De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!

Ook een mondelinge overeenkomst is rechtsgeldig. Althans, vaak. Want bij het kopen en verkopen van een huis door particulieren gelden andere spelregels. Over het Boemerang-effect van de wettelijke bescherming van de koper van een woning.


Het schriftelijkheidsvereiste bij de particuliere koop van een woning

De particuliere koper van een huis wordt door de Nederlandse wet royaal in bescherming genomen tegen impulsief handelen. Sinds september 2003 geldt dat de koop van een woning door een particulier schriftelijk moet worden aangegaan. En zelfs als de koopovereenkomst door verkoper en koper is ondertekend, mag een koper zich zonder opgaaf van redenen gedurende drie dagen bedenken. Afspraak is afspraak, maar dat geldt niet voor een particulier die een woning koopt. Maar, hoe zit het met de particuliere VERkoper van een huis. Is zijn woord wel bindend ten opzichte van een particuliere verkoper? Over die vraag hebben juristen jarenlang met elkaar overhoop gelegen. De betreffende wet is immers geschreven om de koper te beschermen, niet de verkoper. In december 2011 gaf een uitspraak van de Hoge Raad duidelijkheid: Ook de particuliere verkoper is NIET gebonden aan een mondelinge koopovereenkomst (in de situatie waarin de koper een pariculier is en een beroep kan doen op de bedenktijd).

Concurrentie voor de koper van een huis?

Dit betekent dat ook een particuliere verkoper zich mag bedenken, totdat hij de koopakte heeft ondertekend. Houdt dat in dat een verkoper daarmee 'zomaar' wegkomt? Volgens de Hoge Raad wel. Slechts in zeer bijzondere gevallen moet een verkoper die zich bedenkt een schadevergoeding betalen aan de koper. Stel dat twee particulieren het met elkaar eens worden over de koop en verkoop van een huis. En dat zich, voordat de koopovereenkomst is ondertekend, een tweede koper meldt die een hoger bedrag wil betalen dan de (eerste) koper. Zolang er geen koopovereenkomst is ondertekend, mag ook een particuliere verkoper zich nog bedenken. En dus mag een woning worden verkocht aan een andere koper die bereid is om meer te betalen dan de eerste koper.

Wie is 'particulier'?

Een 'particuliere' koper of verkoper is iedere natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een rechtspersoon is geen particulier, voor bijvoorbeeld bedrijven, woningbouwcorporaties en gemeenten is een mondelinge koop of verkoop nog steeds rechtsgeldig.

Als een particuliere koper of verkoper zich laat bijstaan door een makelaar of door een andere professional, dan verandert dat niets aan de particuliere status van die koper of verkoper. Een particuliere koper of verkoper blijft een particuliere koper of verkoper, ook als hij of zij zich laat bijstaan door een makelaar.

Een institituionele belegger is geen particulier. Maar het bezit van een beleggingspandje maakt iemand nog geen professionele partij. Een particulier die een vakantiehuisje koopt met het doel om deze te gaan beleggen, werd door de Rechtbank Arnhem als particulier beschouwd. Maar er zijn allerlei grensgevallen denkbaar. Wat nu als een particulier meerdere vakantiehuisjes koopt? Als een ouder een studentenhuis met twintig kamers koopt waar ook zoon of dochter een kamer in gaat huren, is deze koper dan nog particulier? En wat nu als het studentenhuis tien kamers telt? Of zes? En stel dat het nu over een appartement met drie kamers gaat? Het antwoord zal afhangen van de feitelijke omstandigheden van het geval. Voer voor juristen en dus stof voor heel veel toekomstige rechtszaken.

Wat vinden de makelaars van De Leeuw daar eigenlijk van?

Het hoogste recht leidt tot het hoogste onrecht (1). Maar wet is wet. Bij De Leeuw houden we ons aan de regels. Maar tegelijkertijd hechten we grote waarde aan betrouwbaarheid. Natuurlijk kunnen èn willen wij een koper het recht op een wettelijke bedenktijd niet ontzeggen. Maar een particulier die zich soms na dagen of weken onderhandelen alsnog bedenkt, scoort bij ons geen pluspunten. Ook als een verkoper besluit om een mondelinge overeenkomst te negeren, kunnen wij daar niets aan veranderen. Sterker nog, we zijn verplicht om de belangen van onze verkoopopdrachtgever optimaal te behartigen. Als wij, na het bereiken van een mondeling akkoord, te horen krijgen dat een andere koper meer wil bieden, zijn we verplicht om dat met onze verkoop-opdrachtgever te bespreken. En dat doen we dus ook. Maar, eerlijk gezegd, heel enthousiast worden we daar niet van. Zoals gezegd hechten we veel waarde aan betrouwbaarheid en openheid. En ook dat is de waarde van ervaring.

(1) "Summum ius summa iniuria"
Het recht tot op de spits drijven is het onrecht tot op de spits drijven" (Cicero, De Officiis I, 10, 33)


Wat vindt de tuchtrechter er eigenlijk van?

Inmiddels heeft ook de Raad van Toezicht van de NVM zich over een dergelijke zaak uitgesproken. Allereerst de feiten: na bezichtigingen in mei en juni 2013  worden verkopers en 'kopers' het op 17 juni met elkaar eens over de verkoop van een monumentale woning voor € 510.000. De makelaar feliciteert de 'kopers' en stuurt hen per mail op 18 juni een concept van de koopovereenkomst toe. Kort daarna is er contact tussen de verkopers en de 'kopers', waarbij de 'kopers' aangeven het huis toch nog op sommige punten te willen laten keuren. Omdat één van de 'kopers' tijdelijk in het buitenland verblijft, kan de koopovereenkomst niet direct worden ondertekend. Op 22 juni meldt zich echter een andere kandidaat voor het huis die bereid is om, zonder ontbindende voorwaarden èn zonder vragen over de bouwtechnische kwaliteit van het huis,  € 530.000 te betalen. Uiteindelijk wordt de woning aan deze andere kandidaat verkocht.

De klacht: de eerste 'kopers' zijn het met de gang van zaken niet eens en dienen een klacht in tegen de verkopend makelaar omdat de makelaar het huis heeft verkocht terwijl er al sprake was van mondelinge overeenstemming en hen niet in staat heeft gedaan om een tegenbod te doen.
 
De overwegingen van de tuchtrechter: een makelaar heeft in de eerste plaats de belangen te behartigen van zijn opdrachtgever.  De makelaar heeft herhaaldelijk bij de 'eerste koper' aangedrongen op ondertekening van de koopovereenkomst. Toen de nieuwe kandidaat zich aanmeldde, werd er een beter bod gedaan en was de koopovereenkomst met de eerste 'kopers' nog niet ondertekend. Als gevolg van de rechtsontwikkeling op dit onderwerp stond het de makelaar vrij om zijn opdrachtgever te adviseren om met de 'andere kandidaat' in zee te gaan. Een makelaar is daarbij niet verplicht om daarbij aan de 'eerste koper' te melden dat er een ander bod is gedaan of hen in de gelegenheid te stellen om alsnog een bod uit te brengen.

De uitspraak: de klacht is niet gegrond.

Vragen?

U kunt hieronder uw vragen aan ons stellen.

Lees ook onze blogs "Hoeveel dagen duurt de drie dagen bedenktijd? en Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste).

 

Vragen & Reacties 140

Jorg Pronk op maandag 25 juni 2018 10:47

Beste Wim,

Mijn vriendin en ik (studenten) hebben 14 Juni 2018 een bezichtiging gedaan op een appartement in Zwolle. Na deze bezichtiging hebben wij onze interesse getoond en gezegd dat wij dat appartement graag wilde huren. Wij werden een week later op donderdag 21 Juni gefeliciteerd, want wij waren uitgekozen uit alle geïnteresseerde. Wij hadden een afspraak gemaakt om op maandag 25 Juni alles officieel te maken. Ondertussen hadden wij een e-mail gekregen over alle kosten en hebben wij een aanbetaling betaalt. 2 uur voor onze afspraak op maandag belt de makelaar ons dat de verhuurder zich heeft bedacht en geen studenten in zijn woning wilt hebben. Wij vroegen ons af of dit juridisch is toegestaan. Mag een verhuurder zomaar zijn gedachten veranderen nadat hij toezegging heeft gegeven en wij een aanbetaling hebben gedaan? Zo ja, is het dan een goed idee dat wij dit aankaarten bij de makelaar of moeten we het maar laten zitten en verder gaan zoeken?

alvast bedankt voor je hulp.

Met vriendelijke groet,


Jorg Pronk

Beste Wim, Mijn vriendin en ik (studenten) hebben 14 Juni 2018 een bezichtiging gedaan op een appartement in Zwolle. Na deze bezichtiging hebben wij onze interesse getoond en gezegd dat wij dat appartement graag wilde huren. Wij werden een week later op donderdag 21 Juni gefeliciteerd, want wij waren uitgekozen uit alle geïnteresseerde. Wij hadden een afspraak gemaakt om op maandag 25 Juni alles officieel te maken. Ondertussen hadden wij een e-mail gekregen over alle kosten en hebben wij een aanbetaling betaalt. 2 uur voor onze afspraak op maandag belt de makelaar ons dat de verhuurder zich heeft bedacht en geen studenten in zijn woning wilt hebben. Wij vroegen ons af of dit juridisch is toegestaan. Mag een verhuurder zomaar zijn gedachten veranderen nadat hij toezegging heeft gegeven en wij een aanbetaling hebben gedaan? Zo ja, is het dan een goed idee dat wij dit aankaarten bij de makelaar of moeten we het maar laten zitten en verder gaan zoeken? alvast bedankt voor je hulp. Met vriendelijke groet, Jorg Pronk
Wim de Leeuw op maandag 25 juni 2018 14:42

Dag Jorg,

Mijn blog gaat specifiek over het schriftelijkheidsvereiste bij koop en verkoop. Dergelijke regels bestaan niet voor huur en verhuur van woonruimte.

Wat er hier is gebeurd, is juridisch niet correct. Het is echter de vraag of het de moeite waard is om daar werk van te maken.

Zodra je de eigenaar aanspreekt, zal hij zich vermoedelijk op het standpunt stellen dat de makelaar voor zijn beurt heeft gesproken en dat de makelaar niet bevoegd was om namens hem een huurovereenkomst aan te gaan. Natuurlijk kan je je daartegen verzetten en een advocaat inhuren die de makelaar en de eigenaar aansprakelijk stelt. Maar de uitkomst daarvan is onzeker.

Kortom, ik zou als ik jullie was flink wat 'herrie maken' bij die makelaar. Maar het niet op een procedure laten aankomen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Jorg, Mijn blog gaat specifiek over het schriftelijkheidsvereiste bij koop en verkoop. Dergelijke regels bestaan niet voor huur en verhuur van woonruimte. Wat er hier is gebeurd, is juridisch niet correct. Het is echter de vraag of het de moeite waard is om daar werk van te maken. Zodra je de eigenaar aanspreekt, zal hij zich vermoedelijk op het standpunt stellen dat de makelaar voor zijn beurt heeft gesproken en dat de makelaar niet bevoegd was om namens hem een huurovereenkomst aan te gaan. Natuurlijk kan je je daartegen verzetten en een advocaat inhuren die de makelaar en de eigenaar aansprakelijk stelt. Maar de uitkomst daarvan is onzeker. Kortom, ik zou als ik jullie was flink wat 'herrie maken' bij die makelaar. Maar het niet op een procedure laten aankomen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Daan op donderdag 12 juli 2018 11:15

Beste wim. Met daan
Hier een update.
We hebben een kort geding aangespannen om van de beslaglegging af te komen, helaas hebben we die verloren want de koper had genoeg bewijs dat hij als professionele koper wilde kopen, hij had namelijk meedere ontroerend goed, een paar huizen een hotel en een party centrum.dit was de uitspraak van de rechter. Wij wisten dat hij een hotel had en een partycentrum maar niet dat hij huizen bezit. Dus nu gaan we richting de hoofdzaak toe en daar moeten de getuigen aan het woord komen. Die is verkort naar eind juli.Wij moeten dus op de 1 of andere manier bewijzen dat hij zich voor had gedaan als particulier en hij zal daar alles aan doen om te zeggen dat hij als profesioneel de koop wilde doen. Zal moeilijk worden, bij de rechter mag je niet liegen( nou ik denk dat het aan zijn kant met een knipoog zal zijn).ons woord tegen de zijne alleen staat hij al 1-0 voor vanwege het kortgeding.
Weet u toevallig als je bezig bent met een proces. Zou je kunnen beslissen om het pand helemaal niet meer te gaan verkopen aan beide partijen.en wat daar de gevolgen van kunnen zijn.
Mvg daan

Beste wim. Met daan Hier een update. We hebben een kort geding aangespannen om van de beslaglegging af te komen, helaas hebben we die verloren want de koper had genoeg bewijs dat hij als professionele koper wilde kopen, hij had namelijk meedere ontroerend goed, een paar huizen een hotel en een party centrum.dit was de uitspraak van de rechter. Wij wisten dat hij een hotel had en een partycentrum maar niet dat hij huizen bezit. Dus nu gaan we richting de hoofdzaak toe en daar moeten de getuigen aan het woord komen. Die is verkort naar eind juli.Wij moeten dus op de 1 of andere manier bewijzen dat hij zich voor had gedaan als particulier en hij zal daar alles aan doen om te zeggen dat hij als profesioneel de koop wilde doen. Zal moeilijk worden, bij de rechter mag je niet liegen( nou ik denk dat het aan zijn kant met een knipoog zal zijn).ons woord tegen de zijne alleen staat hij al 1-0 voor vanwege het kortgeding. Weet u toevallig als je bezig bent met een proces. Zou je kunnen beslissen om het pand helemaal niet meer te gaan verkopen aan beide partijen.en wat daar de gevolgen van kunnen zijn. Mvg daan
Wim de Leeuw op donderdag 12 juli 2018 19:39

Dag Daan,

Natuurlijk kan je beslissen om helemaal niet meer te verkopen. Maar daar houdt in dat je vermoedelijk een boete van 10% voor je kiezen krijgt. En ik kan me voorstellen dat dat helemaal geen aantrekkelijk alternatief is.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Daan, Natuurlijk kan je beslissen om helemaal niet meer te verkopen. Maar daar houdt in dat je vermoedelijk een boete van 10% voor je kiezen krijgt. En ik kan me voorstellen dat dat helemaal geen aantrekkelijk alternatief is. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
daan op vrijdag 13 juli 2018 14:46

dat is zeker niet aantrekkelijk,bedankt

dat is zeker niet aantrekkelijk,bedankt
Bassie op woensdag 18 juli 2018 20:30

Beste Wim,
Wat fijn om deze blog te lezen, het wordt mij ook duidelijk dat geen enkele situatie hetzelfde is vandaar mijn situatie.

Situatie:
- NVM makelaar
- Ik ben kopende partij
- Eerste bod op begin juni gedaan
- Alles overeengekomen op half juni
- Eind juni ontvangst concept koopovereenkomst, hier mis ik de vermelding van het recht van overpad
- Het huis gekocht met recht van overpad (vragenlijst verkoper) maar dit blijkt niet uit de stukken
- Het huis heeft enige tijd op verkocht onder voorbehoud gestaan op funda en website makelaar en is sinds twee dagen weer op beschikbaar gezet

De voorlopige koopovereenkomst is nog niet getekend omdat de juiste voorwaarde er niet in stonden wat betreft het recht van overpad. Uiteindelijk blijkt uit het Kadaster ook dat er geen recht geregistreerd staat. Nu stonden afgelopen maandag dan eindelijk de juiste voorwaarde er in blijkt de verkoopster op vakantie te gaan dinsdag en kon hierdoor dus niet tekenen. Begin augustus is zij weer terug. Op de mail e.d. staat dat als zij terug is dat zij zsm gaat tekenen en iedere partij is met de overeenkomst akkoord alleen moet het gesprek aangaan met de buren. Ik kan de koop ontbinden als de buren nier akkoord gaan met her vastleggen hiervan.

Zelf wordt ik ongelofelijk nerveus en vraag ik mij af of er dingen gebeuren die wel mogen. Ik heb inmiddels namelijk ook kosten gemaakt voor een keuring e.d. De makelaar/verkoper heeft tenslotte zijn onderzoeksplicht niet juist uitgevoerd maar ondanks dat ben ik wel geintereseerd in het huis en wil ik het graag regelen.

Beste Wim, Wat fijn om deze blog te lezen, het wordt mij ook duidelijk dat geen enkele situatie hetzelfde is vandaar mijn situatie. Situatie: - NVM makelaar - Ik ben kopende partij - Eerste bod op begin juni gedaan - Alles overeengekomen op half juni - Eind juni ontvangst concept koopovereenkomst, hier mis ik de vermelding van het recht van overpad - Het huis gekocht met recht van overpad (vragenlijst verkoper) maar dit blijkt niet uit de stukken - Het huis heeft enige tijd op verkocht onder voorbehoud gestaan op funda en website makelaar en is sinds twee dagen weer op beschikbaar gezet De voorlopige koopovereenkomst is nog niet getekend omdat de juiste voorwaarde er niet in stonden wat betreft het recht van overpad. Uiteindelijk blijkt uit het Kadaster ook dat er geen recht geregistreerd staat. Nu stonden afgelopen maandag dan eindelijk de juiste voorwaarde er in blijkt de verkoopster op vakantie te gaan dinsdag en kon hierdoor dus niet tekenen. Begin augustus is zij weer terug. Op de mail e.d. staat dat als zij terug is dat zij zsm gaat tekenen en iedere partij is met de overeenkomst akkoord alleen moet het gesprek aangaan met de buren. Ik kan de koop ontbinden als de buren nier akkoord gaan met her vastleggen hiervan. Zelf wordt ik ongelofelijk nerveus en vraag ik mij af of er dingen gebeuren die wel mogen. Ik heb inmiddels namelijk ook kosten gemaakt voor een keuring e.d. De makelaar/verkoper heeft tenslotte zijn onderzoeksplicht niet juist uitgevoerd maar ondanks dat ben ik wel geintereseerd in het huis en wil ik het graag regelen.
Wim de Leeuw op woensdag 18 juli 2018 23:55

Beste Bassie,

Ik begrijp niet helemaal wat je bedoelt met 'de vermelding van het recht van overpad'. Je koopt een huis op grond van artikel 6 van de standaard koopovereenkomst "in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan."

Het is niet noodzakelijk en niet gebruikelijk om alle juridische bijzonderheden van een woning, die voor een belangrijk gedeelte opgenomen zullen zijn in het eigendomsbewijs van de verkoper, in de koopovereenkomst op te nemen. Met andere woorden, het is niet zo vreemd dat er in de koopovereenkomst van een huis niet expliciet wordt gesproken over een recht van overpad. Om de simpele reden dat de koper het huis koopt in de (ook juridische) staat waarin het huis zich bevindt. Die zaken staan in het eigendomsbewijs. En dat eigendomsbewijs is onderdeel van de koopovereenkomst.

Een recht van overpad zou opgenomen moeten zijn in dat eigendomsbewijs. Maar misschien heb je het niet over een recht van overpad, maar over een erfdienstbaarheid?

Wat de reden is dat de verkoper de koopovereenkomst nog niet heeft ondertekend, doet er niet toe. In jullie geval is er een aanwijsbare reden waarom die overeenkomst nog niet is ondertekend, omdat er blijkbaar nog wordt geharreward over het recht van overpad. Die reden doet er niet toe. Zolang de verkoper de koopovereenkomst niet heeft ondertekend, is de deal nog steeds onzeker.

Je hebt alle redenen om nerveus te zijn. Zolang de verkoper de overeenkomst niet tekent, heb je als koper een heel kwetsbare positie.

Ik geloof niet dat er iets gebeurt dat niet mag. Jullie hebben een mondelinge overeenkomst, maar die is niet zoveel waard. Jullie willen - al dan niet terecht - het recht van overpad opgenomen hebben in de overeenkomst. Maar blijkbaar is dat een reden voor de verkoper om zijn handtekening nog niet te zetten.

Voor de goede orde: als kopers hebben jullie een onderzoeksplicht. De verkoper heeft geen onderzoeksplicht maar een mededelingsplicht.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Bassie, Ik begrijp niet helemaal wat je bedoelt met 'de vermelding van het recht van overpad'. Je koopt een huis op grond van artikel 6 van de standaard koopovereenkomst [i]"in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan."[/i] Het is niet noodzakelijk en niet gebruikelijk om alle juridische bijzonderheden van een woning, die voor een belangrijk gedeelte opgenomen zullen zijn in het eigendomsbewijs van de verkoper, in de koopovereenkomst op te nemen. Met andere woorden, het is niet zo vreemd dat er in de koopovereenkomst van een huis niet expliciet wordt gesproken over een recht van overpad. Om de simpele reden dat de koper het huis koopt in de (ook juridische) staat waarin het huis zich bevindt. Die zaken staan in het eigendomsbewijs. En dat eigendomsbewijs is onderdeel van de koopovereenkomst. Een recht van overpad zou opgenomen moeten zijn in dat eigendomsbewijs. Maar misschien heb je het niet over een recht van overpad, maar over een erfdienstbaarheid? Wat de reden is dat de verkoper de koopovereenkomst nog niet heeft ondertekend, doet er niet toe. In jullie geval is er een aanwijsbare reden waarom die overeenkomst nog niet is ondertekend, omdat er blijkbaar nog wordt geharreward over het recht van overpad. Die reden doet er niet toe. Zolang de verkoper de koopovereenkomst niet heeft ondertekend, is de deal nog steeds onzeker. Je hebt alle redenen om nerveus te zijn. Zolang de verkoper de overeenkomst niet tekent, heb je als koper een heel kwetsbare positie. Ik geloof niet dat er iets gebeurt dat niet mag. Jullie hebben een mondelinge overeenkomst, maar die is niet zoveel waard. Jullie willen - al dan niet terecht - het recht van overpad opgenomen hebben in de overeenkomst. Maar blijkbaar is dat een reden voor de verkoper om zijn handtekening nog niet te zetten. Voor de goede orde: als kopers hebben jullie een onderzoeksplicht. De verkoper heeft geen onderzoeksplicht maar een mededelingsplicht. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Susan op donderdag 19 juli 2018 07:39

Is er een juridisch verschil tussen een recht van overpad en een erfdienstbaarheid? Je schrijft dat dit in de eigendomsakte moet staan. Maar moet hij juist niet in de eigendomsakte van de andere percelen over wiens grond je mag lopen staan? Wij hebben nu middels erfdienstbaarheids onderzoek uitgevonden dat we inderdaad recht van overpad hebben bij onze nieuwe woning. Maar dit komt verder in onze stukken niet voor. We bewaren de uitslag van dat onderzoek dan ook zorgvuldig. Maar moet het in onze leveringsakte ook opgenomen worden om rechtsgeldig te zijn???
Dank weer

Is er een juridisch verschil tussen een recht van overpad en een erfdienstbaarheid? Je schrijft dat dit in de eigendomsakte moet staan. Maar moet hij juist niet in de eigendomsakte van de andere percelen over wiens grond je mag lopen staan? Wij hebben nu middels erfdienstbaarheids onderzoek uitgevonden dat we inderdaad recht van overpad hebben bij onze nieuwe woning. Maar dit komt verder in onze stukken niet voor. We bewaren de uitslag van dat onderzoek dan ook zorgvuldig. Maar moet het in onze leveringsakte ook opgenomen worden om rechtsgeldig te zijn??? Dank weer
Wim de Leeuw op donderdag 19 juli 2018 09:21

Dag Susan,

Een recht van overpad kan ontstaan door 'vestiging', dit gebeurt als twee partijen onderling afspraken maken over een recht van overpad. Er ontstaat dan een zakelijk recht, dat ook geldt ten opzichte van toekomstige eigenaren.

Een recht van overpad kan ook ontstaan door 'verjaring'. Als er geen overpad is gevestigd, maar partijen gedragen zich gedurende twintig jaar onafgebroken alsof dat overpad er wel is, dan is het overpad daarmee ook een feit geworden. Ontstaan door verjaring. Maar daarvan is niets terug te vinden bij het kadaster.

Natuurlijk is een erfdienstbaarheid die door verjaring is ontstaan, een potentiële bron van burenruzies. Maar er is wel sprake van een rechtsgeldig recht van overpad.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Susan, Een recht van overpad kan ontstaan door 'vestiging', dit gebeurt als twee partijen onderling afspraken maken over een recht van overpad. Er ontstaat dan een zakelijk recht, dat ook geldt ten opzichte van toekomstige eigenaren. Een recht van overpad kan ook ontstaan door 'verjaring'. Als er geen overpad is gevestigd, maar partijen gedragen zich gedurende twintig jaar onafgebroken alsof dat overpad er wel is, dan is het overpad daarmee ook een feit geworden. Ontstaan door verjaring. Maar daarvan is niets terug te vinden bij het kadaster. Natuurlijk is een erfdienstbaarheid die door verjaring is ontstaan, een potentiële bron van burenruzies. Maar er is wel sprake van een rechtsgeldig recht van overpad. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Michelle op woensdag 22 augustus 2018 17:50

Goedenavond,

Ons bod is geaccepteerd en nu zijn we bezig met de koopovereenkomst. Daarin is wet 13 WBR bij de overdrachtsbelasting opgenomen. Dat volgens het koopcontract toekomt aan verkoper. Nu ging het verkoper alleen om het feit dat hij zelf geen overdrachtsbelasting was verschuldigd en dat wilde hij zwart op wit hebben. (Deze bevestiging heb ik schriftelijk.) Nu hij van de makelaar/notaris pas echt begrijpt wat wet 13 inhoud, wil hij opeens aanspraak maken op het belastingvoordeel. Ik ben het er niet mee eens, zeker omdat we schriftelijk de overeenkomst hadden. Sta ik in mijn recht? Alvast bedankt voor uw reactie.

Goedenavond, Ons bod is geaccepteerd en nu zijn we bezig met de koopovereenkomst. Daarin is wet 13 WBR bij de overdrachtsbelasting opgenomen. Dat volgens het koopcontract toekomt aan verkoper. Nu ging het verkoper alleen om het feit dat hij zelf geen overdrachtsbelasting was verschuldigd en dat wilde hij zwart op wit hebben. (Deze bevestiging heb ik schriftelijk.) Nu hij van de makelaar/notaris pas echt begrijpt wat wet 13 inhoud, wil hij opeens aanspraak maken op het belastingvoordeel. Ik ben het er niet mee eens, zeker omdat we schriftelijk de overeenkomst hadden. Sta ik in mijn recht? Alvast bedankt voor uw reactie.
Wim de Leeuw op woensdag 22 augustus 2018 23:03

Beste Michelle,

Artikel 13 van de WBVR - Wet Belastingen Van Rechtsverkeer - luidt als volgt:

1. In geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander wordt de waarde verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd hetzij overdrachtsbelasting welke niet in mindering heeft gestrekt van schenk- of erfbelasting, hetzij omzetbelasting welke in het geheel niet op grond van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 in aftrek kon worden gebracht.
2. Voor de toepassing van het eerste lid worden aandelen of rechten, als bedoeld in artikel 4, eerste lid, en de daardoor middellijk of onmiddellijk vertegenwoordigde goederen als dezelfde goederen beschouwd.
3. Bij algemene maatregel van bestuur kan, indien de ontwikkelingen van de vastgoedmarkt daartoe aanleiding geven, in afwijking van het eerste lid tijdelijk een afwijkende termijn worden vastgesteld waarbij voor woningen en niet-woningen een verschillende termijn gehanteerd kan worden en voor zover nodig kan worden voorzien in overgangsrecht.


In \gewone mensentaal' houdt dat artikel in dat als een woning binnen zes maanden wordt 'doorverkocht' er geen overdrachtsbelasting is verschuldigd over het bedrag waarover eerder overdrachtsbelasting is betaald.

Dat voordeel komt WETTELIJK - dus als er niets contractueel is vastgelegd - voor rekening van de koper.

Heel eerlijk gezegd begrijp ik ook niet zo goed waarom jullie een voordeel zouden willen incasseren, enkel en alleen omdat er zes maanden geleden ook door een ander overdrachtsbelasting is betaald.

En dat is precies de reden waarom, in geval van een tweede overdracht binnen zes maanden, ALTIJD wordt vastgelegd dat dit voordeel aan de verkoper toekomt.

Eigenlijk hadden de verkopers jullie dit vooraf moeten melden. Dat was 'netjes' geweest.

Maar volgens het huidige Nederlandse recht is een verkoper - bij een particuliere verkoop - pas juridisch gebonden nadat hij zijn handtekening onder de koopovereenkomst heeft gezet.

Jullie hebben dus twee mogelijkheden. Of je gaat akkoord met de huidige regeling. Of de verkoper zet zijn handtekening niet, waarna hij volkomen vrij is om het huis aan een ander te verkopen.

Het zou kunnen zijn dat de termijn van zes maanden inmiddels bijna verstreken is. En in dat geval heb je misschien nog een aardige onderhandelingspositie om alsnog tot een akkoord te komen met een verdeling van het belastingvoordeel.

Maar als je hierin je gelijk wilt halen, dan trek je aan wat mij betreft aan het kortste eind.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Michelle, Artikel 13 van de WBVR - Wet Belastingen Van Rechtsverkeer - luidt als volgt: [i]1. In geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander wordt de waarde verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd hetzij overdrachtsbelasting welke niet in mindering heeft gestrekt van schenk- of erfbelasting, hetzij omzetbelasting welke in het geheel niet op grond van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 in aftrek kon worden gebracht. 2. Voor de toepassing van het eerste lid worden aandelen of rechten, als bedoeld in artikel 4, eerste lid, en de daardoor middellijk of onmiddellijk vertegenwoordigde goederen als dezelfde goederen beschouwd. 3. Bij algemene maatregel van bestuur kan, indien de ontwikkelingen van de vastgoedmarkt daartoe aanleiding geven, in afwijking van het eerste lid tijdelijk een afwijkende termijn worden vastgesteld waarbij voor woningen en niet-woningen een verschillende termijn gehanteerd kan worden en voor zover nodig kan worden voorzien in overgangsrecht. [/i] In \gewone mensentaal' houdt dat artikel in dat als een woning binnen zes maanden wordt 'doorverkocht' er geen overdrachtsbelasting is verschuldigd over het bedrag waarover eerder overdrachtsbelasting is betaald. Dat voordeel komt WETTELIJK - dus als er niets contractueel is vastgelegd - voor rekening van de koper. Heel eerlijk gezegd begrijp ik ook niet zo goed waarom jullie een voordeel zouden willen incasseren, enkel en alleen omdat er zes maanden geleden ook door een ander overdrachtsbelasting is betaald. En dat is precies de reden waarom, in geval van een tweede overdracht binnen zes maanden, ALTIJD wordt vastgelegd dat dit voordeel aan de verkoper toekomt. Eigenlijk hadden de verkopers jullie dit vooraf moeten melden. Dat was 'netjes' geweest. Maar volgens het huidige Nederlandse recht is een verkoper - bij een particuliere verkoop - pas juridisch gebonden nadat hij zijn handtekening onder de koopovereenkomst heeft gezet. Jullie hebben dus twee mogelijkheden. Of je gaat akkoord met de huidige regeling. Of de verkoper zet zijn handtekening niet, waarna hij volkomen vrij is om het huis aan een ander te verkopen. Het zou kunnen zijn dat de termijn van zes maanden inmiddels bijna verstreken is. En in dat geval heb je misschien nog een aardige onderhandelingspositie om alsnog tot een akkoord te komen met een verdeling van het belastingvoordeel. Maar als je hierin je gelijk wilt halen, dan trek je aan wat mij betreft aan het kortste eind. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
B. op maandag 10 september 2018 20:25

Beste Wim,

Interessante materie. Gelden bij de koop/verkoop van een stuk grond dezelfde voorwaarden? Ik lees heel veel over onroerend goed en bij koop/verkoop van een woning, maar niets over de grond zelf. Ik ben benieuwd naar volgende casus. Heel veel dank alvast.


In casu:
Familie heeft een stuk grond dat ze willen verkopen aan partij X. Per e-mail is een prijs overeengekomen, op voorwaarde dat de grondmeting 'gunstig' is. Nu is gunstig uiteraard een multi-interpretabel begrip, maar goed. De familie wil het stuk verkopen.

Familielid Y (kind van een van de verkopende familieleden) verneemt van de verkoop en meldt zich. "Ik wil de grond wel kopen". Kan de familie (verkopende partij) zich terugtrekken uit het verkoopproces en het stuk grond binnen de familie verkopen, of moet de verkoop aan partij X plaatsvinden?

- Er zijn geen koopcontracten gemaakt.
- Er is niet gesproken over termijnen of een datum van tekenen.
- Er zijn geen kosten gemaakt door kopende partij X (kosten onderzoek voor verkopende partij/familie)
- Het rapport van grondmeting is geleverd, maar daar is door partij X nog niet op gereageerd. (Zit daar een termijn aan?)
- Er is afgesproken per email dat grond voor prijs 123 gekocht wordt als rapport van grondmeting gunstig is. (Is dat een akkoord?)

Beste Wim, Interessante materie. Gelden bij de koop/verkoop van een stuk grond dezelfde voorwaarden? Ik lees heel veel over onroerend goed en bij koop/verkoop van een woning, maar niets over de grond zelf. Ik ben benieuwd naar volgende casus. Heel veel dank alvast. [b]In casu:[/b] Familie heeft een stuk grond dat ze willen verkopen aan partij X. Per e-mail is een prijs overeengekomen, op voorwaarde dat de grondmeting 'gunstig' is. Nu is gunstig uiteraard een multi-interpretabel begrip, maar goed. De familie wil het stuk verkopen. Familielid Y (kind van een van de verkopende familieleden) verneemt van de verkoop en meldt zich. "Ik wil de grond wel kopen". Kan de familie (verkopende partij) zich terugtrekken uit het verkoopproces en het stuk grond binnen de familie verkopen, of moet de verkoop aan partij X plaatsvinden? - Er zijn geen koopcontracten gemaakt. - Er is niet gesproken over termijnen of een datum van tekenen. - Er zijn geen kosten gemaakt door kopende partij X (kosten onderzoek voor verkopende partij/familie) - Het rapport van grondmeting is geleverd, maar daar is door partij X nog niet op gereageerd. (Zit daar een termijn aan?) - Er is afgesproken per email dat grond voor prijs 123 gekocht wordt als rapport van grondmeting gunstig is. (Is dat een akkoord?)
Wim de Leeuw op dinsdag 11 september 2018 09:44

Beste B.,

De bedenktijd geldt - boek 7 Burgerlijk Wetboek, artikel 2, voor de koop van "een tot bewoning bestemde onroerende zaak" door "een koper die een natuurlijke persoon is en die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf". De bedenktijd van drie dagen geldt ook voor koop/aannemingsovereenkomsten, maar niet bij de verkoop van alleen grond. De koopovereenkomst van grond hoeft ook niet schriftelijk te worden vastgelegd.

Dit houdt in dat de familie zich niet meer kan terugtrekken. De enige die zich zou kunnen trekken is de koper in het geval de grondmeting niet gunstig of ongunstig is.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste B., De bedenktijd geldt - boek 7 Burgerlijk Wetboek, artikel 2, voor de koop van [i]"een tot bewoning bestemde onroerende zaak[/i]" door "[i]een koper die een natuurlijke persoon is en die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf[/i]". De bedenktijd van drie dagen geldt ook voor koop/aannemingsovereenkomsten, maar niet bij de verkoop van alleen grond. De koopovereenkomst van grond hoeft ook niet schriftelijk te worden vastgelegd. Dit houdt in dat de familie zich niet meer kan terugtrekken. De enige die zich zou kunnen trekken is de koper in het geval de grondmeting niet gunstig of ongunstig is. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
B. op dinsdag 11 september 2018 10:17

Beste Wim,

Bedankt voor de snelle reactie! We wachten even af hoe het gaat lopen.

Beste Wim, Bedankt voor de snelle reactie! We wachten even af hoe het gaat lopen.
B. op dinsdag 11 september 2018 10:55

Beste Wim,

Zit er overigens een termijn aan? Rapport is geleverd. Moet kopende partij X binnen een bepaalde termijn reageren?

Beste Wim, Zit er overigens een termijn aan? Rapport is geleverd. Moet kopende partij X binnen een bepaalde termijn reageren?
Wim de Leeuw op dinsdag 11 september 2018 12:38

Beste B.,

Als er geen termijn is afgesproken, dan zit er geen termijn aan anders dan dat partijen zich ten opzichte van elkaar redelijk moeten gedragen en de termijn dus niet extreem kort of extreem lang zou mogen zijn.

Het was overigens verstandig geweest om deze transactie te laten begeleiden door een NVM-makelaar. Op dit moment is er sprake van allerlei open einden en algemeenheden die aanleiding kunnen zijn voor gedoe tussen partijen. Het was beter geweest als er concrete afspraken waren gemaakt over wat precies wordt verstaan onder een gunstige grondmeting, door wie die meting mag worden uitgevoerd, hoe lang de ontbindende of opschortende voorwaarde duurt enzovoorts.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste B., Als er geen termijn is afgesproken, dan zit er geen termijn aan anders dan dat partijen zich ten opzichte van elkaar redelijk moeten gedragen en de termijn dus niet extreem kort of extreem lang zou mogen zijn. Het was overigens verstandig geweest om deze transactie te laten begeleiden door een NVM-makelaar. Op dit moment is er sprake van allerlei open einden en algemeenheden die aanleiding kunnen zijn voor gedoe tussen partijen. Het was beter geweest als er concrete afspraken waren gemaakt over wat precies wordt verstaan onder een gunstige grondmeting, door wie die meting mag worden uitgevoerd, hoe lang de ontbindende of opschortende voorwaarde duurt enzovoorts. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Cor Pennings op dinsdag 09 oktober 2018 09:57

Wij hebben een voorlopige koopakte getekend.
Daarin is een afspraak toegevoegd:

artikel 21 Nadere afspraken.
21.1 Deze koopovereenkomst is van rechtswege ontbonden zonder datpartijen over en
weer enlg recht hebben op vergoeding van schade hoe ook genaamd, indien het huidi’e
pand van koper, gelegen te ***** niet binnen 2 maanden na
ondertekening van deze overeenkomst door koper, onvoorwaardelijk verkocht is voor een
prijs van tenminste €120.000,- kk. ofzoveel minder als waarmee koper alsnog
uitdrukkelijk zal instemmen.
Indien verkoper het bij deze verkochte aan een derde kan verkopen, meldt hij dit schriftelijk,
met bericht van ontvangst, aan koper. Verkoper heeft vervolgens het recht deze
overeenkomst schriftelijk, met bericht van ontvangst, te ontbinden, indien koper niet binnen
3 x 24 uur na ontvangst van dïtschrijven, verkoper schriftelijk, met bericht van ontvangst, te
kennen heeft gegeven dat hij de onderhavige koopovereenkomst alsnog, doch thans
onvoorwaardelijk, gestand zal doen.

Volgens de makelaar betekend dit , dat er verkoper de koop alsnog kan ontbinden door het aan een ander te verkopen.
Met de voorwaarde dat wij 72 uur de tijd krijgen om de hypotheek definitief af te sluiten.
Is dit geoorloofd?
En 72 uur, is dat realistisch?
Wat heeft een voorlopige koopakte dan überhaupt voor waarde?

Wij hebben een voorlopige koopakte getekend. Daarin is een afspraak toegevoegd: artikel 21 Nadere afspraken. 21.1 Deze koopovereenkomst is van rechtswege ontbonden zonder datpartijen over en weer enlg recht hebben op vergoeding van schade hoe ook genaamd, indien het huidi’e pand van koper, gelegen te ***** niet binnen 2 maanden na ondertekening van deze overeenkomst door koper, onvoorwaardelijk verkocht is voor een prijs van tenminste €120.000,- kk. ofzoveel minder als waarmee koper alsnog uitdrukkelijk zal instemmen. Indien verkoper het bij deze verkochte aan een derde kan verkopen, meldt hij dit schriftelijk, met bericht van ontvangst, aan koper. Verkoper heeft vervolgens het recht deze overeenkomst schriftelijk, met bericht van ontvangst, te ontbinden, indien koper niet binnen 3 x 24 uur na ontvangst van dïtschrijven, verkoper schriftelijk, met bericht van ontvangst, te kennen heeft gegeven dat hij de onderhavige koopovereenkomst alsnog, doch thans onvoorwaardelijk, gestand zal doen. Volgens de makelaar betekend dit , dat er verkoper de koop alsnog kan ontbinden door het aan een ander te verkopen. Met de voorwaarde dat wij 72 uur de tijd krijgen om de hypotheek definitief af te sluiten. Is dit geoorloofd? En 72 uur, is dat realistisch? Wat heeft een voorlopige koopakte dan überhaupt voor waarde?
Wim de Leeuw op dinsdag 09 oktober 2018 11:20

Geachte heer Pennings / Beste Cor,

Je eerste vraag (Is dit geoorloofd?) is het meest gemakkelijk te beantwoorden. Er bestaat in Nederland contractvrijheid, wat inhoudt dat je in een contract vrijwel alles mag regelen, tenzij dat overduidelijk indruist tegen de wet, tegen de openbare orde of - heel ouderwets - indruist tegen 'de goede zeden'.

Dus ja, dit mag.

Deze clausule wordt vaker gebruikt en wordt de 'no risk-clausule' genoemd. Met deze clausule wordt de woning verkocht aan een koper die de gelegenheid krijgt om de koopovereenkomst te ontbinden als hij niet op tijd zijn eigen woning heeft verkocht. Eigenlijk schiet de verkoper van deze woning niet zoveel op met deze koper, want het risico dat de verkoper zijn eigen woning niet verkoopt wordt vervangen door het risico dat de koper diens woning niet verkoopt. En dus krijgt de eerste verkoper de gelegenheid om zijn woning aan een andere koper te verkopen. Maar als die nieuwe koper zich meldt, dan krijgt de eerste koper nog wel - zij het kort - de gelegenheid om afstand te doen van zijn ontbindende voorwaarde.

Jij vraagt je af of dat geoorloofd is? Zou je jezelf dat ook afvragen als jij die eerste verkoper zou zijn? Stel nu dat zich voor jouw woning straks een koper meldt die je huis wel wil kopen, maar eerst nog wel zijn eigen woning moet verkopen voordat de koop van jouw huis zeker is. Dan zou je toch ook de gelegenheid willen hebben om op zoek te gaan naar een koper die niet eerst zijn eigen woning wil verkopen?

Heel eerlijk gezegd is het in deze woningmarkt bijzonder dat een koper - die blijkbaar zijn financiën nog niet volledig op orde heeft - toch de gelegenheid krijgt om een woning te kopen. In het werkgebied van De Leeuw Makelaardij - midden in de randstad - zijn er nauwelijks verkopers te vinden die hiertoe bereid zouden zijn. Sterker nog, de meest courante woningen en appartementen in de randstad worden tegenwoordig uitsluitend verkocht aan kopers die geen enkele ontbindende voorwaarde stellen en het risico op verkoop van hun woning zelf dragen.

Naar mijn idee is de no-risk clausule een prachtige oplossing voor dit dilemma. Want jullie kunnen een woning kopen zonder het risico dat je met twee huizen zit. Maar de verkoper heeft wel het recht om op zoek te blijven naar een koper die meer zekerheid biedt dan jullie.

De termijn van drie dagen is kort. Maar in vrijwel alle publicaties over de no-risk clausule krijgt de koper twee of drie dagen de gelegenheid om de keuze te maken om zijn voorbehoud te laten vallen of niet.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Pennings / Beste Cor, Je eerste vraag (Is dit geoorloofd?) is het meest gemakkelijk te beantwoorden. Er bestaat in Nederland contractvrijheid, wat inhoudt dat je in een contract vrijwel alles mag regelen, tenzij dat overduidelijk indruist tegen de wet, tegen de openbare orde of - heel ouderwets - indruist tegen 'de goede zeden'. Dus ja, dit mag. Deze clausule wordt vaker gebruikt en wordt de 'no risk-clausule' genoemd. Met deze clausule wordt de woning verkocht aan een koper die de gelegenheid krijgt om de koopovereenkomst te ontbinden als hij niet op tijd zijn eigen woning heeft verkocht. Eigenlijk schiet de verkoper van deze woning niet zoveel op met deze koper, want het risico dat de verkoper zijn eigen woning niet verkoopt wordt vervangen door het risico dat de koper diens woning niet verkoopt. En dus krijgt de eerste verkoper de gelegenheid om zijn woning aan een andere koper te verkopen. Maar als die nieuwe koper zich meldt, dan krijgt de eerste koper nog wel - zij het kort - de gelegenheid om afstand te doen van zijn ontbindende voorwaarde. Jij vraagt je af of dat geoorloofd is? Zou je jezelf dat ook afvragen als jij die eerste verkoper zou zijn? Stel nu dat zich voor jouw woning straks een koper meldt die je huis wel wil kopen, maar eerst nog wel zijn eigen woning moet verkopen voordat de koop van jouw huis zeker is. Dan zou je toch ook de gelegenheid willen hebben om op zoek te gaan naar een koper die niet eerst zijn eigen woning wil verkopen? Heel eerlijk gezegd is het in deze woningmarkt bijzonder dat een koper - die blijkbaar zijn financiën nog niet volledig op orde heeft - toch de gelegenheid krijgt om een woning te kopen. In het werkgebied van De Leeuw Makelaardij - midden in de randstad - zijn er nauwelijks verkopers te vinden die hiertoe bereid zouden zijn. Sterker nog, de meest courante woningen en appartementen in de randstad worden tegenwoordig uitsluitend verkocht aan kopers die geen enkele ontbindende voorwaarde stellen en het risico op verkoop van hun woning zelf dragen. Naar mijn idee is de no-risk clausule een prachtige oplossing voor dit dilemma. Want jullie kunnen een woning kopen zonder het risico dat je met twee huizen zit. Maar de verkoper heeft wel het recht om op zoek te blijven naar een koper die meer zekerheid biedt dan jullie. De termijn van drie dagen is kort. Maar in vrijwel alle publicaties over de no-risk clausule krijgt de koper twee of drie dagen de gelegenheid om de keuze te maken om zijn voorbehoud te laten vallen of niet. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Cor Pennings op dinsdag 09 oktober 2018 12:51

Beste Wim, bedankt voor je antwoord.
Het is mij nu duidelijk, en ook logisch.
Wij hadden eerder al een huis gekocht, 2 weken geleden.
Waarbij wij eenzijdig de voorlopige koopakte hadden getekend.
De verkoper meldde 3 dagen later doodleuk, dat hij met een andere koper in zee ging.
Daar hij de koopakte niet getekend had....was dat voor ons het einde.
We hebben nog geprobeerd een hoger ultiem bod te doen, maar dat mocht niet baten.
Alles was toen al in principe geregeld.
Financiering was goedgekeurd alleen nog definitief afronden, verkoop eigen woning was ook zo goed als gedaan, er had iemand al een bod gedaan.
Maar helaas, ben je vogelvrij tot de andere partij ook getekend heeft.
Maar goed, hopelijk gaat het nu wel goed.
Groet Cor Pennings

Beste Wim, bedankt voor je antwoord. Het is mij nu duidelijk, en ook logisch. Wij hadden eerder al een huis gekocht, 2 weken geleden. Waarbij wij eenzijdig de voorlopige koopakte hadden getekend. De verkoper meldde 3 dagen later doodleuk, dat hij met een andere koper in zee ging. Daar hij de koopakte niet getekend had....was dat voor ons het einde. We hebben nog geprobeerd een hoger ultiem bod te doen, maar dat mocht niet baten. Alles was toen al in principe geregeld. Financiering was goedgekeurd alleen nog definitief afronden, verkoop eigen woning was ook zo goed als gedaan, er had iemand al een bod gedaan. Maar helaas, ben je vogelvrij tot de andere partij ook getekend heeft. Maar goed, hopelijk gaat het nu wel goed. Groet Cor Pennings
Hans op maandag 05 november 2018 14:12

Beste Wim,

Mooie blog, bedankt voor de info tot zover. Ik en mijn vriendin zitten in de volgende situatie: Van makelaar een telefoontje gehad dat er een woning te koop kwam. Wij gaan kijken en een bod gedaan, na wat over en weer bieden een prijs overeengekomen met verkopende partij. Huis is dus niet op Funda o.i.d. geweest. Concept koopovereenkomst ligt thuis en na een aantal dagen krijgen we een telefoontje van de verkoopmakelaar dat de eigenaar toch afziet van de koop. Reden: Hij hoorde van 'anderen' dat het huis meer waard is en daarom wil men niet meer tekenen.

Ik lees in je blog veel over 'een andere partij heeft hoger geboden', maar kunnen wij nog in deze situatie?


Groet,

Hans

Beste Wim, Mooie blog, bedankt voor de info tot zover. Ik en mijn vriendin zitten in de volgende situatie: Van makelaar een telefoontje gehad dat er een woning te koop kwam. Wij gaan kijken en een bod gedaan, na wat over en weer bieden een prijs overeengekomen met verkopende partij. Huis is dus niet op Funda o.i.d. geweest. Concept koopovereenkomst ligt thuis en na een aantal dagen krijgen we een telefoontje van de verkoopmakelaar dat de eigenaar toch afziet van de koop. Reden: Hij hoorde van 'anderen' dat het huis meer waard is en daarom wil men niet meer tekenen. Ik lees in je blog veel over 'een andere partij heeft hoger geboden', maar kunnen wij nog in deze situatie? Groet, Hans
Wim de Leeuw op maandag 05 november 2018 15:42

Beste Hans,

Je kunt hier weinig of niets tegen doen, tenzij er sprake is van zeer bijzondere omstandigheden. Zolang de verkoper bij een particuliere transactie zijn handtekening nog niet heeft gezet, is hij nergens aan gebonden. Of dat nu in een situatie is waarin je door een andere gegadigde wordt overboden (en de verkoper wel wil verkopen, maar niet meer aan jou) of in een situatie waarin de verkoper zich sowieso wil beraden over de verkoop of de verkoopprocedure, maakt niet uit.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Hans, Je kunt hier weinig of niets tegen doen, tenzij er sprake is van zeer bijzondere omstandigheden. Zolang de verkoper bij een particuliere transactie zijn handtekening nog niet heeft gezet, is hij nergens aan gebonden. Of dat nu in een situatie is waarin je door een andere gegadigde wordt overboden (en de verkoper wel wil verkopen, maar niet meer aan jou) of in een situatie waarin de verkoper zich sowieso wil beraden over de verkoop of de verkoopprocedure, maakt niet uit. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Thirza Brand op maandag 11 februari 2019 19:13

Wij hebben afgelopen woensdag een woning gekocht. We zijn tot een overeenstemming van 172.000 gekomen, dit zwart op wit in de mail. Afgelopen vrijdag kwam er een hoger bod, daarom wil de verkoper onder zijn belofte uitkomen.
Onze verkoper is GEEN particulier, maar een vastgoedmakelaar, die het via een andere makelaar verkoopt.
Hebben wij nu wel rechten?

Mercari Vastgoed is de eigenaar van de woning, hij verkoopt het via een andere makelaar in Den Haag.

Wij hebben afgelopen woensdag een woning gekocht. We zijn tot een overeenstemming van 172.000 gekomen, dit zwart op wit in de mail. Afgelopen vrijdag kwam er een hoger bod, daarom wil de verkoper onder zijn belofte uitkomen. Onze verkoper is GEEN particulier, maar een vastgoedmakelaar, die het via een andere makelaar verkoopt. Hebben wij nu wel rechten? Mercari Vastgoed is de eigenaar van de woning, hij verkoopt het via een andere makelaar in Den Haag.
Wim de Leeuw op maandag 11 februari 2019 22:45

Beste Thirza,

Als de verkoper geen particulier is maar een rechtspersoon, dan is er in beginsel geen sprake van een particuliere koop en dan is er in beginsel sprake van een koopovereenkomst. Ik schrijf bewust 'in beginsel'. Laat ik mezelf als voorbeeld nemen. Ik ben makelaar, ik ben jurist en heb beste wat kennis en ervaring op het gebied van de makelaardij. Ik heb een aantal BV's, waaronder een makelaarskantoor. Maar als ik morgen mijn privé-woning verkoop, dan is er nog steeds sprake van een particuliere transactie.

Als ik de website van Mercari Vastgoed bekijk, dan heb ik de indruk dat het hier gaat om een zeer professionele partij die zichzelf omschrijft als "de makelaar die zelf koopt" en blijkbaar ook zelf verkoopt. Ik krijg daar een angstig voorgevoel van. Dit lijkt me toch een speler die de regeltjes zeer goed moet begrijpen. Het zou mij niet verbazen als niet Mercari Vastgoed de woning verkoopt, maar als Mercari Vastgoed als gevolmachtigde van een particulier de woning verkoopt, al dan niet na een listig geconstrueerde constructie. Waar onwil is, is een omweg.

Als je deze strijd aangaat, dan adviseer ik je om je te laten bijstaan door een ter zake kundig advocaat.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw






Beste Thirza, Als de verkoper geen particulier is maar een rechtspersoon, dan is er in beginsel geen sprake van een particuliere koop en dan is er in beginsel sprake van een koopovereenkomst. Ik schrijf bewust 'in beginsel'. Laat ik mezelf als voorbeeld nemen. Ik ben makelaar, ik ben jurist en heb beste wat kennis en ervaring op het gebied van de makelaardij. Ik heb een aantal BV's, waaronder een makelaarskantoor. Maar als ik morgen mijn privé-woning verkoop, dan is er nog steeds sprake van een particuliere transactie. Als ik de website van Mercari Vastgoed bekijk, dan heb ik de indruk dat het hier gaat om een zeer professionele partij die zichzelf omschrijft als "de makelaar die zelf koopt" en blijkbaar ook zelf verkoopt. Ik krijg daar een angstig voorgevoel van. Dit lijkt me toch een speler die de regeltjes zeer goed moet begrijpen. Het zou mij niet verbazen als niet Mercari Vastgoed de woning verkoopt, maar als Mercari Vastgoed als gevolmachtigde van een particulier de woning verkoopt, al dan niet na een listig geconstrueerde constructie. Waar onwil is, is een omweg. Als je deze strijd aangaat, dan adviseer ik je om je te laten bijstaan door een ter zake kundig advocaat. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
An op dinsdag 26 februari 2019 08:11

Goedemorgen,

Bij het zien van een huis contact opgenomen met de verkopende makelaar.
Die vertelde dat het huis verkocht was voor 99% zeker.
Zonder ontbindende voorwaarden, daarom stond het nog te koop op de site,
Een buitenlandse verkoop, via Azie en Litouwen daarom wacht de makelaar nog op de te tekenen overeenkomst. Maar dat duurt lang. zegt hij. Ik kan ook geen bod doen zegt de makelaar.
Echter uit uw blogs maak ik op dat alleen een getekende overeenkomst rechtsgeldig is, en zou de makelaar toch op zijn minst aan de verkoper (welke is overleden, ongehuwd is, dus ik weet niet wie nu de eigenaar is) doorgeven. Of heb ik het mis?
Mijn gevoel zegt in deze dat deze verkoop onderzocht moet worden, maar hoe?
Alvast bedankt voor uw reactie!!! Ik hoop dat u snel even tijd heeft ivm de urgentie van deze zaak.

Goedemorgen, Bij het zien van een huis contact opgenomen met de verkopende makelaar. Die vertelde dat het huis verkocht was voor 99% zeker. Zonder ontbindende voorwaarden, daarom stond het nog te koop op de site, Een buitenlandse verkoop, via Azie en Litouwen daarom wacht de makelaar nog op de te tekenen overeenkomst. Maar dat duurt lang. zegt hij. Ik kan ook geen bod doen zegt de makelaar. Echter uit uw blogs maak ik op dat alleen een getekende overeenkomst rechtsgeldig is, en zou de makelaar toch op zijn minst aan de verkoper (welke is overleden, ongehuwd is, dus ik weet niet wie nu de eigenaar is) doorgeven. Of heb ik het mis? Mijn gevoel zegt in deze dat deze verkoop onderzocht moet worden, maar hoe? Alvast bedankt voor uw reactie!!! Ik hoop dat u snel even tijd heeft ivm de urgentie van deze zaak.
Wim de Leeuw op dinsdag 26 februari 2019 10:19

Beste An,

Gelukkig is er in de binnenlanden van Cambodja inmiddels ook een WiFi-signaal te vinden ;-).

Mijn gevoel zegt dat de makelaar 1.001 redenen heeft om deze verkoop NIET heel enthousiast te willen onderzoeken. Hoe meer erfgenamen, hoe ingewikkelder de verkoop is en hoe groter de kans is dat er een van de erfgenamen dwars gaat liggen. Dit soort zaken is vaak ongelofelijk ingewikkeld... Een mijnenveld voor elke makelaar.

Dus tenzij de makelaar een aanbod krijgt dat hij niet kan weigeren, hoger en eveneens zonder ontbindende voorwaarden, zal hij deze verkoop niet op het spel zetten. De enige manier om daar achter te komen is om bij de makelaar op de man af te vragen wat je zou moeten bieden om nog een kans te maken. De makelaar mag daar eigenlijk niet op antwoorden. Maar de meeste makelaars is niets menselijks vreemd.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste An, Gelukkig is er in de binnenlanden van Cambodja inmiddels ook een WiFi-signaal te vinden ;-). Mijn gevoel zegt dat de makelaar 1.001 redenen heeft om deze verkoop NIET heel enthousiast te willen onderzoeken. Hoe meer erfgenamen, hoe ingewikkelder de verkoop is en hoe groter de kans is dat er een van de erfgenamen dwars gaat liggen. Dit soort zaken is vaak ongelofelijk ingewikkeld... Een mijnenveld voor elke makelaar. Dus tenzij de makelaar een aanbod krijgt dat hij niet kan weigeren, hoger en eveneens zonder ontbindende voorwaarden, zal hij deze verkoop niet op het spel zetten. De enige manier om daar achter te komen is om bij de makelaar op de man af te vragen wat je zou moeten bieden om nog een kans te maken. De makelaar mag daar eigenlijk niet op antwoorden. Maar de meeste makelaars is niets menselijks vreemd. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Sander op dinsdag 05 maart 2019 12:07

Beste Wim,

Ten eerste wil ik je bedanken voor de blog en voor alle informatie!

Wij hebben een bod op een woning gedaan wat geaccepteerd is met voorbehoud van een bouwkundige keuring. Na het lezen van de conceptovereenkomst lezen wij hier dat tot een bedrag van € 5.000,- de kosten voor onze eigen rekening zijn. Ik lees op meerder sites dat dit verder wel een gebruikelijk bedrag is maar wij zijn hierop vooraf niet geattendeerd en bij onze vorige aankoop was ook geen bedrag opgenomen. Na contact met makelaar en hij daarop met de verkoper geven zij aan dit bedrag niet te willen wijzigen. Gezien we het huis toch graag willen zijn we er toch mee akkoord gegaan.

Nou speelt er het volgende wij zullen de overeenkomst vrijdag tekenen wat betekend dat wij tot en met dinsdag de 3 dagen bedenktijd hebben om zonder reden de getekende overeenkomst op te zeggen. In de tussentijd zal er maandag al de bouwkundig keuring plaats. Waardoor wij als het goed is binnen de wettelijk bedenktijd weten wat de kosten zullen zijn. Stel dat hieruit geconstateerd word dat de kosten € 4.800,- bedragen. Kunnen wij ons gewoon beroepen om de 3 dagen bedenktijd? En dus de overeenkomst ontbinden zonder opgaaf van reden ondanks dat voor de bouwkundige keuring een bedrag van € 5.000,- is afgesproken?

Met vriendelijk groet,
Sander

Beste Wim, Ten eerste wil ik je bedanken voor de blog en voor alle informatie! Wij hebben een bod op een woning gedaan wat geaccepteerd is met voorbehoud van een bouwkundige keuring. Na het lezen van de conceptovereenkomst lezen wij hier dat tot een bedrag van € 5.000,- de kosten voor onze eigen rekening zijn. Ik lees op meerder sites dat dit verder wel een gebruikelijk bedrag is maar wij zijn hierop vooraf niet geattendeerd en bij onze vorige aankoop was ook geen bedrag opgenomen. Na contact met makelaar en hij daarop met de verkoper geven zij aan dit bedrag niet te willen wijzigen. Gezien we het huis toch graag willen zijn we er toch mee akkoord gegaan. Nou speelt er het volgende wij zullen de overeenkomst vrijdag tekenen wat betekend dat wij tot en met dinsdag de 3 dagen bedenktijd hebben om zonder reden de getekende overeenkomst op te zeggen. In de tussentijd zal er maandag al de bouwkundig keuring plaats. Waardoor wij als het goed is binnen de wettelijk bedenktijd weten wat de kosten zullen zijn. Stel dat hieruit geconstateerd word dat de kosten € 4.800,- bedragen. Kunnen wij ons gewoon beroepen om de 3 dagen bedenktijd? En dus de overeenkomst ontbinden zonder opgaaf van reden ondanks dat voor de bouwkundige keuring een bedrag van € 5.000,- is afgesproken? Met vriendelijk groet, Sander
Wim de Leeuw op dinsdag 05 maart 2019 15:40

Beste Sander,

Bedankt voor het bedankje. Daar doen we het voor!

Enerzijds is het niet netjes dat je niet vooraf bent geïnformeerd over de limiet van € 5.000,=. Anderzijds vind ik het best logisch dat de makelaar het voorbehoud op deze manier aan een limiet verbindt. Een bouwkundige constateert ALTIJD gebreken. Zelfs bij een net opgeleverde nieuwbouwwoning. Dat heeft enerzijds te maken met het type professional dat voor het vak van 'bouwkundig inspecteur' kiest, maar ook met aansprakelijkheid. Een limiet van € 5.000,= lijkt mij zeer redelijk.

Het had ook niet heel veel zin gehad om daar bezwaar tegen te maken. Want zolang de verkoper de akte nog niet van zijn handtekening is voorzien, is de verkoper nog niet juridisch aan de koop gebonden. Na ondertekening is hij dat wel. Jullie zijn dat nog niet. Want zelfs als de bouwkundige geen enkel gebrek constateert, dan kan je gebruik maken van de bedenktijd. Daar heb je geen enkele grond en geen enkel argument voor nodig.

Je loopt dus geen enkel risico, zolang je binnen de drie (werk) dagen gebruik maakt van je bedenktijd.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Sander, Bedankt voor het bedankje. Daar doen we het voor! Enerzijds is het niet netjes dat je niet vooraf bent geïnformeerd over de limiet van € 5.000,=. Anderzijds vind ik het best logisch dat de makelaar het voorbehoud op deze manier aan een limiet verbindt. Een bouwkundige constateert ALTIJD gebreken. Zelfs bij een net opgeleverde nieuwbouwwoning. Dat heeft enerzijds te maken met het type professional dat voor het vak van 'bouwkundig inspecteur' kiest, maar ook met aansprakelijkheid. Een limiet van € 5.000,= lijkt mij zeer redelijk. Het had ook niet heel veel zin gehad om daar bezwaar tegen te maken. Want zolang de verkoper de akte nog niet van zijn handtekening is voorzien, is de verkoper nog niet juridisch aan de koop gebonden. Na ondertekening is hij dat wel. Jullie zijn dat nog niet. Want zelfs als de bouwkundige geen enkel gebrek constateert, dan kan je gebruik maken van de bedenktijd. Daar heb je geen enkele grond en geen enkel argument voor nodig. Je loopt dus geen enkel risico, zolang je binnen de drie (werk) dagen gebruik maakt van je bedenktijd. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
f.m.van greuningen op woensdag 03 juli 2019 16:42

geachte heer de Leeuw,
ik heb net mijn verhuurde appartement , met hypotheek, verkocht aan een investeerder die geen financiering nodig heeft. We kunnen dus snel naar de notaris lijkt me.
Mijn vraag is, wat is de volgende stap, moet er een contract opgesteld worden met 10% aanbetaling, of is een schriftelijke overeenkomst voldoende?
Bijvoorbaat dank!

M. van Greuningen

geachte heer de Leeuw, ik heb net mijn verhuurde appartement , met hypotheek, verkocht aan een investeerder die geen financiering nodig heeft. We kunnen dus snel naar de notaris lijkt me. Mijn vraag is, wat is de volgende stap, moet er een contract opgesteld worden met 10% aanbetaling, of is een schriftelijke overeenkomst voldoende? Bijvoorbaat dank! M. van Greuningen
Wim de Leeuw op woensdag 03 juli 2019 22:31

Geachte heer / mevrouw Van Greuningen,

Uiteraard! is het van belang om de afspraken schriftelijk vast te leggen in een koopakte, die weer de basis vormt voor de transportakte van de notaris.

Het kan zelfs verstandig zijn om die koopakte door een makelaar te laten maken. Als uw tegenpartij een professional is, dan staat u in geval van een geschil al snel op achterstand. Want bent u er bijvoorbeeld van overtuigd dat de VvE voldoet aan de wettelijke eisen? Heeft u voldaan aan uw mededelingsplicht en kunt u dat ook bewijzen? Heeft u de kopende partij geïnformeerd over u bekende gebreken? Of zijn er afspraken gemaakt over een niet-bewoningsclausule of oudersomsclausule?

Voorkomen is beter dan genezen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Geachte heer / mevrouw Van Greuningen, Uiteraard! is het van belang om de afspraken schriftelijk vast te leggen in een koopakte, die weer de basis vormt voor de transportakte van de notaris. Het kan zelfs verstandig zijn om die koopakte door een makelaar te laten maken. Als uw tegenpartij een professional is, dan staat u in geval van een geschil al snel op achterstand. Want bent u er bijvoorbeeld van overtuigd dat de VvE voldoet aan de wettelijke eisen? Heeft u voldaan aan uw mededelingsplicht en kunt u dat ook bewijzen? Heeft u de kopende partij geïnformeerd over u bekende gebreken? Of zijn er afspraken gemaakt over een niet-bewoningsclausule of oudersomsclausule? Voorkomen is beter dan genezen! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
hein nooijen op vrijdag 09 augustus 2019 08:24

ik als professionele koper koop een appartement via een advertentie op marktplaats we komen mondeling overheen en via de sms geeft hij mij de feliciaties en stuurt hij de koopovereenkomst op ik lees het stel nog een vraag er over en hij belt me dat hij van de verkoop afziet omdat hij een hoger bod heeft gekregen kan ik hem toch aan de koop houden
ik las op u blogs dat er verschil in zit of je professionele verkoper koper bent of niet met vriendelijke groet hein

ik als professionele koper koop een appartement via een advertentie op marktplaats we komen mondeling overheen en via de sms geeft hij mij de feliciaties en stuurt hij de koopovereenkomst op ik lees het stel nog een vraag er over en hij belt me dat hij van de verkoop afziet omdat hij een hoger bod heeft gekregen kan ik hem toch aan de koop houden ik las op u blogs dat er verschil in zit of je professionele verkoper koper bent of niet met vriendelijke groet hein
Wim de Leeuw op vrijdag 09 augustus 2019 19:16

Geachte heer Nooijen / Beste Hein,

U begint de vraagstelling met de stelling "ik als professionele koper". Die stellingname is gunstig voor u als het gaat om het schriftelijkheidsvereiste maar aanmerkelijk minder gunstig als het gaat om een thema als verborgen gebreken.

Het uitgangspunt is nog steeds ‘afspraak is afspraak’. Dat is slechts anders bij de verkoop van een WONING.

In dit geval gaat het om een WONING IN VERHUURDE STAAT. In dat geval heeft de particuliere koper recht op drie dagen bedenktijd en ‘ter compensatie daarvan’ is de overeenkomst pas rechtsgeldig als de verkoper zijn handtekening onder de koopovereenkomst heeft gezet.

U zegt geen particuliere koper te zijn. Waarmee de tussen u en de verkoper bestaande mondelinge overeenkomst in beginsel rechtsgeldig zou zijn. U kunt deze verkoper dus in beginsel aan de koop houden.

Ik ben benieuwd op basis waarvan u zichzelf een professionele koper noemt. Een particuliere koper is elke koper die niet handelt in de uitoefening van een bedrijf of beroep. Maar niet elke particuliere belegger is een ‘professionele koper’. In mijn blog noem ik een uitspraak van Rechtbank Arnhem die ee koper van een te beleggen vakantiehuis nog steeds als particulier beschouwde.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Geachte heer Nooijen / Beste Hein, U begint de vraagstelling met de stelling "ik als professionele koper". Die stellingname is gunstig voor u als het gaat om het schriftelijkheidsvereiste maar aanmerkelijk minder gunstig als het gaat om een thema als verborgen gebreken. Het uitgangspunt is nog steeds ‘afspraak is afspraak’. Dat is slechts anders bij de verkoop van een WONING. In dit geval gaat het om een WONING IN VERHUURDE STAAT. In dat geval heeft de particuliere koper recht op drie dagen bedenktijd en ‘ter compensatie daarvan’ is de overeenkomst pas rechtsgeldig als de verkoper zijn handtekening onder de koopovereenkomst heeft gezet. U zegt geen particuliere koper te zijn. Waarmee de tussen u en de verkoper bestaande mondelinge overeenkomst in beginsel rechtsgeldig zou zijn. U kunt deze verkoper dus in beginsel aan de koop houden. Ik ben benieuwd op basis waarvan u zichzelf een professionele koper noemt. Een particuliere koper is elke koper die niet handelt in de uitoefening van een bedrijf of beroep. Maar niet elke particuliere belegger is een ‘professionele koper’. In mijn blog noem ik een uitspraak van Rechtbank Arnhem die ee koper van een te beleggen vakantiehuis nog steeds als particulier beschouwde. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Nicole op donderdag 28 november 2019 12:41

Beste Wim,

In jouw blogs leg je duidelijk uit dat een (mondelinge) overeenkomst niets voorstelt zonder dat er getekend is. Je bent al particuliere verkoper dus volgens de wet " vrij" om de (mondeling) gemaakte afspraken te herzien. Zoals ik het begrijp ook als er een voorlopig koopcontract is wat in principe getekend kan worden. Nu hebben wij zo'n situatie dat onze makelaar goed bevriend is met de koper waar wij tot een akkoord mee zijn gekomen. Op nog een paar kleine aanpassingen na waren we bereid te gaan tekenen bij de Notaris.
Volgens jouw kunnen wij dus gewoon ( zonder juridische) consequenties afzien van deze afspraak?
Er heeft zich namelijk een 2e gegadigde gemeld ( zonder tussenkomst van onze makelaar)
Wij vroegen ons af in hoeverre we de makelaar hierbij moeten betrekken ( ook met de wetenschap dat er hoogstwaarschijnlijk belangenverstrengeling is)
De makelaar is niet aangesloten bij een bepaalde instantie (NVM) en in zijn overeenkomst staat dat wij zonder opzegtermijn de overeenkomst mogen opzeggen.
Wat zou je ons hierin adviseren?
Alvast bedankt,

Beste Wim, In jouw blogs leg je duidelijk uit dat een (mondelinge) overeenkomst niets voorstelt zonder dat er getekend is. Je bent al particuliere verkoper dus volgens de wet " vrij" om de (mondeling) gemaakte afspraken te herzien. Zoals ik het begrijp ook als er een voorlopig koopcontract is wat in principe getekend kan worden. Nu hebben wij zo'n situatie dat onze makelaar goed bevriend is met de koper waar wij tot een akkoord mee zijn gekomen. Op nog een paar kleine aanpassingen na waren we bereid te gaan tekenen bij de Notaris. Volgens jouw kunnen wij dus gewoon ( zonder juridische) consequenties afzien van deze afspraak? Er heeft zich namelijk een 2e gegadigde gemeld ( zonder tussenkomst van onze makelaar) Wij vroegen ons af in hoeverre we de makelaar hierbij moeten betrekken ( ook met de wetenschap dat er hoogstwaarschijnlijk belangenverstrengeling is) De makelaar is niet aangesloten bij een bepaalde instantie (NVM) en in zijn overeenkomst staat dat wij zonder opzegtermijn de overeenkomst mogen opzeggen. Wat zou je ons hierin adviseren? Alvast bedankt,
Wim de Leeuw op donderdag 28 november 2019 13:49

Beste Nicole,

Als jullie als particulier een woning verkopen aan een particulier, dan kunnen jullie van de koop afzien zolang jullie de koopakte nog niet hebben ondertekend. Dat de koopakte bij-wijze-van-spreken al klaar ligt om getekend te worden, verandert daar niets aan. En ook dat de koper een bekende is van de door jullie ingehuurde en door jullie betaalde verkoopmakelaar, verandert daar ook niets aan.

Als jullie een beter bod hebben gekregen van een andere kandidaat, dan staat het jullie ten opzichte van de huidige kandidaat-koper vrij om met deze kandidaat de onderhandeling te starten.

Ten opzichte van jullie makelaar ligt het vermoedelijk net even anders. Want jullie makelaar heeft inmiddels de opdracht bijna gerealiseerd. En in jullie opdracht tot dienstverlening staat vermoedelijk dat jullie zelf geen activiteiten mogen ondernemen om de woning te verkopen en dat jullie niets mogen doen dat de makelaar kan frustreren in de uitvoering van de opdracht tot verkoop en dat als je dat wel doet, je courtage verschuldigd bent.

Kortom, je bent vrij in de richting van de kandidaat-koper, vermoedelijk niet in de richting van je eigen verkoopmakelaar. Ik adviseer je om de door jullie ondertekende opdracht tot dienstverlening, inclusief de algemene voorwaarden die op die opdracht van toepassing zijn, heel goed door te lezen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Nicole, Als jullie als particulier een woning verkopen aan een particulier, dan kunnen jullie van de koop afzien zolang jullie de koopakte nog niet hebben ondertekend. Dat de koopakte bij-wijze-van-spreken al klaar ligt om getekend te worden, verandert daar niets aan. En ook dat de koper een bekende is van de door jullie ingehuurde en door jullie betaalde verkoopmakelaar, verandert daar ook niets aan. Als jullie een beter bod hebben gekregen van een andere kandidaat, dan staat het jullie [b]ten opzichte van de huidige kandidaat-koper[/b] vrij om met deze kandidaat de onderhandeling te starten. [b]Ten opzichte van jullie makelaar[/b] ligt het vermoedelijk net even anders. Want jullie makelaar heeft inmiddels de opdracht bijna gerealiseerd. En in jullie opdracht tot dienstverlening staat vermoedelijk dat jullie zelf geen activiteiten mogen ondernemen om de woning te verkopen en dat jullie niets mogen doen dat de makelaar kan frustreren in de uitvoering van de opdracht tot verkoop en dat als je dat wel doet, je courtage verschuldigd bent. Kortom, je bent vrij in de richting van de kandidaat-koper, vermoedelijk niet in de richting van je eigen verkoopmakelaar. Ik adviseer je om de door jullie ondertekende opdracht tot dienstverlening, inclusief de algemene voorwaarden die op die opdracht van toepassing zijn, heel goed door te lezen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Esther op woensdag 29 januari 2020 13:23

Goede middag, hier een gedupeerde koper.
Vanmorgen kreeg ik een belletje van de makelaar dat ons bod op een huis was geaccepteerd en hij kon ons feliciteren!
Wij waren super blij.
Een uur later belt hij terug dat hij zelf een fout heeft gemaakt en de verkeerde mensen gebeld heeft. Het kan dus allemaal niet doorgaan.
Wij hebben gevraagd wat er mis is gegaan en of er nog een ander bod is gekomen?
Hij zei dat hij hier niks over kon zeggen behalve dat er bij de verkoper een gunfactor voor andere kandidaten mee speelde.
Is de makelaar verplicht om de informatie met ons te delen over hoe deze situatie tot stand kwam of niet?

Goede middag, hier een gedupeerde koper. Vanmorgen kreeg ik een belletje van de makelaar dat ons bod op een huis was geaccepteerd en hij kon ons feliciteren! Wij waren super blij. Een uur later belt hij terug dat hij zelf een fout heeft gemaakt en de verkeerde mensen gebeld heeft. Het kan dus allemaal niet doorgaan. Wij hebben gevraagd wat er mis is gegaan en of er nog een ander bod is gekomen? Hij zei dat hij hier niks over kon zeggen behalve dat er bij de verkoper een gunfactor voor andere kandidaten mee speelde. Is de makelaar verplicht om de informatie met ons te delen over hoe deze situatie tot stand kwam of niet?
Wim de Leeuw op woensdag 29 januari 2020 16:47

Dag Esther,

Jouw casus - en alle situaties die daarop lijken - is voor mij de reden geweest om mijn blog te schrijven.

Als ik het heel vervelend formuleer maakt het helemaal NIETS! uit of er wel of geen ander bod is binnengekomen of dat de verkopende partij het huis liever aan een andere koper gunt. Er is pas sprake van een juridisch afdwingbare koopovereenkomst zodra de verkoper zijn handtekening onder de koopakte heeft gezet.

En ja, natuurlijk is het netjes als de makelaar uitlegt wat er nu precies is misgegaan. Maar een makelaar is hier niet toe verplicht.

Voor de goede orde: dat een mondelinge afspraak niet geldig is, is niet de schuld van makelaars of van verkopers. Het is de schuld van onze wetgever die in ons burgerlijk wetboek heeft bepaald dat een koper, ook nadat hij de koopakte (van een woning) heeft ondertekend, nog drie dagen de gelegenheid heeft om zich al dan niet te denken. De Hoge Raad, ons hoogste rechtscollege, vond in het verlengde daarvan dat als een koper zich nog mag bedenken als hij al heeft getekend, een verkoper niet gebonden kan zijn aan zijn mondelinge toezeggingen. Ik begrijp dat je hiervan baalt. Maar als een makelaar zijn medewerking zou weigeren, dan is hij niet alleen tuchtrechtelijk maar ook civielrechtelijk aansprakelijk. Makelaars kunnen en mogen niet anders dan de wet naleven.

En dat houdt in dat als de koopakte nog niet is ondertekend, de verkoper zomaar mag ingaan op een hoger bod, een beter bod. Of zelfs een lager bod van iemand die hij de woning meer gunt dan een ander.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Esther, Jouw casus - en alle situaties die daarop lijken - is voor mij de reden geweest om mijn blog te schrijven. Als ik het heel vervelend formuleer maakt het helemaal NIETS! uit of er wel of geen ander bod is binnengekomen of dat de verkopende partij het huis liever aan een andere koper gunt. Er is pas sprake van een juridisch afdwingbare koopovereenkomst zodra de verkoper zijn handtekening onder de koopakte heeft gezet. En ja, natuurlijk is het netjes als de makelaar uitlegt wat er nu precies is misgegaan. Maar een makelaar is hier niet toe verplicht. Voor de goede orde: dat een mondelinge afspraak niet geldig is, is niet de schuld van makelaars of van verkopers. Het is de schuld van onze wetgever die in ons burgerlijk wetboek heeft bepaald dat een koper, ook nadat hij de koopakte (van een woning) heeft ondertekend, nog drie dagen de gelegenheid heeft om zich al dan niet te denken. De Hoge Raad, ons hoogste rechtscollege, vond in het verlengde daarvan dat als een koper zich nog mag bedenken als hij al heeft getekend, een verkoper niet gebonden kan zijn aan zijn mondelinge toezeggingen. Ik begrijp dat je hiervan baalt. Maar als een makelaar zijn medewerking zou weigeren, dan is hij niet alleen tuchtrechtelijk maar ook civielrechtelijk aansprakelijk. Makelaars kunnen en mogen niet anders dan de wet naleven. En dat houdt in dat als de koopakte nog niet is ondertekend, de verkoper zomaar mag ingaan op een hoger bod, een beter bod. Of zelfs een lager bod van iemand die hij de woning meer gunt dan een ander. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Lidewij op zondag 01 maart 2020 11:57

L.S.

Kun je van de aankoop van een huis af, als er nog geen contract is, maar wel email correspondentie waarin je akkoord gaat met de vraagprijs?

L.S. Kun je van de aankoop van een huis af, als er nog geen contract is, maar wel email correspondentie waarin je akkoord gaat met de vraagprijs?
Wim de Leeuw op zondag 01 maart 2020 13:32

Beste Lidewij,

Ja, je kunt van de koop af. Mondelinge afspraken zijn bij de particuliere koop van een woning weinig tot niets waard.

(Maar, heel eerlijk gezegd, als je één van mijn blogs of een paar antwoorden op eerder gestelde vragen zou hebben gelezen, dan was je zelf tot die conclusie gekomen).

Voor de goede orde, je bent bezig met wat vermoedelijk de belangrijkste aankoop van je leven is. Je geeft vermoedelijk een bedrag uit ter grootte van meerdere jaarsalarissen.
En blijkbaar ben je onvoldoende thuis in de materie. Niet verstandig! Mijn advies: huur een eigen NVM-aankoopmakelaar in, daarmee koop je zonder risico's en kopzorgen en weet je precies wat de juridische gevolgen zijn van wat je wel en niet doet.

Groeten, Wim de Leeuw



Beste Lidewij, Ja, je kunt van de koop af. Mondelinge afspraken zijn bij de particuliere koop van een woning weinig tot niets waard. (Maar, heel eerlijk gezegd, als je één van mijn blogs of een paar antwoorden op eerder gestelde vragen zou hebben gelezen, dan was je zelf tot die conclusie gekomen). Voor de goede orde, je bent bezig met wat vermoedelijk de belangrijkste aankoop van je leven is. Je geeft vermoedelijk een bedrag uit ter grootte van meerdere jaarsalarissen. En blijkbaar ben je onvoldoende thuis in de materie. Niet verstandig! Mijn advies: huur een eigen NVM-aankoopmakelaar in, daarmee koop je zonder risico's en kopzorgen en weet je precies wat de juridische gevolgen zijn van wat je wel en niet doet. Groeten, Wim de Leeuw
lidewij op maandag 02 maart 2020 09:32

Dank voor uw antwoord. Pas later ben ik alle eerder gestelde vragen gaan lezen, en zag ik dat het antwoord er al bij stond. Excuses.

In ons geval ligt het genuanceerder: het gaat om een huis in Frankrijk, van Nederlanders aan Nederlanders (wij dus). Gelden daar dezelfde regels voor? Dus alleen een schriftelijk getekende (voorlopige) koopovereenkomst is geldig?

Dank voor uw antwoord. Pas later ben ik alle eerder gestelde vragen gaan lezen, en zag ik dat het antwoord er al bij stond. Excuses. In ons geval ligt het genuanceerder: het gaat om een huis in Frankrijk, van Nederlanders aan Nederlanders (wij dus). Gelden daar dezelfde regels voor? Dus alleen een schriftelijk getekende (voorlopige) koopovereenkomst is geldig?
Wim de Leeuw op maandag 02 maart 2020 16:27

Beste Lidewij,

Een huis in Frankrijk... Dat lijkt me toch wel een behoorlijk relevante nuancering ;-). Want dan hebben we het direct over de regels van internationaal privaatrecht. Bij internationaal privaatrecht moet je niet zozeer denken aan inhoudelijke juridische regels maar meer aan 'juridische voorrangsregels'. Een Nederlandse man en een Amerikaanse vrouw trouwen in Kaapstad met elkaar. Komt dat huwelijk dan tot stand naar Nederlands, Amerikaans of naar Zuid-Afrikaans recht? Dat soort voorrangsregels.

Ik ben echter een eenvoudige, zij het juridisch geschoolde, makelaar. En heb dus geen expertise waar het gaat om internationaal privaatrecht. Maar mijn rechtsgevoel zegt me dat als twee Nederlanders een huis kopen in Frankrijk, primair het Franse recht van toepassing is.

Volgens het Nederlandse recht kan je je als koper heel gemakkelijk aan je "ja" onttrekken, of dat nu mondeling, telefonisch, per fax of per e-mail is.

Het Franse recht met betrekking tot de koop en verkoop van onroerende zaken wijkt af van het Nederlandse recht, alhoewel er wel veel punten van overeenstemming schijnen te zijn. Ik vond dit artikel: Koop en verkoop van een huis in Frankrijk – juridisch. Ook Frankrijk kent een bedenktijd. Die is in Nederland drie (werk)dagen en in Frankrijk zelfs zeven dagen. En dus LIJKT het mij dat je je in deze situatie nog gemakkelijker zou kunnen bedenken dan wanneer het om een huis in Nederland zou gaan.

Mijn advies:
Eén: hou je van de domme. Jij bent Nederlander, je doet zaken met een Nederlander en in Nederland geldt dat toezeggingen van kopers (mondeling, telefonisch, fax, mail) geen waarde hebben. Wat werkelijk telt, is de handtekening van jou als koper onder een koopcontract. En zelfs daarna heb je nog drie werkdagen om terug te komen op je beslissing.
Twee: als deze kwestie een serieus conflict oplevert, zoek dan het advies van een gespecialiseerde partij!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Beste Lidewij, Een huis in Frankrijk... Dat lijkt me toch wel een behoorlijk relevante nuancering ;-). Want dan hebben we het direct over de regels van internationaal privaatrecht. Bij internationaal privaatrecht moet je niet zozeer denken aan inhoudelijke juridische regels maar meer aan 'juridische voorrangsregels'. Een Nederlandse man en een Amerikaanse vrouw trouwen in Kaapstad met elkaar. Komt dat huwelijk dan tot stand naar Nederlands, Amerikaans of naar Zuid-Afrikaans recht? Dat soort voorrangsregels. Ik ben echter een eenvoudige, zij het juridisch geschoolde, makelaar. En heb dus geen expertise waar het gaat om internationaal privaatrecht. Maar mijn rechtsgevoel zegt me dat als twee Nederlanders een huis kopen in Frankrijk, primair het Franse recht van toepassing is. Volgens het Nederlandse recht kan je je als koper heel gemakkelijk aan je "ja" onttrekken, of dat nu mondeling, telefonisch, per fax of per e-mail is. Het Franse recht met betrekking tot de koop en verkoop van onroerende zaken wijkt af van het Nederlandse recht, alhoewel er wel veel punten van overeenstemming schijnen te zijn. Ik vond dit artikel: [url=https://www.steinz-dijkstra.nl/blog/koop-en-verkoop-huis-frankrijk-juridisch/]Koop en verkoop van een huis in Frankrijk – juridisch[/url]. Ook Frankrijk kent een bedenktijd. Die is in Nederland drie (werk)dagen en in Frankrijk zelfs zeven dagen. En dus LIJKT het mij dat je je in deze situatie nog gemakkelijker zou kunnen bedenken dan wanneer het om een huis in Nederland zou gaan. Mijn advies: Eén: hou je van de domme. Jij bent Nederlander, je doet zaken met een Nederlander en in Nederland geldt dat toezeggingen van kopers (mondeling, telefonisch, fax, mail) geen waarde hebben. Wat werkelijk telt, is de handtekening van jou als koper onder een koopcontract. En zelfs daarna heb je nog drie werkdagen om terug te komen op je beslissing. Twee: als deze kwestie een serieus conflict oplevert, zoek dan het advies van een gespecialiseerde partij! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Lidewij op dinsdag 03 maart 2020 07:31

Dank voor dit uitvoerige antwoord.
Gelukkig is alles in der minne geschikt, maar we zijn nu toch extra voorzichtig met toezeggingen via de mail.

Complimenten voor deze site en vooral voor de snelheid van behandelen van vragen op het blog. Ook de chatfunctie werkt prima.

Dank voor dit uitvoerige antwoord. Gelukkig is alles in der minne geschikt, maar we zijn nu toch extra voorzichtig met toezeggingen via de mail. Complimenten voor deze site en vooral voor de snelheid van behandelen van vragen op het blog. Ook de chatfunctie werkt prima.
Gast
zondag 05 april 2020

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.