De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Koper zonder aankoopmakelaar maakt kostbare fout (€82.000 euro boete)

AankoopGoedkoop is duurkoop. In ons blog Ontbindende voorwaarden, een niet vrijblijvend voorbehoud schreven wij dat een koper 'niet zomaar' een beroep kan doen op de ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek. Een doe-het-zelvende koper dacht daar anders over en werd op 5 augustus 2020 door rechtbank Oost-Brabant veroordeeld tot een boete van €82.000. Waarom u zeer zorgvuldig dient te handelen als u een beroep doet op een ontbindende voorwaarde en waarom het verstandig is om u te laten bijstaan door een (NVM-) aankoopmakelaar.

De casus

Door de geslaagde bemiddeling van een verkopend makelaar wordt een woning verkocht aan een koper die zich niet laat bijstaan door een makelaar. De koopsom bedraagt €790.000. Er wordt gebruik gemaakt van het standaard NVM-koopcontract met de volgende, min of meer gebruikelijke bepaling.
Artikel 15 Ontbindende voorwaarden

“15.1 Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk
a. op 23 juli 2019 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 325.000,00, zegge driehonderdvijfentwintigduizend geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 wet op het financieel toezicht.
(...)
15.3Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling datde ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaaris ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbarecommunicatiemiddelen te geschieden.Indien de koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbrekenvan een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a wordt, tenzij partijen andersovereenkomen onder: ‘goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van eenerkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop/In afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd ': In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder “goed gedocumenteerd" in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat koper/koopster bij tenminste 2 geldverstrekkende instellingen een offerte heeft gevraagd of heeft laten vragen en dat geen van de aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid. Indien de mededeling niet “goed gedocumenteerd” is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding.

Het geschil...

Op 8 juli 2019 laat de koper aan de verkopend makelaar weten dat hij de koop wil annuleren. De makelaar laat de koper direct weten dat hij - op grond van de inhoud van de koopovereenkomt - graag twee afwijzingen wil ontvangen van twee verschillende geldverstrekkende instellingen.

De koper onderbouwt zijn ontbinding niet met twee maar met vijf verklaringen van verschillende adviseurs en banken. Vijf verklaringen lijkt veel meer dan er wordt gevraagd, maar géén van de verklaringen voldoet aan de eisen van het koopcontract.

  1. De eerste afwijzing is niet afkomstig van een geldverstrekker maar van een hypotheekadviseur en gaat over een bedrag van €335.000 en niet over €325.000;
  2. Ook de tweede afwijzing is afkomstig van een hypotheekadviseur die slechts meldt dat hij de aanvraag in zijn algemeenheid niet kan onderbrengen bij de geldverstrekkers waarmee hij samenwerkt;
  3. De derde afwijzing is eveneens afkomstig van een hypotheekadviseur en gaat over een bedrag van €400.000;
  4. Afwijzing vier is weliswaar afkomstig van geldverstrekker Florius, maar gaat over een hypotheek van €645.795;
  5. De vijfde en laatste afwijzing is eveneens afkomstig van geldverstrekker ABN AMRO, maar bevat geen details over de aanvraag en geen enkele motivering.

De koper vindt dat hij royaal aan zijn verplichtingen heeft voldaan, hij heeft immers geen twee maar vijf afwijzingen ingegeleverd. De verkoper vindt dat de koper niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan, omdat geen enkele van de afwijzingen concreet betrekking heeft op de gevraagde financiering van €325.000 of voldoende gedocumenteerd is. Dus komen deze koper en verkoper met elkaar voor de rechter te staan.

Het oordeel van de rechter over de casus : koper is nalatig

De rechter constateert dat de koper zich pas op de ontbindende voorwaarde mag beroepen als blijkt dat hij beschikt over (1) één schriftelijke afwijzing (2) van een erkende geldverstrekkende instelling (3) voor een hypotheek van € 325.000. Daarvan is geen sprake. Drie van de afwijzingen zijn afkomstig van een hypotheekadviseur en niet van een geldverstrekkende instelling zelf. Twee van de afwijzingen zijn wel afkomstig van een geldverstrekker, maar gaan over een bedrag dat hoger is dan €325.000.

De rechter oordeelt dat de koper niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan, temeer omdat de beide afwijzingen die wel van een bank afkomstig zijn, onvoldoende gedocumenteerd zijn of betrekking hebben op een hoger bedrag dan bepaald in de koopovereenkomst. De rechter vindt dat de koper nalatig is geweest.

Het oordeel van de rechter over de boete : geen aanleiding voor matiging

De verkoper is van mening dat de koper de contractuele boete van €79.000 moet betalen, te verhogen met rente en kosten. De koper denkt daar anders over, vooral omdat het huis achteraf voor een hoger bedrag aan een andere koper is verkocht. De koper vindt dat de rechter de boete zou moeten matigen.

Ook met deze argumentatie van de koper veegt deze rechter de vloer aan. De rechter stelt dat alleen buitensporige en onvaardbare boetes kunnen worden gematigd en dat de boete van 10% van de koopsom bij transacties als deze als zeer gebruikelijk wordt beschouwd. De koper wordt veroordeeld om de koper bijna €82.000 te vergoeden, waarvan een kleine €3.000 voor rente en kosten.

De moraal van het verhaal: goedkoop is duurkoop, maak gebruik van een goede aankoopmakelaar!

In ons blog Ontbindende voorwaarden, een niet vrijblijvend voorbehoud waren we er duidelijk over. Als er in de koopovereenkomst van een woning een financieringsvoorbehoud is opgenomen - een ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een passende financiering - dan komt de koper 'niet zomaar' van zijn verplichtingen af.

Deze koper had zijn zaakjes niet op orde. En deze koper schakelde niet één maar vijf hypotheekadviseurs in, blijkbaar met de intentie om van de koop af te komen. Geen van de vijf adviseurs lijkt de moeite te hebben genomen om zich te verdiepen in de casus en de koper inhoudelijk te adviseren.

Als de koper gebruik had gemaakt van de diensten van één enkele aankoopmakelaar, dan was hij wellicht een paar duizend euro kwijt geweest aan aankoopcourtage maar had hij zich een boete van €82.000 bespaard.

Omdat één foutje enorme gevolgen kan hebben en omdat liefde blind kan maken...

Als u een beroep doet op een ontbindende voorwaarde, zorgt u ervoor dat u zich strikt aan de regels van de koopovereenkomst houdt. Als u een verklaring van een geldverstrekker moet inleveren, dan is de verklaring van een hypotheekadviseur onvoldoende. En als u wilt aantonen dat u geen hypotheek kunt krijgen van €325.000, dan is het niet verstandig om aan te komen met een afwijzing van een hypotheek met een (veel) hoger bedrag.

Als u zelf geen deskundige bent, dan is het verstandig om bij de grootste aankoop van uw leven een deskundige in te huren. En zelfs als u wèl deskundig bent, dan geldt dat liefde blind kan maken. En dan is het nog steeds verstandig om een eigen aankoopmakelaar in te huren.

De Leeuw Makelaardij is u in haar werkgebied graag van dienst!

Lees hier meer over onze dienstverlening bij de aankoop van een woning.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.