U ontdekt gebreken aan uw nieuwbouwwoning. Wij leggen u uit hoe het zit met de aansprakelijkheid van de bouwer.
De aansprakelijkheid voor gebreken aan een nieuwbouwwoning is een complex onderwerp, waarop verschillende regelingen van toepassing zijn zoals de koop-/aannemingsovereenkomst, de Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV) en het Burgerlijk Wetboek. Er zijn verschillende soorten gebreken met elk hun eigen regels en vervaltermijnen.
Soorten gebreken
Zichtbare gebreken zijn gebreken die de opdrachtgever tijdens de inspectie bij de eerste oplevering van de woning redelijkerwijs had moeten ontdekken.
Verborgen niet-ernstige gebreken zijn gebreken die pas na de oplevering worden ontdekt en ook niet eerder ontdekt hadden kunnen worden.
Verborgen ernstige gebreken zijn gebreken die pas na de oplevering worden ontdekt en ook niet eerder ontdekt hadden kunnen worden en die de constructie van de woning ernstig aantasten.
Vervaltermijnen bij gebreken aan uw nieuwbouwwoning
Herstelperiode na de oplevering, 3 maanden
Alle gebreken die in het opleverrapport zijn vermeld, moet de bouwer binnen drie maanden herstellen.
U kunt hiervoor gebruik maken van de 5%-regeling. Daarbij wordt de laatste 5% van de aanneemsom niet betaald aan de aannemer maar in depot gehouden bij de notaris, een andere mogelijkheid is dat de bouwer een bankgarantie aan de notaris verstrekt van 5% van de aanneemsom. Als de bouwer de gebreken herstelt, dan wordt de 5% alsnog aan de bouwer betaald. Als de bouwer de gebreken niet binnen drie maanden herstelt, dan mag een redelijk bedrag dat in verhouding staat tot de nog aanwezige gebreken, in depot blijven staan.
Onderhoudsperiode, 6 maanden
Tekortkomingen die aan het licht komen binnen zes maanden na de oplevering, moeten door de bouwer worden hersteld. Na deze onderhoudsperiode gaan de termijnen lopen voor de 'verborgen gebreken'.
Verborgen niet-ernstige gebreken, 5 jaar (+ 6 maanden)
De aannemer blijft na de onderhoudsperiode nog 5 jaar aansprakelijk voor verborgen gebreken. Dit zijn gebreken die niet eerder ontdekt hadden kunnen worden. Het is belangrijk dat deze gebreken tijdig en schriftelijk worden gemeld aan de bouwer en dat er zonodig tijdig verdere juridische actie wordt ondernomen.
tijdig melden èn tijdig reageren voorkomt verjaring!
Als u een gebrek ontdekt, dan moet u dat 'binnen bekwame tijd' aan de bouwer melden. Als de aannemer niet of niet goed reageert, dan moet u binnen twee jaar actie ondernemen en de zaak aan de rechter voorleggen. Als u dat niet doet, dan verjaart de vordering. U kunt verjaring voorkomen door een aannemer een 'stuitingsbrief' te versturen, waarmee de verjaringstermijn van 2 jaar opnieuw begint te lopen. Let op: het voeren van gesprekken en onderhandelingen met de aannemer is op zichzelf onvoldoende om de verjaring te stoppen. Ook als u in gesprek bent, zult u binnen twee jaar de verjaring moeten 'stuiten' en daarmee de termijn weer met twee jaar verlengen.
Verborgen ernstige gebreken, 20 jaar (+ 6 maanden)
Verborgen ernstige gebreken komen gelukkig maar weinig voor. De bouwer blijft 20 jaar aansprakelijk voor verborgen ernstige gebreken.
Het belang van de oplevering en de inspectie
Bij de oplevering van een nieuwbouwhuis worden niet alleen de sleutels overhandigd. De oplevering van een nieuwbouwwoning is een belangrijk formeel moment. Bij de oplevering controleert de nieuwe eigenaar van de nieuwbouwwoning samen met de bouwer het huis om te controleren of het huis voldoet aan de wettelijke regels en de gemaakte afspraken uit de verkoopbrochure, het bestek en de bouwtekeningen en de meerwerkafspraken.
Als u zelf onvoldoende deskundig bent, dan is het verstandig als u een bouwkundige inschakelt om u te ondersteunen bij de inspectie. De bouwer heeft meestal drie maanden de tijd om alle gebreken te verhelpen.
Aansprakelijkheid en garantieregelingen
Naast de aansprakelijkheid van de bouwer kan er ook sprake zijn van een garantie van bijvoorbeeld SWK, Woningborg of Bouwgarant. Als u een woning heeft gekocht met een dergelijke garantieregeling, dan gelden er weer andere termijnen.
De algemene garantietermijn is 6 jaar, deze termijn gaat in na de oplevering van uw nieuwbouwwoning.Voor ernstige gebreken (zoals aan de fundering, de hoofddraagconstructie en het casco, gebreken die de bewoonbaarheid in het geding brengen) geldt een termijn van 10 jaar. Voor sommige onderdelen van het huis gelden kortere garantietermijnen. En sommige gebreken zijn uitgesloten van de garantie. De inhoud van de verschillende garantieregelingen verschilt.
U ontdekt een gebrek, wat nu?
Als u een gebrek aan uw nieuwbouwwoning ontdekt, dan moet u het volgende doen.
1) Niet doe-het-zelven
Herstel de schade niet zelf maar geef de bouwer gelegenheid om het gebrek te herstellen.
2) Meldt het gebrek bij de bouwer
Meldt het gebrek zo snel mogelijk schriftelijk aan de bouwer en doe dit binnen de termijn die voor de verschillende gebreken geldt. Als er een garantieregeling van toepassing is, stuur dan een kopie van de melding aan de betrokken instantie. De bouwer moet het gebrek onderzoeken, mocht het gebrek niet onder de aansprakelijkheid vallen dan mag de bouwer inspectiekosten in rekening brengen. Als u het gebrek binnen 3 maanden ontdekt, dan kunt u wellicht nog gebruik maken van de 5% regeling.
3) Geen (goede) reactie? Stel de bouwer in gebreke!
Stel de aannemer schriftelijk in gebreke als deze niet of niet goed reageert op de melding. Als er een garantieregeling geldt, stuurt u dan de betrokken instantie ook een kopie van de ingebrekestelling.
4) Overweeg bemiddeling door de waarborginstantie
Overweeg of u gebruik wilt maken van bemiddeling door de waarborginstantie. Dit is goedkoper dan procederen. U bent niet verplicht om bemiddeling aan te vragen en de uitkomst is niet bindend.
5) Overweeg een civiele procedure
Afhankelijk van het financieel belang en de kosten van een procedure èn de vraag of u beschikt over een rechtbijstandverzekering kunt u overwegen om naar de rechter te stappen voor een civiele procedure tegen de bouwer. Als u niets doet, dan loopt u het risico dat uw recht op herstel na twee jaar verjaart.
