shutterstock_140345863

Volgens Metronieuws voelt 40% van de huizenbezitters zich gevangen in het eigen huis door een restschuld. Wij leggen graag uit waarom uw gevoel hierbij een slechte raadgever is.

Hoe het accepteren van een verkoopverlies toch voordelig kan zijn...

In deze blog toon ik aan dat het aannemelijk is dat het accepteren van een verkoopverlies uiteindelijk voordeel kan opleveren. Daarbij hanteer ik de volgende uitgangspunten:

Het nadeel van verkopen in een markt met gestegen verkoopprijzen

Stel, u heeft uw huidige woning ooit gekocht voor € 200.000,- terwijl de prijzen inmiddels met 10% zijn gestegen. In dat geval maakt u € 20.000,- verkoopwinst op uw huidige woning. De woning die u nu graag zou willen kopen, kost inmiddels € 330.000,-. En is daarmee € 30.000,- duurder geworden dan de € 300.000,- die de woning nog moest opbrengen toen u uw huidige woning kocht. Op de verkoop van uw huidige woning maakt u 10% winst. Maar die winst wordt meer dan teniet gedaan doordat u ook meer moet betalen voor uw volgende woning. Per saldo maakt u € 20.000,- winst, terwijl u € 30.000,-'inkoopnadeel' oploopt doordat uw volgende huis ook duurder is geworden. Rekenkundig levert dat u dat een nadeel van € 10.000,- op.

SNAG-0039

En toch zal vrijwel geen enkele huizenbezitter deze transacties als nadelig ervaren. Het eigen huis wordt met 10% winst verkocht. En dat we tegelijkertijd 10% meer betalen voor een duurder huis, daar staan we geen moment bij stil. In dit voorbeeld maakt u zelf  € 20.000,= winst, terwijl de verkoper van uw volgende woning € 30.000,= winst maakt. Die winst wordt door u betaald.

Het voordeel van verkopen in een markt met gedaalde verkoopprijzen

Stel, u heeft uw huidige woning gekocht voor € 200.000,- terwijl de prijzen inmiddels met 10% zijn gedaald. In dat geval maakt u € 20.000 verkoopverlies op uw huidige woning. De woning die u graag zou willen kopen, kost inmiddels ook 10% minder, dus € 270.000,-. Uw volgende woning daarmee € 30.000,= goedkoper geworden ten opzichte van de € 300.000,- die de woning waard was op het moment dat u uw huidige woning kocht. Op de verkoop van uw huidige woning maakt u 10% verlies. Maar dat verlies wordt ruimschoots gecompenseerd doordat u ook minder hoeft te betalen voor uw volgende woning. Per saldo realiseert u een verlies van € 20.000 en realiseert u een inkoopvoordeel van € 30.000,-. Rekenkundig levert u dat een voordeel van € 10.000,- op.


SNAG-0037

Er is een verkoopverlies van € 20.000,-. Maar dat verkoopverlies wordt ruimschoots goedgemaakt door het 'inkoopvoordeel' van € 30.000,- op uw volgende woning. Bij een prijsdaling van 10% wordt u in dit voorbeeld € 20.000 'wijzer' van de transactie ten opzichte van en markt met een prijsstijging van 10%. Anders gezegd, om het inkoopvoordeel van € 30.000,- te kunnen incasseren, zult u eerst het verkoopverlies van € 20.000, moeten accepteren. Begint de inhoud van deze blog voor u wat te wringen? In dat geval wordt u wellicht gehinderd door 'verliesaversie'.

De psychologische wetten van de woningmarkt

In mijn blog 'De psychologische wetten van de woningmarkt' schreef ik onder andere over het fenomeen 'verliesaversie'. We worden blij als we € 100 winst maken, maar het verlies van diezelfde € 100,= levert twee keer zoveel negatieve emoties op. Verliesaversie beïnvloedt veel onze menselijke prestaties in negatief opzicht. Verliesaversie beïnvloedt sportprestaties en verklaart waarom sommige sporters minder goed gaan presteren zodra ze op voorsprong staan. Wie op voorsprong staat, wordt vaak enorm gehinderd door de angst om dat voordeel kwijt te raken. En dat maakt dat uiteindelijk gebeurt waar we zo bang voor waren.Verliesaversie beïnvloedt ook de resultaten van beleggers. Ook beleggers die voor de langere termijn beleggen, zijn geneigd om bij een scherp dalende aandelenkoers direct te verkopen.

Terug naar de woningmarkt. In een markt met stijgende prijzen zijn huizenbezitters veel sneller geneigd om hun huis te verkopen. Zelfs als de verkoopwinst op het eigen huis veel kleiner is dan de gestegen prijs van de volgende woning. Huizenbezitters raken in paniek bij de gedachte om een verlies te incasseren. En dat maakt dat zoveel mensen zich gevangen voelen in hun eigen woning. Verkopers die hun huis zouden kunnen verkopen, maar weten dat ze een verlies gaan realiseren, blijken ook minder bereid met de prijs te zakken dan huiseigenaren die verwachten nog wel een winst te maken. En dat maakt dat hun huis uiteindelijk tegen een lager bedrag verkocht zal gaan worden. Als u zich gevangen voelt in uw eigen woning, dan is de kans aanwezig dat u zich daarbij laat hinderen door niet-rationele motieven.

Vragen?

Als u vragen hebt over de inhoud van deze blog, dan willen we die graag beantwoorden.Als u zich gevangen voelt in uw eigen woning, dan kunnen wij u in elk geval van dienst zijn door voor u een aantal vragen te beantwoorden:

  1. Over uw huidige woning
  2. Wat is de reële verkoopwaarde van uw woning in de huidige markt?
  3. Hoe hoog is uw verkoopverlies en uw restschuld?
  4. Over de door u gewenste woning
  5. Wat is de te verwachten reële aankoopprijs?
  6. Over uw hypotheekmogelijkheden
  7. Welk bedrag kunt u maximaal lenen voor de aankoop van uw volgende huis?
  8. Welk bedrag kunt u maximaal lenen voor de financiering van het verkoopverlies?
  9. Wat worden uw netto-maandlasten voor de komende decennia?


Als u daarna besluit om niet te verhuizen, dan is dat uiteraard uw goed recht. Maar het is wel prettig als u weet dat u uw keuze maakt op basis van feiten en cijfers, in plaats van op basis van irrationele motieven.