De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Landelijke woningmarktcijfers 2014 : Herstel woningmarkt zet krachtig door

Knipsel

Op 15 januari 2015 publiceerde de NVM de woningmarktcijfers over het vierde kwartaal van 2014. Zoals u van ons gewend bent, presenteren wij een uitgebreide toelichting op de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt.

Inleiding - De woningmarkt in historisch perspectief

Tussen 1982 en 2008 maakte de woningmarkt in Nederland een bijzondere ontwikkeling door. De vier factoren voor prijsontwikkeling op de woningmarkt oefenden een enorme druk uit op de prijzen van koopwoningen. De inkomens stegen, de rente daalde, het consumentenvertrouwen was hoog en de leenregels van overheden en banken boden alle ruimte voor kredietverstrekking. Daardoor stegen de prijzen van koopwoningen gedurende 26 jaar met gemiddeld 4,3%, waarmee de prijzen in ruim 25 jaar verdrievoudigden.

Hoewel er vanaf de eeuwwisseling door verschillende instanties was gewaarschuwd dat de woningmarkt een keer uit de bocht zou gaan vliegen, bestond er lange tijd onvoldoende maatschappelijk en politiek draagvlak voor overheidsingrepen in de prijsvorming. Uiteindelijk leidde de financiële crisis tot een wankel politiek evenwicht voor fundamentele ingrepen in de woningmarkt. Vanaf 2008 wam de inkomensontwikkeling onder druk, de rente kon nauwelijks verder dalen, het consumentenvertrouwen daalde tot een dieptepunt en de leenregels werden door de overheid fors aangescherpt. Het effect op de woningmarkt kon niet uitblijven: De vraag daalde, het aanbod steeg, woningen stonden steeds langer te koop en de prijzen vertoonden een dalende tendens.

Het eerste kwartaal van 2013 vormde het dieptepunt van de woningmarkt. Daarna ontwikkelde de woningmarkt zich elk kwartaal beter. In 2014 zette het herstel van de woningmarkt krachtig door.

Dè woningmarkt bestaat niet

De NVM publiceert cijfers over 'de landelijke woningmarkt'. De rapportage over de regionale en lokale markten van ‘Zicht op de Woningmarkt’ toont jaarlijks aan dat dè woningmarkt niet bestaat. Er zijn grote verschillen in de ontwikkeling van regionale en plaatselijke markten. Lees daarover ook onze blog "De woningmarkt herstelt, maar ook voor uw woning of woonplaats?".

 

Driedeling van de woningmarkt
Krapte per deelmarkt Nederland Kaal

De Nederlandse woningmarkt als optelsom van talloze onderling sterk verschillende deelmarkten, vertoonde in 2014 een stijgende tendens. Hoewel als sinds 2008 wordt gesproken over een driedeling van de Nederlandse woningmarkt, wordt deze driedeling bij het herstel van de markt duidelijker zichtbaard dan in het verleden. Het meest opvallende herstel vindt plaats in de steden (met veel vraag). In de Randstedelijke periferie om de steden vindt een gematigder herstel plaats. En in de plattelandsgebieden aan de rand van Nederland is van herstel nog maar nauwelijks sprake.

 

Tweedeling tussen nieuw en oud aanbod

In vrijwel alle deelmarkten is ook nog sprake van een tweedeling, namelijk die tussen nieuw aanbod en de oude voorraad. Nieuw aanbod maakt onder voorwaarde van een scherpe prijsstelling, een optimale presentatie en een actieve promotie een grotere kans om verkocht te worden. Nieuw aanbod dat niet wordt verkocht, wordt toegevoegd aan de bestaande voorraad. En in deze bestaande voorraad nemen de verkoopkansen per maand af.

 

De belangrijkste conclusies over de landelijke woningmarkt in 2014 

  • MEER WONINGEN VERKOCHT
    Het herstel op de woningmarkt zet door, in het vierde kwartaal van 2014 werden 34% meer woningen verkocht dan in het vierde kwartaal van 2013. In 2014 werden door NVM-makelaars bijna 117.000 huizen verkocht, dat is 42% meer dan de jaaromzet op het dieptepunt van de markt (medio 2013). Op het hoogtepunt van de markt werden echter door NVM-makelaars nog bijna 150.000 woningen verkocht. 

  • VOORZICHTIGE PRIJSONTWIKKELING
    De prijs van de gemiddelde verkochte woning ligt nu 5% hoger dan op het dieptepunt van de crisis maar nog steeds 14% lager dan voor de crisis; De gemiddelde prijs in het vierde kwartaal van 2014 lag 3,5% hoger dan een jaar geleden; 

  • AFNEMENDE LOOPTIJD
    De gemiddelde verkooptijd van verkochte woningen nam af tot 124 dagen; De looptijd van het aanbod, de onverkochte woningen, bedraagt op dit moment 371 dagen; Op dit moment staat 49% van het aanbod langer dan een jaar te koop; 

  • AFNEMEND AANBOD
    In het afgelopen jaar daalde het aanbod met 8,2% tot ongeveer 150.000 woningen.

Toename van het aantal verkochte woningen

2014 Q3 aantal verkocht
In het vierde kwartaal werden door NVM-makelaars 34.622 woningen verkocht. Dat is meer dan in de afgelopen jaren, ruim 30% boven het vierde kwartaal van 2013 en bijna een verdubbeling ten opzichte van het dieptepunt van de crisis in 2013.

2014 Q4 aantal verkocht jaarbasis
In heel 2014 werden door NVM-makelaars 116.223 woningen verkocht. Uitgaande van het marktaandeel van de NVM van circa 75% komt dat voor de totale markt neer op circa 156.500 transacties.

Voorzichtig herstel van het prijsniveau

2014 Q4 transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal

De prijs van de gemiddelde verkochte woning lag in het vierde kwartaal op € 215.000. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen met bijna 14% gedaald, zonder daarbij te corrigeren voor inflatie. Duurdere woningtypen (2-onder-1-kap en vrijstaande woningen) daalden verhoudingsgewijs meer in prijs dan goedkopere woningtypen (appartementen en tussenwoningen).

In het derde kwartaal van 2014 was er nauwelijks sprake van prijsstijging, wat voor pessimisten aanleiding was om te stellen dat het herstel op de woningmarkt stagneerde. In het vierde kwartaal van 2014 zagen we echter weer een, zij het lichte, prijsstijging. Appartementen werden, ten opzichte van een jaar geleden, gemiddeld 4,8% duurder, tussenwoningen 2,3%. Let wel, we hebben het hier over de cijfers voor heel Nederland. Er zijn in Nederland zeer grote verschillen waarneembaar tussen de verschillende regionale en plaatselijke woningmarkten.

Ook voor de komende jaren verwachten we een gematigde prijsstijging, zoals we al aangaven in onze blog "Herstel huizenmarkt, nu ook snel herstel van de prijzen?".

Afgenomen verkooptijd, maar onverkochte aanbod staat nog lang te koop

2014 Q4 verkooptijden verkochte woningen

De verkooptijd van verkochte woningen lag in het vierde kwartaal op 124 dagen. De verkochte tussenwoningen verwisselden met 87 dagen het snelst van eigenaar, appartementen in 122 dagen, vrijstaande woningen pas na 216 dagen. Let op: De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod. Per eind 2014 stond de gemiddelde onverkochte woning al 371 dagen te koop, de gemiddelde vrijstaande woning stond zelfs 468 dagen te koop.

2014 Q4 aanbod naar looptijdklassen

De looptijd van het aanbod is nog steeds lang te noemen. Het is echter zeer positief dat de gemiddelde looptijd van het aanbod is afgenomen. In het dieptepunt bedroeg de looptijd van het onverkochte aanbod 439 dagen, nu is dat 371 dagen. Een afname van twee maanden!

Het afnemende aanbod aan koopwoningen

2014 Q4 ontwikkeling aanbod per segment


Het woningaanbod van NVM-makelaars halverwege het vierde kwartaal bedroeg 149.082 woningen. Voor de totale markt gaat het om circa 200.000 woningen. Maar liefst 28,9% van dat aanbod bestaat uit appartementen. Voor het eerst sinds het 2e kwartaal van 2011 staan er minder dan 150.000 huizen te koop. In 2014 daalde het aanbod met 8,2%. Als er geen enkele woning meer op de markt zou komen en het aantal verkopen op dit niveau zou blijven, dan zou het 15 maanden duren voordat de laatste woning uit het aanbod verkocht zou zijn. Op het dieptepunt van de markt was dit 26 maanden.

 

Afnemend verschil tussen vraag- en verkoopprijs

2014 Q4 vraag vs verkoopprijs

Een jaar geleden bedroeg verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de verkoopprijs nog 8%, inmiddels is dit verschil teruggelopen tot 5,5%. Dat heeft meerdere oorzaken. De belangrijkste oorzaak is dat er meer woningen snel worden verkocht, tegen de oorspronkelijke vraagprijs. Er vinden minder prijswijzigingen plaats. Een andere oorzaak is dat er, in elk geval voor de meer betaalbaar woningtypen zoals appartementen en tussenwoningen, in veel markten sprake is van een betere balans tussen vraag en aanbod. En daarmee ook van een gewijzigde 'machtsverhouding' tussen verkopers en kopers. Er is weliswaar nog steeds sprake van een kopersmarkt (met uitzondering van de markt voor specifieke woningtypen in bijvoorbeeld Amsterdam en Groningen), maar kopers hebben minder keuze dan ze in het verleden hadden.

 

Toenemende krapte op de markt

2014 Q4 krapte

De krapte-indicator wordt berekend door het aantal verkochte woningen te delen op het totale aanbod. Als er in een bepaalde markt 25 woningen worden verkocht op een totaal aanbod van 250, dan is de krapte (250 : 25) = 10. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuzemogelijkheden een koper heeft. Als de krapte lager is dan 7, spreekt men van een verkopersmarkt. Daarboven is er sprake van een kopersmarkt. Er is sprake van een toegenomen krapte op de markt. Maar er is nog absoluut geen sprake van een verkopersmarkt. Daarvoor zou de krapte minimaal nog moeten halveren. De krapte-indicator is in het vierde kwartaal van 2014 verder afgenomen tot 13 voor alle woningtypen. Voor tussenwoningen is dat 9.
krapte Nederland gedetailleerd

Uit bovenstaande illustratie blijkt dat de krapte voor 'alle woningtypen' zeer verschillend is voor de verschillende delen van Nederland. In veel van de grotere steden in ons land is de krapte het grootst, rond de steden is de krapte iets minder terwijl er in veel landelijker gebieden nog steeds sprake is van een (soms extreme) kopersmarkt.

De verschillende verkoopkansen voor nieuw versus ouder aanbod

2014 Q4 verkoopquotes

De verkoopquote geeft aan welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in een 'verkoopquote nieuw' en een 'verkoopquote oud'. De verkoopquote van nieuw aanbod lag in het vierde kwartaal op ruim 22%. Dat houdt in dat 22% van het nieuwe aanbod in één kwartaal werd verkocht. Aanbod dat niet direct wordt verkocht, wordt toegevoegd aan de 'oude voorraad'. De verkoopquote voor 'bestaand aanbod' ligt een stuk lager, op 15%. Meer over de 'wet van de afnemende verkoopkansen' leest u in onze blog "De verkoopkansen van uw woning".

De regionale en plaatselijke woningmarktcijfers

Op dit moment wordt door ons hard gewerkt aan ons jaarlijkse rapport Zicht op de Woningmarkt. Dat rapport bevat uitgebreide analyses over de woningmarkt in het werkgebied van De Leeuw Makelaardij.

Vragen?

U kunt hieronder uw vragen aan ons stellen. Wij zijn u graag van dienst.

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
woensdag 19 december 2018

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.