De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de Woningmarkt - De regionale woningmarktcijfers over het vierde kwartaal van 2020

Website ZodW

Het mag duidelijk zijn dat de woningmarkt in 2020 behoorlijk immuun is gebleven voor de gevolgen van covid-19. Ook in het werkgebied van De Leeuw Makelaardij werden er meer woningen verkocht tegen hogere prijzen. Daarnaast onderscheidden wij een aantal belangrijke trends die wij hieronder voor u uiteen zetten.

Krapte als vaccin voor de woningmarkt

Zowel De Nederlandse Bank, ABN-AMRO als Rabobank waren in maart 2020 uiterst pessimistisch over de gevolgen van de coronapandemie voor de Nederlandse woningmarkt. Wij waren in ons blog van 27 maart 2020 (De coronacrisis en haar effecten voor de woningmarkt) beduidend positiever en spraken de verwachting uit dat de huizenprijzen tussen 2020 en 2021 niet significant zouden gaan dalen.

Ons optimisme was allereerst gebaseerd op de marktbewegingen tijdens de financiële crisis: Als er sprake is van een crisis op de woningmarkt, wordt dat in een periode van krapte eerst zichtbaar in de vorm van dalende verkoopaantallen en pas in tweede instantie met dalende prijzen. Zowel het gedrag van kopers als verkopers speelt daarbij een rol.

Voor kopers houdt de krapte in dat er sprake blijft van een zeer sterke onderlinge concurrentie, zelfs als de helft van alle kopers zou afhaken dan blijft de vraag nog steeds vele malen groter dan het aanbod.
Verkopers ervaren het accepteren van een lagere verkoopprijs niet alleen als financieel verlies maar vooral als gezichtsverlies. Dat houdt in dat de nood voor een verkoper uiterst hoog moet zijn voordat de bereidheid ontstaat om te verkopen tegen een lagere prijs dan de buren. Zolang de verkooptijd niet oploopt, is er nog geen nood.

Niemand zal ontkennen dat de coronacrisis gevolgen heeft voor onze economie. Maar in alle marktsegmenten met een grote krapte werkt deze als vaccin tegen prijsdalingen.

NHG-kostengrens naar € 325.000

Per 1 januari 2021 is de kostengrens voor NHG verhoogd van € 310.000 naar € 325.000. Als er energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd is de grens 6% hoger, namelijk € 344.500 (dit was € 328.600 in 2020). Als een hypotheek met NHG is afgesloten dan biedt NHG een vangnet in situaties waarbij de hypotheek niet langer kan worden betaald door een ingrijpende verandering zoals een scheiding, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. Dit houdt in dat geldverstrekkers een lagere hypotheekrente berekenen. Als de woning met verlies moet worden verkocht, dan kan NHG de restschuld onder bepaalde voorwaarden kwijtschelden.

Veranderde verhuisstromen

Het herstel van de woningmarkt na de financiële crisis begon in de grotere steden van ons land, allereerst in Amsterdam en Groningen. Vanuit de grotere steden verdeelde de druk op de woningmarkt zich naar de gehele randstad en naar de overige stedelijke gebieden van ons land. In de grootste steden van ons land is de prijsontwikkeling inmiddels afgevlakt. Randstedelingen verhuizen steeds vaker naar steden in Overijssel en Gelderland, tussen 2015 en 2018 nam het aantal verhuizingen in deze richting met 40% toe. Daardoor neemt de druk op de woningmarkt in steden als Zwolle, Deventer, Arnhem en Nijmegen sterk toe.

Agrarisch vastgoed vaker verkocht aan particulieren

Steeds minder agrarische bedrijven worden verkocht aan andere agrariërs. In plaats daarvan worden meer agrarische bedrijven gekocht door particulieren met de intentie om in het voormalig boerenbedrijf te gaan wonen. Deze trend past bij de huidige trend van stad naar platteland, die wordt versterkt door de coronamaatregelen (meer thuiswerken, minder woon-werkverkeer). Dit heeft tot gevolg dat de krapte op de markt van agrarisch (particulier) vastgoed in drie jaar halveerde. Drie jaar geleden kon de consument kiezen uit 10 woningen (kopersmarkt), inmiddels nog uit 5 (evenwichtige markt).

Als we Funda mogen geloven, dan lijkt 12% van alle woningzoekenden te overwegen om de stad te verlaten voor een woning in een dorp. Uit onderzoek van de Rabobank blijkt dat er echter een groot verschil is tussen verlangen en daadwerkelijk verhuizen. De meeste woningzoekenden kiezen uiteindelijk toch voor een woning in of nabij de stad. Het is te verwachten dat dit leidt tot een grotere vraag naar landelijke woningen onder de rook van een grote stad.

Stabilisatie van huurprijzen in de meer stedelijke gebieden.

Waar covid-19 geen effect lijkt te hebben op de huizenprijzen, is wel sprake van een effect op de stedelijke huurprijzen. In de vier grootste steden van ons land is al sprake van een licht dalende trend in de prijzen van gestoffeerde en gemeubileerde woningen. Dit wordt mede veroorzaakt door de afnemende vraag vanuit expats en internationale studenten en de afname van kortlopende verhuur via Airbnb.

Wijziging overdrachtsbelasting gaf extra dynamiek op de (Leidse) beleggersmarkt

Per 1 januari 2021 betalen kopers jonger dan 35 jaar eenmalig geen overdrachtsbelasting bij de overdracht van een door hen zelf te bewonen woning. Per 1 april 2021 geldt deze regeling uitsluitend als de woning niet duurder is dan € 400.000. Kopers van 35 jaar of ouder betalen 2%, kopers die niet zelf in de woning aan wonen (beleggers) betalen 8% overdrachtsbelasting. Beleggers die al voornemens waren om een beleggingspand te kopen, deden dat massaal in de laatste maanden van 2020. Dat leidde overal in het werkgebied van De Leeuw Makelaardij tot meer verkopen, het effect leek het sterkst te zijn op de Leidse markt.

Toename koopstarters gaat niet zorgen voor verbetering van de betaalbaarheid

Aan het einde van 2020 leek het aantal koopstarters wat toe te nemen. Wij delen het standpunt van de Rabobank en de Koninklijke Notariële Broederschap dat deze maatregel het voor starters niet gemakkelijker gaan maken. Het is waarschijnlijk dat starters in de overvolle startersmarkt de bespaarde overdrachtsbelasting zullen gebruiken om meer te kunnen bieden op woningen. En dus zal de maatregel uiteindelijk prijsopdrijvend werken en daarmee contraproductief zijn.

Verkopers gaan vaker voor zekerheid, desnoods door een extra verhuizing

Tijdens de kredietcrisis was het eenvoudiger om een woning te kopen dan er een te verkopen. Wie verhuisplannen had, zette eerst de eigen woning te koop alvorens een andere woning te kopen. Daarmee werd het woningaanbod ruimer. Na het herstel van de woningmarkt werd het steeds gemakkelijker om een woning te verkopen en moeilijker om er een te kopen. En daarmee werd er eerst een volgende woning gekocht alvorens de eigen woning te koop werd gezet. Het risico dat de eigen woning niet of niet tegen een goede prijs kon worden verkocht, was immers nihil. Door deze verandering van volgorde, van ‘eerst verkopen, dan verkopen’ naar ‘eerst kopen, dan verkopen’ werd het woningaanbod weer krapper.

Hoewel er geen duidelijke indicatoren zijn voor een prijsdaling op de woningmarkt, zijn er steeds meer verkopers die het zekere voor het onzekere nemen en het proces beginnen met de verkoop van hun woning om, met de verkoopopbrengst op zak eerst een periode een woning te huren in afwachting van de oplevering van een nieuwbouwwoning of de koop van een volgend huis. Als deze ontwikkeling zich doorzet, dan zal het aanbod op de woningmarkt wat toenemen. In verreweg de meeste krappe segmenten van de markt zal die toename van het woningaanbod onvoldoende zijn om iets van ontspanning op de woningmarkt te brengen.

Onze voorspelling voor de ontwikkeling van de huizenprijzen in 2021

Vanaf het eerste begin van de coronapandemie waren wij optimistisch over de effecten voor de woningmarkt. Zolang de krapte groot blijft, blijft de concurrentie onder kopers voldoende om de druk op de prijzen maximaal te houden. We spreken de verwachting uit dat ook in 2021 de druk op de prijzen hoog zal blijven, althans voor alle marktsegmenten waar sprake is en blijft van grote krapte.

We hebben het dan in zijn algemeenheid over de meest ‘betaalbare’ appartementen en eengezinswoningen, woningen met een prijs tot ruwweg € 600.000. Er zijn echter lokale markten waar ook de krapte in de meer exclusieve marktsegmenten zo groot is dat ook het prijsniveau van duurdere woningen overeind zal blijven. Voorbeelden zijn bijvoorbeeld de woningmarkten van Voorschoten, Katwijk en Rijnsburg. Maar ook voor de meest gewilde wijken van Leiden verwachten we dat het prijsniveau in alle segmenten stevig zal blijven en wellicht nog verder zal oplopen.

De krapte op de markten voor ‘recent gebouwde bestaande bouw’ maakt dat we ook in 2021 geen enkele vrees hebben voor de prijsontwikkeling. We noemen de meest gewilde ‘voormalige nieuwbouwprojecten’:
Katwijk, Park Rijnsoever en De Zanderij
Leiden, Groenoord, Nieuw Leyden, TeVreewijk
Oegstgeest, Nieuw Rhijngeest
Valkenburg, ’t Duyfrak
Zoeterwoude, Verde Vista

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.