De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de Woningmarkt - De landelijke woningmarktcijfers over het tweede kwartaal van 2018

ZodW 2e 2018Voor de vierde maal op rij verkochten NVM-makelaars minder woningen. Een jaar geleden werden er 43.200 woningen verkocht (voor de gehele markt: 55.000), in het tweede kwartaal van 2018 waren dat er 38.600. Dat is een afname van 10,6%. In vergelijking met het voorafgaande kwartaal werden er overigens wel meer woningen verkocht. Dat heeft echter te maken met de gebruikelijke seizoenseffecten. De afname van het aantal verkopen ten opzichte van vorig jaar was het grootst bij appartementen (-17,9%) en het kleinst bij vrijstaande woningen (-7,1%).

 

 

 

 

 

 1) Aantal verkopen daalt in één jaar met 10,6%

 

2) Verkoopprijzen stijgen in één jaar met 10,4%

De druk op de markt moet ergens heen. En als die druk niet tot uiting kan komen in het aantal verkochte woningen - simpelweg omdat er te weinig aanbod is - dan komt die druk tot uiting in de prijsontwikkeling. In een kwartaal tijd stegen de prijzen met 10,4% naar een gemiddeld niveau van €288.000,-. Het ligt in de lijn der verwachting dat de magische grens van €300.000,- aan het begin van 2019 aangeraakt zal worden.

Vraag en aanbod verschillen per regionale of plaatselijke woningmarkt, maar ook per woningtype. De prijsstijging onder appartementen was met 16% het hoogst. Tussenwoningen werden 7,3% duurder, hoekwoningen 8,6%. Dat de prijsontwikkeling van appartementen het hoogst is, laat zich verklaren uit het feit dat de meeste appartementen in Nederland zich in (meer overspannen) stedelijke woningmarkten bevinden en dat de verhouding tussen vraag en (nieuw) aanbod bij appartementen het meest scheef is. In het dieptepunt van de crisis lag de verkoopprijs van verkochte appartementen op €2.100,- per meter. Inmiddels is de prijs opgelopen tot €2.513,-. En dan hebben we het nog steeds over het Nederlands gemiddelde en niet over de prijs in de meest overspannen woningmarkten! Amsterdam loopt voor op de prijsontwikkeling op de Nederlandse woningmarkt. Eerder constateerden we dat de prijzen in Amsterdam voorzichtig beginnen af te vlakken. In het tweede kwartaal van 2018 werd toch weer een (forse!) stijging van de prijzen genoteerd van 19%. In Den Haag stegen de prijzen met circa 18%!

 

3) Verkooptijd afgenomen tot 45 dagen

De verkooptijd daalde in een jaar tijd van 61 naar 45 dagen. Het spreekt voor zich dat de meest courante woningtypen zoals appartementen en tussenwoningen veel sneller worden verkocht, zelfs binnen één maand. Driekwart van alle woningen die in het tweede kwartaal werden verkocht hebben minder lang dan een kwartaal te koop gestaan.

Van alle woningen die het 1e kwartaal van 2018 op de markt kwamen, is 72% binnen 90 dagen verkocht. Er zijn diverse woningmarktregio's waar de verkoopkans nog een stuk hoger ligt. In de stad Groningen is de verkoopkans binnen 90 dagen 88%.

 

4) Verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs

Een derde van alle woningen werd in het kwartaal boven de vraagprijs verkocht. Daarnaast werd 17% voor de vraagprijs verkocht. Dat houdt in dat bij de helft van alle verkopen er geen enkele onderhandelingsruimte is. Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs daalde daarom tot 0,1%. Appartementen worden gemiddeld 2% boven de vraagprijs verkocht. En voor het eerst was ook bij tussenwoningen de gemiddelde verkoopprijs hoger dan de vraagprijs. In heel veel delen van de Nederlandse woningmarkt is de hectiek zodanig dat kopers ruim boven de vraagprijs bieden om maar een woning te kunnen kopen.

 

5) Woningaanbod in één jaar met 33% afgenomen

Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2017 staan er 33% minder woningen op de markt. De gezamenlijke NVM-makelaars in Nederland hadden 48.300 woningen te koop, voor de gehele markt komt dat neer op 69.000.

De nieuwe instroom van woningen daalde met 9%, bij appartementen was die daling zelfs 13%. De belangrijkste reden voor afname van het aanbod is dat consumenten onder de huidige marktomstandigheden eerst kopen en dan pas verkopen. Dat houdt in dat er pas een nieuwe woning op de markt bij komt zodra er één is verkocht. Tijdens de crisis was dat andersom, consumenten verkochten eerst en durfden pas daarna te kopen. En dat houdt in dat er eerst een nieuwe woning op de markt bij komt alvorens er een van de markt verdwijnt.

 

6) Vraagprijzen van het aanbod

De vraagprijzen van het te koop staande aanbod stijgen met hetzelfde percentage als de transactieprijzen. Ook de vraagprijzen stegen, ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, met 10,7%. Bij appartementen was de stijging van de vraagprijs nog sensationeler: 22%. De gemiddelde vraagprijs van te koop staand aanbod bedraagt inmiddels €375.000,-. Omdat goedkopere woningen sneller worden verkocht dan duurdere, zal de gemiddelde vraagprijs blijven oplopen. Er zijn stedelijke marktgebieden waar de vraagprijsontwikkeling nog sterker is. In Den Haag stegen de vraagprijzen in één jaar met 25%. Maar ook in Rotterdam (23%) en Noord-Kennemerland (+20%) waren de prijstijgingen extreem.

 

7) Looptijd van het aanbod

Toelichting: De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod.

Met een verkooptijd van verkochte woningen van 45 dagen zou je misschien zeggen dat er geen woningen meer zijn die lang op de markt blijven staan. Toch is dat niet het geval. Van al het aanbod staat nog steeds 30% een jaar of langer te koop. Tussenwoningen stonden gemiddeld 93 dagen in het aanbod en appartementen 159 dagen. Ondanks de enorme dynamiek zijn er toch woningen - en zelfs appartementen - die niet verkocht worden en te koop blijven staan. Vaak gaat het dan om woningen buiten de grote steden. Of om duurdere woningen in die grote steden, maar in dat geval is er dan veelal sprake van een overtrokken vraagprijs.  

 

8) Krapte

Toelichting: De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Als een woningzoekende uit minder dan 7 woningen kan kiezen, spreken we van een verkopersmarkt. Als de keuze groter is, spreken we van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld. In 1980 hadden we een extreme verkopersmarkt, een koper kon toen kiezen uit slechts gemiddeld 1,8 woning.

De woningmarkt is verder verkrapt. De NVM-krapte indicator (voor alle woningtypen en heel Nederland) daalde in een jaar tijd van 5,1 naar 3,8. Dit houdt in dat elke consument de keuze had uit 3,8 met elkaar concurrerende woningen uit het aanbod. Voor appartementen (2,4) en tussenwoningen (2,3) was de krapte een stuk lager. Zelfs voor vrijstaande woningen is de krapte gedaald tot net onder 10, zodat er voor dit segment niet langer sprake is van een ruime maar van een evenwichtige markt. In verschillende NVM-regio's ligt de krapte nog een stuk lager. In de randstad en in de stad Groningen ligt de krapte-indicator rond 2. En er zijn lokale woningmarkten in het werkgebied van De Leeuw waar de krapte zelfs lager is dan één.

 

8) Regionale verschillen

Dè Nederlandse woningmarkt bestaat niet. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze, onderling sterk verschillende, plaatselijke en regionale woningmarkten. Er is sprake van een driedeling. De woningmarkten in Groningen en de randstedelijke erfgoedsteden zijn oververhit en overspannen. In de randstad als geheel is sprake van een verhitte markt. Maar er zijn ook gedeelten van ons land waar de dynamiek nog ver te zoeken is. 

 

9) De nieuwbouwmarkt

Verkochte woningen


Nederland kent een nieuwbouwopgave van 75.000 woningen in de periode tot 2025. Om het evenwicht in de markt te herstellen, zouden in de komende jaren echter 85.000 woningen gebouwd moeten worden, waarvan 56.000 in de koopsector.

In het tweede kwartaal werden 7.300 nieuwbouwwoningen verkocht. In vier kwartalen komt dat neer op circa 43.000 woningen per jaar, dat is een tekort van €13.000,- op de benodigde 56.000 woningen.  

 

Vijvermodel nieuwbouw

Het is duidelijk dat het nieuwe aanbod onvoldoende is om aan de vraag te voldoen. De krapte op de nieuwbouwmarkt neemt daardoor verder toe.

 

Primaire focus op doorstromers

In 2018 werd 75% van alle nieuwbouw gekocht door een doorstromer, een koper met een eigen woning. Dat is een goede ontwikkeling, omdat daarmee ook woningen vrijkomen voor verkoop aan starters. Gezinnen zijn de grootste groep nieuwbouwkopers maar er is een sterke groei van het aantal kopers-op-leeftijd.

 

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen.

 

 

 

Vragen & Reacties 2

Jaap Van Der Plas op zaterdag 14 juli 2018 18:01

Woningmarktcijfers 2eKW2018 lijkt mij prima analyse.
Mijn vraag is: wanneer staat jullie regionale (Duin- en Bollenstreeek) analyse voor 2eKW2018 op de site?
mvg

Woningmarktcijfers 2eKW2018 lijkt mij prima analyse. Mijn vraag is: wanneer staat jullie regionale (Duin- en Bollenstreeek) analyse voor 2eKW2018 op de site? mvg
Wim de Leeuw op zaterdag 14 juli 2018 20:55

Geachte heer Van der Plas,

Er zijn veel hondjes die Fikkie heten. En ik ken meerdere mensen met de naam Jaap van der Plas.

Ik ben altijd blij met complimenten. Maar van één Jaap van der Plas zou ik de kwalificatie "prima analyse" als een nog groter compliment beschouwen.

Onze analyse omvat zowel die van de Leidse regio als die van de Duin- en Bollenstreek.

Als u op deze link klikt, dan download u het complete bestand met onze analyse!

Veel leesplezier toegewenst!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Geachte heer Van der Plas, Er zijn veel hondjes die Fikkie heten. En ik ken meerdere mensen met de naam Jaap van der Plas. Ik ben altijd blij met complimenten. Maar van één Jaap van der Plas zou ik de kwalificatie "prima analyse" als een nog groter compliment beschouwen. Onze analyse omvat zowel die van de Leidse regio als die van de Duin- en Bollenstreek. Als u op [url=https://deleeuw.nl/images/Documenten_/Makelaardij/Zicht-op-de-Woningmarkt---Tweede-kwartaal-2018.pdf]deze link[/url] klikt, dan download u het complete bestand met onze analyse! Veel leesplezier toegewenst! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
dinsdag 14 augustus 2018

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.