De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

De belangrijkste trends op de regionale woningmarkt in het werkgebied van De Leeuw Makelaardij

OegstgeestZicht op de Woningmarkt bestaat inmiddels ruim 13 jaar. Tussen 2006 en 2018 maakten wij elk jaar een uitgebreide analyse van de woningmarkt, vanaf 2018 doen we dat elk kwartaal. Hieronder treft u de belangrijkste trends aan die voor de regionale woningmarkt in het werkgebied van De Leeuw Makelaardij.

Groeiende frustratie bij steeds meer koopstarters

Een groeiend aantal koopstarters heeft de hoop opgegeven om in deze markt nog een woning te kunnen bemachtigen. De zoektocht naar een koopwoning in de meest ‘betaalbare’ prijsklassen levert starters veel frustraties op. Dat begint al met de bezichtiging omdat bij er bij de verkoop
van de meest populaire woningtypen soms geen individuele afspraken worden gepland maar een collectieve kijkmiddag of -avond. En dus vindt die bezichtiging plaats in aanwezigheid van soms nog tien of vijftien stelletjes. En uiteindelijk gaat er weer een vermogende particuliere belegger met het huis
vandoor of is er weer een stel bij dat de hoofdprijs kan bieden dankzij een ‘beetje hulp’ van vermogende ouders. We kunnen ons goed voorstellen dat koopstarters er na een aantal teleurstellingen helemaal klaar mee zijn.

De opkomst van de meervoudige bieder

Het is voor een koper uiterst vervelend om te horen te krijgen dat hij of zij is overboden. Het is echter onuitstaanbaar als je dat te horen krijgt nadat je eerst het bericht hebt gekregen dat je de hoogste bieder was en als die concurrerende bieder zich dus op het laatste moment meldt, vlak voordat
de verkoper zijn handtekening onder de koopakte heeft gezet. Want bij een particuliere koop heeft de koper recht op drie dagen bedenktijd nà ondertekening van de koopakte, de keerzijde daarvan is dat de verkoper zich nog mag bedenken na een mondeling akkoord zolang hij de koopakte
niet heeft ondertekend. Kopers die vlak voor het moment van ondertekening van de akte zijn overboden, begrijpen al snel dat het op deze manier ook mogelijk is om straffeloos op meerdere woningen tegelijkertijd een bieding uit te brengen. En dat gebeurt dus steeds vaker.

Lees onze blogs:

Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!
Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste)

Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden
Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen
10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) – Wat mag wel, wat mag niet?

Een sterke verkopersmarkt, maar niet in alle marktsegmenten

De krapte op de woningmarkt is in zijn algemeenheid buitengewoon groot, zelden hadden woningzoekenden op de koopwoningenmarkt minder keuzemogelijkheden. Dat geldt in extreme mate voor goed onderhouden appartementen onder €250.000 en goed onderhouden eengezinswoningen met een prijs tussen – afhankelijk van de woonplaats - €350.000 en €400.000. Er is in het werkgebied van De Leeuw Makelaardij een riant aanbod aan meer exclusieve nieuwbouwwoningen. De kopers van deze woningen zorgen gezamenlijk voor een royaal aanbod aan koopwoningen in de bestaande bouw met een prijs boven €500.000. Deze markt voor duurdere woningen is in de meeste woonplaatsen dan ook aanmerkelijk minder hectisch dan ‘onder in de markt’. Verder blijven ook woningen die nèt niet helemaal af zijn en woningen met een te hoge vraagprijs langer te koop staan.

Kluswoningen in de knel

De tijd dat alle verbouwingskosten en de kosten-koper konden worden gefinancierd vanuit een hypotheek ligt ver achter ons. Kopers krijgen maximaal de koopsom gefinancierd en in geval van een voorgenomen verbouwing maximaal de waarde na verbouwing. De kosten-koper moeten uit eigen middelen worden voldaan en datzelfde geldt voor alle verbouwingskosten die de waarde niet of niet volledig verhogen. Woningen die helemaal af zijn en turn-key worden opgeleverd, zijn het meest populair. Maar kluswoningen zijn minder gemakkelijk te financieren en dus ook minder gemakkelijk te
verkopen.

Toename van het aantal deelnemers aan de Landelijke Open Huizen Route

Het aantal deelnemers aan de Landelijke Open Huizen route lag tijdens de crisis op recordhoogte en daalde gestaag vanaf het moment van herstel van de woningmarkt. Op dit moment is er weer een duidelijke toename merkbaar van het aantal deelnemers. Wat ons betreft is dit één van de voorzichtige
trends die wijzen op een beweging naar een meer evenwichtige markt.

Wie overvraagt, wordt overgeslagen  Verkopers kunnen op dit moment hun bezit voor een recordprijs verhogen. Voor sommige verkopers is dat nog niet genoeg. En hoewel de eerder door de buurman verkochte woning toch ècht meer grond had en beter was onderhouden, moet er dan toch een veel hogere vraagprijs worden gesteld.En uiteraard is er altijd wel een ‘makelaar’ te vinden die - omwille van het eigen commerciële belang - meegaat in dit spel. Vaak blijven dit soort woningen langere tijd onverkocht op de markt staan. En uiteindelijk raakt zo’n woning dan besmet, waardoor ook een verlaging van de vraagprijs niet meer direct tot nieuwe belangstelling leidt. Ook in deze woningmarkt leidt een te hoge vraagprijs uiteindelijk tot een lagere opbrengst.

Tekort aan kwalitatief aanbod voor senioren hindert doorstroming

Veel babyboomers wonen op dit moment royale eengezinswoningen. Deze senioren zijn tot een verhuizing te verleiden, maar uitsluitend als er in het seniorenappartement voldoende ruimte aanwezig is, binnen en buiten. Het gezin met kinderen èn kleinkinderen, moet om de tafel kunnen, zowel
in de woonkamer als op het terras. Het benodigde type appartement wordt echter maar nauwelijks aangeboden, waardoor ook de ruimere eengezinswoningen niet of nauwelijks op de markt komen. Dit gaat ten koste van de doorstroming.

Verhuur binnen VvE steeds vaker onderwerp van gesprek

Steeds meer appartementen worden verkocht aan particuliere beleggers. Dit leidt steeds vaker tot discussies binnen de Vereniging van Eigenaren. Vaak hebben mede-eigenaren weinig problemen met reguliere verhuur, maar wel met kamergewijze en kortlopende verhuur, laat staan met vakantieverhuur. Voor elke categorie gelden overigens bijzondere regels. Reguliere verhuur is toegestaan, tenzij dit expliciet verboden is in de splitsingsakte. Ook kamerverhuur is toegestaan, tenzij dit verboden is in de splitsingsakte of op basis van gemeentelijke regels. Als in de splitsingsakte is
opgenomen dat het gaat om woningen of woonruimte, dan is vakantieverhuur verboden omdat het daarbij gaat om een bedrijfsmatige exploitatie en niet als wonen.

Lees onze blogs:

Verhuur in de VVE? Welke vormen van verhuur van een appartement zijn toegestaan en welke verboden?

Stikstof… Zurigheid in de herhaling

Zure regen… kent u die uitdrukking? In de jaren tachtig werd elk bruin blaadje aan een boom in verband gebracht met ‘zure regen’. De internationale krantenkoppen beloofden ons dat we op weg waren naar een ‘ecologisch Hirosjima’. In plaats daarvan werd ook de term ‘zure regen’ na enige tijd bijgezet in het mausoleum van vergeten volkshysterie, links van ‘het gat in de ozonlaag’ en rechts van ‘de millenniumbug’. Uiteraard moeten we zuinig zijn op ons milieu, veel zuiniger dan we in het verleden zijn geweest. Nederland was met haar stikstofbeleid meer dan uitstekend op weg. De uitstoot is sinds de jaren negentig sterk gedaald en zelfs gehalveerd. Landbouw, verkeer en de industrie zijn verreweg de grootste bronnen van stikstofverbindingen terwijl de invloed van de bouw vrij beperkt is. Het woningtekort is groter dan ooit en het volume aan nieuwbouw is te laag. Het tekort aan woningen
zal alleen maar verder toenemen nu door de Nederlandse overheid is besloten om het beleid om bouwactiviteiten op de ene locatie te compenseren door milieumaatregelen elders, niet langer toe te staan. Het gevolg is dat er in Nederland 18.000 bouwprojecten in de knel komen en in Zuid-Holland ruim 3.300, waarvan ruim 2.500 woningbouwprojecten.

Nieuwe bouw- en woonvormen

Volgens sommigen kunnen tiny houses ofwel uiterst compacte huizen een snelle, goedkope en energiezuinige bijdrage leveren aan de woningnood van starters. Voor zover ons bekend zijn deze in de regio nog niet gerealiseerd. Ook in Leiden werd onlangs een plan ontwikkeld voor Tini Lofts, waar
ZZP’ers zouden kunnen wonen en werken. Het betreft hier een concept waarvan de contouren zichtbaar zijn op de website www.tiny-lofts.nl.

Jonge bestaande bouw alternatief voor schaarse nieuwbouw

Woningzoekenden die herhaaldelijk naast het net hebben gevist in de nieuwbouw, beschouwen recent-gebouwde bestaande woningen als een aantrekkelijk alternatief. Vooral woningen uit de volgende wijken zijn ongekend populair:
• Katwijk, Park Rijnsoever en De Zanderij
• Leiden, Groenoord, Nieuw Leyden, TeVreewijk
• Oegstgeest, Nieuw Rhijngeest
• Valkenburg, ’t Duyfrak
• Zoeterwoude, Verde Vista

Terug van weggeweest… het B-woord…

Bubbel-Bekentenis. In 2008 sprak het IMF uit dat Nederland – met Amsterdam voorop - op de tweede plaats stond als het ging om onverklaarbare stijgingen van de huizenprijzen. Dat bericht werd vooral serieus genomen door de blog-site www.huizenmarkt-zeepbel.nl. Wij vonden dat destijds nogal pessimistisch, maar moesten achteraf concluderen dat het IMF èn dit kritische blog het in een vroeg stadium bij het rechte eind had gehad. Na de prijsdaling van ongeveer 22% tijdens wat we nu de ‘crisis op de woningmarkt’ noemen, volgde echter een ongekend snel herstel van de woningmarkt. En op dit moment liggen de prijzen alweer een stuk hoger als dat ze voor de crisis waren. Er is wat ons betreft nog geen enkele concrete indicatie dat de huizenprijzen op korte termijn zullen gaan dalen. Maar we leren graag van het verleden en hebben ons derhalve voorgenomen om ‘afwijkende en kritische geluiden’ expliciet te benoemen in onze rapportages.

NRC van 2 oktober 2019 gaf de aftrap: “Het is officieel, de zeepbel in Amsterdam’. NRC citeert De Zwitserse bank UBS, die het begrip ‘zeepbel’ definieert als ‘een substantiële en voortdurende foute beprijzing van een bezit, waarvan het bestaan niet kan worden bewezen tenzij hij knapt’. Ook de European Systemic Risk Board, die voor de Europese Unie de risico’s voor het financiële systeem bijhoudt, waarschuwde deze week voor excessen op de Nederlandse woningmarkt.

Wat ons betreft is er geen reden tot paniek, de ontwikkelingen van veel lokale woningmarkten in ons werkgebied spreekt wat dat betreft boekdelen. En de gekte op de woningmarkt in Amsterdam staat in geen verhouding tot die van de Leidse regio en de Duin- en Bollenstreek. Maar wat ons betreft zijn
er, in steeds meer lokale woningmarkten, steeds meer signalen die duiden op een normalisatie van de markt. Verkopersmarkten worden steeds vaker weer evenwichtige markten, waarin de koper een steeds gelijkwaardiger positie krijgt.

Vragen?

Uw vragen over ons blog kunt u hieronder aan ons stellen.

 

 

 

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
vrijdag 22 november 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.