De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Het bouwkundig voorbehoud standaard in het koopcontract

Bouwkundig voorbehoudVanaf 1 februari 2018 maakt het 'bouwkundig voorbehoud' standaard deel uit van de koopovereenkomst. Wat betekent dit precies? Over de zin en onzin van de recente wijziging in de standaard koopovereenkomst voor woningen.

Wat is een bouwkundig voorbehoud?

Het 'bouwkundig voorbehoud' is een ontbindende voorwaarde. Een ontbindende voorwaarde is een clausule in een overeenkomst, waardoor de overeenkomst kan worden ontbonden als de voorwaarde niet wordt gerealiseerd. De meest bekende ontbindende voorwaarden zijn de voorwaarden waarmee een koop kan worden ontbonden als de koper geen passende financiering krijgt aangeboden of als de koper niet in aanmerking blijkt te komen voor Nationale Hypotheek Garantie. Met een bouwkundig voorbehoud kan de koop van een woning worden ontbonden als na onderzoek door een bouwkundige blijkt dat er sprake is van ernstige gebreken of als noodzakelijke herstelkosten meer bedragen dan een vooraf afgesproken maximum.

Wat is er veranderd?

Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbondhebben met makelaarsorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro afgesproken dat het bouwkundig voorbehoud standaard wordt opgenomen in de model-koopovereenkomst. Daarmee is het overigens niet verplicht dat het bouwkundig voorbehoud onderdeel uitmaakt van individuele koopovereenkomsten. De verkoper kan vooraf aangegeven dat de clausule op de verkoop niet van toepassing is. In dat geval moet het bouwkundig voorbehoud zichtbaar worden doorgehaald in de verkoopovereenkomst.

Zinnig of onzinnig?

Het nieuws omtrent het 'bouwkundig voorbehoud' is wat ons betreft meer een publiciteitsstunt dan een daadwerkelijke verandering of verbetering. Kopers van woningen zijn in Nederland buitengewoon beschermd. Ook nadat een koper zijn handtekening onder een koopovereenkomst heeft gezet, kan hij zich nog gedurende drie dagen bedenken. Nadat verkoper en koper het mondeling eens zijn geworden over de verkoop duurt het vaak nog een paar dagen voordat de koopovereenkomst wordt ondertekend. In combinatie met de drie dagen bedenktijd levert dat ruim voldoende tijd op om een woning bouwkundig te laten keuren. De koper heeft geen bouwkundig voorbehoud nodig, omdat hij gebruik kan maken van de bedenktijd als de bouwkundige keuring minder positief uitvalt dan verwacht. Ook in het geval een verkoper niet instemt met het bouwkundig voorbehoud en het voorbehoud wordt doorgehaald in de koopovereenkomst, kan de koper de woning laten keuren en gebruik maken van de bedenktijd. Een koper hoeft niet aan te geven waarom hij zich bedenkt.

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vragen & Reacties 4

J. Barreveld op donderdag 15 maart 2018 14:55

Geachte heer De Leeuw,

"Ook in het geval een verkoper niet instemt met het bouwkundig voorbehoud en het voorbehoud wordt doorgehaald in de koopovereenkomst, kan de koper de woning laten keuren en gebruik maken van de bedenktijd."

Ik ben het met u eens dat kopers goed beschermd worden en dat de wijziging in de standaardovereenkomst wat onnodig is. Het lost ook geen probleem op. Ik verwacht namelijk dat, gezien de huidige markt, het niet lang duurt voordat praktisch iedere verkopende partij dit laat schrappen in de overeenkomst. Voor jou namelijk 10 andere kopers. En daar zit altijd wel iemand bij die geen bouwtechnische keuring hoeft om zo meer kans te maken dat zijn bod geaccepteerd wordt.

Wanneer je pas in de voorlopige koopovereenkomst leest dat het bouwkundig voorbehoud geschrapt is, is een paar dagen om een keuring te regelen nog best krap aangezien je daar ook de medewerking van de verkopende partij bij nodig hebt. En die heeft het voorbehoud, om wat voor reden dan ook, bewust laten schrappen. En mocht dat allemaal niet lukken of mochten er op het laatste moment allerlei gebreken naar voren komen, ja, dan kun je er natuurlijk onderuit. Maar het zal toch als een enorme teleurstelling aanvoelen voor de koper. De champagne is dan inmiddels al geschonken...

Ik vind dat een lichtzinnig gebruik van de bedenktijd. Als koper ga je ook niet een voorlopig koopcontract tekenen en de drie dagen bedenktijd gebruiken om te kijken of de woonplaats en de buurt eigenlijk wel bevallen. En of de supermarkt wel dichtbij genoeg is. Al moeten verkopers niet verbaasd zijn als dat binnenkort wel gangbaar wordt. Het geduld van kopers raakt ook een keer op.

Geachte heer De Leeuw, [i]"Ook in het geval een verkoper niet instemt met het bouwkundig voorbehoud en het voorbehoud wordt doorgehaald in de koopovereenkomst, kan de koper de woning laten keuren en gebruik maken van de bedenktijd."[/i] Ik ben het met u eens dat kopers goed beschermd worden en dat de wijziging in de standaardovereenkomst wat onnodig is. Het lost ook geen probleem op. Ik verwacht namelijk dat, gezien de huidige markt, het niet lang duurt voordat praktisch iedere verkopende partij dit laat schrappen in de overeenkomst. Voor jou namelijk 10 andere kopers. En daar zit altijd wel iemand bij die geen bouwtechnische keuring hoeft om zo meer kans te maken dat zijn bod geaccepteerd wordt. Wanneer je pas in de voorlopige koopovereenkomst leest dat het bouwkundig voorbehoud geschrapt is, is een paar dagen om een keuring te regelen nog best krap aangezien je daar ook de medewerking van de verkopende partij bij nodig hebt. En die heeft het voorbehoud, om wat voor reden dan ook, bewust laten schrappen. En mocht dat allemaal niet lukken of mochten er op het laatste moment allerlei gebreken naar voren komen, ja, dan kun je er natuurlijk onderuit. Maar het zal toch als een enorme teleurstelling aanvoelen voor de koper. De champagne is dan inmiddels al geschonken... Ik vind dat een lichtzinnig gebruik van de bedenktijd. Als koper ga je ook niet een voorlopig koopcontract tekenen en de drie dagen bedenktijd gebruiken om te kijken of de woonplaats en de buurt eigenlijk wel bevallen. En of de supermarkt wel dichtbij genoeg is. Al moeten verkopers niet verbaasd zijn als dat binnenkort wel gangbaar wordt. Het geduld van kopers raakt ook een keer op.
Wim de Leeuw op donderdag 15 maart 2018 18:01

Geachte heer Barreveld,

Fijn om in deze een medestander te hebben ;-).

Ik heb in de praktijk nog geen verkopers meegemaakt die bezwaar hadden tegen een bouwkundige keuring in de periode tussen de mondelinge wilsovereenstemming en het aflopen van de bedenktijd. En in de praktijk blijkt zo'n bouwkundige keuring altijd in te plannen te zijn in deze periode. Hoe groot op dit moment ook het machtsverschil is tussen kopers en verkopers, ook verkopers zijn uiteindelijk toch blij als de deal is gedaan en ook verkopers zitten niet te wachten op een koper die gebruik maakt van zijn bedenktijd.

Wat mij betreft is de bedenktijd een juridisch monstrum, dat ten onrechte uitgaat van kopers die in bescherming moeten worden genomen tegen verkopers. Het klopt, op dit moment zijn verkopers de baas. Maar tussen 2008 en 2014 waren kopers de baas....

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Geachte heer Barreveld, Fijn om in deze een medestander te hebben ;-). Ik heb in de praktijk nog geen verkopers meegemaakt die bezwaar hadden tegen een bouwkundige keuring in de periode tussen de mondelinge wilsovereenstemming en het aflopen van de bedenktijd. En in de praktijk blijkt zo'n bouwkundige keuring altijd in te plannen te zijn in deze periode. Hoe groot op dit moment ook het machtsverschil is tussen kopers en verkopers, ook verkopers zijn uiteindelijk toch blij als de deal is gedaan en ook verkopers zitten niet te wachten op een koper die gebruik maakt van zijn bedenktijd. Wat mij betreft is de bedenktijd een juridisch monstrum, dat ten onrechte uitgaat van kopers die in bescherming moeten worden genomen tegen verkopers. Het klopt, op dit moment zijn verkopers de baas. Maar tussen 2008 en 2014 waren kopers de baas.... Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Molenaar op dinsdag 17 april 2018 10:38

Goede morgen ik heb een vraag. In oktober 2017 is het huis op de muzenlaan 41 gekocht. Bij de overdracht was t water afgesloten. Toen t water erop ging lekte de wasmachine kraan op zolder en de wc kraan. Dus uiteindelijk snapte we waarom dat was afgesloten. Nu nadat we een nieuwe ketel hebben opgehangen (die elke keer van druk afloopt) zijn we erachter dat de bloerverwarming ook lek is?.

Dit valt toch onder verborgen gebreken?

Goede morgen ik heb een vraag. In oktober 2017 is het huis op de muzenlaan 41 gekocht. Bij de overdracht was t water afgesloten. Toen t water erop ging lekte de wasmachine kraan op zolder en de wc kraan. Dus uiteindelijk snapte we waarom dat was afgesloten. Nu nadat we een nieuwe ketel hebben opgehangen (die elke keer van druk afloopt) zijn we erachter dat de bloerverwarming ook lek is?. Dit valt toch onder verborgen gebreken?
Wim de Leeuw op dinsdag 17 april 2018 13:15

Geachte heer / mevrouw Molenaar,

Allereerst: wat vervelend dat u tegen dit soort zaken bent aangelopen. Waar ik benieuwd naar ben, is waarom u uw vraag nu stelt, terwijl u de woning toch al bijna een half jaar in eigendom hebt. Komt dat omdat u nu pas de nieuwe ketel hebt opgehangen?

Heeft u de blogs gelezen over dit onderwerp? Er is een serie van vijf, die begint bij:
Verborgen gebreken (1/5) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis.

Als u een koopwoning koopt, dan koopt u de woning 'inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken'. Een verborgen gebrek betekent niet dat er sprake is van een 'door de verkoper verstopt, verborgen of weggepoetst gebrek', een verborgen gebrek is een probleem dat niet bekend was bij de eigenaar'. En het feit dat u de woning al een half jaar in gebruik heeft en nu op onderzoek uitgaat, zal door de verkoper direct worden aangegrepen om zich te verdedigen tegen een eventuele claim. Want als u de gebreken pas ontdekt na een half jaar, dan ligt het voor de hand dat de verkopers het gebrek ook niet hebben gekend.

Op zichzelf is het niet bijzonder dat het water wordt afgesloten bij de overdracht. Dat hoeft niet persé in te houden dat de verkopers op de hoogte waren van het gebrek.

Heeft u als koper inzage gehad in de Vragenlijst Verkoop Woningen? Op deze lijst staan allerlei vragen die de verkoper zou moeten beantwoorden, zoals:
7d. Zijn er radiatoren of (water)leidingen die lekken? nee/ja, zo ja, waar?
7j. Zijn u gebreken bekend aan de technische installaties? nee/ja Zo ja, welke?
7k. Zijn er andere installaties met gebreken? nee/ja Zo ja, welke en welke bijzonderheden?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw











Geachte heer / mevrouw Molenaar, Allereerst: wat vervelend dat u tegen dit soort zaken bent aangelopen. Waar ik benieuwd naar ben, is waarom u uw vraag nu stelt, terwijl u de woning toch al bijna een half jaar in eigendom hebt. Komt dat omdat u nu pas de nieuwe ketel hebt opgehangen? Heeft u de blogs gelezen over dit onderwerp? Er is een serie van vijf, die begint bij: [url=https://www.deleeuw.nl/blog/woningmarkt/586-verborgen-gebreken-1-5-hoe-voorkomt-u-teleurstellingen-bij-de-ver-koop-van-een-huis]Verborgen gebreken (1/5) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis[/url]. Als u een koopwoning koopt, dan koopt u de woning 'inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken'. Een verborgen gebrek betekent niet dat er sprake is van een 'door de verkoper verstopt, verborgen of weggepoetst gebrek', een verborgen gebrek is een probleem dat niet bekend was bij de eigenaar'. En het feit dat u de woning al een half jaar in gebruik heeft en nu op onderzoek uitgaat, zal door de verkoper direct worden aangegrepen om zich te verdedigen tegen een eventuele claim. Want als u de gebreken pas ontdekt na een half jaar, dan ligt het voor de hand dat de verkopers het gebrek ook niet hebben gekend. Op zichzelf is het niet bijzonder dat het water wordt afgesloten bij de overdracht. Dat hoeft niet persé in te houden dat de verkopers op de hoogte waren van het gebrek. Heeft u als koper inzage gehad in de Vragenlijst Verkoop Woningen? Op deze lijst staan allerlei vragen die de verkoper zou moeten beantwoorden, zoals: 7d. Zijn er radiatoren of (water)leidingen die lekken? nee/ja, zo ja, waar? 7j. Zijn u gebreken bekend aan de technische installaties? nee/ja Zo ja, welke? 7k. Zijn er andere installaties met gebreken? nee/ja Zo ja, welke en welke bijzonderheden? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
maandag 17 december 2018

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.