De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Verborgen gebreken (4/6) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord

Verborgen gebreken

De aan- of verkoop van een huis is voor veel mensen de meest kostbare beslissing van hun leven. Hoe voorkomt u als verkoper en koper teleurstellingen en juridische problemen rondom ‘verborgen gebreken’? Enkele rechterlijke uitspraken over dit onderwerp.

Inleiding

Onlangs werd me gevraagd of ik een ‘blogje’ wilde schrijven over ‘verborgen gebreken’. ‘Verborgen gebreken’ zijn problemen met een huis die zich pas openbaren na de koop en meestal pas na de overdracht. Als er achteraf problemen ontstaan na een verkoop van een huis of appartement, dan gaat het vrijwel altijd over dit onderwerp. Er bestaan veel misverstanden over verborgen gebreken. En er is dus veel over te zeggen. En dus werd het niet ‘één blogje’, maar werden het er vijf.

Verzwegen lekkages in de badkamer

(Rechtbank Breda, 13-12-2006, zaaknummer 398458 cv 06-3152)

Binnen veertien dagen na de overdracht van een huis worden de nieuwe eigenaars geconfronteerd met lekkages in de badkamer als gevolg van gebreken aan het afvoerputje in de douche. De verkopers stellen van niets te weten. Door de nieuwe eigenaars wordt een bouwkundige ingehuurd die het vermoeden uitspreekt dat de lekkages zich al meer dan een jaar hebben voorgedaan. De nieuwe eigenaar stelt de verkoper aansprakelijk. De lekkage is zodanig dat de badkamer niet kan worden gebruikt. En daarmee kan het huis als geheel ook niet op een normale manier worden gebruikt. De rechter acht het onwaarschijnlijk dat de verkopers niet bekend waren met dit gebrek en wijst de vordering toe. De voormalige eigenaars draaien op voor de herstelkosten (€ 3.175,=), de kosten van het bouwkundig onderzoek van ruim € 500,= en circa € 1.200 aan proceskosten.

Scheefstand en funderingsproblemen

(Rechtbank Dordrecht, 30-06-2005, zaaknummer 156064 CV EXPL 05-1311)

Nadat de koopovereenkomst is getekend, maken de kopers van een huis een afspraak met de verkopers om het huis op te meten. Dan valt hen op dat de vloer van het huis wel erg schuin afloopt. Als het tapijt en de daaronder liggende triplex-platen worden verwijderd, blijkt de vloer als gevolg van een funderingsprobleem 16 centimeter verzakt te zijn. Verder is er sprake van ernstige aantasting door houtworm en zitten er forse scheuren in de muren van het huis, die zowel van binnen als van buiten zichtbaar zijn. In de Vragenlijst verkoop woningen wordt alleen melding gemaakt van een probleem met een dakkapel. De nieuwe eigenaren stellen de verkopers aansprakelijk voor een bedrag van circa € 22.000. De verkopers zijn van mening dat de kopers ook voordat ze de woning kochten, hadden kunnen constateren dat de vloer scheef liep en dat er scheuren in de muren zaten.

De rechter komt tot het oordeel dat de problemen met de vloer het normaal gebruik van het huis in de weg staan. De verkopers moeten de kosten van herstel van de vloer betalen. Ten aanzien van de scheuren in de muren stelt de rechter dat deze voor de kopers zichtbaar moeten zijn geweest. Wat kopers zelf hadden kunnen ontdekken, valt niet onder de mededelingsplicht van de verkoper. De koper had het huis beter moeten onderzoeken, op dit punt wordt de claim van de kopers afgewezen.

Ouderdom komt met gebreken

(Rechtbank Leeuwarden, 22-07-2009, zaaknummer 92435 / HA ZA 08-864)

Een woning uit de 'dertiger jaren' wordt verkocht via een verkopend makelaar door een koper die de woning vooraf bouwkundig laat keuren. Bij de bouwkundige keuring is niet gebleken van bijzondere problemen. De Vragenlijst Verkoop Woningen is opgenomen in de bijlagen van de koopovereenkomst. Verkopers hebben in dit formulier vragen "Is er sprake van lekkages (of gehad) aan de daken?" en "Zijn er beschadigingen aan (…) douche (…)?" ontkennend beantwoord. In november wordt de woning overgedragen. Kort daarna blijkt dat er sprake is van een lekkage aan het dak, waardoor ook de zoldervloer is verrot. De plek waar de lekkage zich voordoet, is blijkbaar 'overgeschilderd'. De verkopers krijgen daardoor de indruk dat er een bekend gebrek is 'weggewerkt'. Kort daarna blijkt dat ook de douche gebreken vertoont als gevolg waarvan de badkamer en de badkamervloer moet worden vervangen. Uit een aanvullend bouwkundig onderzoek blijkt dat er permanent water op het platte dak staat, omdat de afvoer niet op het laagste punt is aangebracht. Ook blijkt dat er diverse pogingen zijn gedaan om met kit de lekkages te stoppen. De nieuwe eigenaar stelt de verkopers vervolgens aansprakelijk.

De rechtbank wijst de claim af. De verkopers hebben in de Vragenlijst Verkoop Woningen verklaard dat ze niet bekend waren met gebreken. Daarmee hebben ze niet automatisch een garantie gegeven dat er geen sprake zou kunnen zijn van (verborgen) gebreken. Bij aankoop van een oudere woning moet altijd rekening worden gehouden met de aanwezigheid van (verborgen) gebreken.

Ingestorte dakkapel

(Rechtbank Haarlem, 31-03-2004, zaaknummer 94323 - HA ZA 03-873)

In de koopovereenkomst van een woning zijn twee bijzondere clausules opgenomen:

‘ouderdomsclausule’: “Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 60 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor onder andere de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering (…) Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het woongebruik. Tevens verklaart koper genoegzaam bekend te zijn met de bouwkundige staat van de onroerende zaak.

‘de gebruikersclausule’: Koper is op de hoogte van het feit dat de verkoper het verkochte nimmer zelf heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over de eigenschappen van c.q. de gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper."

Tijdens de bezichtiging van de woning zijn lekkageplekken zichtbaar aan het plafond van een dakkapel. Verkopers erkennen de aanwezigheid van die lekkageplekken, maar geven aan dat er een reparatie heeft plaatsgevonden aan de dakkapel. Kort na de overdracht van de woning stort een gedeelte van het plafond van de dakkapel naar beneden. De nieuwe eigenaars stellen de verkopers van de woning aansprakelijk voor een bedrag van ruim € 9.000. De rechter wijst de claim af, omdat niet te bewijzen was dat de verkopers wisten dat de dakkapel in een zodanig slechte staat was dat er gevaar dreigde voor instorting. Omdat in de koopovereenkomst de ouderdomsclausule en de gebruikersclausule was opgenomen, rustte er op de kopers een extra zware onderzoeksplicht.

Asbest in de tuin van een 'renovatiewoning'

Rechtbank Middelburg, 21-07-2004, zaaknummer 585/2003

In de koopakte van een woning zijn twee bijzondere clausules opgenomen: "Koper is bekend met onderhoudstoestand van het gekochte, en aan koper is medegedeeld dat het gekochte algehele renovatie behoeft. Na renovatie van het onderhavige object heeft de woning de feitelijke eigenschappen die voor normaal gebruik van toepassing zijn.” en "Koper is bekend dat in de berging en schuur van het gekochte asbesthoudende dakbedekking is gebruikt. Verkoper is niet bekend dat er nog meer asbest in het gekochte is verwerkt”.  Na de overdracht blijkt dat de tuin ernstig vervuild is met asbest. De nieuwe eigenaars stellen de verkopers aansprakelijk.

De rechter wijst de claim af. Koper is akkoord gegaan met de bijzondere clausules in de koopovereenkomst en wist dat hij een huis kocht dat gerenoveerd moest worden en dat er asbest aanwezig was. Op grond daarvan ligt het risico voor de aanwezigheid van de geconstateerde gebreken bij de koper.

Verborgen kelderzwam

Rechtbank Dordrecht, 02-02-2011, zaaknummer84585 / HA ZA 09-2923 en 86736 / HA ZA 10-2366

Er wordt een woning verkocht uit omstreeks 1930 die is gerenoveerd in 1997. Na de overdracht van de woning blijkt dat er sprake is van kelderzwam die de houten vloeren ernstig heeft aangetast. Deze kelderzwam was aanwezig in de (niet toegankelijke kelder) en achter betegelde en betimmerde wanden. Zowel de verkoper als de verkopend makelaar worden door de nieuwe eigenaar aansprakelijk gesteld.

De rechter komt tot de conclusie dat de kopers hun onderzoeksplicht niet hebben geschonden, omdat de kelderzwam niet zichtbaar was en de kelder ten tijde van de verkoop niet toegankelijk. Kopers mochten er op vertrouwen dat de woning geschikt was voor het normale gebruik als woning. Nu de woning in de huidige staat ongeschikt is om te worden bewoond, worden verkopers worden door de rechtbank veroordeeld om de schade( van vele tienduizenden euro) te vergoeden. De makelaar is niet aansprakelijk, omdat ook deze het gebrek niet kon hebben geconstateerd.

Nieuw: Zichtbare gebreken oude woonboerderij staan niet in de weg aan 'normaal gebruik'

Hoge Raad, 7-10-2016, Zaaknummer 15/01323, RvdW 2016/1036

Kopers kopen (in 2003!) na twee bezichtigingen een in 1880 gebouwde woonboerderij voor € 375.000,=. Tijdens die bezichtigingen is zichtbaar dat er veel achterstallig onderhoud is, onder andere door de aanwezigheid van veel scheuren in het voor- als achterhuis. In de koopovereenkomst verklaren verkopers dat de boerderij geschikt is voor normaal gebruik voor bewoning met een gezin. Kopers verklaren dat ze bekend zijn met de staat van onderhoud en hierover voldoende zijn geïnformeerd. Kopers willen niet meewerken aan de levering omdat de woning niet geschikt zou zijn voor gebruik als woning. Verkopers starten een kort geding waarin de kopers worden veroordeeld om mee te werken aan de levering, die op 19 mei 2004 plaatsvindt. Daarna laten kopers een bouwkundige keuring uitvoeren inclusief een funderingsonderzoek alsmede een milieukundig bodemonderzoek. Gewapend met die gegevens starten kopers een bodemprocedure.

De rechtbank concludeert dat verkopers een bedrag van € 37.500,= moeten betalen als schadevergoeding in verband met de aanwezigheid van asbest. De rechtbank wijst de vordering, dat de woning ongeschikt is voor normaal gebruik, af. Het gerechtshof stelt dat aan de eigenschappen die benodigd zijn voor normaal gebruik geen hoge eisen mogen worden gesteld omdat er sprake is van een zeer oude woonboerderij met tal van zichtbare gebreken. Daarmee bekrachtigd het hof de uitspraak van de rechtbank.

De Hoge Raad bevestigt het standpunt van het hof. Aan een heel oude woonboerderij met zichtbare gebreken mogen kopers geen zware eisen stellen aan de eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn. Er is blijkbaar sprake van een oude, zichtbaar gebrekkige, woning. Kopers kenden de gebreken omdat die zichtbaar waren en omdat naar de gebreken werd verwezen in de koopovereenkomst.

Meer weten?

Lees de overige blogs over dit onderwerp:

Verborgen gebreken (1/6) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis
Verborgen gebreken (2/6) : De juridische spelregels voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (3/6) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst
Verborgen gebreken (4/6) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord (deze blog)
Verborgen gebreken (5/6) : Praktische tips voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken

 

 Vragen?

U kunt hieronder uw vragen stellen over dit onderwerp!

 

Vragen & Reacties 321

Joyce H op dinsdag 24 juli 2018 22:35

Beste Wim,

In November 2016 heb ik een huis gekocht met mijn toenmalige partner. Een appartementencomplex van 1973.
Wegens omstandigheden is in de tussentijd mijn relatie beëindigd en heb ik in eind november 2017 het huis geheel op mijn naam kunnen zetten.

Van het weekend kwam mijn onderbuurvrouw langs die mij aansprakelijk wilt stellen voor lekkage, waar ik helemaal niks van af wist.
Ik heb toen een kijkje genomen en zag inderdaad sporen van lekkage.
De buurvrouw gaf aan dat ze een aantal jaren geleden ook al extreme lekkage had meegemaakt met de vorige bewoners. De onderbuurvrouw kon letterlijk de badkamer van mijn huidige huis zien.
Foto’s kan ze als het goed is aantonen en anders kan ze getuigen.

Mijn vraag is, kan ik alsnog de vorige eigenaars hiervoor aansprakelijk stellen ivm verborgen gebreken?
Voordat het huis verkocht werd is er wel een bouwrapport verstuurd waar geen gebreken zijn geconstateerd.
Tevens heb ik een ingevulde formulier waarop de vorige eigenaars hebben ingevuld dat zij geen lekkage hebben gehad en de badkamer in 2015 is verbouwd ( ik gok dat er toen al sprake van lekkage was). Er was ook geen bouwvergunning voor gegeven.
Er staat onderin het formulier expliciet dat als deze niet naar waarheid is ingevuld volgens de Burgelijke Wetboek er een schadeclaim kan worden ingediend.
Het formulier is ook door hen en ons ondertekend.

Ik verneem graag een reactie van u.

Mvg,

Joyce H

Beste Wim, In November 2016 heb ik een huis gekocht met mijn toenmalige partner. Een appartementencomplex van 1973. Wegens omstandigheden is in de tussentijd mijn relatie beëindigd en heb ik in eind november 2017 het huis geheel op mijn naam kunnen zetten. Van het weekend kwam mijn onderbuurvrouw langs die mij aansprakelijk wilt stellen voor lekkage, waar ik helemaal niks van af wist. Ik heb toen een kijkje genomen en zag inderdaad sporen van lekkage. De buurvrouw gaf aan dat ze een aantal jaren geleden ook al extreme lekkage had meegemaakt met de vorige bewoners. De onderbuurvrouw kon letterlijk de badkamer van mijn huidige huis zien. Foto’s kan ze als het goed is aantonen en anders kan ze getuigen. Mijn vraag is, kan ik alsnog de vorige eigenaars hiervoor aansprakelijk stellen ivm verborgen gebreken? Voordat het huis verkocht werd is er wel een bouwrapport verstuurd waar geen gebreken zijn geconstateerd. Tevens heb ik een ingevulde formulier waarop de vorige eigenaars hebben ingevuld dat zij geen lekkage hebben gehad en de badkamer in 2015 is verbouwd ( ik gok dat er toen al sprake van lekkage was). Er was ook geen bouwvergunning voor gegeven. Er staat onderin het formulier expliciet dat als deze niet naar waarheid is ingevuld volgens de Burgelijke Wetboek er een schadeclaim kan worden ingediend. Het formulier is ook door hen en ons ondertekend. Ik verneem graag een reactie van u. Mvg, Joyce H
Wim de Leeuw op dinsdag 24 juli 2018 23:36

Dag Joyce,

Als ik je goed begrijp, dan had je onderbuurvrouw recent (juli 2018) last van een lekkage. En blijkbaar heeft de onderbuurvrouw een aantal jaren geleden ook last gehad van een lekkage.

Blijkbaar is het probleem een aantal jaren geleden opgelost, want blijkbaar heeft je onderbuurvrouw jaren lang geen last gehad van die lekkage. En nu opeens weer wel.

Wat verwijt je de verkopers precies? Want dat begrijp ik niet zo goed. Er was een lekkage, dat probleem is opgelost, maar dat probleem komt na enkele jaren weer terug.

Het zou kunnen zijn dat de reparatie niet goed genoeg is uitgevoerd. Ik ga er dan vanuit dat de verkoper dat niet wist. En dat maakt het dus een verborgen gebrek.

Een verborgen gebrek is niet iets waar je een verkoper aansprakelijk voor kunt stellen!
Een verborgen gebrek komt voor rekening en risico van jou als koper!

Alleen als je kunt bewijzen dat de verkoper wist dat er sprake van een probleem was, dus als ze bij-wijze-van-spreken het gat in het plafond heeft dichtgesmeerd met tandpasta, dan zou je haar daarvoor aansprakelijk kunnen stellen.

Kortom, je hebt kans van slagen als de verkoper iets te verwijten valt. En ik zie niet zo goed in wat je haar nu precies verwijt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Dag Joyce, Als ik je goed begrijp, dan had je onderbuurvrouw recent (juli 2018) last van een lekkage. En blijkbaar heeft de onderbuurvrouw een aantal jaren geleden ook last gehad van een lekkage. Blijkbaar is het probleem een aantal jaren geleden opgelost, want blijkbaar heeft je onderbuurvrouw jaren lang geen last gehad van die lekkage. En nu opeens weer wel. Wat verwijt je de verkopers precies? Want dat begrijp ik niet zo goed. Er was een lekkage, dat probleem is opgelost, maar dat probleem komt na enkele jaren weer terug. Het zou kunnen zijn dat de reparatie niet goed genoeg is uitgevoerd. Ik ga er dan vanuit dat de verkoper dat niet wist. En dat maakt het dus een verborgen gebrek. Een verborgen gebrek is niet iets waar je een verkoper aansprakelijk voor kunt stellen! Een verborgen gebrek komt voor rekening en risico van jou als koper! Alleen als je kunt bewijzen dat de verkoper wist dat er sprake van een probleem was, dus als ze bij-wijze-van-spreken het gat in het plafond heeft dichtgesmeerd met tandpasta, dan zou je haar daarvoor aansprakelijk kunnen stellen. Kortom, je hebt kans van slagen als de verkoper iets te verwijten valt. En ik zie niet zo goed in wat je haar nu precies verwijt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jack Jeurissen op vrijdag 27 juli 2018 10:34

Beste heer de Leeuw.
We hebben een huis gekocht en ontdekten de volgende gebreken:
- het afdakje van het tuinhuisje lekt
- de voordeur klemt bij vochtig weer
- 1 keukenkastje in de keuken uit 2015 sluit niet automatisch
- 1 draaiplatau voor potten pannen in de keuken uit 2015 kan nog wel gebruikt worden, maar sluit niet meer automatisch.
De verkoper heeft de e gebreken niet gemeld. Kan ik de hetstelkosten op de verkoper verhalen.

Beste heer de Leeuw. We hebben een huis gekocht en ontdekten de volgende gebreken: - het afdakje van het tuinhuisje lekt - de voordeur klemt bij vochtig weer - 1 keukenkastje in de keuken uit 2015 sluit niet automatisch - 1 draaiplatau voor potten pannen in de keuken uit 2015 kan nog wel gebruikt worden, maar sluit niet meer automatisch. De verkoper heeft de e gebreken niet gemeld. Kan ik de hetstelkosten op de verkoper verhalen.
Wim de Leeuw op vrijdag 27 juli 2018 17:06

Geachte heer Jeurissen / beste Jack,

De verkoper heeft een mededelingsplicht ten aanzien van hem bekende gebreken. Het gaat bij dit soort zaken echter altijd om de feiten en omstandigheden van het concrete geval. Het is de vraag of elke kleine tekortkoming aan een huis meteen als gebrek te definiëren is. Ik denk dat dat niet het geval is. Een aantal zaken die je noemt vind ik nogal 'gezocht', met alle respect overigens.

Een lekkend afdakje aan een tuinhuisje. Het gaat me wat ver om dat meteen als gebrek te definiëren. En zelfs als er sprake zou zijn van een gebrek, dan staat nog niet vast dat de verkoper het gebrek heeft gekend. Als dat niet het geval is, dan is er sprake van een verborgen gebrek. En voor verborgen gebreken is de verkoper niet verantwoordelijk. Je koopt het huis immers inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken.

Een voordeur die bij vochtig weer klemt. Wat mij betreft is dat ook geen ècht gebrek.

Een keukenkastje dat niet automatisch sluit. Vaak is dat een kwestie van het bijstellen van de 'zelfsluitende scharnier'. En ga er maar vanuit dat je zelfsluitende scharnieren per definitie eens in de zoveel jaar moet laten bijstellen.

Datzelfde geldt vermoedelijk voor het draaiplateau. Ook dit soort probleempjes kan vaak eenvoudig door een handige klusser worden opgelost.

Kortom, wat mij betreft is de omvang van deze problemen een procedure niet waard.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Jeurissen / beste Jack, De verkoper heeft een mededelingsplicht ten aanzien van hem bekende gebreken. Het gaat bij dit soort zaken echter altijd om de feiten en omstandigheden van het concrete geval. Het is de vraag of elke kleine tekortkoming aan een huis meteen als gebrek te definiëren is. Ik denk dat dat niet het geval is. Een aantal zaken die je noemt vind ik nogal 'gezocht', met alle respect overigens. Een lekkend afdakje aan een tuinhuisje. Het gaat me wat ver om dat meteen als gebrek te definiëren. En zelfs als er sprake zou zijn van een gebrek, dan staat nog niet vast dat de verkoper het gebrek heeft gekend. Als dat niet het geval is, dan is er sprake van een verborgen gebrek. En voor verborgen gebreken is de verkoper niet verantwoordelijk. Je koopt het huis immers inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. Een voordeur die bij vochtig weer klemt. Wat mij betreft is dat ook geen ècht gebrek. Een keukenkastje dat niet automatisch sluit. Vaak is dat een kwestie van het bijstellen van de 'zelfsluitende scharnier'. En ga er maar vanuit dat je zelfsluitende scharnieren per definitie eens in de zoveel jaar moet laten bijstellen. Datzelfde geldt vermoedelijk voor het draaiplateau. Ook dit soort probleempjes kan vaak eenvoudig door een handige klusser worden opgelost. Kortom, wat mij betreft is de omvang van deze problemen een procedure niet waard. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Mariëlle Tempel op vrijdag 27 juli 2018 13:59

Hallo,

Wij hebben een huis uit 1880 gekocht, waar in koopcontract een niet zelf-bewoningsclausule is opgenomen.

Nu is de verkoopomschrijving als volgt
Deze karakteristieke 2-onder-1-kapper is door de huidige eigenaar in 2017 volledig opgeknapt en gemoderniseerd en beschikt o.a. over een gehele nieuwe moderne keukeninrichting inclusief inbouwapparatuur, al het sanitair is compleet vernieuwd, er hangt een nieuwe CV-ketel en ook de bedrading en meterkast zijn vernieuwd.

Er heeft inmiddels een bouwkundigenkeuring plaatsgevonden en op het oog lijkt er niets mis mee te zijn.
Mocht er onverhoopt toch iets mis zijn kunnen wij de verkopende partij dan toch aansprakelijk stellen het betreft een projectontwikkelaar.

Met vriendelijke groet,
Mariëlle Tempel

Hallo, Wij hebben een huis uit 1880 gekocht, waar in koopcontract een niet zelf-bewoningsclausule is opgenomen. Nu is de verkoopomschrijving als volgt Deze karakteristieke 2-onder-1-kapper is door de huidige eigenaar in 2017 volledig opgeknapt en gemoderniseerd en beschikt o.a. over een gehele nieuwe moderne keukeninrichting inclusief inbouwapparatuur, al het sanitair is compleet vernieuwd, er hangt een nieuwe CV-ketel en ook de bedrading en meterkast zijn vernieuwd. Er heeft inmiddels een bouwkundigenkeuring plaatsgevonden en op het oog lijkt er niets mis mee te zijn. Mocht er onverhoopt toch iets mis zijn kunnen wij de verkopende partij dan toch aansprakelijk stellen het betreft een projectontwikkelaar. Met vriendelijke groet, Mariëlle Tempel
Wim de Leeuw op vrijdag 27 juli 2018 16:41

Beste Mariëlle,

Ik begrijp je vraag niet.

Waarom zou een projectontwikkelaar geen geldige niet-zelfbewoningsclausule kunnen opnemen?

Blijkbaar heeft hij het huis gekocht, opgeknapt en daarna weer te koop gezet. Slim dat hij gebruik maakt van een niet-zelfbewoningsclausule, want daardoor weten jullie dat de verkoper het huis minder goed kent dan iemand die er decennia lang in heeft gewoond.

Ook een projectontwikkelaar kan je alleen aansprakelijk stellen voor gebreken als hem iets te verwijten valt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Mariëlle, Ik begrijp je vraag niet. Waarom zou een projectontwikkelaar geen geldige niet-zelfbewoningsclausule kunnen opnemen? Blijkbaar heeft hij het huis gekocht, opgeknapt en daarna weer te koop gezet. Slim dat hij gebruik maakt van een niet-zelfbewoningsclausule, want daardoor weten jullie dat de verkoper het huis minder goed kent dan iemand die er decennia lang in heeft gewoond. Ook een projectontwikkelaar kan je alleen aansprakelijk stellen voor gebreken als hem iets te verwijten valt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
sara bream op maandag 06 augustus 2018 16:40

Hallo Wim,

Ik heb onlangs een huis gekocht en een ouderdomsclausule getekend. Nu blijkt dat het dak echt compleet op is en de dakdekker er niet eens op durft. Van dezelfde dakdekker hoorden we dat er in 2013 lekkage is geweest en dat er toen al door diverse partijen ( dakdekker en aannemer) is geadviseerd het dak geheel te vervangen. De verkoper heeft dit destijds niet gedaan en alleen de lekkage laten verholpen. In 2016 heeft de verkoper de dakdekker en aannemer weer gebeld om een offerte te laten maken voor het vernieuwen van het dak. Opnieuw werd geadviseerd het dak te laten vervangen ( door 2 verschillende bedrijven) Opnieuw heeft de verkoper besloten hier niets mee te doen. Toen ik de woning kocht heeft mijn aankoopmakelaar gevraagd of er dingen waren die wij zouden moeten weten. Aangegeven werd dat de kookplaat wel eens haperde. Maar meer was er niet bekend.

Nu blijkt het dak dusdanig slecht te zijn dat het echt niet vertrouwd is. ( ik heb diverse dakdekkers gevraagd voor informatie) De verkoper wil van alles niets weten en geeft aan dat ik door het tekenen van de clausule afstand heb genomen van alle zaken. Nu ben ik van mening dat de zaak toch anders licht omdat hij wist hoe eea ervoor stond volgens mij een mededelingsplicht heeft. (De verkopend makelaar wist overigens ook van niets.) De aannemer die er in 2016 bij betrokken was en de dakdekker willen wel een verklaring schrijven dat ze destijds al hebben geadviseerd het dak te vervangen. Ook heb ik de offerte gekregen die de verkoper destijds heeft ontvangen ( incl foto's) De vraag is, kan ik hier iets mee? Graag hoor ik van u. Met vriendelijke griet, sara en Menno

Hallo Wim, Ik heb onlangs een huis gekocht en een ouderdomsclausule getekend. Nu blijkt dat het dak echt compleet op is en de dakdekker er niet eens op durft. Van dezelfde dakdekker hoorden we dat er in 2013 lekkage is geweest en dat er toen al door diverse partijen ( dakdekker en aannemer) is geadviseerd het dak geheel te vervangen. De verkoper heeft dit destijds niet gedaan en alleen de lekkage laten verholpen. In 2016 heeft de verkoper de dakdekker en aannemer weer gebeld om een offerte te laten maken voor het vernieuwen van het dak. Opnieuw werd geadviseerd het dak te laten vervangen ( door 2 verschillende bedrijven) Opnieuw heeft de verkoper besloten hier niets mee te doen. Toen ik de woning kocht heeft mijn aankoopmakelaar gevraagd of er dingen waren die wij zouden moeten weten. Aangegeven werd dat de kookplaat wel eens haperde. Maar meer was er niet bekend. Nu blijkt het dak dusdanig slecht te zijn dat het echt niet vertrouwd is. ( ik heb diverse dakdekkers gevraagd voor informatie) De verkoper wil van alles niets weten en geeft aan dat ik door het tekenen van de clausule afstand heb genomen van alle zaken. Nu ben ik van mening dat de zaak toch anders licht omdat hij wist hoe eea ervoor stond volgens mij een mededelingsplicht heeft. (De verkopend makelaar wist overigens ook van niets.) De aannemer die er in 2016 bij betrokken was en de dakdekker willen wel een verklaring schrijven dat ze destijds al hebben geadviseerd het dak te vervangen. Ook heb ik de offerte gekregen die de verkoper destijds heeft ontvangen ( incl foto's) De vraag is, kan ik hier iets mee? Graag hoor ik van u. Met vriendelijke griet, sara en Menno
Wim de Leeuw op dinsdag 07 augustus 2018 07:57

Bestie Sara en Menno,

Julie casus is behoorlijk complex. De beslissingen van rechters over dit onderwerp zijn zeer ‘feitelijk’. De juridische regels zijn op zichzelf niet heel complex, de beslissing van rechters is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval.

In jullie geval zijn er naar meerdere partijen verwijten te maken. In willekeurige volgorde.

Verkopers

Heel eerlijk gezegd vind ik dat de verkopende partij zijn of haar mededelingsplicht heeft geschonden. De verkoper wist dat het dak eigenlijk vervangen moest worden omdat hem dat door twee verschillende partijen is verteld, maar heeft jullie daarover niet geïnformeerd.

Hebben jullie, voor, tijdens of na de koop van het huis inzage gekregen in de ‘vragenlijst verkoop woningen’? Vraag 3 van dat formulier gaat over daken. Bij die vraag wordt de verkoper uitdrukkelijk gevraagd of er sprake is geweest van lekkages. Ook het antwoord op de slotvraag van de vragenlijst verkoop woningen (“Nadere informatie (overige zaken die de koper naar uw mening moet weten)“ is uiterst interessant.

Het standpunt van de verkoper, dat de ouderdomsclausule hem een excuus geeft om geen informatie te verschaffen over zaken die belangrijk zijn, is echt onzin. En ik denk dat elke rechter daar hetzelfde over denkt.

Kopers

Jullie hebben een oud huis gekocht met een ouderdomsclausule. Jullie hebben weliswaar een aankoopmakelaar ingeschakeld, maar jullie hebben het huis niet bouwkundig laten keuren. Dat zou jullie kunnen worden verweten, in elk geval als jullie aankoopmakelaar jullie het advies heeft gegeven om het huis te laten keuren.

Aankoopmakelaar

Als jullie aankoopmakelaar jullie niet expliciet het advies heeft gegeven om het huis bouwkundig te laten keuren, denk ik dat jullie makelaar een ernstig probleem heeft. Als hij het advies wel heeft gegeven en jullie dat advies niet hebben opgevolgd, ligt dat probleem bij jullie. Maar als een aankoopmakelaar bij de aankoop van een ouder huis niet expliciet het advies geeft om het huis te laten keuren, dan maakt hij wat mij betreft een grove fout.

Mijn advies:

Zoek een kei van een advocaat, gespecialiseerd op dit gebied. Zorg dat je beschikt over de adviezen die door beide dakdekkers zijn uitgebracht. Betrek je aankoopmakelaar niet in jullie juridische acties, omdat er een grote kans is dat hij op zijn minst voor een deel verantwoordelijk en dus aansprakelijk is.

Ik ben heel benieuwd hoe de zaak afloopt. Zou je me op de hoogte willen houden? Als je dat wilt, dan kan je onder mijn reactie in de toekomst (klik op ANTWOORD) reageren.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Bestie Sara en Menno, Julie casus is behoorlijk complex. De beslissingen van rechters over dit onderwerp zijn zeer ‘feitelijk’. De juridische regels zijn op zichzelf niet heel complex, de beslissing van rechters is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. In jullie geval zijn er naar meerdere partijen verwijten te maken. In willekeurige volgorde. [i]Verkopers[/i] Heel eerlijk gezegd vind ik dat de verkopende partij zijn of haar mededelingsplicht heeft geschonden. De verkoper wist dat het dak eigenlijk vervangen moest worden omdat hem dat door twee verschillende partijen is verteld, maar heeft jullie daarover niet geïnformeerd. Hebben jullie, voor, tijdens of na de koop van het huis inzage gekregen in de ‘vragenlijst verkoop woningen’? Vraag 3 van dat formulier gaat over daken. Bij die vraag wordt de verkoper uitdrukkelijk gevraagd of er sprake is geweest van lekkages. Ook het antwoord op de slotvraag van de vragenlijst verkoop woningen (“Nadere informatie (overige zaken die de koper naar uw mening moet weten)“ is uiterst interessant. Het standpunt van de verkoper, dat de ouderdomsclausule hem een excuus geeft om geen informatie te verschaffen over zaken die belangrijk zijn, is echt onzin. En ik denk dat elke rechter daar hetzelfde over denkt. [u]Kopers[/u] Jullie hebben een oud huis gekocht met een ouderdomsclausule. Jullie hebben weliswaar een aankoopmakelaar ingeschakeld, maar jullie hebben het huis niet bouwkundig laten keuren. Dat zou jullie kunnen worden verweten, in elk geval als jullie aankoopmakelaar jullie het advies heeft gegeven om het huis te laten keuren. [i]Aankoopmakelaar[/i] Als jullie aankoopmakelaar jullie niet expliciet het advies heeft gegeven om het huis bouwkundig te laten keuren, denk ik dat jullie makelaar een ernstig probleem heeft. Als hij het advies wel heeft gegeven en jullie dat advies niet hebben opgevolgd, ligt dat probleem bij jullie. Maar als een aankoopmakelaar bij de aankoop van een ouder huis niet expliciet het advies geeft om het huis te laten keuren, dan maakt hij wat mij betreft een grove fout. Mijn advies: Zoek een kei van een advocaat, gespecialiseerd op dit gebied. Zorg dat je beschikt over de adviezen die door beide dakdekkers zijn uitgebracht. Betrek je aankoopmakelaar niet in jullie juridische acties, omdat er een grote kans is dat hij op zijn minst voor een deel verantwoordelijk en dus aansprakelijk is. Ik ben heel benieuwd hoe de zaak afloopt. Zou je me op de hoogte willen houden? Als je dat wilt, dan kan je onder mijn reactie in de toekomst (klik op ANTWOORD) reageren. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Raymond alders op woensdag 08 augustus 2018 12:56

we hebben onze woonboerderij verkocht. daar ligt in de woonkamer een vloerverwarming die er al in zat toen wij het kochten. we hebben er 23 jaar naar tevredenheid gewoond en stookte altijd een houtkachel i.c.m. die vloerverwarming. de nieuwe bewoners hebben de complete installatie vervangen en nu blijkt de vloerverwarming niet/ niet goed te werken omdat er niet voldoende dekking in de vloer zit. zij zeggen nu dat dit een verborgen gebrek is en stellen ons aansprakelijk.
Zij wonen nu ruim 16 mnd in deze woning en komen ruim een jaar na dato en een winter verder bij ons aankloppen. mijn vraag is nu zijn wij hier verantwoordelijk voor en kan je dit als verborgen gebrek zien.

we hebben onze woonboerderij verkocht. daar ligt in de woonkamer een vloerverwarming die er al in zat toen wij het kochten. we hebben er 23 jaar naar tevredenheid gewoond en stookte altijd een houtkachel i.c.m. die vloerverwarming. de nieuwe bewoners hebben de complete installatie vervangen en nu blijkt de vloerverwarming niet/ niet goed te werken omdat er niet voldoende dekking in de vloer zit. zij zeggen nu dat dit een verborgen gebrek is en stellen ons aansprakelijk. Zij wonen nu ruim 16 mnd in deze woning en komen ruim een jaar na dato en een winter verder bij ons aankloppen. mijn vraag is nu zijn wij hier verantwoordelijk voor en kan je dit als verborgen gebrek zien.
Wim de Leeuw op woensdag 08 augustus 2018 17:48

Beste Raymond,

De kopers hebben het huis in beginsel gekocht in de staat waarin het huis zich bevond op het moment van de koop.

Als de vloerverwarming destijds werkte toen jullie in het huis woonden, dan is het aannemelijk dat de vloerverwarming ook werkte op het moment van de verkoop.

En dus is het zeer onaannemelijk dat de kopers, 16 maanden na de koop en na een zeer koude winter, nu opeens een probleem ontdekken dat er ten tijde van de koop al was.

Jullie zijn hier naar mijn mening niet verantwoordelijk voor. En wat mij betreft is er geen sprake van een verborgen gebrek. Als de vloerverwarming 23 jaar lang heeft gewerkt, dan was er bij de koop geen gebrek. Dat gebrek moet logischerwijs daarna zijn ontstaan.

Ik zou me hier weinig zorgen over maken. Het feit dat de kopers jullie aansprakelijk stellen 'in verband met een verborgen gebrek' geeft aan dat ze het onderwerp niet goed begrijpen en vermoedelijk geen juridische bijstand hebben gehad. Want ALS er sprake zou zijn van een verborgen gebrek, dan komt dat verborgen gebrek per definitie voor rekening en risico van de kopers.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Raymond, De kopers hebben het huis in beginsel gekocht in de staat waarin het huis zich bevond op het moment van de koop. Als de vloerverwarming destijds werkte toen jullie in het huis woonden, dan is het aannemelijk dat de vloerverwarming ook werkte op het moment van de verkoop. En dus is het zeer onaannemelijk dat de kopers, 16 maanden na de koop en na een zeer koude winter, nu opeens een probleem ontdekken dat er ten tijde van de koop al was. Jullie zijn hier naar mijn mening niet verantwoordelijk voor. En wat mij betreft is er geen sprake van een verborgen gebrek. Als de vloerverwarming 23 jaar lang heeft gewerkt, dan was er bij de koop geen gebrek. Dat gebrek moet logischerwijs daarna zijn ontstaan. Ik zou me hier weinig zorgen over maken. Het feit dat de kopers jullie aansprakelijk stellen 'in verband met een verborgen gebrek' geeft aan dat ze het onderwerp niet goed begrijpen en vermoedelijk geen juridische bijstand hebben gehad. Want ALS er sprake zou zijn van een verborgen gebrek, dan komt dat verborgen gebrek per definitie voor rekening en risico van de kopers. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Harry op vrijdag 17 augustus 2018 11:18

Uit een zeer teleurstellende ervaring weet ik dat wanneer je als verkoper in een rechtszaak terecht komt bij een verkeerde rechter, die alleen maar oog en oor heeft voor de argumenten van de koper en alle bewijsbare tegenargumenten terzijde schuift, je alsnog aan het kortste eind trekt. Het is triest gesteld met de rechtspraak in Nederland. Klagen hierover helpt ook al niet. Reactie rechtbank: "Ik deel uw mening niet." Einde verhaal. Ik ben er klaar mee. Al heeft het heel veel geld gekost.

Uit een zeer teleurstellende ervaring weet ik dat wanneer je als verkoper in een rechtszaak terecht komt bij een verkeerde rechter, die alleen maar oog en oor heeft voor de argumenten van de koper en alle bewijsbare tegenargumenten terzijde schuift, je alsnog aan het kortste eind trekt. Het is triest gesteld met de rechtspraak in Nederland. Klagen hierover helpt ook al niet. Reactie rechtbank: "Ik deel uw mening niet." Einde verhaal. Ik ben er klaar mee. Al heeft het heel veel geld gekost.
Leonie op vrijdag 31 augustus 2018 13:08

Goedemiddag,
Ik heb op 4 juli mijn huis verkocht. Nu informeren de kopers mij dat er een lekkage is. In het verleden heb ik een vochtplek daar geconstateerd. Daar heb ik onderzoek naar laten doen. Er is een gat in het plafond geboord, waarbij ik verwachtte dat er veel water uit zou komen, maar er kwam helemaal niets. Iemand anders die in de bouw bekend is, heeft toen gesuggereerd dat het condens was, omdat ik in die ruimte mijn was droogde. Nadat ik daarmee ben gestopt, is de plek niet meer teruggekomen. Ik heb hem weer redelijk gefatsoeneerd en bij de verkoop ook de makelaar op die plek gewezen. Hij heeft toen met een vochtmeter gecontroleerd of er een verschil was, tussen de vochtplek en de rest van het plafond. Dat was niet het geval. In de tijd vanaf februari heb ik daar geen was meer gedroogd, en heeft het beslist nog geregend. Er is echter ook sprake van een lange droge zomer, en hevige regenval vorige week. De kopers hebben nu een lekkage op die plek en vinden dat ik de schade moet (laten) herstellen. Hebben ze daar gelijk in?

Goedemiddag, Ik heb op 4 juli mijn huis verkocht. Nu informeren de kopers mij dat er een lekkage is. In het verleden heb ik een vochtplek daar geconstateerd. Daar heb ik onderzoek naar laten doen. Er is een gat in het plafond geboord, waarbij ik verwachtte dat er veel water uit zou komen, maar er kwam helemaal niets. Iemand anders die in de bouw bekend is, heeft toen gesuggereerd dat het condens was, omdat ik in die ruimte mijn was droogde. Nadat ik daarmee ben gestopt, is de plek niet meer teruggekomen. Ik heb hem weer redelijk gefatsoeneerd en bij de verkoop ook de makelaar op die plek gewezen. Hij heeft toen met een vochtmeter gecontroleerd of er een verschil was, tussen de vochtplek en de rest van het plafond. Dat was niet het geval. In de tijd vanaf februari heb ik daar geen was meer gedroogd, en heeft het beslist nog geregend. Er is echter ook sprake van een lange droge zomer, en hevige regenval vorige week. De kopers hebben nu een lekkage op die plek en vinden dat ik de schade moet (laten) herstellen. Hebben ze daar gelijk in?
Wim de Leeuw op vrijdag 31 augustus 2018 13:52

Dag Leonie,

Als ik je verhaal lees, dan had je geen enkele reden om aan te nemen dat er sprake was van een probleem of gebrek. Zo er sprake was van een gebrek, was dat gebrek verborgen.

De kopers hebben het huis gekocht inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. Deze komen voor rekening en risico van de koper.

Wat mij betreft hebben de kopers dus geen gelijk.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Leonie, Als ik je verhaal lees, dan had je geen enkele reden om aan te nemen dat er sprake was van een probleem of gebrek. Zo er sprake was van een gebrek, was dat gebrek verborgen. De kopers hebben het huis gekocht inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. Deze komen voor rekening en risico van de koper. Wat mij betreft hebben de kopers dus geen gelijk. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gustaw op dinsdag 04 september 2018 22:05

Hallo Wim,

Een jaar geleden hebben wij een woning gekocht met vele scheuren in de binnenmuren. De verkoper zei dat er al heel lang scheuren zaten. In ieder geval zolang hij hier woont ( rond 1983. Huis van 1980).De verkoopmakelaar en de aankoopmakelaar waren beiden van mening dat er sprake was van aardbevingschade. Buren in gelijke woningen hadden al schadevergoedingen gekregen van de nam.

Nog voordat wij de dag na de bezichtiging een bod konden uitbrengen zoals afgesproken, had de verkoper al een bod geaccepteerd. Hier zijn wij uiteindelijk overheen gegaan. Uitgaande van de expertise van de makelaard hebben wij toen ter tijd geen bouwkundige keuring laten doen.

Voor de overdracht is de procedure bij de nam gestart en in de koopakte aan ons overgedragen. Na een moeizame procedure die 1 jaar geduurt heeft, is een deel van de schade aangemerkt als aardbevinssachade.

In de tussentijd vertrouwden wij het oordeel van de makelaars niet dat het om aardbevingsschade ging. Toen wij een nieuwe laminaatvloer wilden plaatsen, bleek de vloer 3-4 cm hoogteverschil te hebben op meerdere plekken. Eind 2017 hebben wij daarom alsnog een bouwkundige keuring laten doen.

De bouwkundige stond voor een raadsel. De betonnen vloer met plavuizen bleek doorgezakt. Hierdoor trokken de platen het hele huis uitelkaar wat voor de vele scheuren heeft gezorgd. De betonplaten zelf waren echter in orde. Er was geen betonrot. Na dat er en gat gemaakt was in de plavuuzen en cementdekvloer ter hoogte van de scheur welke dwars over de hele woonkamer loopt, bleken de betonplaten niet aan elkaar verbonden te zijn.

Het ontbreken van een verbinding in de vorm van wapening was volgens de bouwkundige de reden waarom de platen zijn gaan doorzakken. Dit zou kort na de bouw gebeurt zijn en zou ook passen bij de vroege scheurvorming die de verkoper aangaf. De bouwkundige gaf aan nog nooit een dergelijke constructiefout gezien te hebben. De hele woning is van onder tot boven gaan scheuren. Zowel de vloeren als muren. Dit was gedeeltelijk zichtbaar tijdens de bezichtiging. Het advies was om de vloer inc cementdeklaag te verwijderen en een nieuwe betonlaag aan te brengen met bewapening om de platen aan elkaar te verbinden.

Direct na de bouwkundige keuring en nog voordat duidelijk was wat de previeze reden van de doorgezakte platen was, hebben wij de verkoper in gebreke gesteld. Deze leek welwillend en zou afwachten wat er verder uit het onderzoek naar voren zou komen.

Kort daarna weigerde de verkoper in gesprek te gaan. Hij verwijst ons tot op heden telkens naar de verkoopmakelaar voor de afhandeling. Deze is ook niet bereid het gesprek aan te gaan.

Vanuit de schadevergoeding van de nam hebben wij de scheuren in de muren kunnen repareren. De oorzaak bleef echter onopgelost en iets dat wij op de verkoper willen verhalen als verborgen gebrek dat normaal gebruik van de woning onmogelijk maakt.

In de tussentijd is het na lang zoeken gelukt om een aannemer te vinden die de herstelwerkzaamheden kan uitvoeren en tegen aanvaardbare kosten. De herstelwerkzaamheden worden momenteel uitgevoerd. De enige andere die een offerte had uitgebracht rekende 19.000 voor de helft van het te verrichten werk. Dit vonden wij absurd en niet iets waarmee wij naar de verkoper konden gaan. Anderen deden slechts delen van de klus of reageerden nieteens.

Wij zien geen andere opties dan een rechtsgang om een schadevergoeding te eisen. Hoe groot acht jij de kans dat dit wordt toegekend?


Hallo Wim, Een jaar geleden hebben wij een woning gekocht met vele scheuren in de binnenmuren. De verkoper zei dat er al heel lang scheuren zaten. In ieder geval zolang hij hier woont ( rond 1983. Huis van 1980).De verkoopmakelaar en de aankoopmakelaar waren beiden van mening dat er sprake was van aardbevingschade. Buren in gelijke woningen hadden al schadevergoedingen gekregen van de nam. Nog voordat wij de dag na de bezichtiging een bod konden uitbrengen zoals afgesproken, had de verkoper al een bod geaccepteerd. Hier zijn wij uiteindelijk overheen gegaan. Uitgaande van de expertise van de makelaard hebben wij toen ter tijd geen bouwkundige keuring laten doen. Voor de overdracht is de procedure bij de nam gestart en in de koopakte aan ons overgedragen. Na een moeizame procedure die 1 jaar geduurt heeft, is een deel van de schade aangemerkt als aardbevinssachade. In de tussentijd vertrouwden wij het oordeel van de makelaars niet dat het om aardbevingsschade ging. Toen wij een nieuwe laminaatvloer wilden plaatsen, bleek de vloer 3-4 cm hoogteverschil te hebben op meerdere plekken. Eind 2017 hebben wij daarom alsnog een bouwkundige keuring laten doen. De bouwkundige stond voor een raadsel. De betonnen vloer met plavuizen bleek doorgezakt. Hierdoor trokken de platen het hele huis uitelkaar wat voor de vele scheuren heeft gezorgd. De betonplaten zelf waren echter in orde. Er was geen betonrot. Na dat er en gat gemaakt was in de plavuuzen en cementdekvloer ter hoogte van de scheur welke dwars over de hele woonkamer loopt, bleken de betonplaten niet aan elkaar verbonden te zijn. Het ontbreken van een verbinding in de vorm van wapening was volgens de bouwkundige de reden waarom de platen zijn gaan doorzakken. Dit zou kort na de bouw gebeurt zijn en zou ook passen bij de vroege scheurvorming die de verkoper aangaf. De bouwkundige gaf aan nog nooit een dergelijke constructiefout gezien te hebben. De hele woning is van onder tot boven gaan scheuren. Zowel de vloeren als muren. Dit was gedeeltelijk zichtbaar tijdens de bezichtiging. Het advies was om de vloer inc cementdeklaag te verwijderen en een nieuwe betonlaag aan te brengen met bewapening om de platen aan elkaar te verbinden. Direct na de bouwkundige keuring en nog voordat duidelijk was wat de previeze reden van de doorgezakte platen was, hebben wij de verkoper in gebreke gesteld. Deze leek welwillend en zou afwachten wat er verder uit het onderzoek naar voren zou komen. Kort daarna weigerde de verkoper in gesprek te gaan. Hij verwijst ons tot op heden telkens naar de verkoopmakelaar voor de afhandeling. Deze is ook niet bereid het gesprek aan te gaan. Vanuit de schadevergoeding van de nam hebben wij de scheuren in de muren kunnen repareren. De oorzaak bleef echter onopgelost en iets dat wij op de verkoper willen verhalen als verborgen gebrek dat normaal gebruik van de woning onmogelijk maakt. In de tussentijd is het na lang zoeken gelukt om een aannemer te vinden die de herstelwerkzaamheden kan uitvoeren en tegen aanvaardbare kosten. De herstelwerkzaamheden worden momenteel uitgevoerd. De enige andere die een offerte had uitgebracht rekende 19.000 voor de helft van het te verrichten werk. Dit vonden wij absurd en niet iets waarmee wij naar de verkoper konden gaan. Anderen deden slechts delen van de klus of reageerden nieteens. Wij zien geen andere opties dan een rechtsgang om een schadevergoeding te eisen. Hoe groot acht jij de kans dat dit wordt toegekend?
Wim de Leeuw op dinsdag 04 september 2018 22:46

Beste Gustaw,

Voordat ik reageer: ik ben makelaar in de randstad, mijn bedrijf heeft vestigingen in de Bollenstreek en in de Leidse regio. Ik weet NIETS van aardbevingsschade en ik weet NIETS van de procedure rondom schadevergoedingen door de NAM. En eigenlijk heb ik dus niet de expertise om hier iets zinnigs over te zeggen. Ik kan wel een paar algemene opmerkingen maken.

Het is binnen ons bedrijf gebruikelijk dat we aankoopcliënten DRINGEND adviseren om het huis bouwkundig te laten keuren. Als een aankoopklant dat weigert, dan bevestigen we hem schriftelijk dat hij dat op eigen risico doet. Ik vind het ongelofelijk onverstandig om een huis 'met veel scheuren in de binnenmuren' niet te laten keuren uitgaande van de expertise van de makelaars. Ik vind dat niet handig van jullie als kopers, maar ik vind vooral dat het op de weg van jullie aankoopmakelaar had gelegen om jullie dat te adviseren.

Blijkbaar is er sprake van twee oorzaken van de schade. Een deel van de schade wordt veroorzaakt door de aardbevingen, een deel wordt blijkbaar veroorzaakt door een constructiefout. Ik denk dat de verkopers daarvan niet hebben geweten. En dus is er sprake van een verborgen gebrek. En verborgen gebreken zijn het probleem van de koper, niet van de verkoper.

Ik vraag me af of jullie stelling dat het huis op dit moment niet geschikt is voor bewoning, stand houdt bij de rechter.

Nogmaals, ik mis de specifieke expertise om hier iets zinnigs over te zeggen. Maar ik acht jullie kansen op succes niet heel groot.

Alle kopers van woningen leven in de veronderstelling dat een 'verborgen gebrek' het probleem van de verkoper is. Het is juist andersom. En dat is de belangrijkste reden dat ik mijn blogs heb geschreven. De verkoper is in beginsel niet verantwoordelijkheid voor gebreken die het normale gebruik niet in de weg staan en die bij hem niet bekend waren. Dàt is - heel ongenuanceerd - de essentie van het onderwerp 'verborgen gebreken'.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Beste Gustaw, Voordat ik reageer: ik ben makelaar in de randstad, mijn bedrijf heeft vestigingen in de Bollenstreek en in de Leidse regio. Ik weet NIETS van aardbevingsschade en ik weet NIETS van de procedure rondom schadevergoedingen door de NAM. En eigenlijk heb ik dus niet de expertise om hier iets zinnigs over te zeggen. Ik kan wel een paar algemene opmerkingen maken. Het is binnen ons bedrijf gebruikelijk dat we aankoopcliënten DRINGEND adviseren om het huis bouwkundig te laten keuren. Als een aankoopklant dat weigert, dan bevestigen we hem schriftelijk dat hij dat op eigen risico doet. Ik vind het ongelofelijk onverstandig om een huis 'met veel scheuren in de binnenmuren' niet te laten keuren uitgaande van de expertise van de makelaars. Ik vind dat niet handig van jullie als kopers, maar ik vind vooral dat het op de weg van jullie aankoopmakelaar had gelegen om jullie dat te adviseren. Blijkbaar is er sprake van twee oorzaken van de schade. Een deel van de schade wordt veroorzaakt door de aardbevingen, een deel wordt blijkbaar veroorzaakt door een constructiefout. Ik denk dat de verkopers daarvan niet hebben geweten. En dus is er sprake van een verborgen gebrek. En verborgen gebreken zijn het probleem van de koper, niet van de verkoper. Ik vraag me af of jullie stelling dat het huis op dit moment niet geschikt is voor bewoning, stand houdt bij de rechter. Nogmaals, ik mis de specifieke expertise om hier iets zinnigs over te zeggen. Maar ik acht jullie kansen op succes niet heel groot. Alle kopers van woningen leven in de veronderstelling dat een 'verborgen gebrek' het probleem van de verkoper is. Het is juist andersom. En dat is de belangrijkste reden dat ik mijn blogs heb geschreven. De verkoper is in beginsel niet verantwoordelijkheid voor gebreken die het normale gebruik niet in de weg staan en die bij hem niet bekend waren. Dàt is - heel ongenuanceerd - de essentie van het onderwerp 'verborgen gebreken'. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jente op maandag 10 september 2018 15:53

Beste Wim,

Ik heb vorig jaar een huis gekocht en nu blijkt dat als ik de aardlekschakelaar om zet, o.a. de oven aan blijft staan. Dat lijkt mij niet de bedoeling en gevaarlijk bovendien. Volgens mij is de meterkast relatief nieuw, dus er lijkt een fout te zijn gemaakt in de aanleg. Valt dit onder een verborgen gebrek?

Groet, GJ

Beste Wim, Ik heb vorig jaar een huis gekocht en nu blijkt dat als ik de aardlekschakelaar om zet, o.a. de oven aan blijft staan. Dat lijkt mij niet de bedoeling en gevaarlijk bovendien. Volgens mij is de meterkast relatief nieuw, dus er lijkt een fout te zijn gemaakt in de aanleg. Valt dit onder een verborgen gebrek? Groet, GJ
Wim de Leeuw op maandag 10 september 2018 16:48

Dag GJ,

De verkopers zullen dit vermoedelijk niet hebben geweten. En DUS is er sprake van een verborgen gebrek.

Dat er sprake is van een verborgen gebrek - een gebrek dat aan de verkopers onbekend was en waarover ze dus in het kader van hun mededelingsplicht niets hebben kunnen mededelen - houdt in dat het probleem voor jullie rekening en risico komt. Jullie hebben het huis, op grond van artikel zes van de door jullie ondertekende koopovereenkomst, gekocht 'inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken'.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag GJ, De verkopers zullen dit vermoedelijk niet hebben geweten. En DUS is er sprake van een verborgen gebrek. Dat er sprake is van een verborgen gebrek - een gebrek dat aan de verkopers onbekend was en waarover ze dus in het kader van hun mededelingsplicht niets hebben kunnen mededelen - houdt in dat het probleem voor jullie rekening en risico komt. Jullie hebben het huis, op grond van artikel zes van de door jullie ondertekende koopovereenkomst, gekocht 'inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken'. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
John op dinsdag 11 september 2018 14:17

Korte vraag. als je in het (ver)koopcontract van een woning van 60jaar en ouder een een ouderdomsclausule hebt ingelast wordt er dan van de kopende partij, die geen aankoopmakelaar heeft ingeschakelt, een onderzoeksplicht verwacht? bv bouwkundige inspectie
Nu begint de koper over oude daklekkages ed

Korte vraag. als je in het (ver)koopcontract van een woning van 60jaar en ouder een een ouderdomsclausule hebt ingelast wordt er dan van de kopende partij, die geen aankoopmakelaar heeft ingeschakelt, een onderzoeksplicht verwacht? bv bouwkundige inspectie Nu begint de koper over oude daklekkages ed
Wim de Leeuw op dinsdag 11 september 2018 16:31

Dag John,

Met een ouderdomsclausule wordt de aansprakelijkheid voor de verkoper beperkt in het geval er zich na de verkoop (verborgen) gebreken voordoen die verband houden met de leeftijd van het pand. Als de aansprakelijkheid van de verkoper wordt beperkt, dan neemt de verantwoordelijkheid van de koper toe. Van de koper wordt dus verwacht dat hij, nog meer dan in normale situaties, onderzoek pleegt of laat plegen. Als de koper dat niet heeft gedaan, dan staat hij beduidend minder sterk als er toch gebreken naar boven komen.

Dat betekent overigens niet dat de verkoper helemaal niet meer aansprakelijk kan zijn voor gebreken. De verkoper blijft bijvoorbeeld aansprakelijkheid voor gebreken die hij zelf kende en zelf had moeten mededelen, daar verandert een ouderdomsclausule helemaal niets aan. Verder heeft een ouderdomsclausule geen effect op gebreken aan jongere (vernieuwde of gerenoveerde onderdelen) van het huis.

De verkoper staat een stuk sterker, de koper staat minder sterk en al helemaal als hij heeft verzuimd om zijn onderzoeksplicht op een verantwoorde manier in te vullen. Daarmee is echter niet gezegd dat je een koper altijd het bos in kunt sturen als er gebruik is gemaakt van een ouderdomsclausule!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw









Dag John, Met een ouderdomsclausule wordt de aansprakelijkheid voor de verkoper beperkt in het geval er zich na de verkoop (verborgen) gebreken voordoen die verband houden met de leeftijd van het pand. Als de aansprakelijkheid van de verkoper wordt beperkt, dan neemt de verantwoordelijkheid van de koper toe. Van de koper wordt dus verwacht dat hij, nog meer dan in normale situaties, onderzoek pleegt of laat plegen. Als de koper dat niet heeft gedaan, dan staat hij beduidend minder sterk als er toch gebreken naar boven komen. Dat betekent overigens niet dat de verkoper helemaal niet meer aansprakelijk kan zijn voor gebreken. De verkoper blijft bijvoorbeeld aansprakelijkheid voor gebreken die hij zelf kende en zelf had moeten mededelen, daar verandert een ouderdomsclausule helemaal niets aan. Verder heeft een ouderdomsclausule geen effect op gebreken aan jongere (vernieuwde of gerenoveerde onderdelen) van het huis. De verkoper staat een stuk sterker, de koper staat minder sterk en al helemaal als hij heeft verzuimd om zijn onderzoeksplicht op een verantwoorde manier in te vullen. Daarmee is echter niet gezegd dat je een koper altijd het bos in kunt sturen als er gebruik is gemaakt van een ouderdomsclausule! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Bas op dinsdag 02 oktober 2018 14:39

Goedendag,

Ik heb een vraag over een eventuele verzakte garage bij ons (bijna) verkochte huis. De koop is bijna rond, nu is er via de aankoopmakelaar van de kopers van ons huis tegen onze makelaar gezegd dat ik bewust en moedwillig de verzakking van de garage heb verzwegen. De "verzakking" is mij bekend. Het betreft een dubbele garage, de andere garage helft is van de buren. De "verzakking" is naar hun kant. De mogelijke oorzaak is niet bekend, het is in de laatste 1,5 jaar opgevallen. De buren menen dat dit eventueel komt door de aanleg van drainage door de gemeente in de brandgang erachter. Maar het kan ook het garage dak zijn.... Er is overigens geen lekkage.
Ons huis is heel erg snel verkocht en door alle commotie heb ik dit vergeten te melden. Dus heb ik de meldingsplicht geschonden. De kopers hebben het huis overigens NIET bouwkundig laten inspecteren. Het huis is uit 1970 en de garage staat los van het huis. Hoe moeten we nu verder?

Goedendag, Ik heb een vraag over een eventuele verzakte garage bij ons (bijna) verkochte huis. De koop is bijna rond, nu is er via de aankoopmakelaar van de kopers van ons huis tegen onze makelaar gezegd dat ik bewust en moedwillig de verzakking van de garage heb verzwegen. De "verzakking" is mij bekend. Het betreft een dubbele garage, de andere garage helft is van de buren. De "verzakking" is naar hun kant. De mogelijke oorzaak is niet bekend, het is in de laatste 1,5 jaar opgevallen. De buren menen dat dit eventueel komt door de aanleg van drainage door de gemeente in de brandgang erachter. Maar het kan ook het garage dak zijn.... Er is overigens geen lekkage. Ons huis is heel erg snel verkocht en door alle commotie heb ik dit vergeten te melden. Dus heb ik de meldingsplicht geschonden. De kopers hebben het huis overigens NIET bouwkundig laten inspecteren. Het huis is uit 1970 en de garage staat los van het huis. Hoe moeten we nu verder?
Wim de Leeuw op dinsdag 02 oktober 2018 16:42

Dag Bas,

Je hebt een verkopend makelaar ingeschakeld. Ik vraag me daarom af waarom je mij deze vraag stelt. Dit zijn toch zaken die je over zou moeten kunnen laten aan de verkopend makelaar?

Uiteraard geef ik je graag mijn advies.

Dat de aankoopmakelaar een spreekwoordelijke grote broek aantrekt, dat begrijp ik wel. Want jij hebt als verkoper een misser gemaakt (jij had dit moeten melden aan je verkopend makelaar, al dan niet via de 'vragenlijst verkoop woningen'), je verkoopmakelaar heeft vermoedelijk een misser gemaakt (hij had vermoedelijk de verzakking ook kunnen en moeten constateren) en de aankoopmakelaar valt vermoedelijk hetzelfde verwijt te maken. En van jullie drieën is de aankoopmakelaar het meest gemakkelijk met succes aansprakelijk te stellen. Logisch dat deze als eerste naar jullie wijst want terwijl hij dat doet, wijzen er drie vingers in zijn eigen richting.

Je schrijft dat de koop bijna rond is. Ik concludeer daaruit dat je de koopovereenkomst nog niet hebt getekend. Dat is mooi want daarmee is er strikt formeel nog geen sprake van een geldige koopovereenkomst. En dat geeft je de gelegenheid om dit vuiltje op te lossen voordat er ellende ontstaat.

Je moet je makelaar opdracht geven om in de koopovereenkomst een clausule op te nemen waarin de kopers zich bekend verklaren met dit probleem.

Als de kopers de koopakte tekenen, dan loop je geen risico meer. Als de kopers de koopakte niet tekenen, dan moet je verkopend makelaar op zoek naar een nieuwe koper. En die koper kan je dan meteen volledig informeren.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Dag Bas, Je hebt een verkopend makelaar ingeschakeld. Ik vraag me daarom af waarom je mij deze vraag stelt. Dit zijn toch zaken die je over zou moeten kunnen laten aan de verkopend makelaar? Uiteraard geef ik je graag mijn advies. Dat de aankoopmakelaar een spreekwoordelijke grote broek aantrekt, dat begrijp ik wel. Want [b]jij[/b] hebt als verkoper een misser gemaakt (jij had dit moeten melden aan je verkopend makelaar, al dan niet via de 'vragenlijst verkoop woningen'), je [b]verkoopmakelaar[/b] heeft vermoedelijk een misser gemaakt (hij had vermoedelijk de verzakking ook kunnen en moeten constateren) en de [b]aankoopmakelaar[/b] valt vermoedelijk hetzelfde verwijt te maken. En van jullie drieën is de aankoopmakelaar het meest gemakkelijk met succes aansprakelijk te stellen. Logisch dat deze als eerste naar jullie wijst want terwijl hij dat doet, wijzen er drie vingers in zijn eigen richting. Je schrijft dat de koop bijna rond is. Ik concludeer daaruit dat je de koopovereenkomst nog niet hebt getekend. Dat is mooi want daarmee is er strikt formeel nog geen sprake van een geldige koopovereenkomst. En dat geeft je de gelegenheid om dit vuiltje op te lossen voordat er ellende ontstaat. Je moet je makelaar opdracht geven om in de koopovereenkomst een clausule op te nemen waarin de kopers zich bekend verklaren met dit probleem. Als de kopers de koopakte tekenen, dan loop je geen risico meer. Als de kopers de koopakte niet tekenen, dan moet je verkopend makelaar op zoek naar een nieuwe koper. En die koper kan je dan meteen volledig informeren. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Karina de Goffau op dinsdag 02 oktober 2018 19:37

Beste,

Wij hebben ontdekt dat de vloer verzakt. Dat is in 3 maanden zon 1,5 cm geweest. Er is onderzoek naar gedaan door een bedrijf geregeld door de verzekering. Dit is watde verzekering als conclusie ons stuurde:
Het betreft hier een verborgen gebrek bij aankoop woning. Bewoner heeft foto's van herstel vloer
van facebook vorige eigenaar afgehaald. Herstel heeft nooit het probleem verholpen. Betreft hier
vochtdoorslag door de gevel. Mede door de te lage spouwbeluchtingskanalen die onder de vloer
eindigen. Regenwater stroom hier naar binnen. De balk is met folie ingepakt om optrekkend vocht tegen
te gaan, de vorige bewoner was ervan bewust dat hier een probleem zat. Het bluchtingskanaal zit los
in de binnen muur dus ook al het water wat in de spouw zit kan door de sparing komen. Binnenmuur is
een voorzetwand, de isolatie is compleet doorweekt.

De vorige bewoner heeft aangegeven de vloer 6 jaar geleden vernieuwd te hebben. Waarom hebben ze niet gemeld. Wel stond in de overeenkomst vermeld dat er soms water inde kruipruimte stond. We wonen in Zeeland dus dat is bij veel huizen. Blijkbaar had dit dus een andere oorzaak.
We hebben bij het kopen geen bouwkundig rapport op laten maken.

Is hier sprake van een verborgen gebrek zoals de verzekering aangeeft?

Groet, Karina

Beste, Wij hebben ontdekt dat de vloer verzakt. Dat is in 3 maanden zon 1,5 cm geweest. Er is onderzoek naar gedaan door een bedrijf geregeld door de verzekering. Dit is watde verzekering als conclusie ons stuurde: Het betreft hier een verborgen gebrek bij aankoop woning. Bewoner heeft foto's van herstel vloer van facebook vorige eigenaar afgehaald. Herstel heeft nooit het probleem verholpen. Betreft hier vochtdoorslag door de gevel. Mede door de te lage spouwbeluchtingskanalen die onder de vloer eindigen. Regenwater stroom hier naar binnen. De balk is met folie ingepakt om optrekkend vocht tegen te gaan, de vorige bewoner was ervan bewust dat hier een probleem zat. Het bluchtingskanaal zit los in de binnen muur dus ook al het water wat in de spouw zit kan door de sparing komen. Binnenmuur is een voorzetwand, de isolatie is compleet doorweekt. De vorige bewoner heeft aangegeven de vloer 6 jaar geleden vernieuwd te hebben. Waarom hebben ze niet gemeld. Wel stond in de overeenkomst vermeld dat er soms water inde kruipruimte stond. We wonen in Zeeland dus dat is bij veel huizen. Blijkbaar had dit dus een andere oorzaak. We hebben bij het kopen geen bouwkundig rapport op laten maken. Is hier sprake van een verborgen gebrek zoals de verzekering aangeeft? Groet, Karina
Wim de Leeuw op woensdag 03 oktober 2018 10:49

Beste Karina,

Toen jullie het huis kochten, hebben jullie een koopovereenkomst ondertekend. De kans is zeer groot dat in artikel 6.1 van die koopovereenkomst het volgende stond:

6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

Dat houdt in dat verborgen gebreken - dus problemen met het huis die onbekend waren aan de verkoper en die hij dus niet aan jullie kon melden - voor jullie rekening en risico komen.

De verkoper heeft blijkbaar in het verleden de vloer laten herstellen, maar zonder dat het daadwerkelijke probleem is verholpen. Tenzij de verkoper WIST dat dat daadwerkelijke probleem nog bestond, is er sprake van een verborgen gebrek. En dat bewijs lijkt me heel erg lastig te leveren.

Kortom: ja, er is sprake van een verborgen gebrek. En in tegenstelling tot wat veel mensen denken is dat het probleem van de koper en niet een probleem waarvoor je een verkoper aansprakelijk kunt stellen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Karina, Toen jullie het huis kochten, hebben jullie een koopovereenkomst ondertekend. De kans is zeer groot dat in artikel 6.1 van die koopovereenkomst het volgende stond: [i]6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, [b]zichtbare en onzichtbare gebreken[/b] en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.[/i] Dat houdt in dat verborgen gebreken - dus problemen met het huis die onbekend waren aan de verkoper en die hij dus niet aan jullie kon melden - voor jullie rekening en risico komen. De verkoper heeft blijkbaar in het verleden de vloer laten herstellen, maar zonder dat het daadwerkelijke probleem is verholpen. Tenzij de verkoper WIST dat dat daadwerkelijke probleem nog bestond, is er sprake van een verborgen gebrek. En dat bewijs lijkt me heel erg lastig te leveren. Kortom: ja, er is sprake van een verborgen gebrek. En in tegenstelling tot wat veel mensen denken is dat het probleem van de koper en niet een probleem waarvoor je een verkoper aansprakelijk kunt stellen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
A.boelhouwers op woensdag 10 oktober 2018 09:53

Goede morgen ik had een vraag over de aankoop van een oud huis het is een twee onder een kap nu zit er een scheur in de gevel die loopt van boven naar beneden precies op de scheidingslijn van de twee woningen dit komt naast alle waarschijnlijkheid doordat het huis van de buren verzakt is kan je hierdoor de buren aansprakelijk stellen voor de schade .

Goede morgen ik had een vraag over de aankoop van een oud huis het is een twee onder een kap nu zit er een scheur in de gevel die loopt van boven naar beneden precies op de scheidingslijn van de twee woningen dit komt naast alle waarschijnlijkheid doordat het huis van de buren verzakt is kan je hierdoor de buren aansprakelijk stellen voor de schade .
Wim de Leeuw op woensdag 10 oktober 2018 10:26

Geachte heer / mevrouw Boelhouwers,

U kunt altijd iedereen voor alles en nog wat aansprakelijk stellen. Maar wie eist, bewijst.

Boek 6, artikel 174 bepaalt het volgende: De bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, is, wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, aansprakelijk, tenzij aansprakelijkheid op grond van de vorige afdeling zou hebben ontbroken indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend. U zult dus moeten bewijzen dat de opstal niet voldoet aan de eisen en dat er daardoor gevaar voor personen of zaken is ontstaan.

Als daarvan geen sprake is, dan zou er sprake moeten zijn van een 'onrechtmatige daad', die aan de dader toe te rekenen moet zijn, er moet schade zijn en de schade moet het gevolg zijn van de onrechtmatige daad (causaliteit). Ten slotte moet de norm die is geschonden ertoe hebben gediend om die schade te voorkomen (relativiteit).

Kortom, het is niet ingewikkeld om de buren aansprakelijk te stellen. Maar of een rechter u gelijk gaat geven, betwijfel ik sterk.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Geachte heer / mevrouw Boelhouwers, U kunt altijd iedereen voor alles en nog wat aansprakelijk stellen. Maar wie eist, bewijst. Boek 6, artikel 174 bepaalt het volgende: [i]De bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, is, wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, aansprakelijk, tenzij aansprakelijkheid op grond van de vorige afdeling zou hebben ontbroken indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend.[/i] U zult dus moeten bewijzen dat de opstal niet voldoet aan de eisen en dat er daardoor gevaar voor personen of zaken is ontstaan. Als daarvan geen sprake is, dan zou er sprake moeten zijn van een 'onrechtmatige daad', die aan de dader toe te rekenen moet zijn, er moet schade zijn en de schade moet het gevolg zijn van de onrechtmatige daad (causaliteit). Ten slotte moet de norm die is geschonden ertoe hebben gediend om die schade te voorkomen (relativiteit). Kortom, het is niet ingewikkeld om de buren aansprakelijk te stellen. Maar of een rechter u gelijk gaat geven, betwijfel ik sterk. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Bert op woensdag 24 oktober 2018 15:58

Beste Wim,

Het volgende is er aan de hand:

Er is een woning verkocht (ca 5 jaar oud) met daarbij in de vragenlijst de vermelding 'wij denken dat de verwarmingen werken, maar hebben ze nooit gebruikt'.

Koper komt na 1,5 maand dat er enkele verwarmingen in de woning niet warm worden en stelt verkoper aansprakelijk voor herstel omdat die er vanuit had mogen gaan dat alles werkte bij levering.
Koper had geen aankoopmakelaar en heeft geen keuring gedaan.

Wie staat er hier in zijn recht?

Beste Wim, Het volgende is er aan de hand: Er is een woning verkocht (ca 5 jaar oud) met daarbij in de vragenlijst de vermelding 'wij denken dat de verwarmingen werken, maar hebben ze nooit gebruikt'. Koper komt na 1,5 maand dat er enkele verwarmingen in de woning niet warm worden en stelt verkoper aansprakelijk voor herstel omdat die er vanuit had mogen gaan dat alles werkte bij levering. Koper had geen aankoopmakelaar en heeft geen keuring gedaan. Wie staat er hier in zijn recht?
Wim de Leeuw op woensdag 24 oktober 2018 17:43

Dag Bert,

Wat mij betreft is de verkoper voldoende duidelijk geweest in zijn mededelingsplicht. Hij heeft aangegeven dat hij DACHT dat de verwarmingen werkten, maar heeft ook aangegeven dat hij daar niet zeker van was omdat hij de verwarmingen nooit had gebruikt.

Het had vervolgens op de weg van de koper gelegen om daar nader onderzoek naar te laten doen. De verkoper heeft niet verklaard dat er geen probleem was, de verkoper heeft verklaard dat hij niet WIST OF er een probleem was.

Op zichzelf mag de koper er van uit gaan dat dingen werken. Tenzij de verkoper verklaart dat dat niet het geval is of expliciet verklaart dat hij het niet weet.

De koper heeft zijn onderzoeksplicht verzaakt. Ik denk dat de verkoper volledig in zijn recht staat.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Dag Bert, Wat mij betreft is de verkoper voldoende duidelijk geweest in zijn mededelingsplicht. Hij heeft aangegeven dat hij DACHT dat de verwarmingen werkten, maar heeft ook aangegeven dat hij daar niet zeker van was omdat hij de verwarmingen nooit had gebruikt. Het had vervolgens op de weg van de koper gelegen om daar nader onderzoek naar te laten doen. De verkoper heeft niet verklaard dat er geen probleem was, de verkoper heeft verklaard dat hij niet WIST OF er een probleem was. Op zichzelf mag de koper er van uit gaan dat dingen werken. Tenzij de verkoper verklaart dat dat niet het geval is of expliciet verklaart dat hij het niet weet. De koper heeft zijn onderzoeksplicht verzaakt. Ik denk dat de verkoper volledig in zijn recht staat. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Patrick op dinsdag 30 oktober 2018 21:54

Geachte Wim,

Onlangs hebben wij een huis gekocht voorzien van een bouwkundige keuring via Perfectkeur. Nu we onlangs het huis hebben betrokken constateren wij zaken die ons niet zijn verteld vanuit de verkopende makelaar noch de vorige eigenaar (verkoper). We stelden onlangs vast dat een deurkozijn in de garage erg los zit en dat er een lekkage is geweest in de garage achter de wasmachine. Tijdens een bezichtiging ga je niet aan ieder kozijn voelen of deze stabiel is en ga je ook niet achter de wasmachine kijken dan wel die verplaatsen of daar een lekkage is (geweest). Daar verwachten wij op zijn minst de verantwoordelijkheid rondom de informatieplicht vanuit de verkopende partij. Daarnaast hebben wij nu hinder van het uitvallen van een groep en aardlekschakelaar in de meterkast met als gevolg dat wij geen stroom hebben in de woonkamer en de vloerverwarming niet kunnen gebruiken. Of deze gebreken verzwegen of verborgen gebreken zijn kunnen wij niet met zekerheid stellen en zoja hoe stellen wij dat vast dan als ons niets is verteld. Voordat wij deze woning kochten hebben wij zoals gesteld een bouwkundige keuring laten uitvoeren.
We hebben de vorige eigenaar (verkoper) schriftelijk medegedeeld welke gebreken er zijn. In 1e instantie hebben wij hem geïnformeerd over het probleem met lekkage en los kozijn in de garage. Daarop heeft hij gereageerd door te zeggen dat hij er niets van af weet. Dit weekend constateerden wij dat telkens een bepaalde groep in de meterkast uitviel en hebben we vandaag een electro technicus laten komen om onderzoek te verrichten. Tijdens dit onderzoek is vastgesteld dat er een lekkage is in de kruipruimte die binnen is gedrongen in de contactdozen en electrakabels die in de kruipruimte zijn aangesloten op de vloerverwarming. Dit verklaarde voor ons gelijk waarom wij de vloerverwarming niet kunnen bedienen en alle stopcontacten in de woonkamer niet kunnen gebruiken en natuurlijk het uitvallen van een bepaalde groep en aardlekschakelaar in de meterkast.
We hebben vandaag de vorige eigenaar wederom op de hoogte gesteld van de geconstateerde gebreken en dat wij een bedrijf laten kijken naar de problemen in de meterkast, op advies ook van de verkopende makelaar hem nogmaals te informeren hierover. Volgens de verkopende makelaar kunnen zij niets doen omdat het proces omtrent verkoop is afgerond voor hen, dat is wel heel gemakkelijk omdat ons inziens de verkopende makelaar even verantwoordelijk is als de verkoper. Wij zijn daar nog niet klaar mee omdat ook zij ons hadden kunnen informeren tenzij niemand wist van het gebrek in de kruipruimte.
We hebben inmiddels ook Perfectkeur benaderd, hadden zij middels de bouwkundige keuring dit probleem kunnen waarnemen van de lekkage in de kruipruimte? Zij geven aan dat zij alleen een visuele inspectie tot maximaal 3 meter uitvoeren vanaf de ingang van de kruipruimte (bij ons vanaf de hal bij de voordeur) en dit probleem niet hebben geconstateerd (het probleem ligt op meer dan 4 meter gerekend vanaf de toegang vanuit de hal en ter hoogte van de erker bij het raam aan de voorzijde van de woning).
We hebben de vorige eigenaar tot begin volgende week de tijd gegeven om op onze schriftelijke mededelingen te reageren en de opening geboden met elkaar in gesprek te komen dit op te lossen.
Wat staat ons te doen als hij niet wilt reageren of in een gesprek alle verantwoordelijkheid afwijst? Inmiddels heb ik de verkopende makelaar ook geïnformeerd die momenteel ook niets kan doen dan af te wachten of de vorige eigenaar in actie wil komen. Wij worden gehinderd om de woning op een fatsoenlijke manier te bewonen omdat we door de lekkage geen stroom in de woonkamer hebben, de vloerverwarming het niet doet en de groep en aardlekschakelaar telkens uitslaan. Hartelijk voor uw moeite hier op te willen reageren. Met vriendelijke groet, Patrick

Geachte Wim, Onlangs hebben wij een huis gekocht voorzien van een bouwkundige keuring via Perfectkeur. Nu we onlangs het huis hebben betrokken constateren wij zaken die ons niet zijn verteld vanuit de verkopende makelaar noch de vorige eigenaar (verkoper). We stelden onlangs vast dat een deurkozijn in de garage erg los zit en dat er een lekkage is geweest in de garage achter de wasmachine. Tijdens een bezichtiging ga je niet aan ieder kozijn voelen of deze stabiel is en ga je ook niet achter de wasmachine kijken dan wel die verplaatsen of daar een lekkage is (geweest). Daar verwachten wij op zijn minst de verantwoordelijkheid rondom de informatieplicht vanuit de verkopende partij. Daarnaast hebben wij nu hinder van het uitvallen van een groep en aardlekschakelaar in de meterkast met als gevolg dat wij geen stroom hebben in de woonkamer en de vloerverwarming niet kunnen gebruiken. Of deze gebreken verzwegen of verborgen gebreken zijn kunnen wij niet met zekerheid stellen en zoja hoe stellen wij dat vast dan als ons niets is verteld. Voordat wij deze woning kochten hebben wij zoals gesteld een bouwkundige keuring laten uitvoeren. We hebben de vorige eigenaar (verkoper) schriftelijk medegedeeld welke gebreken er zijn. In 1e instantie hebben wij hem geïnformeerd over het probleem met lekkage en los kozijn in de garage. Daarop heeft hij gereageerd door te zeggen dat hij er niets van af weet. Dit weekend constateerden wij dat telkens een bepaalde groep in de meterkast uitviel en hebben we vandaag een electro technicus laten komen om onderzoek te verrichten. Tijdens dit onderzoek is vastgesteld dat er een lekkage is in de kruipruimte die binnen is gedrongen in de contactdozen en electrakabels die in de kruipruimte zijn aangesloten op de vloerverwarming. Dit verklaarde voor ons gelijk waarom wij de vloerverwarming niet kunnen bedienen en alle stopcontacten in de woonkamer niet kunnen gebruiken en natuurlijk het uitvallen van een bepaalde groep en aardlekschakelaar in de meterkast. We hebben vandaag de vorige eigenaar wederom op de hoogte gesteld van de geconstateerde gebreken en dat wij een bedrijf laten kijken naar de problemen in de meterkast, op advies ook van de verkopende makelaar hem nogmaals te informeren hierover. Volgens de verkopende makelaar kunnen zij niets doen omdat het proces omtrent verkoop is afgerond voor hen, dat is wel heel gemakkelijk omdat ons inziens de verkopende makelaar even verantwoordelijk is als de verkoper. Wij zijn daar nog niet klaar mee omdat ook zij ons hadden kunnen informeren tenzij niemand wist van het gebrek in de kruipruimte. We hebben inmiddels ook Perfectkeur benaderd, hadden zij middels de bouwkundige keuring dit probleem kunnen waarnemen van de lekkage in de kruipruimte? Zij geven aan dat zij alleen een visuele inspectie tot maximaal 3 meter uitvoeren vanaf de ingang van de kruipruimte (bij ons vanaf de hal bij de voordeur) en dit probleem niet hebben geconstateerd (het probleem ligt op meer dan 4 meter gerekend vanaf de toegang vanuit de hal en ter hoogte van de erker bij het raam aan de voorzijde van de woning). We hebben de vorige eigenaar tot begin volgende week de tijd gegeven om op onze schriftelijke mededelingen te reageren en de opening geboden met elkaar in gesprek te komen dit op te lossen. Wat staat ons te doen als hij niet wilt reageren of in een gesprek alle verantwoordelijkheid afwijst? Inmiddels heb ik de verkopende makelaar ook geïnformeerd die momenteel ook niets kan doen dan af te wachten of de vorige eigenaar in actie wil komen. Wij worden gehinderd om de woning op een fatsoenlijke manier te bewonen omdat we door de lekkage geen stroom in de woonkamer hebben, de vloerverwarming het niet doet en de groep en aardlekschakelaar telkens uitslaan. Hartelijk voor uw moeite hier op te willen reageren. Met vriendelijke groet, Patrick
Wim de Leeuw op dinsdag 30 oktober 2018 22:47

Beste Patrick,

Wie eist, bewijst. Om de verkoper met succes aansprakelijk te stellen zul je dus niet alleen moeten stellen dat hij op de hoogte was of moet zijn geweest en daarom zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Je zult dat ook moeten kunnen bewijzen. Dat lijkt me voor de twee als eerste geconstateerde problemen heel lastig.
Wat betreft het 'losse deurkozijn' is het de vraag of de verkoper hiervan op de hoogte is geweest. Dat ook een bouwkundige dit probleem niet heeft geconstateerd, maakt het lastig te bewijzen dat de verkoper dit probleem moet hebben gekend. Een lekkagespoor wil nog niet zeggen dat er sprake is van een gebrek, zeker niet als dat spoor zich achter een wasmachine bevindt. Misschien heeft de verkoper ervan geweten. Maar dat ook de bouwkundige dit niet heeft gezien, maakt dat het lastig te bewijzen zal zijn dat de verkoper het probleem heeft gekend en dus openheid van zaken had moeten geven.

Wat betreft de problemen met de elektra ben ik benieuwd wanneer jullie het huis hebben gekocht en wanneer het huis aan jullie is overgedragen. Waarom hebben jullie niet meteen gemerkt dat er problemen waren met de elektrische installatie? Als er tijd is verstreken tussen de overdracht en het constateren van dit probleem dan zou het kunnen zijn dat het probleem nog niet bestond ten tijde van de overdracht. Dan is het probleem daarna ontstaan en is het daarmee jullie probleem en niet van de verkoper.

In het geval dit gebrek het normale gebruik van het huis in de weg staat èn als dat gebrek al voor de overdracht op de hoogte was, dan kan de verkoper aansprakelijk zijn. Als het gebrek het normale gebruik van het huis niet in de weg staat, dan is de verkoper alleen aansprakelijk als hij van het gebrek af wist en jullie desondanks niets heeft verteld.

Als de schade ècht in de papieren loopt, dan lijkt het me wijs om een ter zake kundig advocaat in te huren om op zijn minst een stevige 'brief op poten' te versturen. Of je het op een procedure moet laten aankomen, hangt af van de schade. De uitkomst van een proces is zeer onzeker en zelfs als je wint krijg je niet alle kosten vergoedt.

Veel succes bij de afwikkeling!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Beste Patrick, Wie eist, bewijst. Om de verkoper met succes aansprakelijk te stellen zul je dus niet alleen moeten [i]stellen[/i] dat hij op de hoogte was of moet zijn geweest en daarom zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Je zult dat ook moeten kunnen [i]bewijzen[/i]. Dat lijkt me voor de twee als eerste geconstateerde problemen heel lastig. Wat betreft het 'losse deurkozijn' is het de vraag of de verkoper hiervan op de hoogte is geweest. Dat ook een bouwkundige dit probleem niet heeft geconstateerd, maakt het lastig te bewijzen dat de verkoper dit probleem moet hebben gekend. Een lekkagespoor wil nog niet zeggen dat er sprake is van een gebrek, zeker niet als dat spoor zich achter een wasmachine bevindt. Misschien heeft de verkoper ervan geweten. Maar dat ook de bouwkundige dit niet heeft gezien, maakt dat het lastig te bewijzen zal zijn dat de verkoper het probleem heeft gekend en dus openheid van zaken had moeten geven. Wat betreft de problemen met de elektra ben ik benieuwd wanneer jullie het huis hebben gekocht en wanneer het huis aan jullie is overgedragen. Waarom hebben jullie niet meteen gemerkt dat er problemen waren met de elektrische installatie? Als er tijd is verstreken tussen de overdracht en het constateren van dit probleem dan zou het kunnen zijn dat het probleem nog niet bestond ten tijde van de overdracht. Dan is het probleem daarna ontstaan en is het daarmee jullie probleem en niet van de verkoper. In het geval dit gebrek het normale gebruik van het huis in de weg staat èn als dat gebrek al voor de overdracht op de hoogte was, dan kan de verkoper aansprakelijk zijn. Als het gebrek het normale gebruik van het huis niet in de weg staat, dan is de verkoper alleen aansprakelijk als hij van het gebrek af wist en jullie desondanks niets heeft verteld. Als de schade ècht in de papieren loopt, dan lijkt het me wijs om een ter zake kundig advocaat in te huren om op zijn minst een stevige 'brief op poten' te versturen. Of je het op een procedure moet laten aankomen, hangt af van de schade. De uitkomst van een proces is zeer onzeker en zelfs als je wint krijg je niet alle kosten vergoedt. Veel succes bij de afwikkeling! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Marjo op zondag 04 november 2018 09:38

Goedemorgen,
In maart is de overdracht van ons huis uit 1960 geweest. Wij hebben hier 3 jaar met veel plezier gewoon. Huidige bewoners hebben in april gebeld of wij ervan op de hoogte waren dat de buren last hadden van de rook uit de kachelpijp. Wij hebben aangegeven dat we vanaf 2015 de houtkachel hebben gestookt en de buren in september 2017 1 keer bij ons zijn geweest, omdat er rook bij hun binnen zou komen. Wij hebben de buren toen binnen gelaten en laten zien dat onze houtkachel niet aanstond. Tevens hebben wij een deskundige laten kijken en deze gaf aan dat onze uitwendige kachelpijp goed geïnstalleerd was. Wij hebben er van de buren nooit meer iets van gehoord. Dit hebben we terug gekoppeld aan de huidige bewoners. Verder gaven ze aan dat het zweeds rabat op beide dakkapellen open ging staan als het warmer weer was. Wij gave aan hier nooit last van te hebben, maar adviseert in dat geval er een extra schroef in te draaien.

Huidige bewoners hebben dit ook aan de makelaar te kennen gegeven en hij heeft hetzelfde antwoord gegeven.

Echter hebben we nu een brief gekregen van de DAS rechtsbijstand verzekering dat ze al het hout hebben vervangen voor keralit omdat het niet leefbaar was (wat echt niet het geval is) en ook de kosten van de kachelpijp op ons willen verhalen. Wij kunnen ons hier echter niet in vinden. Van een geschil over de kachelpijp was geen sprake, ookal beweren zij nu van wel met een getuigenverklaring, idem met het houtwerk. Kopers hebben zelfs een bouwkundige keuring laten uitvoeren bij aankoop, waarin het huis in prima staat werd bevonden. Tevens zijn de genoemde gebreken, die er naar ons inziens dus niet zijn, niet verborgen, maar gewoon duidelijk in zicht.

In hoeverre staan wij in ons recht?

Hartelijke groet,

Marjo

Goedemorgen, In maart is de overdracht van ons huis uit 1960 geweest. Wij hebben hier 3 jaar met veel plezier gewoon. Huidige bewoners hebben in april gebeld of wij ervan op de hoogte waren dat de buren last hadden van de rook uit de kachelpijp. Wij hebben aangegeven dat we vanaf 2015 de houtkachel hebben gestookt en de buren in september 2017 1 keer bij ons zijn geweest, omdat er rook bij hun binnen zou komen. Wij hebben de buren toen binnen gelaten en laten zien dat onze houtkachel niet aanstond. Tevens hebben wij een deskundige laten kijken en deze gaf aan dat onze uitwendige kachelpijp goed geïnstalleerd was. Wij hebben er van de buren nooit meer iets van gehoord. Dit hebben we terug gekoppeld aan de huidige bewoners. Verder gaven ze aan dat het zweeds rabat op beide dakkapellen open ging staan als het warmer weer was. Wij gave aan hier nooit last van te hebben, maar adviseert in dat geval er een extra schroef in te draaien. Huidige bewoners hebben dit ook aan de makelaar te kennen gegeven en hij heeft hetzelfde antwoord gegeven. Echter hebben we nu een brief gekregen van de DAS rechtsbijstand verzekering dat ze al het hout hebben vervangen voor keralit omdat het niet leefbaar was (wat echt niet het geval is) en ook de kosten van de kachelpijp op ons willen verhalen. Wij kunnen ons hier echter niet in vinden. Van een geschil over de kachelpijp was geen sprake, ookal beweren zij nu van wel met een getuigenverklaring, idem met het houtwerk. Kopers hebben zelfs een bouwkundige keuring laten uitvoeren bij aankoop, waarin het huis in prima staat werd bevonden. Tevens zijn de genoemde gebreken, die er naar ons inziens dus niet zijn, niet verborgen, maar gewoon duidelijk in zicht. In hoeverre staan wij in ons recht? Hartelijke groet, Marjo
Wim de Leeuw op zondag 04 november 2018 12:04

Dag Marjo,

Op deze blog worden me vragen gesteld over dit onderwerp door verkopers en kopers. Kopers vragen me vaak 'of ze de verkoper in verband met een gebrek aansprakelijk kunnen stellen'. Mijn standaardreactie is dat je iedereen altijd voor alles aansprakelijk kunt stellen. Maar dat wie eist, ook moet bewijzen.

Er zijn twee trends gaande die maken dat het onderwerp 'non-conformiteit' bij de verkoop van woningen steeds actueler wordt. De eerste trend is internationaal en komt overwaaien uit dat malle land met die op dit moment nòg mallere president, waarin het volstrekt acceptabel is om iedereen van alles en nog wat de schuld te geven en dus aansprakelijk te stellen. De tweede trend is nationaal en heeft sterk te maken met de verkopersmarkt in het overgrote deel van ons land. Kopers krijgen vaak maar kort te tijd om een woning te bekijken en mogen dan in concurrentie met 10 andere kopers een bod doen. En dus betalen kopers de hoofdprijs voor een huis dat ze nauwelijks goed hebben onderzocht. Als het huis dan op sommige punten tegenvalt, dan is de frustratie groot. En dan ligt het voor de hand dat kopers zich direct wenden tot degene die in hun ogen zijn zakken heeft gevuld: de verkoper. Of, nog populairder, de verkopend makelaar ;-).

Voor wat betreft de houtkachel is er wat mij betreft geen sprake van een gebrek. En dat hout werkt, en dat hout in een zomer zoals we die de afgelopen jaren hebben gehad nòg meer kan gaan werken, heeft ook niets met een gebrek te maken.

Ik denk dat de kopers geen poot hebben om op te staan. En ik denk dat de kopers, als ze geen rechtstbijstandverzekering zouden hebben gehad, vermoedelijk ook niet het risico zouden hebben genomen om hierover een procedure aan te spannen. En zo'n rechstbijstandverzekering doet natuurlijk wat er wordt gevraagd, de verzekerden hebben immers niet voor niets premie betaald.

De kopers zullen echter het bewijs moeten leveren dat er sprake was van een gebrek dat kenden en dat jullie dus hadden moeten melden. Zolang dat bewijst niet wordt geleverd, zou ik me nergens druk over maken!

Jullie positie wordt nòg sterker als de kopers zich hebben laten begeleiden door een aankoopmakelaar of bouwkundige en / of als er in de koopakte een ouderdomsclausule was opgenomen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Marjo, Op deze blog worden me vragen gesteld over dit onderwerp door verkopers en kopers. Kopers vragen me vaak 'of ze de verkoper in verband met een gebrek aansprakelijk kunnen stellen'. Mijn standaardreactie is dat je iedereen altijd voor alles aansprakelijk kunt stellen. Maar dat wie eist, ook moet bewijzen. Er zijn twee trends gaande die maken dat het onderwerp 'non-conformiteit' bij de verkoop van woningen steeds actueler wordt. De eerste trend is internationaal en komt overwaaien uit dat malle land met die op dit moment nòg mallere president, waarin het volstrekt acceptabel is om iedereen van alles en nog wat de schuld te geven en dus aansprakelijk te stellen. De tweede trend is nationaal en heeft sterk te maken met de verkopersmarkt in het overgrote deel van ons land. Kopers krijgen vaak maar kort te tijd om een woning te bekijken en mogen dan in concurrentie met 10 andere kopers een bod doen. En dus betalen kopers de hoofdprijs voor een huis dat ze nauwelijks goed hebben onderzocht. Als het huis dan op sommige punten tegenvalt, dan is de frustratie groot. En dan ligt het voor de hand dat kopers zich direct wenden tot degene die in hun ogen zijn zakken heeft gevuld: de verkoper. Of, nog populairder, de verkopend makelaar ;-). Voor wat betreft de houtkachel is er wat mij betreft geen sprake van een gebrek. En dat hout werkt, en dat hout in een zomer zoals we die de afgelopen jaren hebben gehad nòg meer kan gaan werken, heeft ook niets met een gebrek te maken. Ik denk dat de kopers geen poot hebben om op te staan. En ik denk dat de kopers, als ze geen rechtstbijstandverzekering zouden hebben gehad, vermoedelijk ook niet het risico zouden hebben genomen om hierover een procedure aan te spannen. En zo'n rechstbijstandverzekering doet natuurlijk wat er wordt gevraagd, de verzekerden hebben immers niet voor niets premie betaald. De kopers zullen echter het bewijs moeten leveren dat er sprake was van een gebrek dat kenden en dat jullie dus hadden moeten melden. Zolang dat bewijst niet wordt geleverd, zou ik me nergens druk over maken! Jullie positie wordt nòg sterker als de kopers zich hebben laten begeleiden door een aankoopmakelaar of bouwkundige en / of als er in de koopakte een ouderdomsclausule was opgenomen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Petra Hoogeveen op woensdag 07 november 2018 12:20

Beste meneer/mevrouw,

Wij hebben onze woning in mei verkocht, overdracht midden september.
De kopers ervaren nu doorslaand vocht / lekkage via de buitenmuur en stellen ons waarschijnlijk aansprakelijk. Ik ben benieuwd of wij sterk staan.

In de slaapkamer zat (al toen wij het kochten) een zichtbare vochtplekaan de binnenkant, aan de buitenzijde van deze plek zat een scheur in het stucwerk, veroorzaakt door een verstopte dakgoot en lekkende regenpijp.
De dakgoot, regenpijp en stuc is door ons hersteld. In de papieren hebben wij vermeld dat er schade was geweest en dat er in de slaapkamer schade zichtbaar was, maar dat wij het buiten hersteld hebben en binnen nooit last hebben gehad van vocht in de jaren dat wij er woonden.

Kopers hebben deze scheur e.d. Tijdens de bezichtigingen kunnen zien, er stond geen enkel meubel of afdekking voor.
Kopers hebben geen bouwkundige keuring laten uitvoeren.
In de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen (woning uit 1969), met daarin gespecificeerd dat wij niet aansprakelijk zijn voor o.a. optrekkend en doorslaand vocht.

Moeten wij ons zorgen maken of hebben wij ons voldoende “ingedekt”?

Met vriendelijke groet,

Petra Hoogeveen

Beste meneer/mevrouw, Wij hebben onze woning in mei verkocht, overdracht midden september. De kopers ervaren nu doorslaand vocht / lekkage via de buitenmuur en stellen ons waarschijnlijk aansprakelijk. Ik ben benieuwd of wij sterk staan. In de slaapkamer zat (al toen wij het kochten) een zichtbare vochtplekaan de binnenkant, aan de buitenzijde van deze plek zat een scheur in het stucwerk, veroorzaakt door een verstopte dakgoot en lekkende regenpijp. De dakgoot, regenpijp en stuc is door ons hersteld. In de papieren hebben wij vermeld dat er schade was geweest en dat er in de slaapkamer schade zichtbaar was, maar dat wij het buiten hersteld hebben en binnen nooit last hebben gehad van vocht in de jaren dat wij er woonden. Kopers hebben deze scheur e.d. Tijdens de bezichtigingen kunnen zien, er stond geen enkel meubel of afdekking voor. Kopers hebben geen bouwkundige keuring laten uitvoeren. In de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen (woning uit 1969), met daarin gespecificeerd dat wij niet aansprakelijk zijn voor o.a. optrekkend en doorslaand vocht. Moeten wij ons zorgen maken of hebben wij ons voldoende “ingedekt”? Met vriendelijke groet, Petra Hoogeveen
Wim de Leeuw op woensdag 07 november 2018 16:55

Geachte mevrouw Hoogeveen / Beste Petra,

Als ik de casus zo lees, dan denk ik dat jullie je goed hebben ingedekt.

Jullie kenden de lekkageplek, hebben de oorzaak opgelost, zijn daar open over geweest in de richting van de kopers en jullie kunnen dat bewijzen.

Bovendien hebben jullie de woning verkocht met een waarschuwing in de vorm van de ouderdomsclausule en hebben de kopers niet de moeite genomen om hun onderzoeksplicht èxtra zorgvuldig in te vullen door het inhuren van een aankoopmakelaar of bouwkundig expert.

Ik zou me weinig zorgen maken. De kopers kunnen jullie wel aansprakelijk stellen. Maar daarmee is nog niet gezegd dat jullie aansprakelijk zijn. En de bewijslast ligt bij degene die eist.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte mevrouw Hoogeveen / Beste Petra, Als ik de casus zo lees, dan denk ik dat jullie je goed hebben ingedekt. Jullie kenden de lekkageplek, hebben de oorzaak opgelost, zijn daar open over geweest in de richting van de kopers en jullie kunnen dat bewijzen. Bovendien hebben jullie de woning verkocht met een waarschuwing in de vorm van de ouderdomsclausule en hebben de kopers niet de moeite genomen om hun onderzoeksplicht èxtra zorgvuldig in te vullen door het inhuren van een aankoopmakelaar of bouwkundig expert. Ik zou me weinig zorgen maken. De kopers kunnen jullie wel aansprakelijk stellen. Maar daarmee is nog niet gezegd dat jullie aansprakelijk zijn. En de bewijslast ligt bij degene die eist. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
alice op maandag 19 november 2018 20:10

Goedeavond

Ik heb een huis gekocht uit 1904. Ik heb tijdens de koopacte van de mensen te horen gekregen dat de douche weleens een beetje een rioollucht gaf na het douchen en dat dat dan zo weer weg was. Nu ben ik aan het klussen en sinds het moment dat ik daar na de oplevering kwam rook ik een een hele penetrante rioollucht uit het toilet beneden. Het viel me ook op dat er meerdere flessen chloor stonden op dat toilet. Ik kan me niet aan de indruk onttrekken dat ze dit geweten hebben en niet hebben gemeld. Ik heb een rioolspecialist laten komen en een aannemer maar probleem is niet gevonden nog. Ze kunnen dit niet hebben gemist dus ik vraag me af is dit een verborgen gebrek? Ik heb een bouwkeuring laten doen maar als zij dit gemaskeerd hebben dan kan je dit niet weten. De makelaar wist ook van niks en ik heb het niet geroken maar pas toen het leegstond en ik de sleutel kreeg toen begin het direct. Over geur valt te twisten maar echt iedereen ruikt het heel goed.

Wat kan ik doen?

mvg
Alice

Goedeavond Ik heb een huis gekocht uit 1904. Ik heb tijdens de koopacte van de mensen te horen gekregen dat de douche weleens een beetje een rioollucht gaf na het douchen en dat dat dan zo weer weg was. Nu ben ik aan het klussen en sinds het moment dat ik daar na de oplevering kwam rook ik een een hele penetrante rioollucht uit het toilet beneden. Het viel me ook op dat er meerdere flessen chloor stonden op dat toilet. Ik kan me niet aan de indruk onttrekken dat ze dit geweten hebben en niet hebben gemeld. Ik heb een rioolspecialist laten komen en een aannemer maar probleem is niet gevonden nog. Ze kunnen dit niet hebben gemist dus ik vraag me af is dit een verborgen gebrek? Ik heb een bouwkeuring laten doen maar als zij dit gemaskeerd hebben dan kan je dit niet weten. De makelaar wist ook van niks en ik heb het niet geroken maar pas toen het leegstond en ik de sleutel kreeg toen begin het direct. Over geur valt te twisten maar echt iedereen ruikt het heel goed. Wat kan ik doen? mvg Alice
Wim de Leeuw op dinsdag 20 november 2018 07:55

Beste Alice,

Het is wel bijzonder dat er tijdens de eerste (en naar ik hoop ook de tweede) bezichtiging, de bouwkundige keuring en de inspectie geen sprake was van een sterke rioollucht. Dat maakt het des te opvallender dat de verkopers je spontaan hebben laten weten dat er in de douche sprake kon zijn van een rioollucht. Blijkbaar was er wel 'iets' aan de hand en zijn de verkopers daar open over geweest.

Een rioollucht kan vele oorzaken hebben. Al er sprake is van een gebrekkige ontluchting, dan merk je dat vaak pas als het flink heeft geregend. De druk van de regen in het riool kan dan geen uitweg vinden, waardoor er stank via afvoerleidingen in huis komt. Er kan ook sprake zijn van een verstopping. Als die in het riool zelf zit, dan hebben je buren daar ongetwijfeld ook last van.

Alleen als te bewijzen is dat de buren dit probleem moeten hebben gekend, dan zou je juridische actie tegen hen kunnen ondernemen omdat ze hun mededelingsplicht hebben geschonden.

Als dat niet zo is, dan is er inderdaad sprake van een 'verborgen gebrek'. Ik hoop dat je door het lezen van mijn blogs weet wat de betekenis daarvan is. Een verborgen gebrek is niet iets waarvoor je een verkoper aansprakelijk kunt stellen. Een verborgen gebrek is een gebrek dat onbekend was bij de koper maar ook bij de verkoper, zodat je de verkoper daarvoor niet aansprakelijk kunt stellen.

In artikel 6 van de koopovereenkomst die je hebt ondertekend staat namelijk het volgende:

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.


Je kunt een poging doen door in gesprek te gaan met de verkopers of hen in gebreke te stellen. Heb je wellicht een rechtbijstandverzekering waar je een beroep op kunt doen?
Ik denk dat het geen zin heeft om hiervoor een advocaat in te schakelen. Ik denk dat de kosten daarvan niet opwegen tegen het procesrisico.

Als er in de koopovereenkomst een 'ouderdomsclausule' is opgenomen, is je positie nòg minder sterk.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

















Beste Alice, Het is wel bijzonder dat er tijdens de eerste (en naar ik hoop ook de tweede) bezichtiging, de bouwkundige keuring en de inspectie geen sprake was van een sterke rioollucht. Dat maakt het des te opvallender dat de verkopers je spontaan hebben laten weten dat er in de douche sprake kon zijn van een rioollucht. Blijkbaar was er wel 'iets' aan de hand en zijn de verkopers daar open over geweest. Een rioollucht kan vele oorzaken hebben. Al er sprake is van een gebrekkige ontluchting, dan merk je dat vaak pas als het flink heeft geregend. De druk van de regen in het riool kan dan geen uitweg vinden, waardoor er stank via afvoerleidingen in huis komt. Er kan ook sprake zijn van een verstopping. Als die in het riool zelf zit, dan hebben je buren daar ongetwijfeld ook last van. Alleen als te bewijzen is dat de buren dit probleem moeten hebben gekend, dan zou je juridische actie tegen hen kunnen ondernemen omdat ze hun mededelingsplicht hebben geschonden. Als dat niet zo is, dan is er inderdaad sprake van een 'verborgen gebrek'. Ik hoop dat je door het lezen van mijn blogs weet wat de betekenis daarvan is. Een verborgen gebrek is niet iets waarvoor je een verkoper aansprakelijk kunt stellen. Een verborgen gebrek is een gebrek dat onbekend was bij de koper maar ook bij de verkoper, zodat je de verkoper daarvoor niet aansprakelijk kunt stellen. In artikel 6 van de koopovereenkomst die je hebt ondertekend staat namelijk het volgende: [i] artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 6.1. [b]De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen[/b] in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve [b]met alle[/b] daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, [b]zichtbare en onzichtbare gebreken[/b] en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.[/i] Je kunt een poging doen door in gesprek te gaan met de verkopers of hen in gebreke te stellen. Heb je wellicht een rechtbijstandverzekering waar je een beroep op kunt doen? Ik denk dat het geen zin heeft om hiervoor een advocaat in te schakelen. Ik denk dat de kosten daarvan niet opwegen tegen het procesrisico. Als er in de koopovereenkomst een 'ouderdomsclausule' is opgenomen, is je positie nòg minder sterk. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Dees Vissers op woensdag 21 november 2018 05:58

Aan Allen,

Wij hebben een huis gekocht , alles was naar wens.
Er waren twee bouwvakkers die zagen, iets wat we als leek niet gezien konden hebben, dat er zijn verschillende penanten die afgebroken zijn, wij dachten dat het alleen maar gevoegd diende te worden.
De bouwvakkers gaven aan dat ze zo om kunnen vallen met alle gevolgen van dien. We hebben het eigenlijk pas gezien toen we de begroeiing weg hadden gehaald toen werd het pas zichtbaar dat we dachten "dat het alleen maar gevoegd diende te worden "waar dus de bouwvakkers van zeiden dat ze gewoon afgebroken zijn en iets verstevigd zijn met houten balkjes waar de vorige eigenaar( telefonisch gemeld) van zei dat hij ze maar verstevigd heeft met die houten balken om het omvallen te voorkomen, wij wisten niet beter dat het voor de begroeiing aangepast was, er zijn daar hoger als de schutting horizontale planken op geplaatst waar de begroeiing over heen hing.
Hij ( de vorige eigenaar) vindt dat het niet onder verborgen gebreken valt terwijl er nergens is vermeld /gemeld in een gebrekenlijst of op een of andere lijst dat het duidelijk was dat de schutting totaal niet in orde is en diende te vervangen te worden en zoals bouwvakkers aangaven dat heel de schutting dient vervangen te worden en dat er waarschijnlijk geen betonijzer in de penanten zit.
Nu is er een probleem ontstaan dat de hele schutting verwijderd dient te worden en vervangen door een degelijke schutting, moeten wij daar de kosten voor zouden moeten dragen, dit is niet begroot we vinden dit dus onredelijk van de vorige eigenaar.
De schutting bestaat uit penanten waar tussen de penanten tot =/- 1 mtr is opgemetseld en daar boven opgevuld met houten panelen.
Overigens zijn ook de houten panelen in dien staat ( houtrot) dat deze ook vervangen dienen te worden.

Wat moeten we doen?

Ik hoor het graag van jullie.

Mvg,
Dees Vissers

Aan Allen, Wij hebben een huis gekocht , alles was naar wens. Er waren twee bouwvakkers die zagen, iets wat we als leek niet gezien konden hebben, dat er zijn verschillende penanten die afgebroken zijn, wij dachten dat het alleen maar gevoegd diende te worden. De bouwvakkers gaven aan dat ze zo om kunnen vallen met alle gevolgen van dien. We hebben het eigenlijk pas gezien toen we de begroeiing weg hadden gehaald toen werd het pas zichtbaar dat we dachten "dat het alleen maar gevoegd diende te worden "waar dus de bouwvakkers van zeiden dat ze gewoon afgebroken zijn en iets verstevigd zijn met houten balkjes waar de vorige eigenaar( telefonisch gemeld) van zei dat hij ze maar verstevigd heeft met die houten balken om het omvallen te voorkomen, wij wisten niet beter dat het voor de begroeiing aangepast was, er zijn daar hoger als de schutting horizontale planken op geplaatst waar de begroeiing over heen hing. Hij ( de vorige eigenaar) vindt dat het niet onder verborgen gebreken valt terwijl er nergens is vermeld /gemeld in een gebrekenlijst of op een of andere lijst dat het duidelijk was dat de schutting totaal niet in orde is en diende te vervangen te worden en zoals bouwvakkers aangaven dat heel de schutting dient vervangen te worden en dat er waarschijnlijk geen betonijzer in de penanten zit. Nu is er een probleem ontstaan dat de hele schutting verwijderd dient te worden en vervangen door een degelijke schutting, moeten wij daar de kosten voor zouden moeten dragen, dit is niet begroot we vinden dit dus onredelijk van de vorige eigenaar. De schutting bestaat uit penanten waar tussen de penanten tot =/- 1 mtr is opgemetseld en daar boven opgevuld met houten panelen. Overigens zijn ook de houten panelen in dien staat ( houtrot) dat deze ook vervangen dienen te worden. Wat moeten we doen? Ik hoor het graag van jullie. Mvg, Dees Vissers
Wim de Leeuw op woensdag 21 november 2018 09:55

Beste Dees,

Ik heb gisteren de laatste hand gelegd aan het zesde gedeelte van deze serie blogs over 'Verborgen gebreken', de titel van deze blog is Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken. Als ik het schema uit deze blog langsloop, dan concludeer ik dat er geen sprake van een juridisch gebrek en ook niet van een ernstig gebrek. Dus kom je terecht in een situatie waarin de verkoper de plicht heeft om jullie de gebreken te melden die hem bekend zijn en jullie als kopers de plicht hebben om actief invulling te geven aan je onderzoeksplicht.

Het lastige daarbij is dat je zult moeten bewijzen dat de verkopers wisten dat de schutting zo slecht was als dat hij blijkt te zijn. Ik denk dat dat heel moeilijk te bewijzen is. Je geeft zelf aan dat de bouwvakkers iets gezien hebben wat jullie als leek niet gezien konden hebben. Dus is het lastig om te bewijzen dat de verkoper het wel geweten moet hebben. En zo hij ervan heeft geweten, heeft hij de schutting blijkbaar op een effectieve manier verstevigd met houten balkjes. Daar is op zichzelf natuurlijk niets mis mee.

Ik denk dat de gemiddelde verkoper de kwaliteit van heel veel onderdelen van zijn eigen woning niet kent. Schuttingen zijn daar en prachtig voorbeeld van. Ons bedrijf houdt zich niet alleen bezig met makelaardij, maar ook met verzekeringen. Ik kan je melden dat zodra het eerste najaarsstormpje met windkracht 6 over ons land gaat, de eerste claims binnenkomen van 'zeer degelijk en jaarlijks goed onderhouden schuttingen' die bij de eerste windvlaag tegen de vlakte gaan ;-). Huizenbezitters vervangen een schutting als ze net verhuisd zijn. En daarna pas als een schutting van narigheid omvalt. Zo zijn er nog talloze voorbeelden.

Ik kan me voorstellen dat het onredelijk voelt omdat je - zoals je zegt - deze kosten niet hebt begroot. Heb je gebruik gemaakt van een aankoopmakelaar of heb je een bouwkundig onderzoek laten verrichten voordat je het huis kocht? Dit zijn wellicht dingen die een deskundige eerder had gezien dan jullie als leek.

Helaas is dit onderwerp in het Nederlands recht zo geregeld dat een verkoper - afgezien van juridische gebreken en ernstige gebreken (die het normale gebruik van het huis in de weg staan) dat er pas sprake kan zijn van een verkoper die zijn mededelingsplicht heeft geschonden als aannemelijk te maken is dat de verkoper het gebrek kende. Zoals gezegd, dat lijkt me lastig te bewijzen. Als de verkoper niet bereid is om jullie tegemoet te komen, dan denk ik dat de kosten van het proces en het procesrisico niet opwegen tegen de kans op succes. Als je een rechtsbijstandverzekering hebt, dan zou je die uiteraard kunnen vragen om een 'brief-op-poten' te versturen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Dees, Ik heb gisteren de laatste hand gelegd aan het zesde gedeelte van deze serie blogs over 'Verborgen gebreken', de titel van deze blog is Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken. Als ik het schema uit deze blog langsloop, dan concludeer ik dat er geen sprake van een juridisch gebrek en ook niet van een ernstig gebrek. Dus kom je terecht in een situatie waarin de verkoper de plicht heeft om jullie de gebreken te melden die hem bekend zijn en jullie als kopers de plicht hebben om actief invulling te geven aan je onderzoeksplicht. Het lastige daarbij is dat je zult moeten bewijzen dat de verkopers wisten dat de schutting zo slecht was als dat hij blijkt te zijn. Ik denk dat dat heel moeilijk te bewijzen is. Je geeft zelf aan dat de bouwvakkers iets gezien hebben wat jullie als leek niet gezien konden hebben. Dus is het lastig om te bewijzen dat de verkoper het wel geweten moet hebben. En zo hij ervan heeft geweten, heeft hij de schutting blijkbaar op een effectieve manier verstevigd met houten balkjes. Daar is op zichzelf natuurlijk niets mis mee. Ik denk dat de gemiddelde verkoper de kwaliteit van heel veel onderdelen van zijn eigen woning niet kent. Schuttingen zijn daar en prachtig voorbeeld van. Ons bedrijf houdt zich niet alleen bezig met makelaardij, maar ook met verzekeringen. Ik kan je melden dat zodra het eerste najaarsstormpje met windkracht 6 over ons land gaat, de eerste claims binnenkomen van 'zeer degelijk en jaarlijks goed onderhouden schuttingen' die bij de eerste windvlaag tegen de vlakte gaan ;-). Huizenbezitters vervangen een schutting als ze net verhuisd zijn. En daarna pas als een schutting van narigheid omvalt. Zo zijn er nog talloze voorbeelden. Ik kan me voorstellen dat het onredelijk voelt omdat je - zoals je zegt - deze kosten niet hebt begroot. Heb je gebruik gemaakt van een aankoopmakelaar of heb je een bouwkundig onderzoek laten verrichten voordat je het huis kocht? Dit zijn wellicht dingen die een deskundige eerder had gezien dan jullie als leek. Helaas is dit onderwerp in het Nederlands recht zo geregeld dat een verkoper - afgezien van juridische gebreken en ernstige gebreken (die het normale gebruik van het huis in de weg staan) dat er pas sprake kan zijn van een verkoper die zijn mededelingsplicht heeft geschonden als aannemelijk te maken is dat de verkoper het gebrek kende. Zoals gezegd, dat lijkt me lastig te bewijzen. Als de verkoper niet bereid is om jullie tegemoet te komen, dan denk ik dat de kosten van het proces en het procesrisico niet opwegen tegen de kans op succes. Als je een rechtsbijstandverzekering hebt, dan zou je die uiteraard kunnen vragen om een 'brief-op-poten' te versturen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
A.J.W.M. Vissers op zaterdag 24 november 2018 06:01

Beste Wim,

Sorry voor de late reactie, tevens hartelijk dank voor uw reactie.

De verkoper geeft openlijk toe dat hij op de hoogte was van de status van de penanten, het is met balkjes "vast" gezet maar dit is nooit afdoende om het risico van het omvallen van de penanten tegen te gaan.
In mijn optiek had hij het moeten melden.

Ik ga contact zoeken met de makelaar en het hem nogmaals voorleggen hoe we hier uit kunnen komen, anders zal ik mijn rechtsbijstandverzekering vragen om een gepaste brief op te stellen die ik dan kan versturen naar de makelaar en verkopende partij.



Mvg,
Dees Vissers

Beste Wim, Sorry voor de late reactie, tevens hartelijk dank voor uw reactie. De verkoper geeft openlijk toe dat hij op de hoogte was van de status van de penanten, het is met balkjes "vast" gezet maar dit is nooit afdoende om het risico van het omvallen van de penanten tegen te gaan. In mijn optiek had hij het moeten melden. Ik ga contact zoeken met de makelaar en het hem nogmaals voorleggen hoe we hier uit kunnen komen, anders zal ik mijn rechtsbijstandverzekering vragen om een gepaste brief op te stellen die ik dan kan versturen naar de makelaar en verkopende partij. Mvg, Dees Vissers
Tine op maandag 07 januari 2019 17:35

Beste Wim,
Hoe werkt het dan bij verborgen conflicten? Een niet aan de koper vermeld, maar wel bekend - en gedocumenteerd - conflict met de buren? Een conflict dat al ruim voor de overdracht bestond? Wordt dat als verborgen gebrek behandeld of gelden hier andere regels voor?
Groet, Tine

Beste Wim, Hoe werkt het dan bij verborgen conflicten? Een niet aan de koper vermeld, maar wel bekend - en gedocumenteerd - conflict met de buren? Een conflict dat al ruim voor de overdracht bestond? Wordt dat als verborgen gebrek behandeld of gelden hier andere regels voor? Groet, Tine
Wim de Leeuw op maandag 07 januari 2019 19:20

Dag Tine,

Jij hebt gereageerd op de vierde blog in deze serie. Eigenlijk zou je de zesde blog moeten lezen, Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken. Een 'conflict' is geen gebrek in de zin van de term 'verborgen gebrek'. Maar uiteraard moet de verkoper wel eerlijke informatie verstrekken over dit soort zaken.

Op de 'vragenlijst verkoop woningen' staan een aantal vragen die over dit onderwerp gaan:

1) Bijzonderheden

a) Zijn er nadat u het perceel in eigendom hebt gekregen nog andere, eventuele aanvullende notariële of onderhandse akten opgesteld
met betrekking tot het perceel? nee / ja

b. Zijn er voor zover u bekend mondelinge of schriftelijke afspraken gemaakt over aangrenzende percelen? nee / ja
(Denk hierbij aan regelingen voor het gebruik van een poort, schuur, garage, tuin, overeenkomsten met meerdere buren, toezeggingen, erfafscheidingen). Zo ja, welke zijn dat?

(...)

m. Is er over het pand een geschil / procedures gaande, al dan niet bij de rechter, huurcommissie of een andere instantie? nee / ja
(Bijvoorbeeld onteigening / kwesties met buren.) Zo ja, welke is/zijn dat?

Verkoper(s) verklaart/verklaren alle hem/haar bekende feiten te hebben vermeld in dit formulier. Verkoper is zich ervan bewust dat hij bij een niet
juiste en / of volledige vermelding van feiten de koper de mogelijkheid heeft om op grond van het Burgerlijk Wetboek schadevergoeding te claimen. Verkoper verklaart de woning tot de notariële levering op een manier te zullen bewonen en onderhouden welke in het maatschappelijk verkeer als gebruikelijk wordt beschouwd.

Ondergetekende verklaart voorgaande vragen volledig en naar waarheid te hebben ingevuld:

Nadere informatie (overige zaken die de koper naar uw mening moet weten)


Er is in het verleden tot het Hof doorgeprocedeerd over een zaak waarbij een verkoper een geschil met de buren niet had gemeld aan de kopers. Dat betrof een verkoop waarbij de verkoper tegen de koper had gezegd dat de buren oudere mensen waren en dat het huis oud en gehorig was. In de werkelijkheid hadden zorgden de buren voor enorme overlast door extreme ruzies die gepaard gingen met schreeuwen, schelden en slaan. De overlast was zo ernstig dat de kopers de koopovereenkomst wilden laten ontbinden op grond van dwaling. De kopers wonnen de procedure.

In de praktijk is daar overigens nogal wat voor nodig. Niet niet iedere vorm van burenhinder hoeft (door de verkoper spontaan en ongevraagd) gemeld te worden aan een koper. Alleen als de verkoper zich ervan bewust moet zijn dat ook de koper onafwendbaar zal worden geconfronteerd met onrechtmatige hinder van de buren, zal de verkoper dit wel moeten melden.

Als een koper nadrukkelijk naar deze zaken heeft gevraagd, dan moet een verkoper de koper eerlijk informeren.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Dag Tine, Jij hebt gereageerd op de vierde blog in deze serie. Eigenlijk zou je de zesde blog moeten lezen, [url=https://www.deleeuw.nl/blog/nieuws/735-verborgen-gebreken-6-6-stappenplan-verborgen-gebreken]Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken[/url]. Een 'conflict' is geen gebrek in de zin van de term 'verborgen gebrek'. Maar uiteraard moet de verkoper wel eerlijke informatie verstrekken over dit soort zaken. Op de 'vragenlijst verkoop woningen' staan een aantal vragen die over dit onderwerp gaan: [i]1) Bijzonderheden a) Zijn er nadat u het perceel in eigendom hebt gekregen nog andere, eventuele aanvullende notariële of onderhandse akten opgesteld met betrekking tot het perceel? nee / ja b. Zijn er voor zover u bekend mondelinge of schriftelijke afspraken gemaakt over aangrenzende percelen? nee / ja (Denk hierbij aan regelingen voor het gebruik van een poort, schuur, garage, tuin, overeenkomsten met meerdere buren, toezeggingen, erfafscheidingen). Zo ja, welke zijn dat? (...) m. Is er over het pand een geschil / procedures gaande, al dan niet bij de rechter, huurcommissie of een andere instantie? nee / ja (Bijvoorbeeld onteigening / kwesties met buren.) Zo ja, welke is/zijn dat? Verkoper(s) verklaart/verklaren alle hem/haar bekende feiten te hebben vermeld in dit formulier. Verkoper is zich ervan bewust dat hij bij een niet juiste en / of volledige vermelding van feiten de koper de mogelijkheid heeft om op grond van het Burgerlijk Wetboek schadevergoeding te claimen. Verkoper verklaart de woning tot de notariële levering op een manier te zullen bewonen en onderhouden welke in het maatschappelijk verkeer als gebruikelijk wordt beschouwd. Ondergetekende verklaart voorgaande vragen volledig en naar waarheid te hebben ingevuld: [b]Nadere informatie (overige zaken die de koper naar uw mening moet weten)[/b][/i] Er is in het verleden tot het Hof doorgeprocedeerd over een zaak waarbij een verkoper een geschil met de buren niet had gemeld aan de kopers. Dat betrof een verkoop waarbij de verkoper tegen de koper had gezegd dat de buren oudere mensen waren en dat het huis oud en gehorig was. In de werkelijkheid hadden zorgden de buren voor enorme overlast door extreme ruzies die gepaard gingen met schreeuwen, schelden en slaan. De overlast was zo ernstig dat de kopers de koopovereenkomst wilden laten ontbinden op grond van dwaling. De kopers wonnen de procedure. In de praktijk is daar overigens nogal wat voor nodig. Niet niet iedere vorm van burenhinder hoeft (door de verkoper spontaan en ongevraagd) gemeld te worden aan een koper. Alleen als de verkoper zich ervan bewust moet zijn dat ook de koper onafwendbaar zal worden geconfronteerd met onrechtmatige hinder van de buren, zal de verkoper dit wel moeten melden. Als een koper nadrukkelijk naar deze zaken heeft gevraagd, dan moet een verkoper de koper eerlijk informeren. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Ilse op donderdag 10 januari 2019 11:12


Goedemorgen, wellicht kunnen jullie aangeven of de volgende oplossing van de verkopende makelaar redelijk is; Wij hebben 30 november een huis gekocht waarvan in de advertentie stond dat de cv ketel uit 2018 zou zijn. In het koopcontract stond geen leeftijd van de ketel vermeld, wel dat het laatste onderhoudt in 2018 zou zijn geweest, logisch dachten we aangezien de ketel toen geplaatst zou zijn. Nu blijkt de ketel uit 2012 te zijn, verkopende makelaar heeft al toegegeven dat ze een fout hebben gemaakt en willen dit compenseren met een bedrag van 500,- euro. Echter vragen wij ons af of dit wel in verhouding is, gelet op de kosten van reparaties die waarschijnlijk eerder gaan komen, de kosten van installatie en niet onbelangrijk het hogere verbruik van een ketel uit 2012 tegenover een ketel uit 2018. Of denken wij hierin niet realistisch? Het liefst zouden we gewoon een ketel uit 2018 geplaatst zien worden, ipv een compensatiebedrag....

Goedemorgen, wellicht kunnen jullie aangeven of de volgende oplossing van de verkopende makelaar redelijk is; Wij hebben 30 november een huis gekocht waarvan in de advertentie stond dat de cv ketel uit 2018 zou zijn. In het koopcontract stond geen leeftijd van de ketel vermeld, wel dat het laatste onderhoudt in 2018 zou zijn geweest, logisch dachten we aangezien de ketel toen geplaatst zou zijn. Nu blijkt de ketel uit 2012 te zijn, verkopende makelaar heeft al toegegeven dat ze een fout hebben gemaakt en willen dit compenseren met een bedrag van 500,- euro. Echter vragen wij ons af of dit wel in verhouding is, gelet op de kosten van reparaties die waarschijnlijk eerder gaan komen, de kosten van installatie en niet onbelangrijk het hogere verbruik van een ketel uit 2012 tegenover een ketel uit 2018. Of denken wij hierin niet realistisch? Het liefst zouden we gewoon een ketel uit 2018 geplaatst zien worden, ipv een compensatiebedrag....
Wim de Leeuw op donderdag 10 januari 2019 14:56

Dag Ilse,

Ik ben makelaar en taxateur van woningen. Niet van c.v.-ketels ;-). Ik zou je vraag dan ook zeker voorleggen aan een c.v.-installatiebedrijf.

Hoe groot jullie schade is, hangt af van de nieuwwaarde van de ketel en van de levensduur. Op het internet zie ik aanbiedingen van nieuwe c.v.-ketels inclusief plaatsing van € 1.100,=. De economische levensduur van een c.v.-ketel is volgens deskundigen 12 jaar. Het is goed mogelijk dat het apparaat ook daarna nog prima functioneert, maar in zijn algemeenheid gaan dan de onderhoudskosten wel omhoog. Vanuit die optiek en als het hier gaat om een gewone, gangbare c.v.-ketel in een normale eengezinswoning, lijkt mij € 500,= niet heel onredelijk voor een c.v.-ketel die de helft van zijn levensduur achter de rug heeft. Als het gaat om een grote, luxe HR-combiketel - de prijs daarvan kan voor een groter huis zomaar oplopen tot € 2.500 - dan ligt dat anders, lijkt me.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Dag Ilse, Ik ben makelaar en taxateur van woningen. Niet van c.v.-ketels ;-). Ik zou je vraag dan ook zeker voorleggen aan een c.v.-installatiebedrijf. Hoe groot jullie schade is, hangt af van de nieuwwaarde van de ketel en van de levensduur. Op het internet zie ik aanbiedingen van nieuwe c.v.-ketels inclusief plaatsing van € 1.100,=. De economische levensduur van een c.v.-ketel is volgens deskundigen 12 jaar. Het is goed mogelijk dat het apparaat ook daarna nog prima functioneert, maar in zijn algemeenheid gaan dan de onderhoudskosten wel omhoog. Vanuit die optiek en als het hier gaat om een gewone, gangbare c.v.-ketel in een normale eengezinswoning, lijkt mij € 500,= niet heel onredelijk voor een c.v.-ketel die de helft van zijn levensduur achter de rug heeft. Als het gaat om een grote, luxe HR-combiketel - de prijs daarvan kan voor een groter huis zomaar oplopen tot € 2.500 - dan ligt dat anders, lijkt me. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Karin op maandag 21 januari 2019 15:15

Goedemiddag,
Mijn woning komt binnenkort in de verkoop en ik heb een vraag over een gebrek. Althans, ik vind het geen gebrek..... Het is zo dat heel soms de flex waterleiding voor watertoevoer naar een badkamerverwarming op zolder gaat resoneren als de verwarming op een bepaalde stand staat. Ik draai dan even aan de knop en het is klaar. Moet ik zoiets zien als een serieus gebrek? Moet ik dat verhelpen voor de verkoop? Ik woon hier al zes jaar en zo af en toe moet ik even aan de knop draaien. Ik zit er niet zo mee. Maar gaan kopers daar wel iets van kunnen vinden?
Met vriendelijke groet,
Karin

Goedemiddag, Mijn woning komt binnenkort in de verkoop en ik heb een vraag over een gebrek. Althans, ik vind het geen gebrek..... Het is zo dat heel soms de flex waterleiding voor watertoevoer naar een badkamerverwarming op zolder gaat resoneren als de verwarming op een bepaalde stand staat. Ik draai dan even aan de knop en het is klaar. Moet ik zoiets zien als een serieus gebrek? Moet ik dat verhelpen voor de verkoop? Ik woon hier al zes jaar en zo af en toe moet ik even aan de knop draaien. Ik zit er niet zo mee. Maar gaan kopers daar wel iets van kunnen vinden? Met vriendelijke groet, Karin
Wim de Leeuw op maandag 21 januari 2019 17:06

Dag Karin,

Wat let je om dit gewoon te vermelden op het 'opnameformulier'? Het is een zeer beperkt 'gebrekje' dat je niet persé hoeft te verhelpen. Maar als je open bent over dit soort zaken, dan wek je veel vertrouwen bij potentiële kopers.

Eerlijk èn volledig zijn duurt het langst!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Karin, Wat let je om dit gewoon te vermelden op het 'opnameformulier'? Het is een zeer beperkt 'gebrekje' dat je niet persé hoeft te verhelpen. Maar als je open bent over dit soort zaken, dan wek je veel vertrouwen bij potentiële kopers. Eerlijk èn volledig zijn duurt het langst! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Tommie Tijhuis op dinsdag 22 januari 2019 17:34

3 weken geleden was de overdracht van het door mij aangekochte appartement
Het appartement zou direct instap klaar zijn en op de dag van kijken leek het daadwerkelijk ook zo te zijn, alles leek netjes enzovoort
In de verkoop zat ook inbouw apparatuur zoals de vaatwasser, en die gaat wel aan, maar het water word niet warm, en is dus kapot, en in de badkamer, daar loopt de vloer niet goed weg naar het afvoerputje waardoor er telkens bij het douchen een flinke plas water blijft staan, verkoper was zich hiervan bewust en heeft zelfs de vloer vlak voor verkoop opnieuw zwart geschilderd zodat de vlekken en verkleuring niet zichtbaar zouden zijn, helaas met een niet bestendige verf waardoor nu de afgelopen 2 weken telkens nieuwe stukken verf los komen van de vloertegels en de orginele staat nu naar boven komt
Dit heb ik niet kunnen zien, hier kwam ik pas achter nadat ik er daadwerkelijk een aantal keer heb gedouchet, had de verkoper dit moeten melden? Of heb ik nu gewoon dikke pech?
En de vaatwasser, daar is wel naar betaald met de aankoop, maar blijkt nu niet te werken naar behoren, kan ik daar nog wat mee?

3 weken geleden was de overdracht van het door mij aangekochte appartement Het appartement zou direct instap klaar zijn en op de dag van kijken leek het daadwerkelijk ook zo te zijn, alles leek netjes enzovoort In de verkoop zat ook inbouw apparatuur zoals de vaatwasser, en die gaat wel aan, maar het water word niet warm, en is dus kapot, en in de badkamer, daar loopt de vloer niet goed weg naar het afvoerputje waardoor er telkens bij het douchen een flinke plas water blijft staan, verkoper was zich hiervan bewust en heeft zelfs de vloer vlak voor verkoop opnieuw zwart geschilderd zodat de vlekken en verkleuring niet zichtbaar zouden zijn, helaas met een niet bestendige verf waardoor nu de afgelopen 2 weken telkens nieuwe stukken verf los komen van de vloertegels en de orginele staat nu naar boven komt Dit heb ik niet kunnen zien, hier kwam ik pas achter nadat ik er daadwerkelijk een aantal keer heb gedouchet, had de verkoper dit moeten melden? Of heb ik nu gewoon dikke pech? En de vaatwasser, daar is wel naar betaald met de aankoop, maar blijkt nu niet te werken naar behoren, kan ik daar nog wat mee?
Wim de Leeuw op dinsdag 22 januari 2019 22:32

Beste Tommie,

Als je een vaatwasser overneemt bij de verkoop van een huis, dan mag je verwachten dat die vaatwasser normaal functioneert. Dat is anders als het overduidelijk is dat die vaatwasser hoogbejaard is.

In de decennia dat ik makelaar ben heb ik nog nooit 'geschilderde' badkamertegels aangetroffen. En als ik die wèl zou aantreffen, dan zou ik direct het idee hebben dat er wel iets mis zou moeten zijn met de betegeling. De verkoper had er iets over moeten melden. Maar jij had er als koper iets over moeten vragen.

Nu dat niet is gebeurd, lijkt het me heel ingewikkeld om de verkoper daarvoor aansprakelijk te stellen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Tommie, Als je een vaatwasser overneemt bij de verkoop van een huis, dan mag je verwachten dat die vaatwasser normaal functioneert. Dat is anders als het overduidelijk is dat die vaatwasser hoogbejaard is. In de decennia dat ik makelaar ben heb ik nog nooit 'geschilderde' badkamertegels aangetroffen. En als ik die wèl zou aantreffen, dan zou ik direct het idee hebben dat er wel iets mis zou moeten zijn met de betegeling. De verkoper had er iets over moeten melden. Maar jij had er als koper iets over moeten vragen. Nu dat niet is gebeurd, lijkt het me heel ingewikkeld om de verkoper daarvoor aansprakelijk te stellen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Monique op donderdag 14 maart 2019 20:37

Goedenavond meneer de Leeuw,

Ik heb een vraag en zou graag uw advies krijgen.

Vorige maand hebben wij een woning gekocht uit 1910. Nu hebben we tegenstrijdige informatie gekregen over het geisoleerde dak.
In de vacaturetekst, brochure staat dat het dak geisoleerd is en de makelaar heeft dit destijds mondeling bevestigd. Nu zijn we aan het verbouwen en komen we erachter dat dit niet het geval is. Na onderzoek blijkt dat de verkoper in de vragenlijst wel heeft ingevuld dat het dak niet geisoleerd is. Dit hebben zij later op onze vraag nogmaals bevestigd. Nu zijn wij dus met tegenstrijdige informatie ingelicht. Wij hebben de huidige prijs betaald omdat wij er van uitgingen op basis van de tekst en de makelaar dat het geisoleerd zou zijn.

Kunnen wij deze kosten deels of volledig verhalen op de verkoper? Hoe zouden wij dit het beste kunnen doen.

Groeten, Monique

Goedenavond meneer de Leeuw, Ik heb een vraag en zou graag uw advies krijgen. Vorige maand hebben wij een woning gekocht uit 1910. Nu hebben we tegenstrijdige informatie gekregen over het geisoleerde dak. In de vacaturetekst, brochure staat dat het dak geisoleerd is en de makelaar heeft dit destijds mondeling bevestigd. Nu zijn we aan het verbouwen en komen we erachter dat dit niet het geval is. Na onderzoek blijkt dat de verkoper in de vragenlijst wel heeft ingevuld dat het dak niet geisoleerd is. Dit hebben zij later op onze vraag nogmaals bevestigd. Nu zijn wij dus met tegenstrijdige informatie ingelicht. Wij hebben de huidige prijs betaald omdat wij er van uitgingen op basis van de tekst en de makelaar dat het geisoleerd zou zijn. Kunnen wij deze kosten deels of volledig verhalen op de verkoper? Hoe zouden wij dit het beste kunnen doen. Groeten, Monique
Wim de Leeuw op vrijdag 15 maart 2019 08:32

Beste Monique,

Ik vind het best een lastige casus. Want als het geïsoleerde dak voor jullie zo belangrijk was, dan hadden jullie in het kader van jullie onderzoeksplicht toch serieus moeten kijken naar de inhoud van de vragenlijst? En dan had het op jullie weg gelegen om, voordat jullie de woning kochten, opheldering te vragen over de tegenstrijdigheid.

Ten opzichte van de verkoper zijn jullie wat mij betreft kansloos. Want de verkoper heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht omdat hij blijkbaar de vragen op de vragenlijst eerlijk heeft beantwoord. De verkoper heeft niets verkeerd gedaan.

Als ik jullie was, dan zou ik beginnen met het indienen van een klacht tegen de verkopend makelaar. Dat is relatief goedkoop. Als het om een NVM-makelaar gaat, dan is het mogelijk om de kwestie voor te leggen aan de Geschillencommissie Makelaardij of bij de onafhankelijke Stichting Tuchtrechtspraak NVM. Met deze uitspraak in de hand wordt het gemakkelijk om een civiele procedure te voeren tegen de makelaar.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Monique, Ik vind het best een lastige casus. Want als het geïsoleerde dak voor jullie zo belangrijk was, dan hadden jullie in het kader van jullie [b]onderzoeksplicht[/b] toch serieus moeten kijken naar de inhoud van de vragenlijst? En dan had het op jullie weg gelegen om, voordat jullie de woning kochten, opheldering te vragen over de tegenstrijdigheid. Ten opzichte van de verkoper zijn jullie wat mij betreft kansloos. Want de verkoper heeft voldaan aan zijn [b]mededelingsplicht[/b] omdat hij blijkbaar de vragen op de vragenlijst eerlijk heeft beantwoord. De verkoper heeft niets verkeerd gedaan. Als ik jullie was, dan zou ik beginnen met het indienen van een k[url=https://www.nvm.nl/service/contact/vraagofklacht/klachtenprocedure]lacht tegen de verkopend makelaar.[/url] Dat is relatief goedkoop. Als het om een NVM-makelaar gaat, dan is het mogelijk om de kwestie voor te leggen aan de Geschillencommissie Makelaardij of bij de onafhankelijke Stichting Tuchtrechtspraak NVM. Met deze uitspraak in de hand wordt het gemakkelijk om een civiele procedure te voeren tegen de makelaar. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Elpi op maandag 18 maart 2019 12:29

Ik ben nieuwsgierig, we hebben vorig jaar ons eerste huis gekocht. En tijdens ons rondje bezichtigingen zag het op eerste gezicht goed uit. Wij hebben taxatie en bouwkundige keuring laten verrichten en dat is allemaal goed bevonden. Nu blijkt dat tijdens de keuring de zolder niet bereikbaar was, en dat er vervolgens niks mankeerde. Nu hebben wij het gekocht, en wilde graag de zolder isoleren, en wat blijkt dat de stroom niet volgens de normen volstaat en wat geknutseld aan elkaar hing. Ons is verteld dat de winning geheel geronoveerd ouds in 2007 en de ouderdoms clausule zegt dat er geen hoge eisen gesteld mag worden omdat de winning 15 jaar oud is. Kan ik dit dan alsnog verhalen?

Ik ben nieuwsgierig, we hebben vorig jaar ons eerste huis gekocht. En tijdens ons rondje bezichtigingen zag het op eerste gezicht goed uit. Wij hebben taxatie en bouwkundige keuring laten verrichten en dat is allemaal goed bevonden. Nu blijkt dat tijdens de keuring de zolder niet bereikbaar was, en dat er vervolgens niks mankeerde. Nu hebben wij het gekocht, en wilde graag de zolder isoleren, en wat blijkt dat de stroom niet volgens de normen volstaat en wat geknutseld aan elkaar hing. Ons is verteld dat de winning geheel geronoveerd ouds in 2007 en de ouderdoms clausule zegt dat er geen hoge eisen gesteld mag worden omdat de winning 15 jaar oud is. Kan ik dit dan alsnog verhalen?
Wim de Leeuw op maandag 18 maart 2019 13:20

Beste Elpi,

Dit is toch wel een heel vreemd verhaal. Want hoe kan het zijn dat je een huis koopt waarvan de zolder totaal niet bereikbaar is? Dat moet toch opgevallen zijn tijdens de bezichtiging? Dat moet toch ook door de taxateur en de bouwkundige zijn opgemerkt? Het kan toch niet zo zijn dat 'nu opeens blijkt' dat die zolder niet toegankelijk was???

Het lijkt me toch dat het op jullie weg had gelegen om dit te constateren en om nader onderzoek naar die zolder te laten doen. Nu je dat niet hebt gedaan - en dus in het kader van je onderzoeksplicht als koper blijkbaar NIETS hebt gedaan om die zolder te kunnen onderzoeken - lijkt het me heel lastig om nog iets op de verkoper te achterhalen.

Overigens denk ik dat een ouderdomsclausule niet zoveel zin heeft bij een woning die slechts 15 jaar oud is en slechts 12 jaar geleden 'volledig is gerenoveerd'. Ik vind het vreemd dat deze bepaling in de koopakte is gezet.

Mijn tip voor de volgende keer: als je zelf onvoldoende deskundig bent, huur dan expertise in en neem je eigen (NVM-) aankoopmakelaar mee!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Elpi, Dit is toch wel een heel vreemd verhaal. Want hoe kan het zijn dat je een huis koopt waarvan de zolder totaal niet bereikbaar is? Dat moet toch opgevallen zijn tijdens de bezichtiging? Dat moet toch ook door de taxateur en de bouwkundige zijn opgemerkt? Het kan toch niet zo zijn dat 'nu opeens blijkt' dat die zolder niet toegankelijk was??? Het lijkt me toch dat het op jullie weg had gelegen om dit te constateren en om nader onderzoek naar die zolder te laten doen. Nu je dat niet hebt gedaan - en dus in het kader van je onderzoeksplicht als koper blijkbaar NIETS hebt gedaan om die zolder te kunnen onderzoeken - lijkt het me heel lastig om nog iets op de verkoper te achterhalen. Overigens denk ik dat een ouderdomsclausule niet zoveel zin heeft bij een woning die slechts 15 jaar oud is en slechts 12 jaar geleden 'volledig is gerenoveerd'. Ik vind het vreemd dat deze bepaling in de koopakte is gezet. Mijn tip voor de volgende keer: als je zelf onvoldoende deskundig bent, huur dan expertise in en neem je eigen (NVM-) aankoopmakelaar mee! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
M op woensdag 20 maart 2019 10:15

Dag Wim, Wij hebben 11 maart de sleutel gekregen van ons huis. 15 maart zijn we helemaal overgegaan. Die avond kwamen wij erachter dat het warmwater bij de douche het niet goed deed (geen druk). Koud water wel. Monteur laten komen en die constateerde dat de CV ketel verkeerd was aangesloten. De monteur heeft op 18 maart de CV ketel juist aangesloten. Helaas is er nog niets veranderd aan de warmwater druk. Er dient verder onderzoek plaats te vinden (waarschijnlijk zit het probleem in de inbouwkraan of leidingen achter de muur). Wij hebben de verkopers op de hoogte gesteld direct nadat wij het gebrek ontdekte. Zij gaven aan hier geen last van te hebben, enkel een zachtere straal. De woning is van 1991 en wij hebben ook een bouwkundige keuring uit laten voeren. Helaas was dit toen niet ontdekt. We zijn bang dat dit enorm in de kosten gaat lopen. Kan ik de verkopers aansprakelijk stellen?

Dag Wim, Wij hebben 11 maart de sleutel gekregen van ons huis. 15 maart zijn we helemaal overgegaan. Die avond kwamen wij erachter dat het warmwater bij de douche het niet goed deed (geen druk). Koud water wel. Monteur laten komen en die constateerde dat de CV ketel verkeerd was aangesloten. De monteur heeft op 18 maart de CV ketel juist aangesloten. Helaas is er nog niets veranderd aan de warmwater druk. Er dient verder onderzoek plaats te vinden (waarschijnlijk zit het probleem in de inbouwkraan of leidingen achter de muur). Wij hebben de verkopers op de hoogte gesteld direct nadat wij het gebrek ontdekte. Zij gaven aan hier geen last van te hebben, enkel een zachtere straal. De woning is van 1991 en wij hebben ook een bouwkundige keuring uit laten voeren. Helaas was dit toen niet ontdekt. We zijn bang dat dit enorm in de kosten gaat lopen. Kan ik de verkopers aansprakelijk stellen?
Wim de Leeuw op woensdag 20 maart 2019 11:24

Beste M,

Allereerst: Je kunt de verkopers overal voor aansprakelijk stellen. Het is echter de vraag of je dat ook met succes kunt doen. Ik denk dat dat niet het geval is.

De verkopers hebben de zachtere straal blijkbaar niet als gebrek gekwalificeerd. Dat begrijp ik ook wel. Iedereen met een waterbesparende douchekop zal ook gewend zijn aan een zachtere straal water onder de douche. Als de waterdruk in het huis voor jullie heel belangrijk was, dan had het ook op jullie weg gelegen om dat expliciet en nadrukkelijk mee te nemen in jullie onderzoek. Het was natuurlijk geen enkel probleem geweest om tijdens de bezichtiging de warme kraan of de douche even aan te zetten. Wat mij betreft is het geen gebrek maar een kwaliteit die afwijkt van wat jullie hoopten terwijl jullie daar blijkbaar geen nader onderzoek naar hebben gedaan.

Het is overigens wel opvallend dat ook de bouwkundige het probleem niet heeft ontdekt. Veel bouwkundigen zullen tijdens het bouwkundig onderzoek de warme kraan of douche even laten lopen. Wellicht is dat wel gebeurd, maar heeft ook de bouwkundige de straal niet als 'onvoldoende' beoordeeld.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste M, Allereerst: Je kunt de [b]verkopers[/b] overal voor aansprakelijk stellen. Het is echter de vraag of je dat ook met succes kunt doen. Ik denk dat dat niet het geval is. De verkopers hebben de zachtere straal blijkbaar niet als gebrek gekwalificeerd. Dat begrijp ik ook wel. Iedereen met een waterbesparende douchekop zal ook gewend zijn aan een zachtere straal water onder de douche. Als de waterdruk in het huis voor jullie heel belangrijk was, dan had het ook op jullie weg gelegen om dat expliciet en nadrukkelijk mee te nemen in jullie onderzoek. Het was natuurlijk geen enkel probleem geweest om tijdens de bezichtiging de warme kraan of de douche even aan te zetten. Wat mij betreft is het geen gebrek maar een kwaliteit die afwijkt van wat jullie hoopten terwijl jullie daar blijkbaar geen nader onderzoek naar hebben gedaan. Het is overigens wel opvallend dat ook de bouwkundige het probleem niet heeft ontdekt. Veel bouwkundigen zullen tijdens het bouwkundig onderzoek de warme kraan of douche even laten lopen. Wellicht is dat wel gebeurd, maar heeft ook de bouwkundige de straal niet als 'onvoldoende' beoordeeld. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
M op woensdag 20 maart 2019 12:21

Dag Wim,

Dank voor je heldere antwoord. De verkopers kwalificeren het inderdaad als een zachtere straal, echter feitelijk is het druppelen. Dit is niet gebruikelijk, ook niet met een waterbespaarder. Het gaat in dit geval ook om een regendouche. De CV-ketel is daar geschikt voor (dit hebben we al onderzocht). Helaas heeft de bouwkundige keurder de kranen niet aan gezet tijdens de keuring (daar was ik bij) en heb dit zelf ook niet gedaan. Dit is zeker een leermomentje! Mocht ik in de toekomst nog een ander huis kopen dan ga ik als eerste de douche uitproberen.

Dag Wim, Dank voor je heldere antwoord. De verkopers kwalificeren het inderdaad als een zachtere straal, echter feitelijk is het druppelen. Dit is niet gebruikelijk, ook niet met een waterbespaarder. Het gaat in dit geval ook om een regendouche. De CV-ketel is daar geschikt voor (dit hebben we al onderzocht). Helaas heeft de bouwkundige keurder de kranen niet aan gezet tijdens de keuring (daar was ik bij) en heb dit zelf ook niet gedaan. Dit is zeker een leermomentje! Mocht ik in de toekomst nog een ander huis kopen dan ga ik als eerste de douche uitproberen.
Wim de Leeuw op woensdag 20 maart 2019 13:23

Dag M.,

Als het ècht druppelen is en als de douche daarmee praktisch niet te gebruiken is omdat het bij-wijze-van-spreken anderhalf uur doet voordat de shampoo uit je haar is gespoeld, dan had het op de weg van de verkopers gelegen om jullie daarover te informeren.

Bijvoorbeeld in de Vragenlijst verkoop woningen:

18. Gebreken, bezwaren
Zijn u gebreken of bezwaren bekend van de technische installaties? ja/nee
(Denk daarbij aan de leidingen voor gas, water en elektriciteit, geiser, c.v., mechanische ventilatie, apparatuur zoals deurbel,
telefoon/intercom, keukenapparatuur, zonneschermen, thermostaat, kachels etc.


Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag M., Als het ècht druppelen is en als de douche daarmee praktisch niet te gebruiken is omdat het bij-wijze-van-spreken anderhalf uur doet voordat de shampoo uit je haar is gespoeld, dan had het op de weg van de verkopers gelegen om jullie daarover te informeren. Bijvoorbeeld in de Vragenlijst verkoop woningen: [i]18. Gebreken, bezwaren Zijn u gebreken of bezwaren bekend van de technische installaties? ja/nee (Denk daarbij aan de leidingen voor gas, water en elektriciteit, geiser, c.v., mechanische ventilatie, apparatuur zoals deurbel, telefoon/intercom, keukenapparatuur, zonneschermen, thermostaat, kachels etc.[/i] Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
N de Jonge op woensdag 27 maart 2019 20:36

Lekkage door ouderdom en onkundige afwerking aan een plat dak. Wij hebben november 2018 dit huis gekocht. Bij de ronde voor de overdracht een plek gezien waarvan ik vroeg of daar een lekkage zat of had gezeten. O tkennend door verkopers beantwoord. Op Schrift ook geen melding gemaakt van staat van plat dak. Noet door verkopers nog door hun makelaar en de taxateur. Lekkage blijkt dus wel aanwezig. Hele dak afwerking is zeer matig. Aangebracht waarschijnlijk door de vorige eigenaar zelf (volledige uitbouw zelf gebouwd). Dakleer welke gebruikt is al bijna 30 jaar oud. Niet geschikt om zonder dakgrind gebruikt te worden ivm versnelde veroudering. Daktrimmen niet gesoldeerd. Loodslappen te lang.

Ondanks de vraag over (voormalige) lekkage is daar ontkennend op gereageerd door de vorige eigenaar. Er staat ook niets op papier dat de eigenaar dit niet had kunnen weten.
Vandaag nav vermoedelijke stormschade dak en dakkapel na laten kijken door dakdekker. Die wist mij te vertellen dat het dakleer zoals aangebracht al ruim voorbij haar houdbaarheidsdatum was. Tevens dakleer niet afgewerkt zoals de norm is. Bij hevige regenval en eventuele verstopping van afvoeren achtte hij de kans erg groot dat er over het hele platte dak lekken zouden kunnen vormen met ze gevolgen van dien. Daktrimmen niet juist afgewerkt. Dakleer niet op daktrimmen gebrand. Loodslappen te lang etc.

Buiten niet melden van de staat van het dak en de afwerking ervan door vorige eigenaars, is er door taxateur noch verkopend makelaar hier een opmerking over gemaakt.
Datum op daktrim is 1997. Dus daar van uitgaande is het dakleer 30 jaar oud, waar de normale levensduur geschat wordt op 10 tot 15 jaar zonder aanvullend dakgrind. Althans zo verteld door dakdekker.

Had ik dit als koper en leek hierin, dit zelf moeten zien en onderkennen, dan wel daarvoor een bouwkundig onderzoek moeten hebben laten doen, of is de verkoper aansprakelijk voor het niet melden van dit achterstallig onderhoud en kennelijk toch eerder bekende Lekkage? En in hoeverre kan ik daarnaast evt de verkopend makelaar (aangenomen dat deze meer kaas heeft gegeten van wat normale staat van een woning zou moeten zijn) dan wel de taxateur hier op aanspreken? Of hebben we nu gewoon dikke pech en een dikke kostenpost aan ons broek?

Lekkage door ouderdom en onkundige afwerking aan een plat dak. Wij hebben november 2018 dit huis gekocht. Bij de ronde voor de overdracht een plek gezien waarvan ik vroeg of daar een lekkage zat of had gezeten. O tkennend door verkopers beantwoord. Op Schrift ook geen melding gemaakt van staat van plat dak. Noet door verkopers nog door hun makelaar en de taxateur. Lekkage blijkt dus wel aanwezig. Hele dak afwerking is zeer matig. Aangebracht waarschijnlijk door de vorige eigenaar zelf (volledige uitbouw zelf gebouwd). Dakleer welke gebruikt is al bijna 30 jaar oud. Niet geschikt om zonder dakgrind gebruikt te worden ivm versnelde veroudering. Daktrimmen niet gesoldeerd. Loodslappen te lang. Ondanks de vraag over (voormalige) lekkage is daar ontkennend op gereageerd door de vorige eigenaar. Er staat ook niets op papier dat de eigenaar dit niet had kunnen weten. Vandaag nav vermoedelijke stormschade dak en dakkapel na laten kijken door dakdekker. Die wist mij te vertellen dat het dakleer zoals aangebracht al ruim voorbij haar houdbaarheidsdatum was. Tevens dakleer niet afgewerkt zoals de norm is. Bij hevige regenval en eventuele verstopping van afvoeren achtte hij de kans erg groot dat er over het hele platte dak lekken zouden kunnen vormen met ze gevolgen van dien. Daktrimmen niet juist afgewerkt. Dakleer niet op daktrimmen gebrand. Loodslappen te lang etc. Buiten niet melden van de staat van het dak en de afwerking ervan door vorige eigenaars, is er door taxateur noch verkopend makelaar hier een opmerking over gemaakt. Datum op daktrim is 1997. Dus daar van uitgaande is het dakleer 30 jaar oud, waar de normale levensduur geschat wordt op 10 tot 15 jaar zonder aanvullend dakgrind. Althans zo verteld door dakdekker. Had ik dit als koper en leek hierin, dit zelf moeten zien en onderkennen, dan wel daarvoor een bouwkundig onderzoek moeten hebben laten doen, of is de verkoper aansprakelijk voor het niet melden van dit achterstallig onderhoud en kennelijk toch eerder bekende Lekkage? En in hoeverre kan ik daarnaast evt de verkopend makelaar (aangenomen dat deze meer kaas heeft gegeten van wat normale staat van een woning zou moeten zijn) dan wel de taxateur hier op aanspreken? Of hebben we nu gewoon dikke pech en een dikke kostenpost aan ons broek?
Wim de Leeuw op donderdag 28 maart 2019 11:14

Geachte heer / mevrouw de Jonge,

Ik vrees dat u, zoals u zelf omschrijft, 'dikke pech' heeft.

Een bitumen plat dak gaat gemiddeld 20 tot 40 jaar mee en iedereen met een plat dak zou er verstandig aan doen om dat dak twee keer per jaar te inspecteren. Maar u en ik weten dat 99% van de Nederlanders dat niet doet. En er dus pas achter komt dat er iets loos is met het platte dak als zich een lekkage voordoet.

Als het goed is, heeft u voorafgaand aan de koop de beschikking gekregen over de 'vragenlijst verkoop woningen'. Daarop staan de volgende vragen:

3. Dak(en)

a. Hoe oud zijn de daken?

Platte daken:
Overige daken:

b. Heeft u last van daklekkages (gehad)? ja/nee Zo ja, waar?

c. Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende,
beschadigde en/of aangetaste dakdelen? ja/nee Zo ja, waar?

d. Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren? ja/nee

e. Is het dak tijdens de bouw geïsoleerd? ja/nee
Zo nee, is het dak daarna geïsoleerd? ja/nee

f. Zijn de regenwaterafvoeren in orde? ja/nee Zo nee, toelichting:

g. Zijn de dakgoten in orde (bijv. lekkage)? ja/nee Zo nee, toelichting:


Een verkoper is verplicht om deze vragen naar waarheid in te vullen en om bekende gebreken te melden. Een verkoper kan uiteraard geen melding maken van gebreken die hij niet kent. En een verkoper is niet aansprakelijk voor de gevolgen van 'achterstallig onderhoud'.

Het was verstandig geweest als u gebruik had gemaakt van een eigen (NVM-) aankoopmakelaar. Die had u ongetwijfeld het advies gegeven om het huis binnen de drie dagen bedenktijd bouwkundig te laten keuren. En er is een grote kans dat een bouwkundige dit probleem wel had onderkend.

Een aankopend makelaar had u in elk geval geadviseerd om direct in actie te komen nadat u tijdens de inspectie de lekkage ontdekte. Als de lekkage tijdens de bezichtiging nog niet zichtbaar was, dan had de woning aan u moeten worden geleverd zonder lekkagesporen. De verkopende partij had dan de lekkage moeten repareren. Maar uiteraard gaat dat niet zover dat de verkopende partij het dak had moeten vervangen. (Zie onze blog: De eindinspectie van uw nieuwe koopwoning, waar moet u als koper op letten?)

Natuurlijk heeft een verkopend makelaar 'meer kaas gegeten van wat de normale staat van een woning zou moeten zijn'. Maar dat wil niet zeggen dat een verkopend makelaar de kruipruimte inspecteert om op zoek te gaan naar problemen met de vloer of fundering of dat een verkopend makelaar alle platte daken inspecteert.

Het spijt mij u niet anders te kunnen mededelen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw








Geachte heer / mevrouw de Jonge, Ik vrees dat u, zoals u zelf omschrijft, 'dikke pech' heeft. Een bitumen plat dak gaat gemiddeld 20 tot 40 jaar mee en iedereen met een plat dak zou er verstandig aan doen om dat dak twee keer per jaar te inspecteren. Maar u en ik weten dat 99% van de Nederlanders dat niet doet. En er dus pas achter komt dat er iets loos is met het platte dak als zich een lekkage voordoet. Als het goed is, heeft u voorafgaand aan de koop de beschikking gekregen over de 'vragenlijst verkoop woningen'. Daarop staan de volgende vragen: [i]3. Dak(en) a. Hoe oud zijn de daken? Platte daken: Overige daken: b. Heeft u last van daklekkages (gehad)? ja/nee Zo ja, waar? c. Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen? ja/nee Zo ja, waar? d. Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren? ja/nee e. Is het dak tijdens de bouw geïsoleerd? ja/nee Zo nee, is het dak daarna geïsoleerd? ja/nee f. Zijn de regenwaterafvoeren in orde? ja/nee Zo nee, toelichting: g. Zijn de dakgoten in orde (bijv. lekkage)? ja/nee Zo nee, toelichting: [/i] Een verkoper is verplicht om deze vragen naar waarheid in te vullen en om bekende gebreken te melden. Een verkoper kan uiteraard geen melding maken van gebreken die hij niet kent. En een verkoper is niet aansprakelijk voor de gevolgen van 'achterstallig onderhoud'. Het was verstandig geweest als u gebruik had gemaakt van een eigen (NVM-) aankoopmakelaar. Die had u ongetwijfeld het advies gegeven om het huis binnen de drie dagen bedenktijd bouwkundig te laten keuren. En er is een grote kans dat een bouwkundige dit probleem wel had onderkend. Een aankopend makelaar had u in elk geval geadviseerd om direct in actie te komen nadat u tijdens de inspectie de lekkage ontdekte. Als de lekkage tijdens de bezichtiging nog niet zichtbaar was, dan had de woning aan u moeten worden geleverd zonder lekkagesporen. De verkopende partij had dan de lekkage moeten repareren. Maar uiteraard gaat dat niet zover dat de verkopende partij het dak had moeten vervangen. (Zie onze blog: [url=https://deleeuw.nl/blog/ervaring-van-waarde/723-de-eindinspectie-van-uw-nieuwe-huis,-waar-moet-u-op-letten]De eindinspectie van uw nieuwe koopwoning, waar moet u als koper op letten?[/url]) Natuurlijk heeft een verkopend makelaar 'meer kaas gegeten van wat de normale staat van een woning zou moeten zijn'. Maar dat wil niet zeggen dat een verkopend makelaar de kruipruimte inspecteert om op zoek te gaan naar problemen met de vloer of fundering of dat een verkopend makelaar alle platte daken inspecteert. Het spijt mij u niet anders te kunnen mededelen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Marcel Venhuizen op donderdag 11 april 2019 10:14

Beste Wim,

Huis gekocht uit 1925. In de koopakte staat,

6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die vooreen normaal gebruik nodig zijn,
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereen komst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

Nu hebben we lekkage aan het dak en een rotte plek in de vloer.
Hebben geen bouwtechnische keuring laten doen en hadden geen aankoopmakelaar.

Is er een mogelijkheid dat we deze gebreken kunnen verhalen op de verkopende partij?

Beste Wim, Huis gekocht uit 1925. In de koopakte staat, 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die vooreen normaal gebruik nodig zijn, Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereen komst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. Nu hebben we lekkage aan het dak en een rotte plek in de vloer. Hebben geen bouwtechnische keuring laten doen en hadden geen aankoopmakelaar. Is er een mogelijkheid dat we deze gebreken kunnen verhalen op de verkopende partij?
Wim de Leeuw op donderdag 11 april 2019 13:12

Beste Marcel,

Dit is een standaard-clausule die in elke koopovereenkomst staat.

Als je de blogs over dit onderwerp leest, dan zal je tot de conclusie komen dat je deze gebreken NIET kunt verhalen op de verkopende partij, tenzij jullie bewust verkeerd voorgelicht zijn.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Beste Marcel, Dit is een standaard-clausule die in elke koopovereenkomst staat. Als je de blogs over dit onderwerp leest, dan zal je tot de conclusie komen dat je deze gebreken NIET kunt verhalen op de verkopende partij, tenzij jullie bewust verkeerd voorgelicht zijn. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Maikel Poppelaars op vrijdag 17 mei 2019 22:44

Beste Wim,

Wij hebben in december onze woning uit 1948 verkocht en er waren bij ons geen gebreken bekend met de vloer/vloerverwarming was. Omdat ik een aantal maanden voor verkoop een schakelklok had gekocht die automatisch de pomp van de vloerverwarming in en uit schakelde als de verwarming aanging en ik deze in onze nieuwe woning wilde gebruiken heb ik deze uit het stopcontact gehaald, en door het stressen van de verhuizing vergeten de stekker van de pomp terug in het stopcontact te steken. Na de overdracht van de woning kwamen bij de nieuwe bewoner alle tegels los en klapte de voegen er uit toen hij de stekker terug in het stopcontact stak.nu wil hij de kosten voor een nieuwe vloer op ons verhalen a €8000 terwijl de vloer er al inlicht vanaf 2012 en wij pas in 2015 de woning kochten. Tevens haalde wij tijdens de vakantie ook altijd de pomp er uit en ook in de zomer zonder ooit enige problemen te hebben gehad. Koper heeft 1 bezichtiging gedaan en heeft daarna gelijk geboden zonder bouwtechnisch onderzoek of enig ander onderzoek. Kan hij ons verantwoordelijk stellen voor de kosten van de vloer?

Met vriendelijke groeten

Beste Wim, Wij hebben in december onze woning uit 1948 verkocht en er waren bij ons geen gebreken bekend met de vloer/vloerverwarming was. Omdat ik een aantal maanden voor verkoop een schakelklok had gekocht die automatisch de pomp van de vloerverwarming in en uit schakelde als de verwarming aanging en ik deze in onze nieuwe woning wilde gebruiken heb ik deze uit het stopcontact gehaald, en door het stressen van de verhuizing vergeten de stekker van de pomp terug in het stopcontact te steken. Na de overdracht van de woning kwamen bij de nieuwe bewoner alle tegels los en klapte de voegen er uit toen hij de stekker terug in het stopcontact stak.nu wil hij de kosten voor een nieuwe vloer op ons verhalen a €8000 terwijl de vloer er al inlicht vanaf 2012 en wij pas in 2015 de woning kochten. Tevens haalde wij tijdens de vakantie ook altijd de pomp er uit en ook in de zomer zonder ooit enige problemen te hebben gehad. Koper heeft 1 bezichtiging gedaan en heeft daarna gelijk geboden zonder bouwtechnisch onderzoek of enig ander onderzoek. Kan hij ons verantwoordelijk stellen voor de kosten van de vloer? Met vriendelijke groeten
Wim de Leeuw op zondag 19 mei 2019 09:27

Beste Maikel,

Een koper kan jullie met succes aansprakelijk stellen als 1) het huis zo slecht is dat het niet als huis kan worden gebruikt (daarvan lijkt me geen sprake) en als 2) jullie een bekend probleem hebben verzwegen dat de koper niet zelf had kunnen ontdekken. En ook van het laatste lijkt me geen sprake te zijn.

Dit is een typisch geval van een verborgen gebrek. En in tegenstelling tot wat veel mensen denken zijn verborgen problemen primair het probleem van de koper en niet van de verkoper.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Maikel, Een koper kan jullie met succes aansprakelijk stellen als 1) het huis zo slecht is dat het niet als huis kan worden gebruikt (daarvan lijkt me geen sprake) en als 2) jullie een bekend probleem hebben verzwegen dat de koper niet zelf had kunnen ontdekken. En ook van het laatste lijkt me geen sprake te zijn. Dit is een typisch geval van een verborgen gebrek. En in tegenstelling tot wat veel mensen denken zijn verborgen problemen primair het probleem van de koper en niet van de verkoper. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Es op dinsdag 21 mei 2019 09:13

Wij hebben 1 maart dit jaar een huis gekocht uit 1960 met ouderdomsclausule.
25 maart zijn wij overgegaan toen we moe van de verhuizing wilde douchen savonds stroomde de doucheafvoer over. Bleek er een dop in te zitten. Nadat we hem eruit gehaald hadden dachten we lekker te kunnen gaan douchen. Vervolgens stroomde de wc beneden over zo de gang en de woonkamer in. Savonds nog stront staan ruimen. Echt verschrikkelijk! De volgende dat de rioolontstopper gebeld en toen bleek er niks van het rioolstelsel te kloppen. Ook zat het vol met boomwortels en wcpapier. Het is na uren werk gelukt door te spuiten zodat we provisorisch gebruik konden maken van douche en toilet maar er mocht absoluut geen wc papier mee want dan zou hij meteen weer verstoppen. Camping gevoel dus. De enige oplossing was dat ze de boel zouden opengraven en de riolering zouden vervangen. Het lag niet op afschot en er waren niet deugdelijke aansluitingen. Wij hebben direct de makelaar gebeld dat dit een verborgen gebrek was en we de verkopers aansprakelijk achten. Zij zijn op de hoogte gebracht door de makelaar. Wij hebben aangegeven dat ze nog een expert konden laten komen maar dat we 2 dagen later de werkzaamheden zouden starten want om het huis woonbaar te maken moest het vervangen worden. De makelaar, de verkoper en haar eigen loodgieter zijn ter plaatse geweest toen de graafmachine de grond in ging en hebben erkent dat er wat moest gebeuren.
Nadat alles vervangen werd is er een rapport opgemaakt met foto's van de bevindingen en een verslag van de bevindingen. Dit hebben we tezamen met de factuur van 5000 euro gestuurd naar de verkopers.
Zij hebben hun rechtsbijstand erop gezet en wijzen de claim af en willen niks betalen. Hoe sterk/zwak staan wij?

Wij hebben 1 maart dit jaar een huis gekocht uit 1960 met ouderdomsclausule. 25 maart zijn wij overgegaan toen we moe van de verhuizing wilde douchen savonds stroomde de doucheafvoer over. Bleek er een dop in te zitten. Nadat we hem eruit gehaald hadden dachten we lekker te kunnen gaan douchen. Vervolgens stroomde de wc beneden over zo de gang en de woonkamer in. Savonds nog stront staan ruimen. Echt verschrikkelijk! De volgende dat de rioolontstopper gebeld en toen bleek er niks van het rioolstelsel te kloppen. Ook zat het vol met boomwortels en wcpapier. Het is na uren werk gelukt door te spuiten zodat we provisorisch gebruik konden maken van douche en toilet maar er mocht absoluut geen wc papier mee want dan zou hij meteen weer verstoppen. Camping gevoel dus. De enige oplossing was dat ze de boel zouden opengraven en de riolering zouden vervangen. Het lag niet op afschot en er waren niet deugdelijke aansluitingen. Wij hebben direct de makelaar gebeld dat dit een verborgen gebrek was en we de verkopers aansprakelijk achten. Zij zijn op de hoogte gebracht door de makelaar. Wij hebben aangegeven dat ze nog een expert konden laten komen maar dat we 2 dagen later de werkzaamheden zouden starten want om het huis woonbaar te maken moest het vervangen worden. De makelaar, de verkoper en haar eigen loodgieter zijn ter plaatse geweest toen de graafmachine de grond in ging en hebben erkent dat er wat moest gebeuren. Nadat alles vervangen werd is er een rapport opgemaakt met foto's van de bevindingen en een verslag van de bevindingen. Dit hebben we tezamen met de factuur van 5000 euro gestuurd naar de verkopers. Zij hebben hun rechtsbijstand erop gezet en wijzen de claim af en willen niks betalen. Hoe sterk/zwak staan wij?
Wim de Leeuw op dinsdag 21 mei 2019 11:53

Beste Es,

De belangrijkste reden dat ik mijn blogs over dit onderwerp heb geschreven is dat vrijwel iedereen - net als jij - denkt dat je een verkoper 'aansprakelijk kunt stellen voor een verborgen gebrek'. Een verborgen gebrek is niet het probleem van de verkoper, een verborgen gebrek is het probleem van de koper. Je hebt namelijk je handtekening gezet onder een koopovereenkomst waar in staat dat je het huis hebt gekocht inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken.

Er zijn grofweg twee situaties waarbij een verborgen gebrek het probleem van de verkoper wordt. De eerste doet zich voor als het gebrek zo ernstig is dat het huis niet voor bewoning geschikt is. De tweede doet zich voor als de verkopers het gebrek kenden en jullie desondanks niet hebben geïnformeerd terwijl jullie het gebrek niet zelf hadden kunnen ontdekken.

Woonden de verkopers in het huis toen jullie het huis kochten? Want je zou toch mogen denken dat als zij in het huis woonden, ze ook normaal van het toilet gebruik moeten hebben kunnen maken. En als het toilet destijds gewoon werkte, dan was er geen aanleiding om het riool te laten onderzoeken. En dan is er dus sprake van een verborgen gebrek dat de verkopers jullie ook niet hadden kunnen melden.

Dat er in de koopakte een ouderdomsclausule stond, had voor jullie een extra aanleiding moeten vormen om een bouwkundige in te schakelen. Natuurlijk blijft het de vraag of een bouwkundige de problemen had kunnen ontdekken. Maar nu jullie dat niet hebben gedaan, hebben jullie je juridische positie in elk geval flink verzwakt.

Ik denk dat jullie niet heel sterk staan, tenzij je aannemelijk kunt maken dat de verkopers het probleem kenden of 'hadden moeten kennen'. Dat lijkt me een lastige bewijslast, zeker als ze in het huis hebben gewoond. Het zou mooi zijn als jullie ook over een rechtsbijstandverzekering zouden beschikken, want dan kan je tegen weinig kosten je juridische mogelijkheden verkennen. Als je nu gaat procederen, dan weet je zeker dat het je een hoop tijd en geld gaat kosten met een zeer onzekere uitkomst.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw




Beste Es, De belangrijkste reden dat ik mijn blogs over dit onderwerp heb geschreven is dat vrijwel iedereen - net als jij - denkt dat je een verkoper 'aansprakelijk kunt stellen voor een verborgen gebrek'. Een verborgen gebrek is niet het probleem van de verkoper, [u]een verborgen gebrek is het probleem van de koper[/u]. Je hebt namelijk je handtekening gezet onder een koopovereenkomst waar in staat dat je het huis hebt gekocht inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. Er zijn grofweg twee situaties waarbij een verborgen gebrek het probleem van de verkoper wordt. De eerste doet zich voor als het gebrek zo ernstig is dat het huis niet voor bewoning geschikt is. De tweede doet zich voor als de verkopers het gebrek kenden en jullie desondanks niet hebben geïnformeerd terwijl jullie het gebrek niet zelf hadden kunnen ontdekken. Woonden de verkopers in het huis toen jullie het huis kochten? Want je zou toch mogen denken dat als zij in het huis woonden, ze ook normaal van het toilet gebruik moeten hebben kunnen maken. En als het toilet destijds gewoon werkte, dan was er geen aanleiding om het riool te laten onderzoeken. En dan is er dus sprake van een verborgen gebrek dat de verkopers jullie ook niet hadden kunnen melden. Dat er in de koopakte een ouderdomsclausule stond, had voor jullie een extra aanleiding moeten vormen om een bouwkundige in te schakelen. Natuurlijk blijft het de vraag of een bouwkundige de problemen had kunnen ontdekken. Maar nu jullie dat niet hebben gedaan, hebben jullie je juridische positie in elk geval flink verzwakt. Ik denk dat jullie niet heel sterk staan, tenzij je aannemelijk kunt maken dat de verkopers het probleem kenden of 'hadden moeten kennen'. Dat lijkt me een lastige bewijslast, zeker als ze in het huis hebben gewoond. Het zou mooi zijn als jullie ook over een rechtsbijstandverzekering zouden beschikken, want dan kan je tegen weinig kosten je juridische mogelijkheden verkennen. Als je nu gaat procederen, dan weet je zeker dat het je een hoop tijd en geld gaat kosten met een zeer onzekere uitkomst. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Es op dinsdag 21 mei 2019 12:28

Hier was ik al bang voor ja. Verkopers woonden in het huis ja en het toilet werkte ook gewoon, ook bij ons. Maar er was nog niet gedoucht tot de dag van de verhuizing. En of de verkopers gedoucht hebben....
Een bouwkundige had dit probleem niet ontdekt, ze kwamen de echte narigheid pas tegen toen de graafmachine de boel openhaalde. Het was een tikkende tijdbom en het ging mis op het moment dat wij voor de eerste keer de douche opendraaide. Ik geloof ook oprecht dat de verkopers niet iets verzwegen hebben maar het is wel heel zuur dat dit gebeurt op de eerste dag dat we er gingen wonen.
We kunnen niet terugvallen op het artikel dat het niet woonbaar was. Want dat was het in onze ogen niet. Neem aan dat het niet normaal is dat je geen toiletpapier kunt doorspoelen?

Hier was ik al bang voor ja. Verkopers woonden in het huis ja en het toilet werkte ook gewoon, ook bij ons. Maar er was nog niet gedoucht tot de dag van de verhuizing. En of de verkopers gedoucht hebben.... Een bouwkundige had dit probleem niet ontdekt, ze kwamen de echte narigheid pas tegen toen de graafmachine de boel openhaalde. Het was een tikkende tijdbom en het ging mis op het moment dat wij voor de eerste keer de douche opendraaide. Ik geloof ook oprecht dat de verkopers niet iets verzwegen hebben maar het is wel heel zuur dat dit gebeurt op de eerste dag dat we er gingen wonen. We kunnen niet terugvallen op het artikel dat het niet woonbaar was. Want dat was het in onze ogen niet. Neem aan dat het niet normaal is dat je geen toiletpapier kunt doorspoelen?
Wim de Leeuw op dinsdag 21 mei 2019 14:32

Beste Es,

Het lastig is dat het antwoord op de vraag of het huis wel of niet geschikt was om als huis te worden gebruikt is erg 'feitelijk' van aard. Daarmee bedoel ik dat de uitspraken erg afhankelijk zijn van de individuele en concrete omstandigheden van het geval. Ik heb op de pagina's van rechtspraak.nl gezocht naar uitspraken van over het onderwerp 'normaal gebruik als woonhuis' in combinatie met 'riolering', maar het is erg lastig om in die uitspraken een lijn te ontdekken.

Als je meer zekerheid wilt hebben, dan adviseer ik je om de zaak voor te leggen aan een ter zake kundig advocaat! Maar ook deze zal niet met zekerheid kunnen voorspellen tot welke conclusie een rechter gaat komen...

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Es, Het lastig is dat het antwoord op de vraag of het huis wel of niet geschikt was om als huis te worden gebruikt is erg 'feitelijk' van aard. Daarmee bedoel ik dat de uitspraken erg afhankelijk zijn van de individuele en concrete omstandigheden van het geval. Ik heb op de pagina's van rechtspraak.nl gezocht naar uitspraken van over het onderwerp 'normaal gebruik als woonhuis' in combinatie met 'riolering', maar het is erg lastig om in die uitspraken een lijn te ontdekken. Als je meer zekerheid wilt hebben, dan adviseer ik je om de zaak voor te leggen aan een ter zake kundig advocaat! Maar ook deze zal niet met zekerheid kunnen voorspellen tot welke conclusie een rechter gaat komen... Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Dlaarse op maandag 03 juni 2019 10:32

Goedendag, sinds september dit jaar een woning gekocht. Bij deze woning is door de verkoper professioneel kruipruimte isolatie aangebracht. Echter blijkt nu ik wat isolatie materiaal los heb gehaald en aan het verbouwen ben, dat het afvoerwerk onder deze isolatielaag niet is aangesloten op het hoofdriool en op andere plekken lekt. Deze lekkage is al langer bestaand gezien het op sommige plekken al flink is ingedroogd. Deze gebreken waren bij een persoonlijke inspectie niet zichtbaar doordat het isolatie materiaal er overheen was gespijkerd.

Nu vraag ik mij af, is dit een verborgen gebrek? Er is wel een ouderdomsclausule opgesteld en is er geen officiële bouwkundige keuring gedaan. Heb ik als nog kans om de kosten van herstel bij de verkoper te verhalen?

Bvd

Goedendag, sinds september dit jaar een woning gekocht. Bij deze woning is door de verkoper professioneel kruipruimte isolatie aangebracht. Echter blijkt nu ik wat isolatie materiaal los heb gehaald en aan het verbouwen ben, dat het afvoerwerk onder deze isolatielaag niet is aangesloten op het hoofdriool en op andere plekken lekt. Deze lekkage is al langer bestaand gezien het op sommige plekken al flink is ingedroogd. Deze gebreken waren bij een persoonlijke inspectie niet zichtbaar doordat het isolatie materiaal er overheen was gespijkerd. Nu vraag ik mij af, is dit een verborgen gebrek? Er is wel een ouderdomsclausule opgesteld en is er geen officiële bouwkundige keuring gedaan. Heb ik als nog kans om de kosten van herstel bij de verkoper te verhalen? Bvd
Wim de Leeuw op maandag 03 juni 2019 11:38

Geachte heer / mevrouw Laarse,

Dit lijkt mij een verborgen gebrek, tenzij u kunt bewijzen dat de verkoper op de hoogte was van deze problematiek.

De essentie van mijn blogs is juist dat een verborgen gebrek niet het probleem is van de verkoper / vorige eigenaar maar van de koper / nieuwe eigenaar. U heeft het huis gekocht inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken, de verkoper is slechts aansprakelijk te stellen als het gebrek in de weg staat aan het normale gebruik als woonhuis (daarvan is in uw situatie geen sprake) of wanneer aantoonbaar is dat hij zijn mededelingsplicht (bij een hem bekend gebrek!, want over een de verkoper onbekend gebrek = verborgen gebrek valt niets mede te delen) heeft geschonden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Laarse, Dit lijkt mij een verborgen gebrek, tenzij u kunt bewijzen dat de verkoper op de hoogte was van deze problematiek. De essentie van mijn blogs is juist dat een verborgen gebrek niet het probleem is van de verkoper / vorige eigenaar maar van de koper / nieuwe eigenaar. U heeft het huis gekocht inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken, de verkoper is slechts aansprakelijk te stellen als het gebrek in de weg staat aan het normale gebruik als woonhuis (daarvan is in uw situatie geen sprake) of wanneer aantoonbaar is dat hij zijn mededelingsplicht (bij een hem bekend gebrek!, want over een de verkoper onbekend gebrek = verborgen gebrek valt niets mede te delen) heeft geschonden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Tonny Postma op maandag 10 juni 2019 07:57

Mijn zoon heeft een huis gekocht. Nu is hij bezig om de er een nieuwe vloer in te leggen. Daarbij blijkt dat een binnenmuur op de laminaatvloer is geplaatst. Met andere woorden de vloer loopt door onder de muur. Is dit geen verborgen gebrek, waarvoor hij een klacht kan indienen?

Mijn zoon heeft een huis gekocht. Nu is hij bezig om de er een nieuwe vloer in te leggen. Daarbij blijkt dat een binnenmuur op de laminaatvloer is geplaatst. Met andere woorden de vloer loopt door onder de muur. Is dit geen verborgen gebrek, waarvoor hij een klacht kan indienen?
Wim de Leeuw op maandag 10 juni 2019 09:55

Beste Tonny,

Het lijkt me toch dat je zoon dit zelf had kunnen waarnemen op het moment dat hij het huis kocht.

Als het al een gebrek is dan is het een zichtbaar gebrek. Iets dat elke oplettende koper zelf zou kunnen ontdekken, hoeft door een verkoper niet expliciet te worden verteld.

Verkopers zijn niet aansprakelijk voor zichtbare gebreken (die de koper ook gemakkelijk zelf had kunnen ontdekken) èn niet voor onzichtbare gebreken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Beste Tonny, Het lijkt me toch dat je zoon dit zelf had kunnen waarnemen op het moment dat hij het huis kocht. Als het al een gebrek is dan is het een zichtbaar gebrek. Iets dat elke oplettende koper zelf zou kunnen ontdekken, hoeft door een verkoper niet expliciet te worden verteld. Verkopers zijn niet aansprakelijk voor zichtbare gebreken (die de koper ook gemakkelijk zelf had kunnen ontdekken) èn niet voor onzichtbare gebreken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Nathan de Vries op woensdag 19 juni 2019 11:12

Beste Wim,

Ik heb de volgende vraag.

Ik heb een jaren 30 woning en ik woon in een regio waar naar wij nu weten funderingsproblemen voorkomen. De gemeente heeft dit ook middels brief in de wijken kenbaar gemaakt. Nu moet ik wel zeggen dat het algemene gevoel speelt dat de gemeente dit met name heeft gedaan omdat er na rioolwerkzaamheden ernstige schade is ontstaan elders in onze stad en de gemeente nu aansprakelijk wordt gesteld.

Ook heeft het KCAF zaken benoemd waar je op kan letten en die er op kunnen wijzen dat er problemen zijn met de funderingen. Deze punten zoals scheuren in de binnen en buiten muren, scheuren in de vloeren, klemmende deuren en ramen en zichtbare scheefstand woning hebben wij, en ook onze buren, bekeken en wij hebben geen last van dit soort problemen. Dus ik ga er vanuit dat het allemaal in orde is.

De vloeren zijn wel minimaal scheef, gemeten door een potentiële koper, en dat was ook al zo toen wij het 10 jaar geleden kochten. Dit is in de jaren niet erger geworden dus ga er al jaren vanuit dat dat met de leeftijd van de woning te maken heeft. Ook heeft de eerder betrokken makelaar aan gegeven dat hij in woningen was geweest waar wel sprake was van funderingsproblemen en dat dat echt anders is. Ook dat ondersteund het gevoel dat het goed is. Maar ik kan dat ook weer niet met de hand op mijn hard garanderen het is voor mij gewoon onbekend.

Nu verkoop ik mijn woning aan een investeringsmaatschappij, ons huis is voor particulieren geen gewild object in verband met de staat van onderhoud van het naastgelegen pand. Ons onderhoud is volledig op orde. Ze doen uiteraard een bod onder de verkoopwaarde, logisch, maar verder geen onderzoek of wat dan ook. Ze hebben de woning wel bezichtigt uiteraard. Als nu na de verkoop blijkt dat er toch iets mis is met de funderingen, het komt voor in onze regio heb ik dus van de gemeente begrepen, ben ik dan alsnog aansprakelijk te stellen?

Alvast dank voor uw reactie.

Vriendelijke groet

Nathan

Beste Wim, Ik heb de volgende vraag. Ik heb een jaren 30 woning en ik woon in een regio waar naar wij nu weten funderingsproblemen voorkomen. De gemeente heeft dit ook middels brief in de wijken kenbaar gemaakt. Nu moet ik wel zeggen dat het algemene gevoel speelt dat de gemeente dit met name heeft gedaan omdat er na rioolwerkzaamheden ernstige schade is ontstaan elders in onze stad en de gemeente nu aansprakelijk wordt gesteld. Ook heeft het KCAF zaken benoemd waar je op kan letten en die er op kunnen wijzen dat er problemen zijn met de funderingen. Deze punten zoals scheuren in de binnen en buiten muren, scheuren in de vloeren, klemmende deuren en ramen en zichtbare scheefstand woning hebben wij, en ook onze buren, bekeken en wij hebben geen last van dit soort problemen. Dus ik ga er vanuit dat het allemaal in orde is. De vloeren zijn wel minimaal scheef, gemeten door een potentiële koper, en dat was ook al zo toen wij het 10 jaar geleden kochten. Dit is in de jaren niet erger geworden dus ga er al jaren vanuit dat dat met de leeftijd van de woning te maken heeft. Ook heeft de eerder betrokken makelaar aan gegeven dat hij in woningen was geweest waar wel sprake was van funderingsproblemen en dat dat echt anders is. Ook dat ondersteund het gevoel dat het goed is. Maar ik kan dat ook weer niet met de hand op mijn hard garanderen het is voor mij gewoon onbekend. Nu verkoop ik mijn woning aan een investeringsmaatschappij, ons huis is voor particulieren geen gewild object in verband met de staat van onderhoud van het naastgelegen pand. Ons onderhoud is volledig op orde. Ze doen uiteraard een bod onder de verkoopwaarde, logisch, maar verder geen onderzoek of wat dan ook. Ze hebben de woning wel bezichtigt uiteraard. Als nu na de verkoop blijkt dat er toch iets mis is met de funderingen, het komt voor in onze regio heb ik dus van de gemeente begrepen, ben ik dan alsnog aansprakelijk te stellen? Alvast dank voor uw reactie. Vriendelijke groet Nathan
Wim de Leeuw op woensdag 19 juni 2019 16:14

Beste Nathan,

Je bent - in zijn algemeenheid - aansprakelijk te stellen als het huis niet geschikt is om als huis te worden gebruikt dan wel als je hebt gezwegen over een jouw bekend probleem waarvan duidelijk is dat het van belang is voor de koper. Daarnaast ben jij particulier en is de verkopende partij een professionele organisatie waarvan een hogere mate van deskundigheid en professionaliteit kan worden verwacht.

Het lijkt mij dat je geen groot risico loopt dat je met succes! aansprakelijk wordt gesteld voor de genoemde zaken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Nathan, Je bent - in zijn algemeenheid - aansprakelijk te stellen als het huis niet geschikt is om als huis te worden gebruikt dan wel als je hebt gezwegen over een jouw bekend probleem waarvan duidelijk is dat het van belang is voor de koper. Daarnaast ben jij particulier en is de verkopende partij een professionele organisatie waarvan een hogere mate van deskundigheid en professionaliteit kan worden verwacht. Het lijkt mij dat je geen groot risico loopt dat je met succes! aansprakelijk wordt gesteld voor de genoemde zaken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Nathan op zondag 23 juni 2019 07:55

Beste Wim,

Ontzettend bedankt voor je reactie.

Ik heb nog een korte vervolgvraag op bovenstaande.

Hoe zit het met gebreken die zich openbaren of bekend worden na het tekenen van de koopakte en voor de daadwerkelijke levering. Er is sprake een koopcontract zonder ontbindende voorwaarde en met ouderdoms en asbest clausule.

Alvast bedankt voor uw reactie.

Groet

Nathan

Beste Wim, Ontzettend bedankt voor je reactie. Ik heb nog een korte vervolgvraag op bovenstaande. Hoe zit het met gebreken die zich openbaren of bekend worden na het tekenen van de koopakte en voor de daadwerkelijke levering. Er is sprake een koopcontract zonder ontbindende voorwaarde en met ouderdoms en asbest clausule. Alvast bedankt voor uw reactie. Groet Nathan
Wim de Leeuw op zondag 23 juni 2019 09:17

Beste Nathan,

Graag gedaan.

De essentie is dat het huis geleverd moet worden in de staat waarin jullie het hebben gezien. Als de gevolgen van een gebrek zichtbaar worden, dan moeten die gevolgen worden opgelost. Maar jullie hebben ook geen recht op 'meer of beter' dan je hebt gekocht. Kortom, als er bijvoorbeeld een lekkage in een plat dak wordt gevonden, dan moet die lekkage worden gedicht en moeten de sporen worden weggewerkt. Maar de verkoper kan niet verplicht worden om het huis te leveren met een compleet nieuw dak. Dus mocht dat noodzakelijk blijven, dan zullen verkoper en koper tot overeenstemming moeten komen over het verrekenen van de kosten. Dit is vergelijkbaar met de aftrek 'nieuw voor oud' die verzekeraars soms toepassen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Nathan, Graag gedaan. De essentie is dat het huis geleverd moet worden in de staat waarin jullie het hebben gezien. Als de gevolgen van een gebrek zichtbaar worden, dan moeten die gevolgen worden opgelost. Maar jullie hebben ook geen recht op 'meer of beter' dan je hebt gekocht. Kortom, als er bijvoorbeeld een lekkage in een plat dak wordt gevonden, dan moet die lekkage worden gedicht en moeten de sporen worden weggewerkt. Maar de verkoper kan niet verplicht worden om het huis te leveren met een compleet nieuw dak. Dus mocht dat noodzakelijk blijven, dan zullen verkoper en koper tot overeenstemming moeten komen over het verrekenen van de kosten. Dit is vergelijkbaar met de aftrek 'nieuw voor oud' die verzekeraars soms toepassen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
koper op donderdag 18 juli 2019 12:52

Hallo,

Wij hebben van de woningbouw een voormalige huurwoning gekocht.
deze woning blijkt achteraf door een kattenvrouwtje bewoont te zijn geweest en de problemen kwamen naar de sleuteloverdracht al vlot boven water.
toen we begonnen met het verwijderen van plinten en vloer kwam de urinelucht ons tegemoet, de gipswanden, draagvloer en draagbalken zijn helemaal verontreinigd en stinken verschrikkelijk. nou is het zo dat de woningbouw de woning zelf op heeft geknapt tot het punt dat het niet meer te zien of te ruiken was. de woning verkkeerde gewoon op het oog in een prima staat alles gestuukt en gesausd nieuwe plafonds en er was al helemaal niks te ruiken. echter hebben zij ons niet op de hoogte gebracht van de ernstige verontreiniging die op het oog weggewerkt is. maar nu komt dus het aller lastigste de onderzoeksplicht, we hebben wel een taxatierapport waarin staat dat de staat van de woning goed is ook qua onderhoud en bouwtechnisch maar geen bouwtechnische keuring laten doen. de staat leek gewoon goed we hebben wel zelf kritisch de woning bekeken op wat kleine dingen na was hij goed en bij een bouwtechnische keuring was dit hoogstwaarschijnlijk ook niet naar boven gekomen, die man gaat er ook geen plinten aftrekken bij een onderzoek.

-hebben wij voldoende onderzoek verrricht?
-de verkoper was van het ernstige gebrek op de hoogte, heeft dit immers ook geprobeerd weg te werken en heeft ons niet geinformeerd. is hij hiermee ook strafbaar?
-wat zijn onze kansen de verkoper aansprakelijk te stellen?

Hallo, Wij hebben van de woningbouw een voormalige huurwoning gekocht. deze woning blijkt achteraf door een kattenvrouwtje bewoont te zijn geweest en de problemen kwamen naar de sleuteloverdracht al vlot boven water. toen we begonnen met het verwijderen van plinten en vloer kwam de urinelucht ons tegemoet, de gipswanden, draagvloer en draagbalken zijn helemaal verontreinigd en stinken verschrikkelijk. nou is het zo dat de woningbouw de woning zelf op heeft geknapt tot het punt dat het niet meer te zien of te ruiken was. de woning verkkeerde gewoon op het oog in een prima staat alles gestuukt en gesausd nieuwe plafonds en er was al helemaal niks te ruiken. echter hebben zij ons niet op de hoogte gebracht van de ernstige verontreiniging die op het oog weggewerkt is. maar nu komt dus het aller lastigste de onderzoeksplicht, we hebben wel een taxatierapport waarin staat dat de staat van de woning goed is ook qua onderhoud en bouwtechnisch maar geen bouwtechnische keuring laten doen. de staat leek gewoon goed we hebben wel zelf kritisch de woning bekeken op wat kleine dingen na was hij goed en bij een bouwtechnische keuring was dit hoogstwaarschijnlijk ook niet naar boven gekomen, die man gaat er ook geen plinten aftrekken bij een onderzoek. -hebben wij voldoende onderzoek verrricht? -de verkoper was van het ernstige gebrek op de hoogte, heeft dit immers ook geprobeerd weg te werken en heeft ons niet geinformeerd. is hij hiermee ook strafbaar? -wat zijn onze kansen de verkoper aansprakelijk te stellen?
Wim de Leeuw op donderdag 18 juli 2019 14:04

Beste gast,

Jullie kansen liggen niet heel gunstig, denk ik.

Blijkbaar zat de verontreiniging verborgen onder de vloer en de plinten en dus is er sprake van een verborgen gebrek dat volgens de koopakte voor jullie rekening en risico komt. En de kans is groot dat er een niet-bewoningsclausule in de koopakte stond, wat het alleen maar lastiger maakt.

Waarom denk jij dat de woningbouwvereniging op de hoogte moet zijn geweest van de mate van vervuiling? Dat is gemakkelijk gezegd, maar lastig te bewijzen. En wie eist, bewijst.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste gast, Jullie kansen liggen niet heel gunstig, denk ik. Blijkbaar zat de verontreiniging verborgen onder de vloer en de plinten en dus is er sprake van een verborgen gebrek dat volgens de koopakte voor jullie rekening en risico komt. En de kans is groot dat er een niet-bewoningsclausule in de koopakte stond, wat het alleen maar lastiger maakt. Waarom denk jij dat de woningbouwvereniging op de hoogte moet zijn geweest van de mate van vervuiling? Dat is gemakkelijk gezegd, maar lastig te bewijzen. En wie eist, bewijst. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Koper op donderdag 18 juli 2019 14:15

De kattenvrouw is er naar horen en zeggen om de reden van vervuiling uitgezet. Ook sprak een medewerker van de woningbouwcoöperatie mij aan toen ik in de woning aan het klussen was dat ze er met.maskers naar binnen moesten. Zij hebben zelf daarna de woning in de staat gebracht die het nu is dus het lijkt mij onmogelijk dat zij hier niks van wisten

De kattenvrouw is er naar horen en zeggen om de reden van vervuiling uitgezet. Ook sprak een medewerker van de woningbouwcoöperatie mij aan toen ik in de woning aan het klussen was dat ze er met.maskers naar binnen moesten. Zij hebben zelf daarna de woning in de staat gebracht die het nu is dus het lijkt mij onmogelijk dat zij hier niks van wisten
Wim de Leeuw op donderdag 18 juli 2019 16:46

Beste gast,

Dat een bewoner uit een huis wordt gezet is toch geen waterdicht bewijs dat de woningbouwcoöperatie moet hebben geweten dat de verontreiniging zo ernstig was?

Je stelt mij een vraag en ik geef je een antwoord. Als je er werkelijk van overtuigd bent dat men jou bewust informatie heeft achtergehouden, dan zou ik er vooral vol voor gaan. Huur een advocaat in en stel de verkoper aansprakelijk.

Ik denk dat je weinig kans van slagen hebt. Maar het staat je volkomen vrij om je recht te gaan zoeken!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste gast, Dat een bewoner uit een huis wordt gezet is toch geen waterdicht bewijs dat de woningbouwcoöperatie moet hebben geweten dat de verontreiniging zo ernstig was? Je stelt mij een vraag en ik geef je een antwoord. Als je er werkelijk van overtuigd bent dat men jou bewust informatie heeft achtergehouden, dan zou ik er vooral vol voor gaan. Huur een advocaat in en stel de verkoper aansprakelijk. Ik denk dat je weinig kans van slagen hebt. Maar het staat je volkomen vrij om je recht te gaan zoeken! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Monique op donderdag 18 juli 2019 20:55

Beste, ik heb mijn woning verkocht. Nu drie weken later wilt de verkoper ons aansprakelijk stellen omdat er een beetje verf los zit bij de buitendeur( kozijn) en omdat het buitenkraantje vast zit. Wij hebben destijds ingevuld in de vragenlijst dat het kraantje bij ons gewoon werkten. In hoeverre kan hij ons juridisch voor dit soort kleine dingen aansprakelijk stellen. Graag hoor ik van u

Beste, ik heb mijn woning verkocht. Nu drie weken later wilt de verkoper ons aansprakelijk stellen omdat er een beetje verf los zit bij de buitendeur( kozijn) en omdat het buitenkraantje vast zit. Wij hebben destijds ingevuld in de vragenlijst dat het kraantje bij ons gewoon werkten. In hoeverre kan hij ons juridisch voor dit soort kleine dingen aansprakelijk stellen. Graag hoor ik van u
Wim de Leeuw op zaterdag 20 juli 2019 14:36

Beste Monique,

Een koper wordt geacht zelf te onderzoeken wat hij gemakkelijk zelf kan onderzoeken.

Deze koper heeft geen schijn van kans. Iedereen kan iedereen altijd overal voor aansprakelijk stellen, maar wie dat met succes wil doen, zal het bewijs moeten leveren dat jullie iets fout hebben gedaan.

Ik zou me er geen zorgen over maken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Monique, Een koper wordt geacht zelf te onderzoeken wat hij gemakkelijk zelf kan onderzoeken. Deze koper heeft geen schijn van kans. Iedereen kan iedereen altijd overal voor aansprakelijk stellen, maar wie dat met succes wil doen, zal het bewijs moeten leveren dat jullie iets fout hebben gedaan. Ik zou me er geen zorgen over maken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Alys op maandag 12 augustus 2019 22:53

Geachte heer de Leeuw,
Wij hebben een huis gekocht, de overdracht is 31 augustus a.s.
Van de verkoper horen we nu dat het bubbelbad niet goed werkt. Zelf heeft hij eerder "een schok" gekregen. Volgens hem is dit punt uitgebreid met zijn makelaar besproken en zou dit ook vermeld zijn in de zg. "vragenlijst voor verkoop woning". Dit laatste is niet het geval en ook de verkopende makelaar heeft hier niet over gesproken.
In de beschrijving van het huis op Funda is overigens vermeld dat er een bad aanwezig is in de badkamer, er wordt niet gesproken over bubbelbad.
Aangezien ik las dat het bij gebreken gaat om gebreken die het normale gebruik in de weg staan (wat nu niet echt het geval is, het bad kan gewoon gebruikt worden, de bubbelfunctie echter niet) twijfel ik of het redelijk is en zin heeft om de verkoper te vragen om een reparatie uit te voeren. Aan de andere kant vind ik het heel vervelend dat ik nu pas hoor over het mankement.
Graag uw mening hierover,
met vriendelijke groet,
Alys

Geachte heer de Leeuw, Wij hebben een huis gekocht, de overdracht is 31 augustus a.s. Van de verkoper horen we nu dat het bubbelbad niet goed werkt. Zelf heeft hij eerder "een schok" gekregen. Volgens hem is dit punt uitgebreid met zijn makelaar besproken en zou dit ook vermeld zijn in de zg. "vragenlijst voor verkoop woning". Dit laatste is niet het geval en ook de verkopende makelaar heeft hier niet over gesproken. In de beschrijving van het huis op Funda is overigens vermeld dat er een bad aanwezig is in de badkamer, er wordt niet gesproken over bubbelbad. Aangezien ik las dat het bij gebreken gaat om gebreken die het normale gebruik in de weg staan (wat nu niet echt het geval is, het bad kan gewoon gebruikt worden, de bubbelfunctie echter niet) twijfel ik of het redelijk is en zin heeft om de verkoper te vragen om een reparatie uit te voeren. Aan de andere kant vind ik het heel vervelend dat ik nu pas hoor over het mankement. Graag uw mening hierover, met vriendelijke groet, Alys
Wim de Leeuw op dinsdag 13 augustus 2019 13:39

Beste Alys,

Het is primair de verantwoordelijkheid van de verkoper om de verkopend makelaar te informeren over de bijzonderheden van de woning met behulp van de Vragenlijst. En het is vervolgens de verantwoordelijkheid van de verkopend makelaar om met dat formulier toekomstige kopers te informeren.

Waar de fout zit, is mij niet duidelijk. Wel dat er een fout is gemaakt en dat jij daarvan de dupe wordt tenzij het bad wordt gerepareerd. Het lijkt me heel verstandig als je de verkoper vraagt om een reparatie uit te voeren. Hoe de verkoper en zijn makelaar dat onderling gaan uitvechten en wie uiteindelijk de rekening betaalt, is jouw probleem niet.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Alys, Het is primair de verantwoordelijkheid van de verkoper om de verkopend makelaar te informeren over de bijzonderheden van de woning met behulp van de Vragenlijst. En het is vervolgens de verantwoordelijkheid van de verkopend makelaar om met dat formulier toekomstige kopers te informeren. Waar de fout zit, is mij niet duidelijk. Wel dat er een fout is gemaakt en dat jij daarvan de dupe wordt tenzij het bad wordt gerepareerd. Het lijkt me heel verstandig als je de verkoper vraagt om een reparatie uit te voeren. Hoe de verkoper en zijn makelaar dat onderling gaan uitvechten en wie uiteindelijk de rekening betaalt, is jouw probleem niet. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Alys op maandag 02 september 2019 23:18

Beste Wim,
Nogmaals dank voor je snelle reactie!
Wij hebben de verkoper gevraagd de reparatie uit te voeren. Deze verwees ons naar de verkopende makelaar, die de zaak verder ook oppakte.
Intussen heeft een monteur in opdracht van de makelaar naar het bad gekeken. Wij hebben in overleg met de makelaar contact gehad met de monteur. Hij vertelde ons dat het bad amateuristisch is geïnstalleerd "een houtje-touwtjeconstructie". Zijn idee is dat de beste oplossing een nieuw, professioneel geïnstalleerd bad is.
De makelaar is bereid de kosten van het uitschakelen van de elektriciteit van het bubbelbad te betalen (€ 700,00) Daarmee hebben we dus een bubbelbad, dat niet bubbelt.... en een bad dat volgens de monteur niet goed geïnstalleerd is.
De makelaar zegt nu dat hij opzettelijk niet gesproken heeft over een bubbelbad op Funda en de brochure, omdat de bubbelfunctie kapot was. In de vragenlijst voor verkoop woning wordt niet genoemd dat de bubbelfunctie kapot is. "Er staat "een ligbad" en dat is het ook" is zijn redenering. Wij hadden volgens hem uit het feit dat er stond "ligbad" terwijl er een bubbelbad aanwezig was op moeten maken dat de bubbelfunctie niet werkt.
Graag uw mening over deze gang van zaken.
Ik zag overigens net in mijn eerste vraag dat ik aangaf dat de overdracht op 31 augustus zou zijn, dat klopt niet, de overdracht is komende donderdag.
Met vriendelijke groet,
Alys

Beste Wim, Nogmaals dank voor je snelle reactie! Wij hebben de verkoper gevraagd de reparatie uit te voeren. Deze verwees ons naar de verkopende makelaar, die de zaak verder ook oppakte. Intussen heeft een monteur in opdracht van de makelaar naar het bad gekeken. Wij hebben in overleg met de makelaar contact gehad met de monteur. Hij vertelde ons dat het bad amateuristisch is geïnstalleerd "een houtje-touwtjeconstructie". Zijn idee is dat de beste oplossing een nieuw, professioneel geïnstalleerd bad is. De makelaar is bereid de kosten van het uitschakelen van de elektriciteit van het bubbelbad te betalen (€ 700,00) Daarmee hebben we dus een bubbelbad, dat niet bubbelt.... en een bad dat volgens de monteur niet goed geïnstalleerd is. De makelaar zegt nu dat hij opzettelijk niet gesproken heeft over een bubbelbad op Funda en de brochure, omdat de bubbelfunctie kapot was. In de vragenlijst voor verkoop woning wordt niet genoemd dat de bubbelfunctie kapot is. "Er staat "een ligbad" en dat is het ook" is zijn redenering. Wij hadden volgens hem uit het feit dat er stond "ligbad" terwijl er een bubbelbad aanwezig was op moeten maken dat de bubbelfunctie niet werkt. Graag uw mening over deze gang van zaken. Ik zag overigens net in mijn eerste vraag dat ik aangaf dat de overdracht op 31 augustus zou zijn, dat klopt niet, de overdracht is komende donderdag. Met vriendelijke groet, Alys
Wim de Leeuw op dinsdag 03 september 2019 09:12

Beste Alys,

Het bubbelbad maakt onderdeel uit van het huis, het bad zou veilig moeten zijn en het bad zou moeten werken. Daar heb je recht op.

De verkopend makelaar maakt wat mij betreft een denkfout. Als een bad er uit ziet als bubbelbad, dan mag je er van uitgaan dat het ook een bubbelbad is en dat het bubbelbad werkt. En als de dubbelfunctie niet werkt, dan ligt het op de weg van de verkoper om dat aan te geven bij de verkoop. En dat het bubbelbad in de brochure niet expliciet als bubbelbad wordt aangeduid, verandert daar niets aan.

Het bad moet veilig zijn en werken. Dat het bad volgens de installateur 'amateuristisch is geïnstalleerd', neem ik met een flinke korrel zout. Allereerst kom ik maar zelden een techneut (loodgieter, schilder, stucadoor, installateur etc.) tegen die met respect spreekt over het werk van een concurrent. Maar daarnaast mag je er niet automatisch van uit gaan dat alles dat er in een huis aanwezig is en alles dat aan een huis aan onderhoud is verricht, door professionals op een professionele wijze is uitgevoerd. Als dat het geval zou zijn, zouden de bouwmarkten in ons land hun deuren kunnen sluiten.

Samengevat: het bad moet veilig zijn en werken.

Lees ook mijn blog De eindinspectie van uw nieuwe koopwoning, waar moet u als koper op letten?.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Alys, Het bubbelbad maakt onderdeel uit van het huis, het bad zou veilig moeten zijn en het bad zou moeten werken. Daar heb je recht op. De verkopend makelaar maakt wat mij betreft een denkfout. Als een bad er uit ziet als bubbelbad, dan mag je er van uitgaan dat het ook een bubbelbad is en dat het bubbelbad werkt. En als de dubbelfunctie niet werkt, dan ligt het op de weg van de verkoper om dat aan te geven bij de verkoop. En dat het bubbelbad in de brochure niet expliciet als bubbelbad wordt aangeduid, verandert daar niets aan. Het bad moet veilig zijn en werken. Dat het bad volgens de installateur 'amateuristisch is geïnstalleerd', neem ik met een flinke korrel zout. Allereerst kom ik maar zelden een techneut (loodgieter, schilder, stucadoor, installateur etc.) tegen die met respect spreekt over het werk van een concurrent. Maar daarnaast mag je er niet automatisch van uit gaan dat alles dat er in een huis aanwezig is en alles dat aan een huis aan onderhoud is verricht, door professionals op een professionele wijze is uitgevoerd. Als dat het geval zou zijn, zouden de bouwmarkten in ons land hun deuren kunnen sluiten. Samengevat: het bad moet veilig zijn en werken. Lees ook mijn blog [url=https://www.deleeuw.nl/blog/ervaring-van-waarde/723-de-eindinspectie-van-uw-nieuwe-huis,-waar-moet-u-op-letten]De eindinspectie van uw nieuwe koopwoning, waar moet u als koper op letten?[/url]. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Alys op dinsdag 10 september 2019 13:16

Beste Wim,
Hartelijk dank voor je snelle reactie! Door je eerste reactie besloten we niet zomaar te accepteren dat er een bad was i.p.v. een bubbelbad. Uiteindelijk zijn we een schadevergoeding overeengekomen en heeft de overdracht inmiddels plaatsgevonden. Bij de inspectie hebben we gebruik gemaakt van de tips uit je blog, heel handig!
Met vriendelijke groet,
Alys

Beste Wim, Hartelijk dank voor je snelle reactie! Door je eerste reactie besloten we niet zomaar te accepteren dat er een bad was i.p.v. een bubbelbad. Uiteindelijk zijn we een schadevergoeding overeengekomen en heeft de overdracht inmiddels plaatsgevonden. Bij de inspectie hebben we gebruik gemaakt van de tips uit je blog, heel handig! Met vriendelijke groet, Alys
Wim de Leeuw op dinsdag 10 september 2019 14:26

Graag gedaan, Alys!

Veel woonplezier toegewenst,

Groeten, Wim de Leeuw

Graag gedaan, Alys! Veel woonplezier toegewenst, Groeten, Wim de Leeuw
Erik Dortangs op woensdag 14 augustus 2019 13:33

Ik heb een boerderij gekocht. Achter de oorspronkelijke woning is door de verkoper de toenmalige kippenstal verbouwd tot woonruimte met twee verdiepingen. Bij de aankoop is een niet destructief onderzoek gedaan naar de bouwconstructie. Deze werd afgegeven als redelijk: de oorspronkelijke bojw uit 1918 was prima, alles wat daarna gerenoveerd was, van zeer beperkte kwaliteit. Ivm de renovatie haalden wij de plafond uit de woonkamer en wij troffen een draagconstructie aan die zeer dubieus was. Met andere woorden het plafond en dus de zokder vloer rusten op slechts twee spijkers per 3,5 meter. De verkoper had in het koopcontract een niet bewoningsclausule opgenomen omdat hij het huis de laatste 7 jaar verhuurd had en de zolder ruimte nket in gebruik was als woonruimte. Wij willen dat echter wel gaan doen en constateren nu dat de verkoper, die deze verbouwing in eigen beheer heeft gedaan in 1994, zonder vergunning en bouwtekening een ondeugdelijke constructie heeft verkocht.

Nu ben ik van mening dat deze beperking evenaals een poging tot aanleggen van een vliering (zaagsnedes in de houten verdiepingsvloer) bekend moeten zijn geweest bij de verkoper. Tevens vertoonde de aangekegde elektra op zijn minst gezegd opmerkelijke aansluitingen. Los ingemetselde stroomkabels en doorschakelingen, smeulpunten etc. Deze waren verborgen voor het oog, maar moeten in 1994 bekend zijn geweest. De kranten die werden gebruikt voor het opvullen van het plafond zijn daar onder andere getuige van.

Is het mogelijk om een verkoper aansprakelijk te stellen voor het verkopen van een ondeugdelijke constructie ondanks zijn niet bewoningsclausule? De verkoper heeft het huis al met 130000 verlies verkocht, dus waarschijnlijk is van een kale kip niet te plukken. Moet ik dan het risico op eigen kosten wel gaan lopen? Of kan ik het maar beter laten rusten?



Ik heb een boerderij gekocht. Achter de oorspronkelijke woning is door de verkoper de toenmalige kippenstal verbouwd tot woonruimte met twee verdiepingen. Bij de aankoop is een niet destructief onderzoek gedaan naar de bouwconstructie. Deze werd afgegeven als redelijk: de oorspronkelijke bojw uit 1918 was prima, alles wat daarna gerenoveerd was, van zeer beperkte kwaliteit. Ivm de renovatie haalden wij de plafond uit de woonkamer en wij troffen een draagconstructie aan die zeer dubieus was. Met andere woorden het plafond en dus de zokder vloer rusten op slechts twee spijkers per 3,5 meter. De verkoper had in het koopcontract een niet bewoningsclausule opgenomen omdat hij het huis de laatste 7 jaar verhuurd had en de zolder ruimte nket in gebruik was als woonruimte. Wij willen dat echter wel gaan doen en constateren nu dat de verkoper, die deze verbouwing in eigen beheer heeft gedaan in 1994, zonder vergunning en bouwtekening een ondeugdelijke constructie heeft verkocht. Nu ben ik van mening dat deze beperking evenaals een poging tot aanleggen van een vliering (zaagsnedes in de houten verdiepingsvloer) bekend moeten zijn geweest bij de verkoper. Tevens vertoonde de aangekegde elektra op zijn minst gezegd opmerkelijke aansluitingen. Los ingemetselde stroomkabels en doorschakelingen, smeulpunten etc. Deze waren verborgen voor het oog, maar moeten in 1994 bekend zijn geweest. De kranten die werden gebruikt voor het opvullen van het plafond zijn daar onder andere getuige van. Is het mogelijk om een verkoper aansprakelijk te stellen voor het verkopen van een ondeugdelijke constructie ondanks zijn niet bewoningsclausule? De verkoper heeft het huis al met 130000 verlies verkocht, dus waarschijnlijk is van een kale kip niet te plukken. Moet ik dan het risico op eigen kosten wel gaan lopen? Of kan ik het maar beter laten rusten?
Wim de Leeuw op donderdag 15 augustus 2019 17:40

Beste Erik,

Eerlijk gezegd, ik vind dit een lastige casus. Ik adviseer je om deze casus neer te leggen bij een ter zake kundig advocaat en hem te vragen naar je kansen in een procedure. Maar als er niets te halen valt, dan is het niet zinvol om een procedure te starten.

De 'niet bewoningsclausule' maakt de kansen op succes zeker niet groter. En ook het feit dat de bouwkundige heeft aangegeven dat de renovatie 'van zeer beperkte kwaliteit' was, maakt het niet gemakkelijker.

Ben je er overigens zeker van dat degene aan van wie jullie de woning hebben verkocht, ook de verbouwing heeft geregeld en dat het niet gaat om een rechtsvoorganger? Dat zou het namelijk nog ingewikkelder maken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Erik, Eerlijk gezegd, ik vind dit een lastige casus. Ik adviseer je om deze casus neer te leggen bij een ter zake kundig advocaat en hem te vragen naar je kansen in een procedure. Maar als er niets te halen valt, dan is het niet zinvol om een procedure te starten. De 'niet bewoningsclausule' maakt de kansen op succes zeker niet groter. En ook het feit dat de bouwkundige heeft aangegeven dat de renovatie 'van zeer beperkte kwaliteit' was, maakt het niet gemakkelijker. Ben je er overigens zeker van dat degene aan van wie jullie de woning hebben verkocht, ook de verbouwing heeft geregeld en dat het niet gaat om een rechtsvoorganger? Dat zou het namelijk nog ingewikkelder maken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Cindy op dinsdag 10 september 2019 15:29

Goedemiddag,
Wij hebben onze woning zeer snel verkocht. Binnen 1 week. Nu komen de verkopers met een brief van de rechtsbijstand verzekering dat wij aansprakelijk zijn voor houtworm in de schuur en garage. En dat er een ernstige lekkage in de riolering zou zijn. Zij zien rioolvliegjes. De kopers hebben bovendien voor de koop een technische inspecteur het huis laten keuren. Aan de hand daarvan hebben zij waarschijnlijk besloten om het huis te kopen. Houtworm had de inspecteur destijds dan moeten zien zijn wij van mening en de kopers ook. Van een lekkage in de riolering zijn wij niet van op de hoogte geweest. En hebben daar ook nooit geen problemen mee gehad. Uiteraard hebben wij dit ook wel bij onze rechtsbijstand verzekering neergelegd. In hoeverre zijn wij aansprakelijk in deze situatie?

Goedemiddag, Wij hebben onze woning zeer snel verkocht. Binnen 1 week. Nu komen de verkopers met een brief van de rechtsbijstand verzekering dat wij aansprakelijk zijn voor houtworm in de schuur en garage. En dat er een ernstige lekkage in de riolering zou zijn. Zij zien rioolvliegjes. De kopers hebben bovendien voor de koop een technische inspecteur het huis laten keuren. Aan de hand daarvan hebben zij waarschijnlijk besloten om het huis te kopen. Houtworm had de inspecteur destijds dan moeten zien zijn wij van mening en de kopers ook. Van een lekkage in de riolering zijn wij niet van op de hoogte geweest. En hebben daar ook nooit geen problemen mee gehad. Uiteraard hebben wij dit ook wel bij onze rechtsbijstand verzekering neergelegd. In hoeverre zijn wij aansprakelijk in deze situatie?
Wim de Leeuw op dinsdag 10 september 2019 15:51

Beste Cindy,

Een verkoper heeft een mededelingsplicht ten aanzien van gebreken aan het huis. De koper heeft een onderzoeksplicht.

De mededelingsplicht van de verkoper gaat echter voor op de onderzoeksplicht van de verkoper. Dus als de koper van jullie huis kan bewijzen dat jullie op de hoogte waren of op de hoogte hadden moeten zijn van de aanwezigheid van de houtwurm, dan staan ze sterk. En het feit dat de bouwkundige de houtworm niet heeft ontdekt, verandert daar niets aan dankzij de 'voorrangsregel' (mededelingsplicht gaat boven onderzoeksplicht).

Het bewijs dat jullie hebben geweten van de houtwurm of op de hoogte hadden moeten zijn, is echter niet zo gemakkelijk te leveren. En het feit dat de bouwkundige de houtwurm niet heeft ontdekt, helpt de kopers niet.

Wat de rioolvliegjes betreft, die zijn volgens mij VAAK een indicatie voor problemen met het riool. Maar dat hoeft niet. Ook hier geldt dat de kopers het bewijs zullen moeten leveren dat jullie (jullie bekende informatie) hebben verzwegen.

Ik las ook nog je opmerking dat er in de koopakte een ouderdomsclausule stond. Dat maakt dat de positie van de kopers wordt verzwakt, omdat er op hen een zwaardere onderzoeksplicht rust. Maar die ouderdomsclausule verandert er uiteraard niets aan dat jullie als verkopers mededelingen moeten doen over de negatieve aspecten van een woning.

Met vriendelijke groet,

Wim de Leeuw

Beste Cindy, Een verkoper heeft een mededelingsplicht ten aanzien van gebreken aan het huis. De koper heeft een onderzoeksplicht. De mededelingsplicht van de verkoper gaat echter voor op de onderzoeksplicht van de verkoper. Dus als de koper van jullie huis kan bewijzen dat jullie op de hoogte waren of op de hoogte hadden moeten zijn van de aanwezigheid van de houtwurm, dan staan ze sterk. En het feit dat de bouwkundige de houtworm niet heeft ontdekt, verandert daar niets aan dankzij de 'voorrangsregel' (mededelingsplicht gaat boven onderzoeksplicht). Het bewijs dat jullie hebben geweten van de houtwurm of op de hoogte hadden moeten zijn, is echter niet zo gemakkelijk te leveren. En het feit dat de bouwkundige de houtwurm niet heeft ontdekt, helpt de kopers niet. Wat de rioolvliegjes betreft, die zijn volgens mij VAAK een indicatie voor problemen met het riool. Maar dat hoeft niet. Ook hier geldt dat de kopers het bewijs zullen moeten leveren dat jullie (jullie bekende informatie) hebben verzwegen. Ik las ook nog je opmerking dat er in de koopakte een ouderdomsclausule stond. Dat maakt dat de positie van de kopers wordt verzwakt, omdat er op hen een zwaardere onderzoeksplicht rust. Maar die ouderdomsclausule verandert er uiteraard niets aan dat jullie als verkopers mededelingen moeten doen over de negatieve aspecten van een woning. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Cindy op woensdag 11 september 2019 16:01

Bedankt voor de snelle reactie! We hebben in ieder geval niets bewust verzwegen. Want je zit echt niet te wachten op problemen. We keken dan ook raar op dat we na 2 maanden opeens benadert worden voor verborgen gebreken.


Met vriendelijke groet,
Cindy.

Bedankt voor de snelle reactie! We hebben in ieder geval niets bewust verzwegen. Want je zit echt niet te wachten op problemen. We keken dan ook raar op dat we na 2 maanden opeens benadert worden voor verborgen gebreken. Met vriendelijke groet, Cindy.
Wim de Leeuw op woensdag 11 september 2019 17:07

Beste Cindy,

Graag gedaan.

Het onderwerp 'Verborgen gebreken' is op dit moment razend actueel. De druk op de woningmarkt is groot, kopers staan onder sterke druk. En balen dan achteraf als het huis in sommige opzichten tegenvalt.

En de gemiddelde koper gaat er vanuit dat verborgen gebreken het probleem van de verkoper zijn, terwijl verborgen gebreken volgens het koopcontract in beginsel voor rekening en risico van de kopers komen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Cindy, Graag gedaan. Het onderwerp 'Verborgen gebreken' is op dit moment razend actueel. De druk op de woningmarkt is groot, kopers staan onder sterke druk. En balen dan achteraf als het huis in sommige opzichten tegenvalt. En de gemiddelde koper gaat er vanuit dat verborgen gebreken het probleem van de verkoper zijn, terwijl verborgen gebreken volgens het koopcontract in beginsel voor rekening en risico van de kopers komen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Cindy op woensdag 11 september 2019 16:12

Nog even 1 vraag:
Wij hebben dus echt niet geweten van die riolering. En geen last gehad van rioolvliegjes. Maakt dat nog iets uit? Dan is er vanuit onze kant toch niets verzwegen?
Wanneer we daar zelf ook problemen mee hadden gehad en je gaat het expres verzwijgen dan weet je dat je daar op aangesproken gaat worden. En tijdens de bezichtigingen hebben ze zelf ook kunnen zien dat wij geen rioolvliegjes in huis hadden. Ben er nog niet helemaal gerust op .
Met vriendelijke groet,
Cindy

Nog even 1 vraag: Wij hebben dus echt niet geweten van die riolering. En geen last gehad van rioolvliegjes. Maakt dat nog iets uit? Dan is er vanuit onze kant toch niets verzwegen? Wanneer we daar zelf ook problemen mee hadden gehad en je gaat het expres verzwijgen dan weet je dat je daar op aangesproken gaat worden. En tijdens de bezichtigingen hebben ze zelf ook kunnen zien dat wij geen rioolvliegjes in huis hadden. Ben er nog niet helemaal gerust op :). Met vriendelijke groet, Cindy
Wim de Leeuw op woensdag 11 september 2019 17:10

Dag Cindy,

Als je een gebrek niet kent, dan kan je het gebrek ook niet hebben verzwegen.

De kopers zullen moeten bewijzen dat jullie informatie waarover jullie wel beschikten, hebben verzwegen. En dat is een lastige bewijslast.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Cindy, Als je een gebrek niet kent, dan kan je het gebrek ook niet hebben verzwegen. De kopers zullen moeten bewijzen dat jullie informatie waarover jullie wel beschikten, hebben verzwegen. En dat is een lastige bewijslast. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Yvonne Degens op vrijdag 27 september 2019 13:33

Wij hebben een huis gekocht uit 1974. Zowel in de brochure als in de vragenlijst, behorende bij het voorlopig koopcontract, is aangegeven dat het dak is voorzien van dakisolatie. Aangezien woningen uit 1974 in die tijd nog niet geïsoleerd werden, zou dit later door de verkoper zijn aangebracht. Twee weken na ondertekening van het koopcontract ontvingen wij het definitieve energielabel. Hieruit bleek dat er helemaal geen isolatie aanwezig was.

Aangezien de zolder compleet is afgetimmerd, hebben wij tijdens de bezichting niet kunnen zien dat het dak niet was geïsoleerd. De verkopende makelaar heeft bevestigd dat ook hij niet heeft kunnen zien dat de isolatie ontbrak. Dit geldt ook voor het technisch bureau die het huis in opdracht van Vererniging Eigen Huis heeft gekeurd.

In eerste instantie gaf verkoper aan dat aftimmering ook isolatie was. Maar uiteindelijk werd door de verkoper bevestigd dat 'per abuis' onjuiste informatie is afgegeven en hij betreurt het dat hierdoor valse verwachtingenen zijn gewekt.

In de koopovereenkomst is een artikel opgenomen dat alle gebreken, zichtbaar en onzichtbaar voor rekening komen van de koper. Ik vraag me af of het ontbreken van de isolatie een onzichtbaar gebrek is en zo ja, wat is dan de plicht van de verkoper? Hij was de eerste bewoner van het huis en heeft het dak nl. zelf afgetimmerd. Daarnaast heeft hij, door ondertekening van de vragenlijst, verklaart dat hij alle bij hem bekende feiten heeft vermeld en dat hij ervan bewust is dat bij onjuiste of onvolledige vermelding van feiten de koper schadevergoeding kan claimen.

We hebben dus een huis gekocht met dakisoaltie, waarvan de isolatie ontbreekt. Helaas lukt het niet om tot overeenstemming te komen en wij overwegen om juridische stappen te zetten. Heeft dit zin?

Wij hebben een huis gekocht uit 1974. Zowel in de brochure als in de vragenlijst, behorende bij het voorlopig koopcontract, is aangegeven dat het dak is voorzien van dakisolatie. Aangezien woningen uit 1974 in die tijd nog niet geïsoleerd werden, zou dit later door de verkoper zijn aangebracht. Twee weken na ondertekening van het koopcontract ontvingen wij het definitieve energielabel. Hieruit bleek dat er helemaal geen isolatie aanwezig was. Aangezien de zolder compleet is afgetimmerd, hebben wij tijdens de bezichting niet kunnen zien dat het dak niet was geïsoleerd. De verkopende makelaar heeft bevestigd dat ook hij niet heeft kunnen zien dat de isolatie ontbrak. Dit geldt ook voor het technisch bureau die het huis in opdracht van Vererniging Eigen Huis heeft gekeurd. In eerste instantie gaf verkoper aan dat aftimmering ook isolatie was. Maar uiteindelijk werd door de verkoper bevestigd dat 'per abuis' onjuiste informatie is afgegeven en hij betreurt het dat hierdoor valse verwachtingenen zijn gewekt. In de koopovereenkomst is een artikel opgenomen dat alle gebreken, zichtbaar en onzichtbaar voor rekening komen van de koper. Ik vraag me af of het ontbreken van de isolatie een onzichtbaar gebrek is en zo ja, wat is dan de plicht van de verkoper? Hij was de eerste bewoner van het huis en heeft het dak nl. zelf afgetimmerd. Daarnaast heeft hij, door ondertekening van de vragenlijst, verklaart dat hij alle bij hem bekende feiten heeft vermeld en dat hij ervan bewust is dat bij onjuiste of onvolledige vermelding van feiten de koper schadevergoeding kan claimen. We hebben dus een huis gekocht met dakisoaltie, waarvan de isolatie ontbreekt. Helaas lukt het niet om tot overeenstemming te komen en wij overwegen om juridische stappen te zetten. Heeft dit zin?
Wim de Leeuw op vrijdag 27 september 2019 16:50

Geachte mevrouw Degens / beste Yvonne,

Het ontbreken van isolatie valt niet onder het begrip 'gebreken'.

In de meeste gevallen is in de brochure een bepaling opgenomen waarmee de aansprakelijkheid voor de juistheid ervan wordt uitgesloten of beperkt.

Mocht je een rechtsbijstandserzekering hebben, dan zou je hen natuurlijk kunnen vragen om een 'brief-op-poten' te schrijven.

Ik denk dat je - strikt juridisch genomen - gelijk hebt. Maar dat het belang onvoldoende groot is om een juridische procedure te rechtvaardigen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte mevrouw Degens / beste Yvonne, Het ontbreken van isolatie valt niet onder het begrip 'gebreken'. In de meeste gevallen is in de brochure een bepaling opgenomen waarmee de aansprakelijkheid voor de juistheid ervan wordt uitgesloten of beperkt. Mocht je een rechtsbijstandserzekering hebben, dan zou je hen natuurlijk kunnen vragen om een 'brief-op-poten' te schrijven. Ik denk dat je - strikt juridisch genomen - gelijk hebt. Maar dat het belang onvoldoende groot is om een juridische procedure te rechtvaardigen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Yvonne op zaterdag 28 september 2019 08:43

Beste Wim,

Hartelijk dank voor uw snelle reactie.

Ik vraag me alleen af wat dan nog het nut is van een ondertekende vragenlijst als een verkoper hier zo makkelijk onderuit kan.

Hopelijk heeft een brief van een advocaat meer invloed.

Met vriendelijke groet,

Beste Wim, Hartelijk dank voor uw snelle reactie. Ik vraag me alleen af wat dan nog het nut is van een ondertekende vragenlijst als een verkoper hier zo makkelijk onderuit kan. Hopelijk heeft een brief van een advocaat meer invloed. Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw op zaterdag 28 september 2019 09:39

Beste Yvonne,

Je geeft aan dat het jullie niet lukt om tot overeenstemming te komen. En je vraagt of een juridische procedure gerechtvaardigd is.

Mijn antwoord is "VERMOEDELIJK NIET". Ons recht is minder absoluut als veel mensen denken. Het enige antwoord op eenvoudig lijkende juridische vragen luidt dan ook heel vaak "dat hangt ervan af".

Waar gaat het je precies om? Je had verwacht een woning gekocht te hebben met dakisolatie. Vond je dat bij de aankoop zo belangrijk dat je hebt nagevraagd welk isolatiemateriaal er precies was aangebracht, met welke dikte en met welke isolerende waarde? Blijkbaar niet. En dat maakt het dus ook heel lastig om aan te tonen wat jouw schade precies is, vooral omdat dat begrip 'isolatie' niet werd gespecificeerd.

Schakel gerust een advocaat in als je dat wilt.

Ik denk dat dat niet rendeert maar ben erg benieuwd naar wat je straks aan juridische kosten kwijt bent en wat uiteindelijk de schadevergoeding gaat worden...

Groeten, Wim de Leeuw




Beste Yvonne, Je geeft aan dat het jullie niet lukt om tot overeenstemming te komen. En je vraagt of een juridische procedure gerechtvaardigd is. Mijn antwoord is "VERMOEDELIJK NIET". Ons recht is minder absoluut als veel mensen denken. Het enige antwoord op eenvoudig lijkende juridische vragen luidt dan ook heel vaak "dat hangt ervan af". Waar gaat het je precies om? Je had verwacht een woning gekocht te hebben met dakisolatie. Vond je dat bij de aankoop zo belangrijk dat je hebt nagevraagd welk isolatiemateriaal er precies was aangebracht, met welke dikte en met welke isolerende waarde? Blijkbaar niet. En dat maakt het dus ook heel lastig om aan te tonen wat jouw schade precies is, vooral omdat dat begrip 'isolatie' niet werd gespecificeerd. Schakel gerust een advocaat in als je dat wilt. Ik denk dat dat niet rendeert maar ben erg benieuwd naar wat je straks aan juridische kosten kwijt bent en wat uiteindelijk de schadevergoeding gaat worden... Groeten, Wim de Leeuw
Petra mathijsen op donderdag 14 november 2019 18:14

goeie avond. Wij hebben een woning gekocht en daarin getrokken op 26 augustus2019. Nu kregen we een verstopping in de wc. Vandaag iemand erbij gehad en heeft bij ons de bestrating los gehaald. Nu blijkt dat de buis niet rond is maar plat en dat daardoor de boel verstopt is geraakt. Hij zij dit hebben de vorige bewoners geweten en hebben ook hier last van gehad. Er moet een nieuwe riolering aan gesloten worden wil dit probleem opgelost worden. Wat kunnen wij als kopers hier aan doen. Er zijn nu al meerdere dingen naar voren gekomen wat totaal niet door de beugel kan. Gisteren ziggo hier thuis gehad omdat hij ook met de kabels geknoeid heeft. Hoop dat we stappen kunnen ondernemen hier tegen. Omdat we de wanhoop nabij zijn. En het huilen ons nader staat dan het lachen momenteel. Mvg petra

goeie avond. Wij hebben een woning gekocht en daarin getrokken op 26 augustus2019. Nu kregen we een verstopping in de wc. Vandaag iemand erbij gehad en heeft bij ons de bestrating los gehaald. Nu blijkt dat de buis niet rond is maar plat en dat daardoor de boel verstopt is geraakt. Hij zij dit hebben de vorige bewoners geweten en hebben ook hier last van gehad. Er moet een nieuwe riolering aan gesloten worden wil dit probleem opgelost worden. Wat kunnen wij als kopers hier aan doen. Er zijn nu al meerdere dingen naar voren gekomen wat totaal niet door de beugel kan. Gisteren ziggo hier thuis gehad omdat hij ook met de kabels geknoeid heeft. Hoop dat we stappen kunnen ondernemen hier tegen. Omdat we de wanhoop nabij zijn. En het huilen ons nader staat dan het lachen momenteel. Mvg petra
Wim de Leeuw op zaterdag 16 november 2019 14:34

Beste Petra,

Alleen als je het keiharde bewijs kunt leveren dat een verkoper een hem bekend gebrek heeft verzwegen, maak je een kans. Als je dat bewijs niet kunt leveren dan is er sprake van een verborgen gebrek. En verborgen gebreken komen op grond van de koopovereenkomst voor rekening en risico van de koper.

Je zult dus het onomstotelijke bewijs moeten leveren dat de verkopers dit probleem hebben gekend. En het feit dat de 'iemand' die jullie riool heeft geïnspecteerd, aangeeft dat de verkopers het 'hebben moeten weten' komt niet eens in de buurt van bewijs.

Wat je er aan kunt doen? Je zult het bewijs moeten leveren dat de verkopers jullie verkeerde informatie hebben verschaft! Zonder dat bewijs heb je - juridisch gezien - geen poot om op te staan.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Petra, Alleen als je het keiharde bewijs kunt leveren dat een verkoper een hem bekend gebrek heeft verzwegen, maak je een kans. Als je dat bewijs niet kunt leveren dan is er sprake van een verborgen gebrek. En verborgen gebreken komen op grond van de koopovereenkomst voor rekening en risico van de koper. Je zult dus het onomstotelijke bewijs moeten leveren dat de verkopers dit probleem hebben gekend. En het feit dat de 'iemand' die jullie riool heeft geïnspecteerd, aangeeft dat de verkopers het 'hebben moeten weten' komt niet eens in de buurt van bewijs. Wat je er aan kunt doen? Je zult het bewijs moeten leveren dat de verkopers jullie verkeerde informatie hebben verschaft! Zonder dat bewijs heb je - juridisch gezien - geen poot om op te staan. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Yvonne Odekerken op zondag 29 december 2019 17:11

Hallo,
De kopers stellen mij aansprakelijk voor een niet goede afvoer van badkamer.
Tot en met de dag van verhuizing is deze gewoon gebruikt zonder dat het niet goed afliep en of over stroomde.
De laminaat vloer was niet beschadigd, is op een foto van de makelaar ook nog te zien .
Een offerte was reeds bijgevoegd.
Men zou de badkamer nog niet gebruikt hebben.

Hallo, De kopers stellen mij aansprakelijk voor een niet goede afvoer van badkamer. Tot en met de dag van verhuizing is deze gewoon gebruikt zonder dat het niet goed afliep en of over stroomde. De laminaat vloer was niet beschadigd, is op een foto van de makelaar ook nog te zien . Een offerte was reeds bijgevoegd. Men zou de badkamer nog niet gebruikt hebben.
Wim de Leeuw op zondag 29 december 2019 19:29

Beste Yvonne,

Als jij als eigenaar niet wist van problemen met de afvoer, dan kon jij de kopers daar ook niet over informeren.

Als klopt wat jij beschrijft, dan is er sprake van een verborgen gebrek. Dat is niet jouw probleem maar het probleem van de nieuwe eigenaars.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Yvonne, Als jij als eigenaar niet wist van problemen met de afvoer, dan kon jij de kopers daar ook niet over informeren. Als klopt wat jij beschrijft, dan is er sprake van een verborgen gebrek. Dat is niet jouw probleem maar het probleem van de nieuwe eigenaars. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
zondag 05 april 2020

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.