De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Tien vragen over de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting

Team HypothekenVanaf 1 januari 2021 geldt de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Deze startersvrijstelling blijkt niet voor alle starters te gelden en lijkt bovendien ook open te staan voor doorstromers. We beantwoorden graag de 10 belangrijkste vragen over de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

 

 

 

1) Wat is de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting?

De startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting is een eenmalige vrijstelling voor de verkrijging van een woning. Bij gebruikmaking van deze regeling is geen 2% overdrachtsbelasting verschuldigd maar 0%.

2) Voor wie is de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting bedoeld?

De startersvrijstelling is bedoeld voor meerderjarigen (18 jaar of ouder) die jonger zijn dan 35.

3) Welke bijzondere eisen gelden er bij de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting?

Er kan slechts eenmaal van deze vrijstelling gebruik worden gemaakt. Wie tussen zijn 18e en zijn 35e voor de tweede maal een woning verkrijgt, kan dus geen tweede maal gebruik maken van de vrijstelling.

Daarnaast geldt de regeling alleen voor verkrijgers die verklaren dat ze de woning zelf als hoofdgebruik gaan gebruiken. Voor starters die een niet door hen zelf maar door een huurder te bewonen woning kopen geldt het nieuwe, hogere tarief voor beleggers van 8%.

4) Moet ik alsnog overdrachtsbelasting betalen als ik, na de overdracht, alsnog besluit om de woning te gaan verhuren?

Dat hangt ervan af. Als u gebruik wilt maken van de regeling, dan moet u expliciet verklaren dat u zelf in het huis zult gaan wonen.

Als dit verandert en als u het huis alsnog gaat verhuren, dan hoeft u niets terug te betalen als dit ten tijde van de overdracht niet te voorzien was. Stel dat u bijvoorbeeld voor uw werk naar het buitenland gaat verhuizen en daarom alsnog besluit om uw huis te verhuren, dan hoeft u niets terug te betalen.

Als u bewust de regels overtreedt, dan heeft u aan de fiscus overigens een beroerde tegenstander. Als u niet aannemelijk kunt maken dat de intentie tot verhuur is ontstaan na de overdracht, dan loopt u het risico dat de fiscus u alsnog de 8% overdrachtsbelasting in rekening brengt, verhoogd met 10%. De belastinginspecteur kan u ook nog een boete opleggen van 100% van het verschuldigde bedrag.

5) Geldt de startersvrijstelling alleen voor starters op de woningmarkt?

Nee, verwarrend genoeg geldt de startersregeling ook voor volwassenen onder 35 jaar die op dit moment al een huis bezitten. Het is dus geen eis dat de starter nog nooit een huis in bezit heeft gehad. Dus ook als doorstromer tussen 18 en 35 jaar kunt u eenmalig van deze regeling gebruik maken.

6) Geldt de startersvrijstelling ook voor starters die ouder zijn dan 35 jaar?

Nee, als u starter op de woningmarkt bent maar ouder dan 35, dan kunt u geen beroep doen op de startersregeling. De startersregeling is daarmee een regeling die is bedoeld voor 'jongeren' waarbij er een strikte leeftijdsgrens wordt gehanteerd.

7) Wat nu als ik 30 ben maar mijn partner 37?

Bij verkrijging door meerdere personen wordt de toepasselijkheid van de vrijstelling voor elke verkrijger indidivueel bepaald. Dat houdt in dat u als 30-jarige voor uw aandeel in de woning geen overdrachtsbelasting verschuldigd bent, uw partner van 37 wel.

8) Is het verplicht dat stellen elk voor 50% eigenaar worden van de toekomstige woning?

Nee, het staat u volledig vrij om te schuiven met de toekomstige eigendomsverhoudingen. Als beide partners 50% eigenaar worden terwijl de ene koper 30 is en de andere koper 37, dan bedraagt de vrijstelling de helft van het normale tarief.

Het staat de partners natuurlijk vrij om het huis met een andere eigendomsverhouding te kopen, bijvoorbeeld 75% voor de toekomstige eigenaar die 30 jaar oud is en 25% voor de toekomstige eigenaar van 37%. In dat geval bedraagt de vrijstelling 75% van 2%.

9) We hebben een woning gekocht die nog in 2020 wordt geleverd. Kunnen we dan toch een beroep op de startersvrijstelling doen?

Nee. De startersvrijstelling gaat in op 1 januari 2021. Om met succes een beroep op de regeling te doen, is het noodzakelijk dat de woning in 2021 wordt overgedragen.

10) Is het mogelijk om de nog in 2020 overeengekomen overdracht van ons nieuwe huis uit te stellen naar 2021?

Ja, in beginsel is dat mogelijk. U zult rekening moeten houden met het volgende.

medewerking door de verkoper

U heeft met de verkoper afgesproken dat de woning geleverd zal gaan worden in 2020. Als u wilt dat de woning in 2021 wordt geleverd, dan moet de verkoper daarmee akkoord gaan.

De verkoper zal daarbij op zijn minst eisen dat door hem te maken kosten worden vergoed.

afstemming met de notaris

Het is aannemelijk dat heel veel overdrachten door starters, die nu in de agenda staan voor eind 2020, verplaatst moeten gaan worden naar (begin) 2021. Het is verstandig om uw notaris vroeg te informeren, zodat u ook weet dat er capaciteit is om de overdracht te verplaatsen.

Afhankelijk van de afspraken die u met de notaris heeft gemaakt is het denkbaar dat de notaris extra kosten in rekening zal brengen voor de extra door hem te verrichten werkzaamheden.

de geldigheidsduur van uw hypotheekofferte

Controleer of de door de bank afgegeven hypotheekofferte nog geldig is in 2021. Vaak zijn offertes zes maanden geldig waarbij verlenging soms tegen meerkosten mogelijk is.

de geldigheidsduur van de bankgarantie

Controleer of de door de bank afgegeven bankgarantie nog geldig is in 2021.

fiscale gevolgen

Als koper de koopsom gedeeltelijk vanuit eigen middelen betaalt, dient de koper er rekening mee te houden dat het verschuiven van de overdrachtsdatum van eind 2020 naar begin 2021 zal inhouden dat zijn box III vermogen - gemeten op 1 januari 2020 - hoger zal zijn en daardoor zwaarder belast zal worden.

Voor de verkoper zijn de fiscale gevolgen omgekeerd. Als verkoper de koopsom niet in 2020 maar pas na 1 januari 2021 ontvangt, zal zijn box III vermogen daardoor lager zijn en daardoor minder zwaar worden belast.

 


De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.