De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Verborgen gebreken (4/6) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord

Verborgen gebreken

De aan- of verkoop van een huis is voor veel mensen de meest kostbare beslissing van hun leven. Hoe voorkomt u als verkoper en koper teleurstellingen en juridische problemen rondom ‘verborgen gebreken’? Enkele rechterlijke uitspraken over dit onderwerp.

Inleiding

Onlangs werd me gevraagd of ik een ‘blogje’ wilde schrijven over ‘verborgen gebreken’. ‘Verborgen gebreken’ zijn problemen met een huis die zich pas openbaren na de koop en meestal pas na de overdracht. Als er achteraf problemen ontstaan na een verkoop van een huis of appartement, dan gaat het vrijwel altijd over dit onderwerp. Er bestaan veel misverstanden over verborgen gebreken. En er is dus veel over te zeggen. En dus werd het niet ‘één blogje’, maar werden het er vijf.

Verzwegen lekkages in de badkamer

(Rechtbank Breda, 13-12-2006, zaaknummer 398458 cv 06-3152)

Binnen veertien dagen na de overdracht van een huis worden de nieuwe eigenaars geconfronteerd met lekkages in de badkamer als gevolg van gebreken aan het afvoerputje in de douche. De verkopers stellen van niets te weten. Door de nieuwe eigenaars wordt een bouwkundige ingehuurd die het vermoeden uitspreekt dat de lekkages zich al meer dan een jaar hebben voorgedaan. De nieuwe eigenaar stelt de verkoper aansprakelijk. De lekkage is zodanig dat de badkamer niet kan worden gebruikt. En daarmee kan het huis als geheel ook niet op een normale manier worden gebruikt. De rechter acht het onwaarschijnlijk dat de verkopers niet bekend waren met dit gebrek en wijst de vordering toe. De voormalige eigenaars draaien op voor de herstelkosten (€ 3.175,=), de kosten van het bouwkundig onderzoek van ruim € 500,= en circa € 1.200 aan proceskosten.

Scheefstand en funderingsproblemen

(Rechtbank Dordrecht, 30-06-2005, zaaknummer 156064 CV EXPL 05-1311)

Nadat de koopovereenkomst is getekend, maken de kopers van een huis een afspraak met de verkopers om het huis op te meten. Dan valt hen op dat de vloer van het huis wel erg schuin afloopt. Als het tapijt en de daaronder liggende triplex-platen worden verwijderd, blijkt de vloer als gevolg van een funderingsprobleem 16 centimeter verzakt te zijn. Verder is er sprake van ernstige aantasting door houtworm en zitten er forse scheuren in de muren van het huis, die zowel van binnen als van buiten zichtbaar zijn. In de Vragenlijst verkoop woningen wordt alleen melding gemaakt van een probleem met een dakkapel. De nieuwe eigenaren stellen de verkopers aansprakelijk voor een bedrag van circa € 22.000. De verkopers zijn van mening dat de kopers ook voordat ze de woning kochten, hadden kunnen constateren dat de vloer scheef liep en dat er scheuren in de muren zaten.

De rechter komt tot het oordeel dat de problemen met de vloer het normaal gebruik van het huis in de weg staan. De verkopers moeten de kosten van herstel van de vloer betalen. Ten aanzien van de scheuren in de muren stelt de rechter dat deze voor de kopers zichtbaar moeten zijn geweest. Wat kopers zelf hadden kunnen ontdekken, valt niet onder de mededelingsplicht van de verkoper. De koper had het huis beter moeten onderzoeken, op dit punt wordt de claim van de kopers afgewezen.

Ouderdom komt met gebreken

(Rechtbank Leeuwarden, 22-07-2009, zaaknummer 92435 / HA ZA 08-864)

Een woning uit de 'dertiger jaren' wordt verkocht via een verkopend makelaar door een koper die de woning vooraf bouwkundig laat keuren. Bij de bouwkundige keuring is niet gebleken van bijzondere problemen. De Vragenlijst Verkoop Woningen is opgenomen in de bijlagen van de koopovereenkomst. Verkopers hebben in dit formulier vragen "Is er sprake van lekkages (of gehad) aan de daken?" en "Zijn er beschadigingen aan (…) douche (…)?" ontkennend beantwoord. In november wordt de woning overgedragen. Kort daarna blijkt dat er sprake is van een lekkage aan het dak, waardoor ook de zoldervloer is verrot. De plek waar de lekkage zich voordoet, is blijkbaar 'overgeschilderd'. De verkopers krijgen daardoor de indruk dat er een bekend gebrek is 'weggewerkt'. Kort daarna blijkt dat ook de douche gebreken vertoont als gevolg waarvan de badkamer en de badkamervloer moet worden vervangen. Uit een aanvullend bouwkundig onderzoek blijkt dat er permanent water op het platte dak staat, omdat de afvoer niet op het laagste punt is aangebracht. Ook blijkt dat er diverse pogingen zijn gedaan om met kit de lekkages te stoppen. De nieuwe eigenaar stelt de verkopers vervolgens aansprakelijk.

De rechtbank wijst de claim af. De verkopers hebben in de Vragenlijst Verkoop Woningen verklaard dat ze niet bekend waren met gebreken. Daarmee hebben ze niet automatisch een garantie gegeven dat er geen sprake zou kunnen zijn van (verborgen) gebreken. Bij aankoop van een oudere woning moet altijd rekening worden gehouden met de aanwezigheid van (verborgen) gebreken.

Ingestorte dakkapel

(Rechtbank Haarlem, 31-03-2004, zaaknummer 94323 - HA ZA 03-873)

In de koopovereenkomst van een woning zijn twee bijzondere clausules opgenomen:

‘ouderdomsclausule’: “Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 60 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor onder andere de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering (…) Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het woongebruik. Tevens verklaart koper genoegzaam bekend te zijn met de bouwkundige staat van de onroerende zaak.

‘de gebruikersclausule’: Koper is op de hoogte van het feit dat de verkoper het verkochte nimmer zelf heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over de eigenschappen van c.q. de gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper."

Tijdens de bezichtiging van de woning zijn lekkageplekken zichtbaar aan het plafond van een dakkapel. Verkopers erkennen de aanwezigheid van die lekkageplekken, maar geven aan dat er een reparatie heeft plaatsgevonden aan de dakkapel. Kort na de overdracht van de woning stort een gedeelte van het plafond van de dakkapel naar beneden. De nieuwe eigenaars stellen de verkopers van de woning aansprakelijk voor een bedrag van ruim € 9.000. De rechter wijst de claim af, omdat niet te bewijzen was dat de verkopers wisten dat de dakkapel in een zodanig slechte staat was dat er gevaar dreigde voor instorting. Omdat in de koopovereenkomst de ouderdomsclausule en de gebruikersclausule was opgenomen, rustte er op de kopers een extra zware onderzoeksplicht.

Asbest in de tuin van een 'renovatiewoning'

Rechtbank Middelburg, 21-07-2004, zaaknummer 585/2003

In de koopakte van een woning zijn twee bijzondere clausules opgenomen: "Koper is bekend met onderhoudstoestand van het gekochte, en aan koper is medegedeeld dat het gekochte algehele renovatie behoeft. Na renovatie van het onderhavige object heeft de woning de feitelijke eigenschappen die voor normaal gebruik van toepassing zijn.” en "Koper is bekend dat in de berging en schuur van het gekochte asbesthoudende dakbedekking is gebruikt. Verkoper is niet bekend dat er nog meer asbest in het gekochte is verwerkt”.  Na de overdracht blijkt dat de tuin ernstig vervuild is met asbest. De nieuwe eigenaars stellen de verkopers aansprakelijk.

De rechter wijst de claim af. Koper is akkoord gegaan met de bijzondere clausules in de koopovereenkomst en wist dat hij een huis kocht dat gerenoveerd moest worden en dat er asbest aanwezig was. Op grond daarvan ligt het risico voor de aanwezigheid van de geconstateerde gebreken bij de koper.

Verborgen kelderzwam

Rechtbank Dordrecht, 02-02-2011, zaaknummer84585 / HA ZA 09-2923 en 86736 / HA ZA 10-2366

Er wordt een woning verkocht uit omstreeks 1930 die is gerenoveerd in 1997. Na de overdracht van de woning blijkt dat er sprake is van kelderzwam die de houten vloeren ernstig heeft aangetast. Deze kelderzwam was aanwezig in de (niet toegankelijke kelder) en achter betegelde en betimmerde wanden. Zowel de verkoper als de verkopend makelaar worden door de nieuwe eigenaar aansprakelijk gesteld.

De rechter komt tot de conclusie dat de kopers hun onderzoeksplicht niet hebben geschonden, omdat de kelderzwam niet zichtbaar was en de kelder ten tijde van de verkoop niet toegankelijk. Kopers mochten er op vertrouwen dat de woning geschikt was voor het normale gebruik als woning. Nu de woning in de huidige staat ongeschikt is om te worden bewoond, worden verkopers worden door de rechtbank veroordeeld om de schade( van vele tienduizenden euro) te vergoeden. De makelaar is niet aansprakelijk, omdat ook deze het gebrek niet kon hebben geconstateerd.

Nieuw: Zichtbare gebreken oude woonboerderij staan niet in de weg aan 'normaal gebruik'

Hoge Raad, 7-10-2016, Zaaknummer 15/01323, RvdW 2016/1036

Kopers kopen (in 2003!) na twee bezichtigingen een in 1880 gebouwde woonboerderij voor € 375.000,=. Tijdens die bezichtigingen is zichtbaar dat er veel achterstallig onderhoud is, onder andere door de aanwezigheid van veel scheuren in het voor- als achterhuis. In de koopovereenkomst verklaren verkopers dat de boerderij geschikt is voor normaal gebruik voor bewoning met een gezin. Kopers verklaren dat ze bekend zijn met de staat van onderhoud en hierover voldoende zijn geïnformeerd. Kopers willen niet meewerken aan de levering omdat de woning niet geschikt zou zijn voor gebruik als woning. Verkopers starten een kort geding waarin de kopers worden veroordeeld om mee te werken aan de levering, die op 19 mei 2004 plaatsvindt. Daarna laten kopers een bouwkundige keuring uitvoeren inclusief een funderingsonderzoek alsmede een milieukundig bodemonderzoek. Gewapend met die gegevens starten kopers een bodemprocedure.

De rechtbank concludeert dat verkopers een bedrag van € 37.500,= moeten betalen als schadevergoeding in verband met de aanwezigheid van asbest. De rechtbank wijst de vordering, dat de woning ongeschikt is voor normaal gebruik, af. Het gerechtshof stelt dat aan de eigenschappen die benodigd zijn voor normaal gebruik geen hoge eisen mogen worden gesteld omdat er sprake is van een zeer oude woonboerderij met tal van zichtbare gebreken. Daarmee bekrachtigd het hof de uitspraak van de rechtbank.

De Hoge Raad bevestigt het standpunt van het hof. Aan een heel oude woonboerderij met zichtbare gebreken mogen kopers geen zware eisen stellen aan de eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn. Er is blijkbaar sprake van een oude, zichtbaar gebrekkige, woning. Kopers kenden de gebreken omdat die zichtbaar waren en omdat naar de gebreken werd verwezen in de koopovereenkomst.

Meer weten?

Lees de overige blogs over dit onderwerp:

Verborgen gebreken (1/6) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis
Verborgen gebreken (2/6) : De juridische spelregels voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (3/6) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst
Verborgen gebreken (4/6) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord (deze blog)
Verborgen gebreken (5/6) : Praktische tips voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken

 

 Vragen?

U kunt hieronder uw vragen stellen over dit onderwerp!

 

Vragen & Reacties 321

Jozef op vrijdag 24 november 2017 10:32

Goede morgen.
Ik heb een vraag, waarbij ik in het midden wil laten of ik koper dan wel verkoper ben. Begin oktober is de woning van eigenaar gewisseld. Koper heeft in het voorjaar de woning bezichtigd. Verkoper en makelaar hebben rondgeleid en o.a. gewezen op vochtplekken op muren laag bij de grond. Dit gedeelte van de woning is rechtstreeks op zand gebouwd, geen kruipruimte dus. Verkoper geeft aan dat het waarschijnlijk optrekkend vocht is. Koper neemt het voor kennisgeving aan. Door koper ingeschakelde aannemer bekijkt naastgelegen kruipruimte ivm onderzoek naar mogelijkheden voor evt. doorbreken muren. Aannemer komt droog en schoon uit de kruipruimte. Na overdracht woning constateert koper water in kruipruimte. Hij laat onderzoek verrichte. Hieruit komt naar voren dat niet valt vast te stellen wat de oorzaak van het probleem is. Het vermoeden bestaat wel dat het al langere tijd speelt. Koper heeft voor overdracht geen onderzoek verricht. Verkoper was niet bekend met het waterprobleem. Vraag is wie is in deze situatie verantwoordelijk/aansprakelijk voor nader onderzoek naar oorzaak en herstel? Kan koper een beroep doen op non-conformiteitsbeginsel? Bij voorbaat dank voor de reactie.

Goede morgen. Ik heb een vraag, waarbij ik in het midden wil laten of ik koper dan wel verkoper ben. Begin oktober is de woning van eigenaar gewisseld. Koper heeft in het voorjaar de woning bezichtigd. Verkoper en makelaar hebben rondgeleid en o.a. gewezen op vochtplekken op muren laag bij de grond. Dit gedeelte van de woning is rechtstreeks op zand gebouwd, geen kruipruimte dus. Verkoper geeft aan dat het waarschijnlijk optrekkend vocht is. Koper neemt het voor kennisgeving aan. Door koper ingeschakelde aannemer bekijkt naastgelegen kruipruimte ivm onderzoek naar mogelijkheden voor evt. doorbreken muren. Aannemer komt droog en schoon uit de kruipruimte. Na overdracht woning constateert koper water in kruipruimte. Hij laat onderzoek verrichte. Hieruit komt naar voren dat niet valt vast te stellen wat de oorzaak van het probleem is. Het vermoeden bestaat wel dat het al langere tijd speelt. Koper heeft voor overdracht geen onderzoek verricht. Verkoper was niet bekend met het waterprobleem. Vraag is wie is in deze situatie verantwoordelijk/aansprakelijk voor nader onderzoek naar oorzaak en herstel? Kan koper een beroep doen op non-conformiteitsbeginsel? Bij voorbaat dank voor de reactie.
Wim de Leeuw op vrijdag 24 november 2017 11:24

Dag Jozef,

Vocht in de kruipruimte is vaak een gevolg van wisselingen in de grondwaterstand. Het is goed mogelijk dat een kruipruimte in de lente- en zomermaanden kurkdroog is en dat er in de herfst- of wintermaanden water in de kruipruimte staat.

Naar mijn overtuiging staat water in de kruipruimte niet in de weg aan de woonfunctie van het huis. Van non-conformiteit lijkt mij geen sprake te kunnen zijn.

Verkoper heeft er geen geheimen over laten bestaan dat er vochtplekken aanwezig waren, schrijf je. Koper heeft zich laten begeleiden door een aannemer die blijkbaar een deel van de kruipruimte heeft geïnspecteerd.

Wat mij betreft is er geen sprake van een gebrek. En als er wel sprake zou zijn van een gebrek, dan lijkt me dat dat het probleem is van de koper en niet van de verkoper. De verkoper heeft correcte informatie verstrekt, heeft de koper de mogelijkheid geboden om (een deel van) de kruipruimte te inspecteren door een aannemer.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw




Dag Jozef, Vocht in de kruipruimte is vaak een gevolg van wisselingen in de grondwaterstand. Het is goed mogelijk dat een kruipruimte in de lente- en zomermaanden kurkdroog is en dat er in de herfst- of wintermaanden water in de kruipruimte staat. Naar mijn overtuiging staat water in de kruipruimte niet in de weg aan de woonfunctie van het huis. Van non-conformiteit lijkt mij geen sprake te kunnen zijn. Verkoper heeft er geen geheimen over laten bestaan dat er vochtplekken aanwezig waren, schrijf je. Koper heeft zich laten begeleiden door een aannemer die blijkbaar een deel van de kruipruimte heeft geïnspecteerd. Wat mij betreft is er geen sprake van een gebrek. En als er wel sprake zou zijn van een gebrek, dan lijkt me dat dat het probleem is van de koper en niet van de verkoper. De verkoper heeft correcte informatie verstrekt, heeft de koper de mogelijkheid geboden om (een deel van) de kruipruimte te inspecteren door een aannemer. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jozef op vrijdag 24 november 2017 12:43

Dank je wel, Wim, voor je snelle reactie. Deze komt overeen met mijn (leken)visie op dit probleem. Dit wordt versterkt door het gegeven dat koper geen bouwkundig onderzoek heeft laten verrichten voor hij tot koop besloot. Bovendien is het inderdaad een zichtbaar gebrek (d.w.z. de vochtplekken) en geen verborgen gebrek. Van het water in de kruipruimte was verkoper niet op de hoogte. Tijd om mijn identiteit te onthullen. Ik ben de verkoper, maar wellicht had je dat al vermoed. Ik volg je site met grote belangstelling. Keer op keer blijkt dat kopers teleurgesteld zijn in hun aankoop en de herstelkosten van wat zij willens en wetens (of niet misschien) hebben gekocht proberen te verhalen op de verkopers. In mijn situatie is dat ook het geval. Er wordt gedreigd met juridische procedures, sommaties enz. Gelukkig kun jij veel situaties goed analyseren en de angel eruit halen. Neemt niet weg dat dit soort zaken voor zowel kopers als verkopers uitermate vervelend zijn.

Dank je wel, Wim, voor je snelle reactie. Deze komt overeen met mijn (leken)visie op dit probleem. Dit wordt versterkt door het gegeven dat koper geen bouwkundig onderzoek heeft laten verrichten voor hij tot koop besloot. Bovendien is het inderdaad een zichtbaar gebrek (d.w.z. de vochtplekken) en geen verborgen gebrek. Van het water in de kruipruimte was verkoper niet op de hoogte. Tijd om mijn identiteit te onthullen. Ik ben de verkoper, maar wellicht had je dat al vermoed. Ik volg je site met grote belangstelling. Keer op keer blijkt dat kopers teleurgesteld zijn in hun aankoop en de herstelkosten van wat zij willens en wetens (of niet misschien) hebben gekocht proberen te verhalen op de verkopers. In mijn situatie is dat ook het geval. Er wordt gedreigd met juridische procedures, sommaties enz. Gelukkig kun jij veel situaties goed analyseren en de angel eruit halen. Neemt niet weg dat dit soort zaken voor zowel kopers als verkopers uitermate vervelend zijn.
Wim de Leeuw op vrijdag 24 november 2017 18:11

Dag Jozef,

Graag gedaan!

Wat de 'vaak teleurgestelde kopers' betreft, ik begrijp daar werkelijk helemaal niets van. Maar het is een feit dat kopers keer op keer teleurgesteld lijken in hun aankoop.

Het probleem is dat kopers de grootste aankoop van hun leven doen zonder daarvoor echter expertise te willen inhuren. Een belangrijke reden daarvoor is dat kopers verwachten dat de door de verkoper ingehuurde en betaalde makelaar ook hun belangen zal behartigen. Uiteraard behoort een verkopend makelaar het spel volgens de regels te spelen, maar dat houdt uiteraard niet in dat de verkopend makelaar invulling gaat geven aan de onderzoeksplicht van de koper. En DUS zijn er achteraf teleurstellingen.

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Jozef, Graag gedaan! Wat de 'vaak teleurgestelde kopers' betreft, ik begrijp daar werkelijk helemaal niets van. Maar het is een feit dat kopers keer op keer teleurgesteld lijken in hun aankoop. Het probleem is dat kopers de grootste aankoop van hun leven doen zonder daarvoor echter expertise te willen inhuren. Een belangrijke reden daarvoor is dat kopers verwachten dat de door de verkoper ingehuurde en betaalde makelaar ook hun belangen zal behartigen. Uiteraard behoort een verkopend makelaar het spel volgens de regels te spelen, maar dat houdt uiteraard niet in dat de verkopend makelaar invulling gaat geven aan de onderzoeksplicht van de koper. En DUS zijn er achteraf teleurstellingen. Groeten, Wim de Leeuw
Jozef op vrijdag 24 november 2017 19:34

Hartelijk dank opnieuw, Wim.
Ik ben het helemaal met je eens. Hoewel je dan toch nog wel voor verrassingen kunt komen te staan. Als ons nu verkochte huis in het voorjaar geïnspecteerd was, zou er waarschijnlijk niets aan de hand zijn geweest. Dus krijg je als koper op dit punt een positief rapport onder ogen. Dan heb je het gekocht en ontdek je dit. Typisch geval van pech, part of the game? De relatie tussen de bestaande en aangeduide vochtplekken en het water in de kruipruimte zal lastig aantoonbaar zijn. En dan nog denk ik dat opgaat wat jij zo vaak in je blog schrijft, je koopt een huis met alle zichtbare en niet zichtbare gebreken, tenzij er aantoonbaar sprake is van opzet bij de verkoper om zaken te verhullen. Ik denk dat ik de teleurgestelde kopers wel een beetje kan begrijpen, omdat het simpelweg om (soms veel) geld gaat, waar geen rekening mee is gehouden. En dan probeer je wat, nietwaar? Past ook wel in onze Nederlandse claim cultuur, vind ik.
Je advies over een woningschouw onderstreep ik van harte. We hebben inmiddels een andere woning gekocht en hoewel deze pas zestien jaar oud is, toch voor aankoop, een keuring laten doen. Op een paar kleine dingen na bleek alles in orde. Voor grofweg en gemiddeld één promille van de koopprijs bouw je een mooi stukje zekerheid in.

Hartelijk dank opnieuw, Wim. Ik ben het helemaal met je eens. Hoewel je dan toch nog wel voor verrassingen kunt komen te staan. Als ons nu verkochte huis in het voorjaar geïnspecteerd was, zou er waarschijnlijk niets aan de hand zijn geweest. Dus krijg je als koper op dit punt een positief rapport onder ogen. Dan heb je het gekocht en ontdek je dit. Typisch geval van pech, part of the game? De relatie tussen de bestaande en aangeduide vochtplekken en het water in de kruipruimte zal lastig aantoonbaar zijn. En dan nog denk ik dat opgaat wat jij zo vaak in je blog schrijft, je koopt een huis met alle zichtbare en niet zichtbare gebreken, tenzij er aantoonbaar sprake is van opzet bij de verkoper om zaken te verhullen. Ik denk dat ik de teleurgestelde kopers wel een beetje kan begrijpen, omdat het simpelweg om (soms veel) geld gaat, waar geen rekening mee is gehouden. En dan probeer je wat, nietwaar? Past ook wel in onze Nederlandse claim cultuur, vind ik. Je advies over een woningschouw onderstreep ik van harte. We hebben inmiddels een andere woning gekocht en hoewel deze pas zestien jaar oud is, toch voor aankoop, een keuring laten doen. Op een paar kleine dingen na bleek alles in orde. Voor grofweg en gemiddeld één promille van de koopprijs bouw je een mooi stukje zekerheid in.
Edesta op maandag 04 december 2017 06:29

Hallo,
Mijn dochter heeft haar huis verkocht. Nu 1 week later bellen de de kopers haar op dat de CV installatie kapot is.
De makelaar had het gecontroleerd en er was niets aan de hand destijds.
Is dit een geborgen gebrek?
Moet mijn dochter hier aan mee betalen?

Hallo, Mijn dochter heeft haar huis verkocht. Nu 1 week later bellen de de kopers haar op dat de CV installatie kapot is. De makelaar had het gecontroleerd en er was niets aan de hand destijds. Is dit een geborgen gebrek? Moet mijn dochter hier aan mee betalen?
Wim de Leeuw op maandag 04 december 2017 09:17

Beste Edesta,

Het antwoord op jouw vraag is afhankelijk van de feitelijke omstandigheden.

Als de c.v.-installatie werkte op het moment van de juridische levering bij de notaris, dan was er op dat moment geen gebrek. Je zegt dat de makelaar het heeft gecontroleerd, ik ga er van uit dat je het dan hebt over een controle tijdens de inspectie van het huis, voorafgaand aan de overdracht.

In zijn algemeenheid is het zo dat de koper van een huis het huis koopt inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Een verborgen gebrek komt in beginsel voor rekening en risico van de koper, niet van de verkoper.

Er zijn situaties denkbaar dat een kapotte c.v.-ketel achteraf toch het probleem van de verkoper is, maar dan hebben we het over uitzonderingsgevallen. Een paar voorbeelden:

Stel dat er in de documentatie van de woning staat dat er sprake is van een nieuwe ketel met als bouwjaar 2017, terwijl de ketel in werkelijkheid als bouwjaar 1996 heeft. In dat geval zijn de kopers blijkbaar verkeerd voorgelicht en kunnen de verkopers aansprakelijk worden gesteld.

Stel dat de kopers tijdens de bezichtiging hebben gevraagd of er problemen bekend zijn met de c.v. En stel dat de verkopers daarop hebben verklaard dat de c.v.-ketel probleemloos werkt en dat er nog nooit problemen met de ketel zijn geweest. Als dan achteraf komt vast te staan dat de verkopers hebben gelogen omdat er enorm veel problemen met de installatie zijn geweest, dan kunnen de verkopers ook aansprakelijk worden gesteld.

Kortom: Je dochter hoeft als verkoper niet mee te betalen. Tenzij ze de kopers verkeerd heeft voorgelicht.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Edesta, Het antwoord op jouw vraag is afhankelijk van de feitelijke omstandigheden. Als de c.v.-installatie werkte op het moment van de juridische levering bij de notaris, dan was er op dat moment geen gebrek. Je zegt dat de makelaar het heeft gecontroleerd, ik ga er van uit dat je het dan hebt over een controle tijdens de inspectie van het huis, voorafgaand aan de overdracht. In zijn algemeenheid is het zo dat de koper van een huis het huis koopt [i]inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken[/i]. Een verborgen gebrek komt in beginsel voor rekening en risico van de koper, niet van de verkoper. Er zijn situaties denkbaar dat een kapotte c.v.-ketel achteraf toch het probleem van de verkoper is, maar dan hebben we het over uitzonderingsgevallen. Een paar voorbeelden: [i]Stel dat er in de documentatie van de woning staat dat er sprake is van een nieuwe ketel met als bouwjaar 2017, terwijl de ketel in werkelijkheid als bouwjaar 1996 heeft. In dat geval zijn de kopers blijkbaar verkeerd voorgelicht en kunnen de verkopers aansprakelijk worden gesteld.[/i] [i]Stel dat de kopers tijdens de bezichtiging hebben gevraagd of er problemen bekend zijn met de c.v. En stel dat de verkopers daarop hebben verklaard dat de c.v.-ketel probleemloos werkt en dat er nog nooit problemen met de ketel zijn geweest. Als dan achteraf komt vast te staan dat de verkopers hebben gelogen omdat er enorm veel problemen met de installatie zijn geweest, dan kunnen de verkopers ook aansprakelijk worden gesteld.[/i] Kortom: Je dochter hoeft als verkoper niet mee te betalen. Tenzij ze de kopers verkeerd heeft voorgelicht. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Cinnepin op vrijdag 05 januari 2018 12:40

Goedemiddag,
Wij zijn sinds december 2016 in conflict met de verkopende partij. De serre uitbouw blijkt nl te lekken en dat kwam naar uiting aan de binnenkant van onze muren en kan hersteld worden voor 14000 euro. Het dak nl vervangen te worden, de constructie is in zeer slechte staat. Een onafhankelijke expert heeft vastgelegd dat het hier gaat om verborgen gebreken. Vorige eigenaren wisten van deze lekkage maar hebben dit nooit vermeld. Vanwege tijdsdruk is er geen bouwkundig rapport opgemaakt (ook wettelijk gezien niet verplicht). Wij hebben wel, meerdere malen, aan onze onderzoeksplicht gedaan en het huis bekeken. Deze lekkage was toen nog niet zichtbaar.
Nu zegt hun advocaat het volgende: het rapport vermeldt expliciet dat slechts de tijdens de inspectie (bij aankoop) niet zichtbare gebreken zijn aan te merken als verborgen gebreken.
Alle vermeende gebreken waar het rapport over rept met betrekking tot bijvoorbeeld de serre waren bij een aankoopkeuring prima zichtbaar.
Hoe kunnen wij dit weerleggen.

Goedemiddag, Wij zijn sinds december 2016 in conflict met de verkopende partij. De serre uitbouw blijkt nl te lekken en dat kwam naar uiting aan de binnenkant van onze muren en kan hersteld worden voor 14000 euro. Het dak nl vervangen te worden, de constructie is in zeer slechte staat. Een onafhankelijke expert heeft vastgelegd dat het hier gaat om verborgen gebreken. Vorige eigenaren wisten van deze lekkage maar hebben dit nooit vermeld. Vanwege tijdsdruk is er geen bouwkundig rapport opgemaakt (ook wettelijk gezien niet verplicht). Wij hebben wel, meerdere malen, aan onze onderzoeksplicht gedaan en het huis bekeken. Deze lekkage was toen nog niet zichtbaar. Nu zegt hun advocaat het volgende: het rapport vermeldt expliciet dat slechts de tijdens de inspectie (bij aankoop) niet zichtbare gebreken zijn aan te merken als verborgen gebreken. Alle vermeende gebreken waar het rapport over rept met betrekking tot bijvoorbeeld de serre waren bij een aankoopkeuring prima zichtbaar. Hoe kunnen wij dit weerleggen.
Wim de Leeuw op vrijdag 05 januari 2018 13:35

Dag Cinnepin,

Het lijkt me goed als je mijn blogs over dit onderwerp nog even naleest. Ik heb die blogs geschreven omdat veel mensen een verkeerd idee hebben wat 'een verborgen gebrek' inhoudt. Veel mensen denken dat een 'verborgen gebrek' een gebrek is dat door de verkoper bewust is weggemoffeld om de koper in de maling te nemen. En dat is pertinent onjuist. Een verborgen gebrek is geen weggemoffeld gebrek maar een gebrek dat aan partijen onbekend was.

Misschien is het goed om de koopakte er nog even bij te pakken die jullie hebben ondertekend. Vermoedelijk staat er in artikel 6 het volgende: De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

Kortom, een verborgen gebrek is het probleem van jullie als KOPER, niet van de verkoper. Als een onafhankelijk expert heeft vastgesteld dat het gaat om een verborgen gebrek, dan houdt dat in dat het niet het probleem van de verkoper is maar dat van jullie.

Het klopt dat er geen wettelijk verplichting is om een huis bouwkundige te laten keuren. Het is een keuze, maar wel een keuze met consequenties. Er is een goede kans aanwezig dat een bouwkundige de problemen wel had ontdekt. Het gebeurt met grote regelmaat dat een bouwkundige problemen ontdekt die de bewoners ook na vele jaren bewoning nog niet hadden opgemerkt.

Als jullie het huis meerdere malen bezichtigd hebben en jullie hebben het probleem niet ontdekt..... kan je je dan voorstellen dat ook de verkopers het probleem niet kenden? Dat is wat het tot een verborgen gebrek maakt. Een gebrek dat jullie niet kenden, maar de verkopers ook niet. En volgens de koopakte komt dat probleem voor jullie rekening en risico.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Cinnepin, Het lijkt me goed als je mijn blogs over dit onderwerp nog even naleest. Ik heb die blogs geschreven omdat veel mensen een verkeerd idee hebben wat 'een verborgen gebrek' inhoudt. Veel mensen denken dat een 'verborgen gebrek' een gebrek is dat door de verkoper bewust is weggemoffeld om de koper in de maling te nemen. En dat is pertinent onjuist. Een verborgen gebrek is geen weggemoffeld gebrek maar een gebrek dat aan partijen onbekend was. Misschien is het goed om de koopakte er nog even bij te pakken die jullie hebben ondertekend. Vermoedelijk staat er in artikel 6 het volgende: [i]De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, [b]zichtbare en onzichtbare gebreken[/b] en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.[/i] Kortom, een verborgen gebrek is het probleem van jullie als KOPER, niet van de verkoper. Als een onafhankelijk expert heeft vastgesteld dat het gaat om een verborgen gebrek, dan houdt dat in dat het niet het probleem van de verkoper is maar dat van jullie. Het klopt dat er geen wettelijk verplichting is om een huis bouwkundige te laten keuren. Het is een keuze, maar wel een keuze met consequenties. Er is een goede kans aanwezig dat een bouwkundige de problemen wel had ontdekt. Het gebeurt met grote regelmaat dat een bouwkundige problemen ontdekt die de bewoners ook na vele jaren bewoning nog niet hadden opgemerkt. Als jullie het huis meerdere malen bezichtigd hebben en jullie hebben het probleem niet ontdekt..... kan je je dan voorstellen dat ook de verkopers het probleem niet kenden? Dat is wat het tot een verborgen gebrek maakt. Een gebrek dat jullie niet kenden, maar de verkopers ook niet. En volgens de koopakte komt dat probleem voor jullie rekening en risico. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Luc op woensdag 10 januari 2018 08:33

Hey Wim,

In juli 2017 is de overdracht van mijn nieuwe (1ste) woning geweest, yay!

In het verkoopcontract is de "ouderdomsclausule" en de "niet bewoningsclausule" opgenomen. Het huis had zeker wat onderhoud nodig, daarom ook een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Hier kwamen inderdaad een paar "onderhoudspunten" uit maar verder geen grote dingen. Nu zijn we het huis aan het renoveren en opknappen en komen we verschillende dingen tegen.

Onder de tuin van het huis heeft een illegale kelder gezeten, waar een wietplantage zat. Deze is dichtgestort voordat het transport heeft plaatsgevonden en is ook in overleg gebeurd.

Nu zijn we aan het renoveren en komen we de volgende dingen tegen.

- De buitenmuur van de orginele kelder (welke dus niet dichtgestort is en onder huis loopt) is niet opgemetseld. Voorheen zat hier een doorgang naar de illegale kelder. Op het moment dat de kelder is dichtgestort, hebben ze het gat van de buitenmuur bedekt met wat piepschuim maar al het zand van mijn tuin zakt die kelder in! (Tijdens inspectie was de kelder niet toegankelijk dus konden wij niet vaststellen dat dat gat er nog zat).
- Het zand wat weggehaald moet worden om bij het gat van de kelder te komen ligt vol met brokstukken en puin van de dichtgestorte kelder. Dat de oude eigenaar het puin in de tuin zou storten en er zand overheen zou storten is in overleg gedaan en is ook akkoord bevonden. Echter zorgt dit puin nu voor een enorme hoeveelheid meerwerk aangezien we de muur moeten dichten (wat we van te voren dan weer niet wisten natuurlijk).
- De behouden kelder heeft nog tal van "illegale" elektra welke ook voor de meter is aangesloten. Er zitten meerdere stoppenkasten en loslopende draden. Volgens mijn elektricien is dit erg brandgevoelig en niet veilig aangesloten. In de overeenkomst is afgesproken dat alle resten van de wietplantage vakkundig verwijderd zouden worden en dat het bewoonbaar opgeleverd zou worden.
- De verkoper (en makelaar) wist dat ik een aanbouw ging maken. Nu blijkt dat in de grond hier meerdere putten zitten waarvan de verkoper mij niks verteld heeft. Dit heeft geresulteert aan "meerwerk" wat uitgevoerd moest worden voordat we aan de aanbouw konden beginnen.
- De riolering in de achtertuin is opgebroken en daar is een putje gemetseld, een stukje verder loopt de pijp weer door. Deze pijp hebben we aangetroffen toen we aan het graven waren voor de aanbouw en liep voorheen door de illegale kelder heen. Deze bleek vol met gaten en troep te zitten. De gaten in de put waren dichtgestopt met enkele kledingstukken en een paar dakpannen erop. Het is dus "gerepareerd" maar totaal niet vakkundig. Deze riolering hebben we compleet moeten vervangen aangezien de afvoer van mijn huis hier ook op aangesloten zat + mijn hemelwater afvoer.
- Verkopende partij gaf (mondeling) aan dat de elektra 4 jaar geleden compleet vernieuwd was en dat de bovenverdieping geisoleerd was. Uiteindelijk bleek dat de bedrading niet vernieuwd is en dat er geen aarde in het huis is (ook niet in de badkamer). Opnieuw gaf mijn elektricien aan dat dit erg gevaarlijk kan zijn, echter niet verplicht. Ook hebben wij op de gehele bovenverdieping 2 stukken rockwool tussen het plafon gevonden verder was er geen isolatie aanwezig.
- Verkopende partij gaf aan dat de aansluiting van de gashaard in het huis nog te gebruiken is. Echter bij de verbouwing zijn wij erachter gekomen dat de afvoerpijp van deze gashaard halverwege is afgedopt en dus niet volledig doorloopt naar buiten. Hierdoor is de gashaard momenteel onbruikbaar totdat wij er een nieuwe pijp in gelegd hebben.
- Verkopende partij gaf aan dat het mogelijk is om een parkeervergunning te krijgen voor deze woning aangezien de steeg te krap is om mijn auto daarin te parkeren. Gemeente geeft aan dat ik geen parkeervergunning voor mijn 1ste auto kan krijgen aangezien ik een "eigen" parkeergelegenheid heb.

Verder zijn er nog tal van "kleine" gebreken aan het huis. Waarbij je moet denken aan elektrakabels die zonder mantel/pijp door het huis lopen. Vloerbalken die onvakkundig gestud zijn en waar je de scheuren in ziet zitten. Vloerplanken die missen en niet vervangen zijn. En gaten die in de vloerbalk gefreesd zijn welke ver over het maximum zitten wat de draagkracht van de balken verslechterd. Ook is er een verzakking in de badkamer geconstateerd aangezien de vloeren daar het gewicht van het bad (wat er bij de oude eigenaar al stond) niet kon dragen. Zo gaat het nog even door.

Al met al is het dus een hele waslijst. Ik vraag me af welke van deze verborgen gebreken ik hard zou kunnen maken. Vooral aangezien de overdracht van de woning inmiddels 6 maanden geleden is. Er is mij verteld dat ik weinig kans maak met deze zaak en dat ik achteraf alleen maar met proceskosten blijf zitten ipv dat hij een vergoeding tegenover de gebreken stelt. Ik ben nog een jonge vent (23), die aan zijn eerste huis begint. Ik wist dat er het een en ander aan het huis "gefixt" moest worden. Maar ik ben zoveel gebreken tegen gekomen waarvan ik toch wel denk dat de oude eigenaar hier wel iets van af hat moeten weten?

Wat moet ik doen? Ben benieuwd naar je advies!

Hey Wim, In juli 2017 is de overdracht van mijn nieuwe (1ste) woning geweest, yay! In het verkoopcontract is de "ouderdomsclausule" en de "niet bewoningsclausule" opgenomen. Het huis had zeker wat onderhoud nodig, daarom ook een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Hier kwamen inderdaad een paar "onderhoudspunten" uit maar verder geen grote dingen. Nu zijn we het huis aan het renoveren en opknappen en komen we verschillende dingen tegen. Onder de tuin van het huis heeft een illegale kelder gezeten, waar een wietplantage zat. Deze is dichtgestort voordat het transport heeft plaatsgevonden en is ook in overleg gebeurd. Nu zijn we aan het renoveren en komen we de volgende dingen tegen. - De buitenmuur van de orginele kelder (welke dus niet dichtgestort is en onder huis loopt) is niet opgemetseld. Voorheen zat hier een doorgang naar de illegale kelder. Op het moment dat de kelder is dichtgestort, hebben ze het gat van de buitenmuur bedekt met wat piepschuim maar al het zand van mijn tuin zakt die kelder in! (Tijdens inspectie was de kelder niet toegankelijk dus konden wij niet vaststellen dat dat gat er nog zat). - Het zand wat weggehaald moet worden om bij het gat van de kelder te komen ligt vol met brokstukken en puin van de dichtgestorte kelder. Dat de oude eigenaar het puin in de tuin zou storten en er zand overheen zou storten is in overleg gedaan en is ook akkoord bevonden. Echter zorgt dit puin nu voor een enorme hoeveelheid meerwerk aangezien we de muur moeten dichten (wat we van te voren dan weer niet wisten natuurlijk). - De behouden kelder heeft nog tal van "illegale" elektra welke ook voor de meter is aangesloten. Er zitten meerdere stoppenkasten en loslopende draden. Volgens mijn elektricien is dit erg brandgevoelig en niet veilig aangesloten. In de overeenkomst is afgesproken dat alle resten van de wietplantage vakkundig verwijderd zouden worden en dat het bewoonbaar opgeleverd zou worden. - De verkoper (en makelaar) wist dat ik een aanbouw ging maken. Nu blijkt dat in de grond hier meerdere putten zitten waarvan de verkoper mij niks verteld heeft. Dit heeft geresulteert aan "meerwerk" wat uitgevoerd moest worden voordat we aan de aanbouw konden beginnen. - De riolering in de achtertuin is opgebroken en daar is een putje gemetseld, een stukje verder loopt de pijp weer door. Deze pijp hebben we aangetroffen toen we aan het graven waren voor de aanbouw en liep voorheen door de illegale kelder heen. Deze bleek vol met gaten en troep te zitten. De gaten in de put waren dichtgestopt met enkele kledingstukken en een paar dakpannen erop. Het is dus "gerepareerd" maar totaal niet vakkundig. Deze riolering hebben we compleet moeten vervangen aangezien de afvoer van mijn huis hier ook op aangesloten zat + mijn hemelwater afvoer. - Verkopende partij gaf (mondeling) aan dat de elektra 4 jaar geleden compleet vernieuwd was en dat de bovenverdieping geisoleerd was. Uiteindelijk bleek dat de bedrading niet vernieuwd is en dat er geen aarde in het huis is (ook niet in de badkamer). Opnieuw gaf mijn elektricien aan dat dit erg gevaarlijk kan zijn, echter niet verplicht. Ook hebben wij op de gehele bovenverdieping 2 stukken rockwool tussen het plafon gevonden verder was er geen isolatie aanwezig. - Verkopende partij gaf aan dat de aansluiting van de gashaard in het huis nog te gebruiken is. Echter bij de verbouwing zijn wij erachter gekomen dat de afvoerpijp van deze gashaard halverwege is afgedopt en dus niet volledig doorloopt naar buiten. Hierdoor is de gashaard momenteel onbruikbaar totdat wij er een nieuwe pijp in gelegd hebben. - Verkopende partij gaf aan dat het mogelijk is om een parkeervergunning te krijgen voor deze woning aangezien de steeg te krap is om mijn auto daarin te parkeren. Gemeente geeft aan dat ik geen parkeervergunning voor mijn 1ste auto kan krijgen aangezien ik een "eigen" parkeergelegenheid heb. Verder zijn er nog tal van "kleine" gebreken aan het huis. Waarbij je moet denken aan elektrakabels die zonder mantel/pijp door het huis lopen. Vloerbalken die onvakkundig gestud zijn en waar je de scheuren in ziet zitten. Vloerplanken die missen en niet vervangen zijn. En gaten die in de vloerbalk gefreesd zijn welke ver over het maximum zitten wat de draagkracht van de balken verslechterd. Ook is er een verzakking in de badkamer geconstateerd aangezien de vloeren daar het gewicht van het bad (wat er bij de oude eigenaar al stond) niet kon dragen. Zo gaat het nog even door. Al met al is het dus een hele waslijst. Ik vraag me af welke van deze verborgen gebreken ik hard zou kunnen maken. Vooral aangezien de overdracht van de woning inmiddels 6 maanden geleden is. Er is mij verteld dat ik weinig kans maak met deze zaak en dat ik achteraf alleen maar met proceskosten blijf zitten ipv dat hij een vergoeding tegenover de gebreken stelt. Ik ben nog een jonge vent (23), die aan zijn eerste huis begint. Ik wist dat er het een en ander aan het huis "gefixt" moest worden. Maar ik ben zoveel gebreken tegen gekomen waarvan ik toch wel denk dat de oude eigenaar hier wel iets van af hat moeten weten? Wat moet ik doen? Ben benieuwd naar je advies!
Wim de Leeuw op woensdag 10 januari 2018 09:35

Dag Luc,

Wow, je hebt je best gedaan met deze vraag ;-). Er is dan ook flink wat aan de hand.

Als er in een koopcontract zowel een 'ouderdomsclausule' als een 'niet bewoningsclausule' is opgenomen, dan moet je als koper ongelofelijk op je hoede zijn.

In normale situaties zijn zowel de verkoper als de koper verplicht om ervoor te zorgen dat de koper niet onder een verkeerde voorstelling van zaken een woning koopt. De koper heeft de plicht om op onderzoek uit te gaan, een verkoper heeft de verplichting om naar waarheid te antwoorden op gestelde vragen en naar waarheid het 'vragenformulier' in te vullen dat ongetwijfeld deel uit zal hebben gemaakt van de verkoopdocumentatie. Beide partijen moeten aan de bak.

In deze situatie, een verkoop met een ouderdomsclausule en een niet-bewoningsclausule, is dat evenwicht volledig verdwenen. De verkoper heeft vooraf gewaarschuwd dat er sprake is van een oud huis dat niet in alle opzichten aan de eisen zal voldoen. Èn hij heeft gewaarschuwd dat zijn informatievoorziening beperkt is omdat hij het huis niet goed kent omdat hij er zelf niet heeft gewoond. En vervolgens heb jij verstandig gehandeld door een bouwkundige in te schakelen.

Héél eerlijk gezegd, ik denk dat je geen schijn van kans hebt in een procedure tegen de verkopers. Ik denk dat de ouderdomsclausule en de niet-bewoningsclausule hun werk zullen doen. De verkopers hebben je gewaarschuwd voor de leeftijd van het pand en de verkopers hebben gewaarschuwd dat hun informatievoorziening beperkt was. Ik vraag me af waarom je je energie richt op de verkopers en niet op de bouwkundige die jij hebt ingehuurd. Wat mij betreft had die zijn werk beter moeten doen.

Puntsgewijs:

- De buitenmuur van de orginele kelder (welke dus niet dichtgestort is en onder huis loopt) is niet opgemetseld. Voorheen zat hier een doorgang naar de illegale kelder. Op het moment dat de kelder is dichtgestort, hebben ze het gat van de buitenmuur bedekt met wat piepschuim maar al het zand van mijn tuin zakt die kelder in! (Tijdens inspectie was de kelder niet toegankelijk dus konden wij niet vaststellen dat dat gat er nog zat).

>> De bouwkundige had je moeten waarschuwen dat je een risico nam door het huis te kopen terwijl de kelder niet toegankelijk was.

- Het zand wat weggehaald moet worden om bij het gat van de kelder te komen ligt vol met brokstukken en puin van de dichtgestorte kelder. Dat de oude eigenaar het puin in de tuin zou storten en er zand overheen zou storten is in overleg gedaan en is ook akkoord bevonden. Echter zorgt dit puin nu voor een enorme hoeveelheid meerwerk aangezien we de muur moeten dichten (wat we van te voren dan weer niet wisten natuurlijk).

>> De verkoper is hiervoor niet verantwoordelijk, want hij heeft het pand niet zelf recent bewoond en heeft dat ook aangegeven.

- De behouden kelder heeft nog tal van "illegale" elektra welke ook voor de meter is aangesloten. Er zitten meerdere stoppenkasten en loslopende draden. Volgens mijn elektricien is dit erg brandgevoelig en niet veilig aangesloten. In de overeenkomst is afgesproken dat alle resten van de wietplantage vakkundig verwijderd zouden worden en dat het bewoonbaar opgeleverd zou worden.

>> Dit lijkt me iets dat de bouwkundige je had moeten vertellen.

- De verkoper (en makelaar) wist dat ik een aanbouw ging maken. Nu blijkt dat in de grond hier meerdere putten zitten waarvan de verkoper mij niks verteld heeft. Dit heeft geresulteert aan "meerwerk" wat uitgevoerd moest worden voordat we aan de
aanbouw konden beginnen.


>> De verkoper is hiervoor niet verantwoordelijk, want hij heeft het pand niet zelf recent bewoond en heeft dat ook aangegeven.

- De riolering in de achtertuin is opgebroken en daar is een putje gemetseld, een stukje verder loopt de pijp weer door. Deze pijp hebben we aangetroffen toen we aan het graven waren voor de aanbouw en liep voorheen door de illegale kelder heen. Deze bleek vol met gaten en troep te zitten. De gaten in de put waren dichtgestopt met enkele kledingstukken en een paar dakpannen erop. Het is dus "gerepareerd" maar totaal niet vakkundig. Deze riolering hebben we compleet moeten vervangen aangezien de afvoer van mijn huis hier ook op aangesloten zat + mijn hemelwater afvoer.

>> De verkoper is hiervoor niet verantwoordelijk, want hij heeft het pand niet zelf recent bewoond en heeft dat ook aangegeven.

- Verkopende partij gaf (mondeling) aan dat de elektra 4 jaar geleden compleet vernieuwd was en dat de bovenverdieping geisoleerd was. Uiteindelijk bleek dat de bedrading niet vernieuwd is en dat er geen aarde in het huis is (ook niet in de badkamer). Opnieuw gaf mijn elektricien aan dat dit erg gevaarlijk kan zijn, echter niet verplicht. Ook hebben wij op de gehele bovenverdieping 2 stukken rockwool tussen het plafon gevonden verder was er geen isolatie aanwezig.

>> Bijzonder dat de verkoper dit verklaard heeft. Hij heeft het pand toch niet zelf of niet recent bewoond?

- Verkopende partij gaf aan dat de aansluiting van de gashaard in het huis nog te gebruiken is. Echter bij de verbouwing zijn wij erachter gekomen dat de afvoerpijp van deze gashaard halverwege is afgedopt en dus niet volledig doorloopt naar buiten. Hierdoor is de gashaard momenteel onbruikbaar totdat wij er een nieuwe pijp in gelegd hebben.

>> Bijzonder dat de verkoper dit verklaard heeft. Hij heeft het pand toch niet zelf of niet recent bewoond?

- Verkopende partij gaf aan dat het mogelijk is om een parkeervergunning te krijgen voor deze woning aangezien de steeg te krap is om mijn auto daarin te parkeren. Gemeente geeft aan dat ik geen parkeervergunning voor mijn 1ste auto kan krijgen aangezien ik een "eigen" parkeergelegenheid heb.

>> Heel eerlijk gezegd vind ik dat je informatie over de parkeermogelijkheden zelf zou moeten checken bij de gemeente.

Verder zijn er nog tal van "kleine" gebreken aan het huis. Waarbij je moet denken aan elektrakabels die zonder mantel/pijp door het huis lopen. Vloerbalken die onvakkundig gestud zijn en waar je de scheuren in ziet zitten. Vloerplanken die missen en niet vervangen zijn. En gaten die in de vloerbalk gefreesd zijn welke ver over het maximum zitten wat de draagkracht van de balken verslechterd. Ook is er een verzakking in de badkamer geconstateerd aangezien de vloeren daar het gewicht van het bad (wat er bij de oude eigenaar al stond) niet kon dragen.

>> Ook hier zitten dingen bij waarvan ik me afvraag waarom de bouwkundige je niet heeft gewaarschuwd.

Beste Luc, ik vind dat je als 'jonge vent' een ongelofelijk risico hebt genomen met deze aankoop. Als je je had laten bijstaan door een goede aankoopmakelaar, dan was je misschien een paar duizend euro aan courtage kwijtgeweest. Maar dan had je nooit op deze manier in de problemen gekomen. Bij een ouderdomsclausule en een niet-bewonersclausule zouden er allerlei alarmbellen moeten gaan rinkelen, zeker als je weet dat het een pand is geweest dat als wietplantage is gebruikt.

Ik denk dat je geen van de verborgen problemen 'hard hoeft te maken'. Die verborgen gebreken komen namelijk voor jouw rekening en risico, vooral dankzij de clausules in de koopovereenkomst.

Je kunt proberen de bouwkundige aansprakelijk te stellen, maar een procedure tegen de verkoper zou ik je niet aanraden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw




Dag Luc, Wow, je hebt je best gedaan met deze vraag ;-). Er is dan ook flink wat aan de hand. Als er in een koopcontract zowel een 'ouderdomsclausule' als een 'niet bewoningsclausule' is opgenomen, dan moet je als koper ongelofelijk op je hoede zijn. In normale situaties zijn zowel de verkoper als de koper verplicht om ervoor te zorgen dat de koper niet onder een verkeerde voorstelling van zaken een woning koopt. De koper heeft de plicht om op onderzoek uit te gaan, een verkoper heeft de verplichting om naar waarheid te antwoorden op gestelde vragen en naar waarheid het 'vragenformulier' in te vullen dat ongetwijfeld deel uit zal hebben gemaakt van de verkoopdocumentatie. Beide partijen moeten aan de bak. In deze situatie, een verkoop met een ouderdomsclausule en een niet-bewoningsclausule, is dat evenwicht volledig verdwenen. De verkoper heeft vooraf gewaarschuwd dat er sprake is van een oud huis dat niet in alle opzichten aan de eisen zal voldoen. Èn hij heeft gewaarschuwd dat zijn informatievoorziening beperkt is omdat hij het huis niet goed kent omdat hij er zelf niet heeft gewoond. En vervolgens heb jij verstandig gehandeld door een bouwkundige in te schakelen. Héél eerlijk gezegd, ik denk dat je geen schijn van kans hebt in een procedure tegen de verkopers. Ik denk dat de ouderdomsclausule en de niet-bewoningsclausule hun werk zullen doen. De verkopers hebben je gewaarschuwd voor de leeftijd van het pand en de verkopers hebben gewaarschuwd dat hun informatievoorziening beperkt was. Ik vraag me af waarom je je energie richt op de verkopers en niet op de bouwkundige die jij hebt ingehuurd. Wat mij betreft had die zijn werk beter moeten doen. Puntsgewijs: [i]- De buitenmuur van de orginele kelder (welke dus niet dichtgestort is en onder huis loopt) is niet opgemetseld. Voorheen zat hier een doorgang naar de illegale kelder. Op het moment dat de kelder is dichtgestort, hebben ze het gat van de buitenmuur bedekt met wat piepschuim maar al het zand van mijn tuin zakt die kelder in! (Tijdens inspectie was de kelder niet toegankelijk dus konden wij niet vaststellen dat dat gat er nog zat).[/i] >> De bouwkundige had je moeten waarschuwen dat je een risico nam door het huis te kopen terwijl de kelder niet toegankelijk was. [i]- Het zand wat weggehaald moet worden om bij het gat van de kelder te komen ligt vol met brokstukken en puin van de dichtgestorte kelder. Dat de oude eigenaar het puin in de tuin zou storten en er zand overheen zou storten is in overleg gedaan en is ook akkoord bevonden. Echter zorgt dit puin nu voor een enorme hoeveelheid meerwerk aangezien we de muur moeten dichten (wat we van te voren dan weer niet wisten natuurlijk).[/i] >> De verkoper is hiervoor niet verantwoordelijk, want hij heeft het pand niet zelf recent bewoond en heeft dat ook aangegeven. [i]- De behouden kelder heeft nog tal van "illegale" elektra welke ook voor de meter is aangesloten. Er zitten meerdere stoppenkasten en loslopende draden. Volgens mijn elektricien is dit erg brandgevoelig en niet veilig aangesloten. In de overeenkomst is afgesproken dat alle resten van de wietplantage vakkundig verwijderd zouden worden en dat het bewoonbaar opgeleverd zou worden.[/i] >> Dit lijkt me iets dat de bouwkundige je had moeten vertellen. [i]- De verkoper (en makelaar) wist dat ik een aanbouw ging maken. Nu blijkt dat in de grond hier meerdere putten zitten waarvan de verkoper mij niks verteld heeft. Dit heeft geresulteert aan "meerwerk" wat uitgevoerd moest worden voordat we aan de aanbouw konden beginnen.[/i] >> De verkoper is hiervoor niet verantwoordelijk, want hij heeft het pand niet zelf recent bewoond en heeft dat ook aangegeven. [i]- De riolering in de achtertuin is opgebroken en daar is een putje gemetseld, een stukje verder loopt de pijp weer door. Deze pijp hebben we aangetroffen toen we aan het graven waren voor de aanbouw en liep voorheen door de illegale kelder heen. Deze bleek vol met gaten en troep te zitten. De gaten in de put waren dichtgestopt met enkele kledingstukken en een paar dakpannen erop. Het is dus "gerepareerd" maar totaal niet vakkundig. Deze riolering hebben we compleet moeten vervangen aangezien de afvoer van mijn huis hier ook op aangesloten zat + mijn hemelwater afvoer.[/i] >> De verkoper is hiervoor niet verantwoordelijk, want hij heeft het pand niet zelf recent bewoond en heeft dat ook aangegeven. [i]- Verkopende partij gaf (mondeling) aan dat de elektra 4 jaar geleden compleet vernieuwd was en dat de bovenverdieping geisoleerd was. Uiteindelijk bleek dat de bedrading niet vernieuwd is en dat er geen aarde in het huis is (ook niet in de badkamer). Opnieuw gaf mijn elektricien aan dat dit erg gevaarlijk kan zijn, echter niet verplicht. Ook hebben wij op de gehele bovenverdieping 2 stukken rockwool tussen het plafon gevonden verder was er geen isolatie aanwezig.[/i] >> Bijzonder dat de verkoper dit verklaard heeft. Hij heeft het pand toch niet zelf of niet recent bewoond? [i]- Verkopende partij gaf aan dat de aansluiting van de gashaard in het huis nog te gebruiken is. Echter bij de verbouwing zijn wij erachter gekomen dat de afvoerpijp van deze gashaard halverwege is afgedopt en dus niet volledig doorloopt naar buiten. Hierdoor is de gashaard momenteel onbruikbaar totdat wij er een nieuwe pijp in gelegd hebben.[/i] >> Bijzonder dat de verkoper dit verklaard heeft. Hij heeft het pand toch niet zelf of niet recent bewoond? [i]- Verkopende partij gaf aan dat het mogelijk is om een parkeervergunning te krijgen voor deze woning aangezien de steeg te krap is om mijn auto daarin te parkeren. Gemeente geeft aan dat ik geen parkeervergunning voor mijn 1ste auto kan krijgen aangezien ik een "eigen" parkeergelegenheid heb.[/i] >> Heel eerlijk gezegd vind ik dat je informatie over de parkeermogelijkheden zelf zou moeten checken bij de gemeente. [i]Verder zijn er nog tal van "kleine" gebreken aan het huis. Waarbij je moet denken aan elektrakabels die zonder mantel/pijp door het huis lopen. Vloerbalken die onvakkundig gestud zijn en waar je de scheuren in ziet zitten. Vloerplanken die missen en niet vervangen zijn. En gaten die in de vloerbalk gefreesd zijn welke ver over het maximum zitten wat de draagkracht van de balken verslechterd. Ook is er een verzakking in de badkamer geconstateerd aangezien de vloeren daar het gewicht van het bad (wat er bij de oude eigenaar al stond) niet kon dragen.[/i] >> Ook hier zitten dingen bij waarvan ik me afvraag waarom de bouwkundige je niet heeft gewaarschuwd. Beste Luc, ik vind dat je als 'jonge vent' een ongelofelijk risico hebt genomen met deze aankoop. Als je je had laten bijstaan door een goede aankoopmakelaar, dan was je misschien een paar duizend euro aan courtage kwijtgeweest. Maar dan had je nooit op deze manier in de problemen gekomen. Bij een ouderdomsclausule en een niet-bewonersclausule zouden er allerlei alarmbellen moeten gaan rinkelen, zeker als je weet dat het een pand is geweest dat als wietplantage is gebruikt. Ik denk dat je geen van de verborgen problemen 'hard hoeft te maken'. Die verborgen gebreken komen namelijk voor jouw rekening en risico, vooral dankzij de clausules in de koopovereenkomst. Je kunt proberen de bouwkundige aansprakelijk te stellen, maar een procedure tegen de verkoper zou ik je niet aanraden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Wim de Leeuw op woensdag 10 januari 2018 17:41

Dag Bart,

Wat leuk dat je laat weten wat de huidige status is! Bedankt daarvoor!

Het is best bijzonder dat je op deze manier hebt kunnen bewijzen - of in elk geval aannemelijk maken - dat de verkoper op de hoogte had moeten kunnen zijn van de situatie.

Ik ben heel benieuwd wat een rechter gaat roepen. Het kan, denk ik, alle kanten op gaan. Ik woon zelf in een gemeentelijk monument. Als het houtwerk wordt geschilderd, dan moeten er soms reparaties worden verricht. Soms wordt een heel liggend deel vervangen, maar ik heb ook meegemaakt dat delen van het houtwerk werden vervangen met epoxy. Op zichzelf is dat net zo goed en het kozijn kan weer jaren mee.

Ik hoop voor jou dat je gelijk gaat krijgen!

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Bart, Wat leuk dat je laat weten wat de huidige status is! Bedankt daarvoor! Het is best bijzonder dat je op deze manier hebt kunnen bewijzen - of in elk geval aannemelijk maken - dat de verkoper op de hoogte had moeten kunnen zijn van de situatie. Ik ben heel benieuwd wat een rechter gaat roepen. Het kan, denk ik, alle kanten op gaan. Ik woon zelf in een gemeentelijk monument. Als het houtwerk wordt geschilderd, dan moeten er soms reparaties worden verricht. Soms wordt een heel liggend deel vervangen, maar ik heb ook meegemaakt dat delen van het houtwerk werden vervangen met epoxy. Op zichzelf is dat net zo goed en het kozijn kan weer jaren mee. Ik hoop voor jou dat je gelijk gaat krijgen! Groeten, Wim de Leeuw
Bart op woensdag 28 februari 2018 15:15

Dag Wim,

Nog maar een update!

Vanochtend waren we bij de kantonrechter. Deze was scherp en alert en stelde lastige vragen aan ons en aan de wederpartij. De hele behandeling ging alle kanten op. In bokswedstrijdtermen ging het om punten, een K.O. was het niet. Zuiver tellend scoorden wij meer punten dan de wederpartij, maar uiteindelijk werden we (zoals gebruikelijk) de gang op gestuurd om tot een schikking te komen.

Het alternatief was getuigen horen en dan zou het allemaal wel heel lang duren. En daar hadden we geen van allen trek in. Dus gingen we onderhandelen. En na het nodige discussiëren, bedragen noemen, jurisprudentie aanhalen, bedragen noemen, weglopen en wegsturen en bedragen noemen, kwamen we tot een fel bevochten compromis. Het bedrag laten we even in het midden, maar van de herstelkosten die wij aan opdrachtnemers hebben betaald, krijgen we ergens tussen een derde en de helft terug.

Zijn we helemaal tevreden? Nee. Is de wederpartij helemaal tevreden? Nee. Maar waar we allemaal wel tevreden over zijn, is dat we met een oplossing weer naar huis zijn gegaan. En dus ook dat we deze zaak nu achter ons kunnen laten.

Dank voor het meedenken, kritische weerwoord geven en de uitleg van de juridische spelregels. Het heeft ons zeker geholpen. En dus vond ik het leuk om dit even terug te geven. :-)

Groeten!

Bart

Dag Wim, Nog maar een update! Vanochtend waren we bij de kantonrechter. Deze was scherp en alert en stelde lastige vragen aan ons en aan de wederpartij. De hele behandeling ging alle kanten op. In bokswedstrijdtermen ging het om punten, een K.O. was het niet. Zuiver tellend scoorden wij meer punten dan de wederpartij, maar uiteindelijk werden we (zoals gebruikelijk) de gang op gestuurd om tot een schikking te komen. Het alternatief was getuigen horen en dan zou het allemaal wel heel lang duren. En daar hadden we geen van allen trek in. Dus gingen we onderhandelen. En na het nodige discussiëren, bedragen noemen, jurisprudentie aanhalen, bedragen noemen, weglopen en wegsturen en bedragen noemen, kwamen we tot een fel bevochten compromis. Het bedrag laten we even in het midden, maar van de herstelkosten die wij aan opdrachtnemers hebben betaald, krijgen we ergens tussen een derde en de helft terug. Zijn we helemaal tevreden? Nee. Is de wederpartij helemaal tevreden? Nee. Maar waar we allemaal wel tevreden over zijn, is dat we met een oplossing weer naar huis zijn gegaan. En dus ook dat we deze zaak nu achter ons kunnen laten. Dank voor het meedenken, kritische weerwoord geven en de uitleg van de juridische spelregels. Het heeft ons zeker geholpen. En dus vond ik het leuk om dit even terug te geven. :-) Groeten! Bart
Wim de Leeuw op woensdag 28 februari 2018 17:10

Dag Bart,

Bij je eerste ' voortgangsbericht' schreef je al dat het je opviel dat er veel mensen waren die vragen stelden, maar slechts weinigen die daarop nog reageerden.

Het feit dat we (De Leeuw Makelaardij, maar waar het om de blogs aangaat: me, myself and I) onverplicht reageren op vakinhoudelijke vragen over de blogs draagt bij aan de traffic op onze website. En dus slaag ik er vrijwel altijd in om binnen 24 uur te reageren. Ook nu: Nederlandse tijd circa 18:00 maar voor mij is het 23:00 ;-).

Ongelofelijk leuk dat je me op de hoogte hebt gehouden.

Wat je beschrijft, is een typische Nederlandse gerechtelijke procedure waarbij een rechter partijen aanhoort, richting geeft aan partijen maar hen vervolgens de gang opstuurt om tot een regeling te komen. Blijkbaar is dat voor jullie, in elk geval gedeeltelijk, succesvol geweest.

Gevoelsmatig moet het toch een beetje wringen voor jullie. Jullie hebben werkelijk alles gedaan wat van een zorgvuldige koper verwacht mag worden. Jullie hebben een aankoopmakelaar ingeschakeld en hebben het huis bouwkundig laten keuren. Maar op basis wat je vertelde over de buren, lijkt het toch zo te zijn dat de verkopende partij beter moet hebben geweten.

Fijn dat jullie in elk geval gedeeltelijk gelijk hebben gekregen. En nogmaals bedankt voor de update!

Met vriendelijke groet,

Wim de Leeuw

Dag Bart, Bij je eerste ' voortgangsbericht' schreef je al dat het je opviel dat er veel mensen waren die vragen stelden, maar slechts weinigen die daarop nog reageerden. Het feit dat we (De Leeuw Makelaardij, maar waar het om de blogs aangaat: me, myself and I) onverplicht reageren op vakinhoudelijke vragen over de blogs draagt bij aan de traffic op onze website. En dus slaag ik er vrijwel altijd in om binnen 24 uur te reageren. Ook nu: Nederlandse tijd circa 18:00 maar voor mij is het 23:00 ;-). Ongelofelijk leuk dat je me op de hoogte hebt gehouden. Wat je beschrijft, is een typische Nederlandse gerechtelijke procedure waarbij een rechter partijen aanhoort, richting geeft aan partijen maar hen vervolgens de gang opstuurt om tot een regeling te komen. Blijkbaar is dat voor jullie, in elk geval gedeeltelijk, succesvol geweest. Gevoelsmatig moet het toch een beetje wringen voor jullie. Jullie hebben werkelijk alles gedaan wat van een zorgvuldige koper verwacht mag worden. Jullie hebben een aankoopmakelaar ingeschakeld en hebben het huis bouwkundig laten keuren. Maar op basis wat je vertelde over de buren, lijkt het toch zo te zijn dat de verkopende partij beter moet hebben geweten. Fijn dat jullie in elk geval gedeeltelijk gelijk hebben gekregen. En nogmaals bedankt voor de update! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Duco op dinsdag 16 januari 2018 08:16

Dag Wim,

Wij hebben een woning gekocht waar, door de oude bewoners, een nieuwe groep is aangelegd van de meterkast naar de zolder. Dit is door de oude bewoners gemeld. Wat niet gemeld is, is dat de nieuwe groep door de oude centrale afzuiging aangelegd is. Deze afzuiging is niet in gebruik en staat ook niet vermeld in het koopcontract. Maar in deze buis ontstaat natuurlijk wel vocht omdat het niet is afgesloten bij de douche. Dit lijkt naar mijn mening erg gevaarlijk. Denkt u dat dit onder verborgen gebreken valt?

groet, Duco

Dag Wim, Wij hebben een woning gekocht waar, door de oude bewoners, een nieuwe groep is aangelegd van de meterkast naar de zolder. Dit is door de oude bewoners gemeld. Wat niet gemeld is, is dat de nieuwe groep door de oude centrale afzuiging aangelegd is. Deze afzuiging is niet in gebruik en staat ook niet vermeld in het koopcontract. Maar in deze buis ontstaat natuurlijk wel vocht omdat het niet is afgesloten bij de douche. Dit lijkt naar mijn mening erg gevaarlijk. Denkt u dat dit onder verborgen gebreken valt? groet, Duco
Wim de Leeuw op dinsdag 16 januari 2018 10:14

Dag Duco,

Op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst die je hebt ondertekend, koop je een huis inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Dat houdt in dat verborgen gebreken in beginsel het probleem zijn van de koper. Dat verandert pas als 1) de woning door het gebrek niet geschikt is om als woning te worden gebruikt of 2) als je koper een gebrek ten onrechte niet heeft gemeld.

Van de eerste situatie lijkt mij geen sprake. Of er van de tweede situatie sprake is, kan ik niet beoordelen. Dat heeft te maken met wat de verkopers wisten en wat ze in het kader van hun mededelingsplicht hebben verteld en wat jullie als kopers op basis van jullie onderzoeksplicht hebben gevraagd. Het is bijvoorbeeld maar de vraag of de verkopers wisten dat de leiding door de oude centrale afzuiging is aangelegd.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Duco, Op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst die je hebt ondertekend, koop je een huis inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Dat houdt in dat verborgen gebreken in beginsel het probleem zijn van de koper. Dat verandert pas als 1) de woning door het gebrek niet geschikt is om als woning te worden gebruikt of 2) als je koper een gebrek ten onrechte niet heeft gemeld. Van de eerste situatie lijkt mij geen sprake. Of er van de tweede situatie sprake is, kan ik niet beoordelen. Dat heeft te maken met wat de verkopers wisten en wat ze in het kader van hun mededelingsplicht hebben verteld en wat jullie als kopers op basis van jullie onderzoeksplicht hebben gevraagd. Het is bijvoorbeeld maar de vraag of de verkopers wisten dat de leiding door de oude centrale afzuiging is aangelegd. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
thijmen bantje op woensdag 17 januari 2018 11:34

Beste Wim,

Wij hebben in maart 2017 een huis gekocht en zijn er begin juli gaan wonen.
Wij hebben voor aankoop een bouwtechnische keuring laten doen.
In het rapport staat dat het dak niet toegankelijk was. Enige notities bij het dak waren dat er enkele pannen rechtgelegd moesten worden en dat de goten regelmatig geleegd moeten worden.
Nu hebben wij afgelopen week lekkage gehad. Dakdekker heeft het dak gecontroleerd en gaf aan dat een aantal onderdelen van het dak in slechte staat zijn. Reparatiekosten + schade door de lekkage in huis.

Ik begrijp dat we de verkopers niet aansprakelijk kunnen stellen ivm onze keuring die we hebben gedaan. Echter vraag ik mij wel af of wij het geld wat we betaald hebben voor de bouwtechnische keuring kunnen terugvragen aangezien er matig werk is afgeleverd.

Met vriendelijek groet,

Thijmen

Beste Wim, Wij hebben in maart 2017 een huis gekocht en zijn er begin juli gaan wonen. Wij hebben voor aankoop een bouwtechnische keuring laten doen. In het rapport staat dat het dak niet toegankelijk was. Enige notities bij het dak waren dat er enkele pannen rechtgelegd moesten worden en dat de goten regelmatig geleegd moeten worden. Nu hebben wij afgelopen week lekkage gehad. Dakdekker heeft het dak gecontroleerd en gaf aan dat een aantal onderdelen van het dak in slechte staat zijn. Reparatiekosten + schade door de lekkage in huis. Ik begrijp dat we de verkopers niet aansprakelijk kunnen stellen ivm onze keuring die we hebben gedaan. Echter vraag ik mij wel af of wij het geld wat we betaald hebben voor de bouwtechnische keuring kunnen terugvragen aangezien er matig werk is afgeleverd. Met vriendelijek groet, Thijmen
Wim de Leeuw op woensdag 17 januari 2018 12:31

Dag Thijmen,

Je hebt het huis laten keuren. De bouwkundige heeft aangegeven dat het dak niet toegankelijk was. Wat was daarvan de exacte betekenis? Een dak is natuurlijk altijd toegankelijk, zij het dat dat soms een aanzienlijke inspanning of financiële inspanning vergt. Als je een paar honderd euro betaalt voor een bouwkundig rapport, dan kan je natuurlijk niet verwachten dat de bouwkundige voor dat bedrag een hoogwerker huurt of een drone-piloot inschakelt. Toch???

Als je zekerheid had willen hebben over de kwaliteit van het dak, dan had je in een eerder stadium moeten reageren, vind ik. Dan had je aanvullend onderzoeken moeten laten verrichten naar de zaken die deze bouwkundige niet heeft kunnen constateren.

Het feit dat een dakdekker nu constateert dat er problemen met het dak zijn, wil niet zeggen dat er matig werk is geleverd. Dat verband ontgaat mij volledig.

In de meeste gevallen staat in zo'n rapport zeer uitgebreid beschreven wat er wel is geconstateerd en wat er niet is geconstateerd. En waarom. Dus ik denk dat een juridische discussie hierover weinig kans van slagen heeft.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Dag Thijmen, Je hebt het huis laten keuren. De bouwkundige heeft aangegeven dat het dak niet toegankelijk was. Wat was daarvan de exacte betekenis? Een dak is natuurlijk altijd toegankelijk, zij het dat dat soms een aanzienlijke inspanning of financiële inspanning vergt. Als je een paar honderd euro betaalt voor een bouwkundig rapport, dan kan je natuurlijk niet verwachten dat de bouwkundige voor dat bedrag een hoogwerker huurt of een drone-piloot inschakelt. Toch??? Als je zekerheid had willen hebben over de kwaliteit van het dak, dan had je in een eerder stadium moeten reageren, vind ik. Dan had je aanvullend onderzoeken moeten laten verrichten naar de zaken die deze bouwkundige niet heeft kunnen constateren. Het feit dat een dakdekker nu constateert dat er problemen met het dak zijn, wil niet zeggen dat er matig werk is geleverd. Dat verband ontgaat mij volledig. In de meeste gevallen staat in zo'n rapport zeer uitgebreid beschreven wat er wel is geconstateerd en wat er niet is geconstateerd. En waarom. Dus ik denk dat een juridische discussie hierover weinig kans van slagen heeft. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jeanet Janssen op vrijdag 19 januari 2018 13:29

Goedemiddag,

Een ruime maand geleden kochten wij een ander huis (bouwjaar 1910). Wij kochten dit huis zonder aankoopmakelaar. Wel hebben wij een bouwkundige keuring van de woning. Hierin wordt geen melding van asbest gemaakt en ook niet expliciet geadviseerd hier aanvullend onderzoek naar te doen. In de voorwaarden wordt wel gemeld "Aangezien een visuele inspectie wordt verricht kan niet met zekerheid worden geconstateerd of er
asbesthoudende materialen zijn verwerkt dan wel ondergrondse tanks of bodemverontreiniging aanwezig zijn. Om dit te kunnen bepalen, is specialistisch onderzoek noodzakelijk. Voor zover mogelijk zal de bouwkundig inspecteur hierover melding maken in het bouwtechnisch keuringsrapport."

Er moesten in de woning een aantal aanpassingen gedaan worden, waaronder het vervangen van een houten draagbalk in het plafond van de begane grond. Hiervoor was het benodigd een paar van de plafondplaten te verwijderen. Deze zagen eruit als 'gipsplaten met een structuurtje'. Bij het verwijderen van een deel van de plafondplaten vonden wij nog een oud plafond bestaand uit vierkante plaatjes tussen balken. De grijze randjes aan deze vierkante plaatjes deed ons asbesthoudend materiaal vermoeden. Wijhebben dit laten testen en dit bleek inderdaad hechtgeboden chrysotiel te bevatten.

Ernstiger is echter dat ook het 'gipsen' plafond (dus het plafond wat direct in het zicht was) niet van gips bleek maar eveneens asbesthoudend was. Deze keer in een combinatie chrysotiel en amosiet in een niet-hechtgebonden variant. En dit plafond hebben we dus (in de veronderstelling dat het gips was) beschadigd om de nieuwe steunbalk te kunnen plaasten.

De verkopers hebben ten tijde van de verkoop aangegeven niet op de hoogte te zijn van de aanwezigheid van asbest in de woning. Zij hebben - voor zover wij dit kunnen nagaan - het plafond ook niet zelf geplaatst. Zij waren eigenaar sinds 1988 en dit soort plafonds blijken niet meer verkocht sinds 1977 dus dat klinkt plausibel.

Het koopcontract bevat een ouderdomsclausule, met de toevoeging "bouwkundige kwaliteits-gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de omschreven woongebruik". Wij vragen ons af in hoeverre niet-hechtgebonden, niet afgeschermde, amosiet (bruin asbest dus) plafondplaten in de woonkamer/keuken belemmerend werken op het woongebruik (zelf vinden wij dit uiteraard absoluut belemmerend).

Wij vragen ons af in hoeverre wij de verkoper, de verkopend makelaar of de uitvoerder van de bouwkundige keuring aansprakelijk kunnen houden voor - met name - de direct in het zicht geplaatste plafondplaten. Het hoger liggende plafond was niet zichtbaar en valt daarmee m.i. buiten deze vraag.

Graag uw professioneel advies in deze!

Bij voorbaat dank.
Jeanet Janssen

Goedemiddag, Een ruime maand geleden kochten wij een ander huis (bouwjaar 1910). Wij kochten dit huis zonder aankoopmakelaar. Wel hebben wij een bouwkundige keuring van de woning. Hierin wordt geen melding van asbest gemaakt en ook niet expliciet geadviseerd hier aanvullend onderzoek naar te doen. In de voorwaarden wordt wel gemeld "Aangezien een visuele inspectie wordt verricht kan niet met zekerheid worden geconstateerd of er asbesthoudende materialen zijn verwerkt dan wel ondergrondse tanks of bodemverontreiniging aanwezig zijn. Om dit te kunnen bepalen, is specialistisch onderzoek noodzakelijk. Voor zover mogelijk zal de bouwkundig inspecteur hierover melding maken in het bouwtechnisch keuringsrapport." Er moesten in de woning een aantal aanpassingen gedaan worden, waaronder het vervangen van een houten draagbalk in het plafond van de begane grond. Hiervoor was het benodigd een paar van de plafondplaten te verwijderen. Deze zagen eruit als 'gipsplaten met een structuurtje'. Bij het verwijderen van een deel van de plafondplaten vonden wij nog een oud plafond bestaand uit vierkante plaatjes tussen balken. De grijze randjes aan deze vierkante plaatjes deed ons asbesthoudend materiaal vermoeden. Wijhebben dit laten testen en dit bleek inderdaad hechtgeboden chrysotiel te bevatten. Ernstiger is echter dat ook het 'gipsen' plafond (dus het plafond wat direct in het zicht was) niet van gips bleek maar eveneens asbesthoudend was. Deze keer in een combinatie chrysotiel en amosiet in een niet-hechtgebonden variant. En dit plafond hebben we dus (in de veronderstelling dat het gips was) beschadigd om de nieuwe steunbalk te kunnen plaasten. De verkopers hebben ten tijde van de verkoop aangegeven niet op de hoogte te zijn van de aanwezigheid van asbest in de woning. Zij hebben - voor zover wij dit kunnen nagaan - het plafond ook niet zelf geplaatst. Zij waren eigenaar sinds 1988 en dit soort plafonds blijken niet meer verkocht sinds 1977 dus dat klinkt plausibel. Het koopcontract bevat een ouderdomsclausule, met de toevoeging "bouwkundige kwaliteits-gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de omschreven woongebruik". Wij vragen ons af in hoeverre niet-hechtgebonden, niet afgeschermde, amosiet (bruin asbest dus) plafondplaten in de woonkamer/keuken belemmerend werken op het woongebruik (zelf vinden wij dit uiteraard absoluut belemmerend). Wij vragen ons af in hoeverre wij de verkoper, de verkopend makelaar of de uitvoerder van de bouwkundige keuring aansprakelijk kunnen houden voor - met name - de direct in het zicht geplaatste plafondplaten. Het hoger liggende plafond was niet zichtbaar en valt daarmee m.i. buiten deze vraag. Graag uw professioneel advies in deze! Bij voorbaat dank. Jeanet Janssen
Jeanet Janssen op donderdag 15 februari 2018 10:12

Hallo Wim,

Inmiddels weer wat stappen verder, dus tijd voor een update. Asbestsanering is in gang gezet ... dure grap en voelt letterlijk als verschrikkelijk veel geld weggooien, maar resultaat in elk geval een schoon huis. Nu het 'juridische stukje' nog in een poging om een deel gefinancierd te krijgen door de vorige eigenaren c.q. de bouwkundige.

Verkopers wijzen via hun advocaat alle aansprakelijkheid af. Rechtsbijstand geeft ons in een juridische procedure weinig kans omdat wij naar verwachting als resultaat krijgen dat wij (ondanks de bouwkundige keuring) niet voldoende onderzoek zouden hebben verricht omdat - gezien de leeftijd van de woning - een verzwaarde onderzoeksplicht geldt. Ik zie in de rechtspraak niet echt terug dat alleen een bouwkundige keuring onvoldoende is, dat er dus voor aankoop een asbestinventarisatie pas als voldoende beoordeeld zou worden. Wat is jouw ervaring hierin?

De ouderdomsclausule sluit aansprakelijkheid van de verkopers uit voor een aantal expliciet genoemde onderdelen, asbest is daar niet in genoemd. En ook bevat het koopcontract geen expliciete asbestclausule die de verantwoordelijkheid bij ons als koper legt.

En dan de bouwkundige ... hij geeft aan het plafond aangezien te hebben voor zachtboard (ziet er toch anders uit volgens mij ...) maar legt het probleem voor aan zijn verzekering. Resultaat wachten wij af.

Wordt vervolgd dus ...

Hallo Wim, Inmiddels weer wat stappen verder, dus tijd voor een update. Asbestsanering is in gang gezet ... dure grap en voelt letterlijk als verschrikkelijk veel geld weggooien, maar resultaat in elk geval een schoon huis. Nu het 'juridische stukje' nog in een poging om een deel gefinancierd te krijgen door de vorige eigenaren c.q. de bouwkundige. Verkopers wijzen via hun advocaat alle aansprakelijkheid af. Rechtsbijstand geeft ons in een juridische procedure weinig kans omdat wij naar verwachting als resultaat krijgen dat wij (ondanks de bouwkundige keuring) niet voldoende onderzoek zouden hebben verricht omdat - gezien de leeftijd van de woning - een verzwaarde onderzoeksplicht geldt. Ik zie in de rechtspraak niet echt terug dat alleen een bouwkundige keuring onvoldoende is, dat er dus voor aankoop een asbestinventarisatie pas als voldoende beoordeeld zou worden. Wat is jouw ervaring hierin? De ouderdomsclausule sluit aansprakelijkheid van de verkopers uit voor een aantal expliciet genoemde onderdelen, asbest is daar niet in genoemd. En ook bevat het koopcontract geen expliciete asbestclausule die de verantwoordelijkheid bij ons als koper legt. En dan de bouwkundige ... hij geeft aan het plafond aangezien te hebben voor zachtboard (ziet er toch anders uit volgens mij ...) maar legt het probleem voor aan zijn verzekering. Resultaat wachten wij af. Wordt vervolgd dus ...
Wim de Leeuw op donderdag 15 februari 2018 12:13

Dag Jeanet,

Bedankt voor de update.

Ik blijf de indruk houden dat een procedure tegen de bouwkundige het meest kansrijk is.

Verder deel ik de visie van jullie rechtsbijstandverzekeraar niet helemaal deel. Wat mij betreft zou hier iets meer vechtlust passend zijn geweest. Het is logisch dat de advocaat van de verkoper dit tegen-argument in stelling brengt. Ik zou echter geneigd zijn om te zeggen dat jullie je onderzoeksplicht juist op een prima manier hebben uitgevoerd. En als er aanleiding was geweest voor een verzwaard onderzoek, dan had dat op de weg gelegen van jullie bouwkundige om jullie daarover te adviseren.

Het klopt dat de koper van een oudere woning een verzwaarde onderzoeksplicht heeft èn dat clausules die de aansprakelijkheid van de verkoper beperken ertoe leiden dat de koper uitgebreider op onderzoek uit zal moeten gaan. Dat het inschakelen van een bouwkundige onvoldoende is en dat er altijd een separate asbestinventarisatie zou moeten plaatsvinden, dat gaat mij in zijn algemeenheid veel te ver. Ik heb ook geen vonnissen of arresten kunnen vinden dwaarin dat standpunt wordt ondersteund.

Het lijkt me verstandig om wat extra druk op jullie rechtsbijstandverzekeraar te zetten. Rechtsbijstandverzekeraars hebben er een voorkeur voor om zaken door eigen medewerkers te laten doen, maar het is goed mogelijk dat jullie casus om bijzondere expertise vraagt. . Het is verstandig als je de polisvoorwaarden op dit punt nog even tot je neemt, wellicht dat je polis de mogelijkheid biedt dat er een externe advocaat wordt ingeschakeld die geheel of gedeeltelijk door de rechtsbijstandverzekeraar wordt vergoed.

Logisch dat de bouwkundige geen al te dappere uitspraken doet, omdat hij op basis van de polisvoorwaarden van zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekering geen aansprakelijkheid mag erkennen. Mocht hij dat wel doen, dan loopt hij het risico dat de verzekeraar niet (meer) uitkeert.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Dag Jeanet, Bedankt voor de update. Ik blijf de indruk houden dat een procedure tegen de bouwkundige het meest kansrijk is. Verder deel ik de visie van jullie rechtsbijstandverzekeraar niet helemaal deel. Wat mij betreft zou hier iets meer vechtlust passend zijn geweest. Het is logisch dat de advocaat van de verkoper dit tegen-argument in stelling brengt. Ik zou echter geneigd zijn om te zeggen dat jullie je onderzoeksplicht juist op een prima manier hebben uitgevoerd. En als er aanleiding was geweest voor een verzwaard onderzoek, dan had dat op de weg gelegen van jullie bouwkundige om jullie daarover te adviseren. Het klopt dat de koper van een oudere woning een verzwaarde onderzoeksplicht heeft èn dat clausules die de aansprakelijkheid van de verkoper beperken ertoe leiden dat de koper uitgebreider op onderzoek uit zal moeten gaan. Dat het inschakelen van een bouwkundige onvoldoende is en dat er altijd een separate asbestinventarisatie zou moeten plaatsvinden, dat gaat mij in zijn algemeenheid veel te ver. Ik heb ook geen vonnissen of arresten kunnen vinden dwaarin dat standpunt wordt ondersteund. Het lijkt me verstandig om wat extra druk op jullie rechtsbijstandverzekeraar te zetten. Rechtsbijstandverzekeraars hebben er een voorkeur voor om zaken door eigen medewerkers te laten doen, maar het is goed mogelijk dat jullie casus om bijzondere expertise vraagt. . Het is verstandig als je de polisvoorwaarden op dit punt nog even tot je neemt, wellicht dat je polis de mogelijkheid biedt dat er een externe advocaat wordt ingeschakeld die geheel of gedeeltelijk door de rechtsbijstandverzekeraar wordt vergoed. Logisch dat de bouwkundige geen al te dappere uitspraken doet, omdat hij op basis van de polisvoorwaarden van zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekering geen aansprakelijkheid mag erkennen. Mocht hij dat wel doen, dan loopt hij het risico dat de verzekeraar niet (meer) uitkeert. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Wim de Leeuw op zaterdag 20 januari 2018 14:37

Dag Jeanet,

Heel ongenuanceerd werkt het met verborgen gebreken zo dat ze het probleem zijn van de koper tenzij het huis als gevolg van het gebrek ongeschikt is voor bewoning of tenzij de verkoper de koper onjuiste informatie heeft verstrekt.

De eerste situatie doet zich wat mij betreft niet voor. Ik denk dat de enkele aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in een woning niet noodzakelijkerwijs tot gevolg heeft dat het huis niet meer voor bewoning geschikt is.

Je geeft aan dat je het vermoeden hebt dat ook de verkopers niet van de aanwezigheid op de hoogte waren. Daarmee lijkt het me ook onmogelijk dat de verkopend makelaar op de hoogte was.

Ik twijfel een beetje aan de positie van de bouwkundige in deze. Als de platen in het zicht zaten, dan zou je toch zeggen dat de bouwkundige ze had moeten herkennen of op zijn minst specifiek had moeten aangeven dat de desbetreffende platen nader onderzocht hadden moeten worden.

Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, dan kan je de kwestie bij je verzekeraar neerleggen. Mocht je die verzekering niet hebben, dan zou je kunnen overwegen om een advocaat te vragen naar zijn inschatting van de proceskansen en proceskosten.

Groeten, Wim de Leeuw


Dag Jeanet, Heel ongenuanceerd werkt het met verborgen gebreken zo dat ze het probleem zijn van de koper tenzij het huis als gevolg van het gebrek ongeschikt is voor bewoning of tenzij de verkoper de koper onjuiste informatie heeft verstrekt. De eerste situatie doet zich wat mij betreft niet voor. Ik denk dat de enkele aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in een woning niet noodzakelijkerwijs tot gevolg heeft dat het huis niet meer voor bewoning geschikt is. Je geeft aan dat je het vermoeden hebt dat ook de verkopers niet van de aanwezigheid op de hoogte waren. Daarmee lijkt het me ook onmogelijk dat de verkopend makelaar op de hoogte was. Ik twijfel een beetje aan de positie van de bouwkundige in deze. Als de platen in het zicht zaten, dan zou je toch zeggen dat de bouwkundige ze had moeten herkennen of op zijn minst specifiek had moeten aangeven dat de desbetreffende platen nader onderzocht hadden moeten worden. Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, dan kan je de kwestie bij je verzekeraar neerleggen. Mocht je die verzekering niet hebben, dan zou je kunnen overwegen om een advocaat te vragen naar zijn inschatting van de proceskansen en proceskosten. Groeten, Wim de Leeuw
Jeanet Janssen op zaterdag 20 januari 2018 16:27

Hallo Wim,

Dank je wel voor je reactie.

Ons gevoel is ook dat de (ervaren) bouwkundige die de keuring heeft uitgevoerd op zijn minst zijn twijfel had moeten uitspreken over deze plafondplaten. Ze zijn redelijk berucht, en wij hebben inmiddels van 2 asbest-inventariseerders het dringende advies gekregen de woning niet meer te betreden voordat e.e.a. is gesaneerd. Het blijkt echt een gevaarlijke soort (bruin, niet-hechtend) asbest te zijn, en direct toegankelijk in de vorm van plafondplaten in de woonkamer/keuken maakt dat de woning op dit moment wellicht de kwalificatie "niet geschikt voor bewoning" zou kunnen krijgen. De rechtspraak is hierover echter niet eenduidig.

De verkopers waren waarschijnlijk niet op de hoogte, de makelaar komt echter uit het dorp en is bekend met de (verbouwings)geschiedenis van het huis. Vanuit die positie zou hij wellicht weten wanneer verbouwingen hebben plaatsgevonden, maar dat maakt nog niet dat hij weet dat asbesthoudend materiaal gebruikt is. Laat staan dat wij het kunnen aantonen. Dat zal dus een redelijk kansloos traject zijn.

Wij hebben een rechtsbijstandsverzekering, dus gaan hier zeker nader juridisch onderzoek naar laten doen.

Groeten,
Jeanet

Hallo Wim, Dank je wel voor je reactie. Ons gevoel is ook dat de (ervaren) bouwkundige die de keuring heeft uitgevoerd op zijn minst zijn twijfel had moeten uitspreken over deze plafondplaten. Ze zijn redelijk berucht, en wij hebben inmiddels van 2 asbest-inventariseerders het dringende advies gekregen de woning niet meer te betreden voordat e.e.a. is gesaneerd. Het blijkt echt een gevaarlijke soort (bruin, niet-hechtend) asbest te zijn, en direct toegankelijk in de vorm van plafondplaten in de woonkamer/keuken maakt dat de woning op dit moment wellicht de kwalificatie "niet geschikt voor bewoning" zou kunnen krijgen. De rechtspraak is hierover echter niet eenduidig. De verkopers waren waarschijnlijk niet op de hoogte, de makelaar komt echter uit het dorp en is bekend met de (verbouwings)geschiedenis van het huis. Vanuit die positie zou hij wellicht weten wanneer verbouwingen hebben plaatsgevonden, maar dat maakt nog niet dat hij weet dat asbesthoudend materiaal gebruikt is. Laat staan dat wij het kunnen aantonen. Dat zal dus een redelijk kansloos traject zijn. Wij hebben een rechtsbijstandsverzekering, dus gaan hier zeker nader juridisch onderzoek naar laten doen. Groeten, Jeanet
Ae op donderdag 15 februari 2018 05:02

Beste meneer de Leeuw,

Sinds vorige week ben ik eigenaar geworden van een woning. Na 2 dagen kwam ik erachter dat de boiler in de keuken lekt. Tijdens de bezichtiging zag ik ook al 'waterschade' in het kastjemaar de verkoper gaf aan dat dat door een oude lekkage kwam. En inmiddels was verholpen..
Nu hebben wij tijdens de schouw niet alles kunnen controleren omdat de bewoners niet volledig het huis schoon en leeg hadden opgeleverd. Zelfs de dag erna zijn ze spullen komen ophalen.
In het betreffende kastje lag een placemat (op maat geknipt en dezelfde kleur als t kastje) waardoor leek alsof het 'droog en niet beschadigd' was.
De dag na de overdracht zijn we gaan schoonmaken en zagen we de placemat (plastic aan de bovenkant, papier/stof aan de onderkant) deze was aan de onderkant beschimmeld vanwege het vocht!
We hebben het drooggemaakt en de boiler iets verschoven (nog steeds in het kastje - geen kabel/slangetje los gemaakt) en daaronder zat complete rot...
Na het droogmaken bleek er weer vocht uit de boiler te komen.
Dit moet de verkoper hebben geweten!!! Maar hij geeft aan dat wij versntwoordelijk zijn en geeft daarna niet meer thuis..
Wat zijn mijn rechten?

Beste meneer de Leeuw, Sinds vorige week ben ik eigenaar geworden van een woning. Na 2 dagen kwam ik erachter dat de boiler in de keuken lekt. Tijdens de bezichtiging zag ik ook al 'waterschade' in het kastjemaar de verkoper gaf aan dat dat door een oude lekkage kwam. En inmiddels was verholpen.. Nu hebben wij tijdens de schouw niet alles kunnen controleren omdat de bewoners niet volledig het huis schoon en leeg hadden opgeleverd. Zelfs de dag erna zijn ze spullen komen ophalen. In het betreffende kastje lag een placemat (op maat geknipt en dezelfde kleur als t kastje) waardoor leek alsof het 'droog en niet beschadigd' was. De dag na de overdracht zijn we gaan schoonmaken en zagen we de placemat (plastic aan de bovenkant, papier/stof aan de onderkant) deze was aan de onderkant beschimmeld vanwege het vocht! We hebben het drooggemaakt en de boiler iets verschoven (nog steeds in het kastje - geen kabel/slangetje los gemaakt) en daaronder zat complete rot... Na het droogmaken bleek er weer vocht uit de boiler te komen. Dit moet de verkoper hebben geweten!!! Maar hij geeft aan dat wij versntwoordelijk zijn en geeft daarna niet meer thuis.. Wat zijn mijn rechten?
Wim de Leeuw op donderdag 15 februari 2018 08:36

Beste Ae,

Ik kan me voorstellen dat uw conclusie is dat de verkoper het gebrek moet hebben gekend, dat de verkoper behoorde te weten dat dit gebrek voor u van belang was en dat u dus geïnformeerd had moeten worden over het gebrek.

Aan de andere kant denk ik dat de verkoper in staat zal zijn om aan te tonen waarom dat verhaal geen houdt snijdt. Een kleine lekkage aan een boiler maakt bijvoorbeeld nog niet dat er sprake is van een gebrek. Keukenkastjes staan vaak vol met allerlei nare chemicaliën waardoor de binnenkast van keukenkastjes maar zelden ongeschonden is. En wat er - na het verplaatsen van de boiler - daarachter zichtbaar wordt, dat hebben de verkopers nooit kunnen weten. En misschien kan de verkoper ook nog aannemelijk maken dat u uw onderzoeksplicht ook niet al te actief heeft ingevuld. En in het slechtste geval staat er ook nog een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst.

Kortom, misschien heeft u gelijk. Maar om dat gelijk te halen zult u een tijdrovende en kostbare procedure moeten starten. En zelfs als u die procedure wint, dan zult u niet alle kosten vergoed krijgen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Ae, Ik kan me voorstellen dat uw conclusie is dat de verkoper het gebrek moet hebben gekend, dat de verkoper behoorde te weten dat dit gebrek voor u van belang was en dat u dus geïnformeerd had moeten worden over het gebrek. Aan de andere kant denk ik dat de verkoper in staat zal zijn om aan te tonen waarom dat verhaal geen houdt snijdt. Een kleine lekkage aan een boiler maakt bijvoorbeeld nog niet dat er sprake is van een gebrek. Keukenkastjes staan vaak vol met allerlei nare chemicaliën waardoor de binnenkast van keukenkastjes maar zelden ongeschonden is. En wat er - na het verplaatsen van de boiler - daarachter zichtbaar wordt, dat hebben de verkopers nooit kunnen weten. En misschien kan de verkoper ook nog aannemelijk maken dat u uw onderzoeksplicht ook niet al te actief heeft ingevuld. En in het slechtste geval staat er ook nog een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Kortom, misschien heeft u gelijk. Maar om dat gelijk te halen zult u een tijdrovende en kostbare procedure moeten starten. En zelfs als u die procedure wint, dan zult u niet alle kosten vergoed krijgen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Harald de Jongh op maandag 19 februari 2018 19:15

Ik20:11
2 jaar geleden een mooie gerenoveerde woonboerderij gekocht. Nu 2 jaar na aankoop laten wij een nieuwe keuken plaatsen. Na sloop van de relatief moderne keuken die bij aankoop al in het huis zat komen wij erachter dat de afvoer van de gootsteen en de afwasmachine in een zinkput terecht komen, niet aangesloten op de riolering dus en het loopt zo de grond in. Voor ons een ongezonde situatie waarvoor wij nu geld moeten investeren om op te lossen. Mijn vraag is of wij dit kunnen verhalen is op de verkopers?

Ik20:11 2 jaar geleden een mooie gerenoveerde woonboerderij gekocht. Nu 2 jaar na aankoop laten wij een nieuwe keuken plaatsen. Na sloop van de relatief moderne keuken die bij aankoop al in het huis zat komen wij erachter dat de afvoer van de gootsteen en de afwasmachine in een zinkput terecht komen, niet aangesloten op de riolering dus en het loopt zo de grond in. Voor ons een ongezonde situatie waarvoor wij nu geld moeten investeren om op te lossen. Mijn vraag is of wij dit kunnen verhalen is op de verkopers?
Wim de Leeuw op maandag 19 februari 2018 22:01

Beste Harold,

Ik vind dit een lastige casus. De Leeuw Makelaardij is actief in de regio Leiden en de Bollenstreek. Natuurlijk hebben we hier een beperkt 'landelijk gelegen' woningaanbod. Maar woningen zonder aansluiting op het riool komen we maar zelden tegen. Maar als ik afga op mijn rechtsgevoel, dan denk ik dat je geen sterke zaak hebt. En het antwoord op je vraag zal sowieso afhankelijk zijn van een veelheid aan feitelijke omstandigheden.

Als koper van een huis met een gebrek sta je sterk als de woning niet geschikt is om als woning te worden gebruikt. Aangezien jullie al twee jaar in de woning wonen, kan daarvan geen sprake zijn.

Is het ontbreken van een rioolaansluiting een gebrek?

Op de website van een architecte in ons werkgebied lees ik: "In buitengebieden wordt vaak geen gas en riool aangelegd. Zelf als er daarnaast ook geen elektriciteitsnet aanwezig is hoeft dat geen probleem te zijn om een moderne comfortabele woning te ontwikkelen. (...) Ten behoeve van afvoer van vuil water is de woning aangesloten op een septictank."

Op een website met bouwtips lees ik: "Septische put in plaats van riolering: Een septic put of een septic tank is eigenlijk niets meer dan een waterzuiveringssysteem in mini-uitvoering. Vaak alleen geschikt voor sanitair afvalwater van één of meer huishoudens. Waren vroeger septische tanks een veel gebruikt afvalverwerkingssysteem, tegenwoordig komen we ze alleen nog in gebieden tegen waar geen aansluitingen op het openbare riool zijn. Als er geen afvoer is die direct op het centrale riool aangesloten kan worden biedt de septische tank uitkomst. Bedrijven die systemen voor afvalwater leveren kant en klare kunststof of betonnen tanks aan. In tegenstelling tot de traditionele ingegraven vuilwatertanks kunnen moderne milieutanks zowel boven- als ondergronds worden gebruikt. (...) Milieutanks zijn er vandaag de dag in allerlei maten en vormen. Een vuilwatertank inbouwen is voor een hierin gespecialiseerd bedrijf dan ook een fluitje van een cent wat in een paar uurtjes gebeurd is. Onwillekeurig ontstaat er na verloop van geruime tijd zoveel bezinksel dat leeg laten zuigen noodzakelijk is. Gespecialiseerde bedrijven zuigen uw tank snel en vakkundig leeg en u kunt er weer voor jaren tegenaan."

Kortom, in het landelijk gebied waar gerenoveerde woonboerderijen voorkomen, gebeurt het vaker dat er geen sprake is van een rioolaansluiting.

Mededelingsplicht of onderzoeksplicht

Het is de vraag of je had mogen verwachten dat de woning was aangesloten op het riool. Als jullie woonboerderij 'in the middle of nowhere' ligt, dan had je je wellicht zelf moeten afvragen of er wel sprake was van een rioolaansluiting. Als je een kostbaar en exclusief nieuwbouw-penthouse koopt, dan mag je de laatste stand der techniek verwachten. Maar als je een gerenoveerde woonboerderij koopt, dan ligt dat toch anders.

Wellicht stond er in de koopakte een 'ouderdomsclausule'. Als dat het geval is, dan mocht van jullie als kopers een extra onderzoeksplicht worden verwacht. Hebben jullie een aankoopmakelaar ingeschakeld of het huis bouwkundig laten keuren?

Heb je een rechtsbijstandsverzekering? Zo ja, dan zou je hen om een visie kunnen vragen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Harold, Ik vind dit een lastige casus. De Leeuw Makelaardij is actief in de regio Leiden en de Bollenstreek. Natuurlijk hebben we hier een beperkt 'landelijk gelegen' woningaanbod. Maar woningen zonder aansluiting op het riool komen we maar zelden tegen. Maar als ik afga op mijn rechtsgevoel, dan denk ik dat je geen sterke zaak hebt. En het antwoord op je vraag zal sowieso afhankelijk zijn van een veelheid aan feitelijke omstandigheden. Als koper van een huis met een gebrek sta je sterk als de woning niet geschikt is om als woning te worden gebruikt. Aangezien jullie al twee jaar in de woning wonen, kan daarvan geen sprake zijn. [b]Is het ontbreken van een rioolaansluiting een gebrek?[/b] Op de website van een architecte in ons werkgebied lees ik: "[i]In buitengebieden wordt vaak geen gas en riool aangelegd. Zelf als er daarnaast ook geen elektriciteitsnet aanwezig is hoeft dat geen probleem te zijn om een moderne comfortabele woning te ontwikkelen. (...) Ten behoeve van afvoer van vuil water is de woning aangesloten op een septictank[/i]." Op een website met bouwtips lees ik: "[i]Septische put in plaats van riolering: Een septic put of een septic tank is eigenlijk niets meer dan een waterzuiveringssysteem in mini-uitvoering. Vaak alleen geschikt voor sanitair afvalwater van één of meer huishoudens. Waren vroeger septische tanks een veel gebruikt afvalverwerkingssysteem, tegenwoordig komen we ze alleen nog in gebieden tegen waar geen aansluitingen op het openbare riool zijn. Als er geen afvoer is die direct op het centrale riool aangesloten kan worden biedt de septische tank uitkomst. Bedrijven die systemen voor afvalwater leveren kant en klare kunststof of betonnen tanks aan. In tegenstelling tot de traditionele ingegraven vuilwatertanks kunnen moderne milieutanks zowel boven- als ondergronds worden gebruikt. (...) Milieutanks zijn er vandaag de dag in allerlei maten en vormen. Een vuilwatertank inbouwen is voor een hierin gespecialiseerd bedrijf dan ook een fluitje van een cent wat in een paar uurtjes gebeurd is. Onwillekeurig ontstaat er na verloop van geruime tijd zoveel bezinksel dat leeg laten zuigen noodzakelijk is. Gespecialiseerde bedrijven zuigen uw tank snel en vakkundig leeg en u kunt er weer voor jaren tegenaan[/i]." Kortom, in het landelijk gebied waar gerenoveerde woonboerderijen voorkomen, gebeurt het vaker dat er geen sprake is van een rioolaansluiting. [b]Mededelingsplicht of onderzoeksplicht[/b] Het is de vraag of je had mogen verwachten dat de woning was aangesloten op het riool. Als jullie woonboerderij 'in the middle of nowhere' ligt, dan had je je wellicht zelf moeten afvragen of er wel sprake was van een rioolaansluiting. Als je een kostbaar en exclusief nieuwbouw-penthouse koopt, dan mag je de laatste stand der techniek verwachten. Maar als je een gerenoveerde woonboerderij koopt, dan ligt dat toch anders. Wellicht stond er in de koopakte een 'ouderdomsclausule'. Als dat het geval is, dan mocht van jullie als kopers een extra onderzoeksplicht worden verwacht. Hebben jullie een aankoopmakelaar ingeschakeld of het huis bouwkundig laten keuren? Heb je een rechtsbijstandsverzekering? Zo ja, dan zou je hen om een visie kunnen vragen! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Pelin op dinsdag 27 februari 2018 07:00

Beste meneer de Leeuw,

Wij hebben op 1 mei een woning gekocht (gebouwd in 1991). Toen de behangers bezig waren met het behang zagen we aan de muur naast het behang een nattig randje wij dachten lange tijd dat dit lijm was, gezien het feit dat als je geen primer gebruikt de muur het lijm als het ware intrekt. Maar nu bijna en jaar later is dat Nattigheid plotseling groter geworden. Daarop hebben wij de vorige bewoonster benaderd en zei gaf toe dat er inderdaad een kleine lekkage was, maar dit heeft zei ons bij de koop niet verteld! Zij heeft gezegd dat het ligt aan smeltwater en dat et niet lag aan de badkamer(wat wij dus dachten) kunnen wij haar aansprakelijk stellen of niet gezien de verstreken termijn? Het gebrek was niet te zien bij de bezichtiging en ook op de fotos van de maakelaar staat de gordijn ervoor. Graag uw reactie alvast dank!

Beste meneer de Leeuw, Wij hebben op 1 mei een woning gekocht (gebouwd in 1991). Toen de behangers bezig waren met het behang zagen we aan de muur naast het behang een nattig randje wij dachten lange tijd dat dit lijm was, gezien het feit dat als je geen primer gebruikt de muur het lijm als het ware intrekt. Maar nu bijna en jaar later is dat Nattigheid plotseling groter geworden. Daarop hebben wij de vorige bewoonster benaderd en zei gaf toe dat er inderdaad een kleine lekkage was, maar dit heeft zei ons bij de koop niet verteld! Zij heeft gezegd dat het ligt aan smeltwater en dat et niet lag aan de badkamer(wat wij dus dachten) kunnen wij haar aansprakelijk stellen of niet gezien de verstreken termijn? Het gebrek was niet te zien bij de bezichtiging en ook op de fotos van de maakelaar staat de gordijn ervoor. Graag uw reactie alvast dank!
Wim de Leeuw op dinsdag 27 februari 2018 12:09

Geachte heer / mevrouw Pelin,

Heel eerlijk gezegd denk ik dat het geen zin heeft om hier werk van te maken.

Allereerst denk ik niet dat er sprake is van een gebrek. U woont inmiddels bijna negen maanden in de woning en blijkbaar heeft het probleem zich nog niet eerder in deze mate voorgedaan. En nu opeens wel. En er is op dit moment sprake van buitengewoon winterse omstandigheden.

Op basis van wat u beschrijft, denk ik dat het gaat om een lekkage als gevolg van stuifsneeuw die zich dankzij harde wind een weg weet te banen van buiten naar binnen. Als dat een gebrek is, dan heeft vermoedelijk het merendeel van alle woningen een gebrek.

Tegen stuifsneeuw in combinatie met harde wind zijn maar weinig woningen bestand. En dat maakt ook dat verkopers wat mij betreft geen mededelingsplicht hebben voor dit soort zaken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Pelin, Heel eerlijk gezegd denk ik dat het geen zin heeft om hier werk van te maken. Allereerst denk ik niet dat er sprake is van een gebrek. U woont inmiddels bijna negen maanden in de woning en blijkbaar heeft het probleem zich nog niet eerder in deze mate voorgedaan. En nu opeens wel. En er is op dit moment sprake van buitengewoon winterse omstandigheden. Op basis van wat u beschrijft, denk ik dat het gaat om een lekkage als gevolg van stuifsneeuw die zich dankzij harde wind een weg weet te banen van buiten naar binnen. Als dat een gebrek is, dan heeft vermoedelijk het merendeel van alle woningen een gebrek. Tegen stuifsneeuw in combinatie met harde wind zijn maar weinig woningen bestand. En dat maakt ook dat verkopers wat mij betreft geen mededelingsplicht hebben voor dit soort zaken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
wim seuntjens op donderdag 01 maart 2018 10:39

Hallo Wim de Leeuw
11:17
Hallo wim de Leeuw Ik heb vorig jaar april ons huis verkocht. het ia een oud huis wat grotendeels verbouwd is in 1989. de bijbouw achter is echter nooit verbouwd. het werd voorheen als atelier gebruik en de laatste 5 jaar als berging. de nieuwe eigenaren gaan het verbouwen naar enkele appartementen voor verhuur. Nu hebben ze bij het verwijderen van gipsplaten tegen het plafond ondekt dat er ooit een brand geweest is . de balken en de planken zijn aangetast. Er heeft wel een reparatie plaatsgevonden. Nieuwe balken langs de aangetaste. Op de vloer daar boven is naar alle waarschijnlijkheid underlayment gelegd.De brand moet ergens in een ver verleden hebben plaatsgevonden . mij was hiervan in ieder geval niets bekend Ik ben mede eigenaar sinds 2001.daarvoor is het 6 a7 jaar van een ander geweest . kunnen ze mij hiervoor aansprakelijk stellen en is er wel sprake van een verborgen gebrek als het , hoewel niet fraai maar afdoende gerepareerd is? Wim Seuntjens

Hallo Wim de Leeuw 11:17 Hallo wim de Leeuw Ik heb vorig jaar april ons huis verkocht. het ia een oud huis wat grotendeels verbouwd is in 1989. de bijbouw achter is echter nooit verbouwd. het werd voorheen als atelier gebruik en de laatste 5 jaar als berging. de nieuwe eigenaren gaan het verbouwen naar enkele appartementen voor verhuur. Nu hebben ze bij het verwijderen van gipsplaten tegen het plafond ondekt dat er ooit een brand geweest is . de balken en de planken zijn aangetast. Er heeft wel een reparatie plaatsgevonden. Nieuwe balken langs de aangetaste. Op de vloer daar boven is naar alle waarschijnlijkheid underlayment gelegd.De brand moet ergens in een ver verleden hebben plaatsgevonden . mij was hiervan in ieder geval niets bekend Ik ben mede eigenaar sinds 2001.daarvoor is het 6 a7 jaar van een ander geweest . kunnen ze mij hiervoor aansprakelijk stellen en is er wel sprake van een verborgen gebrek als het , hoewel niet fraai maar afdoende gerepareerd is? Wim Seuntjens
Wim de Leeuw op donderdag 01 maart 2018 12:10

Beste naamgenoot,

Ik heb ooit mijn serie blogs over het onderwerp 'verborgen gebreken' geschreven om helderheid te geven over één van de grootste misverstanden als het gaat om de juridische problemen bij de aan- en verkoop van een woning.

Het allergrootste en meest hardnekkige misverstand over verborgen gebreken is dat een verborgen gebrek een 'bewust door de verkoper weggepoetst gebrek' is. De eerste associatie die veel mensen hebben bij de term verborgen gebrek is dat het te maken heeft met een 'foute verkoper'. En de logische consequentie van die gedachtegang is dat het verborgen gebrek het probleem is van de verkoper. Maar: HET TEGENDEEL IS WAAR!!!

De koper heeft een onderzoeksplicht naar het huis, de verkoper een mededelingsplicht over het huis. Maar een verkoper kan een koper niet informeren over wat hij niet weet, omdat er sprake is van een.... jawel.... verborgen gebrek. Verborgen betekent: 'onbekend'. Verborgen betekent niet: 'weggepoetst'.

Laat ik het nog een keer op een andere manier zeggen. Het thema 'verborgen gebrek' gaat niet over de verruiming van de aansprakelijkheid van de verkoper, maar over de beperking daarvan.

Jouw casus is een prachtig voorbeeld van een werkelijk verborgen gebrek. Je hebt een woning verkocht met een voor jou onbekend gebrek. Dat is het risico van de koper, niet jouw probleem.

Wat mij betreft is er overigens helemaal geen sprake van een 'gebrek'. De bouwtechnische / constructieve consequenties van de brand zijn blijkbaar goed opgelost. Het enige dat veranderd is, is dat de nieuwe eigenaars van het huis iets hebben ontdekt dat zowel voor hen (als kopers) als voor jullie (als verkopers) onbekend was.

Het kortste antwoord op je vragen:

1) Ja, de kopers kunnen jou aansprakelijk stellen. Zoals iedereen altijd iedereen overal voor aansprakelijk kan stellen. Maar als ik jou was, zou ik me hier geen zorgen over maken;
2) Nee, wat mij betreft is er geen sprake van een gebrek. En mocht dat anders zijn dan is dit hèt schoolvoorbeeld van een verborgen gebrek, waarvoor jullie als verkopers niet aansprakelijk zijn;

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste naamgenoot, Ik heb ooit mijn serie blogs over het onderwerp 'verborgen gebreken' geschreven om helderheid te geven over één van de grootste misverstanden als het gaat om de juridische problemen bij de aan- en verkoop van een woning. Het allergrootste en meest hardnekkige misverstand over verborgen gebreken is dat een verborgen gebrek een 'bewust door de verkoper weggepoetst gebrek' is. De eerste associatie die veel mensen hebben bij de term verborgen gebrek is dat het te maken heeft met een 'foute verkoper'. En de logische consequentie van die gedachtegang is dat het verborgen gebrek het probleem is van de verkoper. Maar: HET TEGENDEEL IS WAAR!!! De koper heeft een onderzoeksplicht naar het huis, de verkoper een mededelingsplicht over het huis. Maar een verkoper kan een koper niet informeren over wat hij niet weet, omdat er sprake is van een.... jawel.... verborgen gebrek. Verborgen betekent: 'onbekend'. Verborgen betekent niet: 'weggepoetst'. Laat ik het nog een keer op een andere manier zeggen. Het thema 'verborgen gebrek' gaat niet over de verruiming van de aansprakelijkheid van de verkoper, maar over de beperking daarvan. Jouw casus is een prachtig voorbeeld van een werkelijk verborgen gebrek. Je hebt een woning verkocht met een voor jou onbekend gebrek. Dat is het risico van de koper, niet jouw probleem. Wat mij betreft is er overigens helemaal geen sprake van een 'gebrek'. De bouwtechnische / constructieve consequenties van de brand zijn blijkbaar goed opgelost. Het enige dat veranderd is, is dat de nieuwe eigenaars van het huis iets hebben ontdekt dat zowel voor hen (als kopers) als voor jullie (als verkopers) onbekend was. Het kortste antwoord op je vragen: 1) Ja, de kopers kunnen jou aansprakelijk stellen. Zoals iedereen altijd iedereen overal voor aansprakelijk kan stellen. Maar als ik jou was, zou ik me hier geen zorgen over maken; 2) Nee, wat mij betreft is er geen sprake van een gebrek. En mocht dat anders zijn dan is dit hèt schoolvoorbeeld van een verborgen gebrek, waarvoor jullie als verkopers niet aansprakelijk zijn; Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Rogier op woensdag 07 maart 2018 09:16

Beste Wim,

Afgelopen maand zijn wij de gelukkige eigenaren geworden van ons eerste koophuis.

Echter lopen we tegen een aantal dingen op die ons niet verteld zijn en ook niet zijn laten zien tijdens de bezichtigingen.
We hebben meerdere malen gevraagd of er dingen zijn die we moeten weten over het huis, lekkages, defecten e.d.
Er is toen ons alleen vermeld dat de magnetron functie van de oven niet werkt.

We zijn er inmiddels achter gekomen dat de douchekraan in de badkamer ook niet naar behoren functioneert (geeft geen koud water) en zo zijn er een tal van dingetjes.. Maar goed deze nemen wij voor lief en vervangen 'fixen' we zelf.

Het enige wat ons echt zorgen baart is het feit dat we plekken in de kozijnen hebben gevonden die bol staan van het vocht.
De vorige eigenaar was zo 'vriendelijk' om de raamdecoratie te laten hangen, wij krijgen nu het vermoeden dat hij dat heeft gedaan om die plekken te verhullen.

We weten nu niet zo goed wat we er nu mee aan moeten. Het lijkt door lekkage te komen.
Moeten we dit zelf oplossen of moeten we de verkopende partij hierop aanspreken.

Alvast hartelijk bedankt voor de moeite,

Mvg
Rogier

Beste Wim, Afgelopen maand zijn wij de gelukkige eigenaren geworden van ons eerste koophuis. Echter lopen we tegen een aantal dingen op die ons niet verteld zijn en ook niet zijn laten zien tijdens de bezichtigingen. We hebben meerdere malen gevraagd of er dingen zijn die we moeten weten over het huis, lekkages, defecten e.d. Er is toen ons alleen vermeld dat de magnetron functie van de oven niet werkt. We zijn er inmiddels achter gekomen dat de douchekraan in de badkamer ook niet naar behoren functioneert (geeft geen koud water) en zo zijn er een tal van dingetjes.. Maar goed deze nemen wij voor lief en vervangen 'fixen' we zelf. Het enige wat ons echt zorgen baart is het feit dat we plekken in de kozijnen hebben gevonden die bol staan van het vocht. De vorige eigenaar was zo 'vriendelijk' om de raamdecoratie te laten hangen, wij krijgen nu het vermoeden dat hij dat heeft gedaan om die plekken te verhullen. We weten nu niet zo goed wat we er nu mee aan moeten. Het lijkt door lekkage te komen. Moeten we dit zelf oplossen of moeten we de verkopende partij hierop aanspreken. Alvast hartelijk bedankt voor de moeite, Mvg Rogier
Wim de Leeuw op woensdag 07 maart 2018 18:29

Dag Rogier,

Mijn belangrijkste tip komt te laat. Als je de belangrijkste aankoop van je leven doet, moet je niet gaan doe-het-zelven. Schakel in het vervolg een eigen (NVM-) aankoopmakelaar in. En laat het huis keuren.

Ik ben benieuwd naar de inhoud van de vragenlijst. Die speelt een belangrijke rol bij het invullen van de mededelingsplicht van de verkoper. Wat stond er precies in dat formulier?

Ik vind het lastig. Het feit dat er raamdecoratie hangt, kan natuurlijk ook inhouden dat de verkoper niet heeft afgeweten van de lekkageplekken. Waarom denk je dat hij heeft geweten wat jullie ook hadden kunnen zien, als je de kwaliteit van het kozijn met aandacht had geïnspecteerd? Want dan moet je inderdaad de gordijnen misschien even opzij doen. Of een luxaflex een stukje omhoog draaien.

Het aanspreken van de verkoper is alleen zinvol als je ook kunt bewijzen dat hij of zij dingen bewust heeft achtergehouden. Want wie eist, die bewijst!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Rogier, Mijn belangrijkste tip komt te laat. Als je de belangrijkste aankoop van je leven doet, moet je niet gaan doe-het-zelven. Schakel in het vervolg een eigen (NVM-) aankoopmakelaar in. En laat het huis keuren. Ik ben benieuwd naar de inhoud van de vragenlijst. Die speelt een belangrijke rol bij het invullen van de mededelingsplicht van de verkoper. Wat stond er precies in dat formulier? Ik vind het lastig. Het feit dat er raamdecoratie hangt, kan natuurlijk ook inhouden dat de verkoper niet heeft afgeweten van de lekkageplekken. Waarom denk je dat hij heeft geweten wat jullie ook hadden kunnen zien, als je de kwaliteit van het kozijn met aandacht had geïnspecteerd? Want dan moet je inderdaad de gordijnen misschien even opzij doen. Of een luxaflex een stukje omhoog draaien. Het aanspreken van de verkoper is alleen zinvol als je ook kunt bewijzen dat hij of zij dingen bewust heeft achtergehouden. Want wie eist, die bewijst! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Annemarie op woensdag 07 maart 2018 10:35

Beste meneer de Leeuw,

Ik studeer op dit moment Rechten en mij is een vraagstuk voorgelegd door een collega waar ik op dit moment het antwoord niet helemaal zeker op weet. Vandaar dat ik uw blog tegen kwam en u op dit moment aanschrijf.

De collega heeft een oude boerderij gekocht (uit 1910 en sinds 2001 is er een grote renovatie gestart) en heeft hierbij een koopakte ondertekent en hierbij was een vragenlijst aangeleverd.

Ze hebben toen nog gevraagd of er bijv. sprake was van isolatie en dat was volgens de verkoper het geval. Ze zijn nu aan het verbouwen en komen achter de volgende gebreken:
1. Huis is niet geïsoleerd (op de vragenlijst staat ingevuld dat de eerste verdieping, begane grond en het dak geïsoleerd dienen te zijn)
2. Er zit boktor in het hout
3. Er is sprake van verstopte riolering (in de vragenlijst staat aangegeven dat alles goed doorloopt en dat het in 2016 nog was doorgespoeld)

Zij vragen zich nu af of zij juridische stappen hier tegen kunnen ondernemen. Nu weet ik dat er bij een oude boerderij een grotere onderzoeksplicht op de koper ligt, maar dat de mededelingsplicht van de verkoper zwaarder weegt. Als hij heeft aangegeven dat het huis geïsoleerd is dan mogen zij hier van uit gaan. Nu is er later bouwkundig onderzoek ook gedaan en de gebreken schijnen al geruimere tijd aanwezig te zijn.

Hebben zij op dit moment kans van slagen en is het verstandig om juridische stappen te ondernemen? Ze hebben geen rechtsbijstand verzekering en de kosten lopen door de gebreken op dit moment al op dus ze willen eigenlijk alleen stappen ondernemen indien er grote kans van slagen is. Nu twijfel ik door de onderzoeksplicht van hunzelf en de mededelingsplicht van de verkoper.
Vandaar dat ik u aanschrijf.

Ik hoor graag van u,

Met vriendelijke groet,
Annemarie

Beste meneer de Leeuw, Ik studeer op dit moment Rechten en mij is een vraagstuk voorgelegd door een collega waar ik op dit moment het antwoord niet helemaal zeker op weet. Vandaar dat ik uw blog tegen kwam en u op dit moment aanschrijf. De collega heeft een oude boerderij gekocht (uit 1910 en sinds 2001 is er een grote renovatie gestart) en heeft hierbij een koopakte ondertekent en hierbij was een vragenlijst aangeleverd. Ze hebben toen nog gevraagd of er bijv. sprake was van isolatie en dat was volgens de verkoper het geval. Ze zijn nu aan het verbouwen en komen achter de volgende gebreken: 1. Huis is niet geïsoleerd (op de vragenlijst staat ingevuld dat de eerste verdieping, begane grond en het dak geïsoleerd dienen te zijn) 2. Er zit boktor in het hout 3. Er is sprake van verstopte riolering (in de vragenlijst staat aangegeven dat alles goed doorloopt en dat het in 2016 nog was doorgespoeld) Zij vragen zich nu af of zij juridische stappen hier tegen kunnen ondernemen. Nu weet ik dat er bij een oude boerderij een grotere onderzoeksplicht op de koper ligt, maar dat de mededelingsplicht van de verkoper zwaarder weegt. Als hij heeft aangegeven dat het huis geïsoleerd is dan mogen zij hier van uit gaan. Nu is er later bouwkundig onderzoek ook gedaan en de gebreken schijnen al geruimere tijd aanwezig te zijn. Hebben zij op dit moment kans van slagen en is het verstandig om juridische stappen te ondernemen? Ze hebben geen rechtsbijstand verzekering en de kosten lopen door de gebreken op dit moment al op dus ze willen eigenlijk alleen stappen ondernemen indien er grote kans van slagen is. Nu twijfel ik door de onderzoeksplicht van hunzelf en de mededelingsplicht van de verkoper. Vandaar dat ik u aanschrijf. Ik hoor graag van u, Met vriendelijke groet, Annemarie
Wim de Leeuw op woensdag 07 maart 2018 18:24

Dag Annemarie,

Je vraagstelling is me niet duidelijk. De boerderij is in 1910 gebouwd. Er is 'sinds 2001' een grote renovatie gestart. Taalkundig betekent dat dat er al 17 jaar wordt gerenoveerd.
Verder geef je niet aan wanneer het huis is verkocht, was dat voor 2001? Of recent?
Er is 'later' bouwkundig onderzoek gedaan. Later dan wat? Wanneer? In opdracht van wie?

ISOLATIE:

Hoewel de koper bij dit soort objecten een zwaardere onderzoeksplicht heeft, houdt dat niet in dat een koper niet zou mogen afgaan op expliciete uitlatingen van de verkoper. Tenzij natuurlijk heel evident is dat die zich vergist. Als een verkoper verklaart dat er sprake is van raamisolatie terwijl die heel duidelijk niet zichtbaar is, dan ligt de zaak genuanceerder. Het is wel lastig om vast te stellen wat de koper dan precies aan isolatievoorzieningen had mogen verwachten en wat de schade precies is. Wanneer is die isolatie aangebracht? Hoe oud waren de isolatievoorzieningen?

BOKTOR:

Dit lijkt me een verborgen gebrek en dus het risico van de koper. Heeft alleen kans van slagen als de koper kan BEWIJZEN dat 1) het probleem zich in een ernstige mate voordeed en dat 2) de verkoper het probleem had moeten kennen.

Bovendien denk ik dat dat de koper het huis bouwkundig had moeten laten keuren. Misschien zelfs specifiek moeten laten keuren op ongedierte zoals boktor en houtworm.

RIOLERING:

Heeft alleen kans van slagen als de koper kan BEWIJZEN dat 1) het probleem zich in een ernstige mate voordeed en dat 2) de verkoper het probleem had moeten kennen.

In zijn algemeenheid is een proces over dit soort zaken per definitie een soort 'Russische roulette'. Je hebt geen idee wat de uitkomst zal vaststaan terwijl je wel weet dat procederen een hoop tijd en geld gaat kosten.

Mijn belangrijkste advies: Zorg dat je de casus gedetailleerd op papier zet. En maak een oriënterend gesprek met een advocaat die veel ervaring heeft met dit soort zaken. En neem dan een beslissing.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Dag Annemarie, Je vraagstelling is me niet duidelijk. De boerderij is in 1910 gebouwd. Er is 'sinds 2001' een grote renovatie gestart. Taalkundig betekent dat dat er al 17 jaar wordt gerenoveerd. Verder geef je niet aan wanneer het huis is verkocht, was dat voor 2001? Of recent? Er is 'later' bouwkundig onderzoek gedaan. Later dan wat? Wanneer? In opdracht van wie? ISOLATIE: Hoewel de koper bij dit soort objecten een zwaardere onderzoeksplicht heeft, houdt dat niet in dat een koper niet zou mogen afgaan op expliciete uitlatingen van de verkoper. Tenzij natuurlijk heel evident is dat die zich vergist. Als een verkoper verklaart dat er sprake is van raamisolatie terwijl die heel duidelijk niet zichtbaar is, dan ligt de zaak genuanceerder. Het is wel lastig om vast te stellen wat de koper dan precies aan isolatievoorzieningen had mogen verwachten en wat de schade precies is. Wanneer is die isolatie aangebracht? Hoe oud waren de isolatievoorzieningen? BOKTOR: Dit lijkt me een verborgen gebrek en dus het risico van de koper. Heeft alleen kans van slagen als de koper kan BEWIJZEN dat 1) het probleem zich in een ernstige mate voordeed en dat 2) de verkoper het probleem had moeten kennen. Bovendien denk ik dat dat de koper het huis bouwkundig had moeten laten keuren. Misschien zelfs specifiek moeten laten keuren op ongedierte zoals boktor en houtworm. RIOLERING: Heeft alleen kans van slagen als de koper kan BEWIJZEN dat 1) het probleem zich in een ernstige mate voordeed en dat 2) de verkoper het probleem had moeten kennen. In zijn algemeenheid is een proces over dit soort zaken per definitie een soort 'Russische roulette'. Je hebt geen idee wat de uitkomst zal vaststaan terwijl je wel weet dat procederen een hoop tijd en geld gaat kosten. Mijn belangrijkste advies: Zorg dat je de casus gedetailleerd op papier zet. En maak een oriënterend gesprek met een advocaat die veel ervaring heeft met dit soort zaken. En neem dan een beslissing. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Annemarie op woensdag 07 maart 2018 21:07

Beste meneer de Leeuw,

Alvast ontzettend bedankt voor uw reactie.

Ik heb wat meer specifieke informatie gekregen.

Het was een oude boerderij en de verkoper heeft de woning in 2001 gerenoveerd, eind 2017 hebben de nieuwe kopers de woning gekocht.

Zij hebben hierbij een koopakte ondertekent waarbij twee vragenlijsten waren bijgevoegd, een versie uit 2011 en een versie uit 2017. De versie uit 2011 had wel handtekeningen en de versie uit 2017 niet. De makelaar heeft hierbij aangegeven: 'We verwijzen in het koopcontract bij artikel 6.1.1 expliciet naar dit inlichtingenformulier en de verkoper heeft zijn handtekening gezet en dit naar waarheid ingevuld'. Zij geeft dus aan dat het formulier van 2017 niet bruikbaar is, ik heb hier zo mijn twijfels over. Nu maakt dit voor de isolatie niet zo heel veel uit omdat deze ook op het formulier, met versie 2011, is aangetekend als zijnde 'aanwezig'.

Isolatie
Ze kwamen hierachter doordat ze graag een tweede dakraam aan de woning wilde toevoegen en toen de aannemer deze wilde plaatsen kwamen zij erachter dat er geen isolatie aanwezig is.
Er is geen dakisolatie terwijl zowel op de versie van 2011 en 2017 is aangegeven dat er dakisolatie aanwezig is.

Daarna bleek dat de riolering verstopt is. Hier hebben zij toen een vakman bij gehaald en die heeft aangegeven dat hij in 2016 al eerder in deze boerderij was geweest en toen heeft aangegeven dat er iets aan deze riolering moest gebeuren. Anders zouden er later grotere problemen volgen. In 2016 heeft hij wel deze riolering doorgespoeld maar heeft hier verder niks aan gedaan. Deze vakman zou dit eventueel ook willen verklaren.

Zorgt dit nog voor wat veranderingen in deze casus?

Ik hoor graag van u!

Met vriendelijke groet,
Annemarie





Beste meneer de Leeuw, Alvast ontzettend bedankt voor uw reactie. Ik heb wat meer specifieke informatie gekregen. Het was een oude boerderij en de verkoper heeft de woning in 2001 gerenoveerd, eind 2017 hebben de nieuwe kopers de woning gekocht. Zij hebben hierbij een koopakte ondertekent waarbij twee vragenlijsten waren bijgevoegd, een versie uit 2011 en een versie uit 2017. De versie uit 2011 had wel handtekeningen en de versie uit 2017 niet. De makelaar heeft hierbij aangegeven: 'We verwijzen in het koopcontract bij artikel 6.1.1 expliciet naar dit inlichtingenformulier en de verkoper heeft zijn handtekening gezet en dit naar waarheid ingevuld'. Zij geeft dus aan dat het formulier van 2017 niet bruikbaar is, ik heb hier zo mijn twijfels over. Nu maakt dit voor de isolatie niet zo heel veel uit omdat deze ook op het formulier, met versie 2011, is aangetekend als zijnde 'aanwezig'. Isolatie Ze kwamen hierachter doordat ze graag een tweede dakraam aan de woning wilde toevoegen en toen de aannemer deze wilde plaatsen kwamen zij erachter dat er geen isolatie aanwezig is. Er is geen dakisolatie terwijl zowel op de versie van 2011 en 2017 is aangegeven dat er dakisolatie aanwezig is. Daarna bleek dat de riolering verstopt is. Hier hebben zij toen een vakman bij gehaald en die heeft aangegeven dat hij in 2016 al eerder in deze boerderij was geweest en toen heeft aangegeven dat er iets aan deze riolering moest gebeuren. Anders zouden er later grotere problemen volgen. In 2016 heeft hij wel deze riolering doorgespoeld maar heeft hier verder niks aan gedaan. Deze vakman zou dit eventueel ook willen verklaren. Zorgt dit nog voor wat veranderingen in deze casus? Ik hoor graag van u! Met vriendelijke groet, Annemarie
Wim de Leeuw op woensdag 07 maart 2018 23:07

Beste Annemarie,

Wat vreemd dat een huis in 2001 is gekocht, in 2017 wordt verkocht en dat er een vragenlijst uit 2011 opduikt. Is dit huis dan eerder, tijdens de crisis, te koop aangeboden?

Annemarie, als je werkelijk rechten studeert, dan is het ècht van belang dat je leert om ècht specifiek te zijn in je vraagstelling.
De kwaliteit van het antwoord dat je krijgt is afhankelijk van de kwaliteit van je vraagstelling. En die blijft rammelen.
Wat bedoel je nu precies????? Ik wil je graag helpen, maar ik heb werkelijk geen tijd om jouw huiswerk te doen omdat je me onduidelijke vragen stelt.

"Ze hebben een koopakte ondertekend waarbij twee vragenlijsten waren bijgevoegd."
Wat bedoel je hier nu precies mee???
Het gaat er niet om wat er allemaal wordt 'bijgevoegd' bij een koopakte. Een 'bijlage' maakt geen onderdeel uit van de overeenkomst. Daar is meer voor nodig. Als er in de koopakte staat dat de vragenlijsten deel uitmaken van de overeenkomst, er in de koopovereenkomst bijvoorbeeld staat hoeveel pagina's die bijlage betreft en de boel is ondertekend - en bij voorkeur geparafeerd - dan maken beide vragenlijsten deel uit van de overeenkomst. Als die vragenlijsten een losse bijlage van de overeenkomst waren, dan is de inhoud daarvan totaal niet van belang.

Als er in een vragenlijst, die expliciet deel uitmaakt van de koopovereenkomst, wordt verklaard dat er dakisolatie aanwezig is die er in feite niet is, dan heeft de verkoper een probleem.

Wat de riolering betreft denk ik dat de verkoper een probleem zou kunnen hebben als vast komt te staan dat een deskundige de verkopers heeft gewaarschuwd.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Annemarie, Wat vreemd dat een huis in 2001 is gekocht, in 2017 wordt verkocht en dat er een vragenlijst uit 2011 opduikt. Is dit huis dan eerder, tijdens de crisis, te koop aangeboden? Annemarie, als je werkelijk rechten studeert, dan is het ècht van belang dat je leert om ècht specifiek te zijn in je vraagstelling. De kwaliteit van het antwoord dat je krijgt is afhankelijk van de kwaliteit van je vraagstelling. En die blijft rammelen. Wat bedoel je nu precies????? Ik wil je graag helpen, maar ik heb werkelijk geen tijd om jouw huiswerk te doen omdat je me onduidelijke vragen stelt. "Ze hebben een koopakte ondertekend waarbij twee vragenlijsten waren bijgevoegd." Wat bedoel je hier nu precies mee??? Het gaat er niet om wat er allemaal wordt 'bijgevoegd' bij een koopakte. Een 'bijlage' maakt geen onderdeel uit van de overeenkomst. Daar is meer voor nodig. Als er in de koopakte staat dat de vragenlijsten deel uitmaken van de overeenkomst, er in de koopovereenkomst bijvoorbeeld staat hoeveel pagina's die bijlage betreft en de boel is ondertekend - en bij voorkeur geparafeerd - dan maken beide vragenlijsten deel uit van de overeenkomst. Als die vragenlijsten een losse bijlage van de overeenkomst waren, dan is de inhoud daarvan totaal niet van belang. Als er in een vragenlijst, die expliciet deel uitmaakt van de koopovereenkomst, wordt verklaard dat er dakisolatie aanwezig is die er in feite niet is, dan heeft de verkoper een probleem. Wat de riolering betreft denk ik dat de verkoper een probleem zou kunnen hebben als vast komt te staan dat een deskundige de verkopers heeft gewaarschuwd. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Frederique op donderdag 08 maart 2018 11:58

Beste Wim,

Op 21 december 2017 heb ik mijn huis verkocht. Op 1 januari heeft de koper gemeld dat zij die dag een plasje water hebben ontdekt op de overloop en geven zij aan dat het dak lekt. De weersomstandigheden waren op 1 januari bijzonder slecht. Zelf heb ik in de vier jaar dat ik er woonde geen last van lekkage gehad aan het dak maar je kan duidelijk zien dat hier ooit al eens eerder iets heeft gelekt.Dit klopt ook, er heeft vroeger een andere CV ketel gehangen waarbij de afvoer door de schoorsteen naar buiten liep. Zelf heb ik de CV ketel laten vervangen en is de afvoer op een andere plek gemonteerd. Op de documenten van de makelaar heb ik dan ook naar eer en geweten geantwoord dat ik geen last heb gehad van lekkage aan het dak. Dit heb ik ook netjes gemeld aan de kopers. Op de overloop ligt al vier jaar laminaat en hier was werkelijk geen enkele schade (opzwelling van laminaat door vocht) te zien wat mijn verhaal bevestigde. De koper heeft in eerste instantie de inboedelverzekeraar, opstalverzekering aangeschreven maar hier hebben zij bod gevangen aangezien deze van mening zijn dat de lekkageplekken niet nieuw zijn en dit als achterstallig onderhoud wordt omschreven. Na 1 januari heeft het volgens de bewoners enkel nog een keer gelekt als de wind op een bepaalde manier op de schoorsteen staat. Ik ben als verkopende partij behoorlijk geschrokken van de brief van de rechtbijstandsverzekeraar van de kopers. Kopers hebben geen bouwkundig onderzoek laten uitvoeren bij aankoop woning. Wie is hier nu verantwoordelijk voor de kosten, koper of verkoper.

Beste Wim, Op 21 december 2017 heb ik mijn huis verkocht. Op 1 januari heeft de koper gemeld dat zij die dag een plasje water hebben ontdekt op de overloop en geven zij aan dat het dak lekt. De weersomstandigheden waren op 1 januari bijzonder slecht. Zelf heb ik in de vier jaar dat ik er woonde geen last van lekkage gehad aan het dak maar je kan duidelijk zien dat hier ooit al eens eerder iets heeft gelekt.Dit klopt ook, er heeft vroeger een andere CV ketel gehangen waarbij de afvoer door de schoorsteen naar buiten liep. Zelf heb ik de CV ketel laten vervangen en is de afvoer op een andere plek gemonteerd. Op de documenten van de makelaar heb ik dan ook naar eer en geweten geantwoord dat ik geen last heb gehad van lekkage aan het dak. Dit heb ik ook netjes gemeld aan de kopers. Op de overloop ligt al vier jaar laminaat en hier was werkelijk geen enkele schade (opzwelling van laminaat door vocht) te zien wat mijn verhaal bevestigde. De koper heeft in eerste instantie de inboedelverzekeraar, opstalverzekering aangeschreven maar hier hebben zij bod gevangen aangezien deze van mening zijn dat de lekkageplekken niet nieuw zijn en dit als achterstallig onderhoud wordt omschreven. Na 1 januari heeft het volgens de bewoners enkel nog een keer gelekt als de wind op een bepaalde manier op de schoorsteen staat. Ik ben als verkopende partij behoorlijk geschrokken van de brief van de rechtbijstandsverzekeraar van de kopers. Kopers hebben geen bouwkundig onderzoek laten uitvoeren bij aankoop woning. Wie is hier nu verantwoordelijk voor de kosten, koper of verkoper.
Wim de Leeuw op donderdag 08 maart 2018 15:41

Beste Frederique,

Ik kan me voorstellen dat je schrikt als je een 'brief-op-poten' krijgt van een rechtsbijstandsverzekeraar.

Laat ik je geruststellen.

Blijkbaar zijn de kopers van je huis van het over-assertieve soort. En blijkbaar voelt de derde verzekeraar zich wel geroepen om zich voor het karretje te laten spannen.

Ik heb onlangs een vergelijkbare vraag gekregen.

Dat er, onder extreme weersomstandigheden, wat water naar binnen kan komen in een huis wil nog niet zeggen dat een huis gebrekkig is. Dat ten eerste.

Misschien is er sprake van een gebrek, maar dan is dat gesprek verborgen geweest. En verborgen gebreken zijn het risico van de koper.

Wie eist, bewijst. De kopers zullen moeten bewijzen, of op zijn minst aannemelijk moeten maken, dat jullie dit 'gebrek' hebben gekend. En zolang dat niet gebeurt, zou ik me geen zorgen maken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Frederique, Ik kan me voorstellen dat je schrikt als je een 'brief-op-poten' krijgt van een rechtsbijstandsverzekeraar. Laat ik je geruststellen. Blijkbaar zijn de kopers van je huis van het over-assertieve soort. En blijkbaar voelt de derde verzekeraar zich wel geroepen om zich voor het karretje te laten spannen. Ik heb onlangs een vergelijkbare vraag gekregen. Dat er, onder extreme weersomstandigheden, wat water naar binnen kan komen in een huis wil nog niet zeggen dat een huis gebrekkig is. Dat ten eerste. Misschien is er sprake van een gebrek, maar dan is dat gesprek verborgen geweest. En verborgen gebreken zijn het risico van de koper. Wie eist, bewijst. De kopers zullen moeten bewijzen, of op zijn minst aannemelijk moeten maken, dat jullie dit 'gebrek' hebben gekend. En zolang dat niet gebeurt, zou ik me geen zorgen maken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Lisa op vrijdag 09 maart 2018 14:03

Beste wim,

Ik lig alweer een paar nachten wakker.
Dit omdat ik gedaagd ben bij de kantonrechter, ik heb al een Advocaat in de hand genomen.

Mijn verkochte huis geeft lekkage om het dakraam heen, dit komt volgens de onderzoeker van kiwa omdat het dak niet goed is gelegt en de gootstukken van het dakraam zijn verbogen. Volgens hem moet het hele dak vervangen worden.

Het dak is nieuw omdat er eerst een asbest dak op lag. Deze heb ik later vervangen. (1,5 jaar geleden)

Het huis komt uit 1983, zij hebben geen onderzoek verricht in het huis.

Bij mij heeft het nooit gelekt. Dus ik heb mijn mededelingplicht niet geschonden.

Kan de koper zich beroepen op nvm koopcontract 6,3? En non conformiteit en dwaling?

Want ze vragen echt belachelijke prijzen. Mijn factuur was 6000 euro met verwijdering van asbest. Die van de onderzoeker 11000 ex onderzoekskosten a 2500, en nu eisen ze een bedrag van 21500 omdat een ondernemen voor hun een factuur heeft gemaakt. ex deurwaarde kosten enz.

Denkt u dat het onderzoeksplicht bij een nieuw dak zwaar weegt bij de rechter?
En staat het normaal gebruik van het huis in de weg bij een lekkend dakraam?

Ik hoor graag van u, alvast bedankt






Beste wim, Ik lig alweer een paar nachten wakker. Dit omdat ik gedaagd ben bij de kantonrechter, ik heb al een Advocaat in de hand genomen. Mijn verkochte huis geeft lekkage om het dakraam heen, dit komt volgens de onderzoeker van kiwa omdat het dak niet goed is gelegt en de gootstukken van het dakraam zijn verbogen. Volgens hem moet het hele dak vervangen worden. Het dak is nieuw omdat er eerst een asbest dak op lag. Deze heb ik later vervangen. (1,5 jaar geleden) Het huis komt uit 1983, zij hebben geen onderzoek verricht in het huis. Bij mij heeft het nooit gelekt. Dus ik heb mijn mededelingplicht niet geschonden. Kan de koper zich beroepen op nvm koopcontract 6,3? En non conformiteit en dwaling? Want ze vragen echt belachelijke prijzen. Mijn factuur was 6000 euro met verwijdering van asbest. Die van de onderzoeker 11000 ex onderzoekskosten a 2500, en nu eisen ze een bedrag van 21500 omdat een ondernemen voor hun een factuur heeft gemaakt. ex deurwaarde kosten enz. Denkt u dat het onderzoeksplicht bij een nieuw dak zwaar weegt bij de rechter? En staat het normaal gebruik van het huis in de weg bij een lekkend dakraam? Ik hoor graag van u, alvast bedankt
Wim de Leeuw op zaterdag 10 maart 2018 07:20

Beste Lisa,

Realiseer je dat je in beginsel iedereen voor alles aansprakelijk kan stellen. En dat je àls je dat doen, dan maar beter te veel schade kunt claimen dan te weinig.

Ik ken je casus natuurlijk onvoldoende om de exacte uitkomst te kunnen voorspellen. Ook rechters zijn mensen.

Maar als jouw gegevens een correcte weergave zijn van de bewijsbare feiten, dan geloof ik niet dat je veel reden hebt tot zorg.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Lisa, Realiseer je dat je in beginsel iedereen voor alles aansprakelijk kan stellen. En dat je àls je dat doen, dan maar beter te veel schade kunt claimen dan te weinig. Ik ken je casus natuurlijk onvoldoende om de exacte uitkomst te kunnen voorspellen. Ook rechters zijn mensen. Maar als jouw gegevens een correcte weergave zijn van de bewijsbare feiten, dan geloof ik niet dat je veel reden hebt tot zorg. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Harry op zaterdag 10 maart 2018 08:39

Dag lezers. Ook ik zit met een dagvaarding die betrekking heeft op een zgn verborgen gebrek. Vocht in de kruipruimte, waar ik zelf nooit last van heb gehad. Voor de koop gesloten werd is zelfs een aannemer in de kruipruimte geweest, die er schoon en droog uitkwam. Afgelopen vorstperiode was alles ook droog aldus eiser. Eis is ontbinding of herstel voor 46000 euro. Grootste probleem nu is stress door de absurde eisen en de ongewisheid. Harry

Dag lezers. Ook ik zit met een dagvaarding die betrekking heeft op een zgn verborgen gebrek. Vocht in de kruipruimte, waar ik zelf nooit last van heb gehad. Voor de koop gesloten werd is zelfs een aannemer in de kruipruimte geweest, die er schoon en droog uitkwam. Afgelopen vorstperiode was alles ook droog aldus eiser. Eis is ontbinding of herstel voor 46000 euro. Grootste probleem nu is stress door de absurde eisen en de ongewisheid. Harry
Wim de Leeuw op zaterdag 10 maart 2018 14:38

Dag Harry,

Voor jou geldt hetzelfde antwoord als voor Lisa ;-).

Er zijn twee thema's waarover de meeste vragen worden gesteld "de spelregels bij onderhandeling" en "verborgen gebreken".

In een extreme verkopersmarkt lijkt het logisch dat er veel vragen worden gesteld over de spelregels bij onderhandeling.

Voor mijn gevoel nemen kopers soms een beetje 'wraak' op het feit dat ze onder druk gezet voelen, door heel kritisch te zijn over 'gebreken' en de verkopers voor het minste of geringste aansprakelijk te stellen. Ik hoop dat rechters zo wijs zijn om daar niet in mee te gaan. Verkopers creëren de marktsituatie niet, kopers doen dat zelf. Het is natuurlijk best logisch dat kopers soms ongezien tienduizenden euro's boven de vraagprijs bieden, zonder zich goed te informeren over hetgeen te kopen. Maar dat is uiteraard hun eigen risico en niet het probleem van de verkopers!

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Harry, Voor jou geldt hetzelfde antwoord als voor Lisa ;-). Er zijn twee thema's waarover de meeste vragen worden gesteld "de spelregels bij onderhandeling" en "verborgen gebreken". In een extreme verkopersmarkt lijkt het logisch dat er veel vragen worden gesteld over de spelregels bij onderhandeling. Voor mijn gevoel nemen kopers soms een beetje 'wraak' op het feit dat ze onder druk gezet voelen, door heel kritisch te zijn over 'gebreken' en de verkopers voor het minste of geringste aansprakelijk te stellen. Ik hoop dat rechters zo wijs zijn om daar niet in mee te gaan. Verkopers creëren de marktsituatie niet, kopers doen dat zelf. Het is natuurlijk best logisch dat kopers soms ongezien tienduizenden euro's boven de vraagprijs bieden, zonder zich goed te informeren over hetgeen te kopen. Maar dat is uiteraard hun eigen risico en niet het probleem van de verkopers! Groeten, Wim de Leeuw
Harry op zaterdag 10 maart 2018 19:05

Dankjewel, Wim. Ik hoop dat de rechters er ook zo over denken en de onterechte claims van kopers lek schieten. Desalniettemin levert het altijd schrik en stress op. Terwijl kopers met hun claims ongegeneerd hoog in de boom kunnen zitten (ontbinding koopcontract, 10% boeteclausule, betaling kosten herstel, betaling geleden schade), moeten verkopers lijdzaam toezien, op hun tanden bijten, hopen dat de rechter de onrechtmatigheid van de claim inziet zonder een tegenclaim wegens psychische "letselschade" in te kunnen dienen. Als dat wel mogelijk zou zijn, zou het wellicht een rem kunnen zijn op het "zomaar" procederen onder het motto "veel heb ik niet te verliezen". Bovendien zou het de rechtbanken ook ontlasten.

Dankjewel, Wim. Ik hoop dat de rechters er ook zo over denken en de onterechte claims van kopers lek schieten. Desalniettemin levert het altijd schrik en stress op. Terwijl kopers met hun claims ongegeneerd hoog in de boom kunnen zitten (ontbinding koopcontract, 10% boeteclausule, betaling kosten herstel, betaling geleden schade), moeten verkopers lijdzaam toezien, op hun tanden bijten, hopen dat de rechter de onrechtmatigheid van de claim inziet zonder een tegenclaim wegens psychische "letselschade" in te kunnen dienen. Als dat wel mogelijk zou zijn, zou het wellicht een rem kunnen zijn op het "zomaar" procederen onder het motto "veel heb ik niet te verliezen". Bovendien zou het de rechtbanken ook ontlasten.
Greetje Bekhof op dinsdag 13 maart 2018 16:12

Goedemiddag Mr de Meeuw,

Graag wil ik u een vraag stellen over het volgende grote probleem :
Wij hebben in december 2017 ons huis opgeleverd gekregen.
Het betreft een huis uit 1998.
Smiddags na het tekenen vd akte ben ik gaan schoon maken met mijn vriendin.
Zij maakt de toiletruimte schoon en toen zij de toilettes doortrok kwam er heel veel water omhoog , tot aan de rand.
Het water wilde niet zakken. .
Wij gebben direct de verkopende makelaar gebeld en die heeft contact gezocht met de verkoper.
Zij zei dat dit wel vaker gebeurde als het veel geregend had .
Dit probleem lag volgens de verkoper bij de gemeente.
De gemeente wist niet niks vanaf en bij navraag bij de buren bleek dat ook zo.
Wij hebben een vrijstaand huis maar dat is natuurlijk geen reden voor allemaal ellende.
We hebben een rioleringsbedrijf moeten bellen en die heeft alles schoongespoeld en met camera bekeken wat er aan de hand is.
Het blijkt dat de pijpen 30 cm zijn verzakt achter het huis waardoor het niet naar de rioleling vd gemeente kan lopen.
Tevens kwam , voor het doorspoelen van de riolering, het water steeds omhoog in de gootsteen.
De toiletten beneden kunnen wij niet gebruiken .
Alleen het toilet boven die op een andere pijp is aangesloten.
Ook stond de douche helemaal blank beneden.
Paniek alom zoals u begrijpt .
Hoe dit kon wisten we binnen 2 min...de put was afgedopt en het stonk vreselijk.
De verkoper hebben wij hierop aangesproken telefonisch en via aangetekende brief.
Hierop kregen wij van hun advocaat bericht dat de verkoper het goed wilde oplossen. ..
Met het verzoek om geen gerechtelijke stappen te ondernemen.
Wij hebben netjes gewacht op een oplossing.
Nou die kwam er dus niet. Ze nemen overal afstand van.
Nu zegt de advocaat van verkoper het is een oud huis dus kun je problemen verwachten.
De verkoper wil een nieuwe expertise laten verrichten naar aanleiding van de rapportage van het rioleringsbedrijf.
Maar dan wel op onze kosten.
Dit is natuurlijk vd zotte.
De kosten die geraamd zijn door het rioleringsbedrijf voor alle herstelwerkzaamgeden worden afgedaan als winstbejag.
Ook zegt te tegenpartij dat we een bouwkundig rapport hadden moeten laten maken.
Als we dat hadden gedaan werd er toch echt niet onder de vloer gekeken.
Ik heb gebeld met vereniging Eigen Huis en de jurist die ik sprak zei dat het onmogelijk is dat op de dag dat wij de sleutel krijgen de riolering 30 cm is gezakt en dat zij absoluut klachten moeten hebben gehad .
De vaatwasser kan ik niet gebruik en omdat er een scheur in de leiding onder de vloer zit.
Toen ik smiddags ,na oplevering, de vaatwasser wilde schoon maken kwam er zo een penetrante lucht uit die gewoon de adem benam.
Natuurlijk wist de verkoper niet ook niks van.
Al met al een heel ,letterlijk, smerige zaak.
Wij kunnen alleen boven naar het toilet en visite dus óók .
Dit alles is zo vreselijk en zo oneerlijk.
Hoe denkt U hierover is mijn vraag .

Met vr groet en vast hartelijk dank voor uw reactie





Goedemiddag Mr de Meeuw, Graag wil ik u een vraag stellen over het volgende grote probleem : Wij hebben in december 2017 ons huis opgeleverd gekregen. Het betreft een huis uit 1998. Smiddags na het tekenen vd akte ben ik gaan schoon maken met mijn vriendin. Zij maakt de toiletruimte schoon en toen zij de toilettes doortrok kwam er heel veel water omhoog , tot aan de rand. Het water wilde niet zakken. . Wij gebben direct de verkopende makelaar gebeld en die heeft contact gezocht met de verkoper. Zij zei dat dit wel vaker gebeurde als het veel geregend had . Dit probleem lag volgens de verkoper bij de gemeente. De gemeente wist niet niks vanaf en bij navraag bij de buren bleek dat ook zo. Wij hebben een vrijstaand huis maar dat is natuurlijk geen reden voor allemaal ellende. We hebben een rioleringsbedrijf moeten bellen en die heeft alles schoongespoeld en met camera bekeken wat er aan de hand is. Het blijkt dat de pijpen 30 cm zijn verzakt achter het huis waardoor het niet naar de rioleling vd gemeente kan lopen. Tevens kwam , voor het doorspoelen van de riolering, het water steeds omhoog in de gootsteen. De toiletten beneden kunnen wij niet gebruiken . Alleen het toilet boven die op een andere pijp is aangesloten. Ook stond de douche helemaal blank beneden. Paniek alom zoals u begrijpt . Hoe dit kon wisten we binnen 2 min...de put was afgedopt en het stonk vreselijk. De verkoper hebben wij hierop aangesproken telefonisch en via aangetekende brief. Hierop kregen wij van hun advocaat bericht dat de verkoper het goed wilde oplossen. .. Met het verzoek om geen gerechtelijke stappen te ondernemen. Wij hebben netjes gewacht op een oplossing. Nou die kwam er dus niet. Ze nemen overal afstand van. Nu zegt de advocaat van verkoper het is een oud huis dus kun je problemen verwachten. De verkoper wil een nieuwe expertise laten verrichten naar aanleiding van de rapportage van het rioleringsbedrijf. Maar dan wel op onze kosten. Dit is natuurlijk vd zotte. De kosten die geraamd zijn door het rioleringsbedrijf voor alle herstelwerkzaamgeden worden afgedaan als winstbejag. Ook zegt te tegenpartij dat we een bouwkundig rapport hadden moeten laten maken. Als we dat hadden gedaan werd er toch echt niet onder de vloer gekeken. Ik heb gebeld met vereniging Eigen Huis en de jurist die ik sprak zei dat het onmogelijk is dat op de dag dat wij de sleutel krijgen de riolering 30 cm is gezakt en dat zij absoluut klachten moeten hebben gehad . De vaatwasser kan ik niet gebruik en omdat er een scheur in de leiding onder de vloer zit. Toen ik smiddags ,na oplevering, de vaatwasser wilde schoon maken kwam er zo een penetrante lucht uit die gewoon de adem benam. Natuurlijk wist de verkoper niet ook niks van. Al met al een heel ,letterlijk, smerige zaak. Wij kunnen alleen boven naar het toilet en visite dus óók . Dit alles is zo vreselijk en zo oneerlijk. Hoe denkt U hierover is mijn vraag . Met vr groet en vast hartelijk dank voor uw reactie
Wim de Leeuw op dinsdag 13 maart 2018 18:10

Geachte mevrouw Bekhof / beste Greetje,

Als het zo is dat de verkoper werkelijk heeft verklaard dat hij bekend was met de problemen met de afvoer, lijkt me dat iets dat de verkoper had moeten melden.

Een huis uit 1998 is geen nieuwbouwhuis, maar ook zeker geen huis waarbij je dit soort problemen hoeft te verwachten.

Mijn advies: neem contact op met een advocaat - of schakel uw rechtsbijstandsverzekeraar in. Het gebeurt niet vaak dat ik dat zeg, maar ik denk dat een procedure kansrijk zou moeten zijn.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte mevrouw Bekhof / beste Greetje, Als het zo is dat de verkoper werkelijk heeft verklaard dat hij bekend was met de problemen met de afvoer, lijkt me dat iets dat de verkoper had moeten melden. Een huis uit 1998 is geen nieuwbouwhuis, maar ook zeker geen huis waarbij je dit soort problemen hoeft te verwachten. Mijn advies: neem contact op met een advocaat - of schakel uw rechtsbijstandsverzekeraar in. Het gebeurt niet vaak dat ik dat zeg, maar ik denk dat een procedure kansrijk zou moeten zijn. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Wim Seuntjens op zaterdag 17 maart 2018 18:46

Hallo Wim de Leeuw
Terugkomend op mijn vraag van 1 maart jl.
betreft verbrande balken die tevoorschijn zijn gekomen het volgende
Ik heb van de koper een juridisch goed onderbouwde claim gekregen van 15000 euro 8000 euro herstelwerkzaamheden en 7000 euro bijkomende kosten.
Ze hebben een bouwkundig rapport op laten stellen waarbij gesteld word dat de sterkte van de oorspronkelijke balklaag nauwelijks aangetast is door de brand maar dat die van oorsprong onvoldoende sterk was. De balken zijn na de brand gedubbeld . zij stellen dat die ondeskundig uitgevoerd zijn en niet geleid hebben tot verbetering van de constructieve eigenschappen zodat niet wordt voldaan aan de eisen behorende bij het gebruik als verdiepingsvloer. Hij zegt: hoewel de voorzieningen zeker enig verbeterend effect zullen hebben op de doorbuiging van de vloer kan hier op geen enkele wijze rekenkundig een conclusie aan worden verbonden.
De verbindingen van de dubbeling is uitgevoerd met draadeinden vastgedraaid tegen de bestaande balken . er zijn echter enkele dubbellingen die niet helemaal even lang zijn. en een enkele is zelfs in 2 delen .
Er zijn Voordat ik en mijn vrouw eigenaar werden werkzaamheden geweest die deze constructie verder verzwakt hebben :inkepingen maken in de balken tbv lichtleidingen.
Het is voor mij nooit zichtbaar geweest en ik heb ook nooit iets gemerkt dat de draagkracht van de vloer zwak was . de vloer voelde solide aan. veerde echt niet door. Ik kan me ook heel goed voorstellen dat degene die die lichtleidingen aangelegd heeft de vloer als voldoende sterk heeft beoordeeld.
Ik heb ,nadat ik eigenaar was geworden, zelf de ruimte boven die verdiepingsvloer opgeknapt. en heb nooit ook maar enig signaal gehad dat die vloer wat aan de zwakke kant was. Hij voelde solide aan. veerde niet door. De overspanning van de balken is ook slecht 3.30 mtr.
Het bouwkundige rapport spreek nu over een onveilige situatie . de vloer zou zelfs onderstempeld moeten worden.
kortom de woning bezit niet de feitelijke eigenschappen voor normaal gebruik stellen ze.
Wij hebben er 17 jaar 2 kinderslaapkamers op die vloer gehad gescheiden door een toiletruimte die gewoon boven op die vloer gebouwd is.
niet een scheurtje in het tegelwerk nadien.
Ook zeggen ze dat we het gebrek verzwegen hebben. Ik ben me nooit van een gebrek bewust geweest.
Met name mijn vrouw zou het geweten moeten hebben zeggen ze. Zij heeft 40 jaar in dat huis gewoond Eerst als kamerbewoner
later als vriend van een voormalige eigenaar . Haar broer heeft het later overgekocht van die vriend . Alle werkzaamheden in die tijd zijn buiten haar omgegaan . Ze wist wel dat er soms iets aan opgeknapt werd maar het was niet haar verantwoording en heeft zich ook nooit met uitvoering van werkzaamheden bezig gehouden. zij was geen eigenaar. Zij heeft ook nooit iets gehoord over verbrande balken of een vloer die te zwak zou zijn.
Kunnen ze dit hard maken dat ze(wij) een gebrek, waarvan we niet een wisten dat het een gebrek is, verzwegen hebben dan wel hadden kunnen weten?
En ben ik niet alsnog de sigaar omdat ik niet volgens verwachting geleverd zou hebben

Ten overvloede de bijbouw vooral beneden was zichtbaar in een staat waarvan iedereen kon zien dat die behoorlijk opgeknapt moest worden.
Zij gaan 5 appartementen maken in het huis. En ik wist natuurlijk ook dat die bijbouw gestript ging worden. Als ik daar een gebrek geconstateerd zou hebben had ik dat zeker gemeld.
Ook is er door koper vooraf de koop nooit een bouwkundig rapport opgemaakt. Wat me gezien hun plannen die ze hadden toch echt wel verbaasd heeft.
Juridisch is ze evenwel zeer goed onderlegd. en ik ben bang dat ik er niet tegen op kan.
Grt Wim
Pas in 2000 heb ik samen met haar het huis overgekocht van haar broer.

Hallo Wim de Leeuw Terugkomend op mijn vraag van 1 maart jl. betreft verbrande balken die tevoorschijn zijn gekomen het volgende Ik heb van de koper een juridisch goed onderbouwde claim gekregen van 15000 euro 8000 euro herstelwerkzaamheden en 7000 euro bijkomende kosten. Ze hebben een bouwkundig rapport op laten stellen waarbij gesteld word dat de sterkte van de oorspronkelijke balklaag nauwelijks aangetast is door de brand maar dat die van oorsprong onvoldoende sterk was. De balken zijn na de brand gedubbeld . zij stellen dat die ondeskundig uitgevoerd zijn en niet geleid hebben tot verbetering van de constructieve eigenschappen zodat niet wordt voldaan aan de eisen behorende bij het gebruik als verdiepingsvloer. Hij zegt: hoewel de voorzieningen zeker enig verbeterend effect zullen hebben op de doorbuiging van de vloer kan hier op geen enkele wijze rekenkundig een conclusie aan worden verbonden. De verbindingen van de dubbeling is uitgevoerd met draadeinden vastgedraaid tegen de bestaande balken . er zijn echter enkele dubbellingen die niet helemaal even lang zijn. en een enkele is zelfs in 2 delen . Er zijn Voordat ik en mijn vrouw eigenaar werden werkzaamheden geweest die deze constructie verder verzwakt hebben :inkepingen maken in de balken tbv lichtleidingen. Het is voor mij nooit zichtbaar geweest en ik heb ook nooit iets gemerkt dat de draagkracht van de vloer zwak was . de vloer voelde solide aan. veerde echt niet door. Ik kan me ook heel goed voorstellen dat degene die die lichtleidingen aangelegd heeft de vloer als voldoende sterk heeft beoordeeld. Ik heb ,nadat ik eigenaar was geworden, zelf de ruimte boven die verdiepingsvloer opgeknapt. en heb nooit ook maar enig signaal gehad dat die vloer wat aan de zwakke kant was. Hij voelde solide aan. veerde niet door. De overspanning van de balken is ook slecht 3.30 mtr. Het bouwkundige rapport spreek nu over een onveilige situatie . de vloer zou zelfs onderstempeld moeten worden. kortom de woning bezit niet de feitelijke eigenschappen voor normaal gebruik stellen ze. Wij hebben er 17 jaar 2 kinderslaapkamers op die vloer gehad gescheiden door een toiletruimte die gewoon boven op die vloer gebouwd is. niet een scheurtje in het tegelwerk nadien. Ook zeggen ze dat we het gebrek verzwegen hebben. Ik ben me nooit van een gebrek bewust geweest. Met name mijn vrouw zou het geweten moeten hebben zeggen ze. Zij heeft 40 jaar in dat huis gewoond Eerst als kamerbewoner later als vriend van een voormalige eigenaar . Haar broer heeft het later overgekocht van die vriend . Alle werkzaamheden in die tijd zijn buiten haar omgegaan . Ze wist wel dat er soms iets aan opgeknapt werd maar het was niet haar verantwoording en heeft zich ook nooit met uitvoering van werkzaamheden bezig gehouden. zij was geen eigenaar. Zij heeft ook nooit iets gehoord over verbrande balken of een vloer die te zwak zou zijn. Kunnen ze dit hard maken dat ze(wij) een gebrek, waarvan we niet een wisten dat het een gebrek is, verzwegen hebben dan wel hadden kunnen weten? En ben ik niet alsnog de sigaar omdat ik niet volgens verwachting geleverd zou hebben Ten overvloede de bijbouw vooral beneden was zichtbaar in een staat waarvan iedereen kon zien dat die behoorlijk opgeknapt moest worden. Zij gaan 5 appartementen maken in het huis. En ik wist natuurlijk ook dat die bijbouw gestript ging worden. Als ik daar een gebrek geconstateerd zou hebben had ik dat zeker gemeld. Ook is er door koper vooraf de koop nooit een bouwkundig rapport opgemaakt. Wat me gezien hun plannen die ze hadden toch echt wel verbaasd heeft. Juridisch is ze evenwel zeer goed onderlegd. en ik ben bang dat ik er niet tegen op kan. Grt Wim Pas in 2000 heb ik samen met haar het huis overgekocht van haar broer.
Wim de Leeuw op zondag 18 maart 2018 17:41

Beste Wim,

Als ik het zo lees, dan maken de kopers serieus werk van hun claim. En kiezen ze nu een 'zware route', want een gebrek waardoor de woning niet geschikt is om als woning te worden gebruikt, is een gebrek uit de allerzwaarste categorie.

Anderzijds, als je vrouw 40 jaar in de woning heeft gewoond en de brand èn de renovatie daarvoor heeft plaatsgevonden, dan lijkt me nauwelijks te verdedigen dat het huis niet geschikt is om als woning te worden gebruikt omdat het huis, ondanks alle gebreken, in de afgelopen 40 jaar als woning is gebruikt.

Ik heb eigenlijk maar één advies: schakel deskundige hulp in. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Zo ja, dan zou ik die inschakelen. Als je die niet hebt, dan zou ik naar een gespecialiseerd advocaat stappen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Wim, Als ik het zo lees, dan maken de kopers serieus werk van hun claim. En kiezen ze nu een 'zware route', want een gebrek waardoor de woning niet geschikt is om als woning te worden gebruikt, is een gebrek uit de allerzwaarste categorie. Anderzijds, als je vrouw 40 jaar in de woning heeft gewoond en de brand èn de renovatie daarvoor heeft plaatsgevonden, dan lijkt me nauwelijks te verdedigen dat het huis niet geschikt is om als woning te worden gebruikt omdat het huis, ondanks alle gebreken, in de afgelopen 40 jaar als woning is gebruikt. Ik heb eigenlijk maar één advies: schakel deskundige hulp in. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Zo ja, dan zou ik die inschakelen. Als je die niet hebt, dan zou ik naar een gespecialiseerd advocaat stappen! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Laura Bos op zaterdag 31 maart 2018 12:27

Beste meneer de Leeuw.

Ik heb in de december 2015 een jaren 30 apartement gekocht. Het huis is opkocht door een project ontwikkelaar en voor deze volledig gerenoveerd. De keuken badkamer alle leidingen en vloeren etc waren er nieuw ingemaakt. Toen ik het huis had gekocht ontstonden de eerste problemen met de afvoer badkamer binnen een half jaar . Dat viel binnen de verzekering van de verkoper. Daarna een jaar later in 2017 opnieuw problemen in de badlamer de afvoer in de badkamer. Ik heb de verkoper, de project ontwikkelaar aangeschreven maar hij zegt niet meer verantwoordelijk te zijn voor deze problemen. Nu zijn er opnieuw problemen met de afvoer en ben ik erachter gekomen dat er een constructie fout is gemaakt bij de aanleg van de de nieuwe riolering Afvoer bad en keuken. Ik woon hier nu 2 jaar . Kan ik deze kosten op de verkoper verhalen.? Vr groet Laura

Beste meneer de Leeuw. Ik heb in de december 2015 een jaren 30 apartement gekocht. Het huis is opkocht door een project ontwikkelaar en voor deze volledig gerenoveerd. De keuken badkamer alle leidingen en vloeren etc waren er nieuw ingemaakt. Toen ik het huis had gekocht ontstonden de eerste problemen met de afvoer badkamer binnen een half jaar . Dat viel binnen de verzekering van de verkoper. Daarna een jaar later in 2017 opnieuw problemen in de badlamer de afvoer in de badkamer. Ik heb de verkoper, de project ontwikkelaar aangeschreven maar hij zegt niet meer verantwoordelijk te zijn voor deze problemen. Nu zijn er opnieuw problemen met de afvoer en ben ik erachter gekomen dat er een constructie fout is gemaakt bij de aanleg van de de nieuwe riolering Afvoer bad en keuken. Ik woon hier nu 2 jaar . Kan ik deze kosten op de verkoper verhalen.? Vr groet Laura
Wim de Leeuw op zaterdag 31 maart 2018 16:33

Beste Laura,

Als ik je vraag goed lees, dan twijfel ik of het hier gaat over 'verborgen gebreken' dan wel over 'bouwfouten'.

Mijn advies is om over deze kwestie naar een ter zake kundige advocaat te stappen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Laura, Als ik je vraag goed lees, dan twijfel ik of het hier gaat over 'verborgen gebreken' dan wel over 'bouwfouten'. Mijn advies is om over deze kwestie naar een ter zake kundige advocaat te stappen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
M.Bakker op dinsdag 10 april 2018 08:56

Paar weken terug sleutel ontvangen, bij bezichtiging was er lekkage aan uitbouw, dit is gerepareerd met nieuwe dakbedekking. Nu wij het plafond er uit hebben gehaald om er een gipsplaten in te plaatsen, blijkt het dak door waterschade weg gerot te zijn. Dus nat en boterzacht. Is dit te verhalen bij de verkopers?

Paar weken terug sleutel ontvangen, bij bezichtiging was er lekkage aan uitbouw, dit is gerepareerd met nieuwe dakbedekking. Nu wij het plafond er uit hebben gehaald om er een gipsplaten in te plaatsen, blijkt het dak door waterschade weg gerot te zijn. Dus nat en boterzacht. Is dit te verhalen bij de verkopers?
Wim de Leeuw op dinsdag 10 april 2018 09:36

Geachte heer / mevrouw Bakker,

Als u kennis heeft genomen van mijn blogs over het onderwerp, dan zal het duidelijk zijn dat het antwoord op deze vraag niet zo eenvoudig te geven is.

In zijn algemeenheid geldt dat u als koper een onderzoeksplicht heeft, de verkoper heeft in sommige gevallen een mededelingsplicht. In zijn algemeenheid geldt dat verborgen gebreken voor rekening en risico van de koper komen. Dat houdt in dat het antwoord op uw vraag "is dit te verhalen bij de verkopers" neerkomt op "nee, tenzij".

Als het te bewijzen valt dat de verkopers wisten dat het dak weggerot was, dan staat u vermoedelijk sterk. Maar wie eist, die bewijst.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Bakker, Als u kennis heeft genomen van mijn blogs over het onderwerp, dan zal het duidelijk zijn dat het antwoord op deze vraag niet zo eenvoudig te geven is. In zijn algemeenheid geldt dat u als koper een onderzoeksplicht heeft, de verkoper heeft in sommige gevallen een mededelingsplicht. In zijn algemeenheid geldt dat verborgen gebreken voor rekening en risico van de koper komen. Dat houdt in dat het antwoord op uw vraag "is dit te verhalen bij de verkopers" neerkomt op "nee, tenzij". Als het te bewijzen valt dat de verkopers wisten dat het dak weggerot was, dan staat u vermoedelijk sterk. Maar wie eist, die bewijst. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
An op woensdag 11 april 2018 20:21

Beste meneer de Leeuw,

4 maanden geleden heb ik een oud huis gekocht. De bouwtechnische keuring gaf geen grote problemen aan. De keurder heeft nog gesprongen op de verdiepingsvloer en zei, hij veert een beetje maar dat is niet erg. We hebben inmiddels het plafond vernieuwd en laten stucen. Nu ik er een tijdje woon en slaap merk ik dat ik scheef in mijn bed lig en dat ik dronken lijk als ik snachts richting mijn toilet wandel. Na te hebben gemeten blijkt de verdiepingsvloer verzakt te zijn met wel een verschil van 6 cm van de randen tot het midden van de verdieping. De tussenmuur “hangt” boven de vloer.
Valt dit onder de verborgen gebreken? Ik heb er last van en mijn gevoel van veiligheid is langzaam al tot een dieptepunt gezakt.

Met vriendelijke groet,
An

Beste meneer de Leeuw, 4 maanden geleden heb ik een oud huis gekocht. De bouwtechnische keuring gaf geen grote problemen aan. De keurder heeft nog gesprongen op de verdiepingsvloer en zei, hij veert een beetje maar dat is niet erg. We hebben inmiddels het plafond vernieuwd en laten stucen. Nu ik er een tijdje woon en slaap merk ik dat ik scheef in mijn bed lig en dat ik dronken lijk als ik snachts richting mijn toilet wandel. Na te hebben gemeten blijkt de verdiepingsvloer verzakt te zijn met wel een verschil van 6 cm van de randen tot het midden van de verdieping. De tussenmuur “hangt” boven de vloer. Valt dit onder de verborgen gebreken? Ik heb er last van en mijn gevoel van veiligheid is langzaam al tot een dieptepunt gezakt. Met vriendelijke groet, An
Wim de Leeuw op woensdag 11 april 2018 23:19

Beste An,

Ik merk aan je vraagstelling dat je - ook na het lezen van mijn blogs over dit onderwerp - nog niet weet wat een verborgen gebrek precies inhoudt.

Pak je koopakte er maar bij. Daar staat vermoedelijk in artikel 6 het volgende: "De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (...) zichtbare en onzichtbare gebreken". Dit houdt in dat 'verborgen gebreken', gebreken die de verkoper niet kende, voor risico komen van de koper en niet van de verkoper.

Als er werkelijk sprake is van een bouwtechnisch probleem, dan kan je daar de verkoper niet meer voor aansprakelijk stellen, vooral niet omdat je zelf een bouwkundige hebt ingehuurd om jou te informeren over de bouwkundige staat van de woning. Als jouw verhaal klopt, dan lijkt me dat je je energie vooral moet richten op de aansprakelijkheid van de bouwkundige dan op die van de verkoper.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste An, Ik merk aan je vraagstelling dat je - ook na het lezen van mijn blogs over dit onderwerp - nog niet weet wat een verborgen gebrek precies inhoudt. Pak je koopakte er maar bij. Daar staat vermoedelijk in artikel 6 het volgende: "[i]De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (...) zichtbare en onzichtbare gebreken[/i]". Dit houdt in dat 'verborgen gebreken', gebreken die de verkoper niet kende, voor risico komen van de koper en niet van de verkoper. Als er werkelijk sprake is van een bouwtechnisch probleem, dan kan je daar de verkoper niet meer voor aansprakelijk stellen, vooral niet omdat je zelf een bouwkundige hebt ingehuurd om jou te informeren over de bouwkundige staat van de woning. Als jouw verhaal klopt, dan lijkt me dat je je energie vooral moet richten op de aansprakelijkheid van de bouwkundige dan op die van de verkoper. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
M.Meers op dinsdag 17 april 2018 12:08

Goede middag,

Mijn naam is de heer Meers,

Wij hebben onlangs 30-03-2018 een huis gekocht van een woning vereniging met als tussenpersoon een makelaar.
De verkopende partij heeft een ouderdomsclausule in hun en ons koop overeenkomst.
Nu heb ik een stukje hierboven gelezen, dus ben er 90% van overtuigd dat wij nergens recht toe hebben, tot stappen te ondernemen, of claims in te dienen.

Echter wil ik wel om informatie vragen, wellicht een bevestiging van mijn vermoeden.

Situatie:
Het huis is verkocht geworden met een dak dat verouderd is maar nog in goede staat verkeerd. Nu is er afgelopen week een nieuwe HR ketel geplaatst en moesten de werklieden bij de schoorsteen zijn. Er zijn 2/3 dakpannen gebroken. Hierop hebben wij een dakdekker ingeschakeld, die direct een korte inspectie heeft gedaan, en ons verwittigd heeft met het feit dat het dak in zeer slechte staat verkeerd.

Wat is er überhaupt nog mogelijk? Of is het voor eigen risico?

Graag uw advies, of antwoord.

Alvast bedankt!

Goede middag, Mijn naam is de heer Meers, Wij hebben onlangs 30-03-2018 een huis gekocht van een woning vereniging met als tussenpersoon een makelaar. De verkopende partij heeft een ouderdomsclausule in hun en ons koop overeenkomst. Nu heb ik een stukje hierboven gelezen, dus ben er 90% van overtuigd dat wij nergens recht toe hebben, tot stappen te ondernemen, of claims in te dienen. Echter wil ik wel om informatie vragen, wellicht een bevestiging van mijn vermoeden. Situatie: Het huis is verkocht geworden met een dak dat verouderd is maar nog in goede staat verkeerd. Nu is er afgelopen week een nieuwe HR ketel geplaatst en moesten de werklieden bij de schoorsteen zijn. Er zijn 2/3 dakpannen gebroken. Hierop hebben wij een dakdekker ingeschakeld, die direct een korte inspectie heeft gedaan, en ons verwittigd heeft met het feit dat het dak in zeer slechte staat verkeerd. Wat is er überhaupt nog mogelijk? Of is het voor eigen risico? Graag uw advies, of antwoord. Alvast bedankt!
Wim de Leeuw op dinsdag 17 april 2018 13:28

Geachte heer Meers,

Het zou me zeer verbazen als er in de koopovereenkomst alleen een ouderdomsclausule stond en geen niet-bewoningsclausule.

Het feit dat de woning verkocht is door een woningbouwcoöperatie met gebruikmaking van een van deze of beide clausules houdt automatisch in dat er op u als koper een nog grotere verantwoordelijkheid rust dan bij een normale verkoop.

Ik vrees dat uw eigen conclusie de juiste is....

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Meers, Het zou me zeer verbazen als er in de koopovereenkomst alleen een ouderdomsclausule stond en geen niet-bewoningsclausule. Het feit dat de woning verkocht is door een woningbouwcoöperatie met gebruikmaking van een van deze of beide clausules houdt automatisch in dat er op u als koper een nog grotere verantwoordelijkheid rust dan bij een normale verkoop. Ik vrees dat uw eigen conclusie de juiste is.... Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
S op dinsdag 17 april 2018 21:06

Bij de verkoop van onze woning is duidelijk vermeld door ons dat er in het voorraam een klein gaatje zit, in de vragenlijst van de makelaar hebben we ingevuld bij de vraag of er condens tussen de ramen zit dat dit geen verdere gevolgen heeft en geen condensvorming is. Dit hebben wij ook nooit gehad, dus naar waarheid ingevuld anders zouden we dit er niet zo in zetten natuurlijk. Nu zeggen de kopers na 2 maanden wel last te hebben van condensvorming. Kunnen zij dit op ons verhalen?

Bij de verkoop van onze woning is duidelijk vermeld door ons dat er in het voorraam een klein gaatje zit, in de vragenlijst van de makelaar hebben we ingevuld bij de vraag of er condens tussen de ramen zit dat dit geen verdere gevolgen heeft en geen condensvorming is. Dit hebben wij ook nooit gehad, dus naar waarheid ingevuld anders zouden we dit er niet zo in zetten natuurlijk. Nu zeggen de kopers na 2 maanden wel last te hebben van condensvorming. Kunnen zij dit op ons verhalen?
Wim de Leeuw op dinsdag 17 april 2018 22:46

Beste S.,

Allereerst ben ik benieuwd naar het antwoord van jullie eigen makelaar. Want die hebben jullie ingehuurd om jullie huis tegen de best mogelijke prijs en condities en zonder gezeur te verkopen. Ben zeer benieuwd naar het standpunt van jullie makelaar.

Wat mij betreft zijn jullie open geweest. En hebben de kopers geen schijn van kans. Als er sprake was van condensvorming, dan was die ook zichtbaar op het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam. Toch?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste S., Allereerst ben ik benieuwd naar het antwoord van jullie eigen makelaar. Want die hebben jullie ingehuurd om jullie huis tegen de best mogelijke prijs en condities en zonder gezeur te verkopen. Ben zeer benieuwd naar het standpunt van jullie makelaar. Wat mij betreft zijn jullie open geweest. En hebben de kopers geen schijn van kans. Als er sprake was van condensvorming, dan was die ook zichtbaar op het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam. Toch? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
S op woensdag 18 april 2018 20:21

Bedankt voor de reactie. Inderdaad de kopers zijn meerdere malen in het huis geweest en ook tijdens de overdracht geen condens. Onze makelaar zegt ook dat we openheid van zaken hebben gegeven en er niets op ons te verhalen valt. Maar de aankoopmakelaar van de kopers zegt dat er sprake is van non-conformitiet omdat wij in de vragenlijst letterlijk hadden aangegeven dat dit gaatje geen verdere gevolgen geeft en er geen sprake was van condensvorming. Maar dit hebben wij ook echt nooit gehad. Onze makelaar zegt daarop wat je niet hebt gehad Kun je ook niet aangeven..

Bedankt voor de reactie. Inderdaad de kopers zijn meerdere malen in het huis geweest en ook tijdens de overdracht geen condens. Onze makelaar zegt ook dat we openheid van zaken hebben gegeven en er niets op ons te verhalen valt. Maar de aankoopmakelaar van de kopers zegt dat er sprake is van non-conformitiet omdat wij in de vragenlijst letterlijk hadden aangegeven dat dit gaatje geen verdere gevolgen geeft en er geen sprake was van condensvorming. Maar dit hebben wij ook echt nooit gehad. Onze makelaar zegt daarop wat je niet hebt gehad Kun je ook niet aangeven..
Wim de Leeuw op woensdag 18 april 2018 23:22

Beste S.,

Voor de aankopend makelaar is dit een ongelofelijk zwaktebod. Als deze aankoopmakelaar zijn vak had verstaan, dan had hij kritische vragen gesteld over jullie antwoorden op de vragenlijst.

Nogmaals, ik geloof niet dat jullie je zorgen hoeven maken!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste S., Voor de aankopend makelaar is dit een ongelofelijk zwaktebod. Als deze aankoopmakelaar zijn vak had verstaan, dan had hij kritische vragen gesteld over jullie antwoorden op de vragenlijst. Nogmaals, ik geloof niet dat jullie je zorgen hoeven maken! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
V op dinsdag 17 april 2018 21:15

Onlangs onze woning verkocht. Kopers hebben een bouwkundige keuring laten uitvoeren. In de koopovereenkomst is een ouderdomsausule opgenomen.
Nu komen kopers met het feit dat de condensafvoer van de cv ketel niet op de juiste manier is waardoor zij geen onderhoudscontract met een bedrijf kunnen afsluiten. Destijds hebben we de kopers verteld dat de condens met een pijpje naar buiten gaat, maar niet wetende dat dit niet de juiste manier is. We hebben zelf nooit een onderhoudscontract afgesloten dus konden dit niet weten. Echter heeft de aankoopmakelaar dit niet geconstateerd en ook tijdens de bouwkundige keuring is dit ook niet naar voren gekomen terwijl het duidelijk zichtbaar is. Kunnen kopers dit op ons verhalen?

Onlangs onze woning verkocht. Kopers hebben een bouwkundige keuring laten uitvoeren. In de koopovereenkomst is een ouderdomsausule opgenomen. Nu komen kopers met het feit dat de condensafvoer van de cv ketel niet op de juiste manier is waardoor zij geen onderhoudscontract met een bedrijf kunnen afsluiten. Destijds hebben we de kopers verteld dat de condens met een pijpje naar buiten gaat, maar niet wetende dat dit niet de juiste manier is. We hebben zelf nooit een onderhoudscontract afgesloten dus konden dit niet weten. Echter heeft de aankoopmakelaar dit niet geconstateerd en ook tijdens de bouwkundige keuring is dit ook niet naar voren gekomen terwijl het duidelijk zichtbaar is. Kunnen kopers dit op ons verhalen?
Wim de Leeuw op dinsdag 17 april 2018 22:48

Beste V.,

Als jullie beschrijving van de feiten klopt, dan denk ik dat jullie je geen zorgen hoeven te maken.

De kopers hadden blijkbaar èn een eigen makelaar èn een eigen bouwkundige ingehuurd.

Dat maakt dat er wat mij betreft geen sprake kan zijn van een verborgen gebrek. En dus is het het probleem van de kopers!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste V., Als jullie beschrijving van de feiten klopt, dan denk ik dat jullie je geen zorgen hoeven te maken. De kopers hadden blijkbaar èn een eigen makelaar èn een eigen bouwkundige ingehuurd. Dat maakt dat er wat mij betreft geen sprake kan zijn van een verborgen gebrek. En dus is het het probleem van de kopers! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
V op woensdag 18 april 2018 20:30

Bedankt voor dit antwoord.
De aankoopmakelaar van de kopers beroept zich op non-conformitiet dat wij het gebrek met de condensafvoer onterecht hebben achtergehouden. Maar wij wisten zelf niet dat dit niet goed was, dus dan kunnen we het moeilijk noemen lijkt me..
en inderdaad het lijkt mij dat dit er dan ook met de bouwkundige keuring uit had moeten komen toch?

Bedankt voor dit antwoord. De aankoopmakelaar van de kopers beroept zich op non-conformitiet dat wij het gebrek met de condensafvoer onterecht hebben achtergehouden. Maar wij wisten zelf niet dat dit niet goed was, dus dan kunnen we het moeilijk noemen lijkt me.. en inderdaad het lijkt mij dat dit er dan ook met de bouwkundige keuring uit had moeten komen toch?
Wim de Leeuw op woensdag 18 april 2018 23:23

Beste V.,

Dat lijkt mij ook!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste V., Dat lijkt mij ook! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
sonjay v caneta op zondag 22 april 2018 23:15

hello good evening, we bought a house 3 months ago, but before we singed the akte i went back to visit the house again and i found out that the 2 gas kachel in the first floor is not totally connected to the main source of gas, the makkelaar lied to us because he told us that it is functioning, we directly informed our notaris. on the day of akte the owner of the house said that it is not going to be alot of work, there should only 2 pipes be installed and be connected to the 2 gas kachel and it should be ok, we agreed on that because we thought that it should be ok thats why we singed the akte. We let ATK (keurings firma) check what the real problem is and according to the findings of the specialist this 2 gas kachel should not be installed, because it is not conform. but they are still insisting to let install it, but we dont want them to do it. if we put this on court, is there a big chance that we will win the case and ask for the compensation.
thank you so much

hello good evening, we bought a house 3 months ago, but before we singed the akte i went back to visit the house again and i found out that the 2 gas kachel in the first floor is not totally connected to the main source of gas, the makkelaar lied to us because he told us that it is functioning, we directly informed our notaris. on the day of akte the owner of the house said that it is not going to be alot of work, there should only 2 pipes be installed and be connected to the 2 gas kachel and it should be ok, we agreed on that because we thought that it should be ok thats why we singed the akte. We let ATK (keurings firma) check what the real problem is and according to the findings of the specialist this 2 gas kachel should not be installed, because it is not conform. but they are still insisting to let install it, but we dont want them to do it. if we put this on court, is there a big chance that we will win the case and ask for the compensation. thank you so much
Wim de Leeuw op maandag 23 april 2018 08:31

Dear Sonjay v caneta,

Being right is not yet the same as getting right. In the Netherlands the starting point is "the one who demands, must provide the evidence". It would therefore have been wise if the promises of the sellers had been laid down in the purchase agreement.

If you can not provide proof that the seller has made commitments, the chances of success in a legal procedure are low.

My tip for the next time: ask your own (purchase) broker to advise you on the purchase.

Sincerely,
Wim de Leeuw

Dear Sonjay v caneta, Being right is not yet the same as getting right. In the Netherlands the starting point is "the one who demands, must provide the evidence". It would therefore have been wise if the promises of the sellers had been laid down in the purchase agreement. If you can not provide proof that the seller has made commitments, the chances of success in a legal procedure are low. My tip for the next time: ask your own (purchase) broker to advise you on the purchase. Sincerely, Wim de Leeuw
Sandra op dinsdag 01 mei 2018 13:03

Beste Wim. Op 29 maart dit jaar hebben wij een woning gekocht. We zijn nog in de woning aan het klussen en slapen daarom tijdelijk op zolder die wij als logeerkamer hebben ingericht. Tijdens de hevige regenval afgelopen zondagnacht bleek het dakraam te lekken. Doordat het plafond nat werd kwamen er allerlei kringen te voorschijn waaruit kan worden afgeleid dat er eerder lekkages zijn geweest. De zoon van de verkopers sliep op zolder in deze ruimte waardoor de eigenaren hadden kunnen weten van de lekkages. Zij hebben hier echter niets over tegen ons gezegd bij de verkoop. Wij hebben overigens een aankoopmakelaar meegehad tijdens de bezichtiging van de woning die dit ook niet heeft gezien. Kunnen we hier nog iets tegen inbrengen richting de verkopers?

Beste Wim. Op 29 maart dit jaar hebben wij een woning gekocht. We zijn nog in de woning aan het klussen en slapen daarom tijdelijk op zolder die wij als logeerkamer hebben ingericht. Tijdens de hevige regenval afgelopen zondagnacht bleek het dakraam te lekken. Doordat het plafond nat werd kwamen er allerlei kringen te voorschijn waaruit kan worden afgeleid dat er eerder lekkages zijn geweest. De zoon van de verkopers sliep op zolder in deze ruimte waardoor de eigenaren hadden kunnen weten van de lekkages. Zij hebben hier echter niets over tegen ons gezegd bij de verkoop. Wij hebben overigens een aankoopmakelaar meegehad tijdens de bezichtiging van de woning die dit ook niet heeft gezien. Kunnen we hier nog iets tegen inbrengen richting de verkopers?
Wim de Leeuw op dinsdag 01 mei 2018 13:53

Dag Sandra,

Wat een vervelende ervaring!

Je kunt in elk geval proberen om iets te ondernemen.

Als de lekkageplekken niet zichtbaar waren tijdens de bezichtiging, dan valt de aankopend makelaar vermoedelijk niets te verwijten.

Als er bij elke serieuze regenbui sprake is van een lekkage, dan kan ik me voorstellen dat jullie vermoeden dat de verkopers de problemen hebben moeten kennen. Maar daarmee is het bewijs van die wetenschap nog niet onomstotelijk geleverd.

Hebben de verkopers gebruik gemaakt van een verkopend makelaar? Zo ja, dan kan het interessant zijn om de 'vragenlijst verkoop' er nog even bij te pakken. Die vragenlijst verkoop is een vragenlijst die opdrachtgevers van NVM-makelaars moeten invullen voordat de verkoop start en waarin de verkopers antwoord geven op talloze vragen over het huis. Als het goed is, maakte deze onderdeel uit van de verkoopdocumentatie. Vermoedelijk is die vragenlijst ook als onderdeel van de koopovereenkomst ondertekend. Als daar niets in staat over een lekkage terwijl het plafond duidelijke sporen vertoont, dan heb je weer een stukje bewijs.

Ik vrees echter dat de schade onvoldoende zal opwegen tegen alle kosten en risico's van een juridische procedure...

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Sandra, Wat een vervelende ervaring! Je kunt in elk geval proberen om iets te ondernemen. Als de lekkageplekken niet zichtbaar waren tijdens de bezichtiging, dan valt de aankopend makelaar vermoedelijk niets te verwijten. Als er bij elke serieuze regenbui sprake is van een lekkage, dan kan ik me voorstellen dat jullie vermoeden dat de verkopers de problemen hebben moeten kennen. Maar daarmee is het bewijs van die wetenschap nog niet onomstotelijk geleverd. Hebben de verkopers gebruik gemaakt van een verkopend makelaar? Zo ja, dan kan het interessant zijn om de 'vragenlijst verkoop' er nog even bij te pakken. Die vragenlijst verkoop is een vragenlijst die opdrachtgevers van NVM-makelaars moeten invullen voordat de verkoop start en waarin de verkopers antwoord geven op talloze vragen over het huis. Als het goed is, maakte deze onderdeel uit van de verkoopdocumentatie. Vermoedelijk is die vragenlijst ook als onderdeel van de koopovereenkomst ondertekend. Als daar niets in staat over een lekkage terwijl het plafond duidelijke sporen vertoont, dan heb je weer een stukje bewijs. Ik vrees echter dat de schade onvoldoende zal opwegen tegen alle kosten en risico's van een juridische procedure... Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
AA op dinsdag 01 mei 2018 15:37

Thank you for this great blog - I have question and I hope you don't mind the english. A dutch reply is OK.

I bought a house 2 winters ago (its an old house). Last dec/jan there was a considerable leak in the sous-terrain. Buckets of water came through the walls and up from the ground.

I thought I was hopeless until recently I met someone who also had an interest in the home. They had made a keurings report (report 1) which brought the moisture problems to light - the agent was present during the inspection but the actual report was only sent to the interested buyer (this buyer made an offer but then retracted it after seeing the results of the report). I had received a keurings report from the agent in which these problems were not stated (a different report - to me this was sufficient research as I trusted the broker). I used the report from the agent (report 2) as a basis of my bid and the amount of my bouwdepot. The agent report was made approx. two weeks after report 1.

With the new information I received from report 2, it was clear to me that the sellers should have known about this but did not inform me and this has now caused me to take action and pursue repairs. I sent a mail to the sellers and agent explaining that I wanted this problem to be resolved, however they denied that they knew.

I have looked at my documents from the sale - in the questionnaire, the sellers had answered everything, except 3 questions regarding flooding, water leakage through the walls and problems with rising groundwater level; all problems which I experienced for the first time a few months. To me, the failure to answer these questions (left as 'svp keuze maken') represents a further failure to disclose. Furthermore, in images used to sell the home I now notice water stains in a place where I regularly see water coming up from the ground. So I find it hard to believe that the sellers were not aware of this serious problem which affects the live-ability of the home.

How can I approach this - and what do you think my chances are if legal action is needed.

Thank you so much

Thank you for this great blog - I have question and I hope you don't mind the english. A dutch reply is OK. I bought a house 2 winters ago (its an old house). Last dec/jan there was a considerable leak in the sous-terrain. Buckets of water came through the walls and up from the ground. I thought I was hopeless until recently I met someone who also had an interest in the home. They had made a keurings report (report 1) which brought the moisture problems to light - the agent was present during the inspection but the actual report was only sent to the interested buyer (this buyer made an offer but then retracted it after seeing the results of the report). I had received a keurings report from the agent in which these problems were not stated (a different report - to me this was sufficient research as I trusted the broker). I used the report from the agent (report 2) as a basis of my bid and the amount of my bouwdepot. The agent report was made approx. two weeks after report 1. With the new information I received from report 2, it was clear to me that the sellers should have known about this but did not inform me and this has now caused me to take action and pursue repairs. I sent a mail to the sellers and agent explaining that I wanted this problem to be resolved, however they denied that they knew. I have looked at my documents from the sale - in the questionnaire, the sellers had answered everything, except 3 questions regarding flooding, water leakage through the walls and problems with rising groundwater level; all problems which I experienced for the first time a few months. To me, the failure to answer these questions (left as 'svp keuze maken') represents a further failure to disclose. Furthermore, in images used to sell the home I now notice water stains in a place where I regularly see water coming up from the ground. So I find it hard to believe that the sellers were not aware of this serious problem which affects the live-ability of the home. How can I approach this - and what do you think my chances are if legal action is needed. Thank you so much
Wim de Leeuw op dinsdag 01 mei 2018 23:40

Hi AA,

I don't mind the English, but because most of our readers are Dutch I prefer to reply in Dutch ;-).

Het onderwerp 'verborgen gebreken' is complex. En dit is een uiterst complexe casus. Het onderwerp is zo complex, omdat het uiteindelijk altijd gaat om de feitelijke omstandigheden van een casus. Geen casus is honderd procent vergelijkbaar met een andere casus. En het gaat vrijwel altijd om de verplichtingen van de ene partij in relatie tot de andere partij. Er zijn talloze factoren die van invloed zijn op de uiteindelijke uitspraak van een rechter, waardoor het eindresultaat vooraf heel lastig te voorspellen is.

Omdat het twee jaar geleden is dat je de woning hebt gekocht, is het allereerst van groot belang om op korte termijn actie te ondernemen om je rechten 'veilig te stellen':
Artikel 23, boek 7 Burgerlijk Wetboek over "Bijzondere gevolgen van niet-nakoming van de verplichtingen van de verkoper"|
1.De koper kan er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Blijkt echter aan de zaak een eigenschap te ontbreken die deze volgens de verkoper bezat, of heeft de afwijking betrekking op feiten die hij kende of behoorde te kennen doch die hij niet heeft meegedeeld, dan moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden. Bij een consumentenkoop moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden, waarbij een kennisgeving binnen een termijn van twee maanden na de ontdekking tijdig is.


Het feit dat je twee jaar 'zonder problemen' in het huis woont alvorens dit 'verborgen gebrek' naar boven komt, is niet in je voordeel. De (advocaat van de) verkoper zal dat gegeven dankbaar benutten om zijn 'verdediging' mee op te bouwen. Want als het probleem zich blijkbaar zo 'zelden' openbaart, dan is het aannemelijk dat de verkopers het probleem niet hebben gekend.

Ik ben heel benieuwd naar keuringsrapport 1. Wat maakte dat deze bouwkundige een probleem ontdekte dat in de praktijk maar zo zelden tot problemen leidt? Dat is uiterst interessant. Waarom zag deze bouwkundige een probleem dat voor de verkopers geen probleem was dat de moeite waard bleek om het te melden?

Keuringsrapport 1 is om meerdere redenen interessant. Want dat rapport bracht belangrijke zaken aan het licht. De verkopend makelaar was aanwezig bij de bouwkundige inspectie. Maar daarmee is nog niet bewezen dat de bouwkundige zijn bevindingen inhoudelijk met de verkopend makelaar heeft gedeeld. De ene bouwkundige spreekt tijdens zijn inspectie hardop over alles dat hij constateert in aanwezigheid van alle partijen, de andere bouwkundige doet zijn werk zwijgend en rapporteert uiteindelijk uitsluitend aan zijn opdrachtgever, in dit geval de kandidaat-koper die daarna afhaakte. Maar dat houdt niet in dat de opgedane feitenkennis van de afgehaakte kandidaat-koper aan de verkopend makelaar, laat staan aan de verkoper, mag worden toegerekend.

Voordat jij de woning kocht, had jij keuringsrapport 1 niet ingezien maar wel keuringsrapport 2. Bij de beoordeling van een bouwkundig rapport is het altijd van belang WIE het rapport WANNEER heeft aangevraagd met WELKE vraagstelling en WIE het onderzoek heeft uitgevoerd. Je geeft aan dat je keuringsrapport 2 vertrouwde omdat je de verkopend makelaar vertrouwde. Enerzijds begrijp ik dat. Maar anderzijds geeft dat ook aan dat je een oud huis hebt gekocht en desondanks weinig tijd en energie hebt geïnvesteerd in je eigen onderzoeksplicht. Omdat je op een rapport vertrouwde dat je werd aangeleverd door een partij die door de verkoper was ingeschakeld. Van de koper van een oud huis mag best een wat meer pro-actieve en onderzoekende houding worden verwacht.

Dan de 'vragenlijst verkopers'. De verkopers hebben geen antwoord gegeven op belangrijke vragen. En ik begrijp volkomen dat je dat nu aangrijpt als aanwijzing voor het feit dat de verkopers bekend moeten zijn geweest met de problemen die jij nu ervaart. Maar de (advocaat van de) verkopers zullen je vermoedelijk direct tegenwerpen dat het je destijds vrij heeft gestaan om over die openstaande vragen nadere informatie te vragen bij de verkopers.

Beste AA, ik begrijp je frustratie. En als het financieel belang significant is, dan zou ik op zijn minst een oriënterend gesprek aangaan met een ter zake deskundig advocaat.
Maar realiseer je dat de uitkomst van die procedure onzeker is. En dat je dus een financieel risico neemt door die procedure aan te gaan.
De niet ingevulde vragen op de vragenlijst pleiten niet voor de verkopers, de foto's ook niet en het feit dat eerdere kopers na een bouwkundig onderzoek afhaakten, is ook niet in hun voordeel.
Dat het twee jaar duurde voordat de problemen aan de oppervlakte kwamen èn het feit dat jullie je onderzoeksplicht actiever hadden kunnen invullen, is niet in jullie voordeel.

Als jullie juridische actie gaan ondernemen, ben ik heel benieuwd naar de uitkomst van de procedure. Maar hou er rekening mee dat het jaren kan duren voordat een rechter tot zijn oordeel komt!

Ik ben overigens zeer bereid om in te gaan op aanvullende vragen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Hi AA, I don't mind the English, but because most of our readers are Dutch I prefer to reply in Dutch ;-). Het onderwerp 'verborgen gebreken' is complex. En dit is een uiterst complexe casus. Het onderwerp is zo complex, omdat het uiteindelijk altijd gaat om de feitelijke omstandigheden van een casus. Geen casus is honderd procent vergelijkbaar met een andere casus. En het gaat vrijwel altijd om de verplichtingen van de ene partij in relatie tot de andere partij. Er zijn talloze factoren die van invloed zijn op de uiteindelijke uitspraak van een rechter, waardoor het eindresultaat vooraf heel lastig te voorspellen is. Omdat het twee jaar geleden is dat je de woning hebt gekocht, is het allereerst van groot belang om op korte termijn actie te ondernemen om je rechten 'veilig te stellen': [i]Artikel 23, boek 7 Burgerlijk Wetboek over "Bijzondere gevolgen van niet-nakoming van de verplichtingen van de verkoper"| 1.De koper kan er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Blijkt echter aan de zaak een eigenschap te ontbreken die deze volgens de verkoper bezat, of heeft de afwijking betrekking op feiten die hij kende of behoorde te kennen doch die hij niet heeft meegedeeld, dan moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden. Bij een consumentenkoop moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden, waarbij een kennisgeving binnen een termijn van twee maanden na de ontdekking tijdig is.[/i] Het feit dat je twee jaar 'zonder problemen' in het huis woont alvorens dit 'verborgen gebrek' naar boven komt, is niet in je voordeel. De (advocaat van de) verkoper zal dat gegeven dankbaar benutten om zijn 'verdediging' mee op te bouwen. Want als het probleem zich blijkbaar zo 'zelden' openbaart, dan is het aannemelijk dat de verkopers het probleem niet hebben gekend. Ik ben heel benieuwd naar keuringsrapport 1. Wat maakte dat deze bouwkundige een probleem ontdekte dat in de praktijk maar zo zelden tot problemen leidt? Dat is uiterst interessant. Waarom zag deze bouwkundige een probleem dat voor de verkopers geen probleem was dat de moeite waard bleek om het te melden? Keuringsrapport 1 is om meerdere redenen interessant. Want dat rapport bracht belangrijke zaken aan het licht. De verkopend makelaar was aanwezig bij de bouwkundige inspectie. Maar daarmee is nog niet bewezen dat de bouwkundige zijn bevindingen inhoudelijk met de verkopend makelaar heeft gedeeld. De ene bouwkundige spreekt tijdens zijn inspectie hardop over alles dat hij constateert in aanwezigheid van alle partijen, de andere bouwkundige doet zijn werk zwijgend en rapporteert uiteindelijk uitsluitend aan zijn opdrachtgever, in dit geval de kandidaat-koper die daarna afhaakte. Maar dat houdt niet in dat de opgedane feitenkennis van de afgehaakte kandidaat-koper aan de verkopend makelaar, laat staan aan de verkoper, mag worden toegerekend. Voordat jij de woning kocht, had jij keuringsrapport 1 niet ingezien maar wel keuringsrapport 2. Bij de beoordeling van een bouwkundig rapport is het altijd van belang WIE het rapport WANNEER heeft aangevraagd met WELKE vraagstelling en WIE het onderzoek heeft uitgevoerd. Je geeft aan dat je keuringsrapport 2 vertrouwde omdat je de verkopend makelaar vertrouwde. Enerzijds begrijp ik dat. Maar anderzijds geeft dat ook aan dat je een oud huis hebt gekocht en desondanks weinig tijd en energie hebt geïnvesteerd in je eigen onderzoeksplicht. Omdat je op een rapport vertrouwde dat je werd aangeleverd door een partij die door de verkoper was ingeschakeld. Van de koper van een oud huis mag best een wat meer pro-actieve en onderzoekende houding worden verwacht. Dan de 'vragenlijst verkopers'. De verkopers hebben geen antwoord gegeven op belangrijke vragen. En ik begrijp volkomen dat je dat nu aangrijpt als aanwijzing voor het feit dat de verkopers bekend moeten zijn geweest met de problemen die jij nu ervaart. Maar de (advocaat van de) verkopers zullen je vermoedelijk direct tegenwerpen dat het je destijds vrij heeft gestaan om over die openstaande vragen nadere informatie te vragen bij de verkopers. Beste AA, ik begrijp je frustratie. En als het financieel belang significant is, dan zou ik op zijn minst een oriënterend gesprek aangaan met een ter zake deskundig advocaat. Maar realiseer je dat de uitkomst van die procedure onzeker is. En dat je dus een financieel risico neemt door die procedure aan te gaan. De niet ingevulde vragen op de vragenlijst pleiten niet voor de verkopers, de foto's ook niet en het feit dat eerdere kopers na een bouwkundig onderzoek afhaakten, is ook niet in hun voordeel. Dat het twee jaar duurde voordat de problemen aan de oppervlakte kwamen èn het feit dat jullie je onderzoeksplicht actiever hadden kunnen invullen, is niet in jullie voordeel. Als jullie juridische actie gaan ondernemen, ben ik heel benieuwd naar de uitkomst van de procedure. Maar hou er rekening mee dat het jaren kan duren voordat een rechter tot zijn oordeel komt! Ik ben overigens zeer bereid om in te gaan op aanvullende vragen! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
AA op woensdag 02 mei 2018 13:32

Beste Wim,

Thank you for the detailed response - it didn't help me sleep last night... but I very much appreciate the information and perspective.

I would like to share some more specific information which relates to the points you have made.

First, regarding the time between taking ownership and the flooding incident: I moved into the house around September 2016. At the time there was laminaat in the sous-terrain and so for several months any small water pooling coming up from the ground were not visible. After a few months, I removed the laminaat because I wanted to place new tiles instead. At this moment I did experience small water pools under the plastic between the floor and the laminaat. I thought this was the result of condensation - when I purchased the home it was clear that there was a condensation problem which I in the meantime solved by replacing widows (for ventilation) and by buying and using a dehumidifier in the sous terrain. Shortly thereafter I began placing the tiles - this is also a wet job. For months this water problem did not appear (also because it was summer). End Dec/Jan 2017/2018 is when I had the major leakage. So this was just longer than 1 year (14 months approximately). At this point I started looking into my options but I had no evidence that the sellers knew until I had report 1(!). In this report it is very clearly stated "diverse voocht vochtdoorslag/optrekkende vochtplekken; zeer vochtgevoelige situatie).

Considering high water typically happens in winter - based on my 'data' I have sampled a serious leakage 50% of the winters I have spent in this home. The scientist in me would consider that a frequent occurrence for something so serious (imagine it was an earthquake!).

So - is it still considered long between buying, leakage and reporting? And also - is am email (which has been replied to) considered enough for reporting the damage (cc to the owners and they are represented by the agent).

Whats also interesting is that when I contacted the agent/sellers to inform them, they replied that in the 7 years they lived there this did not happen - and that it wouldn't also be likely since they had placed laminaat which is sensitive to moisture. To remind me of this they sent a high resolution photo. Since the quality of the photo was so good I could see visible water stains in the place where I had found water under the laminaat (when I removed it) and it is also a place where now, a regular pool of water emerges after heavy rainfall. I suspect this was temporarily stopped with my new tile layer.

Back to report 2: I have had contact with the inspector here. He was surprised by the findings of report 1 and did not see any signs of moisture. He suspects some changes in the situation happened in the two weeks between report 1 and 2. He was also not informed of report 1 and said that knowing this might have changed his approach. Also interesting is that in all places where vochdoorslag is visible now there was furniture etc. during inspection and my viewing.

There you have it - a more complete picture of this soap opera. I am convinced that there was a deliberate attempt to hide the problem and incomplete disclosure, which if im not mistaken, over-rules the age of the home etc.

Thanks again,
Alex

Beste Wim, Thank you for the detailed response - it didn't help me sleep last night... but I very much appreciate the information and perspective. I would like to share some more specific information which relates to the points you have made. First, regarding the time between taking ownership and the flooding incident: I moved into the house around September 2016. At the time there was laminaat in the sous-terrain and so for several months any small water pooling coming up from the ground were not visible. After a few months, I removed the laminaat because I wanted to place new tiles instead. At this moment I did experience small water pools under the plastic between the floor and the laminaat. I thought this was the result of condensation - when I purchased the home it was clear that there was a condensation problem which I in the meantime solved by replacing widows (for ventilation) and by buying and using a dehumidifier in the sous terrain. Shortly thereafter I began placing the tiles - this is also a wet job. For months this water problem did not appear (also because it was summer). End Dec/Jan 2017/2018 is when I had the major leakage. So this was just longer than 1 year (14 months approximately). At this point I started looking into my options but I had no evidence that the sellers knew until I had report 1(!). In this report it is very clearly stated "diverse voocht vochtdoorslag/optrekkende vochtplekken; zeer vochtgevoelige situatie). Considering high water typically happens in winter - based on my 'data' I have sampled a serious leakage 50% of the winters I have spent in this home. The scientist in me would consider that a frequent occurrence for something so serious (imagine it was an earthquake!). So - is it still considered long between buying, leakage and reporting? And also - is am email (which has been replied to) considered enough for reporting the damage (cc to the owners and they are represented by the agent). Whats also interesting is that when I contacted the agent/sellers to inform them, they replied that in the 7 years they lived there this did not happen - and that it wouldn't also be likely since they had placed laminaat which is sensitive to moisture. To remind me of this they sent a high resolution photo. Since the quality of the photo was so good I could see visible water stains in the place where I had found water under the laminaat (when I removed it) and it is also a place where now, a regular pool of water emerges after heavy rainfall. I suspect this was temporarily stopped with my new tile layer. Back to report 2: I have had contact with the inspector here. He was surprised by the findings of report 1 and did not see any signs of moisture. He suspects some changes in the situation happened in the two weeks between report 1 and 2. He was also not informed of report 1 and said that knowing this might have changed his approach. Also interesting is that in all places where vochdoorslag is visible now there was furniture etc. during inspection and my viewing. There you have it - a more complete picture of this soap opera. I am convinced that there was a deliberate attempt to hide the problem and incomplete disclosure, which if im not mistaken, over-rules the age of the home etc. Thanks again, Alex
Wim de Leeuw op woensdag 02 mei 2018 22:11

Beste Alex,

Wat de klachttermijn betreft: de termijn begint te lopen zodra het verborgen gebrek wordt ontdekt. Of je 'binnen bekwame tijd' hebt gereageerd, hangt af van de feitelijke omstandigheden van het geval. Als je voorbereidend onderzoek verricht, dan moet dat onderzoek 'voortvarend' worden uitgevoerd. Dit onderwerp is dermate specialistisch dat ik geen uitspraken durf te doen over de vraag of je nog op tijd bent.

Uit wat je beschrijft, krijg ook ik een versterkte indruk dat de verkopers je bewust verkeerd hebben voorgelicht.

Mijn advies: stap naar een ter zake kundig advocaat en laat je goed voorlichten over de proceskansen!

Succes,
Wim de Leeuw

Beste Alex, Wat de klachttermijn betreft: de termijn begint te lopen zodra het verborgen gebrek wordt ontdekt. Of je 'binnen bekwame tijd' hebt gereageerd, hangt af van de feitelijke omstandigheden van het geval. Als je voorbereidend onderzoek verricht, dan moet dat onderzoek 'voortvarend' worden uitgevoerd. Dit onderwerp is dermate specialistisch dat ik geen uitspraken durf te doen over de vraag of je nog op tijd bent. Uit wat je beschrijft, krijg ook ik een versterkte indruk dat de verkopers je bewust verkeerd hebben voorgelicht. Mijn advies: stap naar een ter zake kundig advocaat en laat je goed voorlichten over de proceskansen! Succes, Wim de Leeuw
Chantal op maandag 14 mei 2018 14:28

Goedemiddag,
Ik heb een vraag over een mechanische ventilatie. Onlangs hebben wij het appartement van mijn overleden schoonmoeder verkocht. Bij oplevering van het appartement (in het bijzijn van de beide zoons, de makelaar en de koper) werd er een knop gevonden van een mechanische ventilatie, maar de installatie zelf was nergens in het hele appartement te vinden. De installatie/knop (als die er al is) werkt niet en volgens makelaar/koper moeten wij nu repareren. De makelaar stelt dat mijn schoonmoeder destijds heeft gezegd dat ie altijd gewerkt heeft (maar daar waren de kinderen helaas niet bij). De makelaar stelt ook dat de installatie zich achter een muur zou moeten bevinden, maar dat lijkt me erg onwaarschijnlijk, want dan zou een reparatie altijd betekenen, dat je een muur moet uitbreken.
Waar zijn wij als verkopers nu verantwoordelijk voor?
gr Chantal

Goedemiddag, Ik heb een vraag over een mechanische ventilatie. Onlangs hebben wij het appartement van mijn overleden schoonmoeder verkocht. Bij oplevering van het appartement (in het bijzijn van de beide zoons, de makelaar en de koper) werd er een knop gevonden van een mechanische ventilatie, maar de installatie zelf was nergens in het hele appartement te vinden. De installatie/knop (als die er al is) werkt niet en volgens makelaar/koper moeten wij nu repareren. De makelaar stelt dat mijn schoonmoeder destijds heeft gezegd dat ie altijd gewerkt heeft (maar daar waren de kinderen helaas niet bij). De makelaar stelt ook dat de installatie zich achter een muur zou moeten bevinden, maar dat lijkt me erg onwaarschijnlijk, want dan zou een reparatie altijd betekenen, dat je een muur moet uitbreken. Waar zijn wij als verkopers nu verantwoordelijk voor? gr Chantal
Wim de Leeuw op maandag 14 mei 2018 18:08

Dag Chantal,


Ik begrijp niet zo goed wat de positie van de makelaar is. Wat dit een verkopend makelaar, ingehuurd en betaald door jullie als erven? Of de makelaar van de koper?

In situaties zoals deze zal een professionele verkoopmakelaar er altijd voor zorgen dat er een niet-bewonersclausule in de verkoopdocumentatie en koopovereenkomst wordt opgenomen. Dat voorkomt dit soort situaties. Lees daarover het vorige deel van deze serie blogs: Verborgen gebreken (3/5) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst..

Wat mij betreft is er geen sprake van een gebrek. Strikt genomen is het niet noodzakelijk om een mechanische ventilatie uit te kunnen zetten. En als het voor de koper zo belangrijk was geweest dat die mogelijkheid er was, dan had hij dat voorafgaand aan de koop moeten aangeven.

Ik zou me dus geen grote zorgen maken!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Chantal, Ik begrijp niet zo goed wat de positie van de makelaar is. Wat dit een verkopend makelaar, ingehuurd en betaald door jullie als erven? Of de makelaar van de koper? In situaties zoals deze zal een professionele verkoopmakelaar er altijd voor zorgen dat er een niet-bewonersclausule in de verkoopdocumentatie en koopovereenkomst wordt opgenomen. Dat voorkomt dit soort situaties. Lees daarover het vorige deel van deze serie blogs: [url=https://www.deleeuw.nl/blog/woningmarkt/584-verborgen-gebreken-3-5-vastlegging-van-bijzonderheden-in-de-koopovereenkomst]Verborgen gebreken (3/5) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst.[/url]. Wat mij betreft is er geen sprake van een gebrek. Strikt genomen is het niet noodzakelijk om een mechanische ventilatie uit te kunnen zetten. En als het voor de koper zo belangrijk was geweest dat die mogelijkheid er was, dan had hij dat voorafgaand aan de koop moeten aangeven. Ik zou me dus geen grote zorgen maken! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Chantal op woensdag 16 mei 2018 12:01

Beste Wim,
dank je wel voor je antwoord! De makelaar is destijds door mijn schoonmoeder ingeschakeld als verkopend makelaar, maar gedurende het verkoopproces is zij overleden en hebben wij dus de zaak moeten afhandelen.
Ik had inmiddels van een bevriende taxateur (en de website van NVM) ook al zoiets gelezen....dat het niet kan worden gezien als een gebrek.

mvg Chantal

Beste Wim, dank je wel voor je antwoord! De makelaar is destijds door mijn schoonmoeder ingeschakeld als verkopend makelaar, maar gedurende het verkoopproces is zij overleden en hebben wij dus de zaak moeten afhandelen. Ik had inmiddels van een bevriende taxateur (en de website van NVM) ook al zoiets gelezen....dat het niet kan worden gezien als een gebrek. mvg Chantal
Wim de Leeuw op woensdag 16 mei 2018 12:30

Dag Chantal,

Als de woning nog niet verkocht was op het moment van het overlijden van je schoonmoeder, dan had de verkopend makelaar er verstandig aan gedaan om een niet-bewonersclausule in de overeenkomst op te nemen, simpelweg omdat jouw schoonmoeder haar woning veel beter kende dan jullie als gezamenlijke erven.

Mijn conclusie blijft staan, ik vind dit geen gebrek. En als ik jullie was, dan zou ik de acties vanuit de kant van de nieuwe eigenaars met vertrouwen afwachten!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Chantal, Als de woning nog niet verkocht was op het moment van het overlijden van je schoonmoeder, dan had de verkopend makelaar er verstandig aan gedaan om een niet-bewonersclausule in de overeenkomst op te nemen, simpelweg omdat jouw schoonmoeder haar woning veel beter kende dan jullie als gezamenlijke erven. Mijn conclusie blijft staan, ik vind dit geen gebrek. En als ik jullie was, dan zou ik de acties vanuit de kant van de nieuwe eigenaars met vertrouwen afwachten! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Johan op vrijdag 08 juni 2018 16:17

Recentelijk onze woning verkocht, koopovereenkomst getekend de overdracht moet nog plaatsvinden
Nu is ineens de onderbouwkoelkast kapot gegaan (hij is 17.5 jaar oud).
Een vergelijkbaar oud exemplaar terugplaatsen is geen optie omdat die niet meer te vinden is en behalve dat wie moet hem installeren?
Hoe moet dit geregeld worden tussen verkoper en koper ?

Recentelijk onze woning verkocht, koopovereenkomst getekend de overdracht moet nog plaatsvinden Nu is ineens de onderbouwkoelkast kapot gegaan (hij is 17.5 jaar oud). Een vergelijkbaar oud exemplaar terugplaatsen is geen optie omdat die niet meer te vinden is en behalve dat wie moet hem installeren? Hoe moet dit geregeld worden tussen verkoper en koper ?
Wim de Leeuw op maandag 18 juni 2018 17:58

Dag Johan,

De koper van jullie huis heeft er recht op dat het huis aan hem wordt geleverd in de staat waarin het huis zich bevond bij de koop.

Tenzij de koper bij het sluiten van de koopovereenkomst wist dat de koelkast niet meer functioneerde, heeft de koper recht op levering van het huis inclusief een in of bij de keuken passende en functionerende koelkast van een tenminste vergelijkbare kwaliteit, leeftijd en functionaliteit. De kopers hebben geen recht op een nieuwe koelkast.

Mijn advies: ga vooral in contact met de kopers en leg hen het probleem voor. Biedt hen een compensatie aan. Of biedt aan dat je bereid bent om een nieuwe koelkast in de keuken te laten plaatsen, maar in dat geval wel met een aanzienlijke bijdrage van de kopers. Jouw maximale schade kan niet hoger zijn dan de waarde van een 17,5 jaar oude koelkast.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Johan, De koper van jullie huis heeft er recht op dat het huis aan hem wordt geleverd in de staat waarin het huis zich bevond bij de koop. Tenzij de koper bij het sluiten van de koopovereenkomst wist dat de koelkast niet meer functioneerde, heeft de koper recht op levering van het huis inclusief een in of bij de keuken passende en functionerende koelkast van een tenminste vergelijkbare kwaliteit, leeftijd en functionaliteit. De kopers hebben geen recht op een nieuwe koelkast. Mijn advies: ga vooral in contact met de kopers en leg hen het probleem voor. Biedt hen een compensatie aan. Of biedt aan dat je bereid bent om een nieuwe koelkast in de keuken te laten plaatsen, maar in dat geval wel met een aanzienlijke bijdrage van de kopers. Jouw maximale schade kan niet hoger zijn dan de waarde van een 17,5 jaar oude koelkast. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Wim van Beek op maandag 18 juni 2018 12:34


Beste Wim,

De koper van ons huis stelt ons aansprakelijk voor 2 verborgen gebreken. Ons huis is mei 2017 gepasseerd en in oktober melde de koper dat er een ernstige lekkage was geweest. Hier is een expert bij gehaald en die heeft geconstateerd dat het een oude lekkage is geweest. Nu hebben wij in 2005 een dakopbouw geplaatst en is er tijdens de bouw veel water naar binnen gekomen. Na het afronden van de verbouwing hebben wij geen lekkage meer gehad. Tevens mist er een dampremmende folie die een verzakking veroorzaakt in het platte dak. De koper heeft voordat hij overging tot aankoop een bouwkundig rapport laten opstellen door Vereniging Eigen Huis. Het 2e geval is dat de koper heeft geconstateerd dat er een balk in de balklaag van de 2e verdieping niet volgens tekening is. Ook hierbij heeft hij er een expert bijgehaald, die mondeling tegen hem heeft gezegd dat er constructief dingen niet helemaal goed zijn. Wij hebben echter 12 jaar hiervan gebruikt gemaakt zonder problemen en zichtbare mankementen. Ik heb al die tijd boven de slaapkamers van mijn kinderen gelegen en zal hierbij zeker geen risico durven nemen. Wij hebben zelf met hulp van vrienden en andere bouwvakkers de opbouw gemaakt.

Graag hoor ik of ik mij hierover zorgen moet maken

Beste Wim, De koper van ons huis stelt ons aansprakelijk voor 2 verborgen gebreken. Ons huis is mei 2017 gepasseerd en in oktober melde de koper dat er een ernstige lekkage was geweest. Hier is een expert bij gehaald en die heeft geconstateerd dat het een oude lekkage is geweest. Nu hebben wij in 2005 een dakopbouw geplaatst en is er tijdens de bouw veel water naar binnen gekomen. Na het afronden van de verbouwing hebben wij geen lekkage meer gehad. Tevens mist er een dampremmende folie die een verzakking veroorzaakt in het platte dak. De koper heeft voordat hij overging tot aankoop een bouwkundig rapport laten opstellen door Vereniging Eigen Huis. Het 2e geval is dat de koper heeft geconstateerd dat er een balk in de balklaag van de 2e verdieping niet volgens tekening is. Ook hierbij heeft hij er een expert bijgehaald, die mondeling tegen hem heeft gezegd dat er constructief dingen niet helemaal goed zijn. Wij hebben echter 12 jaar hiervan gebruikt gemaakt zonder problemen en zichtbare mankementen. Ik heb al die tijd boven de slaapkamers van mijn kinderen gelegen en zal hierbij zeker geen risico durven nemen. Wij hebben zelf met hulp van vrienden en andere bouwvakkers de opbouw gemaakt. Graag hoor ik of ik mij hierover zorgen moet maken
Wim de Leeuw op maandag 18 juni 2018 17:58

Beste naamgenoot,

Ervan uitgaande dat de woning ook kort na mei 2017 in gebruik zal zijn genomen, houdt het feit dat er pas in oktober problemen naar de oppervlakte komen in dat er van een ernstig gebrek, waardoor de woning niet geschikt is om als woning te worden gebruikt, geen sprake kan zijn.

Het feit dat de kopers de woning bouwkundig hebben laten keuren en dat deze problemen ook door de bouwkundige niet zijn ontdekt, maakt het zeer aannemelijk dat er sprake is van een verborgen gebrek, waarvoor verkopers niet aansprakelijk zijn. Kopers hebben de woning immers gekocht inclusief 'zichtbare en onzichtbare gebreken'.

Wat mij betreft is er geen reden om je ergens zorgen over te maken. Er rust een zeer zware bewijslast op de kopers die zullen moeten kunnen bewijzen dat jullie het gebrek hebben gekend en het gebrek ten onrechte hebben verzwegen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste naamgenoot, Ervan uitgaande dat de woning ook kort na mei 2017 in gebruik zal zijn genomen, houdt het feit dat er pas in oktober problemen naar de oppervlakte komen in dat er van een ernstig gebrek, waardoor de woning niet geschikt is om als woning te worden gebruikt, geen sprake kan zijn. Het feit dat de kopers de woning bouwkundig hebben laten keuren en dat deze problemen ook door de bouwkundige niet zijn ontdekt, maakt het zeer aannemelijk dat er sprake is van een verborgen gebrek, waarvoor verkopers niet aansprakelijk zijn. Kopers hebben de woning immers gekocht inclusief 'zichtbare en onzichtbare gebreken'. Wat mij betreft is er geen reden om je ergens zorgen over te maken. Er rust een zeer zware bewijslast op de kopers die zullen moeten kunnen bewijzen dat jullie het gebrek hebben gekend en het gebrek ten onrechte hebben verzwegen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Mart op dinsdag 03 juli 2018 12:24

Stel ik heb 20 jaar geleden een huis verkocht en het blijkt dat er nu gebreken naar voren komen ....kan je dit dan claimen...dus na hoeveel jaar na verkoop van een woning kun je aansprakelijk gesteld worden van verborgen gebreken?

Stel ik heb 20 jaar geleden een huis verkocht en het blijkt dat er nu gebreken naar voren komen ....kan je dit dan claimen...dus na hoeveel jaar na verkoop van een woning kun je aansprakelijk gesteld worden van verborgen gebreken?
Wim de Leeuw op dinsdag 03 juli 2018 14:29

Beste Mart,

Een verborgen gebrek is niet iets dat je kunt claimen. Een verborgen gebrek is iets dat contractueel voor rekening en risico komt van de koper, die het huis immers heeft gekocht inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. Er valt pas iets te claimen als te bewijzen valt dat de verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden, als ze bewust verkeerde informatie hebben verstrekt, hebben gelogen of gebreken bewust hebben 'weggepoetst'.

Als je een verborgen gebrek ontdekt, moet dat op korte termijn worden gemeldt aan de verkoper. In zijn algemeenheid staat daar een termijn op van twee maanden.

Het is dus niet aannemelijk dat een verkoper na decennia nog wordt geconfronteerd met dit soort zaken.

Groeten, Wim de Leeuw


Beste Mart, Een verborgen gebrek is niet iets dat je kunt claimen. Een verborgen gebrek is iets dat contractueel voor rekening en risico komt van de koper, die het huis immers heeft gekocht inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. Er valt pas iets te claimen als te bewijzen valt dat de verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden, als ze bewust verkeerde informatie hebben verstrekt, hebben gelogen of gebreken bewust hebben 'weggepoetst'. Als je een verborgen gebrek ontdekt, moet dat op korte termijn worden gemeldt aan de verkoper. In zijn algemeenheid staat daar een termijn op van twee maanden. Het is dus niet aannemelijk dat een verkoper na decennia nog wordt geconfronteerd met dit soort zaken. Groeten, Wim de Leeuw
Theo op dinsdag 03 juli 2018 18:25

Verkopers opgepast. Gelijk hebben en gelijk krijgen is een groot verschil. Tref je een verkeerde rechter die alleen oog heeft voor de argumenten van de koper en die zich verschuilt achter het arrest van de Hoge Raad uit 2005 over mededelingsplicht en onderzoeksplicht, ga je gewoon voor tienduizenden het schip in.

Verkopers opgepast. Gelijk hebben en gelijk krijgen is een groot verschil. Tref je een verkeerde rechter die alleen oog heeft voor de argumenten van de koper en die zich verschuilt achter het arrest van de Hoge Raad uit 2005 over mededelingsplicht en onderzoeksplicht, ga je gewoon voor tienduizenden het schip in.
Wim de Leeuw op dinsdag 03 juli 2018 22:37

Dag Theo,

Wow, het lijkt erop alsof je een behoorlijk teleurstellende ervaring achter de rug hebt. Ik ben benieuwd naar je verhaal. Wil je dat delen?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Theo, Wow, het lijkt erop alsof je een behoorlijk teleurstellende ervaring achter de rug hebt. Ik ben benieuwd naar je verhaal. Wil je dat delen? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast op maandag 16 juli 2018 02:26

Hallo,

Wij willen graag groter wonen en daarmee ook ons huidige huis verkopen. Er zijn echter wel een paar kleine issues. Ik heb dan ook 3 vragen:

Wij hebben een half jaar geleden ongeveer lekkage geconstateerd die vanuit de badkamer vanwege achterstallig kitonderhoud kwam. Dit was te zien aan vochtplekken in de keuken (die onder de badkamer ligt). We hebben dit toen door onze verzekering laten checken maar omdat het om de kit en voegranden ging zijn we zelf verantwoordelijk voor het herstel. Wij zijn op dit moment daarom voor de verkoop onze hele badkamer aan het vernieuwen. Tegels worden vervangen, er wordt een nieuwe douche geplaatst en alles wordt daarmee ook opnieuw gevoegd en gekit. Ook hebben wij het keukenplafond helemaal opnieuw gewit. Er is nog een lijntje te zien waar de lekkage is geweest.

Moeten wij dit nu opnieuw laten controleren en vastleggen om te bewijzen dat wij er alles aan hebben gedaan dit gebrek op te lossen?

Ook hebben wij een probleem met overlast van de buren. Zij zijn erg luidruchtig, zitten in de voortuin en hebben regelmatig hard gelach, mensen over de vloer in de voortuin en de muziek in de voortuin aan.
(het huis naast ons is een koophuis maar elke kamer wordt onderverhuurd Aan 2 of meer personen (+kindje) waardoor alleen de keuken en de voortuin algemene ruimtes zijn). Meerdere mensen in de straat hebben er last van. Er is zelfs tegenwoordig een groepschat in de straat waarbij iedereen de politie gaat bellen als er 1 iemand belt. Deze mensen wonen er echter niet direct naast zoals ik. Maar ik lijk er ook minder last van de hebben als de rest van de buren vanwege mijn wisseldienst-rooster. Ik heb zelf het afgelopen jaar maar 3 keer de politie hoeven bellen voor overlast (dus sinds juli 2017) maar irriteer me vaak wel als ik niet kan studeren of de tv minder goed hoor. We hebben geprobeert te praten maar dat gaat niet helemaal zoals het hoort. Al ben ik wel voornemens dit nog een keer te proberen. De wijkagent weet van het hele verhaal en die probeert ook te helpen.

In hoeverre kan dit als een verborgen gebrek worden gezien? Heb ik iets van rechten als het om dit probleem gaat? Ik weet ook niet of het legaal is dat het huis naast mij wordt onderverhuurd, kan ik daar achter komen als last resort? Ik wil natuurlijk niemand kwaad doen of uit huis laten plaatsen (ik neem aan dat je daar ook niet voor je plezier op een klein kamertje gaat wonen met een kind) maar ik wil wel gewoon mijn huis kunnen verkopen. Wat kan ik doen? En hoe moet ik dit anders melden bij de verkoop? In de advertentie laten zetten? Of is aan de makelaar melden genoeg.

Dan de 3e en laatste vraag: de schutting valt aan de kant van de huurburen bijna uit elkaar. Kan ik die schutting laten staan bij de verkoop van mijn huis of is het beter om die te vervangen? Kan ik anders via de huurders vragen om een telefoonnummer van de huisbaas en die verplicht stellen voor het plaatsen van een schutting voordat ik mijn huis verkoop? Mijn aanname is dat de huurders zelf niet mee kunnen betalen aan een schutting, gezien hun woonsituatie.

Ik hoop dat je kan helpen!

Groetjes E.

Hallo, Wij willen graag groter wonen en daarmee ook ons huidige huis verkopen. Er zijn echter wel een paar kleine issues. Ik heb dan ook 3 vragen: Wij hebben een half jaar geleden ongeveer lekkage geconstateerd die vanuit de badkamer vanwege achterstallig kitonderhoud kwam. Dit was te zien aan vochtplekken in de keuken (die onder de badkamer ligt). We hebben dit toen door onze verzekering laten checken maar omdat het om de kit en voegranden ging zijn we zelf verantwoordelijk voor het herstel. Wij zijn op dit moment daarom voor de verkoop onze hele badkamer aan het vernieuwen. Tegels worden vervangen, er wordt een nieuwe douche geplaatst en alles wordt daarmee ook opnieuw gevoegd en gekit. Ook hebben wij het keukenplafond helemaal opnieuw gewit. Er is nog een lijntje te zien waar de lekkage is geweest. Moeten wij dit nu opnieuw laten controleren en vastleggen om te bewijzen dat wij er alles aan hebben gedaan dit gebrek op te lossen? Ook hebben wij een probleem met overlast van de buren. Zij zijn erg luidruchtig, zitten in de voortuin en hebben regelmatig hard gelach, mensen over de vloer in de voortuin en de muziek in de voortuin aan. (het huis naast ons is een koophuis maar elke kamer wordt onderverhuurd Aan 2 of meer personen (+kindje) waardoor alleen de keuken en de voortuin algemene ruimtes zijn). Meerdere mensen in de straat hebben er last van. Er is zelfs tegenwoordig een groepschat in de straat waarbij iedereen de politie gaat bellen als er 1 iemand belt. Deze mensen wonen er echter niet direct naast zoals ik. Maar ik lijk er ook minder last van de hebben als de rest van de buren vanwege mijn wisseldienst-rooster. Ik heb zelf het afgelopen jaar maar 3 keer de politie hoeven bellen voor overlast (dus sinds juli 2017) maar irriteer me vaak wel als ik niet kan studeren of de tv minder goed hoor. We hebben geprobeert te praten maar dat gaat niet helemaal zoals het hoort. Al ben ik wel voornemens dit nog een keer te proberen. De wijkagent weet van het hele verhaal en die probeert ook te helpen. In hoeverre kan dit als een verborgen gebrek worden gezien? Heb ik iets van rechten als het om dit probleem gaat? Ik weet ook niet of het legaal is dat het huis naast mij wordt onderverhuurd, kan ik daar achter komen als last resort? Ik wil natuurlijk niemand kwaad doen of uit huis laten plaatsen (ik neem aan dat je daar ook niet voor je plezier op een klein kamertje gaat wonen met een kind) maar ik wil wel gewoon mijn huis kunnen verkopen. Wat kan ik doen? En hoe moet ik dit anders melden bij de verkoop? In de advertentie laten zetten? Of is aan de makelaar melden genoeg. Dan de 3e en laatste vraag: de schutting valt aan de kant van de huurburen bijna uit elkaar. Kan ik die schutting laten staan bij de verkoop van mijn huis of is het beter om die te vervangen? Kan ik anders via de huurders vragen om een telefoonnummer van de huisbaas en die verplicht stellen voor het plaatsen van een schutting voordat ik mijn huis verkoop? Mijn aanname is dat de huurders zelf niet mee kunnen betalen aan een schutting, gezien hun woonsituatie. Ik hoop dat je kan helpen! Groetjes E.
Wim de Leeuw op maandag 16 juli 2018 11:29

Beste E.,

Als alle huizenverkopers-in-spé zich zo goed zouden voorbereiden, dan zouden er heel wat minder problemen met verborgen gebreken bestaan.

Laat ik je vragen allereerst in een breder perspectief plaatsen. Allereerst: bestaande woningen worden in Nederland verkocht zonder garantie. Met andere woorden: de verkoper van een huis geeft geen garantie op de kwaliteit van het huis. De koper koopt het huis met alle bijbehorende rechten en gebreken, zowel de zichtbare als de onzichtbare gebreken. Gebreken aan een woning zijn, als uitgangspunt, het probleem van de koper.

Van de verkoper wordt verwacht dat hij de koper eerlijk informeert over gebreken die hem bekend zijn. De verkoper moet daar een actieve rol in vervullen. En bij het vervullen van die mededelingsplicht speelt de 'vragenlijst verkoop' die NVM-makelaars hanteren, een belangrijke rol. Aan de andere kant wordt ook van de koper een actieve rol verwacht bij diens onderzoeksplicht.

Terug naar jouw concrete vragen.

Wat de lekkage aan de badkamer betreft, dit onderwerp wordt behandeld in de vragenlijst. Ten aanzien van vloeren, plafonds en wanden wordt van de verkoper een antwoord verwacht op de vraag: "Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden? nee/ja Zo ja, waar?". Op die plek kan je uitleggen dat het probleem inmiddels op een meer dan voortvarende manier is opgelost door het vervangen van de tegels, de douche en de kitvoegen.

Dan de overlast van de buren. Dat is best een lastige. Dit onderwerp heeft een plaats in de vragenlijst: "Is er over het pand een geschil/procedures gaande, al dan niet bij de rechter, huurcommissie of een andere instantie? nee/ja (Bijvoorbeeld onteigening/kwesties met buren.) Zo ja, welke is/zijn dat?". Maar zelfs als je de term 'geschil' niet van toepassing zou vinden op jullie concrete situatie, dan denk ik dat dit een onderwerp is waarover je verkopers moet informeren, bijvoorbeeld bij de 'slotvraag' op het vragenformulier: "Nadere informatie (overige zaken die de koper naar uw mening moet weten):...". Ik denk dat je kopers hierover moet informeren, omdat de situatie best ernstig is. De kopers van je huis komen er vroeg of laat toch achter en zullen zich bedrogen voelen als deze informatie is achtergehouden.

Wat je zou kunnen doen, is maximale druk uitoefenen op de eigenaar / verhuurder van de woning naast jullie. Doe dat vooral in gezamenlijkheid met de buren. Er is een aantal dingen die je kunt doen.
Je zou bij de gemeente kunnen nagaan of kamerverhuur wel is toegestaan. Kamerverhuur mag in Nederland, tenzij er in het dorp of de stad waarin je woont, afwijkende regels zijn gesteld. In heel veel studentensteden bestaan regels voor 'verkamering'.
Het kan verstandig zijn om te onderzoeken welke regels er in het bestemmingsplan zijn opgenomen. Soms is de bestemming 'wonen' door een gemeente nader gedefinieerd, bijvoorbeeld door de bepaling dat woningen slechts voor de huisvesting van één huishouden mogen worden gebruikt. Maar zelfs als dat niet het geval is, dan zal de gemeente zich druk maken over serieuze vormen van overbewoning zodra de veiligheid en openbare orde in het geding is.
Je zou bij het kadaster kunnen informeren of er een hypotheek op de woning zit. In de regels van normale hypotheken is de bepaling opgenomen dat verhuur - zonder toestemming van de bank - niet is toegestaan.

Dan de schutting. Vermoedelijk is die schutting mandelig, dus gezamenlijk eigendom. Dit probleem zal je dus in samenwerking met de eigenaar van het pand van de buren moeten oplossen.

Kortom, probeer problemen of gebreken op te lossen voordat je met de verkoop begint. En wees glashelder naar je verkoopmakelaar over deze thema's. En laat daarna het informeren van de koper aan je makelaar over. Mocht jullie makelaar verzuimen om de koper te informeren over zaken waar jullie je makelaar wel over hebben geïnformeerd, dan heeft hij een probleem en niet jullie!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste E., Als alle huizenverkopers-in-spé zich zo goed zouden voorbereiden, dan zouden er heel wat minder problemen met verborgen gebreken bestaan. Laat ik je vragen allereerst in een breder perspectief plaatsen. Allereerst: bestaande woningen worden in Nederland verkocht zonder garantie. Met andere woorden: de verkoper van een huis geeft [b]geen garantie[/b] op de kwaliteit van het huis. De koper koopt het huis met alle bijbehorende rechten en gebreken, zowel de zichtbare als de onzichtbare gebreken. Gebreken aan een woning zijn, als uitgangspunt, het probleem van de koper. Van de verkoper wordt verwacht dat hij de koper eerlijk informeert over gebreken die hem bekend zijn. De verkoper moet daar een actieve rol in vervullen. En bij het vervullen van die [i]mededelingsplicht[/i] speelt de 'vragenlijst verkoop' die NVM-makelaars hanteren, een belangrijke rol. Aan de andere kant wordt ook van de koper een actieve rol verwacht bij diens [i]onderzoeksplicht[/i]. Terug naar jouw concrete vragen. Wat de [u]lekkage aan de badkamer[/u] betreft, dit onderwerp wordt behandeld in de vragenlijst. Ten aanzien van vloeren, plafonds en wanden wordt van de verkoper een antwoord verwacht op de vraag: "[i]Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden? nee/ja Zo ja, waar?[/i]". Op die plek kan je uitleggen dat het probleem inmiddels op een meer dan voortvarende manier is opgelost door het vervangen van de tegels, de douche en de kitvoegen. Dan de [u]overlast van de buren[/u]. Dat is best een lastige. Dit onderwerp heeft een plaats in de vragenlijst: "[i]Is er over het pand een geschil/procedures gaande, al dan niet bij de rechter, huurcommissie of een andere instantie? nee/ja (Bijvoorbeeld onteigening/kwesties met buren.) Zo ja, welke is/zijn dat?[/i]". Maar zelfs als je de term 'geschil' niet van toepassing zou vinden op jullie concrete situatie, dan denk ik dat dit een onderwerp is waarover je verkopers moet informeren, bijvoorbeeld bij de 'slotvraag' op het vragenformulier: "[i]Nadere informatie (overige zaken die de koper naar uw mening moet weten):..[/i].". Ik denk dat je kopers hierover moet informeren, omdat de situatie best ernstig is. De kopers van je huis komen er vroeg of laat toch achter en zullen zich bedrogen voelen als deze informatie is achtergehouden. Wat je zou kunnen doen, is maximale druk uitoefenen op de eigenaar / verhuurder van de woning naast jullie. Doe dat vooral in gezamenlijkheid met de buren. Er is een aantal dingen die je kunt doen. Je zou bij de gemeente kunnen nagaan of kamerverhuur wel is toegestaan. Kamerverhuur mag in Nederland, tenzij er in het dorp of de stad waarin je woont, afwijkende regels zijn gesteld. In heel veel studentensteden bestaan regels voor 'verkamering'. Het kan verstandig zijn om te onderzoeken welke regels er in het bestemmingsplan zijn opgenomen. Soms is de bestemming 'wonen' door een gemeente nader gedefinieerd, bijvoorbeeld door de bepaling dat woningen slechts voor de huisvesting van één huishouden mogen worden gebruikt. Maar zelfs als dat niet het geval is, dan zal de gemeente zich druk maken over serieuze vormen van overbewoning zodra de veiligheid en openbare orde in het geding is. Je zou bij het kadaster kunnen informeren of er een hypotheek op de woning zit. In de regels van normale hypotheken is de bepaling opgenomen dat verhuur - zonder toestemming van de bank - niet is toegestaan. Dan de schutting. Vermoedelijk is die schutting mandelig, dus gezamenlijk eigendom. Dit probleem zal je dus in samenwerking met de eigenaar van het pand van de buren moeten oplossen. Kortom, probeer problemen of gebreken op te lossen voordat je met de verkoop begint. En wees glashelder naar je verkoopmakelaar over deze thema's. En laat daarna het informeren van de koper aan je makelaar over. Mocht jullie makelaar verzuimen om de koper te informeren over zaken waar jullie je makelaar wel over hebben geïnformeerd, dan heeft hij een probleem en niet jullie! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Retno Christiaans op maandag 16 juli 2018 20:56

Ons huis is onlangs verkocht. De kopers stellen ons aansprakelijk voor deze punten : 1) vochtige vloer in de vrijstaande berging. Er lagen zeil+tapijt op de vloer (deels los door beschadigingen en slijtage ). Ze hebben het eruit gehaald en ontdekten dat de vloer vochtig is. Kopers waren 3x bij ons geweest. 1ste keer voor koopovereenkomst. Beweeerden nu dat ze alleen maar van buitenaf hebben bekeken omdat de berging zo vol wat niet klopt. 2e keer op de dag na tekenen van koopovereenkomst samen met ons in de berging geweest en erop aangewezen dat het deels los ligt en 3e keer in de berging geweest met hen en de man van vloer bedrijf. Geen bouwkundige keuring laten doen. 2) stank uit doucheputje. Dit ervaarden we als de douche een tijdje niet gebruikt is bv tijdens vakantie of als het filter er verkeerd om zit. Ze hebben onderzoek laten doen en het filter en het kapje zijn vervangen. Ze willen de kosten bij ons verhalen. 3)afwezigheid glasvezel terwijl op de advertentie wel staat. De makelaar heeft waarschijnlijk verkeerd vakje aangevinkt maar advertentie heeft disclaimer. Ze hebben nooit aan ons gevraagd over glasvezelaansluiting in het pand 4) gaskookpitten deden het niet. Ze hebben altijd gewerkt. Er zit nog garantie maar ze willen de voorrijkosten bij ons vorderen. Het inspectieformulier waarop staat dat oa apparatuur in de keuken functioneert hebben ze getekend en accoord bevonden. Zijn we aansprakelijk voor al deze zogenaamde gebreken of deels? Zo ja, voor welke punten?

Ons huis is onlangs verkocht. De kopers stellen ons aansprakelijk voor deze punten : 1) vochtige vloer in de vrijstaande berging. Er lagen zeil+tapijt op de vloer (deels los door beschadigingen en slijtage ). Ze hebben het eruit gehaald en ontdekten dat de vloer vochtig is. Kopers waren 3x bij ons geweest. 1ste keer voor koopovereenkomst. Beweeerden nu dat ze alleen maar van buitenaf hebben bekeken omdat de berging zo vol wat niet klopt. 2e keer op de dag na tekenen van koopovereenkomst samen met ons in de berging geweest en erop aangewezen dat het deels los ligt en 3e keer in de berging geweest met hen en de man van vloer bedrijf. Geen bouwkundige keuring laten doen. 2) stank uit doucheputje. Dit ervaarden we als de douche een tijdje niet gebruikt is bv tijdens vakantie of als het filter er verkeerd om zit. Ze hebben onderzoek laten doen en het filter en het kapje zijn vervangen. Ze willen de kosten bij ons verhalen. 3)afwezigheid glasvezel terwijl op de advertentie wel staat. De makelaar heeft waarschijnlijk verkeerd vakje aangevinkt maar advertentie heeft disclaimer. Ze hebben nooit aan ons gevraagd over glasvezelaansluiting in het pand 4) gaskookpitten deden het niet. Ze hebben altijd gewerkt. Er zit nog garantie maar ze willen de voorrijkosten bij ons vorderen. Het inspectieformulier waarop staat dat oa apparatuur in de keuken functioneert hebben ze getekend en accoord bevonden. Zijn we aansprakelijk voor al deze zogenaamde gebreken of deels? Zo ja, voor welke punten?
Wim de Leeuw op maandag 16 juli 2018 22:19

Beste Retno,

Het lijkt me dat de kopers geen heel sterke zaak hebben.

Wat vindt jullie verkopend makelaar ervan? Want die hebben jullie toch niet voor niets ingehuurd?

Ben benieuwd!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Retno, Het lijkt me dat de kopers geen heel sterke zaak hebben. Wat vindt jullie verkopend makelaar ervan? Want die hebben jullie toch niet voor niets ingehuurd? Ben benieuwd! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Retno Christiaans op dinsdag 17 juli 2018 19:25

Beste Wim,
Bedankt voor de snelle reactie. Onze makelaar vindt ook dat ze geen sterke zaak hebben. We wisten niet over het vochtprobleem onder het zeil+vloerbedekking. Het lag deels los.En ze hebben hun onderzoeksplicht niet gedaan. En andere zaken staan het normale gebruik van het huis niet in de weg. Ze hebben hun rechtsbijstandverzekering ingeschakeld. We hebben helaas geen rechtsbijstandverzekering. Toch schrikken als je zo'n brief krijgt. Slapeloze nachten...we waren geneigd om hun vereiste bedrag te betalen omdat we rust willen hebben. Maar we voelen ons geintimideerd en onrechtmatig behandeld. Dus heen en weer brieven versturen om te verweren. Een geruststellende gedachte om te horen dat ze geen sterke zaak hebben.

Beste Wim, Bedankt voor de snelle reactie. Onze makelaar vindt ook dat ze geen sterke zaak hebben. We wisten niet over het vochtprobleem onder het zeil+vloerbedekking. Het lag deels los.En ze hebben hun onderzoeksplicht niet gedaan. En andere zaken staan het normale gebruik van het huis niet in de weg. Ze hebben hun rechtsbijstandverzekering ingeschakeld. We hebben helaas geen rechtsbijstandverzekering. Toch schrikken als je zo'n brief krijgt. Slapeloze nachten...we waren geneigd om hun vereiste bedrag te betalen omdat we rust willen hebben. Maar we voelen ons geintimideerd en onrechtmatig behandeld. Dus heen en weer brieven versturen om te verweren. Een geruststellende gedachte om te horen dat ze geen sterke zaak hebben.
Wim de Leeuw op donderdag 19 juli 2018 00:07

Beste Retno,

Wees niet te snel gerust. De rechtspraak over dit onderwerp is heel 'feitelijk'. Het is lastig om een lijn te ontdekken in die rechtspraak, omdat elke uitspraak weer gaat over een volstrekt unieke situatie. En ook rechters zijn mensen.

Koper worden in de huidige marktsituatie soms enorm onder druk gezet om een koopbeslissing te nemen en min of meer geforceerd om de hoofdprijs te betalen. Elke in 2013 nog onmogelijk te verkopen boomhut brengt in 2018 bij-wijze-van-spreken een vermogen op. Ik begrijp best dat kopers ervan balen als uiteindelijk het huis niet aan de verwachtingen voldoet en ik begrijp ook nog dat kopers weinig begrip hebben voor de situatie van verkopers, die in hun ogen ongetwijfeld als zakkenvullers worden beschouwd.

Kortom, ik denk nog steeds niet dat jullie kopers een sterke zaak hebben. Maar als de kopers juridische hulp inschakelen, dan is het wellicht verstandig als jullie hetzelfde doen! Om de simpele reden dat het niet verstandig is om als niet-jurist de strijd aan te willen gaan met juristen. Hoe onredelijk die zaak ook lijkt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw




Beste Retno, Wees niet te snel gerust. De rechtspraak over dit onderwerp is heel 'feitelijk'. Het is lastig om een lijn te ontdekken in die rechtspraak, omdat elke uitspraak weer gaat over een volstrekt unieke situatie. En ook rechters zijn mensen. Koper worden in de huidige marktsituatie soms enorm onder druk gezet om een koopbeslissing te nemen en min of meer geforceerd om de hoofdprijs te betalen. Elke in 2013 nog onmogelijk te verkopen boomhut brengt in 2018 bij-wijze-van-spreken een vermogen op. Ik begrijp best dat kopers ervan balen als uiteindelijk het huis niet aan de verwachtingen voldoet en ik begrijp ook nog dat kopers weinig begrip hebben voor de situatie van verkopers, die in hun ogen ongetwijfeld als zakkenvullers worden beschouwd. Kortom, ik denk nog steeds niet dat jullie kopers een sterke zaak hebben. Maar als de kopers juridische hulp inschakelen, dan is het wellicht verstandig als jullie hetzelfde doen! Om de simpele reden dat het niet verstandig is om als niet-jurist de strijd aan te willen gaan met juristen. Hoe onredelijk die zaak ook lijkt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Retno Christiaans op donderdag 19 juli 2018 19:45

Beste Wim,
Tja zo gerustgesteld was ik ook niet, kan pas weer slapen als deze zaak klaar is. We zijn geholpen door een kennis en haar man (ze zijn jurist geweest, alleen maar niet gespecialiseerd in onroerende zaak) met het schrijven van de brieven en ook met hulp van onze makelaar. We kunnen ons niet veroorloven om een advocaat in de arm te nemen. Nu bezig met na te gaan of onze huidige rechtsbijstandverzekering iets voor ons kan betekenen.
Met vriendelijke groet,
Retno

Beste Wim, Tja zo gerustgesteld was ik ook niet, kan pas weer slapen als deze zaak klaar is. We zijn geholpen door een kennis en haar man (ze zijn jurist geweest, alleen maar niet gespecialiseerd in onroerende zaak) met het schrijven van de brieven en ook met hulp van onze makelaar. We kunnen ons niet veroorloven om een advocaat in de arm te nemen. Nu bezig met na te gaan of onze huidige rechtsbijstandverzekering iets voor ons kan betekenen. Met vriendelijke groet, Retno
Wim de Leeuw op vrijdag 20 juli 2018 00:10

Beste Retno,

Veel sterkte met deze zaak.

Wim de Leeuw

Beste Retno, Veel sterkte met deze zaak. Wim de Leeuw
Harry op vrijdag 20 juli 2018 15:18

Beste Retno,
Als je de verkeerde rechter treft, net als ik, ga je gewoon de boot in, net als ik. Ook ik had een ijzersterke zaak en een advocaat en verklaringen van makelaar enz. Ook slapeloze nachten enz. Schikken zou ik zeggen.
Groet
Harry

Beste Retno, Als je de verkeerde rechter treft, net als ik, ga je gewoon de boot in, net als ik. Ook ik had een ijzersterke zaak en een advocaat en verklaringen van makelaar enz. Ook slapeloze nachten enz. Schikken zou ik zeggen. Groet Harry
Harry op dinsdag 17 juli 2018 07:25

Verkopers, let op. Als je de pech hebt in een zaak verwikkeld te raken en een waardeloze rechter met onvoldoende kennis van zaken en niet ingelezen treft, die met een tunnelvisie naar de kwestie kijkt, die verklaringen van o.a. jouw makelaar terzijde schuift, die de op drijfzand gebaseerde bewijsvoering van de koper accepteert, ga je gewoon de boot in. Het Nederlandse rechtssysteem is niet gebaseerd op de toepassing van vastliggende regels, maar op de nukken en grillen van een rechter. Ik ben ervaringsdeskundige in een volgens iedereen, behalve idd de rechter, ijzersterke zaak.

Verkopers, let op. Als je de pech hebt in een zaak verwikkeld te raken en een waardeloze rechter met onvoldoende kennis van zaken en niet ingelezen treft, die met een tunnelvisie naar de kwestie kijkt, die verklaringen van o.a. jouw makelaar terzijde schuift, die de op drijfzand gebaseerde bewijsvoering van de koper accepteert, ga je gewoon de boot in. Het Nederlandse rechtssysteem is niet gebaseerd op de toepassing van vastliggende regels, maar op de nukken en grillen van een rechter. Ik ben ervaringsdeskundige in een volgens iedereen, behalve idd de rechter, ijzersterke zaak.
Wim de Leeuw op dinsdag 17 juli 2018 09:44

Beste Harry,

Ik herken een aantal van je frustraties over de rechtspraak in Nederland. Zelf ben ik in de privésfeer betrokken bij een kwestie die inhoudelijk doodsimpel is. En toch doet de rechter al een jaar niets anders dan de zaak steeds weer een maand voor zich uit schuiven zonder een beslissing te nemen. Ik heb ooit een fantastische 'time-management'-training gedaan bij CiEP. En één van de principes van CiEP is dat je elk dossier, elk mailtje en elke brief die je aanraakt, ook afwerkt en niet teruglegt op het stapeltje. Dat voorkomt dat je de halve dag bezig bent om selecties te maken uit een toenemende stapel werk. Ik denk dat de Nederlandse rechtspraak veel baat zou hebben bij CiEP, maar dat terzijde ;-)

Een van de complicerende factoren van het onderwerp 'verborgen gebreken' is dat het onderwerp zeer 'feitelijk' is. Dat maakt dat het simpelweg toepassen van 'vastliggende regels' niet eenvoudig. Het gaat niet uitsluitend om de onderzoeksplicht van de koper en niet uitsluitend over de mededelingsplicht van de verkoper, maar over de balans tussen die twee. Nergens in het wetboek staat dat bijvoorbeeld het beroep van de verkoper of de koper een rol speelt in de procedure, maar ik garandeer je dat als een koper of verkoper zelf bouwkundige of jurist is, de hele casus kan kantelen.

Ik hoop dat het belang van jouw zaak zodanig is dat er hoger beroep mogelijk is. Want bij een Gerechtshof is me al vaker opgevallen dat er een iets ander kaliber rechters zit, wat zakelijker, meer gericht op de juridische inhoud en minder op het getetter van partijen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw




Beste Harry, Ik herken een aantal van je frustraties over de rechtspraak in Nederland. Zelf ben ik in de privésfeer betrokken bij een kwestie die inhoudelijk doodsimpel is. En toch doet de rechter al een jaar niets anders dan de zaak steeds weer een maand voor zich uit schuiven zonder een beslissing te nemen. Ik heb ooit een fantastische 'time-management'-training gedaan bij CiEP. En één van de principes van CiEP is dat je elk dossier, elk mailtje en elke brief die je aanraakt, ook afwerkt en niet teruglegt op het stapeltje. Dat voorkomt dat je de halve dag bezig bent om selecties te maken uit een toenemende stapel werk. Ik denk dat de Nederlandse rechtspraak veel baat zou hebben bij CiEP, maar dat terzijde ;-) Een van de complicerende factoren van het onderwerp 'verborgen gebreken' is dat het onderwerp zeer 'feitelijk' is. Dat maakt dat het simpelweg toepassen van 'vastliggende regels' niet eenvoudig. Het gaat niet uitsluitend om de onderzoeksplicht van de koper en niet uitsluitend over de mededelingsplicht van de verkoper, maar over de balans tussen die twee. Nergens in het wetboek staat dat bijvoorbeeld het beroep van de verkoper of de koper een rol speelt in de procedure, maar ik garandeer je dat als een koper of verkoper zelf bouwkundige of jurist is, de hele casus kan kantelen. Ik hoop dat het belang van jouw zaak zodanig is dat er hoger beroep mogelijk is. Want bij een Gerechtshof is me al vaker opgevallen dat er een iets ander kaliber rechters zit, wat zakelijker, meer gericht op de juridische inhoud en minder op het getetter van partijen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Harry op dinsdag 17 juli 2018 10:48

Beste Wim,
Hartelijk dank voor je reactie. Ik hoop dat je prive zaak goed gaat verlopen. In haar tussenvonnis (ook nog rechter in opleiding, 32 jaar, waarschijnlijk eerste zaak, waar het gaat om bijna vijf ton) hintte de rechter op ontbinding van het koopcontract, uitvoerbaar bij voorraad. Dat was voor ons onbespreekbaar, dus we hebben afgekocht voor maar liefst 45.000 euro. Kopers waren duidelijk uit op geld. Koper is jurist. Advocaat koper kon het goed vinden met de rechter. Daarom geen hoger beroep. Zouden we zo weer twee tot drie jaar in de zorgen zitten, met of zonder CiEP. We zijn nu, weliswaar tegen een hoge prijs, af van alle ellende.

Beste Wim, Hartelijk dank voor je reactie. Ik hoop dat je prive zaak goed gaat verlopen. In haar tussenvonnis (ook nog rechter in opleiding, 32 jaar, waarschijnlijk eerste zaak, waar het gaat om bijna vijf ton) hintte de rechter op ontbinding van het koopcontract, uitvoerbaar bij voorraad. Dat was voor ons onbespreekbaar, dus we hebben afgekocht voor maar liefst 45.000 euro. Kopers waren duidelijk uit op geld. Koper is jurist. Advocaat koper kon het goed vinden met de rechter. Daarom geen hoger beroep. Zouden we zo weer twee tot drie jaar in de zorgen zitten, met of zonder CiEP. We zijn nu, weliswaar tegen een hoge prijs, af van alle ellende.
Patrick op vrijdag 20 juli 2018 22:06

Beste,

In 2010 een jaren 70 huis gekocht waar wij (1e koper) een nieuw dak op hebben laten leggen door een dakdekkers bedrijf (op advies van een bouwtechnisch rapport). Dit bedrijf geeft 10 jaar schriftelijke garantie op een dak (rekening is volgens ons aan 2e koper gegeven tijdens overdracht, hij zegt van niet, we hebben zelf helaas geen kopie meer van de rekening).

In 2014 hebben we dus dit huis weer verkocht.
De koper (2e koper) heeft in 2017 het huis weer door verkocht (3e koper).

De 3e koper heeft nu de 2e koper aansprakelijk gesteld voor een verborgen gebrek aan het dak (dakplaten "knallen" waardoor er schade ontstaat aan de constructie beweerd men, zijmuur wordt naar buiten gedrukt).

Nu wil de 2e koper als er schade wordt toegewezen de schade weer verhalen op ons (1e koper).

Hoe sterk staat de 2e koper t.o.v. ons (1e koper) met het verhalen van eventuele toegekende of uit onderhandelde schade?

Ik hoop dat u snapt wat ik hier vraag.

Alvast bedankt.

Beste, In 2010 een jaren 70 huis gekocht waar wij (1e koper) een nieuw dak op hebben laten leggen door een dakdekkers bedrijf (op advies van een bouwtechnisch rapport). Dit bedrijf geeft 10 jaar schriftelijke garantie op een dak (rekening is volgens ons aan 2e koper gegeven tijdens overdracht, hij zegt van niet, we hebben zelf helaas geen kopie meer van de rekening). In 2014 hebben we dus dit huis weer verkocht. De koper (2e koper) heeft in 2017 het huis weer door verkocht (3e koper). De 3e koper heeft nu de 2e koper aansprakelijk gesteld voor een verborgen gebrek aan het dak (dakplaten "knallen" waardoor er schade ontstaat aan de constructie beweerd men, zijmuur wordt naar buiten gedrukt). Nu wil de 2e koper als er schade wordt toegewezen de schade weer verhalen op ons (1e koper). Hoe sterk staat de 2e koper t.o.v. ons (1e koper) met het verhalen van eventuele toegekende of uit onderhandelde schade? Ik hoop dat u snapt wat ik hier vraag. Alvast bedankt.
Wim de Leeuw op zaterdag 21 juli 2018 00:59

Beste Patrick,

Ik hoop ook dat ik snap wat je vraagt, Patrick.

Eigenaar 1 bouwt in 1970 een huis dat jullie kopen als Eigenaar 2 in 2010.
Jullie hebben een nieuw dak op het huis gelegd en het huis verkocht aan Eigenaar 3.
Eigenaar 3 heeft het huis verkocht aan Eigenaar 4, eigenaar 4 stelt nu Eigenaar 3 aansprakelijk voor een 'verborgen gebrek'.
En jullie vragen je af of die claim in de richting van Eigenaar 3 bij jullie terecht gaat komen.

Is dat je vraag? Zo ja, dan hieronder het antwoord.

Als wat je schrijft, waar is dan gaat die claim werkelijk helemaal nergens over.
Jullie hebben een woning gekocht en, op advies van een bouwkundige, het dak vervangen door een bedrijf dat op dat dak 10 jaar garantie gaf.
Tenzij jullie wisten dat die dakdekker de boel had verziekt en dat niet hebben gemeld aan jullie kopers, valt jullie niets te verwijten.
Dus valt ook volgende eigenaars niets te verwijten.

Ik denk dat Eigenaar 3, door jullie 2e koper genoemd, reageert vanuit door onkunde ingegeven paniek omdat hij, zonder dat daar enige aanleiding voor is, aansprakelijk wordt gesteld.

Ik hoop dat het de bewoording is van Eigenaar 3 dat hij Eigenaar 2 'aansprakelijk gaat stellen voor een verborgen gebrek'. Want dat zou betekenen dat hij werkelijk NIETS van deze problematiek begrijpt en ook maar wat roept. In alle normale verkoopovereenkomsten voor onroerende zaken staat namelijk het volgende regeltje:

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

De koper van een huis koopt een huis dus INCLUSIEF ONZICHTBARE GEBREKEN. Onzichtbare gebreken zijn het probleem van de koper, niet van de koper. Dat houdt ook in dat je een verkoper niet aansprakelijk kunt stellen voor een verborgen gebrek. Want het feit dat het een verborgen gebrek is, houdt in dat de verkoper het gebrek niet kende en hij ook niet geacht kon worden het gebrek wèl te kennen (pfff, wat een zin).

Er is één ding dat ik niet begrijp. Jullie hebben als Eigenaar 2 na 2010 een reparatie laten uitvoeren aan het dak van jullie woning en op die reparatie werd 10 jaar garantie gegeven. Het is gebruikelijk dat de garantie op dit soort reparaties niet alleen kan worden ingeroepen door de opdrachtgever, maar ook door diens rechtsopvolgers. Die garantie is dan toch enorm belangrijk geweest voor Eigenaar 3? Jullie zullen hem toch hebben verteld dat het dak was vernieuwd? Dit zijn nou typisch de garantievoorwaarden die je als verkoper overdraagt aan de koper. En Eigenaar 3 moet dan toch belangstelling hebben gehad voor die garantie? En dat zelfde geldt voor de transactie van Eigenaar 3 aan eigenaar 4. Ook die had toch alle reden om de garantievoorwaarden van de dakreparatie in te willen zien?

Ik geloof niet dat je je druk hoeft te maken. Maar ik denk wel dat je een rol kunt spelen in dit proces. Bijvoorbeeld door bij jouw voormalige leverancier, de dakdekker, een factuur met de garantievoorwaarden op te vragen. Die kan je probleemloos overdragen aan de huidige eigenaar.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw






Beste Patrick, Ik hoop ook dat ik snap wat je vraagt, Patrick. Eigenaar 1 bouwt in 1970 een huis dat jullie kopen als Eigenaar 2 in 2010. Jullie hebben een nieuw dak op het huis gelegd en het huis verkocht aan Eigenaar 3. Eigenaar 3 heeft het huis verkocht aan Eigenaar 4, eigenaar 4 stelt nu Eigenaar 3 aansprakelijk voor een 'verborgen gebrek'. En jullie vragen je af of die claim in de richting van Eigenaar 3 bij jullie terecht gaat komen. Is dat je vraag? Zo ja, dan hieronder het antwoord. Als wat je schrijft, waar is dan gaat die claim werkelijk helemaal nergens over. Jullie hebben een woning gekocht en, op advies van een bouwkundige, het dak vervangen door een bedrijf dat op dat dak 10 jaar garantie gaf. Tenzij jullie wisten dat die dakdekker de boel had verziekt en dat niet hebben gemeld aan jullie kopers, valt jullie niets te verwijten. Dus valt ook volgende eigenaars niets te verwijten. Ik denk dat Eigenaar 3, door jullie 2e koper genoemd, reageert vanuit door onkunde ingegeven paniek omdat hij, zonder dat daar enige aanleiding voor is, aansprakelijk wordt gesteld. Ik hoop dat het de bewoording is van Eigenaar 3 dat hij Eigenaar 2 'aansprakelijk gaat stellen voor een verborgen gebrek'. Want dat zou betekenen dat hij werkelijk NIETS van deze problematiek begrijpt en ook maar wat roept. In alle normale verkoopovereenkomsten voor onroerende zaken staat namelijk het volgende regeltje: [i]artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, [b]zichtbare en onzichtbare gebreken[/b] en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. [/i] De koper van een huis koopt een huis dus [b]INCLUSIEF ONZICHTBARE GEBREKEN[/b]. Onzichtbare gebreken zijn het probleem van de koper, niet van de koper. Dat houdt ook in dat je een verkoper niet aansprakelijk kunt stellen voor een verborgen gebrek. Want het feit dat het een verborgen gebrek is, houdt in dat de verkoper het gebrek niet kende en hij ook niet geacht kon worden het gebrek wèl te kennen ([i]pfff, wat een zin[/i]). Er is één ding dat ik niet begrijp. Jullie hebben als Eigenaar 2 na 2010 een reparatie laten uitvoeren aan het dak van jullie woning en op die reparatie werd 10 jaar garantie gegeven. Het is gebruikelijk dat de garantie op dit soort reparaties niet alleen kan worden ingeroepen door de opdrachtgever, maar ook door diens rechtsopvolgers. Die garantie is dan toch enorm belangrijk geweest voor Eigenaar 3? Jullie zullen hem toch hebben verteld dat het dak was vernieuwd? Dit zijn nou typisch de garantievoorwaarden die je als verkoper overdraagt aan de koper. En Eigenaar 3 moet dan toch belangstelling hebben gehad voor die garantie? En dat zelfde geldt voor de transactie van Eigenaar 3 aan eigenaar 4. Ook die had toch alle reden om de garantievoorwaarden van de dakreparatie in te willen zien? Ik geloof niet dat je je druk hoeft te maken. Maar ik denk wel dat je een rol kunt spelen in dit proces. Bijvoorbeeld door bij jouw voormalige leverancier, de dakdekker, een factuur met de garantievoorwaarden op te vragen. Die kan je probleemloos overdragen aan de huidige eigenaar. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Patrick de Ronde op zaterdag 21 juli 2018 08:49

Hoi Wim,

Allereerst hartelijke dank voor het antwoord.

1. Eigenaar 3 is sedert 2010 gecertificeerd taxateur onroerende zaken dus ik mag aannemen dat hij dondersgoed wist waar hij aan begon (had ook geen aankoopmakelaar maar heeft alles zelf afgehandeld via onze gezamenlijke makelaar die hij overigens (goed) kent).

2. Eigenaar 3 heeft ook al contact gezocht met de dakdekker: wat daar uit gekomen is weet ik niet maar hij heeft ons nu een aansprakelijkheid via DAS gestuurd voor de eventuele schade die hieruit voortvloeien om deze op ons te verhalen.
Eigenaar 3 heeft nooit rechtstreeks contact gezocht met ons maar het geschil is naar voren gekomen middels de gezamenlijke makelaar.

3. De rekening is achtergelaten bij de overdracht: wellicht is deze zoek en wordt er nu geprobeerd dat wij de rekening opvragen bij de dakdekker.

4. Het was eigenaar 3 echt wel bekend dat er in 2010 een nieuw dak geplaatst was (het is ook duidelijk te zien door het verschil met de buren: 2 onder 1 kap).

5. Of de door u genoemde regel in het koopcontract staat kan ik nu nog niet bevestigen. Maar wat als dat niet zo is?



Met vriendelijke groet,

Patrick

Hoi Wim, Allereerst hartelijke dank voor het antwoord. 1. Eigenaar 3 is sedert 2010 gecertificeerd taxateur onroerende zaken dus ik mag aannemen dat hij dondersgoed wist waar hij aan begon (had ook geen aankoopmakelaar maar heeft alles zelf afgehandeld via onze gezamenlijke makelaar die hij overigens (goed) kent). 2. Eigenaar 3 heeft ook al contact gezocht met de dakdekker: wat daar uit gekomen is weet ik niet maar hij heeft ons nu een aansprakelijkheid via DAS gestuurd voor de eventuele schade die hieruit voortvloeien om deze op ons te verhalen. Eigenaar 3 heeft nooit rechtstreeks contact gezocht met ons maar het geschil is naar voren gekomen middels de gezamenlijke makelaar. 3. De rekening is achtergelaten bij de overdracht: wellicht is deze zoek en wordt er nu geprobeerd dat wij de rekening opvragen bij de dakdekker. 4. Het was eigenaar 3 echt wel bekend dat er in 2010 een nieuw dak geplaatst was (het is ook duidelijk te zien door het verschil met de buren: 2 onder 1 kap). 5. Of de door u genoemde regel in het koopcontract staat kan ik nu nog niet bevestigen. Maar wat als dat niet zo is? Met vriendelijke groet, Patrick
Wim de Leeuw op zaterdag 21 juli 2018 10:41

Dag Patrick,

Haha, die had ik niet zien aankomen . Van een gecertificeerd taxateur onroerende zaken mag je inderdaad aannemen dat hij begrijpt hoe het werkt, zowel bij de aankoop van jullie ten aanzien van zijn onderzoeksplicht als bij de verkoop aan Eigenaar 4 bij zijn mededelingsplicht. Maar het feit dat de makelaar als deskundige wordt beschouwd, wil natuurlijk nog niet zeggen dat de makelaar geacht wordt om het gebrek aan het dak te kennen.

Ik kan me nauwelijks voorstellen dat dit regeltje niet in je koopovereenkomst staat. Deze regeling staat werkelijk in alle model-overeenkomsten, in elk geval in die van de NVM die de overeenkomst heeft opgesteld in overleg met VastgoedPRO, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.

Nogmaals, ik zou me er niet al te veel zorgen over maken. Als er inderdaad iets verkeerd is gegaan bij de reparatie van het dak, dan begint het probleem volgens mij bij de dakdekker!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Patrick, Haha, die had ik niet zien aankomen :D. Van een gecertificeerd taxateur onroerende zaken mag je inderdaad aannemen dat hij begrijpt hoe het werkt, zowel bij de aankoop van jullie ten aanzien van zijn onderzoeksplicht als bij de verkoop aan Eigenaar 4 bij zijn mededelingsplicht. Maar het feit dat de makelaar als deskundige wordt beschouwd, wil natuurlijk nog niet zeggen dat de makelaar geacht wordt om het gebrek aan het dak te kennen. Ik kan me nauwelijks voorstellen dat dit regeltje niet in je koopovereenkomst staat. Deze regeling staat werkelijk in alle model-overeenkomsten, in elk geval in die van de NVM die de overeenkomst heeft opgesteld in overleg met VastgoedPRO, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Nogmaals, ik zou me er niet al te veel zorgen over maken. Als er inderdaad iets verkeerd is gegaan bij de reparatie van het dak, dan begint het probleem volgens mij bij de dakdekker! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
zondag 05 april 2020

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.