shutterstock_111933209

NVM-makelaars mogen tijdens een onderhandeling verschillende partijen niet tegen elkaar uitspelen. Wat is uitspelen? We leggen het uit.

 

Gij zult niet uitspelen

In tegenstelling tot wat veel mensen denken, bestaan er nauwelijks spelregels voor de onderhandeling door NVM-makelaars. Er zijn er slechts twee. Allereerst is in artikel 4 van de Erecode van de NVM vastgelegd dat als makelaars met meerdere partijen tegelijkertijd onderhandelen, ze dat aan alle betrokkenen kenbaar moeten maken. De tweede regel is dat NVM-makelaars partijen niet tegen elkaar mogen 'uitspelen'. Deze regel is gebaseerd op het interne tuchtrecht van NVM-makelaars. Er zijn nogal wat misverstanden over de betekenis van de term 'uitspelen'.

Uitspelen volgens De Leeuw Makelaardij

Het is lastig om een goede definitie te vinden van het begrip 'uitspelen'. En dus doen wij graag een poging. Van uitspelen is wat ons betreft sprake als meerdere partijen een bod op een huis hebben uitgebracht en de makelaar de hoogte van het bod van de ene partij gebruikt om een andere partij onder druk te zetten om zijn bod te verhogen. Vaak wordt er dan niet eens onderhandeld, er worden vooral nieuwe biedingen 'uitgelokt'.

Een voorbeeld

Een NVM-makelaar mag partijen niet tegen elkaar uitspelen. Uiteraard houdt dat niet in dat een makelaar moet blijven onderhandelen met een gegadigde die minder wil betalen dan anderen hebben geboden. Een makelaar hoeft niet doof en blind te zijn voor nieuwe biedingen.

Een voorbeeld

Natuurlijk moet deze makelaar, in het belang van zijn (verkoop)opdrachtgever, iets doen met de wetenschap dat partij B bereid is om meer te betalen dan partij A waarmee de makelaar al enige tijd in onderhandeling is. Een professionele makelaar zal partij A confronteren met het gegeven dat er een bod is gedaan door een andere gegadigde en partij A vragen om zijn uiterste bod uit te brengen. Als dat uiterste bod lager is dan € 250.000,= dan zal de makelaar de onderhandelingen met partij afbreken en in onderhandeling treden met partij B. Dit mag. Dit is in het belang van de verkoper / opdrachtgever. En er is geen enkele wettelijke of tuchtrechtelijke regel die dit verbiedt. Uiteraard zal in dit voorbeeld partij A niet gelukkig zijn met de gang van zaken. Dit soort zaken komt nogal eens voor de tuchtrechter.

Uitspelen volgens de tuchtrechter

Tijdens de onderhandelingen tussen een verkopend makelaar en een aspirant-koper ontvangt de verkopend makelaar een bod van een andere gegadigde. De verkopend makelaar 1) verhoogt de vraagprijs, 2) vraagt aan de partij waarmee hij al in onderhandeling is om een uiterste- of eindbod uit te brengen en 3) laat weten dat als het eindbod te laag is, hij de onderhandelingen met de oorspronkelijke aspirant-koper te beëindigen om in gesprek te gaan met de tweede bieder. Uiteindelijk komt er een koopovereenkomst tot stand met deze eerste bieder. Maar achteraf voelt deze koper zich onder druk gezet en 'uitgespeeld'  door de makelaar en stapt naar de Raad van Toezicht.

De Raad van Toezicht vond in haar uitspraak van 16 februari 2015 dat er geen sprake was geweest van uitspelen. Een makelaar mag geen biedingen 'aannemen' van derden om daarmee aspirant kopers tegen elkaar uit te spelen. Dat heeft hij ook niet gedaan. De makelaar heeft de eerste bieders juist in de gelegenheid gesteld om de woning te kopen voordat hij met een andere geïnteresseerde in onderhandeling zou gaan. De makelaar mag daarbij de vraagprijs verhogen. 

Het verloop van zaken in een andere tuchtzaak is vrijwel vergelijkbaar. Tijdens onderhandelingen tussen een aspirant-koper en een makelaar ontvangt de makelaar een tweede bod, waarna hij de eerste bieder in de gelegenheid stelt om een eindbod uit te brengen. De eerste bieder verlangt van de makelaar eerst dat hij zijn eerder gedane bod bespreekt met de opdrachtgever. De makelaar weigert dat, omdat hij een (hoger) eindbod verlangt. De makelaar stelt hem nogmaals in de gelegenheid om een eindbod uit te brengen. Als de eerste bieder dat wederom weigert, wordt de woning uiteindelijk verkocht aan de tweede bieder. De tuchtrechter stelt de makelaar in haar uitspraak van 6 december 2012 in het gelijk.

Uitspelen, wat mag wel en wat mag niet? 

Meer weten? Lees ook onze blog Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden.

Vragen?

Uw vragen kunt u hieronder stellen. De antwoorden op meest gestelde vragen leest u hier: 10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) - Wat mag wel, wat mag niet.