"De gekte neemt af, de krapte blijft". In het tweede kwartaal van 2019 nam het woningaanbod in Nederland licht toe en werden er meer woningen verkocht. De prijsstijging vlakt echter af: de prijzen stijgen nog steeds. Maar minder snel. En de grote regionale en plaatselijke verschillen blijven. Want dè woningmarkt bestaat niet.
Dè woningmarkt bestaat niet
De onderstaande cijfers gaan over de Nederlandse woningmarkt als geheel. Het is echter belangrijk dat de lezer zich realiseert dat dè woningmarkt niet bestaat. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze regionale en plaatselijke woningmarkten met een geheel eigen dynamiek. Voor professionals in de woningmarkt publiceren wij elk kwartaal onze woningmarktrapport Zicht op de Woningmarkt, waarmee wij ingaan op de ontwikkelingen van de diverse woningmarkten in het werkgebied van De Leeuw Makelaardij.
1) Aantal verkopen stijgt - na 8 kwartalen - weer
Voor het eerst sinds 8 kwartalen werden er door de gezamenlijke NVM-makelaars in Nederland meer woningen verkocht. In het tweede kwartaal verkochten NVM-makelaars 39.200 woningen, op basis van het marktaandeel van de NVM (circa 70%) gaat het dan over circa 56.500 woningen voor de gehele markt. In de afgelopen vier kwartalen werden er 147.455 woningen verkocht wat voor de markt als geheel neerkomt op circa 214.000 verkopen.
Die stijging deed zich voor in alle segmenten van de markt, uitgezonderd vrijstaande woningen. De stijging van het aantal verkopen speelt zich vooral af in de prijsklasse vanaf € 300.000 tot € 750.000. In deze segmenten werd 19% meer verkocht.Bij woningen van één miljoen euro of meer bedroeg de toename 13%. In de prijsklasse tot € 200.000 daalde het aantal verkopen sterk, dit wordt veroorzaakt door de sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren.
2) Verkoopprijzen - stijgen nog steeds maar de stijging neemt zichtbaar af
Vor het eerst lag de prijs van de gemiddelde verkochte woning in Nederland boven € 300.000. In het 2e kwartaal lag de gemiddelde transactieprijs op € 308.000. Dit is 7,4% meer dan een jaar geleden. De prijsontwikkeling van de verschillende woningtypen komt in Nederland als geheel steeds dichter bij elkaar te liggen.
De afvlakking van de prijsstijging komt het beste naar voren in de ontwikkeling van de meterprijzen. Ten opzichte van een jaar geleden steeg de meterprijs met 6,3%. Die van 2-onder-1-kapwoningen met 6,3% en die van appartementen met 6,9%.
3) Verkooptijd daalt nog steeds licht
De verkooptijd van woningen daalde licht. Gemiddeld had de in het tweede kwartaal verkochte woning 38 dagen te koop gestaan. Voor alle woningen - met uitzondering van vrijstaande woningen - geldt dat de gemiddelde verkooptijd korter is dan één maand. Voor vrijstaande woningen ligt dit op 2,5 maanden.
Er zijn gebieden in Nederland, zoals noordoost Groningen, waar de verkooptijd nog boven 100 dagen ligt. In regio's met een zeer krappe woningmarkt - zoals die in het werkgebied van De Leeuw Makelaardij - ligt de gemiddelde verkooptijd tussen 25 en 30 dagen.
Van alle woningen die te koop zijn gezet in het 1e kwartaal van 2019, is 73% binnen 90 dagen verkocht.
4) Verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs vrijwel nihil
Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de transactieprijs is verder gedaald. Gemiddeld wordt er zelfs meer betaald dan er wordt gevraagd. Appartementen brengen gemiddeld 2% boven de vraagprijs op, tussenwoning 1%. Bijna 40% van alle woningen wordt boven de vraagprijs verkocht, bij appartementen is dit bijna 50%.
5) Woningaanbod neemt af in ruime markten en neemt toe in krappe markten
Het woningaanbod schommelde de afgelopen vier kwartalen tussen 42.000 woningen en 46.500 woningen. Ten opzichte van een jaar geleden is het aanbod in totaal afgenomen. Het aanbod tot en met € 300.000 is afgenomen, tussen € 300.000 en € 500.000 is het aanbod vergelijkbaar met vorig jaar en in de markten daarboven is er sprake van een toename. Het aantal woningen met een prijs boven € 1.000.000 nam met 21% toe. In totaal staan er bijna 3.000 woningen van meer dan een miljoen te koop.
Er zijn zeer grote verschillen tussen de verschillende markten zichtbaar. In regio's met een ruime woningmarkt neemt het aanbod nog steeds sterk af. In de meest krappe woningmarkten neemt het aanbod toe.
6) Stijging vraagprijzen zet door maar met lager tempo
Van de afvlakking van de verkoopprijzen is al enige tijd sprake. Vanaf het tweede kwartaal van 2019 is er ook sprake van een afvlakking van de vraagprijzen van het aanbod. De gemiddelde vraagprijs bedraagt inmiddels € 424.000.
7) Looptijd van het aanbod neemt verder af
De looptijd van het te koop staande aanbod daalt steeds verder. De gemiddelde woning in het aanbod staat 122 dagen te koop, dit is 21% lager dan een jaar geleden. Tussenwoningen staan met 54 dagen het minst lang in het aanbod.
8) Krapte met 3,9 iets afgenomen
Sinds 2000 is de krapte niet zo laag geweest als nu. In het tweede kwartaal lag de krapte-indicator voor alle woningtypen in Nederland op 3,3. Bij tussenwoningen ligt dir krapte op 2,1 en bij apartementen op 2,4.
9) Instroomquote
Toelichting: de instroomquote geeft de verhouding aan tussen de woningen die tijdens het kwartaal nieuw in verkoop kwamen en de woningen die aan het begin van het kwartaal al in het aanbod staan. Een hoge instroomquote wijst op een dynamische markt waarin woningen snel verkocht worden en het nieuwe aanbod een relatief groot deel uitmaakt van het totale aanbod.
In het tweede kwartaal van 2019 zijn er meer woningen nieuw op de markt gezet dan er aan het begin te koop werden aangeboden. Het is goed dat er veel nieuw aanbod op de markt komt. Maar om de rust op de markt terug te krijgen, is een veel groter nieuw aanbod noodzakelijk.
10) Regionale verschillenDè Nederlandse woningmarkt bestaat niet. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze, onderling sterk verschillende, plaatselijke en regionale woningmarkten. Er is sprake van een driedeling. De woningmarkten in de stad Groningen, Almere en de randstedelijke erfgoedsteden zijn oververhit en overspannen. In de randstad als geheel is sprake van een verhitte markt. Maar er zijn ook gedeelten van ons land waar de dynamiek nog ver te zoeken is, alhoewel dat er steeds minder worden.
De verschillen tussen de NVM-regio's worden kleiner. In gebieden waar de markt ruim is, neemt het aanbod nog sterk af. In de meest krappe regio's neemt het aanbod juist toe.
12) De nieuwbouwmarkt
Nieuwbouw - Aantal verkopen daalt
Voor het zesde kwartaal op rij werden er minder nieuwbouwwoningen verkocht. De prijs van nieuwbouwwoningen is inmiddels zodanig opgelopen dat kopers afhaken.
Nieuwbouw - Aanbod neemt licht toe
Het aantal verkopen daalt. En dus stijgt het aantal nieuwbouwwoningen dat halverwege het kwartaal in verkoop staat. Halverwege het tweede kwartaal stonden 14.300 nieuwbouwwoninge te koop, een stijging van 12,3% ten opzichte van een jaar geleden.
Nieuwbouw - Prijsontwikkeling
De prijs voor een gemiddelde nieuwbouwwolning steeg in het tweede kwartaal naar € 387.000, dit is een toename van 17% ten opzichte avn het prijsniveau van een jaar geleden. De prijs per vierkante meter steeg in één jaar tijd met 12% naar ruim € 3.000.
Inmiddels is een nieuwbouwwoning € 80.000 duurder dan een gemiddelde woning in de bestaande bouw. En enerzijds is het logisch dat nieuwbouw altijd wat duurder is dan bestaande bouw. Maar dit verschil laat zich niet meer goed verklaren. Enerzijds zijn er voldoende aanleidingen te bedenken. Want de grondprijzen zijn gestegen, personeels- en materiaalkosten zijn fors gestegen en de overheid het een flink aantal ambities vastgelegd waar het gaat om de kwaliteit van nieuwbouw.
Twee voorbeelden:
Gasloos bouwen
Vanaf 1 juli 2018 moet nieuwbouw aardgasvrij zijn. Maar gasloze nieuwbouw zorgt voor een stijging van de vraagprijzen. En gasloze nieuwbouw remt de nieuwbouwverkoop. Vanaf 2018 is een gasloze woning met een warmtepomp gemiddeld 20 tot € 30.000 duurder te koop gezet .
Binnenstedelijke inbreiding
Er moeten woningen worden gebouwd. Maar de vraag is het grootst in stedelijke omgevingen en de overheid heeft de ambitie om het groene buitengebied zo min mogelijk aan te tasten. Maar bouwen in de stad is duur en tijdrovend. En werkt dus prijsopdrijvend.
