De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de Woningmarkt - De landelijke woningmarktcijfers over het vierde kwartaal van 2018

De Horn Rijnsburg

De Nederlandse woningmarkt blijft oververhit. Veel vraag en weinig aanbod resulteert in snelle verkopen tegen hogere prijzen. Toch lijkt het erop alsof de grootste gekte achter de rug is.

Dè woningmarkt bestaat niet

De onderstaande cijfers gaan over de Nederlandse woningmarkt als geheel. Het is echter belangrijk dat de lezer zich realiseert dat dè woningmarkt niet bestaat. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze regionale en plaatselijke woningmarkten met een geheel eigen dynamiek. Voor professionals in de woningmarkt publiceren wij elk kwartaal onze woningmarktrapport Zicht op de Woningmarkt, waarmee wij ingaan op de ontwikkelingen van de diverse woningmarkten in het werkgebied van De Leeuw Makelaardij.

Is het begin van de kentering in zicht?

De Nederlandse woningmarkt is - in zijn algemeenheid - oververhit. Veel vraag en weinig aanbod leidt tot snelle verkopen tegen hogere prijzen. Dit zal in 2019 niet veel anders zijn. Het is onze verwachting dat de prijzen blijven oplopen en dat het nog lang zal duren voordat de Nederlandse huizenkoper weer werkelijk een ruimere keuze krijgt èn de gelegenheid om met iets meer rust een verantwoorde koopbeslissing te nemen.

En toch zijn er diverse signalen waaruit op te maken is dat het begin van een kentering in zicht begint te komen. En dan doelen we niet op een neerwaartse beweging, maar vooral over een veel gematigder groei. Allereerst neemt het woningaanbod langzaam toe. Voor het eerst in 18 kwartalen is er geen daling meer van het aanbod maar een stijging. Daarnaast wordt de daling van het aantal transacties steeds minder sterk. De prijzen stijgen nog steeds, maar de prijsstijging per kwartaal wordt ook minder sterk.

Het herstel van de Nederlandse woningmarkt is begonnen in de grote steden. In eerste instantie in Amsterdam en Groningen, vervolgens naar de ander grote steden in de randstad en uiteindelijk naar de steden buiten de randstad. Die grote steden vervullen dus een voortrekkersfunctie. Het is daarom betekenisvol dat veel van de signalen die duiden op een kentering van de markt, juist het meest zichtbaar zijn in de grote steden. De toename van het aanbod is het meest sterk zichtbaar in Amsterdam (+67%), Haarlem (+50%) en Haarlemmermeer (+36%). Amsterdam is de enige regio waar het totale aanbod hoger is dan een jaar geleden. Ook de ontwikkeling van de vraagprijzen gaat in deze gebieden het minst hard. En tenslotte nam ook de krapte in deze gebieden af.

1) Aantal verkopen in een jaar met 10,7% gedaald

In het vierde kwartaal van 2018 werden landelijk 8% minder woningen verkocht door NVM-makelaars. Dit is het zesde kwartaal op rij met een dalend aantal verkopen. De gezamenlijke NVM-makelaars verkochten in 2018 bijna 148.000 woningen. Op basis van het marktaandeel van de NVM komt dat neer op ongeveer 214.000 verkopen voor de gehele markt.

Ten opzichte van een jaar geleden werden er in het vierde kwartaal 8,1% minder woningen verkocht. In 2018 als geheel daalde het aantal verkopen met bijna 11%.

De belangrijkste reden voor de daling van het aantal verkochte woningen zit in het tekort aan woningaanbod. Een andere reden is dat de prijzen, vooral in de meer stedelijke gebieden van ons land, zodanig gestegen zijn dat het kopen van een huis door minder kopers op te brengen is.

De grootste afname van het transactievolume was te vinden in het marktsegment appartementen waar het aantal verkopen met 12,6% daalde. In de overige marktsegmenten bedroeg de daling tussen 6 en 7%. Appartementen zijn vaker terug te vinden in de stedelijke gebieden waar de overhitting van de woningmarkt maximaal is.

2) Verkoopprijzen in een jaar met 10,3% gestegen

De prijs van de gemiddelde verkochte woning lag in het vierde kwartaal op € 298.000 waarmee de magische grens van € 300.000 bijna is bereikt.Ten opzichte van een jaar geleden stegen de prijzen van verkochte woningen met 10,3%. De prijzen van appartementen stegen het hardst, in dit segment bedroeg de prijsstijging 13%.

De prijsstijging doet zich inmiddels overal in Nederland voor, zij het niet in dezelfde mate. In de meest oververhitte gebieden begint de prijsstijging wat af te vlakken. Maar in de regio Rotterdam stegen de prijzen in een jaar tijd met 17% en in zuid-Kennemerland (Haarlem) met 16,8%

De ontwikkeling van de prijs per vierkante meter geeft een zuiverder beeld van de prijsontwikkeling. Uit deze grafiek blijkt dat de prijsstijging begint af te vlakken. In een jaar tijd steeg de gemiddelde meterprijs met 8,6%. Zelfs landelijk ligt de meterprijs inmiddels boven de € 2.500 per meter. In Amsterdam ligt de gemiddelde meterprijs overigens op € 5.000 per meter. Zelfs in de op één na duurste woningmarkt van Nederland - die in Zuid Kennemerland (Haarlem) - komt de meterprijs van € 3.700 niet in de buurt van het Amsterdamse prijsniveau.

3) Verkooptijd verder gedaald richting minimum

Net als in het afgelopen kwartaal lag de gemiddelde verkooptijd van verkochte woningen op 39 dagen. Ten opzichte van een jaar geleden is de verkooptijd met 11 dagen afgenomen. Er zijn regio's - waaronder het werkgebied van De Leeuw Makelaardij - waar appartementen en tussenwoningen gemiddeld binnen 20 dagen werden verkocht. Die 20 dagen wordt als een minimum beschouwd gezien het proces dat nodig is voor de verkoop. Bij de gemiddelde verkooptijd van vrijstaande woningen - landelijk 83 dagen - is nog wel rek aanwezig.

4) Verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs vrijwel nihil

Gemiddeld was er in het vierde kwartaal van 2018 geen verschil meer tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Voor appartementen en tussenwoningen wordt meer betaald dan de vraagprijs, bij vrijstaande woningen bedraagt het verschil nog gemiddeld 3%. In het vierde kwartaal werd 38% van alle woningen boven de vraagprijs verkocht.

5) Woningaanbod daalt - voor het eerst - licht

Voor het eerst in 18 kwartalen nam het aantal te koop staande woningen toe ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Halverwege het vierde kwartaal stonden er 5% meer woningen te koop, bij NVM-makelaars een kleine 47.000 wat voor de markt als geheel neerkomt op ongeveer 67.500 woningen.

Bij appartementen en tussenwoningen nam het aanbod zelfs toe met 12%. Het lijkt erop alsof de grens van de maximale vraagprijs is bereikt, in elk geval voor de 'goedkopere' woningtypen.

In de regio Amsterdam steeg het aanbod met 67%, in Zuid Kennemerland met 50%, in de Haarlemmermeer met 36% en in het Westland, de stad Groningen en 't Gooi met 25%. Amsterdam is de enige regio waarbij het aanbod groter is dan een jaar geleden.

6) Stjging vraagprijzen zet door, maar begint af te vlakken

Voor het eerst in vijf jaar is de stijging van de vraagprijzen op jaarbasis minder dan het kwartaal daarvoor. Er lijkt sprake te zijn van een kentering van de markt. Deze is in een aantal grootstedelijke marktgebieden zoals Amsterdam en Den Haag al langere tijd zichtbaar. De prijzen stijgen nog steeds, maar de mate van stijging begint af te vlakken.

Voor het eerst in de geschiedenis is de vraagprijs van te koop staande woningen gestegen tot boven € 400.000. De vraagprijs bedroeg in het vierde kwartaal € 407.000.

Appartementen stijgen het meest in prijs, in één jaar tijd steeg de vraagprijs met 17,9% naar gemiddeld € 294.000.

7) Looptijd van het aanbod verder afgenomen naar 136 dagen

Let op: De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd (39 dagen) heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod (136 dagen) gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod.

8) Krapte met 3,6 op een minimum?

Toelichting: De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Hoe lager de krapte-indicator, hoe krapper de markt is. Bij een krapte onder de 5 is er sprake van een verkopersmarkt, bij een krapte tussen 5 en 10 is er sprake van een evenwichtige markt en vanaf een krapte van 10 is er sprake van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld.

De krapte voor de Nederlandse woningmarkt als geheel lag in het vierde kwartaal op 3,6, fractioneel lager dan in het derde kwartaal. Als het aanbod blijft toenemen en het aantal transacties blijft stijgen, dan zal de krapte automatisch gaan stijgen. Er zijn marktgebieden waar die beweging nu al gaande is, bijvoorbeeld in Amsterdam (krapte liep op van 2,0 naar 2,5), Den Haag (van 2,5 naar 2,8) en 't Gooi (van 3,7 naar 4,1). In deze gebieden is zichtbaar dat het aanbod toeneemt.

9) Instroomquote boven 100%

Toelichting: De instroomquote geeft de verhouding tussen de tijdens het kwartaal nieuw in aanbod komende woningen en de woningen die aan het begin van het kwartaal al in het aanbod staan.

Voor het eerst sinds 2001 werden er in een kwartaal meer woningen te koop gezet dan er aan het begin van dat kwartaal in het aanbod stonden. In het 4e kwartaal werden ruim 45.000 woningen te koop gezet.

10) Verkoopkans op recordhoogte

Toelichting: De kans dat voor een woning die te koop wordt gezet binnen een bepaalde periode een koper wordt gevonden, wordt de verkoopkans genoemd. Bij de verkoopkans wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende perioden: binnen 1 kwartaal, tussen 1-2 kwartalen, tussen 2-3 kwartalen en tussen 3-4 kwartalen.  Daarnaast kennen we de intrekkingen en een restgroep van woningen die in ieder geval niet binnen 1 jaar verkocht zijn en wellicht nog in de verkoop zijn blijven staan.

De verkoopkans ligt op een ongekend hoog niveau, 70% van alle woningen wordt binnen 30 dagen verkocht. Toch is het percentage woningen dat binnen 90 dagen wordt verkocht, licht gedaald. Ook dat kan worden beschouwd als een teken van kentering van de markt.

11) Regionale verschillen

Dè Nederlandse woningmarkt bestaat niet. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze, onderling sterk verschillende, plaatselijke en regionale woningmarkten. Er is sprake van een driedeling. De woningmarkten in Groningen en de randstedelijke erfgoedsteden zijn oververhit en overspannen. In de randstad als geheel is sprake van een verhitte markt. Maar er zijn ook gedeelten van ons land waar de dynamiek nog ver te zoeken is, alhoewel dat er steeds minder worden.

Er is sprake van een olievlekwerking. In de grootste stad Amsterdam werden in de afgelopen vier kwartalen door NVM-makelaars ruim 6.200 woningen verkocht. Het percentage Amsterdammers dat vervolgens in Amsterdam weer een woning terugkoopt, daalde in de afgelopen jaren van rond 60% naar 36% in 2018. Steeds meer Amsterdammers verhuizen naar steden als Haarlem (5%), Almere (4%), Zaandam en Utrecht (elk 3%) en Den Haag (2%). Het percentage verhuizingen naar Leiden ligt onder de 1%. Toch komt dat voor de Leidse markt neer op 6% van de totale markt in 2018.

En deze ‘grootstedelijke kopers’ hebben een bijzondere invloed op de markt. Amsterdamse kopers zijn buitengewoon populair bij Leidse makelaars. Amsterdamse kopers beschikken niet alleen over een royale aankoopkas omdat ze net hun eigen woning in Amsterdam voor een recordbedrag hebben verkocht. Maar Amsterdamse kopers beschouwen de Leidse markt bovendien als een kopersparadijs met aantrekkelijk lage huizenprijzen. Kopers uit grotere steden zorgen dus in kleinere steden niet alleen voor extra vraag maar ook voor een opdrijvend effect op de prijzen.

En dus gebeurt in de kleinere stad Leiden hetzelfde. Het aantal Leidenaren dat in Leiden een huis koopt, daalde in de afgelopen jaren van circa 55% naar onder 40%. Er zijn minder woningen beschikbaar tegen steeds hogere prijzen. En dus wijken verkopers uit Leiden in toenemende mate uit naar Leiderdorp (van 7 naar 10%), Alphen aan den Rijn en Valkenburg (elk van 1 naar 2%). Ook vanuit het dorp Leiderdorp vinden minder verhuizingen plaats binnen de eigen woonplaats en naar Leiden. Maar Leiderdorpers verhuizen in toenemende mate naar Alphen aan den Rijn, Zoeterwoude, Hazerswoude en Kaag en Braassem.

12) De nieuwbouwmarkt

Nieuwbouw - Aantal verkopen daalt met 7%

Het aantal nieuwbouwverkopen daalde met 7% ten opzichte van vorig jaar naar 30.900 door NVM verkochte nieuwbouwwoningen. De daling kan voor een deel worden verklaard uit een daling van het aanbod. Maar er is meer aan de hand. Hoewel het aantal inschrijvingen voor nieuwbouwprojecten bij makelaars toeneemt, duurt het in veel woningmarktgebieden langer alvorens er 70% van een project is voorverkocht. Blijkbaar is er veel belangstelling voor nieuwbouwwoningen, maar ondanks dat haken kopers na het zien van de prijslijsten af.

Nieuwbouw - Nieuw aanbod daalt met 2%

In de eerste drie kwartalen van 2018 bleef het nieuwe aanbod aan nieuwbouwwoningen beperkt. Het vierde kwartaal, met 12.500 nieuw door NVM-makelaars te koop aangeboden nieuwbouwwoningen, maakte veel goed maar niet alles.

Het totale woningaanbod nam als gevolg van deze 'last-minute aanbodgolf' toe tot 14.800 woningen, dit is een stijging van 5% ten opzichte van vorig jaar.

Nieuwbouw - Prijsontwikkeling maakt nieuwbouw minder bereikbaar

Bovenstaande grafiek toont de verdeling van het aantal nieuwbouwverkopen over de verschillende prijsklassen.

Het aantal verkopen onder € 200.000 toont een duidelijk neerwaartse tendens richting circa 5% in het laatste kwartaal van 2018. Het percentage woningen tussen € 200.000 en € 300.000 nam in eerste instantie toe van onder 40% naar 45% maar daalde daarna tot onder 35%. De laatste perioden laten een stijging zien van het aandeel in deze prijsklasse. 

In het segment tussen € 300.000 en € 500.000 is een duidelijke stijging te zien. Dit was aan het eind van 2018 de grootste groep. Maar ook het aandeel van woningen boven € 500.000 steeg, alhoewel er in het laatste kwartaal van 2018 een kentering te bespeuren was.

Net als in de bestaande bouw stijgen de prijzen enorm. Enerzijds wordt de prijsstijging ingegeven door de sterke vraag naar nieuwbouw, anderzijds worden de kostprijzen van nieuwbouwwoningen opgestuwd door hoge bouw- en personeelskosten, gasloos bouwen en de focus op binnenstedelijk ontwikkelen. Steeds meer makelaars schetsen een negatief beeld van onbetaalbare nieuwbouw voor een groeiende groep geïnteresseerden.

Nieuwbouw - Verkoopsnelheid


Veel nieuwbouwprojecten worden pas gerealiseerd als tenminste 70% van de woningen is verkocht. De periode om deze 70% voorverkoop te halen wordt langer. Het aantal geïnteresseerden en inschrijvingen voor nieuwbouw neemt toe, maar steeds vaker haken geïnteresseerden af zodra ze de prijslijst onder ogen hebben gekregen.

Deze trend wordt door alle nieuwbouwmakelaars waargenomen, maar in de vier grote steden is de trend het meest hardnekkig. Voor het eerst sinds 2013 wordt nieuwbouw in de vier grote steden trager verkocht dan daarbuiten. De kwaliteit van de nieuwbouw in de grote steden stijgt niet in voldoende mate mee met de prijs. En uiteraard wordt de consument steeds kritischer naarmate hij meer moet betalen. Blijkbaar is in de meest verhitte woningmarkten de limiet bereikt van wat kopers kunnen en willen betalen.

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen.

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
donderdag 21 maart 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.