De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

De rose bril van de huizenbezitter

Onderzoekers van De Nederlandse Bank constateren dat woningbezitters de waarde van hun eigen huis meestal bekijken met een 'rose bril'. Als woningbezitter wilt u niet weten waarom. Verder lezen op eigen risico.

Het onterechte optimisme van de huizenbezitter

Dat de huizenprijzen in de afgelopen jaren flink zijn gedaald, weet iedereen. Toch blijken we als Nederlandse woningbezitters structureel te optimistisch te zijn over de waarde van ons huis. Ook goed geïnformeerde woningbezitters, die bijvoorbeeld van plan zijn om hun huis te verkopen, zijn vaak te optimistisch. Dit is de visie van drie onderzoekers, werkzaam bij de Nederlandse Bank. Het weledelzeergeleerde trio Carin van der Cruijsen, David-Jan Jansen en Maarten van Rooij publiceerde hun onderzoek onder de naam The rose-colored glasses of homeowners.  Een samenvatting treft u aan als DNB-bulletin.  Conclusies uit het desbetreffende onderzoek zijn in onderstaande tekst als cursief herkenbaar.

Waardeperceptie 1

De belangrijkste conclusies van het onderzoek

Vanaf 2007 is er sprake van een prijsdaling van koopwoningen. Een groot gedeelte van de woningeigenaren dacht in 2008 nog dat hun woning meer waard was geworden. Heel eerlijk gezegd, die woningeigenaren bevonden zich in goed gezelschap. In het werkgebied van De Leeuw Makelaardij leek de crisis nog vooral tot uiting te komen in 'minder verkopen' en nog nauwelijks van 'lagere prijzen'. Maar vanaf 2009 daalden de huizenprijzen ook in de meest krachtige woningmarktregio's van Nederland.

Nog steeds schat driekwart van alle huizenbezitters de waarde van het eigen huis te hoog in. Als u uitgaat van de aanschafwaarde van uw huis en daarop de provinciale prijsontwikkeling toepast, dan kunt u tot een redelijk betrouwbare benadering komen van de waarde van uw huis. Tussen 2003 en 2012 lag de eigen inschatting van woningeigenaren volgens de drie onderzoekers gemiddeld 13% hoger.

Ook als eigenaren hun eigen woning vergelijken met vergelijkbare woningen in de straat, dan is er per eind 2013 eerder sprake van optimisme dan van pessimisme. Bijna 30% denkt dat het eigen huis meer waard is dan het gemiddelde huis in de straat, slechts 13% denkt dat het minder waard is. Bijna een zelfde percentage denkt dat de eigen woning beter onderhouden is dan het gemiddelde huis in de straat, 5% denkt er minder positief over.

In een markt met stijgende prijzen zijn woningbezitters nog optimistischer dan in een markt met dalende prijzen. Het optimisme neemt af, maar dat proces verloopt langzaam. Dat maakt dat de woningmarkt zich maar heel langzaam herstelt.

De verklaring voor het optimisme

De onderzoekers noemen twee verklaringen voor het optimisme. De eerste wordt het 'eigendomseffect' (Endowment) genoemd. Naarmate een woning langer in bezit is, wordt het gevoel van eigendom sterker en raakt de woning steeds meer afgestemd op de voorkeuren en behoeften van de bewoner. Dit verklaart dat de kersverse woningbezitter een betere inschatting maakt van de waarde van het nieuwe bezit dan de degene die al jaren eigenaar is.

Een andere psychologische factor die een rol speelt is 'verliesaversie' (Loss-aversion). Daarmee wordt bedoeld dat het verlies van een bepaalde omvang een groter negatief effect heeft op mensen dan het positieve effect van winst van dezelfde omvang. Dat begrip is vooral bekend uit de beleggerswereld. Van beleggers is bekend dat ze niet graag afstand doen van aandelen die in prijs zijn gedaald, omdat daarmee het verlies 'definitief wordt'. Dit fenomeen verklaart dat het optimisme van woningbezitters groter wordt naarmate ze verwachten dat het verlies bij verkoop groter wordt.

Uit het onderzoek blijkt dat driekwart van de Nederlanders het belangrijk vindt om bij verkoop minimaal de originele aankoopprijs te krijgen. Een nog groter deel van het publiek vindt het belangrijk om geen restschuld over te houden.

Het risico van optimisme: een te hoge vraagprijs leidt tot een lagere opbrengst

Uit veel internationaal onderzoek blijkt dat het tè optimistisch vasthouden aan een te hoge prijs vaak ook resulteert in een hogere opbrengst. Uit Nederlands onderzoek blijkt echter dat een te hoge vraagprijs in de Nederlandse woningmarkt averechts werkt. Wie tè halstarrig vasthoudt aan een te hoge vraagprijs, krijgt uiteindelijk minder voor een woning dan wie een scherpe vraagprijs stelt.

Ik zie daarvoor twee redenen.
1) Er is op de Nederlandse woningmarkt nog steeds sprake van een enorm toegenomen woningaanbod. Kopers hebben veel keuze;
2) De Nederlandse woningmarkt is, mede dankzij Funda, uiterst transparant. Kopers zijn goed geïnformeerd en kunnen heel eenvoudig het voor hen geschikte aanbod in de gaten houden.

Het belang van een juiste vraagprijs

Uit onze publicatie over de meest recente woningmarktcijfers (Zicht op de Woningmarkt – het 1e kwartaal van 2014) blijkt dat er een groot verschil is tussen de woningmarktcijfers van 'verkochte woningen' en die van het 'onverkochte aanbod'.

  • De woningen die verkocht werden, stonden gemiddeld 159 dagen op de markt. Tegelijkertijd staat het (onverkochte) aanbod gemiddeld 439 dagen te koop.
  • Bij woningen die binnen 3 maanden worden verkocht, gaat er gemiddeld 3% van de vraagprijs af.
  • Bij woningen die binnen 6 maanden worden verkocht, loopt de marge al op naar 6% in de regio Leiden en 7% in de Bollenstreek.
  • Woningen die pas na drie jaar worden verkocht, hebben in de Leidse regio gemiddeld 31% ingeleverd en in de Bollenstreek 29%.

Een woning wordt of vlot verkocht voor een prijs die dichtbij de vraagprijs ligt. Of de verkoop duurt veel langer en daarmee wordt ook het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs groter. Hoe belangrijk het is om de juiste vraagprijs te hanteren, leest u in mijn blogs 'de perfecte vraagprijs' en 'maar ik heb geen haast'.

Samengevat

Er was een tijd dat mijn kinderen mij beschouwden als de sterkste papa van de hele wereld. Toen mijn lief mij haar 'ja, ik wil' toevertrouwde, vond ze mij de leukste man van de wereld. En geen huis is zo leuk als het huis waar wij met elkaar in wonen. Ik mag mijzelf, net als u, makelaar noemen. Met één verschil. Ik mag inmiddels spreken van 'de waarde van ervaring'. Want dit jaar is het 25 jaar geleden dat ik NVM-makelaar werd. En toch, als ik morgen een betrouwbare indicatie nodig heb van de waarde van mijn huis, dan vertrouw ik niet op mijn eigen oordeel.Maar op één van mijn deskundige maar vooral objectieve makelaars. En ik adviseer u hetzelfde te doen.

Waardeperceptie 2

 

Vragen & Reacties 2

Herman op donderdag 15 mei 2014 21:30

Weer een sterk stukje vakmanschap

Weer een sterk stukje vakmanschap
Wim de Leeuw op dinsdag 27 mei 2014 08:45

Dank je wel!
Wim de Leeuw

Dank je wel! Wim de Leeuw
Gast
zondag 19 mei 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.