De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Onze voorspellingen over de woningmarkt van 2014

U bent van ons gewend dat wij elk kwartaal de cijfermatige ontwikkelingen van de woningmarkt verklaren. Achteraf. Dit keer doen we het anders. We presenteren u onze visie op de woningmarkt voor het nieuwe jaar 2014. Uiteraard gebaseerd op de #waardevanervaring.

Algemene karakteristiek van de woningmarkt

De woningmarkt is bezig aan een voorzichtig en broos herstel. Dat herstel is zichtbaar ingezet in de tweede helft van 2013 en de verwachting is dat dit herstel zich in 2014 voortzet. We maken wel een voorbehoud voor dit optimisme. Er moet aan bepaalde voorwaarden worden voldaan. De belangrijkste voorwaarde is politieke rust. Hoewel we een 'gematigd' vertrouwen hebben in dit kabinet, is continuïteit op dit moment belangrijker dan kwaliteit. Dat geldt niet alleen voor de Nederlandse economie, maar zeker voor de woningmarkt. Wat de markt ook kan verstoren, zijn proefballonnetjes van de talloze (advies-) organen die ons land inmiddels rijk is. De woningmarkt is gebaat bij rust en stabiliteit.

Transactievolume 2014 : Licht stijgend

Het aantal transacties, dat we in de tweede helft van 2013 hebben zien stijgen, zal naar onze verwachting ook in 2014 voorzichtig toenemen. De Leeuw verwacht een maandelijks transactievolume voor 2014 dat 4% tot 5% hoger ligt dan in de tweede helft van 2013.


Prijsontwikkeling 2014 : Licht dalend

De Leeuw is optimistisch over het aantal transacties. Toch verwachten we voor 2014 geen prijsstijging, sterker nog, we verwachten dat de prijzen in 2014 met enkele procenten zullen dalen. In het meest gunstige geval zullen de prijzen vanaf 2015  stabiliseren. De prijzen van koopwoningen zijn het resultaat van vraag en aanbod, ten opzichte van 2008 is het woningaanbod nog steeds 70% hoger en de vraag 40% lager. Die verstoorde verhouding tussen vraag en aanbod staat voorlopig nog geen prijsstijgingen toe. Herstel van de prijzen van voor 2008 zien we zeker niet gebeuren.

Aanbod 2014 : Licht dalend

Door een licht stijgende vraag zullen meer woningen worden verkocht en zal het aanbod in 2014 langzaam afnemen. Dit is belangrijk voor de verdere prijsontwikkeling.

Drie verschillende marktsegmenten in 2014

Er zijn in 2014 twee marktsegmenten waarin woningen wel verkocht zullen gaan worden en er is één marktsegment waarin weinig tot niets verkocht gaat worden.

  1. Woningen die nieuw op de markt komen, realistisch zijn geprijsd en optimaal worden gepresenteerd, zullen ook in 2014 vlot kunnen worden verkocht.
  2. Bestaand aanbod dat 'als nieuw' - en eventueel opnieuw - in de markt wordt gezet, zal ook in 2014 vlot kunnen worden verkocht. Dat houdt in: met een aangepaste vraagprijs, een aangepaste presentatie èn een nieuw en actief promotieplan.
  3. Bestaand aanbod met een achterhaalde prijsstelling en een onvoldoende aansprekende presentatie zal ook in 2014 te koop blijven staan. Een belangrijke gewetensvraag voor zowel verkopers als hun makelaars:  is er nog werkelijk vertrouwen in verkoop van de woning? Gelooft u er nog in? En belangrijker, gaat u er nog werkelijk voor? Als dat niet het geval is, dan hoop ik dat u uw ambities opgeeft of dat uw makelaar de opdracht teruggeeft.

Hoe minder 'wensverkopers' hun woningaanbod op de markt houden, hoe kleiner het woningaanbod wordt en hoe sneller er ruimte komt voor verder herstel van de markt.


Sleutelfactoren voor een succesvolle verkoop in 2014

Er zijn 'veranderlijke sleutelfactoren' voor een succesvolle verkoop. En er zijn 'onveranderlijke sleutelfactoren'. Op sommige zaken heeft u invloed, op andere niet. Hoe ongunstiger de onveranderlijke sleutelfactoren voor uw woning zijn, hoe meer aandacht u en uw makelaar zullen moeten geven aan de veranderlijke sleutelfactoren.

Onveranderlijke sleutelfactoren

  • Woningtype
    Eengezinswoningen doen het beter dan appartementen, maisonnettes doen het beter dan portiekflats en galerijflats. En vrijstaande woningen verkopen het minst gemakkelijk.

  • Omvang en prijs
    Kleinere en betaalbare woningen doen het beter dan grotere en duurdere woningen;

  • Bouwjaar
    Woningen uit de jaren '30 doen het het beste, woningen die vanaf 1990 gebouwd zijn, verkopen het minst goed;

  • Gebied
    Woningen in stedelijke gebieden doen het beter dan woningen in het landelijk gebied;

  • Tuinoriëntatie
    Woningen met een tuin op het zuiden en westen doen het beter dan woningen met een tuin op het noorden en oosten;

  • Concurrerend aanbod
    Hoe meer woningen er in uw woonplaats, wijk of straat te koop staan, hoe groter de onderlinge concurrentie, hoe sterker de positie van een koper en dus: hoe lastiger de verkoop wordt;

  • Omloopsnelheid lokale markt
    Er zijn woonplaatsen, wijken en straten die het, door een combinatie van bovenstaande factoren, beter doen dan andere woonplaatsen, wijken en straten;

  • Veranderlijke sleutelfactoren
    Naarmate uw woning op de onveranderlijke sleutelfactoren lager scoort, zult u meer energie moeten steken in de zaken die u wèl kunt veranderen. Denk daarbij aan:


  • Prijsstelling
    In een dalende markt is het van belang om een scherpe vraagprijs te hanteren;

  • Presentatie
    De zoektocht naar een woning begint voor woningzoekenden met foto's kijken op funda. Het is van belang dat de foto's uw woning optimaal in beeld brengen.

  • Verkoopbereidheid
    De mate waarin u werkelijk bereid bent om mee te werken aan de verkoop van u woning, heeft een enorme invloed op het eindresultaat.


Staat uw woning, door de keuze van een NVM-makelaar èn inzet van goede fotografie, 360 graden foto's en een plattegrond, op de beste plaats op Funda, met de hoogste ranking? Maakt uw woning, van binnen en van buiten, een optimale indruk bij elke bezichtiging?  Zijn alle kleine reparaties uitgevoerd en is elk vertrek opgeruimd en schoon?  Doet u consequent mee aan verkoopbevorderende acties van uw makelaar? Denk daarbij aan de inzet van de Open Huizen Route, een Avond Open Huis of gerichte promotie-acties?

De keuze van uw makelaar

In een tijd dat alle woningen werden verkocht, kon u het succes van een makelaar afmeten aan het aantal 'te koop'-borden in een wijk of straat. Die tijd ligt achter ons. Makelaars overleven niet door woningen in verkoop te hebben, maar door woningen te verkopen. De Leeuw neemt woningen in verkoop die, in een goede samenwerking met onze opdrachtgevers, binnen een redelijke termijn verkocht kunnen worden. Want nieuw aanbod wordt ofwel vlot verkocht of toegevoegd aan de 'ijzeren voorraad' op de woningmarkt. Wist u dat woningen in het derde kwartaal van 2013 gemiddeld na 159 dagen werden verkocht, maar dat het gemiddelde aanbod in die periode op Funda meer dan 400 dagen te koop stond? Als u een makelaar zoekt die uw woning te koop wil zetten, dan is uw keuze onbeperkt. In feite heeft u daarvoor ook geen makelaar nodig. Dat kunt u net zo goed zelf doen. Als u een makelaar zoekt die uw huis daadwerkelijk kan verkopen, dan zult u uw makelaar met zorg moeten kiezen!

Wij adviseren u graag!

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
zondag 22 september 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.