De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Prijsontwikkeling koopwoningen tussen 1982 - 2008

De prijsstijgingen verklaard

Tussen 1982 en 2008 zijn de prijzen van koopwoningen enorm gestegen. Hoe die prijsstijging tot stand kwam? Bij onder­zoeksbureau OTB, onderdeel van de Technische Universiteit Delft, weten ze er alles van. Bij dit instituut werken knappe koppen die een formule in elkaar hebben geknutseld waarmee de prijsverandering van woningen heel betrouwbaar te verklaren en te voorspellen is: dPrt = 6,01+0.41dPrt-1 – 0.29dLTEt-2 – 1,94dRrt + 1,14dIrt. U kunt er geen chocola van maken? Dat pleit voor u.

 

 

Eenvoudig gezegd komt het er op neer dat de prijsontwikkeling van huizen afhankelijk is van een viertal factoren:
1) de ontwikkeling van het inkomen
2) de ontwikkeling van de rente
3) de ontwikkeling van de conjunctuur en het consumentenvertrouwen
4) de ontwikkelingen van de regels van overheid en banken

De ontwikkeling van de prijsbepalende factoren tussen 1982 en 2008

Sinds 1982 is het modale inkomen in Nederland verdubbeld. Het aantal tweeverdieners nam toe van circa 20% naar 60%. De rente daalde sterk. Rond 1982 bedroeg de hypotheekrente nog zo'n 12%, daarna daalde de rente geleidelijk tot aan het huidige, uiterst lage, niveau van circa 3,5%. Het consumentenvertrouwen wisselde. Rond 1990, 1999 en 2007 was de consument uiterst optimistisch, rond 1993, 2009 en 2013 uiterst pessimistisch. De allerbelangrijkste factor bij de prijsstijging waren de (leen)regels van overheid en banken. En op dit moment is diezelfde factor weer verantwoordelijk voor de prijsdalingen.

De belangrijkste factor: de ontwikkeling van de leencapaciteit

"Hoeveel kan ik lenen"? Dit is de eerste vraag die aan elke hypotheekadviseur wordt gesteld. Het antwoord op deze vraag wordt berekend aan de hand van de 'woonquote'. De woonquote is het gedeelte van het inkomen dat mag worden besteed aan woonlasten. Die woonquote nam in de periode tussen 1982 en 2008 sterk toe. Anders gezegd, met hetzelfde inkomen mocht steeds meer worden geleend. Dat effect was het grootst bij tweeverdieners. Tot ongeveer 1990 werd het tweede (laagste) inkomen van tweeverdieners voor maximaal 30% meegerekend bij de berekening van de toegestane hypotheeksom. Het daarmee extra te lenen hypotheekbedrag moest in die tijd bovendien in 8 jaar worden afgelost. Vanaf 1990 worden inkomens van tweeverdieners beide volledig meegerekend en is er geen sprake meer van verplichte aflossing.

In 1982 bestonden er eigenlijk maar twee hypotheekvormen, de weinig populaire lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek . Bij beide hypotheekvormen werd de schuld, zij het in een verschillend tempo, afgelost. Voor de 'veelverdieners' bestond er nog een derde hypotheekvorm, de levenhypotheek. Bij deze hypotheekvorm werd niet afgelost, maar werd betaald voor een levensverzekering waarvan de uitkering, ofwel na 30 jaar ofwel na overlijden,  bedoeld was om de schuld af te lossen. In de tachtiger jaren was het dus volstrekt normaal om elke hypotheek in 30 jaar af te lossen. Dat aflossingsstreven verschoof, met de ontwikkeling van allerlei nieuwe hypotheekvormen, steeds meer naar de achtergrond. In 1995 kwam er een betaalbare variant van de levenhypotheek op de markt, de spaarhypotheek. Dit werd al snel de meest populaire hypotheekvorm. Vanaf 1995 volgden de beleggingshypotheek en rond 2004 werd de aflossingsvrije hypotheek populair.

Bron: Academica Market Research

De situatie per 2008

Kopers konden, tegen lage netto-lasten, steeds meer lenen en hoefden steeds minder af te lossen. De woningprijzen vertoonden daarom 26 jaar lang een stijgende lijn. Iedereen die een woning kocht, kon erop rekenen dat deze na een paar jaar met een forse winst kon worden verkocht. De woningmarkt leek op een loterij zonder nieten. En toch waren er ook voor de financiële crisis al problemen te constateren. De gemiddelde prijsstijging bedroeg 4,5% per jaar, terwijl de leencapaciteit gemiddeld met 'maar' 2,7% toenam. Dat veroorzaakte dat steeds meer starters moeite kregen om een plekje op de koopwoningmarkt te veroveren. Rond 2008 waarschuwde het IMF voor de woningmarktontwikkelingen in Europa, in het bijzonder die van de Nederlandse markt. De prijzen op de Nederlandse markt zouden 28% te hoog zijn. Dit bericht werd overgenomen door de website huizenmarkt-zeepbel.nl die in april 2008 werd gelanceerd.


De verantwoordelijkheid

Inmiddels weten we allemaal dat de situatie op de woningmarkt in 2008 dramatisch veranderde. En dus zijn velen op zoek naar een 'dader' of 'verantwoordelijke'. Door de stijgende prijzen is er veel geld verdiend. Niet alleen binnen de branches die direct baat hebben bij verhuisbewegingen. Overwinsten werden niet altijd opnieuw geïnvesteerd in een duurdere koopwoning, maar steeds vaker ook gebruikt voor consumptie.Vrijwel alle sectoren van de Nederlandse economie hebben baat gehad bij de prijsstijgingen. Door decennia van rendement op de eigen woning hebben we uit het oog verloren dat rendement en risico uiteindelijk altijd aan elkaar verbonden zijn.

Niemand kan zeggen dat we in niet gewaarschuwd zijn. Talloze instanties èn deskundigen hebben, vooral vanaf 2003, gewaarschuwd voor de waarschijnlijkheid van een aankomende prijscorrectie op de Nederlandse woningmarkt. Feit is echter dat er lange tijd onvoldoende maatschappelijk en politiek draagvlak is geweest voor ingrepen op de woningmarkt.Blijkbaar had een overgrote meerderheid in ons land belang bij de prijsstijgingen. Uiteindelijk moest het dus de financiële crisis zijn die tot een, zij het wankel, politiek evenwicht zorgde voor meer fundamentele ingrepen in de prijsvorming.

Inmiddels is het 2013. De factoren die jarenlang voor prijsstijging hebben gezorgd, zijn ingrijpend veranderd. Het effect op de woningmarkt kan dan ook niet uitblijven: De vraag is verminderd, het aanbod loopt op, woningen staan langer te koop en de prijzen vertonen een dalende tendens.

(wordt vervolgd)

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
dinsdag 12 november 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.