De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de Woningmarkt - De landelijke woningmarktcijfers over het derde kwartaal van 2020

Haven KatwijkKort na de 'intelligente lockdown' die op 16 maart 2020 begon verschenen de eerste, vrij pessimistische,  publicaties over de dramatische gevolgen voor de woningmarkt. In ons blog De coronacrisis en haar effecten voor de woningmarkt waren wij minder somber. Desondanks keken ook wij met spanning uit naar de landelijke woningmarktcijfers over het derde kwartaal van 2020, waarin onze visie wordt bevestigd. De woningmarkt blijft vooralsnog oververhit.


Dè woningmarkt bestaat niet

De onderstaande cijfers gaan over de Nederlandse woningmarkt als geheel. Het is belangrijk dat de lezer zich realiseert dat dè woningmarkt niet bestaat. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze regionale en plaatselijke woningmarkten met een geheel eigen dynamiek. Voor de regionale marktontwikkelingen verwijzen wij u naar ons blog Zicht op de Woningmarkt - De regionale woningmarktcijfers over het derde kwartaal van 2020.

1) Aantal verkopen

 

Meestal ligt het aantal verkopen in het derde en zomer-kwartaal juist lager. In het derde kwartaal van 2020 werden door NVM-makelaars ruim 41.500 woningen verkocht. Meer dan in de afgelopen drie jaar en, bezien naar het aantal verkopen, het beste 3e kwartaal ooit van de NVM. Op jaarbasis komt dit neer op 154.000 verkopen. Net als in het vorige kwartaal is er geen sprake van de voorspelde 'coronadip'. De grootste stijging van het aantal verkopen deed zich voor in het segment van vrijstaande woningen (+21,4%) en halfvrijstaande woningen (17,7%). De regionale spreiding in de ontwikkeling van het aantal verkopen is groot. Er zijn woningmarktgebieden waar minder woningen werden verkocht (zoals in de regio Alphen), er zijn ook regio's waar de toename veel groter is dan het landelijk gemiddelde (Waalwijk +44%, Uden +41%). In veel stedelijke gebieden volgde het transactievolume de landelijke trend. 

2) Prijsniveau

 

De verkoopprijs van de gemiddelde verkochte woning steeg zeer sterk. De gemiddelde verkoopprijs voor Nederland als geheel lag op €354.000, een stijging van 11,6% ten opzichte van een jaar geleden. De gemiddelde vraagprijs lag op €348.000, bijna 2% onder de uiteindelijke verkoopprijs. Dat werd vooral veroorzaakt doordat er meer (duurdere) vrijstaande woningen werden verkocht en minder (goedkopere) tussenwoningen. Dit verklaart de prijsstijging slechts voor een deel. Er is nog steeds sprake van een extreme vraag in combinatie met een extreem laag aanbod. Met Den Haag als uitzondering valt het op dat de prijsontwikkeling in de stedelijke regio's kleiner is dan het landelijke gemiddelde. Er lijkt in dat opzicht sprake te zijn van een inhaalbeweging voor de niet-stedelijke woningmarktgebieden van ons land.  

Ook de prijs per vierkante meter steeg zeer sterk. Voor de gemiddelde woning in Nederland werd €2.892 betaald, een toename van 9,7%. Tussenwoningen stegen het meest in prijs (10,6%), vrijstaande woningen het minst (9,1%).

3) Verkooptijd

De gemiddelde verkochte woning stond 30 dagen te koop, gemeten vanaf de aanmelding op Funda tot de ondertekening van de koopakte. Voor vrijstaande woningen is de verkooptijd 49 dagen, dit is twee weken korter dan een jaar geleden. De verkooptijd van appartementen lag op 27 dagen, ten opzichte van een jaar geleden is dit slechts 2 dagen korter. Bijna 86% van alle woningen werd binnen een kwartaal verkocht, slechts 2,4% van alle transacties betrof een woning die langer dan een jaar te koop had gestaan.

4) Verschil tussen vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs

 

Het gemiddelde verschil tussen de laagste vraagprijs en de verkoopprijs is voor alle woningtypen met uitzondering van vrijstaande woningen, negatief. Dat houdt in dat niet-vrijstaande woningen dus voor meer dan de vraagprijs worden verkocht. De gemiddelde 'negatieve marge' bedraagt 1,9%. Bij appartementen wordt 3,5% overboden, bij vrijstaande woningen bedraagt het verschil tussen vraag- en verkoopprijs 1,2%.

Landelijk wordt bij meer dan de helft (53,9%) van alle transacties meer betaald dan de vraagprijs, een jaar geleden bedroeg dit percentage 41,7%.  Bij tussenwoningen wordt zelfs 63,5% van alle woningen boven de vraagprijs verkocht, bij vrijstaande woningen is dat 'slechts' 29,3%.

5) Woningaanbod

 

Het is 20 jaar geleden dat er zo weinig woningen te koop stonden. Halverwege het derde kwartaal van 2020 stonden er 27.861 woningen te koop bij NVM-makelaars, ongeveer net zoveel als in het jaar 2000. Het woningaanbod daalt al enkele jaren, in 2019 leek de daling van het aanbod af te vlakken, de huidige cijfers tonen aan dat de daling zich heeft doorgezet. De daling van het aanbod is het grootst bij vrijstaande woningen. Het enige woningtype waarvan het aanbod toenam, waren appartementen.

6) Vraagprijzen

 

De vraagprijs van de gemiddelde woning in het aanbod ligt op €480.000. Dit beeld wordt wat vertekend doordat één op de drie woningen in het aanbod een vrijstaande woning betreft met een vraagprijs van €690.000. De gemiddelde vraagprijs van een tussenwoning bedraagt €330.000.

7) Looptijd van het aanbod

 

De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd (30 dagen) heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod (101 dagen) gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod. De gemiddelde woning in Nederland staat nu 101 dagen te koop. Ruim 57% van het aanbod staat gemiddeld korter dan 1 kwartaal te koop. Slechts 18% van de te koop gezette woningen staat langer dan een jaar op de markt.

8) Krapte

 

De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Hoe lager de krapte-indicator, hoe krapper de markt is. Bij een krapte onder de 5 is er sprake van een verkopersmarkt, bij een krapte tussen 5 en 10 is er sprake van een evenwichtige markt en vanaf een krapte van 10 is er sprake van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld. De krapte voor Nederland als geheel en alle woningtypen ligt op 2. Dat houdt in dat er voor elke koper slechts twee woningen zijn om uit te kiezen. Voor vrijstaande woningen bedraagt de krapte 4, voor tussenwoningen 1.3. Voor de goede orde: we hebben het hier over 'Nederland als geheel' en 'alle woningtypen'. Er zijn marktsegmenten, ook in het werkgebied van De Leeuw Makelaardij, waar de krapte nog vele malen groter is en de keuze dus vele malen beperkter.

9) Het vijvermodel

Het vijvermodel geeft een mooi beeld van de situatie op de Nederlandse woningmarkt. Het bovenste gedeelte van de grafiek geeft aan hoe het NIEUWE woningaanbod op de markt vergaat. Er kwamen in het afgelopen kwartaal 42.083 woningen nieuw in verkoop met een gemiddelde vraagprijs van net boven €360.000. In hetzelfde kwartaal verdwijnen 25.233 woningen direct van de markt, na gemiddeld 20 dagen, tegen een verkoopprijs van €329.923, dus 2,47% boven de vraagprijs.

Het middelste gedeelte van de grafiek geeft aan hoe het het BESTAANDE woningaanbod vergaat, dat aan het begin van het kwartaal al te koop stond. De voorraad bedroeg 32.496 woningen met een gemiddelde prijs van €464.645 die al 97 dagen op de markt stonden. De woningen die onverkocht op de markt bleven staan, hadden een gemiddelde prijs van €584.092 en stonden al 367 dagen op de markt. Aan het einde van het kwartaal resteerden daarvan nog 27.861 woningen met een gemiddelde prijs van €480.679.

Maar een gedeelde van de bestaande voorraad - het onderste gedeelte van de grafiek - wordt verkocht. Dat betreft 17.784 woningen met een gemiddelde prijs van €378.200 die uiteindelijk 0,7% onder de vraagprijs worden verkocht na 69 dagen.

10) Regionale verschillen

Bovenstaande grafiek toont de mutatie in het woningaanbod. De enige regio waar meer woningen te koop stonden, was de regio Amsterdam.


Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.