Steeds meer woningen èn appartementen worden verkocht aan particuliere beleggers. Het onderwerp 'verhuur' komt daarom steeds vaker voor als agendapunt op de vergaderingen van de Vereniging van Eigenaren. Mag een VvE verhuur verbieden? En gaat het dan alleen om kamerverhuur of vakantieverhuur? Of over alle vormen van verhuur? De Leeuw Makelaardij schept duidelijkheid.

Verhuur van een appartement is toegestaan tenzij het verboden is in het splitsingsreglement

Het wettelijk uitgangspunt is dat verhuur van een appartementsrecht is toegestaan. Artikel 5:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een appartementseigenaar bevoegd is om zijn appartement zelf te gebruiken, maar ook bevoegd is om het appartement aan een ander in gebruik te geven.

In het splitsingsreglement kunnen regels zijn opgenomen over het gebruik, beheer en onderhoud van de appartementen, ook de privé delen van de appartementen. Soms staat er in de splitingsakte een 'zelfbewoningsclausule', waarin is geregeld dat appartementen uitsluitend door de eigenaar(s) mogen worden gebruikt en derhalve niet mogen worden verhuurd. Er is lange tijd twijfel geweest of de zelfbewoningsclausule geoorloofd is.Op 9 juni 2010 heeft de Rechtbank in Groningen zich daarover uitgesproken. De rechter was van mening dat een algeheel verhuurverbod niet ongeloorloofd is, omdat de nieuwe eigenaar van het appartement vooraf wist van het bestaan van het verbod en het appartement desondanks heeft gekocht.

Bepalingen over de 'verplichte zelfbewoning' komen veel voor bij appartementencomplexen die ooit eigendom waren van een woningcorporatie en daarna zijn 'uitgepond'.

Kamerverhuur kan verboden zijn op grond van het splitsingsreglement of gemeentelijke regels

Ook kamergewijze verhuur is in beginsel toegestaan, maar kan verboden zijn op basis van het splitsingsreglement of op basis van gemeentelijke regels.

Het splitsingsreglement kan alle vormen van verhuur verbieden, maar kan ook directe regels bevatten over het al dan niet toegestaan zijn van kamerverhuur. Soms zijn die regels wat 'indirect geformuleerd, als de bestemming van een appartementengebouw is 'woning voor de tot gebruik gerechtigden met hun gezin of bij hen inwonenden', dan mag de woning wel in zijn geheel worden verhuurd, maar niet in de vorm van kamergewijze verhuur.

Ook de gemeente Leiden heeft inmiddels regels aan verkamering gesteld.

Vakantieverhuur kan verboden zijn op grond van het splitsingsreglement of gemeentelijke regels

Of vakantieverhuur aan toeristen is toegestaan, is afhankelijk van de bestemming van het appartementsrecht. Vaak staat daar als omschrijving 'woonruimte' of 'woning' of 'woonruimte voor permanente bewoning'. Als de bestemming wonen is, dan is vakantieverhuur verboden omdat dit geldt als een bedrijfsmatige of commerciële exploitatie en daarom in strijd is met de woonbestemming. Er zijn steeds meer grote steden die verhuur van woonruimte aan toeristen voor meer dan 30 of 60 dagen per jaar verbieden. Amsterdam was de eerste, Utrecht en Rotterdam volgden al snel. Andere gemeenten met vergelijkbare regelgeving zijn Breda, Middelburg, Bergen, Texel en Amstelveen.

Ook de gemeente Leiden heeft inmiddels regels aan verkamering gesteld.

Conclusie:

Als de bestemming van een appartement 'wonen' is, dan is kamergewijze verhuur en vakantieverhuur niet toegestaan. Datzelfde geldt wanneer de gemeente regels heeft gesteld over kamergewijze of vakantieverhuur.

Maar 'normale verhuur', dus reguliere en langduriger verhuur als zelfstandige woonruimte, is toegestaan tenzij het expliciet is verboden in de splitsingsakte.

Kan een VvE achteraf nog de splitsingsakte wijzigen om een verhuurverbod af te dwingen?

Het is niet eenvoudig om een splitsingsakte te wijzigen. De splitsingsakte is een belangrijk document dat is opgesteld door een notaris. Naast de eigenaren moeten ook alle betrokken hypotheekbanken akkoord gaan met de wijziging. 

Op grond van de wet is voor wijziging van de splitsingsakte de medewerking van alle eigenaren noodzakelijk.Die unanimiteit kan worden doorbroken als 80% van de stemmen daartoe beslist en het bestuur van de VvE zijn medewerking verleent.

In de praktijk zal het erg lastig zijn om de splitsingsakte achteraf te wijzigen als enkele eigenaars zich daartegen verzetten. In de uitspraak van de Rechtbank Groningen werd een algeheel verhuurverbod niet ongeoorloofd beschouwd, omdat de nieuwe eigenaars vooraf wisten van het verbod op verhuur. Als de rechten van een appartementseigenaar achteraf worden aangetast en beperkt, dan zal de kans groot zijn dat een algeheel verhuurverbod wel als ongeoorloofd zal worden beschouwd.

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen.