De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de Woningmarkt - De landelijke woningmarktcijfers over het derde kwartaal van 2019

NoordwijkerhoutIn het derde kwartaal van 2019 kwamen er minder woningen te koop dan in het vorig kwartaal. Het aantal verkopen bleef vrijwel stabiel. En dus nam de krapte toe en daarmee de druk op het prijsniveau.

Dè woningmarkt bestaat niet

De onderstaande cijfers gaan over de Nederlandse woningmarkt als geheel. Het is echter belangrijk dat de lezer zich realiseert dat dè woningmarkt niet bestaat. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze regionale en plaatselijke woningmarkten met een geheel eigen dynamiek. Voor professionals in de woningmarkt publiceren wij elk kwartaal onze woningmarktrapport Zicht op de Woningmarkt, waarmee wij ingaan op de ontwikkelingen van de diverse woningmarkten in het werkgebied van De Leeuw Makelaardij.

Klik hier voor onze publicatie over de regionale woningmarkt - Zicht op de Woningmarkt - derde kwartaal 2019

1) Aantal verkopen stabiliseert

Het aantal verkopen op de markt van bestaande woningen stabiliseert. Voor de tweede maal lag het aantal verkopen vrijwel op hetzelfde niveau als een jaar geleden. In het derde kwartaal werden door NVM-makelaars bijna 36.400 woningen verkocht, voor de laatste vier kwartalen komt dat neer op 147.650 woningen.

De ontwikkeling op de woningmarkt is sterk afhankelijk van nieuw woningaanbod.

In de prijsklassen onder € 250.000 nam het aantal transacties af, in de prijsklassen daarboven steeg het aantal verkopen juist. De stijging was met 20% het sterkst in het segment tussen € 350.000 en € 400.000, de stijging in de segmenten daarboven bedroeg circa 15%.  

2) Verkoopprijzen lopen verder op

 

De prijs van de gemiddelde verkochte woning is in het derde kwartaal van 2019 opnieuw gestegen, deze stijging houdt inmiddel al zes jaar stand! De gemiddelde transactieprijs was € 313.000, dit is 7,2% meer dan een jaar geleden. De prijs van verkochte appartementen steeg met 8,7% het sterkste. Toch begint de prijsstijging 'af te vlakken' want een jaar geleden stegen de prijzen van verkochte appartementen nog met 15,7%.

 De vierkantemeterprijs laat een evenwichtiger en daardoor meer betrouwbaar beeld zien van de prijsontwikkeling. De vierkantemeterprijs is gecorrigeerd naar woningtype, regio èn grootte van de woning. Ook de meterprijzen stijgen nog steeds, maar minder hard dan in het verleden. De meterprijs steeg in één jaar met 5,6%..

3) Verkooptijd daalde licht

De verkooptijd is in vergelijking met een jaar geleden licht gedaald. In het derde kwartaal bedroeg de gemiddelde verkooptijd van verkochte woningen 38 dagen. Bijna alle woningtypen worden binnen één maand verkocht, bij vrijstaande woningen duurt dit ruim 2 maanden.

4) Verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs minimaliseert

Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs wordt steeds kleiner, sterker nog, gemiddeld wordt er meer betaald dan er gevraagd wordt. Bij appartementen ligt de verkoopprijs 2% boven de vraagprijs, bij tussenwoningen 1%. Bijna 40% van alle woningen wordt boven de vraagprijs verkocht, bij appartementen is dat zelfs meer dan 50%.   

5) Woningaanbod stabiliseert

Na een aantal kwartalen waarin het aanbod leek te stabiliseren was er in het derde kwartaal van 2019 sprake van een sterke daling van het aanbod. Het te koop staande aanbod is in het afgelopen kwartaal met 14% gedaald tot 38.159 bij NVM-makelaars, wat voor de markt als geheel neerkomt op 55.000 koopwoningen.

Er zijn grote regionale verschillen. In regio's met een ruime woningmarkt zoals in de noordelijke regio's is er sprake van een sterke afname van het aanbod. In de Randstad is echter sprake van een stijging van het aanbod. Er is minder aanbod onder € 500.000 en meer aanbod boven € 750.000.

6) Stijging vraagprijzen zet door

 

Ook in de vraagprijzen is nog steeds een stijgende trend zichtbaar. De vraagprijs van het aanbod lag in het derde kwartaal 9,5% hoger dan een jaar geleden. Bij appartementen bedroeg de stijging 16%. In de randstad stijgen de vraagprijzen minder hard dan elders in Nederland. 

7) Looptijd van het aanbod nam toe

 

Toelichting: De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd (45 dagen) heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod (146 dagen) gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod.

In het derde kwartaal nam de looptijd van het aanbod toe. Dat komt omdat veel nieuw te koop gezette woningen snel werden verkocht waardoor er naar verhouding iets meer aanbod op de markt bleef staan dat al wat langer op de markt stond.

8) Krapte neemt verder toe

 

Toelichting: De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Hoe lager de krapte-indicator, hoe krapper de markt is. Bij een krapte onder de 5 is er sprake van een verkopersmarkt, bij een krapte tussen 5 en 10 is er sprake van een evenwichtige markt en vanaf een krapte van 10 is er sprake van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld.

Door de daling van het aanbod in verhoudig met een gelijkblijvend transactievolume naam de krapte op de Nederlandse woningmarkt als geheel toe. De consument kon kiezen uit 3,1 woning, een jaar geleden lag de krapte nog op 3,7.

In het afgelopen jaar is in iedere prijsklasse de markt verkrapt. Tot € 500.000 is er sprake van een krappe woningmarkt, tussen € 500.000 en € 750.000 is sprake van een evenwichtige woningmarkt en daarboven is de woningmarkt ruim.

De krapte is het grootst in de prijsklasse tussen € 150.000 en € 200.000, dit is de prijsklasse waarin consumenten met een inkomen net boven modaal - en dus veel starters - een woning zoeken.

9) Instroomquote

 

Toelichting: de instroomquote geeft de verhouding aan tussen de woningen die tijdens het kwartaal nieuw in verkoop kwamen en de woningen die aan het begin van het kwartaal al in het aanbod staan. Een hoge instroomquote wijst op een dynamische markt waarin woningen snel verkocht worden en het nieuwe aanbod een relatief groot deel uitmaakt van het totale aanbod.

10) Verkoopkans

De krapte is groot, er is dus sprake van een sterke verkopersmarkt. Dit heeft tot gevolg dat de verkoopkans zeer hoog is. Van alle woningen die in het 2e kwartaal te koop werden gezet, is 73% binnen 90 dagen verkocht. 

In de stad Groningen ligt de verkoopkans op 87%. In de Zaanstreek, de regio Haarlem, Almere en Dordrecht ligt het percentage boven 80%.

11) Regionale verschillen

Dè Nederlandse woningmarkt bestaat niet. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze, onderling sterk verschillende, plaatselijke en regionale woningmarkten. Er is sprake van een driedeling. De woningmarkten in de stad Groningen, Almere en de randstedelijke erfgoedsteden zijn oververhit en overspannen. In de randstad als geheel is sprake van een verhitte markt. Maar er zijn ook gedeelten van ons land waar de dynamiek nog ver te zoeken is, alhoewel dat er steeds minder worden.

De krapte is in Nederland het grootst in de regio stad Groningen. Maar ook in de regio's midden Kennemerland en zuid Kennemerland, Zaanstreek, Almere en Utrecht is de markt buitengewoon krap.

12) De nieuwbouwmarkt

Nieuwbouw - Aantal verkopen

 

Voor het zevende kwartaal op rij werden er minder nieuwbouwwoningen vekrocht dan een jaar geleden. Het aantal door NVM-makelaars verkochte nieuwbouwwoningen lag dit kwartaal op 6.900, een daling van 8% ten opzichte van een jaar geleden. Deze afname deed zich vooral voor in het westen van ons land waar het aantal verkopen met maar liefst 17% daalde.

 Nieuwbouw - Aanbod nam nog licht toe

 

 De bouw van nieuwbouwwoningen wordt bedreigd door de stikstofproblematiek waarvan de effecten overigens nu nog niet zichtbaar zijn in de verkoopcijfers. Naar verwachting zullen er in 2019 niet meer dan 50.000 bouwvergunningen worden afgegeven. 

In het derde kwartaal van 2019 werden er 8.700 nieuwbouwwoningen door NVM-makelaars te koop gezet. Als gevolg van de daling van het aantal verkopen steeg het aanbod naar 15.900 woningen.

Nieuwbouw - Prijsontwikkeling

 

De prijs van de gemiddelde nieuwbouwwoning steeg in een jaar tijd met 14%, de gemiddelde prijs bedraagt nu € 391.000 wat neerkomt op een prijs per meter van € 3.050 (een stijging van 13%).

De gemiddelde nieuwbouwwoning is daarmee circa € 80.000 duurder dan een gemiddelde bestaande woning, wat neerkomt op een meerprijs van € 400 per meter. 

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen.

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
dinsdag 12 november 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.