart op wit staan. Nu is er een loodgieter langs geweest en die geeft aan dat er in de vloer een lekkage zit waardoor de ketel steeds leeg loopt waardoor er geen druk is, geen warm water en geen werkende verwarming. In hoeverre kan ik ze nu aansprakelijk stellen voor de reparatie kosten (die aanzienlijk zullen zijn omdat de vloer open gebroken moet worden). Kunnen zij zich op de niet bewoners clausule beroepen ondanks dat ze wisten dat er geen warm water was, de cv ketel geen druk had (wat makkelijk te zien is) er geen werkende verwarming is in het huis en we dit tijdens de eindinspectie geconstateerd hebben. Het huis is in de maanden voorafgaand aan de verkoop ontruimd en schoon gemaakt. Het leek ons aannemelijk dat je dan merkt dat er geen warm water is. Ook dat er geen druk in de ketel is, is duidelijk te zien en het feit dat de verwarming het niet deed moeten ze ook gemerkt hebben. Wij zijn nu wat algemene tips en advies aan het inwinnen. Edwin Kragten
Wim de Leeuw op woensdag 08 augustus 2018 17:25

Beste Edwin,

De verkopende partij heeft er verstandig aan gedaan om een niet-bewonersclausule op te nemen. Daarmee gaven ze aan dat er van hen in het kader van hun mededelingsplicht veel minder moest worden verwacht dan van die van een verkoper-bewoner.

Dat de cv tijdens de inspectie geen warm water geeft en dat de waterdruk te laag was, wil niet zoveel zeggen. Heel veel c.v.-installaties moeten periodiek worden bijgevuld. En als de waterdruk in een c.v.-installatie te leeg is, dan is het volstrekt normaal dat de ketel ook geen warm water levert.

De verkopers zullen zich vermoedelijk op het standpunt stellen dat ze dit gebrek niet kenden en dat er dus sprake is van een verborgen gebrek dat contractueel voor rekening en risico van de koper komt.

Het was verstandig geweest om - voorafgaand aan het transport - aanvullende afspraken met de verkopers te maken voor het geval er daadwerkelijk sprake zou zijn van een probleem met de cv-installatie. Nu dat niet is gedaan, staan jullie niet sterk.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Edwin, De verkopende partij heeft er verstandig aan gedaan om een niet-bewonersclausule op te nemen. Daarmee gaven ze aan dat er van hen in het kader van hun mededelingsplicht veel minder moest worden verwacht dan van die van een verkoper-bewoner. Dat de cv tijdens de inspectie geen warm water geeft en dat de waterdruk te laag was, wil niet zoveel zeggen. Heel veel c.v.-installaties moeten periodiek worden bijgevuld. En als de waterdruk in een c.v.-installatie te leeg is, dan is het volstrekt normaal dat de ketel ook geen warm water levert. De verkopers zullen zich vermoedelijk op het standpunt stellen dat ze dit gebrek niet kenden en dat er dus sprake is van een verborgen gebrek dat contractueel voor rekening en risico van de koper komt. Het was verstandig geweest om - voorafgaand aan het transport - aanvullende afspraken met de verkopers te maken voor het geval er daadwerkelijk sprake zou zijn van een probleem met de cv-installatie. Nu dat niet is gedaan, staan jullie niet sterk. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Luuc op vrijdag 04 januari 2019 10:13

Beste,

Hoe gebruikelijk is ' Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden.'
Hij komt mij nogal breed over.

Groet,

Beste, Hoe gebruikelijk is ' Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden.' Hij komt mij nogal breed over. Groet,
Wim de Leeuw op vrijdag 04 januari 2019 11:43

Beste Luuc,

Als je de blog hierboven hebt gelezen, dan ben je deze passage tegengekomen als laatste zin van de door mij beschreven 'Niet zelf-bewoningsclausule'. Deze zin maakt dus standaard deel uit van de modelclausule die de NVM hanteert. Elke NVM-makelaar die een niet door de verkoper zelf bewoonde woning verkoopt, zal deze clausule met deze regel opnemen. In voorkomende gevallen is dit dus zeer gebruikelijk.

De clausule is inderdaad ruim. Logisch ook, want de verkoper kent het huis net zo min als dat de koper het huis kent en wil dus niet aansprakelijk worden gesteld voor zaken die hij niet kan melden omdat hij ze niet kent. Het is DUS zaak dat je als koper je onderzoeksplicht HEEL zorgvuldig uitvoert, want eigenlijk komen alle mogelijke problemen voor jouw rekening en risico. Maak dus vooral gebruik van een aankoopmakelaar en / of een bouwkundige keuring.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Luuc, Als je de blog hierboven hebt gelezen, dan ben je deze passage tegengekomen als laatste zin van de door mij beschreven 'Niet zelf-bewoningsclausule'. Deze zin maakt dus standaard deel uit van de modelclausule die de NVM hanteert. Elke NVM-makelaar die een niet door de verkoper zelf bewoonde woning verkoopt, zal deze clausule met deze regel opnemen. In voorkomende gevallen is dit dus zeer gebruikelijk. De clausule is inderdaad ruim. Logisch ook, want de verkoper kent het huis net zo min als dat de koper het huis kent en wil dus niet aansprakelijk worden gesteld voor zaken die hij niet kan melden omdat hij ze niet kent. Het is DUS zaak dat je als koper je onderzoeksplicht HEEL zorgvuldig uitvoert, want eigenlijk komen alle mogelijke problemen voor jouw rekening en risico. Maak dus vooral gebruik van een aankoopmakelaar en / of een bouwkundige keuring. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Susan op donderdag 07 februari 2019 13:51

Wij hebben een woning gekocht waar op dit moment in opdracht van de vorige eigenaar nog funderingsherstel plaatsvindt. Omdat het een kluspand is is de zwaarste ouderdomsclausule opgenomen die mogelijk is. Niks is meer belemmerend voor de functie wonen. Een uitzondering daarop is gemaakt voor de nieuwe fundering en geisoleerde vloer. (want die zijn tenslotte nieuw en daar zit garantie van de aannemer op) Omdat ik de bui al zag hangen en bang was dat bij het wegbreken van de oude vloer de riolering wel eens heel slecht zou kunnen zijn heb ik tevens als uitzondering laten opnemen dat van alle leidingen en afvoeren in en onder de vloer wel verwacht mag worden dat ze de functie wonen niet belemmeren.

Met andere woorden deze hoeven niet perse helemaal nieuw als dat niet nodig is, maar ze mogen ook niet gewoon een lek riool/ oude gresbuis met gaten weer aansluiten omdat we ons toch nergens op kunnen beroepen.

Nu is het zo ver. De vloer ligt open en de gersbuis is op meerdere plekken geperforeerd ook door de graafmachientjes die door het huis heen en weer rijden ivm het funderingsherstel. De riolering bleek naar de achterzijde van het huis te lopen en zo via een gezamelijk oud riool via de achterom naar de straat te gaan. De gemeente heeft inmiddels aan de voor/straatzijde van de woning een nieuw riool aangelegd waar al aansluitpunten tbv de woning zijn voorbereid een aantal jaar geleden. De verkoper stelt dus voor om daarop aan te sluiten en de aannemer heeft opdracht daartoe gekregen. Heel fijn.

Ware het niet dat deze 'extra' kosten door de verkoper om het riool deugdelijk aan te sluiten nu tegen ons als soort ruilmiddel wordt ingezet om andere kostenposten tegen de afspraak in op ons te nemen. Onder het mom van geven en nemen. De vriendelijke eigenaar maakt extra kosten om het riool voor jullie netjes aan te sluiten dat had ze helemaal niet hoeven doen. Ik zou zeggen dat kan ze beter wel doen, want als ze het op het oude slechte riool heraansluit en deze blijkt problemen te geven dan werkt de slechte riolering belemmerend op de functie wonen en zal ze alsnog moeten opdraaien voor de kosten van het verbeteren van dat riool. Of is dit te kort door de bocht??

Hoe slecht moet iets zijn voordat het de functie belemmerd? En binnen hoeveel tijd moet dit zich manifesteren. Ik ben nu bang dat ze ons zo onder druk blijft zetten en anders inderdaad het oude riool gaat gebruiken en er mee wegkomt. Ik had beter kunnen schrijven dat ik een aansluiting op het nieuwe riool wil hebben. Maar wist helemaal niet dat deze uberhaubt naar achter liep, dus dat kwam niet in mij op.

Lang verhaal sorry.

Hoop dat u wat meer helderheid kan scheppen in de term belemmerend werken op de woonfunctie. En wat de consequenties maar ook de valkuilen zijn.

Wij hebben een woning gekocht waar op dit moment in opdracht van de vorige eigenaar nog funderingsherstel plaatsvindt. Omdat het een kluspand is is de zwaarste ouderdomsclausule opgenomen die mogelijk is. Niks is meer belemmerend voor de functie wonen. Een uitzondering daarop is gemaakt voor de nieuwe fundering en geisoleerde vloer. (want die zijn tenslotte nieuw en daar zit garantie van de aannemer op) Omdat ik de bui al zag hangen en bang was dat bij het wegbreken van de oude vloer de riolering wel eens heel slecht zou kunnen zijn heb ik tevens als uitzondering laten opnemen dat van alle leidingen en afvoeren in en onder de vloer wel verwacht mag worden dat ze de functie wonen niet belemmeren. Met andere woorden deze hoeven niet perse helemaal nieuw als dat niet nodig is, maar ze mogen ook niet gewoon een lek riool/ oude gresbuis met gaten weer aansluiten omdat we ons toch nergens op kunnen beroepen. Nu is het zo ver. De vloer ligt open en de gersbuis is op meerdere plekken geperforeerd ook door de graafmachientjes die door het huis heen en weer rijden ivm het funderingsherstel. De riolering bleek naar de achterzijde van het huis te lopen en zo via een gezamelijk oud riool via de achterom naar de straat te gaan. De gemeente heeft inmiddels aan de voor/straatzijde van de woning een nieuw riool aangelegd waar al aansluitpunten tbv de woning zijn voorbereid een aantal jaar geleden. De verkoper stelt dus voor om daarop aan te sluiten en de aannemer heeft opdracht daartoe gekregen. Heel fijn. Ware het niet dat deze 'extra' kosten door de verkoper om het riool deugdelijk aan te sluiten nu tegen ons als soort ruilmiddel wordt ingezet om andere kostenposten tegen de afspraak in op ons te nemen. Onder het mom van geven en nemen. De vriendelijke eigenaar maakt extra kosten om het riool voor jullie netjes aan te sluiten dat had ze helemaal niet hoeven doen. Ik zou zeggen dat kan ze beter wel doen, want als ze het op het oude slechte riool heraansluit en deze blijkt problemen te geven dan werkt de slechte riolering belemmerend op de functie wonen en zal ze alsnog moeten opdraaien voor de kosten van het verbeteren van dat riool. Of is dit te kort door de bocht?? Hoe slecht moet iets zijn voordat het de functie belemmerd? En binnen hoeveel tijd moet dit zich manifesteren. Ik ben nu bang dat ze ons zo onder druk blijft zetten en anders inderdaad het oude riool gaat gebruiken en er mee wegkomt. Ik had beter kunnen schrijven dat ik een aansluiting op het nieuwe riool wil hebben. Maar wist helemaal niet dat deze uberhaubt naar achter liep, dus dat kwam niet in mij op. Lang verhaal sorry. Hoop dat u wat meer helderheid kan scheppen in de term belemmerend werken op de woonfunctie. En wat de consequenties maar ook de valkuilen zijn.
Wim de Leeuw op donderdag 07 februari 2019 17:58

Beste Susan,

Ik weet niet zeker of ik je vraag en de onderliggende casus goed begrijp.

Ik begrijp dat je een woonhuis hebt gekocht dat op het moment van de koop blijkbaar in een zodanige staat verkeerde dat het destijds niet zonder meer geschikt was om als woonhuis te worden gebruikt. En ik begrijp dat je het woonhuis hebt gekocht onder de afspraak dat de vorige eigenaar het herstel aan de fundering voor zijn rekening zou nemen.

Deze situatie wijkt zodanig af van 'normale transacties' dat ik vrees dat ik je niet kan helpen. Als je me vooraf had gevraagd op welke manier je de afspraken met de vorige eigenaar gestalte had moeten geven, dan had ik je het advies gegeven om de koopovereenkomst te laten controleren door een ter zake deskundig en ervaren advocaat. Blijkbaar is dat nu niet gebeurd, waardoor het juridisch kader tussen jou en de vorige eigenaar ruimte laat voor discussie.

Als het belang voldoende groot is, dan adviseer ik je om contact te zoeken met een gespecialiseerd advocaat!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Susan, Ik weet niet zeker of ik je vraag en de onderliggende casus goed begrijp. Ik begrijp dat je een woonhuis hebt gekocht dat op het moment van de koop blijkbaar in een zodanige staat verkeerde dat het destijds niet zonder meer geschikt was om als woonhuis te worden gebruikt. En ik begrijp dat je het woonhuis hebt gekocht onder de afspraak dat de vorige eigenaar het herstel aan de fundering voor zijn rekening zou nemen. Deze situatie wijkt zodanig af van 'normale transacties' dat ik vrees dat ik je niet kan helpen. Als je me vooraf had gevraagd op welke manier je de afspraken met de vorige eigenaar gestalte had moeten geven, dan had ik je het advies gegeven om de koopovereenkomst te laten controleren door een ter zake deskundig en ervaren advocaat. Blijkbaar is dat nu niet gebeurd, waardoor het juridisch kader tussen jou en de vorige eigenaar ruimte laat voor discussie. Als het belang voldoende groot is, dan adviseer ik je om contact te zoeken met een gespecialiseerd advocaat! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
paula witlox op maandag 11 februari 2019 14:03

we hebben vorig jaar huis gekocht bestaande uit 2 percelen
we melde bij gemeente dat we tuinhuizen wilde plaatsen werdt goedgekeurd
ineens kregen we handhavers 4 x en er bleek zomaar bestemming sport recreatie op te zitten op een perceel colega had.fout gemaakt zeiden ze
keuze gedoogplan voor 10 jaar kosten min 700 euro maar als er bezwaar kwam mocht het alsnog niet dus geld kwijt
verplaatsen naar ander perceel paar meter verder
of bestemming eraf laten halen duur kost plaatje
makelaar gebeld wist van niks zei is gewoon bestemming erf tuin
wie is er nu in gebreken makelaar.
.notaris of verkoper want bestemming is er in 2009 opgegaan nu bijna 10 jaar vorige bewoners moeten dit geweten hebben toch zei hebben in 1988 vergunning voor plaatsen kas gekregen staat er nu nog dit.mag dus toen wel en nu mag er nikgemeente kan toch niet zomaar grond van iemand als bestemming sport geven
graag aub spoedig antwoordt want ik weet me geen raad en wordt door de femeente gedwongen snel een keuze te maken

we hebben vorig jaar huis gekocht bestaande uit 2 percelen we melde bij gemeente dat we tuinhuizen wilde plaatsen werdt goedgekeurd ineens kregen we handhavers 4 x en er bleek zomaar bestemming sport recreatie op te zitten op een perceel colega had.fout gemaakt zeiden ze keuze gedoogplan voor 10 jaar kosten min 700 euro maar als er bezwaar kwam mocht het alsnog niet dus geld kwijt verplaatsen naar ander perceel paar meter verder of bestemming eraf laten halen duur kost plaatje makelaar gebeld wist van niks zei is gewoon bestemming erf tuin wie is er nu in gebreken makelaar. .notaris of verkoper want bestemming is er in 2009 opgegaan nu bijna 10 jaar vorige bewoners moeten dit geweten hebben toch zei hebben in 1988 vergunning voor plaatsen kas gekregen staat er nu nog dit.mag dus toen wel en nu mag er nikgemeente kan toch niet zomaar grond van iemand als bestemming sport geven graag aub spoedig antwoordt want ik weet me geen raad en wordt door de femeente gedwongen snel een keuze te maken
Wim de Leeuw op maandag 11 februari 2019 15:01

Geachte mevrouw Witlox,

Als een verkoper of een verkopend makelaar mededelingen doet over het bestemmingsplan, dan mag u er op vertrouwen dat deze informatie correct is. En als een woning als woning wordt verkocht, dan mag u ervan uitgaan dat het gebruik als woning volgens het bestemmingsplan ook is toegestaan. Maar de inhoud van een bestemmingplan valt primair onder de onderzoeksplicht van de koper en niet onder de mededelingsplicht van de verkoper.

Tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden lijkt mij dit uw probleem en niet dat van de verkoper of de verkopend makelaar, en al helemaal niet het probleem van de notaris.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte mevrouw Witlox, Als een verkoper of een verkopend makelaar mededelingen doet over het bestemmingsplan, dan mag u er op vertrouwen dat deze informatie correct is. En als een woning als woning wordt verkocht, dan mag u ervan uitgaan dat het gebruik als woning volgens het bestemmingsplan ook is toegestaan. Maar de inhoud van een bestemmingplan valt primair onder de onderzoeksplicht van de koper en niet onder de mededelingsplicht van de verkoper. Tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden lijkt mij dit uw probleem en niet dat van de verkoper of de verkopend makelaar, en al helemaal niet het probleem van de notaris. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
paula op maandag 11 februari 2019 16:24

volgens mij is dit een bijzonder geval
hoe kan er nu op een perceel dat niet van de gemeente is ineens een sport bestemmimg zitten
wie moet er dan op mijn erf sporten?
en moet mijn tuin dan nu openbaar?
makelaar geeft aan bestemming wonen
en aan de zij kant perceel erf tuin
de vorige bewoners moeten hier dan toch toestemming voor hebben gegeven
ik vindt dit een rare zaak
wordt een bestemming niet na 10 jaar herzien of zo

volgens mij is dit een bijzonder geval hoe kan er nu op een perceel dat niet van de gemeente is ineens een sport bestemmimg zitten wie moet er dan op mijn erf sporten? en moet mijn tuin dan nu openbaar? makelaar geeft aan bestemming wonen en aan de zij kant perceel erf tuin de vorige bewoners moeten hier dan toch toestemming voor hebben gegeven ik vindt dit een rare zaak wordt een bestemming niet na 10 jaar herzien of zo
Wim de Leeuw op maandag 11 februari 2019 22:25

Beste Paula,

Het gaat er niet zozeer om hoe die bestemming er op komt, maar dat deze bestemming al op het huis zat op het moment van koop. En dat die bestemming in een openbaar, voor iedereen te raadplegen, register stond.

Het staat je uiteraard vrij om een ter zake kundig advocaat om een mening te vragen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Paula, Het gaat er niet zozeer om hoe die bestemming er op komt, maar dat deze bestemming al op het huis zat op het moment van koop. En dat die bestemming in een openbaar, voor iedereen te raadplegen, register stond. Het staat je uiteraard vrij om een ter zake kundig advocaat om een mening te vragen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
michiel Rutten op zondag 02 februari 2020 06:21

Geachte heer de Leeuw,

Mijn woning uit 1926 heb ik verkocht in januari 2018 en in december 2019 dus na 23 maanden werd ik aansprakelijk gesteld voor een verborgen gebrek.
Het gebrek volgens de koopster: een gescheurde/gebroken draagbalk in de dakconstructie waardoor een lekkage is ontstaan.
Zij claimt dit gebrek door een inkeping in die balk voor een electra leiding wellicht aangebracht tijdens de bouw van een dakkapel
Ikzelf was hiervan niet op de hoogte want de woning heb ik maar 3 jaar in bezit gehad en de dakkapel was al aanwezig tijdens mijn aankoop.
Verder is er een ouderdomsclausule, een funderingsclausule en een asbestclausule door mij opgenomen in het verkoopcontract.
Tevens heb ik daar meetboutenonderzoeksrapporten aan toegevoegd waarin vermeld is dat de woning achterzijde in 3 jaar tijd 6,6mm verzakt is en voorzijde maar 1.4mm.
Ook heeft de gemeente onlangs o.a. nieuwe riolering aangebracht vlak langs de woning aan 2 zijden(hoekwoning)(diep graafwerk) en de woning vertoonde al scheefstand.
De oorzaak van deze situatie is in mijn ogen niet vast komen te staan
Ondanks dit heb ik aangeboden de herstelschade te vergoeden en deels de overige of aanvullende schade.
Koopster gaat niet akkoord want wil alle overige of aanvullende schade vergoed hebben en daar wil ik niet in meegaan.
Koopster had geen aankoopmakelaar en heeft geen bouwtechnische keuring laten uitvoeren voor aankoop.

Nu vrees ik dat er een rechtszaak aangespannen gaat worden door koopster, hoe schat u mijn kansen hierbij in?

Ik kijk uit naar uw reactie
Vriendelijke groet,
Michiel

Geachte heer de Leeuw, Mijn woning uit 1926 heb ik verkocht in januari 2018 en in december 2019 dus na 23 maanden werd ik aansprakelijk gesteld voor een verborgen gebrek. Het gebrek volgens de koopster: een gescheurde/gebroken draagbalk in de dakconstructie waardoor een lekkage is ontstaan. Zij claimt dit gebrek door een inkeping in die balk voor een electra leiding wellicht aangebracht tijdens de bouw van een dakkapel Ikzelf was hiervan niet op de hoogte want de woning heb ik maar 3 jaar in bezit gehad en de dakkapel was al aanwezig tijdens mijn aankoop. Verder is er een ouderdomsclausule, een funderingsclausule en een asbestclausule door mij opgenomen in het verkoopcontract. Tevens heb ik daar meetboutenonderzoeksrapporten aan toegevoegd waarin vermeld is dat de woning achterzijde in 3 jaar tijd 6,6mm verzakt is en voorzijde maar 1.4mm. Ook heeft de gemeente onlangs o.a. nieuwe riolering aangebracht vlak langs de woning aan 2 zijden(hoekwoning)(diep graafwerk) en de woning vertoonde al scheefstand. De oorzaak van deze situatie is in mijn ogen niet vast komen te staan Ondanks dit heb ik aangeboden de herstelschade te vergoeden en deels de overige of aanvullende schade. Koopster gaat niet akkoord want wil alle overige of aanvullende schade vergoed hebben en daar wil ik niet in meegaan. Koopster had geen aankoopmakelaar en heeft geen bouwtechnische keuring laten uitvoeren voor aankoop. Nu vrees ik dat er een rechtszaak aangespannen gaat worden door koopster, hoe schat u mijn kansen hierbij in? Ik kijk uit naar uw reactie Vriendelijke groet, Michiel
Wim de Leeuw op dinsdag 04 februari 2020 09:35

Beste Michiel,

"Een verkoper die aansprakelijk wordt gesteld voor een verborgen gebrek..."

Dit is nou precies waarom ik mijn serie blogs heb geschreven. Tenzij een gebrek zodanig ernstig is dat het huis niet voor bewoning kan worden gebruikt, is een verborgen gebrek het probleem van de KOPER en niet van de verkoper.

Het is mij een volstrekt raadsel waarom u enerzijds zo scherp bent (ouderdomsclausule, funderingsclausule, asbestclausule, meetboutenonderzoeksrapporten). Maar toch meent dat u de herstelschade moet vergoeden van een koper die blijkbaar zijn zaakjes minder goed op orde had.

Daarmee wekt u de suggestie dat u aansprakelijk bent. En dat bent u wat mij betreft niet. Maar als de koper kan bewijzen dat u hebt aangeboden (een deel van) de schade te vergoeden, dan zal een handige advocaat dat ongetwijfeld beschouwen als een erkenning van schuld en aansprakelijkheid. Uw kansen zijn goed, maar weest u vooral voorzichtig met dit soort acties, die uw kansen verkleinden!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Michiel, "Een verkoper die aansprakelijk wordt gesteld voor een verborgen gebrek..." Dit is nou precies waarom ik mijn serie blogs heb geschreven. Tenzij een gebrek zodanig ernstig is dat het huis niet voor bewoning kan worden gebruikt, is een verborgen gebrek het probleem van de KOPER en niet van de verkoper. Het is mij een volstrekt raadsel waarom u enerzijds zo scherp bent (ouderdomsclausule, funderingsclausule, asbestclausule, meetboutenonderzoeksrapporten). Maar toch meent dat u de herstelschade moet vergoeden van een koper die blijkbaar zijn zaakjes minder goed op orde had. Daarmee wekt u de suggestie dat u aansprakelijk bent. En dat bent u wat mij betreft niet. Maar als de koper kan bewijzen dat u hebt aangeboden (een deel van) de schade te vergoeden, dan zal een handige advocaat dat ongetwijfeld beschouwen als een erkenning van schuld en aansprakelijkheid. Uw kansen zijn goed, maar weest u vooral voorzichtig met dit soort acties, die uw kansen verkleinden! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Michiel Rutten op dinsdag 04 februari 2020 10:50

Geachte heer de Leeuw,

Dank voor uw reactie, ik heb via email aangboden om deels de schade te vergoeden dus heeft koper daar bewijs van.
Wel heb ik in email verkeer elke keer duidelijk aangegeven dat de situatie mij onbekend was en dat het aanbod van reparatie een blijk van goede wil is.
Ik wilde de situatie graag oplossen zonder een rechtzaak want ik zie dat als negatieve energie, heb koopster daarom een handreiking gedaan en nu wil wil ze mijn hele arm

Vriendelijk groet,
Michiel

Geachte heer de Leeuw, Dank voor uw reactie, ik heb via email aangboden om deels de schade te vergoeden dus heeft koper daar bewijs van. Wel heb ik in email verkeer elke keer duidelijk aangegeven dat de situatie mij onbekend was en dat het aanbod van reparatie een blijk van goede wil is. Ik wilde de situatie graag oplossen zonder een rechtzaak want ik zie dat als negatieve energie, heb koopster daarom een handreiking gedaan en nu wil wil ze mijn hele arm:) Vriendelijk groet, Michiel
Ingmar vd Burg op dinsdag 04 februari 2020 09:27

Goedendag, ik ben verkoper van een woning. De koopovereenkomst is al getekend en de hypotheek is rond, echter heeft de koper een omgevingsvergunning aangevraagd voordien de koop was gesloten. Nu blijkt dat de onze laatste aanbouw illegaal is en moet er een vergunning aangevraagd worden. Dit hebben we gedaan en deze procedure loopt nog. Maar is de koop nu ontbonden of niet? Want de koper geeft mondeling aan niet te willen kopen als die vergunning er niet is. Daarnaast wil hij wachten tot de vergunning er wel is en draaien wij op voor alle tijdelijke woonlasten van de koper. De woning is dus nog niet gepasseerd. We willen dit op een goede manier oplossen.

Goedendag, ik ben verkoper van een woning. De koopovereenkomst is al getekend en de hypotheek is rond, echter heeft de koper een omgevingsvergunning aangevraagd voordien de koop was gesloten. Nu blijkt dat de onze laatste aanbouw illegaal is en moet er een vergunning aangevraagd worden. Dit hebben we gedaan en deze procedure loopt nog. Maar is de koop nu ontbonden of niet? Want de koper geeft mondeling aan niet te willen kopen als die vergunning er niet is. Daarnaast wil hij wachten tot de vergunning er wel is en draaien wij op voor alle tijdelijke woonlasten van de koper. De woning is dus nog niet gepasseerd. We willen dit op een goede manier oplossen.
Wim de Leeuw op dinsdag 04 februari 2020 09:44

Beste Ingmar,

Het maakt op mij allemaal een wat rommelige indruk. Je wilt de zaken op een goede manier oplossen, maar blijkbaar verkoop je een woning met een aanbouw die is gerealiseerd zonder de vereiste vergunning. Daarnaast geef je aan dat de koper een omgevingsvergunning heeft aangevraagd. Maar in de volgende zin geef je aan dat jullie als verkoper de vergunning hebben aangevraagd. Ik begrijp er niets van.

Verder vraag je mij of de koop ontbonden is. Waarom zou die koop ontbonden zijn? Je kunt een koop alleen ontbinden als er een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst is opgenomen of wanneer er wanprestatie gepleegd wordt.

Het lijkt me dat jullie als verkopers er verantwoordelijk voor zijn om ervoor te zorgen dat het huis is gebouwd en verbouwd volgens de regels en met verkrijging van de nodige vergunningen. Als dat niet het geval blijkt en de koper loopt daardoor schade op, dan zijn jullie aansprakelijk voor de schade.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw






Beste Ingmar, Het maakt op mij allemaal een wat rommelige indruk. Je wilt de zaken op een goede manier oplossen, maar blijkbaar verkoop je een woning met een aanbouw die is gerealiseerd zonder de vereiste vergunning. Daarnaast geef je aan dat de koper een omgevingsvergunning heeft aangevraagd. Maar in de volgende zin geef je aan dat jullie als verkoper de vergunning hebben aangevraagd. Ik begrijp er niets van. Verder vraag je mij of de koop ontbonden is. Waarom zou die koop ontbonden zijn? Je kunt een koop alleen ontbinden als er een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst is opgenomen of wanneer er wanprestatie gepleegd wordt. Het lijkt me dat jullie als verkopers er verantwoordelijk voor zijn om ervoor te zorgen dat het huis is gebouwd en verbouwd volgens de regels en met verkrijging van de nodige vergunningen. Als dat niet het geval blijkt en de koper loopt daardoor schade op, dan zijn jullie aansprakelijk voor de schade. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Ingmar van der Burg op dinsdag 04 februari 2020 11:12

Beste Wim,

Wij hebben de woning verkocht met de aanbouw. Nu blijkt deze zonder vergunning gebouwd te zijn door ons. Dit was achteraf vergunningsplichtig. Wij hebben dit zelf nooit geweten omdat we via het omgevingsloket dit gecontroleerd hebben. En dit leek niet nodig te zijn. Maar nu blijkt dat de vergunning wel nodig is.
Dit is onze fout en wij zijn hiervoor aansprakelijk.
Maar is de koop nu ontbonden door deze gebeurtenis?
Wij zijn niet in gebreke gesteld op een of andere manier.
Bijgevoegd deel van het contract.

6 . 7 . 1
Aan verkoper is niet bekend dat de onroerende zaak is aangewezen of is betrokken in een
procedure tot aanwijzing :
1. als rijksmonument in de zin van de Erfgoedwet
2. als provinciaal monument of gemeentelijk monument krachtens een provinciale verordening ,
gemeentelijke verordening of bestemmingsplan.


10 . 4
Indien koper na de eigendomsoverdracht de koop op goede gronden heeft ontbonden als bedoeld in
artikel 7:10 lid 3 BW , blijft het risico in afwijking van die bepaling voor koper tot aan het moment van
de terug overdracht aan verkoper , indien en voor zover dat risico door koper is verzekerd o f bij
gebreke daarvan - indien en voor zover dat risico bij een object als het verkochte door een
gebruikelijke opstalverzekering pleegt te worden gedekt. Voor de overige risico' s waartegen koper niet
is verzekerd en die bij een object als het verkochte ook niet plegen te worden verzekerd, blijft het
bepaalde in artikel 7 : 10 leden 3 e n 4 BW van krach


Met hartelijke groet,

Ingmar van der Burg.

Beste Wim, Wij hebben de woning verkocht met de aanbouw. Nu blijkt deze zonder vergunning gebouwd te zijn door ons. Dit was achteraf vergunningsplichtig. Wij hebben dit zelf nooit geweten omdat we via het omgevingsloket dit gecontroleerd hebben. En dit leek niet nodig te zijn. Maar nu blijkt dat de vergunning wel nodig is. Dit is onze fout en wij zijn hiervoor aansprakelijk. Maar is de koop nu ontbonden door deze gebeurtenis? Wij zijn niet in gebreke gesteld op een of andere manier. Bijgevoegd deel van het contract. 6 . 7 . 1 Aan verkoper is niet bekend dat de onroerende zaak is aangewezen of is betrokken in een procedure tot aanwijzing : 1. als rijksmonument in de zin van de Erfgoedwet 2. als provinciaal monument of gemeentelijk monument krachtens een provinciale verordening , gemeentelijke verordening of bestemmingsplan. 10 . 4 Indien koper na de eigendomsoverdracht de koop op goede gronden heeft ontbonden als bedoeld in artikel 7:10 lid 3 BW , blijft het risico in afwijking van die bepaling voor koper tot aan het moment van de terug overdracht aan verkoper , indien en voor zover dat risico door koper is verzekerd o f bij gebreke daarvan - indien en voor zover dat risico bij een object als het verkochte door een gebruikelijke opstalverzekering pleegt te worden gedekt. Voor de overige risico' s waartegen koper niet is verzekerd en die bij een object als het verkochte ook niet plegen te worden verzekerd, blijft het bepaalde in artikel 7 : 10 leden 3 e n 4 BW van krach Met hartelijke groet, Ingmar van der Burg.
Wim de Leeuw op dinsdag 04 februari 2020 16:16

Beste Ingmar,

Je casus leent zich niet voor een gedetailleerde behandeling op dit blog.

Het lijkt me verstandig als jullie advies vragen bij een lokale makelaar of advocaat.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Ingmar, Je casus leent zich niet voor een gedetailleerde behandeling op dit blog. Het lijkt me verstandig als jullie advies vragen bij een lokale makelaar of advocaat. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Ingmar van der Burg op dinsdag 04 februari 2020 17:28

Oke duidelijk antwoord.
Dank voor dat!

Oke duidelijk antwoord. Dank voor dat!
Gast
zondag 05 april 2020

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.