De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Verborgen gebreken (5/6) : Praktische tips voor kopers en verkopers

Verborgen gebreken

De aan- of verkoop van een huis is voor veel mensen de meest kostbare beslissing van hun leven. Hoe voorkomt u als verkoper en koper teleurstellingen en juridische problemen rondom ‘verborgen gebreken’? Praktische tips voor kopers en verkopers.

Inleiding

Onlangs werd me gevraagd of ik een ‘blogje’ wilde schrijven over ‘verborgen gebreken’. ‘Verborgen gebreken’ zijn problemen met een huis die zich pas openbaren na de koop en meestal pas na de overdracht. Als er achteraf problemen ontstaan na een verkoop van een huis of appartement, dan gaat het vrijwel altijd over dit onderwerp. Er bestaan veel misverstanden over verborgen gebreken. En er is dus veel over te zeggen. En dus werd het niet ‘één blogje’, maar werden het er vijf.

Praktische tips voor verkopers

1)  Bij twijfel? Niet doe-het-zelven!
Schakel een NVM-makelaar in voor de verkoop van uw woning. Een goede makelaar helpt u om optimaal te voldoen aan uw mededelingsplicht als verkoper. Als er achteraf problemen ontstaan, staat u er met een professionele makelaar altijd beter voor.

2)  Zorg voor een goede rechtsbijstandverzekering met een dekking voor geschillen over ‘wonen’
Als er problemen ontstaan met een door u verkochte woning, dan is het prettig als u uw belangen uit handen kunt geven aan een juridisch adviseur of advocaat zonder dat dat direct enorm in de papieren loopt. Een rechtsbijstandsverzekering met een dekking voor geschillen over wonen kan dan goed van pas komen.

3)  Wees ongevraagd open en eerlijk
Vul de Vragenlijst verkoop woningen zorgvuldig en naar waarheid in. Wees eerlijk over de voordelen en kwaliteiten van het huis, maar ook over grotere en kleinere gebreken.

4)  Wees gevraagd open en eerlijk
Informeer een koper eerlijk over die zaken waarvan hij of zij aangeeft dat ze voor hem of haar bijzonder van belang zijn met betrekking over hun toekomstige woning.

5)  Zorg dat u kunt instaan voor informatie die u verstrekt
Als u niet bekend bent met de kwaliteit van bepaalde onderdelen van uw huis, doe dan ook geen enkele uitspraak over die onderdelen. Als een koper u vraagt of de kruipruimte droog is, antwoord daarop dan alleen bevestigend als u ervan overtuigd bent dat die kruipruimte ook daadwerkelijk droog is en droog blijft.

6) Laat het informeren van een koper over aan uw makelaar
Ook als u een verkopend makelaar inschakelt, dan kan het voorkomen dat u zelf contact krijgt met een kandidaat-koper, bijvoorbeeld tijdens een Open Huizen Route. Laat vooral uw woning zien aan mogelijke geïnteresseerden, maar laat de beantwoording van specifieke vragen over aan uw makelaar.


7) Los problemen aan uw woning daadwerkelijk op en doe niet aan symptoombestrijding
Als uw dakkapel lekkagesporen vertoont, laat dan de dakbedekking repareren of vervangen en schilder daarna uw dakkapel opnieuw. Als een opvallend 'fris' geschilderde dakkapel bij de volgende eigenaar weer gaat lekken, dan heeft u alle schijn tegen dat u een gebrek bewust hebt 'weggewerkt'. Als u plannen heeft om uw woning te verkopen, zorgt u er dan voor dat alle zichtbare gebreken op een professionele manier worden opgelost. Bewaar de facturen en garantiebewijzen, zodat u deze kunt overdragen aan een koper.

Praktische tips voor kopers

1) Bij twijfel? Niet doe-het-zelven
Schakel een NVM-makelaar in voor de aankoop van uw woning. Een goede makelaar helpt u om optimaal te voldoen aan uw onderzoeksplicht als koper. Als er achteraf problemen ontstaan, staat u er met een professionele makelaar altijd beter voor.

2) Zorg voor een goede rechtsbijstandverzekering met een dekking voor geschillen over ‘wonen’
Als er problemen ontstaan met een door u gekochte woning, dan is het prettig als u uw belangen uit handen kunt geven aan een juridisch adviseur of advocaat zonder dat dat direct enorm in de papieren loopt. Een rechtsbijstandsverzekering met een dekking voor geschillen over wonen kan dan goed van pas komen.


3) Wees duidelijk over de specifieke eisen die u aan uw toekomstige huis stelt
Een verkoper of verkopend makelaar is verplicht om u te informeren over de gebreken van het huis die zij kennen, die u zelf niet kunt waarnemen en waarvan zeker is dat ze voor u van belang zijn. Als u niet aangeeft dat bepaalde zaken voor u van belang zijn, dan bestaat de kans dat u daardoor informatie misloopt.


4) Bezichtig een woning tenminste twee keer
Een eerste bezichtiging is vooral bedoeld om uzelf er van te overtuigen dat een woning een tweede bezichtiging waard is. Een eerste bezichtiging doet u vooral met uw hart. Een tweede bezichtiging doet u met uw hoofd en vooral met een kritische blik. Het kan verstandig zijn om iemand mee te nemen met een ‘objectieve’ blik, zoals een NVM aankoopmakelaar.


5) Tips voor een tweede bezichtiging

  • Let op zaken die wijzen op problemen met het huis. Een scheur in een plafond of muur hoeft geen signaal te zijn dat er iets mis is met de fundering. Maar dat kan wel.

  • Let op of deuren goed en gemakkelijk sluiten. Als deuren klemmen, dan kan dat soms wijzen op problemen met de fundering.

    Let op de leeftijd van de c.v.-ketel. De technische levensduur van een ketel is circa 15 jaar, de economische levensduur is vaak korter.

Leg uw ervaringen vast met deze checklist bezichtiging.


6) Laat  – zeker bij de aankoop van een oudere woning – een bouwkundig rapport opmaken
Een makelaar is een deskundige, maar een goede deskundige kent ook zijn beperkingen. Als makelaars van De Leeuw Makelaardij optreden voor een koper, zullen we bij oudere woningen altijd het dringende advies geven om de woning bouwkundig te laten keuren.


7) Zijn er problemen aan een door u gekochte woning? Onderneem dan direct actie
Op grond van de wet moet een koper gebreken 'binnen bekwame tijd' melden aan de verkoper. Als er problemen zijn met de door u gekochte woning, dan is het dus van belang om niet te lang te wachten met het ondernemen van actie in de richting van de verkoper of diens makelaar.

Meer weten?

Lees de overige blogs over dit onderwerp:

Verborgen gebreken (1/6) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis
Verborgen gebreken (2/6) : De juridische spelregels voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (3/6) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst
Verborgen gebreken (4/6) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord
Verborgen gebreken (5/6) : Praktische tips voor kopers en verkopers (deze blog)
Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken
 

Vragen & Reacties 54

Ton Rovers op maandag 08 januari 2018 20:31

mijn zoon staat op het punt een huis te kopen, heeft bod uitgebracht. Vorige week een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren, en wacht op eindrapport. wel is duidelijk vast komen staan dat er een aantal punten mankementen zichtbaar geworden zijn, oa lekkage schoorsteen, en kapotte lichtkoepel. In hoeverre is de verkoper nog hiervoor verantwoordelijk, moet hij dit nog repareren , vergoeden, of wat is de rol van de makelaar hierin??

Makelaar en verkoper willen vooralsnog niets doen, noch niet qua prijs, noch repareren... De verkoper laat weten dat de "koper" de ruimte krijgt om dit tijdelijk op te lossen??
beetje vreemd, toch...
Er wordt door makelaar en verkoper niet gezegd, dat er een lager bod geaccepteerd wordt, het schijnt dat mijn zoon deze kosten op zich zal moeten nemen, als hij de woning wil hebben. ( bungalow van 400.000 euro)
Ben als vader wel benieuw, hoe het nu zit met deze vraag..


Wim de Leeuw op maandag 08 januari 2018 21:23

Geachte heer Rovers / Beste ton,

Met alle respect, ik begrijp niets van deze vraag.

Je zoon is voornemens om een huis te kopen.
En je zoon weet dat het huis mankementen vertoont. Maar hij wil het huis toch kopen, terwijl hij zich realiseert dat er van alles mis is.
Maar vraagt zich nog wel af of er anderen zijn die verantwoordelijk zijn voor de narigheid die het gevolg is van de keuze die hij maakt????

Wie een huis koopt in de wetenschap dat er van alles mis is, moet niet verwachten dat een ander opdraait voor de consequenties van die keuze!

Sorry dat ik er weinig mooiers van kan maken!

Het lijkt me heel verstandig als je zoon een eigen makelaar inhuurt of op zijn minst de deskundigheid inhuurt die past bij een voorgenomen investering van vier ton!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw








Ton Rovers op donderdag 11 januari 2018 15:32

Bedankt voor de reactie, ik zal eea duidelijker moeten formuleren:

Mijn zoon is voornemens om een huis te gaan kopen. ( 400.000 euro)
Vorige week heeft hij een bouwkundige inspectie laten verrichten, om te kijken of de woning waarvoor hij geinteresseerd is, vrij is van mankementen / tekortkomingen qua onderhoud etc.
De bouwkundige heeft een rapport afgeleverd, met een aantal aanbevelingen, EN hierbij gesteld, dat er enkele reparaties noodzakelijk zijn, tw lekkende schoorsteen, en een kapotte lichtkoepel op het plat dak van de woning.
Mijn zoon heeft contact gehad met de makelaar EN de verkopende partij: Hun gewezen op de tekortkomingen van de woning, en gevraagd wat men hieraan wil doen, mogelijk goedkoper aanbieden van de woning, of reparaties door huidige eigenaar van de woning.
Morgenmiddag vogt een gesprek met beide partijen EN makelaar.

Concrete vraag is nu: De makelaar ( moet \mag) die nu in opdracht van de verkopende partij voorstellen dat er ( zoals nu gezegd wordt) geen aanpassing doen qua prijs / of veranderingen / reparaties, of zou de makelaar ( in het belang van de evt verkoop) juist wel bij de verkoper erop aan moeten dringen, om beter wat van de prijs te doen, en laten repareren wat niet goed is ( schoorsteenmantel en koepel)

bedankt voor uw tijd,


Wim de Leeuw op donderdag 11 januari 2018 16:12

Geachte heer Rovers / Beste ton,

De verkoper is in elk geval op geen enkele manier 'verantwoordelijk' om de bouwkundige problemen op te lossen. Er is geen enkele wet die verkopers in Nederland verbiedt om een gebrekkig huis te verkopen. De verkoper hoeft dus niets te doen.

Het is de vraag of hij iets wil doen. Natuurlijk kan de bouwkundige staat van het huis een reden zijn om als koper van mening te zijn dat de prijs te hoog is. De verkoper zal zich vooral laten leiden door de lokale marktsituatie en lokale marktomstandigheden. Als het gaat om een woning in het stedelijk gebied dan is de kans dat de verkoper geneigd is om iets aan de prijs te doen vermoedelijk niet zo groot, simpelweg omdat er geen hand vol kopers is maar bijna een land vol. Als het gaat om een woning in de periferie van Nederland, dan liggen de kaarten heel anders. https://deleeuw.nl/images/easyblog_articles/706/b2ap3_large_2018Q1.12.regionale-dynamiek.jpg.

Het antwoord op de vraag is dus puur afhankelijk van de 'concurrentie' op de lokale markt. Als de verkoper makelaar denkt het huis ook met deze gebreken voor € 400.000 te kunnen verkopen, dan zal er geen bereidheid zijn om iets aan de prijs te doen of om de problemen op te lossen.

Is dit een antwoord op de vraag?

Met vriendelijke groet,
mr Wim H. de Leeuw




Ton Rovers op donderdag 18 januari 2018 16:46

Ja, bedankt voor het duidelijke antwoord.
Koop is inmiddels rond, en er was wat van de prijs afgedaan ..

Wim de Leeuw op donderdag 18 januari 2018 21:32

Dag Ton,

Dat lijkt me goed nieuws: gefeliciteerd!

Groeten, Wim de Leeuw

G. op donderdag 18 januari 2018 14:48

Goedemiddag,

Zojuist heb ik een woning bezichtigd. De verkoper wil een akte van wonen maken (ze heeft een tijd lang de woning verhuurt). Ik vraag mij af of hiermee een addertje onder het gras schuilt? Zijn er dingen waarmee ik hier rekening moet houden? Risico's? Bijv. dat na een paar maanden blijkt dat er schade is die ik niet zie (en wellicht ook niet uit een bouwkundig rapport komt) waarmee zij niet verantwoordelijk is?

Ik vind het een prettige woning, heb nog geen bod gedaan.

Alvast dank voor de tijd,

Wim de Leeuw op donderdag 18 januari 2018 15:48

Beste G.,

Kan je me uitleggen wat een 'akte van wonen' is? Daar heb ik nog nooit van gehoord.

Als je bedoelt dat de verkoper een 'niet-bewoningsclausule' in de koopovereenkomst wil opnemen omdat ze wel verkoper is maar geen voormalige bewoner van de woning, dan kan ik je melden dat dat van invloed is op jouw onderzoeksplicht. Met een niet-bewoningsclausule geeft de verkoper namelijk aan dat ze minder goed in staat is om haar mededelingsplicht in te vullen dan een verkoper-bewoner zou kunnen. Dat heeft invloed op de risicoverdeling en houdt in dat op jou een zwaardere onderzoekplicht rust.

Mijn advies: huur voor de aankoop een eigen (NVM-) makelaar in!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

G. op vrijdag 19 januari 2018 18:24

Goedenavond,

Dank voor het bericht.

Deze wet bedoelen ze: Clausule indien verkoper niet in de woning heeft gewoond.

Koper is op de hoogte dat de woning nooit bewoond is geweest door verkoper. Verkoper kan geen garanties geven over de kwaliteit van de onroerende zaak. Daarom verleent verkoper met betrekking tot de onroerende zaak generlei vrijwaring voor zichtbare en aan hem onbekende verborgen gebreken en aan hem onbekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en lasten, met uitzondering van de lasten en beperkingen die voortvloeien uit feiten die vatbaar zijn voor inschrijving in de openbare registers, doch daarin ten tijde van het sluiten van deze overeenkomst niet waren ingeschreven, één en ander zoals bedoeld in artikel 7:15, lid 2, BW.

Het gaat om een appartement in tussenverdieping (in een corridorflat). Is het zo dat er daardoor ook kans is dat er minder wat mee aan de hand kan zijn wbt erge dingen omdat er ook een actieve VVE is? Bouwjaar is 1976. Dan zal ik eigenlijk ook denken dat er niet iets heel geks mee kan zijn? Wil me er toch goed op voorbereiden vandaar toch nog mijn vragen .

Alvast bedankt,

G. op vrijdag 19 januari 2018 18:38

Goedenavond,

deze wet:Clausule indien verkoper niet in de woning heeft gewoond.

Koper is op de hoogte dat de woning nooit bewoond is geweest door verkoper. Verkoper kan geen garanties geven over de kwaliteit van de onroerende zaak. Daarom verleent verkoper met betrekking tot de onroerende zaak generlei vrijwaring voor zichtbare en aan hem onbekende verborgen gebreken en aan hem onbekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en lasten, met uitzondering van de lasten en beperkingen die voortvloeien uit feiten die vatbaar zijn voor inschrijving in de openbare registers, doch daarin ten tijde van het sluiten van deze overeenkomst niet waren ingeschreven, één en ander zoals bedoeld in artikel 7:15, lid 2, BW.

Het gaat om een appartement in tussenverdieping (corridorflat). Bouwjaar is 1976. Kan ik hiermee voorzichtig aannemen dat er ook een kans is dat er in principe vrij weinig fout kan zijn, omdat er een actieve vve is en het huis niet oud is?

Ik snap wel dat een verkoper er alles aan wil doen om zich te kunnen 'dekken' maar wil ook niet te naïef zijn .

Alvast dank! Elke tip waardeer ik.

Mvg,

Wim de Leeuw op zaterdag 20 januari 2018 14:44

Beste G.,

Het gaat dus om een niet-bewoningsclausule.

Ik kan je niet concreet aangeven welk risico je in dit geval loopt, bij een appartement met een actieve VVE. Maar in zijn algemeenheid betekent deze clausule dat er op jou als koper een grotere onderzoeksplicht rust. Ik zou dus zeker adviseren om een bouwkundige keuring te laten verrichten of een (NVM-) aankoopmakelaar in te schakelen.

Er zijn allerlei zaken die een verkoper-bewoner je wel zou kunnen vertellen die de huidige verkoper niet kan vertellen. Een aantal voorbeelden:
- is het appartement gehorig? heb je last van geluid van (boven) buren?
- is er sprake geweest van lekkages?
- werkt de elektriciteit goed?
- hoe is de kwaliteit van verwarming en warmwatervoorziening?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Jacinta op zaterdag 17 februari 2018 13:08

Een maand na transport bij notaris bij kopers geweest. Alles was prima. Wel bleek badkamer en kasten uitgebroken waar o.a. c. ketel hing. Daarna komen de klachten: c.v. ketel was onveilig en defect(recentelijk nog een onderhoudsbeurt gehad). Serre lekte ( heeft in tussenliggende periode ook geregend). Problemen met inbouwapparatuur. Gastenverblijf is voormalige garage. Steeds bij bezichtigingen verteld dat er goed geventileerd moet worden en vochtvreters plaatsen. Nu hebben kopers een deskundige laten komen en klagen ons aan voor impregneren muren enz. en er zou een waterlekkage zijn. Zelfs een plisse hordeur die uit elkaar zou vallen.Bij verwijderen van pannen kwam een verrotte balk naar voren veroorzaakt door een borgpen door dakpan (waar verkopers niets van wisten). Verkopers zijn te einde raad. Wel raar dat dit na een maand allemaal te voorschijn komt of aangekaart wordt.

Wim de Leeuw op zaterdag 17 februari 2018 17:13

Dag Jacinta,

Uit het chatverslag van de chat die je eerder met één van onze medewerkers had, maak ik op dat de kopers in eerste instantie ongezien een bod hadden gedaan, naderhand diverse malen de woning hebben bekeken en eenmaal zelfs met een aannemer. En vervolgens begint na de overdracht de narigheid. En nu begrijp ik dat je op zoek bent naar informatie die de verkopers kan geruststellen.

In zijn algemeenheid is het niet zo vreemd dat kopers binnen een maand allerlei gebreken aan een woning ontdekken. In de eerste weken na de juridische oplevering zijn kopers vaak bezig met het opknappen van een woning. En pas zodra je een woning dagelijks gaat bewonen, ontdek je de eigenaardigheden en gebreken van het huis.

Een paar opmerkingen over de door jou genoemde 'gebreken'.

1) als een c.v.-ketel die tijdens de inspectie nog werkte en normaal is onderhouden achteraf problemen gaat vertonen, is dat niet het probleem van de verkoper maar van de koper;

2) gebreken aan een woning die pas zichtbaar worden nadat dakpannen zijn verwijderd, zijn verborgen gebreken die voor risico komen van de koper;

3) als duidelijk is aangegeven (en als dat ook te bewijzen is) dat het gastenverblijf zichtbare gebreken heeft, komt dat voor rekening en risico van de kopers;

4) het feit dat kopers zich voor de aankoop hebben laten vergezellen door een aannemer, maakt dat de verkopers in dit soort kwesties sterker staan;

Wat betreft het begrip 'bekwame tijd':

Een verkoper heeft er belang bij dat hij na verkoop van een woning niet binnen al te lange tijd de zekerheid heeft dat hij geen juridische acties meer van de koper hoeft te verwachten wegens gebreken. Dit is de reden dat de koper 'binnen bekwame tijd' moet reageren. Bij een consumentenkoop is dit begrip nader uitgewerkt: de consument-koper moet binnen twee maanden na ontdekking van een probleem in actie komen en de verkoper informeren.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Jacinta op zondag 18 februari 2018 10:33

Geachte heer De Leeuw,

Hartelijk dank voor de snelle reactie. Kan dit doorgeven en is een hele geruststelling. De NVM makelaar geeft "weinig thuis" in deze kwestie: zijn reactie is: de kopers zijn uit op "knikkers" of tewel geld.
met vriendelijke groet
Jacinta

Wim de Leeuw op woensdag 11 juli 2018 08:10

Dag Jacinta,

Ons blog wordt dagelijks bezocht en ik krijg wekelijks vragen over de inhoud van onze blogs. Die vragen gaan ofwel over de spelregels tijdens het onderhandelingsproces (die er nauwelijks zijn) ofwel over verborgen gebreken.

Dat is verklaarbaar. Kopers krijgen in deze markt weinig tijd en voelen zich gedwongen om snel te beslissen. Als je geen ervaring hebt met het kopen van woningen of appartementen, dan is haastige spoed nooit goed. En dus ontdekken kopers achteraf wat ze tijdens de bezichtiging of inspectie hadden moeten ontdekken. En dan hebben ze ook nog een keer de hoofdprijs betaald.

Ik verwacht dan ook dat er de komende jaren heel veel zal worden geprocedeerd over het thema 'verborgen gebreken'.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Rosev op dinsdag 10 juli 2018 00:03

Geachte heer De Leeuw
Hartelijk dank voor de snelle reactie.

In januari 2017 kregen mijn man en ik een huis met alle illusies om daar te wonen, nu kwamen de gebreken tevoorschijn, het huis beweegt te veel, met de wasmachine op de laatste verdieping waar de vorige eigenaars het hadden, ook wanneer een grote auto passeert voor het huis, het huis beweegt ook, Ik voel dat het huis op ons zal vallen.
wat kunnen we de beste doen? hebben we een rechtszaak?

Het spijt me voor mijn slecht Nederlands

Wim de Leeuw op woensdag 11 juli 2018 14:38

Beste Rosev,

Op basis van de beperkte gegevens die je me verstrekt, kan ik onmogelijk iets zinnigs zeggen over wat je zou moeten doen. Of je de verkopers met succes aansprakelijk kunt stellen is afhankelijk van een veelheid aan factoren. Ik noem er een aantal.

  • Welke informatie hebben de verkopers, in het kader van hun mededelingsplicht, vooraf verstrekt?
  • Om welke informatie hebben jullie als kopers, in het kader van jullie onderzoeksplicht, gevraagd?
  • Hebben de verkopers zelf in het huis gewoond, zo niet, stond er een niet-zelfbewoningsclausule in de koopovereenkomst?
  • Betreft het een oud huis en zo ja, stond er een 'ouderdomsclausule' in de koopovereenkomst?
  • Hebben jullie gebruik gemaakt van een aankoopmakelaar?
  • Hebben jullie het huis bouwkundig laten keuren?


Heb je een rechtsbijstandsverzekering? Zo ja, dan zou je je verzekeraar kunnen vragen om de verkopers aansprakelijk te stellen.

ongerustekoper op zondag 22 juli 2018 22:34

Beste Wim de Leeuw,

Ik ben in het proces van het kopen van een woning, toen ik er (via de huidige huurder) achter kwam dat er gebreken waren met de badkamerinstallatie (lekkage) en elektrische installatie (stoppen slaan regelmatig door in de woonkamer).
In eerdere gesprekken (en ook bij navraag) heeft de verkopende partij hier geen melding van gemaakt. Op basis hiervan hebben we de koop een maand uitgesteld, zodat de problemen verholpen konden worden.

Ik wil een onafhankelijk rapport dat deze problemen verholpen zijn, door middel van een NEN 1010 keuring. Ik heb aangegeven indien er geen problemen zin de keuring te vergoeden. Indien er wel problemen zijn verwacht ik dat de problemen alsnog verholpen worden en dat de verkoper de keuring betaalt. De verkoper weigert dit en zegt enkel een schriftelijke verklaring van de elektricien te willen overleggen. Dit lijkt mij een geval van de slager die zijn eigen vlees keurt.
Daarnaast geeft hij aan de woning niet op de overdrachtsdatum vrij van huur te kunnen opleveren, omdat de huidige huurder zijn nieuwbouwwoning nog niet is opgeleverd.

De overdracht vindt over 9 dagen plaats. Op welke wijze kan ik er voor zorgen dat de keuring wel plaatsvindt, hij deze vergoedt indien er problemen zijn en de woning alsnog leeg van huur oplevert? En indien dit niet het geval is, welke rechten en plichten heb ik en welke stappen dien ik te nemen?

Alvast bedankt voor uw antwoord.
Met vriendelijke groeten,
Een ongeruste koper

Wim de Leeuw op maandag 23 juli 2018 09:18

Beste ongeruste koper,

Bij de verkoop van een woning die niet door de verkoper zelf wordt bewoond, moet je altijd op je hoede zijn. Het is maar de vraag of de verkoper alle gebreken aan de woning kent, bijvoorbeeld omdat deze door de huurder in de praktijk vaak worden doorgegeven aan degene die belast is met het technisch beheer van de woning en niet aan de eigenaar. Dat is ook de reden dat verkopers, die het huis zelf niet bewonen, hun eigendom altijd verkopen met een 'niet zelfbewoningsclausule'. Zie daarover mijn blog Verborgen gebreken (3/5) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst.

Over dit onderwerp hadden eigenlijk afspraken moeten worden gemaakt tijdens de onderhandeling en die afspraken hadden in de koopovereenkomst terecht moeten komen. Nu dat niet het geval is, is er een lastige situatie ontstaan.

Het is al prettig dat de verkoper bereid is om de technische problemen op te lossen. Ik begrijp ook niet zo goed waarom de verkoper ook nog een NEN 1010 keuring zou moeten laten uitvoeren. Als jij als koper twijfelt aan de uitvoering, dan laat jij die reparatie toch keuren? En als de reparatie niet goed is uitgevoerd, kan je de verkoper alsnog aansprakelijk stellen.

Dat de woning niet vrij van huur kan worden opgeleverd, is niet jouw probleem maar dat van de verkoper. Als hij niet in staat is om de woning op tijd op te leveren, dan is het verstandig om juridische hulp in te schakelen. En als de verkoper nu al heeft aangegeven niet op tijd te kunnen leveren, dan zou ik daar geen moment meer mee wachten.

De toelichting op de NVM-koopovereenkomst zegt over dit onderwerp het volgende:

Indien één van de partijen niet voldoet aan zijn verplichtingen (in de koopovereenkomst of in de wet vastgelegd), schiet hij tekort (wanprestatie). In dit artikel wordt vooropgesteld, dat wanprestatie altijd duidelijk moet worden geconstateerd voordat de wederpartij iets kan ondernemen op grond van wanprestatie.

Dit constateren vindt plaats door de andere partij in gebreke te stellen, dat wil zeggen, in een officieel stuk mee te delen dat deze zijn verplichtingen niet nakomt. Dit moet gepaard gaan met een sommatie om alsnog binnen acht dagen de verplichting na te komen. Hiermee geeft men de wederpartij als het ware een laatste kans.

Artikel 11 zegt nu dat de koopovereenkomst door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige kan worden ontbonden, wanneer er na het verstrijken van deze laatste kans, acht dagen na de ingebrekestelling, nog niets is gebeurd. Het tweede lid van artikel 11 stelt dat de "foute" partij bij ontbinding van de koopovereenkomst een boete ter grootte van tien procent van de koopsom moet betalen. Mocht de werkelijke schade hoger zijn dan de boete, dan kan een aanvullende schadevergoeding worden geëist. Met het betalen van de schadevergoeding alleen is de foute partij er niet altijd van af. De zogenaamde kosten van verhaal, dat zijn bijvoorbeeld invorderingskosten, mogen ook gevorderd worden.
Daarmee hebben noch koper noch verkoper echter bereikt wat zij oorspronkelijk wilden. De "goede" partij heeft daarom de mogelijkheid na het verstrijken van de termijn van 8 dagen in plaats van ontbinding nakoming van de koopovereenkomst te eisen. Hij wil natuurlijk wel voor de geleden schade een vergoeding hebben.

Om zijn vordering kracht bij te zetten, kan hij met ingang van de negende dag na de ingebrekestelling, per dag een boete vorderen totdat de koopovereenkomst nagekomen is. Het bedrag van de boete is vastgesteld op drie promille van de koopsom van de onroerende zaak, met een maximum van tien procent van de koopsom, onverminderd het recht op een aanvullende schadevergoeding indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
Als de partij die nakoming verlangt, toch besluit om de koopovereenkomst alsnog te ontbinden, is de nalatige partij een boete verschuldigd van tien procent van de koopsom, verminderd met de reeds betaalde dagboete (op grond van 11.3), maar onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding indien de werkelijke schade hoger is en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

Ook als een nalatige partij, die in gebreke is gesteld, toch aan zijn verplichtingen gaat voldoen, heeft de wederpartij recht op schadevergoeding indien deze schade heeft geleden. Indien de verschuldigde boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt dan kan de rechter de boete matigen. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

Artikel 11.6 bepaalt dat de boeteregeling zoals vervat in de artikelen 11.2 en 11.3 is ‘uitgewerkt’ zodra de koopsom is betaald en koper eigenaar van de onroerende zaak is geworden (doordat de notariële leveringsakte in de openbare registers is ingeschreven). Mocht een partij voordien boetes hebben verbeurd op grond van artikel 11.3, dan blijven deze boetes verbeurd. Mocht later blijken dat sprake is van een tekortkoming (bijvoorbeeld omdat de onroerende zaak niet de feitelijke eigenschappen blijkt te hebben zoals omschreven in artikel 6.3), dan zal geen boete kunnen worden gevorderd, maar eventueel wel schadevergoeding op grond van de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek.


Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Willem op dinsdag 14 augustus 2018 14:24

Beste Wim,

Ons huis is in april verkocht en nu bijna 4 maanden verder claimt de koper dat er een lekkage in de keuken is.
Deze zou volgens een expert al maanden lang moeten lekken . Wij hebben daar nooit iets van gemerkt ook de beneden buren niet
Tevens zou de afvoer helemaal verkeerd gelegd zijn. Dit heeft de koper laten repareren. Kosten 1000 euro Wij hebben de keuken 11 jaar gebruikt zonder noemenswaardige problemen
Wij hebben nooit een brief gehad alleen een whatsapp bericht.
Mocht de koper toch een brief sturen waar hij ons aansprakelijk stelt komen die kosten dan voor onze rekening ?

Wij hebben ons netjes aan de meldplicht gehouden en alle bekende gebreken netjes opgegeven.

Wim de Leeuw op dinsdag 14 augustus 2018 17:10

Dag Willem,

De kopers zullen moeten bewijzen dat jullie van het probleem hebben afgeweten / hebben moeten afweten. Slagen ze daar niet in, dan is er DUS sprake van een verborgen gebrek dat conform de koopovereenkomst voor rekening en risico van de koper komt.

Ik zou me daar dus niet zoveel zorgen over maken!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Ton op woensdag 03 oktober 2018 20:22

Goedenavond,
Ik heb afgelopen vrijdag de sleutel gekregen van mijn koopwoning. Afgelopen zaterdag zag ik dat er een scheur van 24 cm in het bad zit (op de bovenrand). Ik heb dit gemeld aan de verkopende makelaar en die heeft contact gehad met de verkoper. In de reactie die ik terug kreeg schijft hij:
Heb het met verkoper besproken. Zij geeft aan de badkuip destijds gekocht te hebben waarbij het zichbare barstje al aanwezig was. Ze hebben het bad al die tijd op een normale wijze gebruikt en geen hinder of lekkage ondervonden van het aanwezige barstje. Het barstje betreft geen gebrek omdat het een normaal gebruik niet in de weg staat. Het betreft tevens geen verborgen gebrek omdat het gewoon altijd zichtbaar is geweest.

Het barstje is natuurlijk minder fraai maar volgens verkoper is het bad op een gewone wijze te gebruiken zoals zij dat ook gedaan hebben.

Kan ik hier verder nog wat mee? Mijns insziens kan het verder scheuren en zodoende gaan lekken. Het lijkt mij ook erg sterk dat men een nieuwe badkamer plaatst (2006) en er dan een beschadigt bad in laat plaatsen.....vreemd verhaal in mijn ogen!

Graag hoor ik uw reactie

Wim de Leeuw op woensdag 03 oktober 2018 22:38

Beste Ton,

Dit is inderdaad geen verborgen of onzichtbaar gebrek maar een zichtbaar gebrek.

Het lijkt me waarschijnlijk dat deze scheur ook tijdens de bezichtigingen aanwezig moet zijn geweest. Op een klein gebrek dat een kandidaat-koper gemakkelijk zelf kan constateren, hoeft de verkoper je niet te wijzen.

Ik denk niet dat je hier iets mee kunt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Bert op woensdag 24 oktober 2018 17:52

Beste Wim,

De situatie is alvolgt:

Koper koopt een woning (ca 5 jaar oud) met daarbij in de nvm vrdagnelijst de melding wij denken dat de verwarmingen werken, maar hebben deze nooit gebruikt.

Koper bericht verkoper na 6 weken dat enkele verwamingen niet werken en stelt verkoper hiervoor aansprakelijk.

Koper had geen aankoopmakelaar en deed geen bouwkundigekeuring. Het is dus niet meer na te gaan of de verwarmingen al dan niet werkte bij levering?


Staat koper in zijn recht of verkoper

mvg
Bert





Wim de Leeuw op woensdag 24 oktober 2018 22:49

Dag Bert,

Wat mij betreft is de verkoper voldoende duidelijk geweest in zijn mededelingsplicht. Hij heeft aangegeven dat hij DACHT dat de verwarmingen werkten, maar heeft ook aangegeven dat hij daar niet zeker van was omdat hij de verwarmingen nooit had gebruikt.

Het had vervolgens op de weg van de koper gelegen om daar nader onderzoek naar te laten doen. De verkoper heeft niet verklaard dat er geen probleem was, de verkoper heeft verklaard dat hij niet WIST OF er een probleem was.

Op zichzelf mag de koper er van uit gaan dat dingen werken. Tenzij de verkoper verklaart dat dat niet het geval is of expliciet verklaart dat hij het niet weet.

De koper heeft zijn onderzoeksplicht verzaakt. Ik denk dat de verkoper volledig in zijn recht staat.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Michael Schaap op maandag 03 december 2018 17:17

Beste men/Mevr
Een jaar geleden hebben wij ons houten chalet verkocht op een vakantiepark midden in xe bossen.Het heen en weer rijden naar de Veluwe werd ons teveel. Nu na 1 jaar hebben ze last van boktor of houtworm. Wij hebben hier nooit iets van gemerkt of gezien en hebben ook grote twijfels of deze er toen al zaten. De koper heeft een inspectie laten uitvoeren en zegt dat het er al langer zat aan de hand van de grote van de larve. Ik heb ook wat vraag gedaan bij experts en 2 vertelde dat het heel moeilijk te achterhalen of ze er al zaten . Ook gezien de warme lange zomer waar deze beestje dan goed gedeien en zich vol eten en dus groter zijn. Wat is juridisch het verstandig om te doen

Wim de Leeuw op maandag 03 december 2018 17:41

Geachte heer Schaap / beste Michael,

Op zichzelf zegt het niet zoveel dat er in uw chalet, een jaar na de verkoop, boktor of houtworm aanwezig is.

Waar het om gaat is of de kopers kunnen bewijzen dat 1) de boktor of houtworm ten tijde van de verkoop al aanwezig was en 2) dat u daar ten tijde van de verkoop kennis van heeft gehad. Want uitsluitend in dat geval was er sprake van een mededelingsplicht van u als verkoper.

Als er in een huis of chalet sprake is van actieve houtworm, dan is dat zichtbaar door kleine hoopjes zaagsel op de grond. Boktor is soms lastiger te ontdekken.

U hoeft juridisch helemaal niets te doen. Wie eist, bewijst. Het is allereerst aan de nieuwe eigenaars om op zijn minst aannemelijk te maken dat het probleem aanwezig was, dat u ervan moet hebben afgeweten en dat u dus uw mededelingsplicht heeft geschonden.

De meeste kopers roepen maar wat, omdat ze denken dat een verborgen gebrek een gebrek is dat door de verkoper moedwillig 'onder het tapijt is geveegd'. De werkelijke betekenis van de term verborgen gebrek is dat een verborgen gebrek onbekend was aan de kopers, maar ook aan de verkopers omdat het gebrek 'nog niet waarneembaar' was. Het risico voor verborgen gebreken ligt bij de koper, niet bij de verkoper.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

M Schaap op dinsdag 04 december 2018 20:19

Ik heb een vraag over verborgen gebreken bij de verkoop van ons houten chalet 1 jaar geleden was er niets aan de hand en nu klagen de kopers over boktor en houtworm. Nu willen we van het gezeur af en hebben geen trek in juridische gedoe. Wij voelen ons niet verantwoordelijk. Ik heb heb al het een en ander gecommuniceerd met men van Leeuwen. En daar vertelde hij wie eist, bewijst. Wij willen kijken of we er met elkaar uitkomen. Dit om er van het niet meer kunnen slapen ervan af te zijn. Nogmaals wil ik benadrukken dat wij en ook de kopers niets wisten en niets hebben opgemerkt 1 jaar geleden . Mijn vraag is wat kan ik nu in een papier zetten en laten tekenen

Wim de Leeuw op dinsdag 04 december 2018 23:15

Geachte heer Schaap / beste Michael,

Deze vraag heeft u gisteren gesteld en gisteren heb ik uw vraag ook beantwoordt.

Als u niet wist dat er boktor en houtworm in het huis aanwezig was, dan hoeft u zich geen zorgen te maken. Verborgen gebreken zijn het probleem van de kopers, niet van u.

Alles dat u daarover nu nog op papier wilt zetten, verzwakt uw juridische positie.

De kopers moeten aan het werk en het bewijs leveren. U hoeft niet het bewijs van uw onschuld te leveren.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Ruben op dinsdag 11 december 2018 09:34

Onze CV ketel is stuk. We hebben er gisteren een bedrijf naar laten kijken, maar het is niet meer te herstellen. Ze geven aan dat de ketel nooit onderhouden is en dat we van geluk mogen spreken dat de ketel nu pas is stuk gegaan. Weet jij of dit onder verborgen gebreken valt? En kunnen we de schade denk je verhalen op de verkoper? We wonen er sinds 3 maanden.

Ik hoor graag van je,

Groet,

Ruben

Met vriendelijke groet,

Ruben Beentjes

Wim de Leeuw op dinsdag 11 december 2018 10:32

Dag Ruben,

Om met het belangrijkste te beginnen, je kunt deze schade NIET verhalen op de verkoper.

Er was, ten tijde van de levering van het huis, geen sprake van een 'gebrek' want blijkbaar heeft de ketel de afgelopen maanden gewoon gewerkt. En er is verder geen wettelijke of contractuele verplichting om een huis 'optimaal' te onderhouden. Dus de vorige eigenaar heeft - strikt juridisch - niets verkeerds gedaan ten opzichte van jullie.

Gelukkig maar. Want waar zou dan de grens precies moeten liggen? Wanneer is het onderhoud zodanig 'onder de maat' dat de vorige eigenaar aansprakelijk kan worden gesteld door de nieuwe eigenaar? Voorbeeldje. De gemiddelde particulier kan minder goed verven als een professionele schilder en gebruikt veelal verf van een goedkopere kwaliteit. Zou de vorige eigenaar dan aansprakelijk moeten zijn als hij geen professionele schilder heeft ingehuurd maar zelf aan het doe-het-zelven is geweest met een goedkoop kwastje en verf van een bouwmarkt? Omdat de verflaag geen drie jaar meegaat maar twee? Nieuwe eigenaren zouden de voorgaande eigenaars dan nog jaren lang kunnen achtervolgen met allerlei claims. Gelukkig is het niet op deze manier geregeld in ons land.

Wat je wel had kunnen doen - maar daar is het nu te laat voor - is het inschakelen van een aankoopmakelaar en een bouwkundig inspecteur. Veel c.v.-onderhoudsbedrijven plakken bij elke onderhoudsbeurt een stickertje op de c.v.-ketel, zodat het voor iedereen helder is of de c.v. wel of niet is onderhouden.

In één situatie zou je de verkoper met succes kunnen aanspreken. Als het goed is, heb je destijds een koopovereenkomst ondertekend met een aantal bijlagen. Eén van die bijlagen zou de 'Vragenlijst verkoop woningen' moeten zijn. NVM_makelaars maken standaard gebruik van deze lijst. Vraag 7 van deze vragenlijst gaat over de c.v.-installatie:

7. Installaties
a. Is er een CV-installatie aanwezig? nee / ja
Zo ja, welk type CV-ketel is het en hoe oud is deze? .............................................................................
Wanneer is deze voor het laatst onderhouden? ............................................................................


Als de verkoper hier onjuiste informatie heeft ingevuld en hij blijkt daarover verkeerde informatie te hebben verschaft, dan sta je een stuk sterker in je schoenen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw











Ruben op dinsdag 11 december 2018 11:17

Beste dr De Leeuw,

Dank voor uw informatie. Ik had ook een aankoopmakelaar, kan ik die nog aanspreken? De verkoper gaf aan het altijd te hebben onderhouden, maar helaas een fabeltje.

Met vriendelijke groet,

Ruben B

Wim de Leeuw op dinsdag 11 december 2018 17:20

Beste Ruben,

Je zegt dat de koper heeft aangegeven de c.v.-installatie te hebben onderhouden. Heeft hij dat ook als zodanig ingevuld op de Vragenlijst verkoop woningen? Want in dat geval is het wat gemakkelijker om het bewijs te leveren dat je verkeerd bent voorgelicht.

Ik begrijp niet zo goed welke grond je denkt te hebben voor het aanspreken van je aankoopmakelaar. Een aankoopmakelaar is er niet verantwoordelijk voor als de verkoper onjuiste informatie verstrekt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Gerrit op dinsdag 29 januari 2019 01:24

Goedendag,

Afgelopen zomer hebben wij een woning gekocht. Nu december/januari na wat meer regen en sneeuw blijkt het dakkapel lek te zijn. Dit heeft niemand met de aankoop kunnen zien i.v.m de droogte en omdat het tussen de buiten en binnenwand zit. De eerste keer dat ik het bemerkte dacht ik nog dat het een plasje condenswater was wat van de ramen af kwam lopen. Nu de afgelopen dagen kunnen ontdekken waar het lek zit doordat er meer regen en sneeuw valt. Ik zie nu nadat ik de gipsplaat verwijdert hebt dat deze lekkage niet van deze week is maar van langer. Het houten dakdeel en zijwand zijn zwart/groen van vocht en schimmel. Nu is dus de vraag hebben de oud bewoners dit bewust verzwegen en kan ik er nog iets mee? Helaas waren er nog wat meer gebreken waarvan wij niet kon aantonen dat de oud bewoners het wel of niet wisten wat ons al zeker €2500 heeft gekost. Nu dit weer!

Met vriendelijke groet,

Gerrit



Wim de Leeuw op dinsdag 29 januari 2019 13:28

Beste Gerrit,

Net als heel veel Nederlanders heb je een verkeerde indruk van de risicoverdeling tussen verkopers en kopers als het gaat om gebreken aan de woning.

Een koper moet onderzoek verrichten naar hetgeen hij koopt. En een verkoper moet eerlijke informatie verstrekken. Het onderwerp 'verborgen gebreken' gaat niet over wat een koper zou kunnen ontdekken (want wat verborgen is, is niet te ontdekken) en het gaat ook niet over waar de verkoper informatie zou moeten verstrekken (want je kunt geen informatie verstrekken over iets dat verborgen is). Het risico voor verborgen gebreken ligt volgens de koopakte bij de koper. Niet bij de verkoper.

Jullie ontdekken, ACHTER een gipsplaat, een lekkage met lekkagesporen. Tenzij je kunt bewijzen dat de verkopers hiervan hebben geweten, kan er geen sprake zijn van 'bewust verzwijgen'.

Er is een aantal manieren om de kans op dit soort zaken te verkleinen, zoals het inschakelen van een (NVM-) aankoopmakelaar en / of het inschakelen van een bouwkundige die het huis keurt. De kans dat een makelaar en / of een bouwkundige meer ontdekken dan de gemiddelde consument, is heel groot. Maar zelfs dat biedt geen enkele garantie tegen het risico op gebreken waarvan niet te bewijzen is dat de verkoper van het bestaan heeft afgeweten.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Gerrit op dinsdag 29 januari 2019 16:21

Beste Wim,

Bedankt voor het antwoorden.
Echter ben ik van mening dat deze lekkage al is geweest. Gezien de staat van het hout en gipsplaten. Ook een bouwkundige zou dit niet ontdekken bij de droge zomer. Deze meneer trekt ook geen gipswand open en kwa vochtmeting zou je ook niks ontdekken. Kwa lekken betreft was het zichtbaar water op de vloer waarvan ik eerst dacht dat het condens water was. Ik ben het gaan pijlen en dus tijdens regen begon het te druppen. Nu ik de gipsplaat verwijderd heb is de oorzaak en rottingsproces ook zichtbaar. Je hoeft geen specialist te zijn om te zien dat het niet van vandaag is. Ik ben van mening dat ze het wisten en gegokt hebben om het niet te vertellen.

Groet,

Gerrit

Wim de Leeuw op dinsdag 29 januari 2019 18:15

Beste Gerrit,

Ik begrijp je reactie.

Waar het echter om gaat, is niet of de lekkage er al was. Waar het om gaat, is dat die lekkage zich op een zodanig duidelijke manier heeft gemanifesteerd dat er van verzwijging sprake kan zijn. Dat lijkt me heel erg lastig te bewijzen.

En als het in een huis echt structureel lekt, dan laat die lekkage sporen achter die je zonder kunst-en-vliegwerk heel lastig weg kunt werken. Het zal niet de eerste keer zijn dat het mij opvalt dat over een gipsplaat, die normaliter met 'muurverf' wordt behandeld, een glimmende streep witte lak aanwezig blijkt. Dan weet je dat er een lekkagespoor is weggemoffeld.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Sjoerd van Bezooijen op zaterdag 24 augustus 2019 10:03

Geachte heer De Leeuw,

Deze maand ben ik naar een nieuw huis verhuisd en heb ik geconstateerd (na er gebruik van te hebben gemaakt) dat de douchebak kapot is. Hij is doorgezakt en 'leunt' denk ik op een leiding of iets dergelijks. Het is een nogal grote douchebak van 1,5 x 1,5 waarvan vervangingskosten incl. arbeid op ongeveer 750,- uitkomen. De verkopende partij heeft mij dit gebrek niet gemeld. Is dit een verborgen gebrek?

Groeten,
Sjoerd

Wim de Leeuw op zaterdag 24 augustus 2019 10:14

Beste Sjoerd,

Tenzij je kunt bewijzen dat de verkoper dit gebrek kende, lijkt me dit inderdaad een verborgen gebrek.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Henk op dinsdag 12 november 2019 22:11

Wij hebben 5 jaar geleden een woning gekocht, en hebben deze momenteel in de verkoop via een NVM makelaar. De woning is gebouwd in 1973 en is ooit voorzien van een stookolietank voor de verwarming van het huis. Tijdens de koop van ons huis is er door de verkoper aangegeven in het ondertekende koopcontract dat er voor zover verkoper bekend geen ondergrondse opslag voor vloeistoffen aanwezig is, met al aanvulling dat deze waarschijnlijk lang geleden verwijderd is. Verkoper van het huis was toen 12, dus echt weten kan hij het niet. In de vragenlijst bijlage van het koopcontract staat dat er wel een ondergrondse stookolietank aanwezig is (geweest) en dat deze gesaneerd (verwijderd hadden ze door gekrast) zou zijn, maar dat er verder niets over bekend is, en dus geen KIWA certificaat is. Toendertijd tijdens taxatie en bouwkundige keuring is daar verder niets van naar boven komen drijven, dus wij als kopers zijn er van uit gegaan dat hij verwijderd zou zijn. Echter tijdens de verkoop heeft onze makelaar een bodemscan opgevraagd bij de Rijksoverheid waarin staat dat ons perceel is aangemerkt als verdachte locatie wegens in het verleden aanwezige olietank waarvan niet bekend is of ie gesaneerd is/geen certificaat bekend bij de gemeente. Nu ben ik op onderzoek uitgegaan en heb de tank gevonden onder de oprit. Deze moet dus verwijderd gaan worden en daar hoort bodemonderzoek bij, daarnaast dus kans op verontreiniging en bodemsanering als de tank gelekt heeft.

Omdat de verkoper in vragenlijst wel aangeeft dat er iets aanwezig is (geweest), gesaneerd zou zijn, maar verder onbekend. Maar in het koopcontract staat dat er aan de verkoper niet bekend is dat er een ondergrondse opslag voor vloeistoffen is. Welke van de 2 is dan rechtsgeldig, aangezien ze elkaar tegenspreken?

Wim de Leeuw op dinsdag 12 november 2019 23:43

Beste Henk,

Jullie vraag is met niet helemaal duidelijk.

Je schrijft dat je een woning hebt gekocht die in 1973 gebouwd is.
Jullie hebben deze woning vijf jaar geleden gekocht, dus in (2019 - 5 =) 2014, en toen verklaarde de verkoper dat er volgens zijn wetenschap geen ondergrondse opslag aanwezig was.

Je schrijft dat de verkoper van het huis toen 12 was.
Bedoel je daarmee dat jullie het huis vijf jaar geleden hebben gekocht van een 12-jarige - die daarbij een wettelijk vertegenwoordiger moet hebben gehad?
Of bedoel je te zeggen dat de verkoper van het huis verklaarde dat hij - toen hij 12 was - er een tank aanwezig was dan wel toen hij 12 was - er een tank verwijderd is?

Ik begrijp je vraag niet goed en kan je vraag dus ook niet goed beantwoorden.

Graag eerst een duidelijke casus!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Henk op woensdag 13 november 2019 04:44

Excuses,

De verkoper verklaart dat de tank in de jaren 80 verwijderd /dan wel gesaneerd moet zijn, toen hij daar als kind woonde. Helaas waren in 2015 (toen wij het huis gekocht hebben) de ouders van de verkoper (die in de jaren 80 deze sanering geregeld moeten hebben) niet meer in leven, dus die konden ze het niet vragen of die tank er nog zat.

Daarnaast heb ik nog een mailtje gevonden van de verkoop makelaar naar mijn aankoop makelaar dat:

Woning is van opa verkoper geweest, er zijn geen certificaten hij weet alleen dat lang geleden er een tank heeft gezeten en dat deze toen is weggehaald.


Verkoper geeft aan niet bekend te zijn met deze correspondentie en alles naar eer en geweten in te hebben gevuld.

Wim de Leeuw op woensdag 13 november 2019 12:14

Beste Henk,

Ik heb je beide reacties samengevoegd.

Toen jullie de woning kochten, heeft de verkoper jullie geïnformeerd over wat hij wist en wat hij dertig jaar geleden als twaalfjarige had gezien of dacht te hebben gezien. Zoals je zelf aangeeft "ècht weten kon hij het niet".

Dat houdt in dat er op dat moment geen zekerheid was over de aanwezigheid van een olietank en of er wel of niet sprake was van een sanering. En blijkbaar was die onzekerheid voor jullie destijds geen aanleiding om een bodemscan uit te laten voeren. Als jullie dat wel hadden gedaan, dan lijkt het mij waarschijnlijk dat jullie vijf jaar geleden hadden ontdekt wat jullie verkopend makelaar nu heeft ontdekt. Ik denk dat jullie daarmee een groot risico hebben genomen en dat jullie de onderzoeksplicht die je als koper hebt, onvoldoende serieus hebben genomen. Ik denk dat de verkoper geen verwijt te maken valt. Uit je aanvullende informatie krijg ik de indruk dat de verkoper van destijds niet de bewoner was. Houdt dat in dat de woning aan jullie is verkocht met een 'Niet zelf-bewoningsclausule' en misschien ook wel met een 'ouderdomsclausule'? Dat zou jullie positie ten opzichte van de verkoper - voor zover dat nog mogelijk is - nog verder verzwakken.

Ik begrijp dat je destijds gebruik hebt gemaakt van de diensten van een aankoopmakelaar. Dat vind ik verbazingwekkend, want een aankoopmakelaar had wat mij betreft moeten begrijpen welk risico jullie hiermee liepen en hij had jullie daar in elk geval voor moeten waarschuwen.

Ik geef je dan ook het advies om deze casus voor te leggen aan een advocaat. Ik denk niet dat je een zaak hebt ten opzichte van de verkoper, misschien wel ten opzichte van de aankopend makelaar.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Desiree op maandag 10 februari 2020 18:19

Wij hebben 3 weken geleden een huis van 90 jaar oud aangekocht. Dit huis is in de loop der tijd regelmatig aangebouwd. Het heeft ook verschillende luiken om in de kruipruimtes te kijken, deze lopen namelijk niet door.
We hebben voor de aankoop bouwtechnisch rapport op laten maken. Tijdens de verbouwing bleek dat de houten balken in de recentste aanbouw direct op het zand lagen en deze waren dus ook rot. Dit deel had geen luik om onder de vloer te kijken.

Afgelopen week hebben we ook een nieuwe cv ketel laten plaatsen. 3 dagen daarna stonden de kruipruimtes vol water. In eerste instantie dachten we dat er iets mis was gegaan bij de installatie. Nu blijkt dat er door een oude keldermuur oude waterleidingen liepen, deze waren door en door verroest en zwart. Door het geluid van de lekkage te volgen kwamen in de trapkast uit, waar nu blijkt ook een luik zit, maar deze is nooit kenbaar gemaakt, ook niet toen we tijdens de keuring vroegen waar we allemaal onder de vloer konden kijken.

Ik heb op uw blog gelezen dat je bij de aankoop van een oud huis ook akkoord gaat met onzichtbare gebreken, maar ook dat wanneer je er bij onderzoek niet bij kunt dat je het wel kunt verhalen op de verkopers.

Wat is bij onze 2 problemen het geval? Gewoon accepteren? Of toch op de verkopende partij verhalen?

Met vriendelijke groet,
Desi

Wim de Leeuw op dinsdag 11 februari 2020 22:54

Beste Desiree,

Ik ben erg benieuwd waar je denkt gelezen te hebben "dat wanneer je er bij onderzoek niet bij kunt dat je het wel kunt verhalen op de verkopers". Want dat is absoluut niet het geval. Als een kruipruimte niet toegankelijk is, dan is dat het moment om afspraken te maken met de verkopers over het openbreken van de vloer dan wel de de risicoverdeling voor het geval er onder die niet toegankelijke vloeren allerlei narigheid blijkt schuil te gaan.

Je zult moeten bewijzen dat de verkopers jullie bewust verkeerd hebben geïnformeerd en dat ze de gebreken hebben gekend. Alleen dan zal je er in slagen om hen aansprakelijk te stellen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw




mario op woensdag 26 februari 2020 11:32

Goedemiddag meneer de Leeuw,
Wij willen gaan bieden op een huis uit 1998.
In de verkoopbrochure wordt aangegeven dat een ouderdomsclausule gehanteerd wordt wanneer het huis ouder is dan 15 jaar.
We hebben eerder huizen gekocht en verkocht van 72 en 40 jaar oud, dan vind ik een ouderdomsclausule wel logisch, maar voor een huis van 15 jaar ?? Wat vindt u hiervan?
Met vriendelijke groet - Mario

Wim de Leeuw op woensdag 26 februari 2020 13:58

Beste Mario,

Er bestaat in Nederland 'contractsvrijheid'. Dat betekent dat we met elkaar mogen afspreken wat we willen als partijen 'handelingsbekwaam' zijn en de inhoud van het contract niet in strijd is met de wet of met belangrijke juridische uitgangspunten.

Blijkbaar wil deze verkoper er geen onduidelijkheid over laten bestaan dat kopers aan dit huis van 15 jaar oud niet dezelfde eisen mogen worden gesteld als aan een nieuwbouwwoning.

Het staat u overigens vrij om niet akkoord te gaan met deze bepaling. En dus om een bod te doen op voorwaarde dat de ouderdomsclausule geen deel uitmaakt van de overeenkomst.

Of de verkoper dat accepteert, zal afhankelijk zijn van de verhouding tussen vraag en aanbod voor deze specifieke woning.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Jozefina op dinsdag 10 maart 2020 06:58

Goedemorgen Wim,
3 mnd geleden hebben wij ons huis verkocht, huis is 100 jaar oud en gerenoveerd eind jaren 70. Onze makelaar heeft geen ouderdomsclausule laten opnemen. Er is door de kopende partij een bouwkundig onderzoek gedaan en hij heeft meerdere keren met een aannemer rondgelopen, er kwamen geen problemen naar voren, 45 jaar zonder problemen gewoond dus ook wij verwachtten niets geks.
Naar nu blijkt zit er houtworm in de kapconstructie. Advies is om dit te behandelen en te vervangen. Kosten zo’n 100.000, weliswaar volledig naar de nieuwste normen. In totaal claimt de koper nu ruim 30.000 bij ons, enerzijds voor de bestrijding van de houtworm, anderzijds een tegemoetkoming in de kosten. Wat is verstandig in deze.
Dank alvast!

Wim de Leeuw op dinsdag 10 maart 2020 08:05

Beste Jozefina,

Ik twijfel.

Want in beginsel kan de aantasting van een dakconstructie zodanig ernstig zijn dat het huis niet geschikt is voor bewoning, bijvoorbeeld als er serieus onveilige situaties kunnen ontstaan. En in dat geval is het inderdaad het probleem van jullie als verkoper en is het logisch dat de koper jullie aansprakelijk stelt.

Als dat niet het geval is, dan is er sprake van een verborgen gebrek dat volgens de koopakte voor rekening en risico van de koper komt. En als het gebrek zelfs na een bouwkundig onderzoek en een herhaald bezoek van een aannemer niet is opgemerkt, dan heb je daarmee direct het bewijs dat het gebrek verborgen was.

Het is overigens niet handig dat jullie makelaar geen ouderdomsclausule heeft laten opnemen.

Het lijkt me verstandig als jullie een advocaat inhuren. Deze casus kan wat mij betreft werkelijk alle kanten op gaan.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Jozefina op woensdag 11 maart 2020 12:54

Naar aanleiding van jouw advies hebben wij toch, om een lange rechtsweg te voorkomen, geschikt, zonder enige aansprakelijkheid op ons te nemen voor iets meer dan de helft van het gevraagde bedrag.
Dank voor je snelle reactie!

Wim de Leeuw op zondag 22 maart 2020 14:32

Graag gedaan, Jozefina!

Groeten, Wim de Leeuw

Erik op vrijdag 20 maart 2020 12:02

Hallo Wim, Wij hebben ons huis verkocht en lag er een lange droogloopmat in de garage vanwege stof en inlopend vuil. Ook was de dekvloer hier en daar beschadigd. Dit was echter zichtbaar en voelbaar door de mat heen. De kopers stellen ons nu aansprakelijk en willen de hele vloer voorzien van een nieuwe dekvloer en laten egaliseren. De mat bedekte echter lang niet de hele vloer. In hoeverre zijn wij hiervoor aansprakelijk ? Kopers hebben geen makelaar of aankoopkeuring laten doen.

Wim de Leeuw op zondag 22 maart 2020 17:04

Beste Erik,

Tenzij een verborgen gebrek zodanig ernstig is dat een huis niet als huis kan worden gebruikt, is een verborgen gebrek primair het probleem van de koper en niet van de verkoper.

Deze kopers blijven ongetwijfeld nog een tijdje zeuren. Maar ze hebben, in juridisch opzicht, geen poot om op te staan.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Erik op maandag 23 maart 2020 11:32

Hallo Wim,

Bedankt voor je antwoord. Ik meende dat al begrepen te hebben na het lezen van je blogs.

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.