De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen

shutterstock_111933209

NVM-makelaars mogen tijdens een onderhandeling verschillende partijen niet tegen elkaar uitspelen. Wat is uitspelen? We leggen het uit.

 

Gij zult niet uitspelen

In tegenstelling tot wat veel mensen denken, bestaan er nauwelijks spelregels voor de onderhandeling door NVM-makelaars. Er zijn er slechts twee. Allereerst is in artikel 4 van de Erecode van de NVM vastgelegd dat als makelaars met meerdere partijen tegelijkertijd onderhandelen, ze dat aan alle betrokkenen kenbaar moeten maken. De tweede regel is dat NVM-makelaars partijen niet tegen elkaar mogen 'uitspelen'. Deze regel is gebaseerd op het interne tuchtrecht van NVM-makelaars. Er zijn nogal wat misverstanden over de betekenis van de term 'uitspelen'.

Uitspelen volgens De Leeuw Makelaardij

Het is lastig om een goede definitie te vinden van het begrip 'uitspelen'. En dus doen wij graag een poging. Van uitspelen is wat ons betreft sprake als meerdere partijen een bod op een huis hebben uitgebracht en de makelaar de hoogte van het bod van de ene partij gebruikt om een andere partij onder druk te zetten om zijn bod te verhogen. Vaak wordt er dan niet eens onderhandeld, er worden vooral nieuwe biedingen 'uitgelokt'.

Een voorbeeld

  • Een makelaar heeft een huis te koop met een vraagprijs van € 255.000,=.
  • Partij A doet bij deze makelaar een bod van € 240.000,=. Partij B doet een bod van € 250.000,=.
  • De makelaar gaat met geen van de partijen in onderhandeling, maar laat partij A weten dat er een andere bieder is die € 250.000,= heeft geboden en dat partij A zijn bod moet verhogen om in aanmerking te komen voor het huis.  Partij A verhoogt zijn bod naar € 251.000,=.
  • Daarna gaat de makelaar terug naar partij B en laat deze weten dat zijn bod inmiddels is overtroffen door het bod van partij A van € 251.000,= en dat hij toch echt een hoger moet moet uitbrengen om serieus te worden genomen. Partij B verhoogt zijn bod naar € 253.000,=.
  • Daarmee gaat de makelaar terug naar partij A. En zo verder.

Een NVM-makelaar mag partijen niet tegen elkaar uitspelen. Uiteraard houdt dat niet in dat een makelaar moet blijven onderhandelen met een gegadigde die minder wil betalen dan anderen hebben geboden. Een makelaar hoeft niet doof en blind te zijn voor nieuwe biedingen.

Een voorbeeld

  • Een makelaar heeft een huis te koop met een vraagprijs van € 255.000,=.
  • Partij A doet bij deze makelaar een bod van € 220.000,= waarna de onderhandelingen worden gestart.
  • Na enkele weken onderhandelen en touwtrekken brengt partij A zijn 'laatste' bod uit van € 240.000,=.
  • En dan doet opeens partij B een bod van € 250.000,=.

Natuurlijk moet deze makelaar, in het belang van zijn (verkoop)opdrachtgever, iets doen met de wetenschap dat partij B bereid is om meer te betalen dan partij A waarmee de makelaar al enige tijd in onderhandeling is. Een professionele makelaar zal partij A confronteren met het gegeven dat er een bod is gedaan door een andere gegadigde en partij A vragen om zijn uiterste bod uit te brengen. Als dat uiterste bod lager is dan € 250.000,= dan zal de makelaar de onderhandelingen met partij afbreken en in onderhandeling treden met partij B. Dit mag. Dit is in het belang van de verkoper / opdrachtgever. En er is geen enkele wettelijke of tuchtrechtelijke regel die dit verbiedt. Uiteraard zal in dit voorbeeld partij A niet gelukkig zijn met de gang van zaken. Dit soort zaken komt nogal eens voor de tuchtrechter.

Uitspelen volgens de tuchtrechter

Tijdens de onderhandelingen tussen een verkopend makelaar en een aspirant-koper ontvangt de verkopend makelaar een bod van een andere gegadigde. De verkopend makelaar 1) verhoogt de vraagprijs, 2) vraagt aan de partij waarmee hij al in onderhandeling is om een uiterste- of eindbod uit te brengen en 3) laat weten dat als het eindbod te laag is, hij de onderhandelingen met de oorspronkelijke aspirant-koper te beëindigen om in gesprek te gaan met de tweede bieder. Uiteindelijk komt er een koopovereenkomst tot stand met deze eerste bieder. Maar achteraf voelt deze koper zich onder druk gezet en 'uitgespeeld'  door de makelaar en stapt naar de Raad van Toezicht.

De Raad van Toezicht vond in haar uitspraak van 16 februari 2015 dat er geen sprake was geweest van uitspelen. Een makelaar mag geen biedingen 'aannemen' van derden om daarmee aspirant kopers tegen elkaar uit te spelen. Dat heeft hij ook niet gedaan. De makelaar heeft de eerste bieders juist in de gelegenheid gesteld om de woning te kopen voordat hij met een andere geïnteresseerde in onderhandeling zou gaan. De makelaar mag daarbij de vraagprijs verhogen. 

Het verloop van zaken in een andere tuchtzaak is vrijwel vergelijkbaar. Tijdens onderhandelingen tussen een aspirant-koper en een makelaar ontvangt de makelaar een tweede bod, waarna hij de eerste bieder in de gelegenheid stelt om een eindbod uit te brengen. De eerste bieder verlangt van de makelaar eerst dat hij zijn eerder gedane bod bespreekt met de opdrachtgever. De makelaar weigert dat, omdat hij een (hoger) eindbod verlangt. De makelaar stelt hem nogmaals in de gelegenheid om een eindbod uit te brengen. Als de eerste bieder dat wederom weigert, wordt de woning uiteindelijk verkocht aan de tweede bieder. De tuchtrechter stelt de makelaar in haar uitspraak van 6 december 2012 in het gelijk.

Uitspelen, wat mag wel en wat mag niet? 

  • Een makelaar mag verschillende belangstellenden niet tegen elkaar uitspelen. Dat betekent dat hij niet mag doen alsof hij exclusief in onderhandeling is met één partij, terwijl er meerdere gegadigden zijn waarmee er wordt onderhandeld. 
  • Een makelaar mag - terwijl hij in onderhandeling is - doorgaan met bezichtigen. 
  • Als een makelaar een bod binnenkrijgt van een tweede bieder, dan mag hij de vraagprijs verhogen en de eerste bieder verzoeken om een uiterste- of eindbod uit te brengen. 
  • Als de eerste bieder dit bod niet uitbrengt of een bod uitbrengt dat niet hoog genoeg is, staat het de makelaar vrij om de onderhandelingen met de eerste gegadigde af te breken en de onderhandelingen met een volgende bieder te beginnen.

Meer weten? Lees ook onze blog Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden.

Vragen?

Uw vragen kunt u hieronder stellen. De antwoorden op meest gestelde vragen leest u hier: 10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) - Wat mag wel, wat mag niet.

 

Vragen & Reacties 129

Wim de Leeuw op woensdag 13 februari 2019 14:39

Beste Raymond,

Dank voor het compliment, daar doen we het voor!

Je moet je allereerst realiseren dat niet elke makelaar onder tuchtrecht valt. Sinds 2000 mag elke ongeletterde en ongeorganiseerde mafklep zich makelaar noemen. Tuchtrecht is vrijwillig, althans een gevolg van het vrijwillig gekozen lidmaatschap van een makelaarsvereniging die een vorm van tuchtrecht georganiseerd heeft.

Minstens zo belangrijk is de vraag of deze makelaar aansprakelijkheid is wegens wanprestatie. Daarvan zou sprake kunnen zijn. Want elke makelaar heeft zich echter te houden aan de wet en aan de afspraken die zijn vastgelegd in de 'opdracht tot dienstverlening' en de daarop van toepassing zijnde consumentenvoorwaarden. Een makelaar moet de belangen van zijn opdrachtgever behartigen.

Voor een NVM-makelaar gelden de volgende spelregels:

Artikel 5 Welke verplichtingen heeft de makelaar?
1. De makelaar voert de opdracht zorgvuldig en deskundig uit. Hij behartigt hierbij uw belangen.
2. (...)
3. (...)
4. (...)
5. De makelaar mag niet voor de verkoper én koper van hetzelfde object optreden. De makelaar mag ook niet voor de huurder en de verhuurder van hetzelfde object optreden. In zo’n geval moet de makelaar zo snel mogelijk met zijn opdrachtgevers
overleggen en één van de opdrachten opschorten of beëindigen (zie artikel 15).

Waarom denken jullie overigens dat de makelaar 'meer namens de kopers dan namens de verkopers' heeft opgetreden? Is dat te bewijzen? Heeft de makelaar schriftelijk verklaard dat de kopende partij niet meer KON financieren? Of heeft de makelaar laten weten dat de koper niet meer WILDE financieren? Een klein verschil en in mondelinge of telefonische communicatie kunnen dat soort verschillen snel ontstaan.

Er is een situatie denkbaar waarin beide uitspraken (niet meer kunnen financieren versus een financiering die ruim past en geen probleem oplevert) in één lijn kunnen liggen. De maximale hypotheek die iemand kan krijgen is namelijk zowel afhankelijk van het inkomen als van de getaxeerde waarde van het huis. Hoe ruim het inkomen ook is, banken verstrekken in beginsel geen hypotheek die hoger is dan de taxatiewaarde. Het gebeurt met grote regelmaat dat kopers elkaar zo beconcurreren dat de verkoopwaarde hoger ligt dan een taxateur op papier zal willen zetten. En in dat geval moet de koper over een ruime hoeveelheid liquiditeit beschikken. Een voorbeeld: Stel dat de koper € 200.000 per jaar verdient, de verkoopprijs € 400.000 bedroeg maar de te verwachten taxatiewaarde slechts € 375.000 omdat er zeer recent een aantal woningen voor dat bedrag is verkocht. In dat geval is het inkomen van de koper in verhouding tot de maximale hypotheek (€ 375.000) zeer ruim. Maar als de koper niet beschikt over voldoende liquiditeit om de resterende € 25.000 van de koopsom èn alle kosten koper te betalen, dan gaat hij de hypotheek niet rond krijgen.

Begrijp me niet verkeerd, ik weet natuurlijk niet wat er is gebeurd. Maar hou er rekening mee dat je dit soort 'antwoorden' krijgt als je de makelaar op zijn gedrag aanspreekt.

Het zou natuurlijk kunnen zijn dat er meer aan de hand is. En dat jullie gevoel bijvoorbeeld is ontstaan omdat de makelaar de financiering van de koper heeft geregelde en inmiddels ook het pand van de verkoper in verkoop heeft gekregen, waardoor jullie het gevoel hebben gekregen dat de makelaar een belangenconflict had.

Als de makelaar de belangen van zijn klant niet of niet goed heeft behartigd èn lid is van een makelaarsorganisatie zoals de NVM, dan kan je een klacht indienen. Maar ook die klacht zal je goed moeten onderbouwen en motiveren. En mocht een tuchtrechter een makelaar veroordelen, dan heb je daarmee automatisch een begin van bewijs te pakken voor een civiele procedure tegen de makelaar. Maar jet moet dan wel glashelder kunnen maken dat de makelaar de belangen van zijn klant onvoldoende heeft behartigd.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Beste Raymond, Dank voor het compliment, daar doen we het voor! Je moet je allereerst realiseren dat niet elke makelaar onder tuchtrecht valt. Sinds 2000 mag elke ongeletterde en ongeorganiseerde mafklep zich makelaar noemen. Tuchtrecht is vrijwillig, althans een gevolg van het vrijwillig gekozen lidmaatschap van een makelaarsvereniging die een vorm van tuchtrecht georganiseerd heeft. Minstens zo belangrijk is de vraag of deze makelaar aansprakelijkheid is wegens wanprestatie. Daarvan zou sprake kunnen zijn. Want elke makelaar heeft zich echter te houden aan de wet en aan de afspraken die zijn vastgelegd in de 'opdracht tot dienstverlening' en de daarop van toepassing zijnde consumentenvoorwaarden. Een makelaar moet de belangen van zijn opdrachtgever behartigen. Voor een NVM-makelaar gelden de volgende spelregels: Artikel 5 Welke verplichtingen heeft de makelaar? 1. De makelaar voert de opdracht zorgvuldig en deskundig uit. Hij behartigt hierbij uw belangen. 2. (...) 3. (...) 4. (...) 5. De makelaar mag niet voor de verkoper én koper van hetzelfde object optreden. De makelaar mag ook niet voor de huurder en de verhuurder van hetzelfde object optreden. In zo’n geval moet de makelaar zo snel mogelijk met zijn opdrachtgevers overleggen en één van de opdrachten opschorten of beëindigen (zie artikel 15). Waarom denken jullie overigens dat de makelaar 'meer namens de kopers dan namens de verkopers' heeft opgetreden? Is dat te bewijzen? Heeft de makelaar schriftelijk verklaard dat de kopende partij niet meer KON financieren? Of heeft de makelaar laten weten dat de koper niet meer WILDE financieren? Een klein verschil en in mondelinge of telefonische communicatie kunnen dat soort verschillen snel ontstaan. Er is een situatie denkbaar waarin beide uitspraken (niet meer kunnen financieren versus een financiering die ruim past en geen probleem oplevert) in één lijn kunnen liggen. De maximale hypotheek die iemand kan krijgen is namelijk zowel afhankelijk van het inkomen als van de getaxeerde waarde van het huis. Hoe ruim het inkomen ook is, banken verstrekken in beginsel geen hypotheek die hoger is dan de taxatiewaarde. Het gebeurt met grote regelmaat dat kopers elkaar zo beconcurreren dat de verkoopwaarde hoger ligt dan een taxateur op papier zal willen zetten. En in dat geval moet de koper over een ruime hoeveelheid liquiditeit beschikken. Een voorbeeld: Stel dat de koper € 200.000 per jaar verdient, de verkoopprijs € 400.000 bedroeg maar de te verwachten taxatiewaarde slechts € 375.000 omdat er zeer recent een aantal woningen voor dat bedrag is verkocht. In dat geval is het inkomen van de koper in verhouding tot de maximale hypotheek (€ 375.000) zeer ruim. Maar als de koper niet beschikt over voldoende liquiditeit om de resterende € 25.000 van de koopsom èn alle kosten koper te betalen, dan gaat hij de hypotheek niet rond krijgen. Begrijp me niet verkeerd, ik weet natuurlijk niet wat er is gebeurd. Maar hou er rekening mee dat je dit soort 'antwoorden' krijgt als je de makelaar op zijn gedrag aanspreekt. Het zou natuurlijk kunnen zijn dat er meer aan de hand is. En dat jullie gevoel bijvoorbeeld is ontstaan omdat de makelaar de financiering van de koper heeft geregelde en inmiddels ook het pand van de verkoper in verkoop heeft gekregen, waardoor jullie het gevoel hebben gekregen dat de makelaar een belangenconflict had. Als de makelaar de belangen van zijn klant niet of niet goed heeft behartigd èn lid is van een makelaarsorganisatie zoals de NVM, dan kan je een klacht indienen. Maar ook die klacht zal je goed moeten onderbouwen en motiveren. En mocht een tuchtrechter een makelaar veroordelen, dan heb je daarmee automatisch een begin van bewijs te pakken voor een civiele procedure tegen de makelaar. Maar jet moet dan wel glashelder kunnen maken dat de makelaar de belangen van zijn klant onvoldoende heeft behartigd. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Tessa op maandag 18 februari 2019 14:06

Beste Wim,

Binnenkort gaat mijn woning de verkoop in. Uiteraard wil ik hier de hoogste prijs voor. Mijn buurman heeft mij een mooi bod gedaan, maar ik ben wegens grote vraag voornemens verkoop bij inschrijving te doen.
Is het toegestaan om mijn buurman, na de sluiting van inschrijving, de gelegenheid te geven een finaal bod uit te brengen/het beste bod te evenaren?

Beste Wim, Binnenkort gaat mijn woning de verkoop in. Uiteraard wil ik hier de hoogste prijs voor. Mijn buurman heeft mij een mooi bod gedaan, maar ik ben wegens grote vraag voornemens verkoop bij inschrijving te doen. Is het toegestaan om mijn buurman, na de sluiting van inschrijving, de gelegenheid te geven een finaal bod uit te brengen/het beste bod te evenaren?
Wim de Leeuw op dinsdag 19 februari 2019 09:02

Dag Tessa,

Ja, dat is toegestaan.

Maar, heel eerlijk gezegd, ik vind deze manier van werken weinig fair ten opzichte van de bieders die GEEN voorinformatie krijgen. Waarom laat je de buurman niet gewoon meebieden? Eigenlijk gebruik je de biedingen van de inschrijvers om een prijs te bepalen tussen jou en de buurman, zonder dat de andere inschrijvers een reële kans maken.

Als een NVM-makelaar zo'n grap uithaalt, dan wordt hij aan de hoogste boom opgehangen. Als particulier ben je niet aan dezelfde regels gebonden. Maar persoonlijk vind ik het geen nette gang van zaken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Tessa, Ja, dat is toegestaan. Maar, heel eerlijk gezegd, ik vind deze manier van werken weinig fair ten opzichte van de bieders die GEEN voorinformatie krijgen. Waarom laat je de buurman niet gewoon meebieden? Eigenlijk gebruik je de biedingen van de inschrijvers om een prijs te bepalen tussen jou en de buurman, zonder dat de andere inschrijvers een reële kans maken. Als een NVM-makelaar zo'n grap uithaalt, dan wordt hij aan de hoogste boom opgehangen. Als particulier ben je niet aan dezelfde regels gebonden. Maar persoonlijk vind ik het geen nette gang van zaken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Tessa op dinsdag 19 februari 2019 10:55

Beste Wim,

Bedankt voor de snelle reactie! Ik ben het volledig met je eens. Zo had ik het nog niet bekeken, excuus. Ik zal mijn buurman adviseren mee te doen aan de bieding bij inschrijving.

Fijne dag gewenst.

Met vriendelijke groet,
Tessa

Beste Wim, Bedankt voor de snelle reactie! Ik ben het volledig met je eens. Zo had ik het nog niet bekeken, excuus. Ik zal mijn buurman adviseren mee te doen aan de bieding bij inschrijving. Fijne dag gewenst. Met vriendelijke groet, Tessa
Karen op woensdag 27 maart 2019 11:34

Beste Wim,

We hebben en bod gedaan na een bezichtiging en ons bod is geaccepteerd door de verkopers.

Maar ik wilde toch een aantal dingen in het huis nog kijken. We hebben de verkoopmakelaar gebeld voor de tweede bezichtiging. Tot onze verbazing mocht dat dat niet. Volgens de makelaar zal de verkoper ons bod niet serieus nemen als we nog een keer het huis willen kijken. Pas nadat we alle papieren tekenen mogen we het huis nog eek keer bekijken.


We hebben ons bod weggetrokken maar ik vraag me af, hoe veer mag de verkoopmakelaar gaan?

Beste Wim, We hebben en bod gedaan na een bezichtiging en ons bod is geaccepteerd door de verkopers. Maar ik wilde toch een aantal dingen in het huis nog kijken. We hebben de verkoopmakelaar gebeld voor de tweede bezichtiging. Tot onze verbazing mocht dat dat niet. Volgens de makelaar zal de verkoper ons bod niet serieus nemen als we nog een keer het huis willen kijken. Pas nadat we alle papieren tekenen mogen we het huis nog eek keer bekijken. We hebben ons bod weggetrokken maar ik vraag me af, hoe veer mag de verkoopmakelaar gaan?
Wim de Leeuw op woensdag 27 maart 2019 14:56

Beste Karen,

Ik vind het een vreemd verhaal. Ik begrijp niet zo goed waarom jullie niet serieus zouden zijn als je, in afwachting van de ondertekening van de stukken, het huis nog een keer wilt bezichtigen. Ik vind het weinig klantvriendelijk.

Als je het huis nog een keer zou bezichtigen binnen drie werkdagen na het ondertekenen van de koopovereenkomst, dan zou je nog een beroep kunnen doen op de bedenktijd.

Als de makelaar bang is om jullie het huis te laten zien binnen die drie dagen bedenktijd, dan zou ik me werkelijk zorgen maken. Want dan is er misschien wel iets mis met het huis dat blijkbaar verborgen moet blijven.

Ik begrijp niet goed wat je bedoelt met de vraag 'hoe ver mag de makelaar gaan'. Hoe weinig klantvriendelijk een makelaar in deze tijd mag zijn? Helaas zijn er op dit moment kopers in overvloed, zodat makelaars nog niet de consequenties dragen van hun werkwijze. Maar ooit gaat de markt weer veranderen...

Is dat een antwoord op je vraag?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Karen, Ik vind het een vreemd verhaal. Ik begrijp niet zo goed waarom jullie niet serieus zouden zijn als je, in afwachting van de ondertekening van de stukken, het huis nog een keer wilt bezichtigen. Ik vind het weinig klantvriendelijk. Als je het huis nog een keer zou bezichtigen binnen drie werkdagen na het ondertekenen van de koopovereenkomst, dan zou je nog een beroep kunnen doen op de bedenktijd. Als de makelaar bang is om jullie het huis te laten zien binnen die drie dagen bedenktijd, dan zou ik me werkelijk zorgen maken. Want dan is er misschien wel iets mis met het huis dat blijkbaar verborgen moet blijven. Ik begrijp niet goed wat je bedoelt met de vraag 'hoe ver mag de makelaar gaan'. Hoe weinig klantvriendelijk een makelaar in deze tijd mag zijn? Helaas zijn er op dit moment kopers in overvloed, zodat makelaars nog niet de consequenties dragen van hun werkwijze. Maar ooit gaat de markt weer veranderen... Is dat een antwoord op je vraag? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
C. op donderdag 28 maart 2019 13:25

Beste Wim,
Ik heb een vraag over onze onderhandeling. Wij hebben vorige week vrijdag een bod gedaan op een huis, 10.000 onder de vraagprijs. waarop de makelaar antwoordde, de verkopers willen graag de vraagprijs, waarop wij dus de vraagprijs ook geboden hebben. Vervolgens kwam de makelaar met het feit dat ze liever de openhuizendag af willen wachten en iedereen een eerlijke kans gunnen. Je zou toch denken dat de deal 'rond' is als beide partijen met een prijs overeenkomen? de makelaar wil dus eerst het uiterste eruit halen en vervolgens de boot afhouden..

Beste Wim, Ik heb een vraag over onze onderhandeling. Wij hebben vorige week vrijdag een bod gedaan op een huis, 10.000 onder de vraagprijs. waarop de makelaar antwoordde, de verkopers willen graag de vraagprijs, waarop wij dus de vraagprijs ook geboden hebben. Vervolgens kwam de makelaar met het feit dat ze liever de openhuizendag af willen wachten en iedereen een eerlijke kans gunnen. Je zou toch denken dat de deal 'rond' is als beide partijen met een prijs overeenkomen? de makelaar wil dus eerst het uiterste eruit halen en vervolgens de boot afhouden..
Wim de Leeuw op vrijdag 29 maart 2019 07:51

Beste C.,

Je zit op de juiste website, maar las de verkeerde blog. Ik adviseer je de volgende blogs te lezen:

Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!
Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste)

De verkopend makelaar is hier niet 'de schuldige'. De verkopend makelaar is ingehuurd en wordt betaald door de verkoper om diens belangen te behartigen. Dat betekent dat hij voor zijn opdrachtgever de hoogste prijs tegen de meest gunstige voorwaarden zal willen realiseren. De makelaar maakt slechts gebruik van de mogelijkheden die de wetgeving, dus onze overheid, hem biedt.

Onze wetgever heeft bedacht dat de particuliere koper van een woning, ook nadat hij zijn handtekening onder een koopovereenkomst heeft gezet, zich nog gedurende drie nachtjes (drie werkdagen) mag bedenken. Een ondertekend schriftelijk contract is VOOR DE VERKOPER dus de eerste drie werkdagen nog geen fluit waard. En onze rechters hebben bedacht dat om die reden een mondelinge toezegging van een verkoper in de richting van een koper ook geen fluit waard is.

Ik deel je gevoel. Er was een tijd dat afspraak gewoon afspraak was in ons land en dat een mondelinge deal ook een werkelijke deal was. Maar makelaars worden geacht zich aan de wet te houden. Ook als die wet soms vreemde consequenties heeft.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw












Beste C., Je zit op de juiste website, maar las de verkeerde blog. Ik adviseer je de volgende blogs te lezen: [url=https://deleeuw.nl/blog/nieuws/535-woning-gekocht-of-verkocht-afspraak-is-niet-altijd-afspraak]Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak![/url] [url=https://deleeuw.nl/blog/woningmarkt/719-wanneer-is-mondelinge-koop-rechtsgeldig-het-schriftelijkheidsvereiste]Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste)[/url] De verkopend makelaar is hier niet 'de schuldige'. De verkopend makelaar is ingehuurd en wordt betaald door de verkoper om diens belangen te behartigen. Dat betekent dat hij voor zijn opdrachtgever de hoogste prijs tegen de meest gunstige voorwaarden zal willen realiseren. De makelaar maakt slechts gebruik van de mogelijkheden die de wetgeving, dus onze overheid, hem biedt. Onze wetgever heeft bedacht dat de particuliere koper van een woning, ook nadat hij zijn handtekening onder een koopovereenkomst heeft gezet, zich nog gedurende drie nachtjes (drie werkdagen) mag bedenken. Een ondertekend schriftelijk contract is VOOR DE VERKOPER dus de eerste drie werkdagen nog geen fluit waard. En onze rechters hebben bedacht dat om die reden een mondelinge toezegging van een verkoper in de richting van een koper ook geen fluit waard is. Ik deel je gevoel. Er was een tijd dat afspraak gewoon afspraak was in ons land en dat een mondelinge deal ook een werkelijke deal was. Maar makelaars worden geacht zich aan de wet te houden. Ook als die wet soms vreemde consequenties heeft. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Koopster op dinsdag 02 april 2019 21:14

Is een makelaar verplicht de hoogte van een bod van een andere gegadigde kenbaar te maken?

Is een makelaar verplicht de hoogte van een bod van een andere gegadigde kenbaar te maken?
Wim de Leeuw op dinsdag 02 april 2019 22:54

Beste koopster,

Nee, een makelaar is daar absoluut niet toe verplicht. Waarop zou die verplichting gebaseerd dan moeten zijn?

Sterker nog, als een makelaar de hoogte van het bod van de ene partij kenbaar maakt aan een andere partij, dan is er een groot gevaar dat één van die partijen wordt uitgespeeld. Want stel dat u hoort dat een andere gegadigde € 250.000 heeft geboden. En u besluit te overbieden met bijvoorbeeld € 2.000,= tot een bod van € 252.000,=. Dan rent die makelaar toch meteen door naar de andere bieder, die er ook weer overheen zal willen bieden. En daarna.... Afijn. U voelt hem vermoedelijk al. Dit spel heet 'uitspelen'!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste koopster, Nee, een makelaar is daar absoluut niet toe verplicht. Waarop zou die verplichting gebaseerd dan moeten zijn? Sterker nog, als een makelaar de hoogte van het bod van de ene partij kenbaar maakt aan een andere partij, dan is er een groot gevaar dat één van die partijen wordt uitgespeeld. Want stel dat u hoort dat een andere gegadigde € 250.000 heeft geboden. En u besluit te overbieden met bijvoorbeeld € 2.000,= tot een bod van € 252.000,=. Dan rent die makelaar toch meteen door naar de andere bieder, die er ook weer overheen zal willen bieden. En daarna.... Afijn. U voelt hem vermoedelijk al. Dit spel heet 'uitspelen'! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Eva Dijkerman op woensdag 22 mei 2019 20:44

Geachte heer De Leeuw,

Graag zou ik u mijn situatie voorleggen. Ik heb tijdens een bezichtiging van een huis de makelaar laten weten dat ik een bod uit wilde brengen. De makelaar liet weten dat er al een bod van een andere partij lag en dat als ik minder dan de vraagprijs en zonder voorbehoud zou bieden, ik het niet zou worden. Als reactie hierop heb ik 2000 euro bovenop de vraagprijs geboden. De makelaar zei vervolgens dat ik nu 40% kans zou maken op het huis, terwijl als ik 5000 euro boven de vraagprijs zou bieden, ik 80% kans zou maken. Ik heb zijn advies ter harte genomen omdat ik het huis heel graag wide hebben. De makelaar zei dat hij het diezelfde avond met de verkopers zou bespreken en dat ik de volgende ochtend zou horen of ik het geworden was. De volgende ochtend echter, belde de makelaar met het verhaal dat de tegenpartij hem vorige avond gebeld had om te vragen hoe de zaken ervoor stonden. De makelaar heeft hierop gezegd dat ik hun laatste bod had overboden. Naar aanleiding hiervan hebben zij hun bod ook ''spontaan'' verhoogd en moesten wij ons uiterste bod uitbrengen. Ik heb het huis uiteindelijk wel gekregen maar door de gang van zaken heb ik er een nare nasmaak aan over gehouden en is de prijs aardig opgelopen. Mijn vraag aan u is of dit gedrag van de makelaar valt te kwalificeren als uitspelen, omdat hij letterlijk liet weten wat ik moest bieden om de tegenpartij te overtreffen.

Met vriendelijke groeten,

Eva Dijkerman

Geachte heer De Leeuw, Graag zou ik u mijn situatie voorleggen. Ik heb tijdens een bezichtiging van een huis de makelaar laten weten dat ik een bod uit wilde brengen. De makelaar liet weten dat er al een bod van een andere partij lag en dat als ik minder dan de vraagprijs en zonder voorbehoud zou bieden, ik het niet zou worden. Als reactie hierop heb ik 2000 euro bovenop de vraagprijs geboden. De makelaar zei vervolgens dat ik nu 40% kans zou maken op het huis, terwijl als ik 5000 euro boven de vraagprijs zou bieden, ik 80% kans zou maken. Ik heb zijn advies ter harte genomen omdat ik het huis heel graag wide hebben. De makelaar zei dat hij het diezelfde avond met de verkopers zou bespreken en dat ik de volgende ochtend zou horen of ik het geworden was. De volgende ochtend echter, belde de makelaar met het verhaal dat de tegenpartij hem vorige avond gebeld had om te vragen hoe de zaken ervoor stonden. De makelaar heeft hierop gezegd dat ik hun laatste bod had overboden. Naar aanleiding hiervan hebben zij hun bod ook ''spontaan'' verhoogd en moesten wij ons uiterste bod uitbrengen. Ik heb het huis uiteindelijk wel gekregen maar door de gang van zaken heb ik er een nare nasmaak aan over gehouden en is de prijs aardig opgelopen. Mijn vraag aan u is of dit gedrag van de makelaar valt te kwalificeren als uitspelen, omdat hij letterlijk liet weten wat ik moest bieden om de tegenpartij te overtreffen. Met vriendelijke groeten, Eva Dijkerman
Wim de Leeuw op woensdag 22 mei 2019 22:07

Beste Eva,

Realiseer je dat 'uitspelen' niet verboden is op grond van de wet. Uitspelen is uitsluitend niet toegestaan voor NVM-makelaars op grond van het tuchtrecht waar NVM-makelaars zich aan hebben onderworpen.

Wat mij betreft is dit een typisch voorbeeld van 'uitspelen'. Op zichzelf is er nog niets mis mee als een makelaar laat weten dat biedingen onder de vraagprijs of biedingen met ontbindende voorwaarden niet worden geaccepteerd. Maar als deze makelaar zich aan de NVM-regels had gehouden, dan hadden beide kandidaten bijvoorbeeld de kans gekregen om een bod te doen dat tenminste een x-bedrag boven de vraagprijs had moeten liggen.

De kans is groot dat de makelaar hetzelfde spel (tenminste x-duizend euro boven de vraagprijs bieden resulteert in een kans van y% om het huis te kopen) met jullie heeft gespeeld en met de andere kandidaat.

Als dit een NVM-makelaar betreft, dan kan je een klacht tegen deze makelaar indienen. Het lijkt me verstandig als je dat doet nadat de koop definitief is.

Overigens is het argument dat 'de prijs aardig is opgelopen' niet relevant. En eigenlijk ook niet juist. De prijs is opgelopen omdat er twee kandidaten hun zinnen hadden gezet op dit huis, niet omdat er partijen zijn uitgespeeld. Want had je, als de makelaar zich wel aan de regels had gehouden en er een inschrijving was georganiseerd, minder geboden dan je nu hebt betaald?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Beste Eva, Realiseer je dat 'uitspelen' niet verboden is op grond van de wet. Uitspelen is uitsluitend niet toegestaan voor NVM-makelaars op grond van het tuchtrecht waar NVM-makelaars zich aan hebben onderworpen. Wat mij betreft is dit een typisch voorbeeld van 'uitspelen'. Op zichzelf is er nog niets mis mee als een makelaar laat weten dat biedingen onder de vraagprijs of biedingen met ontbindende voorwaarden niet worden geaccepteerd. Maar als deze makelaar zich aan de NVM-regels had gehouden, dan hadden beide kandidaten bijvoorbeeld de kans gekregen om een bod te doen dat tenminste een x-bedrag boven de vraagprijs had moeten liggen. De kans is groot dat de makelaar hetzelfde spel (tenminste x-duizend euro boven de vraagprijs bieden resulteert in een kans van y% om het huis te kopen) met jullie heeft gespeeld en met de andere kandidaat. Als dit een NVM-makelaar betreft, dan kan je een klacht tegen deze makelaar indienen. Het lijkt me verstandig als je dat doet nadat de koop definitief is. Overigens is het argument dat 'de prijs aardig is opgelopen' niet relevant. En eigenlijk ook niet juist. De prijs is opgelopen omdat er twee kandidaten hun zinnen hadden gezet op dit huis, niet omdat er partijen zijn uitgespeeld. Want had je, als de makelaar zich wel aan de regels had gehouden en er een inschrijving was georganiseerd, minder geboden dan je nu hebt betaald? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Schilder op maandag 24 juni 2019 21:14

Goedenavond. Afgelopen vrijdag hebben wij een huis bezichtigd en gelijk een bod neergelegd, 15000 boven de vraagprijs. De makelaar belde mij vandaag dat er in het weekend meerdere bezichtigingen zijn geweest en daar 2 biedingen uit zijn gekomen die hoger waren dan ons bod. De makelaar kon mij niet vertellen hoeveel hoger. Is het een idee om de makelaar te vragen een indicatie/richtlijn te geven van het bod van de andere bieders? Wat mag de makelaar hierin wel of niet doen? Wij krijgen, omdat we de eerste bieder waren, namelijk nog een kans om te overbieden. Wordt dit gezien als uitspelen? Alvast bedankt. Groetjes

Goedenavond. Afgelopen vrijdag hebben wij een huis bezichtigd en gelijk een bod neergelegd, 15000 boven de vraagprijs. De makelaar belde mij vandaag dat er in het weekend meerdere bezichtigingen zijn geweest en daar 2 biedingen uit zijn gekomen die hoger waren dan ons bod. De makelaar kon mij niet vertellen hoeveel hoger. Is het een idee om de makelaar te vragen een indicatie/richtlijn te geven van het bod van de andere bieders? Wat mag de makelaar hierin wel of niet doen? Wij krijgen, omdat we de eerste bieder waren, namelijk nog een kans om te overbieden. Wordt dit gezien als uitspelen? Alvast bedankt. Groetjes
Wim de Leeuw op maandag 24 juni 2019 22:22

Geachte heer / mevrouw Schilder,

Vermoedelijk wordt u niet blij van hetgeen ik hieronder ga opschrijven. Ik bedoel het niet vervelend, maar wil wel graag duidelijk maken hoe het werkt.

Vraag: "Wat zou u doen als u de makelaar van de verkoper was"? Er is toch maar één reden waarom u een indicatie wilt hebben van het bod van de andere bieders, en dat is dat u niet teveel wilt betalen. De verkopend makelaar werkt in opdracht van en op rekening van de verkoper. En de makelaar heeft geen enkel belang om u die indicatie te geven.

Zoals ik in mijn blogs heb aangegeven verschaft de positie van 'eerste bieder' u geen enkel recht of voordeel laat staan een bijzondere positie. Waarom zou u een 'kans' moeten krijgen om te overbieden? Zolang de koopakte door de verkoper niet is ondertekend staat het u volkomen vrij om net zo vaak en net zo hoog te overbieden als u wilt.

Mijn advies: als u de beste kansen wilt hebben, laat het onderhandelingsspel dan over aan iemand die weet hoe het in de huidige markt werkt. Het inhuren van een eigen (NVM-) aankoopmakelaar kan u geld besparen. En kan vooral een miskoop voorkomen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Geachte heer / mevrouw Schilder, Vermoedelijk wordt u niet blij van hetgeen ik hieronder ga opschrijven. Ik bedoel het niet vervelend, maar wil wel graag duidelijk maken hoe het werkt. Vraag: "Wat zou u doen als u de makelaar van de verkoper was"? Er is toch maar één reden waarom u een indicatie wilt hebben van het bod van de andere bieders, en dat is dat u niet teveel wilt betalen. De verkopend makelaar werkt in opdracht van en op rekening van de verkoper. En de makelaar heeft geen enkel belang om u die indicatie te geven. Zoals ik in mijn blogs heb aangegeven verschaft de positie van 'eerste bieder' u geen enkel recht of voordeel laat staan een bijzondere positie. Waarom zou u een 'kans' moeten krijgen om te overbieden? Zolang de koopakte door de verkoper niet is ondertekend staat het u volkomen vrij om net zo vaak en net zo hoog te overbieden als u wilt. Mijn advies: als u de beste kansen wilt hebben, laat het onderhandelingsspel dan over aan iemand die weet hoe het in de huidige markt werkt. Het inhuren van een eigen (NVM-) aankoopmakelaar kan u geld besparen. En kan vooral een miskoop voorkomen! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Mara op maandag 12 augustus 2019 14:24

Beste Wim,

Wij hebben een bieding gedaan op een woning die 3 maanden te koop stond (woning staat leeg).
Op het moment van bezichtigen gaf de makelaar te kennen dat er nog geinteresseerde is, namelijk een projectontwikkelaar. Hij benoemde nog even dat de projectontwikkelaar een bekende van het makelaarskantoor is en woningen snel opkoopt, verbouwd en verhuurd.

Onze eerste gedachte was dit een verzinsel was om druk op de ketel zetten, al zou dat echt een vuile list zijn. Het was wel heeel toevallig dat die projectonwikkelaar precies op hetzelfde moment in beeld kwam.
Wij hebben dezelfde dag nog een bieding neergelegd, waarna de makelaar te kennen gaf dat het bedrag in de buurt ligt van wat de verkopers willen maar dat hij wel verwacht dat de projectonwikkelaar hoger gaat bieden. Omdat we het niet zeker weten en wij heel graag de woning willen hebben hebben we onze bieding verhoogd.

Het weekend is er overheen gegaaan voordat we antwoord kregen. Ja hoor, de verkopers hebben gekozen voor de projectontwikkelaar. Wij waren enorm telerugesteld en begrepen niet waarom een tegenpartij hiervoor zou kiezen als er geinteresseerden (gezin) in beeld is die heel graag de woning zou willen bewonen. Het antwoord is natuurlijk : snel geld met weinig risico.

Zoals ik op deze website heb gelezen is bieden nog steeds mogelijk, en hebben wij nu dus ook een eindbod uitgebracht (het maximale wat wij voor deze woning zouden willen betalen), we zijn nu dus nog in afwachting.

Ik ben even benieuwd: is deze handelswijze van de makelaar toegestaan? Ook dat hij specifiek benoemd dat het om een projectontwikkelaar gaat.

Beste Wim, Wij hebben een bieding gedaan op een woning die 3 maanden te koop stond (woning staat leeg). Op het moment van bezichtigen gaf de makelaar te kennen dat er nog geinteresseerde is, namelijk een projectontwikkelaar. Hij benoemde nog even dat de projectontwikkelaar een bekende van het makelaarskantoor is en woningen snel opkoopt, verbouwd en verhuurd. Onze eerste gedachte was dit een verzinsel was om druk op de ketel zetten, al zou dat echt een vuile list zijn. Het was wel heeel toevallig dat die projectonwikkelaar precies op hetzelfde moment in beeld kwam. Wij hebben dezelfde dag nog een bieding neergelegd, waarna de makelaar te kennen gaf dat het bedrag in de buurt ligt van wat de verkopers willen maar dat hij wel verwacht dat de projectonwikkelaar hoger gaat bieden. Omdat we het niet zeker weten en wij heel graag de woning willen hebben hebben we onze bieding verhoogd. Het weekend is er overheen gegaaan voordat we antwoord kregen. Ja hoor, de verkopers hebben gekozen voor de projectontwikkelaar. Wij waren enorm telerugesteld en begrepen niet waarom een tegenpartij hiervoor zou kiezen als er geinteresseerden (gezin) in beeld is die heel graag de woning zou willen bewonen. Het antwoord is natuurlijk : snel geld met weinig risico. Zoals ik op deze website heb gelezen is bieden nog steeds mogelijk, en hebben wij nu dus ook een eindbod uitgebracht (het maximale wat wij voor deze woning zouden willen betalen), we zijn nu dus nog in afwachting. Ik ben even benieuwd: is deze handelswijze van de makelaar toegestaan? Ook dat hij specifiek benoemd dat het om een projectontwikkelaar gaat.
Wim de Leeuw op dinsdag 13 augustus 2019 13:32

Beste Mara,

Ik denk dat je zelf het juiste antwoord hebt gegeven op de vraag waarom een verkoper vaak een voorkeur zal hebben voor een professionele partij. Een projectontwikkelaar is een professionele partij die zich niet kan beroepen op een bedenktijd en vermoedelijk biedt zonder financieringsvoorbehoud.

Bieden is altijd mogelijk, maar de verkoper is niet meer vrij om in te gaan op een hoger bod van jullie kant. Dat komt omdat de koper geen beroep kan doen op de bedenktijd, de keerzijde van die medaille is dat de verkoper direct is gebonden aan een mondelinge toezegging. Zie daarover mijn blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!.

Er is niets mis met de handelswijze van deze makelaar noch met het gegeven dat de makelaar benoemt dat het gaat om een professionele koper zoals een projectontwikkelaar.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Mara, Ik denk dat je zelf het juiste antwoord hebt gegeven op de vraag waarom een verkoper vaak een voorkeur zal hebben voor een professionele partij. Een projectontwikkelaar is een professionele partij die zich niet kan beroepen op een bedenktijd en vermoedelijk biedt zonder financieringsvoorbehoud. Bieden is altijd mogelijk, maar de verkoper is niet meer vrij om in te gaan op een hoger bod van jullie kant. Dat komt omdat de koper geen beroep kan doen op de bedenktijd, de keerzijde van die medaille is dat de verkoper direct is gebonden aan een mondelinge toezegging. Zie daarover mijn blog [url=https://www.deleeuw.nl/blog/535-woning-gekocht-of-verkocht-afspraak-is-niet-altijd-afspraak?start=30]Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak![/url]. Er is niets mis met de handelswijze van deze makelaar noch met het gegeven dat de makelaar benoemt dat het gaat om een professionele koper zoals een projectontwikkelaar. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Mara op dinsdag 13 augustus 2019 14:48

Beste Wim,

Bedankt voor het antwoord. Dus zoals ik het begrijp is de mondelinge overeenkomst rechtsgeldig omdat het een professionele partij betreft.

Echter heeft de verkopend makelaar mijn bieding gistermiddag alsnog bij de verkopers neergelegd en teruggekoppeld dat de verkopers nu moeten besluiten of zij mijn bod alsnog in overweging nemen. Vervolgens zei hij dat in dat geval de tegenpartij (de project ontwikkelaar) ook nog een kans zal krijgen om te bieden.

Beste Wim, Bedankt voor het antwoord. Dus zoals ik het begrijp is de mondelinge overeenkomst rechtsgeldig omdat het een professionele partij betreft. Echter heeft de verkopend makelaar mijn bieding gistermiddag alsnog bij de verkopers neergelegd en teruggekoppeld dat de verkopers nu moeten besluiten of zij mijn bod alsnog in overweging nemen. Vervolgens zei hij dat in dat geval de tegenpartij (de project ontwikkelaar) ook nog een kans zal krijgen om te bieden. :o
Wim de Leeuw op woensdag 14 augustus 2019 07:24

Beste Mara,

Jij gaf aan dat "de verkopers hebben gekozen voor de projectontwikkelaar". Als er mondelinge overeenstemming zou zijn ontstaan, dan was er daarmee een rechtsgeldige overeenkomst tot stand gekomen.

Schijnbaar is het nog niet zover, want de makelaar voelt zich blijkbaar vrij om de onderhandelingen door te zetten.

Zoals uit mijn blogs over dit onderwerp blijkt en uit de talloze vergelijkbare vragen die ik heb beantwoord, is het een normale en toegestane gang van zaken als een makelaar aan twee partijen vraagt om een laatste uiterste bod uit te brengen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Mara, Jij gaf aan dat "de verkopers hebben gekozen voor de projectontwikkelaar". Als er mondelinge overeenstemming zou zijn ontstaan, dan was er daarmee een rechtsgeldige overeenkomst tot stand gekomen. Schijnbaar is het nog niet zover, want de makelaar voelt zich blijkbaar vrij om de onderhandelingen door te zetten. Zoals uit mijn blogs over dit onderwerp blijkt en uit de talloze vergelijkbare vragen die ik heb beantwoord, is het een normale en toegestane gang van zaken als een makelaar aan twee partijen vraagt om een laatste uiterste bod uit te brengen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Mara op donderdag 15 augustus 2019 09:16

Beste Wim,

Ik vond het toch wel "leuk" om nog even de afloop te posten.
De verkopers hebben gekozen voor de project ontwikkelaar, ook al was ons bod hoger.
De reden die werd gegeven door verkoopmakelaar : de verkopers willen "uit principe" niet meer switchen omdat het in de eerste instantie al was toegezegd aan de project ontwikkelaar (dat kan ik maar moeilijk plaatsen...).

Hier wordt dus naar mijn inziens gesuggergeerd dat de project ontwikkelaar al op de hoogte was gesteld na zijn eerste bod en er juridisch gezien al een rechtsgeldige ovk was bereikt (volgens jouw uitleg). Hier wordt allleen niks over gezegd, uitsluitend dat er "uit principe" niet meer voor ons gekozen wordt ondanks ons hoger bod.

Ik ben teleurgesteld en gefrustreerd, maar we laten het achter ons!

Bedankt voor je antwoorden en de uitleg op je website, ik heb weer heel wat geleerd.

Beste Wim, Ik vond het toch wel "leuk" om nog even de afloop te posten. De verkopers hebben gekozen voor de project ontwikkelaar, ook al was ons bod hoger. De reden die werd gegeven door verkoopmakelaar : de verkopers willen "uit principe" niet meer switchen omdat het in de eerste instantie al was toegezegd aan de project ontwikkelaar (dat kan ik maar moeilijk plaatsen...). Hier wordt dus naar mijn inziens gesuggergeerd dat de project ontwikkelaar al op de hoogte was gesteld na zijn eerste bod en er juridisch gezien al een rechtsgeldige ovk was bereikt (volgens jouw uitleg). Hier wordt allleen niks over gezegd, uitsluitend dat er "uit principe" niet meer voor ons gekozen wordt ondanks ons hoger bod. Ik ben teleurgesteld en gefrustreerd, maar we laten het achter ons! Bedankt voor je antwoorden en de uitleg op je website, ik heb weer heel wat geleerd.
Wim de Leeuw op donderdag 15 augustus 2019 17:35

Dag Mara,

Bedankt voor je reactie, jammer dat jullie het huis niet hebben kunnen kopen.

Tip: Huur een eigen (NVM-) aankoopmakelaar in. Dat verhoogt je kansen aanmerkelijk!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Mara, Bedankt voor je reactie, jammer dat jullie het huis niet hebben kunnen kopen. Tip: Huur een eigen (NVM-) aankoopmakelaar in. Dat verhoogt je kansen aanmerkelijk! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
jack huijben op zaterdag 17 augustus 2019 11:53

Via n post dat die ik hier geplaatst heb betreffende de gang van zaken bij verkoop, kwam ik erachter dat makelaars eigenlijk alles kunnen maken tot het koopcontract getekend is.
Daarnaast begreep ik van de Vereniging Eigen Huis zelfs dat er alleen opgetreden kan worden bij een geschil tussen verkoper en makelaar, zodat je helemaal als aankopende partij helemaal geen poot hebt om op te staan. Is er dan helemaal geen fatsoensnorm die hier geldt? Mag een makelaar zo maar a zeggen en b doen?

In ons geval:
We bezichtigen een woning en daarvoor is er nog een andere partij en die brengen een bod uit.
De makelaar geeft aan dat dit bod te laag is en dat hij het zou afwijzen.
Een dag later nemen we contact op. We vragen of het huis vrij is voor een bod en dat is zo.
Verder geef hij een indicatie van het al uitgebrachte bod.
We brengen op basis hiervan een bod uit, lager dan we aanvankelijk in gedachten hadden en in de veronderstelling dat de partij waren waarmee onderhandeld zou worden.
Dan horen we 4 dagen niks en nemen contact op, en toen bleek dat ondertussen met de andere partij tot een principe akkoord is gekomen.
En dat we waarschijnlijk zijn buitengesloten door dat ons lagere bod.
Gelukkig heeft de verkoper ook door dat er hier is niets goed gegaan is besloten om de hele verkoop tot donderdag aan te houden.
Er is nog niets ondertekend.
De makelaar heeft beloofd om met een oplossing te komen waarmee alle partijen vrede hebben.
Er zal wel een eindbod aan de partijen gevraagd worden.

Formeel zijn partijen niet uitgespeeld. Omdat wij geen tegenbod kregen hebben er nooit 2 onderhandelingen tegelijk plaatsgevonden.
Maar toch een werkwijze waar je op zijn minst grote vraagtekens bij kunt zetten.

Vraag is, komt de makelaar hiermee weg.

Via n post dat die ik hier geplaatst heb betreffende de gang van zaken bij verkoop, kwam ik erachter dat makelaars eigenlijk alles kunnen maken tot het koopcontract getekend is. Daarnaast begreep ik van de Vereniging Eigen Huis zelfs dat er alleen opgetreden kan worden bij een geschil tussen verkoper en makelaar, zodat je helemaal als aankopende partij helemaal geen poot hebt om op te staan. Is er dan helemaal geen fatsoensnorm die hier geldt? Mag een makelaar zo maar a zeggen en b doen? In ons geval: We bezichtigen een woning en daarvoor is er nog een andere partij en die brengen een bod uit. De makelaar geeft aan dat dit bod te laag is en dat hij het zou afwijzen. Een dag later nemen we contact op. We vragen of het huis vrij is voor een bod en dat is zo. Verder geef hij een indicatie van het al uitgebrachte bod. We brengen op basis hiervan een bod uit, lager dan we aanvankelijk in gedachten hadden en in de veronderstelling dat de partij waren waarmee onderhandeld zou worden. Dan horen we 4 dagen niks en nemen contact op, en toen bleek dat ondertussen met de andere partij tot een principe akkoord is gekomen. En dat we waarschijnlijk zijn buitengesloten door dat ons lagere bod. Gelukkig heeft de verkoper ook door dat er hier is niets goed gegaan is besloten om de hele verkoop tot donderdag aan te houden. Er is nog niets ondertekend. De makelaar heeft beloofd om met een oplossing te komen waarmee alle partijen vrede hebben. Er zal wel een eindbod aan de partijen gevraagd worden. Formeel zijn partijen niet uitgespeeld. Omdat wij geen tegenbod kregen hebben er nooit 2 onderhandelingen tegelijk plaatsgevonden. Maar toch een werkwijze waar je op zijn minst grote vraagtekens bij kunt zetten. Vraag is, komt de makelaar hiermee weg.
Wim de Leeuw op zondag 18 augustus 2019 09:27

Beste Jack,

Ik begrijp dat je teleurgesteld bent. En ik begrijp zelfs je frustratie.

MAKELAAR ZIJN NIET SCHULDIG, MAKELAARS HOUDEN ZICH AAN DE WET

Laten we bij het begin beginnen. Tot 1 september 2003 was het wettelijk! uitgangspunt bij de particuliere koop en verkoop van woningen 'afspraak is afspraak'. Ook een mondelinge afspraak was geldig. Door de wetswijziging heeft elke koper het recht om zich te kunnen bedenken. En dat kan hij doen tot en met drie (werk) dagen nadat hij zijn handtekening heeft gezet. Makelaars hebben deze regels niet bedacht, onze wetgever heeft de regels bedacht.

Jij baalt er als KOPER van dat een mondelinge toezegging zo gemakkelijk kan worden genegeerd. Ik kan je melden dat als je ooit een huis gaat verkopen, je als VERKOPER nog meer zult balen als iemand eerst wekenlang heeft onderhandeld, uiteindelijk zijn handtekening onder een schriftelijke koopakte zet en daarna tot het idee komt dat het misschien toch geen verstandige keuze is geweest. En dus zonder opgave van redenen terugkomt. Op een ondertekende akte. De wet is gewijzigd om KOPERS te beschermen.

Er is lange tijd onzekerheid geweest of verkopers (terwijl kopers zich ook nog kunnen terugtrekken NA de handtekening) wèl nog steeds gebonden waren aan hun mondelinge toestemming. De Hoge Raad heeft daar in 2011 duidelijkheid over gegeven. Verkopers zijn NIET gebonden aan hun mondelinge toezeggingen, omdat kopers ook nog niet gebonden zijn nadat ze hun handtekening hebben gezet. Een verkoper is pas gebonden nadat hij zijn handtekening heeft gezet. En daarna mag een koper zich dus nog steeds bedenken.

Kortom: makelaars zijn niet schuldig, makelaars houden zich aan de wet.

Ik ben jurist en makelaar. Ik baal van de manier waarop het wettelijk geregeld is. Maar als een makelaar een huis heeft verkocht en er meldt zich een andere bieder voordat de koopakte door de verkoper is ondertekend, dan MOETEN!!! makelaars dat doorgegeven aan hun opdrachtgever. Doen we dat niet, dan worden we zowel door de tuchtrechter als de civiele rechter aan de hoogste boom opgeknoopt en kunnen we onze bedrijven allemaal sluiten.

|IT AIN'T NECESSARILY SO

Een van de eerste colleges die ik als aankomend jurist in Leiden volgde, was het vak InLeiden tot de Rechtswetenschap van Prof.dr.mr. H. Franken. Veel van wat hij me heeft geleerd, ben ik vergeten. Maar de zin 'it ain't necessarily so' is me altijd bijgebleven. De essentie daarvan is dat je als jurist moet leren om op een andere manier naar dezelfde feiten te kunnen kijken. Ik zal uitleggen wat ik bedoel.

Jij bent kandidaat-koper. Je brengt een bod uit. Er is een concurrerend bod maar je krijgt de indruk dat er toch kansen zijn om nog te gaan onderhandelen. Je doet een bod en komt er dan achter dat de concurrerende bieder blijkbaar een bod heeft uitgebracht dat voor de verkoper voldoende interessant is. En dus bedenkt de makelaar een oplossing en krijgen jullie alle twee de gelegenheid om nog een eindbod uit te brengen.

Stel nu dat dit allemaal anders was verlopen. Jullie eerste bod was geaccepteerd. Jullie werden koper en uiteindelijk eigenaar. Het is 2023 en je besluit op zoek te gaan naar een andere woning en dit huis te verkopen. Je stapt naar een makelaar en je huis wordt te koop gezet.

Er komen twee belangstellenden kijken. De ene doet direct een bod. Dat bod is in jouw ogen en in de ogen van de makelaar wat te laag. Dan belt de tweede belangstellende. Om te voorkomen dat ook die een te laag bod uitbrengt geeft je makelaar een indicatie van de hoogte van een bod dat door jullie als voldoende interessant wordt beschouwd. De tweede gegadigde doet een bod dat hij zelf niet als uiterste bod beschouwt. Dan komt de eerste bezichtiger weer om de hoek, die een bod doet dat zodanig interessant is dat jij en je makelaar tot zaken zouden willen komen. De tweede bieder wil blijkbaar nog een kans hebben om een bod uit te brengen dat hij wel als uiterste bod beschouwt. En dus worden beide partijen in de gelegenheid gesteld om een bod uit te brengen.

Stel nu eens dat jij de verkoper bent, Jack. En je weet dat je juridisch nog aan niets bent gebonden. Je gunt het wellicht aan beide partijen. Maar zelfs als er een koopakte wordt ondertekend met één van de partijen, dan kan de koper zich na drie dagen nog steeds bedenken. Zou jij dan akkoord gaan met een prijs terwijl je weet dat er nòg meer in zit?

Beste Jack, denk na over je antwoord. Mijn bedrijf verkoopt in een normaler markt met een normaler aanbod op jaarbasis zo'n 1.000 huizen. En ELKE verkoper wil het onderste uit de kan. ELKE verkoper wil dat zijn makelaar gebruik maakt van de ruimte die de wetgever en de hoogste rechter hem hebben geboden. Het huis is vanuit het perspectief van de koper pas definitief verkocht als de verkoper zijn handtekening heeft gezet. En niet eerder.

Voor kopers is het frustrerend. Maar als die kopers morgen verkopers zijn, dan verwachten ze van hun verkopend makelaar dat die exact doet wat deze makelaar ook heeft gedaan.

En dan nog iets.
Jij weet dat er een andere bieder is die een te laag bod heeft gedaan. En jij biedt daaroverheen.
De andere bieder weet ook dat jij er bent. Dus de andere bieder biedt daar weer overheen.
Wat is het nou precies dat je dwars zit?
De andere bieder biedt te laag. Heeft blijkbaar nog een reserve.
Vervolgens bied jij te laag. Want ook jij hebt nog een reserve.
Twee kopers laten allebei niet het achterste van hun tong zien.
En de verkoper en zijn makelaar spelen dat spelletje volgens de wettelijke regels èn de tuchtregels van de NVM.

Nogmaals, ik begrijp je frustratie best.
Maar de verkoper doet niets verkeerd en de verkopend makelaar doet niets verkeerd.

Mijn advies: als je een betere kans wilt hebben, huur dan een eigen (NVM-) aankoopmakelaar in. Die had je vermoedelijk direct het advies gegeven dat het niet verstandig is om in de huidige woningmarkt een te laag openingsbod te doen, omdat er in grote delen van Nederland veel meer vraag is dan aanbod. En die makelaar had je kunnen uitleggen wat ik nu doe, namelijk je uitleggen hoe de regeltjes in elkaar zitten!

Veel succes met je zoektocht!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Jack, Ik begrijp dat je teleurgesteld bent. En ik begrijp zelfs je frustratie. [b]MAKELAAR ZIJN NIET SCHULDIG, MAKELAARS HOUDEN ZICH AAN DE WET[/b] Laten we bij het begin beginnen. Tot 1 september 2003 was het wettelijk! uitgangspunt bij de particuliere koop en verkoop van woningen 'afspraak is afspraak'. Ook een mondelinge afspraak was geldig. Door de wetswijziging heeft elke koper het recht om zich te kunnen bedenken. En dat kan hij doen tot en met drie (werk) dagen nadat hij zijn handtekening heeft gezet. Makelaars hebben deze regels niet bedacht, onze wetgever heeft de regels bedacht. Jij baalt er als KOPER van dat een mondelinge toezegging zo gemakkelijk kan worden genegeerd. Ik kan je melden dat als je ooit een huis gaat verkopen, je als VERKOPER nog meer zult balen als iemand eerst wekenlang heeft onderhandeld, uiteindelijk zijn handtekening onder een schriftelijke koopakte zet en daarna tot het idee komt dat het misschien toch geen verstandige keuze is geweest. En dus zonder opgave van redenen terugkomt. Op een ondertekende akte. De wet is gewijzigd om KOPERS te beschermen. Er is lange tijd onzekerheid geweest of verkopers (terwijl kopers zich ook nog kunnen terugtrekken NA de handtekening) wèl nog steeds gebonden waren aan hun mondelinge toestemming. De Hoge Raad heeft daar in 2011 duidelijkheid over gegeven. Verkopers zijn NIET gebonden aan hun mondelinge toezeggingen, omdat kopers ook nog niet gebonden zijn nadat ze hun handtekening hebben gezet. Een verkoper is pas gebonden nadat hij zijn handtekening heeft gezet. En daarna mag een koper zich dus nog steeds bedenken. Kortom: makelaars zijn niet schuldig, makelaars houden zich aan de wet. Ik ben jurist en makelaar. Ik baal van de manier waarop het wettelijk geregeld is. Maar als een makelaar een huis heeft verkocht en er meldt zich een andere bieder voordat de koopakte door de verkoper is ondertekend, dan MOETEN!!! makelaars dat doorgegeven aan hun opdrachtgever. Doen we dat niet, dan worden we zowel door de tuchtrechter als de civiele rechter aan de hoogste boom opgeknoopt en kunnen we onze bedrijven allemaal sluiten. [b]|IT AIN'T NECESSARILY SO[/b] Een van de eerste colleges die ik als aankomend jurist in Leiden volgde, was het vak InLeiden tot de Rechtswetenschap van Prof.dr.mr. H. Franken. Veel van wat hij me heeft geleerd, ben ik vergeten. Maar de zin 'it ain't necessarily so' is me altijd bijgebleven. De essentie daarvan is dat je als jurist moet leren om op een andere manier naar dezelfde feiten te kunnen kijken. Ik zal uitleggen wat ik bedoel. [i]Jij bent kandidaat-koper. Je brengt een bod uit. Er is een concurrerend bod maar je krijgt de indruk dat er toch kansen zijn om nog te gaan onderhandelen. Je doet een bod en komt er dan achter dat de concurrerende bieder blijkbaar een bod heeft uitgebracht dat voor de verkoper voldoende interessant is. En dus bedenkt de makelaar een oplossing en krijgen jullie alle twee de gelegenheid om nog een eindbod uit te brengen.[/i] Stel nu dat dit allemaal anders was verlopen. Jullie eerste bod was geaccepteerd. Jullie werden koper en uiteindelijk eigenaar. Het is 2023 en je besluit op zoek te gaan naar een andere woning en dit huis te verkopen. Je stapt naar een makelaar en je huis wordt te koop gezet. [i]Er komen twee belangstellenden kijken. De ene doet direct een bod. Dat bod is in jouw ogen en in de ogen van de makelaar wat te laag. Dan belt de tweede belangstellende. Om te voorkomen dat ook die een te laag bod uitbrengt geeft je makelaar een indicatie van de hoogte van een bod dat door jullie als voldoende interessant wordt beschouwd. De tweede gegadigde doet een bod dat hij zelf niet als uiterste bod beschouwt. Dan komt de eerste bezichtiger weer om de hoek, die een bod doet dat zodanig interessant is dat jij en je makelaar tot zaken zouden willen komen. De tweede bieder wil blijkbaar nog een kans hebben om een bod uit te brengen dat hij wel als uiterste bod beschouwt. En dus worden beide partijen in de gelegenheid gesteld om een bod uit te brengen.[/i] Stel nu eens dat jij de verkoper bent, Jack. En je weet dat je juridisch nog aan niets bent gebonden. Je gunt het wellicht aan beide partijen. Maar zelfs als er een koopakte wordt ondertekend met één van de partijen, dan kan de koper zich na drie dagen nog steeds bedenken. Zou jij dan akkoord gaan met een prijs terwijl je weet dat er nòg meer in zit? Beste Jack, denk na over je antwoord. Mijn bedrijf verkoopt in een normaler markt met een normaler aanbod op jaarbasis zo'n 1.000 huizen. En ELKE verkoper wil het onderste uit de kan. ELKE verkoper wil dat zijn makelaar gebruik maakt van de ruimte die de wetgever en de hoogste rechter hem hebben geboden. Het huis is vanuit het perspectief van de koper pas definitief verkocht als de verkoper zijn handtekening heeft gezet. En niet eerder. Voor kopers is het frustrerend. Maar als die kopers morgen verkopers zijn, dan verwachten ze van hun verkopend makelaar dat die exact doet wat deze makelaar ook heeft gedaan. En dan nog iets. Jij weet dat er een andere bieder is die een te laag bod heeft gedaan. En jij biedt daaroverheen. De andere bieder weet ook dat jij er bent. Dus de andere bieder biedt daar weer overheen. Wat is het nou precies dat je dwars zit? De andere bieder biedt te laag. Heeft blijkbaar nog een reserve. Vervolgens bied jij te laag. Want ook jij hebt nog een reserve. Twee kopers laten allebei niet het achterste van hun tong zien. En de verkoper en zijn makelaar spelen dat spelletje volgens de wettelijke regels èn de tuchtregels van de NVM. Nogmaals, ik begrijp je frustratie best. Maar de verkoper doet niets verkeerd en de verkopend makelaar doet niets verkeerd. Mijn advies: als je een betere kans wilt hebben, huur dan een eigen (NVM-) aankoopmakelaar in. Die had je vermoedelijk direct het advies gegeven dat het niet verstandig is om in de huidige woningmarkt een te laag openingsbod te doen, omdat er in grote delen van Nederland veel meer vraag is dan aanbod. En die makelaar had je kunnen uitleggen wat ik nu doe, namelijk je uitleggen hoe de regeltjes in elkaar zitten! Veel succes met je zoektocht! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Bas Hermans op maandag 14 oktober 2019 12:38

Ik heb een bod uitgebracht van 600.000 op een verkoopprijs van 625. De makelaar komt terug met een tegenbod van 620. Ik geef aan daarover te willen nadenken. De makelaar heeft ondertussen een nieuw bod ontvangen en vraagt ons naar een tegenbod, dus geen eindbod.

na de denktijd kom ik met een bod van 610. Een dag later geeft de makelaar aan dat de verkoper in zee gaat met de andere partij die hoger heeft geboden. De vraag is nu, heeft de makelaar mij moeten vragen naar mijn eindbod?

Kan dit zomaar?

Ik heb een bod uitgebracht van 600.000 op een verkoopprijs van 625. De makelaar komt terug met een tegenbod van 620. Ik geef aan daarover te willen nadenken. De makelaar heeft ondertussen een nieuw bod ontvangen en vraagt ons naar een tegenbod, dus geen eindbod. na de denktijd kom ik met een bod van 610. Een dag later geeft de makelaar aan dat de verkoper in zee gaat met de andere partij die hoger heeft geboden. De vraag is nu, heeft de makelaar mij moeten vragen naar mijn eindbod? Kan dit zomaar?
Wim de Leeuw op maandag 14 oktober 2019 15:54

Beste Bas,

De verkopend makelaar werkt in opdracht van de verkoper en behartigt uitsluitend diens belangen. In jouw richting heeft de makelaar zich te houden aan de wet en aan zijn beroepsregels. Als je mijn blogs hebt gelezen, dan weet je inmiddels dat er niet of nauwelijks beroepsregels zijn over onderhandelingen met uitzondering van de regel dat een NVM-makelaar op grond van de erecode partijen niet mag uitspelen.

Je doet een bod en je krijgt een tegenbod waarover je wilt nadenken. De makelaar laat je weten dat er een concurrerende gegadigde is (die blijkbaar een in de ogen van de verkopers gunstiger bod heeft uitgebracht) en geeft je de gelegenheid om een tegenbod te doen, waarop je je bod met € 5.000 euro verhoogd. En dan wijst de verkoper je bod af. En gaat in zee met de concurrerende bieder.

Als een makelaar een bod afwijst, dan is hij vrij om met een ander in zee te gaan. Er bestaat niet zoiets als een 'recht op een eindbod' of een verplichting van een makelaar om naar een eindbod te vragen.

En, heel eerlijk gezegd, de makelaar had er ook voor kunnen en mogen kiezen om je niet nogmaals een bod te laten doen maar om het tegenbod van € 620.000 in te trekken, daarmee de onderhandelingen te beëindigen en zichzelf vrij te maken om de onderhandeling met de andere bieder. Hij heeft je keurig verteld dat er een andere gegadigde was en je de gelegenheid gegeven om, met die wetenschap, een hoger bod te doen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Bas, De verkopend makelaar werkt in opdracht van de verkoper en behartigt uitsluitend diens belangen. In jouw richting heeft de makelaar zich te houden aan de wet en aan zijn beroepsregels. Als je mijn blogs hebt gelezen, dan weet je inmiddels dat er niet of nauwelijks beroepsregels zijn over onderhandelingen met uitzondering van de regel dat een NVM-makelaar op grond van de erecode partijen niet mag uitspelen. Je doet een bod en je krijgt een tegenbod waarover je wilt nadenken. De makelaar laat je weten dat er een concurrerende gegadigde is (die blijkbaar een in de ogen van de verkopers gunstiger bod heeft uitgebracht) en geeft je de gelegenheid om een tegenbod te doen, waarop je je bod met € 5.000 euro verhoogd. En dan wijst de verkoper je bod af. En gaat in zee met de concurrerende bieder. Als een makelaar een bod afwijst, dan is hij vrij om met een ander in zee te gaan. Er bestaat niet zoiets als een 'recht op een eindbod' of een verplichting van een makelaar om naar een eindbod te vragen. En, heel eerlijk gezegd, de makelaar had er ook voor kunnen en mogen kiezen om je niet nogmaals een bod te laten doen maar om het tegenbod van € 620.000 in te trekken, daarmee de onderhandelingen te beëindigen en zichzelf vrij te maken om de onderhandeling met de andere bieder. Hij heeft je keurig verteld dat er een andere gegadigde was en je de gelegenheid gegeven om, met die wetenschap, een hoger bod te doen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Bas Hermans op dinsdag 15 oktober 2019 07:54

Beste Wim,

Ik was er al bang voor.
Dank voor je toevoegingen.
Zo leren we wat voor de volgende keer..

Gr
Bas

Beste Wim, Ik was er al bang voor. Dank voor je toevoegingen. Zo leren we wat voor de volgende keer.. Gr Bas
Saida op woensdag 04 december 2019 20:51

Beste lezer, ik vroeg mij af of het mogelijk is om bij een woning die wordt verkocht op inschrijving, of ik de makelaar kan opbellen en gewoon kan vragen wat ik dien te bieden om de woning te 'winnen'? Kan dit? Of is dit tegen de regels of de erecode?

Beste lezer, ik vroeg mij af of het mogelijk is om bij een woning die wordt verkocht op inschrijving, of ik de makelaar kan opbellen en gewoon kan vragen wat ik dien te bieden om de woning te 'winnen'? Kan dit? Of is dit tegen de regels of de erecode?
Wim de Leeuw op woensdag 04 december 2019 22:22

Beste Saida,

Kan je mij één reden geven waarom een verkopend makelaar jou zou vertellen wat je zou moeten bieden om de woning te winnen? Want deze verkopend makelaar is ingehuurd door de verkoper en deze verkoper dient dus uitsluitend de belangen van de verkoper te dienen. De verkopend makelaar dient de belangen van de verkoper als hij jullie niet vertelt wat jullie zouden moeten bieden om de woning te 'winnen' maar als hij jullie weet te bewegen om jullie hoogste bod uit te brengen.

En waarom zou een verkopend makelaar alleen jullie vertellen 'wat je moet bieden om de woning te winnen'? Waarom zou hij dat ook niet in de richting van alle andere gegadigden doen?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Saida, Kan je mij één reden geven waarom een verkopend makelaar jou zou vertellen wat je zou moeten bieden om de woning te winnen? Want deze verkopend makelaar is ingehuurd door de verkoper en deze verkoper dient dus uitsluitend de belangen van de verkoper te dienen. De verkopend makelaar dient de belangen van de verkoper als hij jullie niet vertelt wat jullie zouden moeten bieden om de woning te 'winnen' maar als hij jullie weet te bewegen om jullie hoogste bod uit te brengen. En waarom zou een verkopend makelaar alleen jullie vertellen 'wat je moet bieden om de woning te winnen'? Waarom zou hij dat ook niet in de richting van alle andere gegadigden doen? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Isabela Kok op maandag 27 januari 2020 12:07

Beste lezer,

Wij zijn eerste bieder (ik weet dat ik daar geen rechten aan kan ontlenen) en mogen een uiterste bod doen. Er liggen ondertussen twee andere biedingen. Wij willen €1000,- meer bieden dan het hoogste bod, zonder dat wij weten wat dit hoogste bod is. Mag dit?

Vriendelijke groet, Isabella Kok

Beste lezer, Wij zijn eerste bieder (ik weet dat ik daar geen rechten aan kan ontlenen) en mogen een uiterste bod doen. Er liggen ondertussen twee andere biedingen. Wij willen €1000,- meer bieden dan het hoogste bod, zonder dat wij weten wat dit hoogste bod is. Mag dit? Vriendelijke groet, Isabella Kok
Wim de Leeuw op maandag 27 januari 2020 13:56

Dag Isabella,

Als die verkoopmakelaar zijn vak een heel klein beetje verstaat (maar goed, elke klojo mag zich tegenwoordig makelaar noemen en dat maakt ook automatisch dat er in dit vak flink wat klojo's rondlopen), dan zal hij jullie ongetwijfeld vragen om een 'concreet bod in euro's' te doen. Want als twee bieders op deze manier gaan bieden, dan ontstaat er toch een rare situatie waarbij jullie elkaar eigenlijk min of meer automatisch gaan overbieden. Er is dus een grote kans dat de makelaar het bod direct afwijst, simpelweg omdat jullie namelijk geen 'bepaalbaar bod' uitbrengen, maar een bod waarvan de hoogte afhankelijk is van een ander bod. Jullie weten niet hoeveel je biedt, de verkoper ook niet. Dan is het eigenlijk niet echt een bod te noemen, toch/

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw







Dag Isabella, Als die verkoopmakelaar zijn vak een heel klein beetje verstaat (maar goed, elke klojo mag zich tegenwoordig makelaar noemen en dat maakt ook automatisch dat er in dit vak flink wat klojo's rondlopen), dan zal hij jullie ongetwijfeld vragen om een 'concreet bod in euro's' te doen. Want als twee bieders op deze manier gaan bieden, dan ontstaat er toch een rare situatie waarbij jullie elkaar eigenlijk min of meer automatisch gaan overbieden. Er is dus een grote kans dat de makelaar het bod direct afwijst, simpelweg omdat jullie namelijk geen 'bepaalbaar bod' uitbrengen, maar een bod waarvan de hoogte afhankelijk is van een ander bod. Jullie weten niet hoeveel je biedt, de verkoper ook niet. Dan is het eigenlijk niet echt een bod te noemen, toch/ Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
woensdag 29 januari 2020

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.