De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Uw erfpachtgrond kopen, verstandig of niet?

De gemeente Leiden heeft een groot aantal woningbezitters met een woning op erfpachtgrond aangeboden om de grond in eigendom te verkrijgen. In welke situaties is dit interessant?

Erfpacht, wat is dat?

Wie een huis koopt dat op erfpacht staat, wordt wel bezitter van dat huis maar niet van de grond. De grond is vaak eigendom van een gemeente, waterschap, landgoedeigenaar, kerk of een ondernemer. Erfpacht wordt verleend voor een langere periode, vaak 49, 75 of 99 jaar. Soms is er sprake van 'eeuwigdurende' erfpacht. Voor het gebruik van de grond betaalt de erfpachter jaarlijks een bedrag aan de eigenaar, de erfpachtcanon. Erfpachtcanon is, net als hypotheekrente, aftrekbaar voor de Inkomstenbelasting. De hoogte van de erfpachtcanon is gebaseerd op 1) de waarde van de grond en 2) de rentestand. In de erfpachtvoorwaarden is vastgelegd wanneer de canon wordt aangepast aan de gewijzigde grondwaarde of rentestand. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat de erfpachtcanon eens per vijf jaar wordt aangepast aan de rentestand en eens per 10 jaar aan de gewijzigde grondwaarde. In veel gevallen wordt de erfpachtcanon voor langere tijd - vaak voor 25, 50 of 70 jaar - afgekocht. De erfpachter betaalt dan een bedrag ineens en is daarmee zowel verlost van de periodieke betaling van canons en van het risico op tussentijdse wijziging van de canon.

 

Erfpacht in Nederland

Als een gemeente grond uitgeeft in erfpacht, dan heeft dat vaak een politiek motief. De stijging van de grondwaarde komt bij gemeentelijke erfpacht toe aan de gemeente en niet aan de individuele woningbezitter. In het verleden waren er circa 30 gemeenten en steden waar erfpacht populair was.  Op dit moment wordt erfpacht bij nieuwe gronduitgiften nog toegepast in Amsterdam, Diemen, Hendrik-Ido-Ambacht en Den Haag.

 

Kopen van erfpachtgrond, interessant of niet?

In veel gemeenten waar grond niet meer in erfpacht wordt uitgegeven, wordt de grond aangeboden aan de erfpachters. Ook in Leiden gebeurt dat vanaf 2007. De makelaars van De Leeuw worden met grote regelmaat benaderd met de vraag wanneer aankoop van erfpachtgrond interessant is. Het antwoord op die vraag hangt af van allerlei concrete omstandigheden. We gaan u dat uitleggen.

Er zijn verschillende manieren om naar de waarde van het recht van erfpacht te kijken:

  1. erfpacht, rekenkundig
  2. erfpacht, marktwaarde 
  3. erfpacht, psychologisch

 

1) Erfpacht, rekenkundig

Bij de rekenkundige benadering van erfpacht wordt uitsluitend gekeken naar het verschil tussen de jaarlijkse lasten bij erfpacht en bij volledige eigendom. De waarde van een huis op eigen grond is gebaseerd op twee factoren: 1) de waarde van de grond en 2) de waarde van het daarop gebouwde huis. Stel dat de grond € 75.000 waard is, het huis € 150.000 en dat de hypotheekrente 4% bedraagt.

Situatie bij eigen grond

  • De woning kost jaarlijks 4% hypotheekrente over de waarde van het huis (€ 150.000,= x 4% = € 6.000,=
  • De grond kost jaarlijks 4% hypotheekrente over de grondwaarde (€ 75.000,= x 4% = € 3.000,=)
  • Samen € 9.000,=.

Situatie bij erfpacht:

  • De woning kost jaarlijks 4% hypotheekrente over de waarde van het huis (€ 150.000,= x 4% = € 6.000,=
  • Bij erfpacht betaalt de koper geen hypotheekrente over de grondwaarde, maar erfpachtcanon
  • Samen € 6.000,= en erfpachtcanon

Als de erfpachtcanon lager is dan de rente over de grondwaarde (in dit voorbeeld: € 3.000,=), dan heeft het huis op erfpacht lagere lasten dan het huis op eigen grond. En dan is het huis op erfpacht- in elk geval rekenkundig - meer waard dan op eigen grond. Als de canon hoger is dan de rente, dan is het huis rekenkundig minder waard. Als de canon gelijk is aan de actuele rente over de actuele grondwaarde, dan zou er - rekenkundig - geen verschil aanwezig moeten zijn de waarde van  een huis op erfpacht en de waarde van een huis op eigen grond. Dat houdt ook in dat als de erfpacht voor langere tijd is afgekocht, er geen (rekenkundig) verschil in waarde zou moeten zijn tussen een woning op eigen grond en een woning met langdurig afgekochte erfpacht.

 

2) Erfpacht, marktwaarde

Bij de marktwaarde-benadering wordt niet uitgegaan van de rekenkundige verschillen, maar van het verschil in opbrengst tussen woningen die onderling goed vergelijkbaar zijn, maar waarbij de één op eigen grond staat en de ander op (al dan niet afgekochte) erfpacht. Voorbeelden uit de praktijk:

Dianastraten

Twee grotendeels vergelijkbare woningen in de Leidse wijk Roomburg, waarbij de woning op eigen grond hoger geprijsd is en binnen drie maanden verkocht is. De goedkopere woning op (niet afgekochte) erfpacht staat nog steeds te koop.

Bachstraten


Het tweede voorbeeld laat zien dat het ook anders kan uitpakken. Twee grotendeels vergelijkbare appartementen, één op eigen grond en één met langdurig afgekochte erfpacht. Het kleine verschil in prijs laat zich vooral verklaren door het verschil in de staat van onderhoud en niet zozeer door het verschil tussen erfpacht en eigen grond. Ook bij verkopen van woningen of appartementen aan de Parmentierweg in Leiden (Stationskwartier) en in de Stevenshof blijkt dat woningen op langdurig afgekochte erfpacht nauwelijks van waarde verschillen met die op eigen grond. Als de erfpacht niet is afgekocht, ligt de verkoopwaarde uiteraard wel lager dan die van woningen op eigen grond of afgekochte erfpacht. Opvallend is verder dat woningen op eigen grond vaak sneller worden verkocht dan woningen op (afgekochte) erfpacht.

 

3) Erfpacht, psychologisch

Het is onze ervaring dat veel woningzoekenden een gevoelsmatige voorkeur hebben voor eigen grond. Als twee woningen onderling volledig vergelijkbaar staan, dan zal een woning op eigen grond de voorkeur genieten boven een woning met afgekochte erfpacht. En als de erfpacht niet is afgekocht, dan zal het verschil in voorkeur nog groter zijn. Maar zeker bij erfpacht die voor langere tijd is afgekocht en de afkoop nog voor meerdere decennia van toepassing is, is het verschil in waardebeleving gering te noemen.

 

Samengevat: wanneer is koop van erfpachtgrond aan te bevelen?

waardegroei bij 2 procent per jaarAls de erfpacht niet is afgekocht, dan zal verwerving van de grond in het merendeel van de gevallen verstandig zijn. Verwerving van de grond kan ook verstandig zijn als de einddatum van de afkoopperiode dichterbij komt. Of als deze in zicht komt tegen de tijd dat u ooit uw woning zult gaan verkopen. Als u uw woning verkoopt, terwijl de koper weet dat hij in de nabije toekomst weer erfpachtcanon moet gaan betalen, de erfpacht moet afkopen of de grond moet verwerven, dan zal hij daarmee rekening houden in de prijs.

Hoewel de prijzen van woningen op dit moment nog niet sensationeel stijgen, zult u er rekening mee moeten houden dat de waarde van uw huis èn de grond jaarlijks met circa 2% zal stijgen. Als u in de toekomst de grond wilt kopen, dan moet u er rekening houden dat die grond in de toekomst duurder zal zijn. Zelfs bij een geringe waardestijging van 2% per jaar zal de waarde van uw grond in 35 jaar verdubbeld zijn.

In andere gevallen is het lastig om de aankoopprijs zakelijk te onderbouwen. Maar voor sommige woningbezitters is het vooral een gevoelskwestie. En het is natuurlijk prettiger als u een woning hebt die sneller wordt verkocht (eigen grond). De waarde daarvan is echter heel lastig te onderbouwen. De gemeente Leiden hanteert wat ons betreft een verdedigbare methodiek voor de prijsbepaling. De keuze is aan u! 

 

 

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.