De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Verborgen gebreken (4/6) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord

Verborgen gebreken

De aan- of verkoop van een huis is voor veel mensen de meest kostbare beslissing van hun leven. Hoe voorkomt u als verkoper en koper teleurstellingen en juridische problemen rondom ‘verborgen gebreken’? Enkele rechterlijke uitspraken over dit onderwerp.

Inleiding

Onlangs werd me gevraagd of ik een ‘blogje’ wilde schrijven over ‘verborgen gebreken’. ‘Verborgen gebreken’ zijn problemen met een huis die zich pas openbaren na de koop en meestal pas na de overdracht. Als er achteraf problemen ontstaan na een verkoop van een huis of appartement, dan gaat het vrijwel altijd over dit onderwerp. Er bestaan veel misverstanden over verborgen gebreken. En er is dus veel over te zeggen. En dus werd het niet ‘één blogje’, maar werden het er vijf.

Verzwegen lekkages in de badkamer

(Rechtbank Breda, 13-12-2006, zaaknummer 398458 cv 06-3152)

Binnen veertien dagen na de overdracht van een huis worden de nieuwe eigenaars geconfronteerd met lekkages in de badkamer als gevolg van gebreken aan het afvoerputje in de douche. De verkopers stellen van niets te weten. Door de nieuwe eigenaars wordt een bouwkundige ingehuurd die het vermoeden uitspreekt dat de lekkages zich al meer dan een jaar hebben voorgedaan. De nieuwe eigenaar stelt de verkoper aansprakelijk. De lekkage is zodanig dat de badkamer niet kan worden gebruikt. En daarmee kan het huis als geheel ook niet op een normale manier worden gebruikt. De rechter acht het onwaarschijnlijk dat de verkopers niet bekend waren met dit gebrek en wijst de vordering toe. De voormalige eigenaars draaien op voor de herstelkosten (€ 3.175,=), de kosten van het bouwkundig onderzoek van ruim € 500,= en circa € 1.200 aan proceskosten.

Scheefstand en funderingsproblemen

(Rechtbank Dordrecht, 30-06-2005, zaaknummer 156064 CV EXPL 05-1311)

Nadat de koopovereenkomst is getekend, maken de kopers van een huis een afspraak met de verkopers om het huis op te meten. Dan valt hen op dat de vloer van het huis wel erg schuin afloopt. Als het tapijt en de daaronder liggende triplex-platen worden verwijderd, blijkt de vloer als gevolg van een funderingsprobleem 16 centimeter verzakt te zijn. Verder is er sprake van ernstige aantasting door houtworm en zitten er forse scheuren in de muren van het huis, die zowel van binnen als van buiten zichtbaar zijn. In de Vragenlijst verkoop woningen wordt alleen melding gemaakt van een probleem met een dakkapel. De nieuwe eigenaren stellen de verkopers aansprakelijk voor een bedrag van circa € 22.000. De verkopers zijn van mening dat de kopers ook voordat ze de woning kochten, hadden kunnen constateren dat de vloer scheef liep en dat er scheuren in de muren zaten.

De rechter komt tot het oordeel dat de problemen met de vloer het normaal gebruik van het huis in de weg staan. De verkopers moeten de kosten van herstel van de vloer betalen. Ten aanzien van de scheuren in de muren stelt de rechter dat deze voor de kopers zichtbaar moeten zijn geweest. Wat kopers zelf hadden kunnen ontdekken, valt niet onder de mededelingsplicht van de verkoper. De koper had het huis beter moeten onderzoeken, op dit punt wordt de claim van de kopers afgewezen.

Ouderdom komt met gebreken

(Rechtbank Leeuwarden, 22-07-2009, zaaknummer 92435 / HA ZA 08-864)

Een woning uit de 'dertiger jaren' wordt verkocht via een verkopend makelaar door een koper die de woning vooraf bouwkundig laat keuren. Bij de bouwkundige keuring is niet gebleken van bijzondere problemen. De Vragenlijst Verkoop Woningen is opgenomen in de bijlagen van de koopovereenkomst. Verkopers hebben in dit formulier vragen "Is er sprake van lekkages (of gehad) aan de daken?" en "Zijn er beschadigingen aan (…) douche (…)?" ontkennend beantwoord. In november wordt de woning overgedragen. Kort daarna blijkt dat er sprake is van een lekkage aan het dak, waardoor ook de zoldervloer is verrot. De plek waar de lekkage zich voordoet, is blijkbaar 'overgeschilderd'. De verkopers krijgen daardoor de indruk dat er een bekend gebrek is 'weggewerkt'. Kort daarna blijkt dat ook de douche gebreken vertoont als gevolg waarvan de badkamer en de badkamervloer moet worden vervangen. Uit een aanvullend bouwkundig onderzoek blijkt dat er permanent water op het platte dak staat, omdat de afvoer niet op het laagste punt is aangebracht. Ook blijkt dat er diverse pogingen zijn gedaan om met kit de lekkages te stoppen. De nieuwe eigenaar stelt de verkopers vervolgens aansprakelijk.

De rechtbank wijst de claim af. De verkopers hebben in de Vragenlijst Verkoop Woningen verklaard dat ze niet bekend waren met gebreken. Daarmee hebben ze niet automatisch een garantie gegeven dat er geen sprake zou kunnen zijn van (verborgen) gebreken. Bij aankoop van een oudere woning moet altijd rekening worden gehouden met de aanwezigheid van (verborgen) gebreken.

Ingestorte dakkapel

(Rechtbank Haarlem, 31-03-2004, zaaknummer 94323 - HA ZA 03-873)

In de koopovereenkomst van een woning zijn twee bijzondere clausules opgenomen:

‘ouderdomsclausule’: “Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 60 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor onder andere de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering (…) Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het woongebruik. Tevens verklaart koper genoegzaam bekend te zijn met de bouwkundige staat van de onroerende zaak.

‘de gebruikersclausule’: Koper is op de hoogte van het feit dat de verkoper het verkochte nimmer zelf heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over de eigenschappen van c.q. de gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper."

Tijdens de bezichtiging van de woning zijn lekkageplekken zichtbaar aan het plafond van een dakkapel. Verkopers erkennen de aanwezigheid van die lekkageplekken, maar geven aan dat er een reparatie heeft plaatsgevonden aan de dakkapel. Kort na de overdracht van de woning stort een gedeelte van het plafond van de dakkapel naar beneden. De nieuwe eigenaars stellen de verkopers van de woning aansprakelijk voor een bedrag van ruim € 9.000. De rechter wijst de claim af, omdat niet te bewijzen was dat de verkopers wisten dat de dakkapel in een zodanig slechte staat was dat er gevaar dreigde voor instorting. Omdat in de koopovereenkomst de ouderdomsclausule en de gebruikersclausule was opgenomen, rustte er op de kopers een extra zware onderzoeksplicht.

Asbest in de tuin van een 'renovatiewoning'

Rechtbank Middelburg, 21-07-2004, zaaknummer 585/2003

In de koopakte van een woning zijn twee bijzondere clausules opgenomen: "Koper is bekend met onderhoudstoestand van het gekochte, en aan koper is medegedeeld dat het gekochte algehele renovatie behoeft. Na renovatie van het onderhavige object heeft de woning de feitelijke eigenschappen die voor normaal gebruik van toepassing zijn.” en "Koper is bekend dat in de berging en schuur van het gekochte asbesthoudende dakbedekking is gebruikt. Verkoper is niet bekend dat er nog meer asbest in het gekochte is verwerkt”.  Na de overdracht blijkt dat de tuin ernstig vervuild is met asbest. De nieuwe eigenaars stellen de verkopers aansprakelijk.

De rechter wijst de claim af. Koper is akkoord gegaan met de bijzondere clausules in de koopovereenkomst en wist dat hij een huis kocht dat gerenoveerd moest worden en dat er asbest aanwezig was. Op grond daarvan ligt het risico voor de aanwezigheid van de geconstateerde gebreken bij de koper.

Verborgen kelderzwam

Rechtbank Dordrecht, 02-02-2011, zaaknummer84585 / HA ZA 09-2923 en 86736 / HA ZA 10-2366

Er wordt een woning verkocht uit omstreeks 1930 die is gerenoveerd in 1997. Na de overdracht van de woning blijkt dat er sprake is van kelderzwam die de houten vloeren ernstig heeft aangetast. Deze kelderzwam was aanwezig in de (niet toegankelijke kelder) en achter betegelde en betimmerde wanden. Zowel de verkoper als de verkopend makelaar worden door de nieuwe eigenaar aansprakelijk gesteld.

De rechter komt tot de conclusie dat de kopers hun onderzoeksplicht niet hebben geschonden, omdat de kelderzwam niet zichtbaar was en de kelder ten tijde van de verkoop niet toegankelijk. Kopers mochten er op vertrouwen dat de woning geschikt was voor het normale gebruik als woning. Nu de woning in de huidige staat ongeschikt is om te worden bewoond, worden verkopers worden door de rechtbank veroordeeld om de schade( van vele tienduizenden euro) te vergoeden. De makelaar is niet aansprakelijk, omdat ook deze het gebrek niet kon hebben geconstateerd.

Nieuw: Zichtbare gebreken oude woonboerderij staan niet in de weg aan 'normaal gebruik'

Hoge Raad, 7-10-2016, Zaaknummer 15/01323, RvdW 2016/1036

Kopers kopen (in 2003!) na twee bezichtigingen een in 1880 gebouwde woonboerderij voor € 375.000,=. Tijdens die bezichtigingen is zichtbaar dat er veel achterstallig onderhoud is, onder andere door de aanwezigheid van veel scheuren in het voor- als achterhuis. In de koopovereenkomst verklaren verkopers dat de boerderij geschikt is voor normaal gebruik voor bewoning met een gezin. Kopers verklaren dat ze bekend zijn met de staat van onderhoud en hierover voldoende zijn geïnformeerd. Kopers willen niet meewerken aan de levering omdat de woning niet geschikt zou zijn voor gebruik als woning. Verkopers starten een kort geding waarin de kopers worden veroordeeld om mee te werken aan de levering, die op 19 mei 2004 plaatsvindt. Daarna laten kopers een bouwkundige keuring uitvoeren inclusief een funderingsonderzoek alsmede een milieukundig bodemonderzoek. Gewapend met die gegevens starten kopers een bodemprocedure.

De rechtbank concludeert dat verkopers een bedrag van € 37.500,= moeten betalen als schadevergoeding in verband met de aanwezigheid van asbest. De rechtbank wijst de vordering, dat de woning ongeschikt is voor normaal gebruik, af. Het gerechtshof stelt dat aan de eigenschappen die benodigd zijn voor normaal gebruik geen hoge eisen mogen worden gesteld omdat er sprake is van een zeer oude woonboerderij met tal van zichtbare gebreken. Daarmee bekrachtigd het hof de uitspraak van de rechtbank.

De Hoge Raad bevestigt het standpunt van het hof. Aan een heel oude woonboerderij met zichtbare gebreken mogen kopers geen zware eisen stellen aan de eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn. Er is blijkbaar sprake van een oude, zichtbaar gebrekkige, woning. Kopers kenden de gebreken omdat die zichtbaar waren en omdat naar de gebreken werd verwezen in de koopovereenkomst.

Meer weten?

Lees de overige blogs over dit onderwerp:

Verborgen gebreken (1/6) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis
Verborgen gebreken (2/6) : De juridische spelregels voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (3/6) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst
Verborgen gebreken (4/6) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord (deze blog)
Verborgen gebreken (5/6) : Praktische tips voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken

 

 Vragen?

U kunt hieronder uw vragen stellen over dit onderwerp!

 

Vragen & Reacties 310

plat dak vervangen op donderdag 30 oktober 2014 15:10

bedankt!

bedankt!
Wim de Leeuw op maandag 03 november 2014 17:47

Graag gedaan...
Maar, bedankt waarvoor?

Wim de Leeuw

Graag gedaan... Maar, bedankt waarvoor? Wim de Leeuw
F. Termont op dinsdag 21 augustus 2018 22:08


Wij hebben een huis gekocht uit 1900 en een bouwtechnische keuring laten doen. Er bleef een grote kast ( oude kast) staan die wij niet wilde maar de verkopers zijn wat ouder dus we wilde niet al te moeilijk doen. Zeker nadat ze ons hadden gemeld dat ze niet achter de kast hadden behangen etc. We dachten prima dan ruimen wij die kast op. Bleek er een grote vochtplek te zitten.... Maar ja het is een waterwoning ( Zeeland) .. En is al opgedroogd na het te laten luchten. Maar nadat we de vloerbedekking hebben verwijderd en het plaatwerk blijkt er in de woonkamer ook flink wat rotte planken te zijn en een balk onder de vloer ook.... Valt dit onder verborgen gebreken ? Zelf hebben ze wel al flink wat eigen gemaakte stuts geplaatst omdat er een kleine verzakking was volgens de verkopers en daarmee opgelost

Wij hebben een huis gekocht uit 1900 en een bouwtechnische keuring laten doen. Er bleef een grote kast ( oude kast) staan die wij niet wilde maar de verkopers zijn wat ouder dus we wilde niet al te moeilijk doen. Zeker nadat ze ons hadden gemeld dat ze niet achter de kast hadden behangen etc. We dachten prima dan ruimen wij die kast op. Bleek er een grote vochtplek te zitten.... Maar ja het is een waterwoning ( Zeeland) .. En is al opgedroogd na het te laten luchten. Maar nadat we de vloerbedekking hebben verwijderd en het plaatwerk blijkt er in de woonkamer ook flink wat rotte planken te zijn en een balk onder de vloer ook.... Valt dit onder verborgen gebreken ? Zelf hebben ze wel al flink wat eigen gemaakte stuts geplaatst omdat er een kleine verzakking was volgens de verkopers en daarmee opgelost
Wim de Leeuw op woensdag 22 augustus 2018 08:51

Geachte heer / mevrouw Termont,

Wat verstandig dat u dit huis, van meer dan 100 jaar oud, bouwkundig heeft laten keuren.

De eerste vraag is of de gebreken aan de vloer zodanig zijn dat de woning op dit moment ongeschikt is voor het normaal gebruik als woonhuis. Ik denk dat daarvan geen sprake is. Als dat anders zou zijn, dan zou het eenvoudiger zijn om de verkopers met succes aansprakelijk te stellen.

De tweede vraag is of er sprake is van een bekend gebrek (dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld) of van een verborgen gebrek (dat de verkoper niet heeft kunnen melden omdat hij het gebrek niet kende). Ik denk dat het heel lastig is om te bewijzen dat de verkoper bekend was met het gebrek. De koper beschikt over twee ijzersterke tegen-argumenten.

Het eerste tegenargument is dat de lekkage verborgen zat onder een kast die al zo lang op die plek stond dat er achter de kast geen behang aanwezig was en dat de verrotte planken verborgen zaten onder de vloerbedekking.
Het tweede tegenargument is dat de problemen zo verborgen waren dat ze ook niet zijn ontdekt door de bouwkundige. Overigens is dat wel opvallend. Als er veel vloerplanken verrot zijn en als er ook draagbalken verrot zijn, dan is dat vaak te constateren omdat een vloer gaat kraken, geheel of gedeeltelijk doorzakt of op een bijzondere manier reageert als je over de vloer loopt of er zachtjes op springt. Zijn er ergens in het huis openingen in de vloer, zodat de bouwkundige gemakkelijk onder de vloer had kunnen kijken? Zo ja, dan zou de bouwkundige aansprakelijk kunnen zijn.

Wat de verkoper betreft kom ik eigenlijk tot de conclusie dat er sprake is van een verborgen gebrek. En een verborgen gebrek is niet het probleem van de verkoper, maar van de koper. Op grond van de door u ondertekende koopovereenkomst heeft u de woning gekocht inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw






Geachte heer / mevrouw Termont, Wat verstandig dat u dit huis, van meer dan 100 jaar oud, bouwkundig heeft laten keuren. De eerste vraag is of de gebreken aan de vloer zodanig zijn dat de woning op dit moment ongeschikt is voor het normaal gebruik als woonhuis. Ik denk dat daarvan geen sprake is. Als dat anders zou zijn, dan zou het eenvoudiger zijn om de verkopers met succes aansprakelijk te stellen. De tweede vraag is of er sprake is van een [b]bekend gebrek[/b] (dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld) of van een [b]verborgen gebrek[/b] (dat de verkoper niet heeft kunnen melden omdat hij het gebrek niet kende). Ik denk dat het heel lastig is om te bewijzen dat de verkoper bekend was met het gebrek. De koper beschikt over twee ijzersterke tegen-argumenten. Het eerste tegenargument is dat de lekkage verborgen zat onder een kast die al zo lang op die plek stond dat er achter de kast geen behang aanwezig was en dat de verrotte planken verborgen zaten onder de vloerbedekking. Het tweede tegenargument is dat de problemen zo verborgen waren dat ze ook niet zijn ontdekt door de bouwkundige. Overigens is dat wel opvallend. Als er veel vloerplanken verrot zijn en als er ook draagbalken verrot zijn, dan is dat vaak te constateren omdat een vloer gaat kraken, geheel of gedeeltelijk doorzakt of op een bijzondere manier reageert als je over de vloer loopt of er zachtjes op springt. Zijn er ergens in het huis openingen in de vloer, zodat de bouwkundige gemakkelijk onder de vloer had kunnen kijken? Zo ja, dan zou de bouwkundige aansprakelijk kunnen zijn. Wat de verkoper betreft kom ik eigenlijk tot de conclusie dat er sprake is van een verborgen gebrek. En een verborgen gebrek is niet het probleem van de verkoper, maar van de koper. Op grond van de door u ondertekende koopovereenkomst heeft u de woning gekocht inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Termont op zondag 26 augustus 2018 12:18

Dank u voor uw snelle reactie! Ik dacht al dat het lastig zou zijn, het is tenslotte ook een oud huis
Mvg,

Femke Termont

Dank u voor uw snelle reactie! Ik dacht al dat het lastig zou zijn, het is tenslotte ook een oud huis :D Mvg, Femke Termont
a roehl op vrijdag 11 maart 2016 17:34

kort geschilderd

geerft huis verkocht in juni 2015
in koopcontract aangegeven dat ik niet weet of er asbest aanwezig is aangezien ik er nauwelijks gewoond heb .als 15 jarige, twee jaar.
na de koop zijn de eigenaren gaan renoveren..het is een oud huis uit 1901 waar veel onderhoud aan nodig was
kort na koop en bij begin renovatie hebben nieuwe eigenaren asbest ontdekt.
de claim kwam oas binnen midden februari

kort geschilderd geerft huis verkocht in juni 2015 in koopcontract aangegeven dat ik niet weet of er asbest aanwezig is aangezien ik er nauwelijks gewoond heb .als 15 jarige, twee jaar. na de koop zijn de eigenaren gaan renoveren..het is een oud huis uit 1901 waar veel onderhoud aan nodig was kort na koop en bij begin renovatie hebben nieuwe eigenaren asbest ontdekt. de claim kwam oas binnen midden februari
Wim de Leeuw op maandag 14 maart 2016 08:27

Geachte heer / mevrouw Roehl,
Ik begrijp niet precies wat uw vraag is.
Als u nauwelijks in het huis gewoond hebt, stond er dan ook een 'niet bewoningsclausule' in de koopovereenkomst? En een 'ouderdomsclausule?
Het lijkt mij dat u als verkoper redelijk sterk in uw schoenen staat.
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Roehl, Ik begrijp niet precies wat uw vraag is. Als u nauwelijks in het huis gewoond hebt, stond er dan ook een 'niet bewoningsclausule' in de koopovereenkomst? En een 'ouderdomsclausule? Het lijkt mij dat u als verkoper redelijk sterk in uw schoenen staat. Wim de Leeuw
willem van assen op dinsdag 12 april 2016 15:59

Wij hebben een bestaand appartement gekocht. Hierin was een nieuwe keuken geplaatst en deze was ( nagenoeg) nog niet gebruikt. Nu wij het appartement hebben betrokken blijkt dat als we de aanwezige keukenapparatuur gebruiken de schakelaar in de meter kast uitgaat. Het blijkt dat de keuken en alle inbouw apparatuur op 1 groep is aangesloten. Maw. wij kunnen niet inductie koken als ook de vaatwasser en de oven tegelijk aanstaan. Valt dit probleem onder een verborgen gebrek of kunnen we op enig ander manier hier de verkoper op aanspreken. Gaarne advies.

Wij hebben een bestaand appartement gekocht. Hierin was een nieuwe keuken geplaatst en deze was ( nagenoeg) nog niet gebruikt. Nu wij het appartement hebben betrokken blijkt dat als we de aanwezige keukenapparatuur gebruiken de schakelaar in de meter kast uitgaat. Het blijkt dat de keuken en alle inbouw apparatuur op 1 groep is aangesloten. Maw. wij kunnen niet inductie koken als ook de vaatwasser en de oven tegelijk aanstaan. Valt dit probleem onder een verborgen gebrek of kunnen we op enig ander manier hier de verkoper op aanspreken. Gaarne advies.
Wim de Leeuw op woensdag 13 april 2016 16:40

Geachte heer Van Assen,

U mag als koper verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een 'normaal gebruik' nodig zijn. Hoe vervelend het ook is dat u niet alle apparatuur gelijktijdig kunt gebruiken, ik twijfel er sterk aan om op basis daarvan te concluderen dat het huis niet meer geschikt is voor normaal gebruik.

Dat zou anders kunnen zijn als deze wijze van installeren in strijd is met de NEN normering. Ik vond een interessante uitspraak op: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2015:3586.

Het geschil gaat over een woning die met een standaard NVM-koopakte was verkocht en waar de elektriciteitsinstallatie was afgekeurd omdat de verkeerde kleuren bedrading waren gebruikt, in strijd met de voorschriften zoals vastgelegd in de NEN 1010. De deskundige beoordeelde de situatie overigens niet direct gevaarlijk voor personen, omdat de installatie was beveiligd door aardlekschakelaars. De rechtbank wijst de eis toe, in hoger beroep overweegt het gerechtshof onder andere: “Onder ‘normaal gebruik’ wordt in het algemeen verstaan dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn, dat sprake dient te zijn van een redelijke mate van duurzaamheid en dat het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast.” (...) “Het feit dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn, betekent wat een elektrische installatie betreft dat ervan mag worden uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften (vergelijk HR 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383). Elektriciteit is immers een niet ongevaarlijk iets, terwijl het voor de bruikbaarheid van de woning zeer belangrijk is.”

De conclusie van het gerechtshof is dat het gebrek in de elektrische installatie in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning in de zin van art. 5.3 van de koopakte. De verkoper is daarom aansprakelijk voor de herstelkosten. “Het feit dat de installatie niet direct gevaarlijk is voor personen doet hier niet aan af, omdat uit het rapport van de deskundige blijkt dat de installatie, ook al levert deze niet direct gevaar voor personen op, toch niet geschikt is voor normaal gebruik.”

Kortom, voor mijn gevoel heeft u geen heel sterke zaak. Maar als blijkt dat de elektrische installatie door deze manier van installatie niet voldoet aan de normen, dan liggen er wellicht juridische kansen.

Wim de Leeuw

Geachte heer Van Assen, U mag als koper verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een 'normaal gebruik' nodig zijn. Hoe vervelend het ook is dat u niet alle apparatuur gelijktijdig kunt gebruiken, ik twijfel er sterk aan om op basis daarvan te concluderen dat het huis niet meer geschikt is voor normaal gebruik. Dat zou anders kunnen zijn als deze wijze van installeren in strijd is met de NEN normering. Ik vond een interessante uitspraak op: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2015:3586. Het geschil gaat over een woning die met een standaard NVM-koopakte was verkocht en waar de elektriciteitsinstallatie was afgekeurd omdat de verkeerde kleuren bedrading waren gebruikt, in strijd met de voorschriften zoals vastgelegd in de NEN 1010. De deskundige beoordeelde de situatie overigens niet direct gevaarlijk voor personen, omdat de installatie was beveiligd door aardlekschakelaars. De rechtbank wijst de eis toe, in hoger beroep overweegt het gerechtshof onder andere: “Onder ‘normaal gebruik’ wordt in het algemeen verstaan dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn, dat sprake dient te zijn van een redelijke mate van duurzaamheid en dat het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast.” (...) “Het feit dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn, betekent wat een elektrische installatie betreft dat ervan mag worden uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften (vergelijk HR 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383). Elektriciteit is immers een niet ongevaarlijk iets, terwijl het voor de bruikbaarheid van de woning zeer belangrijk is.” De conclusie van het gerechtshof is dat het gebrek in de elektrische installatie in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning in de zin van art. 5.3 van de koopakte. De verkoper is daarom aansprakelijk voor de herstelkosten. “Het feit dat de installatie niet direct gevaarlijk is voor personen doet hier niet aan af, omdat uit het rapport van de deskundige blijkt dat de installatie, ook al levert deze niet direct gevaar voor personen op, toch niet geschikt is voor normaal gebruik.” Kortom, voor mijn gevoel heeft u geen heel sterke zaak. Maar als blijkt dat de elektrische installatie door deze manier van installatie niet voldoet aan de normen, dan liggen er wellicht juridische kansen. Wim de Leeuw
Machteld op donderdag 14 april 2016 20:25

Goeie informatie
Al na 1 maand na koop van ons huis lieten de voegen los in de tegelvloer in de woonkamer. Op een bepaald stuk. Vermoeden bestaat dat de vloer niet genoeg egaal was en is gaan werken. Ook bestaat het vermoeden dat er gevoegd is voor verkoop.... Tegels liggen niet los, maar klinken wel hol.
Is dit een verborgen gebrek?
Gr Machteld

Goeie informatie Al na 1 maand na koop van ons huis lieten de voegen los in de tegelvloer in de woonkamer. Op een bepaald stuk. Vermoeden bestaat dat de vloer niet genoeg egaal was en is gaan werken. Ook bestaat het vermoeden dat er gevoegd is voor verkoop.... Tegels liggen niet los, maar klinken wel hol. Is dit een verborgen gebrek? Gr Machteld
Wim de Leeuw op vrijdag 15 april 2016 18:24

Dag Machteld,
Dank voor het compliment.
Helaas moet ik je teleurstellen. Dit is een verborgen gebrek.
En in de koopovereenkomst heb je er vermoedelijk voor getekend om het huis te aanvaarden inclusief alle zichtbare en onzichtbare (verborgen) gebreken.
Kortom, heel vervelend maar dit is het risico dat je als koper loopt.
Wat kan je (de volgende keer) doen om dit soort dingen te voorkomen? Als je een huis koopt waar verbouwingen in zijn gedaan, héél goed navragen wie die verbouwingen heeft gedaan. Zijn er facturen beschikbaar van een vakman? Of is de verbouwing uitgevoerd door zo'n help-mijn-man-is-klusser-type?
Sorry dat ik je niets vrolijkers kan melden!
Wim de Leeuw

Dag Machteld, Dank voor het compliment. Helaas moet ik je teleurstellen. Dit is een verborgen gebrek. En in de koopovereenkomst heb je er vermoedelijk voor getekend om het huis te aanvaarden inclusief alle zichtbare en onzichtbare (verborgen) gebreken. Kortom, heel vervelend maar dit is het risico dat je als koper loopt. Wat kan je (de volgende keer) doen om dit soort dingen te voorkomen? Als je een huis koopt waar verbouwingen in zijn gedaan, héél goed navragen wie die verbouwingen heeft gedaan. Zijn er facturen beschikbaar van een vakman? Of is de verbouwing uitgevoerd door zo'n help-mijn-man-is-klusser-type? Sorry dat ik je niets vrolijkers kan melden! Wim de Leeuw
Peggy Somers op donderdag 16 augustus 2018 21:37

Geachte heer De Leeuw,

Vier maanden geleden hebben wij ons oude huis verkocht. De koper nam vandaag telefonisch contact met ons op met de mededeling dat er in de vloer van de huiskamer en de badkamer enkel holle tegels zijn. Zij is bang dat die tegels tzt gaan scheuren en zij er een nieuwe tegelvloer in moet leggen. Volgens haar is hier sprake van een verborgen gebrek en zijn wij daarvoor aansprakelijk. Zij verzoekt ons bij te dragen in de kosten om de tegels op te vullen. Dat zou namelijk een kostbaar iets zijn. Mijn vraag is ben ik als verkoper daarvoor idd aansprakelijk?

Met vriendelijke groet,

Peggy Somers

Geachte heer De Leeuw, Vier maanden geleden hebben wij ons oude huis verkocht. De koper nam vandaag telefonisch contact met ons op met de mededeling dat er in de vloer van de huiskamer en de badkamer enkel holle tegels zijn. Zij is bang dat die tegels tzt gaan scheuren en zij er een nieuwe tegelvloer in moet leggen. Volgens haar is hier sprake van een verborgen gebrek en zijn wij daarvoor aansprakelijk. Zij verzoekt ons bij te dragen in de kosten om de tegels op te vullen. Dat zou namelijk een kostbaar iets zijn. Mijn vraag is ben ik als verkoper daarvoor idd aansprakelijk? Met vriendelijke groet, Peggy Somers
Wim de Leeuw op vrijdag 17 augustus 2018 09:11

Dag Peggy,

Wat zou het leuk zijn als vragenstellers mijn blogs zouden lezen ;-).

De koper van het huis heeft het huis gekocht inclusief zichtbare en onzichtbare (verborgen) gebreken. Dat houdt in dat als iets een verborgen gebrek is, dat gebrek voor rekening en risico van de koper komt.

Kortom, daar ben je als verkoper niet voor aansprakelijk.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Peggy, Wat zou het leuk zijn als vragenstellers mijn blogs zouden lezen ;-). De koper van het huis heeft het huis gekocht inclusief zichtbare en onzichtbare (verborgen) gebreken. Dat houdt in dat als iets een verborgen gebrek is, dat gebrek voor rekening en risico van de koper komt. Kortom, daar ben je als verkoper niet voor aansprakelijk. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Peggy Somers op donderdag 16 augustus 2018 21:39

Enkele tegels bedoel ik in onderstaande vraag ?

Enkele tegels bedoel ik in onderstaande vraag ?
Sade op zaterdag 11 juni 2016 22:33

Hoı Wım,

eind maart heb ık een woning gekocht. İn mei ben ik begonnen met de verbouwing ervan. Wat blijkt dat het dak geheel is verrot. Het is helemaal beschimmeld en ingezakt. Beide aannemers die zijn langs gekomen, geven aan dat het gevaarlijk is om zo te blijven wonen. Het dak moet geheel worden vervangen. Kan ik de kosten verhalen bij de verkoper, ook al geeft hij aan dat hij dit niet wist? Ook heb ik geen bouwkundig rapport laten opstellen voor de aankoop.
Mvg Sade

Hoı Wım, eind maart heb ık een woning gekocht. İn mei ben ik begonnen met de verbouwing ervan. Wat blijkt dat het dak geheel is verrot. Het is helemaal beschimmeld en ingezakt. Beide aannemers die zijn langs gekomen, geven aan dat het gevaarlijk is om zo te blijven wonen. Het dak moet geheel worden vervangen. Kan ik de kosten verhalen bij de verkoper, ook al geeft hij aan dat hij dit niet wist? Ook heb ik geen bouwkundig rapport laten opstellen voor de aankoop. Mvg Sade
Wim de Leeuw op zondag 12 juni 2016 12:59

Beste Sade,

Wat een vervelend verhaal.

Je kunt de kosten verhalen als je kunt bewijzen dat de verkoper wist (eigenlijk: had moeten kunnen weten) dat het dak zo slecht was als dat jij beschrijft. Als een dak werkelijk ingezakt is, dan moet dat toch ook voor jou als leek, van buitenaf zichtbaar zijn geweest? Jij hebt het huis gekocht en blijkbaar geen moment getwijfeld aan de aankoop of aan de noodzaak om een bouwkundige in te schakelen. Waarom denk je dat de verkoper bekend was met dingen die - achteraf - ook voor jou zichtbaar moeten zijn geweest?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Sade, Wat een vervelend verhaal. Je kunt de kosten verhalen als je kunt bewijzen dat de verkoper wist (eigenlijk: had moeten kunnen weten) dat het dak zo slecht was als dat jij beschrijft. Als een dak werkelijk ingezakt is, dan moet dat toch ook voor jou als leek, van buitenaf zichtbaar zijn geweest? Jij hebt het huis gekocht en blijkbaar geen moment getwijfeld aan de aankoop of aan de noodzaak om een bouwkundige in te schakelen. Waarom denk je dat de verkoper bekend was met dingen die - achteraf - ook voor jou zichtbaar moeten zijn geweest? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Sade op maandag 13 juni 2016 13:12

Beste Wim,

Het dak berust zich op houten balken. Daaronder zit nog altijd een bepaalde ruimte. Ook de gipsplaten weerhielden het om in te zien in welke toestand het dak was. Er was geen lekkage of iets anders. Door de verbouwing heb ik de gipsplaten en de isolatielaag die er tussen lag verwijderd. Toen pas werd het echt zichtbaar.

De buren hebben aangegeven dat hij niet lang geleden(een paar jaar terug) door een lekkage zijn dakbedekking heeft vernieuwd. Dus hij heeft het van de bovenkant aangepakt, maar alle schade die al was verricht niet verwijderd.

Ik heb hem gisteren aan de telefoon gesproken en hem het bericht doorgegeven. Hij heeft gezegd dat hij in 2011 het dak heeft laten maken, vanwege een kleine lekkage in één van de kamers. En dat het probleem daarna was opgelost. Hij is hierdoor van mening dat die schimmels en de toestand van het dak, nooit aan hem kan liggen.

Ik ben weer van mening dat hij bij de lekkage eerst had moeten kijken in het dakbeschot welke schade er al was verricht. Die schade moest verholpen worden en pas daarna zou hij de dakbedekking moeten vernieuwen. Hij heeft alles aan de buitenkant netjes opgeknapt, terwijl de binnenkant niet is schoonmaakt van het dak.

Met vriendelijke groet,

Sade

Beste Wim, Het dak berust zich op houten balken. Daaronder zit nog altijd een bepaalde ruimte. Ook de gipsplaten weerhielden het om in te zien in welke toestand het dak was. Er was geen lekkage of iets anders. Door de verbouwing heb ik de gipsplaten en de isolatielaag die er tussen lag verwijderd. Toen pas werd het echt zichtbaar. De buren hebben aangegeven dat hij niet lang geleden(een paar jaar terug) door een lekkage zijn dakbedekking heeft vernieuwd. Dus hij heeft het van de bovenkant aangepakt, maar alle schade die al was verricht niet verwijderd. Ik heb hem gisteren aan de telefoon gesproken en hem het bericht doorgegeven. Hij heeft gezegd dat hij in 2011 het dak heeft laten maken, vanwege een kleine lekkage in één van de kamers. En dat het probleem daarna was opgelost. Hij is hierdoor van mening dat die schimmels en de toestand van het dak, nooit aan hem kan liggen. Ik ben weer van mening dat hij bij de lekkage eerst had moeten kijken in het dakbeschot welke schade er al was verricht. Die schade moest verholpen worden en pas daarna zou hij de dakbedekking moeten vernieuwen. Hij heeft alles aan de buitenkant netjes opgeknapt, terwijl de binnenkant niet is schoonmaakt van het dak. Met vriendelijke groet, Sade
Wim de Leeuw op maandag 13 juni 2016 13:40

Beste Sade,

Uit je reactie begrijp ik dat het je niet helemaal helder is waar het bij 'verborgen gebreken' over gaat. Die essentie staat in de koopovereenkomst:

artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt

met alle daarbij behorende

rechten en aanspraken,

zichtbare en onzichtbare gebreken

, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan..

Kortom:
Een verborgen gebrek is niet iets waarvoor je een verkoper aansprakelijk kunt stellen.
Een verborgen gebrek is een gebrek waar de verkoper ook niet van heeft geweten.
Een verborgen gebrek is iets waarvoor je als koper het risico loopt.
Verborgen betekent "niet zichtbaar". En betekent dus niet, zoals veel mensen denken, "een wel zichtbaar gebrek dat door de verkoper bewust is weggepoetst".

Je zegt eigenlijk dat iedereen die tegen een mogelijk bouwkundig probleem aanloopt, dat altijd tot aan de bodem moet uitzoeken alvorens maatregelen te nemen. Want als je dat niet doet, dan kan je aansprakelijk worden gesteld door degene die je huis ooit koopt.
Zo werkt het niet. De Nederlandse wet zit in elk geval niet zo in elkaar.
Als het zo zou werken zoals jij beschrijft, dan zou iedereen die last heeft van een vochtplek in het plafond een vermogen kwijt zijn om de uiteindelijke oorzaak te achterhalen. Gipsplaten eraf, isolatie en dakbeschot eraf, dakpannen inspecteren. Om er dan achter te komen dat er bouwkundig niets aan de hand is en dat er simpelweg door een harde wind wat sneeuw onder de dakpannen is gewaaid. Afijn. Dakpannen weer terug, dakbeschot en isolatie weer terug, nieuwe gipsplaten erop. Een paar duizend euro verder. Voor wat een lik verf ook had opgelost.

Je koopt een huis in de staat waarin het was op het moment van de koop. Inclusief alle zichtbare en verborgen gebreken. Het probleem was dus ook verborgen voor de verkoper. Want uit je reactie maak ik op dat ook de verkoper de problemen niet kende. En zelfs niet kon kennen. Immers, het probleem was weggewerkt achter gipsplaten en kwam pas aan de oppervlakte toen de gipsplaten en de isolatielaag werden verwijderd.

Alleen als je kunt aantonen dat de verkoper de problemen kende en bewust heeft weggepoetst, zou je hem aansprakelijk kunnen stellen. Ik denk dat je daar niet in zult slagen. De verkoper had blijkbaar in 2011 en probleem en heeft dat laten oplossen. En daarna heeft het blijkbaar tenminste vijf jaar niet meer (zichtbaar) gelekt.

Ik begrijp dat het een vervelende situatie is. Maar alleen als je kunt bewijzen! dat de verkoper jou bewust heeft bedrogen, kan je hem aansprakelijk stellen.

Tip voor de volgende keer: Schakel de volgende keer een goede eigen (aankoop) makelaar in. Die had het probleem misschien ook niet ontdekt, maar had je het advies gegeven om het huis uitgebreid bouwkundig te laten keuren. Misschien dat die bouwkundige het probleem ook niet had ontdekt. Maar die had tenminste aangegeven dat hij geen verantwoordelijkheid nam voor de kwaliteit van het dak, voor zover dat voor hem niet te beoordelen was. En daarmee was je jezelf in elk geval bewuster geweest van het risico dat je als koper loopt.


Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Sade, Uit je reactie begrijp ik dat het je niet helemaal helder is waar het bij 'verborgen gebreken' over gaat. Die essentie staat in de koopovereenkomst: artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik. 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt

met alle daarbij behorende

rechten en aanspraken,

zichtbare en onzichtbare gebreken

, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.. Kortom: Een verborgen gebrek is niet iets waarvoor je een verkoper aansprakelijk kunt stellen. Een verborgen gebrek is een gebrek waar de verkoper ook niet van heeft geweten. Een verborgen gebrek is iets waarvoor je als koper het risico loopt. Verborgen betekent "niet zichtbaar". En betekent dus niet, zoals veel mensen denken, "een wel zichtbaar gebrek dat door de verkoper bewust is weggepoetst". Je zegt eigenlijk dat iedereen die tegen een mogelijk bouwkundig probleem aanloopt, dat altijd tot aan de bodem moet uitzoeken alvorens maatregelen te nemen. Want als je dat niet doet, dan kan je aansprakelijk worden gesteld door degene die je huis ooit koopt. Zo werkt het niet. De Nederlandse wet zit in elk geval niet zo in elkaar. Als het zo zou werken zoals jij beschrijft, dan zou iedereen die last heeft van een vochtplek in het plafond een vermogen kwijt zijn om de uiteindelijke oorzaak te achterhalen. Gipsplaten eraf, isolatie en dakbeschot eraf, dakpannen inspecteren. Om er dan achter te komen dat er bouwkundig niets aan de hand is en dat er simpelweg door een harde wind wat sneeuw onder de dakpannen is gewaaid. Afijn. Dakpannen weer terug, dakbeschot en isolatie weer terug, nieuwe gipsplaten erop. Een paar duizend euro verder. Voor wat een lik verf ook had opgelost. Je koopt een huis in de staat waarin het was op het moment van de koop. Inclusief alle zichtbare en verborgen gebreken. Het probleem was dus ook verborgen voor de verkoper. Want uit je reactie maak ik op dat ook de verkoper de problemen niet kende. En zelfs niet kon kennen. Immers, het probleem was weggewerkt achter gipsplaten en kwam pas aan de oppervlakte toen de gipsplaten en de isolatielaag werden verwijderd. Alleen als je kunt aantonen dat de verkoper de problemen kende en bewust heeft weggepoetst, zou je hem aansprakelijk kunnen stellen. Ik denk dat je daar niet in zult slagen. De verkoper had blijkbaar in 2011 en probleem en heeft dat laten oplossen. En daarna heeft het blijkbaar tenminste vijf jaar niet meer (zichtbaar) gelekt. Ik begrijp dat het een vervelende situatie is. Maar alleen als je kunt bewijzen! dat de verkoper jou bewust heeft bedrogen, kan je hem aansprakelijk stellen. Tip voor de volgende keer: Schakel de volgende keer een goede eigen (aankoop) makelaar in. Die had het probleem misschien ook niet ontdekt, maar had je het advies gegeven om het huis uitgebreid bouwkundig te laten keuren. Misschien dat die bouwkundige het probleem ook niet had ontdekt. Maar die had tenminste aangegeven dat hij geen verantwoordelijkheid nam voor de kwaliteit van het dak, voor zover dat voor hem niet te beoordelen was. En daarmee was je jezelf in elk geval bewuster geweest van het risico dat je als koper loopt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Peter op zaterdag 30 maart 2019 21:56

Hallo,
Stel het volgende geval.
Op 25 februari een woning van 28 jaar oud gekocht. Huis in goede staat, netjes in de verf. Na 2 weken zagen we plasjes water achter het kozijn in de slaapkamer en woonkamer. Na onderzoek van de kozijnen bleek dat deze onder de verflaag rotte plekken had waardoor het regenwater naar binnen kwam.
De verkoper aansprakelijk gesteld. Deze wijst dit af omdat voor hun dit ook onzichtbaar was dus een verborgen gebrek. Maar het kan toch niet zo zijn dat deze plasjes nu net voor de eerste keer er zijn. Verkoper moet dit geweten hebben dus een verzwegen gebrek.
Graag uw reactie

Hallo, Stel het volgende geval. Op 25 februari een woning van 28 jaar oud gekocht. Huis in goede staat, netjes in de verf. Na 2 weken zagen we plasjes water achter het kozijn in de slaapkamer en woonkamer. Na onderzoek van de kozijnen bleek dat deze onder de verflaag rotte plekken had waardoor het regenwater naar binnen kwam. De verkoper aansprakelijk gesteld. Deze wijst dit af omdat voor hun dit ook onzichtbaar was dus een verborgen gebrek. Maar het kan toch niet zo zijn dat deze plasjes nu net voor de eerste keer er zijn. Verkoper moet dit geweten hebben dus een verzwegen gebrek. Graag uw reactie
Wim de Leeuw op zondag 31 maart 2019 09:47

Dag Peter,

Dit soort processen werkt heel geleidelijk. Houtrot aan kozijnen, lekkages van een plat dak, lekkages bij hoekdelen van een dak, lekkages aan kitnaden in badkamers. Het begint allemaal klein en vrijwel onzichtbaar. En uiteindelijk ontdek je het een keer als het proces al maanden of zelfs jaren bezig is en het te laat is.

Als houtwerk werkelijk verrot is, dan is dat vrijwel altijd goed te zien. En te horen, als je op het houtwerk klopt.

Jullie hebben als kopers een onderzoeksplicht. En blijkbaar is jullie niets opgevallen. Waarom had het de verkopers dan wel moeten zijn opgevallen?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Peter, Dit soort processen werkt heel geleidelijk. Houtrot aan kozijnen, lekkages van een plat dak, lekkages bij hoekdelen van een dak, lekkages aan kitnaden in badkamers. Het begint allemaal klein en vrijwel onzichtbaar. En uiteindelijk ontdek je het een keer als het proces al maanden of zelfs jaren bezig is en het te laat is. Als houtwerk werkelijk verrot is, dan is dat vrijwel altijd goed te zien. En te horen, als je op het houtwerk klopt. Jullie hebben als kopers een onderzoeksplicht. En blijkbaar is jullie niets opgevallen. Waarom had het de verkopers dan wel moeten zijn opgevallen? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Peter op zondag 31 maart 2019 13:01

Hallo,
Plasjes aan de binnenzijde op de grond beginnen ook eerst klein. In de loop van de tijd ( net als het rottingsproces proces) worden deze groter. De plasjes waren nu ongeveer 25 cm groot. Met andere woorden de vorige bewoner hebben er ook last van gehad. Dus als zij de oorzaak hadden onderzocht dan hadden zij de rotte plekken waar het regen water door heen komt ook gevonden. Als goed huisvader hadden deze plicht dit te onderzoeken. Door dit niet te doen en deplicht als verkoper dit gebrek te melden. Dat hebben ze niet gedaan.

Hallo, Plasjes aan de binnenzijde op de grond beginnen ook eerst klein. In de loop van de tijd ( net als het rottingsproces proces) worden deze groter. De plasjes waren nu ongeveer 25 cm groot. Met andere woorden de vorige bewoner hebben er ook last van gehad. Dus als zij de oorzaak hadden onderzocht dan hadden zij de rotte plekken waar het regen water door heen komt ook gevonden. Als goed huisvader hadden deze plicht dit te onderzoeken. Door dit niet te doen en deplicht als verkoper dit gebrek te melden. Dat hebben ze niet gedaan.
Wim de Leeuw op zondag 31 maart 2019 17:47

Dag Peter,

Ik begrijp je redenering, ik begrijp je gevoel en ik begrijp je frustratie.

Maar je stelt me een vraag en ik leg je, vanuit mijn expertise, uit hoe dit soort zaken werkt.

Als het kozijn zo verrot is dat er een plas van 25 centimeter uit kan ontstaan en als het probleem zo overduidelijk aanwezig was, dan geldt dat ook voor de situatie waarin jullie het huis hebben bezichtigd.

Ik zou zeggen: ga het juridisch gevecht vooral aan. En hou me op de hoogte van de vorderingen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw




Dag Peter, Ik begrijp je redenering, ik begrijp je gevoel en ik begrijp je frustratie. Maar je stelt me een vraag en ik leg je, vanuit mijn expertise, uit hoe dit soort zaken werkt. Als het kozijn zo verrot is dat er een plas van 25 centimeter uit kan ontstaan en als het probleem zo overduidelijk aanwezig was, dan geldt dat ook voor de situatie waarin jullie het huis hebben bezichtigd. Ik zou zeggen: ga het juridisch gevecht vooral aan. En hou me op de hoogte van de vorderingen! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jan op zaterdag 02 juli 2016 21:14

Dag Wim, wij maken ons heel erg zorgen over de verkoop van ons huis. Het is drie jaar geleden volledig gerenoveerd, zelfs een nieuw dak, en alles was prima. Maar sinds een jaar komt er bij grote hoosbuien water in de kelder, waar we dus niks meer kunnen leggen. Stinkt af en toe ook. Bij de enorme hoosbuien van een paar weken geleden was er ineens op plafonds en muren overal water. Ook bij onze bovenburen (5 lagen, elke laag heeft waterschade). Volgens de dakdekker kans dat het aan verstopte dakgoot lag óf aan het dak van de buren, dat een gatenkaas is. Dakgoot is ontstopt. maar we vrezen het dak van de buren. Muren zijn weer geverfd enzo.

Als we nu willen verkopen, wát moeten we van dit alles precies melden? En als we alles netjes melden, betekent dit dan dat kopers dus ook echt niks meer kunnen verhalen op ons? Want daar zijn we dus bang voor. (Kelder lekdicht maken kost denk tienduizenden euro's met een beetje pech)

Dag Wim, wij maken ons heel erg zorgen over de verkoop van ons huis. Het is drie jaar geleden volledig gerenoveerd, zelfs een nieuw dak, en alles was prima. Maar sinds een jaar komt er bij grote hoosbuien water in de kelder, waar we dus niks meer kunnen leggen. Stinkt af en toe ook. Bij de enorme hoosbuien van een paar weken geleden was er ineens op plafonds en muren overal water. Ook bij onze bovenburen (5 lagen, elke laag heeft waterschade). Volgens de dakdekker kans dat het aan verstopte dakgoot lag óf aan het dak van de buren, dat een gatenkaas is. Dakgoot is ontstopt. maar we vrezen het dak van de buren. Muren zijn weer geverfd enzo. Als we nu willen verkopen, wát moeten we van dit alles precies melden? En als we alles netjes melden, betekent dit dan dat kopers dus ook echt niks meer kunnen verhalen op ons? Want daar zijn we dus bang voor. (Kelder lekdicht maken kost denk tienduizenden euro's met een beetje pech)
Wim de Leeuw op zaterdag 02 juli 2016 22:25

Beste Jan,

Wat een vervelende situatie. Allereerst: Als je open en eerlijk bent, dan kunnen kopers ook niets op je verhalen. Maar het lijkt me in deze situatie wel heel lastig om het huis te verkopen. Het lijkt me allereerst van belang om de oorzaak te achterhalen zodat je de narigheid kunt oplossen.

We hebben in de afgelopen periode natuurlijk ook extreme buien gehad. Als er inderdaad een dakgoot verstopt is, dan kan dat heel veel overlast veroorzaken. De lekkage in de kelder lijkt me een andere oorzaak te hebben dan de lekkage aan het plafond. Als het dak van de buren inderdaad zo slecht is, dan heb je daar wellicht (nog) een belangrijke oorzaak te pakken.

Sterkte ermee!

Wim de Leeuw

Beste Jan, Wat een vervelende situatie. Allereerst: Als je open en eerlijk bent, dan kunnen kopers ook niets op je verhalen. Maar het lijkt me in deze situatie wel heel lastig om het huis te verkopen. Het lijkt me allereerst van belang om de oorzaak te achterhalen zodat je de narigheid kunt oplossen. We hebben in de afgelopen periode natuurlijk ook extreme buien gehad. Als er inderdaad een dakgoot verstopt is, dan kan dat heel veel overlast veroorzaken. De lekkage in de kelder lijkt me een andere oorzaak te hebben dan de lekkage aan het plafond. Als het dak van de buren inderdaad zo slecht is, dan heb je daar wellicht (nog) een belangrijke oorzaak te pakken. Sterkte ermee! Wim de Leeuw
Lisanne op dinsdag 26 juli 2016 00:29

Beste Win,

Wij hebben 2 weken terug een woning gekocht van 10 jaar oud. Er waren tijdens bezichtiging vochtplekken zichtbaar bij het plavond (plat dak). Verkopend makelaar zei dat het om oude gerepareerde vochtplekken ging. Later bleken de plekken nog vochtig. Makelaar garandeerde ons (namens de bank) dat het dak volledig gerepareerd zou worden door een gespecialiseerd bedrijf en door dat zelfde bedrijf een paar weken na de reparatie nog zou worden gecontroleerd, nog voor de overdracht. In 1e instantie onderhandelde wij met bewoners maar na een tijdje was het overgenomen door de bank.

Wij hadden geen vertrouwen in reparatie door bewoners (gezien hun schulden en verplichte verkoop). Maar omdat de bank (via de makelaar) zij dat zij verantwoordelijkheid namen voor het dak en de bank een bedrijf inhuurde, hadden we vertrouwen dat het dak goed zou komen. We hebben het nog op laten nemen als ontbindende voorwaarden in de akte.

Een dag voor de overdracht is ons gegarandeerd dat het dak gerepareerd en droog was.

Hierop vertrouwende hebben we de koop gesloten.
We hebben voor de koop nog een bouwtechnische keuring laten doen, maar die kon niet veel zeggen over het dak omdat die toen nog werd gerepareerd. Hij constateerde we het probleem en wat er aan moest worden gedaan. Dit hebben wij toegezonden aan de verkopend makelaar. Hij zij dat de genoemde punten werden opgepakt tijdens reparatie.

Nu (2 weken na de aankoop) blijken alle vochtplekken nog steeds nat. De oude bewoners zijn inmiddels spoorloos. Wik gingen er vanuit dat de bank verantwoordelijk is omdat dat onze onderhandelpartner was en de bank ons ook (via verkopend makelaar) garanties heeft gegeven.

Nu blijkt in de koopakte te staan dat de bank tekende in opdracht van verkoper oud bewoners)

Wie is nu onze tegenpartij en wat kunnen we nu doen? Zoals gezegd zijn de oud bewoners spoorloos (ook voor de belastingdienst) . Ons inziens zijn we voorgelogen door de verkopend makelaar die het deed voorkomen alsof de bank verantwoordelijk was.

Wwe horen graag van je

Beste Win, Wij hebben 2 weken terug een woning gekocht van 10 jaar oud. Er waren tijdens bezichtiging vochtplekken zichtbaar bij het plavond (plat dak). Verkopend makelaar zei dat het om oude gerepareerde vochtplekken ging. Later bleken de plekken nog vochtig. Makelaar garandeerde ons (namens de bank) dat het dak volledig gerepareerd zou worden door een gespecialiseerd bedrijf en door dat zelfde bedrijf een paar weken na de reparatie nog zou worden gecontroleerd, nog voor de overdracht. In 1e instantie onderhandelde wij met bewoners maar na een tijdje was het overgenomen door de bank. Wij hadden geen vertrouwen in reparatie door bewoners (gezien hun schulden en verplichte verkoop). Maar omdat de bank (via de makelaar) zij dat zij verantwoordelijkheid namen voor het dak en de bank een bedrijf inhuurde, hadden we vertrouwen dat het dak goed zou komen. We hebben het nog op laten nemen als ontbindende voorwaarden in de akte. Een dag voor de overdracht is ons gegarandeerd dat het dak gerepareerd en droog was. Hierop vertrouwende hebben we de koop gesloten. We hebben voor de koop nog een bouwtechnische keuring laten doen, maar die kon niet veel zeggen over het dak omdat die toen nog werd gerepareerd. Hij constateerde we het probleem en wat er aan moest worden gedaan. Dit hebben wij toegezonden aan de verkopend makelaar. Hij zij dat de genoemde punten werden opgepakt tijdens reparatie. Nu (2 weken na de aankoop) blijken alle vochtplekken nog steeds nat. De oude bewoners zijn inmiddels spoorloos. Wik gingen er vanuit dat de bank verantwoordelijk is omdat dat onze onderhandelpartner was en de bank ons ook (via verkopend makelaar) garanties heeft gegeven. Nu blijkt in de koopakte te staan dat de bank tekende in opdracht van verkoper oud bewoners) Wie is nu onze tegenpartij en wat kunnen we nu doen? Zoals gezegd zijn de oud bewoners spoorloos (ook voor de belastingdienst) . Ons inziens zijn we voorgelogen door de verkopend makelaar die het deed voorkomen alsof de bank verantwoordelijk was. Wwe horen graag van je
Wim de Leeuw op dinsdag 26 juli 2016 01:16

Dag Lisanne,

Zijn de afspraken over de toezeggingen van de makelaar in de koopovereenkomst opgenomen? Zo niet, dan heb je daar een prachtig voorbeeld waarom het handig is om een aankoopmakelaar in te schakelen. Het is leuk om toezeggingen te krijgen over reparaties, maar als je die niet opneemt in de koopovereenkomst, dan heb je een lastige bewijspositie. Gelijk hebben is nog iets anders dan 'je recht kunnen halen'. Om je recht te kunnen halen, zal je de uitspraken van de makelaar moeten kunnen bewijzen. En met mondelinge uitspraken is dat lastig.

Heb je een rechtsbijstandverzekering? Zo ja, dan zou ik die gebruiken om de makelaar en / of de bank aansprakelijk te stellen.

Als je die niet hebt, dan is het het meest verstandig om een klacht in te dienen tegen de makelaar. Vooral de NVM heeft behoorlijk strenge tuchtregels. En als makelaar vind ik dat er snel in het voordeel van de consument wordt beslist. Met de uitspraak van de tuchtrechter sta je sterker in een civiele procedure.

Alles begint echter met de vraag hoe groot de schade is. Als het om een gering bedrag gaat, realiseer je dan wel dat een echte civiele procedure tegen de bank of de makelaar veel geld kost en dat je daarbij ook een flink risico loopt.

Heel vervelend, zo'n ervaring.

Veel succes en sterkte toegewenst,

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Lisanne, Zijn de afspraken over de toezeggingen van de makelaar in de koopovereenkomst opgenomen? Zo niet, dan heb je daar een prachtig voorbeeld waarom het handig is om een aankoopmakelaar in te schakelen. Het is leuk om toezeggingen te krijgen over reparaties, maar als je die niet opneemt in de koopovereenkomst, dan heb je een lastige bewijspositie. Gelijk hebben is nog iets anders dan 'je recht kunnen halen'. Om je recht te kunnen halen, zal je de uitspraken van de makelaar moeten kunnen bewijzen. En met mondelinge uitspraken is dat lastig. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Zo ja, dan zou ik die gebruiken om de makelaar en / of de bank aansprakelijk te stellen. Als je die niet hebt, dan is het het meest verstandig om een klacht in te dienen tegen de makelaar. Vooral de NVM heeft behoorlijk strenge tuchtregels. En als makelaar vind ik dat er snel in het voordeel van de consument wordt beslist. Met de uitspraak van de tuchtrechter sta je sterker in een civiele procedure. Alles begint echter met de vraag hoe groot de schade is. Als het om een gering bedrag gaat, realiseer je dan wel dat een echte civiele procedure tegen de bank of de makelaar veel geld kost en dat je daarbij ook een flink risico loopt. Heel vervelend, zo'n ervaring. Veel succes en sterkte toegewenst, Groeten, Wim de Leeuw
willem op dinsdag 26 juli 2016 01:34

beste wim

ik heb ondanks een huis gekocht, box3, bedrijfspand, maar ik ben geen professionele inkoper/handelaar in huizen of zo.
de kelder (80m2, de helft van de woning) was wat vochtig, ik heb de koper hier specificiek naar gevraagd en die zei dat dit is blijven hangen van de schoonmaak en dat de kelder droog is.
voor de zekerheid heb ik een expert ernaar laten kijken die een rapport heeft opgesteld: kelder is ok.
Er staan ih koopcontract GEEN clausules (ouderdom, niet zelf bewoond, etc.)

bij de onlangs plaatsgevonden stevige hoosbuien, blijkt kelder zo lek als een mandje.

Even er van uit gaande dat ze het niet bewust verzwegen hebben:

mijn conclusie:
1. ERNSTIG GEBREK, de woning bezit niet de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik

2. LEKKAGE zat er al voor de aankoop (kelder raakt niet opeens lek 3 weken na aankoop bij een hoosbui, en na navraag blijkt de vorige huurster al veel problemen te hebben gehad met vocht id kelder (het huis was toen overigens nog niet van de verkoper)

Mijn vraag is:

Heb ik het, met de feiten als gesteld, bij het juiste eind? En zelfs een hele sterke zaak, omdat ik, naast het feit dat het al om een ernstig gebrek gaat, ook nog eens goed onderzoek heb gedaan en de verkoper zelf heeft meegedeeld dat de kelder droog was?

alvast dank voor je moeite!

gr

Willem

beste wim ik heb ondanks een huis gekocht, box3, bedrijfspand, maar ik ben geen professionele inkoper/handelaar in huizen of zo. de kelder (80m2, de helft van de woning) was wat vochtig, ik heb de koper hier specificiek naar gevraagd en die zei dat dit is blijven hangen van de schoonmaak en dat de kelder droog is. voor de zekerheid heb ik een expert ernaar laten kijken die een rapport heeft opgesteld: kelder is ok. Er staan ih koopcontract GEEN clausules (ouderdom, niet zelf bewoond, etc.) bij de onlangs plaatsgevonden stevige hoosbuien, blijkt kelder zo lek als een mandje. Even er van uit gaande dat ze het niet bewust verzwegen hebben: mijn conclusie: 1. ERNSTIG GEBREK, de woning bezit niet de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik 2. LEKKAGE zat er al voor de aankoop (kelder raakt niet opeens lek 3 weken na aankoop bij een hoosbui, en na navraag blijkt de vorige huurster al veel problemen te hebben gehad met vocht id kelder (het huis was toen overigens nog niet van de verkoper) Mijn vraag is: Heb ik het, met de feiten als gesteld, bij het juiste eind? En zelfs een hele sterke zaak, omdat ik, naast het feit dat het al om een ernstig gebrek gaat, ook nog eens goed onderzoek heb gedaan en de verkoper zelf heeft meegedeeld dat de kelder droog was? alvast dank voor je moeite! gr Willem
Wim de Leeuw op dinsdag 26 juli 2016 04:37

Beste Willem,

Als ik jou was, zou ik mijn juridische verkenningen beginnen met de door jou inschakelde bouwkundige. Want als je gelijk hebt, waarom heeft hij dat dan niet geconstateerd? Als ik de verkoper was, zou ik dat argument ook tegen je gebruiken. En het feit dat jij je onderzoeksplicht zo diepgaand hebt ingevuld, maakt ook dat de verantwoordelijkheid van de verkoper wat minder zwaar weegt. Dat verandert natuurlijk als het te bewijzen is dat de verkopers hebben geweten van de narigheid, maar dat bewijs moet dan wel worden geleverd.

Er is geen niet-zelfbewoningsclausule opgenomen. Maar uit het feit dat het pand is verhuurd, maak ik op dat het pand feitelijk niet door de verkoper werd bewoond. Althans, niet recentelijk. Als de verkoper kan bewijzen dat jij wist van dat gegeven, dan sluit ik niet uit dat ook dit zijn verantwoordelijkheid wat verlaagt. Die clausule mag dan wel niet opgenomen zijn, maar iedereen weet dat een verkoper die het pand niet zelf heeft bewoond, ook minder van het pand weet.

Kortom, best een ingewikkelde zaak. Heel lastig om iets zinnige te zeggen over je proceskansen. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Zo niet, dan zou ik een advocaat vragen om je een inschatting te geven van je proceskansen.

Succes en sterkte toegewenst!

Groeten, Wim de Leeuw

Beste Willem, Als ik jou was, zou ik mijn juridische verkenningen beginnen met de door jou inschakelde bouwkundige. Want als je gelijk hebt, waarom heeft hij dat dan niet geconstateerd? Als ik de verkoper was, zou ik dat argument ook tegen je gebruiken. En het feit dat jij je onderzoeksplicht zo diepgaand hebt ingevuld, maakt ook dat de verantwoordelijkheid van de verkoper wat minder zwaar weegt. Dat verandert natuurlijk als het te bewijzen is dat de verkopers hebben geweten van de narigheid, maar dat bewijs moet dan wel worden geleverd. Er is geen niet-zelfbewoningsclausule opgenomen. Maar uit het feit dat het pand is verhuurd, maak ik op dat het pand feitelijk niet door de verkoper werd bewoond. Althans, niet recentelijk. Als de verkoper kan bewijzen dat jij wist van dat gegeven, dan sluit ik niet uit dat ook dit zijn verantwoordelijkheid wat verlaagt. Die clausule mag dan wel niet opgenomen zijn, maar iedereen weet dat een verkoper die het pand niet zelf heeft bewoond, ook minder van het pand weet. Kortom, best een ingewikkelde zaak. Heel lastig om iets zinnige te zeggen over je proceskansen. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Zo niet, dan zou ik een advocaat vragen om je een inschatting te geven van je proceskansen. Succes en sterkte toegewenst! Groeten, Wim de Leeuw
Hendrik op donderdag 04 augustus 2016 07:42

Beste meneer de Leeuw,

Vorig jaar juni hebben wij onze woning verkocht. Nu ( een jaar later!) hebben de kopers bij ons geklaagd over lekkage in het platte dak. Het dak is in augustus 2013 gelegd (aanbouw). Wij hebben nooit lekkage gehad in de tijd dat wij er woonden (2 jaar). Ze hebben er nu een bouwbedrijf bij gehad en die geeft aan dat er een folielaag ontbreekt waardoor vocht van binnenuit optrekt in de isolatie. Deze wordt vervolgens nat en geeft vochtplekken in het plafond. Bovendien zou door het vocht de balken kunnen worden aangetast.

Stel dat het inderdaad een constructiefout is, is de aannemer dan niet aansprakelijk? Wij hebben zijn gegevens al aan de kopers doorgegeven. En kunnen zij ons nu nog aansprakelijk stellen? De overdracht heeft immers meer dan een jaar terug plaatsgevonden en de verbouwing drie jaar terug.

Tenslotte vroeg ik mij af wanneer ze ons aansprakelijk moeten stellen vanaf het moment dat ze het gebrek hebben geconstateerd. Ze hebben ons zes weken geleden op de hoogte gebracht van het probleem,
Maar in het midden gelaten wat we er mee moesten. Nu willen ze weer met ons "praten". Ik verwacht dat ze de schade nu op ons willen verhalen.

Mvg, Hendrik

Beste meneer de Leeuw, Vorig jaar juni hebben wij onze woning verkocht. Nu ( een jaar later!) hebben de kopers bij ons geklaagd over lekkage in het platte dak. Het dak is in augustus 2013 gelegd (aanbouw). Wij hebben nooit lekkage gehad in de tijd dat wij er woonden (2 jaar). Ze hebben er nu een bouwbedrijf bij gehad en die geeft aan dat er een folielaag ontbreekt waardoor vocht van binnenuit optrekt in de isolatie. Deze wordt vervolgens nat en geeft vochtplekken in het plafond. Bovendien zou door het vocht de balken kunnen worden aangetast. Stel dat het inderdaad een constructiefout is, is de aannemer dan niet aansprakelijk? Wij hebben zijn gegevens al aan de kopers doorgegeven. En kunnen zij ons nu nog aansprakelijk stellen? De overdracht heeft immers meer dan een jaar terug plaatsgevonden en de verbouwing drie jaar terug. Tenslotte vroeg ik mij af wanneer ze ons aansprakelijk moeten stellen vanaf het moment dat ze het gebrek hebben geconstateerd. Ze hebben ons zes weken geleden op de hoogte gebracht van het probleem, Maar in het midden gelaten wat we er mee moesten. Nu willen ze weer met ons "praten". Ik verwacht dat ze de schade nu op ons willen verhalen. Mvg, Hendrik
Wim de Leeuw op donderdag 04 augustus 2016 12:31

Beste Hendrik,

Zoals jij je nu voelt, voelen makelaars zich vrijwel dagelijks ;-). Er zijn hele volksstammen woningbezitters die in de overtuiging leven dat er op elke bestaande woning levenslang garantie zit. En dat je voor elk probleem of probleempje met je huis tot de verkoper kunt richten. Of, nog beter, tot zijn makelaar. ;-)

De hoofdregel is dat een koper een huis koopt inclusief bekende en verborgen gebreken. Blijkbaar is dit een verborgen gebrek geweest, dus het probleem van de kopers.

Wees gerust, jullie zijn hiervoor als verkopers in elk geval niet aansprakelijk.

Als het goed is, hebben jullie bij de verkoop alle documentatie rondom het huis meegeleverd. Inclusief de opdracht die jullie de aannemer destijds hebben verstrekt. Als je dat niet hebt gedaan, doe dat dan alsnog. En wens de kopers succes met het aansprakelijk stellen van de aannemer. De kopers doen er verstandig aan de aannemer zo snel mogelijk te informeren.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Hendrik, Zoals jij je nu voelt, voelen makelaars zich vrijwel dagelijks ;-). Er zijn hele volksstammen woningbezitters die in de overtuiging leven dat er op elke bestaande woning levenslang garantie zit. En dat je voor elk probleem of probleempje met je huis tot de verkoper kunt richten. Of, nog beter, tot zijn makelaar. ;-) De hoofdregel is dat een koper een huis koopt inclusief bekende en verborgen gebreken. Blijkbaar is dit een verborgen gebrek geweest, dus het probleem van de kopers. Wees gerust, jullie zijn hiervoor als verkopers in elk geval niet aansprakelijk. Als het goed is, hebben jullie bij de verkoop alle documentatie rondom het huis meegeleverd. Inclusief de opdracht die jullie de aannemer destijds hebben verstrekt. Als je dat niet hebt gedaan, doe dat dan alsnog. En wens de kopers succes met het aansprakelijk stellen van de aannemer. De kopers doen er verstandig aan de aannemer zo snel mogelijk te informeren. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Anton op donderdag 01 september 2016 19:17

Mijn vriendin en ik hebben 1 1/2 maand geleden een huis gekocht. We hebben een bouwkundig onderzoek laten verrrichten incl asbest onderzoek. Er is asbest aangetroffen en dat is in overleg met de verkoper in mindering op de verkoopprijs gebracht.
Bij het verbouwen is nog meer asbest aangetroffen. Namelijk in de vloer van de keuken en de wc. Asbest lag onder de tegels.
Zijn de kosten van asbest sanering (5.600 euro) te verhalen op de verkopers (verborgen gebrek?)

Mijn vriendin en ik hebben 1 1/2 maand geleden een huis gekocht. We hebben een bouwkundig onderzoek laten verrrichten incl asbest onderzoek. Er is asbest aangetroffen en dat is in overleg met de verkoper in mindering op de verkoopprijs gebracht. Bij het verbouwen is nog meer asbest aangetroffen. Namelijk in de vloer van de keuken en de wc. Asbest lag onder de tegels. Zijn de kosten van asbest sanering (5.600 euro) te verhalen op de verkopers (verborgen gebrek?)
Wim de Leeuw op vrijdag 02 september 2016 07:57

Beste Anton,

Je koopt een huis in beginsel 'met alle bekende en verborgen gebreken'. Dat houdt in dat de KOPER - en dus niet de VERKOPER - het risico draagt voor verborgen gebreken.

Het onderzoek van de bouwkundige heeft een aantal verborgen gebreken naar de oppervlakte gebracht. En daar hebben jullie (verkoper en koper) een regeling over afgesproken. Die regeling ging over de zichtbaar gemaakte gebreken, niet over gebreken die ook niet uit het bouwkundig onderzoek naar voren zijn gekomen.

Ik acht de kans dat je die € 5.600,= nog kunt verhalen op de verkoper nihil. Je geeft zelf aan dat er sprake was van een verborgen gebrek. En dat ook de bouwkundige de gebreken niet heeft kunnen ontdekken, onderstreept dat dit gebrek voor de koper maar ook voor de verkoper onbekend moet zijn weest. En een verborgen gebrek komt voor risico van de verkoper.

Je kunt uiteraard wel aan de verkoper vragen of hij bereid is om jullie tegemoet te komen. Maar in een procedure staan jullie naar mijn bescheiden mening niet sterk.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Anton, Je koopt een huis in beginsel 'met alle bekende en verborgen gebreken'. Dat houdt in dat de KOPER - en dus niet de VERKOPER - het risico draagt voor verborgen gebreken. Het onderzoek van de bouwkundige heeft een aantal verborgen gebreken naar de oppervlakte gebracht. En daar hebben jullie (verkoper en koper) een regeling over afgesproken. Die regeling ging over de zichtbaar gemaakte gebreken, niet over gebreken die ook niet uit het bouwkundig onderzoek naar voren zijn gekomen. Ik acht de kans dat je die € 5.600,= nog kunt verhalen op de verkoper nihil. Je geeft zelf aan dat er sprake was van een verborgen gebrek. En dat ook de bouwkundige de gebreken niet heeft kunnen ontdekken, onderstreept dat dit gebrek voor de koper maar ook voor de verkoper onbekend moet zijn weest. En een verborgen gebrek komt voor risico van de verkoper. Je kunt uiteraard wel aan de verkoper vragen of hij bereid is om jullie tegemoet te komen. Maar in een procedure staan jullie naar mijn bescheiden mening niet sterk. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
GewoonIkke op zaterdag 03 september 2016 00:51

Beste Wim, een week geleden hebben wij de sleutel van onze woning gekregen. Nu is het zo dat al meteen de stoppen van naar de elektra doorslaan wanneer wij.meerdere normale dingen aan hebben in huis zoals BV de lampen in de keuken.
Ook ontdekte wij dat nu wij net even getelt hebben er zo ie zo 9 stopcontacten zijn die het echt niet doen morgem kijken wij de rest na
Wij hebben gekeken met een Spannings meter en er staat geen spanning niks op. Zojuist ontdekte mijn man ook dat terwijl de plafoniere uit is er wel steeds een beetje licht knippert
Niet veel maar genoeg om een flikkeren te zien. Ook zien we steeds de lampen lichtjes knipperen. Dit is iets wat wij niet hebben.opgemerkt tijdens de bezichtiging van deze woning.
Valt dit onder verborgen gebreken?? Ik slaap er namelijk niet gerust op. Bang dat er ineens brand door uit kan breken enz enz
Er slapen tenslotte ook kinderen in dit huis en het voelt gewoon niet goed.
Ik hoor het graag van u. Mvg

Beste Wim, een week geleden hebben wij de sleutel van onze woning gekregen. Nu is het zo dat al meteen de stoppen van naar de elektra doorslaan wanneer wij.meerdere normale dingen aan hebben in huis zoals BV de lampen in de keuken. Ook ontdekte wij dat nu wij net even getelt hebben er zo ie zo 9 stopcontacten zijn die het echt niet doen morgem kijken wij de rest na Wij hebben gekeken met een Spannings meter en er staat geen spanning niks op. Zojuist ontdekte mijn man ook dat terwijl de plafoniere uit is er wel steeds een beetje licht knippert Niet veel maar genoeg om een flikkeren te zien. Ook zien we steeds de lampen lichtjes knipperen. Dit is iets wat wij niet hebben.opgemerkt tijdens de bezichtiging van deze woning. Valt dit onder verborgen gebreken?? Ik slaap er namelijk niet gerust op. Bang dat er ineens brand door uit kan breken enz enz Er slapen tenslotte ook kinderen in dit huis en het voelt gewoon niet goed. Ik hoor het graag van u. Mvg
Wim de Leeuw op zaterdag 03 september 2016 07:38

Beste Rijna,

Ik adviseer je dringend om een professionele elektricien naar de elektrische installatie in het huis te laten kijken. Vraag dit bedrijf niet alleen om de oorzaak van de problemen te vinden, maar ook om hun bevindingen vast te leggen en te documenteren met bijvoorbeeld foto's. En laat de problemen daarna oplossen.

Het is vervelend dat een aantal stopcontacten het niet doet en dat er lampjes flikkeren. Maar ik twijfel er aan of dit belangrijk genoeg is om de verkopers aansprakelijk te kunnen stellen. Of dat met succes kan, is afhankelijk van allerlei feitelijke omstandigheden. Ik noem er een aantal.

1) Betreft het een nieuw huis of juist een heel oud huis?
2) Was in de koopovereenkomst de 'ouderdomsclausule' opgenomen?
3) Hebben de verkopers de woning zelf bewoond of was de woning bij anderen in gebruik?
4) Was in de koopovereenkomst de 'niet-zelfbewoningsclausule' in de koopovereenkomst opgenomen?
5) Heb je het huis bouwkundig laten keuren voor de koop?
6) Heb je gebruik gemaakt van een aankoopmakelaar?
7) Heb je de verkopers gevraagd naar de gebreken van het huis?
8) Wat hebben de verkopers medegedeeld over de gebreken van het huis?
9) Was de prijs van het huis opvallend laag?
10) Was het huis een 'klushuis', waarmee ik bedoel dat aan het huis duidelijk te zien was dat het was verbouwd door (rommelige) hobbyisten?

Het belangrijkste is dat de problemen worden opgelost. Misschien zijn de problemen met een geringe investering op te lossen. En als dat zo is, dan loont het vermoedelijk niet eens de moeite om de verkopers aan te spreken.

Als het gaat om een meer dan geringe investering dan zou het, afhankelijk van de antwoorden op de door mij gestelde vragen, zo kunnen zijn dat de verkoper met succes aan te spreken is. Of je de rechter aan jouw kant krijgt, is niet 100% zeker, juist omdat dat afhangt van een afweging van een groot aantal feitelijke factoren.

Groeten, Wim de Leeuw

Beste Rijna, Ik adviseer je dringend om een professionele elektricien naar de elektrische installatie in het huis te laten kijken. Vraag dit bedrijf niet alleen om de oorzaak van de problemen te vinden, maar ook om hun bevindingen vast te leggen en te documenteren met bijvoorbeeld foto's. En laat de problemen daarna oplossen. Het is vervelend dat een aantal stopcontacten het niet doet en dat er lampjes flikkeren. Maar ik twijfel er aan of dit belangrijk genoeg is om de verkopers aansprakelijk te kunnen stellen. Of dat met succes kan, is afhankelijk van allerlei feitelijke omstandigheden. Ik noem er een aantal. 1) Betreft het een nieuw huis of juist een heel oud huis? 2) Was in de koopovereenkomst de 'ouderdomsclausule' opgenomen? 3) Hebben de verkopers de woning zelf bewoond of was de woning bij anderen in gebruik? 4) Was in de koopovereenkomst de 'niet-zelfbewoningsclausule' in de koopovereenkomst opgenomen? 5) Heb je het huis bouwkundig laten keuren voor de koop? 6) Heb je gebruik gemaakt van een aankoopmakelaar? 7) Heb je de verkopers gevraagd naar de gebreken van het huis? 8) Wat hebben de verkopers medegedeeld over de gebreken van het huis? 9) Was de prijs van het huis opvallend laag? 10) Was het huis een 'klushuis', waarmee ik bedoel dat aan het huis duidelijk te zien was dat het was verbouwd door (rommelige) hobbyisten? Het belangrijkste is dat de problemen worden opgelost. Misschien zijn de problemen met een geringe investering op te lossen. En als dat zo is, dan loont het vermoedelijk niet eens de moeite om de verkopers aan te spreken. Als het gaat om een meer dan geringe investering dan zou het, afhankelijk van de antwoorden op de door mij gestelde vragen, zo kunnen zijn dat de verkoper met succes aan te spreken is. Of je de rechter aan jouw kant krijgt, is niet 100% zeker, juist omdat dat afhangt van een afweging van een groot aantal feitelijke factoren. Groeten, Wim de Leeuw
Jildou op maandag 26 september 2016 08:31

Beste Wim,

Wat fijn dat ik hier een berichtje over tref. Helaas geeft het nog geen antwoord op mijn vraag. Hopelijk kunt u ons helpen

Wij hebben vorige week een huis gekocht. De vorige eigenaar heeft een jaar of 10 geleden de bovenverdieping helemaal gestript en opnieuw ingedeeld. Nu willen wij graag weer de balken in zicht, dus zijn wij gaan slopen, maar de muren moeten natuurlijk wel blijven staan!

We zijn erachter gekomen dat de vorige bewoner niet alleen hele slechte isolatie heeft gebruikt (tjsa dat kan gebeuren en is ons eigen risico), maar heeft ook nog eens geen dam werende folie aangebracht achter de gipsmuren. Dit laatste is best wel een kwalijke zaak aangezien wij nu alle gipsplaten moeten verwijderen en nieuwe moeten plaatsen (met dampwerende folie). Maar is dit een verborgen gebrek of niet?

Hopelijk kunt u ons hier antwoord op geven!


Mvg,

Jildou

Beste Wim, Wat fijn dat ik hier een berichtje over tref. Helaas geeft het nog geen antwoord op mijn vraag. Hopelijk kunt u ons helpen :) Wij hebben vorige week een huis gekocht. De vorige eigenaar heeft een jaar of 10 geleden de bovenverdieping helemaal gestript en opnieuw ingedeeld. Nu willen wij graag weer de balken in zicht, dus zijn wij gaan slopen, maar de muren moeten natuurlijk wel blijven staan! We zijn erachter gekomen dat de vorige bewoner niet alleen hele slechte isolatie heeft gebruikt (tjsa dat kan gebeuren en is ons eigen risico), maar heeft ook nog eens geen dam werende folie aangebracht achter de gipsmuren. Dit laatste is best wel een kwalijke zaak aangezien wij nu alle gipsplaten moeten verwijderen en nieuwe moeten plaatsen (met dampwerende folie). Maar is dit een verborgen gebrek of niet? Hopelijk kunt u ons hier antwoord op geven! Mvg, Jildou
Wim de Leeuw op maandag 26 september 2016 09:34

Dag Jildou,

Allereerst: Wat een teleurstelling. Toch denk ik dat ik geen goed nieuws voor je heb. De kans dat een rechter het probleem bij de verkoper neer zal leggen, lijkt me heel klein.

Eerste vraag: "Is er sprake van een wezenlijke aantasting van het woongenot door deze gebreken". De vorige eigenaar heeft de woning blijkbaar op een weinig deskundige manier verbouwd. Maar dat is al tien jaar geleden. En blijkbaar heeft dat nog niet geleid tot zichtbare problemen. Ontstaat er door het ontbreken van dampwerende folie een onveilige situatie? Is er een grote kans dat u een deel van uw woning niet meer als zodanig kunt gebruiken? Ik heb grote twijfels.

Aan de tweede vraag kom je dus al niet meer toe. Maar die zou luiden: "Kunnen de problemen aan de verkopers worden aangerekend?". Met andere woorden: "Valt onomstotelijk te bewijzen dat de verkopers wisten dat ze de woning op een ondeugdelijke manier hebben verbouwd? Dat lijkt me best lastig te bewijzen. De verkoper komt niet weg met "boef zijn", maar wel met "dom zijn" ;-).

Ik geef u uiteraard het advies om de problemen met de verkopers te bespreken en om te proberen om hen met het probleem op te zadelen. Misschien heeft u te maken met uiterst fatsoenlijke verkopers die vinden dat een ander niet de dupe mag zijn van hun gepruts. Maar mochten ze afwijzend reageren, dan lijkt me het belang te gering om hierover een kostbare en langdurige procedure te starten.

Sorry dat ik u niets positievers kan berichten.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Jildou, Allereerst: Wat een teleurstelling. Toch denk ik dat ik geen goed nieuws voor je heb. De kans dat een rechter het probleem bij de verkoper neer zal leggen, lijkt me heel klein. Eerste vraag: "Is er sprake van een wezenlijke aantasting van het woongenot door deze gebreken". De vorige eigenaar heeft de woning blijkbaar op een weinig deskundige manier verbouwd. Maar dat is al tien jaar geleden. En blijkbaar heeft dat nog niet geleid tot zichtbare problemen. Ontstaat er door het ontbreken van dampwerende folie een onveilige situatie? Is er een grote kans dat u een deel van uw woning niet meer als zodanig kunt gebruiken? Ik heb grote twijfels. Aan de tweede vraag kom je dus al niet meer toe. Maar die zou luiden: "Kunnen de problemen aan de verkopers worden aangerekend?". Met andere woorden: "Valt onomstotelijk te bewijzen dat de verkopers wisten dat ze de woning op een ondeugdelijke manier hebben verbouwd? Dat lijkt me best lastig te bewijzen. De verkoper komt niet weg met "boef zijn", maar wel met "dom zijn" ;-). Ik geef u uiteraard het advies om de problemen met de verkopers te bespreken en om te proberen om hen met het probleem op te zadelen. Misschien heeft u te maken met uiterst fatsoenlijke verkopers die vinden dat een ander niet de dupe mag zijn van hun gepruts. Maar mochten ze afwijzend reageren, dan lijkt me het belang te gering om hierover een kostbare en langdurige procedure te starten. Sorry dat ik u niets positievers kan berichten. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Marianne Driessen op dinsdag 15 november 2016 07:40

Hallo,
wij hebben een woning gekocht, bij bezichtiging was duidelijk dat er een lekkage was aan een afvoerbuis regenwater vanaf het dak door de zijgevel loopt de grond in.Verkoper gaf aan dat het verholpen was. Het had toen een tijdje niet geregend en voelde ook droog aan.
We hebben een bouwkundig onderzoek laten doen ( nog steeds niet geregend) er werd wel geconstateerd dat err een vocht probleem was geweest maar bij vochtmeting viel het binnen de norm.
Maar vlak na de sleutel overdracht heeft plaats gevonden heeft het flink geregend en de binnenmuren zijn zeiknat .
Verkoper aangeschreven en hij zegt ik heb het jullie openlijk laten zien dat er vocht plaatsen waren dus het was bekend .

Wat nu ? kunnen wij hem aansprakelijk stellen ?

Hallo, wij hebben een woning gekocht, bij bezichtiging was duidelijk dat er een lekkage was aan een afvoerbuis regenwater vanaf het dak door de zijgevel loopt de grond in.Verkoper gaf aan dat het verholpen was. Het had toen een tijdje niet geregend en voelde ook droog aan. We hebben een bouwkundig onderzoek laten doen ( nog steeds niet geregend) er werd wel geconstateerd dat err een vocht probleem was geweest maar bij vochtmeting viel het binnen de norm. Maar vlak na de sleutel overdracht heeft plaats gevonden heeft het flink geregend en de binnenmuren zijn zeiknat . Verkoper aangeschreven en hij zegt ik heb het jullie openlijk laten zien dat er vocht plaatsen waren dus het was bekend . Wat nu ? kunnen wij hem aansprakelijk stellen ?
Wim de Leeuw op dinsdag 15 november 2016 09:53

Dag Marianne,

Je kunt iedereen altijd voor alles aansprakelijk stellen ;-).
Maar je vraag is natuurlijk of je dat met succes kunt doen. Ik denk dat dat niet het geval is.

Het uitgangspunt bij de discussie over verborgen gebreken is dat gebreken - zichtbaar of onzichtbaar (= verborgen) - voor rekening komen van de koper. Daar zijn twee uitzonderingen op.
1) Bij een ernstig gebrek dat het normale gebruik van het huis in de weg staat. Daarvan lijkt me geen sprake.
2) Bij een gebrek dat de verkoper ten onrechte heeft verzwegen.

Alleen als de verkoper heeft gelogen over de reparatie, dan zou je hem met succes aansprakelijk kunnen stellen. Want dan heeft hij je bedrogen.

Ik denk dat het heel lastig is om dat bewijs daarvoor te leveren. In Nederland valt veel regen. Gemiddeld regent het in februari de helft van het aantal dagen. En in de overige maanden regent het op 2/3e van alle dagen. Dus als de lekkage niet was gerepareerd, was de kans heel groot dat de muur ook tijdens de bezichtiging nat aanvoelde of dat de bouwkundige een meting buiten de norm had geconstateerd.

Kortom, ik denk dat een procedure om de verkoper aansprakelijk te stellen je veel geld gaat kosten en dat het niets oplevert.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Marianne, Je kunt iedereen altijd voor alles aansprakelijk stellen ;-). Maar je vraag is natuurlijk of je dat met succes kunt doen. Ik denk dat dat niet het geval is. Het uitgangspunt bij de discussie over verborgen gebreken is dat gebreken - zichtbaar of onzichtbaar (= verborgen) - voor rekening komen van de koper. Daar zijn twee uitzonderingen op. 1) Bij een ernstig gebrek dat het normale gebruik van het huis in de weg staat. Daarvan lijkt me geen sprake. 2) Bij een gebrek dat de verkoper ten onrechte heeft verzwegen. Alleen als de verkoper heeft gelogen over de reparatie, dan zou je hem met succes aansprakelijk kunnen stellen. Want dan heeft hij je bedrogen. Ik denk dat het heel lastig is om dat bewijs daarvoor te leveren. In Nederland valt veel regen. Gemiddeld regent het in februari de helft van het aantal dagen. En in de overige maanden regent het op 2/3e van alle dagen. Dus als de lekkage niet was gerepareerd, was de kans heel groot dat de muur ook tijdens de bezichtiging nat aanvoelde of dat de bouwkundige een meting buiten de norm had geconstateerd. Kortom, ik denk dat een procedure om de verkoper aansprakelijk te stellen je veel geld gaat kosten en dat het niets oplevert. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Thea op donderdag 17 november 2016 07:39

wij hebben een woning uit de jaren 30 gekocht en tijdens de bezichtiging merkten we wel dat de verdiepings vloer kraakte en iets veerde.
nu we de sleutel hebben vinden we de vloer erg veren/doorzakken en nu twijfelen we aan de constructie.
kunnen wij de verkoper hiervoor aansprakelijk stellen.
we hebben geen bouwkundige keuring laten uitvoeren

wij hebben een woning uit de jaren 30 gekocht en tijdens de bezichtiging merkten we wel dat de verdiepings vloer kraakte en iets veerde. nu we de sleutel hebben vinden we de vloer erg veren/doorzakken en nu twijfelen we aan de constructie. kunnen wij de verkoper hiervoor aansprakelijk stellen. we hebben geen bouwkundige keuring laten uitvoeren
Wim de Leeuw op donderdag 17 november 2016 10:38

Dag Thea,

Ik denk dat het goed is als je een bouwkundige raadpleegt. Die kan onderzoeken of je je zorgen moet maken over de constructie van je huis.

Tijdens de bezichtiging heb je zelf gemerkt dat de verdiepingsvloer kraakte en iets veerde. Wat maakt dat je toen niet twijfelde en nu wel?

Ik denk dat je in een procedure tegen de verkoper met 3 - 0 achter staat, juist omdat die verdiepingsvloer tijdens de bezichtiging al kraakte en je dat niet bouwkundig hebt laten onderzoeken. Als er in de koopovereenkomst een 'ouderdomsclausule' is opgenomen, dan wordt je positie nog veel zwakker.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Thea, Ik denk dat het goed is als je een bouwkundige raadpleegt. Die kan onderzoeken of je je zorgen moet maken over de constructie van je huis. Tijdens de bezichtiging heb je zelf gemerkt dat de verdiepingsvloer kraakte en iets veerde. Wat maakt dat je toen niet twijfelde en nu wel? Ik denk dat je in een procedure tegen de verkoper met 3 - 0 achter staat, juist omdat die verdiepingsvloer tijdens de bezichtiging al kraakte en je dat niet bouwkundig hebt laten onderzoeken. Als er in de koopovereenkomst een 'ouderdomsclausule' is opgenomen, dan wordt je positie nog veel zwakker. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jeroen op maandag 21 november 2016 14:01

Beste Wim,

Ik heb een koopwoning/appartement in een appartementencomplex met uiteraard een VVE. De woning is gekocht van een woningbouwvereniging en deze verhuurt ook nog enkele appartementen in het gebouw. Ik woon hier nu om en nabij 7 jaar. Nu heb ik het volgende probleem. Ik had wat last van vochtplekken op de muur en nadat er iemand van de VVE/onderhoudsdienst is komen kijken blijkt dat er een probleem is met de badkamer.

De douche is schijnbaar door vorige bewoner verbouwd waarbij o.a. de douchevloer is verhoogd waarbij een zogenaamde drain goot is toegepast, vloer tegels liggen los en kitnaden/voegen laten te wensen over.
In dit geval is de gehele vloer onder de tegels verzadigd waardoor uiteindelijk onderaan de muren in de gang en kleine voorkamer vochtproblemen zijn ontstaan.
Conclusie: De hele vloer moet eruit en opnieuw aangebracht worden, voegen iets breder houden dan nu, hoeken opnieuw afkitten. De controleur zei dat het niet heel netjes was opgeleverd.

Nu krijg ik te horen dat dit niet onder de opstalverzekering valt, maar ik heb de woning in deze staat van de woningbouwvereniging overgenomen en is dus in voor mij als koper originele staat.

Kan ik in dit geval dan toch aanspraak maken op de opstalverzekering?

Ik hoor het graag van je.

Met vriendelijke groet,
Jeroen

Beste Wim, Ik heb een koopwoning/appartement in een appartementencomplex met uiteraard een VVE. De woning is gekocht van een woningbouwvereniging en deze verhuurt ook nog enkele appartementen in het gebouw. Ik woon hier nu om en nabij 7 jaar. Nu heb ik het volgende probleem. Ik had wat last van vochtplekken op de muur en nadat er iemand van de VVE/onderhoudsdienst is komen kijken blijkt dat er een probleem is met de badkamer. De douche is schijnbaar door vorige bewoner verbouwd waarbij o.a. de douchevloer is verhoogd waarbij een zogenaamde drain goot is toegepast, vloer tegels liggen los en kitnaden/voegen laten te wensen over. In dit geval is de gehele vloer onder de tegels verzadigd waardoor uiteindelijk onderaan de muren in de gang en kleine voorkamer vochtproblemen zijn ontstaan. Conclusie: De hele vloer moet eruit en opnieuw aangebracht worden, voegen iets breder houden dan nu, hoeken opnieuw afkitten. De controleur zei dat het niet heel netjes was opgeleverd. Nu krijg ik te horen dat dit niet onder de opstalverzekering valt, maar ik heb de woning in deze staat van de woningbouwvereniging overgenomen en is dus in voor mij als koper originele staat. Kan ik in dit geval dan toch aanspraak maken op de opstalverzekering? Ik hoor het graag van je. Met vriendelijke groet, Jeroen
Wim de Leeuw op maandag 21 november 2016 15:31

Dag Jeroen,

Het is lastig om op je vraag een algemeen antwoord te geven, maar ik ga mijn best doen.

De dekking voor opstalverzekeringen verschillen van verzekeraar tot verzekeraar. Maar in zijn algemeenheid zijn de dekkingen voor Verenigingen van Eigenaars niet de meest ruime, omdat VVE's vaak te sterk rekeng houden met op de premie en minder met de details van de polisvoorwaarden. Bij veel opstalverzekeringen van VVE's wordt dit soort schade uitgesloten. Of er nu wel of geen sprake is geweest van een verborgen gebrek omdat jij het appartement in deze staat hebt gekocht, dat verandert daar helemaal niets aan.

Wat je positie enorm afzwakt, is dat je aangeeft dat je nu zeven jaar in het appartement woont en dat de kitnaden / voegen te wensen over laten en dat de tegels los liggen. Dit is achterstallig onderhoud. Schade als gevolg van dit soort achterstallig onderhoud zal door elke verzekeraar worden afgewezen. Dat staat in alle (mij bekende) polisvoorwaarden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Jeroen, Het is lastig om op je vraag een algemeen antwoord te geven, maar ik ga mijn best doen. De dekking voor opstalverzekeringen verschillen van verzekeraar tot verzekeraar. Maar in zijn algemeenheid zijn de dekkingen voor Verenigingen van Eigenaars niet de meest ruime, omdat VVE's vaak te sterk rekeng houden met op de premie en minder met de details van de polisvoorwaarden. Bij veel opstalverzekeringen van VVE's wordt dit soort schade uitgesloten. Of er nu wel of geen sprake is geweest van een verborgen gebrek omdat jij het appartement in deze staat hebt gekocht, dat verandert daar helemaal niets aan. Wat je positie enorm afzwakt, is dat je aangeeft dat je nu zeven jaar in het appartement woont en dat de kitnaden / voegen te wensen over laten en dat de tegels los liggen. Dit is achterstallig onderhoud. Schade als gevolg van dit soort achterstallig onderhoud zal door elke verzekeraar worden afgewezen. Dat staat in alle (mij bekende) polisvoorwaarden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Robertus Mulder op dinsdag 22 november 2016 07:25

Goedemorgen meneer de Leeuw,

Wij hebben vorige week onze oude woning opgeleverd en de nieuwe eigenaar is nu van mening dat er sprake is van een verborgen gebrek. Het gaat om het volgende:

Toen wij in 2009 in het huis kwamen wonen was er 1 lichtpunt in de woonkamer voorzien van een lamp welke met “touch bediening” op de lamp zelf geschakeld werd. Voor dit lichtpunt heeft dan ook nooit een schakelaar aan de wand gezeten. Wij hebben na het weghalen van deze lamp nooit een andere lamp opgehangen of gekeken naar een manier om deze alsnog via de wand te laten schakelen en wij hebben dit ook nooit gezien als een gebrek of iets wat normaal gebruik van de woning belemmert.

Is hier nu sprake van een verborgen gebrek waar wij als verkoper voor aansprakelijk zijn, of heeft de koper geen zaak?

Groet,
Robertus

Goedemorgen meneer de Leeuw, Wij hebben vorige week onze oude woning opgeleverd en de nieuwe eigenaar is nu van mening dat er sprake is van een verborgen gebrek. Het gaat om het volgende: Toen wij in 2009 in het huis kwamen wonen was er 1 lichtpunt in de woonkamer voorzien van een lamp welke met “touch bediening” op de lamp zelf geschakeld werd. Voor dit lichtpunt heeft dan ook nooit een schakelaar aan de wand gezeten. Wij hebben na het weghalen van deze lamp nooit een andere lamp opgehangen of gekeken naar een manier om deze alsnog via de wand te laten schakelen en wij hebben dit ook nooit gezien als een gebrek of iets wat normaal gebruik van de woning belemmert. Is hier nu sprake van een verborgen gebrek waar wij als verkoper voor aansprakelijk zijn, of heeft de koper geen zaak? Groet, Robertus
Wim de Leeuw op dinsdag 22 november 2016 08:15

Dag Robertus,

Een nieuwe eigenaar die zich druk maakt over 'één lichtpunt'. Tsjah. Ik hoop dat jullie vrijstaand woonden. En anders wens ik jullie vroegere buren veel sterkte toe. ;-)

Eerste vraag is of dit een gebrek is dat het normale gebruik als woonhuis in de weg staat. Ik denk dat het niet eens een gebrek te noemen is. Maar in de beleving van de nieuwe eigenaar zal dat ongetwijfeld anders zijn.

Er is geen sprake van een gebrek. Het is hooguit 'een eigenaardigheidje' in het huis. Voor nog geen € 100,= koopt de nieuwe eigenaar zo'n flitsende Hue-startset. En kan hij de lamp bedienen met zijn mobieltje. Tenzij dat nog een Nokia 2210 is natuurlijk.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Robertus, Een nieuwe eigenaar die zich druk maakt over 'één lichtpunt'. Tsjah. Ik hoop dat jullie vrijstaand woonden. En anders wens ik jullie vroegere buren veel sterkte toe. ;-) Eerste vraag is of dit een gebrek is dat het normale gebruik als woonhuis in de weg staat. Ik denk dat het niet eens een gebrek te noemen is. Maar in de beleving van de nieuwe eigenaar zal dat ongetwijfeld anders zijn. Er is geen sprake van een gebrek. Het is hooguit 'een eigenaardigheidje' in het huis. Voor nog geen € 100,= koopt de nieuwe eigenaar zo'n flitsende Hue-startset. En kan hij de lamp bedienen met zijn mobieltje. Tenzij dat nog een Nokia 2210 is natuurlijk. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Henrike op woensdag 23 november 2016 13:09

Beste heer de Leeuw,

Onlangs is ons huis (bj 1999) verkocht.Twee maanden na de overdracht is lekkage geconstateerd door de kopers. Een paar jaar voor verkoop is lekkage hersteld door een bedrijf, kopers wisten hier van. Nu stellen kopers ons aansprakelijk voor de nieuwe lekkage op dezelfde plek omdat de lekkage een paar jaar eerder volgens hun deskundige amateuristisch zou zijn verholpen.
Dit is een verborgen gebrek want we hebben na de reparatie nooit meer lekkage gezien en zijn onaangenaam verrast dat er wederom lekkage is. Zouden wij toch aansprakelijk zijn omdat deze nieuwe lekkage het normale gebruik van de woning in de weg stond? Of kloppen hun argumenten dat we de lekkage had kunnen weten omdat het volgens hun deskundige niet professioneel gerepareerd is en de lekkage al langere tijd aanwezig moet zijn geweest? Ze proberen hiermee te bewijzen dat ik heb gelogen wat niet het geval is.
We hebben het standaard koopcontract van de NVM getekend en kopers hebben geen bouwkundige keuring laten verrichten. We hebben de schade nooit zelf kunnen bekijken en tot nu toe geen officieel onderzoeksrapport ontvangen
Alvast bedankt voor uw reactie.

Beste heer de Leeuw, Onlangs is ons huis (bj 1999) verkocht.Twee maanden na de overdracht is lekkage geconstateerd door de kopers. Een paar jaar voor verkoop is lekkage hersteld door een bedrijf, kopers wisten hier van. Nu stellen kopers ons aansprakelijk voor de nieuwe lekkage op dezelfde plek omdat de lekkage een paar jaar eerder volgens hun deskundige amateuristisch zou zijn verholpen. Dit is een verborgen gebrek want we hebben na de reparatie nooit meer lekkage gezien en zijn onaangenaam verrast dat er wederom lekkage is. Zouden wij toch aansprakelijk zijn omdat deze nieuwe lekkage het normale gebruik van de woning in de weg stond? Of kloppen hun argumenten dat we de lekkage had kunnen weten omdat het volgens hun deskundige niet professioneel gerepareerd is en de lekkage al langere tijd aanwezig moet zijn geweest? Ze proberen hiermee te bewijzen dat ik heb gelogen wat niet het geval is. We hebben het standaard koopcontract van de NVM getekend en kopers hebben geen bouwkundige keuring laten verrichten. We hebben de schade nooit zelf kunnen bekijken en tot nu toe geen officieel onderzoeksrapport ontvangen Alvast bedankt voor uw reactie.
Wim de Leeuw op woensdag 23 november 2016 15:14

Dag Henrike,

Allereerst: geen paniek. Het is een vrij standaard-reactie van kopers dat er bij het ontdekken van welk gebrek dan ook meteen wordt geroepen "verborgen gebrek, dus de verkoper is aansprakelijk". Terwijl verborgen gebreken normaliter juist horen tot de risicosfeer van de koper.

Het ontdekken van een lekkage houdt normaliter niet in dat een huis niet voor bewoning geschikt is. Daar is wat meer voor nodig. Ik heb even gekeken op http://www.rechtspraak.nl voor voorbeelden van gebreken die normaal gebruik in de weg staan. Daarbij moet je denken aan asbestvervuiling, een lastig te verhelpen lekkage van de badkamer in de richting van de meterkast, een illegaal uitgevoerde (ingrijpende) aanbouw, een ernstig onveilige elektrische installatie of een bouwkundig probleem dat de constructieve veiligheid van het gebouw aantast. Het gaat daarbij over situaties waarbij mensen na ontdekking van het gebrek bij-wijze-van-spreken het huis direct verlaten omdat het onveilig of ongezond is om in het huis te blijven.

Als jullie de reparatie hebben laten verrichten door een bedrijf (handig als je daar bewijs van hebt in de vorm van een factuur, een betaling of een schriftelijke verklaring door dat bedrijf) dan mocht je er vanuit gaan dat die reparatie op een goede manier is verricht.

De stelling 'dat jullie het hebben moeten weten' is reuze-interessant, zij het dat de kopers daarvoor wel het bewijs moeten leveren. Als vaststaat dat jullie lekkageplekken hebben weggepoetst, weggeschilderd of op andere manieren verstopt, dan hebben de kopers wellicht een punt. Maar dat bewijs zal door hen wel geleverd moeten worden. Wie eist, die bewijst!

Kortom, ik denk niet dat jullie je veel zorgen hoeven te maken. Ik zou de verdere formele stappen van de koper met een gerust hart afwachten. Hebben jullie een rechtsbijstandsverzekering met een woon-dekking? Zo niet, dan ben je nu te laat met afsluiten. En zo ja, dan komt die wellicht nog van pas!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Henrike, Allereerst: geen paniek. Het is een vrij standaard-reactie van kopers dat er bij het ontdekken van welk gebrek dan ook meteen wordt geroepen "verborgen gebrek, dus de verkoper is aansprakelijk". Terwijl verborgen gebreken normaliter juist horen tot de risicosfeer van de koper. Het ontdekken van een lekkage houdt normaliter niet in dat een huis niet voor bewoning geschikt is. Daar is wat meer voor nodig. Ik heb even gekeken op www.rechtspraak.nl voor voorbeelden van gebreken die normaal gebruik in de weg staan. Daarbij moet je denken aan asbestvervuiling, een lastig te verhelpen lekkage van de badkamer in de richting van de meterkast, een illegaal uitgevoerde (ingrijpende) aanbouw, een ernstig onveilige elektrische installatie of een bouwkundig probleem dat de constructieve veiligheid van het gebouw aantast. Het gaat daarbij over situaties waarbij mensen na ontdekking van het gebrek bij-wijze-van-spreken het huis direct verlaten omdat het onveilig of ongezond is om in het huis te blijven. Als jullie de reparatie hebben laten verrichten door een bedrijf (handig als je daar bewijs van hebt in de vorm van een factuur, een betaling of een schriftelijke verklaring door dat bedrijf) dan mocht je er vanuit gaan dat die reparatie op een goede manier is verricht. De stelling 'dat jullie het hebben moeten weten' is reuze-interessant, zij het dat de kopers daarvoor wel het bewijs moeten leveren. Als vaststaat dat jullie lekkageplekken hebben weggepoetst, weggeschilderd of op andere manieren verstopt, dan hebben de kopers wellicht een punt. Maar dat bewijs zal door hen wel geleverd moeten worden. Wie eist, die bewijst! Kortom, ik denk niet dat jullie je veel zorgen hoeven te maken. Ik zou de verdere formele stappen van de koper met een gerust hart afwachten. Hebben jullie een rechtsbijstandsverzekering met een woon-dekking? Zo niet, dan ben je nu te laat met afsluiten. En zo ja, dan komt die wellicht nog van pas! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
A Gommers op vrijdag 09 december 2016 08:54

Beste Wim,

Wij zitten met een probleem, hopelijk kunt u hierin advies geven.
Wij hebben 8 maanden geleden een huis gekocht, waar wij een oude lekkage aantroffen op zonder in het dakkapel.(donkere plek in het hout) De makelaar vertelde dat de verkopers dit reeds hadden opgelost.
Nu zijn wij 2 weken gelden erachter gekomen dat het door het dakbeschot is gaan lekken, onze wanden en vloer was helemaal nat. Wij hebben hiervoor een deskundig persoon laten komen, hij is tot de conclusie gekomen dat het lood van het dakkapel op veel plaatsen is gescheurd en dat er zelfs gaten in zitten! Wij hebben dit gemeld bij de verkopers, omdat zij zeiden dat dit verholpen was, en wij met dit probleem zitten. Zij willen dit niet oplossen en niks voor gaan betalen. De vraag van ons is kunnen wij verder procederen of is dit zinloos?

Beste Wim, Wij zitten met een probleem, hopelijk kunt u hierin advies geven. Wij hebben 8 maanden geleden een huis gekocht, waar wij een oude lekkage aantroffen op zonder in het dakkapel.(donkere plek in het hout) De makelaar vertelde dat de verkopers dit reeds hadden opgelost. Nu zijn wij 2 weken gelden erachter gekomen dat het door het dakbeschot is gaan lekken, onze wanden en vloer was helemaal nat. Wij hebben hiervoor een deskundig persoon laten komen, hij is tot de conclusie gekomen dat het lood van het dakkapel op veel plaatsen is gescheurd en dat er zelfs gaten in zitten! Wij hebben dit gemeld bij de verkopers, omdat zij zeiden dat dit verholpen was, en wij met dit probleem zitten. Zij willen dit niet oplossen en niks voor gaan betalen. De vraag van ons is kunnen wij verder procederen of is dit zinloos?
Wim de Leeuw op vrijdag 09 december 2016 16:29

Beste Angelique,

Je kunt tegen alles procederen. Maar de uitkomst van een proces is onzeker.

Je zegt zelf dat er sprake was van een 'oude lekkage'. En dat de verkopers je verteld hebben dat die lekkage was opgelost. Blijkbaar klopte dat ook, omdat je blijkbaar de afgelopen acht maanden geen lekkageproblemen had. Blijkbaar was het probleem in elk geval zodanig verholpen dat het op deze plek acht maanden niet heeft gelekt.

Bij het bezichtigen hebben jullie zelf niet naar het lood gekeken, denk ik. En blijkbaar hebben jullie ook geen bouwkundig rapport laten maken, want een bouwkundige had dit soort dingen natuurlijk wel gezien. En nu komt een deskundige tot de conclusie dat er problemen zijn met het lood.

Dit is een typisch voorbeeld van een 'verborgen gebrek'. Jullie hebben het niet gezien en de verkoper zegt het niet te hebben gezien. Je koopt een huis inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Dat houdt in dat dit gebrek in beginsel voor jullie rekening en risico komt.

Ik denk dat je weinig kans maakt in een procedure tegen de verkopers, om te beginnen omdat jullie je eigen onderzoeksplicht hebben verzaakt. Je hoeft geen deskundige te zijn om te kunnen zien of er scheuren zitten in het lood van een dakkapel. Als je de moeite had genomen om dat zelf te inspecteren, had je het wellicht zelf kunnen ontdekken. En als je een bouwkundige had ingeschakeld, dan was het probleem zèker aan de oppervlakte gekomen.

Ik denk dat een procedure zinloos is. Sorry je niet iets positievers te kunnen melden, maar ik denk dat je heel weinig kans maakt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Angelique, Je kunt tegen alles procederen. Maar de uitkomst van een proces is onzeker. Je zegt zelf dat er sprake was van een 'oude lekkage'. En dat de verkopers je verteld hebben dat die lekkage was opgelost. Blijkbaar klopte dat ook, omdat je blijkbaar de afgelopen acht maanden geen lekkageproblemen had. Blijkbaar was het probleem in elk geval zodanig verholpen dat het op deze plek acht maanden niet heeft gelekt. Bij het bezichtigen hebben jullie zelf niet naar het lood gekeken, denk ik. En blijkbaar hebben jullie ook geen bouwkundig rapport laten maken, want een bouwkundige had dit soort dingen natuurlijk wel gezien. En nu komt een deskundige tot de conclusie dat er problemen zijn met het lood. Dit is een typisch voorbeeld van een 'verborgen gebrek'. Jullie hebben het niet gezien en de verkoper zegt het niet te hebben gezien. Je koopt een huis inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Dat houdt in dat dit gebrek in beginsel voor jullie rekening en risico komt. Ik denk dat je weinig kans maakt in een procedure tegen de verkopers, om te beginnen omdat jullie je eigen onderzoeksplicht hebben verzaakt. Je hoeft geen deskundige te zijn om te kunnen zien of er scheuren zitten in het lood van een dakkapel. Als je de moeite had genomen om dat zelf te inspecteren, had je het wellicht zelf kunnen ontdekken. En als je een bouwkundige had ingeschakeld, dan was het probleem zèker aan de oppervlakte gekomen. Ik denk dat een procedure zinloos is. Sorry je niet iets positievers te kunnen melden, maar ik denk dat je heel weinig kans maakt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Miranda op zondag 11 december 2016 15:08

Geachte heer De Leeuw,

Mijn nicht heeft afgelopen vrijdag een woning gekocht. In de keuken zat een cooker, welke zoals overeengekomen door de verkoper is mee genomen.

Nu bleek afgelopen zaterdag na de overdracht dat er geen warmwaterpunt/aansluiting in de keuken aanwezig is. Het is dus niet mogelijk om warm water in de keuken te krijgen, zonder hiervoor enige kosten te moeten maken (aanschaf boiler of cooker). Dit is ons niet door de verkoper gemeld dat door het verwijderen van de cooker er geen warm water in de keuken is.

In het contract is opgenomen dat de woning voor normaal gebruik als woonhuis geschikt is. Kunnen wij de kosten die wij nu moeten maken om warm water in keuken te krijgen op de verkopende partij verhalen?

Groeten, Miranda

Geachte heer De Leeuw, Mijn nicht heeft afgelopen vrijdag een woning gekocht. In de keuken zat een cooker, welke zoals overeengekomen door de verkoper is mee genomen. Nu bleek afgelopen zaterdag na de overdracht dat er geen warmwaterpunt/aansluiting in de keuken aanwezig is. Het is dus niet mogelijk om warm water in de keuken te krijgen, zonder hiervoor enige kosten te moeten maken (aanschaf boiler of cooker). Dit is ons niet door de verkoper gemeld dat door het verwijderen van de cooker er geen warm water in de keuken is. In het contract is opgenomen dat de woning voor normaal gebruik als woonhuis geschikt is. Kunnen wij de kosten die wij nu moeten maken om warm water in keuken te krijgen op de verkopende partij verhalen? Groeten, Miranda
Wim de Leeuw op zondag 11 december 2016 18:01

Dag Miranda,

Ik twijfel. En neig naar een 'nee'. Is er sprake van non-conformiteit, is een huis niet geschikt voor normaal gebruik als woonhuis, als je in de keuken geen warm water hebt? Ik denk dat het erg ver gaat om dat te zeggen. Een huis vol asbest? Een huis dat je totaal niet kunt verwarmen? Een huis waar de elektriciteitsinstallatie niet veilig is. Of een huis waar je niet kunt douchen omdat er dan kortsluiting ontstaat... Dan is een huis non-conform, lijkt me. Misschien zit ik er naast. Het is meer mijn persoonlijk gevoel dan en juridisch onderbouwde visie.

Hadden de verkopers de kopers moeten vertellen dat de cooker de enige bron van warm water in de keuken was? Ja. Eigenlijk vind ik van wel. Was het zichtbaar dat er zonder de cooker geen warm water aanwezig was? Zat er bijvoorbeeld alleen een enkelvoudige kraan in die keuken? Hoe komt het überhaupt dat er geen warmwater in de keuken aanwezig was? Was het een heel oud huis? Een duidelijk klus-huis? Kan je me nog wat meer vertellen?

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Miranda, Ik twijfel. En neig naar een 'nee'. Is er sprake van non-conformiteit, is een huis niet geschikt voor normaal gebruik als woonhuis, als je in de keuken geen warm water hebt? Ik denk dat het erg ver gaat om dat te zeggen. Een huis vol asbest? Een huis dat je totaal niet kunt verwarmen? Een huis waar de elektriciteitsinstallatie niet veilig is. Of een huis waar je niet kunt douchen omdat er dan kortsluiting ontstaat... Dan is een huis non-conform, lijkt me. Misschien zit ik er naast. Het is meer mijn persoonlijk gevoel dan en juridisch onderbouwde visie. Hadden de verkopers de kopers moeten vertellen dat de cooker de enige bron van warm water in de keuken was? Ja. Eigenlijk vind ik van wel. Was het zichtbaar dat er zonder de cooker geen warm water aanwezig was? Zat er bijvoorbeeld alleen een enkelvoudige kraan in die keuken? Hoe komt het überhaupt dat er geen warmwater in de keuken aanwezig was? Was het een heel oud huis? Een duidelijk klus-huis? Kan je me nog wat meer vertellen? Groeten, Wim de Leeuw
Wim de Leeuw op maandag 12 december 2016 09:36

Dag Miranda,

Ik ben nog even verder voor je op zoek gegaan en afgestemd met een juridisch adviseur. Het gaat ook volgens hem een stap te ver om te zeggen dat het huis niet geschikt is voor normaal gebruik.

Maar als de verkoper wist dat de cooker de enige bron van warmwater in de keuken was, dan had dat wel bekend moeten worden gemaakt aan jullie. En dat behoort in beginsel tot de mededelingsplicht van de verkoper, tenzij het (ook voor jullie) heel duidelijk had moeten zijn dat de kraan in de keuken slechts koud water leverde. Bijvoorbeeld doordat er geen mengkraan aanwezig was maar een enkelvoudige kraan.

Als ik jullie was, zou ik daarover in overleg gaan met de verkopers om te proberen er samen uit te komen. Realiseer je echter dat het belang niet groot genoeg is om er over te gaan procederen. Als de verkopers hun gebruikte Quooker hadden achtergelaten, dan was er geen conflict geweest. Dus zelfs als je volledig in je recht staat, dan zou je geen recht hebben op een nieuwe Quooker maar op de kosten van een gebruikte. Op Marktplaats worden gebruikte Quookers aangeboden voor een paar honderd euro.

Groeten,
Wim de Leeuw

Dag Miranda, Ik ben nog even verder voor je op zoek gegaan en afgestemd met een juridisch adviseur. Het gaat ook volgens hem een stap te ver om te zeggen dat het huis niet geschikt is voor normaal gebruik. Maar als de verkoper wist dat de cooker de enige bron van warmwater in de keuken was, dan had dat wel bekend moeten worden gemaakt aan jullie. En dat behoort in beginsel tot de mededelingsplicht van de verkoper, tenzij het (ook voor jullie) heel duidelijk had moeten zijn dat de kraan in de keuken slechts koud water leverde. Bijvoorbeeld doordat er geen mengkraan aanwezig was maar een enkelvoudige kraan. Als ik jullie was, zou ik daarover in overleg gaan met de verkopers om te proberen er samen uit te komen. Realiseer je echter dat het belang niet groot genoeg is om er over te gaan procederen. Als de verkopers hun gebruikte Quooker hadden achtergelaten, dan was er geen conflict geweest. Dus zelfs als je volledig in je recht staat, dan zou je geen recht hebben op een nieuwe Quooker maar op de kosten van een gebruikte. Op Marktplaats worden gebruikte Quookers aangeboden voor een paar honderd euro. Groeten, Wim de Leeuw
André op vrijdag 23 december 2016 13:42

Geachte heer de Leeuw

Eind vorig jaar heeft mijn zoon een huis gekocht. Een begane grond maisonnette in een stapelbouwcomplex uit de 70er jaren op betonpalen met een betonskelet.

Zeer recent is een ernstig gebrek geconstateerd in de kelder.
Dit gebeurde tijdens de visite van een familielid die bouwkundig geschoold is. Hij wees hem tijdens een rondgang door het huis op het volgende:

"De voormalige kruipruimte is tot stahoogte uitgegraven waarmee er een kelder onder de hele woning is ontstaan. De vloer is afgewerkt met beton en betontegels op zand. De wanden zijn vanaf deze vloer tot aan de zichtbare betonnen funderingsbalken, over een hoogte van ongeveer 1,70 meter, afgeschot met houten beplating. Deze beplating dekt de achterliggende heipalen af, en vormt een kering tegen de grond van de buren en onze eigen grond vanuit de tuin aan de kopzijde van het huis.

Deze grond is verre van droog. Om die reden is kennelijk in de vloer een waterput aangebracht met automatische pomp die opkomend water automatisch afvoert naar de hoger gelegen riolering.

Onder invloed van vocht is de beplating deels aan het verspochten en incidenteel zelfs al verrot. Plaatselijk is uitgespoelde grond zichtbaar vanuit de achtergesloten ruimte. Ook in de tuin is al sprake van verzakking van de bestrating ter plaatse van de kelder door verzakking van grond.

Naast acuut gevaar van verdere grondverzakking, is het ook niet uit te sluiten dat de ontgraving van de betonnen paalfundering onverantwoorde invloed heeft op de stabiliteit van de draagconstructie van het woningcomplex met alle eventueel mogelijke gevolgen van dien".

Wij overwegen de firma aan te spreken die in opdracht van mijn zoon een bouwkundige aankoop keuring heeft uitgevoerd.
Dit nu duidelijk is geworden dat er sprake is van een ernstig gebrek aan de woning. Onder andere is er helemaal geen sprake van een kelder muur maar slechts een -onvoldoende- houten afscheiding. Een gebrek dat niet is onderkend door de inspecteur.

Wij denken dat hij vanuit zijn deskundigheid op zijn minst had moeten waarschuwen en melding had behoren te maken van noodzakelijk verder onderzoek in de kelder op grond van wat daar voor hem zichtbaar was.

Onze vraag aan u is of u vanuit uw ervaring hier iets over zou kunnen zeggen. Ook is het voor ons nog de vraag of wij niet beter de verkoper hierop aan kunnen spreken, nu er sprake is van een ernstig gebrek dat het woongenot wel degelijk schaadt.

Graag uw reactie.

Geachte heer de Leeuw Eind vorig jaar heeft mijn zoon een huis gekocht. Een begane grond maisonnette in een stapelbouwcomplex uit de 70er jaren op betonpalen met een betonskelet. Zeer recent is een ernstig gebrek geconstateerd in de kelder. Dit gebeurde tijdens de visite van een familielid die bouwkundig geschoold is. Hij wees hem tijdens een rondgang door het huis op het volgende: "De voormalige kruipruimte is tot stahoogte uitgegraven waarmee er een kelder onder de hele woning is ontstaan. De vloer is afgewerkt met beton en betontegels op zand. De wanden zijn vanaf deze vloer tot aan de zichtbare betonnen funderingsbalken, over een hoogte van ongeveer 1,70 meter, afgeschot met houten beplating. Deze beplating dekt de achterliggende heipalen af, en vormt een kering tegen de grond van de buren en onze eigen grond vanuit de tuin aan de kopzijde van het huis. Deze grond is verre van droog. Om die reden is kennelijk in de vloer een waterput aangebracht met automatische pomp die opkomend water automatisch afvoert naar de hoger gelegen riolering. Onder invloed van vocht is de beplating deels aan het verspochten en incidenteel zelfs al verrot. Plaatselijk is uitgespoelde grond zichtbaar vanuit de achtergesloten ruimte. Ook in de tuin is al sprake van verzakking van de bestrating ter plaatse van de kelder door verzakking van grond. Naast acuut gevaar van verdere grondverzakking, is het ook niet uit te sluiten dat de ontgraving van de betonnen paalfundering onverantwoorde invloed heeft op de stabiliteit van de draagconstructie van het woningcomplex met alle eventueel mogelijke gevolgen van dien". Wij overwegen de firma aan te spreken die in opdracht van mijn zoon een bouwkundige aankoop keuring heeft uitgevoerd. Dit nu duidelijk is geworden dat er sprake is van een ernstig gebrek aan de woning. Onder andere is er helemaal geen sprake van een kelder muur maar slechts een -onvoldoende- houten afscheiding. Een gebrek dat niet is onderkend door de inspecteur. Wij denken dat hij vanuit zijn deskundigheid op zijn minst had moeten waarschuwen en melding had behoren te maken van noodzakelijk verder onderzoek in de kelder op grond van wat daar voor hem zichtbaar was. Onze vraag aan u is of u vanuit uw ervaring hier iets over zou kunnen zeggen. Ook is het voor ons nog de vraag of wij niet beter de verkoper hierop aan kunnen spreken, nu er sprake is van een ernstig gebrek dat het woongenot wel degelijk schaadt. Graag uw reactie.
Wim de Leeuw op vrijdag 23 december 2016 17:32

Dag Ernst,

Je hebt je vraag al eerder gesteld en ik heb er ook al eerder antwoord op gegeven: dat antwoord heb ik hieronder nog een keer herhaald:

Grappig dat je schrijft geen verstand te hebben van bouwkundige zaken. Als ik termen lees als “verspochten”, “uitzakken” en “knikbelasting” dan zou ik bijna een andere indruk krijgen.

Voor een aansprakelijkheidsstelling heb je (uiteindelijk) een advocaat nodig. Ik denk dat je die advocaat moet voorzien van alle documentatie die je over de aankoop hebt. En dan zal je advocaat op basis van die informatie ongetwijfeld het advies geven hoe je proceskansen liggen. En welke partij of partijen je aansprakelijk zou kunnen stellen. Ik kan daar weinig zinnigs over zeggen behalve een paar algemene opmerkingen.

Als de verkoper niet ter zake kundig was en de woning op deze manier heeft gekocht, dan denk ik dat hem in elk geval geen verwijt te maken valt. Blijft over de bouwkundige, zij het dat deze ongetwijfeld zijn aansprakelijkheid contractueel zal hebben beperkt. Voor een rapport waar je een paar honderd euro hebt betaald kan je geen tonnen aansprakelijkheid verwachten. Een bekende bouwkundigenclub heeft zijn aansprakelijkheid als volgt beperkt:

Aansprakelijkheid
1. X BV is slechts aansprakelijk voor schade die Opdrachtgever lijdt als gevolg van een toerekenbare tekortkoming door X BV, en Opdrachtgever bovendien kan aantonen dat er sprake is van grove schuld aan de zijde van X BV.
2. X BV kan slechts aansprakelijk zijn voor schade, die het rechtstreekse gevolg is van de achterwege gebleven prestatie tot een maximum van € 4.500,00. Iedere andere vorm van schadevergoeding, zoals gevolgschade, indirecte schade, schade wegens gederfde winst of vertragingsschade is uitgesloten.
3. Opdrachtgever is gehouden schade die een recht op schadevergoeding kan doen ontstaan binnen 4 weken na oplevering schriftelijk aan X BV te melden.

Kortom, ga in gesprek met een advocaat en vraag hen – voor een vast bedrag – om een inschatting te maken van de proceskosten en proceskansen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Ernst, Je hebt je vraag al eerder gesteld en ik heb er ook al eerder antwoord op gegeven: dat antwoord heb ik hieronder nog een keer herhaald: Grappig dat je schrijft geen verstand te hebben van bouwkundige zaken. Als ik termen lees als “verspochten”, “uitzakken” en “knikbelasting” dan zou ik bijna een andere indruk krijgen. Voor een aansprakelijkheidsstelling heb je (uiteindelijk) een advocaat nodig. Ik denk dat je die advocaat moet voorzien van alle documentatie die je over de aankoop hebt. En dan zal je advocaat op basis van die informatie ongetwijfeld het advies geven hoe je proceskansen liggen. En welke partij of partijen je aansprakelijk zou kunnen stellen. Ik kan daar weinig zinnigs over zeggen behalve een paar algemene opmerkingen. Als de verkoper niet ter zake kundig was en de woning op deze manier heeft gekocht, dan denk ik dat hem in elk geval geen verwijt te maken valt. Blijft over de bouwkundige, zij het dat deze ongetwijfeld zijn aansprakelijkheid contractueel zal hebben beperkt. Voor een rapport waar je een paar honderd euro hebt betaald kan je geen tonnen aansprakelijkheid verwachten. Een bekende bouwkundigenclub heeft zijn aansprakelijkheid als volgt beperkt: Aansprakelijkheid 1. X BV is slechts aansprakelijk voor schade die Opdrachtgever lijdt als gevolg van een toerekenbare tekortkoming door X BV, en Opdrachtgever bovendien kan aantonen dat er sprake is van grove schuld aan de zijde van X BV. 2. X BV kan slechts aansprakelijk zijn voor schade, die het rechtstreekse gevolg is van de achterwege gebleven prestatie tot een maximum van € 4.500,00. Iedere andere vorm van schadevergoeding, zoals gevolgschade, indirecte schade, schade wegens gederfde winst of vertragingsschade is uitgesloten. 3. Opdrachtgever is gehouden schade die een recht op schadevergoeding kan doen ontstaan binnen 4 weken na oplevering schriftelijk aan X BV te melden. Kortom, ga in gesprek met een advocaat en vraag hen – voor een vast bedrag – om een inschatting te maken van de proceskosten en proceskansen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Ray op vrijdag 30 december 2016 23:11

Beste Wim De Leeuw,

Ik heb een appartement gekocht dat heel gehorig blijkt te zijn (ik hoor de buren in mijn slaapkamer lopen, hoesten, douchen, etc.) Tijdens de bezichtiging heb ik expliciet gevraagd aan de koper of hij last had van de buren had. Het antwoord was:"We horen nooit wat, enkel als de buurman piano speelt.". Kan je (overdracht was in juli 2016) een schadevergoeding eisen? En moet ik als ik de woning verkoop dit "gebrek" meedelen aan de koper? Dank voor uw antwoord.

Gr,

Ray

Beste Wim De Leeuw, Ik heb een appartement gekocht dat heel gehorig blijkt te zijn (ik hoor de buren in mijn slaapkamer lopen, hoesten, douchen, etc.) Tijdens de bezichtiging heb ik expliciet gevraagd aan de koper of hij last had van de buren had. Het antwoord was:"We horen nooit wat, enkel als de buurman piano speelt.". Kan je (overdracht was in juli 2016) een schadevergoeding eisen? En moet ik als ik de woning verkoop dit "gebrek" meedelen aan de koper? Dank voor uw antwoord. Gr, Ray
Wim de Leeuw op zaterdag 31 december 2016 15:17

Beste Ray,

Wat een vervelende situatie.

Als je kunt bewijzen wat er is gebeurd, dan maak je een goede kans.

Je hebt je onderzoeksplicht op een voldoende manier ingevuld door aan te geven dat je het belangrijk vond geen last te hebben van de buren. En jij mocht als koper vertrouwen op de mededelingen van de verkoper.

Als je dit kunt bewijzen, dan zou ik als ik jou was naar een advocaat stappen en me nader laten voorlichten over de proceskansen- en kosten.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Ray, Wat een vervelende situatie. Als je kunt bewijzen wat er is gebeurd, dan maak je een goede kans. Je hebt je onderzoeksplicht op een voldoende manier ingevuld door aan te geven dat je het belangrijk vond geen last te hebben van de buren. En jij mocht als koper vertrouwen op de mededelingen van de verkoper. Als je dit kunt bewijzen, dan zou ik als ik jou was naar een advocaat stappen en me nader laten voorlichten over de proceskansen- en kosten. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Anoniem op woensdag 04 januari 2017 20:20

Beste Wim de Leeuw,

Onlangs een huis gekocht - zo'n 40-50 jaar oud, met ouderdomsclausule. Een eerdere gegadigde had het huis laten keuren, dat rapport hebben wij overgenomen. Kopers aangegeven dat er een lekkage was in het dak en dat dit is laten repareren. Dit was een paar jaar geleden. In NVM vragenlijst was er ingevuld bij vraag 3a dat het dak een paar jaar oud is. (alleen vraag 3a en b waren aanwezig in vragenlijst, rest van de vragen van NVM vragenlijst niet aanwezig).

Tijdens verbouwing houtrot in balken (aantal balken helemaal doorgescheurd) en dakplaten (grote delen van dakbedekking zichtbaar en hout volledig weggerot) ontdekt. Hiervoor hebben wij verkoper aansprakelijk gesteld voor dit ernstige gebrek. Zij zeggen niet op de hoogte te zijn geweest van het houtrot en doen een beroep op ouderdomsclausule en zeggen dat er een nieuwe laag dakbedekking over de oude is gelegd. De dakopbouw is er circa 20 jaar geleden opgezet.

Is de koper of verkoper aansprakelijk?

In mijn optiek is de verkoper aansprakelijk
- in nvm vragenlijst staat dat het dak 2 jaar oud is, dus valkt buiten ouderdomsclausule
- als er een nieuwe daklaag over de ouder moet worden geplaats dan had de dakconstructie op draagkracht moeten worden onderzocht, dit is duidelijk niet gebeurd, anders hadden ze destijds wel moeten constateren dat er houtrot aanwezig was
- zij wisten dus dat er een lekkage was en zijn nalatig geweest in de reparatie
- in koopcontract verzekerd van woning voor normaal gebruik, dus dan mag ik ook verwachten dat de lekkage destijds naar behoren is gerepareerd.

Hoe sterk is mijn zaak?

Beste Wim de Leeuw, Onlangs een huis gekocht - zo'n 40-50 jaar oud, met ouderdomsclausule. Een eerdere gegadigde had het huis laten keuren, dat rapport hebben wij overgenomen. Kopers aangegeven dat er een lekkage was in het dak en dat dit is laten repareren. Dit was een paar jaar geleden. In NVM vragenlijst was er ingevuld bij vraag 3a dat het dak een paar jaar oud is. (alleen vraag 3a en b waren aanwezig in vragenlijst, rest van de vragen van NVM vragenlijst niet aanwezig). Tijdens verbouwing houtrot in balken (aantal balken helemaal doorgescheurd) en dakplaten (grote delen van dakbedekking zichtbaar en hout volledig weggerot) ontdekt. Hiervoor hebben wij verkoper aansprakelijk gesteld voor dit ernstige gebrek. Zij zeggen niet op de hoogte te zijn geweest van het houtrot en doen een beroep op ouderdomsclausule en zeggen dat er een nieuwe laag dakbedekking over de oude is gelegd. De dakopbouw is er circa 20 jaar geleden opgezet. Is de koper of verkoper aansprakelijk? In mijn optiek is de verkoper aansprakelijk - in nvm vragenlijst staat dat het dak 2 jaar oud is, dus valkt buiten ouderdomsclausule - als er een nieuwe daklaag over de ouder moet worden geplaats dan had de dakconstructie op draagkracht moeten worden onderzocht, dit is duidelijk niet gebeurd, anders hadden ze destijds wel moeten constateren dat er houtrot aanwezig was - zij wisten dus dat er een lekkage was en zijn nalatig geweest in de reparatie - in koopcontract verzekerd van woning voor normaal gebruik, dus dan mag ik ook verwachten dat de lekkage destijds naar behoren is gerepareerd. Hoe sterk is mijn zaak?
Wim de Leeuw op donderdag 05 januari 2017 10:27

Beste Anoniem,

Ik denk dat je als koper niet sterk staat.

De verkopers hebben er slim aan gedaan om het huis te verkopen met een ouderdomsclausule.

Dat er, tijdens een verbouwing, gebreken naar boven komen wil niet zeggen dat de verkopers iets hebben verzwegen. Je stelt dat wel. Maar wie eist, die bewijst. Je zult het bewijs moeten leveren dat de verkopers informatie hebben achtergehouden.

Je zegt nergens op welke manier je als koper je onderzoeksplicht hebt ingevuld. Tip: het is niet heel handig om een bouwkundige rapport van een ander over te nemen. Als je zelf een bouwkundige inschakelt, dan is die bouwkundige contractueel aansprakelijk. Maar in vrijwel alle rapporten wordt de aansprakelijkheid ten opzichte van derden - en in de visie van de bouwkundige ben jij ook als koper van het rapport nog steeds een derde - uitgesloten of beperkt.

Natuurlijk moet de verkoper er voor instaan dat het huis geschikt is voor normaal gebruik. Ik denk dat het huis nog steeds geschikt is voor normaal gebruik als woning. Het feit dat er, tijdens een verbouwing, bouwkundige narigheid naar boven komt, verandert daar niets aan. Dat is slechts anders als er sprake zou zijn van een gevaarlijke situatie. Als dat het geval is, dan heb je misschien een zaak. Maar dan is het vervolgens wel weer heel vreemd dat de bouwkundige dat probleem niet heeft ontdekt.

Je kunt gerust stellen dat de reparatie van twee jaar geleden niet op een heel goede manier is uitgevoerd. Maar dat bewijst nog niet dat de verkopers op de hoogte moeten zijn geweest van de gebreken. Misschien hebben ze iemand ingeschakeld om het dak te repareren die deze klus op een zeer knullige manier heeft uitgevoerd.

Je gedachte dat in elk huis, omdat het geschikt moet zijn voor normale bewoning, reparaties dus altijd naar behoren moeten worden uitgevoerd, gaat niet op. Ik begrijp dat je dat graag zou willen. Maar in Nederland hebben we deze problematiek nu eenmaal op een andere manier geregeld. Je koopt een huis inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. En als je een huis koopt dat verkocht wordt met een ouderdomsclausule, dan moet je maximaal op je hoede zijn. Omdat - tenzij het huis ongeschikt is om als huis te worden gebruikt - dit soort problemen in beginsel voor rekening en risico van de koper komen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Anoniem, Ik denk dat je als koper niet sterk staat. De verkopers hebben er slim aan gedaan om het huis te verkopen met een ouderdomsclausule. Dat er, tijdens een verbouwing, gebreken naar boven komen wil niet zeggen dat de verkopers iets hebben verzwegen. Je stelt dat wel. Maar wie eist, die bewijst. Je zult het bewijs moeten leveren dat de verkopers informatie hebben achtergehouden. Je zegt nergens op welke manier je als koper je onderzoeksplicht hebt ingevuld. Tip: het is niet heel handig om een bouwkundige rapport van een ander over te nemen. Als je zelf een bouwkundige inschakelt, dan is die bouwkundige contractueel aansprakelijk. Maar in vrijwel alle rapporten wordt de aansprakelijkheid ten opzichte van derden - en in de visie van de bouwkundige ben jij ook als koper van het rapport nog steeds een derde - uitgesloten of beperkt. Natuurlijk moet de verkoper er voor instaan dat het huis geschikt is voor normaal gebruik. Ik denk dat het huis nog steeds geschikt is voor normaal gebruik als woning. Het feit dat er, tijdens een verbouwing, bouwkundige narigheid naar boven komt, verandert daar niets aan. Dat is slechts anders als er sprake zou zijn van een gevaarlijke situatie. Als dat het geval is, dan heb je misschien een zaak. Maar dan is het vervolgens wel weer heel vreemd dat de bouwkundige dat probleem niet heeft ontdekt. Je kunt gerust stellen dat de reparatie van twee jaar geleden niet op een heel goede manier is uitgevoerd. Maar dat bewijst nog niet dat de verkopers op de hoogte moeten zijn geweest van de gebreken. Misschien hebben ze iemand ingeschakeld om het dak te repareren die deze klus op een zeer knullige manier heeft uitgevoerd. Je gedachte dat in elk huis, omdat het geschikt moet zijn voor normale bewoning, reparaties dus altijd naar behoren moeten worden uitgevoerd, gaat niet op. Ik begrijp dat je dat graag zou willen. Maar in Nederland hebben we deze problematiek nu eenmaal op een andere manier geregeld. Je koopt een huis inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. En als je een huis koopt dat verkocht wordt met een ouderdomsclausule, dan moet je maximaal op je hoede zijn. Omdat - tenzij het huis ongeschikt is om als huis te worden gebruikt - dit soort problemen in beginsel voor rekening en risico van de koper komen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Karien op dinsdag 10 januari 2017 08:29

Beste heer de Leeuw,

Op 15 maart 2016 hebben wij onze huidige woning (bj. 1983) gekocht. We hebben voorafgaand een bouwtechnisch onderzoek laten uitvoeren waaruit geen grote gebreken naar voren kwamen. Echter zijn we er nu achter gekomen dat we lekkage in de dakgoot (zink) hebben, en dat de houten bak om de goot ook slecht is en vervangen dient te worden. Daarnaast zijn de latten in de kilgoot verrot en verschuiven de dakpannen hierdoor. Dit dient snel opgelost te worden voordat er verdere lekkages ontstaan.

Omdat er al delen waren ‘afgeplakt’ in de goten voorafgaand aan de verkoop hebben wij expliciet aan de verkopers (en ook aan de man van de keuring) gevraagd of dit problemen kon geven, en of er lekkages waren geweest. Dit was volgens hun niet het geval. Bovendien werd er niets over de kilgoten/bakken gemeld.

We hebben er inmiddels een aannemer bij laten komen en alleen voor het zink zijn we 6.000 euro kwijt. Voor de bakken komt er waarschijnlijk een zelfde bedrag bij. En dan praten we dus nog niet over het repareren van het dak / de latten in de kilgoot.

Kunnen wij (een deel van) de kosten verhalen op de verkopers en/of de organisatie van de bouwtechnische keuring.

Alvast bedankt voor uw reactie.

Met vriendelijke groet,
Karien

Beste heer de Leeuw, Op 15 maart 2016 hebben wij onze huidige woning (bj. 1983) gekocht. We hebben voorafgaand een bouwtechnisch onderzoek laten uitvoeren waaruit geen grote gebreken naar voren kwamen. Echter zijn we er nu achter gekomen dat we lekkage in de dakgoot (zink) hebben, en dat de houten bak om de goot ook slecht is en vervangen dient te worden. Daarnaast zijn de latten in de kilgoot verrot en verschuiven de dakpannen hierdoor. Dit dient snel opgelost te worden voordat er verdere lekkages ontstaan. Omdat er al delen waren ‘afgeplakt’ in de goten voorafgaand aan de verkoop hebben wij expliciet aan de verkopers (en ook aan de man van de keuring) gevraagd of dit problemen kon geven, en of er lekkages waren geweest. Dit was volgens hun niet het geval. Bovendien werd er niets over de kilgoten/bakken gemeld. We hebben er inmiddels een aannemer bij laten komen en alleen voor het zink zijn we 6.000 euro kwijt. Voor de bakken komt er waarschijnlijk een zelfde bedrag bij. En dan praten we dus nog niet over het repareren van het dak / de latten in de kilgoot. Kunnen wij (een deel van) de kosten verhalen op de verkopers en/of de organisatie van de bouwtechnische keuring. Alvast bedankt voor uw reactie. Met vriendelijke groet, Karien
Wim de Leeuw op dinsdag 10 januari 2017 09:02

Beste Karien,

Dat de goot afgeplakt was, was een signaal dat er problemen waren geweest met de goot. Het komt wel vaker voor dat lekkende goten niet direct worden vervangen, maar worden 'geplakt'. Daar kunnen allerlei materialen voor worden gebruikt. Op zichzelf is er niets mis mee, zolang iedereen zich realiseert dat de goot met die ingreep nog niet het eeuwige leven heeft. Normaliter gaat een zinken goot 40 jaar mee. Ik denk dat de verkopers niet zoveel te verwijten valt. Die hebben ongetwijfeld een lekkage gehad of een probleem ontdekt bij het reinigen van de goot en het probleem laten oplossen. Dat de verkopers de goot hebben laten repareren, wil nog niet automatisch zeggen dat ze op de hoogte waren van alle problemen. Je koopt een huis inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken, dus dit soort zaken zijn in beginsel het probleem van de koper.

Heeft de bouwkundige met geen woord gesproken over de goten? Dat is dan toch op zijn minst opvallend te noemen. Wellicht is aantoonbaar dat de bouwkundige slecht werk heeft geleverd, waarmee je hem of haar aansprakelijk zou kunnen stellen. Hou er wel rekening mee dat de aansprakelijkheid van een bouwkundige vaak beperkt is in de opdracht tot dienstverlening of in de algemene consumentenvoorwaarden.

Heb je een rechtsbijstandverzekering? Die zou je dan kunnen inschakelen bij je poging om in elk geval een deel van de kosten te claimen bij de bouwkundige.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Karien, Dat de goot afgeplakt was, was een signaal dat er problemen waren geweest met de goot. Het komt wel vaker voor dat lekkende goten niet direct worden vervangen, maar worden 'geplakt'. Daar kunnen allerlei materialen voor worden gebruikt. Op zichzelf is er niets mis mee, zolang iedereen zich realiseert dat de goot met die ingreep nog niet het eeuwige leven heeft. Normaliter gaat een zinken goot 40 jaar mee. Ik denk dat de verkopers niet zoveel te verwijten valt. Die hebben ongetwijfeld een lekkage gehad of een probleem ontdekt bij het reinigen van de goot en het probleem laten oplossen. Dat de verkopers de goot hebben laten repareren, wil nog niet automatisch zeggen dat ze op de hoogte waren van alle problemen. Je koopt een huis inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken, dus dit soort zaken zijn in beginsel het probleem van de koper. Heeft de bouwkundige met geen woord gesproken over de goten? Dat is dan toch op zijn minst opvallend te noemen. Wellicht is aantoonbaar dat de bouwkundige slecht werk heeft geleverd, waarmee je hem of haar aansprakelijk zou kunnen stellen. Hou er wel rekening mee dat de aansprakelijkheid van een bouwkundige vaak beperkt is in de opdracht tot dienstverlening of in de algemene consumentenvoorwaarden. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Die zou je dan kunnen inschakelen bij je poging om in elk geval een deel van de kosten te claimen bij de bouwkundige. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Aysun op woensdag 11 januari 2017 21:00

Beste heer De Leeuw,
Jongstleden (29-12-2016) hebben wij onze appartement verkocht. Vorige week kregen wij te horen dat de kopende makelaar beweert dat de CV ketel niet werkt en wil de kosten op ons verhalen. Echter werkte de CV ketel wel . Het is een CV ketel van 2006 en stond het de afgelopen 6 maanden uit ivm leegstaand van het appartement. Dit was bekend bij de kopende makelaar.Tijdens de laatste inspectie had men de mogelijkheid om de cv ketel aan te zetten maar heeft men dat niet gedaan
De kopende partij is tevens ook een particuliere investerdeer die de woning gaat verhuren.
Wat is de kans dat wij gelijk krijgen? Inmiddels hebben wij de zaak ook bij onsrechtsbijstand aangemeld.
En bij navraah bij een andere makelaar schijnt de kopende makelaar bekend te zijn in dit soort praktijken.

Beste heer De Leeuw, Jongstleden (29-12-2016) hebben wij onze appartement verkocht. Vorige week kregen wij te horen dat de kopende makelaar beweert dat de CV ketel niet werkt en wil de kosten op ons verhalen. Echter werkte de CV ketel wel . Het is een CV ketel van 2006 en stond het de afgelopen 6 maanden uit ivm leegstaand van het appartement. Dit was bekend bij de kopende makelaar.Tijdens de laatste inspectie had men de mogelijkheid om de cv ketel aan te zetten maar heeft men dat niet gedaan De kopende partij is tevens ook een particuliere investerdeer die de woning gaat verhuren. Wat is de kans dat wij gelijk krijgen? Inmiddels hebben wij de zaak ook bij onsrechtsbijstand aangemeld. En bij navraah bij een andere makelaar schijnt de kopende makelaar bekend te zijn in dit soort praktijken.
Wim de Leeuw op donderdag 12 januari 2017 07:52

Beste Aysun,

Ik krijg de indruk dat de kopende makelaar jou, als verkoper, met zijn probleem wil opzadelen.

Ik ga er van uit dat jullie 1) het appartement zelf hebben bewoond en dat de c.v.-ketel toen nog goed functioneerde of 2) als je er niet zelf hebt gewoond, gebruik hebt gemaakt van een niet-bewoningsclausule in de koopovereenkomst.

De aankopend makelaar had op het moment van de bezichtiging kunnen vragen of de c.v. werkte. Hij had ook kunnen vragen of je de c.v. wilde aanzetten om tijdens een tweede bezichtiging de werking van de c.v. te kunnen controleren. De aankopend makelaar had je tenslotte kunnen vragen om de c.v. voorafgaand aan de inspectie aan te zetten dan wel dat op het moment van de inspectie zelf kunnen doen.

Blijkbaar is dat allemaal niet gebeurd. En dan heeft deze aankoopmakelaar zijn werk niet gedaan.

Goed dat je een rechtsbijstandverzekering hebt. Die zal deze kwestie snel kunnen afdoen. Ik zou me heel weinig zorgen maken over de uitkomst daarvan.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Aysun, Ik krijg de indruk dat de kopende makelaar jou, als verkoper, met zijn probleem wil opzadelen. Ik ga er van uit dat jullie 1) het appartement zelf hebben bewoond en dat de c.v.-ketel toen nog goed functioneerde of 2) als je er niet zelf hebt gewoond, gebruik hebt gemaakt van een niet-bewoningsclausule in de koopovereenkomst. De aankopend makelaar had op het moment van de bezichtiging kunnen vragen of de c.v. werkte. Hij had ook kunnen vragen of je de c.v. wilde aanzetten om tijdens een tweede bezichtiging de werking van de c.v. te kunnen controleren. De aankopend makelaar had je tenslotte kunnen vragen om de c.v. voorafgaand aan de inspectie aan te zetten dan wel dat op het moment van de inspectie zelf kunnen doen. Blijkbaar is dat allemaal niet gebeurd. En dan heeft deze aankoopmakelaar zijn werk niet gedaan. Goed dat je een rechtsbijstandverzekering hebt. Die zal deze kwestie snel kunnen afdoen. Ik zou me heel weinig zorgen maken over de uitkomst daarvan. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Tom op donderdag 19 januari 2017 11:14

Geachte heer De Leeuw, Beste Wim,

Wij hebben een jaren 30 woning gekocht ( eind november koopcontract getekend) de overdracht gaat plaats vinden op 1 maart.
In de keuken was een gat te zien in het plafond bij de bezichtigingen, dit was gedaan door de aannemer omdat boven de keuken de badkamer is en daar een voeg lekt.

Er is door de verkopers aangegeven dat ze al een afspraak hadden me de aannemer om het te herstellen en op te lossen.

Wij zijn vorige week nog even wezen kijken om wat maten op te meten, toen bleek het gat er nog te zitten. Wij hebben de verkopers erop gewezen en die gaven aan dat het een ander probleem was dan de voeg. een leiding die aangesloten bij de wasbak in de badkamer. En hiervoor veel kosten gemaakt moesten worden omdat het niet bereikbaar is...

Ook hebben ze aangegeven dat het niet hersteld gaat worden!?

Hierop hebben wij natuurlijk gereageerd dat zoiets niet acceptabel is.

Hoe hier mee om te gaan? Mocht bij de overdracht het gat en de lekkage nog niet verholpen zijn, de Notaris te melden dat er een bedrag moet worden achter gehouden en wij het zelf wel oplossen en alle kosten in mindering zullen brengen?

Geachte heer De Leeuw, Beste Wim, Wij hebben een jaren 30 woning gekocht ( eind november koopcontract getekend) de overdracht gaat plaats vinden op 1 maart. In de keuken was een gat te zien in het plafond bij de bezichtigingen, dit was gedaan door de aannemer omdat boven de keuken de badkamer is en daar een voeg lekt. Er is door de verkopers aangegeven dat ze al een afspraak hadden me de aannemer om het te herstellen en op te lossen. Wij zijn vorige week nog even wezen kijken om wat maten op te meten, toen bleek het gat er nog te zitten. Wij hebben de verkopers erop gewezen en die gaven aan dat het een ander probleem was dan de voeg. een leiding die aangesloten bij de wasbak in de badkamer. En hiervoor veel kosten gemaakt moesten worden omdat het niet bereikbaar is... Ook hebben ze aangegeven dat het niet hersteld gaat worden!? Hierop hebben wij natuurlijk gereageerd dat zoiets niet acceptabel is. Hoe hier mee om te gaan? Mocht bij de overdracht het gat en de lekkage nog niet verholpen zijn, de Notaris te melden dat er een bedrag moet worden achter gehouden en wij het zelf wel oplossen en alle kosten in mindering zullen brengen?
Wim de Leeuw op donderdag 19 januari 2017 16:43

Beste Tom,

Er is een groot verschil tussen 'gelijk hebben' en 'gelijk krijgen'. En "wie eist, die bewijst".

Je hebt gelijk als je zegt dat een door de verkopers gedane toezegging over de reparatie van het gat in het plafond van de keuken moet worden nagekomen.

Maar als je je gelijk wilt halen, dan zal je moeten kunnen aantonen dat die toezegging is gedaan. Want als je dat niet kunt bewijzen, dan zal de verkoper zich op het standpunt stellen dat je geleverd krijgt wat je hebt gezien en dus gekocht, namelijk een huis met een gat in het plafond. En dan heb je geen poot om op te staan.

Cruciale vraag: is de toezegging dat het gat zou worden gerepareerd, ook als zodanig in de koopovereenkomst opgenomen? Heeft je makelaar daarvoor gezorgd? Of was er geen makelaar bij de transactie betrokken? Zo niet, dan heb je gekozen voor de goedkoopste oplossing, maar wel met risico's zoals deze. Als er wel een makelaar bij betrokken is, dan lijkt dit probleem me zijn of haar verantwoordelijkheid.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Tom, Er is een groot verschil tussen 'gelijk hebben' en 'gelijk krijgen'. En "wie eist, die bewijst". Je hebt gelijk als je zegt dat een door de verkopers gedane toezegging over de reparatie van het gat in het plafond van de keuken moet worden nagekomen. Maar als je je gelijk wilt halen, dan zal je moeten kunnen aantonen dat die toezegging is gedaan. Want als je dat niet kunt bewijzen, dan zal de verkoper zich op het standpunt stellen dat je geleverd krijgt wat je hebt gezien en dus gekocht, namelijk een huis met een gat in het plafond. En dan heb je geen poot om op te staan. Cruciale vraag: is de toezegging dat het gat zou worden gerepareerd, ook als zodanig in de koopovereenkomst opgenomen? Heeft je makelaar daarvoor gezorgd? Of was er geen makelaar bij de transactie betrokken? Zo niet, dan heb je gekozen voor de goedkoopste oplossing, maar wel met risico's zoals deze. Als er wel een makelaar bij betrokken is, dan lijkt dit probleem me zijn of haar verantwoordelijkheid. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Hans op woensdag 25 januari 2017 13:28

Beste heer de Leeuw,

We hebben op 29 december 2016 een vakantie woning gekocht, bestemd voor verhuur. Op 10 november ontvingen we van verkoper reeds een inspectie rapport van 2016 waarin bepaalde gebreken waren vermeld. Nu worden we op 10 januari door de verhuur organisatie ineens geconfronteerd met het nieuws dat per 30 januari er een blokkade op de verhuur komt en dat dat reeds gemeld is aan de vorige eigenaar op 24 november onder begeleiding van een inspectierapport 2017. Hiervan zijn wij echter nooit op de hoogte gesteld tot nu.

Valt dat onder het hoofstuk in het koopcontract : Voor de inspectieonderhoudstoestand
t.b.v. verhuurjaar 2016 van de vakantiewoning zie bijlage 43a t/m 48. Bekend dat het verhuurkantoor
Roompot verhuur eisen kan stellen aan de inrichting (eventueel vervanging) en onderhoud van de woning,
men kan hierover contact opnemen met het verhuurkantoor

Of praten we hier over iets anders en wat kan ik hiermee doen ?

Beste heer de Leeuw, We hebben op 29 december 2016 een vakantie woning gekocht, bestemd voor verhuur. Op 10 november ontvingen we van verkoper reeds een inspectie rapport van 2016 waarin bepaalde gebreken waren vermeld. Nu worden we op 10 januari door de verhuur organisatie ineens geconfronteerd met het nieuws dat per 30 januari er een blokkade op de verhuur komt en dat dat reeds gemeld is aan de vorige eigenaar op 24 november onder begeleiding van een inspectierapport 2017. Hiervan zijn wij echter nooit op de hoogte gesteld tot nu. Valt dat onder het hoofstuk in het koopcontract : Voor de inspectieonderhoudstoestand t.b.v. verhuurjaar 2016 van de vakantiewoning zie bijlage 43a t/m 48. Bekend dat het verhuurkantoor Roompot verhuur eisen kan stellen aan de inrichting (eventueel vervanging) en onderhoud van de woning, men kan hierover contact opnemen met het verhuurkantoor Of praten we hier over iets anders en wat kan ik hiermee doen ?
Wim de Leeuw op woensdag 25 januari 2017 18:03

Dag Hans,

Het lijkt me dat je een zaak hebt als je kunt bewijzen dat:
1) het de verkoper duidelijk moet zijn geweest dat jullie de vakantiewoning hebben gekocht met de intentie om die te gaan verhuren;
2) als de verkoper op het moment van verkoop moet hebben geweten dat er een blokkade van toepassing zou worden op verhuur .

Mijn advies is om je rechtsbijstandsverzekeraar aan het werk te zetten of een advocaat in te huren om de verkoper aan te pakken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Hans, Het lijkt me dat je een zaak hebt als je kunt bewijzen dat: 1) het de verkoper duidelijk moet zijn geweest dat jullie de vakantiewoning hebben gekocht met de intentie om die te gaan verhuren; 2) als de verkoper op het moment van verkoop moet hebben geweten dat er een blokkade van toepassing zou worden op verhuur . Mijn advies is om je rechtsbijstandsverzekeraar aan het werk te zetten of een advocaat in te huren om de verkoper aan te pakken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Henk Jorissen op donderdag 16 februari 2017 11:06

Geachte hr. De Leeuw
Ik zit met een probleem waar ik zelf niet uit kom, sinds 2000 heb ik een oude woonboerderij geschikt voor dubbele bewoning, door een scheiding moet ik die helaas verkopen, ik heb hiervoor een koper, die echter nog niet getekend heeft.
Het probleem zit in de ouderdomsclausule die in het koopcontract staat, de koper wordt ondersteund door een jurist, deze heeft het contract uitgeplozen en eist dat de ouderdomsclausule geschrapt wordt uit het koopcontract, anders wordt er niet getekend.
Voor ik het huis kocht is deze verbouwd door de vorige bewoners, ik heb dus geen idee of dat allemaal goed is uitgevoerd, en ook niet hoe de fundamenten zijn, een deskundige heeft een bouwkundig onderzoek gedaan, deze heeft geen problemen gevonden.
Wanneer de ouderdomsclausule wordt geschrapt, ben ik dan aansprakelijk voor eventuele verborgen ouderdomsgebreken, of verouderde bouweisen of bouwtechnische problemen i.v.m. de verbouwing door de vorige bewoner?
Zou U mij kunnen adviseren wat ik moet doen, schrappen ? of neem ik dan teveel risico, de boerderij is van 1890, is het reëel om zo’n eis te stellen.
Wat ook meespeelt, ik vertrouw die juristen niet.
Met vriendelijke groet,
Henk

Geachte hr. De Leeuw Ik zit met een probleem waar ik zelf niet uit kom, sinds 2000 heb ik een oude woonboerderij geschikt voor dubbele bewoning, door een scheiding moet ik die helaas verkopen, ik heb hiervoor een koper, die echter nog niet getekend heeft. Het probleem zit in de ouderdomsclausule die in het koopcontract staat, de koper wordt ondersteund door een jurist, deze heeft het contract uitgeplozen en eist dat de ouderdomsclausule geschrapt wordt uit het koopcontract, anders wordt er niet getekend. Voor ik het huis kocht is deze verbouwd door de vorige bewoners, ik heb dus geen idee of dat allemaal goed is uitgevoerd, en ook niet hoe de fundamenten zijn, een deskundige heeft een bouwkundig onderzoek gedaan, deze heeft geen problemen gevonden. Wanneer de ouderdomsclausule wordt geschrapt, ben ik dan aansprakelijk voor eventuele verborgen ouderdomsgebreken, of verouderde bouweisen of bouwtechnische problemen i.v.m. de verbouwing door de vorige bewoner? Zou U mij kunnen adviseren wat ik moet doen, schrappen ? of neem ik dan teveel risico, de boerderij is van 1890, is het reëel om zo’n eis te stellen. Wat ook meespeelt, ik vertrouw die juristen niet. Met vriendelijke groet, Henk
Wim de Leeuw op donderdag 16 februari 2017 12:46

Beste Henk,

De juristen van de koper hebben net zoveel reden om deze clausule er niet in te willen hebben, als dat jij redenen hebt om de clausule te handhaven. Ik zou - als ik jou was - voet bij stuk houden.

Meestal ziet die clausule er als volgt uit: Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan … jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.. Bij een woonboerderij uit 1890 vind ik het volkomen logisch om de koper ervoor te laten tekenen dat hij zich realiseert dat de woning niet aan de bouwkwaliteit voldoet van een nieuwbouwwoning.

Zeker als je die clausule in de onderhandeling laat vallen, sta je in geval van bouwtechnische problemen als verkoper een stuk minder sterk.

Met vriendelijke groet,
mr ;-) Wim H. de Leeuw

Beste Henk, De juristen van de koper hebben net zoveel reden om deze clausule er niet in te willen hebben, als dat jij redenen hebt om de clausule te handhaven. Ik zou - als ik jou was - voet bij stuk houden. Meestal ziet die clausule er als volgt uit: Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan … jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.. Bij een woonboerderij uit 1890 vind ik het volkomen logisch om de koper ervoor te laten tekenen dat hij zich realiseert dat de woning niet aan de bouwkwaliteit voldoet van een nieuwbouwwoning. Zeker als je die clausule in de onderhandeling laat vallen, sta je in geval van bouwtechnische problemen als verkoper een stuk minder sterk. Met vriendelijke groet, mr ;-) Wim H. de Leeuw
S. Marel op donderdag 02 maart 2017 18:03

Beste,

Graag zou ik u het volgende willen vragen.
Wij willen ons huis uit 1901 verkopen. De deal met de kopers is bijna rond, echter nu vragen zij op het laatste moment om een bouwkundige keuring gericht op de fundatie. Nu moet hiervoor een gat gemaakt worden in de vloer. Gezien het een oude houten vloer is brengt dit behoorlijk schade aan de vloer toe en kan deze waarschijnlijk niet netjes gerepareerd worden.
Wij hebben echt geen idee wat de staat van de fundatie is. Wat kunnen we het beste doen? We zijn tevreden met deze verkoopprijs en de kopers staan niet in de rij (we hebben het huis al enige tijd te koop staan). Echter een fundering geheel vernieuwen zal wel een hele grote kostenpost zijn.

Bij voorbaat dank voor uw reactie.

S. Marel

Beste, Graag zou ik u het volgende willen vragen. Wij willen ons huis uit 1901 verkopen. De deal met de kopers is bijna rond, echter nu vragen zij op het laatste moment om een bouwkundige keuring gericht op de fundatie. Nu moet hiervoor een gat gemaakt worden in de vloer. Gezien het een oude houten vloer is brengt dit behoorlijk schade aan de vloer toe en kan deze waarschijnlijk niet netjes gerepareerd worden. Wij hebben echt geen idee wat de staat van de fundatie is. Wat kunnen we het beste doen? We zijn tevreden met deze verkoopprijs en de kopers staan niet in de rij (we hebben het huis al enige tijd te koop staan). Echter een fundering geheel vernieuwen zal wel een hele grote kostenpost zijn. Bij voorbaat dank voor uw reactie. S. Marel
Wim de Leeuw op zaterdag 04 maart 2017 11:17

Dag meneer / mevrouw Marel,

Een lastig dilemma.

Als de kopers slim zijn, dan houden zij voet bij stuk. De kosten voor het herstel van een fundering kunnen enorm oplopen, dus het is logisch dat ze dit willen onderzoeken. Er lijkt me een grote kans dat deze kopers zullen afhaken als u hen geen toestemming geeft voor het onderzoek. En de kans is aanwezig dat ook andere kopers dezelfde voorwaarde stellen.

Ik denk dat u geen andere keuze heeft dan uw medewerking te verlenen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag meneer / mevrouw Marel, Een lastig dilemma. Als de kopers slim zijn, dan houden zij voet bij stuk. De kosten voor het herstel van een fundering kunnen enorm oplopen, dus het is logisch dat ze dit willen onderzoeken. Er lijkt me een grote kans dat deze kopers zullen afhaken als u hen geen toestemming geeft voor het onderzoek. En de kans is aanwezig dat ook andere kopers dezelfde voorwaarde stellen. Ik denk dat u geen andere keuze heeft dan uw medewerking te verlenen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
WJ op maandag 06 maart 2017 20:47

Beste Wim,

Wij zouden je graag het volgende willen vragen 4,5 maand geleden hebben wij ons huis verkocht. De koper stelt ons nu aansprakelijk voor 2 "verborgen gebreken".
1. Een lekkage in de kelder. De vloer in de kelder is ergens nat geworden op een bepaalde plek en het gaat om vocht van buiten. Een specialist heeft daar aangegeven dat het probleem langer moest bestaan gezien de gevolgen van het vocht op tapijtlatten. Ondanks dat de reparatiekosten niet hoog zijn, hebben wij bedenkingen of wij hier verantwoordelijk voor zijn. Eerder hebben wij daar niks van gemerkt.
2. In de woonkamer is een vochtplek (kring op plafond, niet nat alleen visueel zichtbaar). Deze constateert koper na 4,5 maand. Echter deze kring is al een aantal jaren aanwezig. We hebben het platte dak jaren geleden zelf laten controleren, zowel de dakbedekking als het lood waren gewoon prima en er was geen lekkage. Wij vonden deze kring op het plafond niet storend en hebben (gezien het grote oppervlak wat dan ook gedaan moest worden) niet uitgevoerd.

Voor de aankoop heeft koper een uitgebreide bouwtechnische keuring laten uitvoeren waarbij ook de daken en buitenmuren (ivm kelder) zijn geïnspecteerd.

Onze vraag is of we ook echt aansprakelijk zijn en dus of ons dit geld gaat kosten.

Groeten,
WJ

Beste Wim, Wij zouden je graag het volgende willen vragen 4,5 maand geleden hebben wij ons huis verkocht. De koper stelt ons nu aansprakelijk voor 2 "verborgen gebreken". 1. Een lekkage in de kelder. De vloer in de kelder is ergens nat geworden op een bepaalde plek en het gaat om vocht van buiten. Een specialist heeft daar aangegeven dat het probleem langer moest bestaan gezien de gevolgen van het vocht op tapijtlatten. Ondanks dat de reparatiekosten niet hoog zijn, hebben wij bedenkingen of wij hier verantwoordelijk voor zijn. Eerder hebben wij daar niks van gemerkt. 2. In de woonkamer is een vochtplek (kring op plafond, niet nat alleen visueel zichtbaar). Deze constateert koper na 4,5 maand. Echter deze kring is al een aantal jaren aanwezig. We hebben het platte dak jaren geleden zelf laten controleren, zowel de dakbedekking als het lood waren gewoon prima en er was geen lekkage. Wij vonden deze kring op het plafond niet storend en hebben (gezien het grote oppervlak wat dan ook gedaan moest worden) niet uitgevoerd. Voor de aankoop heeft koper een uitgebreide bouwtechnische keuring laten uitvoeren waarbij ook de daken en buitenmuren (ivm kelder) zijn geïnspecteerd. Onze vraag is of we ook echt aansprakelijk zijn en dus of ons dit geld gaat kosten. Groeten, WJ
Wim de Leeuw op dinsdag 07 maart 2017 07:25

Beste WJ,

Ik denk dat je NIET aansprakelijk bent, tenzij je van de lekkage hebt geweten en de koper daarover bewust verkeerd hebt geïnformeerd.

Ik denk dat de nieuwe eigenaar het gewoon probeert. Je kunt de aansprakelijkheid afwijzen met een kort briefje waarin je verwijst naar de door jullie ondertekende koopovereenkomst, waarin normaliter staat dat de koper het huis koopt inclusief bekende en verborgen gebreken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste WJ, Ik denk dat je NIET aansprakelijk bent, tenzij je van de lekkage hebt geweten en de koper daarover bewust verkeerd hebt geïnformeerd. Ik denk dat de nieuwe eigenaar het gewoon probeert. Je kunt de aansprakelijkheid afwijzen met een kort briefje waarin je verwijst naar de door jullie ondertekende koopovereenkomst, waarin normaliter staat dat de koper het huis koopt inclusief bekende en verborgen gebreken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Marc Claussen op vrijdag 10 maart 2017 10:12

Wij hebben onlangs een woning gekocht.
Nu is tijdens het klussen gebleken, dat als het regent, het water van het balkon naar binnen druppeld. Het water komt dan in de houten vloer tussen de begane grond en de eerste verdieping terecht.
Tijdens het klussen is duidelijk te zien dat deze vloer hier al langer last van heeft gehad.
Dit probleem is door verkopende partij niet van te voren aan ons kenbaar gemaakt.

Via een bevriende dakdekker kunnen wij dit voor hooguit €150,- laten maken.

De vraag is, of er een minimaal bedrag is om een verkopende partij aansprakelijk te stellen voor een verborgen gebrek?

Met vriendelijke groet,
Marc

Wij hebben onlangs een woning gekocht. Nu is tijdens het klussen gebleken, dat als het regent, het water van het balkon naar binnen druppeld. Het water komt dan in de houten vloer tussen de begane grond en de eerste verdieping terecht. Tijdens het klussen is duidelijk te zien dat deze vloer hier al langer last van heeft gehad. Dit probleem is door verkopende partij niet van te voren aan ons kenbaar gemaakt. Via een bevriende dakdekker kunnen wij dit voor hooguit €150,- laten maken. De vraag is, of er een minimaal bedrag is om een verkopende partij aansprakelijk te stellen voor een verborgen gebrek? Met vriendelijke groet, Marc
Wim de Leeuw op zaterdag 11 maart 2017 14:32

Beste Marc,

Heb je een aankopend makelaar ingeschakeld?
Een bouwkundige ingehuurd?
Ik denk twee keer nee.

En nu heb je een ongelofelijk probleem ter waarde van welgeteld 150 euro. En vraag je aan mij of dat de moeite waard is om een verkoper aansprakelijk te stellen?

Nee, Marc. Dat bedrag is er niet. Ik zou zeggen, leef je juridisch uit. Huur een advocaat in. Liefst meerdere. Huur een deskundige in die het probleem bouwkundig kan onderbouwen. En stel de verkoper aansprakelijk voor zijn ongelofelijke nalatigheid.

Bij-de-weg... Mijn antwoord moet je niet heel serieus nemen. Had ik jouw vraag wel als zodanig moeten behandelen?????

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Marc, Heb je een aankopend makelaar ingeschakeld? Een bouwkundige ingehuurd? Ik denk twee keer nee. En nu heb je een ongelofelijk probleem ter waarde van welgeteld 150 euro. En vraag je aan mij of dat de moeite waard is om een verkoper aansprakelijk te stellen? Nee, Marc. Dat bedrag is er niet. Ik zou zeggen, leef je juridisch uit. Huur een advocaat in. Liefst meerdere. Huur een deskundige in die het probleem bouwkundig kan onderbouwen. En stel de verkoper aansprakelijk voor zijn ongelofelijke nalatigheid. Bij-de-weg... Mijn antwoord moet je niet heel serieus nemen. Had ik jouw vraag wel als zodanig moeten behandelen????? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Van den oever op zaterdag 18 maart 2017 00:24

Beste de Leeuw,

Wij hebben in februari 2016 jaar een huis gekocht.
Maandje heel druk bezig geweest met verhuizen en daarna starte ons
seizoen als watersportbedrijf.

Hier hebben wij het heel druk mee gehad tot maart van 2017.
Bij het huis dat wij kochten zat een los en luxe gastenverblijf die nog niet helemaal afgebouwd was.

Wij wilden dit gaan verhuren als B&B of als vakantie huis dus daar zijn wij nu in maart mee gestart.
Het casco gastenverblijf is in 2013 gebouwd en ook zit er officeel een vergunning op.
Nu wij voor het eerst aan het verbouwen zijn om het huisje klaar te maken voor het zomerseizoen zien wij meteen dat hij 5 cm verzakt is.
Met het blote oog is dit niet te zien maar wel als je met waterpassen gaat werken.

Om deze reden was het gebrek niet eerder zichtbaar voor ons en je verwacht dit ook niet bij een nieuwbouw woning.

De vorige eigenaar wilde zelf in het gastenverblijf gaan wonen was het plan en dan het grote huis los verkopen.
Hier heeft hij veelwerk van gehad en het huis was ook al in een heel vergevorderd stadium.

Er moest enkel nog een badkamer afgemaakt worden,een keuken die er ook al was plaatsen en dan nog een paar wandjes beneden dicht maken. 95% was af.....

Het laatste project waar hij mee bezig was was de badkamer.Een bouwklus waar je continu een waterpas gebruikt en het je dan echt moet gaan opvallen dat het huis ernstig aan het verzakken is.
Ook als je een waterpas op de vloer in de woonkamer zit er een cm per 1,2 m in de vloer en dan op 6 meter lengte. (4 jaar tijd)

Naar onze mening moest daarom zeker de eigenaar wel geweten hebben dat het huis verzakt en vind ik het vallen onder een verborgen gebrek.Ook dat hij zijn geliefde project plotsklaps liet vallen ondanks heel veel moeite ook voor de vergunningen die hij ervoor heeft moeten doen.

Zoals gezegd is het een luxe huisje dus niet een eenvoudige schuur.
hij heeft alle voorzieningen die een normaal huis ook heeft met een statig rieten dak.een 2de huisje en zo werd het ook verkochtt als 2de woning voor de gasten.de text van destijds:

"GASTENVERBLIJF
In 2013 gerealiseerd gastenverblijf met eigen voorzieningen, badkamer/toilet,
keuken en slaapkamer. Uitstekende ruimte voor familie die overkomt of logees."

Graag hoor ik van U of er mogelijkheden zijn wat betreft het aansprakelijk stellen van de verkoper van dit verborgen gebrek.

Met vriendelijke groet

Bouwe van den Oever

Beste de Leeuw, Wij hebben in februari 2016 jaar een huis gekocht. Maandje heel druk bezig geweest met verhuizen en daarna starte ons seizoen als watersportbedrijf. Hier hebben wij het heel druk mee gehad tot maart van 2017. Bij het huis dat wij kochten zat een los en luxe gastenverblijf die nog niet helemaal afgebouwd was. Wij wilden dit gaan verhuren als B&B of als vakantie huis dus daar zijn wij nu in maart mee gestart. Het casco gastenverblijf is in 2013 gebouwd en ook zit er officeel een vergunning op. Nu wij voor het eerst aan het verbouwen zijn om het huisje klaar te maken voor het zomerseizoen zien wij meteen dat hij 5 cm verzakt is. Met het blote oog is dit niet te zien maar wel als je met waterpassen gaat werken. Om deze reden was het gebrek niet eerder zichtbaar voor ons en je verwacht dit ook niet bij een nieuwbouw woning. De vorige eigenaar wilde zelf in het gastenverblijf gaan wonen was het plan en dan het grote huis los verkopen. Hier heeft hij veelwerk van gehad en het huis was ook al in een heel vergevorderd stadium. Er moest enkel nog een badkamer afgemaakt worden,een keuken die er ook al was plaatsen en dan nog een paar wandjes beneden dicht maken. 95% was af..... Het laatste project waar hij mee bezig was was de badkamer.Een bouwklus waar je continu een waterpas gebruikt en het je dan echt moet gaan opvallen dat het huis ernstig aan het verzakken is. Ook als je een waterpas op de vloer in de woonkamer zit er een cm per 1,2 m in de vloer en dan op 6 meter lengte. (4 jaar tijd) Naar onze mening moest daarom zeker de eigenaar wel geweten hebben dat het huis verzakt en vind ik het vallen onder een verborgen gebrek.Ook dat hij zijn geliefde project plotsklaps liet vallen ondanks heel veel moeite ook voor de vergunningen die hij ervoor heeft moeten doen. Zoals gezegd is het een luxe huisje dus niet een eenvoudige schuur. hij heeft alle voorzieningen die een normaal huis ook heeft met een statig rieten dak.een 2de huisje en zo werd het ook verkochtt als 2de woning voor de gasten.de text van destijds: "GASTENVERBLIJF In 2013 gerealiseerd gastenverblijf met eigen voorzieningen, badkamer/toilet, keuken en slaapkamer. Uitstekende ruimte voor familie die overkomt of logees." Graag hoor ik van U of er mogelijkheden zijn wat betreft het aansprakelijk stellen van de verkoper van dit verborgen gebrek. Met vriendelijke groet Bouwe van den Oever
Wim de Leeuw op zaterdag 18 maart 2017 09:50

Geachte heer Van den Oever,

In de koopovereenkomst staat dat u het huis hebt gekocht inclusief alle ZICHTBARE en ONZICHTBARE gebreken. Als het een verborgen gebrek is, dan komt dat verborgen gebrek voor uw rekening en risico.

Het is de vraag of de verkoper in gebreke is gebleven bij zijn mededelingplicht. Wie eist, die bewijst. Als u hard kunt maken dat de verkoper heeft geweten dat het gastenverblijf ernstig aan het verzakken was, dan heeft u vermoedelijk een zaak. Maar dat bewijs lijkt me om een paar redenen lastig te leveren.

Als de verzakking zo ernstig is, waarom is de verzakking dan niet opgevallen toen u het huis kocht?
Als het gastenverblijf niet gefundeerd was en door de verbouwing tot gastenverblijf wordt verbouwd en zwaarder wordt, dan is het mogelijk dat er een geleidelijke zakking optreedt. Misschien was de verzakking ten tijde van de aankoop wel aanwezig, maar nog lang niet zichtbaar. In dat geval is het goed mogelijk dat de verkopers er niet van hebben geweten.

Kortom, het lijkt me geen gelopen race.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Van den Oever, In de koopovereenkomst staat dat u het huis hebt gekocht inclusief alle ZICHTBARE en ONZICHTBARE gebreken. Als het een verborgen gebrek is, dan komt dat verborgen gebrek voor uw rekening en risico. Het is de vraag of de verkoper in gebreke is gebleven bij zijn mededelingplicht. Wie eist, die bewijst. Als u hard kunt maken dat de verkoper heeft geweten dat het gastenverblijf ernstig aan het verzakken was, dan heeft u vermoedelijk een zaak. Maar dat bewijs lijkt me om een paar redenen lastig te leveren. Als de verzakking zo ernstig is, waarom is de verzakking dan niet opgevallen toen u het huis kocht? Als het gastenverblijf niet gefundeerd was en door de verbouwing tot gastenverblijf wordt verbouwd en zwaarder wordt, dan is het mogelijk dat er een geleidelijke zakking optreedt. Misschien was de verzakking ten tijde van de aankoop wel aanwezig, maar nog lang niet zichtbaar. In dat geval is het goed mogelijk dat de verkopers er niet van hebben geweten. Kortom, het lijkt me geen gelopen race. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Loes de Ridder op maandag 20 maart 2017 08:50

Geachte heer de Leeuw,

Na de koop van een pand blijkt dat de buren veel grotere bouwplannen hebben dan door-gecommuniceerd door de verkoper tijdens het verkoopproces. Verkoper was aantoonbaar op de hoogte van bouwplannen buren. De bouwplannen zijn dusdanig dat bij uitvoering hiervan ernstige belemmering optreedt t.a.v. licht/uitzicht/zoninval e.d.

Mijn vraag is: had verkoper dit moeten melden bij verkoop? en zo ja, kwalificeert e.e.a. als verborgen gebrek bij niet nakoming van deze informatieplicht?

Geachte heer de Leeuw, Na de koop van een pand blijkt dat de buren veel grotere bouwplannen hebben dan door-gecommuniceerd door de verkoper tijdens het verkoopproces. Verkoper was aantoonbaar op de hoogte van bouwplannen buren. De bouwplannen zijn dusdanig dat bij uitvoering hiervan ernstige belemmering optreedt t.a.v. licht/uitzicht/zoninval e.d. Mijn vraag is: had verkoper dit moeten melden bij verkoop? en zo ja, kwalificeert e.e.a. als verborgen gebrek bij niet nakoming van deze informatieplicht?
Wim de Leeuw op maandag 20 maart 2017 09:03

Beste Loes,

Realiseer je dat tegenover de mededelingsplicht van de verkoper ook een onderzoeksplicht van de koper staat.

Blijkbaar waren jullie wel geïnformeerd over het feit dat de buren bouwplannen hadden. En zijn jullie afgegaan op de mededelingen van de verkoper daarover. Wat voor de één een ernstige belemmering is, hoeft dat voor een ander natuurlijk nog niet te zijn. En het is natuurlijk maar de vraag of de verkoper goed was geïnformeerd over de bouwplannen of niet.

Als je als koper weet dat de buren bouwplannen hebben, dan lijkt het me op jullie weg liggen om je daar heel concreet over te laten informeren. Ofwel door de buren zelf te vragen wat de plannen zijn. Maar ook door onderzoek te doen naar het geldende bestemmingsplan, iets wat tegenwoordig heel gemakkelijk is omdat dit soort informatie op het internet te vinden is. Als er sprake is van een concrete bouwaanvraag, dan had je daarover ook navraag kunnen doen bij de gemeente.

De verkoper had moeten melden wat hij wist. Maar jullie hadden als koper uitgebreid onderzoek moeten doen.

Ik denk dat er advocaten zijn die direct heil zien in jullie probleem. Maar ik ben ervan overtuigd dat het voor de advocaat van de verkoper heel eenvoudig is om de bal terug te spelen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Loes, Realiseer je dat tegenover de mededelingsplicht van de verkoper ook een onderzoeksplicht van de koper staat. Blijkbaar waren jullie wel geïnformeerd over het feit dat de buren bouwplannen hadden. En zijn jullie afgegaan op de mededelingen van de verkoper daarover. Wat voor de één een ernstige belemmering is, hoeft dat voor een ander natuurlijk nog niet te zijn. En het is natuurlijk maar de vraag of de verkoper goed was geïnformeerd over de bouwplannen of niet. Als je als koper weet dat de buren bouwplannen hebben, dan lijkt het me op jullie weg liggen om je daar heel concreet over te laten informeren. Ofwel door de buren zelf te vragen wat de plannen zijn. Maar ook door onderzoek te doen naar het geldende bestemmingsplan, iets wat tegenwoordig heel gemakkelijk is omdat dit soort informatie op het internet te vinden is. Als er sprake is van een concrete bouwaanvraag, dan had je daarover ook navraag kunnen doen bij de gemeente. De verkoper had moeten melden wat hij wist. Maar jullie hadden als koper uitgebreid onderzoek moeten doen. Ik denk dat er advocaten zijn die direct heil zien in jullie probleem. Maar ik ben ervan overtuigd dat het voor de advocaat van de verkoper heel eenvoudig is om de bal terug te spelen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
De Roo op woensdag 22 maart 2017 14:13

Beste,

4 weken geleden hebben we een huis gekocht. Na 2 weken kwam lekkage aan het licht. Er is vervolgens door een onderhoudsbedrijf vastgesteld dat de lekkage voortkomt uit een gebrekkig gemonteerd dakraam.

Er is vervolgens door de koper een offerte opgesteld, de verkoper gaat vanwege het bedrag niet akkoord. De verkopende partij wil een second opinion laten uitvoeren om opnieuw een bedrag voor herstel vast te stellen.

-Staat de verkoper in zijn recht om een second opinion uit te laten voeren?
-Welke partij bepaald wie de schade hersteld?

Beste, 4 weken geleden hebben we een huis gekocht. Na 2 weken kwam lekkage aan het licht. Er is vervolgens door een onderhoudsbedrijf vastgesteld dat de lekkage voortkomt uit een gebrekkig gemonteerd dakraam. Er is vervolgens door de koper een offerte opgesteld, de verkoper gaat vanwege het bedrag niet akkoord. De verkopende partij wil een second opinion laten uitvoeren om opnieuw een bedrag voor herstel vast te stellen. -Staat de verkoper in zijn recht om een second opinion uit te laten voeren? -Welke partij bepaald wie de schade hersteld?
Wim de Leeuw op woensdag 22 maart 2017 17:10

Beste ? De Roo,

Ik begrijp niets van je vragen.

Vraag je me nu of iemand die door een ander aansprakelijk wordt gesteld, zelf een deskundige mag inschakelen om te kijken of het gestelde schadebedrag correct is?????

Waarom zou iemand dat niet mogen? Waarom zou de verkoper klakkeloos akkoord moeten gaan met de schatting van de schade door een door de koper ingeschakelde deskundige? Heel eerlijk gezegd vraag ik me überhaupt af waarom de verkoper zich druk maakt over deze schade. Jullie hebben het huis gekocht INCLUSIEF ZICHTBARE EN ONZICHTBARE GEBREKEN. Een verborgen gebrek is niet iets waarvoor de verkoper aansprakelijk is. Een verborgen gebrek is iets wat voor rekening en risico van de koper komt. Want dat staat namelijk in de koopovereenkomst die jullie hebben getekend. Als ik de verkoper zou zijn, dan zou dat mijn antwoord zijn. Ik zou niets betalen. En met een gerust hart een procedure afwachten.

De tweede vraag. Jullie hebben een probleem met een huis dat van jullie is. Uiteraard bepalen jullie, en helemaal niemand anders, wie de schade gaat herstellen.

Stel nu even dat de verkopers aansprakelijk zijn voor dit probleem. Ik ben van mening dat ze dat vermoedelijk niet zijn, maar dat terzijde. Als ze aansprakelijk zouden zijn, dan is het volkomen logisch dat ze zich nog even laten adviseren over het schadebedrag. Stel dat het tot een procedure zou komen en je zou die winnen, dan heb je recht op een redelijke vergoeding van de schade. En als jullie persé een onderhoudsbedrijf willen inschakelen dat de hoofdprijs rekent, dan is dat iets waar de verkoper niet voor opdraait.

Samengevat:
- ik heb er sterke twijfels aan of de verkoper aansprakelijk is, maar blijkbaar heb je te maken met een verkoper die geen zin heeft in gezeur en dus de rekening gaat betalen;
- volkomen logisch dat de verkoper, uitgaande van het feit dat hij denkt aansprakelijk te zijn, wil controleren of jullie onderhoudsbedrijf een redelijke prijs in rekening brengt of niet;
- jullie bepalen wie de schade herstelt en niemand anders, maar als jullie onderhoudsbedrijf duidelijk meer rekent dan het gemiddelde onderhoudsbedrijf, dan komen de meerkosten voor jullie rekening.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste ? De Roo, Ik begrijp niets van je vragen. Vraag je me nu of iemand die door een ander aansprakelijk wordt gesteld, zelf een deskundige mag inschakelen om te kijken of het gestelde schadebedrag correct is????? Waarom zou iemand dat niet mogen? Waarom zou de verkoper klakkeloos akkoord moeten gaan met de schatting van de schade door een door de koper ingeschakelde deskundige? Heel eerlijk gezegd vraag ik me überhaupt af waarom de verkoper zich druk maakt over deze schade. Jullie hebben het huis gekocht INCLUSIEF ZICHTBARE EN ONZICHTBARE GEBREKEN. Een verborgen gebrek is niet iets waarvoor de verkoper aansprakelijk is. Een verborgen gebrek is iets wat voor rekening en risico van de koper komt. Want dat staat namelijk in de koopovereenkomst die jullie hebben getekend. Als ik de verkoper zou zijn, dan zou dat mijn antwoord zijn. Ik zou niets betalen. En met een gerust hart een procedure afwachten. De tweede vraag. Jullie hebben een probleem met een huis dat van jullie is. Uiteraard bepalen jullie, en helemaal niemand anders, wie de schade gaat herstellen. Stel nu even dat de verkopers aansprakelijk zijn voor dit probleem. Ik ben van mening dat ze dat vermoedelijk niet zijn, maar dat terzijde. Als ze aansprakelijk zouden zijn, dan is het volkomen logisch dat ze zich nog even laten adviseren over het schadebedrag. Stel dat het tot een procedure zou komen en je zou die winnen, dan heb je recht op een redelijke vergoeding van de schade. En als jullie persé een onderhoudsbedrijf willen inschakelen dat de hoofdprijs rekent, dan is dat iets waar de verkoper niet voor opdraait. Samengevat: - ik heb er sterke twijfels aan of de verkoper aansprakelijk is, maar blijkbaar heb je te maken met een verkoper die geen zin heeft in gezeur en dus de rekening gaat betalen; - volkomen logisch dat de verkoper, uitgaande van het feit dat hij denkt aansprakelijk te zijn, wil controleren of jullie onderhoudsbedrijf een redelijke prijs in rekening brengt of niet; - jullie bepalen wie de schade herstelt en niemand anders, maar als jullie onderhoudsbedrijf duidelijk meer rekent dan het gemiddelde onderhoudsbedrijf, dan komen de meerkosten voor jullie rekening. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
WH op maandag 10 april 2017 12:36

Hallo, afgelopen januari hebben wij een nieuwe woning gekocht.
Na 2 weken van verbouwing zijn we op zaterdag 28 januari de woning betrokken. Toen ik diezelfde avond onder de douche stond kwam ik erachter dat de afvoer niet goed werkte. Ook borrelt de riolering steeds. We hebben ook in overleg met de makelaar een specialist ingehuurd om het riool te reinigen. Hierna hebben hun een camera inspectie gedaan en is gebleken dat de riolering verzakt is.

De makelaar heeft contact gezocht met de verkopers. Maar die willen hier niks van weten en niet voor de kosten opdraaien. Moeten we hier een rechtzaak van gaan maken of de kosten voor ons zelf nemen?

Hallo, afgelopen januari hebben wij een nieuwe woning gekocht. Na 2 weken van verbouwing zijn we op zaterdag 28 januari de woning betrokken. Toen ik diezelfde avond onder de douche stond kwam ik erachter dat de afvoer niet goed werkte. Ook borrelt de riolering steeds. We hebben ook in overleg met de makelaar een specialist ingehuurd om het riool te reinigen. Hierna hebben hun een camera inspectie gedaan en is gebleken dat de riolering verzakt is. De makelaar heeft contact gezocht met de verkopers. Maar die willen hier niks van weten en niet voor de kosten opdraaien. Moeten we hier een rechtzaak van gaan maken of de kosten voor ons zelf nemen?
Wim de Leeuw op dinsdag 06 juni 2017 11:43

Dag WH,

Of je de verkoper met succes aansprakelijk kunt stellen, is afhankelijk van de 'feitelijke omstandigheden'. Op basis van de informatie die je hebt verstrekt, kan ik dat niet met zekerheid zeggen. Ik neig ernaar om te zeggen dat de kans op juridisch succes niet heel groot is.

Dat een afvoer niet goed werkt, kan veel verschillende oorzaken hebben. Ook het gegeven dat de riolering borrelt, wil nog niet zeggen dat de verkoper zich had moeten realiseren dat het riool verzakt is.

Als de verkopers hun aansprakelijkheid hebben beperkt door een 'ouderdomsclausule' in de koopovereenkomst te laten zetten, dan wordt het alleen maar lastiger.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag WH, Of je de verkoper met succes aansprakelijk kunt stellen, is afhankelijk van de 'feitelijke omstandigheden'. Op basis van de informatie die je hebt verstrekt, kan ik dat niet met zekerheid zeggen. Ik neig ernaar om te zeggen dat de kans op juridisch succes niet heel groot is. Dat een afvoer niet goed werkt, kan veel verschillende oorzaken hebben. Ook het gegeven dat de riolering borrelt, wil nog niet zeggen dat de verkoper zich had moeten realiseren dat het riool verzakt is. Als de verkopers hun aansprakelijkheid hebben beperkt door een 'ouderdomsclausule' in de koopovereenkomst te laten zetten, dan wordt het alleen maar lastiger. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
hennie schuumans op maandag 12 juni 2017 07:32

goeiemorgen
huis verkocht 2weken geleden.wordt nu gebeldt.blijk dat er in de schuur hourot zit in de vloer ben ik daar nu nog voor aansprakelijk

goeiemorgen huis verkocht 2weken geleden.wordt nu gebeldt.blijk dat er in de schuur hourot zit in de vloer ben ik daar nu nog voor aansprakelijk
Wim de Leeuw op maandag 12 juni 2017 13:22

Geachte heer / mevrouw Schuumans,

Of u daarvoor aansprakelijk bent of niet hangt af van de omstandigheden van het geval.

Als u de kopers bewust verkeerde informatie hebt verstrekt of de houtrotproblemen 'optisch hebt weggepoetst', dan zit u aan de verkeerde kant.

Als de houtrot duidelijk zichtbaar was ten tijde van de aankoop, als de kopers zich lieten begeleiden door een eigen (aankoop) makelaar of bouwkundige of als er een 'ouderdomsclausule' in de koopovereenkomst was opgenomen, dan is de kans op aansprakelijkheid niet groot.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Schuumans, Of u daarvoor aansprakelijk bent of niet hangt af van de omstandigheden van het geval. Als u de kopers bewust verkeerde informatie hebt verstrekt of de houtrotproblemen 'optisch hebt weggepoetst', dan zit u aan de verkeerde kant. Als de houtrot duidelijk zichtbaar was ten tijde van de aankoop, als de kopers zich lieten begeleiden door een eigen (aankoop) makelaar of bouwkundige of als er een 'ouderdomsclausule' in de koopovereenkomst was opgenomen, dan is de kans op aansprakelijkheid niet groot. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Royann op woensdag 21 juni 2017 23:29

Hoi, Wij hebben een nieuwe woning gekocht. Hierbij werd ons verteld dat het huis voorzien is van een Noorse leistenenvloer, dit staat ook zo vermeld in de verkoopbrochure. Gezien wij een hond hebben en jonge kinderen, is een slijtvaste vloer een must voor ons. En dat zou deze woning hebben. Nu 2 maanden later zijn we achter gekomen dat er helemaal geen Noorse leistenenvloer in onze woning ligt. Wij vonden het erg vreemd dat wij met hele kleine dingen zoals van de wielen van de stofzuiger krassen krijgen, terwijl Noorse leistenenvloer het meest slijtvaste vloer is die je kunt krijgen. Wij zijn met een tegel naar een tegelbedrijf geweest en hier wordt gezegd dat het voor 200% geen Noorse leistenenvloer is. Nu worden wij geconfronteerd met hoge kosten (€ 6.000,-) die wij niet verwacht hadden, wij hebben immers een huis gekocht met een zeer slijtvaste vloer en nu moet de vloer eruit. Is dit een verborgen gebrek? kunnen wij hier iets mee?

Hoi, Wij hebben een nieuwe woning gekocht. Hierbij werd ons verteld dat het huis voorzien is van een Noorse leistenenvloer, dit staat ook zo vermeld in de verkoopbrochure. Gezien wij een hond hebben en jonge kinderen, is een slijtvaste vloer een must voor ons. En dat zou deze woning hebben. Nu 2 maanden later zijn we achter gekomen dat er helemaal geen Noorse leistenenvloer in onze woning ligt. Wij vonden het erg vreemd dat wij met hele kleine dingen zoals van de wielen van de stofzuiger krassen krijgen, terwijl Noorse leistenenvloer het meest slijtvaste vloer is die je kunt krijgen. Wij zijn met een tegel naar een tegelbedrijf geweest en hier wordt gezegd dat het voor 200% geen Noorse leistenenvloer is. Nu worden wij geconfronteerd met hoge kosten (€ 6.000,-) die wij niet verwacht hadden, wij hebben immers een huis gekocht met een zeer slijtvaste vloer en nu moet de vloer eruit. Is dit een verborgen gebrek? kunnen wij hier iets mee?
Wim de Leeuw op donderdag 22 juni 2017 10:59

Beste Royann,

Deze casus is complexer dan hij op het eerste gezicht lijkt.

Laat ik beginnen met het uitgangspunt van artikel 5.1 van de NVM-koopovereenkomst: een koper koopt het huis inclusief alle 'zichtbare en onzichtbare gebreken'. Een verkoper is uitsluitend in twee uitzonderingssituaties aansprakelijk voor verborgen gebreken.

1) bij een ernstig gebrek dat het normale gebruik als woonhuis in de weg staat

Van deze situatie is in jullie casus geen sprake. Het feit dat de vloer niet geschikt is voor jullie gebruik maakt nog niet dat de woning niet geschikt is om als woning te worden gebruikt.

2) bij een gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld

Hiervan is sprake als de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden, bewust onjuiste informatie heeft verstrekt of informatie niet heeft verstrekt die hij, gezien de feitelijke omstandigheden van het geval, wel had moeten verstrekken. Die mededelingsplicht van de verkoper mag echter nooit worden losgezien van de onderzoeksplicht van jullie als kopers.

En daar zit hem de complexiteit van deze casus. Wat de verkoper jullie had moeten vertellen, is mede afhankelijk van wat jullie hem hebben gevraagd of hebben medegedeeld. En het succes van een juridische procedure staat of valt met het bewijs dat te leveren is.

Ik schets je twee 'uitersten' van de feitelijke gang van zaken:

Stel dat in de verkoopbrochure letterlijk stond dat de woonkamer was voorzien van een 'bijzonder slijtvaste Noorse leistenenvloer'. Stel dat jullie kunnen bewijzen dat jullie als kopers je onderzoeksplicht serieus hebben genomen, bijvoorbeeld doordat jullie (schriftelijk) expliciete vragen hebben gesteld over de slijtvastheid van de vloer waarop de verkoper heeft gereageerd met onjuiste informatie. Of doordat jullie kunnen bewijzen dat jullie bij de verkoper hebben aangegeven dat juist deze eigenschappen van deze vloer voor jullie van groot belang was om de woning te kopen.

In deze situatie sta je vermoedelijk redelijk sterk om de verkoper aansprakelijk te stellen.

Stel dat de verkoper niet wist dat de vloer niet van Noors leisteen was. En stel dat deze vloer in het gehele koopproces, noch door de verkoper noch door jullie als kopers, onderwerp van gesprek is geweest.

In die situatie sta je beduidend minder sterk.

Realiseer je dat 'gelijk hebben' in Nederland nog niet automatisch inhoudt dat je ook 'gelijk gaat krijgen'. Dat laatste hangt vooral af van de hoeveelheid bewijs die jullie als kopers kunnen aanleveren, maar ook van de hoeveelheid bewijs waarmee de verkopers komen om hun 'onschuld' aan te tonen.

Sterkte!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Royann, Deze casus is complexer dan hij op het eerste gezicht lijkt. Laat ik beginnen met het uitgangspunt van artikel 5.1 van de NVM-koopovereenkomst: een koper koopt het huis inclusief alle 'zichtbare en onzichtbare gebreken'. Een verkoper is uitsluitend in twee uitzonderingssituaties aansprakelijk voor verborgen gebreken. [b]1) bij een ernstig gebrek dat het normale gebruik als woonhuis in de weg staat[/b] Van deze situatie is in jullie casus geen sprake. Het feit dat de vloer niet geschikt is voor jullie gebruik maakt nog niet dat de woning niet geschikt is om als woning te worden gebruikt. [b]2) bij een gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld[/b] Hiervan is sprake als de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden, bewust onjuiste informatie heeft verstrekt of informatie niet heeft verstrekt die hij, gezien de feitelijke omstandigheden van het geval, wel had moeten verstrekken. Die mededelingsplicht van de verkoper mag echter nooit worden losgezien van de onderzoeksplicht van jullie als kopers. En daar zit hem de complexiteit van deze casus. Wat de verkoper jullie had moeten vertellen, is mede afhankelijk van wat jullie hem hebben gevraagd of hebben medegedeeld. En het succes van een juridische procedure staat of valt met het bewijs dat te leveren is. Ik schets je twee 'uitersten' van de feitelijke gang van zaken: [i]Stel dat in de verkoopbrochure letterlijk stond dat de woonkamer was voorzien van een 'bijzonder slijtvaste Noorse leistenenvloer'. Stel dat jullie kunnen bewijzen dat jullie als kopers je onderzoeksplicht serieus hebben genomen, bijvoorbeeld doordat jullie (schriftelijk) expliciete vragen hebben gesteld over de slijtvastheid van de vloer waarop de verkoper heeft gereageerd met onjuiste informatie. Of doordat jullie kunnen bewijzen dat jullie bij de verkoper hebben aangegeven dat juist deze eigenschappen van deze vloer voor jullie van groot belang was om de woning te kopen.[/i] In deze situatie sta je vermoedelijk redelijk sterk om de verkoper aansprakelijk te stellen. [i]Stel dat de verkoper niet wist dat de vloer niet van Noors leisteen was. En stel dat deze vloer in het gehele koopproces, noch door de verkoper noch door jullie als kopers, onderwerp van gesprek is geweest.[/i] In die situatie sta je beduidend minder sterk. Realiseer je dat 'gelijk hebben' in Nederland nog niet automatisch inhoudt dat je ook 'gelijk gaat krijgen'. Dat laatste hangt vooral af van de hoeveelheid bewijs die jullie als kopers kunnen aanleveren, maar ook van de hoeveelheid bewijs waarmee de verkopers komen om hun 'onschuld' aan te tonen. Sterkte! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Bart op maandag 31 juli 2017 13:25

Beste Wim,

In mei 2017 hebben wij een woning uit 1998 gekocht. We hadden een (NVM)-aankoopmakelaar mee en hebben de woning door bouwkundig adviseur laten keuren. Hieruit kwamen diverse dingetjes naar voren (oude CV-ketel, wat scheef liggende dakpannen, verouderd sanitair e.d., dus eigenlijk niets bijzonders voor een huis van 20 jaar oud). Dat wisten we ook en daar hebben we ook geen punt van gemaakt. Een van de opmerkingen van de bouwkundige was dat "het verfwerk buiten tussen nu en twee jaar onderhoud nodig heeft". Volgens de vragenlijst dateert het verfwerk uit 2015 (en is door een erkend bedrijf uitgevoerd volgens diezelfde NVM vragenlijst). Om de winter goed tegemoet te gaan, en omdat we toch al bezig zijn, hebben we een schilder ingehuurd die het verfwerk buiten bijwerkt: alle kozijnen buiten op de zon en regelgevoelige gevels (de rest hoeft niet). Op de tweede etage (die bestaat uit een half lessenaardak en een plat dak) zit een groot houten kozijn dat ook zou worden opgepakt. Het dak is van binnenuit niet te betreden, alleen met een steiger of een ladder van 6,5 meter kan dat.

Op het eerste gezicht ziet dat kozijn er best goed uit, maar... er zit heel erg veel houtrot aan de onderkant van het kozijn. En bij nadere inspectie door de schilder blijkt dat het al een of twee keer is gerepareerd (hout wegzagen, nieuwe stukken erin). De schilder haalt er een timmerman bij en die constateert dat het platte dak wel erg "sponzig" is. Naar aanleiding daarvan schakelen we een dakdekker in die constateert dat de isolatie compleet moet zijn weggerot en dat de dakbedekking (EPDB rubber o.i.d.) na het eerdere herstel niet goed terug moet zijn gebracht. Eerste indicatie is een compleet nieuwe dakbedekking + isolatie, met de opmerking dat dit onder het uitgangspunt geldt dat de balkenlaag en plankenlaag intact zijn. Kosten: +/- 5000,- euro.

Het heeft de afgelopen dagen veel geregend en dan zie je langdurig grote en diepe plassen liggen. Tijdens de bezichtigingen en de keuring was het droog en dan ziet het platte dak er goed uit.

De vraag:
1. is dit een ernstig gebrek? (ik twijfel) waardoor het huis niet bewoonbaar is (isolatielaag is hoe dan ook verrot, balkenlaag is niet bekend nu).
2. de verkopers (en hun makelaar) hebben ons niet geïnformeerd hierover. Ook uit de vragenlijst komt niets naar voren. En de opmerkingen die de bouwkundige had over dit dak betroffen kleine dingetjes ("dakafwerking laten nakijken").

Het platte dak was niet toegankelijk van binnenuit. Hierdoor was de houtrot (door het nieuwe verfwerk) aan de buitenkant vanaf de zolder niet te zien. Gezien de staat van de houtrot (best vergaand) en de opgave van het schilderwerk (2015) moet dit de verkopers dus wel bekend zijn geweest. Dat zou ook moeten gelden voor water op het platte dak: de zolder was in gebruik als werkruimte (er stond een bureau met twee laptops) en speelruimte (er stond Playmobil en Lego). Dus plassen zou men moeten hebben kunnen zien. Wij konden geen plassen zien, omdat wij het dak alleen op droge dagen hebben gezien. En dan is er nog het gegeven dat ook de door ons ingehuurde bouwkundige geen opmerkingen heeft gemaakt over de staat van het dak (en daar dus echt wel naar heeft gekeken).

En dan de vraag: maken we hier een kans om de aansprakelijkheid bij de verkopers neer te leggen?

Ik zou graag wat kleuring horen van iemand die niet diep in deze casus zit...

Alvast bedankt!

Bart

Beste Wim, In mei 2017 hebben wij een woning uit 1998 gekocht. We hadden een (NVM)-aankoopmakelaar mee en hebben de woning door bouwkundig adviseur laten keuren. Hieruit kwamen diverse dingetjes naar voren (oude CV-ketel, wat scheef liggende dakpannen, verouderd sanitair e.d., dus eigenlijk niets bijzonders voor een huis van 20 jaar oud). Dat wisten we ook en daar hebben we ook geen punt van gemaakt. Een van de opmerkingen van de bouwkundige was dat "het verfwerk buiten tussen nu en twee jaar onderhoud nodig heeft". Volgens de vragenlijst dateert het verfwerk uit 2015 (en is door een erkend bedrijf uitgevoerd volgens diezelfde NVM vragenlijst). Om de winter goed tegemoet te gaan, en omdat we toch al bezig zijn, hebben we een schilder ingehuurd die het verfwerk buiten bijwerkt: alle kozijnen buiten op de zon en regelgevoelige gevels (de rest hoeft niet). Op de tweede etage (die bestaat uit een half lessenaardak en een plat dak) zit een groot houten kozijn dat ook zou worden opgepakt. Het dak is van binnenuit niet te betreden, alleen met een steiger of een ladder van 6,5 meter kan dat. Op het eerste gezicht ziet dat kozijn er best goed uit, maar... er zit heel erg veel houtrot aan de onderkant van het kozijn. En bij nadere inspectie door de schilder blijkt dat het al een of twee keer is gerepareerd (hout wegzagen, nieuwe stukken erin). De schilder haalt er een timmerman bij en die constateert dat het platte dak wel erg "sponzig" is. Naar aanleiding daarvan schakelen we een dakdekker in die constateert dat de isolatie compleet moet zijn weggerot en dat de dakbedekking (EPDB rubber o.i.d.) na het eerdere herstel niet goed terug moet zijn gebracht. Eerste indicatie is een compleet nieuwe dakbedekking + isolatie, met de opmerking dat dit onder het uitgangspunt geldt dat de balkenlaag en plankenlaag intact zijn. Kosten: +/- 5000,- euro. Het heeft de afgelopen dagen veel geregend en dan zie je langdurig grote en diepe plassen liggen. Tijdens de bezichtigingen en de keuring was het droog en dan ziet het platte dak er goed uit. De vraag: 1. is dit een ernstig gebrek? (ik twijfel) waardoor het huis niet bewoonbaar is (isolatielaag is hoe dan ook verrot, balkenlaag is niet bekend nu). 2. de verkopers (en hun makelaar) hebben ons niet geïnformeerd hierover. Ook uit de vragenlijst komt niets naar voren. En de opmerkingen die de bouwkundige had over dit dak betroffen kleine dingetjes ("dakafwerking laten nakijken"). Het platte dak was niet toegankelijk van binnenuit. Hierdoor was de houtrot (door het nieuwe verfwerk) aan de buitenkant vanaf de zolder niet te zien. Gezien de staat van de houtrot (best vergaand) en de opgave van het schilderwerk (2015) moet dit de verkopers dus wel bekend zijn geweest. Dat zou ook moeten gelden voor water op het platte dak: de zolder was in gebruik als werkruimte (er stond een bureau met twee laptops) en speelruimte (er stond Playmobil en Lego). Dus plassen zou men moeten hebben kunnen zien. Wij konden geen plassen zien, omdat wij het dak alleen op droge dagen hebben gezien. En dan is er nog het gegeven dat ook de door ons ingehuurde bouwkundige geen opmerkingen heeft gemaakt over de staat van het dak (en daar dus echt wel naar heeft gekeken). En dan de vraag: maken we hier een kans om de aansprakelijkheid bij de verkopers neer te leggen? Ik zou graag wat kleuring horen van iemand die niet diep in deze casus zit... Alvast bedankt! Bart
Wim de Leeuw op maandag 31 juli 2017 15:20

Dag Bart,

Dank voor je vraag.

Wat een vervelende situatie. Het benadrukt dat de aankoop van een huis - ook als je maximaal zorgvuldig bent geweest - altijd bepaalde risico's inhoudt. Als er sprake is van een gebrek waarvan de verkopers niet hebben geweten en dat noch door de makelaar noch voor de bouwkundige te ontdekken was, dan heb je als koper een probleem.

Om op je eerste vraag terug te komen: Vanuit jouw perceptie is er uiteraard sprake van een 'ernstig gebrek'. Het gebrek is echter niet van dien aard dat de woning niet meer te gebruiken is als woning.

Je kunt de verkopers aansprakelijk stellen als te bewijzen valt dat ze op de hoogte hadden moeten kunnen zijn van het gebrek. Jij schrijft dat de verkopers bekend moeten zijn geweest met het gebrek 'gezien de staat van de houtrot' en 'de opgave van het schilderwerk'. Voor mij staat dit niet vast. Ik ken niet zoveel huizenbezitters die jaarlijks de moeite nemen om een hoogwerker in te schakelen om hun dak te inspecteren. Zodra zich een lekkage voordoet, dan wordt er een schilder, loodgieter of dakdekker ingehuurd om het probleem op te lossen. Maar er zijn maar heel weinig mensen die periodiek dit soort lastig toegankelijke bouwdelen inspecteren. Het feit dat er soms water op een dak blijft liggen, zegt op zichzelf nog niet zoveel.

Je kunt de bouwkundige aansprakelijk stellen als te bewijzen is dat hij zijn werk niet goed heeft gedaan. In de praktijk is dat heel lastig. Bij een normaal bouwkundig onderzoek kan je van een bouwkundige niet verwachten dat hij een hoogwerker huurt of een ladder van zeven meter mee neemt om ontoegankelijke delen van het dak te inspecteren. Bouwkundigen geven in hun rapporten vrijwel altijd aan waarop hun oordeel is gebaseerd, bijvoorbeeld op een visuele inspectie vanaf de begane grond, vanuit de woning of vanuit veilig of gemakkelijk te benaderen delen van het huis. In dat opzicht is een bouwkundig onderzoek te vergelijken met een 'preventieve medische keuring': het feit dat er niets wordt ontdekt, wil nog niet automatisch zeggen dat je niets onder de leden hebt.

Mocht je nog aanvullende vragen hebben, laat het me weten.

Ik kan me goed voorstellen dat dit voor jullie een frustrerende ervaring is. Want je hebt een aankoopmakelaar èn een bouwkundige ingeschakeld en zit achteraf toch nog met de gebakken peren.

In zijn algemeenheid gaat de bedekking van een plat dak zo'n twintig jaar mee. Als niet bekend was of het platte dak ooit vernieuwd was, dan hadden zowel de aankoopmakelaar als de bouwkundige je best over dat gegeven mogen informeren. Staat daar helemaal niets over in het rapport? Heeft de bouwkundige ook niet expliciet aangegeven dat hij zich geen oordeel kon vormen over dit platte dak, maar dat er gezien de leeftijd van het dak wel een keer problemen te verwachten zijn?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Bart, Dank voor je vraag. Wat een vervelende situatie. Het benadrukt dat de aankoop van een huis - ook als je maximaal zorgvuldig bent geweest - altijd bepaalde risico's inhoudt. Als er sprake is van een gebrek waarvan de verkopers niet hebben geweten en dat noch door de makelaar noch voor de bouwkundige te ontdekken was, dan heb je als koper een probleem. Om op je eerste vraag terug te komen: Vanuit jouw perceptie is er uiteraard sprake van een 'ernstig gebrek'. Het gebrek is echter niet van dien aard dat de woning niet meer te gebruiken is als woning. Je kunt de [b]verkopers[/b] aansprakelijk stellen als te bewijzen valt dat ze op de hoogte hadden moeten kunnen zijn van het gebrek. Jij schrijft dat de verkopers bekend moeten zijn geweest met het gebrek 'gezien de staat van de houtrot' en 'de opgave van het schilderwerk'. Voor mij staat dit niet vast. Ik ken niet zoveel huizenbezitters die jaarlijks de moeite nemen om een hoogwerker in te schakelen om hun dak te inspecteren. Zodra zich een lekkage voordoet, dan wordt er een schilder, loodgieter of dakdekker ingehuurd om het probleem op te lossen. Maar er zijn maar heel weinig mensen die periodiek dit soort lastig toegankelijke bouwdelen inspecteren. Het feit dat er soms water op een dak blijft liggen, zegt op zichzelf nog niet zoveel. Je kunt de [b]bouwkundige[/b] aansprakelijk stellen als te bewijzen is dat hij zijn werk niet goed heeft gedaan. In de praktijk is dat heel lastig. Bij een normaal bouwkundig onderzoek kan je van een bouwkundige niet verwachten dat hij een hoogwerker huurt of een ladder van zeven meter mee neemt om ontoegankelijke delen van het dak te inspecteren. Bouwkundigen geven in hun rapporten vrijwel altijd aan waarop hun oordeel is gebaseerd, bijvoorbeeld op een visuele inspectie vanaf de begane grond, vanuit de woning of vanuit veilig of gemakkelijk te benaderen delen van het huis. In dat opzicht is een bouwkundig onderzoek te vergelijken met een 'preventieve medische keuring': het feit dat er niets wordt ontdekt, wil nog niet automatisch zeggen dat je niets onder de leden hebt. Mocht je nog aanvullende vragen hebben, laat het me weten. Ik kan me goed voorstellen dat dit voor jullie een frustrerende ervaring is. Want je hebt een aankoopmakelaar èn een bouwkundige ingeschakeld en zit achteraf toch nog met de gebakken peren. In zijn algemeenheid gaat de bedekking van een plat dak zo'n twintig jaar mee. Als niet bekend was of het platte dak ooit vernieuwd was, dan hadden zowel de aankoopmakelaar als de bouwkundige je best over dat gegeven mogen informeren. Staat daar helemaal niets over in het rapport? Heeft de bouwkundige ook niet expliciet aangegeven dat hij zich geen oordeel kon vormen over dit platte dak, maar dat er gezien de leeftijd van het dak wel een keer problemen te verwachten zijn? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Bart op maandag 07 augustus 2017 10:52

Goedemorgen Wim,

Heel erg bedankt voor de reactie en voor het meedenken.

We zijn er inmiddels achter dat het geen "ernstig gebrek" betreft, omdat de dakconstructie van beton is. Die stort natuurlijk niet in. Het kozijn moet wel worden aangepakt (vervangen door kunststof is het goedkoopst en meest duurzaam), maar ook dat is geen ernstig gebrek in de zin van het BW. Dus juridisch gezien houden we dan alleen de route over dat we niet juist en volledig zijn geïnformeerd.

In jouw reactie gaf je aan dat je niet overtuigd was van onze stelling dat de verkopers wisten dat er wat aan de hand was. Maar... we zijn een weekje verder en (via de betrokken makelaars) is er contact geweest tussen de verkopers en ons. Uiteraard reageerden de verkopers onaangenaam verrast, onder andere met als reactie "maar we hebben het kozijn in 2015 nog laten herstellen".

De schilder/timmmerman die wij hebben laten kijken hebben die herstellingen ook kunnen constateren. Echter, een flink deel van de overige rot is niet hersteld en die moet (gezien de staat van het hout) ouder zijn dan twee jaar (dus van na de laatste schilderbeurt. Ofwel: het staat nu wel vast dat de verkopers wisten dat het kozijn niet okay was. Echter, gezien de staat van het schilderwerk leek het er wel goed uit te zien. Inspectie van de kozijnen van buitenaf kon echter niet. Op ons komt dit over als "verdoezelen" (waarbij we natuurlijk snappen dat de verkopers dat anders zien).

Verder stonden er bij de flinke regenbuien van de afgelopen dagen echt diepe plassen (tot wel een centimeter of tien doorgezakt) op het dak. Ook daarover stond helemaal niets in de vragenlijst, anders dan dat dak uit 1998 (bouwjaar) stamt. Maar dus niets over kuren aan de bedekking. Maar de verkopers moeten dat ook hebben gezien, omdat de verkopers de zolder in gebruik hadden als werkkamer. De bouwkundige zei alleen dat de dakafwerking uit de tijd van de bouw stamde.

Door de reactie van de verkopers hebben we nu wel een erkenning dat men in ieder geval wist dat er iets aan de hand was met het kozijn. Voor het dak ligt dat genuanceerder, hoewel hier ook wel wat indicaties voor lijken te zijn. Echter, men heeft op de vragenlijst hierover niets gezegd. Niet bij het onderdeel kozijnen en niet bij het onderdeel overige.

Zoals wij het zien zouden we hier - indien we de kennis hierover WEL zouden hebben gehad - de woning nog steeds wel hebben gekocht, maar hadden we het nog eens over de prijs gehad. Dan hadden we (aanvullend) onderhandeld over de herstelkosten en hadden we dat ook kunnen meefinancieren. Nu kan dat niet (meer). En dus hebben wij een probleem...

Deze blog staat niet voor niets bij het onderdeel "rechters aan het woord", want we zijn de juridische mogelijkheden (en onze kansen) aan het verkennen. Het liefst gaan we met de verkopers om de tafel zitten, wie weet gaat dat nog lukken. Een soort van schikking/tegemoetkoming zouden we wel mee kunnen leven. En dan hoeven we ook niet naar een rechtbank toe. Daar zit namelijk niemand op te wachten. Maar het is wel goed om de kansen te kennen om evt. zo'n stap te overwegen.

Hoe zie jij dit vanuit jouw vakgebied?

Alvast bedankt en met vriendelijke groet,

BArt

Goedemorgen Wim, Heel erg bedankt voor de reactie en voor het meedenken. We zijn er inmiddels achter dat het geen "ernstig gebrek" betreft, omdat de dakconstructie van beton is. Die stort natuurlijk niet in. Het kozijn moet wel worden aangepakt (vervangen door kunststof is het goedkoopst en meest duurzaam), maar ook dat is geen ernstig gebrek in de zin van het BW. Dus juridisch gezien houden we dan alleen de route over dat we niet juist en volledig zijn geïnformeerd. In jouw reactie gaf je aan dat je niet overtuigd was van onze stelling dat de verkopers wisten dat er wat aan de hand was. Maar... we zijn een weekje verder en (via de betrokken makelaars) is er contact geweest tussen de verkopers en ons. Uiteraard reageerden de verkopers onaangenaam verrast, onder andere met als reactie "maar we hebben het kozijn in 2015 nog laten herstellen". De schilder/timmmerman die wij hebben laten kijken hebben die herstellingen ook kunnen constateren. Echter, een flink deel van de overige rot is niet hersteld en die moet (gezien de staat van het hout) ouder zijn dan twee jaar (dus van na de laatste schilderbeurt. Ofwel: het staat nu wel vast dat de verkopers wisten dat het kozijn niet okay was. Echter, gezien de staat van het schilderwerk leek het er wel goed uit te zien. Inspectie van de kozijnen van buitenaf kon echter niet. Op ons komt dit over als "verdoezelen" (waarbij we natuurlijk snappen dat de verkopers dat anders zien). Verder stonden er bij de flinke regenbuien van de afgelopen dagen echt diepe plassen (tot wel een centimeter of tien doorgezakt) op het dak. Ook daarover stond helemaal niets in de vragenlijst, anders dan dat dak uit 1998 (bouwjaar) stamt. Maar dus niets over kuren aan de bedekking. Maar de verkopers moeten dat ook hebben gezien, omdat de verkopers de zolder in gebruik hadden als werkkamer. De bouwkundige zei alleen dat de dakafwerking uit de tijd van de bouw stamde. Door de reactie van de verkopers hebben we nu wel een erkenning dat men in ieder geval wist dat er iets aan de hand was met het kozijn. Voor het dak ligt dat genuanceerder, hoewel hier ook wel wat indicaties voor lijken te zijn. Echter, men heeft op de vragenlijst hierover niets gezegd. Niet bij het onderdeel kozijnen en niet bij het onderdeel overige. Zoals wij het zien zouden we hier - indien we de kennis hierover WEL zouden hebben gehad - de woning nog steeds wel hebben gekocht, maar hadden we het nog eens over de prijs gehad. Dan hadden we (aanvullend) onderhandeld over de herstelkosten en hadden we dat ook kunnen meefinancieren. Nu kan dat niet (meer). En dus hebben wij een probleem... Deze blog staat niet voor niets bij het onderdeel "rechters aan het woord", want we zijn de juridische mogelijkheden (en onze kansen) aan het verkennen. Het liefst gaan we met de verkopers om de tafel zitten, wie weet gaat dat nog lukken. Een soort van schikking/tegemoetkoming zouden we wel mee kunnen leven. En dan hoeven we ook niet naar een rechtbank toe. Daar zit namelijk niemand op te wachten. Maar het is wel goed om de kansen te kennen om evt. zo'n stap te overwegen. Hoe zie jij dit vanuit jouw vakgebied? Alvast bedankt en met vriendelijke groet, BArt
Wim de Leeuw op dinsdag 08 augustus 2017 10:16

Dag Bart,

Ik begrijp je insteek. Ik deel je conclusie dat er van een 'ernstig gebrek' (dat de woning ongeschikt voor bewoning zou maken) geen sprake is. En dus kom je inderdaad op de 'andere route' terecht. En als het over die route gaat, dan stel je dat je niet juist en niet volledig bent geïnformeerd. Wat je je moet realiseren, is dat het bij die tweede route gaat over een zeer complex onderwerp. De 'mededelingsplicht van de verkoper' staat niet op zichzelf, maar staat in een direct verband met de 'onderzoeksplicht van de koper'. De rechtspraak over dit onderwerp lijkt 'grillig', omdat het oordeel van de rechters heel sterk afhankelijk is van de feitelijke omstandigheden van het geval.

Een aantal voorbeelden:
- welke clausules stonden er in de koopovereenkomst (ouderdomsclausule, asbestclausule);
- heeft de verkoper zich laten informeren door een deskundige? (verantwoordelijkheid verkoper neemt af, aansprakelijkheid makelaar komt erbij);
- heeft de verkoper zich laten informeren door een deskundige? (verantwoordelijkheid verkoper neemt af);
- heeft de koper zijn onderzoeksplicht actief ingevuld?
- heeft de verkoper zijn mededelingsplicht actief ingevuld?
- heeft de verkoper onjuist geantwoord op vragen van de koper of staan er fouten in de verkoopdocumentatie? (verantwoordelijkheid verkoper neemt toe);

Kortom, het streelt me dat je me vraagt hoe ik het vanuit mijn vakgebied zie. Maar realiseer je dat, als je hierover een procedure aanspant, de uitkomst daarvan zeer onzeker zal zijn.

Wat vast staat, is dat de verkopers ooit hebben geweten van een probleem met het kozijn. En dat ze daarna hebben besloten om het kozijn te laten repareren. Misschien dat een timmerman of schilder heeft geconstateerd dat er nog meer problemen waren. Maar daarmee is nog niet bewezen dat ook de verkopers die kennis hadden. Dat er water op een dak ligt, wil nog niet zeggen dat de verkopers daarvan op de hoogte zijn. En zelfs als ze daarvan op de hoogte zouden zijn geweest, dan is nog niet bewezen dat er sprake was van een gebrek.

Natuurlijk kan je het gesprek aangaan met de verkopers of hun makelaar. Ik acht de kans op succes niet zo groot, vooral omdat jullie zelf een bouwkundige hebben ingeschakeld. Je zou kunnen zeggen dat de gebreken die door een bouwkundige niet te constateren zijn, ook niet te constateren zijn geweest door de verkopers.

Misschien voelt het 'onrechtvaardig'. Maar dit is nu eenmaal de risicoverdeling waarvoor ons parlement heeft gekozen. Er zit geen garantie op 'bestaande koopwoningen'. Als het niet te bewijzen is dat verkopers een probleem hebben gekend, dan komt dat probleem in beginsel voor rekening en risico van de koper.

Veel succes met het aangaan van het gesprek!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Bart, Ik begrijp je insteek. Ik deel je conclusie dat er van een 'ernstig gebrek' (dat de woning ongeschikt voor bewoning zou maken) geen sprake is. En dus kom je inderdaad op de 'andere route' terecht. En als het over die route gaat, dan stel je dat je niet juist en niet volledig bent geïnformeerd. Wat je je moet realiseren, is dat het bij die tweede route gaat over een zeer complex onderwerp. De 'mededelingsplicht van de verkoper' staat niet op zichzelf, maar staat in een direct verband met de 'onderzoeksplicht van de koper'. De rechtspraak over dit onderwerp lijkt 'grillig', omdat het oordeel van de rechters heel sterk afhankelijk is van de feitelijke omstandigheden van het geval. Een aantal voorbeelden: - welke clausules stonden er in de koopovereenkomst (ouderdomsclausule, asbestclausule); - heeft de verkoper zich laten informeren door een deskundige? (verantwoordelijkheid verkoper neemt af, aansprakelijkheid makelaar komt erbij); - heeft de verkoper zich laten informeren door een deskundige? (verantwoordelijkheid verkoper neemt af); - heeft de koper zijn onderzoeksplicht actief ingevuld? - heeft de verkoper zijn mededelingsplicht actief ingevuld? - heeft de verkoper onjuist geantwoord op vragen van de koper of staan er fouten in de verkoopdocumentatie? (verantwoordelijkheid verkoper neemt toe); Kortom, het streelt me dat je me vraagt hoe ik het vanuit mijn vakgebied zie. Maar realiseer je dat, als je hierover een procedure aanspant, de uitkomst daarvan zeer onzeker zal zijn. Wat vast staat, is dat de verkopers ooit hebben geweten van een probleem met het kozijn. En dat ze daarna hebben besloten om het kozijn te laten repareren. Misschien dat een timmerman of schilder heeft geconstateerd dat er nog meer problemen waren. Maar daarmee is nog niet bewezen dat ook de verkopers die kennis hadden. Dat er water op een dak ligt, wil nog niet zeggen dat de verkopers daarvan op de hoogte zijn. En zelfs als ze daarvan op de hoogte zouden zijn geweest, dan is nog niet bewezen dat er sprake was van een gebrek. Natuurlijk kan je het gesprek aangaan met de verkopers of hun makelaar. Ik acht de kans op succes niet zo groot, vooral omdat jullie zelf een bouwkundige hebben ingeschakeld. Je zou kunnen zeggen dat de gebreken die door een bouwkundige niet te constateren zijn, ook niet te constateren zijn geweest door de verkopers. Misschien voelt het 'onrechtvaardig'. Maar dit is nu eenmaal de risicoverdeling waarvoor ons parlement heeft gekozen. Er zit geen garantie op 'bestaande koopwoningen'. Als het niet te bewijzen is dat verkopers een probleem hebben gekend, dan komt dat probleem in beginsel voor rekening en risico van de koper. Veel succes met het aangaan van het gesprek! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Bart op woensdag 10 januari 2018 15:54

Beste Wim,

Het leek me gepast om de follow-up ook te posten. Want het valt me op dat veel mensen iets vragen, maar slechts weinigen de moeite nemen om nog eens van zich te laten horen. In ieder geval... We hebben een dagvaarding laten betekenen en de zaak ligt nu bij de kantonrechter. En we denken dat we een goede kans maken. Want:
1. Toen wij constateerden dat het platte dakdeel verrot was, hebben we overlegd met de buren (blokje van 3 huizen) om evt. samen de boel te vervangen. Een buurman zei dat hij minder dan een jaar eerder hetzelfde dak had laten vervangen wegens hetzelfde euvel en (jawel...) met de buren had overlegd om dat evt. samen te doen. De reactie van de verkopers was afhoudend/afwijzend. De tweede buurman lag in scheiding en kon toen even dus niet (maar heeft nu wel met ons het dak laten vervangen). Beiden hebben hun verhaal gemaild aan ons.
2. De schilder die in 2015 houtrot had gerepareerd heeft geadviseerd de dorpel helemaal te vervangen, omdat die slecht was. Tevens heeft hij toen een ruit vervangen wegens lekkage. Uiteindelijk is een stukje kozijn vervangen en over de rest is heen geschilderd (waardoor alles er dus ogenschijnlijk mooi bij lag). Deze schilder wil dit echter niet mailen (helaas), maar goed, wie weet wat een rechter kan.
3. We hadden onlangs een glaszettersbedrijf thuis voor een klusje. Dit bedrijf zei tijdens het kopje koffie dat het wel toevallig was dat ze eerder dat jaar een ruit hadden vervangen in hetzelfde huis (nu dus ons huis). Het was een ruit in (jawel...) het rotte kozijn, alweer vanwege lekkage. Toen we de offerte later kregen toegestuurd, bleek dat die ruit in de week voor de overdracht is vervangen, maar dat hebben de verkopers dus niet aan ons laten weten.

Punt 1 en 2 is bij de verkopers bekend (maar die reageren ontkennend, hoewel ze zich in sommige stukken lijken tegen te spreken) en gooien (via een rechtsbijstandsverzekering) inmiddels ook allerlei bewijsrechtelijke argumenten op ("u hebt uw stelling niet bewezen", dat soort dingen). Punt 3 weten ze nog niet, maar we hebben ook nog geen conclusie van antwoord via de rechtbank gehad (en mogen dus ook nog even niet richting de rechtbank of de verkopers reageren).

Maar goed, het lijkt dus wel zo te zijn dat de verkopers niet zo goedwillend zijn geweest als wij eerder dachten: de slechte staat van het dak is ze verteld, de staat van de dorpel hebben ze met een schilder besproken en ze hebben - nadat de woning was verkocht - een ruit vervangen zonder ons te informeren hierover (wat ze wel moeten doen, zeker omdat de ruit lek was). We hopen nu dat de rechter met ons standpunt mee gaat...

Met vriendelijke groet,

Bart


Beste Wim, Het leek me gepast om de follow-up ook te posten. Want het valt me op dat veel mensen iets vragen, maar slechts weinigen de moeite nemen om nog eens van zich te laten horen. In ieder geval... We hebben een dagvaarding laten betekenen en de zaak ligt nu bij de kantonrechter. En we denken dat we een goede kans maken. Want: 1. Toen wij constateerden dat het platte dakdeel verrot was, hebben we overlegd met de buren (blokje van 3 huizen) om evt. samen de boel te vervangen. Een buurman zei dat hij minder dan een jaar eerder hetzelfde dak had laten vervangen wegens hetzelfde euvel en (jawel...) met de buren had overlegd om dat evt. samen te doen. De reactie van de verkopers was afhoudend/afwijzend. De tweede buurman lag in scheiding en kon toen even dus niet (maar heeft nu wel met ons het dak laten vervangen). Beiden hebben hun verhaal gemaild aan ons. 2. De schilder die in 2015 houtrot had gerepareerd heeft geadviseerd de dorpel helemaal te vervangen, omdat die slecht was. Tevens heeft hij toen een ruit vervangen wegens lekkage. Uiteindelijk is een stukje kozijn vervangen en over de rest is heen geschilderd (waardoor alles er dus ogenschijnlijk mooi bij lag). Deze schilder wil dit echter niet mailen (helaas), maar goed, wie weet wat een rechter kan. 3. We hadden onlangs een glaszettersbedrijf thuis voor een klusje. Dit bedrijf zei tijdens het kopje koffie dat het wel toevallig was dat ze eerder dat jaar een ruit hadden vervangen in hetzelfde huis (nu dus ons huis). Het was een ruit in (jawel...) het rotte kozijn, alweer vanwege lekkage. Toen we de offerte later kregen toegestuurd, bleek dat die ruit in de week voor de overdracht is vervangen, maar dat hebben de verkopers dus niet aan ons laten weten. Punt 1 en 2 is bij de verkopers bekend (maar die reageren ontkennend, hoewel ze zich in sommige stukken lijken tegen te spreken) en gooien (via een rechtsbijstandsverzekering) inmiddels ook allerlei bewijsrechtelijke argumenten op ("u hebt uw stelling niet bewezen", dat soort dingen). Punt 3 weten ze nog niet, maar we hebben ook nog geen conclusie van antwoord via de rechtbank gehad (en mogen dus ook nog even niet richting de rechtbank of de verkopers reageren). Maar goed, het lijkt dus wel zo te zijn dat de verkopers niet zo goedwillend zijn geweest als wij eerder dachten: de slechte staat van het dak is ze verteld, de staat van de dorpel hebben ze met een schilder besproken en ze hebben - nadat de woning was verkocht - een ruit vervangen zonder ons te informeren hierover (wat ze wel moeten doen, zeker omdat de ruit lek was). We hopen nu dat de rechter met ons standpunt mee gaat... Met vriendelijke groet, Bart
Nathalie op woensdag 04 oktober 2017 15:30

11:31:03 Visitor
Ik heb in november een huis gekocht uit 2008, dus geen bouwinspectie laten dan, want dacht een vrij nieuw huis moet oké zijn. Nu blijkt dat de riolering vanaf de bouw al niet goed is aangelegd. Kan ik dit op de vorige bewoners achter halen?

11:31:03 Visitor Ik heb in november een huis gekocht uit 2008, dus geen bouwinspectie laten dan, want dacht een vrij nieuw huis moet oké zijn. Nu blijkt dat de riolering vanaf de bouw al niet goed is aangelegd. Kan ik dit op de vorige bewoners achter halen?
Wim de Leeuw op woensdag 04 oktober 2017 17:58

Dag Nathalie,

Ik denk dat het een misverstand is dat je alleen oudere huizen zou moeten laten keuren bij de aankoop.

Vermoedelijk hebben ook de vorige bewoners geen weet gehad van het probleem. En, zoals uit mijn blogs blijkt, komen verborgen gebreken in beginsel voor rekening en risico van de koper en niet van de verkoper.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Dag Nathalie, Ik denk dat het een misverstand is dat je alleen oudere huizen zou moeten laten keuren bij de aankoop. Vermoedelijk hebben ook de vorige bewoners geen weet gehad van het probleem. En, zoals uit mijn blogs blijkt, komen verborgen gebreken in beginsel voor rekening en risico van de koper en niet van de verkoper. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Annelies op maandag 23 oktober 2017 20:51

Beste Wim,

Alvast bedankt voor het lezen en behandelen van onze vraag.
We hebben in december 2016 ons huis gekocht (bouwjaar 1978) waar een stukje is aangebouwd aan de keuken (uitbouw 1980).
De vorige bewoners hebben de hele benedenverdieping laten sauzen voor de verkoop, wat en sich geen probleem is natuurlijk.
Sinds een paar maanden merken we dat we er in de uitbouw vocht door de verf heen komt en de verf afbladdert.
Vorige week is er iemand langs geweest die de vloer komt isoleren en hij heeft gekeken naar de constructie van de uitbouw. Hij heeft geconstateerd dat er sprake is van zogeheten 'koude brug'.
De man heeft in de muur gecontroleerd hoe het zit met de isolatie. Boven in zit er wel isolatiemateriaal maar onderin kwam hij dit niet tegen. Wij vermoeden dat in de fundering van de binnen- en buitenmuur geen gebruik is gemaakt van een cellenbetonblok (met hoge dichtheid) en ook dat er geen gebruik is gemaakt van een bepaalde folie om de condensering van de buiten en binnen temperaturen tegen te houden.
De man constateerde tevens dat er meerdere lagen (6) verf zijn aangebracht op dit gedeelte.

Al met al een constructie wat ons nu de nodige problemen oplevert.

Kunnen we het hier hebben over een verborgen gebrek, en kunnen we hier een zaak van maken?

We horen heel graag van u.

Hartelijke groeten,

Ismael en Annelies

Beste Wim, Alvast bedankt voor het lezen en behandelen van onze vraag. We hebben in december 2016 ons huis gekocht (bouwjaar 1978) waar een stukje is aangebouwd aan de keuken (uitbouw 1980). De vorige bewoners hebben de hele benedenverdieping laten sauzen voor de verkoop, wat en sich geen probleem is natuurlijk. Sinds een paar maanden merken we dat we er in de uitbouw vocht door de verf heen komt en de verf afbladdert. Vorige week is er iemand langs geweest die de vloer komt isoleren en hij heeft gekeken naar de constructie van de uitbouw. Hij heeft geconstateerd dat er sprake is van zogeheten 'koude brug'. De man heeft in de muur gecontroleerd hoe het zit met de isolatie. Boven in zit er wel isolatiemateriaal maar onderin kwam hij dit niet tegen. Wij vermoeden dat in de fundering van de binnen- en buitenmuur geen gebruik is gemaakt van een cellenbetonblok (met hoge dichtheid) en ook dat er geen gebruik is gemaakt van een bepaalde folie om de condensering van de buiten en binnen temperaturen tegen te houden. De man constateerde tevens dat er meerdere lagen (6) verf zijn aangebracht op dit gedeelte. Al met al een constructie wat ons nu de nodige problemen oplevert. Kunnen we het hier hebben over een verborgen gebrek, en kunnen we hier een zaak van maken? We horen heel graag van u. Hartelijke groeten, Ismael en Annelies
Wim de Leeuw op dinsdag 24 oktober 2017 07:51

Beste Ismael en Annelies,

Je kunt het hier zeker hebben over een verborgen gebrek. Maar je moet je daarbij wel realiseren dat verborgen gebreken in beginsel voor rekening en risico van de KOPER komen. Dat is pas anders - en alleen dàn wordt het het probleem van de verkoper - als de verkoper van de problemen heeft geweten en vragen van jullie, jullie makelaar of jullie bouwkundige bewust onjuist heeft beantwoord. Uit de beschrijving van je casus maak ik op dat je het vermoeden hebt dat de verkopers het gebrek hebben gekend en dat het probleem bewust is 'weggepoetst'. Ik denk dat dat heel lastig te bewijzen is. Zes verflagen op een uitbouw die bijna 40 jaar oud is, vind ik eerlijk gezegd niet heel opvallend.

Samengevat: alleen als jullie het bewijs kunnen leveren dat jullie min of meer bewust zijn bedrogen, dan zou je er een zaak van kunnen maken. Maar zelfs dan moet je je realiseren dat de uitkomst daarvan zeer onzeker is.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Ismael en Annelies, Je kunt het hier zeker hebben over een verborgen gebrek. Maar je moet je daarbij wel realiseren dat verborgen gebreken in beginsel voor rekening en risico van de KOPER komen. Dat is pas anders - en alleen dàn wordt het het probleem van de verkoper - als de verkoper van de problemen heeft geweten en vragen van jullie, jullie makelaar of jullie bouwkundige bewust onjuist heeft beantwoord. Uit de beschrijving van je casus maak ik op dat je het vermoeden hebt dat de verkopers het gebrek hebben gekend en dat het probleem bewust is 'weggepoetst'. Ik denk dat dat heel lastig te bewijzen is. Zes verflagen op een uitbouw die bijna 40 jaar oud is, vind ik eerlijk gezegd niet heel opvallend. Samengevat: alleen als jullie het bewijs kunnen leveren dat jullie min of meer bewust zijn bedrogen, dan zou je er een zaak van kunnen maken. Maar zelfs dan moet je je realiseren dat de uitkomst daarvan zeer onzeker is. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Rico op maandag 30 oktober 2017 10:23

Is het zo, dat als de verkopende partij bij alle verborgen gebreken zegt 'daar ben ik niet bekend mee' en dat er op de papieren ook staat ' niet bekend' met gebreken, dat je dan als koper geen poot hebt om op te staan?
Kom allerlei gebreken tegen (riool gebarsten, schuurvloer weggerot), en zowel verkoopmakelaar als verkopende partij willen niets doen. Kosten inmiddels ruim 3k. Woon er net drie maanden.

Is het zo, dat als de verkopende partij bij alle verborgen gebreken zegt 'daar ben ik niet bekend mee' en dat er op de papieren ook staat ' niet bekend' met gebreken, dat je dan als koper geen poot hebt om op te staan? Kom allerlei gebreken tegen (riool gebarsten, schuurvloer weggerot), en zowel verkoopmakelaar als verkopende partij willen niets doen. Kosten inmiddels ruim 3k. Woon er net drie maanden.
Wim de Leeuw op maandag 30 oktober 2017 15:17

Dag Rico,

Uiteindelijk gaat het allemaal om de balans tussen de onderzoeksplicht van jullie als koper en medewerkingsplicht van de verkoper van de woning. Als jij kunt bewijzen dat de verkoper de gebreken had moeten kennen, dan komt hij er niet mee weg als de verkoper verklaard heeft dat hij niet bekend was met de gebreken. Want dan heeft hij immers gelogen.

Het hangt dus allemaal af voor de feitelijke omstandigheden van de situatie. Het is daarom interessant waarom jullie binnen drie maanden deze gebreken hebben ontdekt, terwijl de verkoper er niets vanaf wist. Heeft de verkopende partij zelf in de woning gewoond? Of was er sprake van een woning die verhuurd was en die met een 'Niet zelf-bewoningsclausule' is verkocht.

Het is op zichzelf best mogelijk of er een scheur zit in het riool zonder dat je dat als verkoper of bewoner merkt. Hoe hebben jullie de scheur ontdekt?

Je zegt dat de schuurvloer is weggerot. Dat lijkt mij iets dat je ook tijdens een bezichtiging zou moeten hebben kunnen ontdekken. Hoe kan het dat jullie dat niet eerder hebben gezien?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Rico, Uiteindelijk gaat het allemaal om de balans tussen de onderzoeksplicht van jullie als koper en medewerkingsplicht van de verkoper van de woning. Als jij kunt bewijzen dat de verkoper de gebreken had moeten kennen, dan komt hij er niet mee weg als de verkoper verklaard heeft dat hij niet bekend was met de gebreken. Want dan heeft hij immers gelogen. Het hangt dus allemaal af voor de feitelijke omstandigheden van de situatie. Het is daarom interessant waarom jullie binnen drie maanden deze gebreken hebben ontdekt, terwijl de verkoper er niets vanaf wist. Heeft de verkopende partij zelf in de woning gewoond? Of was er sprake van een woning die verhuurd was en die met een 'Niet zelf-bewoningsclausule' is verkocht. Het is op zichzelf best mogelijk of er een scheur zit in het riool zonder dat je dat als verkoper of bewoner merkt. Hoe hebben jullie de scheur ontdekt? Je zegt dat de schuurvloer is weggerot. Dat lijkt mij iets dat je ook tijdens een bezichtiging zou moeten hebben kunnen ontdekken. Hoe kan het dat jullie dat niet eerder hebben gezien? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Rico op dinsdag 31 oktober 2017 08:17

Hallo Wim, bedankt voor je snelle reactie. Het is een koopwoning, waarin de vorige eigenaar zo'n 12 jaar heeft gewoond.

De schuurvloer; dit is een zij-ingang naar een nieuw aangebouwd deel (2007). Deze aanbouw staat wel op de bouwtekening die we hebben kunnen vinden. De aannemer destijds bestaat nog steeds en is afgelopen week langs geweest voor het stuk wat weer aan de aanbouw is geplaatst, een zij-schuur van 1.5m bij 6m. De aannemer zegt dat hij niets weet van dit gedeelte en dat dit destijds nog open en onoverdekt was. De constructie is in principe in orde maar de deur is rechtstreeks op wat stenen gezet zonder afwatering of dorpels. Heb het nu pas ontdekt omdat er een laag groene platen op lag, daarboven een dik zeil en daarop wat matten. Heb niet eerder staan springen of gevoeld dat dit gedeelte zwak was. Het is de (extra) deur naar de tuin die nauwelijks gebruikt wordt. We lopen dus niet of nauwelijks over dit stuk. Hadden wij dit (beter/anders) moeten (laten) inspecteren?

Het riool: Nadat wij de woning gekocht hadden werd al snel duidelijk dat de enige wc niet goed doorliep. Het werd steeds erger en uiteindelijk iemand naar laten kijken. Die kwam tot de conclusie dat er asbestpijpen onder de vloer liepen, gevolgd door gresbuizen en pvc. Met een camera bleek dat er veel kalk in de buizen zat en dat er ergens een scheur zat. Over asbest staat in het koopcontract dat vorige bewoners hier niet van op de hoogte waren. Pijp weg laten halen, scheur laten maken (dit duurt een paar weken, vanwege asbest, heb op dixie gezeten voor 3 weken met gezin van zes (niet fijn) ) maar nog steeds komt het water omhoog. Riool reiniging service ingeschakeld, die zijn tot 4x toe gekomen om door te spuiten. Uiteindelijk tot de conclusie gekomen dat er bij de gresbuizen die verderop in de tuin liggen enkele scheuren zijn, en dat de afvoer licht omhoog loopt (in plaats van afloopt zoals het hoort.)
Nu loopt het toilet sinds een week of drie goed door, echter is het advies van het bedrijf om toch in te grijpen voordat vroeg of laat er wederom problemen ontstaan. Oplossing volgt nog, daar zijn we mee bezig. Waarschijnlijk op ander punt aan laten sluiten aan gemeenteriool of heel de tuin open graven. Voorkeur geniet het eerste, dit is het goedkoopst.

Andere kleinere problemen zoals een magnetron die vanaf dag 1 al niet meer werkt, vloerverwarming die zeer langzaam op gang komt en een vaatwasser die 3 uur over een normaal programma doet, neem ik voor lief. Maar de 2 hierboven genoemde punten lopen aardig op in de kosten. De makelaar van de verkopende partij hebben we uiteraard netjes op de hoogte gehouden van de stappen die wij hebben ondernomen en de problemen die wij tegen zijn gekomen. De makelaar was soms meewerkend, maar laatste bericht is dat hij nu niets meer wil/kan doen. Dit zal zeer waarschijnlijk het gevolg zijn dat de vorige bewoners niets willen doen/betalen/verantwoording voelen. Extra complex maakt het dat de vorige bewoners (een bejaard stel) inmiddels gehalveerd is en alleen nog de vrouw over gebleven is, meneer is overleden. Sneu natuurlijk, en begrijpelijk dat de makelaar niet direct met facturen zwaait, maar dit is nu twee maanden geleden en wij willen ook graag woongenot. Echter, het laatste bericht (van gisteren) is dat de makelaar niets meer wil en kan doen en dat de vorige bewoonster niks mee wil betalen.

De aankoopmakelaar adviseerde ons een brief te schrijven via de advocaat mochten wij dit via de officiele weg bewandelen. Echter zijn wij niet verzekerd hiervoor en is het maar de vraag of wij uberhaupt op compensatie kunnen rekenen. Daarom mijn oorspronkelijk vraag over de ontkenning van problemen, is dit het waard om een zaak te beginnen? Groet Rico







Hallo Wim, bedankt voor je snelle reactie. Het is een koopwoning, waarin de vorige eigenaar zo'n 12 jaar heeft gewoond. De schuurvloer; dit is een zij-ingang naar een nieuw aangebouwd deel (2007). Deze aanbouw staat wel op de bouwtekening die we hebben kunnen vinden. De aannemer destijds bestaat nog steeds en is afgelopen week langs geweest voor het stuk wat weer aan de aanbouw is geplaatst, een zij-schuur van 1.5m bij 6m. De aannemer zegt dat hij niets weet van dit gedeelte en dat dit destijds nog open en onoverdekt was. De constructie is in principe in orde maar de deur is rechtstreeks op wat stenen gezet zonder afwatering of dorpels. Heb het nu pas ontdekt omdat er een laag groene platen op lag, daarboven een dik zeil en daarop wat matten. Heb niet eerder staan springen of gevoeld dat dit gedeelte zwak was. Het is de (extra) deur naar de tuin die nauwelijks gebruikt wordt. We lopen dus niet of nauwelijks over dit stuk. Hadden wij dit (beter/anders) moeten (laten) inspecteren? Het riool: Nadat wij de woning gekocht hadden werd al snel duidelijk dat de enige wc niet goed doorliep. Het werd steeds erger en uiteindelijk iemand naar laten kijken. Die kwam tot de conclusie dat er asbestpijpen onder de vloer liepen, gevolgd door gresbuizen en pvc. Met een camera bleek dat er veel kalk in de buizen zat en dat er ergens een scheur zat. Over asbest staat in het koopcontract dat vorige bewoners hier niet van op de hoogte waren. Pijp weg laten halen, scheur laten maken (dit duurt een paar weken, vanwege asbest, heb op dixie gezeten voor 3 weken met gezin van zes (niet fijn) ) maar nog steeds komt het water omhoog. Riool reiniging service ingeschakeld, die zijn tot 4x toe gekomen om door te spuiten. Uiteindelijk tot de conclusie gekomen dat er bij de gresbuizen die verderop in de tuin liggen enkele scheuren zijn, en dat de afvoer licht omhoog loopt (in plaats van afloopt zoals het hoort.) Nu loopt het toilet sinds een week of drie goed door, echter is het advies van het bedrijf om toch in te grijpen voordat vroeg of laat er wederom problemen ontstaan. Oplossing volgt nog, daar zijn we mee bezig. Waarschijnlijk op ander punt aan laten sluiten aan gemeenteriool of heel de tuin open graven. Voorkeur geniet het eerste, dit is het goedkoopst. Andere kleinere problemen zoals een magnetron die vanaf dag 1 al niet meer werkt, vloerverwarming die zeer langzaam op gang komt en een vaatwasser die 3 uur over een normaal programma doet, neem ik voor lief. Maar de 2 hierboven genoemde punten lopen aardig op in de kosten. De makelaar van de verkopende partij hebben we uiteraard netjes op de hoogte gehouden van de stappen die wij hebben ondernomen en de problemen die wij tegen zijn gekomen. De makelaar was soms meewerkend, maar laatste bericht is dat hij nu niets meer wil/kan doen. Dit zal zeer waarschijnlijk het gevolg zijn dat de vorige bewoners niets willen doen/betalen/verantwoording voelen. Extra complex maakt het dat de vorige bewoners (een bejaard stel) inmiddels gehalveerd is en alleen nog de vrouw over gebleven is, meneer is overleden. Sneu natuurlijk, en begrijpelijk dat de makelaar niet direct met facturen zwaait, maar dit is nu twee maanden geleden en wij willen ook graag woongenot. Echter, het laatste bericht (van gisteren) is dat de makelaar niets meer wil en kan doen en dat de vorige bewoonster niks mee wil betalen. De aankoopmakelaar adviseerde ons een brief te schrijven via de advocaat mochten wij dit via de officiele weg bewandelen. Echter zijn wij niet verzekerd hiervoor en is het maar de vraag of wij uberhaupt op compensatie kunnen rekenen. Daarom mijn oorspronkelijk vraag over de ontkenning van problemen, is dit het waard om een zaak te beginnen? Groet Rico
Wim de Leeuw op dinsdag 31 oktober 2017 15:38

Dag Rico,

Om met je laatste vraag te beginnen: Het is heel lastig om te bepalen of het het waard is om een zaak te beginnen. Dat hangt af van een flink aantal factoren. Je moet flink wat schade hebben (zodanig dat de kosten van het proces en het risico daarvan de moeite waard zijn), beschikken over voldoende emotioneel en financieel uithoudingsvermogen. Verder moet je kunnen bewijzen dat jullie je onderzoeksplicht goed hebben ingevuld en dat jullie min of meer bewust bedrogen zijn door de verkopers.

De huidige markt, vooral in de steden van Nederland, maakt dat mensen nauwelijks nog op een gezonde manier tot een keuze voor een aankoop komen. Mensen hebben een woning één keer gezien en bieden dan zonder nader onderzoek de vraagprijs of meer. En achteraf blijken de problemen pas.

Het was handig geweest als jullie de schuurvloer hadden geïnspecteerd of als jullie hadden geïnvesteerd in een bouwkundig onderzoek.

Ik twijfel bij het riool. Als een WC langzaam maar zeker minder goed doorloopt door verstopping van kalk, dan is het goed mogelijk dat dat niet opvalt bij een eigenaar. Het is dus lastig te bewijzen dat de eigenaar van de onderliggende en niet voor het oog zichtbare problemen heeft moeten afweten. Troost je, de kans dat een probleem met het riool naar boven komt tijdens een bouwkundig onderzoek, is niet zo groot.

Ik denk dat het langzamer op gang komen van vloerverwarming geen verborgen gebrek is maar meer een voor jullie onbekend kenmerk van vloerverwarming. Is het toevallig een heel moderne vaatwasser? Die hebben vaak, net als moderne stofzuigers, een beperkt wattage. Lang leve Brussel ;-)

Je schrijft nu over een aankoopmakelaar. Het was me niet duidelijk dat jullie een aankoopmakelaar hadden. Wat mij betreft verandert dat wel iets aan de zaak. Een aankoopmakelaar heeft onder andere tot plicht om te voorkomen dat jullie een miskoop doen. Een aankoopmakelaar is niet perse een bouwkundige, maar de meeste aankoopmakelaars geven het dringende advies aan hun klanten om het huis bouwkundig te laten keuren. Dat kan tijdens de drie dagen bedenktijd worden uitgevoerd, zodat je daar geen ontbindende voorwaarde voor hoeft op te nemen.

Je kunt een aankopend makelaar niet verwijten dat hij het rioolprobleem niet heeft ontdekt. Maar van een aankopend makelaar mag je wat mij betreft wel verwachten dat jij je wijst op opvallende zaken en op het voordeel van een aankoopkeuring.

Misschien is het voor je eigen gemoedsrust sowieso goed om een oriënterende afspraak te maken met een advocaat, zodat die je kan informeren over de kosten èn de kansen van een procedure. Maar realiseer je dat de uitkomst altijd onzeker is!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Rico, Om met je laatste vraag te beginnen: Het is heel lastig om te bepalen of het het waard is om een zaak te beginnen. Dat hangt af van een flink aantal factoren. Je moet flink wat schade hebben (zodanig dat de kosten van het proces en het risico daarvan de moeite waard zijn), beschikken over voldoende emotioneel en financieel uithoudingsvermogen. Verder moet je kunnen bewijzen dat jullie je onderzoeksplicht goed hebben ingevuld en dat jullie min of meer bewust bedrogen zijn door de verkopers. De huidige markt, vooral in de steden van Nederland, maakt dat mensen nauwelijks nog op een gezonde manier tot een keuze voor een aankoop komen. Mensen hebben een woning één keer gezien en bieden dan zonder nader onderzoek de vraagprijs of meer. En achteraf blijken de problemen pas. Het was handig geweest als jullie de schuurvloer hadden geïnspecteerd of als jullie hadden geïnvesteerd in een bouwkundig onderzoek. Ik twijfel bij het riool. Als een WC langzaam maar zeker minder goed doorloopt door verstopping van kalk, dan is het goed mogelijk dat dat niet opvalt bij een eigenaar. Het is dus lastig te bewijzen dat de eigenaar van de onderliggende en niet voor het oog zichtbare problemen heeft moeten afweten. Troost je, de kans dat een probleem met het riool naar boven komt tijdens een bouwkundig onderzoek, is niet zo groot. Ik denk dat het langzamer op gang komen van vloerverwarming geen verborgen gebrek is maar meer een voor jullie onbekend kenmerk van vloerverwarming. Is het toevallig een heel moderne vaatwasser? Die hebben vaak, net als moderne stofzuigers, een beperkt wattage. Lang leve Brussel ;-) Je schrijft nu over een aankoopmakelaar. Het was me niet duidelijk dat jullie een aankoopmakelaar hadden. Wat mij betreft verandert dat wel iets aan de zaak. Een aankoopmakelaar heeft onder andere tot plicht om te voorkomen dat jullie een miskoop doen. Een aankoopmakelaar is niet perse een bouwkundige, maar de meeste aankoopmakelaars geven het dringende advies aan hun klanten om het huis bouwkundig te laten keuren. Dat kan tijdens de drie dagen bedenktijd worden uitgevoerd, zodat je daar geen ontbindende voorwaarde voor hoeft op te nemen. Je kunt een aankopend makelaar niet verwijten dat hij het rioolprobleem niet heeft ontdekt. Maar van een aankopend makelaar mag je wat mij betreft wel verwachten dat jij je wijst op opvallende zaken en op het voordeel van een aankoopkeuring. Misschien is het voor je eigen gemoedsrust sowieso goed om een oriënterende afspraak te maken met een advocaat, zodat die je kan informeren over de kosten èn de kansen van een procedure. Maar realiseer je dat de uitkomst altijd onzeker is! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Rico op dinsdag 31 oktober 2017 20:28

Hi Wim, wederom bedankt voor je uitgebreide kijk op de zaak.

Inderdaad, de vloerverwarming moeten wij nog maar beter leren kennen en ik denk dat wij verwend waren in ons oude huis met een droomkeuken en dito vaatwasser. Ach ja, dit went, even sparen voor een nieuwe en dan komt dat ook wel goed. We wonen trouwens in een pittoresk dorpje van 6k inwoners in Overijssel.

De problemen in de schuur en vooral riool zijn inderdaad van een ander kaliber.

Wij hebben een aankoopmakelaar in armen genomen. Deze doet ook bouwkundige rapporten opstellen zo nu en dan en is met ons meegeweest tijdens de (drie) bezoeken. De aankoopmakelaar heeft diverse inspecties uitgevoerd, dingen gecontroleerd, gecheckt etc. Helaas hebben wij allen het stukje vloer van een halve vierkante meter gemist welke dus rot is. Ik betwijfel of dit met een bouwkundig rapport wel aan het licht was gekomen. Voorbeeld, namelijk; in het koopcontract staat de woonkamervloer volledig geisoleerd is. Na verbouwing in de woonkamer kwamen we erachter dat dit niet het geval is en dat er direct wat balken en daaronder zand onder ligt. Gaat een bouwkundig adviseur dan de woonkamervloer (die op dat moment goed was, maar niet onze smaak) weghalen om dit te checken?

Terug naar de rotte plek. Voor enkele honderden euros kan dit gefixt worden, deels zelf door de plek uit te snijden, te verwijderen en vervolgens de opening van enkele milimeters onder de deur dicht te maken zodat er geen water meer naar binnen kan.

Het grootste zorgenkindje (en kostenpost) blijft het riool. Hier heb ik nog geen oplossing voor, hier wordt aan gewerkt en hopelijk kan ik binnenkort wat offertes ontvangen over mogelijke oplossingen.

Ondertussen ben ik deze week benaderd door een online programma over dit soort zaken. Is het verstandig om de media op te zoeken (nu ik geen uitweg zie en de wederpartij + verkoopmakelaar de hakken in het zand zetten). Het is niet mijn bedoeling om ze zwart te maken, maar om juist (juridisch en bouwkundig) advies te krijgen over de oplossingen. Zo'n programma is uiteraard geen rechter en kan mij alleen maar bijstaan en adviseren. Daarnaast ga ik zeker nadenken over een orienterend gesprek met een advocaat die vaker dit soort zaken behandeld heeft, bedankt voor je advies tot zover.

Groet,
Rico

Hi Wim, wederom bedankt voor je uitgebreide kijk op de zaak. Inderdaad, de vloerverwarming moeten wij nog maar beter leren kennen en ik denk dat wij verwend waren in ons oude huis met een droomkeuken en dito vaatwasser. Ach ja, dit went, even sparen voor een nieuwe en dan komt dat ook wel goed. We wonen trouwens in een pittoresk dorpje van 6k inwoners in Overijssel. De problemen in de schuur en vooral riool zijn inderdaad van een ander kaliber. Wij hebben een aankoopmakelaar in armen genomen. Deze doet ook bouwkundige rapporten opstellen zo nu en dan en is met ons meegeweest tijdens de (drie) bezoeken. De aankoopmakelaar heeft diverse inspecties uitgevoerd, dingen gecontroleerd, gecheckt etc. Helaas hebben wij allen het stukje vloer van een halve vierkante meter gemist welke dus rot is. Ik betwijfel of dit met een bouwkundig rapport wel aan het licht was gekomen. Voorbeeld, namelijk; in het koopcontract staat de woonkamervloer volledig geisoleerd is. Na verbouwing in de woonkamer kwamen we erachter dat dit niet het geval is en dat er direct wat balken en daaronder zand onder ligt. Gaat een bouwkundig adviseur dan de woonkamervloer (die op dat moment goed was, maar niet onze smaak) weghalen om dit te checken? Terug naar de rotte plek. Voor enkele honderden euros kan dit gefixt worden, deels zelf door de plek uit te snijden, te verwijderen en vervolgens de opening van enkele milimeters onder de deur dicht te maken zodat er geen water meer naar binnen kan. Het grootste zorgenkindje (en kostenpost) blijft het riool. Hier heb ik nog geen oplossing voor, hier wordt aan gewerkt en hopelijk kan ik binnenkort wat offertes ontvangen over mogelijke oplossingen. Ondertussen ben ik deze week benaderd door een online programma over dit soort zaken. Is het verstandig om de media op te zoeken (nu ik geen uitweg zie en de wederpartij + verkoopmakelaar de hakken in het zand zetten). Het is niet mijn bedoeling om ze zwart te maken, maar om juist (juridisch en bouwkundig) advies te krijgen over de oplossingen. Zo'n programma is uiteraard geen rechter en kan mij alleen maar bijstaan en adviseren. Daarnaast ga ik zeker nadenken over een orienterend gesprek met een advocaat die vaker dit soort zaken behandeld heeft, bedankt voor je advies tot zover. Groet, Rico
Wim de Leeuw op dinsdag 31 oktober 2017 23:01

Dag Rico,

Ik zou, als ik jou was, elke kans aangrijpen om dit probleem opgelost te krijgen.

Een aankoopmakelaar heeft een hoge mate van verantwoordelijkheid en ook aansprakelijkheid. Zeker als hij ook bouwkundig onderlegd is. Ik denk dat je de beste kansen hebt als je je aankoopmakelaar aansprakelijk stelt. Vermoedelijk is hij of zij ook verzekerd voor dit soort zaken.

Succes ermee!

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Rico, Ik zou, als ik jou was, elke kans aangrijpen om dit probleem opgelost te krijgen. Een aankoopmakelaar heeft een hoge mate van verantwoordelijkheid en ook aansprakelijkheid. Zeker als hij ook bouwkundig onderlegd is. Ik denk dat je de beste kansen hebt als je je aankoopmakelaar aansprakelijk stelt. Vermoedelijk is hij of zij ook verzekerd voor dit soort zaken. Succes ermee! Groeten, Wim de Leeuw
Gast
zaterdag 22 februari 2020

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.