De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken

Verborgen gebreken

U heeft een huis gekocht of verkocht en nu blijkt dat er sprake is van een gebrek. Wat staat u te doen? Ons stappenplan helpt u verder.

Inleiding

Onlangs werd me gevraagd of ik een ‘blogje’ wilde schrijven over ‘verborgen gebreken’. ‘Verborgen gebreken’ zijn problemen met een huis die zich pas openbaren na de koop en meestal pas na de overdracht. Als er achteraf problemen ontstaan na een verkoop van een huis of appartement, dan gaat het vrijwel altijd over dit onderwerp. Er bestaan veel misverstanden over verborgen gebreken. En er is dus veel over te zeggen. En dus werd het niet ‘één blogje’, maar werden het er zes.

Stappenplan bij verborgen gebreken

Stap 1 : Juridisch gebrek of fysiek / feitelijk gebrek?

Bij 'verborgen gebreken' denken we in eerste instantie aan 'fysieke en feitelijke gebreken, zoals vochtproblemen, lekkages en problemen met de riolering. Er zijn echter ook 'juridische gebreken'. Daarbij moet u denken aan de aanwezigheid van erfdienstbaarheid zoals een recht van overpad of een huurder die een beroep doet op huurbescherming. De regeling voor 'juridische gebreken' is redelijk eenvoudig, streng voor de verkoper en dus gunstig voor de koper. De verkoper moet het huis leveren vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, tenzij anders is overeengekomen. De koper heeft in principe geen onderzoeksplicht.

De verkoper is aansprakelijk voor juridische gebreken, tenzij de koper deze uitdrukkelijk heeft aanvaard. Dit is de reden dat een koopovereenkomst vaak een groot aantal bijlagen betreft die vooral gaan over de juridische bijzonderheden van de woning of het appartement.

De inhoud van een bestemmingsplan kan op zichzelf nooit een gebrek vormen. Het ligt dan ook op de weg van de koper om het (openbare) bestemmingsplan de onderzoeken, niet op de weg van de verkoper om de koper daarover te informeren. 

Stap 2 : Ernstig gebrek of niet ernstig gebrek?

In de standaard-koopovereenkomst is de bepaling opgenomen dat de woning ‘de eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn’. Als er sprake is van een gebrek dat zo ernstig is dat de woning daardoor niet normaal als woning kan worden gebruikt, dan is de verkoper aansprakelijk. Normaal gebruik van een woning is gebruik op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. Het huis moet voldoen aan redelijke verwachtingen, waarbij de leeftijd van het huis uiteraard een rol kan spelen. Bij een oudere woning moet een koper er rekening mee houden dat het huis niet aan de meest moderne standaarden voldoet en dat er sprake kan zijn van enig achterstallig onderhoud en verouderde installaties. Bij ernstige gebreken moet u vooral denken aan een woning die onveilig is voor normaal gebruik, bijvoorbeeld door een ernstige bodemverontreiniging, een onveilige elektrische installatie die de gebruikers ernstig hindert of gevaar voor brand veroorzaakt, ernstige vocht- en schimmelproblemen, balklagen die door houtrot onvoldoende sterkte, stijfheid en stabiliteit bieden. Ook een kelder die bij regenval compleet onder water komt te staan staat in de weg van het normale gebruik.

De verkoper is aansprakelijk voor ernstige gebreken die aanwezig zijn op het moment van de levering. Het is daarbij niet van belang of de verkoper de gebreken kende.

Stap 3 - Niet ernstige gebreken?

Bij juridische gebreken en ernstige gebreken is situatie vaak het meest helder. Het wordt een stuk complexer als er sprake is van een feitelijk gebrek dat het normale gebruik niet in de weg staat. Het antwoord op de vraag wie waarvoor aansprakelijk is - de koper of de verkoper - is vrijwel altijd afhankelijk van de concrete feiten en omstandigheden van het geval. Dat houdt in dat procederen over 'verborgen gebreken' risicovol is. Het is heel lastig om vooraf te bepalen welke beslissing een rechter uiteindelijk zal maken.

Dat begint al met de voorrangsregels tussen 'onderzoeksplicht' en 'mededelingsplicht'. De koper heeft een onderzoeksplicht, de verkoper heeft een mededelingsplicht. Maar welke van de twee verplichtingen weegt het meest zwaar? Als een verkoper zijn mededelingsplicht heeft verzaakt, komt die verkoper dan weg als hij kan aantonen dat ook de koper zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt? De Hoge Raad heeft zich hier inmiddels over uitgesproken. In beginsel gaat de mededelingsplicht van de verkoper voor. Een verkoper die achterwege heeft gelaten om de koper te informeren over bij hem bekende gebreken komt er niet meer weg door te stellen dat de koper zelf zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. De Hoge Raad heeft echter aan deze voorrangsregel toegevoegd dat de schadevergoeding wel kan worden verminderd als de koper de verkeerde voorstelling van zaken mede aan zichzelf te wijten heeft.

De aanwezigheid van bijzondere clausules in de koopovereenkomst, zoals de asbestclausule, de ouderdomsclausule of de niet-zelfbewoningsclausule, kan maken dat er (veel) zwaardere eisen aan de onderzoeksplicht van de koper worden gesteld.

Meer weten?

Lees de overige blogs over dit onderwerp:

Verborgen gebreken (1/5) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis
Verborgen gebreken (2/5) : De juridische spelregels voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (3/5) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst
Verborgen gebreken (4/5) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord
Verborgen gebreken (5/6) : Praktische tips voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken (deze blog)

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.