De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Verkoopplannen? Waarom een 'ronde vraagprijs' kan leiden tot een hoger verkoopresultaat

Recent gepubliceerd onderzoek lijkt uit te wijzen dat 'ronde vraagprijzen' in een 'verkopersmarkt' kunnen leiden tot een substantieel hogere opbrengst voor uw woning dan 'niet ronde vraagprijzen'. Hoe werkt dit precies? De makelaar met 'de waarde van ervaring' legt het uit.

Samenvatting

  • In een verkopersmarkt blijken ronde vraagprijzen te leiden tot hogere opbrengsten;
  • Of er voor een specifieke woning sprake is van een verkopersmarkt, is afhankelijk van de lokale marktomstandigheden voor het specifieke woningtype;

Ronde vraagprijzen bij een vraagprijs nabij een van de Funda-prijsgrenzen

In ons eerder gepubliceerde blog Uw huis verkopen. Wat is de beste vraagprijs? Moet die niet te laag zijn of vooral niet te hoog? adviseerden wij verkopers van een woning met een waarde die in de buurt ligt van een 'Funda-prijsgrens' geen 'niet-ronde vraagprijs' te hanteren van bijvoorbeeld € 224.00 of € 299.000 maar een ronde vraagprijs van € 225.000 of €300.000. Als u een ronde vraagprijs hanteert, dan zal uw woning terugkomen in selecties van woningen TOT dat ronde bedrag maar ook in de selecties van woningen VANAF dat ronde bedrag.

Een voorbeeld. Als u een vraagprijs hanteert van € 224.000 dan verschijnt uw woning uitsluitend in de zoekresultaten van Funda als iemand zoekt in de prijsrange TOT € 225.000. Als u een vraagprijs hanteert van € 225.000, dan verschijnt uw woning zowel in de resultaten van een zoekopdracht TOT € 225.000 als die VANAF € 225.000. Kortom, als de verwachte opbrengst van uw woning in de buurt ligt van één van de Funda-grenzen, dan is het per definitie onverstandig om daarbij een niet ronde ('supermarktprijs)' te hanteren. Als u een afgeronde prijs hanteert, dan komt u woning onder de aandacht van meer gegadigden.

Onlangs werd een onderzoek gepubliceerd waaruit blijkt dat het, afhankelijk van de marktomstandigheden, sowieso verstandig kan zijn om een 'ronde vraagprijs' te hanteren boven een 'niet ronde vraagprijs'.

Ronde vraagprijzen bij een krappe woningmarkt of verkopersmarkt

Kort geleden werd er een onderzoek gepubliceerd met de titel The power of zero when selling a house. Uit dit onderzoek bleek dat er in een krappe woningmarkt meer wordt betaald voor woningen met ronde vraagprijzen dan voor woningen met een niet-ronde vraagprijzen. Dit onderzoek werd uitgevoerd in 2017 op de Amsterdamse woningmarkt door onderzoekers van de Universiteit van Amsterdam en de Vrije Universiteit Amsterdam. De onderzoekers baseerden zich mede op de uitkomsten van Amerikaans onderzoek met 1.809 deelnemers die boden op koopwoningen die met verschllende vraagprijzen werden geadverteerd, zowel niet-ronde als wel ronde prijzen. De uitkomst van het onderzoek was dat niet-ronde prijzen in een kopersmarkt leidden tot hogere biedingen, maar in een verkopersmarkt juist tot lagere.

Dit effect ontstaat doordat kandidaat-kopers geneigd zijn om bij een ronde vraagprijs ook een rond bod neer te leggen en bij niet-ronde vraagprijzen een niet-rond bod. In een verkopersmarkt, waarin er niet wordt onderhandeld over de vraagprijs maar waarin er wordt overboden, leidt een ronde-vraagprijs van € 250.000 tot ronde en hogere biedingen van bijvoorbeeld € 260.000 of € 270.000. Bij een niet-ronde vraagprijs van € 249.000 volgen er 'minder gulle' biedingen van bijvoorbeeld € 254.000.

De onderzoekers analyseerden de gegevens van alle in 2017 door NVM-makelaars verkochte (8.278) huizenverkopen. Meer dan 70% van alle woningen werd boven de vraagprijs verkocht, een indicator voor een zeer sterke verkopersmarkt. De belangrijkste uitkomst van het onderzoek is dat, in een verkopersmarkt, bij het ronder maken van een vraagprijs op tienduizend euro (dus geen € 247.500, geen € 249.000 maar € 250.000), de verkoopprijs steeg met 0,6%. Voor de Amsterdamse woningmarkt kwam het verschil neer op gemiddeld ruim € 2.000 per woning.

Maar... Wanneer spreken we van een verkopersmarkt?

Er is sprake van een verkopersmarkt wanneer de krapte-indicator voor die markt lager is dan 5. De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Hoe lager de krapte-indicator, hoe krapper de markt is. Bij een krapte onder de 5 is er sprake van een verkopersmarkt, bij een krapte tussen 5 en 10 is er sprake van een evenwichtige markt en vanaf een krapte van 10 is er sprake van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld.

Het lastige is echter dat 'dè Nederlandse woningmarkt' niet bestaat. De Nederlandse woningmarkt bestaat uit een optelsom van talloze regionale en plaatselijke woningmarkten met elk een eigen dynamiek. Er zijn nog steeds lokale woningmarkten in Nederland waar sprake is van een kopersmarkt. En zelfs in de meest overspannen woningmarkten van ons land is de krapte voor vrijstaande woningen vaak zeer beperkt.

Kortom, of er sprake is van een verkopersmarkt hangt onder andere af van de plaatselijke marktomstandigheden, maar ook van het woningtype en het prijssegment waarin die woning zich bevindt.

Een aantal voorbeelden uit onze rapportage Zicht op de Woningmarkt - Eerste kwartaal van 2020

  • De Leidse regio als geheel, dus voor alle woningtypen gezamenlijk, kende een krapte van 2,7 en is daarmee een verkopersmarkt. De krapte voor vrijstaande woningen van 8,1 duidt echter op een evenwichtige markt, niet op een verkopersmarkt.
  • De Duin- en Bollenstreek als geheel, dus voor alle woningtypen gezamenlijk, kende een krapte van 2,6 en is daarmee een verkopersmarkt. De krapte voor vrijstaande woningen van 9,5 duidt echter bijna op een kopersmarkt.
  • In Noordwijk bedraagt de krapte voor vrijstaande woningen 15,1, waarmee er sprake is van een kopersmarkt.

In de praktijk is het nog vele malen ingewikkelder om te bepalen of er voor een specifieke woning sprake is van een verkopers- of van een kopersmarkt. Het draait allemaal om de vraag of er een grote kans aanwezig is dat er op een woning wordt overboden of dat de kans groter is dat er een bod volgt dat onder de vraagprijs ligt. En dat hangt niet alleen af van de lokale marktomstandigheden, het woningtype en het prijssegment. Ook de staat van onderhoud kan zeer bepalend zijn. Want zelfs in de meest overspannen woningmarkten worden op dit moment vooral de goed onderhouden woningen snel tegen recordprijzen verkocht. Bij woningen die zich niet in een optimale staat bevinden, laat staan woningen met serieus achterstallig onderhoud, wordt er maar zelden overboden.

Verkoopplannen? In ons regionale werkgebied zijn wij u graag van dienst.

Het verkopen van een woning lijkt eenvoudiger dan het is. Maar ook dit onderzoek toont aan dat de beste verkoopresultaten uitsluitend worden bereikt door iemand met verstand van zaken. De Leeuw Makelaardij hanteert als pay-off 'de waarde van ervaring', omdat we geloven dat onze kennis en ervaring meerwaarde biedt voor onze opdrachtgevers.

In ons regionale werkgebied (regio Duin- en Bollenstreek, regio Leiden) zijn wij u graag van dienst. Tijd voor een vrijblijvende kennismaking?

 

 

 

 

 

 

 

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.