De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de Woningmarkt - De landelijke woningmarktcijfers over het vierde kwartaal van 2019

Rijnsburg 1

In het vierde kwartaal van 2019 werden - in vergelijking met een jaar geleden - 4% meer huizen verkocht tegen 8% hogere prijzen. Krapte en verkooptijd ontwikkelen zich niet echt meer, voor beiden geldt dat de theoretische grens inmiddels lijkt te zijn bereikt.

Dè woningmarkt bestaat niet

De onderstaande cijfers gaan over de Nederlandse woningmarkt als geheel. Het is echter belangrijk dat de lezer zich realiseert dat dè woningmarkt niet bestaat. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze regionale en plaatselijke woningmarkten met een geheel eigen dynamiek. Voor professionals in de woningmarkt publiceren wij elk kwartaal onze woningmarktrapport Zicht op de Woningmarkt, waarmee wij ingaan op de ontwikkelingen van de diverse woningmarkten in het werkgebied van De Leeuw Makelaardij.

Klik hier voor onze publicatie over de regionale woningmarkt - Zicht op de Woningmarkt - vierde kwartaal 2019

1) Aantal verkopen gestabiliseerd, meer transacties in hogere prijsklassen

In het vierde kwartaal van 2019 verkochten NVM-makelaars 40.400 bestaande woningen, op basis van het marktaandeel van de NVM van circa 70% komt dat voor de woningmarkt als geheel neer op 58.600 woningen.

Het aantal verkopen lijkt zich niet meer ècht te ontwikkelen, al vijf kwartalen ligt het landelijk transactievolume tussen 147.50 en 150.000 woningen. Het is de vraag of dit niveau ook in de toekomst zal kunnen worden vastgehouden. Het aantal transacties is uiteraard afhankelijk van het aantal woningen dat te koop wordt aangeboden, in het vierde kwartaal van 2019 kwamen er minder woningen te koop dan in het vierde kwartaal van 2018. In de nieuwbouw zorgen de problemen met stikstof en pfas voor een verdere stagnatie van het aanbod.

Het aantal transacties lijkt dus stabiel maar de samenstelling van het transactievolume is wel gewijzigd ten opzichte van vorig jaar. In vergelijking met vorig jaar werden minder woningen onder € 250.000 verkocht, 20% meer woningen tussen € 300.000 en € 500.000 en 25-30% woningen boven € 500.000.

2) Prijsniveau toch weer oplopend

 

Gedurende de eerste drie kwartalen van 2019 leek er geen sprake van een duidelijke prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar geleden. Dat veranderde in het vierde kwartaal. De gemiddelde verkoopprijs lag in het vierde kwartaal 8% hoger, de gemiddelde Nederlandse woning kost inmiddels € 326.000. De grootste aanjager van de prijsstijging is het marktsegment appartementen. Ten opzichte van een jaar geleden lag het prijsniveau 10,7% hoger.

 

De ontwikkeling van de vierkantemeterprijzen laat een beter beeld zien van de prijsontwikkeling, omdat dit gegeven wordt gecorrigeerd voor woningtype, regio en grootte van de woning. Gemiddeld lagen de meterprijzen in het vierde kwartaal 6,5% hoger dan een jaar geleden.

De verandering van de meterprijs verschilt per woningtype (appartementen 7,6%, halfvrijstaand en vrijstaand 5%) en per regio (Amsterdam 3%, Utrecht 5%, Den Haag 8%, Rotterdam 9%).

3) Verkooptijd stabiel op 37 dagen

De verkooptijd ligt op hetzelfde niveau als een jaar geleden. De gemiddelde verkooptijd ligt voor de meeste woningtypen inmiddels op 37 dagen, bij vrijstaande woningen is de verkooptijd ongeveer 75 dagen.

4) Verschillen tussen vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs zijn negatief of minimaal

 

Niet eerder werd meer dan 40% van alle woningen boven de vraagprijs verkocht. Bij appartementen ligt het percentage op 56%, bij tussenwoningen op 50% en bij vrijstaande woningen op ruim 15%.

In de eerste maanden van de verkoop blijken verkopers niet of nauwelijks met hun prijsstellling te willen bewegen. Als woningen langer dan een kwartaal te koop staan, dan ligt de verkoopprijs 3 tot 4,5% lager dan de vraagprijs.

5) Woningaanbod neemt voor het eerst sinds 1995 af in het vierde kwartaal

Zoals gezegd werden in het vierde kwartaal van 2019 meer woningen verkocht dan een jaar geleden, maar er kwamen 18% minder woningen in verkoop. Dat is zorgwekkend, want in de jaren tussen 1995 en 2018 was er juist in het vierde kwartaal sprake van een verruiming van het aanbod.

Het aantal te koop staande woningen bij NVM-makelaars ligt inmiddels op circa 38.000 woningen wat voor de markt als geheel neerkomt op 55.000 woningen.

Bovenstaande grafiek toont het bestaande aanbod naar prijsklasse. In de prijsklasse tot € 750.000 is er minder aanbod en hoe lager de prijsklasse, hoe groter de afname van het aanbod is. Alleen het aantal woningen met een vraagprijs boven € 750.000 is toegenomen.

De vraagprijzen stegen in 2019 met 8,8% minder hard dan in 2018, maar toch is de stijging van de vraagprijzen nog steeds fors te noemen. Bij appartementen bedroeg de stijging 14%. De vraagprijs voor een appartement is inmiddels opgelopen tot gemiddeld € 346.000.

Halverwege het vierde kwartaal bestond het aanbod voor meer dan de helft uit woningen die minder dan een kwartaal op de markt staan. Het aanbod dat langer dan 2 jaar te koop staat, neemt steeds verder af. De gemiddelde looptijd van het aanbod is 117 dagen.

7) Looptijd van het aanbod nam toe

De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd (37 dagen) heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod (117 dagen) gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod. 

8) Krapte neemt verder toe

 

De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Hoe lager de krapte-indicator, hoe krapper de markt is. Bij een krapte onder de 5 is er sprake van een verkopersmarkt, bij een krapte tussen 5 en 10 is er sprake van een evenwichtige markt en vanaf een krapte van 10 is er sprake van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld.

Een jaar geleden was de krapte nog 3,6. Dat houdt in dat de consument gemiddeld kon kiezen uit 3,6 woningen. Aan het einde van 2019 was de krapte toegenomen tot 2,8.

9) Instroomquote

 

De instroomquote is opnieuw toegenomen. In het vierde kwartaal van 2019 werden twee keer zoveel tussenowningen te koop gezet dan er aan het begin van het kwartaal te koop stonden. Bij vrijstaande woningen is dat andersom, er stonden aan het begin van het kwartaal twee keer zoveel woningen te koop dan er te kop zijn gezet.

10) Verkoopkans

De krapte op de woningmarkt is extreem en dus is er sprake van een extreme verkopersmarkt. De verkoopkans is daardoor buitengewoon hoog. Van alle woningen die in het 3e kwartaal te koop werden gezet, was 74% binnen een kwartaal verkocht.

Er is sprake van grote regionale verschillen. In de stad Groningen is 89% binnen drie maanden verkocht. In de grote steden ligt de verkoopkans wat lager (Amsterdam 70%, Den Haag 73%, Rotterdam 75%, Utrecht 80%).

11) Regionale verschillen
 

De woningmarkt bestaat niet. De Nederlandse woningmarkt vormt een optelsom van talloze regionale en lokale deelmarkten, elk met hun eigen dyamiek. Bovenstaande grafiek toont dat de krapte op de woningmarkt zich inmiddels heeft uitgebreidt tot de meeste woningmarktgebieden, met uitzondering van die aan de randen van ons land.

12) De nieuwbouwmarkt


Nieuwbouw - Aantal verkopen vrijwel stabiel (op een te laag niveau)

 

In het vierde kwartaal werden door NVM-makelaars 8.700 nieuwbouwwoningen en nieuwbouwkavels verkocht, een stijging van 3% ten opzichte van 2018. Van een echte ontwikkeling in het aantal verkochte woningen is helaas geen sprake. Ook 2019 was voor de nieuwbouw een sterk tegenvallend jaar met 6% minder verkopen dan in 2018 en zelfs 11% minder verkopen dan in 2017.

 Nieuwbouw - Nieuw aanbod afgenomen

 

Normaliter is het vierde kwartaal de periode waarin de meeste nieuwbouwprojecten te koop worden aangeboden. Dat klopte ook voor 2019 zij het dat er bijna 12% minder woningen in het vierde kwartaal op de markt kwamen, de totale daling over 2019 kwam neer op 5%. Dit heeft te maken met het opschuiven van nieuwbouwprojecten in verband met de stikstof- en PFAS-problematiek.

De impact van de stikstofmaatregelen verschilt per gemeente. Bij nieuwbouw aan de rand van steden en dorpen ondervinden de Natura2000-gebieden meer stikstofhinder dan bij nieuwbouwplannen in de vorm van stedelijke inbreiding. Nieuwbouw in de dorpen loopt dus meer vertraing op dan nieuwbouw in de stedelijke gebieden.

Nieuwbouw - Prijsontwikkeling

De prijs van de gemiddelde nieuwbouwwoning lag in het vierde kwartaal van 2019 op € 388.00.Een jaar geleden lag de prijs boven € 390.000.

 Vragen?

Uw vragen over dit blog kunt u hieronder aan ons stellen.


 

Vragen & Reacties 5

Elin op donderdag 09 januari 2020 11:03

Bezig met aankoop woning. Verkoper heeft nieuwbouwwoning gekocht en wil na oplevering nog 4 weken extra tijd om te verhuizen. Op zich kunen wij ons hier in vinden. Maar.....verkoper wil geen harde overdrachtsdatum stellen in koopcontract en is ook niet bereid extra kosten te betalen voor uitstel oplevering. Wij zijn flexibel met overdracht, maar willen om extra kosten te voorkomen wel overdrachtsdatum opnemen in koopcontract. Hoe kunnen wij dit het beste aanpakken ?

Bezig met aankoop woning. Verkoper heeft nieuwbouwwoning gekocht en wil na oplevering nog 4 weken extra tijd om te verhuizen. Op zich kunen wij ons hier in vinden. Maar.....verkoper wil geen harde overdrachtsdatum stellen in koopcontract en is ook niet bereid extra kosten te betalen voor uitstel oplevering. Wij zijn flexibel met overdracht, maar willen om extra kosten te voorkomen wel overdrachtsdatum opnemen in koopcontract. Hoe kunnen wij dit het beste aanpakken ?
Wim de Leeuw op donderdag 09 januari 2020 11:28

Beste Elin,

Hoe je dit moet aanpakken?

Als je zelf onvoldoende verstand van zaken hebt waar het de aankoop van een koopwoning betreft, dan is de meest verstandige beslissing dat je niet aan het doe-het-zelven slaat maar een eigen NVM-aankoopmakelaar inschakelt.

Op zichzelf komt het vaker voor dat een verkoper die nieuwbouw heeft gekocht, ook nog extra tijd wil om te verhuizen.

Maar als de verkoper geen harde overdrachtsdatum wil stellen, dan zal je vermoedelijk problemen krijgen met de geldverstrekker. Want die zal niet bereid zijn om een hypotheekofferte zonder einddatum te stellen. Een koopcontract met een open einde is vragen om ellende!

Dit had vanaf het eerste moment het uitgangspunt bij de onderhandelingen moeten zijn.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Elin, Hoe je dit moet aanpakken? Als je zelf onvoldoende verstand van zaken hebt waar het de aankoop van een koopwoning betreft, dan is de meest verstandige beslissing dat je niet aan het doe-het-zelven slaat maar een eigen NVM-aankoopmakelaar inschakelt. Op zichzelf komt het vaker voor dat een verkoper die nieuwbouw heeft gekocht, ook nog extra tijd wil om te verhuizen. Maar als de verkoper geen harde overdrachtsdatum wil stellen, dan zal je vermoedelijk problemen krijgen met de geldverstrekker. Want die zal niet bereid zijn om een hypotheekofferte zonder einddatum te stellen. Een koopcontract met een open einde is vragen om ellende! Dit had vanaf het eerste moment het uitgangspunt bij de onderhandelingen moeten zijn. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Elin op donderdag 09 januari 2020 14:13

Bedankt voor het antwoord.
Wij waren eerder met verkoper een overdrachtsdatum overeen gekomen.
Kregen echter gisterenavond een e-mail van de verkoopmakelaar, dat verkoper opeens bedacht had geen harde overdrachtsdatum te willen opnemen in het koopcontract.
Verkoper is wispelturig in zijn onderhandelingen en verandert steeds de verkoopvoorwaarden.
Jammer, maar wij haken af. Hebben er geen vertrouwen meer in.
Overigens de betreffende verkoopmakelaar heeft enige tijd geleden, met een andere pet op, ons huis tot volle tevredenheid verkocht. Aan zijn communicatie en inzet ligt het niet.

Bedankt voor het antwoord. Wij waren eerder met verkoper een overdrachtsdatum overeen gekomen. Kregen echter gisterenavond een e-mail van de verkoopmakelaar, dat verkoper opeens bedacht had geen harde overdrachtsdatum te willen opnemen in het koopcontract. Verkoper is wispelturig in zijn onderhandelingen en verandert steeds de verkoopvoorwaarden. Jammer, maar wij haken af. Hebben er geen vertrouwen meer in. Overigens de betreffende verkoopmakelaar heeft enige tijd geleden, met een andere pet op, ons huis tot volle tevredenheid verkocht. Aan zijn communicatie en inzet ligt het niet.
Wim de Leeuw op vrijdag 10 januari 2020 08:51

Beste Elin,

Ik geloof ongetwijfeld dat jullie voormalige verkoopmakelaar zijn best doet en dat het daar niet aan ligt. Waar het aan ligt is dat die verkoopmakelaar op dit moment de belangen van de verkoper behartigd, niet die van jullie.

En dus kan de verkopend makelaar blijkbaar op dit moment niet anders dan meegaan met de nukken en grillen van deze verkoper. Want dit is natuurlijk typisch het gedrag dat een verkoper zich alleen kan veroorloven in een extreme verkopersmarkt...

Verstandig om hier niet in mee te gaan. Want een koopakte zonder '(uiteindelijke) harde overdrachtsdatum' is vragen om ellende!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Elin, Ik geloof ongetwijfeld dat jullie voormalige verkoopmakelaar zijn best doet en dat het daar niet aan ligt. Waar het aan ligt is dat die verkoopmakelaar op dit moment de belangen van de verkoper behartigd, niet die van jullie. En dus kan de verkopend makelaar blijkbaar op dit moment niet anders dan meegaan met de nukken en grillen van deze verkoper. Want dit is natuurlijk typisch het gedrag dat een verkoper zich alleen kan veroorloven in een extreme verkopersmarkt... Verstandig om hier niet in mee te gaan. Want een koopakte zonder '(uiteindelijke) harde overdrachtsdatum' is vragen om ellende! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Elin op vrijdag 10 januari 2020 12:11

Beste Wim,

Dank voor uw snelle reactie.
Inderdaad is de verkoopmakelaar "not amused", zoals hij gisteren zelf aangaf met deze wispelturige verkoper. Het is helaas niet anders. Wij gaan onze zoektocht vervolgen met een aankoopmakelaar. Dank voor het advies.

Met vriendelijke groet,
Elin

Beste Wim, Dank voor uw snelle reactie. Inderdaad is de verkoopmakelaar "not amused", zoals hij gisteren zelf aangaf met deze wispelturige verkoper. Het is helaas niet anders. Wij gaan onze zoektocht vervolgen met een aankoopmakelaar. Dank voor het advies. Met vriendelijke groet, Elin
Gast
zaterdag 22 februari 2020

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.