De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden

shutterstock_111933209

De woningmarkt trekt aan. En daarmee keren ook weer de discussies terug over de (vermeende) spelregels bij onderhandeling over een woning. Tien misverstanden.

Misverstand 1: Als een koper de vraagprijs biedt, dan wordt hij koper van het huis

"Als ik bij een fietsenwinkel een fiets te koop zie staan voor € 299,= en ik geef aan deze fiets voor dit bedrag te willen kopen, dan ben ik de koper van de fiets. Als ik een huis te koop zie staan met een vraagprijs van € 299.000,= en ik geef aan het huis te willen kopen, ben ik dan automatisch de koper van het huis?" Een overeenkomst ontstaat door de aanvaarding van een aanbod. Dat aanbod moet uiteraard wel voldoende duidelijk zijn. Het is dus de vraag of het aanbieden van een huis met een bepaalde vraagprijs mag worden uitgelegd als een aanbod. De Hoge Raad heeft in het arrest Hofland/Hennis bepaald dat dat niet het geval is. Het aanbieden van een huis met een vraagprijs is geen aanbod, maar een 'uitnodiging tot onderhandelen'. Als u de vraagprijs van een woning biedt, dan bent u nog geen koper.

Misverstand 2: Als ik een bod doe, dan ben ik in onderhandeling

"Ik weet dat makelaars, als ze in onderhandeling zijn met een kandidaat-koper, niet zomaar mogen gaan onderhandelen met een ander. Ik heb dus direct na een bezichtiging een laag bod uitgebracht, zodat ik in onderhandeling ben. De makelaar heeft gezegd dat hij het bod niet serieus vindt, hij zich vrij acht en dat we niet in onderhandeling zijn. Mag dat?" Een onderhandeling is een proces waarbij twee partijen een min of meer actieve rol moeten innemen. Er is pas sprake van een onderhandeling als er sprake is van een tegenvoorstel. Als een bod wordt afgewezen zonder dat er een nieuw voorstel wordt gedaan, dan is er geen sprake van onderhandeling. Overigens, het heeft geen enkele betekenis 'dat u in onderhandeling bent'. Als de verkopend makelaar het perspectief heeft dat hij met een andere gegadigde tot een beter resultaat kan komen, dan staat het hem vrij om de onderhandelingen af te breken.

Misverstand 3: Als ik een bod doe, dan moet ik ook een redelijk tegenbod krijgen

"Op een huis met een vraagprijs van € 249.000,= heb ik € 240.000,= geboden, maar de makelaar weigert een tegenbod te doen. Hij verzamelt eerst de biedingen van andere makelaars, en bepaalt daarna met wie hij verder gaat onderhandelen. Mag dat?" Ja, dat mag. Een makelaar hoeft geen tegenbod uit te brengen. Een makelaar is ook niet verplicht om op het eerste bod een tegenbod uit te brengen. Als de makelaar meerdere biedingen verwacht, dan staat het hem vrij om deze eerst te verzamelen en pas daarna te bepalen met welke van de bieders hij als eerste in onderhandeling gaat.

Misverstand 4: Een makelaar is verplicht om de onderhandeling te starten met de eerste die een bod doet

"Van goede vrienden heb ik vernomen dat het huis van hun buren te koop komt. Nog voordat het huis op Funda staat, maak ik een bezichtigingsafspraak. Ik geef bij de makelaar aan dat ik bijna de vraagprijs wil betalen. De makelaar verwacht dat er nog meer gegadigden een bod gaan doen en weigert met mij in onderhandeling te gaan. Mag dat zomaar?" Over de positie van de 'eerste bieder' bestaan heel veel misverstanden. Heel veel mensen denken dat 'het eerste bod doen' hen een bijzondere positie geeft. En dat een makelaar verplicht zou zijn om de onderhandelingen te starten met de eerste bieder of niet in gesprek mag gaan met een tweede bieder. Het staat een verkoper en diens makelaar volledig vrij om een bod af te wijzen en in onderhandeling te gaan met een andere belangstellende.Het feit dat u als eerste een bod uitbrengt, wil nog niet zeggen dat de verkoper of diens makelaar met u moet onderhandelen.

Misverstand 5: Een makelaar moet biedingen behandelen op volgorde van binnenkomst

"Tijdens de NVM Open Huizen Route heb ik als tweede een bod gedaan op een woning die ik graag zou willen kopen. Nu begrijp ik dat de makelaar er met de eerste bieder niet is uitgekomen, maar dat hij aan het onderhandelen is met degene die als laatste een bod heeft gedaan. Mag dat?" Ja. Ook dat mag. Er bestaan geen spelregels voor de volgorde waarin biedingen moeten worden behandeld. Het staat een makelaar daarom vrij om de onderhandelingen te openen met degene die het hoogste bod heeft gedaan, ook als er anderen eerder een bod hebben gedaan.

Misverstand 6: Als ik in onderhandeling met een makelaar ben, mogen er geen nieuwe bezichtigingen worden gepland

"Ik ben in onderhandeling over een woning. De makelaar wil nog geen tegenbod doen, omdat er blijkbaar nog bezichtigingen in de agenda staan. Mag een makelaar zomaar doorgaan met bezichtigen als hij met mij in onderhandeling is?" Ja. Het staat een verkoper of diens makelaar volledig vrij om tijdens het onderhandelingsproces het huis aan andere gegadigden te tonen.

Misverstand 7: Een verkoper mag tijdens zijn onderhandeling de prijs niet verhogen

"Ik heb een bod uitgebracht van € 240.000,= op een huis met een vraagprijs van € 259.000,=. De makelaar kwam met een tegenbod van € 255.000,=. Ik vind dat nog te veel, dus ik heb mijn bod verhoogd naar € 245.000. Nu laat de makelaar me weten dat hij nog meer biedingen heeft ontvangen en dat hij me daarom een tegenbod doet van € 270.000,=. Mag dat?" Hierboven hebben we uitgelegd dat er een overeenkomst ontstaat zodra een aanbod wordt geaccepteerd. Als een aanbod niet volledig wordt geaccepteerd en er een nieuw voorstel wordt gedaan, dan is dat nieuwe voorstel een nieuw aanbod. Tijdens de onderhandelingen staat het de verkoper vrij om zijn vraagprijs te verhogen of te verlagen. Ook een potentiële koper heeft het recht om zijn bod te verlagen. Zodra de één een tegenbod doet, vervalt het voorafgaande bod.

Misverstand 8: Een makelaar mag het onderhandelingssysteem niet tussentijds wijzigen

"Tijdens de onderhandelingen over een woning blijkt de belangstelling voor het huis groter dan verwacht. Er komen nog meer biedingen binnen, waarna de makelaar de onderhandelingen stopzet en alle partijen de gelegenheid geeft om deel te nemen aan een inschrijving. Mag dat zomaar?" Ja, dat mag. Zolang een bod niet is geaccepteerd, is er geen overeenkomst. En zolang er geen overeenkomst is, staat het een verkoper of diens makelaar vrij om de verkoopmethode te wijzigen.

Misverstand 9: Een makelaar mag mij in de onderhandeling niet om een uiterste bod vragen

"Ik ben al een paar weken in onderhandeling over een huis. Nu belt de makelaar mij dat hij van een andere gegadigde een bod heeft gekregen en vraagt hij me om mijn uiterste bod uit te brengen. En als dat bod te laag is, dan zegt hij met die andere partij te gaan onderhandelen. Mag dat?" Ja, dat mag. Een makelaar mag niet 'uitspelen' (zie daarvoor onze blog  'Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen), wat inhoudt dat hij niet met meerdere partijen tegelijkertijd mag onderhandelen. Een makelaar is echter niet verplicht om met één partij te blijven onderhandelen. De makelaar mag de onderhandelingen beëindigen, bijvoorbeeld als hij denkt dat er geen kansen meer zijn om tot overeenstemming te komen. Als een makelaar een tweede (kansrijk) bod ontvangt, dan mag hij aan een eerdere bieder vragen om een uiterste bod uit te brengen. Als dat bod lager is dan het tweede bod, dan kan de makelaar de onderhandelingen met de eerdere bieder beëindigen en in onderhandeling gaan met de tweede bieder.

Misverstand 10: Tijdens een onderhandeling moet ik drie dagen de gelegenheid hebben om een tegenbod te doen

"Ik ben aan het onderhandelen met een NVM-makelaar. De makelaar heeft een tegenbod gedaan, en verwacht van me dat ik daar voor morgenmiddag 14:00 mee akkoord ga. Als ik dat niet doe, dan acht hij zich vrij om met een andere koper te onderhandelen. Mag dat zomaar?" Ja, dat mag. Er bestaan geen (wettelijke) regels die bepalen hoeveel tijd u krijgt om op een bod te reageren. Om het onderhandelingsproces te versnellen mogen zowel de verkopers als de bieders een uiterste termijn aan hun bod verbinden.

Misverstand 11: Afspraak is afspraak

"Na een paar dagen onderhandelen bereikten we overeenstemming. Ik heb dus een huis gekocht, de afspraak voor ondertekening van de koopovereenkomst was al gemaakt. Nu belt de verkopend makelaar me met de mededeling dat de verkoop niet doorgaat, omdat er een andere gegadigde meer heeft geboden. Kan dat zomaar?.

In principe zijn mondelinge afspraken geldig. Maar bij de koop van een woning is dat anders. Nadat de koper de koopakte heeft getekend, mag hij zich nog drie dagen bedenken en terugkomen op zijn beslissing. Een verkoper mag zich bedenken tot het moment dat hij de overeenkomst heeft getekend. Hoe dat precies zit, leggen wij graag uit in onze blog: "Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!".

Samenvatting 

  1. In tegenstelling tot wat vooral kopers vaak denken, bestaan er nauwelijks spelregels voor de onderhandeling. 
  2. Er is maar één echte spelregel en dat is dat het NVM-makelaars niet toegestaan is om belangstellenden 'tegen elkaar uit te spelen'. 
  3. Wat 'uitspelen' is, leggen wij u uit in onze blog: "Spelregels bij onderhandeling - het verbod op uitspelen".

Behoefte aan de waarde van ervaring?

Alle woningen die op Funda worden aangeboden, worden aangeboden door een verkopend makelaar. Dat is een makelaar die zijn best doet om de belangen van de verkoper zo goed mogelijk te behartigen. U kunt, zonder hulp van een eigen makelaar, een huis aankopen. Maar het is de vraag of dat verstandig is. U koopt of verkoopt enkele malen in uw leven een huis. Makelaars doen dat dagelijks. Het inschakelen van een eigen makelaar heeft daarom heel veel voordelen. Bent u op zoek naar een woning in de Rijn- en Veenstreek, de regio Leiden of de Duin- en Bollenstreek? Hier vindt u hier informatie over onze aankoopmakelaars.

Op onze pagina 10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) - Wat mag wel, wat mag niet vindt u alvast de antwoorden op de meest gestelde vragen.

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.