De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen

shutterstock_111933209

NVM-makelaars mogen tijdens een onderhandeling verschillende partijen niet tegen elkaar uitspelen. Wat is uitspelen? We leggen het uit.

 

Gij zult niet uitspelen

In tegenstelling tot wat veel mensen denken, bestaan er nauwelijks spelregels voor de onderhandeling door NVM-makelaars. Er zijn er slechts twee. Allereerst is in artikel 4 van de Erecode van de NVM vastgelegd dat als makelaars met meerdere partijen tegelijkertijd onderhandelen, ze dat aan alle betrokkenen kenbaar moeten maken. De tweede regel is dat NVM-makelaars partijen niet tegen elkaar mogen 'uitspelen'. Deze regel is gebaseerd op het interne tuchtrecht van NVM-makelaars. Er zijn nogal wat misverstanden over de betekenis van de term 'uitspelen'.

Uitspelen volgens De Leeuw Makelaardij

Het is lastig om een goede definitie te vinden van het begrip 'uitspelen'. En dus doen wij graag een poging. Van uitspelen is wat ons betreft sprake als meerdere partijen een bod op een huis hebben uitgebracht en de makelaar de hoogte van het bod van de ene partij gebruikt om een andere partij onder druk te zetten om zijn bod te verhogen. Vaak wordt er dan niet eens onderhandeld, er worden vooral nieuwe biedingen 'uitgelokt'.

Een voorbeeld

  • Een makelaar heeft een huis te koop met een vraagprijs van € 255.000,=.
  • Partij A doet bij deze makelaar een bod van € 240.000,=. Partij B doet een bod van € 250.000,=.
  • De makelaar gaat met geen van de partijen in onderhandeling, maar laat partij A weten dat er een andere bieder is die € 250.000,= heeft geboden en dat partij A zijn bod moet verhogen om in aanmerking te komen voor het huis.  Partij A verhoogt zijn bod naar € 251.000,=.
  • Daarna gaat de makelaar terug naar partij B en laat deze weten dat zijn bod inmiddels is overtroffen door het bod van partij A van € 251.000,= en dat hij toch echt een hoger moet moet uitbrengen om serieus te worden genomen. Partij B verhoogt zijn bod naar € 253.000,=.
  • Daarmee gaat de makelaar terug naar partij A. En zo verder.

Een NVM-makelaar mag partijen niet tegen elkaar uitspelen. Uiteraard houdt dat niet in dat een makelaar moet blijven onderhandelen met een gegadigde die minder wil betalen dan anderen hebben geboden. Een makelaar hoeft niet doof en blind te zijn voor nieuwe biedingen.

Een voorbeeld

  • Een makelaar heeft een huis te koop met een vraagprijs van € 255.000,=.
  • Partij A doet bij deze makelaar een bod van € 220.000,= waarna de onderhandelingen worden gestart.
  • Na enkele weken onderhandelen en touwtrekken brengt partij A zijn 'laatste' bod uit van € 240.000,=.
  • En dan doet opeens partij B een bod van € 250.000,=.

Natuurlijk moet deze makelaar, in het belang van zijn (verkoop)opdrachtgever, iets doen met de wetenschap dat partij B bereid is om meer te betalen dan partij A waarmee de makelaar al enige tijd in onderhandeling is. Een professionele makelaar zal partij A confronteren met het gegeven dat er een bod is gedaan door een andere gegadigde en partij A vragen om zijn uiterste bod uit te brengen. Als dat uiterste bod lager is dan € 250.000,= dan zal de makelaar de onderhandelingen met partij afbreken en in onderhandeling treden met partij B. Dit mag. Dit is in het belang van de verkoper / opdrachtgever. En er is geen enkele wettelijke of tuchtrechtelijke regel die dit verbiedt. Uiteraard zal in dit voorbeeld partij A niet gelukkig zijn met de gang van zaken. Dit soort zaken komt nogal eens voor de tuchtrechter.

Uitspelen volgens de tuchtrechter

Tijdens de onderhandelingen tussen een verkopend makelaar en een aspirant-koper ontvangt de verkopend makelaar een bod van een andere gegadigde. De verkopend makelaar 1) verhoogt de vraagprijs, 2) vraagt aan de partij waarmee hij al in onderhandeling is om een uiterste- of eindbod uit te brengen en 3) laat weten dat als het eindbod te laag is, hij de onderhandelingen met de oorspronkelijke aspirant-koper te beëindigen om in gesprek te gaan met de tweede bieder. Uiteindelijk komt er een koopovereenkomst tot stand met deze eerste bieder. Maar achteraf voelt deze koper zich onder druk gezet en 'uitgespeeld'  door de makelaar en stapt naar de Raad van Toezicht.

De Raad van Toezicht vond in haar uitspraak van 16 februari 2015 dat er geen sprake was geweest van uitspelen. Een makelaar mag geen biedingen 'aannemen' van derden om daarmee aspirant kopers tegen elkaar uit te spelen. Dat heeft hij ook niet gedaan. De makelaar heeft de eerste bieders juist in de gelegenheid gesteld om de woning te kopen voordat hij met een andere geïnteresseerde in onderhandeling zou gaan. De makelaar mag daarbij de vraagprijs verhogen. 

Het verloop van zaken in een andere tuchtzaak is vrijwel vergelijkbaar. Tijdens onderhandelingen tussen een aspirant-koper en een makelaar ontvangt de makelaar een tweede bod, waarna hij de eerste bieder in de gelegenheid stelt om een eindbod uit te brengen. De eerste bieder verlangt van de makelaar eerst dat hij zijn eerder gedane bod bespreekt met de opdrachtgever. De makelaar weigert dat, omdat hij een (hoger) eindbod verlangt. De makelaar stelt hem nogmaals in de gelegenheid om een eindbod uit te brengen. Als de eerste bieder dat wederom weigert, wordt de woning uiteindelijk verkocht aan de tweede bieder. De tuchtrechter stelt de makelaar in haar uitspraak van 6 december 2012 in het gelijk.

Uitspelen, wat mag wel en wat mag niet? 

  • Een makelaar mag verschillende belangstellenden niet tegen elkaar uitspelen. Dat betekent dat hij niet mag doen alsof hij exclusief in onderhandeling is met één partij, terwijl er meerdere gegadigden zijn waarmee er wordt onderhandeld. 
  • Een makelaar mag - terwijl hij in onderhandeling is - doorgaan met bezichtigen. 
  • Als een makelaar een bod binnenkrijgt van een tweede bieder, dan mag hij de vraagprijs verhogen en de eerste bieder verzoeken om een uiterste- of eindbod uit te brengen. 
  • Als de eerste bieder dit bod niet uitbrengt of een bod uitbrengt dat niet hoog genoeg is, staat het de makelaar vrij om de onderhandelingen met de eerste gegadigde af te breken en de onderhandelingen met een volgende bieder te beginnen.

Meer weten? Lees ook onze blog Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden.

Vragen?

Uw vragen kunt u hieronder stellen. De antwoorden op meest gestelde vragen leest u hier: 10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) - Wat mag wel, wat mag niet.

 

Vragen & Reacties 97

Wim de Leeuw op dinsdag 29 maart 2016 16:15

Een bezoeker van onze website stelde de volgende vraag:
Mag een verkoper zelf (dus niet de makelaar) wel belangstellenden tegen elkaar uitspelen?

Een bezoeker van onze website stelde de volgende vraag: Mag een verkoper zelf (dus niet de makelaar) wel belangstellenden tegen elkaar uitspelen?
Wim de Leeuw op dinsdag 29 maart 2016 16:23

Het verbod tot "uitspelen" is geen wettelijk verbod, maar is gebaseerd op het tuchtrecht dat voor NVM-makelaars van toepassing is.

Als een particulier zelf, zonder makelaar, een woning verkoopt dan is het NVM-tuchtrecht niet van toepassing. En dus is er geen enkele regel die het uitspelen verbiedt. Het uitspelen van meerdere partijen is naar ons oordeel niet netjes, maar het is daarmee nog niet onrechtmatig.

Maar wat nu als er een opdrachtgever wèl een NVM-makelaar heeft ingeschakeld, maar deze opdrachtgever zich toch actief met de onderhandelingen gaat bemoeien en daarbij partijen tegen elkaar uitspeelt?

Dat zou niet moeten kunnen gebeuren, omdat in de standaard-opdracht tot dienstverlening een bepaling is opgenomen dat het een opdrachtgever niet is toegestaan om te onderhandelen als hij een makelaar heeft ingeschakeld. Die passage luidt als volt:

"Het is de opdrachtgever, behoudens andersluidende
afspraken, niet toegestaan buiten de makelaar om overeenkomsten tot stand te brengen, onderhandelingen te
voeren, gebruik te maken van soortgelijke diensten van anderen en/of activiteiten te ontplooien, die de
makelaar bij het vervullen van zijn bemiddelingsopdracht kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruisen."

Mocht dit gebeuren, dan kunt u uw makelaar dus aanspreken op het gedrag van zijn opdrachtgever.

Het verbod tot "uitspelen" is geen wettelijk verbod, maar is gebaseerd op het tuchtrecht dat voor NVM-makelaars van toepassing is. Als een particulier zelf, zonder makelaar, een woning verkoopt dan is het NVM-tuchtrecht niet van toepassing. En dus is er geen enkele regel die het uitspelen verbiedt. Het uitspelen van meerdere partijen is naar ons oordeel niet netjes, maar het is daarmee nog niet onrechtmatig. Maar wat nu als er een opdrachtgever wèl een NVM-makelaar heeft ingeschakeld, maar deze opdrachtgever zich toch actief met de onderhandelingen gaat bemoeien en daarbij partijen tegen elkaar uitspeelt? Dat zou niet moeten kunnen gebeuren, omdat in de standaard-opdracht tot dienstverlening een bepaling is opgenomen dat het een opdrachtgever niet is toegestaan om te onderhandelen als hij een makelaar heeft ingeschakeld. Die passage luidt als volt: "Het is de opdrachtgever, behoudens andersluidende afspraken, niet toegestaan buiten de makelaar om overeenkomsten tot stand te brengen, onderhandelingen te voeren, gebruik te maken van soortgelijke diensten van anderen en/of activiteiten te ontplooien, die de makelaar bij het vervullen van zijn bemiddelingsopdracht kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruisen." Mocht dit gebeuren, dan kunt u uw makelaar dus aanspreken op het gedrag van zijn opdrachtgever.
Gonda op vrijdag 08 april 2016 11:02

Mag je na ontvangst van een exact gelijk bod van 2 bieders, nog een keer terug naar de bieders en vragen om een nieuw bod? Of moet je kiezen voor een van de 2 bieders?

Mag je na ontvangst van een exact gelijk bod van 2 bieders, nog een keer terug naar de bieders en vragen om een nieuw bod? Of moet je kiezen voor een van de 2 bieders?
Wim de Leeuw op vrijdag 08 april 2016 13:26

Beste Gonda,

Een exact gelijk bod, dus met identieke ontbindende voorwaarden over een identieke hypotheek, een identieke opleveringstermijn, identieke afspraken over roerende zaken? Exact gelijke biedingen komen zelden voor.

Maar als het zou voorkomen, dan is dit inderdaad toegestaan. Er is geen enkele regel die dat verbiedt.

Wim de Leeuw

Beste Gonda, Een exact gelijk bod, dus met identieke ontbindende voorwaarden over een identieke hypotheek, een identieke opleveringstermijn, identieke afspraken over roerende zaken? Exact gelijke biedingen komen zelden voor. Maar als het zou voorkomen, dan is dit inderdaad toegestaan. Er is geen enkele regel die dat verbiedt. Wim de Leeuw
Marie op dinsdag 21 augustus 2018 14:16

hallo, nu dit het geval: bieding moest op vrijdag binnen zijn. Ik heb een bieding gedaan, met 20K overboden. Vandaag op dinsdag teruggebeld, dat ik een gelijke bieding had met iemand anders. Die had met hetzelfde overboden. Ik had echter zonder voorwaarden geboden, en de ander met voorwaarden. Ik zei 'maar dan is mijn bod toch beter'. Toen antwoordde de makelaar 'ja maar ik heb gebeld met de andere gegadigde en die heeft nu zijn voorwaarden geskipt, dus nu hebben jullie gelijke biedingen en dus moeten jullie vanavond 21-8 een nieuwe bieding doen.

Ik heb het idee dat dit niet helemaal ok is. Het hoogste bod zou aanvaard worden, met sluitingstijd waarop alle biedingen binnen moesten zijn. Dat betekent dat mijn bod het hoogste bod is. Want de ander is wel even hoog misschien maar dan met voorwaarden.

Het klinkt me raar in de oren dat de makelaar dan naar de ander terug gaat en hij zijn voorwaarden skipt: Dat is dan toch een bieding na sluitingstijd?

hallo, nu dit het geval: bieding moest op vrijdag binnen zijn. Ik heb een bieding gedaan, met 20K overboden. Vandaag op dinsdag teruggebeld, dat ik een gelijke bieding had met iemand anders. Die had met hetzelfde overboden. Ik had echter zonder voorwaarden geboden, en de ander met voorwaarden. Ik zei 'maar dan is mijn bod toch beter'. Toen antwoordde de makelaar 'ja maar ik heb gebeld met de andere gegadigde en die heeft nu zijn voorwaarden geskipt, dus nu hebben jullie gelijke biedingen en dus moeten jullie vanavond 21-8 een nieuwe bieding doen. Ik heb het idee dat dit niet helemaal ok is. Het hoogste bod zou aanvaard worden, met sluitingstijd waarop alle biedingen binnen moesten zijn. Dat betekent dat mijn bod het hoogste bod is. Want de ander is wel even hoog misschien maar dan met voorwaarden. Het klinkt me raar in de oren dat de makelaar dan naar de ander terug gaat en hij zijn voorwaarden skipt: Dat is dan toch een bieding na sluitingstijd?
Wim de Leeuw op dinsdag 21 augustus 2018 19:55

Dag Marie,

Allereerst: Je 'moet' geen nieuwe bieding doen. Je MAG een bieding doen, het staat je ook volkomen vrij om af te haken.

Een makelaar of verkoper is niet verplicht om het huis te verkopen aan de hoogste of beste bieder. Het staat een makelaar of verkoper volkomen vrij om het huis aan een ander te 'gunnen'.

Je zegt dat 'het hoogste bod aanvaard zou worden'. Wie heeft je dat - met welke bewoordingen - toegezegd? Of denk je dat het op deze manier werkt? Als de makelaar vooraf heeft gezegd dat het huis per definitie gegund zou worden aan de beste bieder, dan heeft hij de regels overtreden. Maar de kans dat een makelaar dat in deze tijd doet, is nihil.

Kan je me nog laten weten wat de makelaar je precies wel of niet heeft toegezegd?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Dag Marie, Allereerst: Je 'moet' geen nieuwe bieding doen. Je MAG een bieding doen, het staat je ook volkomen vrij om af te haken. Een makelaar of verkoper is niet verplicht om het huis te verkopen aan de hoogste of beste bieder. Het staat een makelaar of verkoper volkomen vrij om het huis aan een ander te 'gunnen'. Je zegt dat 'het hoogste bod aanvaard zou worden'. Wie heeft je dat - met welke bewoordingen - toegezegd? Of denk je dat het op deze manier werkt? Als de makelaar vooraf heeft gezegd dat het huis per definitie gegund zou worden aan de beste bieder, dan heeft hij de regels overtreden. Maar de kans dat een makelaar dat in deze tijd doet, is nihil. Kan je me nog laten weten wat de makelaar je precies wel of niet heeft toegezegd? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Marie op woensdag 22 augustus 2018 15:17

Hartelijk dank dat u de moeite neemt om te antwoorden. er is inderdaad niet gezegd 'met de beste bieder'.
Ik ben er inderdaad vanuit gegaan dat dat zo is.


Hartelijk dank dat u de moeite neemt om te antwoorden. er is inderdaad niet gezegd 'met de beste bieder'. Ik ben er inderdaad vanuit gegaan dat dat zo is.
Wim de Leeuw op woensdag 22 augustus 2018 22:52

Dag Marie,

Graag gedaan. Ik kan me voorstellen dat de regels complex lijken voor mensen die er niet dagelijks mee te maken hebben.

De situatie is er - dankzij de drie dagen bedenktijd èn dankzij het gegeven dat de verkoper daardoor niet langer is gebonden aan zijn mondelinge toezegging - niet eenvoudiger op geworden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Marie, Graag gedaan. Ik kan me voorstellen dat de regels complex lijken voor mensen die er niet dagelijks mee te maken hebben. De situatie is er - dankzij de drie dagen bedenktijd èn dankzij het gegeven dat de verkoper daardoor niet langer is gebonden aan zijn mondelinge toezegging - niet eenvoudiger op geworden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Hannie Maliepaard op donderdag 02 juni 2016 06:12

Mag een makelaar bij een eerste bezichtiging melden dat er al veel gegadigden zijn en dat hij daarom op vrijdag (diezelfde week) een bod wil hebben?

Mag een makelaar bij een eerste bezichtiging melden dat er al veel gegadigden zijn en dat hij daarom op vrijdag (diezelfde week) een bod wil hebben?
Wim de Leeuw op donderdag 02 juni 2016 07:52

Dag Hannie,

Kan je één reden verzinnen waarom een makelaar dat niet zou mogen?

Soms krijg ik de indruk dat gegadigden voor een woning menen dat ze een grondwettelijk recht hebben op een eerlijke kans om een koopwoning te kopen ;-). De werkelijkheid is anders. De makelaars is ingehuurd om een woning te verkopen tegen de beste prijs en de beste condities.

In de meer stedelijke gedeelten van de woningmarkt is al weer sprake van een verkopersmarkt. Heel veel vraag, beperkt aanbod. En dan hebben verkopers ook de mogelijkheid en vrijheid om wat druk op de ketel te zetten. Tijdens het dieptepunt van de crisis werkte dat andersom. Na een bezichtiging vertelden de kijkers dan bijvoorbeeld dat ze het een hartstikke leuk huis vonden. Maar dat ze wachtten op de volgende prijsdaling. En dus gingen ze eerst met vakantie. En daarna zouden ze misschien nog wel bellen. En ook dat mocht ;-).

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Hannie, Kan je één reden verzinnen waarom een makelaar dat niet zou mogen? Soms krijg ik de indruk dat gegadigden voor een woning menen dat ze een grondwettelijk recht hebben op een eerlijke kans om een koopwoning te kopen ;-). De werkelijkheid is anders. De makelaars is ingehuurd om een woning te verkopen tegen de beste prijs en de beste condities. In de meer stedelijke gedeelten van de woningmarkt is al weer sprake van een verkopersmarkt. Heel veel vraag, beperkt aanbod. En dan hebben verkopers ook de mogelijkheid en vrijheid om wat druk op de ketel te zetten. Tijdens het dieptepunt van de crisis werkte dat andersom. Na een bezichtiging vertelden de kijkers dan bijvoorbeeld dat ze het een hartstikke leuk huis vonden. Maar dat ze wachtten op de volgende prijsdaling. En dus gingen ze eerst met vakantie. En daarna zouden ze misschien nog wel bellen. En ook dat mocht ;-). Groeten, Wim de Leeuw
D. Verster op donderdag 02 juni 2016 12:42

"Kan je één reden verzinnen waarom een makelaar dat niet zou mogen?"

Omdat dit doelbewuste misleiding is van consumenten. Dit is niet toegestaan in het economisch verkeer.

"Kan je één reden verzinnen waarom een makelaar dat niet zou mogen?" Omdat dit doelbewuste misleiding is van consumenten. Dit is niet toegestaan in het economisch verkeer.
Wim de Leeuw op vrijdag 03 juni 2016 11:10

Geachte heer / mevrouw Verster,

Ik kan uw reactie niet helemaal plaatsen. De vraag was of het toegestaan is of een makelaar bij een eerste bezichtiging meldt dat er al veel gegadigden zijn en dat hij daarom op vrijdag (diezelfde week) een bod wil hebben. Dat is pas misleidend als die gegadigden er in werkelijkheid niet zijn, maar dat had ik uit de vraag niet opgemaakt.

Het is overigens heel goed mogelijk dat er, voordat de eerste bezichtiging heeft plaatsgevonden, meerdere gegadigden aangeven om serieuze belangstelling te hebben voor het huis. Heel eerlijk gezegd, in stedelijke markten komt dat bij de populairste woningtypen heel veel voor.

Ik geloof overigens niet dat dit soort opmerkingen vallen onder het begrip 'misleidende handelspraktijkenn'. Ik vind het vooral ongelofelijk onverstandige manier van werken. Vroeg of laat komen consumenten er achter dat er blufpoker wordt gespeeld. En dan ben je als makelaar al snel je goede naam kwijt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Verster, Ik kan uw reactie niet helemaal plaatsen. De vraag was of het toegestaan is of een makelaar bij een eerste bezichtiging meldt dat er al veel gegadigden zijn en dat hij daarom op vrijdag (diezelfde week) een bod wil hebben. Dat is pas misleidend als die gegadigden er in werkelijkheid niet zijn, maar dat had ik uit de vraag niet opgemaakt. Het is overigens heel goed mogelijk dat er, voordat de eerste bezichtiging heeft plaatsgevonden, meerdere gegadigden aangeven om serieuze belangstelling te hebben voor het huis. Heel eerlijk gezegd, in stedelijke markten komt dat bij de populairste woningtypen heel veel voor. Ik geloof overigens niet dat dit soort opmerkingen vallen onder het begrip 'misleidende handelspraktijkenn'. Ik vind het vooral ongelofelijk onverstandige manier van werken. Vroeg of laat komen consumenten er achter dat er blufpoker wordt gespeeld. En dan ben je als makelaar al snel je goede naam kwijt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Marcel van der Voort op vrijdag 03 juni 2016 14:28

Als eerste gegaardigde van een woning hebben wij te kennen gegeven een bod uit te gaan brengen en hebben dat binnen 2 dagen ook kunnen doen. Helaas was het makelaarskantllr reeds dicht, dus per mail ons bod uitgebracht. De volgende ochtend krijgen wij te horen dat een ander bod per mail naar de verkoper was gestuurd. Ons bod is pas 's ochtends gezien. Echter was ons bod binnen voordat de verkopende partij per mail liet weten dat hij akkoord zou gaan met het bod van de andere partij. Niet wetende van ons bod. Nu zegt de betreffende makelaar dat er een akkoord is en pech voor ons.

Na 'vis werk' blijkt er telefonisch contact te zijn geweest tussen verkoper en makelaar nadat de makelaar op ons bod reageerde. Echter heeft de makelaar tijdens dit gesprek niet laten weten dat wij ook een bod hadden neergelegd. Over de hoogte van het andere bod weten wij niets, maar deze makelaar is in onze ogen de gehele tijd al sellectief bezig, zonder de verkoper te informeren. Koopcontract is uiteraard nog niet getekend.

Kunnen wij hier nog iets mee?

Als eerste gegaardigde van een woning hebben wij te kennen gegeven een bod uit te gaan brengen en hebben dat binnen 2 dagen ook kunnen doen. Helaas was het makelaarskantllr reeds dicht, dus per mail ons bod uitgebracht. De volgende ochtend krijgen wij te horen dat een ander bod per mail naar de verkoper was gestuurd. Ons bod is pas 's ochtends gezien. Echter was ons bod binnen voordat de verkopende partij per mail liet weten dat hij akkoord zou gaan met het bod van de andere partij. Niet wetende van ons bod. Nu zegt de betreffende makelaar dat er een akkoord is en pech voor ons. Na 'vis werk' blijkt er telefonisch contact te zijn geweest tussen verkoper en makelaar nadat de makelaar op ons bod reageerde. Echter heeft de makelaar tijdens dit gesprek niet laten weten dat wij ook een bod hadden neergelegd. Over de hoogte van het andere bod weten wij niets, maar deze makelaar is in onze ogen de gehele tijd al sellectief bezig, zonder de verkoper te informeren. Koopcontract is uiteraard nog niet getekend. Kunnen wij hier nog iets mee?
Wim de Leeuw op vrijdag 03 juni 2016 16:32

Beste Marcel,

Zoals je misschien hebt gelezen in mijn blog Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden heeft het begrip 'eerste gegadigde' geen enkele betekenis. De volgorde waarin biedingen binnen komen, heeft ook geen enkele betekenis. De verkoper en zijn makelaar zijn volledig vrij om te kiezen met welke gegadigde ze de onderhandeling aangaan. Ook al is dat de partij die als laatste een bod heeft gedaan en het huis als laatste heeft bezichtigd.

Verder: Een hoger bod is niet altijd een beter bod. Er zijn situaties waarbij een verkoper zijn huis liever verkoopt voor bijvoorbeeld € 207.500,= zonder ontbindende voorwaarden dan voor € 210.000,= met een ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek.

Als je een beter bod hebt uitgebracht dan de partij waarmee er blijkbaar een mondelinge overeenkomst is ontstaan, dan is de verkopend makelaar verplicht om dat bod door te geven aan de opdrachtgever. Als je het idee hebt dat de makelaar jouw betere bod niet doorgeeft aan de verkoper, dan zou ik de makelaar passeren en me direct tot de verkoper richten.

Groeten, Wim de Leeuw

Beste Marcel, Zoals je misschien hebt gelezen in mijn blog Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden heeft het begrip 'eerste gegadigde' geen enkele betekenis. De volgorde waarin biedingen binnen komen, heeft ook geen enkele betekenis. De verkoper en zijn makelaar zijn volledig vrij om te kiezen met welke gegadigde ze de onderhandeling aangaan. Ook al is dat de partij die als laatste een bod heeft gedaan en het huis als laatste heeft bezichtigd. Verder: Een hoger bod is niet altijd een beter bod. Er zijn situaties waarbij een verkoper zijn huis liever verkoopt voor bijvoorbeeld € 207.500,= zonder ontbindende voorwaarden dan voor € 210.000,= met een ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek. Als je een beter bod hebt uitgebracht dan de partij waarmee er blijkbaar een mondelinge overeenkomst is ontstaan, dan is de verkopend makelaar verplicht om dat bod door te geven aan de opdrachtgever. Als je het idee hebt dat de makelaar jouw betere bod niet doorgeeft aan de verkoper, dan zou ik de makelaar passeren en me direct tot de verkoper richten. Groeten, Wim de Leeuw
Frank op zondag 10 juli 2016 08:54

Beste Wim,
We zijn in onderhaneling, de verkoop makelaar heeft nu een tweede aanbod gedaan. Mag hij als, er bv andere gegadigden zijn, na een paar dagen een hoger derde aanbod doen voor dat ik op het tweede bod heb gereageerd?

bedankt,
Frank

Beste Wim, We zijn in onderhaneling, de verkoop makelaar heeft nu een tweede aanbod gedaan. Mag hij als, er bv andere gegadigden zijn, na een paar dagen een hoger derde aanbod doen voor dat ik op het tweede bod heb gereageerd? bedankt, Frank
Wim de Leeuw op zondag 10 juli 2016 09:25

Dag Frank,

Als je mijn blogs hebt gelezen, dan weet je inmiddels dat bij de onderhandelingen over een koopwoning alles is toegestaan zolang partijen niet tegen elkaar worden uitgespeeld. Ik begrijp uit je bericht dat je in onderhandeling bent, je hebt dus een bod gedaan en de verkopende makelaar heeft daarop gereageerd. En misschien bedoel je met 'een tweede aanbod' dat dit spel zich inmiddels een keer heeft herhaald. Hoe dan ook, elk bod (of dat nu van de kant van de koper komt of van de kant van de verkoper) mag worden ingetrokken zolang het bod niet is aanvaard. Als de verkopend makelaar jullie een tegenbod heeft gedaan, dan mag hij dat bod nog intrekken zolang je daar niet op hebt gereageerd.

Maar eigenlijk is het allemaal niet belangrijk, wat er in deze mondelinge fase gebeurt. Eigenlijk zijn die spelregels niet zo zinvol meer. Het allerbelangrijkste dat je voor ogen moet houden, is dat een particuliere koopovereenkomst over een huis pas bindend is voor de verkoper als hij de koopakte heeft ondertekend. Kortom, zo lang je als koper niet beschikt over een getekende overeenkomst, heb je nog geen zekerheid over de koop. Bij een particuliere koopovereenkomst is een mondelinge overeenkomst niet rechtsgeldig.

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Frank, Als je mijn blogs hebt gelezen, dan weet je inmiddels dat bij de onderhandelingen over een koopwoning alles is toegestaan zolang partijen niet tegen elkaar worden uitgespeeld. Ik begrijp uit je bericht dat je in onderhandeling bent, je hebt dus een bod gedaan en de verkopende makelaar heeft daarop gereageerd. En misschien bedoel je met 'een tweede aanbod' dat dit spel zich inmiddels een keer heeft herhaald. Hoe dan ook, elk bod (of dat nu van de kant van de koper komt of van de kant van de verkoper) mag worden ingetrokken zolang het bod niet is aanvaard. Als de verkopend makelaar jullie een tegenbod heeft gedaan, dan mag hij dat bod nog intrekken zolang je daar niet op hebt gereageerd. Maar eigenlijk is het allemaal niet belangrijk, wat er in deze mondelinge fase gebeurt. Eigenlijk zijn die spelregels niet zo zinvol meer. Het allerbelangrijkste dat je voor ogen moet houden, is dat een particuliere koopovereenkomst over een huis pas bindend is voor de verkoper als hij de koopakte heeft ondertekend. Kortom, zo lang je als koper niet beschikt over een getekende overeenkomst, heb je nog geen zekerheid over de koop. Bij een particuliere koopovereenkomst is een mondelinge overeenkomst niet rechtsgeldig. Groeten, Wim de Leeuw
Karel op maandag 11 juli 2016 13:14

Dag Wim,

Enkele dagen nadat ik een bod heb uitgebracht (maandag met looptijd tot vrijdag) ontvang ik een mededeling dat ik zich een tweede koper heeft gemeld maar dat die pas over 2 weken kan komen kijken. Deze zal mss een bod uitbrengen maar daarover is nog geen zekerheid. M.a.w. men wacht tot er op termijn een betere koper komt danwel kan komen. Ik heb een finaal bod uitgebracht dat verstrijkt voordat de tweede koper komt kijken. Ik wil niet in iets verzeilt raken wat op 'uitspelen' gaat lijken.

Is bovenstaande een gebruikelijke strategie? Ik had verwacht een tegenbod te krijgen maar nu wordt er überhaupt niet ingegaan op mijn bod. maar men belooft die op termijn.

Groet, Karel

Dag Wim, Enkele dagen nadat ik een bod heb uitgebracht (maandag met looptijd tot vrijdag) ontvang ik een mededeling dat ik zich een tweede koper heeft gemeld maar dat die pas over 2 weken kan komen kijken. Deze zal mss een bod uitbrengen maar daarover is nog geen zekerheid. M.a.w. men wacht tot er op termijn een betere koper komt danwel kan komen. Ik heb een finaal bod uitgebracht dat verstrijkt voordat de tweede koper komt kijken. Ik wil niet in iets verzeilt raken wat op 'uitspelen' gaat lijken. Is bovenstaande een gebruikelijke strategie? Ik had verwacht een tegenbod te krijgen maar nu wordt er überhaupt niet ingegaan op mijn bod. maar men belooft die op termijn. Groet, Karel
Wim de Leeuw op maandag 11 juli 2016 15:28

Dag Karel,

Op zichzelf is het geen ongebruikelijke strategie. De verkoper gaat niet in onderhandeling (door een tegenbod te doen) maar wacht meerdere biedingen af, om pas daarna te bepalen met wie de onderhandeling wordt aangegaan. Dat is nog geen uitspelen. De verkoper wil logischerwijs verkopen aan de partij die de hoogste opbrengst in combinatie met de gunstigste voorwaarden neerlegt.

Dat betekent overigens ook dat jouw aanbod niet zodanig interessant is dat de verkoper niet het risico wil lopen dat je afhaakt. Misschien heeft de tweede koper wel aangegeven dat àls hij een bod doet, hij geen financieel voorbehoud maakt of iets dergelijks. Hoe dan ook, het is wel handig als je weet hoe het zit. En dat kan je de verkopend makelaar natuurlijk gewoon vragen.

Succes met de verdere onderhandelingen!

Wim de Leeuw

Dag Karel, Op zichzelf is het geen ongebruikelijke strategie. De verkoper gaat niet in onderhandeling (door een tegenbod te doen) maar wacht meerdere biedingen af, om pas daarna te bepalen met wie de onderhandeling wordt aangegaan. Dat is nog geen uitspelen. De verkoper wil logischerwijs verkopen aan de partij die de hoogste opbrengst in combinatie met de gunstigste voorwaarden neerlegt. Dat betekent overigens ook dat jouw aanbod niet zodanig interessant is dat de verkoper niet het risico wil lopen dat je afhaakt. Misschien heeft de tweede koper wel aangegeven dat àls hij een bod doet, hij geen financieel voorbehoud maakt of iets dergelijks. Hoe dan ook, het is wel handig als je weet hoe het zit. En dat kan je de verkopend makelaar natuurlijk gewoon vragen. Succes met de verdere onderhandelingen! Wim de Leeuw
O.D. op maandag 11 juli 2016 22:57

Ik ben met verkoopster van een woning de onderhandelingen gaan starten via whatsapp. Op 29-06-2016 hebben wij een akkoord bereikt over de prijs en datum levering etc. Dit alles is via whatsapp verlopen, verkoopster heeft mij de koopcontract opgestuurd per email op 04-07-2016, ik miste nog bijlagen deze heb ik opgevraagd wat heel lang duurde en niet is geleverd. Uiteindelijk heb ik een telefoontje gekregen van verkoopster op 10-07-2016 met de mededeling dat ze af wilt zien van de verkoop en dat er een ander partij is die een hoger bod heeft op de woning. Ik heb in alle vertrouwen allerlei zaken laten lopen voor het verkrijgen van een hypotheek, het verkopen van mijn huis en vakantie geannuleerd om te kunnen tekenen.

Mijn vraag is kan de verkoopster van de woning dit zomaar doen en afzien van de verkoop?
Wordt een whatsapp gesprek ook beschouwd als een overeenkomst.

Ik ben met verkoopster van een woning de onderhandelingen gaan starten via whatsapp. Op 29-06-2016 hebben wij een akkoord bereikt over de prijs en datum levering etc. Dit alles is via whatsapp verlopen, verkoopster heeft mij de koopcontract opgestuurd per email op 04-07-2016, ik miste nog bijlagen deze heb ik opgevraagd wat heel lang duurde en niet is geleverd. Uiteindelijk heb ik een telefoontje gekregen van verkoopster op 10-07-2016 met de mededeling dat ze af wilt zien van de verkoop en dat er een ander partij is die een hoger bod heeft op de woning. Ik heb in alle vertrouwen allerlei zaken laten lopen voor het verkrijgen van een hypotheek, het verkopen van mijn huis en vakantie geannuleerd om te kunnen tekenen. Mijn vraag is kan de verkoopster van de woning dit zomaar doen en afzien van de verkoop? Wordt een whatsapp gesprek ook beschouwd als een overeenkomst.
Wim de Leeuw op dinsdag 12 juli 2016 15:51

Geachte / heer Deliboyraz,

Op deze staan een flink aantal blogs over de juridische spelregels bij onderhandelen. De essentie daarvan is dat een verkoper pas gebonden is als hij een SCHRIFTELIJKE koopovereenkomst heeft ondertekend. En dat er eigenlijk vrij weinig spelregels zijn voor de onderhandelingsfase die zich afspeelt voordat er een schriftelijke koopovereenkomst tot stand komt.

Uw vraag is of de verkoopster dit zomaar kan doen? Het antwoord is JA. Zonder schriftelijke overeenkomst, getekend door de verkoper, is er geen overeenkomst.

U heeft "in vertrouwen" allerlei zaken laten lopen. In vertrouwen waarop? In het vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zou gaan komen? Daar mag u op vertrouwen. Maar dat vertrouwen komt geheel voor uw rekening en risico.

Een whatsapp-gesprek voldoet niet aan de criteria voor een 'schriftelijke koopovereenkomst'. Nogmaals, zonder ondertekende schriftelijke overeenkomst IS er geen overeenkomst.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte / heer Deliboyraz, Op deze staan een flink aantal blogs over de juridische spelregels bij onderhandelen. De essentie daarvan is dat een verkoper pas gebonden is als hij een SCHRIFTELIJKE koopovereenkomst heeft ondertekend. En dat er eigenlijk vrij weinig spelregels zijn voor de onderhandelingsfase die zich afspeelt voordat er een schriftelijke koopovereenkomst tot stand komt. Uw vraag is of de verkoopster dit zomaar kan doen? Het antwoord is JA. Zonder schriftelijke overeenkomst, getekend door de verkoper, is er geen overeenkomst. U heeft "in vertrouwen" allerlei zaken laten lopen. In vertrouwen waarop? In het vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zou gaan komen? Daar mag u op vertrouwen. Maar dat vertrouwen komt geheel voor uw rekening en risico. Een whatsapp-gesprek voldoet niet aan de criteria voor een 'schriftelijke koopovereenkomst'. Nogmaals, zonder ondertekende schriftelijke overeenkomst IS er geen overeenkomst. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
verkoper op maandag 25 juli 2016 09:26

ik heb op mijn woning 4 biedingen gekrekgen 2x de vraagprijs en 1x 5000 er boven en 1 x 5500 er boven hoe kan ik hier het beste nog meer er uithalen?

ik heb op mijn woning 4 biedingen gekrekgen 2x de vraagprijs en 1x 5000 er boven en 1 x 5500 er boven hoe kan ik hier het beste nog meer er uithalen?
Wim de Leeuw op dinsdag 26 juli 2016 01:24

Dag Alex,

Tsjah, dit soort vragen onderstreept nou precies waarom het handig is om een makelaar in te schakelen. Als je zelf geen verstand hebt van onderhandelen, dan verdient een makelaar zich heel gemakkelijk voor jou terug. Doe je dat niet, dan kan goedkoop weleens duurkoop worden.

Laat ik je toch wat tips geven.

Je noemt alleen de hoogte van de biedingen. Het hoogste bod is € 500,= hoger dan de andere twee biedingen boven de vraagprijs. Maar als het ene bod van € 5.000,= is gedaan door iemand die geen bouwkundige keuring wil en geen financieringsvoorbehoud maakt, dan zou ik persoonlijk gaan voor € 500,= minder opbrengst en de zekerheid dat de verkoop ook doorgaat.

Misschien is er ook wel een verschil in opleveringstermijn. Als je zelf al een nieuw huis hebt gekocht en je kunt tot de overdracht van je nieuwe huis nog blijven wonen, dan is dat veel waard. Een bod dat 5.000,= hoger is maar je wel twee keer laat verhuizen zodat je ook nog een huurwoning moet gaan zoeken, is minder interessant dan het lijkt.

Kortom, beoordeel niet alleen de hoogte van het bedrag. Maar ook de zwaarte van de ontbindende voorwaarden en de andere condities zoals opleveringstermijn, afspraken over roerende zaken enzovoorts.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Alex, Tsjah, dit soort vragen onderstreept nou precies waarom het handig is om een makelaar in te schakelen. Als je zelf geen verstand hebt van onderhandelen, dan verdient een makelaar zich heel gemakkelijk voor jou terug. Doe je dat niet, dan kan goedkoop weleens duurkoop worden. Laat ik je toch wat tips geven. Je noemt alleen de hoogte van de biedingen. Het hoogste bod is € 500,= hoger dan de andere twee biedingen boven de vraagprijs. Maar als het ene bod van € 5.000,= is gedaan door iemand die geen bouwkundige keuring wil en geen financieringsvoorbehoud maakt, dan zou ik persoonlijk gaan voor € 500,= minder opbrengst en de zekerheid dat de verkoop ook doorgaat. Misschien is er ook wel een verschil in opleveringstermijn. Als je zelf al een nieuw huis hebt gekocht en je kunt tot de overdracht van je nieuwe huis nog blijven wonen, dan is dat veel waard. Een bod dat 5.000,= hoger is maar je wel twee keer laat verhuizen zodat je ook nog een huurwoning moet gaan zoeken, is minder interessant dan het lijkt. Kortom, beoordeel niet alleen de hoogte van het bedrag. Maar ook de zwaarte van de ontbindende voorwaarden en de andere condities zoals opleveringstermijn, afspraken over roerende zaken enzovoorts. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Corinne op vrijdag 19 augustus 2016 13:27

Beste Wim,

Ik heb vorig jaar een huis gekocht. Ik heb nu vragen over het verloop van de procedure. Ik probeer mijn verhaal kort te houden.

We bekeken een huis met onze makelaar een woning. Kort daarna werden we gebeld dat er een bod was uitgebracht en dat we ook een bod konden doen.
Dat hebben we gedaan.

De reactie van de verkopend makelaar op ons bod kwam binnen bij onze makelaar:
'De twee biedingen liggen erg dicht bij elkaar. Het lijkt wel of jullie contact hebben gehad met elkaar''. We worden uitgenodigd een eindbod te doen.

Dit hebben we gedaan. Omdat we de informatie kregen dat de biedingen erg dicht bij elkaar lagen, hebben we een aanmerkelijk hoger 2e bod (enkele 10000-en euro's hoger) gedaan. We wonen ondertussen met veel plezier in het huis.

Echter, ik ontmoette later de andere partij die een bod uitbracht. En er is geen sprake van dat de eerste biedingen 'erg dicht bij elkaar liggen'. Wij boden een behoorlijk hoger bedrag en wij maakten geen voorbehouden (financiering enz).

Wat vindt u hiervan? Heeft de verkopend (NVM)makelaar zich gedragen volgens de erecode?
In mijn ogen heeft de foutieve (misleidende?) informatie die de verkopend makelaar ons gaf, geleid tot schade: een hogere prijs die we boden en betaalden voor het huis. En als u het daar mee eens bent, wat zou u me adviseren te doen? Kan ik mijn schade verhalen?

Dank voor uw moeite,
Corinne

Beste Wim, Ik heb vorig jaar een huis gekocht. Ik heb nu vragen over het verloop van de procedure. Ik probeer mijn verhaal kort te houden. :) We bekeken een huis met onze makelaar een woning. Kort daarna werden we gebeld dat er een bod was uitgebracht en dat we ook een bod konden doen. Dat hebben we gedaan. De reactie van de verkopend makelaar op ons bod kwam binnen bij onze makelaar: 'De twee biedingen liggen erg dicht bij elkaar. Het lijkt wel of jullie contact hebben gehad met elkaar''. We worden uitgenodigd een eindbod te doen. Dit hebben we gedaan. Omdat we de informatie kregen dat de biedingen erg dicht bij elkaar lagen, hebben we een aanmerkelijk hoger 2e bod (enkele 10000-en euro's hoger) gedaan. We wonen ondertussen met veel plezier in het huis. Echter, ik ontmoette later de andere partij die een bod uitbracht. En er is geen sprake van dat de eerste biedingen 'erg dicht bij elkaar liggen'. Wij boden een behoorlijk hoger bedrag en wij maakten geen voorbehouden (financiering enz). Wat vindt u hiervan? Heeft de verkopend (NVM)makelaar zich gedragen volgens de erecode? In mijn ogen heeft de foutieve (misleidende?) informatie die de verkopend makelaar ons gaf, geleid tot schade: een hogere prijs die we boden en betaalden voor het huis. En als u het daar mee eens bent, wat zou u me adviseren te doen? Kan ik mijn schade verhalen? Dank voor uw moeite, Corinne
Wim de Leeuw op zaterdag 20 augustus 2016 10:31

Dag Corinne,

Wat kan ik me goed voorstellen dat je hier een ongelofelijk slecht gevoel over hebt. Dit soort ervaringen is er de oorzaak van het imago van de makelaar sterk voor verbetering vatbaar is.

Wat onnodig ook. Als er twee gegadigden zijn, sta je als verkopend makelaar sterk in je schoenen. En je hoeft er niet voor te liegen als je er, in het belang van je verkoop-opdrachtgever, nog een paar duizend euro extra uit wil slepen. En de feiten verdraaien of liegen is dan ongelofelijk onverstandig in deze tijd waarin je reputatie met een paar social-media berichten om zeep kan worden geholpen. De verkopend makelaar had een andere insteek kunnen kiezen en jullie bijvoorbeeld eenmalig de gelegenheid geven om een finaal bod uit te brengen. Een inschrijvingsprocedure.

Wat te doen? Het antwoord op die vraag hangt af van uw energie en uw verwachtingen. Als het u gaat om schadevergoeding op basis van een civiele procedure, dan wacht u een langdurige en ingewikkelde procedure met een onzekere uitkomst.

Maar er zijn andere methoden waarover hier informatie te vinden is. Begin met het indienen van een klacht bij de makelaar zelf. En bereid die klacht goed voor. Om sterk te staan, is het handig als je over bewijs beschikt. Is de andere bieder bereid een schriftelijke verklaring af te leggen? Is er nog correspondentie in de zin van mails of andere digitale berichten? Als op die klacht geen bevredigend antwoord volgt, kan je naar de Raad van Toezicht stappen. Ik kan je melden dat dit soort instanties behoorlijk consument-vriendelijk zijn. Maar alles begint met het verzamelen van schriftelijk bewijs tegen deze gang van zaken.

Veel succes!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Corinne, Wat kan ik me goed voorstellen dat je hier een ongelofelijk slecht gevoel over hebt. Dit soort ervaringen is er de oorzaak van het imago van de makelaar sterk voor verbetering vatbaar is. Wat onnodig ook. Als er twee gegadigden zijn, sta je als verkopend makelaar sterk in je schoenen. En je hoeft er niet voor te liegen als je er, in het belang van je verkoop-opdrachtgever, nog een paar duizend euro extra uit wil slepen. En de feiten verdraaien of liegen is dan ongelofelijk onverstandig in deze tijd waarin je reputatie met een paar social-media berichten om zeep kan worden geholpen. De verkopend makelaar had een andere insteek kunnen kiezen en jullie bijvoorbeeld eenmalig de gelegenheid geven om een finaal bod uit te brengen. Een inschrijvingsprocedure. Wat te doen? Het antwoord op die vraag hangt af van uw energie en uw verwachtingen. Als het u gaat om schadevergoeding op basis van een civiele procedure, dan wacht u een langdurige en ingewikkelde procedure met een onzekere uitkomst. Maar er zijn andere methoden waarover hier informatie te vinden is. Begin met het indienen van een klacht bij de makelaar zelf. En bereid die klacht goed voor. Om sterk te staan, is het handig als je over bewijs beschikt. Is de andere bieder bereid een schriftelijke verklaring af te leggen? Is er nog correspondentie in de zin van mails of andere digitale berichten? Als op die klacht geen bevredigend antwoord volgt, kan je naar de Raad van Toezicht stappen. Ik kan je melden dat dit soort instanties behoorlijk consument-vriendelijk zijn. Maar alles begint met het verzamelen van schriftelijk bewijs tegen deze gang van zaken. Veel succes! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Eelke op maandag 29 augustus 2016 13:49

Het verbod tot uitspelen is mij duidelijk. Maar wat nou als verkopend makelaar te kennen geeft dat je samen met 3 andere partijen tot de hoogste bieders behoort. De hoogte van die biedingen(de exacte bedragen) worden genoemd en er wordt gevraagd desgewenst een nieuw bod te doen. Er is nog geen sprake van een officiële onderhandeling, maar toch lijkt me deze gang van zaken wat vreemd.

Het verbod tot uitspelen is mij duidelijk. Maar wat nou als verkopend makelaar te kennen geeft dat je samen met 3 andere partijen tot de hoogste bieders behoort. De hoogte van die biedingen(de exacte bedragen) worden genoemd en er wordt gevraagd desgewenst een nieuw bod te doen. Er is nog geen sprake van een officiële onderhandeling, maar toch lijkt me deze gang van zaken wat vreemd.
Wim de Leeuw op maandag 29 augustus 2016 14:31

Beste Eelke,

Zoals uit mijn blog blijkt, zijn er maar heel weinig vaste regels van toepassing in het onderhandelingsspel. Logisch ook, want uiteindelijk gaat het er om dat de verkoper het beste resultaat bereikt zonder individuele gegadigden te kort te doen.

De gang van zaken is niet zozeer vreemd maar vooral onvoldoende helder. Als ik jou was, zou ik de verkopend makelaar vragen om meer helderheid te verschaffen over het vervolg van de procedure. Zijn er meer bieders dan deze drie? Krijgen alleen deze drie de gelegenheid voor een nieuw bod of doen er nog anderen mee? Wat is de procedure nadat deze drie gegadigden een bod hebben gedaan? Is degene die het beste bod heeft gedaan de koper of niet? Welke belangen spelen voor de verkoper een rol? Vooral de prijs of toch ook de zwaarte van de ontbindende voorwaarden.

Succes,
Wim de Leeuw

Beste Eelke, Zoals uit mijn blog blijkt, zijn er maar heel weinig vaste regels van toepassing in het onderhandelingsspel. Logisch ook, want uiteindelijk gaat het er om dat de verkoper het beste resultaat bereikt zonder individuele gegadigden te kort te doen. De gang van zaken is niet zozeer vreemd maar vooral onvoldoende helder. Als ik jou was, zou ik de verkopend makelaar vragen om meer helderheid te verschaffen over het vervolg van de procedure. Zijn er meer bieders dan deze drie? Krijgen alleen deze drie de gelegenheid voor een nieuw bod of doen er nog anderen mee? Wat is de procedure nadat deze drie gegadigden een bod hebben gedaan? Is degene die het beste bod heeft gedaan de koper of niet? Welke belangen spelen voor de verkoper een rol? Vooral de prijs of toch ook de zwaarte van de ontbindende voorwaarden. Succes, Wim de Leeuw
Madeleine op woensdag 28 september 2016 18:46

Beste Wim, dank voor je blog, verhelderend. En een vraag. Vandaag ben ik twee huizen gaan bezoeken met dezelfde makelaar. Het eerste huis vind ik erg interessant, en waarschijnlijk was dat te merken. Het huis staat al lang te koop, en binnen zei de makelaar me nog dat dat klopt, en dat ze het daarom voorlopig even van Funda hebben gehaald. De eigenaren waren ook thuis en toen we afscheid namen zei de makelaar tegen de eigenaar: ik bel je zo nog even, en ik zie je morgen weer. Na bezichtiging van het tweede huis vroeg ik of er meer belangstelling was voor beide huizen, en toen zei hij dat er bij het eerste huis morgen mensen voor een tweede bezichtiging komen. Ik wil het graag kopen, dus mijn eerste impuls was om meteen te bieden. Inmiddels weet ik door je blog dat een eerste bod geen rechten geeft. Mijn aankoopmakelaar zegt dat ik nu niet moet bieden en mijn hoofd koel moet houden, omdat ik anders in een hele slechte onderhandelpositie kom. Tegelijk ben ik bang dit huis mis te lopen. Wat is wijsheid, bieden en zien wat er van komt? Of advies van mijn aankoopmakelaar volgen, hoofd koel houden, niet te snel handelen in het risico dat de andere kijkers een bod doen wat wordt geaccepteerd.. Wat is je advies in deze?

Beste Wim, dank voor je blog, verhelderend. En een vraag. Vandaag ben ik twee huizen gaan bezoeken met dezelfde makelaar. Het eerste huis vind ik erg interessant, en waarschijnlijk was dat te merken. Het huis staat al lang te koop, en binnen zei de makelaar me nog dat dat klopt, en dat ze het daarom voorlopig even van Funda hebben gehaald. De eigenaren waren ook thuis en toen we afscheid namen zei de makelaar tegen de eigenaar: ik bel je zo nog even, en ik zie je morgen weer. Na bezichtiging van het tweede huis vroeg ik of er meer belangstelling was voor beide huizen, en toen zei hij dat er bij het eerste huis morgen mensen voor een tweede bezichtiging komen. Ik wil het graag kopen, dus mijn eerste impuls was om meteen te bieden. Inmiddels weet ik door je blog dat een eerste bod geen rechten geeft. Mijn aankoopmakelaar zegt dat ik nu niet moet bieden en mijn hoofd koel moet houden, omdat ik anders in een hele slechte onderhandelpositie kom. Tegelijk ben ik bang dit huis mis te lopen. Wat is wijsheid, bieden en zien wat er van komt? Of advies van mijn aankoopmakelaar volgen, hoofd koel houden, niet te snel handelen in het risico dat de andere kijkers een bod doen wat wordt geaccepteerd.. Wat is je advies in deze?
Wim de Leeuw op woensdag 28 september 2016 22:16

Dag Madeleine,

Dank voor het compliment.

Waarom twijfel je aan het advies van je aankoopmakelaar?

Je zegt zelf dat het huis lang te koop staat. En dat de verkopers het pand van Funda hebben gehaald. En opeens zijn er dan wel twee gegadigden en is er een tweede bezichtiging? Begrijp me niet verkeerd, het is natuurlijk mogelijk. Maar het kan ook zijn dat er een toneelstukje wordt opgevoerd om jou onder druk te zetten.

In het voor jou meest pessimistische scenario vindt er een tweede bezichtiging plaats. En weten ook de andere bezichtigers dat er kapers op de kust zijn, namelijk jullie. Dan wordt er een onderhandeling gestart, die op zichzelf best een week kan duren. Misschien zelfs langer. Als de verkopers de koopovereenkomst hebben ondertekend, ben je te laat. Maar tot dat moment kan je die ander nog steeds te slim af zijn door een hoog bod neer te leggen. Zelfs als er al een mondelinge overeenstemming is.

Kortom, ik denk dat het wijs is om naar je aankoopmakelaar te luisteren.

Om de verwarring compleet te maken, voeg ik nog een persoonlijke noot toe. Het is binnen ons bedrijf gebruikelijk dat, als een makelaar een huis voor zichzelf koopt, hij zich laat assisteren door een collega. Toen ik mijn huidige huis kocht, had ik de hulp ingeroepen van een van mijn meest ervaren makelaars. Er waren - 2006 - zes gegadigden. En 'mijn makelaar' hield me voor dat ik vooral niet ver boven de vraagprijs moest bieden. Want: "Stel nu dat je het huis hebt gekocht, je staat voor je huis op de stoep en je raakt in gesprek met iemand die de tweede bieder zegt te zijn. En dat hij maar liefst 3% lager heeft geboden dan jij. Dan heb je toch bijna 3% teveel betaald??".

Het enige dat ik daarbij voelde, is dat ik NIET de man wilde zijn die 3% lager had geboden. En dus langsliep bij de woning en er niet de eigenaar van was.

Ik wilde dit huis absoluut hebben. Ook als ik teveel zou betalen. Omdat ik dit een uniek huis vond. Een huis dat aan al mijn harde eisen voldeed en waar ik ook nog al mijn dromen terugvond. Het enige nadeel: het huis is eigenlijk te groot. Tsjah.... En ik kan je achteraf zeggen dat een huis als dit maar zelden op de markt komt.

De moraal van het verhaal: luister naar je makelaar. Maar als je werkelijk denkt dat dit het enige huis is dat volledig aansluit bij al je eisen en al je dromen, dan maakt het werkelijk geen fluit uit of je een te hoog bod doet.

Aarzel vooral niet om me op de hoogte te houden!

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Madeleine, Dank voor het compliment. Waarom twijfel je aan het advies van je aankoopmakelaar? Je zegt zelf dat het huis lang te koop staat. En dat de verkopers het pand van Funda hebben gehaald. En opeens zijn er dan wel twee gegadigden en is er een tweede bezichtiging? Begrijp me niet verkeerd, het is natuurlijk mogelijk. Maar het kan ook zijn dat er een toneelstukje wordt opgevoerd om jou onder druk te zetten. In het voor jou meest pessimistische scenario vindt er een tweede bezichtiging plaats. En weten ook de andere bezichtigers dat er kapers op de kust zijn, namelijk jullie. Dan wordt er een onderhandeling gestart, die op zichzelf best een week kan duren. Misschien zelfs langer. Als de verkopers de koopovereenkomst hebben ondertekend, ben je te laat. Maar tot dat moment kan je die ander nog steeds te slim af zijn door een hoog bod neer te leggen. Zelfs als er al een mondelinge overeenstemming is. Kortom, ik denk dat het wijs is om naar je aankoopmakelaar te luisteren. Om de verwarring compleet te maken, voeg ik nog een persoonlijke noot toe. Het is binnen ons bedrijf gebruikelijk dat, als een makelaar een huis voor zichzelf koopt, hij zich laat assisteren door een collega. Toen ik mijn huidige huis kocht, had ik de hulp ingeroepen van een van mijn meest ervaren makelaars. Er waren - 2006 - zes gegadigden. En 'mijn makelaar' hield me voor dat ik vooral niet ver boven de vraagprijs moest bieden. Want: "Stel nu dat je het huis hebt gekocht, je staat voor je huis op de stoep en je raakt in gesprek met iemand die de tweede bieder zegt te zijn. En dat hij maar liefst 3% lager heeft geboden dan jij. Dan heb je toch bijna 3% teveel betaald??". Het enige dat ik daarbij voelde, is dat ik NIET de man wilde zijn die 3% lager had geboden. En dus langsliep bij de woning en er niet de eigenaar van was. Ik wilde dit huis absoluut hebben. Ook als ik teveel zou betalen. Omdat ik dit een uniek huis vond. Een huis dat aan al mijn harde eisen voldeed en waar ik ook nog al mijn dromen terugvond. Het enige nadeel: het huis is eigenlijk te groot. Tsjah.... En ik kan je achteraf zeggen dat een huis als dit maar zelden op de markt komt. De moraal van het verhaal: luister naar je makelaar. Maar als je werkelijk denkt dat dit het enige huis is dat volledig aansluit bij al je eisen en al je dromen, dan maakt het werkelijk geen fluit uit of je een te hoog bod doet. Aarzel vooral niet om me op de hoogte te houden! Groeten, Wim de Leeuw
Bas op donderdag 13 oktober 2016 05:27

Ik en mijn vriendin hebben een huis op het oog en hebben hier 1 bezichtiging gehad de dag voor we een aankoopmakelaar hebben ingeschakeld. Tijdens de bezichtiging de dag ervoor was ons verteld dat er nog ruimte was maar dat er ook een andere partij mee bezig was en dat ze ons zou informeren zodra er nieuwe ontwikkelingen waren zodat wij ook nog ruimte hadden om een bod te doen.

Dus de dag erna hebben we een makelaar ingeschakeld die al dezelfde dag aangaf dat het geen nut meer had. Toen ik bij de makelaar aangaf dat er nog geen koop akte was getekend gaf hij aan dat het kwam omdat er al een prijsovereenkomst zou zijn en dat je daar niet meer tussen komt.

Later die dag toen mijn vriendin klaar was met werken hadden we op het zelfde tijdstip van contact met onze makelaar een mail van de verkopende makelaar of wij nog een bod wouden doen. Helaas was ze niet meer bereikbaar op dat moment.

Bij confrontatie door te bellen naar het bedrijf van de makelaar heeft een collega van de makelaar aangegeven dat hun ook de makelaar zouden zijn van de 2 partij die dus de overeenstemming zouden hebben.

Vandaag ga ik z.s.m. de verkoopmakelaar bellen om alsnog een bod te doen. Voor mijn gevoel ben ik uitgespeeld omdat de makelaar mij meerdere keren bevestigd dat het tevergeefs is en dat ik niks meer kan doen terwijl hun zelf de 2de partij ondersteunen en dat ik tegelijkertijd de vraag heb gekregen of ik nog een bod wou doen.

Ik en mijn vriendin hebben een huis op het oog en hebben hier 1 bezichtiging gehad de dag voor we een aankoopmakelaar hebben ingeschakeld. Tijdens de bezichtiging de dag ervoor was ons verteld dat er nog ruimte was maar dat er ook een andere partij mee bezig was en dat ze ons zou informeren zodra er nieuwe ontwikkelingen waren zodat wij ook nog ruimte hadden om een bod te doen. Dus de dag erna hebben we een makelaar ingeschakeld die al dezelfde dag aangaf dat het geen nut meer had. Toen ik bij de makelaar aangaf dat er nog geen koop akte was getekend gaf hij aan dat het kwam omdat er al een prijsovereenkomst zou zijn en dat je daar niet meer tussen komt. Later die dag toen mijn vriendin klaar was met werken hadden we op het zelfde tijdstip van contact met onze makelaar een mail van de verkopende makelaar of wij nog een bod wouden doen. Helaas was ze niet meer bereikbaar op dat moment. Bij confrontatie door te bellen naar het bedrijf van de makelaar heeft een collega van de makelaar aangegeven dat hun ook de makelaar zouden zijn van de 2 partij die dus de overeenstemming zouden hebben. Vandaag ga ik z.s.m. de verkoopmakelaar bellen om alsnog een bod te doen. Voor mijn gevoel ben ik uitgespeeld omdat de makelaar mij meerdere keren bevestigd dat het tevergeefs is en dat ik niks meer kan doen terwijl hun zelf de 2de partij ondersteunen en dat ik tegelijkertijd de vraag heb gekregen of ik nog een bod wou doen.
Bas op donderdag 13 oktober 2016 08:18

Zojuist gebeld met de verkoopmakelaar en een bod gedaan. Subtiel heb ik aangegeven dat ik dit in eerste instantie door een makelaar zou laten regelen met daarbij de vraag of hij/zij contact gehad heeft voor ons. Het antwoord was natuurlijk NEE.

Ben ik nu uitgespeeld of niet? Mag dit wel? Wat kan ik het beste doen?

Zojuist gebeld met de verkoopmakelaar en een bod gedaan. Subtiel heb ik aangegeven dat ik dit in eerste instantie door een makelaar zou laten regelen met daarbij de vraag of hij/zij contact gehad heeft voor ons. Het antwoord was natuurlijk NEE. Ben ik nu uitgespeeld of niet? Mag dit wel? Wat kan ik het beste doen?
Wim de Leeuw op donderdag 13 oktober 2016 17:21

Dag Bas,

Je bent niet uitgespeeld. Bij uitspelen doet een makelaar namelijk heel erg zijn best om een tweede partij een bod te ontlokken, eigenlijk met het (uitsluitende) doel om een eerste bieder onder druk te zetten zonder de tweede bieder een realistische kans te geven. Met uitspelen heeft dit niets te maken.

Tegen jullie 'beoogde aankoopmakelaar' zou ik een klacht indienen. Die had namelijk meteen bij jullie moeten aangeven dat hij jullie niet kon vertegenwoordigen omdat hij al namens een gegadigde aan het bieden was op het huis. Daar had hij direct helderheid over moeten verschaffen. Dat hij aangaf dat je er als tweede bieder niet meer tussenkomt omdat er al prijsovereenkomst zou zijn, is ook een vakinhoudelijke misser.

Kortom, zoek een andere aankoopmakelaar. Bij voorkeur een makelaar die lid is van de NVM.

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Bas, Je bent niet uitgespeeld. Bij uitspelen doet een makelaar namelijk heel erg zijn best om een tweede partij een bod te ontlokken, eigenlijk met het (uitsluitende) doel om een eerste bieder onder druk te zetten zonder de tweede bieder een realistische kans te geven. Met uitspelen heeft dit niets te maken. Tegen jullie 'beoogde aankoopmakelaar' zou ik een klacht indienen. Die had namelijk meteen bij jullie moeten aangeven dat hij jullie niet kon vertegenwoordigen omdat hij al namens een gegadigde aan het bieden was op het huis. Daar had hij direct helderheid over moeten verschaffen. Dat hij aangaf dat je er als tweede bieder niet meer tussenkomt omdat er al prijsovereenkomst zou zijn, is ook een vakinhoudelijke misser. Kortom, zoek een andere aankoopmakelaar. Bij voorkeur een makelaar die lid is van de NVM. Groeten, Wim de Leeuw
Renske Boons op dinsdag 01 november 2016 13:10

Geachte Meneer de Leeuw,

Wij hebben een bezichtiging gehad van een vernieuwbouw woning, met een verkoopprijs v.o.n.
Omdat we doorhadden dat het om een gewilde woning ging, ik heel graag de woning wilde voor de aangegeven prijs en wist dat ik de woning zou kunnen betalen, heb ik aangegeven interesse te hebben in het kopen van de woning.
Wij hebben diezelfde dag dus nog contact opgenomen met de verkoopmakelaar en hem verteld de woning heel erg graag te willen. Daarbij gaf de verkoopmakelaar aan dat hij voor ons de woning zou reserveren tot we zekerder waren van de financiering en het willen kopen.
Twee dagen laten werden wij opgebeld door de verkoopmakelaar met de mededeling dat een tweede partij ook geïnteresseerd was in de woning. Hij gaf aan dat deze partij een hoger bedrag geboden hadden voor de woning, hij heeft daarbij het aangeboden bedrag benoemd. Hij heeft vervolgens uitgelegd dat hij dit aanbod moet voorleggen aan de verkopende aannemer. Ook vertelde hij ons dat als wij mee zouden gaan met deze prijs, of meer, dat de woning sowieso voor ons zou zijn. Echter moesten wij dit wel diezelfde dag nog laten weten. Als wij niet zouden mee gaan met de genoemde prijs, zou de woning vrijwel zeker naar de andere partij gaan.

Wij hebben nu aangegeven dat wij niet met de prijs mee willen gaan, omdat wij hier zelf geen prettig gevoel bij hebben en het gevoel hebben dat we voor het blok zijn gezet. Ik heb bij eerdere biedingen op huizen nog nooit meegemaakt dat een verkopende makelaar de hoger geboden prijs benoemd. Daarbij heb ik bij (ver)nieuwbouw woningen ook nog niet eerder meegemaakt dat een woning zo "weggekaapt" kan worden.

Nu vroegen wij ons af of dit een gegronde reden is om een melding te maken voor niet integer handelen bij de NVM. De betreffende makelaar is namelijk een NVM makelaar. Zoals ik kan lezen op de blog lijkt het mij namelijk dat hij ons heeft proberen uit te spelen.

Graag zou ik willen weten of dit inderdaad niet juist is gegaan en of wij er verstandig aan doen een melding te maken bij de NVM?

Met vriendelijke groet,
Renske Boons

Geachte Meneer de Leeuw, Wij hebben een bezichtiging gehad van een vernieuwbouw woning, met een verkoopprijs v.o.n. Omdat we doorhadden dat het om een gewilde woning ging, ik heel graag de woning wilde voor de aangegeven prijs en wist dat ik de woning zou kunnen betalen, heb ik aangegeven interesse te hebben in het kopen van de woning. Wij hebben diezelfde dag dus nog contact opgenomen met de verkoopmakelaar en hem verteld de woning heel erg graag te willen. Daarbij gaf de verkoopmakelaar aan dat hij voor ons de woning zou reserveren tot we zekerder waren van de financiering en het willen kopen. Twee dagen laten werden wij opgebeld door de verkoopmakelaar met de mededeling dat een tweede partij ook geïnteresseerd was in de woning. Hij gaf aan dat deze partij een hoger bedrag geboden hadden voor de woning, hij heeft daarbij het aangeboden bedrag benoemd. Hij heeft vervolgens uitgelegd dat hij dit aanbod moet voorleggen aan de verkopende aannemer. Ook vertelde hij ons dat als wij mee zouden gaan met deze prijs, of meer, dat de woning sowieso voor ons zou zijn. Echter moesten wij dit wel diezelfde dag nog laten weten. Als wij niet zouden mee gaan met de genoemde prijs, zou de woning vrijwel zeker naar de andere partij gaan. Wij hebben nu aangegeven dat wij niet met de prijs mee willen gaan, omdat wij hier zelf geen prettig gevoel bij hebben en het gevoel hebben dat we voor het blok zijn gezet. Ik heb bij eerdere biedingen op huizen nog nooit meegemaakt dat een verkopende makelaar de hoger geboden prijs benoemd. Daarbij heb ik bij (ver)nieuwbouw woningen ook nog niet eerder meegemaakt dat een woning zo "weggekaapt" kan worden. Nu vroegen wij ons af of dit een gegronde reden is om een melding te maken voor niet integer handelen bij de NVM. De betreffende makelaar is namelijk een NVM makelaar. Zoals ik kan lezen op de blog lijkt het mij namelijk dat hij ons heeft proberen uit te spelen. Graag zou ik willen weten of dit inderdaad niet juist is gegaan en of wij er verstandig aan doen een melding te maken bij de NVM? Met vriendelijke groet, Renske Boons
Wim de Leeuw op dinsdag 01 november 2016 13:27

Dag Renske,

Ik ben van mening dat jullie niet uitgespeeld zijn en dat de makelaar niets heeft gedaan wat hem verweten zou kunnen worden. De verkopend makelaar wilde aan jullie verkopen en wil dat blijkbaar nog steeds, maar hij wil dat niet tegen een lagere prijs dan een ander al heeft geboden.

Als ik de verkopend makelaar was geweest, dan had ik het spel iets anders gespeeld. Eigenlijk omdat ik niet zo begrijp waar jullie voorkeurspositie nou precies op is gebaseerd. Als verkopend makelaar had ik beide gegadigden gevraagd om een schriftelijk bod te doen, onder specififiek te omschrijven condities. En daarna had ik het huis verkocht aan de gegadigde met het meest aantrekkelijke bod.

Ik ben benieuwd wat jij nou precies als niet-integer ervaart... Want ik zie hem niet.

Het gebeurt steeds vaker dat een nieuwbouwproject een aantal malen wordt overschreven, dus dat er veel meer gegadigden zijn dan woningen. Bij zeer gewilde woningen wordt dan de vrij-op-naamprijs losgelaten. En krijgt de hoogst biedende uiteindelijk het huis.

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Renske, Ik ben van mening dat jullie niet uitgespeeld zijn en dat de makelaar niets heeft gedaan wat hem verweten zou kunnen worden. De verkopend makelaar wilde aan jullie verkopen en wil dat blijkbaar nog steeds, maar hij wil dat niet tegen een lagere prijs dan een ander al heeft geboden. Als ik de verkopend makelaar was geweest, dan had ik het spel iets anders gespeeld. Eigenlijk omdat ik niet zo begrijp waar jullie voorkeurspositie nou precies op is gebaseerd. Als verkopend makelaar had ik beide gegadigden gevraagd om een schriftelijk bod te doen, onder specififiek te omschrijven condities. En daarna had ik het huis verkocht aan de gegadigde met het meest aantrekkelijke bod. Ik ben benieuwd wat jij nou precies als niet-integer ervaart... Want ik zie hem niet. Het gebeurt steeds vaker dat een nieuwbouwproject een aantal malen wordt overschreven, dus dat er veel meer gegadigden zijn dan woningen. Bij zeer gewilde woningen wordt dan de vrij-op-naamprijs losgelaten. En krijgt de hoogst biedende uiteindelijk het huis. Groeten, Wim de Leeuw
aad smit op vrijdag 16 december 2016 08:42

wim

ik heb een bod gedaan op een woning en heb daar een tegebod op ontvangen dat ik binnen enkele uren heb geaccepteerd echter geeft de makelaar aan mijn bod bij de koper neer te leggen omdat er inmiddels meerder biedingen binnen zijn gekomen die hij ook heet door gestuurd naar de makelaar zelf begrijp ik hier niets van ik accepter een tegenbod maar dat wordt als een bieding gezien
ik heb de correspondentie per email, is het in praktijk mogenlijk om verkoop af te dwingen ?

vriendelijke groeten aad

wim ik heb een bod gedaan op een woning en heb daar een tegebod op ontvangen dat ik binnen enkele uren heb geaccepteerd echter geeft de makelaar aan mijn bod bij de koper neer te leggen omdat er inmiddels meerder biedingen binnen zijn gekomen die hij ook heet door gestuurd naar de makelaar zelf begrijp ik hier niets van ik accepter een tegenbod maar dat wordt als een bieding gezien ik heb de correspondentie per email, is het in praktijk mogenlijk om verkoop af te dwingen ? vriendelijke groeten aad
Wim de Leeuw op vrijdag 16 december 2016 11:37

Dag Aad,

Het antwoord is nee.

Ook als je de acceptatie van je bod per mail hebt ontvangen, is daarmee nog geen juridisch afdwingbare overeenkomst tot stand gekomen.

De verkoper is pas gebonden als hij zijn handtekening onder de koopovereenkomst heeft gezet. Eerder niet.

Zie daarover mijn blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Aad, Het antwoord is nee. Ook als je de acceptatie van je bod per mail hebt ontvangen, is daarmee nog geen juridisch afdwingbare overeenkomst tot stand gekomen. De verkoper is pas gebonden als hij zijn handtekening onder de koopovereenkomst heeft gezet. Eerder niet. Zie daarover mijn blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Sylvia Dijkhuizen op maandag 16 januari 2017 09:27

Dag meneer De Leeuw,


Afgelopen vrijdag was ik om half 2 de trotse eigenaar van een huis, alles per mail bevestigd. Vervolgens werd ik om half 5 gebeld dat er toch nog een bod was binnen gekomen waar de verkoper mee akkoord is gegaan. Ik weet dat dit wettelijk mag. Ik heb echter het gevoel dat hier een vies spelletje is gespeeld en dat de makelaar mijn bod heeft doorgespeeld waardoor een andere partij hier met een substantieel bedrag overheen is gegaan. Wij hadden namelijk al bedrag van € 35.000,- boven de vraagprijs geboden. Uiteraard ontkent de makelaar dat dit is wat er is gebeurd, maar voor mij is het zo klaar als een klontje. Kan je hier dan verder nog wat mee? Ik voel me namelijk zo in de maling genomen!
Mvg, Sylvia Dijkhuizen

Dag meneer De Leeuw, Afgelopen vrijdag was ik om half 2 de trotse eigenaar van een huis, alles per mail bevestigd. Vervolgens werd ik om half 5 gebeld dat er toch nog een bod was binnen gekomen waar de verkoper mee akkoord is gegaan. Ik weet dat dit wettelijk mag. Ik heb echter het gevoel dat hier een vies spelletje is gespeeld en dat de makelaar mijn bod heeft doorgespeeld waardoor een andere partij hier met een substantieel bedrag overheen is gegaan. Wij hadden namelijk al bedrag van € 35.000,- boven de vraagprijs geboden. Uiteraard ontkent de makelaar dat dit is wat er is gebeurd, maar voor mij is het zo klaar als een klontje. Kan je hier dan verder nog wat mee? Ik voel me namelijk zo in de maling genomen! Mvg, Sylvia Dijkhuizen
Wim de Leeuw op maandag 16 januari 2017 15:27

Beste Sylvia,

Ik begrijp je gevoel...

Maar toch, een klein gedachte-experiment....
Ga eens in de schoenen van de 'Nederlandse huizenverkoper' staan. Vroeger was een mondelinge koopovereenkomst met een particuliere huizenkoper bindend. Onze wetgever heeft gemeend om de regels zodanig te wijzigen dat niet alleen die mondelinge koop niet langer rechtsgeldig is, maar dat zelfs in een schriftelijke koopovereenkomst vastgelegde afspraken met een verkoper geen fluit waard zijn als de koper zich bedenkt. En daarna krijgt de huizenkoper een juridische boemerang om zijn oren, omdat de Hoge Raad heeft bepaald dat een verkoper binnen ons rechtssysteem niet (meer) aan een mondelinge koop gehouden kan worden. En opeens heb je dan als huizenverkoper, in een overspannen markt, de mogelijkheid om een nòg hoger bod te aanvaarden, zelfs als eerdere afspraken al per mail zijn bevestigd.

De makelaar hoeft niet het bedrag te hebben genoemd. Misschien heeft hij alleen maar gezegd dat er 'heel dik over de vraagprijs heen was geboden'. En ging de volgende bieder daar nog een keer dik overheen...

Ik begrijp je teleurstelling, maar je bent niet in de maling genomen. De makelaar heeft er voor zijn klant het hoogst haalbare uitgesleept. En daar wordt hij voor betaald.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Sylvia, Ik begrijp je gevoel... Maar toch, een klein gedachte-experiment.... Ga eens in de schoenen van de 'Nederlandse huizenverkoper' staan. Vroeger was een mondelinge koopovereenkomst met een particuliere huizenkoper bindend. Onze wetgever heeft gemeend om de regels zodanig te wijzigen dat niet alleen die mondelinge koop niet langer rechtsgeldig is, maar dat zelfs in een schriftelijke koopovereenkomst vastgelegde afspraken met een verkoper geen fluit waard zijn als de koper zich bedenkt. En daarna krijgt de huizenkoper een juridische boemerang om zijn oren, omdat de Hoge Raad heeft bepaald dat een verkoper binnen ons rechtssysteem niet (meer) aan een mondelinge koop gehouden kan worden. En opeens heb je dan als huizenverkoper, in een overspannen markt, de mogelijkheid om een nòg hoger bod te aanvaarden, zelfs als eerdere afspraken al per mail zijn bevestigd. De makelaar hoeft niet het bedrag te hebben genoemd. Misschien heeft hij alleen maar gezegd dat er 'heel dik over de vraagprijs heen was geboden'. En ging de volgende bieder daar nog een keer dik overheen... Ik begrijp je teleurstelling, maar je bent niet in de maling genomen. De makelaar heeft er voor zijn klant het hoogst haalbare uitgesleept. En daar wordt hij voor betaald. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
johanna op zaterdag 21 januari 2017 13:21

Beste mijnheer de Leeuw,
Wat een prettige site. Veel handige informatie. Wij zijn vandaag bij een huis gaan kijken wat al twee jaar te koop staat. De vraagprijs is flink gezakt van 520.00 naar 464.000 (aug 2016). Er moet veel in het huis gebeuren, erg jaren 70 en slecht geïsoleerd. We hoorden via een kennis dat de mensen die er wonen graag van het huis af willen. Nu zei de makelaar dat er toevallig afgelopen weken twee keer een bod was geweest. Hij vertelde dat de verkopers een bod van 440.000 hadden afgewezen. Toen ik reageerde dat het huis dan voor ons zou afvallen gaf hij wel aan dat dit ons niet moest tegen houden om een bod te doen. Er zat ook een psychologisch stuk aan vast vertelde hij. Oudere verkopers, plotseling overvallen door bod. Wij twijfelen erg of dit een verkooptruck is. Wat denkt u?
Johanna

Beste mijnheer de Leeuw, Wat een prettige site. Veel handige informatie. Wij zijn vandaag bij een huis gaan kijken wat al twee jaar te koop staat. De vraagprijs is flink gezakt van 520.00 naar 464.000 (aug 2016). Er moet veel in het huis gebeuren, erg jaren 70 en slecht geïsoleerd. We hoorden via een kennis dat de mensen die er wonen graag van het huis af willen. Nu zei de makelaar dat er toevallig afgelopen weken twee keer een bod was geweest. Hij vertelde dat de verkopers een bod van 440.000 hadden afgewezen. Toen ik reageerde dat het huis dan voor ons zou afvallen gaf hij wel aan dat dit ons niet moest tegen houden om een bod te doen. Er zat ook een psychologisch stuk aan vast vertelde hij. Oudere verkopers, plotseling overvallen door bod. Wij twijfelen erg of dit een verkooptruck is. Wat denkt u? Johanna
Wim de Leeuw op zaterdag 21 januari 2017 14:37

Dag Johanna,

Bedankt voor het compliment.

Wat bedoel je precies met de term 'verkooptruc'? Als je me vraagt of de makelaar bezig is om het huis te verkopen, dan denk ik dat ik daarop met 'ja' antwoord. Maar een makelaar wordt betaald om een huis te verkopen en om daarvoor al het redelijkerwijs mogelijke uit de kast te trekken. Ik vind de term 'verkooptruc' daarom wat negatief klinken. Wat mij betreft is er pas sprake van een verkooptruc als de makelaar iets zegt dat niet klopt of als hij een verkeerde indruk bij je probeert te wekken.

Soms dient een verkopend makelaar het belang van een verkoper het meest door maximale openheid te geven. Daar zou ook sprake van kunnen zijn...

De Nederlandse woningmarkt is flink aangetrokken. Maar dè woningmarkt bestaat niet. En ondanks het gegeven dat er in vergelijking met vorig jaar meer huizen zijn verkocht, tegen een hogere opbrengst en vaak in minder tijd, zijn er nog steeds 'winkeldochters' op de woningmarkt. Nog steeds staat 42% van het aanbod al een jaar of langer te koop, nog steeds staat 26% van het aanbod langer dan twee jaar te koop en staat 18% langer dan drie jaar op de markt.

Dat betreft verkopers die in zijn algemeenheid een te optimistische verwachting van de waarde van hun woning hebben. Hoe dat tussen de oren van dit soort verkopers werkt, heb ik onder heel andere marktomstandigheden weleens uitgelegd in een blog met de titel: De psychologische wetten van de woningmarkt

Het is goed mogelijk dat de makelaar, met de allerbeste intenties, probeert om gegadigden uit te nodigen om op zijn minst 'een bod' te doen. Zodat hij aan de hand daarvan vermoedelijk voor de zoveelste maal kan proberen om de verkopers te verleiden om hun standpunt aan te passen aan de realiteit van de woningmarkt.

Als je zeker wilt weten of je niet teveel betaald, kan je de woning natuurlijk vooraf laten taxeren of een eigen aankoopmakelaar inschakelen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Johanna, Bedankt voor het compliment. Wat bedoel je precies met de term 'verkooptruc'? Als je me vraagt of de makelaar bezig is om het huis te verkopen, dan denk ik dat ik daarop met 'ja' antwoord. Maar een makelaar wordt betaald om een huis te verkopen en om daarvoor al het redelijkerwijs mogelijke uit de kast te trekken. Ik vind de term 'verkooptruc' daarom wat negatief klinken. Wat mij betreft is er pas sprake van een verkooptruc als de makelaar iets zegt dat niet klopt of als hij een verkeerde indruk bij je probeert te wekken. Soms dient een verkopend makelaar het belang van een verkoper het meest door maximale openheid te geven. Daar zou ook sprake van kunnen zijn... De Nederlandse woningmarkt is flink aangetrokken. Maar dè woningmarkt bestaat niet. En ondanks het gegeven dat er in vergelijking met vorig jaar meer huizen zijn verkocht, tegen een hogere opbrengst en vaak in minder tijd, zijn er nog steeds 'winkeldochters' op de woningmarkt. Nog steeds staat 42% van het aanbod al een jaar of langer te koop, nog steeds staat 26% van het aanbod langer dan twee jaar te koop en staat 18% langer dan drie jaar op de markt. Dat betreft verkopers die in zijn algemeenheid een te optimistische verwachting van de waarde van hun woning hebben. Hoe dat tussen de oren van dit soort verkopers werkt, heb ik onder heel andere marktomstandigheden weleens uitgelegd in een blog met de titel: De psychologische wetten van de woningmarkt Het is goed mogelijk dat de makelaar, met de allerbeste intenties, probeert om gegadigden uit te nodigen om op zijn minst 'een bod' te doen. Zodat hij aan de hand daarvan vermoedelijk voor de zoveelste maal kan proberen om de verkopers te verleiden om hun standpunt aan te passen aan de realiteit van de woningmarkt. Als je zeker wilt weten of je niet teveel betaald, kan je de woning natuurlijk vooraf laten taxeren of een eigen aankoopmakelaar inschakelen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Bianca Schuitemaker op maandag 30 januari 2017 17:07

Wat word je veel wijzer van deze site! Dank daarvoor. Mijn vraag niet tegen gekomen dus bij deze wil ik hem hier stellen: Als je een bod op een huis doet, je een tegenbod krijgt wat je accepteert mag de makelaar dan een bouwkundig rapport weigeren en verder gaan met de volgende bieder?

Wat word je veel wijzer van deze site! Dank daarvoor. Mijn vraag niet tegen gekomen dus bij deze wil ik hem hier stellen: Als je een bod op een huis doet, je een tegenbod krijgt wat je accepteert mag de makelaar dan een bouwkundig rapport weigeren en verder gaan met de volgende bieder?
Wim de Leeuw op maandag 30 januari 2017 17:40

Dag Bianca,

Dank voor het compliment.

Stel nu eens dat de verkoper dit niet zou mogen. Wat zou daarvan dan de consequentie zijn? Stel dat het antwoord op je vraag zou luiden dat de verkoper dat niet mag. En aan de overeenkomst gebonden is. Dan gaat het nog steeds over een mondelinge overeenkomst. En we weten dat een mondelinge (particuliere) overeenkomst van een woning niet juridisch afdwingbaar is. De verkoper is pas gebonden als hij getekend heeft, de verkoper is pas gebonden als er drie (werk) dagen zijn verlopen en hij zich niet heeft bedacht.

Het antwoord is dus: "JA". De verkoper mag dat.

Tip voor de volgende keer. Onderteken gewoon die koopovereenkomst. Dan is de verkoper meteen gebonden en staat hij met zijn rug tegen de muur. Vervolgens regel jij als een dolle een bouwkundige keuring, waarbij je vooraf eist dat de bouwkundige voor het aflopen van de bedenktijd zijn rapport uitbrengt. Dan heb jij je bouwkundige keuring en kan je ontbinden als het resultaat daarvan je tegenstaat.

Een aankoopmakelaar denkt aan dit soort dingen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Bianca, Dank voor het compliment. Stel nu eens dat de verkoper dit niet zou mogen. Wat zou daarvan dan de consequentie zijn? Stel dat het antwoord op je vraag zou luiden dat de verkoper dat niet mag. En aan de overeenkomst gebonden is. Dan gaat het nog steeds over een mondelinge overeenkomst. En we weten dat een mondelinge (particuliere) overeenkomst van een woning niet juridisch afdwingbaar is. De verkoper is pas gebonden als hij getekend heeft, de verkoper is pas gebonden als er drie (werk) dagen zijn verlopen en hij zich niet heeft bedacht. Het antwoord is dus: "JA". De verkoper mag dat. Tip voor de volgende keer. Onderteken gewoon die koopovereenkomst. Dan is de verkoper meteen gebonden en staat hij met zijn rug tegen de muur. Vervolgens regel jij als een dolle een bouwkundige keuring, waarbij je vooraf eist dat de bouwkundige voor het aflopen van de bedenktijd zijn rapport uitbrengt. Dan heb jij je bouwkundige keuring en kan je ontbinden als het resultaat daarvan je tegenstaat. Een aankoopmakelaar denkt aan dit soort dingen! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Baris op woensdag 08 februari 2017 23:59

Ik heb een bod gekregen van 327500 op een wonind waartegen ik een bod van 322500 heb uitgebracht. De verkopende makelaar heeft mij hiertoe benaderd en gevraagd of ik eventueel akkoord zou gaan met 32500 zodat hij dit kon bespreken met de verkopers, wat ik wederom heb afgewezen. Twee dagen later krijg ik het bericht dat ze niet zullen ingaan op mijn bod van 322500 en waarbij ze het volgende aangeven: 'Wij achten ons derhalve vrij met de woning'. Ik heb de dezelfde dag de makelaar hierop gebeld en een bod van 325000 gedaan. Hij heeft dat besproken met de verkopers en heeft mij aangegeven dat ze er niet op in willen gaan. Een paar uur later heb ik gebeld en aangegeven dat ik akkoord ga met hun inititele bod van 327500, waarop hij direct aangaf dat de verkopers hier niet op willen ingaan, zonder dat eerst te vragen bij de verkopers. Hij gaf voor het eerst aan dat er een nieuwe bieder was die een mooier bod had. Had hij mij niet eerder moeten vertellen dat ze bezig waren met het onderhandelen met een andere bieder en had hij mijn laatste bod niet moeten overleggen met de verkopers, dan wel moeten accepteren omdat dat hun bod was waar ik op in ben gegaan?

Ik heb een bod gekregen van 327500 op een wonind waartegen ik een bod van 322500 heb uitgebracht. De verkopende makelaar heeft mij hiertoe benaderd en gevraagd of ik eventueel akkoord zou gaan met 32500 zodat hij dit kon bespreken met de verkopers, wat ik wederom heb afgewezen. Twee dagen later krijg ik het bericht dat ze niet zullen ingaan op mijn bod van 322500 en waarbij ze het volgende aangeven: 'Wij achten ons derhalve vrij met de woning'. Ik heb de dezelfde dag de makelaar hierop gebeld en een bod van 325000 gedaan. Hij heeft dat besproken met de verkopers en heeft mij aangegeven dat ze er niet op in willen gaan. Een paar uur later heb ik gebeld en aangegeven dat ik akkoord ga met hun inititele bod van 327500, waarop hij direct aangaf dat de verkopers hier niet op willen ingaan, zonder dat eerst te vragen bij de verkopers. Hij gaf voor het eerst aan dat er een nieuwe bieder was die een mooier bod had. Had hij mij niet eerder moeten vertellen dat ze bezig waren met het onderhandelen met een andere bieder en had hij mijn laatste bod niet moeten overleggen met de verkopers, dan wel moeten accepteren omdat dat hun bod was waar ik op in ben gegaan?
Wim de Leeuw op donderdag 09 februari 2017 08:24

Dag Baris,

Ik heb geen goed nieuws voor je.

Als het gaat over de vraag "hoe hoort het eigenlijk bij de onderhandeling over een woning", dan moet je twee aspecten goed van elkaar scheiden.

Allereerst is er

1) de manier van handelen van de makelaar

. Een makelaar wordt geacht om zich volgens zijn beroepsregels te gedragen. Als hij dat niet doet, dan kan je hem daarop aanspreken. En als de makelaar het ècht bont maakt, dan kan je een klacht tegen hem indienen bij zijn beroepsorganisatie. En mijn ervaring is dat je bij zo'n club al consument snel gelijk krijgt en als makelaar snel de klos bent.
Daarnaast is er

2) de verhouding tussen jou als potentiële koper en de verkoper

. Hoe bont de makelaar het ook maakt, hoeveel beroepsregels hij ook overtreedt, dat heeft nooit consequenties voor jouw positie als koper. Met andere woorden: ook als de verkopend makelaar eerst bij jou had moeten terugkomen voordat hij het huis aan een ander verkocht, daarmee ontstaat er nog geen recht op het huis of zoiets. De reden daarvan is dat een verkoper pas juridisch gebonden is als hij zijn handtekening onder een koopovereenkomst heeft gezet. Zie daarover mijn blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!. Kortom, als een makelaar iets verkeerd doet tijdens de onderhandeling, dan is dat een aanleiding om die makelaar aan te pakken op zijn werkwijze. Maar dat geeft je nog geen nieuwe of betere positie als potentiële koper.

Overigens vind ik niet dat de makelaar hier verkeerd heeft gehandeld.

Je hebt een tegenbod gekregen van € 327.500. En daarop reageer jij met een nieuw bod van € 322.500.. Als jij een nieuw bod uitbrengt, dan wijs je daarmee het tegenbod van de verkoper af. Na de afwijzing van een bod staat het de verkoper volkomen vrij om de onderhandelingen te beëindigen en met een ander in gesprek te gaan. Daar kan je als potentiële koper niets aan veranderen. De verkoper mag het huis immers verkopen aan wie hij wil. Je hebt geen wettelijk recht om te mogen onderhandelen.

De verkopend makelaar doet toch nog een poging. En legt een compromis bij je neer. Dat compromis wijs je af. Waarna de makelaar - heel slim - laat weten dat hij zichzelf vrij acht. Er is geen sprake meer van onderhandelingen.

Alles dat jij daarna nog doet, is een nieuwe poging tot onderhandelen. Je legt in feite weer een nieuw bod neer. En het staat de verkopers volkomen vrij om dat bod af te wijzen. Of je nu achteraf alsnog akkoord wilt gaan met het compromis van 322.500 of met het eerder gedane tegenbod van 327.500, dat maakt allemaal niets meer uit. De onderhandelingen waren geëindigd. Jij brengt nieuwe biedingen uit die de verkoper mag afwijzen.

Of een makelaar over de biedingen wel of geen contact heeft met de verkoper, is uitsluitend van belang binnen de relatie tussen de makelaar en de verkoper. Of dat mag, is afhankelijk van de afspraken die de makelaar en de verkoper daarover hebben gemaakt. Jij staat daar buiten.

Een makelaar is ook niet verplicht om iemand waarmee hij in onderhandeling is, te attenderen op het feit dat er een andere gegadigde is. Overigens, als een verkopend makelaar dat wel doet, dan roept elke kandidaat-koper dat de makelaar gebruik maakt van 'onderhandelingstrucjes'. Ik denk dat de makelaar het spel heeft gespeeld zoals hij het zou moeten spelen. Hij heeft geprobeerd om tot een compromis te komen, maar is er uiteindelijk achter gekomen dat er een andere gegadigde is die wat meer voor het huis wil betalen.

Ik begrijp dat het heel vervelend is voor jou als belangstellende voor het huis. Ik vind dat de makelaar heeft gedaan waarvoor hij was ingehuurd, namelijk het huis verkopen aan de meest biedende gegadigde. En dat hij zichzelf daarbij keurig aan de regels heeft gehouden. In zekere zin heeft hij je nog gewaarschuwd doordat hij aangaf dat hij zich vrij achtte.

Veel belangrijker dan 'de laagste prijs' betalen is volgens mij 'de juiste prijs betalen'. Misschien is het verstandig om gebruik te maken van een aankoopmakelaar. Die had je in deze situatie vermoedelijk aangegeven dat het wel mogelijk is om te proberen om het huis voor € 2.500,= of € 5.000,= minder aan te kopen. Maar hij had je wellicht ook gewezen op het risico dat een andere gegadigde er met het huis vandoor ging. Onderhandelen over een koopwoning is blijkbaar niet iets dat jij dagelijks doet. En makelaars doen dat wel. En daarnaast kennen makelaars de lokale marktsituatie. En hebben ze een idee hoe groot de kans is dat er andere kapers op de kust zijn...

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Baris, Ik heb geen goed nieuws voor je. Als het gaat over de vraag "hoe hoort het eigenlijk bij de onderhandeling over een woning", dan moet je twee aspecten goed van elkaar scheiden. Allereerst is er

1) de manier van handelen van de makelaar

. Een makelaar wordt geacht om zich volgens zijn beroepsregels te gedragen. Als hij dat niet doet, dan kan je hem daarop aanspreken. En als de makelaar het ècht bont maakt, dan kan je een klacht tegen hem indienen bij zijn beroepsorganisatie. En mijn ervaring is dat je bij zo'n club al consument snel gelijk krijgt en als makelaar snel de klos bent. Daarnaast is er

2) de verhouding tussen jou als potentiële koper en de verkoper

. Hoe bont de makelaar het ook maakt, hoeveel beroepsregels hij ook overtreedt, dat heeft nooit consequenties voor jouw positie als koper. Met andere woorden: ook als de verkopend makelaar eerst bij jou had moeten terugkomen voordat hij het huis aan een ander verkocht, daarmee ontstaat er nog geen recht op het huis of zoiets. De reden daarvan is dat een verkoper pas juridisch gebonden is als hij zijn handtekening onder een koopovereenkomst heeft gezet. Zie daarover mijn blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!. Kortom, als een makelaar iets verkeerd doet tijdens de onderhandeling, dan is dat een aanleiding om die makelaar aan te pakken op zijn werkwijze. Maar dat geeft je nog geen nieuwe of betere positie als potentiële koper. Overigens vind ik niet dat de makelaar hier verkeerd heeft gehandeld. Je hebt een tegenbod gekregen van € 327.500. En daarop reageer jij met een nieuw bod van € 322.500.. Als jij een nieuw bod uitbrengt, dan wijs je daarmee het tegenbod van de verkoper af. Na de afwijzing van een bod staat het de verkoper volkomen vrij om de onderhandelingen te beëindigen en met een ander in gesprek te gaan. Daar kan je als potentiële koper niets aan veranderen. De verkoper mag het huis immers verkopen aan wie hij wil. Je hebt geen wettelijk recht om te mogen onderhandelen. De verkopend makelaar doet toch nog een poging. En legt een compromis bij je neer. Dat compromis wijs je af. Waarna de makelaar - heel slim - laat weten dat hij zichzelf vrij acht. Er is geen sprake meer van onderhandelingen. Alles dat jij daarna nog doet, is een nieuwe poging tot onderhandelen. Je legt in feite weer een nieuw bod neer. En het staat de verkopers volkomen vrij om dat bod af te wijzen. Of je nu achteraf alsnog akkoord wilt gaan met het compromis van 322.500 of met het eerder gedane tegenbod van 327.500, dat maakt allemaal niets meer uit. De onderhandelingen waren geëindigd. Jij brengt nieuwe biedingen uit die de verkoper mag afwijzen. Of een makelaar over de biedingen wel of geen contact heeft met de verkoper, is uitsluitend van belang binnen de relatie tussen de makelaar en de verkoper. Of dat mag, is afhankelijk van de afspraken die de makelaar en de verkoper daarover hebben gemaakt. Jij staat daar buiten. Een makelaar is ook niet verplicht om iemand waarmee hij in onderhandeling is, te attenderen op het feit dat er een andere gegadigde is. Overigens, als een verkopend makelaar dat wel doet, dan roept elke kandidaat-koper dat de makelaar gebruik maakt van 'onderhandelingstrucjes'. Ik denk dat de makelaar het spel heeft gespeeld zoals hij het zou moeten spelen. Hij heeft geprobeerd om tot een compromis te komen, maar is er uiteindelijk achter gekomen dat er een andere gegadigde is die wat meer voor het huis wil betalen. Ik begrijp dat het heel vervelend is voor jou als belangstellende voor het huis. Ik vind dat de makelaar heeft gedaan waarvoor hij was ingehuurd, namelijk het huis verkopen aan de meest biedende gegadigde. En dat hij zichzelf daarbij keurig aan de regels heeft gehouden. In zekere zin heeft hij je nog gewaarschuwd doordat hij aangaf dat hij zich vrij achtte. Veel belangrijker dan 'de laagste prijs' betalen is volgens mij 'de juiste prijs betalen'. Misschien is het verstandig om gebruik te maken van een aankoopmakelaar. Die had je in deze situatie vermoedelijk aangegeven dat het wel mogelijk is om te proberen om het huis voor € 2.500,= of € 5.000,= minder aan te kopen. Maar hij had je wellicht ook gewezen op het risico dat een andere gegadigde er met het huis vandoor ging. Onderhandelen over een koopwoning is blijkbaar niet iets dat jij dagelijks doet. En makelaars doen dat wel. En daarnaast kennen makelaars de lokale marktsituatie. En hebben ze een idee hoe groot de kans is dat er andere kapers op de kust zijn... Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Beatris Rocha op dinsdag 14 maart 2017 21:07

Mijn woning staat ruim een half jaar te koop. Mijn vraagprijs was €82500. Sinds enkele weken zijn er diverse bezichtigingen geweest via mijn verkoopmakelaar. Vorige week is er door 2 partijen geboden. De 1e partij bood €74000 . Ik wilde hier niet op ingaan. Een andere partij bood € 77000 met een eindtijd tot 16:00 uur die dag. Ik wilde hier niet op ingaan en stelde voor om nog te wachten tot er een beter bod zou komen, evt. van de 1e partij, na ze op de hoogte te hebben gebracht dat wij een beter bod hadden. Voor mijn gevoel zou ik beter kunnen doen dan dit bedrag. Mijn makelaar adviseerde mij, echter, dit niet te doen en akkoord te gaan met € 77000, omdat het heel moeilijk zou worden om de woning voor meer te verkopen. Ik ben akkoord gegaan. Vandaag werd ik weer door de makelaar gebeld dat de 1e partij toch €78500 biedt. Hiermee kunnen wij dus niet meer akkoord gaan, omdat wij reeds tot een overeenkomst zijn gekomen met de andere partij. Is het terecht dat ik mij nu benadeeld voel door mijn eigen verkoopmakelaar. Ik heb het idee dat hij er gewoon vanaf wilde. Er is mij nu een concept-koopovereenkomst toegestuurd, maar ik zou toch mijn makelaar hierop willen aanspreken. Wat is jullie advies?

Mijn woning staat ruim een half jaar te koop. Mijn vraagprijs was €82500. Sinds enkele weken zijn er diverse bezichtigingen geweest via mijn verkoopmakelaar. Vorige week is er door 2 partijen geboden. De 1e partij bood €74000 . Ik wilde hier niet op ingaan. Een andere partij bood € 77000 met een eindtijd tot 16:00 uur die dag. Ik wilde hier niet op ingaan en stelde voor om nog te wachten tot er een beter bod zou komen, evt. van de 1e partij, na ze op de hoogte te hebben gebracht dat wij een beter bod hadden. Voor mijn gevoel zou ik beter kunnen doen dan dit bedrag. Mijn makelaar adviseerde mij, echter, dit niet te doen en akkoord te gaan met € 77000, omdat het heel moeilijk zou worden om de woning voor meer te verkopen. Ik ben akkoord gegaan. Vandaag werd ik weer door de makelaar gebeld dat de 1e partij toch €78500 biedt. Hiermee kunnen wij dus niet meer akkoord gaan, omdat wij reeds tot een overeenkomst zijn gekomen met de andere partij. Is het terecht dat ik mij nu benadeeld voel door mijn eigen verkoopmakelaar. Ik heb het idee dat hij er gewoon vanaf wilde. Er is mij nu een concept-koopovereenkomst toegestuurd, maar ik zou toch mijn makelaar hierop willen aanspreken. Wat is jullie advies?
Wim de Leeuw op woensdag 15 maart 2017 07:15

Beste Beatris,

Als je woning in deze markt een half jaar te koop staat, dan bevindt jouw woning zich niet in de segmenten van de markt die op dit moment 'booming' zijn.

De woningmarkt van dit moment heeft nog steeds twee gezichten.
Enerzijds zijn er de segmenten waar de vraag het aanbod ver overstijgt. Denk dan aan de (rand)stedelijke woningmarkten, vooral aan die in de universiteitssteden. Amsterdam, Groningen, Utrecht, Leiden enzovoorts. Overigens is de markt minder willig voor de duurdere woningen, het zijn in de meeste markten vooral de meer courante appartementen en eengezinswoningen die maar een paar dagen op de markt staan.
Anderzijds zijn er de randen van Nederland, waar de woningmarkt soms nog niet bezig is aan herstel.

Voor markten waar woningen niet binnen een paar dagen worden verkocht, zijn er twee mogelijkheden. Normaal geprijsde woningen gaan redelijk vlot van de hand. Maar aanbod dat niet aansluit op de vraag, blijft te koop staan. En met elke maand dat een woning op de markt staat, nemen de verkoopkansen af.

Als je woning een half jaar te koop staat in deze prijsklasse, dan hebben we het in elk geval niet over het meest populaire marktsegment. De verkoopkansen nemen maandelijks af. Als verkopend makelaar moet je de balans zoeken. Wijs je een bod af omdat het nog net onvoldoende is? Met het risico dat er geen andere koper komt en het huis straks 9 maanden te koop staat. Of een jaar? En daarmee 'besmet raakt'? Of accepteer je een bod omdat je daarmee in elk geval zekerheid hebt over de prijs. Het is een complex spel. Makelaars zijn vastgoedprofessionals, geen waarzeggers. Dus je weet nooit of er nog een hoger bod gaat komen of niet. En vertrouw me als ik zeg dat het heel vaak gebeurt dat opdrachtgevers achteraf spijt hebben dat ze het advies van een makelaar niet hebben gevolgd.

Als je een goede makelaar hebt, dan zal hij een bod niet zonder redenen afwijzen. Heel eerlijk gezegd, als makelaar zou ik ook niet heel enthousiast worden van een bod dat meer dan 10% onder de vraagprijs ligt. De kans dat iemand die zo laag inzet, opeens hoger gaat bieden omdat er een andere gegadigde is, lijkt me niet zo groot. Ik weet niet waar jouw gevoel op is gebaseerd. Het mijne is in elk geval het resultaat van 'de waarde van ervaring'. Mijn bedrijf verkocht inmiddels tienduizenden woningen, dus we weten inmiddels aardig hoe de hazen lopen ;-). Wat uiteraard niet wil zeggen dat we altijd gelijk hebben... Ook wij leren nog elke dag. Gelukkig.

Mensen die een op zichzelf redelijk bod doen onder een korte termijn, zijn in zijn algemeenheid de meer zakelijke types. Het zijn vaak serieuze gegadigden die er geen zin in hebben om te worden uitgespeeld. Dus doen ze een op het oog redelijk bod, maar willen er wel snel een reactie op. Ik ken de betrokken partijen niet, maar als je mij zou vragen om een voorkeur uit te spreken tussen 'wachten op een hoger bod dan € 74.000,= of akkoord gaan met het bod van € 77.000,=' dan zou ik vermoedelijk ook kiezen voor het laatste.

En dan gebeurt wat niet voor de hand ligt. Er komt toch een hoger bod van de eerste partij.

Ik heb nieuws voor je. In mijn blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak! heb ik uitgelegd dat een particuliere verkoper pas gebonden is aan de koop als hij zijn handtekening onder de koopakte heeft gezet. Met andere woorden, je kunt nog steeds akkoord gaan met een hoger bod. Als je makelaar zegt dat het anders is, dan is hij ofwel dom (omdat hij de regels niet kent) ofwel lui (omdat hij overhaast tot een deal wil komen zonder jou uit te leggen hoe het zit).

Toch een waarschuwing. Misschien heeft je makelaar wel hele goede argumenten om bij de koper te blijven die € 77.000,= heeft geboden. Misschien is het een koper die € 1.500,= minder biedt, maar minder zware ontbindende voorwaarden stelt. Misschien heeft de koper die € 78.500,= wil betalen nog wel zes weken nodig om de hypotheek rond te krijgen, terwijl de koper van € 77.000,= misschien helemaal geen hypotheek nodig heeft. Misschien kent de makelaar degene die € 78.500,= heeft geboden als iemand die al vaker een beroep heeft gedaan op de (drie dagen) bedenktijd. Kortom, soms is een koper die iets minder betaalt toch de beste kandidaat.

Maar jouw makelaar zou je dat wel goed moeten uitleggen. Want als hij dat achterwege laat om tot een snelle zaak te komen, dan heb je met een foute makelaar te maken.

Mijn advies: Maak een afspraak met je makelaar VOORDAT je de koopovereenkomst ondertekent. En vraag hem waarom hij voor deze gegadigde kiest terwijl er iemand is die meer betaalt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Beatris, Als je woning in deze markt een half jaar te koop staat, dan bevindt jouw woning zich niet in de segmenten van de markt die op dit moment 'booming' zijn. De woningmarkt van dit moment heeft nog steeds twee gezichten. Enerzijds zijn er de segmenten waar de vraag het aanbod ver overstijgt. Denk dan aan de (rand)stedelijke woningmarkten, vooral aan die in de universiteitssteden. Amsterdam, Groningen, Utrecht, Leiden enzovoorts. Overigens is de markt minder willig voor de duurdere woningen, het zijn in de meeste markten vooral de meer courante appartementen en eengezinswoningen die maar een paar dagen op de markt staan. Anderzijds zijn er de randen van Nederland, waar de woningmarkt soms nog niet bezig is aan herstel. Voor markten waar woningen niet binnen een paar dagen worden verkocht, zijn er twee mogelijkheden. Normaal geprijsde woningen gaan redelijk vlot van de hand. Maar aanbod dat niet aansluit op de vraag, blijft te koop staan. En met elke maand dat een woning op de markt staat, nemen de verkoopkansen af. Als je woning een half jaar te koop staat in deze prijsklasse, dan hebben we het in elk geval niet over het meest populaire marktsegment. De verkoopkansen nemen maandelijks af. Als verkopend makelaar moet je de balans zoeken. Wijs je een bod af omdat het nog net onvoldoende is? Met het risico dat er geen andere koper komt en het huis straks 9 maanden te koop staat. Of een jaar? En daarmee 'besmet raakt'? Of accepteer je een bod omdat je daarmee in elk geval zekerheid hebt over de prijs. Het is een complex spel. Makelaars zijn vastgoedprofessionals, geen waarzeggers. Dus je weet nooit of er nog een hoger bod gaat komen of niet. En vertrouw me als ik zeg dat het heel vaak gebeurt dat opdrachtgevers achteraf spijt hebben dat ze het advies van een makelaar niet hebben gevolgd. Als je een goede makelaar hebt, dan zal hij een bod niet zonder redenen afwijzen. Heel eerlijk gezegd, als makelaar zou ik ook niet heel enthousiast worden van een bod dat meer dan 10% onder de vraagprijs ligt. De kans dat iemand die zo laag inzet, opeens hoger gaat bieden omdat er een andere gegadigde is, lijkt me niet zo groot. Ik weet niet waar jouw gevoel op is gebaseerd. Het mijne is in elk geval het resultaat van 'de waarde van ervaring'. Mijn bedrijf verkocht inmiddels tienduizenden woningen, dus we weten inmiddels aardig hoe de hazen lopen ;-). Wat uiteraard niet wil zeggen dat we altijd gelijk hebben... Ook wij leren nog elke dag. Gelukkig. Mensen die een op zichzelf redelijk bod doen onder een korte termijn, zijn in zijn algemeenheid de meer zakelijke types. Het zijn vaak serieuze gegadigden die er geen zin in hebben om te worden uitgespeeld. Dus doen ze een op het oog redelijk bod, maar willen er wel snel een reactie op. Ik ken de betrokken partijen niet, maar als je mij zou vragen om een voorkeur uit te spreken tussen 'wachten op een hoger bod dan € 74.000,= of akkoord gaan met het bod van € 77.000,=' dan zou ik vermoedelijk ook kiezen voor het laatste. En dan gebeurt wat niet voor de hand ligt. Er komt toch een hoger bod van de eerste partij. Ik heb nieuws voor je. In mijn blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak! heb ik uitgelegd dat een particuliere verkoper pas gebonden is aan de koop als hij zijn handtekening onder de koopakte heeft gezet. Met andere woorden, je kunt nog steeds akkoord gaan met een hoger bod. Als je makelaar zegt dat het anders is, dan is hij ofwel dom (omdat hij de regels niet kent) ofwel lui (omdat hij overhaast tot een deal wil komen zonder jou uit te leggen hoe het zit). Toch een waarschuwing. Misschien heeft je makelaar wel hele goede argumenten om bij de koper te blijven die € 77.000,= heeft geboden. Misschien is het een koper die € 1.500,= minder biedt, maar minder zware ontbindende voorwaarden stelt. Misschien heeft de koper die € 78.500,= wil betalen nog wel zes weken nodig om de hypotheek rond te krijgen, terwijl de koper van € 77.000,= misschien helemaal geen hypotheek nodig heeft. Misschien kent de makelaar degene die € 78.500,= heeft geboden als iemand die al vaker een beroep heeft gedaan op de (drie dagen) bedenktijd. Kortom, soms is een koper die iets minder betaalt toch de beste kandidaat. Maar jouw makelaar zou je dat wel goed moeten uitleggen. Want als hij dat achterwege laat om tot een snelle zaak te komen, dan heb je met een foute makelaar te maken. Mijn advies: Maak een afspraak met je makelaar VOORDAT je de koopovereenkomst ondertekent. En vraag hem waarom hij voor deze gegadigde kiest terwijl er iemand is die meer betaalt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Tineke van Rossum op woensdag 29 maart 2017 22:24

Dag meneer de Leeuw,

Begin deze week hebben we een bod van €295000 gedaan op een huis. De dag erna nam de makelaar contact met ons op dat de vraagprijs (€315000) was geboden, maar omdat wij de eerste bieders waren ze ons nog een kans wilden geven om een bod te doen. Wij hebben toen een bod van €317000 gedaan en kregen gisteren eind van de middag een telefoontje van de makelaar dat ons bod was geaccepteerd door de verkopers. Vandaag belde de makelaar ons weer op met de mededeling dat hij slecht nieuws voor ons heeft, de andere bieders hebben een bod gedaan van €325000. Als ik zo op uw website lees lijkt dit onder uitspelen te vallen en dus niet toegestaan. Kunnen we hier nog iets mee? Mijns inziens is hier geen eerlijk spel gespeeld.

Met vriendelijke groet, Tineke van Rossum

Dag meneer de Leeuw, Begin deze week hebben we een bod van €295000 gedaan op een huis. De dag erna nam de makelaar contact met ons op dat de vraagprijs (€315000) was geboden, maar omdat wij de eerste bieders waren ze ons nog een kans wilden geven om een bod te doen. Wij hebben toen een bod van €317000 gedaan en kregen gisteren eind van de middag een telefoontje van de makelaar dat ons bod was geaccepteerd door de verkopers. Vandaag belde de makelaar ons weer op met de mededeling dat hij slecht nieuws voor ons heeft, de andere bieders hebben een bod gedaan van €325000. Als ik zo op uw website lees lijkt dit onder uitspelen te vallen en dus niet toegestaan. Kunnen we hier nog iets mee? Mijns inziens is hier geen eerlijk spel gespeeld. Met vriendelijke groet, Tineke van Rossum
Wim de Leeuw op donderdag 30 maart 2017 09:04

Beste Tineke,

Ik adviser je de volgende blog te lezen: Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!. Met uitspelen heeft dit niets te maken. Zolang de verkoper de koopakte niet heeft ondertekend, is er geen afdwingbare overeenkomst. De verkopers hebben dit cadeau gekregen van de Hoge Raad, in ruil voor de bedenktijd die woningkopers van de wetgevers hebben gekregen.

Ik begrijp je gevoel dat je het geen eerlijk spel vindt. Anderzijds, het is het Nederlands rechtssysteem. Zou jij, als je de mogelijkheid had om nog een paar duizend euro meer voor je huis te krijgen bij een verkoop, die kans laten lopen?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Tineke, Ik adviser je de volgende blog te lezen: Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!. Met uitspelen heeft dit niets te maken. Zolang de verkoper de koopakte niet heeft ondertekend, is er geen afdwingbare overeenkomst. De verkopers hebben dit cadeau gekregen van de Hoge Raad, in ruil voor de bedenktijd die woningkopers van de wetgevers hebben gekregen. Ik begrijp je gevoel dat je het geen eerlijk spel vindt. Anderzijds, het is het Nederlands rechtssysteem. Zou jij, als je de mogelijkheid had om nog een paar duizend euro meer voor je huis te krijgen bij een verkoop, die kans laten lopen? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Désirée Schripsema op zondag 04 juni 2017 13:56

Beste Wim,

Wij hebben vorige week een eindbod gedaan op een woning. Deze is geaccepteerd en woensdag hebben wij de conceptversie van het koopcontract per mail ontvangen. Omdat de verkopende partij komende donderdag (08/06/2017) gaat ondertekenen konden wij pas voor vrijdagochtend (09/06/2017) een afspraak maken om te ondertekenen.
Nu kregen we gisteren een telefoontje van de makelaar dat een derde partij een bod uit heeft gebracht die iets hoger is dan de onze. Deze derde partij heeft de woning al eens bezichtigd en heeft verder geen bod uitgebracht. Hij was dus niet in onderhandeling in die zin.

De verkopend makelaar heeft deze derde partij voorafgaand aan zijn bod actief benaderd. De derde partij heeft dus geen contact opgenomen met de verkopend makelaar. De makelaar heeft contact opgenomen met de derde partij. Daarbij heeft hij aangegeven dat die partij een uiterste bod moet uitbrengen.

Wij hebben sterk onze twijfels of dit wel juist is. Pas als wij én de verkopende partij het contract hebben ondertekend is het bindend, dat weten wij. Maar actief contact opnemen met een derde partij, terwijl deze niet in onderhandeling is. Dat lijkt ons ' not done' volgens de NVM-erecode. Zien wij dat juist? Kunnen wij stappen ondernemen om deze makelaar terecht te wijzen op zijn gedrag en eventueel ervoor zorgen dat wij alsnog deze woning kunnen kopen?
Alvast hartelijk dank.

Beste Wim, Wij hebben vorige week een eindbod gedaan op een woning. Deze is geaccepteerd en woensdag hebben wij de conceptversie van het koopcontract per mail ontvangen. Omdat de verkopende partij komende donderdag (08/06/2017) gaat ondertekenen konden wij pas voor vrijdagochtend (09/06/2017) een afspraak maken om te ondertekenen. Nu kregen we gisteren een telefoontje van de makelaar dat een derde partij een bod uit heeft gebracht die iets hoger is dan de onze. Deze derde partij heeft de woning al eens bezichtigd en heeft verder geen bod uitgebracht. Hij was dus niet in onderhandeling in die zin. De verkopend makelaar heeft deze derde partij voorafgaand aan zijn bod actief benaderd. De derde partij heeft dus geen contact opgenomen met de verkopend makelaar. De makelaar heeft contact opgenomen met de derde partij. Daarbij heeft hij aangegeven dat die partij een uiterste bod moet uitbrengen. Wij hebben sterk onze twijfels of dit wel juist is. Pas als wij én de verkopende partij het contract hebben ondertekend is het bindend, dat weten wij. Maar actief contact opnemen met een derde partij, terwijl deze niet in onderhandeling is. Dat lijkt ons ' not done' volgens de NVM-erecode. Zien wij dat juist? Kunnen wij stappen ondernemen om deze makelaar terecht te wijzen op zijn gedrag en eventueel ervoor zorgen dat wij alsnog deze woning kunnen kopen? Alvast hartelijk dank.
Wim de Leeuw op dinsdag 06 juni 2017 11:14

Dag Desiree,

Zou je me kunnen aangeven waarom het 'not done' zou zijn als een makelaar actief contact opneemt met iemand die een woning heeft bezichtigd?

Draai hem eens om. Jij bent geen kandidaat-koper maar verkoper. Er zijn meerdere bezichtigingen geweest. Met één kijker worden onderhandelingen gestart. Zou de verkopend makelaar dan geen contact mogen opnemen met andere kijkers om te polsen of deze wellicht ook belangstelling hebben voor het huis???

Een verkopend makelaar is ingehuurd om de belangen van de verkoper te dienen. Ik denk dat als deze makelaar geen contact zou hebben gezocht met de andere kijker, hij een claim aan zijn broek zou kunnen krijgen van de verkoper.

Kortom, je kunt geen stappen ondernemen omdat de makelaar precies heeft gedaan wat van hem verwacht wordt!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Desiree, Zou je me kunnen aangeven waarom het 'not done' zou zijn als een makelaar actief contact opneemt met iemand die een woning heeft bezichtigd? Draai hem eens om. Jij bent geen kandidaat-koper maar verkoper. Er zijn meerdere bezichtigingen geweest. Met één kijker worden onderhandelingen gestart. Zou de verkopend makelaar dan geen contact mogen opnemen met andere kijkers om te polsen of deze wellicht ook belangstelling hebben voor het huis??? Een verkopend makelaar is ingehuurd om de belangen van de verkoper te dienen. Ik denk dat als deze makelaar geen contact zou hebben gezocht met de andere kijker, hij een claim aan zijn broek zou kunnen krijgen van de verkoper. Kortom, je kunt geen stappen ondernemen omdat de makelaar precies heeft gedaan wat van hem verwacht wordt! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
J.F.W. van Dijken op vrijdag 03 augustus 2018 17:38

Als er een mondelinge overeenkomst is is deze al rechtsgeldig. Zie het burgerlijk wetboek. Dus is er in dit geval ook een rechtsgeldige overeenkomst. Ontdanks dat de definitieve koopovereenkomst nog niet getekend is. Deze kan ontbonden worden zonder tussenkomst van de rechter als een van beide partijen niet aan de overeenkomst kan voldoen.

Als er een mondelinge overeenkomst is is deze al rechtsgeldig. Zie het burgerlijk wetboek. Dus is er in dit geval ook een rechtsgeldige overeenkomst. Ontdanks dat de definitieve koopovereenkomst nog niet getekend is. Deze kan ontbonden worden zonder tussenkomst van de rechter als een van beide partijen niet aan de overeenkomst kan voldoen.
Wim de Leeuw op vrijdag 03 augustus 2018 21:47

Geachte heer Van Dijken,

Ik weet niet over welk burgerlijk wetboek u het heeft. Of over het burgerlijk wetboek van welk land.

In het mijne staat het volgende:

Burgerlijk Wetboek Boek 7, Bijzondere overeenkomsten
Titel 1. Koop en ruil
Afdeling 1. Koop: Algemene bepalingen
Artikel 1, Koop is de overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te betalen.
Artikel 2
1De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.

2De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan ontstaat het recht niet opnieuw.
3De leden 1-2 zijn van overeenkomstige toepassing op de koop van deelnemings- of lidmaatschapsrechten die recht geven op het gebruik van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan.
4Van het in de leden 1-3 bepaalde kan niet ten nadele van de koper worden afgeweken, behoudens bij een standaardregeling als bedoeld in artikel 214 van Boek 6.
5De leden 1-4 zijn niet van toepassing op huurkoop en koop op een openbare veiling ten overstaan van een notaris. Zij zijn evenmin van toepassing op een koop als bedoeld in artikel 48a onder a

Ik begrijp uw standpunt. Ik ben afgestudeerd voor de inwerkingtreding van het huidige burgerlijk wetboek. In die tijd was afspraak nog afspraak en was een mondelinge koopovereenkomst in beginsel rechtsgeldig.

Nu is dat niet meer het geval, in elk geval bij de consumentenkoop van onroerende zaken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Van Dijken, Ik weet niet over welk burgerlijk wetboek u het heeft. Of over het burgerlijk wetboek van welk land. In het mijne staat het volgende: Burgerlijk Wetboek Boek 7, Bijzondere overeenkomsten Titel 1. Koop en ruil Afdeling 1. Koop: Algemene bepalingen Artikel 1, Koop is de overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te betalen. Artikel 2[b] 1De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.[/b] 2De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan ontstaat het recht niet opnieuw. 3De leden 1-2 zijn van overeenkomstige toepassing op de koop van deelnemings- of lidmaatschapsrechten die recht geven op het gebruik van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan. 4Van het in de leden 1-3 bepaalde kan niet ten nadele van de koper worden afgeweken, behoudens bij een standaardregeling als bedoeld in artikel 214 van Boek 6. 5De leden 1-4 zijn niet van toepassing op huurkoop en koop op een openbare veiling ten overstaan van een notaris. Zij zijn evenmin van toepassing op een koop als bedoeld in artikel 48a onder a Ik begrijp uw standpunt. Ik ben afgestudeerd voor de inwerkingtreding van het huidige burgerlijk wetboek. In die tijd was afspraak nog afspraak en was een mondelinge koopovereenkomst in beginsel rechtsgeldig. Nu is dat niet meer het geval, in elk geval bij de consumentenkoop van onroerende zaken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Frank Bogaerts op zondag 29 oktober 2017 16:15

Als eerste, dank voor deze geweldige site! Toch nog een vraag:
Partij B biedt meer dan Partij A waarmee makelaar in onderhandeling is. Makelaar vraagt aan partij A om een eindbod. Als bod lager is dan bod van B dan gaat makelaar onderhandelen met B. Zo staat het in het gegeven voorbeeld in uw blog. Maar als A hóger biedt dan B met zijn eindbod, móet makelaar dan verder onderhandelen met A of kan ie dan ook gaan onderhandelen met B? Lijkt mij wel toch? Is partij A dan helemaal exit? Het was immers een eindbod. Of kan deze op de een of andere manier toch weer terugkomen in het spel? Bijvoorbeeld door na dat eindbod toch nog een bod te doen (of een paar) net zolang tot de makelaar weer met hem (A dus) gaat onderhandelen, om dezelfde reden als dat de makelaar destijds stopte met A en verder ging met B?

Als eerste, dank voor deze geweldige site! Toch nog een vraag: Partij B biedt meer dan Partij A waarmee makelaar in onderhandeling is. Makelaar vraagt aan partij A om een eindbod. Als bod lager is dan bod van B dan gaat makelaar onderhandelen met B. Zo staat het in het gegeven voorbeeld in uw blog. Maar als A hóger biedt dan B met zijn eindbod, móet makelaar dan verder onderhandelen met A of kan ie dan ook gaan onderhandelen met B? Lijkt mij wel toch? Is partij A dan helemaal exit? Het was immers een eindbod. Of kan deze op de een of andere manier toch weer terugkomen in het spel? Bijvoorbeeld door na dat eindbod toch nog een bod te doen (of een paar) net zolang tot de makelaar weer met hem (A dus) gaat onderhandelen, om dezelfde reden als dat de makelaar destijds stopte met A en verder ging met B?
Wim de Leeuw op maandag 30 oktober 2017 09:59

Dag Frank,

Het voorbeeld is bedoeld om aan te geven dat een makelaar niet verplicht is om door te blijven onderhandelen met partij A. Als zich een volgende bieder B aandient, dan mag de makelaar partij A "onder druk zetten" door hem te vragen naar een eindbod. En als dat bod onvoldoende perspectief biedt, dan mag de makelaar de onderhandelingen met partij A staken en verder gaan onderhandelen met partij B.

Ik heb dat voorbeeld gegeven, omdat bieder A via het bod van bieder B onder druk wordt gezet. Maar met uitspelen heeft dit niets te maken. De makelaar gebruikt het bod van partij B om partij A onder druk te zetten. Maar 'een partij waarmee je in onderhandeling bent, onder druk zetten met gebruikmaking van het gegeven dat er een andere gegadigde' is geen uitspelen.

Wat je je moet realiseren, is dat in de meeste gevallen een bod - en dus ook een eindbod - uit meer onderdelen bestaat dan de prijs alleen. Vaak betreft het een bod in combinatie met bepaalde ontbindende voorwaarden, een opleveringstermijn, roerende zaken enzovoorts. Eigenlijk is het een versimpeling als je het hebt over het 'hoogste bod'. Het gaat vooral om 'het beste bod', en dat is het hoogste bod in combinatie met de voor de verkoper meest gunstige voorwaarden.

Waar het allemaal om gaat, is dat de verkopend makelaar is ingehuurd om de beste deal voor elkaar te krijgen. Een verkopend makelaar is niet ingehuurd om ellenlang te blijven onderhandelen met een partij A als er een partij B is waarvan de makelaar de indruk heeft dat hij de beste deal kan doen. Als de makelaar in onderhandeling is met partij A die onder de vraagprijs biedt en heel langzaam zijn biedingen steeds met € 1.000,= euro verhoogt en er komt een partij B die op of boven de vraagprijs biedt, dan staat het de makelaar vrij om A te vragen om zijn uiterste bod en daarna de onderhandelingen met partij B voort te zetten.

Is partij A kansloos als het uiterste bod lager is dan het bod van partij B? In theorie niet, in theorie kan partij A zijn bod blijven verhogen. Want als partij A alsnog dik boven de vraagprijs gaat bieden en de makelaar niet het gevoel heeft dat partij B ook zo ver zal gaan, dan lijkt partij A nog steeds de beste koper. Maar tegelijkertijd heeft partij A geen enkel recht op dooronderhandelen. Het staat de makelaar volledig vrij om de onderhandelingen met A te stoppen en verder te praten met partij B, C of Z. En als verkopend makelaar zou ik bar weinig vertrouwen hebben in een partij A die zèlfs als hij een uiterste bod mag doen, nog steeds niet het achterste van zijn tong laat zien. En die achteraf dan aangeeft dat hij best hoger had willen bieden... Ik zou mijn geloof in partij A kwijt zijn.

De hele problematiek rondom uitspelen gaat erom dat een makelaar zich vrij moet kunnen maken van een partij waarmee hij weliswaar in onderhandeling is, maar waarvan hij niet het gevoel heeft dat er uiteindelijk de beste deal mee te doen is. Het gaat om afscheid nemen van de eerste bieder, soms de eerste bezichtiger. En een eerste bieder of eerste kijker heeft vaak - maar VOLLEDIG TEN ONRECHTE - het gevoel dat die positie van eerste kijker of eerste bieder hem een voordeel geeft. De eerste bieder of eerste kijker denkt vaak dat een makelaar met hem of haar moet blijven dooronderhandelen, ook als er latere gegadigden zijn die meer willen betalen of een beter bod willen doen.

Kortom, partij A kan zijn biedingen wel blijven verhogen. Maar de kans is groot dat de makelaar hem niet meer serieus neemt en de onderhandelingen aangaat met partij B.

Is dit een antwoord op je vraag?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Frank, Het voorbeeld is bedoeld om aan te geven dat een makelaar niet verplicht is om door te blijven onderhandelen met partij A. Als zich een volgende bieder B aandient, dan mag de makelaar partij A "onder druk zetten" door hem te vragen naar een eindbod. En als dat bod onvoldoende perspectief biedt, dan mag de makelaar de onderhandelingen met partij A staken en verder gaan onderhandelen met partij B. Ik heb dat voorbeeld gegeven, omdat bieder A via het bod van bieder B onder druk wordt gezet. Maar met uitspelen heeft dit niets te maken. De makelaar gebruikt het bod van partij B om partij A onder druk te zetten. Maar 'een partij waarmee je in onderhandeling bent, onder druk zetten met gebruikmaking van het gegeven dat er een andere gegadigde' is geen uitspelen. Wat je je moet realiseren, is dat in de meeste gevallen een bod - en dus ook een eindbod - uit meer onderdelen bestaat dan de prijs alleen. Vaak betreft het een bod in combinatie met bepaalde ontbindende voorwaarden, een opleveringstermijn, roerende zaken enzovoorts. Eigenlijk is het een versimpeling als je het hebt over het 'hoogste bod'. Het gaat vooral om 'het beste bod', en dat is het hoogste bod in combinatie met de voor de verkoper meest gunstige voorwaarden. Waar het allemaal om gaat, is dat de verkopend makelaar is ingehuurd om de beste deal voor elkaar te krijgen. Een verkopend makelaar is niet ingehuurd om ellenlang te blijven onderhandelen met een partij A als er een partij B is waarvan de makelaar de indruk heeft dat hij de beste deal kan doen. Als de makelaar in onderhandeling is met partij A die onder de vraagprijs biedt en heel langzaam zijn biedingen steeds met € 1.000,= euro verhoogt en er komt een partij B die op of boven de vraagprijs biedt, dan staat het de makelaar vrij om A te vragen om zijn uiterste bod en daarna de onderhandelingen met partij B voort te zetten. Is partij A kansloos als het uiterste bod lager is dan het bod van partij B? In theorie niet, in theorie kan partij A zijn bod blijven verhogen. Want als partij A alsnog dik boven de vraagprijs gaat bieden en de makelaar niet het gevoel heeft dat partij B ook zo ver zal gaan, dan lijkt partij A nog steeds de beste koper. Maar tegelijkertijd heeft partij A geen enkel recht op dooronderhandelen. Het staat de makelaar volledig vrij om de onderhandelingen met A te stoppen en verder te praten met partij B, C of Z. En als verkopend makelaar zou ik bar weinig vertrouwen hebben in een partij A die zèlfs als hij een uiterste bod mag doen, nog steeds niet het achterste van zijn tong laat zien. En die achteraf dan aangeeft dat hij best hoger had willen bieden... Ik zou mijn geloof in partij A kwijt zijn. De hele problematiek rondom uitspelen gaat erom dat een makelaar zich vrij moet kunnen maken van een partij waarmee hij weliswaar in onderhandeling is, maar waarvan hij niet het gevoel heeft dat er uiteindelijk de beste deal mee te doen is. Het gaat om afscheid nemen van de eerste bieder, soms de eerste bezichtiger. En een eerste bieder of eerste kijker heeft vaak - maar VOLLEDIG TEN ONRECHTE - het gevoel dat die positie van eerste kijker of eerste bieder hem een voordeel geeft. De eerste bieder of eerste kijker denkt vaak dat een makelaar met hem of haar moet blijven dooronderhandelen, ook als er latere gegadigden zijn die meer willen betalen of een beter bod willen doen. Kortom, partij A kan zijn biedingen wel blijven verhogen. Maar de kans is groot dat de makelaar hem niet meer serieus neemt en de onderhandelingen aangaat met partij B. Is dit een antwoord op je vraag? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Frank Bogaerts op maandag 30 oktober 2017 11:07

Een helder en uitgebreid antwoord, dank je wel

Een helder en uitgebreid antwoord, dank je wel :)
Angèle Meisters op donderdag 16 november 2017 11:54

Vraagprijs van huis was € 199.000. Bij bezichtiging kreeg ik te horen dat er een bod was van € 178.500. Ik bied € 180.000 waarop de makelaar zei dat het minimumbod van de eigenaar 185.000 is. Dus is bied 185.000. Makelaar gaat terug naar de eerste bieder en die biedt 185.000 als eindbod. Dus bied ik 185.500,-. Makelaar gaat naar bewoner en deze vindt het verschil zo gering dat hij het de eerste bieder gunt mits ik 187.500 bied. Dit heb ik geweigerd. Is dit wel een correcte gang van zaken terwijl ik het hoogste bod doorgaf?

Graag uw reactie,

Angèle

Vraagprijs van huis was € 199.000. Bij bezichtiging kreeg ik te horen dat er een bod was van € 178.500. Ik bied € 180.000 waarop de makelaar zei dat het minimumbod van de eigenaar 185.000 is. Dus is bied 185.000. Makelaar gaat terug naar de eerste bieder en die biedt 185.000 als eindbod. Dus bied ik 185.500,-. Makelaar gaat naar bewoner en deze vindt het verschil zo gering dat hij het de eerste bieder gunt mits ik 187.500 bied. Dit heb ik geweigerd. Is dit wel een correcte gang van zaken terwijl ik het hoogste bod doorgaf? Graag uw reactie, Angèle
Wim de Leeuw op vrijdag 17 november 2017 08:13

Dag Angèle,

Ik vind dit een buitengewoon merkwaardige manier van zaken doen. Dit lijkt me een typisch schoolvoorbeeld van 'uitspelen'.

Een makelaar mag jou vertellen dat de verkoper een minimumprijs hanteert. Maar een makelaar mag jou niet vertellen dat er door een andere bieder € 178.500 is geboden om je daarmee een bod te ontlokken waarmee hij direct weer naar de eerste bieder rent.

Wat een makelaar mag doen is, als hij het idee heeft dat hij er met bieder 1 niet uitkomt, deze eerste bieder vragen om zijn uiterste bod te doen. En als er een tweede bieder is die daarboven zit, dan mag de makelaar de biedingen met de eerste gegadigde staken en verder onderhandelen met nummer twee. Wat niet mag, is twee bieders steeds informeren over het concurrerende bod om hen daarmee beurtelings tot een hoger bod te dwingen. Dat is uitspelen.

Heel begrijpelijk dat je in dit spelletje niet meegaat.

Realiseer je overigens dat er strikt juridisch niets mis is met 'uitspelen'. Uitspelen is niet 'strafbaar' of zoiets. Uitspelen is VOOR NVM-MAKELAARS VERBODEN. Dat verbod is gebaseerd op interne regels van de vereniging NVM. Dat betekent dus dat een makelaar die geen lid is van de NVM of van een andere vereniging die dezelfde regels hanteert, niet mag uitspelen. Maar tegenwoordig mag elke jodokus zich makelaar noemen, de titel 'makelaar' is niet langer beschermd. Dat houdt in dat er in de praktijk makelaars zijn voor wie uitspelen verboden is, maar ook makelaars die er probleemloos een potje van mogen maken...

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Angèle, Ik vind dit een buitengewoon merkwaardige manier van zaken doen. Dit lijkt me een typisch schoolvoorbeeld van 'uitspelen'. Een makelaar mag jou vertellen dat de verkoper een minimumprijs hanteert. Maar een makelaar mag jou niet vertellen dat er door een andere bieder € 178.500 is geboden om je daarmee een bod te ontlokken waarmee hij direct weer naar de eerste bieder rent. Wat een makelaar mag doen is, als hij het idee heeft dat hij er met bieder 1 niet uitkomt, deze eerste bieder vragen om zijn uiterste bod te doen. En als er een tweede bieder is die daarboven zit, dan mag de makelaar de biedingen met de eerste gegadigde staken en verder onderhandelen met nummer twee. Wat niet mag, is twee bieders steeds informeren over het concurrerende bod om hen daarmee beurtelings tot een hoger bod te dwingen. Dat is uitspelen. Heel begrijpelijk dat je in dit spelletje niet meegaat. Realiseer je overigens dat er strikt juridisch niets mis is met 'uitspelen'. Uitspelen is niet 'strafbaar' of zoiets. Uitspelen is VOOR NVM-MAKELAARS VERBODEN. Dat verbod is gebaseerd op interne regels van de vereniging NVM. Dat betekent dus dat een makelaar die geen lid is van de NVM of van een andere vereniging die dezelfde regels hanteert, niet mag uitspelen. Maar tegenwoordig mag elke jodokus zich makelaar noemen, de titel 'makelaar' is niet langer beschermd. Dat houdt in dat er in de praktijk makelaars zijn voor wie uitspelen verboden is, maar ook makelaars die er probleemloos een potje van mogen maken... Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Y.de Mes op maandag 27 november 2017 14:24

Ik heb een vraag over een bod wat we hebben uitgebracht op een woning. Nu vertelt de makelaar van de verkopende partij dat er een ander bod is. Hij wil niet zeggen wat en hoe hoog, maar wij moeten ons finale bod neerleggen. Dat hebben we net gedaan maar vind het wel raar. Op het eerste bod van ons (vorige week) kwam een tegenbod en na ons tegenbod, kwam opeens het verzoek ons finale bod neer te leggen. Dus wij hebben eigenlijk twee keer een bod achter elkaar ' moeten' doen. Als ik de regels zo lees kan dit gewoon? Was even benieuwd of er spelregels zijn maar het lijkt erop van niet.


Ik heb een vraag over een bod wat we hebben uitgebracht op een woning. Nu vertelt de makelaar van de verkopende partij dat er een ander bod is. Hij wil niet zeggen wat en hoe hoog, maar wij moeten ons finale bod neerleggen. Dat hebben we net gedaan maar vind het wel raar. Op het eerste bod van ons (vorige week) kwam een tegenbod en na ons tegenbod, kwam opeens het verzoek ons finale bod neer te leggen. Dus wij hebben eigenlijk twee keer een bod achter elkaar ' moeten' doen. Als ik de regels zo lees kan dit gewoon? Was even benieuwd of er spelregels zijn maar het lijkt erop van niet.
Wim de Leeuw op maandag 27 november 2017 19:40

Geachte heer / mevrouw de Mes,

U bent benieuwd of er spelregels zijn voor onderhandeling? Die zijn er. Ik heb daar meerdere blogs over geschreven:

Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden
Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen
10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) – Wat mag wel, wat mag niet?

U was in onderhandeling en blijkbaar is er door een andere bieder een interessant bod uitgebracht. De verkopend makelaar mag niet met twee partijen tegelijkertijd onderhandelen dus heeft u de gelegenheid gegeven om een uiterste bod uit te brengen.

Dit kan gewoon, dit mag! Het is volstrekt volgens de regels!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw de Mes, U bent benieuwd of er spelregels zijn voor onderhandeling? Die zijn er. Ik heb daar meerdere blogs over geschreven: [url=https://www.deleeuw.nl/blog/nieuws/604-spelregels-bij-onderhandeling-1-tien-misverstanden]Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden[/url] [url=https://www.deleeuw.nl/blog/nieuws/605-spelregels-bij-onderhandeling-2-het-verbod-op-uitspelen]Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen[/url] [url=https://www.deleeuw.nl/blog/ervaring-van-waarde/626-10-vragen-over-de-spelregels-bij-onderhandeling-3-wat-mag-wel-wat-mag-niet]10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) – Wat mag wel, wat mag niet?[/url] U was in onderhandeling en blijkbaar is er door een andere bieder een interessant bod uitgebracht. De verkopend makelaar mag niet met twee partijen tegelijkertijd onderhandelen dus heeft u de gelegenheid gegeven om een uiterste bod uit te brengen. Dit kan gewoon, dit mag! Het is volstrekt volgens de regels! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Ilse op donderdag 11 januari 2018 16:45

Beste Wim,

Is de verkoper wel/niet verplicht om het bedrag van het tegenbod te vertellen?

Met vriendelijke groet,

Ilse

Beste Wim, Is de verkoper wel/niet verplicht om het bedrag van het tegenbod te vertellen? Met vriendelijke groet, Ilse
Wim de Leeuw op donderdag 11 januari 2018 17:43

Dag Ilse,

Nee, de verkoper is dat absoluut niet verplicht.

Gelukkig maar, want ik denk dat dat het uitspelen enorm in de hand zou werken. Het zou een mooie bende worden als de makelaar aan iedereen zou vertellen wat anderen hebben geboden, want daarmee zou er een soort openbare veiling gaan ontstaan.

Er is € 200.000 geboden door de meneer met bruine jas. Nu € 215.000,= door die mevrouw uit Schagen. Biedt er niemand meer? Enermaal, andermaal.... ;-) VERKOCHT! ;-)

Met vriendelijke groet,

Wim de Leeuw



Dag Ilse, Nee, de verkoper is dat absoluut niet verplicht. Gelukkig maar, want ik denk dat dat het uitspelen enorm in de hand zou werken. Het zou een mooie bende worden als de makelaar aan iedereen zou vertellen wat anderen hebben geboden, want daarmee zou er een soort openbare veiling gaan ontstaan. Er is € 200.000 geboden door de meneer met bruine jas. Nu € 215.000,= door die mevrouw uit Schagen. Biedt er niemand meer? Enermaal, andermaal.... ;-) VERKOCHT! ;-) Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Esther op woensdag 17 januari 2018 05:21

Goedemorgen Wim,

Wij verkopen een huis met bedrijfspand. De vraagprijs is €887.500,=. Vorige week kwamen er twee kijkers. De eerste deed meteen een bod van €800.000,= maar wij vonden dat veel te laag en lieten weten via de makelaar er €860.000,= voor te willen ontvangen. Hij kwam terug met €830.000,= Daarop was er overleg tussen de makelaar en mijn man en hebben we laten weten aan de koper dat ons minimale bedrag waarvoor we huis en pand verkopen €850.000,= is. Inmiddels kwam er een tweede kijker en hij gaf aan graag terug te komen voor een tweede bezichtiging. Hij deed geen bod. De eerste koper liet weten accoord te gaan met ons uiterste bod van €850.000,= en gaf ons de gegevens van zijn financieel adviseur. Mijn man wil nu dat de makelaar onderzoekt bij deze financieel adviseur of de koper werkelijk over voldoende zakelijk vermogen beschikt en anders de tweede kijker te laten komen. De makelaar ging accoord en zal dat zo doen. Is dit een “normale gang van zaken” dat de makelaar de financieel adviseur van de koper belt?
Ik ben benieuwd naar uw antwoord,
Met vr gr Esther

Goedemorgen Wim, Wij verkopen een huis met bedrijfspand. De vraagprijs is €887.500,=. Vorige week kwamen er twee kijkers. De eerste deed meteen een bod van €800.000,= maar wij vonden dat veel te laag en lieten weten via de makelaar er €860.000,= voor te willen ontvangen. Hij kwam terug met €830.000,= Daarop was er overleg tussen de makelaar en mijn man en hebben we laten weten aan de koper dat ons minimale bedrag waarvoor we huis en pand verkopen €850.000,= is. Inmiddels kwam er een tweede kijker en hij gaf aan graag terug te komen voor een tweede bezichtiging. Hij deed geen bod. De eerste koper liet weten accoord te gaan met ons uiterste bod van €850.000,= en gaf ons de gegevens van zijn financieel adviseur. Mijn man wil nu dat de makelaar onderzoekt bij deze financieel adviseur of de koper werkelijk over voldoende zakelijk vermogen beschikt en anders de tweede kijker te laten komen. De makelaar ging accoord en zal dat zo doen. Is dit een “normale gang van zaken” dat de makelaar de financieel adviseur van de koper belt? Ik ben benieuwd naar uw antwoord, Met vr gr Esther
Wim de Leeuw op woensdag 17 januari 2018 08:59

Dag Esther,

Het is zeer gebruikelijk dat de koper van een woning het voorbehoud maakt dat hij van de koop af wil kunnen als hij de hypotheek onverhoopt niet rond zou kunnen krijgen. Als verkopers hebben jullie er belang bij dat die financieringsaanvraag op zijn minst kansrijk is.

De financieel expert die is ingehuurd door de kandidaat-koper, zal zonder expliciete toestemming van zijn opdrachtgever geen informatie mogen verstrekken in de richting van jullie of jullie makelaar. Maar met expliciete toestemming van de koper mag dat wel. Die informatie blijft daarbij beperkt tot uitspraken als: "de financieringsaanvraag ziet er kansrijk uit, ik heb geen enkele reden om aan te nemen dat de koper de hypotheek niet rond krijgt".

Ik denk dat het te ver gaat om te zeggen dat dit de normale gang van zaken is. Maar het komt wel vaker voor.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Esther, Het is zeer gebruikelijk dat de koper van een woning het voorbehoud maakt dat hij van de koop af wil kunnen als hij de hypotheek onverhoopt niet rond zou kunnen krijgen. Als verkopers hebben jullie er belang bij dat die financieringsaanvraag op zijn minst kansrijk is. De financieel expert die is ingehuurd door de kandidaat-koper, zal zonder expliciete toestemming van zijn opdrachtgever geen informatie mogen verstrekken in de richting van jullie of jullie makelaar. Maar met expliciete toestemming van de koper mag dat wel. Die informatie blijft daarbij beperkt tot uitspraken als: "de financieringsaanvraag ziet er kansrijk uit, ik heb geen enkele reden om aan te nemen dat de koper de hypotheek niet rond krijgt". Ik denk dat het te ver gaat om te zeggen dat dit de normale gang van zaken is. Maar het komt wel vaker voor. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
OMantel op woensdag 17 januari 2018 16:54

Mijn vader heeft een bod gedaan op een huis van 365.000 EUR, de vraagprijs was 375.000 euro. Er waren vier bezichtigingen die dag, mijn vader was de eerste en had eerder die week al het bod gedaan. Die dag zelf nogmaals zijn bod van 365.000 euro per mail bevestigd. Een dag later wordt hij gebeld dat het huis verkocht is aan een ander. Mag dit zonder mijn vader de kans te geven een hoger bod te doen? Hij is nu gewoon gepasseerd en geen kans gegeven als hoogste bieder naar boven te komen.

Mijn vader heeft een bod gedaan op een huis van 365.000 EUR, de vraagprijs was 375.000 euro. Er waren vier bezichtigingen die dag, mijn vader was de eerste en had eerder die week al het bod gedaan. Die dag zelf nogmaals zijn bod van 365.000 euro per mail bevestigd. Een dag later wordt hij gebeld dat het huis verkocht is aan een ander. Mag dit zonder mijn vader de kans te geven een hoger bod te doen? Hij is nu gewoon gepasseerd en geen kans gegeven als hoogste bieder naar boven te komen.
Wim de Leeuw op woensdag 17 januari 2018 18:27

Geachte heer / mevrouw OMantel,

Veel mensen denken dat de eerste bezichtiger of de eerste bieder betere rechten heeft dan de tweede of volgende bezichtiger of bieder. Dat is werkelijk niet het geval.

Ja. Het mag. Een verkopend makelaar hoeft een ieder niet nogmaals de gelegenheid te geven om een hoger bod te doen. Blijkbaar heeft er iemand een bod neergelegd dat dermate interessant is dat de verkoper het bod heeft geaccepteerd. En dat staat hem volkomen vrij!

Sorry dat ik u niet anders kan berichten.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw OMantel, Veel mensen denken dat de eerste bezichtiger of de eerste bieder betere rechten heeft dan de tweede of volgende bezichtiger of bieder. Dat is werkelijk niet het geval. Ja. Het mag. Een verkopend makelaar hoeft een ieder niet nogmaals de gelegenheid te geven om een hoger bod te doen. Blijkbaar heeft er iemand een bod neergelegd dat dermate interessant is dat de verkoper het bod heeft geaccepteerd. En dat staat hem volkomen vrij! Sorry dat ik u niet anders kan berichten. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
R. van Eijle op dinsdag 20 februari 2018 14:40

Mag je als particuliere verkoper van je woning een openbare veiling organiseren als blijkt dat er (te) veel gegadigden komen met een bieding.
Dit om de schijn van "het tegen elkaar uitspelen" te voorkomen. Transparant voor alle betrokkenen en degene die dan het meeste biedt mag kopen.

Mag je als particuliere verkoper van je woning een openbare veiling organiseren als blijkt dat er (te) veel gegadigden komen met een bieding. Dit om de schijn van "het tegen elkaar uitspelen" te voorkomen. Transparant voor alle betrokkenen en degene die dan het meeste biedt mag kopen.
Wim de Leeuw op dinsdag 20 februari 2018 23:50

Geachte heer / mevrouw van Eijle,

Allereerst: als particuliere verkoper heeft u niets te maken met de regels die voor NVM-makelaars gelden. NVM-makelaars mogen op grond van verenigingsregels kopers niet tegen elkaar uitspelen, voor een particulier geldt deze regel niet.

Los van het feit dat een openbare veiling van uw woning dus een oplossing is voor een probleem dat voor u niet bestaat, vraag ik me sterk af of particuliere gegadigden er trek in hebben om deel te nemen aan een openbare veiling, waar partijen in de openbaarheid tegen elkaar moeten opbieden. Dat lijkt me ook erg ingewikkeld worden, want een veilingsysteem veronderstelt dat alle gegadigden onder dezelfde voorwaarden bieden. Dezelfde ontbindende voorwaarden, dezelfde datum van levering, dezelfde roerende zaken enzovoorts.

Blijkbaar bent u de eigenaar van een gewilde woning. Misschien klinkt het arrogant, maar ik denk dat een makelaar als ervaren professional per definitie een beter resultaat zal realiseren dan u als blijkbaar onervaren particulier. Ik hou het kort, dus geef u twee overwegingen om mijn stelling te onderbouwen.

Eén. Als particulier moet u eenmalig 'markt maken', ik bedoel daarmee dat u in contact moet komen met de juiste kandidaat-kopers voor uw woning. Voor u is dat een eenmalige aangelegenheid, een ervaren (NVM-) makelaar heeft dagelijks contact met kandidaat-kopers. Ook de kandidaat-kopers waarvan de makelaar weet dat ze al een aantal malen niet zijn geslaagd om een woning aan te kopen.

Twee. Een (NVM-) makelaar heeft een schat aan ervaring over hoe om te gaan met een marktsituatie waarbij er sprake is van een beperkt aanbod en een grote vraag. Een goede makelaar zal werkelijk nooit overwegen om een woning te verkopen door middel van een openbare verkoop, omdat elke ervaren makelaar weet dat de verkoop bij een openbare verkoop per definitie minder opbrengt dan een goed georganiseerde onderhandse verkoop.

De huidige woningmarkt is een verkopersmarkt. En het vereist geen 'rocket-science' om kopers te vinden voor een woning.
Maar onder alle marktomstandigheden wordt de beste deal uitsluitend gerealiseerd dankzij 'de waarde van ervaring'.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Geachte heer / mevrouw van Eijle, Allereerst: als particuliere verkoper heeft u niets te maken met de regels die voor NVM-makelaars gelden. NVM-makelaars mogen op grond van verenigingsregels kopers niet tegen elkaar uitspelen, voor een particulier geldt deze regel niet. Los van het feit dat een openbare veiling van uw woning dus een oplossing is voor een probleem dat voor u niet bestaat, vraag ik me sterk af of particuliere gegadigden er trek in hebben om deel te nemen aan een openbare veiling, waar partijen in de openbaarheid tegen elkaar moeten opbieden. Dat lijkt me ook erg ingewikkeld worden, want een veilingsysteem veronderstelt dat alle gegadigden onder dezelfde voorwaarden bieden. Dezelfde ontbindende voorwaarden, dezelfde datum van levering, dezelfde roerende zaken enzovoorts. Blijkbaar bent u de eigenaar van een gewilde woning. Misschien klinkt het arrogant, maar ik denk dat een makelaar als ervaren professional per definitie een beter resultaat zal realiseren dan u als blijkbaar onervaren particulier. Ik hou het kort, dus geef u twee overwegingen om mijn stelling te onderbouwen. Eén. Als particulier moet u eenmalig 'markt maken', ik bedoel daarmee dat u in contact moet komen met de juiste kandidaat-kopers voor uw woning. Voor u is dat een eenmalige aangelegenheid, een ervaren (NVM-) makelaar heeft dagelijks contact met kandidaat-kopers. Ook de kandidaat-kopers waarvan de makelaar weet dat ze al een aantal malen niet zijn geslaagd om een woning aan te kopen. Twee. Een (NVM-) makelaar heeft een schat aan ervaring over hoe om te gaan met een marktsituatie waarbij er sprake is van een beperkt aanbod en een grote vraag. Een goede makelaar zal werkelijk nooit overwegen om een woning te verkopen door middel van een openbare verkoop, omdat elke ervaren makelaar weet dat de verkoop bij een openbare verkoop per definitie minder opbrengt dan een goed georganiseerde onderhandse verkoop. De huidige woningmarkt is een verkopersmarkt. En het vereist geen 'rocket-science' om kopers te vinden voor een woning. Maar onder alle marktomstandigheden wordt de beste deal uitsluitend gerealiseerd dankzij 'de waarde van ervaring'. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Lycke op woensdag 07 maart 2018 20:09

Goedenavond,

Ik vraag me af of een verkoopmakelaar de biedingen die staan, open mag communiceren,

Mijn vriend en ik zoeken een huis. We vonden 1 en wilden bieden. Er werd gelijk gezegd: er staan al twee andere biedingen. Het huis staat te koop voor 174500, er is een bod van 169000 en een bod precies op de vraagprijs. Met deze kennis (waarvan wij ons afvroegen of hij dit had mogen communiceren) hebben wij 176000 geboden,

Een uur later kregen we de tekst : er zijn drie gegadigden. Ik geef jullie allen nog 1kans tot een ultiem eindbod. Hoe gek het ook voelde om onszelf over te bieden, we hebben 178000 geboden, helaas blijkt nu dat een andere partij hoger geboden heeft en dus hebben we helaas geen deal.


Wat ik me dus vooral afvraag is of de makelaar dit allemaal mag communiceren. Ik ga ervan uit dat de andere gegadigden ook te horen hebben gekregen wat wij hebben geboden, en dat voelt wat gek.

Goedenavond, Ik vraag me af of een verkoopmakelaar de biedingen die staan, open mag communiceren, Mijn vriend en ik zoeken een huis. We vonden 1 en wilden bieden. Er werd gelijk gezegd: er staan al twee andere biedingen. Het huis staat te koop voor 174500, er is een bod van 169000 en een bod precies op de vraagprijs. Met deze kennis (waarvan wij ons afvroegen of hij dit had mogen communiceren) hebben wij 176000 geboden, Een uur later kregen we de tekst : er zijn drie gegadigden. Ik geef jullie allen nog 1kans tot een ultiem eindbod. Hoe gek het ook voelde om onszelf over te bieden, we hebben 178000 geboden, helaas blijkt nu dat een andere partij hoger geboden heeft en dus hebben we helaas geen deal. Wat ik me dus vooral afvraag is of de makelaar dit allemaal mag communiceren. Ik ga ervan uit dat de andere gegadigden ook te horen hebben gekregen wat wij hebben geboden, en dat voelt wat gek.
Wim de Leeuw op woensdag 07 maart 2018 22:51

Beste Lycke,

Ik weet niet precies wat je met je vraag bedoelt. Communiceren. Door wie?? In wiens richting???

Een verkoopmakelaar mag naar zijn opdrachtgever alle biedingen communiceren.

Iedereen mag zich makelaar noemen. Er zijn geen wettelijke regels over wat een makelaar mag communiceren met wie. Het verbod tot uitspelen geldt voor NVM-makelaars en is gebaseerd op regelgeving die specifiek is voor de NVM.

NVM-makelaars mogen gegadigden niet tegen elkaar uitspelen. Dus NVM-makelaars mogen niet tegen bieder C zeggen wat er door bieder A en / of bieder B is geboden.

Maar elke cowboy die zich makelaar noemt, wordt niet gehinderd door welke spelregel dan ook.

Cruciale vraag is dus of het hier om een NVM-makelaar gaat of niet. Wij zijn NVM-makelaar en dus ken ik de NVM-regels. Ik weet niet welke regels er precies gelden voor makelaars die lid zijn van de LMV of VBO. Maar feit is wel dat de regels voor NVM-makelaars het meest streng zijn.

Groeten, Wim de Leeuw








Beste Lycke, Ik weet niet precies wat je met je vraag bedoelt. Communiceren. Door wie?? In wiens richting??? Een verkoopmakelaar mag naar zijn opdrachtgever alle biedingen communiceren. Iedereen mag zich makelaar noemen. Er zijn geen wettelijke regels over wat een makelaar mag communiceren met wie. Het verbod tot uitspelen geldt voor NVM-makelaars en is gebaseerd op regelgeving die specifiek is voor de NVM. NVM-makelaars mogen gegadigden niet tegen elkaar uitspelen. Dus NVM-makelaars mogen niet tegen bieder C zeggen wat er door bieder A en / of bieder B is geboden. Maar elke cowboy die zich makelaar noemt, wordt niet gehinderd door welke spelregel dan ook. Cruciale vraag is dus of het hier om een NVM-makelaar gaat of niet. Wij zijn NVM-makelaar en dus ken ik de NVM-regels. Ik weet niet welke regels er precies gelden voor makelaars die lid zijn van de LMV of VBO. Maar feit is wel dat de regels voor NVM-makelaars het meest streng zijn. Groeten, Wim de Leeuw
Randy op woensdag 21 maart 2018 06:01

Misschien een beetje laat aangezien de laatste reactie dateert uit 2016. Maar niet geschoten is altijd mis.

Hoe zit dat dan met dat online bieden tegenwoordig van de NVM?
Ik ben namelijk van mening dat de mensen in dit soort veiling helemaal gek gemaakt worden en tegen elkaar worden ‘uitgespeeld’ om lekker tegen elkaar op te bieden. Nu staat er ook dat de verkopende partij de bedragen nooit ziet en die bij sluiting allen worden voor gelegt door de makelaar.

Maar bij wet is het toch zo dat het eerste bod gewoon gelijk voorgelegd dient te worden? En niet pas aan het eind van deze online bid war?

Misschien een beetje laat aangezien de laatste reactie dateert uit 2016. Maar niet geschoten is altijd mis. Hoe zit dat dan met dat online bieden tegenwoordig van de NVM? Ik ben namelijk van mening dat de mensen in dit soort veiling helemaal gek gemaakt worden en tegen elkaar worden ‘uitgespeeld’ om lekker tegen elkaar op te bieden. Nu staat er ook dat de verkopende partij de bedragen nooit ziet en die bij sluiting allen worden voor gelegt door de makelaar. Maar bij wet is het toch zo dat het eerste bod gewoon gelijk voorgelegd dient te worden? En niet pas aan het eind van deze online bid war?
Randy op woensdag 21 maart 2018 07:00

Geachte heer de leeuw,

Ik heb de vraag eerder gesteld kan hem alleen niet meer vinden.

Dus bij deze nog een keer hoe zit het met het nvm online bieden? Ik ben namelijk van mening dat dit ook uit spelen is van kopende partijen door middel van een soort bidwar. Het is toch verplicht dat het eerste bod word voorgelegd aan de verkopende partij? En niet alle geboden bedragen aan het eind van de biedingen?

Geachte heer de leeuw, Ik heb de vraag eerder gesteld kan hem alleen niet meer vinden. Dus bij deze nog een keer hoe zit het met het nvm online bieden? Ik ben namelijk van mening dat dit ook uit spelen is van kopende partijen door middel van een soort bidwar. Het is toch verplicht dat het eerste bod word voorgelegd aan de verkopende partij? En niet alle geboden bedragen aan het eind van de biedingen?
Wim de Leeuw op woensdag 21 maart 2018 09:25

Dag Randy,

Je vraag wordt pas zichtbaar als ik hem heb geaccordeerd, dus het is logisch dat je hem niet kon vinden.

Mijn antwoord lees je hieronder.

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Randy, Je vraag wordt pas zichtbaar als ik hem heb geaccordeerd, dus het is logisch dat je hem niet kon vinden. Mijn antwoord lees je hieronder. Groeten, Wim de Leeuw
Wim de Leeuw op woensdag 21 maart 2018 09:24

Dag Randy,

De term 'uitspelen' heeft een iets andere betekenis dan jij omschrijft. Bij een veiling is geen sprake van 'uitspelen', omdat de essentie van uitspelen is dat de hoogte van het bod van de één wordt gebruikt om het bod van de ander te verhogen. Dat kopers elkaar gek laten maken, heeft te maken met de verhouding tussen vraag en aanbod. Nu is die verhouding gunstig voor verkoper, maar vergeet niet dat de macht tussen 2008 en 2014 bij de kopers lag. Toen lieten verkopers zich gek maken.

Er is absoluut geen wet die bepaald dat een eerste bod 'gelijk moet worden voorgelegd'. Dat is zo'n beetje de kern van mijn blogs over de spelregels bij onderhandeling. Er zijn geen wettelijke regels over de spelregels die bij onderhandelingen gelden, hooguit regels van beroepsverenigingen van makelaars.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Randy, De term 'uitspelen' heeft een iets andere betekenis dan jij omschrijft. Bij een veiling is geen sprake van 'uitspelen', omdat de essentie van uitspelen is dat de hoogte van het bod van de één wordt gebruikt om het bod van de ander te verhogen. Dat kopers elkaar gek laten maken, heeft te maken met de verhouding tussen vraag en aanbod. Nu is die verhouding gunstig voor verkoper, maar vergeet niet dat de macht tussen 2008 en 2014 bij de kopers lag. Toen lieten verkopers zich gek maken. Er is absoluut geen wet die bepaald dat een eerste bod 'gelijk moet worden voorgelegd'. Dat is zo'n beetje de kern van mijn blogs over de spelregels bij onderhandeling. Er zijn geen wettelijke regels over de spelregels die bij onderhandelingen gelden, hooguit regels van beroepsverenigingen van makelaars. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Michael op zaterdag 31 maart 2018 19:43

Beste,
Begrijpelijk in de huidige huizenmarkt dat verkopers het beste willen. Maar wat wil nu het geval.
Er zijn 2 bezichtigingsdagen geweest, wij zijn om 20.00 's avonds na de 2e bezichtigingsdag op de hoogte gebracht dat het finale bod de volgende dag 11.00 binnen moest zijn (let wel dit is zaterdag, vandaag voor Pasen). Rond 12.30 krijg ik bericht dat mijn bod is geaccepteerd en dat we volgende week de papieren in orde maken.

Tot mijn verbazing word ik rond 18.00 gebeld dat 1 van de andere bieders zijn bod heeft verhoogd en voorbehoud van financiering weg heeft gelaten. Of ik daar nog overheen wil en ook mijn voorbehoud wil weglaten. En wel vanavond laten weten. Ik voel mij enorm onder druk gezet.

Volgens de makelaar mag en kan dit. Maar hoe is dat mogelijk als er een deadline voor een bieding wordt afgesproken en ik te horen heb gekregen dat mijn bieding het geworden is. Is dit niet uitspelen van kopers terwijl er al een akkoord is??

Beste, Begrijpelijk in de huidige huizenmarkt dat verkopers het beste willen. Maar wat wil nu het geval. Er zijn 2 bezichtigingsdagen geweest, wij zijn om 20.00 's avonds na de 2e bezichtigingsdag op de hoogte gebracht dat het finale bod de volgende dag 11.00 binnen moest zijn (let wel dit is zaterdag, vandaag voor Pasen). Rond 12.30 krijg ik bericht dat mijn bod is geaccepteerd en dat we volgende week de papieren in orde maken. Tot mijn verbazing word ik rond 18.00 gebeld dat 1 van de andere bieders zijn bod heeft verhoogd en voorbehoud van financiering weg heeft gelaten. Of ik daar nog overheen wil en ook mijn voorbehoud wil weglaten. En wel vanavond laten weten. Ik voel mij enorm onder druk gezet. Volgens de makelaar mag en kan dit. Maar hoe is dat mogelijk als er een deadline voor een bieding wordt afgesproken en ik te horen heb gekregen dat mijn bieding het geworden is. Is dit niet uitspelen van kopers terwijl er al een akkoord is??
Wim de Leeuw op zondag 01 april 2018 11:31

Beste Michael,

Waar heb je precies moeite mee?

Met het feit dat er iemand alsnog een hoger bod doet en dat de verkoper daarvoor kiest? Of dat jij als voormalig hoogste bieder nog in de gelegenheid wordt gesteld om mee te doen?

Zoals ik heb uitgelegd in mijn blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak! is een mondeling akkoord bij een particuliere transactie nog niet zoveel waard. De koper mag zich nog gedurende drie dagen na het ondertekenen van de koopovereenkomst bedenken, de verkoper is pas gebonden als hij zijn handtekening heeft gezet. In mijn optiek is er geen sprake van uitspelen.

Blijkbaar heeft één van de andere bieders te horen gekregen dat zijn bod niet is geaccepteerd en heeft hij zijn of haar bod verhoogd èn aantrekkelijker gemaakt door af te zien van het financieringsvoorbehoud. Volkomen logisch dat de verkoper daar de voorkeur aan geeft, toch? De verkopende makelaar is niet verplicht om jou nog de gelegenheid te geven om je bod te verhogen. Hij had er ook voor kunnen kiezen om te volstaan met de mededeling in jouw richting dat het feest niet doorgaat omdat een andere gegadigde blijkbaar een veel beter bod heeft gedaan. Ik vind het netjes dat hij je nog een kans geeft. Het is vervolgens aan jou om wel of niet met dat spel mee te gaan.

Ik kan me je gevoel overigens best voorstellen. Maar realiseer je dat een makelaar VERPLICHT is een hoger bod door te geven aan zijn opdrachtgever. Ook als de verkopend makelaar het vervelend vind om jullie teleur te stellen omdat hij jullie bij wijze van spreken al heeft gefeliciteerd met de deal, de makelaar wordt aan de hoogste boom opgehangen als hij dat hogere bod niet doorgeeft aan de opdrachtgever, omdat hij daarmee zijn opdrachtgever dupeert. Heel eerlijk gezegd, ik vind die drie-dagen-bedenktijd persoonlijk een juridisch monster, te krankzinnig voor woorden. Maar het is wel de Nederlandse wet, waaraan makelaars zich te houden hebben. En waardoor dit soort vervelende situaties ontstaan.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Michael, Waar heb je precies moeite mee? Met het feit dat er iemand alsnog een hoger bod doet en dat de verkoper daarvoor kiest? Of dat jij als voormalig hoogste bieder nog in de gelegenheid wordt gesteld om mee te doen? Zoals ik heb uitgelegd in mijn blog [url=https://www.deleeuw.nl/blog/535-woning-gekocht-of-verkocht-afspraak-is-niet-altijd-afspraak?start=40]Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak![/url] is een mondeling akkoord bij een particuliere transactie nog niet zoveel waard. De koper mag zich nog gedurende drie dagen na het ondertekenen van de koopovereenkomst bedenken, de verkoper is pas gebonden als hij zijn handtekening heeft gezet. In mijn optiek is er geen sprake van uitspelen. Blijkbaar heeft één van de andere bieders te horen gekregen dat zijn bod niet is geaccepteerd en heeft hij zijn of haar bod verhoogd èn aantrekkelijker gemaakt door af te zien van het financieringsvoorbehoud. Volkomen logisch dat de verkoper daar de voorkeur aan geeft, toch? De verkopende makelaar is niet verplicht om jou nog de gelegenheid te geven om je bod te verhogen. Hij had er ook voor kunnen kiezen om te volstaan met de mededeling in jouw richting dat het feest niet doorgaat omdat een andere gegadigde blijkbaar een veel beter bod heeft gedaan. Ik vind het netjes dat hij je nog een kans geeft. Het is vervolgens aan jou om wel of niet met dat spel mee te gaan. Ik kan me je gevoel overigens best voorstellen. Maar realiseer je dat een makelaar VERPLICHT is een hoger bod door te geven aan zijn opdrachtgever. Ook als de verkopend makelaar het vervelend vind om jullie teleur te stellen omdat hij jullie bij wijze van spreken al heeft gefeliciteerd met de deal, de makelaar wordt aan de hoogste boom opgehangen als hij dat hogere bod niet doorgeeft aan de opdrachtgever, omdat hij daarmee zijn opdrachtgever dupeert. Heel eerlijk gezegd, ik vind die drie-dagen-bedenktijd persoonlijk een juridisch monster, te krankzinnig voor woorden. Maar het is wel de Nederlandse wet, waaraan makelaars zich te houden hebben. En waardoor dit soort vervelende situaties ontstaan. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Michael op maandag 02 april 2018 08:11

Beste Wim,
Dank voor jouw antwoord en genomen moeite hiervoor. Je verhaal is heel duidelijk.

Zal toch nogmaals uitleggen waar ik moeite mee heb.
In mijn optiek wordt er een procedure opgezet nav de vele bezichtigingen in de eerste 2 dgn. Verkopende partij geeft aan dat iedereen een finaal bod kan uitbrengen. Let wel..... een eind bod en dus een situatie van je hebt geluk of pech en kan er met een paar duizend euro naast zitten terwijl je dit wellicht in een open onderhandeling er wel voor over zou hebben.

Maw de kopers gaan goed bij zichzelf te raden wat het huis waard is en wat het huis voor hun waard is. Als jij graag het huis wil, dan ga je ook automatisch een zeer goed bod neerleggen omdat je niet op een paar duizend euro achter het net wil vissen.
Hiermee wordt de prijs in mijn optiek al iets opgedreven. Maar goed, dat is de markt het het goed recht van de verkopers.

Er wordt een duidelijke deadline gesteld voor de bieding. 11.00 moet het binnen zijn.
Daar voldoe je dan, met jouw zeer goed bod, aan! Je krijgt te horen dat ze jouw bod accepteren.
Hoe kan het dan dat als de spelregels duidelijk zijn, er toch nog iemand om 17.00 een bod kan uitbrengen.
Of die persoon nu baalde dat hij achter het net viste of zijn eigen bod in het eerste instantie niet scherp heeft neergezet..... Deze partij heeft verloren!! En ook de verkopende partij heeft helaas nog een hoger bod gekregen NA sluitingstermijn en.... nog belangrijker al een acceptatie van een ander bod...
Hier heb ik dus erg veel moeite mee. Hoezo is het dan een bieding met een deadline en een eindbod!!! Dit is pure misleiding!!

Tevens geef je aan dat de makelaar verplicht is om een hoger bod door te geven. Hoe wisten ze mijn bod? Mag dat doorgegeven worden? Is dat dan niet uitspelen??

Mondelinge overeenkomst is nog steeds bindend in Nederland, maar de uitzondering zit in de huizenmarkt. Dit zou zijn om de kopers te beschermen, maar ik voel me hier wel uitgespeeld en onder druk gezet.......
En daarbij komt dat het 3 dagen duurt voor je de papieren getekend hebt, dus dit hierboven kan aan komende week nog wel een keer gebeuren. En dan moet ik dankbaar zijn dat de makelaar bij mij terugkomt???

Was zo blij met de koop van dit huis, maar dat is nu wel weg!

Beste Wim, Dank voor jouw antwoord en genomen moeite hiervoor. Je verhaal is heel duidelijk. Zal toch nogmaals uitleggen waar ik moeite mee heb. In mijn optiek wordt er een procedure opgezet nav de vele bezichtigingen in de eerste 2 dgn. Verkopende partij geeft aan dat iedereen een finaal bod kan uitbrengen. Let wel..... een eind bod en dus een situatie van je hebt geluk of pech en kan er met een paar duizend euro naast zitten terwijl je dit wellicht in een open onderhandeling er wel voor over zou hebben. Maw de kopers gaan goed bij zichzelf te raden wat het huis waard is en wat het huis voor hun waard is. Als jij graag het huis wil, dan ga je ook automatisch een zeer goed bod neerleggen omdat je niet op een paar duizend euro achter het net wil vissen. Hiermee wordt de prijs in mijn optiek al iets opgedreven. Maar goed, dat is de markt het het goed recht van de verkopers. Er wordt een duidelijke deadline gesteld voor de bieding. 11.00 moet het binnen zijn. Daar voldoe je dan, met jouw zeer goed bod, aan! Je krijgt te horen dat ze jouw bod accepteren. Hoe kan het dan dat als de spelregels duidelijk zijn, er toch nog iemand om 17.00 een bod kan uitbrengen. Of die persoon nu baalde dat hij achter het net viste of zijn eigen bod in het eerste instantie niet scherp heeft neergezet..... Deze partij heeft verloren!! En ook de verkopende partij heeft helaas nog een hoger bod gekregen NA sluitingstermijn en.... nog belangrijker al een acceptatie van een ander bod... Hier heb ik dus erg veel moeite mee. Hoezo is het dan een bieding met een deadline en een eindbod!!! Dit is pure misleiding!! Tevens geef je aan dat de makelaar verplicht is om een hoger bod door te geven. Hoe wisten ze mijn bod? Mag dat doorgegeven worden? Is dat dan niet uitspelen?? Mondelinge overeenkomst is nog steeds bindend in Nederland, maar de uitzondering zit in de huizenmarkt. Dit zou zijn om de kopers te beschermen, maar ik voel me hier wel uitgespeeld en onder druk gezet....... En daarbij komt dat het 3 dagen duurt voor je de papieren getekend hebt, dus dit hierboven kan aan komende week nog wel een keer gebeuren. En dan moet ik dankbaar zijn dat de makelaar bij mij terugkomt??? Was zo blij met de koop van dit huis, maar dat is nu wel weg!
Wim de Leeuw op maandag 02 april 2018 10:26

Dag Michael,

Ik begrijp je moeite, en dat hoef je me werkelijk geen twee keer uit te leggen. Ik begrijp het precies. Maar ik vraag me toch altijd af hoe 'teleurgestelde kopers' zouden handelen als ze in de schoenen van de verkoper zouden staan. Wat als jij de verkoper was geweest en jij in de gelegenheid was geweest om je huis voor een NOG hogere prijs te verkopen. Was je dan akkoord gegaan met een lager bod met ontbindende voorwaarde en had je het hogere bod zonder ontbindende voorwaarde laten lopen? "Nee hoor, verkopend makelaar, laat dat hogere bod maar zitten want anders zou het een grote teleurstelling zijn voor de oorspronkelijke koper". Met alle respect, die verkopers ben ik nog nooit in mijn carrière tegengekomen. Je hebt het over 'winnen' en 'verliezen', er is uiteindelijk maar één winnaar en dat is de verkoper die de woning uiteraard!!! tegen de allerhoogste prijs en de beste voorwaarden wil verkopen.

Hoe het kan dat iemand om 17:00 nog een bod kan uitbrengen? Misschien omdat dit een gegadigde is die de makelaar niet eerder heeft kunnen bereiken om hem te vertellen dat een ander het huis gekocht heeft. En misschien heeft deze gegadigde zich geen moment bedacht, het bod flink verhoogd en de ontbindende voorwaarde laten vallen.

Een makelaar is verplicht om een hoger bod AAN ZIJN OPDRACHTGEVER door te geven, niet aan andere bieders. Het zou inderdaad niet netjes zijn geweest als de verkopend makelaar de 'concurrerende bieder' exact op de hoogte heeft gesteld van jouw bod. Maar wie zegt dat dat is gebeurd? Overigens is uitspelen - voor zover ik weet - alleen verboden voor NVM-makelaars. Er is geen 'wet' die uitspelen verbiedt, het is interne NVM-regelgeving die het verbiedt.

Zolang de akte niet is ondertekend door de verkoper, had ook jij je bod kunnen verhogen. De verkopend makelaar heeft je de mogelijkheid geboden om je bod te verhogen. Natuurlijk is het jouw vrije keuze als je dat niet doet, maar dan kies je er toch zelf voor om het huis niet te kopen???

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Michael, Ik begrijp je moeite, en dat hoef je me werkelijk geen twee keer uit te leggen. Ik begrijp het precies. Maar ik vraag me toch altijd af hoe 'teleurgestelde kopers' zouden handelen als ze in de schoenen van de verkoper zouden staan. Wat als jij de verkoper was geweest en jij in de gelegenheid was geweest om je huis voor een NOG hogere prijs te verkopen. Was je dan akkoord gegaan met een lager bod met ontbindende voorwaarde en had je het hogere bod zonder ontbindende voorwaarde laten lopen? "Nee hoor, verkopend makelaar, laat dat hogere bod maar zitten want anders zou het een grote teleurstelling zijn voor de oorspronkelijke koper". Met alle respect, die verkopers ben ik nog nooit in mijn carrière tegengekomen. Je hebt het over 'winnen' en 'verliezen', er is uiteindelijk maar één winnaar en dat is de verkoper die de woning uiteraard!!! tegen de allerhoogste prijs en de beste voorwaarden wil verkopen. Hoe het kan dat iemand om 17:00 nog een bod kan uitbrengen? Misschien omdat dit een gegadigde is die de makelaar niet eerder heeft kunnen bereiken om hem te vertellen dat een ander het huis gekocht heeft. En misschien heeft deze gegadigde zich geen moment bedacht, het bod flink verhoogd en de ontbindende voorwaarde laten vallen. Een makelaar is verplicht om een hoger bod AAN ZIJN OPDRACHTGEVER door te geven, niet aan andere bieders. Het zou inderdaad niet netjes zijn geweest als de verkopend makelaar de 'concurrerende bieder' exact op de hoogte heeft gesteld van jouw bod. Maar wie zegt dat dat is gebeurd? Overigens is uitspelen - voor zover ik weet - alleen verboden voor NVM-makelaars. Er is geen 'wet' die uitspelen verbiedt, het is interne NVM-regelgeving die het verbiedt. Zolang de akte niet is ondertekend door de verkoper, had ook jij je bod kunnen verhogen. De verkopend makelaar heeft je de mogelijkheid geboden om je bod te verhogen. Natuurlijk is het jouw vrije keuze als je dat niet doet, maar dan kies je er toch zelf voor om het huis niet te kopen??? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Frank op dinsdag 08 mei 2018 19:46

Beste Wim de Leeuw, dank voor interessante artikel. Wij hebben een bod geaccepteerd op ons huis, maar voorlopig koopcontract is nog niet getekend. Nu zijn er vandaag 2 partijen aan de deur geweest die heel graag het huis willen kopen. Ik denk er nu over om een open inschrijving te organiseren om er toch nog meer uit te kunnen halen. Ik weet dat de makelaar niet tegen geinteresseerde partijen mag zeggen wat het bod was dat eerder geaccepteerd is, maar mag ik dat als verkoper wel vertellen tegen die mensen?

Beste Wim de Leeuw, dank voor interessante artikel. Wij hebben een bod geaccepteerd op ons huis, maar voorlopig koopcontract is nog niet getekend. Nu zijn er vandaag 2 partijen aan de deur geweest die heel graag het huis willen kopen. Ik denk er nu over om een open inschrijving te organiseren om er toch nog meer uit te kunnen halen. Ik weet dat de makelaar niet tegen geinteresseerde partijen mag zeggen wat het bod was dat eerder geaccepteerd is, maar mag ik dat als verkoper wel vertellen tegen die mensen?
Wim de Leeuw op dinsdag 08 mei 2018 23:46

Dag Frank,

Als je als verkoper het voorlopig koopcontract nog niet hebt getekend, dan ben je vrij om een inschrijving te (laten) organiseren.

Wat ik niet begrijp, is waarom je - als je een inschrijving wilt organiseren - je de behoefte hebt om 'de mensen' te vertellen wat er in een eerder stadium van de verkoop is geboden. Het staat je toch volkomen vrij om aan alle kandidaten bijvoorbeeld de mededeling mee te geven dat biedingen onder een bedrag van € xxx.xxx,= niet worden geaccepteerd?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Frank, Als je als verkoper het voorlopig koopcontract nog niet hebt getekend, dan ben je vrij om een inschrijving te (laten) organiseren. Wat ik niet begrijp, is waarom je - als je een inschrijving wilt organiseren - je de behoefte hebt om 'de mensen' te vertellen wat er in een eerder stadium van de verkoop is geboden. Het staat je toch volkomen vrij om aan alle kandidaten bijvoorbeeld de mededeling mee te geven dat biedingen onder een bedrag van € xxx.xxx,= niet worden geaccepteerd? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
mjk op zaterdag 26 mei 2018 11:12

Hallo, we zijn bezig een huis te kopen. We hebben hierop een bod gedaan. Dat huis staat al meer dan een jaar te koop, en nu is er plots (de volgende dag) een andere koper die een hoger bod heeft gedaan volgens de makelaar. Hoe kan men bewijs krijgen dat er echt een tweede koper is, en dat de makelaar dus niet liegt?

Hallo, we zijn bezig een huis te kopen. We hebben hierop een bod gedaan. Dat huis staat al meer dan een jaar te koop, en nu is er plots (de volgende dag) een andere koper die een hoger bod heeft gedaan volgens de makelaar. Hoe kan men bewijs krijgen dat er echt een tweede koper is, en dat de makelaar dus niet liegt?
Wim de Leeuw op zondag 27 mei 2018 10:11

Beste MJK,

Je zou de verkopend makelaar onder ede kunnen laten verklaren dat er werkelijk een tweede koper is en hem - mocht blijken dat hij gelogen heeft - laten vervolgen wegens meineed. Je kunt de verkopend makelaar natuurlijk ook onderwerpen aan een verhoor met behulp van een leugendetector ;-).

Sorry, beetje flauw ;-).

Ik begrijp je dilemma, want hoe kan het zijn dat er bij een huis dat al een jaar te koop staat, opeens geen één gegadigde maar twee gegadigden zijn. Ik kan me voorstellen dat je het idee hebt dat de makelaar een spelletje met je speelt.

Aan de andere kant, dit soort dingen gebeuren soms. Als een huis lang te koop staat, dan wordt dat vaak veroorzaakt door een te hoge vraagprijs. Maar met de snel stijgende prijzen van de huidige woningmarkt wordt uiteindelijk elke te hoge vraagprijs automatisch een keer een correcte vraagprijs. Een vraagprijs die vorige jaar te hoog was, kan nu opeens redelijk zijn geworden.

Het is voor een makelaar lastig, zo niet: praktisch onmogelijk - om in jullie richting te bewijzen dat er daadwerkelijk een tweede gegadigde is. Want zelfs als die er is, dan zou het voor die makelaar niet toegestaan zijn om jullie inhoudelijke informatie te geven over de tweede gegadigde en zijn bod. Die informatie is immers privacygevoelig en bovendien zou de makelaar daarmee die tweede gegadigde 'uitspelen'.

Als je denkt dat de makelaar blufpoker speelt, dan zou je natuurlijk dat spel mee kunnen spelen. Laat de makelaar weten dat je geen zin hebt om in concurrentie met een andere gegadigde te onderhandelen en vraag hem om jou opnieuw te benaderen als het huis over drie weken nog te koop staat. Je mag er van uit gaan dat ook de verkopend makelaar na een jaar wel een keer tot zaken zou willen komen en wellicht is zijn teleurstelling hoorbaar en (non-verbaal) zichtbaar. Als je dit spel wilt spelen, doe het dan niet telefonisch maar in een persoonlijk gesprek met de makelaar. Deze aanpak kan ook een nadeel hebben. Want als er werkelijk een tweede gegadigde is, dan is het huis misschien straks verkocht.

Ik weet dat er makelaars zijn die dit soort spelletjes met klanten spelen. Heel eerlijk gezegd, ik vind dat weinig professioneel en bovendien risicovol. Want als het ooit uitkomt dat een makelaar zich bedient van dit soort flauwe techniekjes, dan is dat zeer schadelijk voor de reputatie van die makelaar.

Je kunt je ook nog afvragen waarom het überhaupt relevant is of er wel of geen tweede gegadigde is. Het is aan jullie of je je door dat gegeven wel of niet laat opjagen. Als je zeker weet dat je niet teveel biedt voor het huis, dan maakt de aanwezigheid van een concurrent toch niets uit? Als je twijfelt aan de waarde van het huis, dan zou ik vooral een eigen (NVM-) aankoopmakelaar inschakelen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste MJK, Je zou de verkopend makelaar onder ede kunnen laten verklaren dat er werkelijk een tweede koper is en hem - mocht blijken dat hij gelogen heeft - laten vervolgen wegens meineed. Je kunt de verkopend makelaar natuurlijk ook onderwerpen aan een verhoor met behulp van een leugendetector ;-). Sorry, beetje flauw ;-). Ik begrijp je dilemma, want hoe kan het zijn dat er bij een huis dat al een jaar te koop staat, opeens geen één gegadigde maar twee gegadigden zijn. Ik kan me voorstellen dat je het idee hebt dat de makelaar een spelletje met je speelt. Aan de andere kant, dit soort dingen gebeuren soms. Als een huis lang te koop staat, dan wordt dat vaak veroorzaakt door een te hoge vraagprijs. Maar met de snel stijgende prijzen van de huidige woningmarkt wordt uiteindelijk elke te hoge vraagprijs automatisch een keer een correcte vraagprijs. Een vraagprijs die vorige jaar te hoog was, kan nu opeens redelijk zijn geworden. Het is voor een makelaar lastig, zo niet: praktisch onmogelijk - om in jullie richting te bewijzen dat er daadwerkelijk een tweede gegadigde is. Want zelfs als die er is, dan zou het voor die makelaar niet toegestaan zijn om jullie inhoudelijke informatie te geven over de tweede gegadigde en zijn bod. Die informatie is immers privacygevoelig en bovendien zou de makelaar daarmee die tweede gegadigde '[url=https://deleeuw.nl/blog/605-spelregels-bij-onderhandeling-2-het-verbod-op-uitspelen?start=20]uitspelen[/url]'. Als je denkt dat de makelaar blufpoker speelt, dan zou je natuurlijk dat spel mee kunnen spelen. Laat de makelaar weten dat je geen zin hebt om in concurrentie met een andere gegadigde te onderhandelen en vraag hem om jou opnieuw te benaderen als het huis over drie weken nog te koop staat. Je mag er van uit gaan dat ook de verkopend makelaar na een jaar wel een keer tot zaken zou willen komen en wellicht is zijn teleurstelling hoorbaar en (non-verbaal) zichtbaar. Als je dit spel wilt spelen, doe het dan niet telefonisch maar in een persoonlijk gesprek met de makelaar. Deze aanpak kan ook een nadeel hebben. Want als er werkelijk een tweede gegadigde is, dan is het huis misschien straks verkocht. Ik weet dat er makelaars zijn die dit soort spelletjes met klanten spelen. Heel eerlijk gezegd, ik vind dat weinig professioneel en bovendien risicovol. Want als het ooit uitkomt dat een makelaar zich bedient van dit soort flauwe techniekjes, dan is dat zeer schadelijk voor de reputatie van die makelaar. Je kunt je ook nog afvragen waarom het überhaupt relevant is of er wel of geen tweede gegadigde is. Het is aan jullie of je je door dat gegeven wel of niet laat opjagen. Als je zeker weet dat je niet teveel biedt voor het huis, dan maakt de aanwezigheid van een concurrent toch niets uit? Als je twijfelt aan de waarde van het huis, dan zou ik vooral een [url=https://www.deleeuw.nl/blog/nieuws/721-10-redenen-waarom-u-juist-nu-een-nvm-aankoopmakelaar-zou-moeten-inschakelen]eigen (NVM-) aankoopmakelaar[/url] inschakelen! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Bas op woensdag 06 juni 2018 20:02

Is de makelaar ten alle tijde verplicht om alles door te communiceren naar zijn opdrachtgever

Is de makelaar ten alle tijde verplicht om alles door te communiceren naar zijn opdrachtgever
Wim de Leeuw op woensdag 06 juni 2018 23:24

Dag Bas,

Jouw vraag is zodanig algemeen gesteld dat ik er alle kanten mee op kan.

Als ik direct reageer dan is mijn antwoord: "nee, een makelaar is niet verplicht om alles door te geven aan zijn opdrachtgever en zo hij wel verplicht is om dingen door te geven, dan geldt die verplichting uitsluitend ten opzichte van zijn opdrachtgever en niet ten opzichte van anderen". Maar met dat antwoord ben je vermoedelijk niet geholpen. Ik kies daarom voor een uitgebreider behandeling van je vraag.

De verplichtingen die een makelaar heeft, vloeien voort uit de opdracht tot dienstverlening die de opdrachtgever(s) aan de makelaar hebben gegeven. Die opdracht geldt uitsluitend tussen de contractpartijen, de makelaar en zijn opdrachtgever(s).

Ik geef je een voorbeeld. Stel dat een makelaar een verkoopopdracht heeft voor een woning van een particulier. En stel dat er een mondeling bod wordt gedaan dat door de makelaar, namens zijn opdrachtgevers, wordt aanvaard. Maar voordat de koopovereenkomst wordt ondertekend, komt er een beter bod binnen. De makelaar is TEN OPZICHTE VAN ZIJN OPDRACHTGEVER verplicht om melding te maken van dat betere bod. De makelaar is dat echter niet zomaar verplicht ten opzichte van de 'andere bieder'.

Is het denkbaar dat de makelaar een bieding niet doorgeeft aan zijn opdrachtgever? Ja, wat mij betreft wel, bijvoorbeeld in de situatie dat het bod naar de professionele opvatting van de makelaar niet beter is dan wat er al ligt en de makelaar vreest dat het wel doorgeven van het bericht de opdrachtgever meer kwaad dan goed zou kunnen doen. Stel nu dat er mondelinge overeenstemming is over een bod van € 200.000 zonder ontbindende voorwaarden met een gunstige opleveringstermijn. En daarna komt er alsnog een bod van een andere belangstellende binnen van € 201.000 mèt een voorbehoud van zes maanden voor verkoop van een eigen woning in Oost-Groningen. Die 'iemand' vindt dat zelf een beter bod. Maar de makelaar vindt het - en volkomen terecht - helemaal geen beter bod, vooral omdat hij weet dat de verkopers al een andere woning hebben gekocht en dus hun huis snel definitief verkocht moeten hebben. En besluit, om onrust bij de verkopers te voorkomen, dat bod niet door te geven aan zijn opdrachtgever. Ik denk dat dit voorbeeld 'op het randje' is. Maar ik denk dat de makelaar niets kan worden verweten omdat hij de belangen van zijn opdrachtgever niet heeft geschaad.

Een ander voorbeeld. Stel nu dat een huis wordt verkocht per inschrijving, omdat er 50 stellen zijn die serieuze belangstelling voor het huis hebben. Er wordt een kijkmiddag georganiseerd waarna alle gegadigden hun bod kunnen inleveren. De vraagprijs was € 200.000 maar voor het huis wordt uiteindelijk € 230.000 geboden. De verkopers gaan akkoord met deze prijs. En dan laat er iemand aan de makelaar weten "dat als hij had geweten dat het huis uiteindelijk voor € 230.000 van de hand zou gaan hij ook wel meer had willen bieden. Ook in dat geval is het denkbaar dat de makelaar deze informatie niet doorgeeft aan de verkopers. omdat er in dit soort situaties altijd wel iemand is die niet heeft meegedaan met de procedure maar achteraf wel roept dat hij meer had willen betalen.

Terug naar de basis: een makelaar moet al het redelijk mogelijke doen om de belangen van zijn opdrachtgever te dienen. Dat houdt in dat een makelaar zijn opdrachtgever voorziet van alle informatie die de opdrachtgever van belang vindt. In beginsel hoort een makelaar zijn opdrachtgever maximaal te informeren. Maar soms kunnen er bijzondere redenen aanwezig zijn om daarvan af te wijken.

Voldoende helder?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Bas, Jouw vraag is zodanig algemeen gesteld dat ik er alle kanten mee op kan. Als ik direct reageer dan is mijn antwoord: "nee, een makelaar is niet verplicht om alles door te geven aan zijn opdrachtgever en zo hij wel verplicht is om dingen door te geven, dan geldt die verplichting uitsluitend ten opzichte van zijn opdrachtgever en niet ten opzichte van anderen". Maar met dat antwoord ben je vermoedelijk niet geholpen. Ik kies daarom voor een uitgebreider behandeling van je vraag. De verplichtingen die een makelaar heeft, vloeien voort uit de opdracht tot dienstverlening die de opdrachtgever(s) aan de makelaar hebben gegeven. Die opdracht geldt uitsluitend tussen de contractpartijen, de makelaar en zijn opdrachtgever(s). [i]Ik geef je een voorbeeld. Stel dat een makelaar een verkoopopdracht heeft voor een woning van een particulier. En stel dat er een mondeling bod wordt gedaan dat door de makelaar, namens zijn opdrachtgevers, wordt aanvaard. Maar voordat de koopovereenkomst wordt ondertekend, komt er een beter bod binnen. De makelaar is TEN OPZICHTE VAN ZIJN OPDRACHTGEVER verplicht om melding te maken van dat betere bod. De makelaar is dat echter niet zomaar verplicht ten opzichte van de 'andere bieder'.[/i] Is het denkbaar dat de makelaar een bieding niet doorgeeft aan zijn opdrachtgever? Ja, wat mij betreft wel, bijvoorbeeld in de situatie dat het bod naar de professionele opvatting van de makelaar niet beter is dan wat er al ligt en de makelaar vreest dat het wel doorgeven van het bericht de opdrachtgever meer kwaad dan goed zou kunnen doen. Stel nu dat er mondelinge overeenstemming is over een bod van € 200.000 zonder ontbindende voorwaarden met een gunstige opleveringstermijn. En daarna komt er alsnog een bod van een andere belangstellende binnen van € 201.000 mèt een voorbehoud van zes maanden voor verkoop van een eigen woning in Oost-Groningen. Die 'iemand' vindt dat zelf een beter bod. Maar de makelaar vindt het - en volkomen terecht - helemaal geen beter bod, vooral omdat hij weet dat de verkopers al een andere woning hebben gekocht en dus hun huis snel definitief verkocht moeten hebben. En besluit, om onrust bij de verkopers te voorkomen, dat bod niet door te geven aan zijn opdrachtgever. Ik denk dat dit voorbeeld 'op het randje' is. Maar ik denk dat de makelaar niets kan worden verweten omdat hij de belangen van zijn opdrachtgever niet heeft geschaad. Een ander voorbeeld. Stel nu dat een huis wordt verkocht per inschrijving, omdat er 50 stellen zijn die serieuze belangstelling voor het huis hebben. Er wordt een kijkmiddag georganiseerd waarna alle gegadigden hun bod kunnen inleveren. De vraagprijs was € 200.000 maar voor het huis wordt uiteindelijk € 230.000 geboden. De verkopers gaan akkoord met deze prijs. En dan laat er iemand aan de makelaar weten "dat als hij had geweten dat het huis uiteindelijk voor € 230.000 van de hand zou gaan hij ook wel meer had willen bieden. Ook in dat geval is het denkbaar dat de makelaar deze informatie niet doorgeeft aan de verkopers. omdat er in dit soort situaties altijd wel iemand is die niet heeft meegedaan met de procedure maar achteraf wel roept dat hij meer had willen betalen. Terug naar de basis: een makelaar moet al het redelijk mogelijke doen om de belangen van zijn opdrachtgever te dienen. Dat houdt in dat een makelaar zijn opdrachtgever voorziet van alle informatie die de opdrachtgever van belang vindt. In beginsel hoort een makelaar zijn opdrachtgever maximaal te informeren. Maar soms kunnen er bijzondere redenen aanwezig zijn om daarvan af te wijken. Voldoende helder? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
PvM op woensdag 18 juli 2018 16:59

Hallo, we hebben een huis op het oog maar het is al in onderhandelingsfase. De makelaar weigert om ons het huis te laten bezichtigen, terwijl in misverstand 6 staat dat dit nog wel mogelijk is, ook al is het huis al in onderhandeling. Stel nu dat wij een bod uitbrengen zonder gezien te hebben, en het wordt geaccepteerd. Kunnen wij dan na bezichtiging alsnog uit de koop komen? Dank u wel alvast, Petra

Hallo, we hebben een huis op het oog maar het is al in onderhandelingsfase. De makelaar weigert om ons het huis te laten bezichtigen, terwijl in misverstand 6 staat dat dit nog wel mogelijk is, ook al is het huis al in onderhandeling. Stel nu dat wij een bod uitbrengen zonder gezien te hebben, en het wordt geaccepteerd. Kunnen wij dan na bezichtiging alsnog uit de koop komen? Dank u wel alvast, Petra
Wim de Leeuw op woensdag 18 juli 2018 18:07

Beste Petra,

De makelaar MAG doorgaan met bezichtigen als er wordt onderhandeld. Dat houdt echter niet in dat de makelaar ook MOET doorgaan met bezichtigingen.

Heel eerlijk gezegd vind ik het niet verstandig om ongezien een bod te doen. Mocht je je afvragen waarom, lees dan vooral mijn blogs over 'verborgen gebreken, de eerste is Verborgen gebreken (1/5) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis. Als je ongezien een bod doet, dan sta je in de toekomst ongelofelijk zwak als je problemen in het huis aantreft. Als je als koper geen enkele moeite doet om te onderzoeken wat je koopt voordat je een bod doet, dan kan je van de verkoper ook niet verwachten dat hij je uitgebreid informeert.

Het is wel interessant waarom de makelaar de bezichtiging weigert. Doet hij dat in het belang van zijn opdrachtgever, bijvoorbeeld omdat deze geen zin heeft in overbodige bezichtigingen of omdat de verkoper deze koper het huis gunt? Of doet hij dat omdat hij geen zin heeft om een stap extra te zetten nu er toch al wordt onderhandeld over het huis? Heel eerlijk gezegd, ik zou dat gewoon aan de makelaar vragen. Persoonlijk, niet telefonisch. Kijk hem maar in de ogen. En als je het gevoel hebt dat hij op eigen houtje handelt, vanuit eigenbelang en niet vanuit het belang van de verkoop-opdrachtgever, dan zou ik, als ik in jouw schoenen zou staan, dat checken bij de verkopers. En desnoods zelf die bezichtiging regelen met die verkopers.

Ik begrijp overigens niet goed waarom je jezelf enerzijds tussen wilt wurmen en anderzijds direct aangeeft dat je de mogelijkheid open wilt houden om alsnog uit de koop te komen. Begrijp me niet verkeerd. Natuurlijk heb je als koper nog steeds de mogelijkheid om gebruik te maken van je bedenktijd. Dus je kunt het huis tijdens de bedenktijd nog laten keuren. En door het inroepen van de bedenktijd voorkom je dat je een kat-in-de-zak koopt. Maar als je dat vooraf al zo nadrukkelijk aangeeft, dan zal de verkopend makelaar je zeker niet beschouwen als een super overtuigende kandidaat-koper die nog een kans verdient om een bod te doen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Petra, De makelaar MAG doorgaan met bezichtigen als er wordt onderhandeld. Dat houdt echter niet in dat de makelaar ook MOET doorgaan met bezichtigingen. Heel eerlijk gezegd vind ik het niet verstandig om ongezien een bod te doen. Mocht je je afvragen waarom, lees dan vooral mijn blogs over 'verborgen gebreken, de eerste is [url=https://www.deleeuw.nl/blog/woningmarkt/586-verborgen-gebreken-1-5-hoe-voorkomt-u-teleurstellingen-bij-de-ver-koop-van-een-huis]Verborgen gebreken (1/5) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis[/url]. Als je ongezien een bod doet, dan sta je in de toekomst ongelofelijk zwak als je problemen in het huis aantreft. Als je als koper geen enkele moeite doet om te onderzoeken wat je koopt voordat je een bod doet, dan kan je van de verkoper ook niet verwachten dat hij je uitgebreid informeert. Het is wel interessant waarom de makelaar de bezichtiging weigert. Doet hij dat in het belang van zijn opdrachtgever, bijvoorbeeld omdat deze geen zin heeft in overbodige bezichtigingen of omdat de verkoper deze koper het huis gunt? Of doet hij dat omdat hij geen zin heeft om een stap extra te zetten nu er toch al wordt onderhandeld over het huis? Heel eerlijk gezegd, ik zou dat gewoon aan de makelaar vragen. Persoonlijk, niet telefonisch. Kijk hem maar in de ogen. En als je het gevoel hebt dat hij op eigen houtje handelt, vanuit eigenbelang en niet vanuit het belang van de verkoop-opdrachtgever, dan zou ik, als ik in jouw schoenen zou staan, dat checken bij de verkopers. En desnoods zelf die bezichtiging regelen met die verkopers. Ik begrijp overigens niet goed waarom je jezelf enerzijds tussen wilt wurmen en anderzijds direct aangeeft dat je de mogelijkheid open wilt houden om alsnog uit de koop te komen. Begrijp me niet verkeerd. Natuurlijk heb je als koper nog steeds de mogelijkheid om gebruik te maken van je bedenktijd. Dus je kunt het huis [url=https://www.deleeuw.nl/blog/nieuws/710-het-bouwkundig-voorbehoud]tijdens de bedenktijd nog laten keuren[/url]. En door het inroepen van de bedenktijd voorkom je dat je een kat-in-de-zak koopt. Maar als je dat vooraf al zo nadrukkelijk aangeeft, dan zal de verkopend makelaar je zeker niet beschouwen als een super overtuigende kandidaat-koper die nog een kans verdient om een bod te doen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Joost op zondag 05 augustus 2018 09:41

Beste Wim,

Dank voor je geweldige website en heldere uitleg van een aantal zaken.
Het helpt mij als aspirant woningkoper een hoop.
Echter: Er blijft ook iets mystiek ,c.q. onduidelijk voor mij.
Okay: Uitspelen is uit den boze. Maar, zoals ik hierboven in je reacties lees: Het noemen van biedingen van andere partijen door makelaars met als doel het verzoeken om een (nog) hoger bod, is volgens jou geen uitspelen.
Dit roept bij mij de vraag op wat dan precies wel onder "uitspelen" valt.
Zou je mij dit in een helder voorbeeld inzichtelijk kunnen maken? Ik wil er graag van leren.

Met hartelijke groet,

Joost

Beste Wim, Dank voor je geweldige website en heldere uitleg van een aantal zaken. Het helpt mij als aspirant woningkoper een hoop. Echter: Er blijft ook iets mystiek ,c.q. onduidelijk voor mij. Okay: Uitspelen is uit den boze. Maar, zoals ik hierboven in je reacties lees: Het noemen van biedingen van andere partijen door makelaars met als doel het verzoeken om een (nog) hoger bod, is volgens jou geen uitspelen. Dit roept bij mij de vraag op wat dan precies wel onder "uitspelen" valt. Zou je mij dit in een helder voorbeeld inzichtelijk kunnen maken? Ik wil er graag van leren. Met hartelijke groet, Joost
Wim de Leeuw op zondag 05 augustus 2018 17:44

Dag Joost,

Bedankt voor het compliment.

Als het klopt wat je schrijft, dan ben ik ergens niet duidelijk geweest. Want het noemen van biedingen van andere partijen door makelaars vind ik per definitie niet netjes. En als dat dan ook nog tot doel heeft om anderen tot een hoger bod te forceren, dan zou ik dat op zeker uitspelen noemen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Joost, Bedankt voor het compliment. Als het klopt wat je schrijft, dan ben ik ergens niet duidelijk geweest. Want het noemen van biedingen van andere partijen door makelaars vind ik per definitie niet netjes. En als dat dan ook nog tot doel heeft om anderen tot een hoger bod te forceren, dan zou ik dat op zeker uitspelen noemen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Frans op dinsdag 28 augustus 2018 17:58

Hoi Wim,

Dankjewel voor je interessante artikel en uitgebreide reacties. Ook ik heb een voorbeeld waarbij ik me afvraag of dit nu onder uitspelen valt of niet. Eerste bod is uitgebracht door ons. Makelaar geeft aan dat wij de eerste bieders zij en hij het bod over gaat brengen naar de opdrachtgever. Een uur later krijgen ontvangen wij een bericht dat hij het bod nog steeds gaat overbrengen aan de opdrachtgever maar dat er tweede vele malen hogere bieding is ontvangen die dicht bij de vraagprijs ligt. Tot hier volgens mij allemaa nog volgens de regels waarbij je denkt dat de makelaar dit doet om ons nog de mogelijkheid geeft om een laatste maximale bieding te doen. Ik neem telefonisch contact op met de makelaar waarbij die aangeeft dat de andere partij erg serieus is en al langere tijd op zoek is en een goed bod heeft neergelegd en hij de verwachting heeft dat als ze in onderhandeling gaan met deze partij En terugkomen met tegenbod x. (Makelaar noemt letterlijk bedrag van het evt. Tegenbod) ze er wel uit gaan komen. Dit tegenbod was exact het bod wat ik als maximale bieding wil uitbrengen. Vervolgens breng ik het finale bod kn de veronderstelling dat dit hoger is dan het bod van bieder 2. Makelaar geeft aan terug te komen met het bericht. Later krijg ik het bericht dat de woning verkocht is aan bieder 2 met de boodschap deze mensen wilde het niet laten schieten. Maar deze mensen kunnen alleen hun bod verhoogt hebben op basis van informatie van de makelaar dat wij een hoger bod hebben uitgebracht en heeft de makelaar theoretisch ons gebruikt om een nog hoger bod uit te lokken bij bieder 2. Is dit toegestaan binnen de NVM code. Alvast bedankt voor het antwoord !

Hoi Wim, Dankjewel voor je interessante artikel en uitgebreide reacties. Ook ik heb een voorbeeld waarbij ik me afvraag of dit nu onder uitspelen valt of niet. Eerste bod is uitgebracht door ons. Makelaar geeft aan dat wij de eerste bieders zij en hij het bod over gaat brengen naar de opdrachtgever. Een uur later krijgen ontvangen wij een bericht dat hij het bod nog steeds gaat overbrengen aan de opdrachtgever maar dat er tweede vele malen hogere bieding is ontvangen die dicht bij de vraagprijs ligt. Tot hier volgens mij allemaa nog volgens de regels waarbij je denkt dat de makelaar dit doet om ons nog de mogelijkheid geeft om een laatste maximale bieding te doen. Ik neem telefonisch contact op met de makelaar waarbij die aangeeft dat de andere partij erg serieus is en al langere tijd op zoek is en een goed bod heeft neergelegd en hij de verwachting heeft dat als ze in onderhandeling gaan met deze partij En terugkomen met tegenbod x. (Makelaar noemt letterlijk bedrag van het evt. Tegenbod) ze er wel uit gaan komen. Dit tegenbod was exact het bod wat ik als maximale bieding wil uitbrengen. Vervolgens breng ik het finale bod kn de veronderstelling dat dit hoger is dan het bod van bieder 2. Makelaar geeft aan terug te komen met het bericht. Later krijg ik het bericht dat de woning verkocht is aan bieder 2 met de boodschap deze mensen wilde het niet laten schieten. Maar deze mensen kunnen alleen hun bod verhoogt hebben op basis van informatie van de makelaar dat wij een hoger bod hebben uitgebracht en heeft de makelaar theoretisch ons gebruikt om een nog hoger bod uit te lokken bij bieder 2. Is dit toegestaan binnen de NVM code. Alvast bedankt voor het antwoord !
Wim de Leeuw op dinsdag 28 augustus 2018 23:04

Beste Frans,

Bedankt voor het compliment. Daar doen we het voor!

Het is belangrijk dat je je realiseert dat er van een werkelijke onderhandeling nog geen sprake is geweest. Van een onderhandeling is pas sprake als de tegenpartij met een tegenbod komt. Zonder tegenbod is er geen sprake van een onderhandeling.

Dat de makelaar jullie 'eerste bieders' noemt, heeft geen enkele betekenis anders dan het feit dat jullie blijkbaar de eerste waren die een bod uitbrachten. Maar daarmee is er nog geen sprake van een onderhandeling. En bovendien geeft het feit dàt jullie als eerste een bod deden, jullie volstrekt geen andere of betere positie. De situatie die jij schets, waarbij jullie in de gelegenheid worden gesteld om een uiterste bod te doen omdat er een hoger bod is gedaan, gaat over de situatie dat er sprake is van een onderhandeling met jullie. Nogmaals, daar was nog geen sprake van. Bij een onderhandeling wordt er heen en weer geboden. Het enige dat er bij jullie is gebeurd, is dat de makelaar jullie bod in ontvangst heeft genomen en heeft doorgegeven dat hij het zou gaan bespreken met de opdrachtgever. Het staat de makelaar volstrekt vrij om met een tweede, derde of desnoods negenennegentigste bieder te gaan onderhandelen, als hij het idee heeft dat die negenennegentigste bieder meer perspectief biedt op het bereiken van een voor de verkoper meest gunstige deal.

Ik geloof niet dat de verkopend makelaar iets verkeerd heeft gedaan.

Jullie doen (weliswaar als eerste) een bod. En kort daarna doet iemand anders blijkbaar een significant beter bod.

Je kunt je afvragen of het helemaal zuiver is geweest dat de verkopend makelaar jullie informatie geeft over een eventueel tegenbod dat ten opzichte van een andere bieder in stelling wordt gebracht. Maar van een werkelijke onderhandeling met jullie is geen sprake geweest. Als ik er etiketjes op moet plakken, dan zou ik tot de conclusie komen dat jullie eerste bod in eerste instantie in overweging genomen zou gaan worden door de verkopers. Daarna is het bod afgewezen, toen de makelaar aangaf dat er sprake was van een significant hoger bod. Vervolgens hebben jullie je bod opgetrokken.

Natuurlijk zal het feit dat jullie serieuze gegadigden waren, zijn gebruikt tegen de uiteindelijke kopers. De makelaar zal ongetwijfeld hebben aangegeven dat ook jullie serieuze kandidaten waren. En dat gegeven zal gebruikt zijn in de onderhandeling.

Maar daarmee is nog niet het bewijs geleverd dat de makelaar jullie de exacte inhoud van jullie verhoogde bod bekend heeft gemaakt bij de andere gegadigden.

Ik denk dat het spel messcherp is gespeeld. Maar ik geloof niet dat de verkopend makelaar daarbij NVM-regels heeft overtreden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw













Beste Frans, Bedankt voor het compliment. Daar doen we het voor! Het is belangrijk dat je je realiseert dat er van een werkelijke onderhandeling nog geen sprake is geweest. Van een onderhandeling is pas sprake als de tegenpartij met een tegenbod komt. Zonder tegenbod is er geen sprake van een onderhandeling. Dat de makelaar jullie 'eerste bieders' noemt, heeft geen enkele betekenis anders dan het feit dat jullie blijkbaar de eerste waren die een bod uitbrachten. Maar daarmee is er nog geen sprake van een onderhandeling. En bovendien geeft het feit dàt jullie als eerste een bod deden, jullie volstrekt geen andere of betere positie. De situatie die jij schets, waarbij jullie in de gelegenheid worden gesteld om een uiterste bod te doen omdat er een hoger bod is gedaan, gaat over de situatie dat er sprake is van een onderhandeling met jullie. Nogmaals, daar was nog geen sprake van. Bij een onderhandeling wordt er heen en weer geboden. Het enige dat er bij jullie is gebeurd, is dat de makelaar jullie bod in ontvangst heeft genomen en heeft doorgegeven dat hij het zou gaan bespreken met de opdrachtgever. Het staat de makelaar volstrekt vrij om met een tweede, derde of desnoods negenennegentigste bieder te gaan onderhandelen, als hij het idee heeft dat die negenennegentigste bieder meer perspectief biedt op het bereiken van een voor de verkoper meest gunstige deal. Ik geloof niet dat de verkopend makelaar iets verkeerd heeft gedaan. Jullie doen (weliswaar als eerste) een bod. En kort daarna doet iemand anders blijkbaar een significant beter bod. Je kunt je afvragen of het helemaal zuiver is geweest dat de verkopend makelaar jullie informatie geeft over een eventueel tegenbod dat ten opzichte van een andere bieder in stelling wordt gebracht. Maar van een werkelijke onderhandeling met jullie is geen sprake geweest. Als ik er etiketjes op moet plakken, dan zou ik tot de conclusie komen dat jullie eerste bod in eerste instantie in overweging genomen zou gaan worden door de verkopers. Daarna is het bod afgewezen, toen de makelaar aangaf dat er sprake was van een significant hoger bod. Vervolgens hebben jullie je bod opgetrokken. Natuurlijk zal het feit dat jullie serieuze gegadigden waren, zijn gebruikt tegen de uiteindelijke kopers. De makelaar zal ongetwijfeld hebben aangegeven dat ook jullie serieuze kandidaten waren. En dat gegeven zal gebruikt zijn in de onderhandeling. Maar daarmee is nog niet het bewijs geleverd dat de makelaar jullie de exacte inhoud van jullie verhoogde bod bekend heeft gemaakt bij de andere gegadigden. Ik denk dat het spel messcherp is gespeeld. Maar ik geloof niet dat de verkopend makelaar daarbij NVM-regels heeft overtreden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Frans op woensdag 29 augustus 2018 06:25

Hoi Wim,

Dank voor de uitgebreide reactie. Het is dus toegestaan wanneer een makelaar niet in onderhandeling gaat terug te gaan naar meerdere bieders met de boodschap dat hun bod onvoldoende is. In theorie als wij niet ons bod niet benoemd hadden als maximaal bod had hij na een nieuw bod van bieders 2 terug bij ons kunnen komen met de boodschap jullie bod is onvoldoende. Waarop wij weer een nieuw bod uit zouden kunnen brengen en hij weer naar de andere kandidaat zou gaan en op deze manier op en neer blijven gaan tot een van de twee het bod maximaliseert.

Gr

Hoi Wim, Dank voor de uitgebreide reactie. Het is dus toegestaan wanneer een makelaar niet in onderhandeling gaat terug te gaan naar meerdere bieders met de boodschap dat hun bod onvoldoende is. In theorie als wij niet ons bod niet benoemd hadden als maximaal bod had hij na een nieuw bod van bieders 2 terug bij ons kunnen komen met de boodschap jullie bod is onvoldoende. Waarop wij weer een nieuw bod uit zouden kunnen brengen en hij weer naar de andere kandidaat zou gaan en op deze manier op en neer blijven gaan tot een van de twee het bod maximaliseert. Gr
Wim de Leeuw op woensdag 29 augustus 2018 09:20

Dag Frans,

Ik denk inderdaad dat dit toegestaan is. Zoals ik in mijn blog heb uitgelegd, zijn er verschillende opvattingen over wat 'uitspelen' nu precies is. Maar ik denk dat dit binnen de kaders valt.

NATUURLIJK maakt de verkopend makelaar gebruik van het feit dat er meerdere kandidaten zijn.
NATUURLIJK is het zo dat het bod van één kandidaat bij de verkopend makelaar een rol speelt bij de beoordeling van de aantrekkelijkheid van het bod van een andere kandidaat.
Maar zolang de makelaar niet de schijn wekt dat er onderhandeld wordt terwijl hij in feite niets anders doet dan de hoogte van het gedane bod gebruiken om een andere bieder nog wat verder omhoog te krijgen, is er niets aan de hand.

In mijn perceptie is er met jullie nooit ècht onderhandeld omdat de makelaar blijkbaar een bod ontving van een kandidaat die vanaf het begin betere kaarten op tafel heeft gelegd. Natuurlijk heeft de verkopend makelaar wel willen 'polsen' wat de kansen waren op een goede uitkomst met jullie. Maar nogmaals, wat mij betreft is dat nog geen uitspelen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Frans, Ik denk inderdaad dat dit toegestaan is. Zoals ik in mijn blog heb uitgelegd, zijn er verschillende opvattingen over wat 'uitspelen' nu precies is. Maar ik denk dat dit binnen de kaders valt. NATUURLIJK maakt de verkopend makelaar gebruik van het feit dat er meerdere kandidaten zijn. NATUURLIJK is het zo dat het bod van één kandidaat bij de verkopend makelaar een rol speelt bij de beoordeling van de aantrekkelijkheid van het bod van een andere kandidaat. Maar zolang de makelaar niet de schijn wekt dat er onderhandeld wordt terwijl hij in feite niets anders doet dan de hoogte van het gedane bod gebruiken om een andere bieder nog wat verder omhoog te krijgen, is er niets aan de hand. In mijn perceptie is er met jullie nooit ècht onderhandeld omdat de makelaar blijkbaar een bod ontving van een kandidaat die vanaf het begin betere kaarten op tafel heeft gelegd. Natuurlijk heeft de verkopend makelaar wel willen 'polsen' wat de kansen waren op een goede uitkomst met jullie. Maar nogmaals, wat mij betreft is dat nog geen uitspelen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Edith op donderdag 27 september 2018 09:33

Wij zijn bezig met een woning voor onze schoonouders bij ons in de straat. vorige week donderdag eind van de dag kwam deze op de markt. vrijdag hebben wij meteen de makelaar gecontact. maar kregen hem niet te pakken. dan alsnog mailen. zaterdag weer gebeld, geen gehoor(terwijl wel bereikbaar staat op zat). weer gemaild. Maandag ochtend hebben mn schoonouders meteen zelfgebeld. Contact, krijgen ze onduidelijke info.. heel veel animo, eerst alles op een rijtje zetten, we kunnen geen bezichtiging plannen, u hoort nog. Even later wij maar even zelf gebeld. Krijgen te horen, Het huis is al onder bod en einde gesprek. Die middag zien we de makelaar bij die woning(handig als je een paar huizen ernaast woont) met kijkers. Dus mn man loopt heen en vraagt de makelaar. Krijgen te horen, nee er is nog geen onderhandeling gaande, we hebben een lijst met 10 pers, die mogen een bod uitbrengen. Het telefoontje van mn schoonouders zat daar dus niet bij, die zouden dus hélemaal niets meer horen.wij het verloop uitgelegd en ja hoor ze hebben ons als nr 11 op de lijst erbij gezet. het is nu donderdag en hebben tot op heden helemaal niets meer gehoord. Wij voelen ons een beetje aan het lijntje gehouden. Wat vindt u, wat moeten wij hiervan denken?

Wij zijn bezig met een woning voor onze schoonouders bij ons in de straat. vorige week donderdag eind van de dag kwam deze op de markt. vrijdag hebben wij meteen de makelaar gecontact. maar kregen hem niet te pakken. dan alsnog mailen. zaterdag weer gebeld, geen gehoor(terwijl wel bereikbaar staat op zat). weer gemaild. Maandag ochtend hebben mn schoonouders meteen zelfgebeld. Contact, krijgen ze onduidelijke info.. heel veel animo, eerst alles op een rijtje zetten, we kunnen geen bezichtiging plannen, u hoort nog. Even later wij maar even zelf gebeld. Krijgen te horen, Het huis is al onder bod en einde gesprek. Die middag zien we de makelaar bij die woning(handig als je een paar huizen ernaast woont) met kijkers. Dus mn man loopt heen en vraagt de makelaar. Krijgen te horen, nee er is nog geen onderhandeling gaande, we hebben een lijst met 10 pers, die mogen een bod uitbrengen. Het telefoontje van mn schoonouders zat daar dus niet bij, die zouden dus hélemaal niets meer horen.wij het verloop uitgelegd en ja hoor ze hebben ons als nr 11 op de lijst erbij gezet. het is nu donderdag en hebben tot op heden helemaal niets meer gehoord. Wij voelen ons een beetje aan het lijntje gehouden. Wat vindt u, wat moeten wij hiervan denken?
Wim de Leeuw op donderdag 27 september 2018 12:56

Beste Edith,

Wat een vervelende ervaringen. De huidige woningmarkt dwingt verkopend makelaars helaas niet bepaald tot klantvriendelijk gedrag, want "er zijn toch voldoende kopers in de markt". Dat is uiteraard niet slim, want elke 'kandidaat-koper' is tegelijkertijd ook een potentiële klant voor makelaars.

Waarom jullie sinds maandagmiddag niets meer hebben gehoord, weet ik uiteraard ook niet. Dus ik kan me voorstellen dat jullie je aan het lijntje gehouden voelen.

Realiseer je overigens dat het volledig nietszeggend is of je eerste, tweede, tiende of honderdste kandidaat bent. Een eerste kandidaat heeft absoluut geen bijzondere positie of bijzondere rechten. Dat is een wijdverbreid misverstand.

Als je je zinnen op het huis hebt gezet, moet je vooral blijven proberen om het huis te bezichtigen. Het kan soms ook helpen om een eigen (NVM-) aankoopmakelaar in te huren. Er is een grote kans dat die meer voor elkaar krijgt dan jullie.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Beste Edith, Wat een vervelende ervaringen. De huidige woningmarkt dwingt verkopend makelaars helaas niet bepaald tot klantvriendelijk gedrag, want "er zijn toch voldoende kopers in de markt". Dat is uiteraard niet slim, want elke 'kandidaat-koper' is tegelijkertijd ook een potentiële klant voor makelaars. Waarom jullie sinds maandagmiddag niets meer hebben gehoord, weet ik uiteraard ook niet. Dus ik kan me voorstellen dat jullie je aan het lijntje gehouden voelen. Realiseer je overigens dat het volledig nietszeggend is of je eerste, tweede, tiende of honderdste kandidaat bent. Een eerste kandidaat heeft absoluut geen bijzondere positie of bijzondere rechten. Dat is een wijdverbreid misverstand. Als je je zinnen op het huis hebt gezet, moet je vooral blijven proberen om het huis te bezichtigen. Het kan soms ook helpen om een eigen (NVM-) aankoopmakelaar in te huren. Er is een grote kans dat die meer voor elkaar krijgt dan jullie. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Bas op dinsdag 02 oktober 2018 08:57

Beste De Leeuw,

Ik blijf het nog enigszins onduidelijk vinden waar 'uitspelen' precies begint en 'slim handelen' van de verkopend makelaar eindigt.

Stel, deze situatie doet zich voor:
Stap 1: Partij A heeft een bod gedaan op een woning. Het bod bedroeg € 210.000,-.
Stap 2: Makelaar gaat door met bezichtigen en belt Partij A terug op de dag dat zijn bod verloopt. Hij laat weten dat er een Partij B is die een hoger bod heeft gedaan. Hij doet geen formeel tegenbod aan Partij A, maar hij wil Partij A wel de mogelijkheid geven om een nieuw bod uit te brengen.
Stap 3: Partij A doet dit en verhoogt het bod naar € 220.000,-.
Stap 4: De makelaar gaat vervolgens terug naar Partij B en zegt dat er een hoger bod is gedaan.Hij doet geen formeel tegenbod aan Partij B, maar hij wil Partij B wel de mogelijkheid geven om een nieuw bod uit te brengen.

Klopt het dat de makelaar in Stap 3 nog aan alle richtlijnen voldoet, maar zich bij Stap 4 schuldig maakt aan uitspelen? In principe is Stap 4 hetzelfde als Stap 2, met het verschil dat de makelaar dan beide partijen op dezelfde manier bespeelt.

Beste De Leeuw, Ik blijf het nog enigszins onduidelijk vinden waar 'uitspelen' precies begint en 'slim handelen' van de verkopend makelaar eindigt. Stel, deze situatie doet zich voor: Stap 1: Partij A heeft een bod gedaan op een woning. Het bod bedroeg € 210.000,-. Stap 2: Makelaar gaat door met bezichtigen en belt Partij A terug op de dag dat zijn bod verloopt. Hij laat weten dat er een Partij B is die een hoger bod heeft gedaan. Hij doet geen formeel tegenbod aan Partij A, maar hij wil Partij A wel de mogelijkheid geven om een nieuw bod uit te brengen. Stap 3: Partij A doet dit en verhoogt het bod naar € 220.000,-. Stap 4: De makelaar gaat vervolgens terug naar Partij B en zegt dat er een hoger bod is gedaan.Hij doet geen formeel tegenbod aan Partij B, maar hij wil Partij B wel de mogelijkheid geven om een nieuw bod uit te brengen. Klopt het dat de makelaar in Stap 3 nog aan alle richtlijnen voldoet, maar zich bij Stap 4 schuldig maakt aan uitspelen? In principe is Stap 4 hetzelfde als Stap 2, met het verschil dat de makelaar dan beide partijen op dezelfde manier bespeelt.
Wim de Leeuw op dinsdag 02 oktober 2018 10:01

Beste Bas,

Het klopt ook dat de grens tussen ‘slim handelen’ en ‘uitspelen’ soms lastig te bepalen is. Het is niet voor niets dat er zoveel vragen over dit onderwerp worden gesteld op ons blog.

De term die in sommige uitspraken van de Raden van Toezicht wordt gebruikt is ‘ontoelaatbaar opdrijven’. Dat een makelaar ten opzichte van een bieder gebruik maakt van het gegeven dat er meerdere bieders zijn, werkt ongetwijfeld prijsopdrijvend. Maar blijkbaar is er een verschil tussen '(toelaatbaar) opdrijven' en ‘ontoelaatbaar opdrijven’.

Het lastige in de door jou beschreven casus is dat er geen informatie wordt verstrekt aan de biedende partijen over de door de makelaar te voeren procedure. Wil de makelaar de mogelijkheid geven om een nieuw bod uit te brengen? Of geeft de makelaar de kans om een laatste, uiteindelijk bod uit te brengen waarna de verkoper zijn keuze maakt. In die situatie zou er geen sprake zijn van uitspelen.

Ik deel je visie dat de verkopend makelaar zich bij stap 4 schuldig maakt aan uitspelen. En dat zit hem er in dat hij beide partijen een hoger bod ontlokt, zonder helderheid te geven over de vervolgprocedure. Op deze manier wordt aan twee partijen een hoger bod ontlokt. In mijn visie is dat uitspelen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Bas, Het klopt ook dat de grens tussen ‘slim handelen’ en ‘uitspelen’ soms lastig te bepalen is. Het is niet voor niets dat er zoveel vragen over dit onderwerp worden gesteld op ons blog. De term die in sommige uitspraken van de Raden van Toezicht wordt gebruikt is ‘[b]ontoelaatbaar opdrijven’[/b]. Dat een makelaar ten opzichte van een bieder gebruik maakt van het gegeven dat er meerdere bieders zijn, werkt ongetwijfeld prijsopdrijvend. Maar blijkbaar is er een verschil tussen '(toelaatbaar) opdrijven' en ‘ontoelaatbaar opdrijven’. Het lastige in de door jou beschreven casus is dat er geen informatie wordt verstrekt aan de biedende partijen over de door de makelaar te voeren procedure. Wil de makelaar de mogelijkheid geven om een nieuw bod uit te brengen? Of geeft de makelaar de kans om een laatste, uiteindelijk bod uit te brengen waarna de verkoper zijn keuze maakt. In die situatie zou er geen sprake zijn van uitspelen. Ik deel je visie dat de verkopend makelaar zich bij stap 4 schuldig maakt aan uitspelen. En dat zit hem er in dat hij beide partijen een hoger bod ontlokt, zonder helderheid te geven over de vervolgprocedure. Op deze manier wordt aan twee partijen een hoger bod ontlokt. In mijn visie is dat uitspelen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gerrit op donderdag 18 oktober 2018 10:41

Goedendag,

Wij zetten een huis te koop via een NVM makelaar. Deze zegt: "Ik nodig 20 kijkers uit en laat ze tegen elkaar opbieden".
Waarschijnlijk gunstig voor ons (huis staat in een gewilde buurt) maar het klinkt een beetje als een veiling.
Is dit tegenwoordig normaal?

Goedendag, Wij zetten een huis te koop via een NVM makelaar. Deze zegt: "Ik nodig 20 kijkers uit en laat ze tegen elkaar opbieden". Waarschijnlijk gunstig voor ons (huis staat in een gewilde buurt) maar het klinkt een beetje als een veiling. Is dit tegenwoordig normaal?
Wim de Leeuw op donderdag 18 oktober 2018 11:40

Dag Gerrit,

Als dit de woordkeuze van de makelaar is, dan kan ik me de verwarring voorstellen.

Als een verkopend makelaar verwacht dat een woning zo populair is dat er meerdere belangstellenden een bod gaan uitbrengen, dan kan het verstandig zijn om niet met één partij de onderhandelingen aan te gaan maar een 'inschrijving' te organiseren. Daarbij gebeurt het soms dat er geen individuele bezichtigingsafspraken worden gemaakt, maar dat alle gegadigden de gelegenheid wordt geboden om de woning tijdens een kijkochtend of kijkmiddag te bekijken en daarbij een eenmalig uiterste bod te doen.

Dat is geen veiling, want de kandidaten bieden niet tegen elkaar op maar doen een eenmalig bod, waarna de verkoper kan beslissen welk bod met welke condities hem het meest aanspreken.

Deze manier van verkopen was tijdens de crisis op de huizenmarkt ondenkbaar en volstrekt kansloos geweest. In de huidige markt kàn het een verkoopstrategie zijn die kopers maximaal confronteert met de wetenschap dat er sprake is van grote schaarste en dus onderlinge concurrentie tussen kandidaat-kopers. En dat kan leiden tot ongekend hoge verkoopresultaten. Aan de andere kant merken we ook dat het koperspubliek soms afhaakt omdat mensen geen zin (meer) hebben om mee te doen aan deze - overigens volstrekt legale - manier van prijsopdrijving. In sommige markten merken we dat de 'kijkmiddagen' minder mensen trekken, maar er zijn tegelijkertijd nog steeds markten waarbij zich voor één woning tientallen serieuze gegadigden melden.

Als je meer wilt weten over de huidige situatie op de woningmarkten, dan adviseer ik je om mijn blog 'Zicht op de Woningmarkt - De landelijke woningmarktcijfers over het derde kwartaal van 2018' te lezen. Daarin staat onder andere: "Het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke transactieprijzen daalde in dit kwartaal tot 0,1%. Nog nooit werden zoveel woningen boven de vraagprijs verkocht. In het derde kwartaal werd bijna 35% van alle woningen boven de vraagprijs verkocht en 17% werd voor de vraagprijs verkocht. Bij appartementen wordt gemiddeld 1,9% boven de vraagprijs betaald, bij tussenwoningen 0,4%." Van werkelijke onderhandelingen is dus nog maar nauwelijks sprake.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw






Dag Gerrit, Als dit de woordkeuze van de makelaar is, dan kan ik me de verwarring voorstellen. Als een verkopend makelaar verwacht dat een woning zo populair is dat er meerdere belangstellenden een bod gaan uitbrengen, dan kan het verstandig zijn om niet met één partij de onderhandelingen aan te gaan maar een 'inschrijving' te organiseren. Daarbij gebeurt het soms dat er geen individuele bezichtigingsafspraken worden gemaakt, maar dat alle gegadigden de gelegenheid wordt geboden om de woning tijdens een kijkochtend of kijkmiddag te bekijken en daarbij een eenmalig uiterste bod te doen. Dat is geen veiling, want de kandidaten bieden niet tegen elkaar op maar doen een eenmalig bod, waarna de verkoper kan beslissen welk bod met welke condities hem het meest aanspreken. Deze manier van verkopen was tijdens de crisis op de huizenmarkt ondenkbaar en volstrekt kansloos geweest. In de huidige markt kàn het een verkoopstrategie zijn die kopers maximaal confronteert met de wetenschap dat er sprake is van grote schaarste en dus onderlinge concurrentie tussen kandidaat-kopers. En dat kan leiden tot ongekend hoge verkoopresultaten. Aan de andere kant merken we ook dat het koperspubliek soms afhaakt omdat mensen geen zin (meer) hebben om mee te doen aan deze - overigens volstrekt legale - manier van prijsopdrijving. In sommige markten merken we dat de 'kijkmiddagen' minder mensen trekken, maar er zijn tegelijkertijd nog steeds markten waarbij zich voor één woning tientallen serieuze gegadigden melden. Als je meer wilt weten over de huidige situatie op de woningmarkten, dan adviseer ik je om mijn blog 'Zicht op de Woningmarkt - De landelijke woningmarktcijfers over het derde kwartaal van 2018' te lezen. Daarin staat onder andere: "Het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke transactieprijzen daalde in dit kwartaal tot 0,1%. Nog nooit werden zoveel woningen boven de vraagprijs verkocht. In het derde kwartaal werd bijna 35% van alle woningen boven de vraagprijs verkocht en 17% werd voor de vraagprijs verkocht. Bij appartementen wordt gemiddeld 1,9% boven de vraagprijs betaald, bij tussenwoningen 0,4%." Van werkelijke onderhandelingen is dus nog maar nauwelijks sprake. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gerrit op donderdag 18 oktober 2018 12:32

Bedankt voor de snelle en uitgebreide reactie. Duidelijk dus geen veiling. Ik zal zeker ook 'Zicht op de Woningmarkt' lezen.

Met vriendelijke groet,
Gerrit

Bedankt voor de snelle en uitgebreide reactie. Duidelijk dus geen veiling. Ik zal zeker ook 'Zicht op de Woningmarkt' lezen. Met vriendelijke groet, Gerrit
Gast
woensdag 19 december 2018

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.