De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden

shutterstock_111933209

De woningmarkt trekt aan. En daarmee keren ook weer de discussies terug over de (vermeende) spelregels bij onderhandeling over een woning. Tien misverstanden.

Misverstand 1: Als een koper de vraagprijs biedt, dan wordt hij koper van het huis

"Als ik bij een fietsenwinkel een fiets te koop zie staan voor € 299,= en ik geef aan deze fiets voor dit bedrag te willen kopen, dan ben ik de koper van de fiets. Als ik een huis te koop zie staan met een vraagprijs van € 299.000,= en ik geef aan het huis te willen kopen, ben ik dan automatisch de koper van het huis?" Een overeenkomst ontstaat door de aanvaarding van een aanbod. Dat aanbod moet uiteraard wel voldoende duidelijk zijn. Het is dus de vraag of het aanbieden van een huis met een bepaalde vraagprijs mag worden uitgelegd als een aanbod. De Hoge Raad heeft in het arrest Hofland/Hennis bepaald dat dat niet het geval is. Het aanbieden van een huis met een vraagprijs is geen aanbod, maar een 'uitnodiging tot onderhandelen'. Als u de vraagprijs van een woning biedt, dan bent u nog geen koper.

Misverstand 2: Als ik een bod doe, dan ben ik in onderhandeling

"Ik weet dat makelaars, als ze in onderhandeling zijn met een kandidaat-koper, niet zomaar mogen gaan onderhandelen met een ander. Ik heb dus direct na een bezichtiging een laag bod uitgebracht, zodat ik in onderhandeling ben. De makelaar heeft gezegd dat hij het bod niet serieus vindt, hij zich vrij acht en dat we niet in onderhandeling zijn. Mag dat?" Een onderhandeling is een proces waarbij twee partijen een min of meer actieve rol moeten innemen. Er is pas sprake van een onderhandeling als er sprake is van een tegenvoorstel. Als een bod wordt afgewezen zonder dat er een nieuw voorstel wordt gedaan, dan is er geen sprake van onderhandeling. Overigens, het heeft geen enkele betekenis 'dat u in onderhandeling bent'. Als de verkopend makelaar het perspectief heeft dat hij met een andere gegadigde tot een beter resultaat kan komen, dan staat het hem vrij om de onderhandelingen af te breken.

Misverstand 3: Als ik een bod doe, dan moet ik ook een redelijk tegenbod krijgen

"Op een huis met een vraagprijs van € 249.000,= heb ik € 240.000,= geboden, maar de makelaar weigert een tegenbod te doen. Hij verzamelt eerst de biedingen van andere makelaars, en bepaalt daarna met wie hij verder gaat onderhandelen. Mag dat?" Ja, dat mag. Een makelaar hoeft geen tegenbod uit te brengen. Een makelaar is ook niet verplicht om op het eerste bod een tegenbod uit te brengen. Als de makelaar meerdere biedingen verwacht, dan staat het hem vrij om deze eerst te verzamelen en pas daarna te bepalen met welke van de bieders hij als eerste in onderhandeling gaat.

Misverstand 4: Een makelaar is verplicht om de onderhandeling te starten met de eerste die een bod doet

"Van goede vrienden heb ik vernomen dat het huis van hun buren te koop komt. Nog voordat het huis op Funda staat, maak ik een bezichtigingsafspraak. Ik geef bij de makelaar aan dat ik bijna de vraagprijs wil betalen. De makelaar verwacht dat er nog meer gegadigden een bod gaan doen en weigert met mij in onderhandeling te gaan. Mag dat zomaar?" Over de positie van de 'eerste bieder' bestaan heel veel misverstanden. Heel veel mensen denken dat 'het eerste bod doen' hen een bijzondere positie geeft. En dat een makelaar verplicht zou zijn om de onderhandelingen te starten met de eerste bieder of niet in gesprek mag gaan met een tweede bieder. Het staat een verkoper en diens makelaar volledig vrij om een bod af te wijzen en in onderhandeling te gaan met een andere belangstellende.Het feit dat u als eerste een bod uitbrengt, wil nog niet zeggen dat de verkoper of diens makelaar met u moet onderhandelen.

Misverstand 5: Een makelaar moet biedingen behandelen op volgorde van binnenkomst

"Tijdens de NVM Open Huizen Route heb ik als tweede een bod gedaan op een woning die ik graag zou willen kopen. Nu begrijp ik dat de makelaar er met de eerste bieder niet is uitgekomen, maar dat hij aan het onderhandelen is met degene die als laatste een bod heeft gedaan. Mag dat?" Ja. Ook dat mag. Er bestaan geen spelregels voor de volgorde waarin biedingen moeten worden behandeld. Het staat een makelaar daarom vrij om de onderhandelingen te openen met degene die het hoogste bod heeft gedaan, ook als er anderen eerder een bod hebben gedaan.

Misverstand 6: Als ik in onderhandeling met een makelaar ben, mogen er geen nieuwe bezichtigingen worden gepland

"Ik ben in onderhandeling over een woning. De makelaar wil nog geen tegenbod doen, omdat er blijkbaar nog bezichtigingen in de agenda staan. Mag een makelaar zomaar doorgaan met bezichtigen als hij met mij in onderhandeling is?" Ja. Het staat een verkoper of diens makelaar volledig vrij om tijdens het onderhandelingsproces het huis aan andere gegadigden te tonen.

Misverstand 7: Een verkoper mag tijdens zijn onderhandeling de prijs niet verhogen

"Ik heb een bod uitgebracht van € 240.000,= op een huis met een vraagprijs van € 259.000,=. De makelaar kwam met een tegenbod van € 255.000,=. Ik vind dat nog te veel, dus ik heb mijn bod verhoogd naar € 245.000. Nu laat de makelaar me weten dat hij nog meer biedingen heeft ontvangen en dat hij me daarom een tegenbod doet van € 270.000,=. Mag dat?" Hierboven hebben we uitgelegd dat er een overeenkomst ontstaat zodra een aanbod wordt geaccepteerd. Als een aanbod niet volledig wordt geaccepteerd en er een nieuw voorstel wordt gedaan, dan is dat nieuwe voorstel een nieuw aanbod. Tijdens de onderhandelingen staat het de verkoper vrij om zijn vraagprijs te verhogen of te verlagen. Ook een potentiële koper heeft het recht om zijn bod te verlagen. Zodra de één een tegenbod doet, vervalt het voorafgaande bod.

Misverstand 8: Een makelaar mag het onderhandelingssysteem niet tussentijds wijzigen

"Tijdens de onderhandelingen over een woning blijkt de belangstelling voor het huis groter dan verwacht. Er komen nog meer biedingen binnen, waarna de makelaar de onderhandelingen stopzet en alle partijen de gelegenheid geeft om deel te nemen aan een inschrijving. Mag dat zomaar?" Ja, dat mag. Zolang een bod niet is geaccepteerd, is er geen overeenkomst. En zolang er geen overeenkomst is, staat het een verkoper of diens makelaar vrij om de verkoopmethode te wijzigen.

Misverstand 9: Een makelaar mag mij in de onderhandeling niet om een uiterste bod vragen

"Ik ben al een paar weken in onderhandeling over een huis. Nu belt de makelaar mij dat hij van een andere gegadigde een bod heeft gekregen en vraagt hij me om mijn uiterste bod uit te brengen. En als dat bod te laag is, dan zegt hij met die andere partij te gaan onderhandelen. Mag dat?" Ja, dat mag. Een makelaar mag niet 'uitspelen' (zie daarvoor onze blog  'Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen), wat inhoudt dat hij niet met meerdere partijen tegelijkertijd mag onderhandelen. Een makelaar is echter niet verplicht om met één partij te blijven onderhandelen. De makelaar mag de onderhandelingen beëindigen, bijvoorbeeld als hij denkt dat er geen kansen meer zijn om tot overeenstemming te komen. Als een makelaar een tweede (kansrijk) bod ontvangt, dan mag hij aan een eerdere bieder vragen om een uiterste bod uit te brengen. Als dat bod lager is dan het tweede bod, dan kan de makelaar de onderhandelingen met de eerdere bieder beëindigen en in onderhandeling gaan met de tweede bieder.

Misverstand 10: Tijdens een onderhandeling moet ik drie dagen de gelegenheid hebben om een tegenbod te doen

"Ik ben aan het onderhandelen met een NVM-makelaar. De makelaar heeft een tegenbod gedaan, en verwacht van me dat ik daar voor morgenmiddag 14:00 mee akkoord ga. Als ik dat niet doe, dan acht hij zich vrij om met een andere koper te onderhandelen. Mag dat zomaar?" Ja, dat mag. Er bestaan geen (wettelijke) regels die bepalen hoeveel tijd u krijgt om op een bod te reageren. Om het onderhandelingsproces te versnellen mogen zowel de verkopers als de bieders een uiterste termijn aan hun bod verbinden.

Misverstand 11: Afspraak is afspraak

"Na een paar dagen onderhandelen bereikten we overeenstemming. Ik heb dus een huis gekocht, de afspraak voor ondertekening van de koopovereenkomst was al gemaakt. Nu belt de verkopend makelaar me met de mededeling dat de verkoop niet doorgaat, omdat er een andere gegadigde meer heeft geboden. Kan dat zomaar?.

In principe zijn mondelinge afspraken geldig. Maar bij de koop van een woning is dat anders. Nadat de koper de koopakte heeft getekend, mag hij zich nog drie dagen bedenken en terugkomen op zijn beslissing. Een verkoper mag zich bedenken tot het moment dat hij de overeenkomst heeft getekend. Hoe dat precies zit, leggen wij graag uit in onze blog: "Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!".

Samenvatting 

  1. In tegenstelling tot wat vooral kopers vaak denken, bestaan er nauwelijks spelregels voor de onderhandeling. 
  2. Er is maar één echte spelregel en dat is dat het NVM-makelaars niet toegestaan is om belangstellenden 'tegen elkaar uit te spelen'. 
  3. Wat 'uitspelen' is, leggen wij u uit in onze blog: "Spelregels bij onderhandeling - het verbod op uitspelen".

Behoefte aan de waarde van ervaring?

Alle woningen die op Funda worden aangeboden, worden aangeboden door een verkopend makelaar. Dat is een makelaar die zijn best doet om de belangen van de verkoper zo goed mogelijk te behartigen. U kunt, zonder hulp van een eigen makelaar, een huis aankopen. Maar het is de vraag of dat verstandig is. U koopt of verkoopt enkele malen in uw leven een huis. Makelaars doen dat dagelijks. Het inschakelen van een eigen makelaar heeft daarom heel veel voordelen. Bent u op zoek naar een woning in de Rijn- en Veenstreek, de regio Leiden of de Duin- en Bollenstreek? Hier vindt u hier informatie over onze aankoopmakelaars.

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen. En dat mag overigens ook als u buiten ons werkgebied een woning zoekt. Op onze pagina 10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) - Wat mag wel, wat mag niet vindt u alvast de antwoorden op de meest gestelde vragen.

 

Vragen & Reacties 197

Ben van den ende op woensdag 03 februari 2016 10:58

Goede morgen, heb de volgende vraag.
Mag een makelaar twee heren dienen?

Dus onderhandelen voeren met met de verkopende partij en ook het huis van de eventuele koper in de verkoop nemen?

Goede morgen, heb de volgende vraag. Mag een makelaar twee heren dienen? Dus onderhandelen voeren met met de verkopende partij en ook het huis van de eventuele koper in de verkoop nemen?
Wim de Leeuw op woensdag 03 februari 2016 16:16

Dag Ben,

Voor zover mij bekend is er geen regel die deze manier van werken verbiedt. Ik ben het overigens niet met je eens dat een makelaar die het huis van een koper in verkoop neemt, daarmee automatisch twee heren dient.

Ik begrijp natuurlijk het spanningsveld. Als makelaar moet je glashelder en transparant zijn. Als je een woning verkoopt, dan is een kandidaat-koper de 'tegenpartij' in de onderhandeling.

En dat is de reden dat in de Opdracht Tot Dienstverlening die De Leeuw Makelaardij hanteert, ook een regeling is opgenomen voor dit soort situaties.

6. Tenzij uit doorhalingen anders blijkt, stemt de opdrachtgever ermee in dat de makelaar:
a. gegadigden informeert of laat informeren over de waarde en verkoopmogelijkheden van hun eventuele eigen woning;
b. gegadigden laat informeren over hun financiële mogelijkheden;
Zonder instemming van de opdrachtgever aanvaardt de makelaar geen opdracht tot dienstverlening bij verkoop van een dergelijke gegadigde, tenzij
- de gegadigde aangeeft geen belangstelling meer te hebben voor de betrokken woning dan wel;
- de op deze opdracht betrekking hebbende woning reeds is verkocht dan wel
- de woning nog niet is verkocht maar de opdrachtgever heeft laten weten geen bezwaar te hebben tegen de aanvaarding van een opdracht tot dienstverlening van de gegadigde.

In de praktijk hebben opdrachtgevers hier maar zelden bezwaar tegen. Als een koper zijn eigen huis nog moet verkopen, is er in de meeste gevallen sprake van een ontbindende voorwaarde. Dat houdt in dat ook de verkopende partij er belang bij heeft dat de koper zijn woning verkoopt. Ik mag er toch vanuit gaan dat de verkopende partij zijn of haar makelaar niet voor niets heeft gekozen. In dat opzicht kan het ook prettig zijn voor de verkopende partij als hij weet dat het verkoopproces van de koper ook goed wordt geregeld.

Elke makelaar die er een potje van maakt, graaft zijn eigen graf. Stel nu dat de verkopende makelaar het op een akkoordje zou gooien met de verkoper, op voorwaarde dat de koper zijn huis bij dezelfde makelaar in verkoop geeft. Denk je dan dat de koper daar een goed gevoel bij zou hebben? Want die makelaar flikt dan toch ook bij de koper van de tweede woning hetzelfde geintje? En in deze tijd met social media hou je dit soort dingen niet verborgen.

Is dat een antwoord op je vraag?

Met vriendelijke groet,

De Leeuw Makelaardij BV
mr Wim H. de Leeuw, directeur.

Dag Ben, Voor zover mij bekend is er geen regel die deze manier van werken verbiedt. Ik ben het overigens niet met je eens dat een makelaar die het huis van een koper in verkoop neemt, daarmee automatisch twee heren dient. Ik begrijp natuurlijk het spanningsveld. Als makelaar moet je glashelder en transparant zijn. Als je een woning verkoopt, dan is een kandidaat-koper de 'tegenpartij' in de onderhandeling. En dat is de reden dat in de Opdracht Tot Dienstverlening die De Leeuw Makelaardij hanteert, ook een regeling is opgenomen voor dit soort situaties. 6. Tenzij uit doorhalingen anders blijkt, stemt de opdrachtgever ermee in dat de makelaar: a. gegadigden informeert of laat informeren over de waarde en verkoopmogelijkheden van hun eventuele eigen woning; b. gegadigden laat informeren over hun financiële mogelijkheden; Zonder instemming van de opdrachtgever aanvaardt de makelaar geen opdracht tot dienstverlening bij verkoop van een dergelijke gegadigde, tenzij - de gegadigde aangeeft geen belangstelling meer te hebben voor de betrokken woning dan wel; - de op deze opdracht betrekking hebbende woning reeds is verkocht dan wel - de woning nog niet is verkocht maar de opdrachtgever heeft laten weten geen bezwaar te hebben tegen de aanvaarding van een opdracht tot dienstverlening van de gegadigde. In de praktijk hebben opdrachtgevers hier maar zelden bezwaar tegen. Als een koper zijn eigen huis nog moet verkopen, is er in de meeste gevallen sprake van een ontbindende voorwaarde. Dat houdt in dat ook de verkopende partij er belang bij heeft dat de koper zijn woning verkoopt. Ik mag er toch vanuit gaan dat de verkopende partij zijn of haar makelaar niet voor niets heeft gekozen. In dat opzicht kan het ook prettig zijn voor de verkopende partij als hij weet dat het verkoopproces van de koper ook goed wordt geregeld. Elke makelaar die er een potje van maakt, graaft zijn eigen graf. Stel nu dat de verkopende makelaar het op een akkoordje zou gooien met de verkoper, op voorwaarde dat de koper zijn huis bij dezelfde makelaar in verkoop geeft. Denk je dan dat de koper daar een goed gevoel bij zou hebben? Want die makelaar flikt dan toch ook bij de koper van de tweede woning hetzelfde geintje? En in deze tijd met social media hou je dit soort dingen niet verborgen. Is dat een antwoord op je vraag? Met vriendelijke groet, De Leeuw Makelaardij BV mr Wim H. de Leeuw, directeur.
Marjolein op maandag 08 oktober 2018 09:03

Dag Wim,
Mijn vraag over twee heren dienen is net een fractie anders: Ik overweeg mijn huis in de verkoop te doen bij een makelaar die aangeeft mogelijke gegadigden in zijn klantenbestand te hebben. Hij offreert een gereduceert tarief indien deze klanten het huis kopen. Mag een makelaar twee heren dienen? Ofwel de belangen behartigen van zowel kopende als verkopende partij?

Dag Wim, Mijn vraag over twee heren dienen is net een fractie anders: Ik overweeg mijn huis in de verkoop te doen bij een makelaar die aangeeft mogelijke gegadigden in zijn klantenbestand te hebben. Hij offreert een gereduceert tarief indien deze klanten het huis kopen. Mag een makelaar twee heren dienen? Ofwel de belangen behartigen van zowel kopende als verkopende partij?
Wim de Leeuw op maandag 08 oktober 2018 15:32

Dag Marjolein,

Nee, een makelaar mag geen twee heren dienen.

Ik denk dat het te maken heeft met de definitie van het begrip 'klant'. Het zou goed kunnen zijn dat deze makelaar onlangs een vergelijkbare woning heeft verkocht en daarom over de gegevens van gegadigden beschikt die ook belangstelling zouden kunnen hebben voor jouw woning.

Ik noem dat contacten. Geen klanten in de zin van opdrachtgevers. Want het klopt dat de makelaar geen twee heren (= opdrachtgevers) mag dienen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Marjolein, Nee, een makelaar mag geen twee heren dienen. Ik denk dat het te maken heeft met de definitie van het begrip 'klant'. Het zou goed kunnen zijn dat deze makelaar onlangs een vergelijkbare woning heeft verkocht en daarom over de gegevens van gegadigden beschikt die ook belangstelling zouden kunnen hebben voor jouw woning. Ik noem dat contacten. Geen klanten in de zin van opdrachtgevers. Want het klopt dat de makelaar geen twee heren (= opdrachtgevers) mag dienen! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
klaas op zaterdag 20 februari 2016 11:27

na het plaatsen van ons 2e bod heeft de makelaar besloten om de onderhandeling te stoppen. dit met de reden omdat hij dacht dat wij niet niet hoger dan een xx bedrag zouden komen. de makelaar heeft niet aan ons gevraagd wat ons uiterste bod was. Hij kon dus niet weten wat wij er meer voor wilden en konden geven. de ochtend erna belde wij meteen de makelaar op om opnieuw een bod te doen. ditmaal boven het xx bedrag dat hij dacht wat wij konden betalen. maar we kregen het teleurstellende bericht dat er al door een andere partij een bod was gedaan en er al een onderhandeling gaande was. dus hij heeft de onderhandelingen met ons gestopt zodat hij een ander bod van een andere partij kon aannemen. mag dit?

na het plaatsen van ons 2e bod heeft de makelaar besloten om de onderhandeling te stoppen. dit met de reden omdat hij dacht dat wij niet niet hoger dan een xx bedrag zouden komen. de makelaar heeft niet aan ons gevraagd wat ons uiterste bod was. Hij kon dus niet weten wat wij er meer voor wilden en konden geven. de ochtend erna belde wij meteen de makelaar op om opnieuw een bod te doen. ditmaal boven het xx bedrag dat hij dacht wat wij konden betalen. maar we kregen het teleurstellende bericht dat er al door een andere partij een bod was gedaan en er al een onderhandeling gaande was. dus hij heeft de onderhandelingen met ons gestopt zodat hij een ander bod van een andere partij kon aannemen. mag dit?
Wim de Leeuw op zondag 28 februari 2016 19:32

Geachte heer Leijnse,

Sorry dat u zo lang op een antwoord heeft moeten wachten. Ik beantwoord de vragen persoonlijk en was de afgelopen dagen met vakantie.

Onderhandelen is zakelijk "pingpongen". Het spel is afgelopen zodra één van de twee spelers niet meer reageert. U zegt dat de makelaar de onderhandeling stopte na uw tweede bod. Ik maak daaruit op dat de makelaar niet met een tegenbod kwam. Daarmee waren de onderhandelingen beëindigd en stond het de makelaar ook vrij om met een andere partij de onderhandelingen aan te gaan. U kunt op elk moment de onderhandelingen beëindigen, een makelaar kan en mag dat ook.

De verkopend makelaar heeft als opdracht om de belangen van de verkoper te behartigen. En dus om een zo hoog mogelijke opbrengst te realiseren. Dat houdt in dat als uw verhoogde bod interessant zou zijn geweest, de makelaar de opdrachtgever over uw bod had moeten informeren. De makelaar moet dat zelfs doen als de woning al mondeling is verkocht. (http://www.deleeuw.nl/blog/2013/11/woning-gekocht-of-verkocht-afspraak-is-niet-altijd-afspraak/).

Kortom, een verkopend makelaar heeft veel vrijheden bij de onderhandeling, zolang hij de belangen van zijn opdrachtgever maar behartigd.

Is dat een voldoende antwoord op uw vraag?

Met vriendelijke groet,

mr Wim H. de Leeuw, directeur De Leeuw Groep BV

Geachte heer Leijnse, Sorry dat u zo lang op een antwoord heeft moeten wachten. Ik beantwoord de vragen persoonlijk en was de afgelopen dagen met vakantie. Onderhandelen is zakelijk "pingpongen". Het spel is afgelopen zodra één van de twee spelers niet meer reageert. U zegt dat de makelaar de onderhandeling stopte na uw tweede bod. Ik maak daaruit op dat de makelaar niet met een tegenbod kwam. Daarmee waren de onderhandelingen beëindigd en stond het de makelaar ook vrij om met een andere partij de onderhandelingen aan te gaan. U kunt op elk moment de onderhandelingen beëindigen, een makelaar kan en mag dat ook. De verkopend makelaar heeft als opdracht om de belangen van de verkoper te behartigen. En dus om een zo hoog mogelijke opbrengst te realiseren. Dat houdt in dat als uw verhoogde bod interessant zou zijn geweest, de makelaar de opdrachtgever over uw bod had moeten informeren. De makelaar moet dat zelfs doen als de woning al mondeling is verkocht. (http://www.deleeuw.nl/blog/2013/11/woning-gekocht-of-verkocht-afspraak-is-niet-altijd-afspraak/). Kortom, een verkopend makelaar heeft veel vrijheden bij de onderhandeling, zolang hij de belangen van zijn opdrachtgever maar behartigd. Is dat een voldoende antwoord op uw vraag? Met vriendelijke groet, mr Wim H. de Leeuw, directeur De Leeuw Groep BV
lies op zondag 13 maart 2016 06:48

Beste mr Leeuw,

Wij hebben een bezichtiging staan voor een huis,maar nu blijkt dat er al een bod gedaan is en geaccepteerd is(alleen mondeling) . Moet de makelaar niet eerst alle mensen die willen bekijken en een afspraak staan eerst iedereen een kans geven om dit te bekijken, voordat er een bod gedaan wordt?

Beste mr Leeuw, Wij hebben een bezichtiging staan voor een huis,maar nu blijkt dat er al een bod gedaan is en geaccepteerd is(alleen mondeling) . Moet de makelaar niet eerst alle mensen die willen bekijken en een afspraak staan eerst iedereen een kans geven om dit te bekijken, voordat er een bod gedaan wordt?
Wim de Leeuw op maandag 14 maart 2016 08:24

Dag Lies, het antwoord op jouw vraag luidt 'nee'.
Een verkopend makelaar wordt ingehuurd en betaald door de verkoper en behartigd diens belangen.
De verkoper en zijn makelaar zijn volledig vrij om het huis op elk gewenst moment te verkopen, ook als er dan nog afspraken in de agenda staan.
Er bestaat niet zoiets als een 'recht op een eerlijke kans om een huis te kopen'.
Wim de Leeuw

Dag Lies, het antwoord op jouw vraag luidt 'nee'. Een verkopend makelaar wordt ingehuurd en betaald door de verkoper en behartigd diens belangen. De verkoper en zijn makelaar zijn volledig vrij om het huis op elk gewenst moment te verkopen, ook als er dan nog afspraken in de agenda staan. Er bestaat niet zoiets als een 'recht op een eerlijke kans om een huis te kopen'. Wim de Leeuw
Milena op dinsdag 15 maart 2016 20:01

Geachte heer de Leeuw,
We hebben vandaag een woning bezocht en 1 uur later hebben een bod uitgebracht met €5000 boven de vraagprijs. Later hoorde we van de verkoopmakelaar dat we pas antwoord zouden kregen morgenavond of overmorgen ochtend,omdat er andere bezichtigingen gepland zijn voor morgen. De makelaar gaf ook aan dat uiteindelijk hij bepaald aan wie de woning verkocht gaat worden?
Mag dat eigenlijk,terwijl wij meer bieden dan de vraagprijs ?
Ik zal uw antwoord zeer op prijs stellen!

Geachte heer de Leeuw, We hebben vandaag een woning bezocht en 1 uur later hebben een bod uitgebracht met €5000 boven de vraagprijs. Later hoorde we van de verkoopmakelaar dat we pas antwoord zouden kregen morgenavond of overmorgen ochtend,omdat er andere bezichtigingen gepland zijn voor morgen. De makelaar gaf ook aan dat uiteindelijk hij bepaald aan wie de woning verkocht gaat worden? Mag dat eigenlijk,terwijl wij meer bieden dan de vraagprijs ? Ik zal uw antwoord zeer op prijs stellen!
Wim de Leeuw op woensdag 16 maart 2016 07:17

Beste Milena,

Stel dat u uw fiets op marktplaats te koop zet.
En dat iemand meer biedt dan de vraagprijs.
Heeft u daarna dan nog de vrijheid om uw fiets aan uw buurvrouw te verkopen?
Of hem aan uw buurvrouw weg te geven?
Kunt u één reden bedenken waarom u dat niet zou mogen doen?
Met een huis is het niets anders.

Laat ik het anders stellen.
U zet uw huis te koop voor een bepaalde vraagprijs.
En dan blijkt uw huis zo populair te zijn dat er vier verschillende mensen een bod boven de vraagprijs neerleggen.
Hebben dan al die vier bieders-boven-de-vraagprijs een recht op het huis omdat ze boven de vraagprijs geboden hebben?
Of zou u als verkoper de mogelijkheid willen hebben om u te beraden op welke gegadigde het allermeeste voor uw huis gaat betalen?

De essentie van mijn blogs is dat er héél weinig regels zijn bij onderhandeling. De verkoper en zijn makelaar zijn vrij om een woning te verkopen aan wie ze maar willen tegen welke prijs dan ook. De verkoper en zijn makelaar zijn vrij in de manier waarop ze een keuze maken voor het aanbod van welke koper dan ook. Er zijn maar twee spelregels: Makelaars mogen niet uitspelen en makelaars mogen geen valse verwachtingen wekken.

U doet een bod boven de vraagprijs.
Een vraagprijs is in juridisch opzicht geen 'aanbod' maar een 'uitnodiging tot onderhandelen'.
Er komt dus door uw bod nog geen overeenkomst tot stand.
Daarvoor is nodig dat de verkoper uw aanbod accepteert. De verkoper doet dat niet en geeft ook aan waarom hij dat niet doet. Blijkbaar wil hij de reacties van andere gegadigden nog afwachten. Er is daarmee nog geen sprake van onderhandelen.

Kortom, dit mag.

Met vriendelijke groet,
mr Wim H. de Leeuw

Beste Milena, Stel dat u uw fiets op marktplaats te koop zet. En dat iemand meer biedt dan de vraagprijs. Heeft u daarna dan nog de vrijheid om uw fiets aan uw buurvrouw te verkopen? Of hem aan uw buurvrouw weg te geven? Kunt u één reden bedenken waarom u dat niet zou mogen doen? Met een huis is het niets anders. Laat ik het anders stellen. U zet uw huis te koop voor een bepaalde vraagprijs. En dan blijkt uw huis zo populair te zijn dat er vier verschillende mensen een bod boven de vraagprijs neerleggen. Hebben dan al die vier bieders-boven-de-vraagprijs een recht op het huis omdat ze boven de vraagprijs geboden hebben? Of zou u als verkoper de mogelijkheid willen hebben om u te beraden op welke gegadigde het allermeeste voor uw huis gaat betalen? De essentie van mijn blogs is dat er héél weinig regels zijn bij onderhandeling. De verkoper en zijn makelaar zijn vrij om een woning te verkopen aan wie ze maar willen tegen welke prijs dan ook. De verkoper en zijn makelaar zijn vrij in de manier waarop ze een keuze maken voor het aanbod van welke koper dan ook. Er zijn maar twee spelregels: Makelaars mogen niet uitspelen en makelaars mogen geen valse verwachtingen wekken. U doet een bod boven de vraagprijs. Een vraagprijs is in juridisch opzicht geen 'aanbod' maar een 'uitnodiging tot onderhandelen'. Er komt dus door uw bod nog geen overeenkomst tot stand. Daarvoor is nodig dat de verkoper uw aanbod accepteert. De verkoper doet dat niet en geeft ook aan waarom hij dat niet doet. Blijkbaar wil hij de reacties van andere gegadigden nog afwachten. Er is daarmee nog geen sprake van onderhandelen. Kortom, dit mag. Met vriendelijke groet, mr Wim H. de Leeuw
gertrudis hartman op vrijdag 25 maart 2016 09:37

Mijn vraag voor u is:
Mijn aankoop makelaar weigerde om aan de verkoopmakelaar te vragen een verlenging voor financiering. Er moest opnieuw worden onderhandeld na ontdekking zwam.
De aankoop makelaar had het al eerder gevraagd en nu zei hij: "dat doet je financieel adviseur maar!!". Ik begrijp hier niets van.

In afwachting van uw antwoord,
Gertrudis Nijssen

Mijn vraag voor u is: Mijn aankoop makelaar weigerde om aan de verkoopmakelaar te vragen een verlenging voor financiering. Er moest opnieuw worden onderhandeld na ontdekking zwam. De aankoop makelaar had het al eerder gevraagd en nu zei hij: "dat doet je financieel adviseur maar!!". Ik begrijp hier niets van. In afwachting van uw antwoord, Gertrudis Nijssen
Wim de Leeuw op zaterdag 26 maart 2016 12:08

Het is allereerst de vraag welke afspraken u had gemaakt met uw aankoopmakelaar. Soms is er sprake van een beperkte opdracht, waarbij de de aankoopmakelaar bijvoorbeeld alleen de onderhandelingen voor zijn rekening neemt. Als er sprake was van een uitgebreide of volledige aankoopopdracht, dan is het vreemd als een makelaar weigert om u van dienst te zijn.

De enige goede reden die ik me zou kunnen voorstellen is als uw hypotheek-adviseur of bank er bij de hypotheekaanvraag een bende van heeft gemaakt. En dat uw makelaar om die reden vindt dat de financieel adviseur 'zijn eigen rommel moet opruimen'. Als daar geen sprake van is, dan is het inderdaad vreemd dat uw makelaar niet doet waarvoor u hem hebt ingehuurd. Als uw makelaar lid is van de NVM, dan kunt u een klacht bij de NVM indienen. Uiteraard nadat u uw klacht schriftelijk kenbaar heeft gemaakt aan uw makelaar zelf.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Het is allereerst de vraag welke afspraken u had gemaakt met uw aankoopmakelaar. Soms is er sprake van een beperkte opdracht, waarbij de de aankoopmakelaar bijvoorbeeld alleen de onderhandelingen voor zijn rekening neemt. Als er sprake was van een uitgebreide of volledige aankoopopdracht, dan is het vreemd als een makelaar weigert om u van dienst te zijn. De enige goede reden die ik me zou kunnen voorstellen is als uw hypotheek-adviseur of bank er bij de hypotheekaanvraag een bende van heeft gemaakt. En dat uw makelaar om die reden vindt dat de financieel adviseur 'zijn eigen rommel moet opruimen'. Als daar geen sprake van is, dan is het inderdaad vreemd dat uw makelaar niet doet waarvoor u hem hebt ingehuurd. Als uw makelaar lid is van de NVM, dan kunt u een klacht bij de NVM indienen. Uiteraard nadat u uw klacht schriftelijk kenbaar heeft gemaakt aan uw makelaar zelf. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
C. Nuboer op zondag 03 april 2016 19:55

Geachte meneer de Leeuw,

Ik heb via een makelaar mijn apartement in Amsterdam-Z te koop aangeboden. Deze makelaar vraagt een courtage van 1%, wat bijzonder laag is. Ik vrees nu dat de makelaar zo min mogelijk werk er aan wil hebben om het voor een (voor mij) gunstige prijs te verkopen. Want al na het eerste bod op dag 1, dat wel 10.000 boven de vraagprijs ligt, werd mij gevraagd of ik daarmee accoord wil gaan. Uiteraard wil ik dat niet. Hoe kan ik te weten komen of er meerdere gegadigden zijn als de makelaar mij dat niet zou vertellen? Ik ben bereid om met de makelaar te onderhandelen over een extra tegemoetkoming voor hem; bijvoorbeeld 1000 euro voor elke 20.000 meer (verkoopprijs). Wat denkt u hiervan?

Bij voorbaat dank
C. Niboer

Geachte meneer de Leeuw, Ik heb via een makelaar mijn apartement in Amsterdam-Z te koop aangeboden. Deze makelaar vraagt een courtage van 1%, wat bijzonder laag is. Ik vrees nu dat de makelaar zo min mogelijk werk er aan wil hebben om het voor een (voor mij) gunstige prijs te verkopen. Want al na het eerste bod op dag 1, dat wel 10.000 boven de vraagprijs ligt, werd mij gevraagd of ik daarmee accoord wil gaan. Uiteraard wil ik dat niet. Hoe kan ik te weten komen of er meerdere gegadigden zijn als de makelaar mij dat niet zou vertellen? Ik ben bereid om met de makelaar te onderhandelen over een extra tegemoetkoming voor hem; bijvoorbeeld 1000 euro voor elke 20.000 meer (verkoopprijs). Wat denkt u hiervan? Bij voorbaat dank C. Niboer
Wim de Leeuw op zondag 03 april 2016 20:17

U huurt een makelaar in die voor zichzelf akkoord gaat met een - ook naar uw overtuiging - heel lage courtage.
Deze makelaar sleept er voor zichzelf te weinig uit.

Maar u verwacht wel dat deze makelaar er voor u het uiterste uit zal halen?

En u vraagt me wat ik daarvan denk?

Cruijff zou vermoedelijk reageren met "Je gaat het pas zien als je het doorhebt.” Mijn advies is dat als een makelaar zo'n beroerd onderhandelaar is dat hij bereid is om voor u "voor weinig" aan de slag te gaan, u geen al te hoge verwachtingen moet hebben van de toegevoegde waarde van deze makelaar.

Anders geformuleerd: "If you pay peanuts, you get monkees".

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

U huurt een makelaar in die voor zichzelf akkoord gaat met een - ook naar uw overtuiging - heel lage courtage. Deze makelaar sleept er voor zichzelf te weinig uit. Maar u verwacht wel dat deze makelaar er voor u het uiterste uit zal halen? En u vraagt me wat ik daarvan denk? Cruijff zou vermoedelijk reageren met "Je gaat het pas zien als je het doorhebt.” Mijn advies is dat als een makelaar zo'n beroerd onderhandelaar is dat hij bereid is om voor u "voor weinig" aan de slag te gaan, u geen al te hoge verwachtingen moet hebben van de toegevoegde waarde van deze makelaar. Anders geformuleerd: "If you pay peanuts, you get monkees". Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Roos V. op vrijdag 15 april 2016 13:13

Beste Wim,

Wij hebben vorige week vrijdag een bod uitgedaan op een huis. Op zaterdag werd ik gebeld en heeft hij verteld dat hij het in behandeling neemt. Maar omdat er veel vraag naar dit huis is wilde hij meteen weten of er rek in ons bod zit. Ik heb geantwoord met ja.

Dinsdag heb ik gebeld om nog wat te vragen, hij gaf toen aan dat het nog geen andere biedingen zijnen dat hij woensdag het bod voor gaat leggen aan de verkopende partij en hij ons woensdag meteen terug zal bellen.

Het is nu vrijdag en ben nog niet gebeld. Ik weet dat het een spelletje is wat ze spelen. Maar hoelang kan hij ons nog zo aan het lijntje houden?

Bvbd!

Groet,
Roos Verbakel

Beste Wim, Wij hebben vorige week vrijdag een bod uitgedaan op een huis. Op zaterdag werd ik gebeld en heeft hij verteld dat hij het in behandeling neemt. Maar omdat er veel vraag naar dit huis is wilde hij meteen weten of er rek in ons bod zit. Ik heb geantwoord met ja. Dinsdag heb ik gebeld om nog wat te vragen, hij gaf toen aan dat het nog geen andere biedingen zijnen dat hij woensdag het bod voor gaat leggen aan de verkopende partij en hij ons woensdag meteen terug zal bellen. Het is nu vrijdag en ben nog niet gebeld. Ik weet dat het een spelletje is wat ze spelen. Maar hoelang kan hij ons nog zo aan het lijntje houden? Bvbd! Groet, Roos Verbakel
Wim de Leeuw op vrijdag 15 april 2016 18:18

Beste Roos,

It takes two to tango. Dus als jij het idee hebt dat de makelaar bluft, dan adviseer ik je om je bod een beperkte geldigheid mee te geven. Zeg dat je bod vervalt als je niet binnen een bepaalde termijn een reactie hebt gekregen. Verhoog de druk. En wellicht komt je er dan achter of de makelaar een spelletje met je speelt... Of wellicht gewoon een chaoot is die zich niet aan gemaakte afspraken houdt.

Succes!
Wim de Leeuw

Beste Roos, It takes two to tango. Dus als jij het idee hebt dat de makelaar bluft, dan adviseer ik je om je bod een beperkte geldigheid mee te geven. Zeg dat je bod vervalt als je niet binnen een bepaalde termijn een reactie hebt gekregen. Verhoog de druk. En wellicht komt je er dan achter of de makelaar een spelletje met je speelt... Of wellicht gewoon een chaoot is die zich niet aan gemaakte afspraken houdt. Succes! Wim de Leeuw
Amanda op vrijdag 22 april 2016 11:30

Beste Wim,

Wij hebben al regelmatig een bod uitgebracht op verschillende woningen, tot dus ver zonder succes. Er is maar een verkopende makelaar echt actief in de regio die wij zoeken, dus ook hij weet dat wij al meer dan 15 huizen bezichtigd hebben en dat we al een keer of 8 een bod hebben uitgebracht.

Het probleem waar wij mee te maken hebben is dat er veel minder verkopers zijn dan kopers. Nu wordt er soms gebruik gemaakt van inschrijving en soms niet. Onlangs waren wij de eerste partij die een bezichtiging zou doen, en ook hier is het huis verkocht voordat wij de woning uberhaupt gezien hebben.

Mijn vraag is nu, mag een woning verkocht worden zonder dat er eerst een bezichtiging plaats vind? En kunt u misschien een gok doen waarom in sommige gevallen wel een verkoop op inschrijving is en in sommige niet, terwijl de huizen nagenoeg hetzelfde zijn..

Vriendelijke groet,

Amanda

Beste Wim, Wij hebben al regelmatig een bod uitgebracht op verschillende woningen, tot dus ver zonder succes. Er is maar een verkopende makelaar echt actief in de regio die wij zoeken, dus ook hij weet dat wij al meer dan 15 huizen bezichtigd hebben en dat we al een keer of 8 een bod hebben uitgebracht. Het probleem waar wij mee te maken hebben is dat er veel minder verkopers zijn dan kopers. Nu wordt er soms gebruik gemaakt van inschrijving en soms niet. Onlangs waren wij de eerste partij die een bezichtiging zou doen, en ook hier is het huis verkocht voordat wij de woning uberhaupt gezien hebben. Mijn vraag is nu, mag een woning verkocht worden zonder dat er eerst een bezichtiging plaats vind? En kunt u misschien een gok doen waarom in sommige gevallen wel een verkoop op inschrijving is en in sommige niet, terwijl de huizen nagenoeg hetzelfde zijn.. Vriendelijke groet, Amanda
Wim de Leeuw op vrijdag 22 april 2016 11:40

Beste Amanda,

We kunnen ons voorstellen dat het een vervelende situatie is. Voor makelaars is dat ook zo. Het is niet leuk om elke keer een aantal kandidaat-kopers te moeten teleurstellen.

Er zijn geen regels op basis waarvan het verboden zou zijn om een huis ongezien te kopen. Maar het lijkt me ongelofelijk onverstandig om dat te doen, omdat je heel beperkt bent in het invullen van de onderzoeksplicht die je als koper hebt (zie mijn blogs over verborgen gebreken: http://www.deleeuw.nl/blog/tag/verborgen-gebreken/). Mocht er een probleem zijn met het huis, dan sta je in een procedure daarover met 3-0 achter als je het huis ongezien hebt gekocht.

Uiteindelijk bepaalt de opdrachtgever de verkoopmethode. En daarmee heb je het antwoord op de vraag waarom er niet altijd voor een inschrijving wordt gekozen.

Veel succes met het vinden van een leuk huis!

Wim de Leeuw

Beste Amanda, We kunnen ons voorstellen dat het een vervelende situatie is. Voor makelaars is dat ook zo. Het is niet leuk om elke keer een aantal kandidaat-kopers te moeten teleurstellen. Er zijn geen regels op basis waarvan het verboden zou zijn om een huis ongezien te kopen. Maar het lijkt me ongelofelijk onverstandig om dat te doen, omdat je heel beperkt bent in het invullen van de onderzoeksplicht die je als koper hebt (zie mijn blogs over verborgen gebreken: http://www.deleeuw.nl/blog/tag/verborgen-gebreken/). Mocht er een probleem zijn met het huis, dan sta je in een procedure daarover met 3-0 achter als je het huis ongezien hebt gekocht. Uiteindelijk bepaalt de opdrachtgever de verkoopmethode. En daarmee heb je het antwoord op de vraag waarom er niet altijd voor een inschrijving wordt gekozen. Veel succes met het vinden van een leuk huis! Wim de Leeuw
Thierry op maandag 25 april 2016 16:07

Beste Wim,

Ik heb een oogje laten vallen op een huis dat potentieel heeft maar momenteel in erbarmelijke staat. Het staat te koop aan 209000. Het staat al 3 jaar te koop en is al meermaals afgeslagen. Toen ik belde voor een bezoekje klonk deze al niet erg enthousiast, alsof het hem helemaal niets uitmaakt of het huis verkocht raakt of niet.

Ik had telefonisch contact om te vragen op welk e-mail ik een schriftelijk bod kon uitbrengen. De reactie die ik kreeg was dat een bod uitbrengen weinig zin had want dat alles dat onder de 200000 viel gewoon niet bekeken werd.

Voor mij is dit huis MAX 200000 waard, maar ik zou het liever wat lager hebben door de hoge kosten.

Is deze persoon verplicht te reageren op een bod? afwijzen, tegenbod, aanvaarden of mogen ze effectief ook biedingen negeren? Ik zou alleszinds graag een antwoord hebben op mijn bod zodat ik verder kan.

Beste Wim, Ik heb een oogje laten vallen op een huis dat potentieel heeft maar momenteel in erbarmelijke staat. Het staat te koop aan 209000. Het staat al 3 jaar te koop en is al meermaals afgeslagen. Toen ik belde voor een bezoekje klonk deze al niet erg enthousiast, alsof het hem helemaal niets uitmaakt of het huis verkocht raakt of niet. Ik had telefonisch contact om te vragen op welk e-mail ik een schriftelijk bod kon uitbrengen. De reactie die ik kreeg was dat een bod uitbrengen weinig zin had want dat alles dat onder de 200000 viel gewoon niet bekeken werd. Voor mij is dit huis MAX 200000 waard, maar ik zou het liever wat lager hebben door de hoge kosten. Is deze persoon verplicht te reageren op een bod? afwijzen, tegenbod, aanvaarden of mogen ze effectief ook biedingen negeren? Ik zou alleszinds graag een antwoord hebben op mijn bod zodat ik verder kan.
Wim de Leeuw op maandag 25 april 2016 20:56

Beste Thierry,

Als jij iets op marktplaats te koop zet, mag jij dan mijn bod negeren? En als dat antwoord 'ja' zou luiden, waarom zou dat bij een huis dan niet mogen? Als je weet dat biedingen onder € 200.000,= niet worden geaccepteerd, dan is het toch ook volstrekt zinloos om minder te bieden dan dat bedrag?

Wim de Leeuw

Beste Thierry, Als jij iets op marktplaats te koop zet, mag jij dan mijn bod negeren? En als dat antwoord 'ja' zou luiden, waarom zou dat bij een huis dan niet mogen? Als je weet dat biedingen onder € 200.000,= niet worden geaccepteerd, dan is het toch ook volstrekt zinloos om minder te bieden dan dat bedrag? Wim de Leeuw
Koper op dinsdag 26 april 2016 22:05

Beste,

Afgelopen week zijn we naar een woning gaan kijken en hebben hier ook een bod op uitgebracht. Vandaag Bericht Van de makelaar dat we in onderhandeling zijn en hij ons bod voor gaat leggen aan de verkopers. Hebben we nu nog recht om dit bod zonder gevolgen te annuleren? En is het gebruikelijk een tweede bezichtiging aan te vragen na het plaatsen van een bod?

Hopelijk heeft u antwoord.
Met vriendelijke groet

Beste, Afgelopen week zijn we naar een woning gaan kijken en hebben hier ook een bod op uitgebracht. Vandaag Bericht Van de makelaar dat we in onderhandeling zijn en hij ons bod voor gaat leggen aan de verkopers. Hebben we nu nog recht om dit bod zonder gevolgen te annuleren? En is het gebruikelijk een tweede bezichtiging aan te vragen na het plaatsen van een bod? Hopelijk heeft u antwoord. Met vriendelijke groet
Wim de Leeuw op woensdag 27 april 2016 20:35

Beste Merlot,

De verkoper is pas juridisch gebonden nadat hij de koopovereenkomst heeft ondertekend, de koper is pas gebonden nadat er drie (werk)dagen zijn verstreken na de ondertekening van de koopovereenkomst. Kortom, je kunt als koper probleemloos annuleren, zelfs nadat je de akte hebt getekend dus ZEKER als je pas je eerste bod hebt uitgebracht.

Of het gebruikelijk is om een tweede bezichtiging aan te vragen? Eigenlijk zou het zo moeten zijn dat je pas een bod uitbrengt als je zeker bent dat je het huis wilt kopen. Maar ik begrijp heel goed dat je onder de druk van de markt alvast een bod uitbrengt. En graag nog een tweede keer wilt kijken. Ik zou het dus zeker doen.

Succes met de aankoop!
De Leeuw Makelaardij BV,
Wim de Leeuw, directeur

PS : Mocht je in het werkgebied van De Leeuw kopen, dan zijn we je natuurlijk graag van dienst bij het vinden van de beste hypotheek! ;-)

Beste Merlot, De verkoper is pas juridisch gebonden nadat hij de koopovereenkomst heeft ondertekend, de koper is pas gebonden nadat er drie (werk)dagen zijn verstreken na de ondertekening van de koopovereenkomst. Kortom, je kunt als koper probleemloos annuleren, zelfs nadat je de akte hebt getekend dus ZEKER als je pas je eerste bod hebt uitgebracht. Of het gebruikelijk is om een tweede bezichtiging aan te vragen? Eigenlijk zou het zo moeten zijn dat je pas een bod uitbrengt als je zeker bent dat je het huis wilt kopen. Maar ik begrijp heel goed dat je onder de druk van de markt alvast een bod uitbrengt. En graag nog een tweede keer wilt kijken. Ik zou het dus zeker doen. Succes met de aankoop! De Leeuw Makelaardij BV, Wim de Leeuw, directeur PS : Mocht je in het werkgebied van De Leeuw kopen, dan zijn we je natuurlijk graag van dienst bij het vinden van de beste hypotheek! ;-)
Peter op vrijdag 13 mei 2016 23:05

Beste Wim,
Ik heb per mail een bieding uitgebracht op een huis wat al meerdere jaren te koop staat en moeilijk verkoopbaar is. Toen ik de makelaar belde vroeg hij mij om een lager bod uit te brengen dan dat ik wilde doen. Dit wist de makelaar aangezien ik telefonisch had laten weten wat voor prijs ik maximaal in gedachten had. Nu heb ik een rondleiding gehad en aan het eind hiervan heeft de makelaar aangegeven dat hij mijn bieding met de verkopers gaat bespreken en binnen 3 dagen iets laat weten. Inmiddels zijn we een dikke week verder en ik heb niets meer gehoord. Wat vind je van deze gang van zaken? Is dit een spelletje, waarbij hij ook met een andere partij in onderhandeling is? Kan ik het beste bellen en druk erop zetten, of wat vind u wat ik het beste kan doen?
Alvast bedankt.
Vr.gr.
Peter

Beste Wim, Ik heb per mail een bieding uitgebracht op een huis wat al meerdere jaren te koop staat en moeilijk verkoopbaar is. Toen ik de makelaar belde vroeg hij mij om een lager bod uit te brengen dan dat ik wilde doen. Dit wist de makelaar aangezien ik telefonisch had laten weten wat voor prijs ik maximaal in gedachten had. Nu heb ik een rondleiding gehad en aan het eind hiervan heeft de makelaar aangegeven dat hij mijn bieding met de verkopers gaat bespreken en binnen 3 dagen iets laat weten. Inmiddels zijn we een dikke week verder en ik heb niets meer gehoord. Wat vind je van deze gang van zaken? Is dit een spelletje, waarbij hij ook met een andere partij in onderhandeling is? Kan ik het beste bellen en druk erop zetten, of wat vind u wat ik het beste kan doen? Alvast bedankt. Vr.gr. Peter
Wim de Leeuw op dinsdag 17 mei 2016 08:58

Dag Peter,

Ik weet niet of ik goed begrijp wat je met je tweede zin bedoelt. Vroeg de makelaar jou om een lager bod uit te brengen dan je eigenlijk van plan was? Even concreet: De vraagprijs was 10, jij was van plan 9 te bieden maar de makelaar nodigt je vooral uit om 8 te bieden??? Eigenlijk is dat heel raar, want dat lijkt me niet in het belang van de (verkoop) opdrachtgever...

Ik heb natuurlijk geen goede verklaring waarom jij na een week nog niets op je bod hebt gehoord. Misschien heeft deze makelaar een gebrek aan professionaliteit, misschien is het gewoon een enorme chaoot. Om een goede makelaar te zijn, moet je twee eigenschappen hebben die lastig te combineren zijn. Een ècht goede makelaar is enerzijds een commercieel talent, maar anderzijds een administratieve topper die doet wat hij zegt en zegt wat hij doet. Daarom is makelaar zijn zo'n mooi maar ook zo'n lastig vak. Eigenlijk is het jammer dat de woningmarkt weer zo aantrekt. Daarmee wordt het vak ook weer aantrekkelijk voor allerlei te snelle jongens die van alles toezeggen en te weinig nakomen...

De kans dat er een spelletje wordt gespeeld, lijkt me niet zo groot. De markt is natuurlijk enorm aangetrokken. Maar vergis je niet. Er is een enorm verschil tussen 'oud aanbod' en 'nieuw aanbod'. Nieuwe woningen worden snel verkocht, maar de gemiddelde woning staat nog steeds ongeveer een jaar op Funda. Zie onze blog daarover. De kans dat er opeens een tsunami aan kopers op komt draven voor een huis dat al jaren op de markt staat, is niet zo groot. Zeker buiten het randstedelijk gebied.

Mijn advies: Contact opnemen met de makelaar. Bij voorkeur zo direct mogelijk. Niet mailen, desnoods bellen, maar bij voorkeur een afspraak maken. En hem direct aanspreken op zijn gedrag. En hem laten weten dat je dit soort gebrek aan professionaliteit niet op prijs stelt.

Succes!
Wim de Leeuw

Dag Peter, Ik weet niet of ik goed begrijp wat je met je tweede zin bedoelt. Vroeg de makelaar jou om een lager bod uit te brengen dan je eigenlijk van plan was? Even concreet: De vraagprijs was 10, jij was van plan 9 te bieden maar de makelaar nodigt je vooral uit om 8 te bieden??? Eigenlijk is dat heel raar, want dat lijkt me niet in het belang van de (verkoop) opdrachtgever... Ik heb natuurlijk geen goede verklaring waarom jij na een week nog niets op je bod hebt gehoord. Misschien heeft deze makelaar een gebrek aan professionaliteit, misschien is het gewoon een enorme chaoot. Om een goede makelaar te zijn, moet je twee eigenschappen hebben die lastig te combineren zijn. Een ècht goede makelaar is enerzijds een commercieel talent, maar anderzijds een administratieve topper die doet wat hij zegt en zegt wat hij doet. Daarom is makelaar zijn zo'n mooi maar ook zo'n lastig vak. Eigenlijk is het jammer dat de woningmarkt weer zo aantrekt. Daarmee wordt het vak ook weer aantrekkelijk voor allerlei te snelle jongens die van alles toezeggen en te weinig nakomen... De kans dat er een spelletje wordt gespeeld, lijkt me niet zo groot. De markt is natuurlijk enorm aangetrokken. Maar vergis je niet. Er is een enorm verschil tussen 'oud aanbod' en 'nieuw aanbod'. Nieuwe woningen worden snel verkocht, maar de gemiddelde woning staat nog steeds ongeveer een jaar op Funda. Zie onze blog daarover. De kans dat er opeens een tsunami aan kopers op komt draven voor een huis dat al jaren op de markt staat, is niet zo groot. Zeker buiten het randstedelijk gebied. Mijn advies: Contact opnemen met de makelaar. Bij voorkeur zo direct mogelijk. Niet mailen, desnoods bellen, maar bij voorkeur een afspraak maken. En hem direct aanspreken op zijn gedrag. En hem laten weten dat je dit soort gebrek aan professionaliteit niet op prijs stelt. Succes! Wim de Leeuw
haiko op donderdag 19 mei 2016 20:42

Hai wij hebben een bod gedaan op een opknap huis. Dus laag ingezet. Nu hebben wij echter vrienden in de kring zitten die het huis verkoopt. Nu blijkt dat de makelaar het bod niet heeft door gegeven. Wij hebben wel een bevestiging en hij zou het inbehandeling nemen. Er is nu al 3 dagen overheen gegaan.
Mag dat.

Hai wij hebben een bod gedaan op een opknap huis. Dus laag ingezet. Nu hebben wij echter vrienden in de kring zitten die het huis verkoopt. Nu blijkt dat de makelaar het bod niet heeft door gegeven. Wij hebben wel een bevestiging en hij zou het inbehandeling nemen. Er is nu al 3 dagen overheen gegaan. Mag dat.
Wim de Leeuw op vrijdag 20 mei 2016 11:13

Dag Haiko,

We weten natuurlijk niet wat de verkoop-opdrachtgever en de makelaar onderling hebben afgesproken. Ik kan me best voorstellen dat een makelaar, als een bod zo laag is dat hij het niet serieus neemt, geen grote haast maakt om dat bod met de opdrachtgever te bespreken. Als een makelaar weet welk bod wel en welk bod niet acceptabel is voor een opdrachtgever, kan ik me ook voorstellen dat hij een bod dat ver onder de marge ligt, niet meteen bespreekt.

Overigens begrijp ik niet het logische verband tussen een 'opknaphuis' en 'laag inzetten'. Ik vind dat een vreemde redenering. Waarom zou je bij een opknaphuis lager moeten inzetten dan bij een huis dat in een goede staat is? Denk je dat een makelaar bij het bepalen van de vraagprijs geen rekening houdt met de staat van onderhoud?

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Haiko, We weten natuurlijk niet wat de verkoop-opdrachtgever en de makelaar onderling hebben afgesproken. Ik kan me best voorstellen dat een makelaar, als een bod zo laag is dat hij het niet serieus neemt, geen grote haast maakt om dat bod met de opdrachtgever te bespreken. Als een makelaar weet welk bod wel en welk bod niet acceptabel is voor een opdrachtgever, kan ik me ook voorstellen dat hij een bod dat ver onder de marge ligt, niet meteen bespreekt. Overigens begrijp ik niet het logische verband tussen een 'opknaphuis' en 'laag inzetten'. Ik vind dat een vreemde redenering. Waarom zou je bij een opknaphuis lager moeten inzetten dan bij een huis dat in een goede staat is? Denk je dat een makelaar bij het bepalen van de vraagprijs geen rekening houdt met de staat van onderhoud? Groeten, Wim de Leeuw
Niels op maandag 23 mei 2016 15:40

Beste Wim,

Komend weekend gaan wij een huis bezichtigen waar vorige week al een open dag werd gehouden. Van de makelaar kregen wij te horen dat er veel interesse was in het huis en dat er ook daadwerkelijk op het huis is geboden. De biedingen bleken volgens hem echter niet geschikt. Nu is mijn vraag: Kunnen wij bij onze bezichtiging aan de verkopende makelaar vragen hoe hoog de biedingen waren die niet geschikt zijn bevonden, of is dit 'not done'?

Ik wil zo graag in kunnen schatten of er überhaupt nog onderhandelingsruimte is of dat het grote animo voor het huis er toe geleid heeft dat de verkoper vast zal houden aan de vraagprijs.

Met vriendelijke groet,

Niels

Beste Wim, Komend weekend gaan wij een huis bezichtigen waar vorige week al een open dag werd gehouden. Van de makelaar kregen wij te horen dat er veel interesse was in het huis en dat er ook daadwerkelijk op het huis is geboden. De biedingen bleken volgens hem echter niet geschikt. Nu is mijn vraag: Kunnen wij bij onze bezichtiging aan de verkopende makelaar vragen hoe hoog de biedingen waren die niet geschikt zijn bevonden, of is dit 'not done'? Ik wil zo graag in kunnen schatten of er überhaupt nog onderhandelingsruimte is of dat het grote animo voor het huis er toe geleid heeft dat de verkoper vast zal houden aan de vraagprijs. Met vriendelijke groet, Niels
Wim de Leeuw op maandag 23 mei 2016 17:39

Dag Niels,

Vragen staat vrij. Als ik jou was, zou ik me niet zo druk maken over de vraag of iets 'not done' is. Met een beetje geluk krijg je, afhankelijk van de mate dan wel het gebrek aan professionaliteit van de makelaar, een antwoord waar je iets aan hebt. Ik herinner me dat ik aan het begin van mijn carrière werd ingeschakeld als aankoopmakelaar door een eigenaar van een middelgroot bedrijf. De eerste vraag die hij de verkopend makelaar heel brutaal stelde was "hoe lang geleden had u hier voor het laatst een bezichtiging". De makelaar in kwestie begon heel serieus door haar dossier te bladeren en bekende tot mijn stomme verbazing dat ze de afgelopen acht maanden al geen bezichtiging meer had gehad. ;-))) Kortom, gewoon doen. Een brutaal mens heeft de halve wereld. Als een makelaar je laat weten dat eerdere biedingen niet geschikt waren, kan je bijvoorbeeld vragen wanneer een bod in zijn visie geschikt begint te worden.

Overigens, veel belangrijker dan de vraag wat een verkopend makelaar een geschikt bod vindt, is de vraag wat jouw eigen aankoopmakelaar een geschikt bod zou vinden. Met andere woorden, wat huis in de huidige markt waard is. Of een bod wel of niet geschikt is, is afhankelijk van talloze factoren. Als je (op een verantwoorde manier) zonder ontbindende voorwaarden kunt bieden, is je bod gunstiger dan een zelfde bod met een zwaar financieringsvoorbehoud.

Succes,
Wim de Leeuw

Dag Niels, Vragen staat vrij. Als ik jou was, zou ik me niet zo druk maken over de vraag of iets 'not done' is. Met een beetje geluk krijg je, afhankelijk van de mate dan wel het gebrek aan professionaliteit van de makelaar, een antwoord waar je iets aan hebt. Ik herinner me dat ik aan het begin van mijn carrière werd ingeschakeld als aankoopmakelaar door een eigenaar van een middelgroot bedrijf. De eerste vraag die hij de verkopend makelaar heel brutaal stelde was "hoe lang geleden had u hier voor het laatst een bezichtiging". De makelaar in kwestie begon heel serieus door haar dossier te bladeren en bekende tot mijn stomme verbazing dat ze de afgelopen acht maanden al geen bezichtiging meer had gehad. ;-))) Kortom, gewoon doen. Een brutaal mens heeft de halve wereld. Als een makelaar je laat weten dat eerdere biedingen niet geschikt waren, kan je bijvoorbeeld vragen wanneer een bod in zijn visie geschikt begint te worden. Overigens, veel belangrijker dan de vraag wat een verkopend makelaar een geschikt bod vindt, is de vraag wat jouw eigen aankoopmakelaar een geschikt bod zou vinden. Met andere woorden, wat huis in de huidige markt waard is. Of een bod wel of niet geschikt is, is afhankelijk van talloze factoren. Als je (op een verantwoorde manier) zonder ontbindende voorwaarden kunt bieden, is je bod gunstiger dan een zelfde bod met een zwaar financieringsvoorbehoud. Succes, Wim de Leeuw
Niels op dinsdag 24 mei 2016 06:16

Beste Wim,

Hartelijk dank voor je uitgebreide reactie.
Ik ga mijn geluk eens beproeven.

Met vriendelijke groet,

Niels

Beste Wim, Hartelijk dank voor je uitgebreide reactie. Ik ga mijn geluk eens beproeven. Met vriendelijke groet, Niels
Wiebenga op zaterdag 28 mei 2016 08:17

Ons huis staat sinds kort te koop en de eerste kijker heeft aan onze makelaar aangegeven dat hij wilde dat onze makelaar meeging bij de bezichtiging. De koop ging niet door, maar nu krijgen wij de rekening van onze makelaar voor die bezichtiging. Is dit juist?

Ons huis staat sinds kort te koop en de eerste kijker heeft aan onze makelaar aangegeven dat hij wilde dat onze makelaar meeging bij de bezichtiging. De koop ging niet door, maar nu krijgen wij de rekening van onze makelaar voor die bezichtiging. Is dit juist?
Wim de Leeuw op zaterdag 28 mei 2016 10:04

Geachte heer / mevrouw Wiebenga,

Even kijken of ik u goed begrijp:
- U heeft een makelaar ingeschakeld voor de verkoop van uw huis;
- Het verzorgen van bezichtigingen is niet standaard inbegrepen in de door u gekozen vorm van dienstverlening van deze makelaar, maar wel tegen extra betaling beschikbaar;
- Niet u wilde dat uw makelaar aanwezig was tijdens de bezichtiging, maar de kijker;
- En u krijgt de rekening gepresenteerd?

Of dat juist is, dat hangt af van de inhoud van de opdracht tot dienstverlening die u met uw makelaar heeft getekend. Als daarin staat dat u de bezichtigingen in beginsel zelf doet, maar dat u deze dienst wel separaat kunt inkopen tegen een bepaald tarief, dan is het logisch dat u daarvoor ook de rekening krijgt. Als u hebt gekozen voor een ongetwijfeld zeer betaalbare dienstverlening zonder bezichtigingen, dan is het logisch dat u een rekening krijgt als u die dienst als aanvulling alsnog wilt afnemen.

Wat wel vreemd is, is dat de keuze van de kijker daarin leidend is geweest. Ik vind het sowieso een vreemde constructie. Als een koper zich wil laten bijstaan door een eigen makelaar, dan moet hij een EIGEN makelaar inschakelen. Uw makelaar werkt voor u en in uw belang en niet voor de kijkers of voor hun belangen.

U heeft gekozen voor een verkoopmakelaar met een 'beperkte' dienstverlening, vermoedelijk ook een verkoopmakelaar met een zeer concurrerend tarief. Daar is op zichzelf niets mis mee. Maar veel 'prijsvechters' hanteren een laag tarief omdat de dienstverlening volledig is uitgekleed. En zodra u een extra dienst afneemt, dan bent u in financieel opzicht 'aan de beurt'. Een paar voorbeelden.

Bij aanbieders van de goedkoopste vliegtickets krijgt u boekingskosten, administratieve kosten of een 'airline reservation fee' voor uw kiezen. Elk drankje en elke snack in het vliegtuig zult u zelf moeten betalen. Een maaltijd? KASSA! Wilt u ruimbagage meenemen? KASSA!.

Bij de goedkoopste notarissen betaalt u het laagste 'vaste' bedrag. Maar u moet dan niet raar opkijken als zo'n organisatie bijvoorbeeld uitsluitend bereikbaar is tussen 09:00 en 12:00. En voor alles dat afwijkt, krijgt u een rekening gepresenteerd. Wilt u het moment van de overdracht aanpassen? KASSA! Voor alle werkzaamheden die u verlangt, anders dan de strikt noodzakelijke, gaat de kassa lopen. Veel klanten zijn daardoor uiteindelijk duurder uit dan elders, maar dat terzijde.


Bij aanbieders van de laagste autoverzekeringspremies is dat ook zo. Prijsvechters hanteren soms een ander begrip 'nieuwwaarde' en dicteren welk garagebedrijf de schade mag repareren. Zie daarover onze blog De kleine lettertjes (5) : De hoge prijs van de laagste autopremie.

Bij de goedkoopste makelaars is dit net zo. De goedkoopste makelaars kunnen goedkoop werken omdat u een (groot) deel van de werkzaamheden zelf uitvoert en er een gestandaardiseerde dienst wordt geleverd. Confectie, geen maatwerk. En zodra u aanvullende diensten afneemt, dan gaat de kassa lopen. Maar de beslissing of die kassa gaat lopen, zou wel bij u moeten liggen. En niet bij de kijker.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Wiebenga, Even kijken of ik u goed begrijp: - U heeft een makelaar ingeschakeld voor de verkoop van uw huis; - Het verzorgen van bezichtigingen is niet standaard inbegrepen in de door u gekozen vorm van dienstverlening van deze makelaar, maar wel tegen extra betaling beschikbaar; - Niet u wilde dat uw makelaar aanwezig was tijdens de bezichtiging, maar de kijker; - En u krijgt de rekening gepresenteerd? Of dat juist is, dat hangt af van de inhoud van de opdracht tot dienstverlening die u met uw makelaar heeft getekend. Als daarin staat dat u de bezichtigingen in beginsel zelf doet, maar dat u deze dienst wel separaat kunt inkopen tegen een bepaald tarief, dan is het logisch dat u daarvoor ook de rekening krijgt. Als u hebt gekozen voor een ongetwijfeld zeer betaalbare dienstverlening zonder bezichtigingen, dan is het logisch dat u een rekening krijgt als u die dienst als aanvulling alsnog wilt afnemen. Wat wel vreemd is, is dat de keuze van de kijker daarin leidend is geweest. Ik vind het sowieso een vreemde constructie. Als een koper zich wil laten bijstaan door een eigen makelaar, dan moet hij een EIGEN makelaar inschakelen. Uw makelaar werkt voor u en in uw belang en niet voor de kijkers of voor hun belangen. U heeft gekozen voor een verkoopmakelaar met een 'beperkte' dienstverlening, vermoedelijk ook een verkoopmakelaar met een zeer concurrerend tarief. Daar is op zichzelf niets mis mee. Maar veel 'prijsvechters' hanteren een laag tarief omdat de dienstverlening volledig is uitgekleed. En zodra u een extra dienst afneemt, dan bent u in financieel opzicht 'aan de beurt'. Een paar voorbeelden. Bij aanbieders van de goedkoopste vliegtickets krijgt u boekingskosten, administratieve kosten of een 'airline reservation fee' voor uw kiezen. Elk drankje en elke snack in het vliegtuig zult u zelf moeten betalen. Een maaltijd? KASSA! Wilt u ruimbagage meenemen? KASSA!. Bij de goedkoopste notarissen betaalt u het laagste 'vaste' bedrag. Maar u moet dan niet raar opkijken als zo'n organisatie bijvoorbeeld uitsluitend bereikbaar is tussen 09:00 en 12:00. En voor alles dat afwijkt, krijgt u een rekening gepresenteerd. Wilt u het moment van de overdracht aanpassen? KASSA! Voor alle werkzaamheden die u verlangt, anders dan de strikt noodzakelijke, gaat de kassa lopen. Veel klanten zijn daardoor uiteindelijk duurder uit dan elders, maar dat terzijde. Bij aanbieders van de laagste autoverzekeringspremies is dat ook zo. Prijsvechters hanteren soms een ander begrip 'nieuwwaarde' en dicteren welk garagebedrijf de schade mag repareren. Zie daarover onze blog De kleine lettertjes (5) : De hoge prijs van de laagste autopremie. Bij de goedkoopste makelaars is dit net zo. De goedkoopste makelaars kunnen goedkoop werken omdat u een (groot) deel van de werkzaamheden zelf uitvoert en er een gestandaardiseerde dienst wordt geleverd. Confectie, geen maatwerk. En zodra u aanvullende diensten afneemt, dan gaat de kassa lopen. Maar de beslissing of die kassa gaat lopen, zou wel bij u moeten liggen. En niet bij de kijker. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Maria de Zwart op zaterdag 28 mei 2016 21:05

Goedenavond, ik zit met het volgende. Ik verkoop mijn huis slechts met een internetmakelaar zodat het op Funda kwam te staan. Nu heb ik echter binnen 2 weken 2 stellen die het willen kopen en beide een bouwkundig rapport hebben laten maken wat goed uitviel De mensen uitspelen tegenover elkaar lijkt me niet netjes maar hoe los ik dit op? De hoogste bieder koopt het huis? Of is er enige mate van voorrang aan degene die het eerst kwam kijken?

Goedenavond, ik zit met het volgende. Ik verkoop mijn huis slechts met een internetmakelaar zodat het op Funda kwam te staan. Nu heb ik echter binnen 2 weken 2 stellen die het willen kopen en beide een bouwkundig rapport hebben laten maken wat goed uitviel De mensen uitspelen tegenover elkaar lijkt me niet netjes maar hoe los ik dit op? De hoogste bieder koopt het huis? Of is er enige mate van voorrang aan degene die het eerst kwam kijken?
Wim de Leeuw op maandag 30 mei 2016 10:58

Geachte mevrouw De Zwart,

Opvallend dat u voor een 'internetmakelaar' kiest, maar wel uw vragen stelt op de blogsite van De Leeuw Makelaardij, een 'fullservice makelaar'. Service verlenen zit in onze aard, dus ik zal uw vraag uiteraard beantwoorden.

Belangrijk is dat alle spelregels over 'uitspelen' spelregels zijn van NVM-makelaars. Als u zelf de onderhandeling doet, gelden deze regels dus ook niet.

Wat u zou kunnen doen, is beide partijen vragen om een uiterste bod uit te brengen. Het is wel handig als u laat weten wat daarbij voor u het meest belangrijk is. De prijs of bijvoorbeeld de zwaarte van ontbindende voorwaarden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte mevrouw De Zwart, Opvallend dat u voor een 'internetmakelaar' kiest, maar wel uw vragen stelt op de blogsite van De Leeuw Makelaardij, een 'fullservice makelaar'. Service verlenen zit in onze aard, dus ik zal uw vraag uiteraard beantwoorden. Belangrijk is dat alle spelregels over 'uitspelen' spelregels zijn van NVM-makelaars. Als u zelf de onderhandeling doet, gelden deze regels dus ook niet. Wat u zou kunnen doen, is beide partijen vragen om een uiterste bod uit te brengen. Het is wel handig als u laat weten wat daarbij voor u het meest belangrijk is. De prijs of bijvoorbeeld de zwaarte van ontbindende voorwaarden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
mario op dinsdag 31 mei 2016 17:46

ik weet niet of u de wetgeving van belgie ook wat keny maar is een makelaar verplicht een bod aan de verkoper door te geven?

ik weet niet of u de wetgeving van belgie ook wat keny maar is een makelaar verplicht een bod aan de verkoper door te geven?
Wim de Leeuw op woensdag 01 juni 2016 10:46

Geachte heer / mevrouw Geys,

Ik ben niet op de hoogte van de Belgische wetgeving, maar ook in Nederland bestaat er geen "wettelijke verplichting" om als makelaar een bod door te geven aan de opdrachtgever.

Wel moet een makelaar zijn of haar opdrachtgever informeren over alles dat van belang is voor de goede uitvoering van de verkoopopdracht. En dat is weer afhankelijk van de afspraken die een opdrachtgever en een makelaar met elkaar hebben gemaakt. Dat zal in België niet anders zijn.

Wat zeker is, is dat een verkopend makelaar die verplichting nooit heeft ten opzichte van degene die een bod uitbrengt, maar uitsluitend ten opzichte van de opdrachtgever. En ik denk dat elke professionele makelaar weet welke biedingen hij zonder vooroverleg met de opdrachtgever kan en mag afwijzen, en welke hij eerst zal willen of moeten bespreken met de opdrachtgever alvorens er op te reageren.

Is dit een antwoord op uw vraag?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Geys, Ik ben niet op de hoogte van de Belgische wetgeving, maar ook in Nederland bestaat er geen "wettelijke verplichting" om als makelaar een bod door te geven aan de opdrachtgever. Wel moet een makelaar zijn of haar opdrachtgever informeren over alles dat van belang is voor de goede uitvoering van de verkoopopdracht. En dat is weer afhankelijk van de afspraken die een opdrachtgever en een makelaar met elkaar hebben gemaakt. Dat zal in België niet anders zijn. Wat zeker is, is dat een verkopend makelaar die verplichting nooit heeft ten opzichte van degene die een bod uitbrengt, maar uitsluitend ten opzichte van de opdrachtgever. En ik denk dat elke professionele makelaar weet welke biedingen hij zonder vooroverleg met de opdrachtgever kan en mag afwijzen, en welke hij eerst zal willen of moeten bespreken met de opdrachtgever alvorens er op te reageren. Is dit een antwoord op uw vraag? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Valerie op woensdag 01 juni 2016 14:23

Hallo, We hebben een mooi huis gezien. Het staat voor 349.500 in de markt en staat al lang te koop, Er zit nu een huurder in. Ik vind het lastig om een openingsbod te doen. Ik zit zelf te denken aan 305.000. Is dat een te laag openingsbod?

Hallo, We hebben een mooi huis gezien. Het staat voor 349.500 in de markt en staat al lang te koop, Er zit nu een huurder in. Ik vind het lastig om een openingsbod te doen. Ik zit zelf te denken aan 305.000. Is dat een te laag openingsbod?
Wim de Leeuw op donderdag 02 juni 2016 08:09

Beste Valerie,

Als ik geen makelaar zou zijn in Holland-Rijnland maar waarzegger op de kermis, dan zou ik ongetwijfeld een goed antwoord op je vraag kunnen geven. De allebelangrijkste vraag is: Wat is het huis waard? Als het huis € 340.000,= waard is, is het een belachelijk laag bod en zal je daarna niet meer serieus worden genomen door de verkoper of diens makelaar. Maar als het huis € 300.000,= waard is, dan is het een te hoog bod.

Een paar opmerkingen:

* Er zit nu een huurder in het huis. Wat betekent dat? Is het een eengezinswoning die in zijn geheel is verhuurd of is het een kast van een huis waar één kamer is verhuurd?

* Koop breekt geen huur. Dat houdt dus in dat de huurder automatisch meeverhuisd met de verkoop. De huurovereenkomst blijft in stand en een huurder heeft recht op huurbescherming. Als je wilt dat de huurder vertrekt, zal je dat voor hem of haar financieel aantrekkelijk moeten maken.

* Banken staan niet te springen om hypotheken te verstrekken op 'beleggingspanden'. En een verhuurder woning is in de visie van een bank een beleggingspand. Hou er dus rekening mee dat je Nationale Hypotheekgarantie kunt vergeten. En dat je dus een significant gedeelte aan eigen geld moet meenemen, denk aan 1/3e van de koopsom.

* Je kunt de hypotheekrente bij een verhuurde woning niet aftrekken.

Wat het bod betreft, dat is heel sterk afhankelijk van de markt waar het huis te koop staat. In de meer stedelijke woningmarkten van ons land worden woningen met grote regelmaat boven de vraagprijs verkocht. Als je een bod als dit uitbrengt op een huis in bijvoorbeeld Amsterdam, Haarlem, Groningen-Stad of Leiden, dan zal je bod niet eens serieus worden genomen. Maar als het huis ergens in de provincie te koop staat - en vooral als het huis al heel lang op de markt staat - dan zou dat anders kunnen zijn.

Eerlijk gezegd, als je geen idee hebt van de waarde van het huis en je hebt geen idee hoe je die onderhandeling moet aanpakken, waarom schakel je dan geen aankoopmakelaar in? Dat kost je natuurlijk courtage. Maar zo'n makelaar verdient zich dik terug. Omdat hij of zij de lokale markt kent, weet wat het huis waard is, kan inschatten hoe groot de concurrentie is en je waarschuwt voor bouwkundige narigheid. Doe-het-zelven op de woningmarkt kan je onvoorstelbaar veel geld kosten...

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Valerie, Als ik geen makelaar zou zijn in Holland-Rijnland maar waarzegger op de kermis, dan zou ik ongetwijfeld een goed antwoord op je vraag kunnen geven. De allebelangrijkste vraag is: Wat is het huis waard? Als het huis € 340.000,= waard is, is het een belachelijk laag bod en zal je daarna niet meer serieus worden genomen door de verkoper of diens makelaar. Maar als het huis € 300.000,= waard is, dan is het een te hoog bod. Een paar opmerkingen: * Er zit nu een huurder in het huis. Wat betekent dat? Is het een eengezinswoning die in zijn geheel is verhuurd of is het een kast van een huis waar één kamer is verhuurd? * Koop breekt geen huur. Dat houdt dus in dat de huurder automatisch meeverhuisd met de verkoop. De huurovereenkomst blijft in stand en een huurder heeft recht op huurbescherming. Als je wilt dat de huurder vertrekt, zal je dat voor hem of haar financieel aantrekkelijk moeten maken. * Banken staan niet te springen om hypotheken te verstrekken op 'beleggingspanden'. En een verhuurder woning is in de visie van een bank een beleggingspand. Hou er dus rekening mee dat je Nationale Hypotheekgarantie kunt vergeten. En dat je dus een significant gedeelte aan eigen geld moet meenemen, denk aan 1/3e van de koopsom. * Je kunt de hypotheekrente bij een verhuurde woning niet aftrekken. Wat het bod betreft, dat is heel sterk afhankelijk van de markt waar het huis te koop staat. In de meer stedelijke woningmarkten van ons land worden woningen met grote regelmaat boven de vraagprijs verkocht. Als je een bod als dit uitbrengt op een huis in bijvoorbeeld Amsterdam, Haarlem, Groningen-Stad of Leiden, dan zal je bod niet eens serieus worden genomen. Maar als het huis ergens in de provincie te koop staat - en vooral als het huis al heel lang op de markt staat - dan zou dat anders kunnen zijn. Eerlijk gezegd, als je geen idee hebt van de waarde van het huis en je hebt geen idee hoe je die onderhandeling moet aanpakken, waarom schakel je dan geen aankoopmakelaar in? Dat kost je natuurlijk courtage. Maar zo'n makelaar verdient zich dik terug. Omdat hij of zij de lokale markt kent, weet wat het huis waard is, kan inschatten hoe groot de concurrentie is en je waarschuwt voor bouwkundige narigheid. Doe-het-zelven op de woningmarkt kan je onvoorstelbaar veel geld kosten... Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Nigel Veloo op dinsdag 07 juni 2016 09:49

Wij hebben een tegenbod gehad en gaan ermee akkoord mits er wat spullen inclusief zijn (zonwering etc), nu zijn er meerdere bezichtigingen gepland voor het betreffende huis. Betekent dit dat wij nog overboden kunnen worden? Of zijn wij nu officieel in onderhandeling?

Wij hebben een tegenbod gehad en gaan ermee akkoord mits er wat spullen inclusief zijn (zonwering etc), nu zijn er meerdere bezichtigingen gepland voor het betreffende huis. Betekent dit dat wij nog overboden kunnen worden? Of zijn wij nu officieel in onderhandeling?
Wim de Leeuw op dinsdag 07 juni 2016 09:54

Beste Nigel,

Je kunt ALTIJD overboden worden. En 'officieel in onderhandeling zijn' heeft geen enkele betekenis.

Ik verwijs je graag naar onderstaande blogs:
Tien tips voor de huizenkoper in een verkopersmarkt
10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) - Wat mag wel, wat mag niet

Een verkopend makelaar is ingehuurd om de hoogste prijs onder de beste condities te realiseren voor de verkoper. Het zegt dus helemaal niets dat je in onderhandeling bent. Een verkopend makelaar kan de onderhandelingen afbreken als hij de indruk heeft dat hij met een andere gegadigde tot een beter resultaat kan komen. En totdat de verkoper de koopovereenkomst heeft ondertekend, kan de verkoper nog van de koop af.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Nigel, Je kunt ALTIJD overboden worden. En 'officieel in onderhandeling zijn' heeft geen enkele betekenis. Ik verwijs je graag naar onderstaande blogs: Tien tips voor de huizenkoper in een verkopersmarkt 10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) - Wat mag wel, wat mag niet Een verkopend makelaar is ingehuurd om de hoogste prijs onder de beste condities te realiseren voor de verkoper. Het zegt dus helemaal niets dat je in onderhandeling bent. Een verkopend makelaar kan de onderhandelingen afbreken als hij de indruk heeft dat hij met een andere gegadigde tot een beter resultaat kan komen. En totdat de verkoper de koopovereenkomst heeft ondertekend, kan de verkoper nog van de koop af. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jeanet IJzendoorn op woensdag 08 juni 2016 17:59

Wanneer ik als eerste een bezichtiging aanvraag bij een makelaar en ik heb hier een afspraak voor staan. Kan het dan zo zijn dat iemand anders die na mij een afspraak maakt en daardoor 1,5u voor mijn geplande tijd terecht kan eerste keus krijgt bij het huis en dus mijn afspraak zonder enige reden geannuleerd kan worden. Omdat diegene een bod heeft gedaan.

Wanneer ik als eerste een bezichtiging aanvraag bij een makelaar en ik heb hier een afspraak voor staan. Kan het dan zo zijn dat iemand anders die na mij een afspraak maakt en daardoor 1,5u voor mijn geplande tijd terecht kan eerste keus krijgt bij het huis en dus mijn afspraak zonder enige reden geannuleerd kan worden. Omdat diegene een bod heeft gedaan.
Wim de Leeuw op woensdag 08 juni 2016 18:13

Geachte mevrouw IJzendoorn,

Het antwoord op uw vraag kunt u opmaken uit bovenstaande blog, maar ook uit onze blogs:
Tien tips voor de huizenkoper in een verkopersmarkt
Tien tips voor de huizenkoper in een verkopersmarkt

Laten we uw vraag verplaatsen naar de situatie van een fiets die te koop staat op Marktplaats. U heeft bij de verkoper aangegeven belangstelling te hebben voor de fiets en zaterdag langs te willen komen om de fiets te bekijken. Maar vrijdag wordt u gebeld met de mededeling dat de fiets al verkocht is.

Kan dat? Ja, dat kan. En bij een huis is dat niet anders. Het kan en het mag.

Maar het is wel een heel rare werkwijze. Als de verkopend makelaar werkelijk zijn best zou doen voor de verkoper, dan had hij de afspraak met u door laten gaan. En dan had hij degene die (ongezien) het bod heeft gedaan, laten weten dat er ook nog een afspraak met u in de agenda zou staan. En dat die afspraak gewoon zou doorgaan. Uiteraard had hij ook u moeten laten weten dat er inmiddels een bod was gedaan. Maar dat u zich vrij mocht voelen om ook een bod uit te brengen. Dan had de makelaar twee biedingen gehad. Daar maak je een verkoop-opdrachtgever pas ècht blij mee. Geeft wel een uitdaging, want je mag niet met twee partijen tegelijkertijd onderhandelen.

Het is ook heel raar dat een verkopend makelaar iemand die toevallig iets eerder in staat is om het huis te bekijken, daarmee automatisch de eerste keus geeft. Want, zoals u uit onze blogs kunt opmaken, een 'recht op een eerste keus' of 'een recht om eerste bieder te worden' bestaat niet. Het zegt niets of iemand eerste of tweede of derde bieder is. Als de verkopend makelaar doet waarvoor hij is ingehuurd, dan verkoopt hij het huis aan degene die de hoogste prijs en de beste condities aanbiedt aan de verkoper.

Er is overigens wel een verklaring voor dit soort gedrag. De markt trekt aan. Er worden veel huizen verkocht. En makelaars zitten te springen om werk. Soms willen makelaars de opdracht zo graag, dat ze hun diensten tegen afbraaktarieven aanbieden. En ik kan me voorstellen dat makelaars die tegen een fooi aan de slag gaan, geen stap harder lopen dan strikt noodzakelijk is. En dan krijg je dit soort rare acties.

Vervelend voor de verkopers? Ja, dat wel. Aan de andere kant, veel particulieren nodigen meer makelaars uit. Een verkoper die kiest voor de goedkoopste makelaar, kiest voor een makelaar die voor zichzelf slecht onderhandeld. Mag je dan wel van zo'n makelaar verwachten dat hij er voor jou de hoogste prijs uitsleept?

U voelt hem al. Bij De Leeuw Makelaardij werkt het iets anders. Natuurlijk zijn we best bereid om ons tarief aan te passen, vooral als het gaat om een goed verkoopbare woning die tegen een realistische prijs in de markt wordt gezet. Maar tegen de goedkoopste makelaar willen wij niet concurreren. De opdrachtgever die daarvoor kiest, wensen we alle sterkte toe.

If you pay peanuts, you get monkees ;-).

Het volgende heeft u niet van mij ;-).
Ik zou het onderstaande nooit doen. Zeker niet zolang ik NVM-makelaar ben.
Maar als u werkelijk de indruk heeft dat de makelaar er de kantjes vanaf loopt, dan zou ik dew makelaar passeren en contact zoeken met de opdrachtgever zelf. En aangeven dat ik het huis zou willen bekijken omdat ik overweeg om daarna een serieus bod te doen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte mevrouw IJzendoorn, Het antwoord op uw vraag kunt u opmaken uit bovenstaande blog, maar ook uit onze blogs: Tien tips voor de huizenkoper in een verkopersmarkt Tien tips voor de huizenkoper in een verkopersmarkt Laten we uw vraag verplaatsen naar de situatie van een fiets die te koop staat op Marktplaats. U heeft bij de verkoper aangegeven belangstelling te hebben voor de fiets en zaterdag langs te willen komen om de fiets te bekijken. Maar vrijdag wordt u gebeld met de mededeling dat de fiets al verkocht is. Kan dat? Ja, dat kan. En bij een huis is dat niet anders. Het kan en het mag. Maar het is wel een heel rare werkwijze. Als de verkopend makelaar werkelijk zijn best zou doen voor de verkoper, dan had hij de afspraak met u door laten gaan. En dan had hij degene die (ongezien) het bod heeft gedaan, laten weten dat er ook nog een afspraak met u in de agenda zou staan. En dat die afspraak gewoon zou doorgaan. Uiteraard had hij ook u moeten laten weten dat er inmiddels een bod was gedaan. Maar dat u zich vrij mocht voelen om ook een bod uit te brengen. Dan had de makelaar twee biedingen gehad. Daar maak je een verkoop-opdrachtgever pas ècht blij mee. Geeft wel een uitdaging, want je mag niet met twee partijen tegelijkertijd onderhandelen. Het is ook heel raar dat een verkopend makelaar iemand die toevallig iets eerder in staat is om het huis te bekijken, daarmee automatisch de eerste keus geeft. Want, zoals u uit onze blogs kunt opmaken, een 'recht op een eerste keus' of 'een recht om eerste bieder te worden' bestaat niet. Het zegt niets of iemand eerste of tweede of derde bieder is. Als de verkopend makelaar doet waarvoor hij is ingehuurd, dan verkoopt hij het huis aan degene die de hoogste prijs en de beste condities aanbiedt aan de verkoper. Er is overigens wel een verklaring voor dit soort gedrag. De markt trekt aan. Er worden veel huizen verkocht. En makelaars zitten te springen om werk. Soms willen makelaars de opdracht zo graag, dat ze hun diensten tegen afbraaktarieven aanbieden. En ik kan me voorstellen dat makelaars die tegen een fooi aan de slag gaan, geen stap harder lopen dan strikt noodzakelijk is. En dan krijg je dit soort rare acties. Vervelend voor de verkopers? Ja, dat wel. Aan de andere kant, veel particulieren nodigen meer makelaars uit. Een verkoper die kiest voor de goedkoopste makelaar, kiest voor een makelaar die voor zichzelf slecht onderhandeld. Mag je dan wel van zo'n makelaar verwachten dat hij er voor jou de hoogste prijs uitsleept? U voelt hem al. Bij De Leeuw Makelaardij werkt het iets anders. Natuurlijk zijn we best bereid om ons tarief aan te passen, vooral als het gaat om een goed verkoopbare woning die tegen een realistische prijs in de markt wordt gezet. Maar tegen de goedkoopste makelaar willen wij niet concurreren. De opdrachtgever die daarvoor kiest, wensen we alle sterkte toe. If you pay peanuts, you get monkees ;-). Het volgende heeft u niet van mij ;-). Ik zou het onderstaande nooit doen. Zeker niet zolang ik NVM-makelaar ben. Maar als u werkelijk de indruk heeft dat de makelaar er de kantjes vanaf loopt, dan zou ik dew makelaar passeren en contact zoeken met de opdrachtgever zelf. En aangeven dat ik het huis zou willen bekijken omdat ik overweeg om daarna een serieus bod te doen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Mariska op dinsdag 14 juni 2016 19:26

Beste Wim de Leeuw,
Wat fijn en verfrissend om jouw antwoorden te lezen. Het helpt me heel erg in het proces. Ik heb nog wel een vraag: in een overspannen markt (Groningen) hebben wij deze week meerdere bezichtigingen gepland. Stel wij vinden 2 huizen interessant en willen op beide gaan bieden, kan dat? (ik acht de kans klein dat beide boden geaccepteerd worden, maar ja je weet maar nooit). Het voelt gek om in twee onderhandelingen te zitten. Daarnaast twijfelen wij over het wel of niet inschakelen van een aankoopmakelaar. Om bij elke eerste bezichtiging een makelaar mee te nemen wordt te duur, en je krijgt hier geen kans voor een tweede bezichtiging is onze ervaring (soms moet je de volgende dag al een bod uitbrengen bij interesse). Hoe zie jij de meerwaarde van een aankoopmakelaar in zo'n situatie?

Beste Wim de Leeuw, Wat fijn en verfrissend om jouw antwoorden te lezen. Het helpt me heel erg in het proces. Ik heb nog wel een vraag: in een overspannen markt (Groningen) hebben wij deze week meerdere bezichtigingen gepland. Stel wij vinden 2 huizen interessant en willen op beide gaan bieden, kan dat? (ik acht de kans klein dat beide boden geaccepteerd worden, maar ja je weet maar nooit). Het voelt gek om in twee onderhandelingen te zitten. Daarnaast twijfelen wij over het wel of niet inschakelen van een aankoopmakelaar. Om bij elke eerste bezichtiging een makelaar mee te nemen wordt te duur, en je krijgt hier geen kans voor een tweede bezichtiging is onze ervaring (soms moet je de volgende dag al een bod uitbrengen bij interesse). Hoe zie jij de meerwaarde van een aankoopmakelaar in zo'n situatie?
Wim de Leeuw op dinsdag 14 juni 2016 23:56

Dag Mariska,

Allereerst: bedankt voor het compliment. Fijn dat ik na dertig jaar ervaring-van-waarde nog steeds verfrissende antwoorden kan geven.

Groningen-Stad is één van de meer overspannen markten in Nederland. Dus ik kan me voorstellen dat dat lastig is.

Of je op twee huizen kan bieden? Ja, dat kan. De verkoper is immers pas gebonden als hij de overeenkomst heeft ondertekend en jij bent als koper pas gebonden na het aflopen van de bedenktijd.

Of je een aankoopmakelaar moet inschakelen. Dat is een gewetensvraag. Allereerst is het slechtste argument om een aankoopmakelaar in te schakelen als je weinig verwachtingen hebt van die aankoopmakelaar, behalve dat hij je kansen om überhaupt een woning te kunnen kopen zou kunnen vergroten.

Waarom zou je een makelaar bij elk eerste bezichtiging willen inschakelen? Volgens mij ben jij als consument prima in staan om NEE te zeggen tegen een huis. En krijgt de makelaar pas toegevoegde waarde als jij JA zegt.

En waarom zou dat overigens duurder zijn, om een makelaar in te schakelen vanaf een eerste bezichtiging? Dat hangt toch af van de afspraken die je met de makelaar hebt gemaakt? Schakel je die in per uur? Of voor een geslaagde aankoop?

Een aankoopmakelaar heeft toegevoegde waarde als regisseur en deskundige in het totale aankoopproces.
Ik krijg hier dagelijks vragen van mensen die geen geld over hebben voor een aankoopmakelaar, maar werkelijk geen idee hebben hoe ze een huis zouden moeten aankopen. Geen idee hebben van waardebepaling, bouwkundige problemen, juridische valkuilen enzovoorts. Mensen die werkelijk niet begrijpen waar het bij de aankoop van een woning om draait, maar geen eigen makelaar willen inschakelen. Tonnen betalen voor een huis, maar willen besparen op één of enkele duizenden euro's. En zich dan achteraf bekocht voelen. Inmiddels zijn er op de blog-site 250 vragen gesteld door mensen die niet goed weten hoe het werkt, geen eigen makelaar inschakelen, maar wel talloze vragen hebben...

Beste Marisa, ik ben zelf makelaar, ondernemer en werkgever.
Maar als ik een huis koop, dan vraag ik het advies van één van onze makelaars.
Al was het alleen maar omdat zij objectief zijn en blijven. En ik misschien verliefd op een stapel stenen.

Succes en sterkte!

Groeten,
Wim de Leeuw

Dag Mariska, Allereerst: bedankt voor het compliment. Fijn dat ik na dertig jaar ervaring-van-waarde nog steeds verfrissende antwoorden kan geven. Groningen-Stad is één van de meer overspannen markten in Nederland. Dus ik kan me voorstellen dat dat lastig is. Of je op twee huizen kan bieden? Ja, dat kan. De verkoper is immers pas gebonden als hij de overeenkomst heeft ondertekend en jij bent als koper pas gebonden na het aflopen van de bedenktijd. Of je een aankoopmakelaar moet inschakelen. Dat is een gewetensvraag. Allereerst is het slechtste argument om een aankoopmakelaar in te schakelen als je weinig verwachtingen hebt van die aankoopmakelaar, behalve dat hij je kansen om überhaupt een woning te kunnen kopen zou kunnen vergroten. Waarom zou je een makelaar bij elk eerste bezichtiging willen inschakelen? Volgens mij ben jij als consument prima in staan om NEE te zeggen tegen een huis. En krijgt de makelaar pas toegevoegde waarde als jij JA zegt. En waarom zou dat overigens duurder zijn, om een makelaar in te schakelen vanaf een eerste bezichtiging? Dat hangt toch af van de afspraken die je met de makelaar hebt gemaakt? Schakel je die in per uur? Of voor een geslaagde aankoop? Een aankoopmakelaar heeft toegevoegde waarde als regisseur en deskundige in het totale aankoopproces. Ik krijg hier dagelijks vragen van mensen die geen geld over hebben voor een aankoopmakelaar, maar werkelijk geen idee hebben hoe ze een huis zouden moeten aankopen. Geen idee hebben van waardebepaling, bouwkundige problemen, juridische valkuilen enzovoorts. Mensen die werkelijk niet begrijpen waar het bij de aankoop van een woning om draait, maar geen eigen makelaar willen inschakelen. Tonnen betalen voor een huis, maar willen besparen op één of enkele duizenden euro's. En zich dan achteraf bekocht voelen. Inmiddels zijn er op de blog-site 250 vragen gesteld door mensen die niet goed weten hoe het werkt, geen eigen makelaar inschakelen, maar wel talloze vragen hebben... Beste Marisa, ik ben zelf makelaar, ondernemer en werkgever. Maar als ik een huis koop, dan vraag ik het advies van één van onze makelaars. Al was het alleen maar omdat zij objectief zijn en blijven. En ik misschien verliefd op een stapel stenen. Succes en sterkte! Groeten, Wim de Leeuw
J Crane op dinsdag 21 juni 2016 08:38

een woningbouwvereniging biedt mij een pand te koop aan, ze regelen zelf 2 makelaars zeggen ze, die bepalen de prijs, ik krijg geen inzage in de rapportage, de prijs is volgens mij te hoog heb ik recht op een contra expertise en moet de verkoper daar juridisch zich ook aan houden?
welk recht heb ik in deze situatie

een woningbouwvereniging biedt mij een pand te koop aan, ze regelen zelf 2 makelaars zeggen ze, die bepalen de prijs, ik krijg geen inzage in de rapportage, de prijs is volgens mij te hoog heb ik recht op een contra expertise en moet de verkoper daar juridisch zich ook aan houden? welk recht heb ik in deze situatie
Wim de Leeuw op dinsdag 21 juni 2016 09:31

Geachte heer / mevrouw Crane,

Voor mij als makelaar is het steeds weer bijzonder om te merken dat consumenten, zodra het over een huis gaat, bepaalde rechten menen te hebben. Laten we de casus daarom iets veranderen.

Een particulier biedt op Marktplaats een horloge te koop aan. De particulier zegt dat hij zijn vraagprijs heeft bepaald nadat hij twee juweliers een taxatierapport heeft laten maken. U overweegt het horloge te kopen, maar krijgt geen inzicht in die taxatierapporten. Heeft u recht op een contra-expertise? En, als u een contra-expert een taxatie laat uitbrengen, is de verkoper dan verplicht om zich daaraan te houden?

Ik denk dat u het antwoord kan raden. En bij een woning is dat dus exact hetzelfde.

Wie betaalt, die bepaalt. De opdrachtgever is 'eigenaar' van het taxatierapport en die mag met het rapport doen wat hij wil. De woningbouwvereniging hoeft u geen inzage te geven in het rapport.

Natuurlijk heeft u het recht om een eigen taxatie te laten uitbrengen. Al wilt u het huis drie keer laten taxeren, dat staat u uiteraard helemaal vrij. En de verkoper hoeft zich uiteraard niet te houden aan de uitkomst van uw taxatie.

Als u meerdere makelaars een taxatierapport laat uitbrengen, dan zullen de uitkomsten van die taxaties steeds verschillend zijn. Taxeren is geen exacte wetenschap, verschillen van 5% tot 10% komen heel vaak voor.

Wat u zou kunnen doen, is een eigen aankoopmakelaar inschakelen. Een aankoopmakelaar behartigt uw belangen en probeert het huis voor een zo laag mogelijke prijs voor u aan te kopen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Crane, Voor mij als makelaar is het steeds weer bijzonder om te merken dat consumenten, zodra het over een huis gaat, bepaalde rechten menen te hebben. Laten we de casus daarom iets veranderen. Een particulier biedt op Marktplaats een horloge te koop aan. De particulier zegt dat hij zijn vraagprijs heeft bepaald nadat hij twee juweliers een taxatierapport heeft laten maken. U overweegt het horloge te kopen, maar krijgt geen inzicht in die taxatierapporten. Heeft u recht op een contra-expertise? En, als u een contra-expert een taxatie laat uitbrengen, is de verkoper dan verplicht om zich daaraan te houden? Ik denk dat u het antwoord kan raden. En bij een woning is dat dus exact hetzelfde. Wie betaalt, die bepaalt. De opdrachtgever is 'eigenaar' van het taxatierapport en die mag met het rapport doen wat hij wil. De woningbouwvereniging hoeft u geen inzage te geven in het rapport. Natuurlijk heeft u het recht om een eigen taxatie te laten uitbrengen. Al wilt u het huis drie keer laten taxeren, dat staat u uiteraard helemaal vrij. En de verkoper hoeft zich uiteraard niet te houden aan de uitkomst van uw taxatie. Als u meerdere makelaars een taxatierapport laat uitbrengen, dan zullen de uitkomsten van die taxaties steeds verschillend zijn. Taxeren is geen exacte wetenschap, verschillen van 5% tot 10% komen heel vaak voor. Wat u zou kunnen doen, is een eigen aankoopmakelaar inschakelen. Een aankoopmakelaar behartigt uw belangen en probeert het huis voor een zo laag mogelijke prijs voor u aan te kopen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Suzanne op dinsdag 05 juli 2016 12:35

Geachte Wim de Leeuw,

Ik heb de volgende vraag:
wij zijn aan het bieden geweest op een huis met de vraagprijs van 229.500. Wij zijn laag begonnen met een bod van 200.000. De makelaar kwam terug met een bod van 226.000.
Wij zijn toen gestegen maar 212.000.
De makelaar heeft terug gebeld met de mededeling dat er 2 maand eerder kopers waren en dat zij toen al een prijsafspraak hebben gemaakt maar dat de kopers eerst hun huis moesten verkopen. De prijs lag volgens hem tussen de 225.000 en 229.500. Wij hebben aangegeven dat wij niet meer dan 220 voor het huis willen betalen.
Hij zou dit toch in behandeling nemen maar belde de dag erna met de mededeling dat de verkoper toch met de andere koper in zee gaat.

Kunnen wij nu alsnog een hoger bod uitbrengen of is de onderhandeling nu gestopt?

Mvg,

Suzanne

Geachte Wim de Leeuw, Ik heb de volgende vraag: wij zijn aan het bieden geweest op een huis met de vraagprijs van 229.500. Wij zijn laag begonnen met een bod van 200.000. De makelaar kwam terug met een bod van 226.000. Wij zijn toen gestegen maar 212.000. De makelaar heeft terug gebeld met de mededeling dat er 2 maand eerder kopers waren en dat zij toen al een prijsafspraak hebben gemaakt maar dat de kopers eerst hun huis moesten verkopen. De prijs lag volgens hem tussen de 225.000 en 229.500. Wij hebben aangegeven dat wij niet meer dan 220 voor het huis willen betalen. Hij zou dit toch in behandeling nemen maar belde de dag erna met de mededeling dat de verkoper toch met de andere koper in zee gaat. Kunnen wij nu alsnog een hoger bod uitbrengen of is de onderhandeling nu gestopt? Mvg, Suzanne
Wim de Leeuw op dinsdag 05 juli 2016 14:56

Dag Suzanne,

Als ik het zo lees, dan is je uiterste bod van € 220.000,= afgewezen en is daarmee de onderhandeling afgelopen. Natuurlijk staat het je vrij om opnieuw een bod uit te brengen. Zolang de verkoper de koopovereenkomst nog niet heeft ondertekend, is er immers nog geen koop tot stand gekomen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Suzanne, Als ik het zo lees, dan is je uiterste bod van € 220.000,= afgewezen en is daarmee de onderhandeling afgelopen. Natuurlijk staat het je vrij om opnieuw een bod uit te brengen. Zolang de verkoper de koopovereenkomst nog niet heeft ondertekend, is er immers nog geen koop tot stand gekomen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Daan op zondag 17 juli 2016 22:24

Beste Wim,

Ik heb een vraag; wij hebben laatst een bezicthtiging gehad en daarna een 2e bezichtiging. (Wij wisten en hoorde dat ze erg geiintereseerd was)
Hierna begonnen de biedingen, een redelijk laag bod vanuit de koper.
Hierop hebben we tegenbod uitgebracht.
Ook daarop een bod terug van de potentiële koper, waarbij werd gezegd dit haar uiterste was. Hier twijfelde we over aangezien wij hadden vernomen dat ze een bepaald bedrag aan kon.
Dus wij hebben zelf ook een laatste tegenbod gedaan met ook het verhaal niet lager te willen ivm restschuld.

Dit alles natuurlijk met de makelaar.
We waren in afwachting, en kregen na een telefoontje naar de makelaar te horen dat we woensdag iets zouden horen, nu 4 dagen verder horen we via via dat ze een aankoop heeft gedaan maar niet de onze omdat ze dus echt niet meer aankon, en ze verkeerd was geïnformeerd hierover. Vervelend en jammer voor beide partijen, maar helaas.

Maar hoe kan het dat wij niks meer horen van de makelaar over dat het echt niet ging lukken voor haar en het definitief niet doorging.

Het is wat het is natuurlijk, maar wij vinden het erg vervelend niks meer gehoord te hebben van de makelaar.
Dut kan natuurlijk niks veranderen aan de zaak dat wij niet lager kunnen zakken en mevrouw niet meer aankan voor haar hypotheek maar als makelaar kan je ons toch wel even inlichten...



Alvast bedankt.

Beste Wim, Ik heb een vraag; wij hebben laatst een bezicthtiging gehad en daarna een 2e bezichtiging. (Wij wisten en hoorde dat ze erg geiintereseerd was) Hierna begonnen de biedingen, een redelijk laag bod vanuit de koper. Hierop hebben we tegenbod uitgebracht. Ook daarop een bod terug van de potentiële koper, waarbij werd gezegd dit haar uiterste was. Hier twijfelde we over aangezien wij hadden vernomen dat ze een bepaald bedrag aan kon. Dus wij hebben zelf ook een laatste tegenbod gedaan met ook het verhaal niet lager te willen ivm restschuld. Dit alles natuurlijk met de makelaar. We waren in afwachting, en kregen na een telefoontje naar de makelaar te horen dat we woensdag iets zouden horen, nu 4 dagen verder horen we via via dat ze een aankoop heeft gedaan maar niet de onze omdat ze dus echt niet meer aankon, en ze verkeerd was geïnformeerd hierover. Vervelend en jammer voor beide partijen, maar helaas. Maar hoe kan het dat wij niks meer horen van de makelaar over dat het echt niet ging lukken voor haar en het definitief niet doorging. Het is wat het is natuurlijk, maar wij vinden het erg vervelend niks meer gehoord te hebben van de makelaar. Dut kan natuurlijk niks veranderen aan de zaak dat wij niet lager kunnen zakken en mevrouw niet meer aankan voor haar hypotheek maar als makelaar kan je ons toch wel even inlichten... Alvast bedankt.
Wim de Leeuw op maandag 18 juli 2016 11:20

Beste Daan,

Als ik het zo lees, is er sprake geweest van 'ruis op de lijn' in de communicatie tussen jullie en je makelaar.

De kandidaat-koper brengt een bod uit dat zij als 'uiterste bod' benoemt. En jullie brengen een uiterste tegenbod uit in verband met een restschuld. De kandidaat-koper KAN misschien wel hoger, maar WIL dat blijkbaar niet. En jullie KUNNEN niet lager. Dan ga je er dus niet uitkomen. Als geen van de partijen nog een stap in de richting van de ander kan of wil zetten, dan ontstaat er nooit een koopovereenkomst.

Wat ik interessant vind, is dat jullie hadden 'vernomen' dat de koper meer KON betalen dan ze blijkbaar WILDE betalen. Dat is interessant. Ik ben reuze benieuwd wie jullie aan die informatie heeft geholpen. Als jullie makelaar de bron is, dan vind ik dat op zijn minst opmerkelijk. Heeft jullie makelaar de kandidaat-koper een hypotheekadvies gegeven? Daar is op zichzelf niets mis mee. Maar met het delen van dit soort vertrouwelijke informatie in jullie richting is wel van alles mis. Dit soort informatie is strikt vertrouwelijk en had nooit met jullie gedeeld mogen worden.

Ook binnen ons bedrijf De Leeuw Groep is er een onderdeel Makelaardij en een onderdeel Hypotheken. Maar tussen die bedrijfsonderdelen is sprake van 'Chinese Walls'. Het is niet correct als een hypotheekadviseur zijn strikt vertrouwelijke bevindingen over kandidaat-kopers deelt met zijn (makelaardij)-collega's. En dan druk ik me nog heel subtiel uit. Ik denk dat als je als makelaar op deze manier werkt, je op korte termijn je deuren kunt sluiten. Omdat klanten niet willen dat er slordig wordt omgegaan met hun privacy.

Ik heb natuurlijk geen antwoord op de vraag waarom jullie makelaar jullie als klant niet informeert. Misschien is het verstandig om een afspraak met jullie makelaar te maken en aan te geven dat je over het definitieve afhaken van de kandidaat-koper graag had willen worden geïnformeerd.

Succes!
Wim de Leeuw

Beste Daan, Als ik het zo lees, is er sprake geweest van 'ruis op de lijn' in de communicatie tussen jullie en je makelaar. De kandidaat-koper brengt een bod uit dat zij als 'uiterste bod' benoemt. En jullie brengen een uiterste tegenbod uit in verband met een restschuld. De kandidaat-koper KAN misschien wel hoger, maar WIL dat blijkbaar niet. En jullie KUNNEN niet lager. Dan ga je er dus niet uitkomen. Als geen van de partijen nog een stap in de richting van de ander kan of wil zetten, dan ontstaat er nooit een koopovereenkomst. Wat ik interessant vind, is dat jullie hadden 'vernomen' dat de koper meer KON betalen dan ze blijkbaar WILDE betalen. Dat is interessant. Ik ben reuze benieuwd wie jullie aan die informatie heeft geholpen. Als jullie makelaar de bron is, dan vind ik dat op zijn minst opmerkelijk. Heeft jullie makelaar de kandidaat-koper een hypotheekadvies gegeven? Daar is op zichzelf niets mis mee. Maar met het delen van dit soort vertrouwelijke informatie in jullie richting is wel van alles mis. Dit soort informatie is strikt vertrouwelijk en had nooit met jullie gedeeld mogen worden. Ook binnen ons bedrijf De Leeuw Groep is er een onderdeel Makelaardij en een onderdeel Hypotheken. Maar tussen die bedrijfsonderdelen is sprake van 'Chinese Walls'. Het is niet correct als een hypotheekadviseur zijn strikt vertrouwelijke bevindingen over kandidaat-kopers deelt met zijn (makelaardij)-collega's. En dan druk ik me nog heel subtiel uit. Ik denk dat als je als makelaar op deze manier werkt, je op korte termijn je deuren kunt sluiten. Omdat klanten niet willen dat er slordig wordt omgegaan met hun privacy. Ik heb natuurlijk geen antwoord op de vraag waarom jullie makelaar jullie als klant niet informeert. Misschien is het verstandig om een afspraak met jullie makelaar te maken en aan te geven dat je over het definitieve afhaken van de kandidaat-koper graag had willen worden geïnformeerd. Succes! Wim de Leeuw
Henk Reitsema op vrijdag 22 juli 2016 11:06

Hallo,

Ik heb onlangs een huis voor de tweede maal bekeken en kreeg van de makelaar verkopende partij te horen dat er inmiddels een aannemelijk bod was gedaan voor koop van de woning echter onder voorwaarde dat Eigen woning eerst verkocht zou zijn. Hierop zit een clausule van 48 uur.

Nu wil ik 'tweede' koper meegaan in de onderhandeling. Ik weet echter het bod niet van de eerste koper en dat wilde de makelaar mij ook niet vertellen. Ik heb voor mijzelf natuurlijk een openingsbod vastgesteld echter kan dat misschien wel veel lager zijn. Hoe zal het vervolg zijn als ik toch met mijn bod kom?

Hallo, Ik heb onlangs een huis voor de tweede maal bekeken en kreeg van de makelaar verkopende partij te horen dat er inmiddels een aannemelijk bod was gedaan voor koop van de woning echter onder voorwaarde dat Eigen woning eerst verkocht zou zijn. Hierop zit een clausule van 48 uur. Nu wil ik 'tweede' koper meegaan in de onderhandeling. Ik weet echter het bod niet van de eerste koper en dat wilde de makelaar mij ook niet vertellen. Ik heb voor mijzelf natuurlijk een openingsbod vastgesteld echter kan dat misschien wel veel lager zijn. Hoe zal het vervolg zijn als ik toch met mijn bod kom?
Wim de Leeuw op vrijdag 22 juli 2016 12:48

Dag Henk,

Die clausule waar je op doelt betekent vermoedelijk dat er iemand een bod heeft gedaan die nog zijn eigen woning moet verkopen. Mocht er dan een andere kandidaat-koper zijn die de woning onder tenminste dezelfde condities wil kopen maar zonder voorbehoud verkoop eigen woning, dan krijgt de eerste koper nog 48 uur om zijn clausule te laten vallen. Anders wordt de woning verkocht aan de tweede koper.

NATUURLIJK weet jij het bod van de eerste koper niet. En NATUURLIJK gaat de makelaar dat jou ook niet vertellen. Als je de aankoop zonder makelaar wil doen, kom je in dit spel terecht. Zolang jouw bod minder interessant is dan dat van de eerste bieder, zal de makelaar niet met je in onderhandeling gaan. Je kunt natuurlijk heel laag beginnen, maar dan loop je het risico dat de makelaar je niet meer serieus neemt. Als je het huis graag wilt hebben, zal je een interessant bod moeten doen. En dan loop je het risico dat je meer betaalt dan de eerste gegadigde heeft geboden.
That's all in the game. Ik kan het vervolg dus niet voor je voorspellen. Helaas ben ik slechts makelaar, geen waarzegger ;-).

Overigens lijkt het me veel belangrijker dat je niet meer betaalt dan het huis waard is dan dat je iets meer zou bieden dan wat er door een ander is geboden. Als de eerste gegadigde een krankzinnig hoog bod heeft gedaan, is de hoogte van dat bod voor jou een heel verkeerde maatstaf.

Wim de Leeuw

Dag Henk, Die clausule waar je op doelt betekent vermoedelijk dat er iemand een bod heeft gedaan die nog zijn eigen woning moet verkopen. Mocht er dan een andere kandidaat-koper zijn die de woning onder tenminste dezelfde condities wil kopen maar zonder voorbehoud verkoop eigen woning, dan krijgt de eerste koper nog 48 uur om zijn clausule te laten vallen. Anders wordt de woning verkocht aan de tweede koper. NATUURLIJK weet jij het bod van de eerste koper niet. En NATUURLIJK gaat de makelaar dat jou ook niet vertellen. Als je de aankoop zonder makelaar wil doen, kom je in dit spel terecht. Zolang jouw bod minder interessant is dan dat van de eerste bieder, zal de makelaar niet met je in onderhandeling gaan. Je kunt natuurlijk heel laag beginnen, maar dan loop je het risico dat de makelaar je niet meer serieus neemt. Als je het huis graag wilt hebben, zal je een interessant bod moeten doen. En dan loop je het risico dat je meer betaalt dan de eerste gegadigde heeft geboden. That's all in the game. Ik kan het vervolg dus niet voor je voorspellen. Helaas ben ik slechts makelaar, geen waarzegger ;-). Overigens lijkt het me veel belangrijker dat je niet meer betaalt dan het huis waard is dan dat je iets meer zou bieden dan wat er door een ander is geboden. Als de eerste gegadigde een krankzinnig hoog bod heeft gedaan, is de hoogte van dat bod voor jou een heel verkeerde maatstaf. Wim de Leeuw
Jan-Jaap op zondag 31 juli 2016 16:19

Beste Wim,

Mooie blogpost, dank daarvoor.

Ik ben bezig met de aanschaf van een stuk bouwgrond. In een eerste telefonisch gesprek gaf de verkopende makelaar aan dat, als er een serieus bod zou komen, er ruimte was voor onderhandelen over prijs en ontbindende voorwaarden.

Ik heb een bod gedaan, zo'n 10% onder de vraagprijs, en de gebruikelijke voorwaarden als voorbehoud financiering en verkrijgen bouwvergunning gevraagd.

In de reactie op het bod is de verkoper niet gedaald met de vraagprijs, maar wel akkoord gegaan met de ontbindende voorwaarden.

Ik had wel verwacht dat er ook een financieel tegenbod zou komen.
Is dit strategie? hoe moet ik dit duiden?

Ik ben van plan om een hoger tegenbod te doen, maar zeker niet de vraagprijs te vragen. nu zo'n 7% onder de vraagprijs.

Heb je tips?

Beste Wim, Mooie blogpost, dank daarvoor. Ik ben bezig met de aanschaf van een stuk bouwgrond. In een eerste telefonisch gesprek gaf de verkopende makelaar aan dat, als er een serieus bod zou komen, er ruimte was voor onderhandelen over prijs en ontbindende voorwaarden. Ik heb een bod gedaan, zo'n 10% onder de vraagprijs, en de gebruikelijke voorwaarden als voorbehoud financiering en verkrijgen bouwvergunning gevraagd. In de reactie op het bod is de verkoper niet gedaald met de vraagprijs, maar wel akkoord gegaan met de ontbindende voorwaarden. Ik had wel verwacht dat er ook een financieel tegenbod zou komen. Is dit strategie? hoe moet ik dit duiden? Ik ben van plan om een hoger tegenbod te doen, maar zeker niet de vraagprijs te vragen. nu zo'n 7% onder de vraagprijs. Heb je tips?
Wim de Leeuw op dinsdag 02 augustus 2016 08:58

Dag Jan-Jaap,

Mijn excuses, ik dacht dat ik al had gereageerd op jouw vraag. Maar blijkbaar heb ik het antwoord niet opgeslagen.

Jan-Jaap, ik ken het specifieke object niet, ik ken de verkoper niet en ik ken de marktsituatie ter plaatse niet. Als ik, zonder iets te weten van de situatie, toch heel nuttige en waardevolle tips zou hebben voor je onderhandelingsstrategie, dan werd ik inmiddels De Huizenfluisteraar genoemd en trok ik wekelijks twee miljoen kijkers op prime-time.

Laat ik vertellen wat ik wel weet. Mijn bedrijf is regionaal marktleider, ook op het gebied van nieuwbouw. We verkopen honderden nieuwbouwwoningen en appartementen en soms ook kavels. In ons werkgebied (ruwweg tussen Den Haag en Amsterdam) is zoveel vraag naar nieuwbouwwoningen dat elk project twee of drie maar soms ook vijf keer overschreven wordt. Dus 60 huizen, 300 kandidaat-kopers. Je kunt je voorstellen dat er dan geen sprake is van onderhandelen. De prijs is een gegeven. Sterker nog, een jaar geleden heeft een ontwikkelaar de prijzen verhoogd, omdat het project tien keer werd overschreven.

Natuurlijk accepteren wij - in overleg met onze opdrachtgevers - realistische ontbindende voorwaarden voor het verkrijgen van een hypotheek. Maar het gebeurt soms ook dat een ontwikkelaar zich nadrukkelijk het recht van gunning voorbehoudt. En dan maakt een kandidaat die aangeeft om tenminste € 100.000,= in de koop te investeren een betere kans om te 'mogen' kopen dan een kandidaat die een maximale financiering nodig heeft. In die zin is het dus wel relevant voor jou om te weten dat een ontbindende voorwaarde voor de hypotheek wordt geaccepteerd.

Kortom, als er voldoende vraag is, dan kan je een tegenbod van een nieuwbouwmakelaar absoluut vergeten. Of er voldoende vraag is, dat is sterk afhankelijk van de lokale marktsituatie. Ik denk dat voor de hele randstad geldt dat er niet wordt onderhandeld over nieuwbouw. Misschien dat dat voor de randen van Nederland anders is.
http://www.deleeuw.nl/blog/wp-content/uploads/2016/07/2016-Q2.Regionale-dynamiek.jpg. Dat kan overigens anders zijn als het kavel al heel lang te koop staat. Dat is immers het beste bewijs voor een te hoge prijs in verhouding tot de marktsituatie.

Met vriendelijke groet,

Wim de Leeuw

Dag Jan-Jaap, Mijn excuses, ik dacht dat ik al had gereageerd op jouw vraag. Maar blijkbaar heb ik het antwoord niet opgeslagen. Jan-Jaap, ik ken het specifieke object niet, ik ken de verkoper niet en ik ken de marktsituatie ter plaatse niet. Als ik, zonder iets te weten van de situatie, toch heel nuttige en waardevolle tips zou hebben voor je onderhandelingsstrategie, dan werd ik inmiddels De Huizenfluisteraar genoemd en trok ik wekelijks twee miljoen kijkers op prime-time. Laat ik vertellen wat ik wel weet. Mijn bedrijf is regionaal marktleider, ook op het gebied van nieuwbouw. We verkopen honderden nieuwbouwwoningen en appartementen en soms ook kavels. In ons werkgebied (ruwweg tussen Den Haag en Amsterdam) is zoveel vraag naar nieuwbouwwoningen dat elk project twee of drie maar soms ook vijf keer overschreven wordt. Dus 60 huizen, 300 kandidaat-kopers. Je kunt je voorstellen dat er dan geen sprake is van onderhandelen. De prijs is een gegeven. Sterker nog, een jaar geleden heeft een ontwikkelaar de prijzen verhoogd, omdat het project tien keer werd overschreven. Natuurlijk accepteren wij - in overleg met onze opdrachtgevers - realistische ontbindende voorwaarden voor het verkrijgen van een hypotheek. Maar het gebeurt soms ook dat een ontwikkelaar zich nadrukkelijk het recht van gunning voorbehoudt. En dan maakt een kandidaat die aangeeft om tenminste € 100.000,= in de koop te investeren een betere kans om te 'mogen' kopen dan een kandidaat die een maximale financiering nodig heeft. In die zin is het dus wel relevant voor jou om te weten dat een ontbindende voorwaarde voor de hypotheek wordt geaccepteerd. Kortom, als er voldoende vraag is, dan kan je een tegenbod van een nieuwbouwmakelaar absoluut vergeten. Of er voldoende vraag is, dat is sterk afhankelijk van de lokale marktsituatie. Ik denk dat voor de hele randstad geldt dat er niet wordt onderhandeld over nieuwbouw. Misschien dat dat voor de randen van Nederland anders is. http://www.deleeuw.nl/blog/wp-content/uploads/2016/07/2016-Q2.Regionale-dynamiek.jpg. Dat kan overigens anders zijn als het kavel al heel lang te koop staat. Dat is immers het beste bewijs voor een te hoge prijs in verhouding tot de marktsituatie. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Kuka op maandag 01 augustus 2016 22:48

Goedeavond
Ik heb een interessante situatie ik heb onlangs een bod gedaan op een huis van 210.000 ik wilde minder betalen maar de verkoopmakelaar bleef volhouden dat de verkoper minimaal 215.000 wilde dus akkoord gegaan op 210.000. De verkoper zit in Amerika en geniet momenteel van zijn pensioen en heeft zijn broer een volmacht gegeven om te tekenen voor de verkoop van zijn huis. De verkoopmakelaar stuurde ons de koopakte,(nog niet getekend) kadaster gegevens en nog meer documenten toe. Nu stuurde hij "per ongeluk" ook de volmacht mee en daarin staat dat de verkoper minimaal 200.000 wil. U begrijpt natuurlijk dat wij ons hierdoor belazerd voelen. Dus wij de verkoopmakelaar gebeld en die kwam met een heel mooi verhaal over marges en notaris etc kortom ik begreep er niks van. Heeft hij een fout gemaakt door ons dat document toe te sturen? Hadden wij die volmacht überhaupt mogen zien. Wat kunnen wij doen met deze informatie als het gaat om mijn onderhandelingspositie? Mogen wij de verkoper direct benaderen om dit na te vragen want mijn gevoel zegt dat de verkoop makelaar glashard liegt want hij wil het maximale eruit halen natuurlijk en in deze rare situatie willen wij ook het maximale eruit halen.

Goedeavond Ik heb een interessante situatie ik heb onlangs een bod gedaan op een huis van 210.000 ik wilde minder betalen maar de verkoopmakelaar bleef volhouden dat de verkoper minimaal 215.000 wilde dus akkoord gegaan op 210.000. De verkoper zit in Amerika en geniet momenteel van zijn pensioen en heeft zijn broer een volmacht gegeven om te tekenen voor de verkoop van zijn huis. De verkoopmakelaar stuurde ons de koopakte,(nog niet getekend) kadaster gegevens en nog meer documenten toe. Nu stuurde hij "per ongeluk" ook de volmacht mee en daarin staat dat de verkoper minimaal 200.000 wil. U begrijpt natuurlijk dat wij ons hierdoor belazerd voelen. Dus wij de verkoopmakelaar gebeld en die kwam met een heel mooi verhaal over marges en notaris etc kortom ik begreep er niks van. Heeft hij een fout gemaakt door ons dat document toe te sturen? Hadden wij die volmacht überhaupt mogen zien. Wat kunnen wij doen met deze informatie als het gaat om mijn onderhandelingspositie? Mogen wij de verkoper direct benaderen om dit na te vragen want mijn gevoel zegt dat de verkoop makelaar glashard liegt want hij wil het maximale eruit halen natuurlijk en in deze rare situatie willen wij ook het maximale eruit halen.
Wim de Leeuw op dinsdag 02 augustus 2016 08:47

Beste Fifri,

Bij het lezen van jouw vraag moest ik terugdenken aan mijn studie rechten toen ik het vak 'rechtsethiek' volgde. Eén van de thema's van dat vak was de vraag hoe je, zonder gebruik te maken van wetgeving, er achter kunt komen of iets rechtvaardig is of niet. Eén van de methoden daarvoor is om in de schoenen van 'de ander' te gaan staan, in de schoenen van 'de tegenpartij'. In een verkopersmarkt valt het me soms bijzonder op dat kopers er een compleet eigen ethiek op nahouden. En een ethiek die totaal verdwijnt zodra die koper in de schoenen van de verkoper komt te staan.

Een aardig voorbeeld:

Een kandidaat-koper die een bod doet op een huis, kan zich vreselijk druk maken over het feit dat een verkoper die meerdere biedingen ontvangt, een inschrijving organiseert waarbij alle kandidaat-kopers een schriftelijk bod mogen uitbrengen. En dan worden alle (onzin-) argumenten van stal gehaald waarom dat oneerlijk, onrechtvaardig of gemeen zou zijn. Ik was de eerste bezichtiger, ik was de eerste bieder enzovoorts. Allemaal volkomen irrelevante argumenten. Ik heb het eerdere malen meegemaakt dat als een kandidaat-koper uiteindelijk (zelfs tegen de hoofdprijs) het huis heeft gekocht, hij bij de makelaar informeert of hij voor de verkoop van zijn eigen huis ook zo'n zelfde verkoopstrategie kan volgen.
Exact dezelfde methode is het ene moment oneerlijk vanuit het perspectief van de koper, maar als die koper daarna zelf verkoper wordt, dan heeft hij een voorkeur voor dezelfde methode. En opeens is die methode dan niet meer oneerlijk of gemeen.

Heel eerlijk gezegd, ik denk dat jij in dezelfde val stapt.

Het is geen fout dat de verkopend makelaar jou met de stukken ook de volmacht stuurt. De koopovereenkomst wordt straks ondertekend door iemand die als kadaster niet als eigenaar staat geregistreerd. En zowel jij als de notaris hebben er belang bij om te weten hoe het zit en dat deze broer gemachtigd is om de koopakte en de transportakte te ondertekenen.

De verkoper zit in het buitenland heeft zijn broer een volmacht gegeven om zijn huis te verkopen. In die volmacht staat uiteraard geen maximumbedrag maar een minimumbedrag. Als de opbrengst tenminste € 200.000,= is, dan mag de broer namens de eigenaar tekenen. Als het bedrag lager is niet. Maar als het bedrag hoger is, UITERAARD wel.

Als jij het huis van jouw vriend mag verkopen voor tenminste € 200.000,=, zou jij dan niet je best doen om het huis voor meer te verkopen??? De verkopend makelaar doet precies hetzelfde. Die sleept er voor zijn klant het uiterste uit. En daar is hij voor ingehuurd.

Op basis waarvan claim jij een recht om een huis te mogen kopen voor een minimumprijs? Ik kan je bekennen dat ELKE makelaar op de hoogte is van de minimale prijs die een verkoper moet of wil hebben. En dat elke goede makelaar zijn stinkende best zal doen om het huis voor zoveel mogelijk geld en tegen de beste condities te verkopen. En wat een minimale prijs is, dat gaat een koper niets aan.

Kortom, stap in de schoenen van de verkoper of van zijn makelaar. En er is opeens geen sprake meer van belazeren, fouten maken of liegen.

Het staat je overigens nog steeds vrij om de koopovereenkomst niet te ondertekenen. Of om gebruik te maken van de bedenktijd. Daarna heb je in theorie de gelegenheid om de onderhandelingen voort te zetten. Je loopt echter een grote kans dat de makelaar je daarna niet meer serieus neemt en weigert om nog verder met je te onderhandelen.

Met vriendelijke groet,

Wim de Leeuw

Beste Fifri, Bij het lezen van jouw vraag moest ik terugdenken aan mijn studie rechten toen ik het vak 'rechtsethiek' volgde. Eén van de thema's van dat vak was de vraag hoe je, zonder gebruik te maken van wetgeving, er achter kunt komen of iets rechtvaardig is of niet. Eén van de methoden daarvoor is om in de schoenen van 'de ander' te gaan staan, in de schoenen van 'de tegenpartij'. In een verkopersmarkt valt het me soms bijzonder op dat kopers er een compleet eigen ethiek op nahouden. En een ethiek die totaal verdwijnt zodra die koper in de schoenen van de verkoper komt te staan. Een aardig voorbeeld: Een kandidaat-koper die een bod doet op een huis, kan zich vreselijk druk maken over het feit dat een verkoper die meerdere biedingen ontvangt, een inschrijving organiseert waarbij alle kandidaat-kopers een schriftelijk bod mogen uitbrengen. En dan worden alle (onzin-) argumenten van stal gehaald waarom dat oneerlijk, onrechtvaardig of gemeen zou zijn. Ik was de eerste bezichtiger, ik was de eerste bieder enzovoorts. Allemaal volkomen irrelevante argumenten. Ik heb het eerdere malen meegemaakt dat als een kandidaat-koper uiteindelijk (zelfs tegen de hoofdprijs) het huis heeft gekocht, hij bij de makelaar informeert of hij voor de verkoop van zijn eigen huis ook zo'n zelfde verkoopstrategie kan volgen. Exact dezelfde methode is het ene moment oneerlijk vanuit het perspectief van de koper, maar als die koper daarna zelf verkoper wordt, dan heeft hij een voorkeur voor dezelfde methode. En opeens is die methode dan niet meer oneerlijk of gemeen. Heel eerlijk gezegd, ik denk dat jij in dezelfde val stapt. Het is geen fout dat de verkopend makelaar jou met de stukken ook de volmacht stuurt. De koopovereenkomst wordt straks ondertekend door iemand die als kadaster niet als eigenaar staat geregistreerd. En zowel jij als de notaris hebben er belang bij om te weten hoe het zit en dat deze broer gemachtigd is om de koopakte en de transportakte te ondertekenen. De verkoper zit in het buitenland heeft zijn broer een volmacht gegeven om zijn huis te verkopen. In die volmacht staat uiteraard geen maximumbedrag maar een minimumbedrag. Als de opbrengst tenminste € 200.000,= is, dan mag de broer namens de eigenaar tekenen. Als het bedrag lager is niet. Maar als het bedrag hoger is, UITERAARD wel. Als jij het huis van jouw vriend mag verkopen voor tenminste € 200.000,=, zou jij dan niet je best doen om het huis voor meer te verkopen??? De verkopend makelaar doet precies hetzelfde. Die sleept er voor zijn klant het uiterste uit. En daar is hij voor ingehuurd. Op basis waarvan claim jij een recht om een huis te mogen kopen voor een minimumprijs? Ik kan je bekennen dat ELKE makelaar op de hoogte is van de minimale prijs die een verkoper moet of wil hebben. En dat elke goede makelaar zijn stinkende best zal doen om het huis voor zoveel mogelijk geld en tegen de beste condities te verkopen. En wat een minimale prijs is, dat gaat een koper niets aan. Kortom, stap in de schoenen van de verkoper of van zijn makelaar. En er is opeens geen sprake meer van belazeren, fouten maken of liegen. Het staat je overigens nog steeds vrij om de koopovereenkomst niet te ondertekenen. Of om gebruik te maken van de bedenktijd. Daarna heb je in theorie de gelegenheid om de onderhandelingen voort te zetten. Je loopt echter een grote kans dat de makelaar je daarna niet meer serieus neemt en weigert om nog verder met je te onderhandelen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Linda Muller op vrijdag 05 augustus 2016 15:25

Vraagje, als een verkoopmakelaar een bod accepteert van een aankoopmakelaar en per mail bevestigd, betreft een zakelijk pand, is dit dan bindend? Of is er ook een bedenktijd?

Vraagje, als een verkoopmakelaar een bod accepteert van een aankoopmakelaar en per mail bevestigd, betreft een zakelijk pand, is dit dan bindend? Of is er ook een bedenktijd?
Wim de Leeuw op zaterdag 06 augustus 2016 10:27

Dag Linda,

Bedankt voor je vraag. Ik heb de tekst van de wet er even bijgepakt voor je.

Burgerlijk Wetboek Boek 7, Bijzondere overeenkomsten
Titel 1. Koop en ruil
Artikel 2,
1 De koop van

een tot bewoning bestemde onroerende zaak

of bestanddeel daarvan wordt,

indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf

, schriftelijk aangegaan.
2 De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan ontstaat het recht niet opnieuw.

De bedenktijd is duidelijk bedoeld voor 1) de

particulier

die 2) een

huis

koopt. Dus niet voor de particulier die een winkel, bedrijfshal of kantoor koopt en niet de ondernemer die een aantal woningen koopt als belegging.

Als je met een 'zakelijk pand' doelt op een echt bedrijfspand, dan is er in de door jou beschreven situatie een overeenkomst ontstaan. En er is dan geen bedenktijd van toepassing. Bedenk daarbij overigens wel dat als een particulier een woning koopt om bijvoorbeeld te gaan verhuren aan een studerend kind, samen met een aantal medestudenten, er niet perse sprake hoeft te zijn van een 'zakelijk pand'.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Linda, Bedankt voor je vraag. Ik heb de tekst van de wet er even bijgepakt voor je. Burgerlijk Wetboek Boek 7, Bijzondere overeenkomsten Titel 1. Koop en ruil Artikel 2, 1 De koop van

een tot bewoning bestemde onroerende zaak

of bestanddeel daarvan wordt,

indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf

, schriftelijk aangegaan. 2 De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan ontstaat het recht niet opnieuw. De bedenktijd is duidelijk bedoeld voor 1) de

particulier

die 2) een

huis

koopt. Dus niet voor de particulier die een winkel, bedrijfshal of kantoor koopt en niet de ondernemer die een aantal woningen koopt als belegging. Als je met een 'zakelijk pand' doelt op een echt bedrijfspand, dan is er in de door jou beschreven situatie een overeenkomst ontstaan. En er is dan geen bedenktijd van toepassing. Bedenk daarbij overigens wel dat als een particulier een woning koopt om bijvoorbeeld te gaan verhuren aan een studerend kind, samen met een aantal medestudenten, er niet perse sprake hoeft te zijn van een 'zakelijk pand'. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
R. op zondag 07 augustus 2016 18:38

We zijn al 6 maanden op zoek naar een huis. We hebben nu een huis gevonden ( staat 2 dagen te koop). We zijn er nog niet gaan kijken maar zijn bang dat dadelijk andere ons WEER voor zijn. Nu willen we mkrgen de makelaar bellen met een bod en om een bezichtiging af te spreken.

Neemt een makelaar dit serieus? Of moet je eerst zijn komen kijken

We zijn al 6 maanden op zoek naar een huis. We hebben nu een huis gevonden ( staat 2 dagen te koop). We zijn er nog niet gaan kijken maar zijn bang dat dadelijk andere ons WEER voor zijn. Nu willen we mkrgen de makelaar bellen met een bod en om een bezichtiging af te spreken. Neemt een makelaar dit serieus? Of moet je eerst zijn komen kijken
Wim de Leeuw op zondag 07 augustus 2016 19:14

Dag R. dan wel dag meneer of mevrouw Simons,

Een verkopend makelaar is ingehuurd om de hoogste prijs voor het huis te realiseren.

Als je de blogs op deze website gelezen zou hebben, dan zou je inmiddels hebben gelezen dat het NIETS uitmaakt of je als eerste een bod doet. Of als eerste komt kijken. Dat geeft je in de onderhandeling GEEN!!! voorkeurspositie. De enige die een voorkeurspositie krijgt, is degene die het hoogste bod uitbrengt tegen de (voor de verkoper) meest gunstige voorwaarden.

De verkopend makelaar is ingehuurd om de hoogste prijs te realiseren. En die hoogste prijs gaat hij realiseren. Linksom of rechtsom. Het heeft dus volstrekt geen zin om een willekeurig bod te roepen voordat je het huis hebt gezien. Het enige effect dat dat heeft, is dat de verkopend makelaar weet dat hij te maken heeft met een paniekerige kandidaat-koper die in de onderhandeling volstrekt kansloos in.

Als je al zo lang zoekt. En er al zo vaak naast hebt gezeten... Huur dan alsjeblieft een goede eigen NVM-makelaar in om jullie te helpen. En ga niet over tot dit soort volstrekte paniek-reacties.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag R. dan wel dag meneer of mevrouw Simons, Een verkopend makelaar is ingehuurd om de hoogste prijs voor het huis te realiseren. Als je de blogs op deze website gelezen zou hebben, dan zou je inmiddels hebben gelezen dat het NIETS uitmaakt of je als eerste een bod doet. Of als eerste komt kijken. Dat geeft je in de onderhandeling GEEN!!! voorkeurspositie. De enige die een voorkeurspositie krijgt, is degene die het hoogste bod uitbrengt tegen de (voor de verkoper) meest gunstige voorwaarden. De verkopend makelaar is ingehuurd om de hoogste prijs te realiseren. En die hoogste prijs gaat hij realiseren. Linksom of rechtsom. Het heeft dus volstrekt geen zin om een willekeurig bod te roepen voordat je het huis hebt gezien. Het enige effect dat dat heeft, is dat de verkopend makelaar weet dat hij te maken heeft met een paniekerige kandidaat-koper die in de onderhandeling volstrekt kansloos in. Als je al zo lang zoekt. En er al zo vaak naast hebt gezeten... Huur dan alsjeblieft een goede eigen NVM-makelaar in om jullie te helpen. En ga niet over tot dit soort volstrekte paniek-reacties. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
jeanette schouwenaar op woensdag 10 augustus 2016 03:18

goedemorgen,
Mag een nvm makelaar bij een inschrijving kopers ongelijk behandelen? Meer in het bijzonder zou ik willen weten of het is toegestaan een koper met aankoopmakelaar de biedingen van andere kopers door te geven en deze in de gelegenheid stellen nogmaals te bieden?

goedemorgen, Mag een nvm makelaar bij een inschrijving kopers ongelijk behandelen? Meer in het bijzonder zou ik willen weten of het is toegestaan een koper met aankoopmakelaar de biedingen van andere kopers door te geven en deze in de gelegenheid stellen nogmaals te bieden?
Wim de Leeuw op woensdag 10 augustus 2016 08:28

Dag Jeanette,

Ik ben benieuwd wat jij verstaat onder 'ongelijk behandelen'.

Uitgangspunt : De makelaar dient uitsluitend de belangen van zijn opdrachtgever



Laten we beginnen met het uitgangspunt. Wat veel kandidaat-kopers vergeten, is dat een verkopend makelaar uitsluitend! werkt voor de verkoper. De verkopend makelaar is ingehuurd door de verkoper en wordt betaald door de verkoper. Met maar één doel, en dat is het maximaal behartigen van de belangen van die verkoper. En dus heeft hij uiteindelijk maar één doel te realiseren: het realiseren van de hoogst haalbare prijs tegen - voor de verkoper - de meest gunstige condities.
Daarnaast wordt van elke makelaar natuurlijk verwacht dat hij een prettige en professionele dienstverlener is en zich aan de wettelijke en beroepsregels houdt, OOK ten opzichte van 'de tegenpartij', alle kandidaat-kopers en uiteraard de uiteindelijke koper. Om onverklaarbare redenen zijn veel kandidaat-kopers ervan overtuigd dat zij recht hebben op een 'eerlijke kans'. Dat is echter absoluut NIET het geval. Er is geen enkele wet en geen enkele beroepsregel waarin dat is vastgelegd. Als er een auto op Marktplaats te koop wordt gezet, dan hebben belangstellenden toch ook geen recht op een 'eerste bod', een 'eerste bezichtiging' of wat dan ook? Je moet de verkoop van een huis vergelijken met de verkoop tijdens een veiling. Niet de eerste kijker, niet de eerste bieder maar de hoogste bieder gaat met de aankoop naar huis.

Kan een makelaar dan helemaal zijn gang gaan? Ja!

Zolang hij zich maar laat leiden door de belangen van de opdrachtgever

. Wat een makelaar niet mag, is een 'vrindje' het huis gunnen als dat vrindje' niet de hoogste prijs wil betalen. Wat een makelaar ook niet mag, is het huis gunnen aan iemand die niet de hoogste prijs wil betalen, maar wel toezegt zijn huis in verkoop te zetten bij de makelaar.

Ongelijke behandeling van ongelijke biedingen



Het is verder de vraag wat 'ongelijk behandelen' inhoudt. Ik denk dat elke makelaar biedingen die van elkaar verschillen, op een andere manier behandelt. Biedingen zijn zelden exact hetzelfde. Biedingen kunnen op talloze manieren van elkaar verschillen. Dan heb ik het niet alleen over de hoogte van het bod, maar ook over de zwaarte van de ontbindende voorwaarden. Een bod zonder ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van de hypotheek is gunstiger dan een bod met die ontbindende voorwaarden. Ik kan het nog scherper formuleren. Als er twee biedingen worden uitgebracht met een zelfde bedrag en beiden met een ontbindende voorwaarde voor de hypotheek, dan kan de hoogte van het inkomen of de vermogenspositie van de kandidaat-koper het verschil maken.

Wat het beste bod is, is uitsluitend te beoordelen door de verkoper. Niet door de koper. Een voorbeeld: Als er bij een vraagprijs van € 200.000,= een bod is gedaan zonder ontbindende voorwaarden van € 195.000,- en er wordt een tweede bod gedaan met ontbindende voorwaarden van € 205.000,= dan zal de tweede bieder ervan overtuigd zijn dat hij het beste bod heeft neergelegd. Als de verkoper nerveus van karakter is en daarom absolute waarde hecht aan zekerheid, dan zal hij het eerste en lagere bod als het beste beschouwen.

Hoogte van biedingen doorgeven aan collega's



Ik vind het niet netjes - en wat mij betreft gaat het in de richting van uitspelen - als een verkopend makelaar een aankopend makelaar een exact en gedetailleerd inzicht geeft in alle lopende biedingen.

Aan de andere kant hoeft het ook niet verkeerd te zijn. Als er een bekende en betrouwbare aankoopmakelaar is, die een klant heeft die hij door en door kent, die uitgebreid is geïnformeerd over de financiële mogelijkheden, dan is er best wat voor te zeggen om die kandidaat een streepje voor te geven. Voor alle duidelijkheid: niet om 'de bal in het spel te houden' en zeker niet om 'een vrindje te matsen'. Waarom wel? Omdat de kans op het inroepen van de drie dagen bedenktijd een stuk kleiner is bij kopers die een aankoopmakelaar hebben ingeschakeld. En omdat de kans dat de koop na een aantal weken niet door blijkt te gaan omdat de koper zijn financiële zaken niet op orde heeft, ook een stuk kleiner is.

Stel dat deze situatie zich voordoet. Een aantal biedingen van voor de verkoper en de verkopend makelaar onbekende kandidaten. En aan de andere kant een bekende en betrouwbare aankoopmakelaar met een kandidaat-koper die hij door en door kent. Waarbij de verkopend makelaar aangeeft dat de aankopend makelaar, gezien de hoogte van de andere biedingen, toch nog 'iets omhoog' moet met zijn bod... Dan is er helemaal niets mis mee.

Samengevat



Je stelt een redelijk compacte vraag en krijgt een halve blog als antwoord ;-). Sorry daarvoor. Maar als ik er niet uitgebreider op inga, dan krijg je vanzelf een heel ongenuanceerd antwoord.

Samgevat: Een verkopend makelaar mag vrijwel alles, zolang hij de belangen van de verkoper dient en zich aan de regels houdt. Regels voor gelijke behandeling van kandidaat-kopers zijn er niet. En er kunnen situaties zijn waarbij de klant van een aankoopmakelaar - ook vanuit het belang van de verkoper - prevaleert boven andere kandidaten. Maar een verkopend makelaar gaat te ver als hij een collega-makelaar exact inzicht zou geven in alle feitelijke biedingen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Jeanette, Ik ben benieuwd wat jij verstaat onder 'ongelijk behandelen'.

Uitgangspunt : De makelaar dient uitsluitend de belangen van zijn opdrachtgever

Laten we beginnen met het uitgangspunt. Wat veel kandidaat-kopers vergeten, is dat een verkopend makelaar uitsluitend! werkt voor de verkoper. De verkopend makelaar is ingehuurd door de verkoper en wordt betaald door de verkoper. Met maar één doel, en dat is het maximaal behartigen van de belangen van die verkoper. En dus heeft hij uiteindelijk maar één doel te realiseren: het realiseren van de hoogst haalbare prijs tegen - voor de verkoper - de meest gunstige condities. Daarnaast wordt van elke makelaar natuurlijk verwacht dat hij een prettige en professionele dienstverlener is en zich aan de wettelijke en beroepsregels houdt, OOK ten opzichte van 'de tegenpartij', alle kandidaat-kopers en uiteraard de uiteindelijke koper. Om onverklaarbare redenen zijn veel kandidaat-kopers ervan overtuigd dat zij recht hebben op een 'eerlijke kans'. Dat is echter absoluut NIET het geval. Er is geen enkele wet en geen enkele beroepsregel waarin dat is vastgelegd. Als er een auto op Marktplaats te koop wordt gezet, dan hebben belangstellenden toch ook geen recht op een 'eerste bod', een 'eerste bezichtiging' of wat dan ook? Je moet de verkoop van een huis vergelijken met de verkoop tijdens een veiling. Niet de eerste kijker, niet de eerste bieder maar de hoogste bieder gaat met de aankoop naar huis. Kan een makelaar dan helemaal zijn gang gaan? Ja!

Zolang hij zich maar laat leiden door de belangen van de opdrachtgever

. Wat een makelaar niet mag, is een 'vrindje' het huis gunnen als dat vrindje' niet de hoogste prijs wil betalen. Wat een makelaar ook niet mag, is het huis gunnen aan iemand die niet de hoogste prijs wil betalen, maar wel toezegt zijn huis in verkoop te zetten bij de makelaar.

Ongelijke behandeling van ongelijke biedingen

Het is verder de vraag wat 'ongelijk behandelen' inhoudt. Ik denk dat elke makelaar biedingen die van elkaar verschillen, op een andere manier behandelt. Biedingen zijn zelden exact hetzelfde. Biedingen kunnen op talloze manieren van elkaar verschillen. Dan heb ik het niet alleen over de hoogte van het bod, maar ook over de zwaarte van de ontbindende voorwaarden. Een bod zonder ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van de hypotheek is gunstiger dan een bod met die ontbindende voorwaarden. Ik kan het nog scherper formuleren. Als er twee biedingen worden uitgebracht met een zelfde bedrag en beiden met een ontbindende voorwaarde voor de hypotheek, dan kan de hoogte van het inkomen of de vermogenspositie van de kandidaat-koper het verschil maken. Wat het beste bod is, is uitsluitend te beoordelen door de verkoper. Niet door de koper. Een voorbeeld: Als er bij een vraagprijs van € 200.000,= een bod is gedaan zonder ontbindende voorwaarden van € 195.000,- en er wordt een tweede bod gedaan met ontbindende voorwaarden van € 205.000,= dan zal de tweede bieder ervan overtuigd zijn dat hij het beste bod heeft neergelegd. Als de verkoper nerveus van karakter is en daarom absolute waarde hecht aan zekerheid, dan zal hij het eerste en lagere bod als het beste beschouwen.

Hoogte van biedingen doorgeven aan collega's

Ik vind het niet netjes - en wat mij betreft gaat het in de richting van uitspelen - als een verkopend makelaar een aankopend makelaar een exact en gedetailleerd inzicht geeft in alle lopende biedingen. Aan de andere kant hoeft het ook niet verkeerd te zijn. Als er een bekende en betrouwbare aankoopmakelaar is, die een klant heeft die hij door en door kent, die uitgebreid is geïnformeerd over de financiële mogelijkheden, dan is er best wat voor te zeggen om die kandidaat een streepje voor te geven. Voor alle duidelijkheid: niet om 'de bal in het spel te houden' en zeker niet om 'een vrindje te matsen'. Waarom wel? Omdat de kans op het inroepen van de drie dagen bedenktijd een stuk kleiner is bij kopers die een aankoopmakelaar hebben ingeschakeld. En omdat de kans dat de koop na een aantal weken niet door blijkt te gaan omdat de koper zijn financiële zaken niet op orde heeft, ook een stuk kleiner is. Stel dat deze situatie zich voordoet. Een aantal biedingen van voor de verkoper en de verkopend makelaar onbekende kandidaten. En aan de andere kant een bekende en betrouwbare aankoopmakelaar met een kandidaat-koper die hij door en door kent. Waarbij de verkopend makelaar aangeeft dat de aankopend makelaar, gezien de hoogte van de andere biedingen, toch nog 'iets omhoog' moet met zijn bod... Dan is er helemaal niets mis mee.

Samengevat

Je stelt een redelijk compacte vraag en krijgt een halve blog als antwoord ;-). Sorry daarvoor. Maar als ik er niet uitgebreider op inga, dan krijg je vanzelf een heel ongenuanceerd antwoord. Samgevat: Een verkopend makelaar mag vrijwel alles, zolang hij de belangen van de verkoper dient en zich aan de regels houdt. Regels voor gelijke behandeling van kandidaat-kopers zijn er niet. En er kunnen situaties zijn waarbij de klant van een aankoopmakelaar - ook vanuit het belang van de verkoper - prevaleert boven andere kandidaten. Maar een verkopend makelaar gaat te ver als hij een collega-makelaar exact inzicht zou geven in alle feitelijke biedingen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
jeanette schouwenaar op woensdag 10 augustus 2016 03:34

nog een vraagje
Wanneer moet een nvm makelaar bij een inschrijving bieders op de hoogte stellen van de gedane biedingen.? Is dit na verloop van de driedagen bedenktijd of pas na ondertekening door verkoper van de koopakte?

nog een vraagje Wanneer moet een nvm makelaar bij een inschrijving bieders op de hoogte stellen van de gedane biedingen.? Is dit na verloop van de driedagen bedenktijd of pas na ondertekening door verkoper van de koopakte?
Wim de Leeuw op woensdag 10 augustus 2016 08:30

Dag Jeanette,

Er zijn geen regels die bepalen wanneer een NVM-makelaars kandidaten die hebben ingeschreven op een woning, moeten worden geïnformeerd. Ik zou zeggen dat het klantvriendelijk en professioneel is om dat te doen direct na afloop van de inschrijving, dus zodra de uitkomst bekend is.

Als je dit soort narigheid wilt voorkomen, dan is het goed om daarover met de verkopend makelaar afspraken te maken voordat je aan de inschrijving deelneemt!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Jeanette, Er zijn geen regels die bepalen wanneer een NVM-makelaars kandidaten die hebben ingeschreven op een woning, moeten worden geïnformeerd. Ik zou zeggen dat het klantvriendelijk en professioneel is om dat te doen direct na afloop van de inschrijving, dus zodra de uitkomst bekend is. Als je dit soort narigheid wilt voorkomen, dan is het goed om daarover met de verkopend makelaar afspraken te maken voordat je aan de inschrijving deelneemt! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Janet de Haan op woensdag 10 augustus 2016 08:44

Goedemorgen,

Wij zijn momenteel in onderhandeling met een makelaar genaamd X om een woning die via de bank wordt verkocht.

Zaterdag hebben we via de mail een bod gedaan van 110.000 euro.

Vraagprijs €125.000
Gisteren hebben we via de mail een tegen bod gehad van 120.000
Na telefonische contact werd duidelijk dat X vrij was om te onderhandelen dat het bod van 120.000 bleef staan en hij eigenlijk hoopt op de vraag prijs omdat er meer interesse in het pand is. En lager bieden geen zin heeft.

Donderdag komt er iemand kijken met een bouwkundige is al eerder geweest en weet wat hij kan lenen van de bank. Wij weten nog niet zeker of we het rond kunnen krijgen gesprek bank is volgende week.

Gisteravond hebben mijn man en ik overlegd en gezegd wij gaan akkoord met bod van 120.000.
Nu krijgen we mail dat hij gaat overleggen met bank en dat het wel twee tot drie weken kan duren.
Terwijl hij gisteren een bod mocht doen van 120.000.

Goedemorgen, Wij zijn momenteel in onderhandeling met een makelaar genaamd X om een woning die via de bank wordt verkocht. Zaterdag hebben we via de mail een bod gedaan van 110.000 euro. Vraagprijs €125.000 Gisteren hebben we via de mail een tegen bod gehad van 120.000 Na telefonische contact werd duidelijk dat X vrij was om te onderhandelen dat het bod van 120.000 bleef staan en hij eigenlijk hoopt op de vraag prijs omdat er meer interesse in het pand is. En lager bieden geen zin heeft. Donderdag komt er iemand kijken met een bouwkundige is al eerder geweest en weet wat hij kan lenen van de bank. Wij weten nog niet zeker of we het rond kunnen krijgen gesprek bank is volgende week. Gisteravond hebben mijn man en ik overlegd en gezegd wij gaan akkoord met bod van 120.000. Nu krijgen we mail dat hij gaat overleggen met bank en dat het wel twee tot drie weken kan duren. Terwijl hij gisteren een bod mocht doen van 120.000.
Wim de Leeuw op woensdag 10 augustus 2016 09:25

Dag Janet,

Het is me niet direct duidelijk welke vraag je me nu wilt stellen.

Jullie hebben een tegenbod gekregen van € 120.000,= en hebben dat bod geaccepteerd, maar je weet nog niet of je dat financieel rond kunt krijgen.
Er is nog een gegadigde die zich blijkbaar goed aan het voorbereiden is. Deze is al bij de bank geweest en komt voor de tweede keer kijken met een bouwkundige erbij.

Ik ben makelaar, geen psycholoog en al helemaal geen waarzegger ;-). En weet dus niet precies waarom de verkopend makelaar zegt dat hij gaat overleggen met de bank en dat overleg twee tot drie weken gaat duren. Ik weet wel waarom de verkopend makelaar zou kunnen twijfelen aan jullie bod, en dat is dat jullie blijkbaar nog geen idee hebben of je de hypotheek rond gaat krijgen.

Hoe dan ook, er is geen enkele manier waarop je kunt afdwingen dat de makelaar jullie bod accepteert en het huis aan jullie verkoopt. Misschien bieden de andere gegadigden wel hoger, misschien hebben ze maar een kleine hypotheek nodig. We weten het niet.

Misschien is het verstandig om, terwijl de verkopend makelaar overlegt met de bank, een afspraak te maken voor een hypotheekadvies. Zodat je weet of je de hypotheek ook daadwerkelijk rond krijgt. Ik zou dat de verkopend makelaar ook laten weten, zodat hij weet dat jullie nog steeds belangstelling hebben voor het huis en ook serieuze gegadigden zijn.

Voor alle duidelijkheid: Het staat de makelaar volkomen vrij om het huis aan de andere gegadigde te verkopen. Bij een onderhandse verkoop gaat het in feite net als bij een veiling. Niet de eerste kijker, niet de eerste bieder maar de hoogst biedende kandidaat-koper met voor de verkoper de meest gunstige condities koopt uiteindelijk het huis.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Janet, Het is me niet direct duidelijk welke vraag je me nu wilt stellen. Jullie hebben een tegenbod gekregen van € 120.000,= en hebben dat bod geaccepteerd, maar je weet nog niet of je dat financieel rond kunt krijgen. Er is nog een gegadigde die zich blijkbaar goed aan het voorbereiden is. Deze is al bij de bank geweest en komt voor de tweede keer kijken met een bouwkundige erbij. Ik ben makelaar, geen psycholoog en al helemaal geen waarzegger ;-). En weet dus niet precies waarom de verkopend makelaar zegt dat hij gaat overleggen met de bank en dat overleg twee tot drie weken gaat duren. Ik weet wel waarom de verkopend makelaar zou kunnen twijfelen aan jullie bod, en dat is dat jullie blijkbaar nog geen idee hebben of je de hypotheek rond gaat krijgen. Hoe dan ook, er is geen enkele manier waarop je kunt afdwingen dat de makelaar jullie bod accepteert en het huis aan jullie verkoopt. Misschien bieden de andere gegadigden wel hoger, misschien hebben ze maar een kleine hypotheek nodig. We weten het niet. Misschien is het verstandig om, terwijl de verkopend makelaar overlegt met de bank, een afspraak te maken voor een hypotheekadvies. Zodat je weet of je de hypotheek ook daadwerkelijk rond krijgt. Ik zou dat de verkopend makelaar ook laten weten, zodat hij weet dat jullie nog steeds belangstelling hebben voor het huis en ook serieuze gegadigden zijn. Voor alle duidelijkheid: Het staat de makelaar volkomen vrij om het huis aan de andere gegadigde te verkopen. Bij een onderhandse verkoop gaat het in feite net als bij een veiling. Niet de eerste kijker, niet de eerste bieder maar de hoogst biedende kandidaat-koper met voor de verkoper de meest gunstige condities koopt uiteindelijk het huis. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
jeanette schouwenaar op woensdag 10 augustus 2016 13:59

dank voor uw uitvoerige uitleg. Ik begrijp dat een verkopend makelaar bij een inschrijving, zolang hij de belangen van de verkoper behartigt, nagenoeg vrij is in zijn handelen. Het zou naar uw oordeel evenwel te ver gaan indien hij een kopend makelaar exact inzicht zou geven in de biedingen. Waarom vindt u dit? Als het in het belang van de verkoper is moet dit dan toch ook kunnen. En ten opzichte van wie te ver? Is het niet in het belang van verkoper alle potentiële kopers van de gedane biedingen te informeren? Wellicht willen ook zij hun bod of hun condities waaronder zij hun bod uitbrengen wijzigen ten gunste van verkoper? Mvg jeanette

dank voor uw uitvoerige uitleg. Ik begrijp dat een verkopend makelaar bij een inschrijving, zolang hij de belangen van de verkoper behartigt, nagenoeg vrij is in zijn handelen. Het zou naar uw oordeel evenwel te ver gaan indien hij een kopend makelaar exact inzicht zou geven in de biedingen. Waarom vindt u dit? Als het in het belang van de verkoper is moet dit dan toch ook kunnen. En ten opzichte van wie te ver? Is het niet in het belang van verkoper alle potentiële kopers van de gedane biedingen te informeren? Wellicht willen ook zij hun bod of hun condities waaronder zij hun bod uitbrengen wijzigen ten gunste van verkoper? Mvg jeanette
Wim de Leeuw op woensdag 10 augustus 2016 15:13

Dag Jeanette,

Waarom ik vind dat het geven van een exact oordeel naar mijn smaak te ver gaat? Dat heeft te maken met het feit dat het begrip 'uitspelen' vooral is gebaseerd op tuchtrecht en de talloze misverstanden over dit begrip. En dat maakt dat ik graag een veilige marge hanteer, maar misschien zijn dat vooral mijn eigen en dus persoonlijke beroepsopvattingen.

Iemand die een serieus bod doet, is in beginsel een serieuze gegadigde. Als verkopend makelaar heb je als enige inzicht in het totaal van al die serieuze biedingen. Het voelt dan voor mij niet goed om één partij inzicht te geven in alle concurrerende biedingen en de anderen niet. Waarom zou je dat doen? Waarom zou je het één gegadigde gemakkelijk maken, zodat hij of zij bij wijze van spreken het hoogste bod van een ander kan herhalen, verhoogd met één euro?

Ik vind het veel zuiverder, maar bovendien meer in het belang van de verkoper, om in de richting van de beoogde kandidaat-koper te volstaan met de algemene mededeling 'dat de verkoper serieus geneigd is om tot zaken te komen, mits het bod in positief opzicht serieus afwijkt van de overige biedingen. En dat hiervan nu nog geen sprake is.'. Daarmee hou je de biedingen van de andere kandidaten geheim. Maar bovendien zet je de beoogde kandidaat-koper maximaal op scherp.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Jeanette, Waarom ik vind dat het geven van een exact oordeel naar mijn smaak te ver gaat? Dat heeft te maken met het feit dat het begrip 'uitspelen' vooral is gebaseerd op tuchtrecht en de talloze misverstanden over dit begrip. En dat maakt dat ik graag een veilige marge hanteer, maar misschien zijn dat vooral mijn eigen en dus persoonlijke beroepsopvattingen. Iemand die een serieus bod doet, is in beginsel een serieuze gegadigde. Als verkopend makelaar heb je als enige inzicht in het totaal van al die serieuze biedingen. Het voelt dan voor mij niet goed om één partij inzicht te geven in alle concurrerende biedingen en de anderen niet. Waarom zou je dat doen? Waarom zou je het één gegadigde gemakkelijk maken, zodat hij of zij bij wijze van spreken het hoogste bod van een ander kan herhalen, verhoogd met één euro? Ik vind het veel zuiverder, maar bovendien meer in het belang van de verkoper, om in de richting van de beoogde kandidaat-koper te volstaan met de algemene mededeling 'dat de verkoper serieus geneigd is om tot zaken te komen, mits het bod in positief opzicht serieus afwijkt van de overige biedingen. En dat hiervan nu nog geen sprake is.'. Daarmee hou je de biedingen van de andere kandidaten geheim. Maar bovendien zet je de beoogde kandidaat-koper maximaal op scherp. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Niko op donderdag 11 augustus 2016 15:47

Beste Wim,

Ik heb onlangs een huis gezien met een bieden vanaf prijs gesteld op 210.000 euro. Door enthousiasme heb ik 218.000 euro voor het huis geboden. Dit bod is geaccepteerd. Nu zegt de taxateur dat de waarde van huis rond de 210.000 euro ligt. Heb jij advies voor me. Ik heb voor de rest nog geen koopakte ondertekent.

Beste Wim, Ik heb onlangs een huis gezien met een bieden vanaf prijs gesteld op 210.000 euro. Door enthousiasme heb ik 218.000 euro voor het huis geboden. Dit bod is geaccepteerd. Nu zegt de taxateur dat de waarde van huis rond de 210.000 euro ligt. Heb jij advies voor me. Ik heb voor de rest nog geen koopakte ondertekent.
Wim de Leeuw op donderdag 11 augustus 2016 17:28

Dag Niko,

De oplossing is simpel, bel de verkopend makelaar en zeg dat je van de koop afziet. Daarmee is de zaak afgedaan.

Bij de particuliere verkoop van een woning is een mondelinge overeenkomst niets waard. Zie daarover mijn blog: http://www.deleeuw.nl/blog/2013/11/woning-gekocht-of-verkocht-afspraak-is-niet-altijd-afspraak/.

Het enige nadeel dat dat heeft, is dat je door deze verkopend makelaar nimmer meer serieus wordt genomen. Maar dat nadeel valt natuurlijk te overzien.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Niko, De oplossing is simpel, bel de verkopend makelaar en zeg dat je van de koop afziet. Daarmee is de zaak afgedaan. Bij de particuliere verkoop van een woning is een mondelinge overeenkomst niets waard. Zie daarover mijn blog: http://www.deleeuw.nl/blog/2013/11/woning-gekocht-of-verkocht-afspraak-is-niet-altijd-afspraak/. Het enige nadeel dat dat heeft, is dat je door deze verkopend makelaar nimmer meer serieus wordt genomen. Maar dat nadeel valt natuurlijk te overzien. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Esra op donderdag 18 augustus 2016 22:12

Goeieavond ik had een vraag. Wij hadden een huis gezien en belden onmiddelijk naar de vastgoedmakelaar. We wouden zo snel mogelijk een afspraak. Hij zij dat wij de eerste waren en dat hij donderdag ons een afspraak kon geven. Hierna belt hij dat het niet gaat omdat de eigenaar op vakantie is. Maar diezelfde dag krijgen we dan toch te horen dat de afspraak doorgaat om 19u . Een dag later krijgen we een voicemail dat onze afspraak is verschoven naar 21u. De dag brook aan en plots krijgen we telefoon om 20u dat het huis is verkocht aan mensen die om 19u zijn gekomen. Dus de huidige afspraak die wij hadden gekregen is verschoven voor andere mensen. Mag dit zomaar want wij waren de eerste die reageerden en onmiddelijk een afspraak wouden?

Goeieavond ik had een vraag. Wij hadden een huis gezien en belden onmiddelijk naar de vastgoedmakelaar. We wouden zo snel mogelijk een afspraak. Hij zij dat wij de eerste waren en dat hij donderdag ons een afspraak kon geven. Hierna belt hij dat het niet gaat omdat de eigenaar op vakantie is. Maar diezelfde dag krijgen we dan toch te horen dat de afspraak doorgaat om 19u . Een dag later krijgen we een voicemail dat onze afspraak is verschoven naar 21u. De dag brook aan en plots krijgen we telefoon om 20u dat het huis is verkocht aan mensen die om 19u zijn gekomen. Dus de huidige afspraak die wij hadden gekregen is verschoven voor andere mensen. Mag dit zomaar want wij waren de eerste die reageerden en onmiddelijk een afspraak wouden?
Wim de Leeuw op donderdag 18 augustus 2016 22:56

Dag Esra,

Af en toe zakt de moed mij als blogger volledig in de schoenen. Jij reageert op mijn blog "Spelregels bij onderhandeling (1) – Tien misverstanden". Daarin schrijf ik onder andere dat het niets uitmaakt of je als eerste, tweede of zoveelste je bod uitbrengt. En dat een makelaar zich niet hoeft te houden aan de volgorde van binnenkomst van biedingen. Degene die de hoogste prijs biedt met de voor de verkoper meest gunstige voorwaarden, wordt de koper. En dat is niet persé de eerste kijker of de eerste bieder.

Mijn tip: Als je het huis werkelijk wilt hebben, doe dan een enorm interessant bod. Zolang de koopovereenkomst nog niet is ondertekend, is de verkoper nog niet gebonden.

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Esra, Af en toe zakt de moed mij als blogger volledig in de schoenen. Jij reageert op mijn blog "Spelregels bij onderhandeling (1) – Tien misverstanden". Daarin schrijf ik onder andere dat het niets uitmaakt of je als eerste, tweede of zoveelste je bod uitbrengt. En dat een makelaar zich niet hoeft te houden aan de volgorde van binnenkomst van biedingen. Degene die de hoogste prijs biedt met de voor de verkoper meest gunstige voorwaarden, wordt de koper. En dat is niet persé de eerste kijker of de eerste bieder. Mijn tip: Als je het huis werkelijk wilt hebben, doe dan een enorm interessant bod. Zolang de koopovereenkomst nog niet is ondertekend, is de verkoper nog niet gebonden. Groeten, Wim de Leeuw
Henk Hollander op vrijdag 19 augustus 2016 18:59

Beste meneer de Leeuw,
Onze makelaar zou ons huis verkopen en het nieuwe huis aankopen.
Het nieuwe huis had een vraagprijs van 450.000.
Ik denk dat de oudere generatie nog niet het spel door heeft van de tegenwoordige tijd. Maar ik vermoedde dat ik niet te laag moest gaan zitten. In mijn tijd deed je n.l. een bod onder de vraagprijs en ging in onderhandeling, totdat je elkaar bereikte. Dat was trouwens 10 jaar geleden nog zo. Ik zei de makelaar dat ik vond dat het bod 440.000 moest zijn voor het nieuwe huis. Hij vond dat zonde, omdat er misschien nog wel 10 of 20 duizend te winnen was, dus hij stelde voor om op 430 te beginnen. Er is uiteindelijk 440 geboden, en wij visten achter het net. Mijn vraag: de makelaar is een jongeman van deze tijd. Hij zou toch moeten behoren te weten dat het momenteel zo oververhit is ? Ik spreek over Leiden, we hebben vandaag gehoord dat andere bieders het huis gekregen hebben.
Ook nu nog mogen wij niet horen voor hoeveel. Ik heb ongelooflijk hard gewerkt aan alles. Zou komende 5 sept. een open dag hebben en we hebben een héél courant huis op 10 min. lopen van het centrum, aan de Haarlemmervaart. Prachtig onderhouden met een tuin van 27 x 9 meter (een English Cottage Garden). Na zoveel arbeid, en zenuwslopende dagen, weken, mag ik niet weten waarom ons bod is geweigerd. Ik vind dat vreselijk zuur.
Waarom mag je het niet weten als het een feit is ?
Met vriendelijke groet,
Henk G.M. Hollander

Beste meneer de Leeuw, Onze makelaar zou ons huis verkopen en het nieuwe huis aankopen. Het nieuwe huis had een vraagprijs van 450.000. Ik denk dat de oudere generatie nog niet het spel door heeft van de tegenwoordige tijd. Maar ik vermoedde dat ik niet te laag moest gaan zitten. In mijn tijd deed je n.l. een bod onder de vraagprijs en ging in onderhandeling, totdat je elkaar bereikte. Dat was trouwens 10 jaar geleden nog zo. Ik zei de makelaar dat ik vond dat het bod 440.000 moest zijn voor het nieuwe huis. Hij vond dat zonde, omdat er misschien nog wel 10 of 20 duizend te winnen was, dus hij stelde voor om op 430 te beginnen. Er is uiteindelijk 440 geboden, en wij visten achter het net. Mijn vraag: de makelaar is een jongeman van deze tijd. Hij zou toch moeten behoren te weten dat het momenteel zo oververhit is ? Ik spreek over Leiden, we hebben vandaag gehoord dat andere bieders het huis gekregen hebben. Ook nu nog mogen wij niet horen voor hoeveel. Ik heb ongelooflijk hard gewerkt aan alles. Zou komende 5 sept. een open dag hebben en we hebben een héél courant huis op 10 min. lopen van het centrum, aan de Haarlemmervaart. Prachtig onderhouden met een tuin van 27 x 9 meter (een English Cottage Garden). Na zoveel arbeid, en zenuwslopende dagen, weken, mag ik niet weten waarom ons bod is geweigerd. Ik vind dat vreselijk zuur. Waarom mag je het niet weten als het een feit is ? Met vriendelijke groet, Henk G.M. Hollander
Wim de Leeuw op zaterdag 20 augustus 2016 10:57

Geachte heer Hollander,

Ik begrijp uw gevoelens. Het is zuur als je een huis mist. Ik vind echter niet dat hiermee vast staat dat uw makelaar zijn vak niet verstaat.

Elke makelaar die in het stedelijk gebied actief is, kent de oververhitting. Maar tot welke soms volstrekt absurde resultaten dat kan leiden, dat is vooraf niet altijd te voorzien.

We maken het soms mee dat er iemand, in een situatie zoals u die schetst, door iemand € 480.000,= wordt geboden. Meer dan € 50.000,= boven de vraagprijs hebben we ook al meegemaakt. Het feit dat op dit huis meer is geboden, wil nog niet zeggen dat uw makelaar het bij het verkeerde eind had. Misschien vond hij € 450.000,= wel een krankzinnig hoge prijs omdat hij bijvoorbeeld wist dat soortgelijke woningen recent voor veel minder zijn verkocht. Ik kan het niet beoordelen. Maar zoals één zwaluw geen zomer maakt, maakt de aanwezigheid van één spreekwoordelijke gek uw makelaar nog geen prutser. Als uw makelaar de deal wel had gedaan, had hij € 10.000,= voor u verdiend en had u hem voorgedragen voor een lintje wellicht.

Overigens, als u het huis persé wilt hebben, dan staat het u vrij om - bij de verkopers alsnog tot een deal te verleiden door een hoger bod te doen. Desnoods de vraagprijs. Zie daarover mijn blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!.

Welke prijs er is overeenkomen, is enkele maanden na de overdracht op te vragen bij het kadaster. Voor die tijd is deze informatie vertrouwelijk. Makelaas mogen u daarover geen informatie verschaffen. U hoeft ook niet te weten voor welk bedrag het huis is verkocht. Als u een bod doet dat zo interessant is dat de verkopers zich laten verleiden, dan weet u dat u het juiste bedrag heeft geboden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Hollander, Ik begrijp uw gevoelens. Het is zuur als je een huis mist. Ik vind echter niet dat hiermee vast staat dat uw makelaar zijn vak niet verstaat. Elke makelaar die in het stedelijk gebied actief is, kent de oververhitting. Maar tot welke soms volstrekt absurde resultaten dat kan leiden, dat is vooraf niet altijd te voorzien. We maken het soms mee dat er iemand, in een situatie zoals u die schetst, door iemand € 480.000,= wordt geboden. Meer dan € 50.000,= boven de vraagprijs hebben we ook al meegemaakt. Het feit dat op dit huis meer is geboden, wil nog niet zeggen dat uw makelaar het bij het verkeerde eind had. Misschien vond hij € 450.000,= wel een krankzinnig hoge prijs omdat hij bijvoorbeeld wist dat soortgelijke woningen recent voor veel minder zijn verkocht. Ik kan het niet beoordelen. Maar zoals één zwaluw geen zomer maakt, maakt de aanwezigheid van één spreekwoordelijke gek uw makelaar nog geen prutser. Als uw makelaar de deal wel had gedaan, had hij € 10.000,= voor u verdiend en had u hem voorgedragen voor een lintje wellicht. Overigens, als u het huis persé wilt hebben, dan staat het u vrij om - bij de verkopers alsnog tot een deal te verleiden door een hoger bod te doen. Desnoods de vraagprijs. Zie daarover mijn blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!. Welke prijs er is overeenkomen, is enkele maanden na de overdracht op te vragen bij het kadaster. Voor die tijd is deze informatie vertrouwelijk. Makelaas mogen u daarover geen informatie verschaffen. U hoeft ook niet te weten voor welk bedrag het huis is verkocht. Als u een bod doet dat zo interessant is dat de verkopers zich laten verleiden, dan weet u dat u het juiste bedrag heeft geboden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Tim op vrijdag 19 augustus 2016 22:25

Hallo, ik heb een vraag. Wij hebben een huis gezien die wij graag willen kopen. Na een paar bezichtiging bleek dat er meerdere belangstellenden zijn. De makelaar heeft gevraagd of iedereen per e-mail zijn eind voorstel wil doen en de voorwaarde ook kenbaar maken. Ik heb boven de vraagprijs geboden. Later heb ik te horen gekregen dat de verkoper niet met mij in zee gaat. Ik vroeg mij af of het aan mijn bod lag of mijn voorwaarde, maar dat wilde de makelaar niet zeggen. Nu wil ik nogmaals een hogere bod uitbrengen maar weet niet of dat wel volgens de spel regels wel mag. Immers iedereen heeft zijn eindbod al uitgebracht. Ik weet dat ik eigenlijk al een antwoord geef op mijn eigen vraag, maar ik denk: waarom zou de verkoper niet een hogere prijs willen voor zijn huis. Er is nog geen koopcontract getekend.

Hallo, ik heb een vraag. Wij hebben een huis gezien die wij graag willen kopen. Na een paar bezichtiging bleek dat er meerdere belangstellenden zijn. De makelaar heeft gevraagd of iedereen per e-mail zijn eind voorstel wil doen en de voorwaarde ook kenbaar maken. Ik heb boven de vraagprijs geboden. Later heb ik te horen gekregen dat de verkoper niet met mij in zee gaat. Ik vroeg mij af of het aan mijn bod lag of mijn voorwaarde, maar dat wilde de makelaar niet zeggen. Nu wil ik nogmaals een hogere bod uitbrengen maar weet niet of dat wel volgens de spel regels wel mag. Immers iedereen heeft zijn eindbod al uitgebracht. Ik weet dat ik eigenlijk al een antwoord geef op mijn eigen vraag, maar ik denk: waarom zou de verkoper niet een hogere prijs willen voor zijn huis. Er is nog geen koopcontract getekend.
Wim de Leeuw op zaterdag 20 augustus 2016 11:02

Dag Tim,

Als ik je vraag héél scherp formuleer, dan vraag je me eigenlijk waarom een makelaar niet alles mag doen wat denkbaar is, als hij daarmee een hogere prijs kan realiseren. Toch?

Op die vraag weet je zelf het antwoord, denk ik.

Deze makelaar heeft er blijkbaar voor gekozen om de biedingen af te wikkelen volgens een bepaalde procedure. En dan is het fair om dankzij die procedure iedereen nog een keer tot een uiterste bod te forceren en daarna het spelletje nog een keer te herhalen.

Mocht het nog niet duidelijk zijn... Stel nou dat de makelaar dat zou doen. De makelaar geeft jou de gelegenheid om er nog een schepje er bovenop te doen. En tegen de tijd dat jij de champagne ontkurkt omdat je denkt een huis te hebben gekocht, krijg je een telefoontje van die makelaar. Want er bleek nog iemand anders bereid te zijn om, in afwijking van de regels, NOG meer te bieden dan jij...

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Tim, Als ik je vraag héél scherp formuleer, dan vraag je me eigenlijk waarom een makelaar niet alles mag doen wat denkbaar is, als hij daarmee een hogere prijs kan realiseren. Toch? Op die vraag weet je zelf het antwoord, denk ik. Deze makelaar heeft er blijkbaar voor gekozen om de biedingen af te wikkelen volgens een bepaalde procedure. En dan is het fair om dankzij die procedure iedereen nog een keer tot een uiterste bod te forceren en daarna het spelletje nog een keer te herhalen. Mocht het nog niet duidelijk zijn... Stel nou dat de makelaar dat zou doen. De makelaar geeft jou de gelegenheid om er nog een schepje er bovenop te doen. En tegen de tijd dat jij de champagne ontkurkt omdat je denkt een huis te hebben gekocht, krijg je een telefoontje van die makelaar. Want er bleek nog iemand anders bereid te zijn om, in afwijking van de regels, NOG meer te bieden dan jij... Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Thomas Sprangers op zaterdag 20 augustus 2016 16:31

Beste Wim,

Verhelderend en goed artikel! Ik heb een specifieke vraag mbt voorbehoud bouwtechnische keuring waarvan ik hoop dat u deze kunt beantwoorden. Ik heb me rotgezocht maar nog geen bevredigend antwoord gevonden.

Wij hebben een huis gezien in Amsterdam dat wij graag willen kopen. Het is een vrij oud huis, dus willen we een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Nu weten we dat door de overspannen markt een bod zonder voorbehouden vaak het beste is, we zouden dus ook graag zonder voorbehoud bieden (voor deze woning gaat het direct om een inschrijving).

Als het bod wordt geaccepteerd, kun je dan daarna alsnog zeggen dat je vanzelfsprekend een keuring wilt laten uitvoeren (onderzoeksplicht)? Of speel je dan een spelletje?

Als dat het geval is, is het dan "eerlijker" (het gaat om een bevriende verkoopmakelaar) om de paar honderd euro te investeren en voordat we een bod doen een keuring te laten uitvoeren?

En hoe zit het met de drie dagen bedenktijd, kun je in die drie dagen een keuring laten uitvoeren (ik begrijp dat je altijd goedkeuring nodig hebt van de verkoper, als die weigeren weet je ook genoeg)?

Alvast heel erg bedankt voor het antwoord!!

Beste Wim, Verhelderend en goed artikel! Ik heb een specifieke vraag mbt voorbehoud bouwtechnische keuring waarvan ik hoop dat u deze kunt beantwoorden. Ik heb me rotgezocht maar nog geen bevredigend antwoord gevonden. Wij hebben een huis gezien in Amsterdam dat wij graag willen kopen. Het is een vrij oud huis, dus willen we een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Nu weten we dat door de overspannen markt een bod zonder voorbehouden vaak het beste is, we zouden dus ook graag zonder voorbehoud bieden (voor deze woning gaat het direct om een inschrijving). Als het bod wordt geaccepteerd, kun je dan daarna alsnog zeggen dat je vanzelfsprekend een keuring wilt laten uitvoeren (onderzoeksplicht)? Of speel je dan een spelletje? Als dat het geval is, is het dan "eerlijker" (het gaat om een bevriende verkoopmakelaar) om de paar honderd euro te investeren en voordat we een bod doen een keuring te laten uitvoeren? En hoe zit het met de drie dagen bedenktijd, kun je in die drie dagen een keuring laten uitvoeren (ik begrijp dat je altijd goedkeuring nodig hebt van de verkoper, als die weigeren weet je ook genoeg)? Alvast heel erg bedankt voor het antwoord!!
Wim de Leeuw op zaterdag 20 augustus 2016 16:53

Dag Thomas,

Dank voor het compliment.

Wil je een eerlijk antwoord?

Zo ja, dan moet je ZEKER in Amsterdam en ZELFS als de verkopend makelaar een vriend is, het spel slim spelen.

Je doet het als volgt. Maak géén voorbehoud voor die bouwkundige keuring. Laat je echter niet verlokken om te bieden zonder ontbindende voorwaarde voor de hypotheek tenzij jij, je partner of één van jullie ouders loaded is en bereid is om voor jullie in te springen.

Ga de onderhandeling, zwijg over die bouwkundige keuring in en zorg dat je een ongelofelijk goede bouwkundige beschikbaar hebt die binnen een termijn van dagen een keuring voor je kan uitvoeren. En zorg ervoor dat de keuring èn de rapportage plaatsvindt binnen drie dagen na ondertekening van de koopovereenkomst. Als de verkoper de bouwkundige de toeging weigert, dan beroep je je direct op de bedenktijd.

Een vriend zal je de handelswijze van elke weldenkende aankoopmakelaar toch niet kwalijk nemen?

Ga doe! ;-)
En je makelaarsvriend zal je de rest van je leven met NOG meer respect benaderen ;-).

Succes!
Groeten, Wim de Leeuw

Dag Thomas, Dank voor het compliment. Wil je een eerlijk antwoord? Zo ja, dan moet je ZEKER in Amsterdam en ZELFS als de verkopend makelaar een vriend is, het spel slim spelen. Je doet het als volgt. Maak géén voorbehoud voor die bouwkundige keuring. Laat je echter niet verlokken om te bieden zonder ontbindende voorwaarde voor de hypotheek tenzij jij, je partner of één van jullie ouders loaded is en bereid is om voor jullie in te springen. Ga de onderhandeling, zwijg over die bouwkundige keuring in en zorg dat je een ongelofelijk goede bouwkundige beschikbaar hebt die binnen een termijn van dagen een keuring voor je kan uitvoeren. En zorg ervoor dat de keuring èn de rapportage plaatsvindt binnen drie dagen na ondertekening van de koopovereenkomst. Als de verkoper de bouwkundige de toeging weigert, dan beroep je je direct op de bedenktijd. Een vriend zal je de handelswijze van elke weldenkende aankoopmakelaar toch niet kwalijk nemen? Ga doe! ;-) En je makelaarsvriend zal je de rest van je leven met NOG meer respect benaderen ;-). Succes! Groeten, Wim de Leeuw
Kessels op maandag 22 augustus 2016 11:57

Geachte heer de Leeuw,

Afgelopen vrijdag een schriftelijk akkoord ontvangen op een bieding. Hierin worden alle voorwaarden t.a.v. de koop benoemd. Vandaag (maandag) word ik gebeld door de makelaar dat de verkopende partij zich wil terugtrekken van de verkoop.

Er zijn veel verhalen op het internet te vinden maar sommige spreken elkaar tegen.

Dus de vraag is: Mag de verkoper zich terugtrekken wanneer de bieding schriftelijk is bevestigd als zijne akkoord?

Met vriendelijke groet,

Geachte heer de Leeuw, Afgelopen vrijdag een schriftelijk akkoord ontvangen op een bieding. Hierin worden alle voorwaarden t.a.v. de koop benoemd. Vandaag (maandag) word ik gebeld door de makelaar dat de verkopende partij zich wil terugtrekken van de verkoop. Er zijn veel verhalen op het internet te vinden maar sommige spreken elkaar tegen. Dus de vraag is: Mag de verkoper zich terugtrekken wanneer de bieding schriftelijk is bevestigd als zijne akkoord? Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw op maandag 22 augustus 2016 12:03

Geachte heer Kessels,

Het antwoord staat in mijn blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!.

Het antwoord luidt: ja, bij een particuliere verkoop kan dat. De koper mag zich drie dagen na ondertekening van de koopovereenkomst nog bedenken, in ruil daarvoor mag de verkoper zich terugtrekken totdat de koopovereenkomst is ondertekend. Een schriftelijke bevestiging van een akkoord wordt NIET! beschouwd als een koopovereenkomst.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Kessels, Het antwoord staat in mijn blog Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!. Het antwoord luidt: ja, bij een particuliere verkoop kan dat. De koper mag zich drie dagen na ondertekening van de koopovereenkomst nog bedenken, in ruil daarvoor mag de verkoper zich terugtrekken totdat de koopovereenkomst is ondertekend. Een schriftelijke bevestiging van een akkoord wordt NIET! beschouwd als een koopovereenkomst. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Kessels op maandag 22 augustus 2016 12:07

Hieronder lees is het onderstaand en daarmee is mijn vraag denk ik beantwoord:

tip: Als je het huis werkelijk wilt hebben, doe dan een enorm interessant bod. Zolang de koopovereenkomst nog niet is ondertekend, is de verkoper nog niet gebonden.

Hieronder lees is het onderstaand en daarmee is mijn vraag denk ik beantwoord: tip: Als je het huis werkelijk wilt hebben, doe dan een enorm interessant bod. Zolang de koopovereenkomst nog niet is ondertekend, is de verkoper nog niet gebonden.
Robbert op donderdag 25 augustus 2016 11:23

Beste Wim,

Interessante blog! Aangezien ik het antwoord niet helemaal heb kunnen vinden, stel ik u de volgende vraag. Uit de blog leidde ik af dat als een makelaar een tweede kansrijk bod ontvangt, hij kan vragen om een uiterste bod. Mijn vriend hebben in Utrecht een huis op het oog met als vraagprijs €205.000. Wij hebben tussen neus en lippen van de eigenaar doorgekregen dat de vraagprijs al geboden is. Daarom hebben wij een bod van €210.000 gedaan. Nu is er nog een derde bieder in het spel en hebben wij van de makelaar een mail ontvangen dat wij d.m.v. inschrijving tot a.s. vrijdag 10:00 een uiterste bod kunnen doen. Zal dit een tactiek zijn of betekent het waarschijnlijk dat wij overboden zijn? Eigenlijk willen wij €210.000 blijven bieden, maar als er al waarschijnlijk €210.000 of hoger is geboden, zien wij nog wel een kleine rek. We willen het huis namelijk erg graag en hebben het gevoel in Utrecht weinig keuze te hebben. Kunt u ons adviseren wat wijsheid is?

Mvg,

Robbert

Beste Wim, Interessante blog! Aangezien ik het antwoord niet helemaal heb kunnen vinden, stel ik u de volgende vraag. Uit de blog leidde ik af dat als een makelaar een tweede kansrijk bod ontvangt, hij kan vragen om een uiterste bod. Mijn vriend hebben in Utrecht een huis op het oog met als vraagprijs €205.000. Wij hebben tussen neus en lippen van de eigenaar doorgekregen dat de vraagprijs al geboden is. Daarom hebben wij een bod van €210.000 gedaan. Nu is er nog een derde bieder in het spel en hebben wij van de makelaar een mail ontvangen dat wij d.m.v. inschrijving tot a.s. vrijdag 10:00 een uiterste bod kunnen doen. Zal dit een tactiek zijn of betekent het waarschijnlijk dat wij overboden zijn? Eigenlijk willen wij €210.000 blijven bieden, maar als er al waarschijnlijk €210.000 of hoger is geboden, zien wij nog wel een kleine rek. We willen het huis namelijk erg graag en hebben het gevoel in Utrecht weinig keuze te hebben. Kunt u ons adviseren wat wijsheid is? Mvg, Robbert
Wim de Leeuw op donderdag 25 augustus 2016 18:17

Dag Robbert,

Dank voor het compliment.

Robbert, dat er een inschrijving wordt georganiseerd, houdt niet noodzakelijkerwijs in dat julllie zijn overboden. Dat kan wel, maar het hoeft niet. Een inschrijving is een - wat mij betreft heel eerlijke manier - om alle partijen een gelijke kans te geven om hun uiterste bod neer te leggen. Misschien heb jij het hoogste bod neergelegd, misschien ook niet. Misschien laten mensen zich verleiden om meer te bieden, misschien ook niet.

Ik heb destijds, toen ik mijn huidige woning kocht, teveel betaald. Ik wilde het huis persé hebben. En heb dik boven de vraagprijs geboden. Niet zakelijk. Maar de gedachte dat ik het huis niet zou hebben vond ik beter te verteren dan de gedachte om het huis niet te hebben.

Als je het huis persé wilt hebben (en behoorlijk zeker bent over je baan, je inkomen en eventueel je relatie), ga dan niet het onderhandelingsspel aan over een paar duizend euro. Dat is bij deze rentestand te vertalen in een paar pizza's per maand. Maar alleen als dit ECHT het droomhuis is.

Succes,
Wim de Leeuw

Dag Robbert, Dank voor het compliment. Robbert, dat er een inschrijving wordt georganiseerd, houdt niet noodzakelijkerwijs in dat julllie zijn overboden. Dat kan wel, maar het hoeft niet. Een inschrijving is een - wat mij betreft heel eerlijke manier - om alle partijen een gelijke kans te geven om hun uiterste bod neer te leggen. Misschien heb jij het hoogste bod neergelegd, misschien ook niet. Misschien laten mensen zich verleiden om meer te bieden, misschien ook niet. Ik heb destijds, toen ik mijn huidige woning kocht, teveel betaald. Ik wilde het huis persé hebben. En heb dik boven de vraagprijs geboden. Niet zakelijk. Maar de gedachte dat ik het huis niet zou hebben vond ik beter te verteren dan de gedachte om het huis niet te hebben. Als je het huis persé wilt hebben (en behoorlijk zeker bent over je baan, je inkomen en eventueel je relatie), ga dan niet het onderhandelingsspel aan over een paar duizend euro. Dat is bij deze rentestand te vertalen in een paar pizza's per maand. Maar alleen als dit ECHT het droomhuis is. Succes, Wim de Leeuw
Ovarda op maandag 12 september 2016 21:01

Geachte heer de Leeuw,

Wij hebben een bod uitgebracht op een woning die wij heel graag willen, wij hebben de bod uitgebracht zonder de woning te bezichtigen ( we wonen zowat om de hoek en hebben binnen gekeken), nu belde de makelaar, dat ze niks met ons bod doen, omdat je de woning moet bezichtigen. En ze willen wachten op andere biedingen.

Geachte heer de Leeuw, Wij hebben een bod uitgebracht op een woning die wij heel graag willen, wij hebben de bod uitgebracht zonder de woning te bezichtigen ( we wonen zowat om de hoek en hebben binnen gekeken), nu belde de makelaar, dat ze niks met ons bod doen, omdat je de woning moet bezichtigen. En ze willen wachten op andere biedingen.
Wim de Leeuw op maandag 12 september 2016 21:09

Dag Ovarda,

Ik denk dat de makelaar vooral nog niets met het bod doet omdat hij of zij de bezichtigingen wil afwachten. En dat staat de makelaar ook vrij. Het feit dat jullie een eerste bod hebben uitgebracht, zegt niets. De makelaar hoeft niet met jullie te onderhandelen, mag doorgaan met bezichtigingen en het staat hem volledig vrij om met welke andere bieder dan ook de onderhandelingen te starten.

Bedenk je dat de makelaar is ingehuurd om voor de verkoper het beste resultaat te realiseren. Er is geen enkele reden waarom een makelaar met een gegadigde zou gaan onderhandelen voordat anderen de woning hebben gezien, tenzij die ander een bod doet dat de makelaar op andere gedachten brengt.

Is dat een antwoord op je probleemstelling?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Ovarda, Ik denk dat de makelaar vooral nog niets met het bod doet omdat hij of zij de bezichtigingen wil afwachten. En dat staat de makelaar ook vrij. Het feit dat jullie een eerste bod hebben uitgebracht, zegt niets. De makelaar hoeft niet met jullie te onderhandelen, mag doorgaan met bezichtigingen en het staat hem volledig vrij om met welke andere bieder dan ook de onderhandelingen te starten. Bedenk je dat de makelaar is ingehuurd om voor de verkoper het beste resultaat te realiseren. Er is geen enkele reden waarom een makelaar met een gegadigde zou gaan onderhandelen voordat anderen de woning hebben gezien, tenzij die ander een bod doet dat de makelaar op andere gedachten brengt. Is dat een antwoord op je probleemstelling? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Simon Oosterbeek op zondag 25 september 2016 18:41

Beste Wim,

Vooraleerst dank voor de zeer verhelderende punten ten aanzien van onderhandelingen. Een korte vraag, waarop ik het antwoord misschien in de correspondentie hierboven heb gemist: is er een termijn waarbinnen onderhandelingen redelijkerwijs dienen te worden afgerond? Ik heb medio augustus een bod uitgebracht op een huis, maar was niet de eerste bieder. met deze is vooralsnog geen overeenstemming bereikt.

Beste Wim, Vooraleerst dank voor de zeer verhelderende punten ten aanzien van onderhandelingen. Een korte vraag, waarop ik het antwoord misschien in de correspondentie hierboven heb gemist: is er een termijn waarbinnen onderhandelingen redelijkerwijs dienen te worden afgerond? Ik heb medio augustus een bod uitgebracht op een huis, maar was niet de eerste bieder. met deze is vooralsnog geen overeenstemming bereikt.
Wim de Leeuw op maandag 26 september 2016 08:41

Dag Simon,

Dank voor het compliment. Een kort antwoord op korte vraag is: Nee, er die regels zijn er niet.

Heb je de verkopend makelaar gevraagd om je uit te leggen welke redenen er zijn om inmiddels zes weken over een onderhandeling te doen?

Misschien is de woning ondertussen verkocht met gebruikmaking van een no-risk clausule. Dat houdt in dat er een koper gevonden is die als voorwaarde heeft gesteld dat hij eerst zijn eigen woning nog moet verkopen. De verkoper heeft dan de mogelijkheid om de verkoop te ontbinden als hij een andere koper vindt die tegen dezelfde prijs maar zonder de ontbindende voorwaarde voor verkoop eigen woning wil kopen.

Het zou een verklaring zijn. Maar de kortste weg is de verkopend makelaar vragen om uit te leggen waarom het allemaal zo lang duurt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Simon, Dank voor het compliment. Een kort antwoord op korte vraag is: Nee, er die regels zijn er niet. Heb je de verkopend makelaar gevraagd om je uit te leggen welke redenen er zijn om inmiddels zes weken over een onderhandeling te doen? Misschien is de woning ondertussen verkocht met gebruikmaking van een no-risk clausule. Dat houdt in dat er een koper gevonden is die als voorwaarde heeft gesteld dat hij eerst zijn eigen woning nog moet verkopen. De verkoper heeft dan de mogelijkheid om de verkoop te ontbinden als hij een andere koper vindt die tegen dezelfde prijs maar zonder de ontbindende voorwaarde voor verkoop eigen woning wil kopen. Het zou een verklaring zijn. Maar de kortste weg is de verkopend makelaar vragen om uit te leggen waarom het allemaal zo lang duurt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Wim de Leeuw op woensdag 28 september 2016 08:56

Dag Liselotte,

Je krijgt een uitgebreid antwoord op een korte vraag 'klopt het dat je niet mag bieden op een huis dat je niet hebt bezichtigd'? Het antwoord luidt namelijk zowel 'ja' als 'nee'.

Allereerst het 'nee'. Nee, niemand kan jou verbieden om een bod te doen op een huis dat je niet hebt bezichtigd. Als je het huis persé wilt kopen - en alle risico's wilt aanvaarden (maar daarover later meer) - dan moet je dat bod vooral doen. En als de verkopend makelaar niet naar je wil luisteren, dan zou ik vooral de verkoper / opdrachtgever direct informeren over je bod.

Dan het 'ja'. Niemand kan je verbieden om een bod te doen, maar jij kunt niet verbieden dat een verkopend makelaar of een verkoper dat bod naast zich neerlegt en niet op je bod ingaat. Kortom, je kunt het bod wel doen maar je kunt niemand dwingen om met je te gaan onderhandelen.

Ik zal uitleggen waarom de makelaar vermoedelijk niet zal reageren op het bod van iemand die het huis niet heeft gezien. Want dat begrijp ik best. Het heeft nogal wat consequenties als je een huis 'ongezien' koopt. De verkoper heeft een mededelingsplicht, de verkoper moet jou informeren over de eigenschappen van het huis die belangrijk zijn. En als koper heb jij een onderzoeksplicht. Zie daarover mijn blogs over 'verborgen gebreken'. Als jij het huis ongezien koopt, dan geef je geen invulling aan je onderzoeksplicht. Maar je geeft de verkoper ook niet de gelegenheid om aan zijn mededelingsplicht te voldoen. Stel nu eens dat dat misgaat. Stel dat het huis achteraf allerlei gebreken vertoont. De kans dat een makelaar daarvoor bij een tuchtrechter of bij de civiele rechter opdraait omdat hij als 'professionele partij' jou als 'zielige consument' had moeten behoeden voor dit soort missers, is levensgroot.

We leven in een rare wereld... Er is nog steeds een groep mensen bezig met procedures tegen banken omdat ze vinden dat ze vinden dat het de schuld van de bank is dat ze een restschuld hebben omdat ze voor 2008 een huis hebben gekocht dat na 2008 minder waard bleek te zijn. En tegelijkertijd lopen de prijzen in de grote steden extreem snel op omdat de kopers over elkaar buitelen, elkaar overbieden, bieden zonder ontbindende voorwaarden en zelfs ongezien een bod willen doen ;-).

Er is nog een andere reden waarom de makelaar er geen zin in zal hebben om op deze manier te werken. Alles wat een kandidaat-koper toezegt, is in juridisch opzicht volstrekt krachteloos. Een koper kan zich terugtrekken totdat er drie werkdagen zijn verstreken na het ondertekenen van de koopovereenkomst. Zie daarover mijn blogs 'afspraak is niet altijd afspraak' en 'Hoeveel dagen duurt de drie dagen bedenktijd?. Kortom, je kunt als kandidaat-koper wel zeggen dat je ongezien (meer dan) de vraagprijs biedt, maar als je na het ondertekenen van de koopovereenkomst alsnog het huis bezichtigd en (binnen drie dagen) van de koop afziet, dan kan de verkoper daar niets aan veranderen en begint de verkoopprocedure opnieuw.

Vermoedelijk is de makelaar ervan overtuigd dat hij dankzij de 15 gegadigden een enorm goede prijs kan realiseren voor de opdrachtgever. En een 16e gegadigde verandert daar niet zo veel meer aan.

Maar, zoals gezegd, je kunt dat bod gewoon doen. Maar je kunt de makelaar niet dwingen om met je te onderhandelen.

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Liselotte, Je krijgt een uitgebreid antwoord op een korte vraag 'klopt het dat je niet mag bieden op een huis dat je niet hebt bezichtigd'? Het antwoord luidt namelijk zowel 'ja' als 'nee'. Allereerst het 'nee'. Nee, niemand kan jou verbieden om een bod te doen op een huis dat je niet hebt bezichtigd. Als je het huis persé wilt kopen - en alle risico's wilt aanvaarden (maar daarover later meer) - dan moet je dat bod vooral doen. En als de verkopend makelaar niet naar je wil luisteren, dan zou ik vooral de verkoper / opdrachtgever direct informeren over je bod. Dan het 'ja'. Niemand kan je verbieden om een bod te doen, maar jij kunt niet verbieden dat een verkopend makelaar of een verkoper dat bod naast zich neerlegt en niet op je bod ingaat. Kortom, je kunt het bod wel doen maar je kunt niemand dwingen om met je te gaan onderhandelen. Ik zal uitleggen waarom de makelaar vermoedelijk niet zal reageren op het bod van iemand die het huis niet heeft gezien. Want dat begrijp ik best. Het heeft nogal wat consequenties als je een huis 'ongezien' koopt. De verkoper heeft een mededelingsplicht, de verkoper moet jou informeren over de eigenschappen van het huis die belangrijk zijn. En als koper heb jij een onderzoeksplicht. Zie daarover mijn blogs over 'verborgen gebreken'. Als jij het huis ongezien koopt, dan geef je geen invulling aan je onderzoeksplicht. Maar je geeft de verkoper ook niet de gelegenheid om aan zijn mededelingsplicht te voldoen. Stel nu eens dat dat misgaat. Stel dat het huis achteraf allerlei gebreken vertoont. De kans dat een makelaar daarvoor bij een tuchtrechter of bij de civiele rechter opdraait omdat hij als 'professionele partij' jou als 'zielige consument' had moeten behoeden voor dit soort missers, is levensgroot. We leven in een rare wereld... Er is nog steeds een groep mensen bezig met procedures tegen banken omdat ze vinden dat ze vinden dat het de schuld van de bank is dat ze een restschuld hebben omdat ze voor 2008 een huis hebben gekocht dat na 2008 minder waard bleek te zijn. En tegelijkertijd lopen de prijzen in de grote steden extreem snel op omdat de kopers over elkaar buitelen, elkaar overbieden, bieden zonder ontbindende voorwaarden en zelfs ongezien een bod willen doen ;-). Er is nog een andere reden waarom de makelaar er geen zin in zal hebben om op deze manier te werken. Alles wat een kandidaat-koper toezegt, is in juridisch opzicht volstrekt krachteloos. Een koper kan zich terugtrekken totdat er drie werkdagen zijn verstreken na het ondertekenen van de koopovereenkomst. Zie daarover mijn blogs 'afspraak is niet altijd afspraak' en 'Hoeveel dagen duurt de drie dagen bedenktijd?. Kortom, je kunt als kandidaat-koper wel zeggen dat je ongezien (meer dan) de vraagprijs biedt, maar als je na het ondertekenen van de koopovereenkomst alsnog het huis bezichtigd en (binnen drie dagen) van de koop afziet, dan kan de verkoper daar niets aan veranderen en begint de verkoopprocedure opnieuw. Vermoedelijk is de makelaar ervan overtuigd dat hij dankzij de 15 gegadigden een enorm goede prijs kan realiseren voor de opdrachtgever. En een 16e gegadigde verandert daar niet zo veel meer aan. Maar, zoals gezegd, je kunt dat bod gewoon doen. Maar je kunt de makelaar niet dwingen om met je te onderhandelen. Groeten, Wim de Leeuw
Selin op dinsdag 18 oktober 2016 14:38

Goedemiddag,

Mijn partner en ik gaan ons eerste huis kopen en zijn al aardig ver in onze o derhandeling.. vorige week een laatste bod van onze kant uitgebracht en 2 dagen later kregen wij een telefoontje van de verkopende makelaar dat de makelaar en de adviseur van de verkopende partij akkoord gaan, alleen moeten ze nog even naar de mensen van de verkopende partij om met hun te gaan praten en hun akkoord ook te krijgen.
Nu zijn we precies een week verder en hebben nog steeds niks gehoord. Dus besloten zelf maar even de makelaar te bellen hoe het ervoor staat en of die mensen nog steeds aan het nadenken zijn over ons bod.
Nu vertelde de makelaar nog niet bij de mensen langs geweest te zijn en de adviseur is ziek en dit moet met zijn tweeën en voorzichtog gebracht naar deze mensen. Hij belooft ons morgen of overmorgen of de dag erna naar de mensen te gaan en het bod alsnog voor te leggen.
Dit duurt ons erg lang en voelen ons aan het lijntje te worden gehouden. (Er zijn geen andere gegadigden voor het huis)
Mijn vraagstukken Hoe dit op te lossen en hoelang een makelaar de tijd heeft om het bod bij de verkopende partij neer te leggen.
Ik weet dat een huis kopen tijd in beslag neemt maar ik verwacht ook serieus geholpen te worden en dat heb ik helemaal niet bij deze makelaar.

Wij kan mij hierbij helpen?

Met vriendelijke groet

Selin

Goedemiddag, Mijn partner en ik gaan ons eerste huis kopen en zijn al aardig ver in onze o derhandeling.. vorige week een laatste bod van onze kant uitgebracht en 2 dagen later kregen wij een telefoontje van de verkopende makelaar dat de makelaar en de adviseur van de verkopende partij akkoord gaan, alleen moeten ze nog even naar de mensen van de verkopende partij om met hun te gaan praten en hun akkoord ook te krijgen. Nu zijn we precies een week verder en hebben nog steeds niks gehoord. Dus besloten zelf maar even de makelaar te bellen hoe het ervoor staat en of die mensen nog steeds aan het nadenken zijn over ons bod. Nu vertelde de makelaar nog niet bij de mensen langs geweest te zijn en de adviseur is ziek en dit moet met zijn tweeën en voorzichtog gebracht naar deze mensen. Hij belooft ons morgen of overmorgen of de dag erna naar de mensen te gaan en het bod alsnog voor te leggen. Dit duurt ons erg lang en voelen ons aan het lijntje te worden gehouden. (Er zijn geen andere gegadigden voor het huis) Mijn vraagstukken Hoe dit op te lossen en hoelang een makelaar de tijd heeft om het bod bij de verkopende partij neer te leggen. Ik weet dat een huis kopen tijd in beslag neemt maar ik verwacht ook serieus geholpen te worden en dat heb ik helemaal niet bij deze makelaar. Wij kan mij hierbij helpen? Met vriendelijke groet Selin
Wim de Leeuw op dinsdag 18 oktober 2016 16:19

Dag Selin,

Ik weet niet of ik je vraag helemaal goed begrijp. De verkoper heeft blijkbaar twee verschillende adviseurs: een verkopend makelaar en nog een andere adviseur. Adviseurs kunnen overigens niet akkoord gaan met een bod, het enige dat ze kunnen doen is de verkoper adviseren om akkoord te gaan. De verkoper blijft de baas.

Je bent een week verder en hebt niets gehoord. En dat komt omdat de adviseur ziek is. En de verkopend makelaar èn de verkoper samen het bod 'voorzichtig' moeten brengen bij de verkoper. Ik vind het een raar verhaal.

Het antwoord op je vraag is echter heel simpel. Zodra jij aangeeft dat je bod een beperkte geldigheidsduur heeft, zet je meer druk op de ketel. Als jij vandaag aangeeft dat je bod nog maar twee dagen geldig is, dan heeft de makelaar ook nog twee dagen om met een reactie te komen.

Kortom, voer de druk rustig op. Of schakel een eigen aankoopmakelaar in. Die heeft veel ervaring met dit soort situaties.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Selin, Ik weet niet of ik je vraag helemaal goed begrijp. De verkoper heeft blijkbaar twee verschillende adviseurs: een verkopend makelaar en nog een andere adviseur. Adviseurs kunnen overigens niet akkoord gaan met een bod, het enige dat ze kunnen doen is de verkoper adviseren om akkoord te gaan. De verkoper blijft de baas. Je bent een week verder en hebt niets gehoord. En dat komt omdat de adviseur ziek is. En de verkopend makelaar èn de verkoper samen het bod 'voorzichtig' moeten brengen bij de verkoper. Ik vind het een raar verhaal. Het antwoord op je vraag is echter heel simpel. Zodra jij aangeeft dat je bod een beperkte geldigheidsduur heeft, zet je meer druk op de ketel. Als jij vandaag aangeeft dat je bod nog maar twee dagen geldig is, dan heeft de makelaar ook nog twee dagen om met een reactie te komen. Kortom, voer de druk rustig op. Of schakel een eigen aankoopmakelaar in. Die heeft veel ervaring met dit soort situaties. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Lies op zaterdag 05 november 2016 14:19

Beste heer de Leeuw,

Na het lezen van uw blogspot en bijna alle reacties daarop heb ik een vraag.
Ik heb er wel al iets over gezeten maar zou graag uw reactie willen.
Ik heb een woning gezien waar ik afgaand op enkel de foto's graag een bod op zou willen doen, komende week houden ze een opendag, maar ik kan geen vrij krijgen van mijn werk. Gezien de overspannen markt betekend dat einde oefening. Maarrr het betreft een woning uit 2000, in 2008 gekocht door de huidige eigenaar voor 220.000,- de woning staat te koop voor 164,500 (buiten de randstad)
Zou een bod zonder bezichtiging een mogelijkheid zijn? Ja ik ben bekend met de onderzoeksrechter, maar het is een relatieve nieuwe woning, hoe groot zijn de risico's?

Beste heer de Leeuw, Na het lezen van uw blogspot en bijna alle reacties daarop heb ik een vraag. Ik heb er wel al iets over gezeten maar zou graag uw reactie willen. Ik heb een woning gezien waar ik afgaand op enkel de foto's graag een bod op zou willen doen, komende week houden ze een opendag, maar ik kan geen vrij krijgen van mijn werk. Gezien de overspannen markt betekend dat einde oefening. Maarrr het betreft een woning uit 2000, in 2008 gekocht door de huidige eigenaar voor 220.000,- de woning staat te koop voor 164,500 (buiten de randstad) Zou een bod zonder bezichtiging een mogelijkheid zijn? Ja ik ben bekend met de onderzoeksrechter, maar het is een relatieve nieuwe woning, hoe groot zijn de risico's?
Lies op zaterdag 05 november 2016 14:23

Hoe staat u er tegenover dat ik als particulier bij de betreffende verkoper aan bel (heel brutaal) om zo binnen te mogen kijken? Komt dat voor? Wordt het gewaardeerd of juist niet? Ik begrijp dat ze niet voor niets een makelaar hebben, maar wat moet je als particulier dan?

Hoe staat u er tegenover dat ik als particulier bij de betreffende verkoper aan bel (heel brutaal) om zo binnen te mogen kijken? Komt dat voor? Wordt het gewaardeerd of juist niet? Ik begrijp dat ze niet voor niets een makelaar hebben, maar wat moet je als particulier dan?
Wim de Leeuw op zaterdag 05 november 2016 17:52

Beste Lies,

Een woning wordt te koop aangeboden voor een prijs die 25% lager ligt dan in 2008.

Dat is opvallend, want de gemiddelde prijzen zijn tussen 2008 en 2014 met circa 22% en daarna weer met gemiddeld 15% gestegen. Voor 'de gemiddelde Nederlandse woning' bedraagt het verschil tussen de hoogste prijzen voor de crisis en nu nog 7%.

Als het te mooi lijkt om waar te zijn, dan IS het vermoedelijk te mooi om waar te zijn. Waar zit de adder onder het gras? Het staat vast dàt die adder er is, je weet hooguit nog niet welke adder het hier betreft.

Als ik jou was, dan zou ik een eigen aankoopmakelaar inschakelen. Als er dan iets misgaat, dan stel je simpelweg je makelaar aansprakelijk.

Je kunt het risico van ongezien een bod doen beperken. En dat doe je door een ruim financieringsvoorbehoud op te nemen (je wilt van de koop af kunnen als je niet 102% van de koopsom gefinancierd krijgt) en door het huis tijdens de drie dagen bedenktijd bouwkundig te laten keuren. Zorg ervoor dat de bouwkundige nog tijdens de bedenktijd zijn rapport aan je uitbrengt. Dat houdt in dat je je op de bedenktijd kunt beroepen als er bouwkundig teveel mis is. En dat je de overeenkomst met een beroep op het financieringsvoorbehoud kunt ontbinden als het taxatierapport negatief uitvalt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Lies, Een woning wordt te koop aangeboden voor een prijs die 25% lager ligt dan in 2008. Dat is opvallend, want de gemiddelde prijzen zijn tussen 2008 en 2014 met circa 22% en daarna weer met gemiddeld 15% gestegen. Voor 'de gemiddelde Nederlandse woning' bedraagt het verschil tussen de hoogste prijzen voor de crisis en nu nog 7%. Als het te mooi lijkt om waar te zijn, dan IS het vermoedelijk te mooi om waar te zijn. Waar zit de adder onder het gras? Het staat vast dàt die adder er is, je weet hooguit nog niet welke adder het hier betreft. Als ik jou was, dan zou ik een eigen aankoopmakelaar inschakelen. Als er dan iets misgaat, dan stel je simpelweg je makelaar aansprakelijk. Je kunt het risico van ongezien een bod doen beperken. En dat doe je door een ruim financieringsvoorbehoud op te nemen (je wilt van de koop af kunnen als je niet 102% van de koopsom gefinancierd krijgt) en door het huis tijdens de drie dagen bedenktijd bouwkundig te laten keuren. Zorg ervoor dat de bouwkundige nog tijdens de bedenktijd zijn rapport aan je uitbrengt. Dat houdt in dat je je op de bedenktijd kunt beroepen als er bouwkundig teveel mis is. En dat je de overeenkomst met een beroep op het financieringsvoorbehoud kunt ontbinden als het taxatierapport negatief uitvalt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
DJ Mensink op zondag 27 november 2016 20:53

Geachte heer de Leeuw,

ik heb een appartement op het oog in de binnenstad en de vraagrpijs is 235000, Er zit echter geen eigen schuur bij en ook geen parkeerplaats.

Wel is er een gezamenlijke ruimte waar je je fiets mag plaatsen. Ook kun je een parkeerplek huren voor een bepaald bedrag.

Het appartement is goed onderhouden en ik kan er zo in. Mijn vraag is kan ik onder de vraagprijs bieden? Of is dat anno 2016 niet meer mogelijk, omdat alles zo verkocht is? .Er staan er nog 5 te koop, maar die zijn over de 4 ton en veel groter. Twee zijn er verkocht en hebben 3 maanden te koop gestaan.

vr gr DJ Mensink

Geachte heer de Leeuw, ik heb een appartement op het oog in de binnenstad en de vraagrpijs is 235000, Er zit echter geen eigen schuur bij en ook geen parkeerplaats. Wel is er een gezamenlijke ruimte waar je je fiets mag plaatsen. Ook kun je een parkeerplek huren voor een bepaald bedrag. Het appartement is goed onderhouden en ik kan er zo in. Mijn vraag is kan ik onder de vraagprijs bieden? Of is dat anno 2016 niet meer mogelijk, omdat alles zo verkocht is? .Er staan er nog 5 te koop, maar die zijn over de 4 ton en veel groter. Twee zijn er verkocht en hebben 3 maanden te koop gestaan. vr gr DJ Mensink
Wim de Leeuw op maandag 28 november 2016 09:24

Geachte heer / mevrouw Mensink,

Als ik uw vraag zou kunnen beantwoorden (zonder te weten over welk appartement met welke ligging in welke binnenstad het gaat) dan zou ik een geslaagd medium of waarzegger zijn ;-).

Het maakt nogal wat uit of u het over de binnenstad van randstedelijke universiteitssteden heeft of over de binnenstad van Venlo of Deventer.

Hoeveel onderhandelingsspeelruimte er is, is afhankelijk van de verhouding tussen vraag en aanbod. Die verhouding wordt 'krapte' genoemd. De krapte wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 30 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 210 woningen, dan had elke koper de keuze uit 7 woningen. Als een woningzoekende uit minder dan 7 woningen kan kiezen, spreken we van een verkopersmarkt. Als de keuze groter is, spreken we van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld. In 1980 hadden we een extreme verkopersmarkt, een koper kon toen kiezen uit slechts gemiddeld 1,8 woning.
De krapte-indicator voor heel Nederland en alle woningtypen bedraagt 7, waarmee er sprake lijkt van een evenwichtige markt. Als we kijken naar de woningmarkt geheel, dan zou daar sprake van zijn. Dè woningmarkt bestaat echter niet, er zijn enorme verschillen tussen de woningmarktgebieden. In de regio’s Amsterdam, Groningen, Zuid Kennemerland, Zaanstreek en Utrecht is sprake van een extreme verkopersmarkt. In noordoost Groningen, noordoost Brabant en Oss heeft de koper nog een ruime keuze.

Als ik u was, dan zou ik een aankoopmakelaar inschakelen. Er is een grote kans dat die zichzelf kan terugverdienen door het appartement goedkoper te kopen dan u zelf kunt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Mensink, Als ik uw vraag zou kunnen beantwoorden (zonder te weten over welk appartement met welke ligging in welke binnenstad het gaat) dan zou ik een geslaagd medium of waarzegger zijn ;-). Het maakt nogal wat uit of u het over de binnenstad van randstedelijke universiteitssteden heeft of over de binnenstad van Venlo of Deventer. Hoeveel onderhandelingsspeelruimte er is, is afhankelijk van de verhouding tussen vraag en aanbod. Die verhouding wordt 'krapte' genoemd. De krapte wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 30 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 210 woningen, dan had elke koper de keuze uit 7 woningen. Als een woningzoekende uit minder dan 7 woningen kan kiezen, spreken we van een verkopersmarkt. Als de keuze groter is, spreken we van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld. In 1980 hadden we een extreme verkopersmarkt, een koper kon toen kiezen uit slechts gemiddeld 1,8 woning. De krapte-indicator voor heel Nederland en alle woningtypen bedraagt 7, waarmee er sprake lijkt van een evenwichtige markt. Als we kijken naar de woningmarkt geheel, dan zou daar sprake van zijn. Dè woningmarkt bestaat echter niet, er zijn enorme verschillen tussen de woningmarktgebieden. In de regio’s Amsterdam, Groningen, Zuid Kennemerland, Zaanstreek en Utrecht is sprake van een extreme verkopersmarkt. In noordoost Groningen, noordoost Brabant en Oss heeft de koper nog een ruime keuze. Als ik u was, dan zou ik een aankoopmakelaar inschakelen. Er is een grote kans dat die zichzelf kan terugverdienen door het appartement goedkoper te kopen dan u zelf kunt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jolanda Visser op dinsdag 29 november 2016 12:18

Het volgende heeft u niet van mij ;-).
Ik zou het onderstaande nooit doen. Zeker niet zolang ik NVM-makelaar ben.
Maar als u werkelijk de indruk heeft dat de makelaar er de kantjes vanaf loopt, dan zou ik dew makelaar passeren en contact zoeken met de opdrachtgever zelf. En aangeven dat ik het huis zou willen bekijken omdat ik overweeg om daarna een serieus bod te doen.

Goedemiddag,

Dit staat in 1 van uw reacties en het is precies wat wij hebben gedaan. Nu ben ik bang dat we in een raar verhaal terecht zijn gekomen, maar ik zal bij het begin beginnen.

Enkele weken geleden belde ik een makelaar omdat we interesse hadden in een woning die hij aanbood. De makelaar gaf aan dat hij op dit moment de sleutel van de woning niet had en daarom geen bezichtigingen kon plannen. Ik vroeg hem of de woning misschien uit de verkoop ging (omdat hij geen sleutel meer had) en hij beaamde dit.
Het huis staat al ruim 2 jaar te koop en we wilden het huis erg graag bekijken. We hebben contact gezocht met de verkopende partij en zij gaf aan dat we het huis konden komen bezichtigen. Dit hebben we gedaan. De verkoper heeft verteld dat het huis een aantal maanden geleden onder voorbehoud verkocht is. 1 van de voorbehouden is de verkoop van de eigen woning. Ze hebben de tijd tot een bepaalde datum.
De verkoper gaf echter ook aan dat de koop niet doorgaat als er een hoger bod wordt gedaan en tussen neus en lippen door noemde ze het bedrag dat de kopers hebben geboden. Dit vonden we erg vreemd, we dachten dat dit soort informatie niet gedeeld mocht worden. Ook vonden we het vreemd dat de makelaar niets had gezegd over een verkoop inder voorbehoud.
We hebben in de afgelopen week weer met de makelaar gebeld en spraken met iemand anders die wel aangaf dat het huis onder voorbehoud, maar bijna zeker is verkocht.
En nu weten we niet zo goed wat we moeten doen. We zouden graag een bod doen dat hoger is, maar is dit wel eerlijk tegenover de huidige kopers? Ik zou zelf in ieder geval niet blij zijn als iemand op die manier met mij om zou gaan. Het is toch wel zo dat de huidige kopers nog 48 uur de tijd hebben om een beslissing te nemen?
We willen trouwens wel dat de verkoper contact opneemt met de makelaar en als ze dat niet wil zullen we het zelf doen. Anders voelt het alsof we buiten ons boekje gaan en het laatste wat we willen is een boze makelaar.
Ik moet wel zeggen dat ik door alles wat ik lees overweeg een aankoop makelaar in de arm te nemen.
Dat zou anders niet bij me op zijn gekomen...

Vriendelijke groet,
Jolanda

Het volgende heeft u niet van mij ;-). Ik zou het onderstaande nooit doen. Zeker niet zolang ik NVM-makelaar ben. Maar als u werkelijk de indruk heeft dat de makelaar er de kantjes vanaf loopt, dan zou ik dew makelaar passeren en contact zoeken met de opdrachtgever zelf. En aangeven dat ik het huis zou willen bekijken omdat ik overweeg om daarna een serieus bod te doen. Goedemiddag, Dit staat in 1 van uw reacties en het is precies wat wij hebben gedaan. Nu ben ik bang dat we in een raar verhaal terecht zijn gekomen, maar ik zal bij het begin beginnen. Enkele weken geleden belde ik een makelaar omdat we interesse hadden in een woning die hij aanbood. De makelaar gaf aan dat hij op dit moment de sleutel van de woning niet had en daarom geen bezichtigingen kon plannen. Ik vroeg hem of de woning misschien uit de verkoop ging (omdat hij geen sleutel meer had) en hij beaamde dit. Het huis staat al ruim 2 jaar te koop en we wilden het huis erg graag bekijken. We hebben contact gezocht met de verkopende partij en zij gaf aan dat we het huis konden komen bezichtigen. Dit hebben we gedaan. De verkoper heeft verteld dat het huis een aantal maanden geleden onder voorbehoud verkocht is. 1 van de voorbehouden is de verkoop van de eigen woning. Ze hebben de tijd tot een bepaalde datum. De verkoper gaf echter ook aan dat de koop niet doorgaat als er een hoger bod wordt gedaan en tussen neus en lippen door noemde ze het bedrag dat de kopers hebben geboden. Dit vonden we erg vreemd, we dachten dat dit soort informatie niet gedeeld mocht worden. Ook vonden we het vreemd dat de makelaar niets had gezegd over een verkoop inder voorbehoud. We hebben in de afgelopen week weer met de makelaar gebeld en spraken met iemand anders die wel aangaf dat het huis onder voorbehoud, maar bijna zeker is verkocht. En nu weten we niet zo goed wat we moeten doen. We zouden graag een bod doen dat hoger is, maar is dit wel eerlijk tegenover de huidige kopers? Ik zou zelf in ieder geval niet blij zijn als iemand op die manier met mij om zou gaan. Het is toch wel zo dat de huidige kopers nog 48 uur de tijd hebben om een beslissing te nemen? We willen trouwens wel dat de verkoper contact opneemt met de makelaar en als ze dat niet wil zullen we het zelf doen. Anders voelt het alsof we buiten ons boekje gaan en het laatste wat we willen is een boze makelaar. Ik moet wel zeggen dat ik door alles wat ik lees overweeg een aankoop makelaar in de arm te nemen. Dat zou anders niet bij me op zijn gekomen... Vriendelijke groet, Jolanda
Wim de Leeuw op dinsdag 29 november 2016 14:27

Dag Jolanda,

Op zichzelf vind ik het verhaal niet zo raar.

Blijkbaar is de woning verkocht met een zogenaamde 'no-risk clausule'. Dat houdt in dat het huis verkocht is aan iemand die de eigen woning nog moet verkopen. De clausule houdt enerzijds in dat de koper het huis mag kopen en mag proberen om zijn huis te verkopen, zodat de koper niet het risico heeft dat hij twee huizen heeft. Anderzijds mag de verkoper het huis aan een ander verkopen als iemand, die niet het voorbehoud hoeft te maken van de verkoop van zijn eigen huis, tenminste hetzelfde bedrag biedt.

Er is geen enkele regel die een particulier verbiedt om het bedrag te noemen dat door de huidige koper is geboden. Dus voel je daar vooral niet schuldig over.

Het is vreemd dat de eerste medewerker van het makelaarskantoor jullie niet heeft uitgelegd hoe de vork in de steel zit.

Als je het huis graag wilt hebben, dan is er geen enkele reden om medelijden te hebben met de andere gegadigde.

In dit geval vraag ik me nog af wat de toegevoegde waarde is van een aankoopmakelaar. Wat verwacht je - in dit stadium - precies aan voordelen van die aankoopmakelaar? Jullie weten al wat je zou moeten bieden. Je kunt het huis tijdens de bedenktijd bouwkundig laten keuren en laten taxeren. Dus als blijkt dat je een kat-in-de-zak hebt gekocht of veel te veel hebt betaald, dan kan je een beroep doen op de bedenktijd.

Zijn al je vragen hiermee in voldoende mate beantwoord?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Jolanda, Op zichzelf vind ik het verhaal niet zo raar. Blijkbaar is de woning verkocht met een zogenaamde 'no-risk clausule'. Dat houdt in dat het huis verkocht is aan iemand die de eigen woning nog moet verkopen. De clausule houdt enerzijds in dat de koper het huis mag kopen en mag proberen om zijn huis te verkopen, zodat de koper niet het risico heeft dat hij twee huizen heeft. Anderzijds mag de verkoper het huis aan een ander verkopen als iemand, die niet het voorbehoud hoeft te maken van de verkoop van zijn eigen huis, tenminste hetzelfde bedrag biedt. Er is geen enkele regel die een particulier verbiedt om het bedrag te noemen dat door de huidige koper is geboden. Dus voel je daar vooral niet schuldig over. Het is vreemd dat de eerste medewerker van het makelaarskantoor jullie niet heeft uitgelegd hoe de vork in de steel zit. Als je het huis graag wilt hebben, dan is er geen enkele reden om medelijden te hebben met de andere gegadigde. In dit geval vraag ik me nog af wat de toegevoegde waarde is van een aankoopmakelaar. Wat verwacht je - in dit stadium - precies aan voordelen van die aankoopmakelaar? Jullie weten al wat je zou moeten bieden. Je kunt het huis tijdens de bedenktijd bouwkundig laten keuren en laten taxeren. Dus als blijkt dat je een kat-in-de-zak hebt gekocht of veel te veel hebt betaald, dan kan je een beroep doen op de bedenktijd. Zijn al je vragen hiermee in voldoende mate beantwoord? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Herwin op maandag 05 december 2016 14:00

Beste meneer / mevrouw,

Afgelopen zaterdag heb ik een woning bezichtigd nu hoorde ik dat er drie bezichtigingen waren na elkaar.
in de ochtend van 5-12-2016 heb ik een bod gedaan op de woning. Nu laat de verkoper weten dat 1 van de andere kijkers donderdag een tweede bezichtiging heeft met een verkoopmakelaar. Is dit een stratiegie van de makelaar? En wat is nu verstandig om te doen?

Met vriendelijke groet,

Beste meneer / mevrouw, Afgelopen zaterdag heb ik een woning bezichtigd nu hoorde ik dat er drie bezichtigingen waren na elkaar. in de ochtend van 5-12-2016 heb ik een bod gedaan op de woning. Nu laat de verkoper weten dat 1 van de andere kijkers donderdag een tweede bezichtiging heeft met een verkoopmakelaar. Is dit een stratiegie van de makelaar? En wat is nu verstandig om te doen? Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw op maandag 05 december 2016 15:27

Dag Herwin,

Als de makelaar zijn vak verstaat, dan zal hij alle mogelijke potentiële gegadigden laten weten dat er een bezichtiger is die een tweede keer komt kijken. De makelaar kan dat met een aantal redenen doen. Allereerst omdat meerdere gegadigden de prijs kunnen opdrijven en hij als verkoopmakelaar is ingehuurd om er voor de verkoper de beste deal uit te slepen. Maar misschien heeft de makelaar begrepen dat ook jij serieuze belangstelling hebt en wilde hij je slechts informeren zodat je straks niet met een verrassing wordt geconfronteerd.

Er is maar één èchte manier om er achter te komen waarom de makelaar dit heeft gezegd: vraag het hem!

Wat verstandig is voor jou om te doen... Dat is een eenvoudige vraag die lastig te beantwoorden is ;-).
Ik ga ervan uit dat je serieuze belangstelling voor het huis hebt. Anders zou je me de vraag niet stellen.

Zou je enorm teleurgesteld zijn als dit specifieke huis aan je neus voorbij gaat? Is dit voor jou werkelijk een droomhuis? In dat geval zou ik alles op alles zetten om op korte termijn een serieus maar wel veilig bod te kunnen doen. Het is belangrijk dat je je financiële mogelijkheden exact kent. En het is belangrijk dat je weet dat je een goed huis koopt en niet de spreekwoordelijke kat-in-de-zak. Overweeg daarom het inschakelen van een eigen makelaar. Of laat het huis tenminste bouwkundig keuren. En zorg dat je beschikt over een recent hypotheekadvies.

Als je jezelf onder druk gezet voelt omdat dit niet de eerste keer is dat je er naast dreigt te grijpen, dan zou ik ZEKER overwegen om een eigen aankoopmakelaar in te schakelen. Een makelaar kan je helpen om, zonder kopzorgen, een veilige èn verantwoorde aankoop te doen.

Hoe dan ook, laat je in geen geval verleiden om ondoordachte zetten te doen bij de aankoop van een huis. Daarvoor zijn de financiële consequenties van een aankoop veel te groot.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Herwin, Als de makelaar zijn vak verstaat, dan zal hij alle mogelijke potentiële gegadigden laten weten dat er een bezichtiger is die een tweede keer komt kijken. De makelaar kan dat met een aantal redenen doen. Allereerst omdat meerdere gegadigden de prijs kunnen opdrijven en hij als verkoopmakelaar is ingehuurd om er voor de verkoper de beste deal uit te slepen. Maar misschien heeft de makelaar begrepen dat ook jij serieuze belangstelling hebt en wilde hij je slechts informeren zodat je straks niet met een verrassing wordt geconfronteerd. Er is maar één èchte manier om er achter te komen waarom de makelaar dit heeft gezegd: vraag het hem! Wat verstandig is voor jou om te doen... Dat is een eenvoudige vraag die lastig te beantwoorden is ;-). Ik ga ervan uit dat je serieuze belangstelling voor het huis hebt. Anders zou je me de vraag niet stellen. Zou je enorm teleurgesteld zijn als dit specifieke huis aan je neus voorbij gaat? Is dit voor jou werkelijk een droomhuis? In dat geval zou ik alles op alles zetten om op korte termijn een serieus maar wel veilig bod te kunnen doen. Het is belangrijk dat je je financiële mogelijkheden exact kent. En het is belangrijk dat je weet dat je een goed huis koopt en niet de spreekwoordelijke kat-in-de-zak. Overweeg daarom het inschakelen van een eigen makelaar. Of laat het huis tenminste bouwkundig keuren. En zorg dat je beschikt over een recent hypotheekadvies. Als je jezelf onder druk gezet voelt omdat dit niet de eerste keer is dat je er naast dreigt te grijpen, dan zou ik ZEKER overwegen om een eigen aankoopmakelaar in te schakelen. Een makelaar kan je helpen om, zonder kopzorgen, een veilige èn verantwoorde aankoop te doen. Hoe dan ook, laat je in geen geval verleiden om ondoordachte zetten te doen bij de aankoop van een huis. Daarvoor zijn de financiële consequenties van een aankoop veel te groot. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Marit en Dirk op vrijdag 09 december 2016 09:13

Goedemorgen,

Wij zitten met een vraag waar wij moeilijk antwoord op krijgen.
Afgelopen woensdag hebben wij een woning bezichtigd en meteen een bod uitgebracht. Dit was het eerste bod dat op het desbetreffende huis is binnen gekomen. Gister hebben wij van de makelaardij van de verkopende partij te horen gekregen dat zij er toch voor kiezen om iedereen een bod in te laten leveren voor maandag 12.00 uur. Er was/ is geen open huis gepland. Dat iedereen een bod kan inleveren voor een uiterlijke datum was eerst niet aan de orde. Onze vraag hierbij is of dit mag.

Wij zijn al een tijde op zoek naar een koopwoning en vallen steeds net buiten de boot. Vandaar dat dit best rauw op ons dak is gevallen.

Wij horen het heel graag!

Goedemorgen, Wij zitten met een vraag waar wij moeilijk antwoord op krijgen. Afgelopen woensdag hebben wij een woning bezichtigd en meteen een bod uitgebracht. Dit was het eerste bod dat op het desbetreffende huis is binnen gekomen. Gister hebben wij van de makelaardij van de verkopende partij te horen gekregen dat zij er toch voor kiezen om iedereen een bod in te laten leveren voor maandag 12.00 uur. Er was/ is geen open huis gepland. Dat iedereen een bod kan inleveren voor een uiterlijke datum was eerst niet aan de orde. Onze vraag hierbij is of dit mag. Wij zijn al een tijde op zoek naar een koopwoning en vallen steeds net buiten de boot. Vandaar dat dit best rauw op ons dak is gevallen. Wij horen het heel graag!
Wim de Leeuw op vrijdag 09 december 2016 16:20

Dag Marit en Dirk,

Stel nu dat jij de verkoper zou zijn. Iemand brengt een bod op je huis uit, maar je verkoopmakelaar adviseert je om alle gegadigden een bod te laten doen.
Zou je dat dan doen? Of zou je het huis voor een lager bedrag verkopen, omdat het anders zo sneu zou zijn voor een kandidaat-koper die net een bod heeft uitgebracht en die aangeeft dat hij al vaker buiten de boot is gevallen?

Een koper is pas gebonden als er drie dagen zijn verlopen nadat de koopovereenkomst is getekend. Een verkoper is pas gebonden als hij getekend heeft.

Elke verkoper van een huis is volledig vrij in het kiezen van de verkoopprocedure.

Mijn tip: Zorg dat je goed bent voorbereid. Zorg dat je weet wat je kunt lenen. En schakel eventueel een aankoopmakelaar in die je kan helpen om je kansen te vergroten èn onder druk van de markt toch een verantwoorde beslissing te nemen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Marit en Dirk, Stel nu dat jij de verkoper zou zijn. Iemand brengt een bod op je huis uit, maar je verkoopmakelaar adviseert je om alle gegadigden een bod te laten doen. Zou je dat dan doen? Of zou je het huis voor een lager bedrag verkopen, omdat het anders zo sneu zou zijn voor een kandidaat-koper die net een bod heeft uitgebracht en die aangeeft dat hij al vaker buiten de boot is gevallen? Een koper is pas gebonden als er drie dagen zijn verlopen nadat de koopovereenkomst is getekend. Een verkoper is pas gebonden als hij getekend heeft. Elke verkoper van een huis is volledig vrij in het kiezen van de verkoopprocedure. Mijn tip: Zorg dat je goed bent voorbereid. Zorg dat je weet wat je kunt lenen. En schakel eventueel een aankoopmakelaar in die je kan helpen om je kansen te vergroten èn onder druk van de markt toch een verantwoorde beslissing te nemen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
woensdag 19 december 2018

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.