De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Landelijke woningmarktcijfers 2013 : positieve ontwikkelingen

Op 9 januari verschenen de NVM-woningmarktcijfers over het vierde kwartaal van 2013. Een uitgebreid overzicht van de ontwikkelingen op de landelijke woningmarkt in 2013 leest u hier:

De woningmarkt in historisch perspectief

Tussen 1982 en 2008 maakte de woningmarkt in Nederland een bijzondere periode door. De inkomens stegen, de hypotheekrente daalde en was onbeperkt fiscaal aftrekbaar, het consumentenvertrouwen was hoog en de overheidsregels legden banken nauwelijks beperkingen op bij de financiering van koopwoningen. Gedurende 26 jaar stegen de prijzen van koopwoningen met 4,3% per jaar, zodat de prijzen uiteindelijk verdrievoudigden. Hoewel er vanaf de eeuwwisseling werd gewaarschuwd dat de woningmarkt een keer uit de bocht zou gaan vliegen, bestond er lange tijd onvoldoende maatschappelijk en politiek draagvlak voor ingrepen. Uiteindelijk leidde de financiële crisis tot een wankel politiek evenwicht voor meer fundamentele ingrepen in de beperking van de financieringsmogelijkheden.

Inmiddels is het 2014. De vijf impulsen achter de prijsstijging van de koop­woningenmarkt zijn door de kredietcrisis, de recessie en talloze ingrepen vanaf 2008 significant veranderd: de inkomens staan onder druk, de rente kan nauwelijks lager, de fiscale aftrek van de hypotheekrente wordt geleidelijk verminderd, de consument is somber en de overheid heeft de regels voor banken omtrent financiering van koopwoningen fors aangescherpt. Het effect op de woningmarkt kon niet uitblijven: De vraag verminderde, het aanbod liep op, woningen stonden steeds langer te koop en de prijzen vertoonden een dalende tendens.

Vanaf de tweede helft van 2013 lijkt er sprake te zijn van het begin van een nieuw evenwicht. Het eerste kwartaal van 2013 vormde het dieptepunt, daarna ontwikkelde de woningmarkt zich elk kwartaal beter. Het vierde kwartaal was met 27.018 verkopen door NVM-makelaars, een dalend aanbod en een kentering in de prijsdalingen, het beste kwartaal sinds medio 2008.

Significante stijging aantal verkopen

Het eerste kwartaal van 2013 vormde het dieptepunt van de crisis op de woningmarkt. In elk daarop volgend kwartaal ontwikkelde het aantal verkopen zich positief. In het vierde kwartaal van 2013 werden door NVM-makelaars 27.018 woningen verkocht. In totaal werden in 2013 door NVM-makelaars 87.404 woningen verkocht, wat gezien het marktaandeel van de NVM van ongeveer 75% neerkomt op circa 117.000 verkopen voor de totale markt. Appartementen vormden met 30,2% van de transacties het best verkopende segment, gevolgd door tussenwoningen (28,8%). De toename van het aantal verkopen in het vierde kwartaal werkte het meest positief uit voor tussenwoningen (+22,2%) en appartementen (+22,4%). In het vierde kwartaal van 2012 werden opvallend veel woningen verkocht omdat de hypotheekregels per 1 januari 2013 zouden veranderen. Toch werden er in het vierde kwartaal van 2013 maar liefst 7,1% meer woningen verkocht dan in dezelfde periode van 2012.

Relativering van het optimisme (1) 

Er zijn dus voldoende redenen om optimistisch te zijn. Maar tegelijkertijd moet dat optimisme worden gerelativeerd. Ten opzichte van het jaar 2012 werden in geheel 2013 slechts 2,2% meer woningen verkocht. Dit heeft alles te maken met de uiterst beroerde start van 2013. En als we het transactievolume van 2013 (87.404) vergelijken met dat van het jaar 2000 (circa 110.000) of 2007 (circa 150.000), dan wordt duidelijk dat er slechts sprake is van een begin van een voorzichtig herstel.



De blauwe lijn in bovenstaande grafiek laat – in relatie met belangrijke momenten – het aantal woningen zien dat verkocht is onder voorbehoud. Het gaat hier om woningen die verkocht zijn onder een ontbindende voorwaarde. Dit aantal vertoont een opvallend stijgende lijn. De rode lijn is de trendlijn, gebaseerd op verkopen uit het verleden en seizoenstrends. Er zijn in het laatste kwartaal van 2013 veel woningen verkocht, zonder dat daar een bijzondere gebeurtenis aan vooraf ging. Er is overigens best sprake van nieuwe veranderingen die invloed zullen hebben op de woningmarkt, maar daaraan is weinig bekendheid gegeven. Blijkbaar is er sprake van toegenomen consumentenvertrouwen.

Positieve ontwikkeling verkoopprijzen verkochte woningen



De gemiddelde prijs van verkochte woningen lag in het vierde kwartaal op € 207.000. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen met gemiddeld 16,9% gedaald. Tussenwoningen (-16,3%) en appartementen (-13,5%) daalden het minst sterk in prijs, de prijs van duurdere typen zoals de 2-onder-1-kap en vrijstaande woningen namen sterker af met respectievelijk 19% en 23%. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2013 zijn de prijzen licht gestegen, maar als we het prijsniveau vergelijken met 2012 als geheel dan zijn de prijzen nog steeds gedaald. Tussenwoningen daalden ten opzichte van een jaar geleden met 2,3% in prijs.

Afnemende verkooptijden voor de meeste verkochte woningtypen




De verkooptijd van verkochte woningen bedroeg in het derde kwartaal gemiddeld 159 dagen, maar daalde in het vierde kwartaal naar 154 dagen. Dat is aanmerkelijk korter dan de gemiddelde looptijd van het te koop staande aanbod (zie hieronder bij Ontwikkeling looptijd van het woningaanbod). Het zijn dus vooral de recent in verkoop gekomen woningen die worden verkocht. Woningen die niet goed geprijsd zijn, blijven te koop staan. Tussenwoningen gingen met 117 dagen het snelst van de hand, de verkoop van het gemiddelde appartement nam 154 dagen in beslag. De verkooptijd van vrijstaande woningen was met 232 dagen gemiddeld het langst.


Ontwikkeling woningaanbod

Belangrijk
Het aantal te koop staande woningen nam in het vierde kwartaal van 2013 opnieuw af. Dat is positief nieuws, omdat hiermee het verschil tussen vraag en aanbod kleiner wordt. Uiteindelijk is evenwicht tussen vraag en aanbod van groot belang voor de verdere ontwikkeling van de woningmarkt, in het bijzonder voor de prijsvorming. Halverwege het vierde kwartaal stonden bij NVM-makelaars 162.485 woningen te koop. Voor de gehele markt gaat het dan vermoedelijk om circa 218.000 woningen. Het enige marktsegment waar nog nauwelijks een afname zichtbaar is, betreft vrijstaande woningen. Het aanbod van tussenwoningen (-3,6%) en hoekwoningen (-3,2%) daalde het meest sterk. Ook ten opzichte van 2012 als geheel is er een positieve trend zichtbaar: er staan -7,8% woningen minder te koop. Het aantal te koop staande appartementen daalde met -9% iets minder dan gemiddeld.

Relativering van het optimisme (2)

Ook hier is relativering weer op zijn plaats. Het woningaanbod daalt. Maar ten opzichte van medio 2008  (93.016 woningen te koop) is het woningaanbod nog steeds 75%! toegenomen. Van een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod is nog steeds geen sprake. We zijn er nog niet. Als er geen enkele woning meer op de markt zou bijkomen, dan zou het met het huidige transactievolume nog 22 maanden duren om alle te koop staande woningen te verkopen. En net iets te optimistische koppen in de Telegraaf zoals "Huizenprijzen stijgen weer" kunnen niet alleen leiden tot een toename van de vraag, maar ook tot een toename van het aanbod.

Looptijd van het woningaanbod



 

Belangrijk
De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd betreft verkochte woningen, de looptijd van het aanbod gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus te koop blijven staan. Halverwege het vierde kwartaal van 2013 stond de gemiddelde woning al 428 dagen te koop, de gemiddelde vrijstaande woning stond zelfs 509 dagen te koop. De looptijd van het verkochte aanbod is met 154 dagen een stuk korter. Dat houdt in dat er relatief weinig woningen zijn verkocht die lang in de verkoop stonden èn relatief veel woningen die nog maar kort te koop stonden.

Verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs en het verband met de verkooptijd


Hoe langer een woning te koop staat, hoe groter het verschil is tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Bij woningen die binnen 3 maanden worden verkocht, gaat er gemiddeld nog geen 4% van de vraagprijs af. Bij woningen die binnen 6 maanden worden verkocht, loopt de marge al op naar 7,5%. Woningen die pas na drie jaar worden verkocht, hebben gemiddeld ruim 25% op de oorspronkelijke vraagprijs ingeleverd. Dat is geen nieuw gegeven, ook in 2008 was het verschil tussen vraag- en verkoopprijs groter bij aanbod dat lang op de markt had gestaan. Toen varieerde de marge tussen 3 en 15%, nu varieert de marge tussen bijna 5 en meer dan 25%. Het blijft in deze markt van belang om een strategische, dus scherpe, vraagprijs te hanteren. Zie daarover mijn blog ‘De perfecte vraagprijs‘.

Algemeen

De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële koper op de woningmarkt heeft. Als een woningzoekende uit minder dan 7 woningen kan kiezen, spreken we van een verkopersmarkt. Als de keuze groter is, spreken we van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld. In 1980 hadden we een extreme verkopersmarkt, een koper kon toen kiezen uit gemiddeld 1,8 woning. Minder aanbod èn meer verkopen leidt tot een afname van de keuzemogelijkheden van kopers. In het eerste kwartaal had de gemiddelde koper een keuze uit 29 woningen, in het vierde kwartaal nog uit 18 woningen. Een flinke afname. Voor tussenwoningen is de keuze het minst ruim: 12 woningen. Belangstellenden voor vrijstaande woningen hebben de meest ruime keuze: gemiddeld staan er 36 woningen te koop voor elke koper.


Regionale verschillen

De gegevens in deze blog hebben betrekking op heel Nederland. Per regio is er sprake van grote verschillen. In onderstaand schema hebben wij de belangrijkste kenmerken van de regionale markten naast elkaar gezet:


Heeft u vragen naar aanleiding van de woningmarktcijfers? Dan kunt u hieronder reageren!

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.