De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Uw erfpachtgrond kopen, verstandig of niet?

erfpacht_460x180

De gemeente Leiden heeft een groot aantal woningbezitters met een woning op erfpachtgrond aangeboden om de grond in eigendom te verkrijgen. In welke situaties is dit interessant?

Erfpacht, wat is dat?

Wie een huis koopt dat op erfpacht staat, wordt wel bezitter van dat huis maar niet van de grond. De grond is vaak eigendom van een gemeente, waterschap, landgoedeigenaar, kerk of een ondernemer. Erfpacht wordt verleend voor een langere periode, vaak 49, 75 of 99 jaar. Soms is er sprake van 'eeuwigdurende' erfpacht. Voor het gebruik van de grond betaalt de erfpachter jaarlijks een bedrag aan de eigenaar, de erfpachtcanon. Erfpachtcanon is, net als hypotheekrente, aftrekbaar voor de Inkomstenbelasting. De hoogte van de erfpachtcanon is gebaseerd op 1) de waarde van de grond en 2) de rentestand. In de erfpachtvoorwaarden is vastgelegd wanneer de canon wordt aangepast aan de gewijzigde grondwaarde of rentestand. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat de erfpachtcanon eens per vijf jaar wordt aangepast aan de rentestand en eens per 10 jaar aan de gewijzigde grondwaarde. In veel gevallen wordt de erfpachtcanon voor langere tijd - vaak voor 25, 50 of 70 jaar - afgekocht. De erfpachter betaalt dan een bedrag ineens en is daarmee zowel verlost van de periodieke betaling van canons en van het risico op tussentijdse wijziging van de canon.

 

Erfpacht in Nederland

Als een gemeente grond uitgeeft in erfpacht, dan heeft dat vaak een politiek motief. De stijging van de grondwaarde komt bij gemeentelijke erfpacht toe aan de gemeente en niet aan de individuele woningbezitter. In het verleden waren er circa 30 gemeenten en steden waar erfpacht populair was.  Op dit moment wordt erfpacht bij nieuwe gronduitgiften nog toegepast in Amsterdam, Diemen, Hendrik-Ido-Ambacht en Den Haag.

 

Kopen van erfpachtgrond, interessant of niet?

In veel gemeenten waar grond niet meer in erfpacht wordt uitgegeven, wordt de grond aangeboden aan de erfpachters. Ook in Leiden gebeurt dat vanaf 2007. De makelaars van De Leeuw worden met grote regelmaat benaderd met de vraag wanneer aankoop van erfpachtgrond interessant is. Het antwoord op die vraag hangt af van allerlei concrete omstandigheden. We gaan u dat uitleggen.

Er zijn verschillende manieren om naar de waarde van het recht van erfpacht te kijken:

  1. erfpacht, rekenkundig
  2. erfpacht, marktwaarde 
  3. erfpacht, psychologisch

 

1) Erfpacht, rekenkundig

Bij de rekenkundige benadering van erfpacht wordt uitsluitend gekeken naar het verschil tussen de jaarlijkse lasten bij erfpacht en bij volledige eigendom. De waarde van een huis op eigen grond is gebaseerd op twee factoren: 1) de waarde van de grond en 2) de waarde van het daarop gebouwde huis. Stel dat de grond € 75.000 waard is, het huis € 150.000 en dat de hypotheekrente 4% bedraagt.

Situatie bij eigen grond

  • De woning kost jaarlijks 4% hypotheekrente over de waarde van het huis (€ 150.000,= x 4% = € 6.000,=
  • De grond kost jaarlijks 4% hypotheekrente over de grondwaarde (€ 75.000,= x 4% = € 3.000,=)
  • Samen € 9.000,=.

Situatie bij erfpacht:

  • De woning kost jaarlijks 4% hypotheekrente over de waarde van het huis (€ 150.000,= x 4% = € 6.000,=
  • Bij erfpacht betaalt de koper geen hypotheekrente over de grondwaarde, maar erfpachtcanon
  • Samen € 6.000,= en erfpachtcanon

Als de erfpachtcanon lager is dan de rente over de grondwaarde (in dit voorbeeld: € 3.000,=), dan heeft het huis op erfpacht lagere lasten dan het huis op eigen grond. En dan is het huis op erfpacht- in elk geval rekenkundig - meer waard dan op eigen grond. Als de canon hoger is dan de rente, dan is het huis rekenkundig minder waard. Als de canon gelijk is aan de actuele rente over de actuele grondwaarde, dan zou er - rekenkundig - geen verschil aanwezig moeten zijn de waarde van  een huis op erfpacht en de waarde van een huis op eigen grond. Dat houdt ook in dat als de erfpacht voor langere tijd is afgekocht, er geen (rekenkundig) verschil in waarde zou moeten zijn tussen een woning op eigen grond en een woning met langdurig afgekochte erfpacht.

 

2) Erfpacht, marktwaarde

Bij de marktwaarde-benadering wordt niet uitgegaan van de rekenkundige verschillen, maar van het verschil in opbrengst tussen woningen die onderling goed vergelijkbaar zijn, maar waarbij de één op eigen grond staat en de ander op (al dan niet afgekochte) erfpacht. Voorbeelden uit de praktijk:

Dianastraten

Twee grotendeels vergelijkbare woningen in de Leidse wijk Roomburg, waarbij de woning op eigen grond hoger geprijsd is en binnen drie maanden verkocht is. De goedkopere woning op (niet afgekochte) erfpacht staat nog steeds te koop.

Bachstraten


Het tweede voorbeeld laat zien dat het ook anders kan uitpakken. Twee grotendeels vergelijkbare appartementen, één op eigen grond en één met langdurig afgekochte erfpacht. Het kleine verschil in prijs laat zich vooral verklaren door het verschil in de staat van onderhoud en niet zozeer door het verschil tussen erfpacht en eigen grond. Ook bij verkopen van woningen of appartementen aan de Parmentierweg in Leiden (Stationskwartier) en in de Stevenshof blijkt dat woningen op langdurig afgekochte erfpacht nauwelijks van waarde verschillen met die op eigen grond. Als de erfpacht niet is afgekocht, ligt de verkoopwaarde uiteraard wel lager dan die van woningen op eigen grond of afgekochte erfpacht. Opvallend is verder dat woningen op eigen grond vaak sneller worden verkocht dan woningen op (afgekochte) erfpacht.

 

3) Erfpacht, psychologisch

Het is onze ervaring dat veel woningzoekenden een gevoelsmatige voorkeur hebben voor eigen grond. Als twee woningen onderling volledig vergelijkbaar staan, dan zal een woning op eigen grond de voorkeur genieten boven een woning met afgekochte erfpacht. En als de erfpacht niet is afgekocht, dan zal het verschil in voorkeur nog groter zijn. Maar zeker bij erfpacht die voor langere tijd is afgekocht en de afkoop nog voor meerdere decennia van toepassing is, is het verschil in waardebeleving gering te noemen.

 

Samengevat: wanneer is koop van erfpachtgrond aan te bevelen?

waardegroei bij 2 procent per jaarAls de erfpacht niet is afgekocht, dan zal verwerving van de grond in het merendeel van de gevallen verstandig zijn. Verwerving van de grond kan ook verstandig zijn als de einddatum van de afkoopperiode dichterbij komt. Of als deze in zicht komt tegen de tijd dat u ooit uw woning zult gaan verkopen. Als u uw woning verkoopt, terwijl de koper weet dat hij in de nabije toekomst weer erfpachtcanon moet gaan betalen, de erfpacht moet afkopen of de grond moet verwerven, dan zal hij daarmee rekening houden in de prijs.

Hoewel de prijzen van woningen op dit moment nog niet sensationeel stijgen, zult u er rekening mee moeten houden dat de waarde van uw huis èn de grond jaarlijks met circa 2% zal stijgen. Als u in de toekomst de grond wilt kopen, dan moet u er rekening houden dat die grond in de toekomst duurder zal zijn. Zelfs bij een geringe waardestijging van 2% per jaar zal de waarde van uw grond in 35 jaar verdubbeld zijn.

In andere gevallen is het lastig om de aankoopprijs zakelijk te onderbouwen. Maar voor sommige woningbezitters is het vooral een gevoelskwestie. En het is natuurlijk prettiger als u een woning hebt die sneller wordt verkocht (eigen grond). De waarde daarvan is echter heel lastig te onderbouwen. De gemeente Leiden hanteert wat ons betreft een verdedigbare methodiek voor de prijsbepaling. De keuze is aan u! 

 

 

Vragen?

Algemene vragen over dit onderwerp kunt u hieronder aan ons stellen.

 

Vragen & Reacties 14

M.C. van Scheijen op woensdag 30 maart 2016 09:58

Beste Wim,

Ik ben verantwoordelijk in een vereniging van eigenaren voor de financiën.
Wij (Vve de Koperhof te Lelystad) zijn gezamenlijk eigenaar van een pand dat op eigen grond staat.
De grond om het gebouw is in erfpacht. Om dus bij ons pand te komen moeten wij over de erfpachtgrond.
de erfpacht is sinds 2008 ruim € 500 gestegen.
Wij hebben als eigenaar het straatwerk laten verhogen aangezien dit straatwerk in deze tijd ruim 5 cm gezakt is

Mijn vragen aan jou zijn deze:

Is de eigenaar niet verantwoordelijk voor het straatwerk zodat we deze kosten op hem zouden kunnen verhalen?

wat zijn de mogelijkheden om de grond in eigendom te krijgen?

Is de constructie die de projectontwikkelaar überhaupt wel rechtsgeldig ?? (men moet toch zijn bezit kunnen bereiken)

Ik hoor graag van je

met vriendelijke groet

Martin van Scheijen
Penningmeester Vve De Koperhof

Koperstraat 12
8211 AK Lelystad
0647114462

Beste Wim, Ik ben verantwoordelijk in een vereniging van eigenaren voor de financiën. Wij (Vve de Koperhof te Lelystad) zijn gezamenlijk eigenaar van een pand dat op eigen grond staat. De grond om het gebouw is in erfpacht. Om dus bij ons pand te komen moeten wij over de erfpachtgrond. de erfpacht is sinds 2008 ruim € 500 gestegen. Wij hebben als eigenaar het straatwerk laten verhogen aangezien dit straatwerk in deze tijd ruim 5 cm gezakt is Mijn vragen aan jou zijn deze: Is de eigenaar niet verantwoordelijk voor het straatwerk zodat we deze kosten op hem zouden kunnen verhalen? wat zijn de mogelijkheden om de grond in eigendom te krijgen? Is de constructie die de projectontwikkelaar überhaupt wel rechtsgeldig ?? (men moet toch zijn bezit kunnen bereiken) Ik hoor graag van je met vriendelijke groet Martin van Scheijen Penningmeester Vve De Koperhof Koperstraat 12 8211 AK Lelystad 0647114462
Wim de Leeuw op zaterdag 02 april 2016 15:52

Dag Martin,

Ik ben een blogschrijvende makelaar, geen advocaat ;-).
Je vragen zijn te specifiek om er meer zinnigs over te zeggen dan algemeenheden.

Wie verantwoordelijk is voor wat, is vermoedelijk afhankelijk van de erfpachtvoorwaarden.
Je kunt een erfpachter in beginsel niet dwingen om de eigendom af te staan.
En de constructie is op zichzelf niet ongeldig.

Heeft de VVE een rechtsbijstandsverzekering?
Zo niet, dan zou ik een plaatselijk bekende advocaat om een advies vragen.

Wim de Leeuw

Dag Martin, Ik ben een blogschrijvende makelaar, geen advocaat ;-). Je vragen zijn te specifiek om er meer zinnigs over te zeggen dan algemeenheden. Wie verantwoordelijk is voor wat, is vermoedelijk afhankelijk van de erfpachtvoorwaarden. Je kunt een erfpachter in beginsel niet dwingen om de eigendom af te staan. En de constructie is op zichzelf niet ongeldig. Heeft de VVE een rechtsbijstandsverzekering? Zo niet, dan zou ik een plaatselijk bekende advocaat om een advies vragen. Wim de Leeuw
Gertjan op dinsdag 20 september 2016 08:22

Geachte mevrouw/mijnheer, ik mocht u de volgende vraag stellen: of er op mijn woonadres (Gerard Doustraat 38, Amsterdam ) erfpacht staat, ik mag mijn huurhuis misschien kopen, vandaar die vraag en het is nogal prijzig om dat bij de gemeente op te vragen. Makelaars mogen dat wel zo opvragen heb ik begrepen. Als ik u mag vragen of dat erop zit en of t misschien tot een bepaalde datum is afgekocht , dan zou ik u zeer erkentelijk zijn

Geachte mevrouw/mijnheer, ik mocht u de volgende vraag stellen: of er op mijn woonadres (Gerard Doustraat 38, Amsterdam ) erfpacht staat, ik mag mijn huurhuis misschien kopen, vandaar die vraag en het is nogal prijzig om dat bij de gemeente op te vragen. Makelaars mogen dat wel zo opvragen heb ik begrepen. Als ik u mag vragen of dat erop zit en of t misschien tot een bepaalde datum is afgekocht , dan zou ik u zeer erkentelijk zijn
Wim de Leeuw op dinsdag 20 september 2016 11:57

Dag Gertjan,

Prima dat je de hulp van een makelaar zoekt. Ik denk dat je baat hebt om een lokale makelaar om hulp te vragen, die kennen de marktsituatie. Wellicht dat zij je ook kunnen helpen aan een hypotheekadvies.

Echter: De Leeuw Makelaardij is niet actief in Amsterdam. Wij kennen de markt niet. En weten niets van erfpacht in Amsterdam. Persoonlijk heb ik meer dan uitstekende ervaringen met Era Van der Steege, niet voor niets de grootste makelaar van Amsterdam.

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Gertjan, Prima dat je de hulp van een makelaar zoekt. Ik denk dat je baat hebt om een lokale makelaar om hulp te vragen, die kennen de marktsituatie. Wellicht dat zij je ook kunnen helpen aan een hypotheekadvies. Echter: De Leeuw Makelaardij is niet actief in Amsterdam. Wij kennen de markt niet. En weten niets van erfpacht in Amsterdam. Persoonlijk heb ik meer dan uitstekende ervaringen met Era Van der Steege, niet voor niets de grootste makelaar van Amsterdam. Groeten, Wim de Leeuw
Raas op zondag 29 januari 2017 10:25

Ik heb een vraag met betrekking tot het volgende .
De gemeente utrecht bied aan om de erfpacht gronden te kopen . Nubis het bij ons eeuwig duurig afgekocht..
Dus voor 2000 euro mag ik de grond ondermijn huis overnemen
Is dit verstandig of geld kloperij

Ik heb een vraag met betrekking tot het volgende . De gemeente utrecht bied aan om de erfpacht gronden te kopen . Nubis het bij ons eeuwig duurig afgekocht.. Dus voor 2000 euro mag ik de grond ondermijn huis overnemen Is dit verstandig of geld kloperij
Wim de Leeuw op zondag 29 januari 2017 16:10

Beste Raas,

Tenzij het gaat om een stuk grond ter grootte van een postzegel, lijkt me een afkoopsom van € 2.000,= heel laag. Of het verstandig is om erfpacht af te kopen, hangt af van de verhouding tussen de afkoopsom en de in de toekomst nog te betalen erfpachtcanon.

Ik adviseer je je vraag voor te leggen aan een goede NVM-makelaar uit Utrecht, zoals Brecheisen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Raas, Tenzij het gaat om een stuk grond ter grootte van een postzegel, lijkt me een afkoopsom van € 2.000,= heel laag. Of het verstandig is om erfpacht af te kopen, hangt af van de verhouding tussen de afkoopsom en de in de toekomst nog te betalen erfpachtcanon. Ik adviseer je je vraag voor te leggen aan een goede NVM-makelaar uit Utrecht, zoals Brecheisen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
chantal op maandag 27 maart 2017 07:24

Goedemorgen,

Wat een duidelijke en goed beschreven blog.
Overweeg op dit moment om.een woning in Naarden te kopen op erfpachtgrond die is afgekocht voor 50 jaar.
Nou zijn er jaarlijkse inflatiekosten is dat een reden om een woning.niet te kopen.
Woning kost 145.000 maandelijks 145,- erfpacht kosten

mvg,
Chantal

Goedemorgen, Wat een duidelijke en goed beschreven blog. Overweeg op dit moment om.een woning in Naarden te kopen op erfpachtgrond die is afgekocht voor 50 jaar. Nou zijn er jaarlijkse inflatiekosten is dat een reden om een woning.niet te kopen. Woning kost 145.000 maandelijks 145,- erfpacht kosten mvg, Chantal
Wim de Leeuw op maandag 27 maart 2017 07:31

Dag Chantal,

De berekening van erfpachtcanon is gebaseerd op twee elementen: 1) de waarde van de grond en 2) de rente. Je mag er van uitgaan dat de waarde van grond onder normale omstandigheden vast is. Ze zeggen ook wel eens dat het bezit van een huis of van grond beschermt tegen inflatie. Als er sprake is van een vaste canon, dan is het best verdedigbaar om die canon jaarlijks aan te passen aan de inflatie. Dat is op zichzelf geen reden om de woning niet te kopen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Chantal, De berekening van erfpachtcanon is gebaseerd op twee elementen: 1) de waarde van de grond en 2) de rente. Je mag er van uitgaan dat de waarde van grond onder normale omstandigheden vast is. Ze zeggen ook wel eens dat het bezit van een huis of van grond beschermt tegen inflatie. Als er sprake is van een vaste canon, dan is het best verdedigbaar om die canon jaarlijks aan te passen aan de inflatie. Dat is op zichzelf geen reden om de woning niet te kopen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Anniek op vrijdag 23 maart 2018 10:52

Goedemorgen Wim,

Wat een fijn en duidelijk blog. Wij willen ons huurhuis gaan kopen in het centrum van Leiden. Dit staat op erfpachtgrond dat door de woningbouwvereniging is afgekocht tot 2034. De grond willen we er graag bij kopen. Mijn vraag is of jij misschien weet of beide bedragen, dus koopsom huis plus koopsom grond, kunnen worden meegenomen in de aanvraag van één hypotheek. Of dat deze apart moeten worden geregeld, omdat we te maken hebben met twee verschillende verkopers.

Alvast bedankt voor de hulp.

mvg, Anniek

Goedemorgen Wim, Wat een fijn en duidelijk blog. Wij willen ons huurhuis gaan kopen in het centrum van Leiden. Dit staat op erfpachtgrond dat door de woningbouwvereniging is afgekocht tot 2034. De grond willen we er graag bij kopen. Mijn vraag is of jij misschien weet of beide bedragen, dus koopsom huis plus koopsom grond, kunnen worden meegenomen in de aanvraag van één hypotheek. Of dat deze apart moeten worden geregeld, omdat we te maken hebben met twee verschillende verkopers. Alvast bedankt voor de hulp. mvg, Anniek
Wim de Leeuw op zaterdag 24 maart 2018 13:21

Dag Annemiek,

Eerlijk gezegd zou ik niet weten waarom dat niet zou kunnen. Het gaat niet zozeer om het feit of er twee verschillende verkopers zijn. Het gaat om één woning met grond / erfpacht.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Annemiek, Eerlijk gezegd zou ik niet weten waarom dat niet zou kunnen. Het gaat niet zozeer om het feit of er twee verschillende verkopers zijn. Het gaat om één woning met grond / erfpacht. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Cindy op vrijdag 31 augustus 2018 10:10

als er een perceel dat nu in erpacht is op een vakantiepark te koop aangeboden word, moet er dan btw worden betaald over de aanschaf van het perceel?

als er een perceel dat nu in erpacht is op een vakantiepark te koop aangeboden word, moet er dan btw worden betaald over de aanschaf van het perceel?
Wim de Leeuw op vrijdag 31 augustus 2018 11:13

Beste Cindy,

Over de overdracht van onroerende zaken en over rechten op onroerende zaken - zoals erfpacht - wordt overdrachtsbelasting geheven en geen omzetbelasting.

Als er sprake is de overdracht van een bouwterrein door een btw-ondernemer, dan is er sprake van omzetbelasting. Er is sprake van een bouwterrein als vaststaat dat het terrein daadwerkelijk bestemd is om te worden bebouwd. Daarvan is sprake als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
1. Het bewerken van de grond
2. Het treffen van voorzieningen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond
3. Het treffen van voorzieningen in de omgeving van de grond
4. De afgifte van een omgevingsvergunning

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Cindy, Over de overdracht van onroerende zaken en over rechten op onroerende zaken - zoals erfpacht - wordt overdrachtsbelasting geheven en geen omzetbelasting. Als er sprake is de overdracht van een bouwterrein door een btw-ondernemer, dan is er sprake van omzetbelasting. Er is sprake van een bouwterrein als vaststaat dat het terrein daadwerkelijk bestemd is om te worden bebouwd. Daarvan is sprake als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan: 1. Het bewerken van de grond 2. Het treffen van voorzieningen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond 3. Het treffen van voorzieningen in de omgeving van de grond 4. De afgifte van een omgevingsvergunning Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gerard van Orsouw op dinsdag 27 november 2018 21:45

Goedenavond,

ik heb een woning in erfpacht en heb de mogelijkheid om bloot eigendom te kopen


nu heb ik dit recht destijds (2007) ingebracht in mijn onderneming (eenmanszaak). Thans wil ik bloot eigendom in prive houden en betalen zodat in mijn onderneming niets wijzigt. Kan dat?

dank voor uw aandacht

Goedenavond, ik heb een woning in erfpacht en heb de mogelijkheid om bloot eigendom te kopen nu heb ik dit recht destijds (2007) ingebracht in mijn onderneming (eenmanszaak). Thans wil ik bloot eigendom in prive houden en betalen zodat in mijn onderneming niets wijzigt. Kan dat? dank voor uw aandacht
Wim de Leeuw op dinsdag 27 november 2018 22:52

Geachte heer van Orsouw,

Uw vraag ligt meer op het vakgebied van uw boekhouder, accountant of fiscalist dan op het vakgebied van een makelaar.

Ik adviseer u dan ook om uw vraag daar te stellen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer van Orsouw, Uw vraag ligt meer op het vakgebied van uw boekhouder, accountant of fiscalist dan op het vakgebied van een makelaar. Ik adviseer u dan ook om uw vraag daar te stellen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
woensdag 19 december 2018

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.