De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de Woningmarkt - De landelijke woningmarktcijfers over het eerste kwartaal van 2019

Voorschoten"De krapte op de woningmarkt blijft, de gekte neemt wat af". In het afgelopen kwartaal daalden het aanbod en het aantal verkopen. De prijzen stijgen nog steeds, maar wel aanmerkelijk minder snel. Landelijk is er geen sprake meer van oververhitting. Maar er zijn talloze woningmarkten - vooral in het werkgebied van De Leeuw Makelaardij - waar dat anders is.

Dè woningmarkt bestaat niet

De onderstaande cijfers gaan over de Nederlandse woningmarkt als geheel. Het is echter belangrijk dat de lezer zich realiseert dat dè woningmarkt niet bestaat. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze regionale en plaatselijke woningmarkten met een geheel eigen dynamiek. Voor professionals in de woningmarkt publiceren wij elk kwartaal onze woningmarktrapport Zicht op de Woningmarkt, waarmee wij ingaan op de ontwikkelingen van de diverse woningmarkten in het werkgebied van De Leeuw Makelaardij.

Klik hier voor onze publicatie over de regionale woningmarkt - Zicht op de Woningmarkt - eerste kwartaal 2019

1) Aantal verkopen neemt - langzamer - af

Het aantal verkopen daalt al een flink aantal kwartalen maar inmiddels begint de daling wel af te vlakken. Ten opzichte van een jaar geleden werden er 3,2% minder woningen verkocht. NVM-makelaars verkochten in de afgelopen vier kwartalen circa 145.000 woningen wat op basis van het marktaandeel van de NVM neerkomt op 210.000 transacties voor de totale markt.

De ontwikkeling van het aantal verkopen wordt beïnvloed door het te geringe aantal woningen dat nieuw in verkoop komt.

De afname van het aantal transacties verschilt per woningtype. Het aantal verkochte vrijstaande woningen daalde met 8% het hardst, de afname van het aantal verkochte appartementen bedroeg 5%. Verder is de daling zeer groot in de laagste prijssegmenten van de markt, tot € 150.000. In dat segment bedroeg de afname 41% in één jaar. In de prijsklasse tussen € 300.000 en € 750.000 steeg het aantal verkopen juist met 15%.

2) Verkoopprijzen - stijgen nog steeds maar de stijging neemt zichtbaar af

Ook de ontwikkeling van de verkoopprijs van de gemiddelde woning vlakt al enige tijd af. Ten opzichte van een jaar geleden ligt de gemiddelde verkoopprijs op € 294.000, dit is 8,1% hoger dan een jaar geleden. De prijs van verkochte appartementen is op jaarbasis met nog meer dan 10% toegenomen. De prijs van verkochte vrijstaande woningen bedroeg ruim 5%.

Als de prijzen van het eerste kwartaal worden afgezet ten opzichte van de twee voorgaande kwartalen, dan valt op dat de prijzen voor het eerst sinds 2015 in één kwartaal niet stegen.

De vierkantemeterprijs laat een beter en vooral meer evenwichtig beeld zien van de prijsontwikkeling, omdat deze ook is gecorrigeerd voor woningtype, regio en grootte van de woning. Bij de ontwikkeling van de meterprijzen wordt de afvlakking van de ontwikkeling van de huizenprijzen beter zichtbaar.

In het derde kwartaal van 2018 stegen de prijzen, ten opzichte van het voorafgaande jaar, nog met 9,4%. In het vierde kwartaal bedroeg dat percentage 8,6. In het afgelopen kwartaal, het eerste kwartaal van 2019, ligt de jaarontwikkeling op 5,9%.

In de vier grote steden is alleen binnen de regio Rotterdam de meterprijs op jaarbasis met meer dan 10% toegenomen. In Amsterdam, Utrecht en Den Haag lag de toename onder de 10%.

3) Verkooptijd daalt nog steeds

|n het eerste kwartaal van 2019 lag de gemiddelde verkooptijd op 45 dagen, dat is 9 dagen minder dan een jaar geleden. Tussenwoningen en appartementen werden gemiddeld in een maand verkocht, bij vrijstaande woningen is de verkooptijd nog bijna 3,5 maand.

Zelfs in de meest overhitte marktsegmenten van Nederland ligt de verkooptijd nooit onder 20 dagen. Dat lijkt een minimum te zijn dat noodzakelijk is voor het doorlopen van alle stappen in de verkoopprocedure.

Van alle woningen die nieuw te koop kwamen in het aanbod werd ruim 75% binnen 90 dagen verkocht.

4) Verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs vrijwel nihil

Gemiddeld is er geen verschil meer tussen de vraagprijs van een woning en de uiteindelijke transactieprijs. Appartementen en eengezinswoningen worden boven de vraagprijs verkocht, bij vrijstaande woningen ligt de verkoopprijs gemiddeld slechts 3% onder de vraagprijs.

In het afgelopen kwartaal werd 34% van alle woningen boven de vraagprijs verkocht. Ten opzichte van het voorafgaande kwartaal is dat een daling.

5) Woningaanbod daalt licht

Halverwege het eerste kwartaal van dit jaar stonden er 42.244 woningen in de verkoop, dan is 9,2% minder dan het vorige kwartaal en 17,2% minder dan een jaar geleden. Voor de markt als geheel komt dat neer op circa 61.000 woningen. 

6) Stijging vraagprijzen zet door maar met lager tempo

In de afgelopen drie jaar werd er door verkopers uiteraard geanticipeerd op de stijgende verkoopprijzen, waardoor de vraagprijs tot 2018 ook steeds sterker steeg. Aan die steeds sterkere stijgingen lijkt nu een einde te zijn gekomen. De gemiddelde vraagprijs lag in het afgelopen kwartaal 10,7% hoger dan een jaar geleden op € 411.000.

Er zijn grote verschillen tussen de vraagprijsontwikkeling van de verschillende woningtypen. Appartementen zijn populair, waardoor de vraagprijs in een jaar tijd met 19,1% steeg. Bij de duurdere woningtypen, halfvrijstaande en vrijstaande woningen, bleef de stijging van de vraagprijzen beperkt tot 7,1% respectievelijk 7,3%.

Uiteraard zijn er dan ook nog de regionale verschillen. In Haarlem en Amsterdam stegen de vraagprijzen op jaarbasis met 5,1% en 7,2%, in Den Haag en Rotterdam met 17,7% en 19,9%.

7) Looptijd van het aanbod neemt verder af

Toelichting: De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd (45 dagen) heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod (146 dagen) gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod.

Er zijn grote verschillen in de looptijd van het aanbod per woningtype. Tussenwoningen staan gemiddeld 70 dagen op de markt, vrijstaande woningen 224 dagen. Op dit moment staat 44% van al het aanbod tot 1 kwartaal te koop, 22% een jaar of langer.

8) Krapte met 3,9 iets afgenomen

Toelichting: De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Hoe lager de krapte-indicator, hoe krapper de markt is. Bij een krapte onder de 5 is er sprake van een verkopersmarkt, bij een krapte tussen 5 en 10 is er sprake van een evenwichtige markt en vanaf een krapte van 10 is er sprake van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld.

In het eerste kwartaal lag de krapte op 3,9, in het voorafgaande kwartaal was dat 3,6. Dat houdt in dat de krapte licht is afgenomen doordat het woningaanbod iets minder hard daalde dan het aantal vekrochte woningen.

Er zijn grote verschillen tussen de krapte in de verschillende regio's in Nederland. De krapte is het grootst (circa 2) in de omgeving van Haarlem, de stad Groningen en Almere. In noordoost Groningen, Slochteren en Zeeuws-Vlaanderen is de markt het ruimst.

Uit bovenstaande grafiek - de krapte naar prijsklasse - blijkt dat de woningmarkt in alle prijssegmenten iets krapper is geworden, met uitzondering van het segment boven € 1.00.000. Bij prijsklassen tot € 400.000 is er sprake van een duidelijke verkopersmarkt, tussen € 400.000 en circa € 800.000 van een evenwichtige markt en boven € 800.000 van een kopersmarkt.

9) Instroomquote

Toelichting: de instroomquote geeft de verhouding aan tussen de woningen die tijdens het kwartaal nieuw in verkoop kwamen en de woningen die aan het begin van het kwartaal al in het aanbod staan. Een hoge instroomquote wijst op een dynamische markt waarin woningen snel verkocht worden en het nieuwe aanbod een relatief groot deel uitmaakt van het totale aanbod.

Het is een algemeen seizoensbeeld dat de instroom van nieuw aanbow wat lager is dan normaliter. De instroomquote kwam uit op 78%, een stuk lager dan het vorige kwartaal maar passend in de trend.

10) Verkoopkans

Toelichting:  De verkoopkans is de kans dat voor een woning die te koop wordt gezet binnen een bepaalde periode een koper wordt gevonden. Bij de verkoopkans wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende perioden: binnen 1 kwartaal, tussen 1-2 kwartalen, tussen 2-3 kwartalen en tussen 3-4 kwartalen. Daarnaast kennen we de intrekkingen en een restgroep van woningen die in ieder geval niet binnen 1 jaar verkocht zijn en wellicht nog in de verkoop zijn blijven staan.

De verkoopkans is buitengewoon hoog. Van alle woningen die in het laatste kwartaal van 2018 te koop werden gezet, werd 71% binnen 90 dagen verkocht. In de meest krappe woningmarkten ligt dat percentage soms nog een stuk hoger.

11) Regionale verschillen

Dè Nederlandse woningmarkt bestaat niet. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze, onderling sterk verschillende, plaatselijke en regionale woningmarkten. Er is sprake van een driedeling. De woningmarkten in de stad Groningen, Almere en de randstedelijke erfgoedsteden zijn oververhit en overspannen. In de randstad als geheel is sprake van een verhitte markt. Maar er zijn ook gedeelten van ons land waar de dynamiek nog ver te zoeken is, alhoewel dat er steeds minder worden.

Tijdens het dieptepunt van de crisis lag de krapte in de ruimste regio's op 33 en nu op zes. In de krapste regio's lag de krapte op 11, deze daalde naar 2. De verkrapping verliep in de meest krappe regio's sneller dan in de ruime markten.

De prijs per vierkante meter is in de krapste woningmarkten sinds het begin van het herstel met 50% toegenomen, in de ruimste woningmarktgebieden lag die ontwikkeling op 23%. Sinds de tweede helft van 2018 stabiliseert de meterprijs zich.

12) De nieuwbouwmarkt

Nieuwbouw - Aantal verkopen daalt

 

Voor het vijfde kwartaal op rijt zijn er minder nieuwbouwwoningen verkocht dan in dezelfde periode van vorig jaar. Dat wordt vooral veroorzaakt door het westen van Nederland waar nieuwbouwprojecten steeds minder snel worden verkocht als gevolg van de hoge huizenprijzen.

In het eerste kwartaal van 2019 werden circa 7.500 nieuwbouwwoningen en kavels verkocht, dat is 5% minder dan een jaar geleden.

Nieuwbouw - Aanbod neemt licht toe (vooral in het westen)

Het aanbod aan nieuwbouwwoningen stijgt ligt. Deze stijging komt voor een belangrijk gedeelte uit de stijging van het aantal projecten in Utrecht, Noord- en Zuid-Holland. In deze gebieden neemt de instroom toe, maar daalt het aantal verkopen.

Het totaal aanbod aan nieuwbouwwoningen steeg fractioneel. Deze stijging is het gevolg van een afname in sommige landsdelen en een toename in andere.

Bovenstaande grafiek toont de ontwikkeling van het totale aanbod aan nieuwbouwwoningen per landsdeel. Het overgrote gedeelte van het aantal nieuwbouwowningen wordt aangeboden in het westelijk gedeelte van ons land, waar het totale aanbod al enige tijd stijgend is. Ook in Zuidelijk Nederland stijgt het aanbod, terwijl het aanbod in het Oosten van ons land afneemt en in het Noorden vrijwel stabiel blijft.

Nieuwbouw - Prijsontwikkeling

De grondkosten en vooral de bouwkosten stijgen in Nederland fors. Deze kostenstijging wordt uiteraard doorgerekend in de woningprijs. De gemiddelde nieuwbouwwoning kostte in het eerste kwartaal van dit jaar € 369000, maar in de provincies Utrecht, Noord- en Zuid-Holland ligt het prijsniveau boven € 400.000.

Nieuwbouw - Verkoopsnelheid

Veel nieuwbouwprojecten worden pas definitief zodra 70% van de woningen binnen een project of deelproject zijn verkocht. In de vier grote steden duurt het gemiddeld 9 maanden om deze 70% voorverkoop te realiseren. Voor veel kopers is blijkbaar de grens bereikt aan wat ze kunnen en willen bepalen voor een nieuwbouwwoning.

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen.

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
maandag 14 oktober 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.