In dit blog treft u een samenvatting aan van de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt in het eerste kwartaal van 2020. In deze cijfers zijn de effecten van de intelligente lockdown' ter bestrijding van de effecten van het coronavirus nog niet zichtbaar.
Dè woningmarkt bestaat niet
De onderstaande cijfers gaan over de Nederlandse woningmarkt als geheel. Het is echter belangrijk dat de lezer zich realiseert dat dè woningmarkt niet bestaat. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze regionale en plaatselijke woningmarkten met een geheel eigen dynamiek. Voor professionals in de woningmarkt publiceren wij elk kwartaal onze woningmarktrapport Zicht op de Woningmarkt, waarmee wij ingaan op de ontwikkelingen van de diverse woningmarkten in het werkgebied van De Leeuw Makelaardij.
1) Aantal verkopen stabiel, met grote verschillen per woningtype en per regio
In het eerste kwartaal van 2020 werden er iets minder woningen verkocht dan in hetzelfde kwartaal van een jaar geleden. In totaal verkochten de gezamenlijke NVM-makelaars 32.800 woningen, wat op basis van het marktaandeel van de NVM neerkomt op 47.600 woningen voor de markt als geheel. Sinds anderhalf jaar is het transactievolume in evenwicht van tussen 147.500 en 150.000 woningen.
Het totaal aantal verkochte woningen is stabiel maar de samenstelling van het transactie is wel aan verandering onderhevig. Het aantal verkochte vrijstaande woningen steeg met 10% terwijl het aantal verkochte appartementen met een zelfde percentage daalde. Het aandeel appartementen in het totale volume ligt 25% lager dan in de afgelopen twintig jaar. Er is volop vraag naar appartementen, er is alleen onvoldoende aanbod.
Er zijn grote regionale verschillen. In de stedelijke gebieden worden minder woningen verkocht, omdat het aanbod in die gebieden te laag is. Zo werden er in Almere bijna 35% minder woningen verkocht, in Groningen bijna 18% minder en in Utrecht 17% minder. In Limburg, grote delen van Zeeland en in veel grensstreken ligt het aantal verkochte woningen hoger. In de kop van Noord-Holland nam de markt zelfs met 40% toe.
2) Prijsniveau loopt verder op
Ten opzichte van een jaar geleden stegen de prijzen met 9,6%. Appartementen stegen met 12,5% het meest in prijs, tussenwoningen met 8,8%. De gemiddelde verkochte woning in Nederland kost op dit moment € 326.000.
In alle regio's van Nederland is het prijsniveau gestegen ten opzichte van een jaar geleden, met uitzondering van zuid Friesland (-1,2%). In Groningen en Eindhoven stegen de prijzen met circa 14%, in de vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht lagen de prijsstijgingen tussen 8 en 12%.
Ook de meterprijzen stijgen, zij het iets minder hard dan de gemiddelde verkoopprijzen. In alle regio's van de Nederlandse woningmarkt was sprake van een prijsstijging. In de grote steden lag de prijsstijging net onder het Nederlands gemiddelde: Utrecht, Den Haag en Rotterdam +7%, Amsterdam +3%.
3) Verkooptijd - in lijn met seizoenseffect - iets langer
4) Verschillen tussen vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs is negatief
Het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs was in het eerste kwartaal van 2020 negatief. Gemiddeld lag de verkoopprijs 1% boven de vraagprijs. Voor halfvrijstaande- en vrijstaande woningen wordt nog wel iets minder dan de vraagprijs betaald.
Bijna 45% van alle woningen werd boven de vraagprijs verkocht, bij appartementen ligt dat percentage zelfs bijna op 60%, bij tussenwoningen op 53%.
5) Woningaanbod daalt sterk
Het aantal woningen dat bij NVM-makelaars te koop staat daalde met bijna 29% ten opzichte van een jaar geleden. Er staan nu circa 30.200 woningen te koop bij NVM-makelaars wat voor de hele markt neerkomt op 44.000 bestaande woningen. Het is ongeveer 20 jaar geleden dat er zo weinig woningen op de markt stonden.
Dat het woningaanbod zo laag is, heeft niets te maken met het aantal verkopen. Het aantal verkopen is immers al zes kwartalen stabiel. De belangrijkste oorzaak is het lage aantal woningen dat te koop wordt gezet. Dat ging in het afgelopen kwartaal om 31.700 woningen, bijna 11% minder dan in 2019, het laagste aantal in vijf jaar.
Op jaarbasis gaat het om 158.000 nieuw te koop gezette woningen.
6) Vraagprijzen stijgen nog steeds
De vraagprijzen stegen ten opzichte van een jaar geleden met iets meer dan 9,1%, voor appartementen bedroeg die stijging zelfs bijna 13%. De gemiddelde vraagprijs van een appartement liep op tot € 346.000, vorig jaar lag de vraagprijs nog onder € 300.000.
7) Looptijd van het aanbod nam toe
De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd (41dagen) heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod (134 dagen) gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod.
Ongeveer 20% van het aanbod staat langer dan een jaar te koop. Voor tussenwoningen is de looptijd 42 dagen, voor appartementen 90 dagen en voor vrijstaande woningen is de looptijd nog steeds meer dan 200 dagen.
8) Krapte neemt verder toe
D
De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Hoe lager de krapte-indicator, hoe krapper de markt is. Bij een krapte onder de 5 is er sprake van een verkopersmarkt, bij een krapte tussen 5 en 10 is er sprake van een evenwichtige markt en vanaf een krapte van 10 is er sprake van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld.
De sterke daling van het aanbod leidde tot een verder verkrappende markt. Een jaar geleden kon de consument nog kiezen uit 3,8 woningen, inmiddels zijn dat er 2,8. En dan hebben we het daarbij nog over de Nederlandse woningmarkt als geheel, op het niveau van alle woningtypen. Bij tussenwoningen is de krapte 1,6, bij vrijstaande woningen duidt het kraptegeval van 6,7 op een evenwichtige markt.
9) Regionale verschillen
12) De nieuwbouwmarkt
Nieuwbouw - Verkocht
In het eerste kwartaal van 2020 werden er 8.600 nieuwbouwwoningen verkocht, dat ios 7% meer dan een jaar geleden. Tegelijkertijd daalde het aanbod met 6%.
Nieuwbouw - Nieuw aanbod
Opnieuw werden er minder nieuwbouwwoningen te koop gezet dan een jaar geleden. Voor het eerste kwartaal kwam het totaal uit op 7.400 woningen, een daling van 6%.
Nieuwbouw - Totaal aanbod
Als gevolg van de daling van het aantal nieuw in verkoop gekomen nieuwbouwwoningen daalde het totale aanbod halverwege het eerste kwartaal tolt een niveau van 13.900 woningen.
Nieuwbouw - Krapte
De krapte op de nieuwbouwmarkt als geheel daalde tot een niveau van 5,3. Uiteraard is er sprake van zeer grote regionale verschillen.
