De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Geen hypotheek bij slapende Vereniging van Eigenaren?

Slapende VVE

Als je op zoek gaat naar Funda, dan ontdek je ze vanzelf: appartementen met een 'slapende VvE'. Wat is een VvE? Wanneer slaapt een VvE? En waarom is het moeilijk om een appartement met een slapende VvE te verkopen?

De eigenaardigheden van een appartement

Een appartement is een onderdeel van een gebouw dat in meerdere 'appartementsrechten' is gesplitst. Dat gebouw kan een groter flatgebouw zijn, maar ook een woning zijn die gesplitst is in een boven- en een benedenwoning. In juridische zin is een appartement iets bijzonders. Alle eigenaren van een appartement in het gebouw hebben het exclusief gebruik van hun eigen appartement, maar alle eigenaars zijn gezamenlijk mede-eigenaar van het totaal gebouw. Dat klinkt raar, maar toch is het zo. De eigenaar van het appartement naast, onder of boven u is net zoveel eigenaar van uw appartement als u bent. Dit geldt voor alle appartementen in Nederland en heeft te maken heeft met de manier waarop ons burgerlijk recht is ingericht. Natuurlijk bent u de enige die uw appartement mag gebruiken. Maar in feite is uw appartement niet 'uw eigendom' maar het 'gezamenlijk eigendom' van alle appartementseigenaren.

Dat heeft bijzondere consequenties. Als u een appartement op de bovenste verdieping heeft, dan bent u mede-eigenaar van de tuin die hoort bij een appartement op de begane grond. En de eigenaar van het appartement op de begane grond is op zijn beurt mede-eigenaar van het dak van uw appartement. Dat houdt ook in dat alle eigenaren gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van het gehele gebouw. En daar komt de Vereniging van Eigenaars om de hoek.

De Vereniging van Eigenaren

Elk appartementengebouw heeft automatisch een Vereniging van Eigenaars (VvE) en elke eigenaar van een appartement in het gebouw is automatisch lid van die vereniging. De werkwijze van de VvE is vastgelegd in de statuten en in het huishoudelijk reglement van de VvE. Het bestuur van een VvE regelt het onderhoud en behartigt de belangen van alle gezamenlijke eigenaars. En als het goed is, legt het bestuur jaarlijks verantwoording af over de genomen beslissingen en het gevoerde beleid in de ledenvergadering.

Zeven eisen waaraan een Vereniging van Eigenaars moet voldoen

Een goede of actieve VvE voldoet aan tenminste zeven eisen:

  1. Een goede VvE is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en ook de bestuurders van de VvE zijn bij de Kamer van Koophandel ingeschreven; 
  2. Een goede VvE heeft een eigen bankrekening; 
  3. Een goede VvE beschikt over een gezamenlijke opstalverzekering en een gezamenlijke aansprakelijkheidsverzekering
  4. Een goede VvE vergadert tenminste één keer per jaar en legt de genomen besluiten vast in notulen die aan alle eigenaren bekend worden gemaakt; 
  5. Een goede VvE beschikt over een professioneel Meer Jaren Onderhouds Plan (MJOP) waarin is vastgelegd welke uitgaven er in de toekomst zijn te verwachten aan schilderwerk, reparaties, renovaties enzovoorts; 
  6. Een goede VvE beschikt op de eigen bankrekening over een Onderhoudsfonds dat voldoende is om alle in het MJOP geplande uitgaven te kunnen betalen; 
  7. Bij een goede VvE betalen alle appartementseigenaren maandelijks een bedrag aan 'servicekosten' aan de VvE voor (onder andere) het uitvoeren van gemeenschappelijke lasten, reparaties en een bijdrage aan het onderhoudsfonds.

Wat is een Slapende of Onvoldoende actieve VvE?

De VvE wordt automatisch opgericht als een gebouw in appartementen wordt gesplitst. Elk appartementengebouw heeft dus een VvE. Maar er zijn VvE's die niet actief zijn en daarmee ook niet voldoen aan de bovengenoemde zeven eisen. Soms betalen de gezamenlijke eigenaars géén of onvoldoende servicekosten, waardoor de VvE ook niet beschikt over een voldoende onderhoudsfonds. En dat kan vervelende gevolgen hebben. Als het onderhoudsfonds niet voldoende is om het klein- en groot onderhoud uit te voeren, dan worden de gezamenlijke appartementseigenaars vroeg of laat geconfronteerd met een financiële tegenvaller. Als er niet is gespaard voor de grote onderhoudsuitgaven, dan moeten de gezamenlijke eigenaren de kosten in eens betalen. En dat kan om enorme bedragen gaan.

Hoe zie ik of een VvE slapend is of actief?

Als het goed is, kunt u de informatie over de VvE op Funda vinden onder het kopje 'Alle kenmerken'. Vergelijkt u onderstaande informatie met elkaar.

Slapende en Actieve VVE op Funda


Waarom de verkoop van een appartement met een slapende VvE problemen oplevert

Als u een appartement koopt, dan doet u dat om langere tijd in het appartement te wonen. U zit er niet op te wachten dat u, zodra u naar uw appartement op de begane grond bent verhuisd, met enorme rekeningen wordt geconfronteerd omdat het dak moet worden gerepareerd. Als er geen onderhoudsfonds is, dan draait u als nieuwe eigenaar op voor het feit dat de vorige eigenaars er niet voor hebben gezorgd dat het gebouw kan worden onderhouden. Bovendien is het steeds lastiger om een hypotheek te krijgen op een appartement met een slapende VvE. Er zijn steeds meer geldverstrekkers die geen hypotheek willen verstrekken op appartementen waarbij sprake is van een slapende VvE. Andere geldverstrekkers verlangen van de koper dat hij kan aantonen dat hij zelf over voldoende middelen beschikt om de toekomstige onderhoudslasten te kunnen betalen.

Niet alle geldverstrekkers zijn even kritisch. En dat is weer uit uitstekend argument om als belangstellende voor een appartement te rade te gaan bij een onafhankelijk hypotheekadviseur en niet bij een bank. Als u een appartement koopt met een slapende VvE dan moet u zich realiseren dat de keuze uit het aantal geldverstrekkers beperkt(er) zal zijn dan bij een appartement met een actieve VvE. En dat u wellicht niet die hypotheek met de laagste rente of de meest gunstige voorwaarde zult kunnen krijgen.

Wat te doen als u een appartement bezit met een slapende VvE?

Als u een appartement bezit met een slapende VvE, dan dient u zich te realiseren dat uw appartement minder gemakkelijk verkoopbaar is. We adviseren u dringend om actie te ondernemen. Neem contact op met de overige eigenaars en activeer de VvE. Organiseer een vergadering met de andere eigenaars en zorg dat de VvE gaat voldoen aan de bovengenoemde zeven eisen. Als u dat niet doet, dan loopt u een groot financieel risico èn de kans dat uw appartement in de toekomst minder gemakkelijk of niet verkoopbaar blijkt te zijn.

Vragen?

Wij helpen u graag verder!

 

Vragen & Reacties 20

Kevin op maandag 14 maart 2016 10:13

Hele heldere informatie! Hoe slecht het ook klinkt ik moest wel even lachen bij het eerste plaatje.

Hele heldere informatie! Hoe slecht het ook klinkt ik moest wel even lachen bij het eerste plaatje.
Wim de Leeuw op maandag 14 maart 2016 14:27

Dank je wel voor dit leuke commentaar!
Wim de Leeuw

Dank je wel voor dit leuke commentaar! Wim de Leeuw
Lydia op vrijdag 28 oktober 2016 15:06

Deze blog komt als 1e hit naar boven bij een zoekterm over slapende VVE's. Dank voor de heldere informatie. Wat te doen als de andere eigenaren niet willen/ financieel niet kunnen/ pandjesbaas zijn en er niet op zitten te wachten? Ik ben bezig om onze VVE te activeren, maar loop hier bij de andere 4 buren tegenaan.

Deze blog komt als 1e hit naar boven bij een zoekterm over slapende VVE's. Dank voor de heldere informatie. Wat te doen als de andere eigenaren niet willen/ financieel niet kunnen/ pandjesbaas zijn en er niet op zitten te wachten? Ik ben bezig om onze VVE te activeren, maar loop hier bij de andere 4 buren tegenaan.
Wim de Leeuw op maandag 31 oktober 2016 08:27

Dag Lydia,

Als de andere eigenaren niet willen of kunnen meewerken aan de oprichting van een VvE of aan het uitvoeren van onderhoud, dan zijn er nog wel mogelijkheden.

Je zult de VVE moeten activeren. Het is belangrijk dat je ervoor zorg dat de VvE aan de formele vereisten voldoet. Want alleen op die manier kan je het periodiek onderhoud uitvoeren. Er moet een concept-begroting worden gemaakt waarmee kan worden vastgesteld of er stortingen nodig zijn. Daarna moet er een vergadering worden georganiseerd. Op de agenda van die vergadering moet tenminste staan opgenomen: het goedkeuren van de begroting en het benoemen van het (nieuwe) bestuur. Van die vergadering moeten notulen worden gemaakt die daarna aan alle leden moeten worden verstuurd. De nieuwe bestuurders moeten daarna worden ingeschreven bij de Kamer van Koophandel zodat banken, verzekeraars en aannemers kunnen controleren met wie ze zaken doen. Vervolgens kan er door de bestuurders een bankrekening worden geopend en moet er worden gezorgd voor een aansprakelijkheidsverzekering en een opstalverzekering. Uiteindelijk moet er ook een Meer Jaren Onderhouds Plan (MJOP) worden opgesteld. Deze kan in de volgende vergadering worden goedgekeurd. Als de leden van de VvE hun bijdragen niet betalen, dan kan de VvE de vordering door een incassobureau laten incasseren.

Omdat er professionele' partijen zijn betrokken, is het van belang dat je het spel op de juiste manier speelt. Het lijkt me daarom verstandig als je een professionele partij inhuurt om je te laten begeleiden. Het wemelt van de bureaus die zich bezighouden met het beheer van VvE's. Zoek in je omgeving uit met welk bureau appartementeneigenaren goede ervaringen hebben en vraag meerdere partijen om een offerte!

Vanaf 2017 komt er overigens strengere wetgeving die bepaalt welk bedrag er tenminste moet worden gestort in het reservefonds van VvE's.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Lydia, Als de andere eigenaren niet willen of kunnen meewerken aan de oprichting van een VvE of aan het uitvoeren van onderhoud, dan zijn er nog wel mogelijkheden. Je zult de VVE moeten activeren. Het is belangrijk dat je ervoor zorg dat de VvE aan de formele vereisten voldoet. Want alleen op die manier kan je het periodiek onderhoud uitvoeren. Er moet een concept-begroting worden gemaakt waarmee kan worden vastgesteld of er stortingen nodig zijn. Daarna moet er een vergadering worden georganiseerd. Op de agenda van die vergadering moet tenminste staan opgenomen: het goedkeuren van de begroting en het benoemen van het (nieuwe) bestuur. Van die vergadering moeten notulen worden gemaakt die daarna aan alle leden moeten worden verstuurd. De nieuwe bestuurders moeten daarna worden ingeschreven bij de Kamer van Koophandel zodat banken, verzekeraars en aannemers kunnen controleren met wie ze zaken doen. Vervolgens kan er door de bestuurders een bankrekening worden geopend en moet er worden gezorgd voor een aansprakelijkheidsverzekering en een opstalverzekering. Uiteindelijk moet er ook een Meer Jaren Onderhouds Plan (MJOP) worden opgesteld. Deze kan in de volgende vergadering worden goedgekeurd. Als de leden van de VvE hun bijdragen niet betalen, dan kan de VvE de vordering door een incassobureau laten incasseren. Omdat er professionele' partijen zijn betrokken, is het van belang dat je het spel op de juiste manier speelt. Het lijkt me daarom verstandig als je een professionele partij inhuurt om je te laten begeleiden. Het wemelt van de bureaus die zich bezighouden met het beheer van VvE's. Zoek in je omgeving uit met welk bureau appartementeneigenaren goede ervaringen hebben en vraag meerdere partijen om een offerte! Vanaf 2017 komt er overigens strengere wetgeving die bepaalt welk bedrag er tenminste moet worden gestort in het reservefonds van VvE's. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Lousie Besselink op woensdag 25 januari 2017 10:44

Beste Wim, dank voor deze informatie. Wij lopen nu aan bij de aankoop van een appartement waarvan de eigenaar niet gemeld heeft dat er een slapende VvE is! we hebben nog maar een week om dit te regelen. We zijn er pas sinds eergisteren achtergekomen toen de verkoper ons dit terloops meldde. Nu blijkt de hypotheekverstrekker niet meer wil gaan verstrekken. Wat een ellende.
groet van Louise

Beste Wim, dank voor deze informatie. Wij lopen nu aan bij de aankoop van een appartement waarvan de eigenaar niet gemeld heeft dat er een slapende VvE is! we hebben nog maar een week om dit te regelen. We zijn er pas sinds eergisteren achtergekomen toen de verkoper ons dit terloops meldde. Nu blijkt de hypotheekverstrekker niet meer wil gaan verstrekken. Wat een ellende. groet van Louise
Wim de Leeuw op woensdag 25 januari 2017 17:36

Dag Louise,

Een bijkomend argument om voorzichtig te zijn met de aankoop van een huis bij een particulier. Als een makelaar een appartement aanbiedt, dan kan je er van uit gaan dat het appartement financierbaar en daarmee verkoopbaar is!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Louise, Een bijkomend argument om voorzichtig te zijn met de aankoop van een huis bij een particulier. Als een makelaar een appartement aanbiedt, dan kan je er van uit gaan dat het appartement financierbaar en daarmee verkoopbaar is! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Dennis op zaterdag 11 februari 2017 13:00

Beste Wim, Bijna een koper gevonden voor mijn woning, maar heb, samen met mijn bovenbuurman, een slapende VVE m.b.t. het dak, riolering en fundament. Riolering, fundament geen problemen en het dak is van 2001, nog gerepareerd in 2008. Direct onderhoud wordt niet verwacht. Krijg nu allerlei makelaars over de vloer die mij wijzen op het activeren van de VVE om redenen genoemd in jouw blog. Deze kwestie besproken met mijn bovenbuurman, maar hij is niet genegen op korte termijn dit op te pakken. Je begrijpt dat ik niet wil dat de verkoop stuk loopt op de VVE. Wat kan ik nu nog doen als verkoper om te zorgen dat dit geen probleem gaat worden? Wat als de buurman niet meewerkt?

Hartelijke groet,

Dennis

Beste Wim, Bijna een koper gevonden voor mijn woning, maar heb, samen met mijn bovenbuurman, een slapende VVE m.b.t. het dak, riolering en fundament. Riolering, fundament geen problemen en het dak is van 2001, nog gerepareerd in 2008. Direct onderhoud wordt niet verwacht. Krijg nu allerlei makelaars over de vloer die mij wijzen op het activeren van de VVE om redenen genoemd in jouw blog. Deze kwestie besproken met mijn bovenbuurman, maar hij is niet genegen op korte termijn dit op te pakken. Je begrijpt dat ik niet wil dat de verkoop stuk loopt op de VVE. Wat kan ik nu nog doen als verkoper om te zorgen dat dit geen probleem gaat worden? Wat als de buurman niet meewerkt? Hartelijke groet, Dennis
Wim de Leeuw op zaterdag 11 februari 2017 13:48

Dag Dennis,

Je kunt zelf zorgen voor een concept-begroting. Daarna moet je een vergadering uitschrijven, waarbij in elk geval de goedkeuring van de begroting en het benoemen van het bestuur opgenomen wordt. De notulen van de vergadering stuur je toe aan alle leden. In beginsel heb je daarmee een rechtsgeldig bestuur voor de VVE. Uiteindelijk zal je wellicht juridische hulp moeten inroepen om de bovenbuurman te bewegen om bij te dragen aan de opbouw van het vermogen van de VVE.

Er zijn bedrijven in Nederland die - uiteraard tegen betaling - je kunnen adviseren en begeleiden.

Succes ermee!

Groeten,
Wim de Leeuw

Dag Dennis, Je kunt zelf zorgen voor een concept-begroting. Daarna moet je een vergadering uitschrijven, waarbij in elk geval de goedkeuring van de begroting en het benoemen van het bestuur opgenomen wordt. De notulen van de vergadering stuur je toe aan alle leden. In beginsel heb je daarmee een rechtsgeldig bestuur voor de VVE. Uiteindelijk zal je wellicht juridische hulp moeten inroepen om de bovenbuurman te bewegen om bij te dragen aan de opbouw van het vermogen van de VVE. Er zijn bedrijven in Nederland die - uiteraard tegen betaling - je kunnen adviseren en begeleiden. Succes ermee! Groeten, Wim de Leeuw
Suus op donderdag 26 oktober 2017 23:37

Beste Wim,

bedankt voor je artikel. Ik heb een woning aangekocht waarvan de vve niet jaarlijks vergadert en er is geen meerjaren onderhoudsplan aanwezig. Wel is deze kleine vve (3 appt in totaal) ingeschreven in de kvk, hebben de nodige verzekeringen, maandelijkse lage bijdrage, vve rekening en een fonds van 5000 euro. Kan ik hiermee een hypotheek krijgen of zal de geldverstrekker moeilijk doen omdat er niet aan alle eisen wordt voldaan?

Beste Wim, bedankt voor je artikel. Ik heb een woning aangekocht waarvan de vve niet jaarlijks vergadert en er is geen meerjaren onderhoudsplan aanwezig. Wel is deze kleine vve (3 appt in totaal) ingeschreven in de kvk, hebben de nodige verzekeringen, maandelijkse lage bijdrage, vve rekening en een fonds van 5000 euro. Kan ik hiermee een hypotheek krijgen of zal de geldverstrekker moeilijk doen omdat er niet aan alle eisen wordt voldaan?
Wim de Leeuw op vrijdag 27 oktober 2017 10:01

Dag Suus,

Je kunt een hypotheek krijgen. Maar het is wel belangrijk dat je op zoek gaat naar een onafhankelijk hypotheekadviseur, zoals De Leeuw Hypotheken. Dat is sowieso verstandig, omdat een onafhankelijk adviseur uitgaat van jouw of jullie wensen en behoeften waar hij vervolgens een passende aanbieder bij zoekt. Bij de gebonden adviseur van een bank of verzekeraar wordt uitgegaan van het beperkt aantal producten van die ene bank of verzekeraar. En dat leidt tot minder goede resultaten.

In jouw / jullie situatie is dat nog belangrijker. De keuze zal namelijk wat minder uitgebreid zijn dan in een normale situatie. Er zijn banken en verzekeraars die zeer kritisch kijken naar de VvE. Het ontbreken van een Meerjaren Onderhouds Plan impliceert een groter risico voor een geldverstrekker. Er zijn geldverstrekkers die dit als een onoverkomelijk probleem beschouwen. Er zijn ook geldverstrekkers die minder kritisch zijn.

Succes met jullie zoektocht!

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Suus, Je kunt een hypotheek krijgen. Maar het is wel belangrijk dat je op zoek gaat naar een onafhankelijk hypotheekadviseur, zoals De Leeuw Hypotheken. Dat is sowieso verstandig, omdat een onafhankelijk adviseur uitgaat van jouw of jullie wensen en behoeften waar hij vervolgens een passende aanbieder bij zoekt. Bij de gebonden adviseur van een bank of verzekeraar wordt uitgegaan van het beperkt aantal producten van die ene bank of verzekeraar. En dat leidt tot minder goede resultaten. In jouw / jullie situatie is dat nog belangrijker. De keuze zal namelijk wat minder uitgebreid zijn dan in een normale situatie. Er zijn banken en verzekeraars die zeer kritisch kijken naar de VvE. Het ontbreken van een Meerjaren Onderhouds Plan impliceert een groter risico voor een geldverstrekker. Er zijn geldverstrekkers die dit als een onoverkomelijk probleem beschouwen. Er zijn ook geldverstrekkers die minder kritisch zijn. Succes met jullie zoektocht! Groeten, Wim de Leeuw
Lisanne op zaterdag 17 februari 2018 08:40

Dit is zeer handige info! Ik zelf zou er nooit bij nagedacht hebben dat een slapen de VvE zo veel slechte gevolgen kan hebben. Ik ga mijzelf toch maar wat meer in de VvE verdiepen

Dit is zeer handige info! Ik zelf zou er nooit bij nagedacht hebben dat een slapen de VvE zo veel slechte gevolgen kan hebben. Ik ga mijzelf toch maar wat meer in de VvE verdiepen
Wim de Leeuw op zaterdag 17 februari 2018 15:51

Dag Lisanne,

Bedankt voor het compliment. De Leeuw Groep wil zich onderscheiden door haar relaties 'de waarde van ervaring' te bieden.

En onze blogs spelen daar een belangrijke rol bij!

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Lisanne, Bedankt voor het compliment. De Leeuw Groep wil zich onderscheiden door haar relaties 'de waarde van ervaring' te bieden. En onze blogs spelen daar een belangrijke rol bij! Groeten, Wim de Leeuw
Tineke op woensdag 28 februari 2018 21:21

Beste Wim,
Dit is zeer duidelijke info, bedankt.
Ik hoor nu, anno 2018, dat er een en ander veranderd is in de wetgeving rondom VvE's. Wat ik me afvraag is of ik als verkopende partij wttelijk verplicht ben om een appartement te verkopen met een actieve VvE, of is het ook mogelijk om een slapende VvE te hebben bij verkoop.
Bedankt!

Beste Wim, Dit is zeer duidelijke info, bedankt. Ik hoor nu, anno 2018, dat er een en ander veranderd is in de wetgeving rondom VvE's. Wat ik me afvraag is of ik als verkopende partij wttelijk verplicht ben om een appartement te verkopen met een actieve VvE, of is het ook mogelijk om een slapende VvE te hebben bij verkoop. Bedankt!
Wim de Leeuw op donderdag 01 maart 2018 06:51

Dag Tineke,

Bedankt voor het compliment.

Ik kan je ten dele geruststellen. Er zijn geen juridische consequenties verbonden aan het te koop aanbieden van een appartement met een slapende Vereniging van Eigenaren. Wel financiële consequenties.

De hypotheekadviseurs van het volledig onafhankelijke De Leeuw Hypotheken vertelden me het volgende:

1) Het aantal geldverstrekkers dat bereid is om een appartement met een slapende VvE te financieren, wordt steeds beperkter.

2) Het verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie is sowieso zo goed als onmogelijk.

3) Op dit moment (maart 2018) is alleen Nationale Nederlanden nog bereid om een appartement te financieren als er niets is geregeld.

4) ING en AEGON zeggen alleen een inschrijving bij de Kamer van Koophandel nodig te hebben.

5) ABN-AMRO en Florius willen niet alleen dat er een inschrijving bij de Kamer van Koophandel aanwezig is, maar willen ook een zakelijke bankrekening, opstalverzekering en een reservefonds dat is gebaseerd op een MJOP.

Kortom, de koper heeft minder keuze qua hypotheekverstrekkers en betaalt (zonder NHG) een hogere rente. En bovendien is de kans dat de eisen in de toekomst nog zullen toenemen zeer groot, de koper neemt dus eigenlijk de problemen van de verkoper over. Ook dat zal een koper verdisconteerd willen zien in de verkoopprijs.

Kortom: Je hebt er alle belang bij om ervoor te zorgen dat de slapende VVE een actieve VVE wordt.

En de koper heeft er een groot belang bij om naar een onafhankelijk hypotheekadviseur te stappen.

Succes!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Tineke, Bedankt voor het compliment. Ik kan je ten dele geruststellen. Er zijn geen juridische consequenties verbonden aan het te koop aanbieden van een appartement met een slapende Vereniging van Eigenaren. Wel financiële consequenties. De hypotheekadviseurs van het volledig onafhankelijke De Leeuw Hypotheken vertelden me het volgende: 1) Het aantal geldverstrekkers dat bereid is om een appartement met een slapende VvE te financieren, wordt steeds beperkter. 2) Het verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie is sowieso zo goed als onmogelijk. 3) Op dit moment (maart 2018) is alleen Nationale Nederlanden nog bereid om een appartement te financieren als er niets is geregeld. 4) ING en AEGON zeggen alleen een inschrijving bij de Kamer van Koophandel nodig te hebben. 5) ABN-AMRO en Florius willen niet alleen dat er een inschrijving bij de Kamer van Koophandel aanwezig is, maar willen ook een zakelijke bankrekening, opstalverzekering en een reservefonds dat is gebaseerd op een MJOP. Kortom, de koper heeft minder keuze qua hypotheekverstrekkers en betaalt (zonder NHG) een hogere rente. En bovendien is de kans dat de eisen in de toekomst nog zullen toenemen zeer groot, de koper neemt dus eigenlijk de problemen van de verkoper over. Ook dat zal een koper verdisconteerd willen zien in de verkoopprijs. Kortom: Je hebt er alle belang bij om ervoor te zorgen dat de slapende VVE een actieve VVE wordt. En de koper heeft er een groot belang bij om naar een onafhankelijk hypotheekadviseur te stappen. Succes! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
barbara ferri op vrijdag 25 januari 2019 11:35

Beste Wim,

Ik heb een koper voor mijn bovenwoning in Haarlem gevonden...helaas is de Vve niet actief (wel inschrijving bij de Kamer van Koophandel en opstalverzekering). De woning is zeer goed onderhouden.
Ik maak me druk dat de koper misschien geen hypotheek kan krijgen..
Zijn Nationalen Nederlanden, ING en Aegon nog steeds de enigste geldverstrekkers in dit geval of is er iets verandert sinds jouw laatste post in maart?
Alvast bedankt

Hartelijk groet,
Barbara

Beste Wim, Ik heb een koper voor mijn bovenwoning in Haarlem gevonden...helaas is de Vve niet actief (wel inschrijving bij de Kamer van Koophandel en opstalverzekering). De woning is zeer goed onderhouden. Ik maak me druk dat de koper misschien geen hypotheek kan krijgen.. Zijn Nationalen Nederlanden, ING en Aegon nog steeds de enigste geldverstrekkers in dit geval of is er iets verandert sinds jouw laatste post in maart? Alvast bedankt Hartelijk groet, Barbara
Wim de Leeuw op maandag 28 januari 2019 08:57

Beste Barbara,

Voor zover ons bekend zijn in elk geval Nationale Nederlanden en Aegon nog in de markt.

Hou er rekening mee dat de kans groot is dat ook deze geldverstrekkers een keer 'wakker' zullen gaan worden waar het gaat om slapende VVE's.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Barbara, Voor zover ons bekend zijn in elk geval Nationale Nederlanden en Aegon nog in de markt. Hou er rekening mee dat de kans groot is dat ook deze geldverstrekkers een keer 'wakker' zullen gaan worden waar het gaat om slapende VVE's. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
S op vrijdag 08 februari 2019 07:41

Hallo, ik ben aan het overwegen een begane grond appartement met een slapende vve te kopen. Het huis is in 3 appartementen opgedeeld, en de bovenste 2 behoren een eigenaar toe die beide verdiepingen al jaren vehuurt. Er is duidelijk achterstallig onderhoud, en het is nog niet duidelijk of die eigenaar echt actie zal willen ondernemen (al hebben de verkopers van de benedenwoning 2 jaar geleden met hem een intentieverklaring getekend). De onderverdieping is in zeer goede staat. Dus ik sta nu voor een dilemma, wat kunt u mij adviseren?

Hallo, ik ben aan het overwegen een begane grond appartement met een slapende vve te kopen. Het huis is in 3 appartementen opgedeeld, en de bovenste 2 behoren een eigenaar toe die beide verdiepingen al jaren vehuurt. Er is duidelijk achterstallig onderhoud, en het is nog niet duidelijk of die eigenaar echt actie zal willen ondernemen (al hebben de verkopers van de benedenwoning 2 jaar geleden met hem een intentieverklaring getekend). De onderverdieping is in zeer goede staat. Dus ik sta nu voor een dilemma, wat kunt u mij adviseren?
Wim de Leeuw op vrijdag 08 februari 2019 09:01

Beste S.,

Aan de koop van dit appartement zijn een aantal risico's verbonden.

Het aantal banken dat bereid zal zijn een hypotheek te verstrekken, is zeer beperkt. Dat maakt dat u weinig keuze heeft en dus vermoedelijk niet de beste of meest betaalbare hypotheek aangeboden zult krijgen.

U loopt het risico om zelf op te draaien voor de kosten van het onderhoud aan de benedenwoning èn om in de toekomst aangesproken te worden op het betalen van een bijdrage aan het achterstallig onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het appartement. Nu is er geen actieve VVE en dus ook geen reservefonds. Zodra de eigenaar van de twee appartementen wèl meewerkt aan het activeren van de VVE, heeft hij of zij een meerderheid binnen de VVE. U staat dan direct op achterstand.

Mijn advies is om dit appartement niet te kopen tenzij de prijs van het appartement zodanig is dat deze risico's daarin verdisconteerd zijn.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste S., Aan de koop van dit appartement zijn een aantal risico's verbonden. Het aantal banken dat bereid zal zijn een hypotheek te verstrekken, is zeer beperkt. Dat maakt dat u weinig keuze heeft en dus vermoedelijk niet de beste of meest betaalbare hypotheek aangeboden zult krijgen. U loopt het risico om zelf op te draaien voor de kosten van het onderhoud aan de benedenwoning èn om in de toekomst aangesproken te worden op het betalen van een bijdrage aan het achterstallig onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het appartement. Nu is er geen actieve VVE en dus ook geen reservefonds. Zodra de eigenaar van de twee appartementen wèl meewerkt aan het activeren van de VVE, heeft hij of zij een meerderheid binnen de VVE. U staat dan direct op achterstand. Mijn advies is om dit appartement niet te kopen tenzij de prijs van het appartement zodanig is dat deze risico's daarin verdisconteerd zijn. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Dewi op vrijdag 15 maart 2019 17:51

Hallo,

Ikzelf en mijn vriend zijn bezig om een appartement te kopen en zitten midden in het regelen van een hypotheek.

Ons appartement zit boven een winkelpand en er is ons verteld door de makelaar dat wij een VVE moeten opstarten en zijn we dus ook mee bezig.

Na een gesprek met de onderburen persoonlijk gehad willen hun liever niet een VVE want onderhoud is niet nodig dat hebben ze vorig jaar al gedaan en gezamelijk de kosten gedeeld uit eigen zak.

Ze vertelde me ook dat als wij (ook) geen VVE willen dat het niet verplicht is, klopt dit?

Groetjes Dewi

Hallo, Ikzelf en mijn vriend zijn bezig om een appartement te kopen en zitten midden in het regelen van een hypotheek. Ons appartement zit boven een winkelpand en er is ons verteld door de makelaar dat wij een VVE moeten opstarten en zijn we dus ook mee bezig. Na een gesprek met de onderburen persoonlijk gehad willen hun liever niet een VVE want onderhoud is niet nodig dat hebben ze vorig jaar al gedaan en gezamelijk de kosten gedeeld uit eigen zak. Ze vertelde me ook dat als wij (ook) geen VVE willen dat het niet verplicht is, klopt dit? Groetjes Dewi
Wim de Leeuw op vrijdag 15 maart 2019 23:07

Beste Dewi,

Je stelt een vraag onder een blog waarin ik aangeef 1) dat je een appartement zonder actieve VVE lastig gefinancierd krijgt omdat er weinig banken bereid zijn om je een hypotheek te verstrekken, 2) dat deze beperkte keuze van geldverstrekkers je in een nadelige positie plaatst en 3) dat je een groot risico neemt als je een huis koopt met een slapende VVE.

Een VVE is niet verplicht. Maar je doet er ZEER onverstandig aan om dit appartement te kopen. Al was het alleen maar omdat het steeds lastiger wordt om het appartement ooit weer te verkopen.

Mijn advies: NIET!!! doen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Dewi, Je stelt een vraag onder een blog waarin ik aangeef 1) dat je een appartement zonder actieve VVE lastig gefinancierd krijgt omdat er weinig banken bereid zijn om je een hypotheek te verstrekken, 2) dat deze beperkte keuze van geldverstrekkers je in een nadelige positie plaatst en 3) dat je een groot risico neemt als je een huis koopt met een slapende VVE. Een VVE is niet verplicht. Maar je doet er ZEER onverstandig aan om dit appartement te kopen. Al was het alleen maar omdat het steeds lastiger wordt om het appartement ooit weer te verkopen. Mijn advies: NIET!!! doen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
zondag 22 september 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.