De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de Woningmarkt - De landelijke woningmarktcijfers over het vierde kwartaal van 2017

Banner Zicht op de Woningmarkt

De woningmarkt wordt steeds krapper, vooral in de betaalbaarder prijsklassen.Er werden minder woningen verkocht maar tegen oplopende prijzen. Een kwart van alle woningen werd boven de vraagprijs verkocht. Nieuwbouw is de oplossing, maar het effect daarvan is pas op de langere termijn te verwachten.

 1) Aantal verkochte woningen gedaald

 

In het derde kwartaal van 2017 constateerden we dat het aantal verkochte woningen in Nederland als geheel vrijwel gelijk was gebleven, maar dat de markt in het stedelijk gebied was afgenomen. In het vierde kwartaal is voor het eerst sinds de crisis sprake van een duidelijke daling van het aantal verkochte woningen. In 52 van de 76 NVM-regio's daalde het aantal verkopen.

De gezamenlijke NVM-makelaars verkochten 43.400 woningen, op basis van het marktaandeel van de NVM komt dat voor de gehele markt neer op circa 61.000 transacties. Voor 2017 als geheel komt dat neer op 166.000 verkopen door NVM makelaars en circa 234.000 transacties voor de gehele markt. Over het hele jaar genomen zijn dat er circa 1.000 meer dan in heel 2016. Maar in het vierde kwartaal was de afname van het aantal verkopen significant.

Bovenstaande grafiek toont aan dat de grootste afname zich voordeed in de meest betaalbare marktsegmenten. In de prijsklasse tot € 150.000 werden 30% minder woningen verkocht, in de prijsklasse tussen € 150.000 en € 200.000 13% minder. Het omslagpunt ligt bij € 250.000, vanaf die prijsklasse zijn er juist meer woningen verkocht. In de categorie van woningen met een prijs tussen € 400.000 en € 750.000 werden juist 13% meer woningen verkocht.

2) Verkoopprijzen: bijna 9% hoger met forse uitschieters in stedelijke markten

De transactieprijs van de gemiddelde verkochte woning liep in het vierde kwartaal op tot een recordniveau van € 269.000. Dat is 9% hoger dan een jaar geleden. In het segment appartementen was de prijsstsijging nog groter: ruim 13%.

Dè woningmarkt bestaat niet. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze regionale en plaatselijke woningmarkten met een geheel eigen dynamiek. In de stedelijke markten was de prijsstijging een stuk groter. In de regio Den Haag stegen de prijzen met 20%, in Almere met 18%. De woningmarkt in Amsterdam wordt gekenmerkt door een 'remmende voorsprong': in Amsterdam bleef de prijsstijging beperkt tot 14%. Er zijn ook regio's waar geen sprake is van prijsststijging, zoals in de woningmarktgebieden ten oosten van Zwolle.

3) Verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs wordt steeds kleiner

Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de verkoopprijs nam in het vierde kwartaal van 2017 af to 0,7%. Voor appartementen is dat verschil 'negatief': er wordt gemiddeld 1,1% voor appartementen meer betaald dan er gevraagd werd. Woningen die net op de markt gekomen zijn en binnen 90 dagen worden verkocht, worden tegen de vraagprijs verkocht.

Het aandeel woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht, stijgt vanaf 2012 sensationeel. In het laatste kwartaal van 2017 werd 17% tegen de vraagprijs verkocht en werd 28% van alle verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht.

4) Verkooptijden: opnieuw afgenomen

De verkooptijd van verkochte woningen nam in een jaar tijd af van 76 dagen naar 52 dagen. De verkooptijd verschilt per woningtype: vrijstaande woningen werden na gemiddeld 4 maanden verkocht, appartementen na ruim een maand. Meer dan 71% van alle woningen die in het vierde kwartaal werden verkocht stonden minder dan 90 dagen op de markt. Het percentage woningen dat pas na een jaar werd verkocht is 8%.

5) Woningaanbod

Nederland kent een groot tekort aan woningaanbod. Hoewel het aanbod verhoudingsgewijs minder afnam dan in voorgaande perioden daalde het aanbod in het laatste kwartaal van 2017 met 6,1%. In vergelijking met vorig jaar bedraagt de afname 35,6%. De daling van het aanbod verschilt per woningtype, bij appartementen is de daling het grootst.

De samenstelling van het woningaanbod, de verdeling van het woningaanbod naar woningtype, is de afgelopen jaren ingrijpend gewijzigd. Halverwege 2013, het dieptepunt van de crisis op de woningmarkt, bestond 30% van het aanbod uit appartementen en 25% uit vrijstaande woningen. Inmiddels ziet dat beeld er heel anders uit: appartementen maken nog maar 17% van het aanbod uit, vrijstaande woningen 38%. Dat komt omdat appartementen veel sneller worden verkocht dan vrijstaande woningen. De achterliggende oorzaak daarvan is dat de woningmarkt het meest hersteld is in de stedelijke woningmarkten, waar appartementen het grootste gedeelte van de voorraad vormen.

 

De vraagprijs van (de gemiddelde woning in) het aanbod steeg in het 4e kwartaal van 2017 met 9,7%. De gemiddelde vraagprijs lag op € 353.000, een jaar geleden was dat nog € 305.000.

Voor appartementen is het verschil nog extremer. In het vierde kwartaal van 2017 lag de prijs op € 231.000, vorig jaar op € 183.000. Dit is een verschil van 18,2(!) %. Dit heeft tot gevolg dat, sinds de NVM met haar metingen begon, appartementen voor een hogere gemiddelde prijs op de markt staan dan tussenwoningen.

Er zijn extreme verschillen tussen de gemiddelde vraagprijzen in de verschillende woningmarktgebieden. In het Gooi ligt de gemiddelde prijs op € 711.000, in noordoost Groningen op € 181.000,=. In het laatstgenoemde gebied stegen de vraagprijzen in één jaar met slechts 0,3%. Ter vergelijking: In Den Haag stegen de vraagprijzen in één jaar met meer dan 35%.

De looptijd van het woningaanbod

De looptijd van het woningaanbod bedroeg in het laatste kwartaal van 2017 215 dagen. In één kwartaal is dat een afname van meer dan een maand. Tussenwoningen staan het minst lang te koop, vrijstaande woningen 296 dagen.

LET OP: De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd van 52 dagen heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod.

6) Krapte: landelijk beneden 4

 

Toelichting: De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Als een woningzoekende uit minder dan 7 woningen kan kiezen, spreken we van een verkopersmarkt. Als de keuze groter is, spreken we van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld. In 1980 hadden we een extreme verkopersmarkt, een koper kon toen kiezen uit slechts gemiddeld 1,8 woning.

In het derde kwartaal lag de krapte nog op 5, nu is dat 4. Dit houdt in dat de consument voor elke aankoop kan kiezen uit 4 concurrerende woningen. De landelijke woningmarkt is daarmee van een 'evenwichtige' een krappe woningmarkt geworden.

In Amsterdam of de stad Groningen - de meest oververhitte markten van Nederland - ligt de  krapte-indicator op 2. Aan de andere kant van het spectrum bevinden zich de woningmarkten van noordoost Groningen en Den Helder waar de krapte-indicator boven 10 ligt en er dus nog steeds sprake is van een krappe markt.

Uiteraard verschilt de krapte-indicator ook voor het type woning. Consumenten die een appartement zoeken, hebben de minste keuze (3). Voor vrijstaande woningen is de krapte 10,7.

7) Regionale verschillen

Zoals eerder gezegd: dè Nederlandse woningmarkt bestaat niet. In elke regionale en plaatselijke woningmarkt zijn er grote verschillen voor wat betreft de samenstelling van de woningvoorraad maar ook wat betreft de balans tussen vraag en aanbod. De NVM onderscheidt 76 verschillende gebieden.

In steeds meer stedelijke gebieden is de woningmarkt dermate overspannen dat er geen sprake meer is van een gezonde markt. Ook in de stedelijke markten buiten de randstad is de dynamiek zeer hoog. Alleen in de periferie van Nederland is sprake van een (vrij) ontspannen markt.

8) De nieuwbouwmarkt

 

De noodzaak van nieuwbouw

Er is in Nederland sprake van een groot woningtekort, veroorzaakt door een gebrek aan nieuwbouw.Het tekort bedraagt 200.000 woningen. Een tekort van 100.000 woningen is volgens onderzoek van ABF Research acceptabel. Op basis van de huidige verkoopcijfers en bouwvergunningen is de verwachting van de NVM dat er tussen 2018 en 2025 jaarlijks 70.000 nieuwbouwwoningen zullen worden opgeleverd. Dat houdt in dat het woningtekort pas in 2040 zal zijn gereduceerd naar 100.000 woningen.

De NVM pleit voor een hogere nieuwbouwproductie van 80.000 woningen waarvan 60.000 in de koopsector. Met dat aantal zal het tekort rond 2025 op een acceptabel niveau van 100.000 woningen liggen.

Stijgende productie goed voor inlopen tekort

In het laatste kwartaal van 2017 werden door de gezamenlijke NVM-makelaars 8.100 woningen verkocht. Voor heel 2017 komt dat neer op 31.000 verkopen door NVM-makelaaars en in totaal 44.000 projectmatig ontwikkelde nieuwbouwwoningen. In combinatie met de verkoop van particuliere kavels komt de totale nieuwbouwproductie neer op 55.000 woningen.

Prijsstijging houdt aan

Voor de gemiddelde nieuwbouwwoning werd in het vierde kwartaal van 2017 € 328.000 betaald. Dit komt  neer op € 2.555 per meter. Ten opzichte van vorig jaar bedraagt de prijsstijging van de gemiddelde nieuwbouwwoning 14%, de meterprijs steeg met 11%. De oorzaak daarvan is dat de meeste nieuwbouw plaatsvindt in de dure stedelijke woningmarkten van Nederland en een focus op ruimtere woningen.

Babyboomers kopen meer nieuwbouw

 

Op korte termijn is het woningtekort in Nederland vooral kwantitatief. Er is behoefte aan woningen in alle prijsklassen en woningtypen. Op langere termijn is het woningaanbod vooral kwalitatief. Het aandeel gezinnen neemt af en het aandeel jongere en vooral oudere stellen en alleenstaanden neemt toe. Dit houdt in dat als de woningmarkt zich gaat verruimen, er een overschot aan (grotere) eengezinswoningen dreigt. Dat houdt in dat babyboomers minder gemakkelijk in staat zullen zijn om hun woning te verkopen en een passende andere woning te vinden.

Het is daarom goed om te constateren dat nieuwbouwwoningen in toenemende mate aansluiten bij de wensen van babyboomers.

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen!

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
zondag 21 januari 2018

Gerelateerde berichten